COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN CUOTAS PERIÓDICAS.

La ley 14.005

497. El problema

Una de las modalidades del negocio inmobiliario es la venta de lotes en mensualidades. En

sus inicios, en estos contratos era usual estipular que el precio se pagara en 60, 80,100 o
120 mensualidades, con derecho para el com-prador de exigir la escrituración luego de
abonadas un número determinado de cuotas. El problema que solía plantearse era el del
comprador que se atrasaba en el pago de las mensualidades; en estos casos, el contrato
preveía que quedara resuelto, sin necesidad de constitución en mora, recuperando el
vendedor el inmueble con las mejoras introducidas y conservando en su poder las cuotas
ya pagadas a título de indemnización de daños y de compensación por el uso de la cosa.

Estos planes de venta han tenido notorias ventajas, pues han facilitado el acceso a la
propiedad privada a numerosas personas de modestos recursos, que no hubieran podido
desembolsar al contado el precio del terreno; han sido, pues, un factor valioso de
progreso. Pero al propio tiempo se prestaron a abu¬sos, cuando no a verdaderas
defraudaciones, extinguiendo contratos cuando el comprador.ya había pagado parte
sustancial del precio o había introducido mejoras importantes.

Con el fin de conjurar estos peligros se dictó la ley 14.005, luego reformada por la ley
23.266, que estudiaremos a continuación.

498. Forma y anotación en el registro

El propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas perió¬dicas debe
anotar en el Registro de la Propiedad su declaración de voluntad de proceder a la venta en
tal forma, acompañando un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad
extrínseca del título y un plkno de subdivisión con los recaudos que establezcan las
reglamentaciones respectivas (art. 2o). Si comenzada la venta, el vendedor no hubiere
cumplido con I3. anotación, cual-quiera de los interesados puede solicitarla directamente,
debiendo soportar el vendedor los gastos que demande dicha anotación; además; el
vendedor incu-rrirá en una multa igual al impuesto inmobiliario de la totalidad del
fracciona-miento. La anotación en el Registro solamente se hará si el inmueble estuviere
libre de todo gravamen y el propietario en condiciones para disponer (art. 3o). Si el bien
estuviere hipotecado, la anotación podrá efectuarse solamente si el acreedor acepta la
división de la deuda en los diferentes lotes o si es judicial-mente condenado a aceptarla.
La división de la deuda extingue el derecho del acreedor a perseguir el pago del crédito
contra la totalidad del inmueble (art. 3o).
Cabe preguntarse qué debe entenderse por legitimidad extrínseca del títu¬lo. En su
sentido estricto, esta expresión alude a las formas externas; pero así entendido, el
certificado del escribano carece de sentido, pues si el instrumento que se invoca no es,
formalmente, un título de dominio, el Registro no lo in-sertará. Por ello pensamos que el
certificado del escribano debe referirse a la legitimidad sin calificativo del título.

Realizada esta anotación previa, recién el propietario está en condiciones de formalizar los
contratos con cada uno de los compradores. Esos contratos pueden hacerse en
instrumento privado, pero dentro de los treinta días de su fecha debe precederse a su
anotación en el Registro (art. 4o).

El contrato debe contener: a) Nombre y apellido de los contratantes, na-cionalidad,

estado civil, edad, domicilio, fecha y lugar en que se otorga; b) In-dividualización del bien
con referencia al plano de loteo, su ubicación, superfi-cie, límites y mejoras existentes; c)
Precio de venta, que será! fijó é inamovible, forma de pago e intereses convenidos; d)
Correlación entre el titulo’del ven-dedor y el de su antecesor en el dominio; e) La
designación del'escribano in- terviniente por parte del comprador; f) Especificación de lo;s
gravámenes que afecten al inmueble, con mención de los informes oficiales que-
los'certifiquen (art. 4o). Con relación a este último recaudo, hay que tener presénte que el
inmueble gravado con hipoteca sólo puede ser objeto de estos Contratos si la hipoteca se
hubiera dividido entre los distintos lotes (art. 3o).

Todos estos requisitos tienen el carácter de forma esencial^ paira la validez de los
contratos relativos a la venta de inmuebles por lotes y pagaderos en cuotas periódicas en
todos los casos en que la escritura traslativa de dominio no se otorgue de inmediato (art.
1°). En esta última hipótesis, el comprador queda ya suficientemente resguardado contra
todo peligro con la escritora de propiedad, de modo que sena inútil someter el acto a las
prescripciones de la ley.

El artículo Io establece que los requisitos de los artículos 3o y 4o tienen el carácter de

forma esencial para la validez del acto. Ello significa que el contrato que no se ha ajustado
a ellos es nulo y no permite demandar la escrituración. Pero a nuestro juicio se trata de
una nulidad simplemente relativa, invocable sólo por el comprador, puesto que esas
formalidades han sido establecidas en su beneficio, como se desprende de todo el
articulado de la ley y lo dice ex-plícitamente el mensaje del Poder Ejecutivo con que se
elevó al Congreso el proyecto de ley.

499. Efectos de la anotación del contrato en el Registro

Estos efectos hemos de considerarlos con relación a las partes y a terceros.

a) Con relación a las partes — Desde que el propietario ha hecho la anota¬ción del
inmueble que prescribe el artículo 2°, queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al
previsto en la ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de
la Propiedad Inmueble (art. 5o). El desisti¬miento sólo puede referirse a los lotes no
vendidos; desde la anotación del contrato realizada de conformidad con el artículo 4o el
desistimiento será imposible.

El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco

por ciento del precio, siendo esta facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario,
pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria sobre el saldo del precio (art. 7o). Esta
cláusula, desde luego, no impide que las partes convengan que la escrituración se otorgue
con anterioridad al pago del referido porcentaje.

El pacto comisorio o cláusula resolutoria por falta de pago no podrá ha¬cerse valer
después de que el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el
artículo séptimo o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del
precio de compra (art. 8o). Se da así fuerza de ley a la jurisprudencia que había reputado
inmoral la aplicación del pacto comi- ' sorio, luego de pagada una parte sustancial del
precio o de realizadas mejoras importantes, con la ventaja de precisar hasta cuándo se
goza del derecho de resolución, eliminando todo motivo de inseguridad.

El comprador podrá abonar toda la deuda o pagar cuotas con anticipación al vencimiento
de los.plazos convenidos, beneficiándose en tal caso con la re-ducción proporcional de los
intereses (art. 9o). El plazo se presume establecido en favor del comprador
exclusivamente. A diferencia de lo que ocurre con los artículos anteriores, el que ahora
consideramos guarda silencio acerca de si esta disposición es modificable por pacto en
contrario. Pensamos, por consiguiente, que se trata de una disposición supletoria y que
nada obsta a que las partes acuerden lo contrario.

El comprador que transfiera el contrato, deberá anotar la transferencia en el Registro de

la Propiedad Inmueble (art. 10).

Los escribanos interviriientes recibirán como honorarios el mínimo del arancel profesional,
siempre que la operación no excediere el máximo legal para su afectación como bien de
familia (art. 11).

b) Respecto de terceros.— En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y terceros

acreedores del enajenante, se observarán los siguientes principios: 1) El comprador que
tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de
la fracción adquirida. 2) Los embargos e in-hibiciones contra el vendedor, ulteriores a la
fecha del otorgamiento del ins-trumento prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre
las cuotas impagas (art. 6o).

En el primer inciso de este artículo se contempla el caso de que varias personas hayan
comprado el mismo lote; en tal caso, tiene derecho a la es-crituración el que haya anotado
primero el contrato, aunque la fecha de éste sea posterior a la del otro; en otros términos,
lo que cuenta es la fecha de la inscripción y no la del contrato.

El inciso segundo impide que los acreedores del vendedor, que hayan ano-tado, sus
embargos e inhibiciones con posterioridad a la fecha , del-.contrato prenotado, puedan
hacer ejecución del lote; su derecho se reduce al-,embargo de las cuotas impagas.

500. Responsabilidad de los mandatarios

El artículo 12 establece que en los contratos que se celebren sobre lotes para vivienda
única, los mandatarios serán solidariamente responsables por el cumplimiento de la ley.
La norma guarda coherencia con el mandato no re-presentativo, regulado en el Código
Civil y Comercial, en el que él mandatario actúa en nombre propio (art. 1321), pero parece
inaplicable si se‘.¡está ante un mandato con representación, pues en este caso es de
aplicación-'elíatóculo 366 del mismo Código (conf. art. 1320), el cual establece que el
representante no queda obligado para con los terceros, a menos que haya garantizado del
algún modo el negocio.
- Promesas de compra o de venta.

Boletos de compraventa

§ i.— Promesas unilaterales de venta o de compra

482. Promesa unilateral de venta

Bajo la denominación de promesas de venta quedan comprendidas dos situaciones

jurídicas distintas: a) la simple promesa u oferta, hecha a persona determinada o
determinable y, en ciertos casos a persona indeterminada; b) la promesa de venta
aceptada como promesa, por la persona a quien va dirigi¬da. Esta no acepta el contrato,
sino solamente se compromete a considerar la oferta y a aceptarla o rechazarla dentro de
cierto plazo. Vencido éste, la oferta queda sin efecto.

Como se ve, el último supuesto no acarrea problema alguno. El primero, en verdad, es una
oferta, y según dispone el artículo 974, la fuerza obligatoria de la oferta puede tener
Ümitaciones, las que nacen de los términos de la oferta (como ocurriría cuando se
establece un límite de vigencia de la oferta), de la naturaleza del negocio (es el caso de la
oferta contractual que tiene por objeto una cosa que está sujeta a un riesgo), o de las
circunstancias del caso (cuando se ofrece, por ejemplo, un hacer que importa una
obligación intuitaepersonae)

Como hemos visto anteriormente (número 49), el artículo 974 distingue entre la oferta
con y sin plazo de vigencia. A su vez, en este último caso, dife-rencia entré ofertas hechas
a persona presente o formulada por un medio de comunicación instantáneo, y a personas
que no están presentes.

Si en la. oferta se establece un plazo de vigencia, la oferta valdrá solo por ese plazo, el que
comenzará a correr desde la fecha de su recepción, excepto que contenga una previsión
diferente.

Si en la oferta no se establece un plazo de vigencia y ella es hecha a persona presente o se

la formula por un medio de comunicación instantáneo, sólo pue¬de ser aceptada de
inmediato. Si ello no ocurre, la oferta caduca.

En cambio, si la oferta se hace a una persona que no está presente, sin que se haya fijado
un plazo para su aceptación, el oferente queda obligado hasta el momento en que puede
razonablemente esperarse la recepción de la respuesta, expedida por el aceptante por los
medios usuales de comunicación:

483. Promesa de compra

La promesa de compra es el reverso de la medalla. Tiene poca aplicación práctica y apenas
se podría citar como ejemplo la hipótesis die la venta hecha a nombre del dueño y cuya
validez se deja supeditada a su ratificación, sea por¬que quien obró por él no tiene
mandato suficiente, sea porque, aun teniéndolo, quiere dejar a salvo la posibilidad de que
el poderdante considere personal-mente la operación.

Es una obligación contraída por el comprador de mantener su oferta du-rante el plazo

convenido. Producida la aceptación definitiva, hay un contrato de compraventa perfecto.
En ninguna de las dos situaciones se generan proble¬mas jurídicos peculiares que sean
dignos de mención.

§ 2.— Boletos de compraventa

484. Concepto y naturaleza jurídica

En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concier¬ta siempre,

salvo casos muy excepcionales, por medio de contratos (también llamados boletos)
privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escri-tura pública importa un
trámite bastante engorroso y largo; y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las
condiciones de venta, tienen necesidad de pro-curarse un instrumento en el que consten
las obligaciones asumidas; además, el vendedor encuentra ocasión de exigir la entrega de
una sena que asegura la seriedad del compromiso contraído por el comprador. . . , •

En nuestro derecho es frecuente la opinión de que el boleto dé compra¬venta de

inmuebles es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compra-, venta. A decir
verdad, esta tesis tiene un fundamento bastan te. sólido en los artículos 1017 y 1018. El
primero de ellos establece que deben ser hechos por escritura pública, los contratos que
tienen por objeto la adquisición de dere¬chos reales sobre inmuebles (inc. a), lo que
claramente comprende la transmi¬sión de la propiedad. El segundo dispone que el
otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si
él futuro-contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad, lo que implica que si el
con¬trato requiere ser hecho en escritura pública (como ocurre en la compraventa
inmobiliaria), y lo es por instrumento privado, no queda concluido cómo tal mientras no
se otorgue la escritura; pero constituye una obligación de hacer la escritura pública. I

Esta distinción entre contrato definitivo y promesa bilateral de compra¬venta, sin

embargo, se explica sólo en las legislaciones que, como'la francesa y

la italiana, confieren a la compraventa efecto traslativo de la propiedad. Allá es lógico

distinguir entre la venta propiamente dicha, en que se opera la transmi-sión del derecho, y
la simple promesa, en la cual este efecto no se produce. Pero no en nuestro derecho, en el
que la compraventa no es otra cosa que la obli-gación de transferir a otro la propiedad de
una cosa a cambio de la obligación que asume el cocontratante de pagarla (art. 1123). Y es
necesario agregar que aun en Francia, donde se justificaría, ha parecido artificiosa la
distinción entre promesa bilateral y contrato de compraventa, a tal punto que el artículo
1589 del Código francés establece categóricamente el principio de que la promesa de
venta vale venta.

Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho
a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, debiendo otorgar el juez la
escritura en caso de resistencia del vendedor (lo que expresa-mente ha consagrado el
artículo 1018, parte final), carece de sentido considerar al boleto privado como una simple
promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa.

En nuestro derecho positivo, la escritura pública no es, en verdad, un requi-sito formal del
contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la
propiedad. El comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego
poder demandar la transmisión de la propiedad, sino porque la escrituración lleva
implícita esa transmisión. Cumplida la es-crituración, sea por el dueño, sea por el juez, e
inscripta ella en el Registro de la Propiedad Inmueble, el dominio queda transferido, de tal
modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo
sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato.

Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa implica escindir el
proceso del consentimiento en dos etapas; en la primera se consen-tiría sólo en escriturar;
en la segunda, se consentiría en vender. Pero esta es una escisión artificiosa, que no
responde a la realidad ni a la verdadera intención de las partes. Cuando dos personas
suscriben un boleto privado, entienden, la una vender, la otra comprar. No tienen en mira
la escritura, sino la cosa, el precio y las modalidades del contrato. Asumen el compromiso
de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas. La escritura no es para ellas el paso
previo que les permitirá exigir ¿1 cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el
cum-plimiento ñiismo, como que a partir de su otorgamiento, se habrá operado la
transferencia'de dominio.

485. Efectos

El efecto'fundamental del boleto de compraventa, es, ya se ha dicho, co¬locar al titular del

boleto en situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del
dominio. Además, tiene los siguientes efectos:

a) convierte la posesión adquirida por el comprador en legítima (art. 1916);

b) permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del in-mueble
cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituración, quedando obligado a
constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio (art.
1171); y c) reunidos ciertos recaudos, el comprador de buena fe por boleto tiene prioridad
sobre los terceros que hayan trabado cau¬telares sobre el inmueble vendido (art. 1170).

486. Poder para suscribir el boleto; forma

El artículo 364 establece que el apoderamiento debe ser otorgado en la for¬ma prescripta
para el acto que el representante deba realizar. Teniendo en cuenta que la ley no
establece ningún requisito formal para el acto de apoderamiento por el cual se faculta a
otra persona a suscribir en nombre del poderdante un boleto de compraventa, puede
otorgarse por instrumento privado o público y aun verbalmente. Pero debe quedar claro
que esta informalidad sólo alcanza al boleto; el poder que se otorga para facultar a otro a
escriturar en su nombre el inmueble debe ser hecho por escritura pública, pues ésta es la
formalidad que exige el artículo 1017, inciso a, para la adquisición de derechos reales.

487. Cesión del boleto

Hemos dicho ya que el boleto de compraventa es un contrato, por lo que cuando se habla
de ceder el boleto, se está haciendo referencia a la cesión de las posiciones contractuales
que se tienen en ese contrato. Es aplicable, por lo tanto, todo lo que hemos dicho sobre la
cesión de la posición contractual (nú-meros 213 a 219) y allí nos remitimos.

488. La escrituración

Las obligaciones esenciales que derivan para el vendedor de . un inmueble que ha firmado
boleto de compraventa son otorgar la escritura y hacer la tradi-ción de la cosa. A esta
cuestión nos hemos referido con anterioridad, (números 178 y 182) y allí nos remitimos.

489. Concurso o quiebra del vendedor antes de la escritura

Una cuestión que había dividido a nuestra jurisprudencia era la de si ca-yendo en concurso
o quiebra el vendedor después de firmar el boleto y antes de la escritura, la masa está
obligada o no a otorgarla. La cuestión tenía particular relevancia en relación a la
propiedad horizontal; el mecanismo administrativo para obtener los certificados previos a
la escrituración es lento y suelen pasar largo tiempo para que el escribano pueda ponerse
en condiciones de redactar la escritura; en ese tiempo, el comprador ha pagado buena
parte del precio o quizás la totalidad y con frecuencia ha sido puesto en posesión de su
depar¬tamento. Si durante ese lapso, el vendedor cae en falencia, ¿en qué situación
queda el comprador?
La cuestión fue resuelta por la ley 17.711 al agregar el artículo 1185 bis al Código Civil de
Vélez, y su solución fue sustancialmente recogida por el artículo Í171 del Código Civil y
Comercial que dispone que los boletos de com¬praventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. Eljuez
debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir
sus obligaciones en el plazo conveni¬do. En caso de que la prestación a cargo del
comprador sea aplazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo deprecio.

El texto dispone, ante todo, que el boleto de compraventa de un inmueble, que tenga
fecha cierta, es oponible al concurso o quiebra del vendedor, requi- riéndose que el
comprador sea de buena fe y que haya pagado el veinticinco por ciento del precio.

Como se ve, la norma exige que se haya pagado el veinticinco por ciento del precio, pero
no requiere que el comprador haya entrado en posesión del inmueble. Sin embargo, debe
tenerse presente que si el juez ordena la escritu-ración, el comprador deberá constituir
una hipoteca de primer grado a fin de garantizar el pago del saldo de precio.

También se exige buena fe en el comprador. En nuestro caso, la mala fe consiste no

solamente en la connivencia con el vendedor para defraudar a sus acreedores, sino
también en el simple conocimiento de que el vendedor se en-cuentra en estado de
cesación de pagos (art. 119, ley 24.522).

La necesidad de que el boleto tenga fecha cierta es una cuestión discutida. Unos, exigen la
fecha cierta porque éste es un requisito de carácter general, in-dispensable para que un
documento privado pueda oponerse a terceros (Bus- tamante Alsina, Jorge, El boleto de
compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, La Ley,
1.131, p. 1274). Otros, entienden que " exigir la fecha' cierta hace perder en buena
medida el propósito tuitivo de la norma (Wayár, Ernesto C., Compraventa y permuta, n°
417, Astrea, 1984). El texto legal resuelve la controversia en el primer sentido.

Con todo queda la duda en el caso de que se hubiera entregado la posesión del inmueble
antes de la quiebra o concurso. Acá, a nuestro juicio, exigir la fecha cierta del boleto
carece de todo sentido. Es que la entrega de la posesión constituye'un elemento decisivo
de prueba de la buena fe del adquirente.

490. Colisión entre el adquirente por boleto y acreedor que ha trabado cau¬telar

Establece el artículo 1170 que el derecho del comprador de buena fe tiene prio¬ridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición

jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes

sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la adquisi¬ción
tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

El Código Civil y Comercial se propone claramente ampliar los efectos del boleto de
compraventa, permitiendo su oponibilidad no sólb en el concurso o la quiebra, sino
también ante ciertos terceros individuales que tienen derechos sobre el bien adquirido,
precisando los recaudos que se exigen para ello.

El primer requisito que el texto exige es que el adquirente sea de buena fe. La mala fe no
puede ser fuente de derechos. !

Después, la norma limita la posibilidad de oponer el boleto de compraven¬ta a los

terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble ven¬dido, siguiendo un
criterio que puede considerarse mayoritário, que da prefe¬rencia al adquirente por boleto
respecto del acreedor embargante. En cambio, como se verá en el número siguiente, el
Código Civil y Comercial, al referirse exclusivamente a los terceros que hayan trabado
cautelares, ha dado prioridad, a contrario sensu, al acreedor hipotecario sobre el
comprador con boleto.

La nueva norma exige que, para que el boleto sea oponible, el comprador debe haber
contratado con el propietario del inmueble conforme las constan¬cias regístrales.
Además, admite que el boleto sea opuesto; por quien pueda subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto esla-bonamiento con los adquirentes
sucesivos. La norma parece estar refiriéndose a la probable existencia de sucesivas
cesiones del boleto dei compraventa. En este caso, el cesionario del boleto, que acredite
la existencia de una regular cadena de transmisión hasta llegar a quien ha vendido por
b¡oleto, podrá hacer valer tales contratos y prevalecer frente al tercero.

La norma exige, también, que el comprador haya pagado el veinticinco por ciento del
precio, antes de la traba de la medida cautelar. Como se ve, se man-tiene el mismo
recaudo que se impone cuando se pretende oponer el boleto de compraventa al concurso
o a la quiebra.

Otro recaudo que impone el texto legal es que el boleto tenga fecha cier¬ta,
probablemente con la idea de que ella da seguridad. A nuestro juicio, más relevante que la
fecha cierta es probar la entrega de la posesión o la publicidad registral, en su caso. Lo
curioso es que la propia norma exige que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria. Y esto resulta incon-gruente con el recaudo de la fecha cierta.

491. Colisión entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario

La colisión entre ambos derechos ha suscitado una importante controver¬sia:

De acuerdo con una primera opinión, debe prevalecer el acreedor hi-potecario, a menos
que el boleto esté inscripto registralmente. Es distinto el caso del acreedor común con
cautelar trabada. Este tiene un crédito que no está vinculado al dominio del inmueble y
sólo a posteriori traba la medi¬da cautelar (por ejemplo, un embargo). El crédito del
acreedor hipotecario, nace porque confía en el derecho real que grava el inmueble; la
solución contraria significa poner en peligro esa fundamental fuente de crédito que es la
hipoteca.

Conforme otra opinión, el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el del
acreedor hipotecario, siempre que haya-mediado entrega de la po¬sesión anterior a la
constitución de la hipoteca. Esta solución se funda en que el poseedor por boleto adquiere
sobre el inmueble un derecho real de posesión legítima, el que por ello es oponible al
acreedor hipotecario. Y dado que existe ese derecho real del poseedor por boleto, quien
otorga un crédito hipotecario debe asegurarse previamente no sólo de las constancias
regístrales, sino que debe tener una mayor diligencia y asegurarse, también de la realidad
fáctica, es decir, que el inmueble sobre el que se constituye la hipoteca no esté gravado
por una posesión legítima en favor de terceros, pues la tradición es también una forma de
publicidad que nuestro derecho reconoce, no obstante la creación de los registros de la
propiedad.

La omisión de toda referencia a este supuesto en el Código Civil y Comer¬cial y la mención

expresa del conflicto suscitado entre el adquirente por boleto y el acreedor con cautelar
trabada, nos inclina por la primera posición. Por lo demás, teniendo en cuenta que el
derecho hipotecario recae sobre un inmueble que continúa en poder del constituyente,
no parece posible exigir al acreedor que deba verificar si existe posesión o no de una
tercera persona. La posición criticada genera una indudable inseguridad jurídica.