DROIT DE L’URBANISME

AUTEUR :

M. KOUAHO JULIEN EYMARD

JURISTE IMMOBILIER
DOCTORANT EN 2è ANNEE
EN DROIT PRIVE FONDAMENTAL
ET SCIENCES CRIMINELLES (UAO)

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 INTRODUCTION GENERALE

L'urbanisme est définit comme "l’article d'aménager et d'organiser les

agglomérations humaines’’. Il est au service d'une politique sociale, foncière et
environnementale voire esthétique.
 
L'urbanisme a longtemps été fait par des architectes, il répondait à de simples
considérations esthétiques. Mais il a fallu que ça évolue, une ville doit
répondre à un certain nombre de fonctions sociales qui obligent à tenir
compte de l'économie, de la sociologie, de la démographie. Ce qui fait de
l'urbanisme une discipline carrefour. L'urbanisme est avant tout une politique
publique.

C'est une politique dans le sens où l'organisation relationnelle de l'espace

appartient aux autorités publiques. Cette politique, en fonction des époques,
va favoriser un urbanisme social (logements sociaux), un urbanisme qui va
favoriser l'implantation d'entreprises (ZAC) ou qui favorise le développement
durable, ce qui a des conséquences concrètes en matière d'urbanisme
(favoriser les transports en commun).

Dans les villes, il doit y avoir des espaces pour dormir, des espaces pour la
socialisation, des espaces pour le loisir, etc. Aujourd'hui on revient dessus :
dans chaque partie d'une ville il faut trouver des commerces, des écoles, des
logements.
Au regard de l’importance que revêt cette politique, l’on a jugé nécessaire de
l’encadrer par certains nombres de dispositions juridiques ce qui va donner
naissance au droit de l’urbanisme.

I) DEFINITION ET CARACTERES DU DROIT DE

L’URBANISME
A) Définition

Selon le professeur JACQUOT, le droit de l’urbanisme peut être défini

comme l’ensemble des règles et des institutions établies en vue d’obtenir une
affectation de l’espace conformément aux objectifs d’aménagement des
collectivités publiques.
Par cette définition le professeur JACQUOT distingue le droit de l’urbanisme
au sens strict, c'est-à-dire lié à un ‘’but spécifique d’aménagement’’ ; du droit
de l’urbanisme au sens large qui englobe aussi des procédures comme celles
des servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols qui sont
établies dans des buts particuliers de sécurité, de salubrité et d’esthétique,

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etc…..
Le droit de l’urbanisme est une branche de droit public. Il confère aux
autorités administratives des prérogatives de puissance publique qui leur
permet de faire prévaloir l’intérêt général sur les intérêts particuliers des
propriétaires fonciers.

B) Caractères du droit de l’urbanisme

C'est un droit technique et changeant mais important car toute opération

immobilière à des implications en matière d'urbanisme. Un immeuble a
forcément une emprise au sol, toute emprise au sol est réglementée par le droit
de l'urbanisme.

En réalité, le droit de l'urbanisme n'est qu'une branche spécialisée du droit

administratif. On retrouve les techniques ainsi que les règles du droit
administratif : le Plan Local d’Urbanisme est le premier des règlements
municipal, une autorisation de permis de construire est un acte administratif
individuel. Les contrats administratifs, notamment les concessions
d'aménagement sont importants en droit de l'urbanisme (ex : zone
d'aménagement concerté ZAC).
 
Tous ces éléments vont heurter le droit de propriété, on réglemente le droit de
construire et d'aménager sa propriété comme on le souhaite. Le droit de
l'urbanisme est un encadrement du droit de propriété

I) LES SOURCES DU DROIT DE L’URBANISME

La constitution : c’est l’ensemble des règles qui déterminent l’organisation de

l’Etat, son fonctionnement, les modes de dévolution du pouvoir dans l’Etat, ainsi
que les différents droits et liberté des citoyens.

La loi : c’est une décision écrite votée par le parlement, promulguée par le
Président de la République et ayant une portée générale et obligatoire.
Celles qui sont sources du Droit de l’urbanisme sont : loi n°97-524 du 4
Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier.

Loi n°62-253 du 31 Juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme.

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Les règlements : c'est-à-dire les décrets et arrêtés pris par le président de la
République et les Ministres en matière de réglementation urbanistique.

Décret n°97- 620 du 22 octobre 1997 portant application de la loi n° 97-524 du

4 Septembre 1997 portant création d’une concession d’aménagement foncier

Décret n°95-498 du 28 Juin 1995 instituant un Code de déontologie des

Urbanistes de Cote d’ivoire.

CHAPITRE 1 : LA CONCESSION D’AMENAGEMENT FONCIER

Elle est prévue en Côte d’Ivoire par la loi n°97-524 du 4 Septembre 1997 portant
création d’une concession d’aménagement foncier.

Au sens de l’article 1 de ladite loi, la concession d’aménagement foncier est une

opération d’aménagement de terrains urbains, ou de terrains ruraux, appartenant
au domaine privé de l’Etat ou des communes en vue de leur urbanisation. Elle
comprend les opérations de nature tendant au lotissement des terrains, les
opérations physiques de viabilisation et la commercialisation des terrains.

Cette concession prend très souvent la forme d’une convention de concession

d’aménagement foncier, passée entre l’Etat, représenté par le Ministre chargé de
l’urbanisme, ou la commune représentée par le Maire et la personne morale,
privée ou publique de Droit ivoirien chargé de la mise en œuvre de l’opération
dénommée l’aménageur. Dans le cas d’une opération engagée par une
commune, la convention doit, avant signature, être approuvée par le conseil
municipal après délibération et doit recevoir l’approbation de l’autorité de
tutelle.

SECTION 1 : LE CHOIX DE L’AMENAGEUR

Selon l’article 3 du Décret n°97- 620 du 22 octobre 1997 portant application de

la loi n° 97-524 du 4 Septembre 1997 portant création d’une concession
d’aménagement foncier, l’aménageur est choisi par décision ministérielle.

Ainsi, pour chaque opération, le choix de l’aménageur qui dans le présent décret
peut être désigné comme concessionnaire, est arrêté par une Commission
interministérielle présidée par le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme réunissant des représentants de certains Ministères.
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L’aménageur doit justifier devant cette commission de ses capacités financières
et techniques à conduire l’opération d’aménagement foncier en question.

Par ailleurs, l’autorité concédante prépare en liaison avec les services techniques
concernés, un cahier de charges général définissant les principales conditions
techniques et financières de l’opération projetée, la zone à aménager, son
étendue, la viabilisation et le nombre de lots.

L’identification de l’aménageur peut être le résultat de la sélection :

- De la meilleure réponse à un appel de candidatures consécutif à la

publication d’une annonce reproduisant les principales caractéristiques du
Projet dans les médias habilités
- De la meilleure proposition en réponse à une consultation des candidats
sur une liste restreinte dressée en tenant compte des capacités techniques
et financières et de l’expertise des candidats pressentis
- D’une consultation intuitu personae, laquelle doit être justifiée
techniquement et financièrement. Elle fait une publicité pour sensibiliser
les aménageurs susceptibles d’être intéressés et pour les inviter à déposer
leurs dossiers de candidature.

En outre, selon l’article 5 du présent décret, chaque aménageur candidat à la

convention de concession dépose auprès de l’autorité concédante un avant-
projet sommaire composé de pièces dont la liste figurait dans l’appel
d’offres, et notamment d’un plan d’aménagement provisoire établi par un
urbaniste agréé, d’un devis estimatif, d’un bilan prévisionnel et d’un
échéancier.

A la date fixée, la Commission prévue à l’article 3 ci-dessus se réunit et

examine les dossiers de candidature qui lui sont présentés par l’autorité
concédante. En principe, le choix doit se porter sur la meilleure offre compte
tenu des conditions fixées par le projet. Ainsi, la Commission adresse une
lettre de notification à l’aménageur retenu et invite celui-ci à préparer et à
adresser, en dix exemplaires, au concédant, dans les meilleurs délais, le
Projet d’aménagement.

Le projet d’aménagement est composé d’un sous-dossier technique et

financier

 Les pièces constitutives du sous-dossier technique sont les suivantes :

- Devis descriptif
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 - Plan à l’échelle du 1/2000è de la zone d’aménagement concernée
comportant la matérialisation du périmètre à aménager ;
- Plan d’aménagement établi par un urbaniste inscrit à l’Ordre des
Urbanistes de Cote d’ivoire
- Plan parcellaire au 1/2000è
- Le devis descriptif et quantitatif des prestations de la responsabilité
de l’Etat ou de la commune qu’il sera demandé à l’aménageur de
financer ;
- Une étude de l’impact du projet sur l’environnement
 Les pièces constitutives du sous-dossier financier sont les suivantes :
- Devis estimatif du programme d’aménagement
- Bilan financier prévisionnel et plan de trésorerie ;
- Garantie de remboursement des apports éventuels des acheteurs,
délivrée par une banque, un établissement financier ou une
compagnie d’assurances
 L’échéancier doit comporter les indications suivantes :
- Durée totale du Projet d’aménagement ;
- Programme de livraison des différentes tranches d’exécution ;
- Durée prévisionnelle des opérations de commercialisation

SECTION 2 : LA MISE EN ŒUVRE DE L’OPERATION

D’AMENAGEMENT

Paragraphe 1 : préparation et signature de la convention de concession

d’aménagement

Selon l’article 11 du précédent décret, le concédant prépare et soumet à la

signature du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme l’arrêté
d’approbation du Projet d’aménagement, après les éventuelles modifications.

Après approbation du Ministre, la Convention de concession d’aménagement est

soumise à la formalité de l’enregistrement et doit être inscrite à la Conservation
foncière, au nom de l’aménageur, sur le titre foncier correspondant au périmètre
concédé, et à la demande du concédant. Le projet d’aménagement approuvé est
tenu à la disposition du public qui est informé de son approbation et de sa mise
en œuvre par une publication dans les journaux habilités, dans les quinze jours
de son approbation, à la diligence du concédant.

La convention de concession précise notamment :

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 - Les pénalités qui seront appliquées au concessionnaire en cas de non-
respect des délais de réalisation fixés dans l’échéancier ;
- Les prix plafonds de tout ou partie des lots dans le cas d’opérations
incluant des parcelles à caractère social ;
- Les ouvrages relevant de la responsabilité de l’Etat ou de la commune, qui
devront être préfinancés par l’aménageur et qui reviendront à l’Etat ou à
la commune après leur réalisation

Le concédant notifie au service chargé de la Gestion du Domaine urbain la

signature de la Convention. Au vu de cette notification, le service chargé de la
Gestion du Domaine urbain prépare, à la signature du ministre chargé de la
Construction et de l’Urbanisme, l’arrêté de concession provisoire du terrain
d’assise de la zone au nom de l’aménageur.

SECTION 3 : LES DOCUMENTS D’URBANISME OPERATIONNELS

Paragraphe 1 : le plan d’urbanisme de détail

Il est régi par la loi n° 62-253 du 31 juillet 1962 portant plan d’urbanisme. Il est
appelé à déterminer la configuration de la ville ou définir les usages sociaux de
l’espace urbain de façon détaillée. Il est composé des mêmes éléments que le
plan d’urbanisme directeur.

Paragraphe 2 : le lotissement ou aménagement foncier

Il se définit comme l’opération ou le résultat de l’opération ayant pour objet ou

pour effet, la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières,
en vue de la vente ou de la location à usage d’habitation, jardin ou
d’établissement industriel ou commercial.

Le lotissement obéit à des principes généraux qui débutent par :

A) L’autorisation de lotir

C’est l’accord administratif préalable délivré par la puissance publique

(Ministère en charge de l’urbanisme ou l’organe délibérant des collectivités
territoriale). Il n’est autorisé que s’il est conforme au plan d’urbanisme dont il
constitue le principal moyen de mise en œuvre à partir de l’instruction du
dossier de demande présenté par le lotisseur respectant les étapes suivantes :

 L’identification du site à lotir du point de vue topographique

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  L’élaboration d’un avant-projet de lotissement et accompagné d’une
notice
 L’accord préalable de l’avant-projet de lotissement par le ministère en
charge de l’urbanisme
 L’enquête publique, consultations et avis
 L’approbation du projet de lotissement et délivrance de l’arrêté
l’autorisant.
A) Le règlement du lotissement

C’est un acte administratif réglementaire obligatoire pour tout lotissement. Il

fixe les règles d’urbanisme (accès, desserte, équipement en réseaux divers ;
implantation des constructions, hauteur ; aspect extérieur ; cos,) applicable à la
zone où est situé le lotissement. Le lotissement doit être conforme au plan
d’urbanisme lorsqu’il en existe, et une fois autorisé, son règlement s’impose à
tous même s’ils dérogent au plan d’urbanisme ou règlement général
d’urbanisme. Son respect incombe à l’autorité qui délivre le permis de
construire.

B) Le cahier de charge du lotissement

Document contractuel définissant les rapports entre le lotisseur et les acquéreurs

des lots, il définit également les relations entre Co-lotis, qui peuvent mettre sur
pied une association syndicale chargée de gérer les espaces ou ouvrages
collectifs. Il est bon de noter que ce document ne contient que des règles et
servitudes d’intérêt privé. On distingue trois(03) types de lotissement selon leur
localisation ou la qualité de leurs initiateurs.

C) De l’importance du mode de lotissement

Le mode de lotissement prédominant dans la pratique foncière est d’évaluer le

degré d’implication des coutumes locales dans la gestion du foncier urbain. Il
s’agit donc d’identifier ces différents modes de lotissement (1) ainsi que leur
procédure (2).

1) Les différents modes de lotissement

Le lotissement est défini et organisé par 3 décrets notamment :

- le décret n°70-294 du 13 Mai 1970 relatif au lotissement

- le décret n°77-906 du 6 Juillet 1977 relatif au lotissement villageois

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 - le décret n°95-520 du 5 Juillet 1995 portant organisation des procédures
d’élaboration, d’approbation et d’application des lotissements dans le
domaine privé urbain de l’Etat et des communes.

Le lotissement est une opération qui consiste à diviser un terrain donné en

plusieurs parcelles appelées lots dans un objectif de vente ou de locations
simultanées ou successives. Il s’opère en vue de la création d’habitation,
d’espace public ou d’établissement industriels commerciaux et se réalise selon
un plan de lotissement qui est en réalité un plan d’urbanisme de détail.

En principe, lorsqu’un terrain est la propriété de l’Etat, le conseil municipal/

district est habilité à initier les projets de lotissement. La demande est adressée
par l’élu de la collectivité (Maire/Gouverneur de District) au ministre chargé de
la construction et de l’urbanisme. Il existe 3 sortes de lotissement :

 le lotissement administratif qui trouve son origine dans une décision

administrative
 le lotissement privé initié par un propriétaire privé dont le bien est
inscrit au livre foncier
 le lotissement villageois initié par une communauté villageoise et
soumis à l’administration pour avis et application

2) La procédure de lotissement

Certains éléments sont communs aux 3 procédures tandis que d’autres sont
spécifiques à chaque procédure.

a) Les éléments communs de la procédure

- Le ministre de la construction et de l’urbanisme est en charge du dossier

de lotissement.
- Une mission de recensement est envoyée sur le terrain afin de vérifier la
conformité du projet de lotissement établi sous forme de plan parcellaire.
- Un arrêté d’ouverture d’enquête de commodo et d’incommodo est pris
dans les cas de lotissement administratif et villageois.
- Le procès-verbal établit à la suite de l’enquête est communiqué au
ministère chargé de l’urbanisme qui procédera à l’immatriculation du
périmètre à lotir et prendra un arrêté d’approbation du lotissement.
- Le directeur de l’urbanisme signe le plan approuvé et l’arrêté
d’approbation est diffusé
- Le géomètre procède à l’abornement des lots.
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 - La direction chargée de l’urbanisme contrôle l’abornement et délivre un
certificat de conformité.
b) Les éléments distincts

Régi par l’arrêté n°2164 du 9 juillet 1936 modifié par l’arrêté n°83 du 31 janvier
1938 règlementant l’aliénation des terrains domaniaux en CI, Le lotissement
administratif se distingue en 1er parce qu’il est initié par l’administration et
élaboré soit par le sous-préfet (lotissement public d’Etat), soit l’autorité
décentralisée ou les collectivités territoriales que sont la commune et le district
et il est approuvé par le ministre de la construction et de l’urbanisme. Les
collectivités se chargent par la suite de la distribution des lots et de
l’alimentation du marché foncier.

A l’inverse, également appelé lotissement rural, le lotissement villageois est

régi par le décret n°77-906 du 06 novembre 1977 et l’arrêté n°055 du 13 avril
1983. Il est initié par la communauté villageoise et élaboré avec la collaboration
des géomètres privés avant d’être soumis à l’approbation du ministre de la
construction et de l’urbanisme ou de ses services détachés dans la zone rurale. Il
est généralement réalisé sur un terrain non immatriculé. Exceptionnellement ces
villages peuvent être compris dans un périmètre urbain si le plan d’urbanisme en
prévoit le maintien ou l’extension.

L’élaboration des projets est fait sous l’égide du sous-préfet ou autorité

décentralisée concernée et sont dressés par le ministre en charge de la
construction et de l’urbanisme ou un bureau d’études agréé à partir d’une
enquête et d’un état des lieux fournissant tous les renseignements utiles sur la
population concernée. La distribution des lots est réservée à la communauté
villageoise sur la base de la coutume locale.

L’immatriculation au nom de l’Etat du terrain à lotir est ensuite requise à la

diligence du ministre chargé de l’urbanisme.

Le lotissement privé est initié par les propriétaires au sens légal. Le projet
élaboré par un urbaniste privé agréé et adressé au maire ou au sous-préfet qui le
transmet au ministre de l’urbanisme accompagné de son avis. Après instruction
par la direction de l’urbanisme le projet doit être soumis au ministre de la
construction de l’urbanisme. Le géomètre procède ensuite à l’abornement des
terrains. Lorsque le lotissement a été approuvé, le lotisseur doit informer
l’administration des dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux.

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Celle-ci procède au recollement des travaux par le directeur régional chargé de
l’urbanisme avec l’aide des services de la mairie ou de la sous-préfecture et si
l’avis est favorable, délivre au lotisseur un certificat de conformité ou de
lotissement qui vaut approbation du ministre. Le propriétaire peut alors procéder
à la distribution ou à la vente des terrains nus ou après opération immobilière.
Le dossier se compose de trois (3) sous-dossiers :

 Sous dossier A
 Une demande de lotissement établie suivant un modèle type DUH
 Un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la concession
foncière
 Tout document justifiant le droit de propriété
 Un certificat d’urbanisme
 Une note de présentation du projet
 Sous dossier B
 Un plan de situation au 1/5000
 Un état des lieux du site à lotir au 1/5000, 1/1000 ou 1/2000
 Un plan de lotissement comprenant découpage parcellaire, tracé des
voies et des côtes de plate-forme en cas de terrassement
 Un cahier de charges du lotissement
 Sous dossier C

La constitution de ce sous-dossier n’est pas obligatoire en cas de lotissement

simplifié ne comportant qu’un simple découpage parcellaire. Il comprend :

- Un avant-projet des terrassements

- Un avant-projet des voiries et plantations
- Un avant-projet des réseaux
- Le statut de l’association syndicale

Paragraphe 3 : la viabilisation

Elle consiste à rendre les terrains facilement constructible, accessible en tout

temps par une voirie praticable en toute saison et desservie par des réseaux
d’assainissement, d’adduction d’eau potable, d’électricité, de téléphone.

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Paragraphe 4 : L’alignement

C’est la procédure par laquelle l’autorité administrative fixe la limite du

domaine public routier par rapport aux droits des propriétés riveraines.

Paragraphe 5 : le bornage

C’est l’opération qui consiste à déterminer la ligne séparative entre deux

propriétés privées contiguës et à la marquer par des signes appelés bornes ou
piquetages.

Paragraphe 6: L’exécution et modalités de contrôle des travaux

Selon l’article 16 du présent décret, le suivi et le contrôle technique et financier

de la mise en œuvre de l’opération d’aménagement sont assurés par le concédant
auquel ce pouvoir de contrôle aura été délégué par l’Etat. Les modalités de ce
suivi et de ce contrôle sont déterminées par la Convention d’aménagement et
son cahier de charges.

Au vu des rapports établis par le concédant à la suite des contrôles effectués, le

Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, peut prendre toutes les
mesures pour garantir la bonne fin du Projet ainsi que la protection des
acquéreurs.

Paragraphe 7: La cession des parcelles aménagées par le concessionnaire

Cette cession qui porte sur le droit pour l’acquéreur de demander l’attribution
d’une concession provisoire sur la parcelle objet du droit, se fait selon les cas,
soit par acte notarié, soit en la forme d’un acte administratif à établir
conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur. Le
concessionnaire soumet l’acte de cession à l’avis préalable du concédant quant à
la possibilité, à la livraison du terrain loti et aménagé, de transformer la
concession en attribution sous forme de concession provisoire au profit de
l’acquéreur.

Ensuite, selon l’article 19 du présent décret, le prix prévu au contrat peut être
payé en plusieurs tranches, selon les modalités prévues dans la Convention et le
Cahier de charges. Le paiement du prix constitue un droit de réservation qui ne
se transforme en cession qu’au moment de la réception définitive de la tranche
concernée de travaux par le concédant.

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En cas de défaillance du concessionnaire dans son obligation de livrer la parcelle
aménagée assise du contrat, le titulaire de la réservation peut demander et
obtenir remboursement de sommes versées, y compris les droits et taxes liés à
l’acte juridique.

En ce qui concerne le réservataire s’il n’exécute pas son obligation qui consiste
au paiement du prix demandé pour l’acquisition de la parcelle aménagée, assise
au contrat, le concessionnaire peut résilier le contrat de réservation et procéder
au remboursement des acomptes perçus en appliquant une retenue à titre de
pénalité.

Paragraphe 8 : La remise et la réception des travaux

Aux termes de l’article 21 du présent décret, à la date d’expiration de la

Convention et si l’état d’avancement des travaux le permet, le concessionnaire
remet aussi au concédant la liste des acquéreurs de parcelles loties et aménagées
ayant satisfait à leurs obligations, notamment le paiement du prix. Ces
acquéreurs peuvent bénéficier à partir de cet instant d’arrêtés de concession
provisoire sur ces parcelles, qui pourront être transformés en arrêtés de
concession définitive sous réserve d’une mise en valeur par une ou des
constructions

Par ailleurs, dès la réception des travaux d’aménagement et d’équipement par le

concédant, celui-ci notifie à la Conservation foncière les listes de la répartition
des terrains aménagés pour leur immatriculation par division du titre foncier de
la zone d’aménagement.

En définitive, à l’expiration du délai fixé par la Convention de concession

d’aménagement foncier, les parcelles de terrain invendues font retour au
domaine de l’Etat ou de la commune moyennant le versement du prix
préalablement fixé par la convention.

Cette rétrocession, à caractère définitif, est constatée par acte authentique passé
en la forme administrative et est inscrite au livre foncier sur les titres
correspondant aux parcelles retournées. Ces parcelles de terrain sont libres de
tous droits réels et de toutes inscriptions hypothécaires, à contrario, le
concessionnaire est tenu d’en demander la radiation s’il venait à en subsister au
moment de la rétrocession.

SECTION 3 : LA FIN OU LA CLOTURE DU PROJET D’AMENAGEMENT

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Selon les dispositions de l’article 24 du présent décret, à l’issue du délai prévu
par la Convention de concession d’aménagement : le concessionnaire

- Rend les aménagements et les équipements au concédant, selon la liste

arrêtée d’accord parties ;
- Etablit les comptes définitifs du Projet, dans un délai maximum de trois
mois, et en dresse copie au concédant qui doit les agréer, le silence du
concédant dans le mois à compter de la date de cette remise équivaut à un
quitus de celui-ci ;
- Etablit les listes de parcelles cédées et des terrains aménagés relevant du
domaine public et privé en y mentionnant les indications portées pour
chaque terrain au livre foncier

Ensuite, le concédant donne quitus, par écrit, au concessionnaire de ses

obligations définies à la Convention de concession. Il paye les parcelles
retournées au domaine privé de l’Etat ou de la commune, selon les modalités
prévues par la convention et son cahier de charges.

Enfin, en cas de défaillance de l’aménageur, la concession provisoire

constitutive de l’hypothèque doit être saisie sur la demande du créancier, les
candidats à la concession provisoire pourront enchérir que dans la mesure où ils
satisfont au principe posé par l’article 3 de la loi portant création d’une
concession d’aménagement foncier. La reprise porte sur le terrain d’assise de la
Convention dans l’état où il se trouve, et implique l’acceptation par le nouveau
concessionnaire des conditions prévues par la Convention initiale et ses annexes.
Le nouvel aménageur demeure tenu des engagements pris à l’égard des
acquéreurs de parcelles.

SECTION 3 : LES DOCUMENTS D’URBANISME REGLEMENTAIES ET

D’AUTRES VOCABULAIRES DE L’URBANISME

Paragraphe 1 : les documents d’information

A) Le certificat d’urbanisme

C’est un document informatif que l’administration délivre à la demande d’un

propriétaire d’une parcelle de terrain pour lui faire connaitre les possibilités
d’utilisation de construction sur son terrain au regard des dispositions
règlementaires d’urbanisme qui lui sont applicables. Sa validité est d’un (1) an.

B) L’accord préalable d’urbanisme

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C’est un acte administratif d’information, délivré à la demande des constructeurs
et qui précise les conditions d’implantation et le volume des constructions
projetées, ainsi que les conditions d’accès et de stationnement des véhicules, le
raccordement au réseau, le respect des bâtiments et les équipements d‘intérêts
général à réaliser. Cela concerne les projets de plus de 50 logements ou 4000m2
d’habitation ; d’immeuble de plus de 4 étages ; de plus de 1000m2 de plancher
de bâtiments industriels ou commerciaux.

NB : il précède le permis de construire

Paragraphe 2 : les documents de contrôle et de prescription

A) Le permis de construire

C’est un document ou acte administratif individuel par lequel l’autorité

administrative autorise une construction après avoir vérifié qu’elle respecte les
règles de constructions et les servitudes applicables au lieu de son implantation.

B) Le certificat de conformité

Prévu par la loi de 1965 et modifié par celle du 4 septembre 1997 ainsi que
l’ensemble de ses décrets d’application, le certificat de conformité peut se
définir comme l’acte par lequel l’autorité administrative compétente vérifie que
les travaux ont été réalisés dans le respect dans le respect des règles et
conditions prescrites do ils ont bénéficié. Il sanctionne les travaux réalisés et non
la façon dont l’ouvrage est ensuite utilisé.

Paragraphe 3 : le permis de démolir

Le permis de démolir est toute autorisation administrative préalable qui est

obtenue avant une démolition partielle ou totale du bâtiment. La demande de
permis d’aménager ou de construire peut valoir titre de façon implicite de
permis de démolir, lorsqu’il y a un projet de construction ou d’aménagement
dont dépendent ces démolitions.

A toutes fins utiles, il est bon de savoir que dans ces cas une demande de permis
de démolir spécifique n’est pas exigé pour la démolition d’un bâtiment
menaçant ruine ou d’un immeuble insalubre, ainsi que suite à une décision de
justice devenue définitive.

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Paragraphe 4 : le plan d’occupation du sol

C’est le document qui fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des
sols, dans le cadre des orientations des schémas directeurs avec lesquels ils
doivent être compatibles. Il a plusieurs objectifs notamment :

- Organiser les zones urbaines (en prenant en compte les besoins en matière
d’habitat, d’emplois, de service et de transport) ;
- Protéger les zones naturelles en raison de la valeur agronomique des terres
ou de l’existence des risques naturels prévisibles.

Il règlemente également les conditions d’occupation du sol concernant les accès

et voiries, la desserte des réseaux, l’implantation des constructions des unes par
rapport aux autres sur une même propriété, emprise du sol, hauteur maximum,
espaces libres et plantations. Etc…

CHAPITRE 2 : LES SERVITUDES

Les servitudes tirent leur source principalement dans le code civil en ses articles
637 à 710. Historiquement, c’était une superposition de plusieurs droits sur un
même fonds pour favoriser l’utilisation agricole des terres. Avec la révolution
française du 4 Aout 1789, ce type de servitudes (personnelles) sera aboli et sera
conservé la notion domaine de sureté réelle.

SECTION 1 : LA NOTION DE SERVITUDE

La source principale des servitudes est le code civil, dans son intitulé ‘’des
servitudes ou Services fonciers’’. C’est l’article 637 du code civil qui en donne
la définition « c’est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité
d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Également appelé ‘’ Service foncier’’, la servitude met en présence au moins

deux propriétaires et deux fonds distincts ; c’est une charge qui est imposée un
fonds dit ‘’fonds servant’’ pour le profit d’un fonds bénéficiaire dit ‘’fonds
dominant’’. Cela peut l’intimité dans les relations de voisinage. C’est également
des limitations administratives ou privées au droit de propriété et d’usage d’un
terrain.

Paragraphe 1 : Les caractères des servitudes

A) Les servitudes continues et les servitudes discontinues

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Comme le stipule l’article 688 alinéa 2 du code civil, sont continues, les
servitudes dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel
de l’homme. Il s’agit par exemple d’une conduite d’eau, d’u égout, d’une vue.

C’est le même article 688 en son alinéa 3 qui donne également la définition des
servitudes discontinues qui se saisissent comme celles qui ont besoin, du fait
actuel de l’homme pour être exercées.

B) Les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes

Également qualifiées de servitudes visibles, les servitudes apparentes sont celles

qui peuvent être reconnues par des ouvrages extérieurs confère l’article 689
alinéa 2. Quant aux servitudes non apparentes ou occultes, ce sont celles qui
n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles par
exemple une servitude de non aedifiendi c’est-à-dire une servitude
d’inconstructibilité.

C) Les servitudes du droit administratif

Elles sont d’ordre public et dons ne peuvent être écartés par des conventions
contraires. Le critère dominant en ce qui les concerne est la satisfaction de
l’intérêt général. C’est donc dire que qu’il n’y a pas de bénéficiaire déterminé à
l’avance c’est à un public indéterminé qu’il s’attache et qui en tire profit. Il n’y a
donc pas de servitude du droit administratif de fonds, il n’y a pas d’immeuble
bénéficiant de fonds qualifié de fonds dominant. En effet, aussi nombreuses
qu’elles puissent être les servitudes de droit administratif ont un effet sur la
constructibilité du sol. Ainsi un terrain peut être réputé inconstructible ou affecté
à un service public eu égard au critère d’administrativité qui pèse sur lui. C’est
pourquoi on distingue quatre catégories.

- Les servitudes relatives à la conservation du patrimoine (patrimoine

naturel/ foret, littoral, etc.) culturel (monument historique)
- Les servitudes ayant trait à l’utilisation de certaines ressources,
équipements, énergie, mines et carrières, canalisations, voies de
communication.
- Les servitudes de voisinage, à la salubrité, sécurité publique.
- Les servitudes relatives à la défense nationale

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 D) Les servitudes de droit civil
1) Les servitudes de mitoyenneté

C’est l’article 622 du code civil qui traite de cela. La mitoyenneté peut être
définie comme un droit de propriété portant sur la clôture (par exemple un mur,
une haie…) séparant deux biens immobiliers contigus, étant la propriété de
propriétaires différents, la clôture étant établie sur la limite même des deux
biens.

Sur la clôture mitoyenne, chaque propriétaire cède à des droits légaux de

jouissance. La mitoyenneté peut s’acquérir de trois manières :

- Par la construction à frais commun par les propriétaires voisins d’une

clôture entre les terrains sur la ligne séparative
- Par prescription
- Par cession : c’est-à-dire un propriétaire cède à un autre propriétaire
voisin de la mitoyenneté un mur édifié par ses soins à un frais et sur son
propre terrain. Chacun des propriétaires a le droit d’utiliser le mur à
condition de respecter les droits de son voisin. Ainsi, doivent-ils veiller à
son entretien, à sa conservation et éviter tout acte de nature à causer un
dommage au mur.

2) Les servitudes de jours et de vues

La proximité du voisinage constitue souvent un frein à l’intimité. Afin de limiter

les indiscrétions, la loi impose certaines contraintes. Ces contraintes portent sur
la distance et la hauteur des ouvertures. C’est ce qu’on appelle vue et jours.

Constitue une servitude de vue, tout aménagement qui permet de voir le terrain
voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’une terrasse, mais également
une saillie. En outre, une vue est dite droite et conforme lorsque l’ouverture
permet de voir le terrain contigu en regardant en face sans se pencher. Par
ailleurs, la vue oblique est l’espace qu’on aperçoit lorqu’on regarde sur les cotés
et non plus dans l’axe de la fenetre.

Quant aux servitudes de jour qui sont soit ‘’de tolérance’’ ou de ‘’souffrance’’
qui sont des aménagements ne laissant passer que la lumière et ne permettant p
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 as de voir au travers ou d’aérer la pièce. Il s’agit par exemple de briques
de verre translucides ou d’une ouverture haute ne permettant pas la vue vers
l’extérieur.

3) Les servitudes de passage

Toute propriété doit avoir une issue suffisante vers la voie publique, comme le
stipule l’article 682 du code civil. Ainsi, toute propriété enclavée peut solliciter
ou utiliser une servitude de passage. Trois conditions sont nécessaires à savoir

- Un accès insuffisant ou une absence d’accès qui s’entend d’une

exploitation normale d’un bien.
- L’enclave légale, légitimant un droit de passage chez autrui ne doit pas
etre le fait du, propriétaire intéressé
- Il faut en outre qu’aucun passage ne puisse maternellement etre possible.

Paragraphe 2 : La classification des servitudes

Le code civil en son article 639 opère trois grandes classifications :

- Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux. C’est par

exemple la servitude d’écoulement des eaux, les sources, les rivières, le
bornage, les clôtures
- Les servitudes imposées par la loi. C’est l’exemple des servitudes de
mitoyenneté et de respect de distance des constructions, de vue d’égout,
de droit de passage en cas d’enclave. Ces servitudes visent à encadrer
l’utilité publique ou des communes et même l’utilité des particuliers.
- Les servitudes résultant des conventions entre propriétaires. C’est par
exemple une convention pour l’établissement d’une servitude de passage
non règlementée ou par exemple l’interdiction de construire. Pour qu’elles
puissent exister elles ne doivent contraire à l’ordre public et aux bonnes
mœurs.

SECTION 2 : L’existence des servitudes

Paragraphe 1 : Création des servitudes

La création des servitudes est permise. Les propriétaires peuvent créer sur leurs
propriétés ou en sa faveur, telles servitudes que bon leur semble à condition que
les services ne soient pas imposés, ni à la personne, ni en faveur de la personne

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mais à un immeuble et pour un autre immeuble et surtout qu’elle ne soit pas
contraire l’ordre public.

Paragraphe 2 : L’exercice des servitudes

Les servitudes peuvent s’exercer en se fondant sur deux principes cardinaux :

- Le caractère de droit réel de la servitude. C’est l’article 697 du code civil

qui l’exprime clairement en ces termes « celui auquel est due une
servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et
pour la conserver ». C’est dire que le droit du propriétaire du fonds
dominant porte de façon immédiate, sur le fonds servant, de sorte que le
fonds assujetti est tenu de supporter tous les travaux commodes à son
usage sans entrave
- La fixité de la servitude. Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude
ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus
incommode permet de dire que une fois acquise, la servitude ne peut être
modifiée dans son étendue.

Paragraphe 3 : La disparition des servitudes

Les servitudes s’éteignent de quatre façons :

- Par l’impossibilité de les utiliser résultant de l’état des choses. L’article

703 du code civil stipule : « les servitudes cessent lorsque les choses se
trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user » exemple : création d’un
trottoir sur le fonds dominant rendant impossible l’usage d’un droit de
passage.
- La confusion du fonds servant et du fonds dominant dans les mains d’un
seul et meme propriétaire. C’est l’article 705 du code civil qui l’atteste
« toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui
la doit, sont réunis dans la même main »
- Le non-usage trentenaire. Le non usage d’une servitude pendant 30 ans
l’éteint c’est ce que le code civil en son article 706 : « la servitude est
éteinte par le non usage pendant trente ans » Cette norme est applicable
aussi bien à la servitude légale qu’à la servitude conventionnelle. Mais
elle est écartée en ce qui concerne la servitude légale de passage en cas
d’enclave qui ne s’éteint pas par le non usage il en est de même pour la
mitoyenneté.

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 - Par la renonciation. Les parties peuvent renoncer conventionnellement à
une servitude mais la renonciation n’étant pas présumée, elle doit se faire
par l’établissement d’un acte authentique la constatant et publier au livre
foncier afin de la rendre opposable aux tiers. La renonciation est faite sous
condition (capacité juridique d’aliéner, rachat).

CHAPITRE 2 : LES PLANS D’URBANISME

Ils sont régis par la loi n°62-253 du 31 Juillet 1962 relative aux plans
d’urbanisme. Ils sont de deux ordres à savoir :

- Le plan d’urbanisme directeur

- Le plan d’urbanisme de détail

Le plan d’urbanisme directeur, il est arrêté par décrets en conseil des ministres
sur proposition du Ministre de la construction et de l’urbanisme. Ces décrets
déterminent les périmètres des parties du territoire national qui sont tenus
d’avoir un plan d’urbanisme directeur.

Le plan d’urbanisme directeur comporte d’une part :

- La répartition du sol aux zones suivant leur affectation aux diverses

fonctions :
- Le tracé schématique des voies principales, à conserver, à modifier ou à
créer avec leur largeur et leur caractéristique : voies de grande circulation
de transit et de liaison entr ;e les zones, les quartiers ou avec le réseau
extérieur
- Les emplacements réservés aux principales installations d’intérêt général
et aux espaces libres
- L’indication des espaces boisés à maintenir ou à créer et de ceux soumis à
des servitudes spéciales d’aspect et de protection
- Les schémas de principe d’alimentation en eau, d’alimentation en énergie
électrique et d’assainissement, indiquant l’ossature et les ouvrages
généraux, de ces équipements

D’autre part :

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 - Un règlement qui fixe les règles et servitudes relatives à l’utilisation du
sol
- Un programme justifiant les solutions adoptées décrivant les phases de
l’urbanisation future et proposant l’échelonnement des opérations, une
évaluation sommaire des dépenses qui seront entraimées par les
opérations à la charge de la puissance publique

Le règlement peut dans certaines zones, comporter l’interdiction de construire

ou celle de procéder à l’installation ou à l’exploitation de nouveaux
établissements industriels et à l’extension de ceux existants

Quant au plan d’urbanisme de détail, il comporte d’une part :

- La répartition du sol en fonction des modes particulières d’utilisation

- La configuration du ou des quartiers à organiser avec l’indication des
densités des populations souhaitables
- Le tracé des voies principales ou secondaires à l’exclusion des voies ne
devant servir qu’à la desserte des immeubles
- Les emplacements réservés aux services publics, aux installations
d’intérêt général et aux espaces libres
- Un règlement qui fixe les règles et servitudes de constructions justifiées
par le caractère des lieux

Le plan d’urbanisme de détail peut le cas échéant comporter des dispositions qui
modifient celles du plan d’urbanisme directeur lorsque ces dispositions
n’affectent que les secteurs ou quartiers considérés.

SECTION 1 : ETABLISSEMENT ET APPROBATION DES PLANS

D’URBANISME

Paragraphe 1 : L’élaboration et l’adoption du plan d’urbanisme directeur

Selon l’article 9 de la présente loi, le plan d’urbanisme directeur est après

consultation des collectivités intéressées, (notamment les membres des conseils
municipaux, conseils généraux, des membres des assemblées consulaires, et des
représentants politiques) soumis à une conférence entre services intéressés.

Si les collectivités intéressées n’ont pas fait connaitre leur avis dans un délai de
2 mois à dater du jour où la demande leur a été faite, elles sont réputées avoir
consenti à ce que le plan d’urbanisme soit soumis à l’enquête publique. Chacun
des participants reçoit 15 Jours avant l’ouverture de la conférence, les pièces du
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dossier. La conférence est close dans un délai d’un mois à compter de
l’ouverture et les résultats sont consignés dans un procès-verbal signé par le
représentant dument désigné par le ministre de la construction.

Le plan d’urbanisme est ensuite soumis à une enquête publique dans les formes
et conditions déterminées par décret en Conseil des ministres pris sur le rapport
du ministre de la construction. Après avis du Conseil de l’Aménagement du
territoire et de l’Urbanisme, le plan d’urbanisme directeur.

Selon l’article 11 de la présente loi, l’approbation du plan d’urbanisme est

prononcée par décret en conseil des ministres sur proposition du ministre de la
construction.

Paragraphe 2 : le plan d’urbanisme de détail

Selon l’article 13, le plan d’urbanisme de détail est soumis, après avis des
collectivités et services intéressés à une enquête publique tout comme le plan
d’urbanisme directeur.

Le plan d’urbanisme de détail est approuvé :

- Par arrêté du ministre de la construction et de l’urbanisme, lorsque l’avis

des collectivités et services intéressés ainsi que les conclusions de
l’enquête ne sont pas défavorables
- Par décret en conseil des ministres sur proposition du ministre de la
construction et de l’urbanisme, s’il contient des dispositions qui modifient
celles d’un plan d’urbanisme directeur déjà approuvé.

SECTION 3 : LES MESURES D’EXECUTION DES PLANS D’URBANISME

Selon l’article 25 de la présente loi, aucun travail public ou privé à entreprendre

dans le périmètre auquel s’applique le plan d’urbanisme ne peut être réalisé que
s’il est compatible avec ce plan.

Dans le cas où une construction doit être édifiée sur une parcelle comprise dans
les alignements d’une voie ou d’une place existante, modifiée en application du
plan d’urbanisme, le permis de construire est délivré conformément aux
nouveaux alignements de cette voie ou place.

Dans le cas où une construction doit être édifiée sur un emplacement réservé par
un plan d’urbanisme approuvé pour une voie publique, un espace libre ou un
service public, le permis de construire est refusé.
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Par ailleurs, aucune exploitation de carrière, aucun affouillement ni
exhaussement du sol de nature à modifier sensiblement l’état des lieux, ne
peuvent être entrepris sans un visa du ministre de la construction ou de son
délégué constatant que ces travaux sont compatibles avec le plan d’urbanisme.

Enfin, l’autorisation prévue par les prescriptions concernant les établissements

dangereux, insalubres ou incommodes, pour l’ouverture des établissements
classés de 1ère et 2è classe, ne peut être accordée que si les installations
envisagées sont conformes au plan d’urbanisme.

SECTION 4 : LA REVISION DES PLANS D’URBANISME

Selon l’article 31 de la présente loi, la révision des plans d’urbanisme a lieu dans
les formes prescrites pour leur établissement. La révision est ordonnée par arrêté
du Ministre de la Construction et de l’Urbanisme. Elle peut porter sur tout ou
partie des dispositions du plan d’urbanisme.

Par ailleurs, les opérations qui n’auraient été entrepris dans le délai de 15 ans à
compter de l’approbation qui est donnée dans la forme prévue pour
l’approbation d’un plan d’urbanisme feront obligatoirement l’objet d’un nouvel
examen.

Enfin, les modifications à un plan d’urbanisme déjà approuvé font l’objet d’une
approbation qui est donnée dans la forme prévue pour l’approbation d’un plan
d’urbanisme lui-même et par la même autorité.

SECTION 5 : LES REGLES REGISSANT LA FONCTION D’URBANISTE

Paragraphe 1 : Les dispositions générales

Selon l’article 2 du Décret n°95-498 du 28 Juin 1995 instituant un Code de

déontologie des Urbanistes de Cote d’ivoire, tout urbaniste doit exercer sa
profession avec loyauté et dignité. Il est tenu au secret professionnel. Il ne doit
pas diffuser des études non approuvées, ni révélés des sites stratégiques prévus
dans un projet

Tout document élaboré par l’urbaniste doit porter ses titres et fonctions reconnus
par le Conseil national de l’Ordre des Urbanistes.

L’exercice de la profession d’urbaniste est incompatible avec toute fonction

ministérielle. Par ailleurs, tout urbaniste remplissant un mandat politique ne peut
s’en prévaloir à des fins professionnelles.
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Paragraphe 2 : Les dispositions spécifiques aux urbanistes du secteur privé

A) Les urbanistes en clientèle

Selon l’article 11 du décret précité, tout urbaniste, lors de son installation, doit
dans les 3 mois :

- Communiquer au Conseil national de l’Ordre son adresse professionnelle,

l’identité et la qualité de ses collaborateurs,
- Informer le public par voie de presse écrite sans publicité à caractère
commercial,
- Rendre une visite de courtoisie au Président du Conseil national de
l’Ordre.

L’article 12 quant à lui précise que le cabinet d’urbaniste doit porter à l’entrée :

- Une plaque professionnelle dont les dimensions ne doivent pas excéder 50

cm de coté et indiquant son identité, ses titres officiellement reconnus, les
jours et heures ouvrables, sa boite postale et son numéro de téléphone,
- Une enseigne lumineuse blanche avec le caducée des urbanistes.

Tout urbaniste ne peut avoir un cabinet, mais il peut le cas échéant s’associer
avec d’autres urbanistes. Cette association ne peut comprendre plus de 3
personnes.

Toute association ou société entre urbanistes doit faire l’objet d’un contrat écrit
qui respecte l’indépendance professionnelle de chacun d’eux. Ainsi, tout contrat
entre urbanistes doit obligatoirement indiquer :

- La définition du groupement ou de l’association

- Les droits et obligations de chaque membre
- Le siège de l’association
- L’interdiction pour chacun des associés ou leurs ayants-droit de céder
leurs droits dans l’association à des tiers sans l’accord des associés.

Par ailleurs, l’urbaniste qui cesse définitivement l’exercice de sa profession doit

informer le président du Conseil national de l’Ordre par lettre recommandée
avec accusé de réception et désigner s’il y a lieu son successeur qui doit être
écrit au tableau de l’Ordre.

En cas de décès, le Conseil national de l’Ordre désigne un urbaniste

administrateur provisoire qui lui rend compte.
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Enfin, il convient de noter que toute décision du Conseil national de l’Ordre est
susceptible d’être déféré à la censure (recours) de la cour suprême dans le mois
de sa notification.

B) Les urbanistes salariés

Selon l’article 22 du présent décret, les urbanistes du secteur privé qui

consacrent leurs activités de salariés, soit exclusivement, soit partiellement, mais
d’une manière régulière, au service d’un cabinet privé, d’une collectivité, d’un
groupement, d’une association, d’une coopérative etc…. et qui sont appelés à
produire des documents d’urbanisme, doivent remplir les conditions fixées par
la loi et soumise aux règles édictées par le présent code.

L’urbaniste salarié, au service de l’une des entreprises et collectivités susvisées,

n’est habilité à travailler que sur les seuls projets de son employeur.

Paragraphe 2 : Les règles spécifiques aux urbanistes du secteur public

L’urbaniste du secteur public, fonctionnaire de l’Etat, ne peut exercer à titre

privé, ni s’associer sous quelle que forme que ce soit à un urbaniste du secteur
privé. Il ne doit à quelle que titre que ce soit, communiquer à titre privé des
documents de ses attributions à un urbaniste du secteur privé.

L’urbaniste du secteur public, doit dans ses rapports avec ceux du secteur privé,
respecter le présent code déontologie.

SECTION 6 : LES OBSTACLES LIES AUX POLITIQUES FONCIERES DES

COLLECTIVITES LOCALES : L’INTERVENTION DES COLLECTIVITES
PUBLIQUES

C'est la politique d’aménagement foncier mené par les collectivités publiques

qui peut heurter la volonté d'acquérir du promoteur immobilier. Les instruments
utilisés par les collectivités sont :

 L'expropriation
 Exercice du droit de préemption.

Mais si la commune préempte ou exproprie, c'est qu'elle a elle-même un schéma

d'aménagement urbain. Si ces constructions ne sont pas réalisées par le
promoteur elles pourront l'être éventuellement par la mairie

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Expropriation : volonté de la mairie d'acheter, même si le propriétaire n'est pas
vendeur => plus volontariste que le droit de préemption.

Droit de préemption : ne s'applique que lorsque le propriétaire a déjà trouvé un

acquéreur, et de façon préalable l'acquisition doit être proposée d'abord à la
mairie.

Paragraphe 1 : Le droit de préemption

A) Les formes de droit de préemption

Plusieurs types de droits de préemption exercés dans le droit de l'urbanisme, tout

dépend du bien immobilier :

1) Quand le bien Immobilier se trouve dans une zone d'aménagement

différé 

On veut permettre dans cette zone un aménagement urbain ultérieur. Un contrôle

dans cette zone des collectivités pour permettre un meilleur aménagement. La
2ème chose est que le but poursuivi est de limiter la spéculation foncière et donc
on essai de réguler cette spéculation en créant ce type de zone. L'idée aussi peut
être de créer des réserves foncières et créer des constructions. Globalement le
but pour les collectivités est d'avoir une meilleure maîtrise.

La 1ère chose est que les zones d'aménagement différé résultent de règles
édictées par l'Etat. La commune peut demander la création sur son territoire
d'une ZAD mais la décision relève de l'Etat.

La 2ème chose est qu’elles ne relèvent de règles d'urbanisme. Les règles de ces
zones ne se superposent même pas aux règles d'urbanisme.

 Quel est l'acte qui porte création d'une ZAD ? Quels sont les objectifs
poursuivis par la création d'une ZAD ?

« Une ZAD  peut être créée en vue de la création dans l'IG ……ayant pour
objet de mettre en œuvre un projet urbain, une po de l'habitat, d'organiser
l'extension ou l'accueil d'activités économiques, de favoriser le
développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements
collectifs, de lutte contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement
urbain, de sauvegarder ou de mettre en avant le patrimoine bâti ou non
bâti. Elle peut être créée pour permettre la réalisation d'une réserve
foncière »

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  Seul l'Etat peut prendre le décret qui créer la ZAD mais le préfet peut
intervenir, de même qu'un EPCI qui souhaite profiter aussi de la ZAD. La
ZAD permet de créer un droit de préemption dans un périmètre
délimité. Ce droit de préemption ne pourra être exercé que par une seule
personne qui sera nommément désignée par le texte. Il y a obligation de
publication de la ZAC auprès des tiers, le décret doit être publié dans
plusieurs journaux pour informer les tiers.

2) Quand le bien immobilier se trouve dans une zone dans laquelle

peut s'exercé le droit de préemption urbain (DPU)

Institué en 1985 et à l'époque c'était l'unique procédure décentralisée qui

permettait aux communes équipées d'un POS ou d'un PLU de pouvoir préempter
à l'intérieur d'une zone quelles ont préalablement délimité. Le droit de
préemption urbain est cette fois un instrument d'aménagement urbain mis à
la disposition des communes pour leur permettre de poursuivre les objectifs de
leur po urbain.

Quelles sont les zones dans lesquelles on peut instituer des droits de préemption
urbains ?

 Le DPU ne peut s'exercer que sur des zones urbaines ou des zones
d'urbanisation future mais encore faut-il que la commune soit déjà dotée
d'un PLU au préalable.

3) Quand le bien Immobilier se trouve dans une zone d'espaces

naturels sensibles

Ces espaces naturels sensibles ont été crées en France avec la Loi du 18 juillet
1985 et le but était la préservation de sites naturels pour les protéger de
l'urbanisation. C'est le département qui est compétent pour créer ce type de
zones et accessoirement il crée un droit de préemption de la commune sur ces
zones.

B) Les effets et l’exercice du droit de préemption

Quels sont les biens immobiliers et quelles sont les aliénations soumises au droit
de préemption ? Ensuite, il s'agit d'analyser la procédure suivie dans l'hypothèse
où l'aliénation est soumise au droit de préemption.

1) Les biens immobiliers concernés

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 a. Les principes 

Le droit de préemption ne s'exerce que sur les immeubles, les droits sociaux
ayant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble et les
droits indivis :

b. Les immeubles

Le droit de préemption s'applique pour tout immeuble ou partie d'immeuble bâti

ou non bâti. Cela va s'appliquer à des maisons individuelles mais également à
des bâtiments collectifs.

c. Les droits sociaux

Les droits sociaux qui donnent vocation à la jouissance ou à la propriété de

l'immeuble. Les sociétés envisagées sont les sociétés d'attribution. Elles sont
visées par une loi Française de 1971. Ces sociétés d'attribution : un promoteur
décide de faire une promotion qu'il va revendre par la suite en lots de
copropriété à des accédants à la propriété.

2) Cession de droits indivis

Hypothèse de la cession des droits indivis qui sont soumis au droit de

préemption sauf si la cession est faite au profit d'un plan indivisaire. Toute
cession à un tiers étranger à l'indivision est soumise au droit de préemption.

  a. La cession de droits réels immobiliers

La première hypothèse est la cession de droits réels immobiliers. Même s'il

s'agit de la cession d'un droit réel : il s'agit de baux immobiliers (baux
emphytéotiques) : le droit de jouissance du locataire est un droit personnel.

b. Exception propre au DPU

L'autre cadre : exception propre au DPU : toute vente d'un lot de copropriété
verticale se trouve exclu du domaine d'application du DPU.

 1ère limite : On a les locaux à usage d'habitation, professionnel et mixte ou

des locaux

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  2ème limite à cette exclusion : la date de publication aux bureaux des
hypothèques du règlement de copropriété. accessoires à un local à usage
d'habitation
c. Autre exception : le bien n'est pas en copropriété

Lorsque le bien n'est pas en copropriété (maison individuelle, immeuble bâti) ?,

on a une limitation du droit de préemption : il ne peut pas s'appliquer pendant
une période de 10 ans à compter de l'achèvement de l'immeuble.

3. Comment purge t-on le droit de préemption ?

On a l'obligation pour le vendeur, quand il a trouvé un acquéreur, de faire la

même offre à la mairie : c'est la déclaration d'intention d'aliéner (la DIA). On a
un formulaire : il faut mentionner dans la DIA le bien et le prix. Dans le
formulaire administratif, il faut indiquer la référence du bien, si c'est un lot de
copropriété : il faut dans ce cas préciser la superficie du lot de copropriété ;
l'usage du bien, si le bien est vendu libre ou occupé : si occupé, il faut annexer le
contrat de location, indiquer si une commission d'agence est due par l'acquéreur
et indiquer le montant. Une fois cette offre notifiée à la mairie, délai de 2 mois
pour indiquer sa réponse. Soit elle dit qu'elle n'est pas intéressée : on peut
poursuivre la vente avec l'acquéreur initial ; soit la CP achète aux prix et
conditions de la déclaration d'aliéner : l'acquéreur initial est évincé (promesse
sous condition suspensive de non préemption).

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