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Avaliacoes e Pericias em Propriedades Urbanas e Rurais Unidade II
Avaliacoes e Pericias em Propriedades Urbanas e Rurais Unidade II
Avaliacoes e Pericias em Propriedades Urbanas e Rurais Unidade II
UNIDADE II
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO...................................................................................................................................................4
UNIDADE II
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS......................................................................................................................................................................7
CAPÍTULO 1
MÉTODOS E FUNDAMENTAÇÃO DAS AVALIAÇÕES ........................................................................................................ 7
CAPÍTULO 2
ATIVIDADES BÁSICAS PARA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS URBANOS................................................... 13
CAPÍTULO 3
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS................................................................................................................................... 23
CAPÍTULO 4
ESTUDO DE CASO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS............................................................................................... 33
INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis tem a pretensão de identificar o valor justo do bem. Não é uma
ciência exata, pois utiliza diversos parâmetros para que se alcance esse valor. Agrega
também os valores de benfeitorias, maquinários e as benfeitorias realizadas em uma
edificação, assim como instalações, podendo levar em conta a depreciação do bem.
Objetivos
» Conhecer a história das avaliações de imóveis no Brasil.
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AVALIAÇÕES E PERÍCIAS UNIDADE II
Esta unidade trata dos procedimentos para realizar as avaliações e perícias dos imóveis.
O Capítulo 1 mostrará os diversos métodos utilizados nas avaliações de imóveis e que eles
variam conforme o avaliador, afinal é ele quem terá de interpretar todas as informações
repassadas e, logo após, transformá-las em números para que possam ser justificados
perante o proprietário e todos os interessados naquele bem imóvel.
CAPÍTULO 1
MÉTODOS E FUNDAMENTAÇÃO DAS AVALIAÇÕES
Na segunda e terceira parte da NBR 14653, acontece uma descrição concisa de avaliações
de bens de forma geral. Também são adicionados os conceitos e as estratégias e descrito a
maneira de realizar as avaliações de forma individual, métodos esses que serão utilizados
para avaliações de imóveis.
Dantas (2005) se refere a esse conceito como sendo a metodologia que mais
significativamente representa os serviços de avaliação e que são ligados diretamente
ao mercado e às suas condições mercadológicas, apresentadas aos profissionais naquele
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
espaço de tempo, mas que também sofrem influência de todas as informações coletadas
e da natureza do desempenho da função que se pretende estabelecer naquele imóvel.
Os métodos de avaliação são descritos a seguir.
Método comparativo
» É baseado na semelhança entre imóveis que estão sendo ofertados e/ou foram
vendidos em data recente ao que está sendo avaliado. Imóveis mais simples,
frutos da pesquisa, são semelhantes a outros imóveis que estão sendo vendidos ou
ofertados; baseando-se nas características, chega-se a um valor médio.
Estudos demonstram que quase nunca as amostras são homogêneas, ou seja, é preciso
análise dos dados para que se consiga alcançar um valor médio do imóvel avaliado.
Assim, é indispensável que se faça a análise e o tratamento das informações coletadas
e a homogeneização dos valores.
As informações que temos, a partir da norma sobre tratamento de dados, dizem que
podem ser usados ou não, dependendo de como as amostras se apresentem, em função
de como foram coletadas as informações, se são de qualidades e se estão em quantidade
suficiente.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
» Planejamento da coleta de dados – pretende fixar uma técnica que possa ser usada
de maneira qualitativa, de modo que todos os envolvidos entendam e possam usá-
las para chegar aos preços trabalhados pelo mercado imobiliário. Para encontrar
esses valores, é necessário que as informações sejam encontradas e catalogadas,
então é preciso que se realizem entrevistas, através de questionários de perguntas
ligados de forma intensa e direta ao dono do bem (imóvel, terreno, proprietário).
É necessária a definição de uma técnica de avaliação para que possa demonstrar
uma metodologia de avaliação que possibilite, de maneira clara, encontrar o valor
do bem em questão. Assim, faz-se um apanhado de todas as evidências que possam
ser disponibilizadas, são elas: o tipo de avaliação que está sendo requerida e o tipo
de informação que está chegando para ser armazenada, entre outros.
» Averiguação das hipóteses – tem a intenção de pôr frente a frente, ou seja, comparar
as alegações que o avaliador colocou em questão sobre o mercado. Essas suposições
podem ser com relação ao terreno, alguns podem ser mais valiosos que outros,
por exemplo, um terreno de esquina em relação a um terreno mais central no
loteamento. Também pode ser levado em consideração que terrenos planos têm
uma maior liquidez e, por isso, são mais valiosos para investimento que os terrenos
que apresentam irregularidades descritas, como terrenos acidentados. A maneira
como é realizada essa comparação é se utilizando de análise minuciosa dos dados,
observando de forma exploratória, com maior ênfase nos diagramas de dispersão,
em testes de hipóteses e demais situações.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
É importante seguir esses passos de maneira exemplar para conseguir realizar uma
avaliação, mas o profissional avaliador deve estar ciente de que cada avaliação tem suas
peculiaridades e são totalmente distintas umas das outras, impondo suas características
no resultado final da avaliação; por isso, a sensibilidade e o bom senso são exigidos como
umas das características do profissional de avaliação.
Método de renda
Está ligado, basicamente, à condição de que o imóvel tem de produzir renda, ou seja,
é necessário ser rentável. Usa as taxas de renda líquida e bruta do mercado, no qual
os valores encontrados estão de acordo com o máximo aproveitamento do imóvel e da
vontade de quem irá investir. Esse valor ganha o nome comercial de valor econômico,
usa-se em imóveis mais distantes, quase isolados, imóveis atípicos, se não for possível
utilizar o método comparativo direto em função dos elementos.
Geralmente, utiliza-se o método de renda para determinar o valor que será cobrado em
aluguel de imóveis, terreno ou propriedade, mas também serve de marco para o setor
imobiliário quando há a situação em que o comprador deseja obter um determinado
imóvel para alugá-lo posteriormente. Assim, este método indica a rentabilidade que o
imóvel pode gerar ou não.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Método involutivo
Método evolutivo
A maneira como é formado o bem (componentes) determina seu valor. Usualmente, são
utilizados mais de um método e são contabilizados pelo valor do terreno, descontando
os custos das benfeitorias e o fator de comercialização (fração entre o valor de mercado
de um bem e o seu custo de reedição ou de troca de bens, que pode ser maior ou menor
que 1 (um).
Chega-se ao valor a partir das análises feitas por orçamentos sintéticos ou analíticos,
com base na quantidade de serviços e seus devidos custos diretos e indiretos. Em muitos
casos, é necessária a utilização de mais de um método. Quando acontece a conjugação,
é necessário descrever de maneira objetiva os métodos utilizados no laudo de avaliação.
Para uma edificação, quando os métodos têm que ser conjugados, são realizados alguns
procedimentos como:
» quando o imóvel apresentar benfeitorias, essas devem ser calculadas por meio do
método da qualificação de custo;
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
Os valores serão obtidos em função desses estudos, e devem estar explícitos nos laudos
referentes à avaliação do bem. Para que a avaliação seja feita de forma concisa, é preciso
que se escolha uma metodologia, adequada para o desenvolvimento do trabalho.
Para o entendimento dos resultados que são gerados das avaliações do imóvel, e também
do processo de investigação, é preciso utilizar o método científico, que pode ser dividido
em etapas. São elas:
» observação do fenômeno;
» planejamento da pesquisa;
Para que as avaliações possam ser alicerçadas, é necessário que as informações conseguidas
na avaliação, junto ao método e à técnica estatística, estejam de acordo com a dinâmica
da avaliação que foi pedida, e a metodologia científica preencha as lacunas.
A engenharia de avaliações depende dessa precisão para ser identificada como ciência,
que encontra e determina o valor. Nesse contexto, a engenharia de avaliações consiste
em transformar, para os devidos procedimentos, os imóveis em um bem objeto, e
também em dar uma base de características à região onde o bem está inserido, além
das informações sobre o imobiliário local.
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CAPÍTULO 2
ATIVIDADES BÁSICAS PARA AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
IMÓVEIS URBANOS
Sempre que uma avaliação é contratada, quem deve estar à frente são os profissionais
habilitados, que buscarão, na ABNT NBR 14653, os métodos e meios para finalizar a
avaliação com o mínimo ou nenhum erro.
Para isso, é necessário que o avaliador consiga identificar corretamente o bem que passará
pela avaliação, com a indicação do proprietário e confirmando as informações sobre o
imóvel in loco, procurando compreender junto a quem contratou a avaliação qual o seu
caráter e o que de fato deseja com a avaliação. As opções são compra, venda, alienação,
fazer doação, dar como garantia, penhora, para fins contábeis e outros.
É necessário que seja realizada uma análise documental, não faz parte exatamente
da rotina da avaliação, mas é justificável a observação da certidão em cartório e da
matrícula do imóvel, observando se há algum tipo de restrição que impeça a utilização
para determinado uso.
Deve-se estar a par das legislações municipais, estaduais, federais e outros conceitos de
regulamentação, principalmente os relativos ao meio ambiente e às demais restrições
que possam inferiorizar ou supervalorizar o imóvel avaliado, assim como as plantas
relativas ao bem devem ser verificadas in loco e justificadas caso haja alguma alteração.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
» qual a região em que estão inseridas suas condições econômicas, qual a média de
preços dos imóveis da região para compra, venda, aluguel e se a localização pode
ser considerada urbana ou rural;
» a vizinhança faz parte das informações a serem obtidas para entender as situações
adversas pelas quais o imóvel passou e a própria circunvizinhança;
» constatação da vocação do local. Caso seja uma avaliação rural, quais são as culturas
implantadas nas propriedades? Definir sua localização em relação ao município
ou à área urbana;
» outros aspectos são observados a partir de gráficos, que são representados pela
metragem quadrada dos terrenos, em períodos semelhantes aos da avaliação.
Procurar saber nas secretarias de infraestrutura do município quanto de valor é
determinado para o metro quadrado do terreno. Exemplo: se a metragem cobrada
em municípios é “testada do lote e profundidade”.
» bens tangíveis: aqueles que podem ser considerados como material, ou seja,
são tocáveis. Exemplos de bens tangíveis: imóveis, propriedades, máquinas,
equipamentos, entre outros;
» bens intangíveis: aqueles cuja forma é não tocável. Exemplos: marcas, patentes,
conceitos etc.
Quando um bem tangível é considerado como um imóvel do tipo urbano, por exemplo,
significa dizer que está dentro das limitações da cidade. Os principais são definidos
quanto ao uso e se classificam em:
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Também são classificados quanto ao tipo e quanto ao agrupamento. São eles: loteamento
(área de um terreno dividido em lotes destinados à construção de unidades habitacionais),
apartamento, casa, condomínio, conjunto de residências – no qual o direito de propriedade
é exercido em comum –, prédio de apartamentos, entre outros.
Qualquer coisa que puder ser de utilidade e se não for abundante consiste em um valor
monetário em função do querer de outro, ou seja, a intenção é tornar o bem um objeto
de desejo que, em função disso, vale pagar uma quantia. Fiker (2016) instituiu que, para
determinado bem ter um valor característico, depende do quanto este é desejado por
alguém ou pela sociedade.
A NBR 14653 não define propriamente o valor, mas dá uma breve explanação sobre
valor de mercado, como sendo o valor aproximado mais coerente que pode um bem
ser avaliado e depois negociado, de forma justa e consciente, dentro de um período de
tempo que corresponda aos valores trabalhados no mercado vigente, qualificando o bem
quanto ao que é efetivamente praticado.
Os conceitos acima citados criam o entendimento de que o valor precisa ser qualificado
ou sempre ficará dependente da lei da oferta e procura. O valor de mercado ou valor
venal é fixado pelas leis que regem o setor imobiliário do país. As consequências do
possível desenvolvimento de uma região entram nesse contexto, além de valores de outras
categorias, como valor de patrimonial, valor de risco, valor de liquidação obrigatória,
valor de desmonte e demais situações referentes ao valor instituído e criado.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
Quando existem negociações, existem pessoas interessadas, assim como há com o que
negociar, ou seja, há bens livres para transações, além de pessoas interessadas em
venda, em passar adiante por um valor monetário do local, ou mesmo realizar troca de
um pelo outro. Se há imóveis, terrenos, propriedades urbanas, propriedades rurais etc.,
há uma formação de mercado imobiliário que aparece para que determinada região se
desenvolva, evolua de forma econômica.
Os imóveis são bens com características distintas de outros e ocupam distintos termos
para sua negociação, possuem diferenciação por apresentar características que justifiquem
custos mais elevados, em função do tempo de vida útil, formas de utilização, os custos
para formar, empreender, período de duração para construção e produção.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Então, entende-se que só assim o mercado consegue manter justos os preços que são
negociados para pagamento de um imóvel ou outro bem no âmbito imobiliário, tendo
também a oferta e a demanda de imóveis favoráveis. Assim, esse cruzamento de curvas
no gráfico representa o ponto de equilíbrio do mercado imobiliário.
Ambas as partes interessadas estão dispostas a negociar, o que dá o aspecto livre das
vendas de imóveis, para mais ou para menos, dependendo da época, do tempo etc. Um
dos mercados que mais oscila em transações comerciais é o mercado imobiliário, por ter,
em determinadas épocas, mais oferta que demanda ou vice-versa. Sempre há métodos
para se alcançar um preço digno para os proprietários e para quem deseja comprar.
Também, nesse contexto, é possível levar em conta os custos para produção, ou aquisição
do bem. Segundo a NBR 14653, custos relacionados a um bem vêm de toda a produção
que envolve um bem. Além da manutenção, os custos estão divididos em:
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
A depreciação é um fato que compõe o valor do imóvel, seu conceito, segundo a NBR
14653-1 (ABNT, 2019, p.4), consiste na “perda de valor de um bem, devido a modificações
em seu estado ou qualidade”, e as características examinadas dessa ocorrência são:
» decrepitude – ocasionada por um desgaste na sua estrutura física, por fatores como
envelhecimento, utilização e ausência de manutenção;
» obsoletismo – quando o bem deixa de exercer sua função, pois perdeu as características
em função das modificações tecnológicas ou por conta do tipo de funcionamento.
É necessário que se observem as diferenças entre valor estipulado e preço, pois a norma
deixa clara sua diferença. O preço é o valor pelo qual se negocia um bem, aquele que é
fechado em transação comercial, depende de interesses pessoais e de situações externas,
sofre pressões para obter modificações para mais ou para menos. De maneira geral,
segundo a NBR 14653, é o montante monetário que define a transação de um bem.
» Por sua vez, o valor é o quanto vale o imóvel, mas está ligado às características
dele e que serão expostas e estudadas para que esse valor seja confirmado e possa
ser ajuizado, ou seja, possa fazer parte de uma resolução comercial entre duas
partes, e o responsável por esse valor é o avaliador, que encontra diversas formas
de expressá-los. São descritos os principais:
› valor patrimonial;
› valor em risco;
› valor econômico;
› valor de custo;
› valor de indenização;
› valor de desmonte;
› valor de uso.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Existem alguns princípios que são discutidos em relação às leis que regem o mercado.
Alguns dos principais se referem aos bens, e são elucidados a seguir.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
Para que os parâmetros éticos sejam expostos e seja caracterizado como um trabalho
dentro dos padrões, é necessário que, ao iniciar as avaliações, seja realizada a vistoria
no imóvel, na propriedade, no terreno etc. Quando o profissional de avaliações toma
posse de todas as etapas da vistoria, têm-se as primeiras demonstrações da condição
do bem que será avaliado.
Tudo isso significa dizer que a vistoria deve ser minuciosa e criteriosa e deve observar todas
as características físicas do imóvel. Especificar a data é uma das condições importantes da
vistoria, pois coloca as características ligadas a um período. Muitas das informações que
são descritas nos laudos de perícia são encontradas nessa época de vistorias, tais como:
» localização do imóvel;
» modelos arquitetônicos;
» erros construtivos;
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
A vistoria é uma etapa na qual os terrenos, com edificações construídas ou não, demonstram
características que podem determinar o valor de um bem, condições como formatos,
topografia, tipo de solo, tamanho do terreno e imóvel, tipo de utilização atual, se existe
saneamento básico, é importante também saber se a área tem condições de expansão,
urbanística ou comercial etc.
Diante dessa vistoria, os dados levantados na pesquisa são importantes para a composição
dos valores, também entram outros fatores, mas esses são os mais importantes, pois
compõem a base da avaliação de imóveis no tempo em que a vistoria acontece.
É necessário que aconteça a análise de variáveis repressoras com a seleção, tendo como
referência de trabalho a inferência estatística. As variáveis são formatos distintos,
atributos que foram demonstrados na amostra; no início, os elementos se diferenciam,
os profissionais de avaliações devem atentar para as varáveis mais determinantes para o
processo e devem ter como dissertar sobre elas, e confirmar sua veracidade ou não, para
que as informações possam justificar os valores encontrados para aquele bem avaliado.
Todos esses aspectos devem estar prontos, de início, para que o embasamento da
teoria real seja verossímil, incluindo tudo que foi colhido de informação, bem como os
conhecimentos acumulados e demais atributos que são de suma importância, no intuito
de realizar uma avaliação fundamentada na ética e na realidade das características do
imóvel. Para que aconteça o acolhimento das informações, é necessária a realização de
uma pesquisa, na qual o avaliador obtém tudo que precisa para montar as amostras e,
posteriormente, identificar o valor do imóvel avaliado.
Para que tudo saia de acordo com o esperado, é preciso que aconteça o planejamento da
pesquisa de forma experimental, que se dê condições aos investigadores, organizem-se
todos os períodos de informações e suponha-se antecipadamente as diversas contradições
que podem ocorrer, assim como as adversidades, com a intenção de chegar a uma
conclusão sem tantos erros ou interferências.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
Esse cuidado é necessário, pois pode ocorrer de algumas incoerências passarem, mas
a pesquisa experimental pode excluir diversos erros, ou ainda deixá-los de forma
minimalista, não agredindo tanto os resultados. Uma preparação antecipada tem a
intenção de encontrar uma forma inteligente e com um ótimo rendimento para as etapas
que surgiram durante a pesquisa.
De acordo com a norma NBR 14653-1, deverá ser apresentado o laudo de avaliação,
documento elaborado por um profissional de avaliações, em conformidade com a norma
referida que serve para averiguação de um bem.
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CAPÍTULO 3
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Tem-se o conhecimento de que cada imóvel possui suas características próprias e, por
isso, as variáveis para montagem de uma avaliação são bastante diversificadas.
Com isso, o mercado imobiliário urbanístico tem uma gama de situações que podem vir
a sofrer avaliações, como terrenos, glebas, casas, apartamentos, lojas, estacionamentos
etc. Como são muitas as condições de avaliações, é preciso que o avaliador tenha bom
senso e esteja seguro em suas afirmações para que se alcance um preço condizente com
o valor de mercado, ou seja, um valor negociável dentro da realidade.
Dentro desse contexto, é preciso observar diversas situações em relação ao imóvel avaliado,
como, por exemplo, o local onde está localizada a edificação, detalhes da topografia, se
é aclive ou declive, os valores correspondentes de frente, testadas e laterais do terreno,
como a área está formada, bairro, serviços públicos, mercados, escolas, situação geográfica
e demais situações que podem acrescentar ainda mais ganhos ao terreno.
Tudo isso deve ser feito sem deixar de lado as legislações municipais, estaduais e federais
em vigência no país, no âmbito municipal, o plano diretor, as leis de uso e ordenação
do solo e os planejamentos municipais, que definem a situação de como as residências
deverão estar localizadas em relação às ruas, como estará o setor comercial da cidade
assim como os centros financeiro e industrial, metragens mínimas em relação ao passeio,
tamanhos das quadras, quanto pode ser construído dentro de um terreno, e a questão
de quantos pavimentos são aceitos por motivos técnicos, principalmente em relação ao
estudo de solo do local.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
A norma chama atenção para edificações que possuam benfeitorias que não foram
devidamente registradas e não constem nos documentos. O avaliador deve fazer constar
nos laudos essas observações, para que fiquem claras as incoerências, caso apareçam
durante o processo de avaliação.
A pesquisa tem função principal de apresentar uma amostra que tenha representatividade
das informações fornecidas pelo mercado imobiliário da região na qual o imóvel está
inserido e que descreva as suas características. Contudo, não é necessária a busca de
informações fora da região para que não ocorra uma abrangência muito grande e, com
isso, não se alcance o objetivo proposto. Assim, são eleitas variáveis que, após a sua
lapidação, terão condições de indicar a formação dos valores de mercado. Elas podem
ser divididas em variáveis dependentes e independentes.
A pesquisa é feita de acordo com a extensão da amostra, assim como as técnicas que
foram usadas na busca pelas informações contidas nela. Na análise dos dados obtidos,
são determinadas se as análises são quantitativas ou qualitativas, assim como se os
instrumentos de coleta serão planilhas, entrevistas, fichas etc.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Em que:
VE = valor da edificação;
Ae = área edificada;
Vm² = Valor do metro quadrado de área construída, fixado pelo órgão que pediu a
avaliação de imóveis;
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
7 – INSTALAÇÃO ELÉTRICA
7.1 - Sem 0
7.2 - Externa 2
7.3 - Semiembutida 4
7.4 - Embutida 8
8 – INSTALAÇÃO SANITÁRIA
8.1 - Sem 0
8.2 - Externa 2
8.3 - Interna 4
8.4 - Completa 8
8.5 - Mais de uma 12
9 – COBERTURA
9.1 - Palha 3
9.2 - Amianto 10
9.3 - Material cerâmico 13
9.4 - Metálica 15
9.4 - Laje 16
9.5 - Especial 20
Ainda podem existir fatores de correção quanto à conservação do imóvel, seu grau de
deterioração, tempo de uso etc., a serem definidos e pontuados como bom, ruim regular,
por exemplo.
VVT = V x A x F1 x F2 Eq.2
Em que:
A = área do lote;
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
Em que:
Fi = fração ideal;
São necessários valores de correção para que a homogeneização das informações seja
feita. A seguir, temos as tabelas feitas a partir das condições apresentadas pelo terreno
no loteamento em que se encontra. Exemplo de tabela de correção F1.
.Quando se trata das condições físicas do terreno, temos outro tipo de tabela de correção
de fatores: a de F2.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Horizontal 1,00
Aclive 0,80
Declive 0,80
Inundável 0,60
Fonte: ABNT, 2011.
Quando o grau de precisão não é atingindo (mínimo de I), o avaliador deve justificar.
A tabela de grau de fundamentação contida na parte 2 da Norma n. 14653 descreve os
seguintes itens de fundamentação:
4. extrapolação;
É a partir dela que o engenheiro faz suas justificativas, indicando o item que não conseguiu
atingir e descrevendo também a base de fundamentação de cálculos para identificação
do valor.
Esses itens possuem explicação, na Norma n. 14653-2, para cada grau de fundamentação.
Quando o grau a ser atingido é III, são necessários alguns procedimentos técnicos,
como, por exemplo:
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
O engenheiro avaliador tem permissão concedida pela norma para realizar os serviços
com as devidas necessidades de ajustes que forem surgindo, em relação aos dados de
mercado, mas, para isso, o grau de fundamentação não pode sofrer interferências, tudo
deve ser devidamente justificado.
Segundo as normas, estes são casos que podem ocorrer no processo de avaliação:
» transformação de valores que seriam pagos a prazo em valores que serão pagos
à vista, com taxas de desconto equivalentes ao mercado na data de referência da
avaliação;
Quando as amostras forem homogêneas, são utilizadas características, que estão apontadas
na tabela de grau de fundamentação, no caso de utilização de modelos de regressão
linear com os seguintes pormenores:
» são permitidos os itens 3 e 4 somente para grau III - para se fixar a homogeneidade;
já para o grau III, são atribuídos os itens 5 e 6, por não ter valor o modelo de
regressão.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Esses itens possuem explicação na Norma n. 14653-2, para cada grau de fundamentação.
No caso do grau III, é exigida exibição de laudo na forma completa, ou seja, como base na
análise de viabilidade técnico-econômica, atentando para o fato de que as características
do bem e as medidas apresentadas pelo mercado vão dar margem para que se possam
considerar viáveis, mesmo com o exercício das taxas de juros, a execução e a espera
para a comercialização das unidades, a implantação de um empreendimento que será
rentável, sua conclusão e comercialização.
Há casos em que o imóvel não pode ser avaliado, nesse contexto, podem-se juntar dois ou
mais métodos e, assim, as tabelas serão ajustadas para essa nova conjuntura, contando
sempre com o bom senso do avaliador e as suas técnicas com engenheiro ou arquiteto.
Essa busca de um valor para o bem em avaliação é realizada em etapas distintas, mas
de maneira concisa e efetiva, já que, para diversos usos, é utilizada uma avaliação.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
A ausência de dados concisos dificulta um pouco o trabalho, por isso os dados devem
ser o mais verossímil (matriculas em cartório, por exemplo) possível, e que não onerem
o serviço.
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CAPÍTULO 4
ESTUDO DE CASO AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
O estudo de caso que será apresentado nesta apostila foi selecionado do Congresso
Técnico Científico da Engenharia e da Agronomia realizado em 2016, na cidade de Foz
do Iguaçu.
O presente trabalho tem como finalidade definir o valor de mercado mais aproximado
de uma casa na cidade de Patos, em Minas/MG, por meio da inferência estatística, bem
como avaliar as particularidades do mercado imobiliário.
Para que pudesse ser efetivado o trabalho, foram realizadas vistoriais, coletas de dados
e tratamento desses dados baseados nas definições inferenciais do método comparativo
de dados de mercado com auxílio do software SisDea Windows.
Seguindo o conselho de predileção da ABNT NBR 14653-1 (2001), foi escolhido o método
comparativo direto de dados do mercado, pois ele determina o valor de mercado do bem
avaliado a partir de tratamento das características dos elementos passivos de comparação
que formam a amostra representativa.
Para fazer uso do método, foram definidas as variáveis independentes mais relevantes
na construção do valor do bem imóvel, tais quais:
» setor urbano;
» padrão de acabamento;
» estado de conservação;
» idade aparente;
» área coberta;
» área do terreno;
» número de quartos;
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
» número de suítes;
» origem da informação.
Após o levantamento dos dados, foi realizada a modelagem das amostras representativas
e isso foi feito pelo software SisDEA Windows. Foram realizados estudos dos elementos
imprescindíveis para obter um modelo mais apropriado, ou melhor, aquele que
representasse a melhor estabilidade sem perder consideravelmente o poder de explicação.
Ainda foi preciso remover 22 dados amostrais, pois não foram consistentes com o modelo
atual. Foi avaliado que a variável “estado de conservação” exibiu micronumerosidade
no código destinado 1 na Tabela 4 e a variável “área do terreno” exibiu alta significância.
Removendo essas variáveis, o modelo se adequou de forma aceitável.
Tabela 4. Avaliação da micronumerosidade, por meio dos dados calculados com base nas
características das amostras.
Com a avaliação dos resultados, é possível concluir que o modelo estatístico definiu o
valor mais adequado e justo da edificação.
34
Avaliações e perícias | UNIDADE II
Tabela 5. Valores obtidos pelo “t” calculado e a significância das variáveis a partir da modelagem
empregando o software SisDEA Windows.
Variável t Sig(%)
Setor urbano 9,15 0,01
Avaliando a significância das variáveis pela tabela acima, é possível notar que todas
exibem valor inferior a 10%, enquanto a significância do modelo foi de 1 %. Assim,
esses foram os parâmetros para definir a classificação III de fundamentação do estudo
realizado, mostrando que a probabilidade de acontecer erros pelas hipóteses elaboradas
foi pequena.
Ainda, foi realizada a análise dos resíduos relativos e não havia resíduos com valores
maiores de 40%, o maior valor encontrado foi de 30,44%, representando que o desvio
relativo para qualquer dado dos preços relacionados ao valor determinado pela equação
de regressão não exibiu valores relevantes.
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
No Gráfico 1, é possível avaliar que a distribuição dos dados não acompanha um padrão
estabelecido, sendo a ação satisfatória, pois a variância dos resíduos não apresentava
inconstância, ou seja, a dispersão em torno da média é estável (constante), concluindo
que não apresentava heterocedasticidade e sim homocedasticidade.
Ainda avaliando o gráfico acima, é possível examinar que existem dois outliers, 95 e
81, eo que significa apenas 1,77% do total da amostra, representando que esses dados
detinham os maiores resíduos se comparados com os outros dados; no entanto, não foi
preciso removê-los, e isso foi verificado através dos testes.
O gráfico a seguir foi importante para avaliar os pontos influenciantes. Este gráfico é
conhecido como gráfico de aderência, e todos os pontos removidos foram aqueles que
provocavam modificações (tendências) determinadas pelo mercado, concluindo que a
reta vermelha de dados, bem mais perto da reta amarela, é a condição ideal para traduzir
o mercado em análise.
Gráfico 2. Gráfico de aderência do modelo valor observado versus valor estimado, resultando da
modelagem e utilizando o software SisDEA Windows.
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Avaliações e perícias | UNIDADE II
Foi apurado que as variáveis “área coberta” e “número de vagas de garagem” exibiram
correlação de 0,86, considerada forte.
Foi constatado no estudo de dados que os imóveis possuíam um padrão com áreas de
aproximadamente 70 m² e não apresentavam vagas de garagem; no entanto, essas
variáveis eram relevantes para a explicação do valor e não foram removidas do modelo.
De posse de todas as análises executadas, foi selecionado o modelo mais adequado aos
parâmetros verificados e gerou-se a equação estimativa:
Assim, o valor admitido foi resultado da estimativa pontual realizada por meio da permuta
dos valores concedidos às variáveis independentes na equação encontrada e mostrada
acima. Logo, o resultado unitário foi de R$ 2357,109/m² para a moda com o intervalo
de confiança de 80%. Ao multiplicar a área coberta pelo valor unitário, encontrou-se
um valor de R$ 130.489,563 (Tabela 6).
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UNIDADE II | Avaliações e perícias
-2,963% 2,963%
R$ 126.623,71 R$ 130.489,56 R$ 134.355,42
Fonte: Braga; Oliveira; Vieira, 2016.
Por meio da tabela acima, é definido no tratamento de dados que a amplitude encontrada
do modelo foi 2,9653 % para cada lado da média, resultando no valor de 5,93%, concluindo
que o modelo de regressão foi consistente.
O grau de precisão encontrado no modelo foi III, ou seja, o valor máximo, confirmado
pela amplitude inferior a 30 %. O enquadramento do estudo alcançou o grau III de
fundamentação, de acordo com NBR 14653-2.
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