Economics">
AO 16 Parâmetros de Cálculo Do Valor de Liquidação Forçada
AO 16 Parâmetros de Cálculo Do Valor de Liquidação Forçada
AO 16 Parâmetros de Cálculo Do Valor de Liquidação Forçada
Leandro Yagome
O conteúdo dos trabalhos técnicos apresentados no COBREAP é de inteira responsabilidade de seus autores.
RESUMO
O artigo tem como objetivo determinar Taxas de Desconto e Velocidades de Venda
de apartamentos usados na cidade de São Paulo, aderentes ao mercado imobiliário,
para o cálculo do valor de liquidação forçada em operações financeiras. Expõe-se o
método de cálculo do valor de liquidação forçada recomendado pelo projeto de
norma CE-002:134.002 da ABNT (2017), com base em fluxo de caixa descontado,
sendo duas variáveis chave, a Velocidade de Venda e a Taxa de Desconto. Entre os
anos de 2015 e 2017, um período de Taxa de Juros acima de 7,40% ao ano (a.a.),
espera-se o aumento do tempo de exposição para absorção dos imóveis no
mercado quando comparado a cenários com custo de crédito menor. Através da
inferência estatística, determinou-se velocidades de venda por faixas de Valores de
Mercado e, junto aos setores de avaliação de imóvel de bancos nacionais e
empresas autônomas, estimou-se Velocidades de Venda também por faixas,
permitindo a comparação entre ambos. As Taxas de Desconto resultantes estão
acima de 34%, consideradas altas. As Taxas estão descoladas com o mercado de
avaliação de imóvel, porém estão ratificadas em dados de leilões por bancos no
período de Taxas de Juros acima de 7,40% a.a..
1
1 INTRODUÇÃO
2
Segundo Damodaran (2007, p. 6), a estrutura básica da avaliação pelo fluxo
de caixa descontado utiliza como parâmetros o fluxo de caixa de Receitas e
Despesas previsto no período; a Taxa de Desconto que reflete o risco dos fluxos de
caixa estimados, composto por uma taxa de correção monetária e uma Taxa de
Prêmio ao Risco; e a vida do ativo, no caso, a Velocidade de Venda do imóvel em
meses, considerando que para atingir o valor de mercado é necessário um tempo de
exposição. O resultado é o valor do ativo, ou Valor Presente Líquido (VPL) dos
fluxos de caixas previstos do ativo, que representa o valor de liquidação forçada de
um imóvel.
Destaca-se então a importância da Velocidade de Venda ao cálculo. Em
Gatto e Murakami (2016), é adotado o índice VSO, divulgado mensalmente pelo
Secovi. Não houve aprofundamento sobre a variável, uma vez que não era objeto
específico do estudo.
O VSO é obtido através de pesquisa sobre residências lançadas (SECOVI,
2016, p. 3) e não há comprovação da semelhança de Velocidade de Venda com o
mercado de imóveis usados, normalmente utilizado para operações financeiras.
Em paralelo, o cenário econômico nacional trouxe indícios de desaceleração
na venda de residências entre os anos de 2015 e 2017, como as Taxas de Juros
Básica Nominal (Selic) acima de 7,40% a.a., considerada alta nos últimos cinco
anos. Portanto, o cenário está correlacionado diretamente ao cálculo do valor de
liquidação forçada.
E por fim, salienta-se a relevância da Taxa de Desconto no cálculo do valor
de liquidação forçada, estimada por cada banco em operações financeiras de acordo
com a estratégia e o apetite ao risco. Quanto maior a aversão ao risco, maior deve
ser a Taxa de Prêmio ao Risco e a Taxa de Desconto.
1.1 OBJETIVOS
3
Nominal (Selic) acima de 7,40% a.a. e comparar às Velocidades de Vendas
estimadas para bancos.
Calcular e comparar as Taxas de Desconto, Taxas de Prêmio ao Risco e
índice Múltiplo da Taxa de Juros Básica Nominal, resultantes do uso de fatores de
liquidação forçada ajustados por estudos com dados comparativos de mercado e de
dois parâmetros de Velocidade de Venda: estimados para bancos e obtidos por meio
do cálculo inferencial estatístico.
1.2 JUSTIFICATIVA
1
Pode ocorrer quando há a supervalorização sistêmica de imóveis para lastrear operações financeiras,
culminando em súbito ‘estouro’ da inadimplência e danos à economia. Um caso em evidência ocorreu
em 2008 nos Estados Unidos da América, com impacto econômico em proporções mundiais.
4
Gráfico 1 – Evolução da Taxa de Juros Básica Nominal (Selic) no período de cinco anos.
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
09/2012
10/2012
11/2012
12/2012
01/2013
02/2013
03/2013
04/2013
05/2013
06/2013
07/2013
08/2013
09/2013
10/2013
11/2013
12/2013
01/2014
02/2014
03/2014
04/2014
05/2014
06/2014
07/2014
08/2014
09/2014
10/2014
11/2014
12/2014
01/2015
02/2015
03/2015
04/2015
05/2015
06/2015
07/2015
08/2015
09/2015
10/2015
11/2015
12/2015
01/2016
02/2016
03/2016
04/2016
05/2016
06/2016
07/2016
08/2016
09/2016
10/2016
11/2016
12/2016
01/2017
02/2017
03/2017
04/2017
05/2017
06/2017
07/2017
08/2017
09/2017
10/2017
11/2017
Fonte: Elaborado pelo autor através dos dados obtidos em Banco Central do Brasil (2017).
5
liquidação forçada calculado de forma distorcida gera a perda de liquidez e prejuízos
aos bancos.
Portanto, de acordo com os fatos evidenciados, frisa-se a importância da
correta avaliação dos imóveis para suprir as demandas de mercado por lastro em
operações financeiras para assim, apoiar o crescimento sustentável da economia
nacional e assegurar a saúde financeira dos credores e do país.
Por fim, ressalta-se a importância de calcular e analisar as Velocidades de
Venda e Taxas de Desconto de apartamentos usados no cálculo de valores de
liquidação forçada aderentes ao mercado imobiliário, e assim mitigar riscos
operacionais aos bancos.
1.3 METODOLOGIA
6
Dados como a Localização, o Índice Fiscal (I.F.) e o Padrão Construtivo,
foram analisados a partir de dados primários conseguidos através de pesquisa
documental em mapas digitais disponíveis pelo software Google Earth Pro,
legislação pública com a Planta Genérica de Valores (PGV) de São Paulo (2013) e
parâmetros do estudo de valores de edificação de imóveis urbanos de IBAPE/SP
(2007).
Entretanto, para os dados como a Área Privativa em metro quadrado (m²), a
Quantidade de Dormitórios e Vagas de Garagem e o Valor de Mercado para venda
em moeda Real, foram analisados os dados primários obtidos em pesquisa
documental através do portal 123i Informações Imobiliárias Imediatas (2017).
Ainda, como fonte alternativa de dados primários de apartamentos vendidos
no mercado imobiliário, efetuou-se a pesquisa documental de relatórios de pesquisa
imobiliária junto a profissionais e empresas de avaliação de imóveis para fins de
crédito imobiliário, cuja pesquisa cotidiana englobou imóveis em tratativa final de
compra, como em Awad (2017b).
Os dados de Velocidade de Venda estão estruturados em planilhas e tratados
cientificamente em modelo de regressão linear através do software de inferência
estatística SisDEA, da Pelli Sistemas, baseado nas normas NBR 14653-1 da ABNT
(2001) e NBR 14653-2 da ABNT (2011).
A escolha do modelo se deu por que, conforme Oliveira e Grandiski (2014,
p.56), “O modelo de regressão linear, além de permitir a predição do valor do bem,
contribui para a análise e entendimento de quais, e de que forma e com que medida,
os atributos influenciam na variação dos preços de mercado”. No caso em tela, para
permitir a predição da Velocidade de Venda, eleita a variável dependente do cálculo.
Também segundo a NBR 14653-2 da ABNT (2011, p.34), “A técnica mais
utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente
em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços
é a análise de regressão.”, também no caso em tela, pela variabilidade observada na
Velocidade de Venda, eleita a variável dependente do cálculo.
E então, justificado novamente em Oliveira e Grandiski (2014, p.56), uma vez
que “Atualmente, a aplicação dessas técnicas estatísticas é bastante facilitada pelo
uso de computadores, que tornou os cálculos relativamente simples com a
disponibilidade de programas aplicativos [...]”, quando comparado ao histórico uso
de calculadoras e anotações manuais.
Para as Taxas de Desconto e Taxas de Prêmio ao Risco, primeiramente
calculou-se fatores de liquidação forçada através de uma fórmula desenvolvida por
Gatto e Murakami (2016, p.7), compatibilizada com dados comparativos de imóveis
vendidos em leilão por bancos no mesmo período desta pesquisa. Não leva em
consideração a Velocidade de Venda.
Então, montou-se fluxos de caixa descontados em que foram adotados dois
parâmetros de Velocidade de Venda: estimados para bancos e obtidos por meio do
cálculo inferencial estatístico. Não foram considerados correções inflacionárias de
Receitas e Despesas no período.
Em seguida, ajustou-se os fatores de liquidação forçada resultantes dos
fluxos de caixa descontados de forma que igualassem aos resultados obtidos pela
fórmula apresentada por Gatto e Murakami (2016, p.7). A única variável
redimensionada para atingir o mesmo resultado foi a Taxa de Prêmio ao Risco que,
junto da taxa de correção monetária, compõe a Taxa de Desconto.
7
E para fins de referência, calculou-se um índice Múltiplo da Taxa de Juros
Básica Nominal da relação entre a Taxa de Desconto calculada e a Taxa de Juros
Básica Nominal (Selic).
Para a aferição das conclusões, estão analisadas comparativamente as
Velocidades de Venda estimadas para bancos e obtidas por meio do cálculo
inferencial estatístico; e as Taxas de Desconto e Taxas de Prêmio ao Risco
resultantes dos dois parâmetros de Velocidade de Venda.
Finalmente, foram observados os preceitos da ética em pesquisa,
apresentados os Termos de Consentimentos Livres e Esclarecidos e resguardados
os dados confidenciais.
8
2 REVISÃO DA LITERATURA
9
garantia, cujo o valor de liquidação forçada não corresponde a valores atrativos em
leilões em cenário econômico recessivo. Analisa-se uma base de dados de 538
imóveis leiloados no estado de São Paulo para a comparação entre o valor de
liquidação forçada avaliado e o valor alcançado em leilões.
Também se busca as variáveis chave que justifiquem a diferença entre os
valores, sendo: o próprio Valor do Imóvel, condição de Ocupação, Tipologia
construtiva e Atratividade mercadológica. Não estabelece relações matemáticas
predeterminadas para cálculo, mas demonstra um modelo de equação
compatibilizado com o método do fluxo de caixa descontado e aplicado a um estudo
de caso.
Portanto, Bresolin (2012), Florencio et al. (2015) e Gatto e Murakami (2016)
demonstram a importância do desenvolvimento dos métodos conceituais e práticos
para melhorar a qualidade da avaliação de imóveis para fins de operações
financeiras, um instrumento regulamentado, em destaque para a economia nacional.
Em Gatto e Murakami (2016, p. 10) conclui-se que é necessário compatibilizar
prazos e taxas de cálculo com o cenário econômico. Compreende-se que é preciso
atender às mudanças, como os cenários macroeconômicos de aquecimento ou
recessão, na qual o mercado imobiliário está inserido.
10
centralizados em locais onde ainda é possível construir, em posse de construtoras e
incorporadoras e por isso, seguem rigidamente as leis de mercado.
Portanto, conclui-se que imóveis novos e usados possuem mercados com
características singulares, que necessitam uma análise comparativa de mercado.
E ainda, em Pereira (2014) analisa-se as condições estruturais da economia
no período entre os anos de 2002 e 2013. Utiliza-se de dados do BCB e de
incorporadoras de capital aberto; dados macroeconômicos, como custo do dinheiro,
emprego e renda; dados microeconômicos, como vendas e produção do setor
imobiliário residencial; comparados ao preço das residências. E conclui-se que a
redução das taxas de juros e inflação e o aumento de operações de crédito por
bancos públicos, aumentou a venda reprimida e consequentemente os preços de
forma sustentável.
Logo, cabe verificar se o cenário de aumento das taxas de juros pode reprimir
a demanda de imóveis residenciais, desacelerando a Velocidade de Venda e
impactando diretamente ao cálculo do valor de liquidação forçada. Em Pereira
(2014) entende-se que o mercado perdeu fôlego e entrou em desaquecimento,
comparado aos anos anteriores a 2013.
Destarte, é necessário evitar o uso do VSO, adequando a Velocidade de
Venda e a Taxa de Desconto ao cenário econômico vigente, cujo impacto é visível
na distorção dos valores de liquidação forçada praticados em leilões.
Sendo:
Valor do Ativo VPL dos fluxos de caixas previstos do ativo. Representa o valor de
liquidação forçada de um imóvel;
E(CFn) Fluxo de caixa previsto no período n. No caso em tela, considera-se
as Receitas, sendo o Valor de Mercado e um eventual valor de
locação, desconsiderado ao caso em tela, calculados por métodos
consagrados, de acordo com a norma NBR 14653-2 da ABNT (2011)
e de Avaliação do IBAPE/SP (2011); e as Despesas, como Taxas
Cartorárias, Reavaliação do Imóvel, Condomínio, IPTU e contas de
Consumos em caso de ocupação, como água, energia, gás e
telefonia;
11
r ou i Taxa de Desconto que reflete o risco dos fluxos de caixa estimados.
Composta pela taxa de correção monetária através da Taxa de
Juros Básica Nominal (Selic) e a Taxa de Prêmio ao Risco no leilão
do imóvel tomado por bancos. Pode considerar a previsão de
valorização ou desvalorização do imóvel;
n Vida do ativo ou prazo. No caso, a Velocidade de Venda do imóvel
em meses, considerando que para atingir o Valor de Mercado é
necessário um tempo de exposição.
12
estudo de dois parâmetros de Velocidade de Venda apresentados neste item:
estimado para bancos e obtido por meio do cálculo inferencial estatístico.
13
3.1.2 Parâmetros calculados
14
Os dados de Velocidade de Venda estão estruturados em planilhas e tratados
estatisticamente em modelo de regressão linear através do software de inferência
estatística SisDEA, desenvolvida por Pelli Sistemas, baseado nas normas NBR
14653-1 da ABNT (2001) e NBR 14653-2 da ABNT (2011). A diagramação de
apresentação dos cálculos é resultante da análise da metodologia de Awad (2017a).
Na amostragem, foram saneados os elementos nº 02, nº 07, nº 08, nº 11 e do
nº 31 ao nº 49. Portanto, os dados primários obtidos em Awad (2017b), elementos
do nº 32 ao nº 49, foram saneados, uma vez que apresentavam micronumerosidade
para características das variáveis estudadas, como ausência de Vagas de Garagem,
3 Dormitórios, I.F. afastado da média ou apartamento Padrão Construtivo simples.
O número de dados de mercado mantidos após o cálculo e saneamento foi de
26 elementos, pertencentes aos bairros da Vila Leopoldina e Lapa da cidade de São
Paulo.
As quatro variáveis explicativas, cujos atributos foram estudados e refletem o
comportamento intuitivo de mercado, estão elencadas no Quadro 1.
15
Velocidade de Venda
153,3979175
= −12,78209629 −
Idade Real (2)
+ 0,2485937562 × Área Privativa
+ 1,318440712E − 005 × Valor de Mercado Total
16
Tabela 4 – Testes de hipóteses.
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Idade Real 1/x -2,40 2,52
Área Privativa x 5,03 0,01
Valor de Mercado Total x 1,61 12,13
Velocidade de Venda y -4,32 0,03
Fonte: Elaborado pelo autor através dos resultados obtidos no software SisDEA (2017).
17
Gráfico 3 – Distribuição da frequência.
18
Tabela 7 – Parâmetros médios, máximos e mínimos da amostragem.
Variáveis Valor Médio Valor Máximo Valor Mínimo
Idade Real (anos) 29 12 43
Área Privativa (m²) 78,92 47,00 120,00
Valor de Mercado Total (R$) 609.321,54 295.220,00 930.000,00
Fonte: Elaborado pelo autor através dos resultados obtidos no software SisDEA (2017).
19
Sendo:
Tabela 9 – Fatores de liquidação forçada por fórmula de Gatto e Murakami (2016, p.7).
Tipo Parâmetros Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3
Premissa Valor de Mercado (R$) 450.000 750.000 1.050.000
Premissa Atratividade Alta Alta Alta
Premissa Tipologia Apartamento Apartamento Apartamento
Premissa Ocupação Desocupado Desocupado Desocupado
Resultado Fator de Liquidação Forçada 67,98% 64,79% 62,77%
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
20
A Taxa de Prêmio ao Risco junto com a Taxa de Juros Selic compõe a Taxa
de Desconto, expresso pela Equação 5.
21
Tabela 10 – Cálculo da Taxa de Prêmio ao risco com dados do Banco 1.
Tipo Parâmetros Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3 Período
Premissa Velocidade de Venda 9 9 9 meses
Taxa de Juros Básica Nominal
Premissa 14,15% 14,15% 14,15% a.a.
(Selic) em 06/2016
Premissa Taxa de Prêmio ao Risco 42,44% 53,43% 60,76% única
Premissa Taxa de Desconto (anual) 62,59% 75,14% 83,51% a.a.
Premissa Taxa de Desconto (mensal) 4,13% 4,78% 5,19% a.m.
Receita Valor de Mercado total (R$) 450.000 750.000 1.050.000 única
Receita Valor de Locação (R$) 0 0 0 mensal
Despesa Taxas Cartorárias (R$) 500 500 500 única
Despesa Reavaliação do Imóvel (R$) 3.000 3.000 3.000 anual
Despesa Condomínio (R$) 300 300 300 mensal
Despesa Consumos (R$) 0 0 0 mensal
Despesa IPTU (R$) 1.000 1.000 1.000 anual
Valor de liquidação forçada
Resultado 306.120 486.341 659.722
(VPL) (R$)
Resultado Fator de liquidação forçada 68,03% 64,85% 62,83%
Fonte: Elaborado pelo autor (2018).
22
Tipo Parâmetros Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3 Período
Premissa Velocidade de Venda 12 12 18 meses
Taxa de Juros Básica Nominal
Premissa 14,15% 14,15% 14,15% a.a.
(Selic) em 06/2016
Premissa Taxa de Prêmio ao Risco 26,02% 33,27% 18,15% única
Premissa Taxa de Desconto (anual) 43,85% 52,13% 34,87% a.a.
Premissa Taxa de Desconto (mensal) 3,08% 3,56% 2,52% a.m.
Receita Valor de Mercado total (R$) 450.000 750.000 1.050.000 única
Receita Valor de Locação (R$) 0 0 0 mensal
Despesa Taxas Cartorárias (R$) 500 500 500 única
Despesa Reavaliação do Imóvel (R$) 3.000 3.000 3.000 anual
Despesa Condomínio (R$) 300 300 300 mensal
Despesa Consumos (R$) 0 0 0 mensal
Despesa IPTU (R$) 1.000 1.000 1.000 anual
Valor de liquidação forçada
Resultado 305.621 485.916 658.967
(VPL) (R$)
Resultado Fator de liquidação forçada 67,92% 64,79% 62,76%
Fonte: Elaborado pelo autor (2018).
23
Tabela 14 – Taxa de Desconto a.a. com dados de bancos.
Taxa de Desconto a.a.
Faixas de valores de
mercado Empresa de Empresa de
Banco 1 Banco 2
Avaliação 1 Avaliação 2
R$ 300.000 a R$ 600.000 62,60% 54,76% 43,85% 73,04%
R$ 600.000 a R$ 900.000 75,14% 65,55% 52,13% 52,13%
R$ 900.000 a R$ 1.200.000 83,51% 72,78% 34,87% 34,87%
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
24
Tabela 16 – Cálculo da Taxa de Prêmio ao Risco com dados calculados.
Tipo Parâmetros Faixa 1 Faixa 2 Faixa 3 Período
Premissa Velocidade de Venda 7 11 15 meses
Taxa de Juros Básica Nominal
Premissa 14,15% 14,15% 14,15% a.a.
(Selic) em 06/2016
Premissa Taxa de Prêmio ao Risco 64,31% 38,58% 25,58% única
Premissa Taxa de Desconto (anual) 87,56% 58,19% 43,35% a.a.
Premissa Taxa de Desconto (mensal) 5,38% 3,90% 3,05% a.m.
Receita Valor de Mercado total (R$) 450.000 750.000 1.050.000 única
Receita Valor de Locação (R$) 0 0 0 mensal
Despesa Taxas Cartorárias (R$) 500 500 500 única
Despesa Reavaliação do Imóvel (R$) 3.000 3.000 3.000 anual
Despesa Condomínio (R$) 300 300 300 mensal
Despesa Consumos (R$) 0 0 0 mensal
Despesa IPTU (R$) 1.000 1.000 1.000 anual
Valor de liquidação forçada
Resultado 305.949 485.759 658.959
(VPL) (R$)
Resultado Fator de liquidação forçada 67,99% 64,77% 62,76%
Fonte: Elaborado pelo autor (2018).
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
25
4 DISCUSSÃO DE RESULTADOS
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
26
dados homogêneos e consenso entre os entrevistados. A diferença de até dois
meses no Desvio Padrão resultou no Coeficiente de Variação menor que os demais.
Na faixa de R$ 300.000 a R$ 600.000, as Velocidades de Venda resultantes
do uso de parâmetros estimados para bancos resultaram um Coeficiente de
Variação abaixo de 20%. Portanto um grau mediano de dispersão.
Então, demonstra-se as diferenças entre as Velocidades de Venda obtidas
por meio do cálculo inferencial estatístico e estimado para bancos. Para a análise
comparativa os resultados estão resumidos na Tabela 20.
27
4.2 RESULTADOS DE TAXAS DE DESCONTO
28
Tabela 22 – Taxas de Prêmio ao Risco com dados calculados e de bancos.
Taxa de Prêmio ao Risco
Faixas de valores de
mercado Empresa de Empresa de
Calculado Banco 1 Banco 2
Avaliação 1 Avaliação 2
R$ 300.000 a R$ 600.000 64,31% 42,44% 35,58% 26,02% 51,59%
R$ 600.000 a R$ 900.000 38,58% 53,43% 45,03% 33,27% 33,27%
R$ 900.000 a R$ 1.200.000 25,58% 60,76% 51,36% 18,15% 18,15%
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
29
Tabela 23 – Taxa de Desconto a.a. com dados de bancos e análise.
Taxa de Desconto a.a.
Faixas de
valores de Empresa Empresa Coeficiente
Banco Banco Desvio
mercado de de Média de
1 2 Padrão
Avaliação 1 Avaliação 2 Variação
R$ 300.000 a
62,60% 54,76% 43,85% 73,04% 58,56% 12,34% 21,07%
R$ 600.000
R$ 600.000 a
75,14% 65,55% 52,13% 52,13% 61,24% 11,22% 18,33%
R$ 900.000
R$ 900.000 a
83,51% 72,78% 34,87% 34,87% 56,51% 25,37% 44,89%
R$ 1.200.000
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
30
Na faixa de Valores de Mercado de R$900.000 a R$1.200.000, o valor médio
de 56,51% permanece distante da taxa de 43,35% obtida com dados calculados,
diferença de 13,16%. E no limite, há uma diferença de até 40,16% com o resultado
do Banco 1, taxa maior que o dobro da taxa obtida com dados calculados.
Ainda, na faixa de R$ 600.000 a R$ 900.000, o valor médio taxa de 61,24% é
a mais próxima da taxa de 58,19% obtida com dados calculados, diferença de
3,05%. Apesar de quando comparado ao resultado do Banco 1, há uma diferença de
16,95%, a menor amplitude constatada entre as estimativas dos entrevistados e com
os dados calculados.
Por fim, na faixa de R$ 300.000 a R$ 600.000, o valor médio de 58,56% está
distante da taxa de 87,56% obtida com dados calculados, diferença de 29,00%, a
maior dentre as faixas de valores. E há uma diferença de até 43,71% com o
resultado da Empresa de Avaliação 1, metade da taxa obtida com dados calculados.
Portanto, as Taxas de Desconto resultantes do uso de parâmetros obtidos
junto às instituições financeiras também se demonstraram distantes das Taxas de
Desconto resultantes dos parâmetros do cálculo inferencial estatístico, com
diferença de até 43,71%.
Para fins de critério de análise da Taxa de Desconto de acordo com o cenário
de Taxa de Juros Básica Nominal (Selic), criou-se o índice Múltiplo da Taxa de Juros
Básica Nominal, calculado com o uso dos dois parâmetros de Velocidades de Venda
e cujos resultado seguem resumidos na Tabela 25.
Fonte: Elaborado pelo autor com base nos cálculos apresentados (2018).
31
Com base na Taxa de Desconto é observado a sensibilidade do valor de
liquidação forçada para os cenários de diferentes Taxas de Juros Básica Nominal
(Selic), uma das taxas que a compõe e interfere diretamente no valor de liquidação
forçada.
Demonstrou-se que as Taxas de Desconto estão descoladas do mercado de
avaliação de imóveis, porém foram ratificadas por dados de leilões realizados por
bancos. Uma hipótese para o ocorrido seria a compensação da Taxa de Prêmio ao
Risco menor com uma Velocidade de Venda superdimensionada com mais meses.
Considerando que também não haviam disponível dados precisos de Velocidade de
Venda de apartamentos usados.
Apesar da regulamentação judicial do uso de imóveis para operações
financeiras, demonstrou-se que a falta de padronização de métodos e de parâmetros
aderentes ao mercado distorcem o valor de liquidação forçada e expõe o banco a
riscos não previstos.
5 CONCLUSÃO
32
Então, ratifica-se a não aplicação do VSO como Velocidade de Venda, uma
vez que não há verificação se o parâmetro possui aderência ao mercado de imóveis
usados.
Os resultados das Taxas de Prêmio ao Risco acima de 18%, considerados
altos, não se traduzem em ganhos maiores aos bancos, mas sim em valores de
liquidação forçada menores, por contribuírem com o aumento da Taxa de Desconto,
cujos resultados, também considerados altos, estão acima de 34%.
Demonstrou-se que as Taxas de Desconto estão descoladas do mercado de
avaliação de imóveis, porém foram ratificadas por dados de leilões realizados por
bancos. Uma hipótese para o ocorrido seria a compensação da Taxa de Prêmio ao
Risco menor com uma Velocidade de Venda superdimensionada com mais meses.
Considerando que também não haviam disponível dados precisos de Velocidade de
Venda de apartamentos usados.
Quando há um excesso de aversão ao risco e adota-se um valor de
liquidação forçada menor, como penalidade, inibe-se o cliente proprietário do imóvel
a fechar negócio junto à instituição financeira e há risco de perdas financeiras ao
banco. E, se adotado um valor de liquidação forçada maior, por consequência, pode
haver perda de liquidez durante o leilão, novamente expondo o banco a riscos de
perda financeiras.
As Taxas de Desconto demonstram-se sensíveis à Taxa de Juros Básica
Nominal (Selic), porém não há comprovação técnica de que as Taxas de Desconto
apresentadas se apliquem em cenários com Taxas de Juros Básica Nominal (Selic)
abaixo de 7,40%.
De acordo com o índice Múltiplo de Taxa de Juros Básica Nominal, a Taxa de
Desconto para a faixa de R$ 300.000 a R$ 600.000 chega a seis vezes a Taxa de
Juros Básica Nominal (Selic), considerado alto. Ainda, o menor índice é a Taxa de
Desconto três vezes a Taxa de Juros Básica Nominal (Selic), na faixa de R$ 900.000
a R$ 1.200.000, também considerado alto.
Portanto, observa-se que os valores de liquidação forçada calculados no
período de Taxas de Juros Básica Nominal (Selic) acima de 7,40% a.a., estavam
incorretos, uma vez demonstradas as diferenças de Velocidades de Venda e Taxas
de Desconto.
Justifica-se dessa forma, a importância de parâmetros aderentes ao mercado
para o cálculo do valor de liquidação forçada de apartamentos usados na cidade de
São Paulo em operações financeiras.
Das limitações no desenvolvimento do trabalho, houve a dificuldade em obter
os dados de Velocidade de Venda junto a corretores de imóveis, por considerarem
os dados estratégicos. Interferindo diretamente no alcance geográfico da pesquisa,
uma vez que os corretores filtram grandes quantidades de dados em abrangência
geográfica maior.
Devido à limitação de recursos de tempo e equipe, houve a restrição da
pesquisa aos bairros da Vila Leopoldina e Lapa, realizada porta a porta em edifícios
residenciais. Restringindo também a quantidade de elementos comparativos para os
cálculos.
Portanto, a fim de endossar os resultados apresentados neste trabalho,
sugere-se a ampliação da quantidade de elementos coletados e maior abrangência
geográfica da pesquisa, expandido para os demais bairros de São Paulo.
33
Além disso, em cenários econômicos com Taxas de Juros Básica Nominal
(Selic) abaixo de 7,40% a.a., sugere-se um novo levantamento de dados de
mercado e verificação da influência da disponibilidade de crédito, para o
financiamento de compra de imóveis, sobre a Velocidade de Venda de apartamentos
usados em São Paulo. Espera-se a redução da Taxa de Desconto e da Taxa de
Prêmio ao Risco.
O ideal seria a divulgação mensal de Velocidade de Venda sobre o mercado
imobiliário de usados, por meio de algum sindicato ou instituição, sinalizando
parâmetros mais precisos para os cálculos em operações financeiras e para uso
abrangente nos demais setores imobiliários e financeiros.
E em instituições como o IBAPE, sugere-se a análise constante de valores de
liquidação forçada realizados por bancos, ponderando as Taxas de Desconto e as
Taxas de Prêmio ao Risco aderentes ao mercado.
Da revisão da literatura, pouco têm se discutido em meio acadêmico sobre a
Velocidade de Venda e a Taxa de Desconto no cálculo do valor de liquidação
forçada em avaliação de imóveis, sendo apresentados neste trabalho as discussões
recentes mais relevantes para o tema escolhido.
BIBLIOGRAFIA
34
Bancárias. São Paulo: IBAPE/SP, 2017. 33 p. Disponível em: <http://www.ibape-
sp.org.br/arquivos/Garantias_0706 __baixa.pdf>. Acesso em: 30 nov. 2017.
Banco Central do Brasil. Histórico das taxas de juros. 2017. Disponível em:
<https://www.bcb.gov.br/Pec/Copom/Port/taxaSelic.asp#notas>. Acesso em: 11 dez.
2017.
BARBOSA, Karla Gomes; FERREIRA IRMÃO, José. Análise dos impactos gerados
pelo Programa Minha Casa Minha Vida no Índice de Velocidade de Vendas na
Região Metropolitana do Recife. RACE, Revista de Administração Contabilidade
e Economia. Joaçaba: Ed. Unoesc, v. 14, n. 2, p. 825-842., maio/ ago. 2015.
Disponível em: <http://editora.unoesc.edu.br/index/php/race>. Acesso em: 15 out.
2016.
35
GATTO, Osório Accioly; MURAKAMI, Rosana Akemi. Boletim técnico Btec –
2016/005: Valor de Liquidação Forçada em Cenários Recessivos. São Paulo: IBAPE
Entidade Federativa Nacional, 2016. 11 p.
36
APÊNDICE A – Mapas de localizações da amostra pesquisada
Mapa 1 – Localização da amostra pesquisada.
Fonte: Elaborado pelo autor através do software Google Earth Pro (2017).
37
Mapa 2 – Localização da amostra saneada após o cálculo.
Fonte: Elaborado pelo autor através do software Google Earth Pro (2017).
38
APÊNDICE B – Dados da amostra pesquisada
Tabela 26 – Elementos pesquisados para o cálculo da Velocidade de Venda.
(continua)
Velocidade
Idade Área Valor Data Data
Nº Bairro de Venda
(anos) (m²) (R$) exposição venda
(meses)
1 Vila Leopoldina 29 63,00 510.000 05/2015 01/2016 8
2 Vila Leopoldina 28 53,00 410.000 02/2017 07/2017 5
3 Vila Leopoldina 38 70,00 600.000 12/2016 06/2017 6
4 Vila Leopoldina 38 70,00 650.000 03/2016 12/2016 9
5 Vila Leopoldina 43 120,00 635.000 06/2015 06/2017 24
6 Vila Leopoldina 43 120,00 635.000 04/2015 04/2017 24
7 Vila Leopoldina 12 95,00 940.000 05/2017 07/2017 2
8 Vila Leopoldina 12 95,00 940.000 01/2016 07/2017 18
9 Vila Leopoldina 20 78,00 760.000 05/2016 05/2017 12
10 Vila Leopoldina 14 96,00 930.000 05/2016 05/2017 12
11 Vila Leopoldina 23 74,00 650.000 12/2016 01/2017 1
12 Vila Leopoldina 23 74,00 650.000 10/2015 09/2016 11
13 Vila Leopoldina 22 57,00 480.000 11/2016 12/2016 1
14 Vila Leopoldina 33 68,00 410.000 11/2016 01/2017 2
15 Vila Leopoldina 36 75,00 480.000 04/2017 07/2017 3
16 Vila Leopoldina 37 87,00 530.000 04/2016 12/2016 8
17 Vila Leopoldina 37 87,00 530.000 03/2015 12/2015 9
18 Vila Leopoldina 31 79,00 620.000 05/2016 05/2017 12
19 Vila Leopoldina 31 79,00 620.000 08/2015 08/2016 12
20 Vila Leopoldina 21 65,00 570.000 04/2015 09/2015 5
21 Vila Leopoldina 29 70,00 610.000 01/2016 04/2016 3
22 Lapa 22 74,00 685.870 01/2017 07/2017 6
23 Lapa 21 61,00 453.430 08/2016 09/2016 1
24 Lapa 40 90,00 526.370 01/2016 01/2017 12
25 Lapa 16 97,00 891.170 01/2016 01/2017 12
26 Lapa 16 88,00 779.810 06/2016 06/2017 12
27 Lapa 29 70,00 546.580 09/2016 03/2017 6
28 Lapa 12 92,00 893.520 03/2015 09/2015 6
29 Lapa 26 75,00 550.390 08/2016 08/2017 12
30 Lapa 39 47,00 295.220 08/2017 09/2017 1
31 Lapa 9 58,00 593.360 01/2016 01/2017 12
32 Brás 25 51,22 295.000 05/2016 10/2016 5
33 Vila Clementino 34 71,20 510.000 02/2016 11/2016 9
Conj. Habitacional
34 30 43,07 185.000 06/2016 01/2017 6
Padre
35 Vila Clementino 36 66,38 435.000 07/2016 01/2017 5
Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
39
Tabela 26 – Elementos pesquisados para o cálculo da Velocidade de Venda.
(conclusão)
Velocidade
Idade Área Valor Data Data
Nº Bairro de Venda
(anos) (m²) (R$) exposição venda
(meses)
36 Parque Bristol 15 47,97 160.000 05/2016 01/2017 8
37 Jardim Íris 25 49,80 234.000 08/2016 02/2017 5
38 Vila Olímpia 32 57,34 516.000 10/2016 02/2017 4
39 Cidade São Francisco 15 93,12 566.000 11/2016 02/2017 3
40 Campos Elíseos 40 34,70 207.000 10/2016 03/2017 4
41 Vila Cruzeiro 25 113,02 572.000 01/2017 04/2017 3
42 Jardim Norma 10 49,72 204.000 12/2016 03/2017 2
43 Vila Anglo Brasileira 22 81,66 699.000 12/2016 05/2017 4
44 Jardim Capelinha 35 58,51 154.000 10/2016 04/2017 6
45 Indianápolis 32 90,12 913.000 01/2017 08/2017 7
46 Vila Chabilandia 15 45,35 170.000 12/2016 08/2017 8
47 Consolação 32 42,89 341.000 02/2017 09/2017 7
48 Vila Invernada 20 55,43 430.000 02/2017 09/2017 7
49 Vila Emir 15 48,41 261.000 01/2017 09/2017 8
Fonte: Elaborado pelo autor (2017).
40