INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE

IMÓVEL

São partes no presente Contrato, doravante designadas, conjuntamente, “Partes” e,

separadamente, “Parte”:

          , estabelecida na cidade de Barra Mansa, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida

Joaquim Leite, nº 509, conjunto 35, Centro, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º           , neste
ato representada nos termos de seus atos constitutivos em vigor, daqui por diante
designada, simplesmente, VENDEDORA, e,

          , estabelecida na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Alfredo Egydio
de Souza Aranha, 100 – Bloco D, Conjunto 7, 9, 10 - Parte, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º
          , neste ato representada nos termos de seus atos constitutivos em vigor, daqui por
diante designada, simplesmente, COMPRADORA.

As Partes resolvem, de comum acordo, firmar o presente Instrumento Particular de

Compromisso de Venda e Compra de Imóvel (“Contrato”), Contrato este que se regerá
pelas cláusulas e condições seguintes:

I. CLÁUSULA PRIMEIRA - DO IMÓVEL OBJETO DO PRESENTE INSTRUMENTO

1.1. A VENDEDORA, a justo título, é senhora e legítima proprietária do imóvel

constituído por “TERRENO situado a Avenida Santo Amaro, antiga Avenida João Dias, na
esquina da Rua Capitão Otavio Machado, antiga Rua Luiz Gomes, antes rua B, lote 1, da
quadra C-linha, Chácara Santo Antônio, 29º Subdistrito Santo Amaro, medindo 10m de
frente, por 35 m da frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando uma área de
350m², confrontando do lado direito de quem da avenida olha para o terreno, com
Antonio Algodoal Sampaio, do lado esquerdo com o Rua Capitão Otávio Machado, antiga
Rua Luiz Gomes, com a qual faz esquina e nos fundos com Elvira Matheus. –
Contribuinte.-087.111.0013-3.
Av.3/98.196:-Da escritura de 13 de outubro de 1987, do 9º Cartório de Notas desta Capital,
livro 4.532 folhas 128, e conforme prova o auto de conclusão expedido sob o nº
1.162/B2/ARSA/FIS em 16 de setembro de 1982, pela PMSP, verifica-se que no terreno
situado na Avenida Santo Amaro, foi construído um prédio que recebeu o nº 6.456 com a área
construída de 249,41m² para o qual foi expedida a CND nº 753.581 de 24-09-87 pelo
IAPAS.”, objeto da matrícula n.º 98.196, do 11º Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da Capital do Estado de São Paulo (“Imóvel”), o qual encontra-se
completamente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, litígios, encargos,
impostos, taxas e hipotecas.

1.2. Por este Contrato, e na melhor forma de direito, a VENDEDORA se obriga a vender à
COMPRADORA, e esta a adquirir o Imóvel.

II. CLÁUSULA SEGUNDA - DO PREÇO

2.1. O preço total, certo e ajustado do Imóvel é de R$           (          ).

2.2. O valor acima mencionado será efetuado em uma única parcela no dia           de          
de           , mediante a outorga da escritura definitiva do Imóvel, na forma prevista do
artigo 108 do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), ressalvado o disposto na Cláusula
Terceira.

2.3. Havendo atraso no valor do pagamento do preço, a COMPRADORA ficará sujeita,

além da correção monetária pela variação positiva do IGPM/FGV, ainda, ao pagamento
de multa de 2% (dois por cento), sobre o valor devido, e juros moratórios de 1% (um
por cento) ao mês.

2.4. O pagamento do preço deverá ser realizado pela COMPRADORA à VENDEDORA,

através de cheque administrativo nominal à VENDEDORA.

III – CLÁUSULA TERCEIRA - DA DOCUMENTAÇÃO

3.1. Os documentos listados no Anexo I foram devidamente entregues pela

VENDEDORA e, após análise da COMPRADORA concluída na data de assinatura do
presente instrumento, constatou-se a inexistência de impedimentos, exceção feita aos
processos judiciais apontados na Cláusula VI. Não obstante, tendo em vista que a
documentação apresentada não goza de validade vitalícia, existindo a possibilidade de
expirar os seus prazos ou ainda surgir irregularidades até a data da lavratura da
escritura, comprometem-se os VENDEDORES a atender toda solicitação de
documentação suplementar, responsabilizando-se pela manutenção e/ou renovação da
documentação apresentada, sujeitando-se, na hipótese de não atendimento, às
penalidades previstas na Cláusula 4.2.1.

3.2. Na hipótese de solicitação de documentação suplementar a COMPRADORA

analisará os documentos em até 02 (dois) dias corridos, a contar da data de entrega.

3.2.1. Eventuais desabonos apontados nos documentos poderão ser supridos por
comprovada quitação total (recibos) e novas certidões negativas. A COMPRADORA
poderá solicitar à VENDEDORA, sempre que houver necessidade e a seu exclusivo
critério, a entrega de documentos adicionais.

3.2.2. Devidamente entregue, pela VENDEDORA, a documentação suplementar

solicitada pela COMPRADORA, , conforme regras dos itens acima, e não existindo
nenhum impedimento constante da referida documentação suplementar, o pagamento
será efetuado pela COMPRADORA no ato da lavratura da competente escritura de
compra e venda do Imóvel.

3.2.3. No prazo de 15 (quinze) dias corridos da entrega da documentação suplementar,

em virtude de impedimento constante da documentação apresentada, a COMPRADORA
poderá, sem que lhe recaia o pagamento de multa e/ou penalidades, resolver o Contrato,
notificando a VENDEDORA, que estará obrigada ao pagamento da multa prevista no
item 4.2.

IV. CLÁUSULA QUARTA – DA RESCISÃO E MULTA

4.1. POR INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA:

4.1.1. Mediante a outorga da escritura definitiva do Imóvel, na forma prevista do artigo

108 do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), o não pagamento, pela
COMPRADORA, na data prevista no item 2.2, dará à VENDEDORA a faculdade de
interpelar judicialmente ou notificar a COMPRADORA através do Cartório de Títulos e
Documentos, nos termos do Decreto Lei n.º 745/69, para purgar a mora no prazo de 15
(quinze) dias, contados do recebimento da interpelação ou notificação, acarretando, após
o prazo para purgação da mora, a resolução deste Contrato, e o pagamento de multa
correspondente a 5% (cinco por cento) do valor do Contrato em favor da VENDEDORA.

4.1.2. A COMPRADORA, para evitar a rescisão deste Contrato e o pagamento da multa

acima, deverá purgar a mora, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, mediante o
pagamento do valor total do débito, acrescido dos encargos pactuados no item 2.3.

4.2. POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA:

4.2.1. A não entrega dos documentos suplementares solicitados pela COMPRADORA,

nos termos da Cláusula Terceira, a demora ou recusa na outorga da escritura definitiva
do Imóvel pela VENDEDORA, acarretará à mesma o pagamento de multa
correspondente a 5% (cinco por cento) do valor do Contrato, restando, ainda, a critério
da COMPRADORA, direito de pedir a adjudicação compulsória do Imóvel, na forma da
lei, ou a resolução contratual por inadimplemento.

V. CLÁUSULA QUINTA - DA TRANSMISSÃO DA POSSE E OUTORGA DA ESCRITURA

5.1. A COMPRADORA será imitida na posse do Imóvel após a quitação do pagamento

referido no item 2.1 supra, passando a assumir, com exclusividade, todos os tributos,
impostos, taxas e contribuições de melhoria, e/ou quaisquer outros tributos que incidam ou
venham a incidir sobre o Imóvel objeto deste Contrato.

5.2. Responderá a VENDEDORA, no entanto, por todos os tributos, impostos, taxas,

contribuições e encargos já cobrados e eventualmente inadimplidos, bem como por aqueles
que, não obstante cobrados posteriormente, tenham como fato gerador e período de
incidência evento ou data anterior à da transmissão da posse.

5.3. A COMPRADORA declara que vistoriou o Imóvel, bem como suas dimensões e
confrontações, declarando que nada tem a reclamar, ressalvada a constatação de vícios
ocultos no Imóvel que lhe diminuam o valor, ou lhe torne impróprio para o uso, na forma
prevista nos artigos 441 a 446 do Código Civil Brasileiro. ressalvada a constatação de vícios
ocultos no Imóvel que lhe diminuam o valor, ou lhe torne impróprio para o uso, na forma
prevista nos artigos 441 a 446 do Código Civil Brasileiro.

5.4. A escritura pública de compra e venda, para a transferência da propriedade, será

assinada quando ocorrer o pagamento conforme previsão contida no item 2.2, cujo
instrumento deverá ser lavrado no Cartório de Notas de livre escolha da COMPRADORA e
registrada no cartório de imóveis competente.

VI. CLÁUSULA SEXTA - DA GARANTIA

6.1. Em razão da existência do processo nº           e do processo nº           em trâmite no

foro Central Cível, a VENDEDORA apresenta como prova de solvência, o imóvel de sua
propriedade, descrito como “APARTAMENTO nº 222, localizado no 22º andar do
“EDIFÍCIO FLORA VIVA” situado à Rua Sócrates, nº 335, e Rua Duque Costa, no 29º
Subdistrito – Santo Amaro, com a área privativa de 146,030m², área comum no edifício
de 86,632m², na qual acha-se incluída a área referente a 03 vagas intermediárias na
garagem coletiva, localizada nos 1º e 2º subsolos, destinadas a guarda de igual número
de veículos de passeio, sujeitos ao auxílio de manobrista, e a área comum de lazer e
paisagismo (descoberta) de 35,709m², perfazendo a área total de 268,371m²,
correspondendo-lhes um fração ideal de 0,9880% no terreno condominial”, com
Matrícula n.º 345.534 no 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do
Estado de São Paulo, obrigando-se por si, seus herdeiros ou sucessores a fazer da
presente garantia sempre boa, firme e valiosa, na forma da Lei.

6.2. A VENDEDORA responsabilizar-se-á única e exclusivamente na ocorrência de

eventual execução nos processos citados na cláusula 6.1. acima, isentando a
COMPRADORA de quaisquer ônus ou obrigações, obrigando-se, ainda, a ressarcir à
COMPRADORA toda e qualquer quantia que esta eventualmente despenda a esse título.

VI. CLÁUSULA SÉTIMA - DA IRREVOGABILIDADE

7.1. O presente Contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando-se

as Partes por si, seus herdeiros ou sucessores, a título singular ou universal, não
podendo dele desistirem.

VIII. CLÁUSULA OITAVA - DISPOSIÇÕES GERAIS

8.1. A VENDEDORA declara, neste ato, e sob as penas da lei, que o Imóvel objeto do
presente Contrato encontra-se completamente livre e desembaraçado de todos e
quaisquer ônus ou responsabilidade de qualquer natureza, obrigando-se as Partes ao seu
inteiro cumprimento, por si, seus herdeiros ou sucessores a título singular ou universal.

8.2. Quaisquer outros documentos, contratos, correspondências, celebrados ou trocados

entre as Partes com relação ao objeto deste Contrato e que sejam anteriores à presente
data ficam sem qualquer validade e efeito.

IX. CLÁUSULA NONA – DO FORO

9.1. Com renúncia dos demais, por mais privilegiados que sejam, as Partes elegem o foro da
cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, para solução de qualquer dúvida ou questão
decorrente deste instrumento, cabendo à parte vencida em demanda judicial, arcar com os
honorários de advogado da parte vencedora, além das despesas judiciais e extrajudiciais.

E, por estarem, assim, justas e contratadas, a VENDEDORA e a COMPRADORA firmam este

instrumento, feito em 2 (duas) vias, de um só teor e forma, para uma só finalidade,
devidamente assinadas pelas Partes, juntamente com as duas testemunhas abaixo.

São Paulo,           de           de           .

____________________________________________________
      
(Vendedora)

____________________________________________________
     
(Compradora)

TESTEMUNHAS:

1. ________________________ 2.
___________________________
Nome : Nome:
RG: RG:
CPF: CPF:
 ANEXO I
DOCUMENTAÇÃO

a) Certidão negativa dos distribuidores forenses cíveis da comarca de seu domicílio,

que deverá abranger ações cíveis em geral, ações da vara de família, executivos fiscais,
municipais e estaduais (com período de pesquisa de dez anos), em nome da VENDEDORA
(pessoa jurídica), com prazo de validade de 60 (sessenta) dias;
b) Certidão negativa do distribuidor dos cartórios de protesto desta Capital (com
período de pesquisa de cinco anos), em nome da VENDEDORA, com prazo de validade de
60 (sessenta) dias (pessoa jurídica); Caso a certidão aponte algum protesto, a
VENDEDORA providenciará o envio da certidão expedida pelo próprio Cartório de
Protestos, informado o cancelamento ou de que se trata de homônimo;
c) Certidão negativa dos distribuidores forenses cíveis, fiscais e criminais da Justiça
Federal, em nome da VENDEDORA (pessoa jurídica), com período de pesquisa de 10 nos
e com prazo de validade de 60 dias;
d) Contas de água e luz devidamente pagas (03 últimas contas);
e) Certidão negativa de débito junto à Receita Federal, em nome da VENDEDORA;
f) Xerox autenticada da Escritura definitiva do imóvel em nome da VENDEDORA,
devidamente registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente;
g) Certidão Negativa de Ônus Reais e de Registro de Citação de Ações
Reipersecutórias e Alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis
competente, com validade de 30 dias;
h) Certidão Quinzenária, também expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis
competente;
i) Certidão negativa de Impostos, emitida pela Prefeitura Municipal da localização do
imóvel (pessoa jurídica e sócios) e os comprovantes autenticados de pagamento das
parcelas do IPTU dos 3 exercícios anteriores à venda, bem como as parcelas vencidas até
a data da entrega dos documentos.
j) Averbação da construção junto ao Cartório Imobiliário competente;
k) Cópia autenticada do CNPJ da VENDEDORA;
l) Quitação de débitos condominiais, carta assinada pelo síndico com firma
reconhecida e acompanhada a ata que o elegeu, se for o caso;
m) Certidões da Justiça do Trabalho em nome da VENDEDORA;
n) Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
o) Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
p) Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e
Contribuições Federais – pessoa jurídica) e Estadual (ICMS pessoa jurídica);
q) Atos constitutivos da sociedade registrados na Junta Comercial e devidamente
autenticados, bem como cópia da procuração para assinatura do contrato.
r) Ficha Cadastral Simplificada, emitida pela Junta Comercial do Estado da sede da
VENDEDORA, contendo informações sobre a situação atual da empresa e extrato dos 05
(cinco) últimos arquivamentos registrados.