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Fatores de Comercialização de Casa em Florianópolis - XVII COBREAP
Fatores de Comercialização de Casa em Florianópolis - XVII COBREAP
Fatores de Comercialização de Casa em Florianópolis - XVII COBREAP
RESUMO
O método evolutivo determina o valor de um bem imóvel através da soma do valor
do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de
comercialização (FC), que representa principalmente a tendência de valorização do
imóvel no mercado local. O objetivo deste trabalho foi apresentar um procedimento
detalhado para determinar o fator de comercialização e, também, determinar o FC
para casas de diferentes padrões construtivos em alguns bairros da cidade de
Florianópolis. Para o desenvolvimento do trabalho, foi realizada extensa pesquisa de
mercado de terrenos e casas nos bairros selecionados. A pesquisa de casas serviu
como referência para o cálculo do FC. Os valores dos terrenos foram calculados
com base em modelos estatísticos extraídos da pesquisa de terrenos, enquanto que
os valores das edificações foram calculados com base em valores unitários de
projetos semelhantes. Após o cálculo destes componentes, calculou-se o FC para
cada imóvel e o FC médio para cada padrão. Os resultados encontrados permitiram
determinar o grau de aquecimento e valorização do mercado imobiliário nos locais
estudados e mostraram que o valor de mercado dos imóveis somente pode ser
determinado usando-se um FC obtido por pesquisa de mercado.
1. INTRODUÇÃO
1.1. Contextualização
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1.3. Justificativa
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2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
Com base nessa expressão, deduz-se que, uma vez obtidos o valor do
imóvel, o valor do terreno e o valor da benfeitoria, é possível calcular o fator de
comercialização, através da Equação 2:
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na literatura corrente, motivo pelo qual será feita somente uma breve descrição
deles a seguir.
2.2.1. Vistoria
n
S = Ap + ∑ ( Aqi ⋅ Pi ) (3)
i
OE + OI + (OFe − OFd )
C = [CUB + ](1 + A)(1 + F )(1 + L) (4)
S
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OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores,
sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas,
coletivas, urbanização, projetos etc.;
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da
construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
D = (1 – K) * CD (5)
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CB = Crep – D (6)
Segundo a NBR 14.653-1 (2001, p. 8), este método “identifica o valor do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra”.
A aplicação do método segue as seguintes etapas: vistoria e caracterização
do imóvel, pesquisa de dados de mercado, tratamento dos dados e cálculo do valor.
Cada etapa será explicada com mais detalhes a seguir.
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3. MÉTODO
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Com base nos dados de mercado de terrenos coletados, para cada bairro foi
obtido um modelo de regressão que representa o comportamento do mercado de
terrenos local. Estes modelos permitiram o cálculo dos valores estimados dos
terrenos que compõem cada dado da amostra de casas.
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Uma vez estimados o valor do terreno e o valor das benfeitorias, foi possível
então calcular o fator de comercialização dos imóveis. Na amostra de casas de cada
bairro, o FC foi calculado separadamente para cada dado e, posteriormente, foi
calculado o fator de comercialização médio para os diferentes padrões encontrados.
4. RESULTADOS
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4.2. Padrões
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a) Projeto arquitetônico
Calculado de acordo com a tabela de honorários do IAB/SC. Para o padrão
simples, adotou-se um custo de 2% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,02 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,02 * 1.046,92 = R$ 20,94/m²
b) Limpeza do terreno
Calculado de acordo com a composição 73948/016 do SINAPI.
Custo = R$ 1,71/m² de terreno (SINAPI, 03/2011)
Área de terreno considerada = 250 m²
Custo = 1,71 * 250 = R$ 427,50
d) Locação da obra
Calculado de acordo com a composição 73992/001 do SINAPI.
Custo = R$ 5,48/m² de área construída (SINAPI, 03/2011)
Custo = R$ 5,48/m²
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h) Placa de obra
Calculado de acordo com a composição 74209/001 do SINAPI.
Custo = R$ 220,16/m² de placa (SINAPI, 03/2011)
Tamanho considerado da placa = 0,5 m²
Custo = 220,16 * 0,5 = R$ 110,08
j) Aluguel de betoneira
Calculado de acordo com o insumo 00010532 do SINAPI.
Custo = R$ 1,44/h (SINAPI, 03/2011)
Quantidade de horas considerada = 360 h (45 dias, 8 h/dia)
Custo = 1,44 * 360 = R$ 518,40
k) Taxa de Habite-se
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo Habite-se sanitário = R$ 0,61/m² de área construída
Custo Habite-se final = R$ 35,63
l) Licença da obra
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo ISS = 200 * Área * 0,03 = R$ 6,00/m² de área construída
Custo Alvará = R$ 0,70/m² de área construída
Custo = 6,00 + 0,70 = R$ 6,70/m²
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m) Taxa de administração
A taxa de administração praticada pelas empresas pode variar entre valores
de 8 a 20%, dependendo da obra e do porte da empresa (TISAKA, 2010). Para o
padrão simples, será adotada uma taxa de 8%.
n) Taxa de juros
A taxa de juros corresponde aos custos financeiros durante o período da
construção. Levando-se em consideração que o rendimento médio de aplicações
tradicionais do mercado financeiro fica na faixa de 1% ao mês, em tese a taxa de
juros a ser adotada seria igual ao tempo estimado de construção da casa. No
entanto, em uma obra os desembolsos vão acontecendo de forma aproximadamente
linear, sendo que os juros acumulados são menores no início e maiores no fim. Para
corrigir esta variação, será adotada uma taxa de juros média que corresponde à
metade do rendimento das aplicações, ou seja, 0,5% para cada mês de construção.
Para o padrão simples, estima-se um tempo de construção de 6 meses, o que
corresponde a uma taxa de juros de 3%.
o) Taxa de lucro
A taxa de lucro é o percentual de lucro almejado pela construtora ou
empreiteira. A taxa normalmente praticada pelas empresas varia entre 5 e 15%
(TISAKA, 2004). No presente trabalho será adotada uma taxa de lucro de 10%, para
todos os padrões.
Assim, o valor unitário final de construção para o padrão simples resulta em:
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a) Projeto arquitetônico
Calculado de acordo com a tabela de honorários do IAB/SC. Para o padrão
médio, adotou-se um custo de 2,6% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,026 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,026 * 1.046,92 = R$ 27,22/m²
b) Projeto hidro-sanitário
Calculado de acordo com a tabela de honorários do SENGE/SC. Para o
padrão médio, adotou-se um custo de 1,2% do CUB Médio Residencial, publicado
pelo Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,012 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,012 * 1.046,92 = R$ 12,56/m²
c) Limpeza do terreno
Calculado de acordo com a composição 73948/016 do SINAPI.
Custo = R$ 1,71/m² de terreno (SINAPI, 03/2011)
Área de terreno considerada = 360 m²
Custo = 1,71 * 360 = R$ 615,60
e) Locação da obra
Calculado de acordo com a composição 73992/001 do SINAPI.
Custo = R$ 5,48/m² de área construída (SINAPI, 03/2011)
Custo = R$ 5,48/m²
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i) Placa de obra
Calculado de acordo com a composição 74209/001 do SINAPI.
Custo = R$ 220,16/m² de placa (SINAPI, 03/2011)
Tamanho considerado da placa = 0,5 m²
Custo = 220,16 * 0,5 = R$ 110,08
k) Plantio de grama
Calculado de acordo com a composição 74236/001 do SINAPI.
Custo = R$ 7,96/m² de área plantada (SINAPI, 03/2011)
Área plantada considerada = 180 m²
Custo = 7,96 * 180 = R$ 1.432,80
l) Aluguel de betoneira
Calculado de acordo com o insumo 00010532 do SINAPI.
Custo = R$ 1,44/h (SINAPI, 03/2011)
Quantidade de horas considerada = 480 h (60 dias, 8 h/dia)
Custo = 1,44 * 480 = R$ 691,20
m) Taxa de Habite-se
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo Habite-se sanitário = R$ 0,61/m² de área construída
Custo Habite-se final = R$ 35,63
n) Licença da obra
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo ISS = 200 * Área * 0,03 = R$ 6,00/m² de área construída
Custo Alvará = R$ 0,70/m² de área construída
Custo = 6,00 + 0,70 = R$ 6,70/m²
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VU = R$ 883,11/m²
o) Taxa de administração
Para o padrão médio, a taxa de administração adotada será de 10%.
p) Taxa de juros
Para o padrão médio, estima-se um tempo de construção de 8 meses, o que
corresponde a uma taxa de juros de 4%.
q) Taxa de lucro
A taxa de lucro adotada para o padrão médio, assim como para os outros
padrões, será de 10%.
Assim, o valor unitário final de construção para o padrão médio resulta em:
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a) Taxa de Habite-se
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo Habite-se sanitário = R$ 0,61/m² de área construída
Custo Habite-se final = R$ 35,63
b) Licença da obra
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo ISS = 200 * Área * 0,03 = R$ 6,00/m² de área construída
Custo Alvará = R$ 0,70/m² de área construída
Custo = 6,00 + 0,70 = R$ 6,70/m²
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d) Taxa de juros
Para o padrão superior, estima-se um tempo de construção de 10 meses, o
que corresponde a uma taxa de juros de 5%.
e) Taxa de lucro
A taxa de lucro adotada para o padrão superior, assim como para os outros
padrões, será de 10%.
Assim, o valor unitário final de construção para o padrão superior resulta em:
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a) Projeto arquitetônico
Calculado de acordo com a tabela de honorários do IAB/SC. Para o padrão
fino, adotou-se um custo de 3,1% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,031 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,031 * 1.046,92 = R$ 32,45/m²
b) Projeto hidro-sanitário
Calculado de acordo com a tabela de honorários do SENGE/SC. Para o
padrão fino, adotou-se um custo de 1,6% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,016 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,016 * 1.046,92 = R$ 16,75/m²
c) Projeto elétrico
Calculado de acordo com a tabela de honorários do SENGE/SC. Para o
padrão fino, adotou-se um custo de 1,6% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,016 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,016 * 1.046,92 = R$ 16,75/m²
d) Projeto estrutural
Calculado de acordo com a tabela de honorários do SENGE/SC. Para o
padrão fino, adotou-se um custo de 2,4% do CUB Médio Residencial, publicado pelo
Sinduscon Florianópolis.
Custo = 0,024 * (CUB Médio Residencial)
CUB Médio Residencial = R$ 1.046,92/m² (Sinduscon Fpolis, 03/2011)
Custo = 0,024 * 1.046,92 = R$ 25,13/m²
e) Limpeza do terreno
Calculado de acordo com a composição 73948/016 do SINAPI.
Custo = R$ 1,71/m² de terreno (SINAPI, 03/2011)
Área de terreno considerada = 600 m²
Custo = 1,71 * 600 = R$ 1.026,00
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g) Locação da obra
Calculado de acordo com a composição 73992/001 do SINAPI.
Custo = R$ 5,48/m² de área construída (SINAPI, 03/2011)
Custo = R$ 5,48/m²
k) Placa de obra
Calculado de acordo com a composição 74209/001 do SINAPI.
Custo = R$ 220,16/m² de placa (SINAPI, 03/2011)
Tamanho considerado da placa = 0,5 m²
Custo = 220,16 * 0,5 = R$ 110,08
m) Plantio de grama
Calculado de acordo com a composição 74236/001 do SINAPI.
Custo = R$ 7,96/m² de área plantada (SINAPI, 03/2011)
Área plantada considerada = 300 m²
Custo = 7,96 * 300 = R$ 2.388,00
n) Muro
Calculado de acordo com a composição 73844/002 do SINAPI.
Custo = R$ 343,44/m³ de volume de muro (SINAPI, 03/2011)
Dimensões consideradas = (1,50 x 0,10 x 100) m = 15 m³
Custo = 343,44 * 15 = R$ 5.151,60
o) Calçada
Calculado de acordo com a composição 73892/002 do SINAPI.
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p) Taxa de Habite-se
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo Habite-se sanitário = R$ 0,61/m² de área construída
Custo Habite-se final = R$ 35,63
q) Licença da obra
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo ISS = 200 * Área * 0,03 = R$ 6,00/m² de área construída
Custo Alvará = R$ 0,70/m² de área construída
Custo = 6,00 + 0,70 = R$ 6,70/m²
r) Taxa de administração
Para o padrão fino, a taxa de administração adotada será de 15%.
s) Taxa de juros
Para o padrão fino, estima-se um tempo de construção de 12 meses, o que
corresponde a uma taxa de juros de 6%.
t) Taxa de lucro
A taxa de lucro adotada para o padrão fino, assim como para os outros
padrões, será de 10%.
Assim, o valor unitário final de construção para o padrão fino resulta em:
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f) Taxa de Habite-se
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo Habite-se sanitário = R$ 0,61/m² de área construída
Custo Habite-se final = R$ 35,63
g) Licença da obra
Calculado com base nos valores cobrados pela Prefeitura Municipal de
Florianópolis, publicados no website da empresa Inove Projetos e Construções.
Custo ISS = 200 * Área * 0,03 = R$ 6,00/m² de área construída
Custo Alvará = R$ 0,70/m² de área construída
Custo = 6,00 + 0,70 = R$ 6,70/m²
h) Taxa de administração
Para o padrão luxo, a taxa de administração adotada será de 15%.
i) Taxa de juros
Para o padrão luxo, estima-se um tempo de construção de 15 meses, o que
corresponde a uma taxa de juros de 7,5%.
j) Taxa de lucro
A taxa de lucro adotada para o padrão luxo, assim como para os outros
padrões, será de 10%.
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Assim, o valor unitário final de construção para o padrão luxo resulta em:
Valor = R$ 285.000,00
Área construída = 121,00 m²
Área do terreno = 418,00 m²
Distância = 1.100,00 m
Condomínio = Não
Pavimentação = Sim
VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0]
+ 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²
Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02
Idade = 15 anos
Idade referencial = 70 anos
% Vida = 21%
Estado de conservação = Regular (“c”)
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K = 0,851
CU Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio)
Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51
Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81
Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65
Custo da Benfeitoria = 134468,51 – 16028,65 = R$ 118.439,86
Fator de comercialização = 285000 / (155241,02 + 118439,86) = 1,04
A seguir serão apresentados os valores dos FCs obtidos para cada região.
4.3.1. Campeche
Padrão
Simples Médio Superior Fino
0,65 1,04 0,70 0,89
0,70 0,94 0,74 0,84
0,96 1,20 0,79 0,85
0,84 0,80 0,91 0,76
0,63 0,77 0,74 0,83
0,68 0,72 0,84 0,63
1,09 0,99 0,88 0,59
1,01 0,92
1,19
1,14
0,81
1,01
0,98
Média 0,79 0,97 0,80 0,79
DP 0,17 0,16 0,08 0,12
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4.3.2. Canasvieiras
Padrão
Médio Superior Fino Luxo
1,56 0,75 0,92 0,99
0,85 0,69 0,73 0,84
0,68 1,43 1,16 0,64
0,84 0,90 0,96
0,83 1,10
1,24 0,88
0,64 0,94
1,17
0,56
1,15
Média 1,03 0,93 0,95 0,86
DP 0,47 0,29 0,14 0,16
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Padrão
Médio Superior Fino Luxo
0,79 1,05 0,95 1,02
1,12 1,11 0,87 1,02
1,47 0,93 1,00 1,07
0,89 1,14 1,03 1,05
1,09 0,75 1,48 1,09
1,21 0,87 1,59 1,07
1,43 1,00 0,85
1,34 1,40 1,15
1,15 1,12 1,31
1,04 1,20 1,10
1,28 1,38
1,04 1,16
1,12 1,21
1,11 1,81
0,96 1,18
1,53 1,42
1,11 1,17
1,32 1,27
1,49 1,25
1,14 1,42
0,68 1,83
1,18 1,48
1,07 1,78
1,06 1,26
1,61
1,40
1,27
1,62
Média 1,09 1,08 1,15 1,29
DP 0,24 0,20 0,22 0,25
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Padrão
Médio Superior Fino Luxo
0,92 1,33 0,83 1,12
2,00 1,14 1,01 1,04
2,75 0,81 1,06 1,29
0,89 1,00 1,12 1,44
1,17 0,67 0,92 1,41
1,01 0,80 1,33
0,76 1,01
1,07
1,16
Média 1,55 0,99 0,97 1,27
DP 0,81 0,21 0,12 0,16
4.3.5. Trindade
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Padrão
Médio Superior Fino
1,34 0,79 0,98
0,95 0,74 0,85
0,97 0,96 0,59
1,16 0,86 0,63
1,61 1,08 0,86
1,10 0,86
1,17
0,80
0,81
0,82
0,60
1,48
1,41
0,98
Média 1,21 0,97 0,80
DP 0,28 0,25 0,15
Jurerê Jurerê
Campeche Canasvieiras Trindade
Internacional Tradicional
Simples 0,79 -- -- -- --
Médio 0,97 1,03 1,09 1,55 1,21
Superior 0,80 0,93 1,08 0,99 0,97
Fino 0,79 0,95 1,15 0,97 0,80
Luxo -- 0,86 1,29 1,27 --
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5. CONCLUSÃO
BIBLIOGRAFIA
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TISAKA, M. Reformar o BDI. Construção e Mercado, São Paulo, ed. 37, ago. 2004.
Disponível em: <http://www.piniweb.com.br>. Acesso em: 13 de maio de 2011.
Orçamento Detalhado: casa unifamiliar. Guia da Construção, São Paulo, n. 93, abr.
2009. Disponível em: <http://www.piniweb.com.br>. Acesso em: 15 de maio de 2011.
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