DERECHO DE CONTRATOS I: TEORÍA GENERAL

EXAMEN PARCIAL

SEMESTRE 2021-II

GRUPOS DER8-1.1 Y DER8-1.2

CASOS: (CAMPOS 1, 2, 3, 4 y 6; INDICADORES 1.1; 1.2; 2.1; 2.2; 3.2; 4.2; 4.3; 4.4; 4.6;
4.8; 6.4; 6.6)

I. A raíz de la pandemia, sobre todo durante los primeros meses que siguieron a la declaratoria del
estado de emergencia nacional decretado por el gobierno en el año 2020, algunas familias que
vivían en inmuebles arrendados, se vieron en dificultades para cumplir con el pago oportuno de
la renta convenida con el arrendador. Ante tal situación, un grupo de parlamentarios presentó el
Proyecto de Ley Nº 5238/2020-CR con la finalidad de suspender las acciones de desalojo
durante el estado de emergencia y 45 días después de su finalización, solo para arrendamientos
de vivienda. Evalúe la constitucionalidad de dicha iniciativa legislativa. (5 puntos)

El Proyecto de Ley N.° 5238/2020-CR (el “Proyecto), que propone la suspensión del pago de la
renta, intereses, moras y penalidades derivadas de aquellos contratos de arrendamiento en los
que el inquilino hubiese caído, producto del Estado de Emergencia, en una situación de
vulnerabilidad económica.

Se sostiene, además, que el Proyecto (pese a algunas omisiones) resultaría útil, en tanto faculta a
los inquilinos a conservar la posesión de los bienes (evitando así ser echados a la calle y
viéndose expuestos a un posible contagio), algo que no se logra invocando las distintas
herramientas reguladas en el Código Civil (excesiva onerosidad de la prestación, fuerza mayor,
lesión, imposibilidad sobrevenida de la prestación).
 
En este sentido, se sostiene que el Proyecto vulneraría el artículo 62° de la Constitución (“Los
términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier
clase”), pues busca modificar (a través de una prórroga en la fecha de pago de la renta) los
contratos de arrendamiento vigentes a la fecha.
 
Considero que ello no es del todo exacto. Se ha formado una especie de consenso popular en el
sentido de que el art. 62° prohibiría de manera categórica que una ley modifique los términos de
un contrato. Se piensa, en ese sentido, que los miembros de la “Comisión de Constitución y de
Reglamento” del Congreso Constituyente Democrático, encargados de elaborar la Constitución
de 1993, habrían rechazado de plano la posibilidad de que una ley pueda modificar los términos
de un contrato que se encuentre en marcha.
 
Sin embargo, si revisamos las Actas de Debates de dicha Comisión, nos daremos fácilmente
cuenta que el tema no es tan nítido como se cree. De hecho, tal revisión arroja un dato
esclarecedor: todos los Constituyentes (salvo Chirinos Soto) eran de la opinión que el Estado sí
podía emitir una ley que terminara “entrometiéndose” en un contrato ya celebrado, siempre que
ello respondiese al interés público.

El inciso 14 del artículo 2° de la Constitución señala que “Toda persona tiene derecho a
contratar con fines lícitos, siempre que no se contravengan leyes de orden público”. Fue con
ocasión de este artículo que nuestros Constituyentes comenzaron a discutir sobre la santidad
contractual, pues el Sr. Chirinos Soto propuso agregar el siguiente texto: “El Estado no puede
interferir los contratos entre particulares”.
 II. La primera semana de marzo de 2020, “A” (donante) y “B” (donatario) firmaron una minuta de
donación de un bien inmueble de propiedad del primero, pero debido a la declaración del estado
de emergencia por el COVID-19, no pudieron elevar la minuta a escritura pública pues las
notarías dejaron de atender. Suponga que una vez terminado el estado de emergencia “A” se
niega a asistir a la notaría para firmar la escritura pública a pesar de que “B” ya pagó los
honorarios del abogado que redactó la minuta y también pagó, por anticipado, los gastos
notariales. ¿Podría “B”, amparado en el artículo 1412 del código civil peruano, ¿demandar a
“A” el otorgamiento de la escritura pública de donación de inmueble? ¿En todo caso, qué podría
hacer “B”? (5 puntos).

Teniendo en cuenta los siguientes artículos:

1.- El Artículo 1412 del Código Civil establece que “Si por mandato de la ley o por
convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista
la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito
bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la
formalidad requerida.”
2.- El Artículo 1549 del Código Civil establece que “Es obligación esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.”
Ambas normas establecen el derecho del comprador de requerir al vendedor se cumpla
con una formalidad convenida.

Ahora bien, tampoco habría un contrato con los elementos exigidos en el artículo N°
1351 del Código Civil, ya que solo ha intervenido la parte B mas no el A. Ya que en él
no hay conformidad expresa de las partes, al ser un documento unilateral de constancia o
certificación de un presunto derecho, por lo que no es aplicable el artículo 1412 del
Código Civil.

Hubiese sido suficiente y claro que el art. 1412 disponga que, si por mandato de la ley o
por convenio debe cumplirse una forma probatoria, las partes pueden compelerse
recíprocamente a llenar formalidad requerida. Sin embargo, tratándose de contratos
sobre bienes inmuebles, la realidad práctica aconseja que se establezca una regla general
por la cual el derecho de exigirse recíprocamente el otorgamiento de la escritura
pública comprenda tanto los contratos consensuales (v. gr. la compraventa, el
arrendamiento) como los contratos con forma probatoria.
De esta manera, mientras la forma ad solemnitatem, la formalidad es indispensable, ya
que la ausencia de forma determina la nulidad del contrato. No es posible hacer valer su
existencia de otra forma, aunque las partes así lo quieran.

Considero que si bien existe la posibilidad de A pueda haber enajenado el bien materia
de litis a la sucesión (en amparo del artículo 949 del CC) de lo señalado en la casación,
se advierte que ninguna de las partes alegó que se realizó pago alguno por la
transferencia del bien o se obligaron a realizar algún pago en un futuro, por lo que no
nos encontraríamos ante un contrato oneroso de transferencia de la propiedad (si fuera
gratuito sería nulo por falta de formalidad) y, por ende, no cabía otorgar escritura
pública a dicho acto.

III. A continuación, se le presentan dos casos sobre formación del consentimiento (oferta y
aceptación) conocidos y resueltos en el common law. Usted deberá analizarlos y resolverlos,
uno por uno, a la luz del Derecho peruano (Código civil); para ello deberá aplicar nuestro
derecho a los hechos del caso e invocar con precisión las normas utilizadas. Asimismo, deberá
indicar qué diferencias ha podido encontrar entre la regla del common law utilizada en cada caso
y el Código civil peruano. (5 puntos cada uno)
a. En Phillips v. Moor, 71 Me. 78 (1880), “A” le hace una oferta a “B” y la oferta no
indica el tiempo dentro del cual debe ser aceptada. En tal caso, la oferta debe aceptarse
en un plazo razonable. “B” acepta la oferta después de la expiración de un tiempo
razonable, pero dentro de un tiempo que el mismo “B” podría haber creído
plausiblemente –y de hecho creyó– que era razonable. La regla en tal caso es que,
aunque la aceptación tardía no constituye un contrato, “A”, el ofertante, tiene el deber,
impuesto como una cuestión de justicia, de informar a “B”, el destinatario de la oferta,
que la aceptación fue demasiado tarde. Si “A” no notifica a “B”, “A” tendrá un contrato
y será responsable de él. Este mismo criterio estaría también presente en Kurio v. United
States, 429 F. Supp. 42, 64 (S.D. Tex. 1970); Forbes v. Bd. of Missions of Methodist
Espiscopal Church, S., 110 P.2d 3, 9 (Cal. 1941); Sabo v. Fasano, 201 Cal. Rptr. 270,
271-72 (Cal. Ct. App. 1984).

Una mención final merece el problema vinculado con el plazo de la oferta al público.
Como es sabido, el oferente puede expresar en su oferta del plazo durante el cual aquélla
estará vigente, plazo que puede ser determinado o determinable76. En uno u otro caso
no hay todavía problema porque se sabe, ya sea directamente, ya en forma indirecta, el
instante en que por la expiración del plazo la oferta se extingue. Como la aceptación
debe llegar al oferente dentro del plazo fijado por éste (art. 1375 CC.), se trata tan sólo
de una tarea de comprobación sobre si el plazo había o no llegado a su término cuando
fue conocida la aceptación. En cambio, el problema sí se presenta cuando en la oferta no
se ha fijado ningún plazo o cuando se ha fijado uno en tal forma impreciso que no es
posible determinarlo. Ambos supuestos (la oferta sin plazo fijado y la oferta con plazo
indeterminable) deben ser equiparados en su tratamiento porque en ambos es imposible
saber mediante la simple interpretación del contenido de la oferta, el lapso durante el
cual ella estará vigente. En estos casos no es posible efectuar la simple labor de
comprobación de la que hablamos líneas arriba, si no hallamos primero, de alguna
manera, ese plazo dentro del cual debe llegar la aceptación a conocimiento del oferente.
Precisamente para suplir la diferencia de la oferta cuando no se indica plazo o aquél es
indeterminable, el Código proporciona dos fórmulas que están contenidas en los incisos
1° y 2° del art. 1385 y que se aplican a la oferta que se hace entre quienes están en
comunicación inmediata y entre quienes no lo están, respectivamente.

Para la primera hipótesis el plazo es sumamente breve porque la oferta se extingue si no

fue seguidamente aceptada. “Seguidamente” significa inmediatamente, al momento, en
el instante. No es propósito de este trabajo hacer una exégesis de estos preceptos, de
manera que con cargo a abundar en un futuro diremos ahora, sólo muy de paso, que la
interpretación no puede ser literal a ultranza, de manera que “seguidamente” significa,
según nuestro parecer, que el destinatario dispone del mínimo plazo que sea razonable
entender necesario para efectuar una reflexión elemental acerca del contrato propuesto y
emitir la aceptación. Entender que “seguidamente” significa que la oferta y la aceptación
deben sucederse sin solución de continuidad, llevaría sin duda alguna a un absurdo. En
caso de disconformidad entre las partes sobre la oportunidad sobre la oportunidad de la
aceptación, por tratarse de una apreciación subjetiva, la extensión del plazo deberá ser
decidida por el juez sobre la base del criterio indicado.

El segundo supuesto contempla el caso de la oferta que se hace entre quienes no están en
comunicación inmediata. El plazo de la oferta para estas hipótesis se determina en
función del plazo que toma el medio de comunicación utilizado por el oferente al
efectuar su oferta. Por ejemplo, si Ticio desde Arequipa envía una oferta por correo a
Cayo que domicilia en Lima, y lo que toma la comunicación por correo entre Arequipa y
Lima son 20 días, entonces el plazo de la oferta de Ticio es de 20 días.

La necesidad de un plazo legal supletorio77 no requiere demostración. Por lo general los

actos, derechos, y, en general, las relaciones jurídicas, son temporales y sólo
excepcionalmente perpetuas o vitalicias. Como la oferta no es un supuesto de excepción,
es necesaria una disposición que permita establecer su término cuando no lo ha
 establecido el propio autor. Además, es preciso tener presente que la regla del art. 1382
C. determina que la oferta sea naturalmente irrevocable, lo cual justifica en mayor
medida una norma que establezca el tiempo durante el cual el oferente permanecerá
vinculado a su declaración. Ahora bien, los incisos 1° y 2° del art. 1385 CC. que, como
se ha indicado, establecen supletoriamente el plazo de la oferta, no pueden aplicarse al
caso de la oferta al público. En efecto, la oferta al público se hace, en la inmensa
mayoría de los casos, de manera que entre el oferente y el público destinatario no existe
comunicación inmediata. Por eso queda excluido el inciso primero. El inciso segundo
establece una fórmula que tampoco es aplicable a la oferta al público. Considérese que
la oferta al público se hace por medio de carteles exhibidos en lugares abiertos al
público, o por medio de diarios, revistas, publicaciones televisivas y, en general, a través
de medios de comunicación masiva. ¿Cómo podría aplicarse la regla del segundo inciso
del art. 1385? Imagínese –para poner el caso más absurdo- que se hace una oferta al
público por televisión. ¿Cuál es el plazo de esa oferta? El oferente tendría que esperar
tan sólo el tiempo que tardaría la aceptación en llegarle por televisión.

Este vacío legal debe cubrirse atendiendo a la función que cumple la oferta y de acuerdo
con las circunstancias del caso. Si fuera una oferta para contratar en masa, o sea una
oferta formulada por un empresario, creemos que lo razonable es remitirse a la
costumbre y usos del tráfico. Si la oferta no es de este tipo (Ticio hace una oferta al
público para vender su casa), debe considerarse sometida al plazo mínimo indispensable
para reflexionar sobre ella y eventualmente aceptarla.

Por último, dado que por razones de espacio no podemos extendernos más, simplemente
nos limitamos a exponer que la misma preocupación en cuanto al plazo nos suscita el
caso de la invitación a ofrecer. Es obvio que la invitación a ofrecer en cuanto no vincula
a quien la hace, parece no requerir de un plazo. Pero no debe olvidarse que el art. 1381
impone una carga a quien formula una invitación a ofrecer, que consiste en tener que
rechazar sin demora las ofertas que se le hagan pues, en caso contrario, quedan
celebrados los contratos correspondientes. No ha establecido el Código una norma que
indique durante cuánto tiempo pesa esta carga en el declarante en el caso en que éste no
haya fijado un plazo. La solución debe orientarse por la vía de considera que tal carga
sólo rige por el plazo que indiquen los usos, o en todo caso, un plazo razonable. No
creemos que pueda considerarse una carga perpetua.

b. En Bishop v. Eaton, 37 N.E. 665, 668 (Mass. 1894) y de acuerdo al Restatement Second
of Contracts, Section 54, cuando una oferta requiere la aceptación mediante la ejecución
de un acto, y esta se realiza en un lugar distante, es posible que el ofertante no tome
conocimiento oportuno de la ejecución. En este tipo de casos el ofertante puede verse
perjudicado por el hecho de que se ha formalizado un contrato sin su conocimiento,
porque puede planificar sus negocios con la creencia de que no está obligado
contractualmente con el destinatario de la oferta. En consecuencia, aunque se haya
formalizado un contrato y, según sus términos el contrato no requiera ninguna acción
adicional por parte del ofertante, como cuestión de justicia el destinatario de la oferta
debería dar aviso de la ejecución al ofertante a fin de evitarle perjuicios. En tales casos,
aunque se forma un contrato cuando se ejecuta el acto, el deber del ofertante de cumplir
con el contrato se libera si el destinatario de la oferta no notifica al ofertante dentro de
un tiempo razonable que se ha formalizado el contrato.