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L’UNIVERSITE INTERNATIONALE DE TUNIS

COURS DE DROIT FONCIER

PREMIERE ANNEE LICENCE EN DROIT

ANNEE UNIVERSITAIRE 2019-2020

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INTRODUCTION
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Définition :

1- Le droit foncier est l’ensemble des règles juridiques spécifiques applicable à

l’immeuble. Cette définition est structurée autour de trois éléments
fondamentaux : la spécificité, l’immeuble et les règles.

I. La spécificité

2- Cette spécificité prend deux aspects, d’un côté, on vise dans ce cours les

règles juridiques qui régissent les droits fonciers soumis au droit privé. Sont dès
lors, exclus des règles juridiques qui encadrent le droit foncier public. Il s’agit
du domaine foncier public de l’Etat qui est soumis à une réglementation
exorbitante par rapport au droit privé, en ce point il faut préciser que le domaine
foncier de l’Etat se répartit entre les domaines fonciers privé soumis au principe
de la commercialité c.à.d. qui peut être vendu, louer voire donner. Et le domaine
foncier public soumis au principe de l’indisponibilité de l’imprescriptibilité et
donc insusceptible d’une propriété privée c.à.d. inaliénable, il découle de cette
précision que le critère de la destination entre le domaine foncier de l’Etat ne
revient pas à la nature de la personne en question qui reste dans tous les cas une
personne morale de droit public incarnant la puissance publique, ce critère
trouve sa raison d’être dans la nature de l’immeuble en vue de sa destination.

3- D’un autre côté et dans le cadre du Droit foncier privé la spécificité de règle

juridique régissant l’immeuble se mesure par rapport au droit commun en

l’occurrence le COC (codes des obligations des contrats). En effet le code de
1906 a consacré plusieurs articles à l’immeuble relatif à la communauté ou quasi
société art 1227 à 1248 du partage, art 1351 à 1364 du nantissement immobilier,
art 1532 à 1622 et des différents espèces de créancier art 1623 à 1632, aussi il
faut précisé que la vente immobilières a été soumises aux règles générale du
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COC jusqu’en 1992, à partir de cette date, ces règles générale ne régisse que la
vente des immeubles non immatriculé, les immeubles immatriculés seront
désormais régis par les règles spéciale et dicté dans les codes de droit réel. Cette
réorganisation de la réglementation des immeubles implique la constitution d’un
régime juridique spécifique immobilier consacré dans le CDR, Cette spécificité
est justifiée par la spécificité de l’objet qui est l’immeuble qu’il faut déterminer

II. L’immeuble :

4- Avant de déterminer l’immeuble (B), il importe de préciser le cadre dans

lequel il s’insère. (A)

A. Cadre général :

1° Droit personnel - droit réel

5- La détermination de l’immeuble s’inscrit dans la distinction très ancienne qui

remonte au droit Romain entre droit personnel et droit réel. Le droit personnel
appeler encore droit de créance, c’est le droit d’une personne à savoir le
créancier d’exiger une prestation d’une autre personne à savoir le débiteur qui
s’engage à exécuter son obligation, le contrat est le type même du droit
personnel

6- Quant au droit réel il porte directement sur une chose, c’est le pouvoir dont

une personne est titulaire sur cette chose (ius in re) il s’agit d’un rapport
juridique immédiat et direct entre la personne et une chose. Le droit de propriété
est considéré comme le droit réel par excellence puisqu’il donne à son titulaire
le pouvoir le plus complet sur une chose. Il importe de préciser pour les besoins
de la distinction que les droits personnels sont au nombre illimité en raison du
principe de la liberté contractuelle.

7- Les partis peuvent par leur volonté des rapports juridiques innommés sur la
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base de la règle sur la base de la norme pour ce qui n’est pas interdit : Tout ce
qui n’est pas interdit est permis. Par contre les droits réels sont en nombres
limités. C’est la loi qui seule est susceptible de créer les droits réels et de
préciser les pouvoirs de la personne sur la chose. Le rôle de la volonté est
absent, il n’existe pas de droits réels en dehors de la loi. En outre le droit réel est
opposable à tous. Ayant un caractère absolu, il doit être respecté erga omnes. En
effet, comme il porte directement sur une chose, le droit réel ne peut pas être
ignoré des tiers. Il ne peut être méconnu par autrui, lesquels sont tenus de les
respecter. Or, pour que le titulaire de droit réel puisse opposer son droit au tiers,
il faut qu’il ait effectué une publicité, là où la publicité est imposée, elle est
sanctionnée par l’inopposabilité au tiers du droit non publié, ainsi en cas de
vente successive du même bien, le propriétaire n’est pas celui qui a acheté le
bien immobilier le premier mais celui qui a publié le premier, en revanche le
droit personnel a un caractère relatif, il n’est opposable qu’au débiteur car il
n’oblige les tiers néanmoins certains aménagement ont été apporter à cette règle,
en effet le droit de créance existe à l’égard des tiers en respectant certaines
mesures de publicité comme la pré-notation, plusieurs intérêts découlent de cette
distinction. Le plus important sui nous intéresse dans ce cours est que seul le
droit réel est susceptible d’immatriculation

2° Le domaine des immeubles

Le droit foncier est une sous-catégorie du droit des biens qui consiste à étudier e
droit réel du point de vu de modalité de leur appropriation et de leur exploitation

Les biens sont toutes choses ayant valeur constitutive du patrimoine et

susceptible de créer la richesse

Elle s’intègre toutes dans la summa divisio consacrée par le législateur dans le
CDR, l’article 2 édicte que : « les biens sont meubles ou immeubles », L’appel à
cette distinction est d’un grand intérêt pour notre cours puisque le droit foncier
ne s’intéresse qu’aux immeubles, ce droit met l’accent sur l’une des spécificité
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qui caractérise ce dernier par rapport aux meubles, il s’agit de la publicité

foncière qui consiste à enregistrer et à inscrire les biens immobiliers, certes
certains meubles sont susceptible d’inscription comme les navires et les aéronefs
mais il s’agit là d’exception particulière qui n’ont aucune influence sur la
séparation des régimes de deux types des biens.

La publicité des immeubles prend plusieurs fonctions en fonction de la nature du

bien qui peut être ou bien immatriculé ou bien non immatriculé. La publicité de
l’immeuble non immatriculé s’effectue par l’enregistrement à la recette des
finances.

Quant aux immeubles immatriculés, la publicité s’accomplit par le biais de

l’inscription sur le registre foncier. Donc, l’inscription suppose
l’immatriculation. Elle insiste dans un ensemble de procédures qui ont pour
objet d’assainir la propriété et la doter d’un titre foncier pour assurer la sécurité
et la facilité des transactions immobilières. Elle procure pour le requérant de
multiples avantages notamment la consécration la sauvegarde et la protection
d’une manière définitive et invocable du droit de la propriété. C’est pour cette
raison que tous les intéressés, Etat et particuliers, s’efforcent pour transformer
l’immeuble non-immatriculés en immeuble immatriculé. Le succès de cette
transformation est tributaire de l’accomplissement des procédures
d’immatriculation. Le droit foncier vise à mettre en lumière les différentes
procédures aussi bien administratives que judiciaires.

B- Les types d’immeubles (objet d’immatriculations)

-Aux termes de l’article 4 du CDR les biens sont immeubles ou par leur nature
ou leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent.

1° Est immeuble par nature, tout bien, qui, par nature ne peut être déplacé, tel le
sol, le fonds de terre et ce qui s’incorpore comme les bâtiments et les plantes
tant qu’elles ne sont pas détachées du sol. Sont aussi des immeubles par nature,
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les installations et canalisations qui font partie intégrante des fonds ou du

bâtiment auxquels elles sont attachées.

2° Est immeuble par destination, tout bien mobilier qui est attachés à un
immeuble à perpétuelle demeure, sont affecté au service et à l’exploitation du
fonds. C’est l’application de l’adage l’accessoire suit le principal : l’accessoire
est le meuble qui emprunt la nature juridique du principal qui est l’immeuble. Il
s’agit donc d’une opération d’immobilisation de certains biens qui exige une
unité de propriété : tracteur agricole et un rapport de destination. Soit parce
qu’ils sont nécessaires à l’exploitation de l’immeuble, soit parce qu’ils font
corps (animaux, matériels).

3° Aux termes de l’article 11 du CDR, sont immeubles par l’objet auquel ils
s’appliquent, les droits réels immobiliers et les actions fondées sur ces droits.
Ainsi, la loi assimile aux immeubles non seulement les actions tendant à
revendiquer un immeuble mais également toutes les actions réelles immobilières
qui visent à protéger et sauvegarder les droits réels. Relativement aux droits
réels immobiliers, ils peuvent être principaux ou accessoires. Le droit de
propriétés est le droit réel par excellence en matière immobilière. C’est le droit
de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, qu’on n’en fasse
pas un usage prohibé par les lois et règlements.

- Ce droit réel principal peut être démembré. En ce sens, les attributions du droit
de propriété (usus-fructus-abusus) peuvent se trouver dissocier entre plusieurs
titulaires. La propriété se trouve alors démembrée. Le législateur a indiqué dans
l’article 12 du CDR les différents droits réels démembré à saisir l’usufruit, le
droit d’usage, le droit d’habitation, le droit de superficie, l’emphytéose et les
servitudes.

– Enfin, les droits réels immobiliers accessoires sont les privilèges et les
hypothèques.
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III. Le cadre juridique en mouvement  : Histoire et sources

Le système tunisien immobilier a connu plusieurs phases dont chacune est

caractérisée par un régime juridique spécifique. L’événement du protectorat a
constitué une tournure dans l’évolution de la conception foncière en droit
tunisien.

a) AVANT LE PROTECTORAT

Avant l’établissement du protectorat en 1881 les immeubles fonciers en Tunisie

était placer sous l’empire du droit musulman, les terres dans le système
musulman avait connu plusieurs statuts comme les terres de guerre et les terres
de paix, les terres collectives et les terres privée ou les terres publique et les
terres protéger

De même on distingue entre les terres morte et vivante, les terres morte sont
celles qui n’ont pas fait l’objet d’une appropriation privée. Dans les pays
conquis ces terres sont à la disposition du souverain. Relativement aux terres
vivantes, elles font objet d’une appropriation privée, on les appeler terre MELK
(propriété). Ainsi le souverain peut concéder la propriété d’une terre morte en
vertu de son pouvoir discrétionnaire à toutes personnes de son choix, de même
toute personne qui vivifie une terre morte en dévient propriétaire et la fait passée
dans la catégorie des terres vivantes. Aussi la possession de la terre pendant
10ans constitue une cause d’appropriation privée

Le propriétaire MELK est celui qui est pourvu d’un droit de propriété au sens
absolu du mot : droit d’usage, de jouissance et de disposition, ce droit se
transmet par vente, donation, testament et succession, Il se prouve par titre, par
témoin ou par la possession. S’il ne fait pas de doute que le système foncier
musulman n’a pas connu un régime de publicité à l’instar du régime moderne,
rien n’empêche la constatation d’une ébauche du formalisme. Ainsi pour les
terres collectives ou de tribu (celles qui ne rentre pas dans la catégorie des terres
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morte mais qui n’ont pas encore fait l’objet d’une appropriation) un conseil de
gestion élu par le contribuable a été chargée d’assurer leur gestion avant leur
appropriation privative, cette administration s’effectuait sur la base de
l’immatriculation de ces terres au profit de la collectivité qui en a la jouissance.

Relativement à la propriété privative elle s’établie à l’égard des tiers par la

détention du titre de propriété, le titre se présente généralement sous la forme
d’un rouleau de parchemin ou des feuilles de papier timbré collé bout à bout

Ce titre indique l’origine du droit de propriété et la description du fonds,

l’indication de ses limites, les noms du proprio originaire et ceux des
successeurs porté au fur et à mesure de la transcription des transmissions dont la
propriété a été l’objet

La chaîne des titres ne remonte pas loin dans l’histoire, certains titres datent de
l’époque des premiers Beys husseinites et indiquent que l’origine de la propriété
est soit un acte de concession du souverain soit un acte de notoriété établi par
deux notaires à la requête des intéressés.

Devant l’accroissement des disparitions des titres, on admet leur remplacement

par des actes de notoriété appelés Outika établis auprès du Cadi musulman par
des notaires tunisiens qui enregistrent les déclarations faites sous la foi du
serment par des témoins. Ceux-ci affirment savoir de façon certaine et avoir
toujours entendu dire que l’immeuble appartient à un tel et que la propriété n’a
jamais été contestée.

Le titre de propriété, ainsi constitué, suit le sort de l’immeuble et passe à chaque

transmission entre les mains du nouveau propriétaire. Les notaires transcrivent
sur le nouveau titre toutes les transmissions antérieures ainsi que les mutations
qui ont grevé l’immeuble.

Cela étant précisé, il reste à remarquer que ce système n’a pas été généralisé
dans tout le pays. Dans la campagne, les notaires restent mal formés et les
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propriétaires sont ignorants des techniques et de l’étendue de leurs droits. C’est

pourquoi, les énonciations s’avèrent très vague. Ainsi, la mention de la
délimitation des surfaces est souvent négligée, les noms propres sont mal écrits
et l’origine de la propriété est laissée dans l’ombre. Il en résulte que les
transactions sont souvent périlleuses pour l’acquéreur éventuel qui n’est pas
toujours certain de traiter avec le vrai propriétaire ou avec l’ensemble des
propriétaires. Cet acquéreur risque, lors de la prise en possession de l’immeuble,
de se heurter à des revendications des ayants droit. Tel se présentait le régime
foncier tunisien jusqu’à l’évènement du protectorat.

b) DEPUIS LE PROTECTORAT

Avant de voir le contenu de la loi foncière, il importe de clarifier ses raisons

d’être.

1° Les raisons d’être de la loi foncière

Les autorités françaises ont colonisé ont colonisé la Tunisie en 1881. C’est le
commencement de l’ère du protectorat. Elles se trouvaient confrontées à la
situation existante défavorable à l’exploitation des richesses immobilières. Elles
la qualifient même de situation économique désastreuse où l’avait plongée des
siècles de trouble et d’insécurité. C’est pourquoi elles soutiennent l’exigence
d’une réforme financière qui a été justifiée par les raisons fondamentalement
économiques. Le colonisateur avançait qu’il convenait de donner confiance aux
capitaux français dont l’investissement dans la régence était indispensable pour
mettre en valeur ses possibilités agricoles. La réforme doit toucher le titre de
propriété qui présentait plusieurs défauts. Il ne détermine pas avec certitude la
situation exacte des immeubles, de leur superficie, de leur limite et même de
leurs propriétaires.

La réforme a été introduite le 1 ier juillet 1885 par la loi foncière connue sous le
nom de Code Foncier. Cette loi institue en Tunisie un régime des livres fonciers.
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La commission constituée en 1884 chargée de préparer cette loi s’est basée sur
la législation en Australie à cette époque connue sous le nom de la Loi Thorens
de 1858. C’est l’administrateur australien Thorens qui créa puis imposa un
système réel de publicité. C’est-à-dire centrée sur l’immeuble et non sur la
personne. L’objectif de cette conception consiste en l’identification des droits
acquis par l’occupation, l’octroi ou l’acquisition des biens immeubles. Cette
identification est concrétisée par l’immatriculation qui a vu le jour dans un
contexte initial de colonisation où l’Etat considère qu’à l’origine, il est
propriétaire de l’ensemble des terres. Or le système français à cette époque était
étroit. Ce système a été introduit en Tunisie afin de permettre aux européens
d’acquérir aisément de la tenue et d’instaurer la colonisation agricole des pays.
Il répond aux souhaits du colonisateur de se soustraire de la de la
loi musulmane qui se révèle complexe et contraignante. Par la loi, ce système
permet au colon  de tirer profit des avantages de la publicité financière qui
établit définitivement le droit de propriété et le rend opposable à Thorens.

La maîtrise et l‘exploitation de la terre sont alors au cœur de l’entreprise

coloniale. Jusqu’en 1914, l’avenir de l’empire français s’est intimement lié au
développement agricole. Les guides à l’usage des émigrants préconisent l’envoi
en Afrique du Nord d’agriculteurs motivés, performants et informés. En contre
partie, l’acquisition de termes droit leur être facilitée. La voie pour la réalisation
de cet objectif consistait à mettre fin à l’indécision tribale et familiale, facilite
les transactions entre colonies et l’accélération de l’appropriation privée. Telles
sont les raisons d’être de l’élaboration de la loi foncière de 1885.

2° Le contenu de la loi foncière

Au moyen d’opérations topographiques, l’immeuble et d’abord identifié dans sa

consistance physique. Il est localisé, décrit suivant un signalement précis,
mesuré et quelque sorte photographié. Il reçoit un nom ou tout au moins un
numéro matricule. A la base de ce système réel se trouve le Cadastre, ce à quoi
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correspond le plan de l’immeuble. La parcelle cadastrale forme l’unité foncière.

A chaque unité foncière ainsi individualisée répond un feuillet réel où doivent
être inscrits, pour être opposables aux tiers, les mutations sur l’immeuble, et qui
peut être constamment consulté par qui le désire. Réunis, les feuillets réels
forment le livre foncier. Encore faut-il au livre foncier un point de départ, une
définition préalable de la consistance de l’immeuble et des droits qui l’affectent.
C’est la procédure de l’immatriculation qui fournit cette définition.

La loi foncière a consacré l’immatriculation facultative, l’immatriculation

obligatoire nécessite la mise en œuvre d’un programme trop onéreux et des
moyens trop couteux pour permettre à l’Etat d’envisager sa réduction.

La loi foncière a consacré l’immatriculation judiciaire. Alors que la réalisation

des objectifs de la colonisation nécessite une immatriculation obligatoire, la loi
foncière n’a consacré qu’une immatriculation facultative et ce pour différente
raison : d’abord a confusion même du régime foncier traditionnel musulman
semble rendre aléatoire la mise en œuvre d’une immatriculation obligatoire.
L’espace foncier archaïque n’était pas préparé à accueillir le nouveau système
de cadastre qui a été conçu pour d’autres lieux. En outre l’immatriculation
généralisée nécessitait la mise en œuvre d’une institution administrative dont la
réalisation exige l’instauration d’un programme trop onéreux, trop couteux. S’il
on a décidé que la gratuité est édictée, c’était uniquement pour les procédures
d’immatriculations naît des certaines opérations d’intérêt général à caractère
d’urgence, le principal exemple était fourni par les cadastres entrepris en vu de
faciliter la mise en œuvre d’important programme agricole, économique et
technique pour les besoins de l’exploitation immédiate.

Facultative l’immatriculation n’a cessé de se propager dans le pays

l’attachement des tunisiens au sol conduit à la multiplication des contestations et
des oppositions à l’encontre des demandes d’immatriculation effectuer par des
colons. C’est pourquoi le législateur était conduit à résoudre ces conflits par une
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autorité judiciaire, ni les tribunaux charaïques ni les tribunaux français, la loi

foncière a institué une juridiction spéciale à savoir le tribunal mixte de Tunisie,
ce tribunal se caractérisait par des traits spécifiques pour en faire une juridiction
d’un type unique au monde. En premier lieu elle est présidée par un magistrat
français, quant à sa composition elle comporte un nombre égal des juges
français et des juges musulmans, les premiers sont à peu près seuls en pratique
chargé de l’instruction en dehors de l’audience les seconds sont souvent appelés
à donner des avis sur l’interprétation juridique ou la valeur formelle de certains
titres rédiger en langue arabe. En second lieu il n’existe pour la Tunisie qu’un
seul tribunal mixte diviser en 6chambres dont une chambre forestière. Cette
unité juridictionnelle garanti l’unité de la jurisprudence, le tribunal mixte a son
siège à Tunis mais pour mettre l’immatriculation à la portée du justiciable du
centre et du sud deux centres auxiliaires ont été créé à Sousse et à Sfax. Il
recouvre des très nombreuses réquisitions qui sont instruite par des juges
français rapporteur résident dans ces deux villes. En troisième lieu le tribunal
mixte est une juridiction Tunisienne, créé par la loi foncière elle émane de
l’autorité du bey, elle jouit de l’autonomie administrative et financière. En
quatrième lieu, le tribunal mixte a le monopole de l’immatriculation. La loi ne
lui en confie pas seulement tout le contentieux mais aussi l’administration. Seul,
ce tribunal enregistre, examine et juge toutes les réquisitions avec ou non
oppositions. Aussi, il ordonne les rejets et les immatriculations jusqu’à
l’inscription des droits réels.

Sa fonction ne s’attache pas à vérifier uniquement la régularité formelle des

réquisitions et des oppositions mais surtout à déterminer si le requérant est le
titulaire véritable des droits auxquels il prétend. Le tribunal mixte n’a pas à créer
le droit, mais à le constater. En ce sens, la loi lui confère des pouvoirs
d’appréciation discrétionnaires.
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Enfin, le tribunal mixte est seul maitre de la décision d’immatriculation. Il juge

en premier et dernier ressort. Il est souverain. Contre ses décisions, il n’est
aucun appel, aucun recours. Les titres fonciers qui en sont issus ne peuvent être
modifiés, ni même révisés par les tribunaux français. Le revendiquant ne
bénéficie, une fois l’immatriculation est décidée, que d’intenter une action
personnelle en dommages et intérêts devant les juridictions civiles.

- Jugé très sécurisant car apportant une garantie et une fiabilité supérieures à tout
autre système foncier et présentant les avantages juridiques, économiques et
sociaux, le système de la loi foncière de 1885 a été sauvegardé par l’Etat
indépendant jusqu’à la promulgation du Code des Droits Réels par la loi n° 64-5
du 12 février 1965. Si le Code a abrogé légalement la loi foncière de 1885 et
tous les textes y afférents, il a conservé son esprit réel. La consécration d’un
système foncier réel exige d’une part un juge spécifique à savoir le Tribunal
immobilier (PREMIERE PARTIE) et d’autre part, une administration
spécifique à savoir la conservation de la propriété foncière (DEUXIEME
PARTIE)
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PREMIERE PARTIE : LE JUGE DE LA PROPRIETE FONCIERE

Appelé à l’origine le « Tribunal mixte immobilier » par la loi de 1885, cette

juridiction a connu sa nomination actuelle comme le « Tribunal immobilier de
Tunis» suit à la promulgation du décret du 19 février 1957. Depuis la
promulgation du CDR en 1965, cette institution est désormais, nommée « 
Tribunal immobilier » tout court. Deux questions méritent d’être analysées.
D’une part, sa compétence (Chapitre premier) et d’autre part la procédure
suivie devant sa juridiction (Chapitre deuxième).

CHAPITRE PREMIER : LA COMPETENCE DU TRIBUNAL

IMMOBILIER

L’article 310 du CDR, édicte que le tribunal immobilier statut sur les demandes
d’immatriculation. Il est compétent en matière d’immatriculation aussi bien
obligatoire (Section première) que facultative (Section deuxième).

SECTION PREMIERE : L’IMMATRICULATION FACULTATIVE

Le principe de l’immatriculation facultative est édicté par le Titre deuxième du

CDR qui prévoit que l’immatriculation est facultative lorsque la procédure n’est
entamée que sur demande de l’intéressé lui-même en dehors de toute procédure
obligatoire déjà décidée. Le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a donc
le choix entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation foncière
ou le laisser sous le régime de la propriété non immatriculée. L’immatriculation
facultative doit être effectuée par réquisition de celui qui la demande.
(Paragraphe premier). Une fois admise, la procédure d’immatriculation se
déclenche (Paragraphe deuxième).
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PARAGRAPHE PREMIER : LA REQUISITION

Les titulaires d’immatriculation

D’après l’article 318 du CDR, « peut requérir l’immatriculation tout titulaire

d’un droit réel immobilier ». Il peut s’agir
1° Le propriétaire.
2° Le copropriétaire, sous réserve du droit de préemption de ses copropriétaires,
lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice de ce
droit.

3° Le bénéficiaire de droits réels énumérés dans l’article 12 du CDR.

4° Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur a qualité pour déposer

une réquisition d’immatriculation en leurs noms; au cas où ceux-ci sont
détenteurs de droits qui leur permettraient de la déposer eux mêmes s’ils
n’étaient pas incapables ou mineurs.

La déclaration d’immatriculation

Quant à la déclaration d’immatriculation, l’article 319 du CDR a déterminé les

mentions obligatoires qu’elle doit contenir. Cet article précise que le requérant
d’immatriculation remet au greffier du Tribunal immobilier qui en délivre
récépissé immédiatement, une réquisition sur papier libre signée de lui-même ou
d’un mandataire muni d’une procuration régulière. Si le requérant
d’immatriculation ne peut ou ne sait signer, le greffier est autorisé à signer en
son nom la réquisition d’immatriculation. Depuis la réforme de 2008, elle doit
être obligatoirement déposée par avocat. L’article 319 a précisé qu’elle doit
contenir des mentions relatives à la personne et relatives à l’immeuble.
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LES MENTIONS RELATIVE A LA PERSONNE

La déclaration établie par le titulaire du droit doit contenir :

1) son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son était civil, sa
nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime
matrimonial ou tout accord conclu conformément au CSP et, en cas d’indivision,
les mêmes indications que ci-dessus pour chaque co-indivisaire, avec mention
de la part de chacun d’eux. Dans le cas où le requérant d’immatriculation est une
personne morale, mentionner sa dénomination, sa forme juridique, son siège
social ainsi que le nom de son représentant légal;

2) la mention de l’adresse ou élection de domicile au lieu de la conservation

foncière dans le ressort de laquelle est situé l’immeuble, lorsque le requérant
d’immatriculation n’a pas son domicile dans ce ressort;

3) les références de la carte d’identité nationale ou de tout autre document

attestant son identité, le cas échéant.

LES MENTIONS RELATIVE A L’IMMEUBLE

En ce qui concerne l’objet d’immatriculation, la déclaration doit contenir d’un

côté les caractéristiques de l’immeuble et d’un autre côté l’établissement des
droits y afférents.

La description de l’immeuble

1) la description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que

l’indication des constructions et plantations puits et bassins qui s’y trouvent, de
sa consistance, de sa nature, de sa contenance, de ses limites, de ses tenants et
aboutissants, des noms et adresses des riverains actuels et, s’il ya lieu, du nom
sous lequel il est connu et du nom sous lequel il sera immatriculé;

2) l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la réquisition et

de sa valeur locative
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3) l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la

désignation des ayants droit, leurs prénoms et noms, qualités et adresses, leur
état civil, leur nationalité, avec, s’il y a lieu, le nom de l’époux et la spécification
du régime matrimonial ou de tout accord conclu conformément au CSP;

4) l’indication de l’origine de propriété.

5) l’indication de sa situation à savoir : le ressort de justice cantonale, le

gouvernorat, la délégation, la commune et s’il s’agit d’un immeuble urbain, la
rue et le numéro.

6) l’indication des voies ferrées, routes ou pistes publiques le traversant.

L’établissement des droits réels

La déclaration doit contenir le détail des droits réels existants sur l’immeuble
avec la désignation des ayants droits. De même, le requérant doit déposer tous
les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et documents
quelconques de nature à faire connaitre les droits réels portant sur l’immeuble.

Aussi, les tiers détenteurs des titres et documents en rapport avec

l’immatriculation sont tenus de les déposer entre les mains du greffier qui leur
en délivre un récépissé sans frais. Ce dépôt doit être effectué dans les huit jours
qui suivent la sommation à eux faite par la personne qui requiert
l’immatriculation. A défaut, ils seront condamnés à des dommages et intérêts.

La réquisition en cas de copropriété

Si l’immeuble est constitué par plusieurs parcelles séparées, les mentions sus-
indiquées devront être fournies pour chaque parcelle. Cette norme est générale.
Elle peut comporter deux hypothèses qui n’ont pas été précisées par l’article 319
du CDR. Soit les parcelles séparées appartiennent au même propriétaire et dans
ce cas il indique dans la même demande les différentes mentions spécifiques à
chaque parcelle. Soit l’immeuble qui comprend plusieurs parcelles appartient à
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des copropriétaires. En effet, plusieurs propriétaires peuvent convenir de

provoquer l’immatriculation simultanée de leurs immeubles si ces derniers sont
contigus ou simplement séparés par des portions du domaine. Si le texte n’a pas
exigé des spécificités pour la réquisition dans cette hypothèse, cela implique
que les réquisitions d’immatriculation sont établies dans la forme ordinaire et
font connaître, pour chacun des requérants d’immatriculation ou groupe de
requérants d’immatriculation indivis, ainsi que pour chacun des immeubles
intéressés; toutes les indications exigées par le CDR. Elles sont ensuite déposées
toutes ensemble au greffier du tribunal immobilier, assorties d’une demande
distincte, unique, signée de tous les requérants et tendant à ce que les procédures
soient suivies conjointement. Le saisi de cette demande donne aux réquisitions
d’immatriculation conjointes la suite ordinaire, en ayant soin de les maintenir
rigoureusement au même point d’avancement : les procédures prévues par le
chapitre II à savoir la publication, le bornage et le plan, sont faites en même
temps.

PARAGRAPHE DEUXIEME : LA PROCEDURE :

Le législateur a organisé trois types de procédure. Il s’agit de la publication (A),

du bornage (B) et du plan (C).

A- LA PUBLICATION

La publication a été prévue par l’article 322 du CDR. Il précise que dans le
délai de dix jours du dépôt de la réquisition d’immatriculation, le greffier en
dresse un extrait à publier au « Journal Officiel de la République Tunisienne » et
à porter à la connaissance du public à travers les autorités impliquées. En
premier lieu, le greffier envoie au chef du service topographique et de la
 20

cartographie, au juge cantonal et au délégué territorialement compétents, une

annonce extraite du Journal Officiel reproduisant le contenu de la réquisition. En
deuxième lieu, dans les quarante-huit heures, le juge cantonal et le délégué la
font afficher à l’entrée de la justice cantonale et au hall du siège de la délégation
où elle reste jusqu’à l’expiration des délais par l’article 324 à savoir deux mois à
partir de l’insertion au journal officiel l’avis de clôture de bornage. En troisième
lieu, chacune de ces deux autorités doit notifier au greffier du tribunal
immobilier, dans les quarante-huit heures, l’accomplissement de cette formalité.

B- LE BORNAGE

La procédure de bornage passe par trois étapes. La première concerne

l’exécution des opérations de bornage. La deuxième intéresse le procès verbal de
bornage. La troisième est relative aux oppositions.

a- L’exécution des opérations de bornage

1° Le géomètre

D’après l’article 323 du CDR, c’est l’office de la topographie et de la

cartographie qui dirige les opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à
un géomètre topographe assermenté du cadastre. En pratique, il s’agit d’un
ingénieur inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres
topographes.

Cette délégation pour procédé au bornage provisoire s’effectue dans les quarante
cinq jours qui suivent l’insertion de l’extrait de réquisition au journal officiel.
L’office est tenu de prévenir l’autorité administrative en la personne d’el OMDA
territorialement compétent. Prévenue, cette autorité est appelée à facilité la tache
du géomètre dans l’accomplissement du bornage.
 21

L’ingénieur géomètre topographe délégué procède au bornage en présence du

requérant ou dument convoqué. Il doit accomplir sa tache en dépit des
protestations qui peuvent se produire. Mais, il doit les consigner dans le procès
verbal. De même, les revendications qui se manifestent au cours de cette
opération du bornage doivent être bornées, tracées sur le terrain.

Aussi, le topographe doit borner d’office tous les voies et notamment celles
figurant sur les cartes d’état-major, militaires ou celles tracées ou classées dans
le domaine public. Il doit retenir le tracé général avec la largeur moyenne au
moment du bornage. Cependant, le bornage de ces voies s’effectue suivant les
directives du ministre chargé de l’équipement dans deux situations. D’un côté,
lorsque le propriétaire consent au changement de leur traçage. D’un autre côté,
lorsqu’un décret d’expropriation ayant pour objet l’élargissement ou le
déplacement du chemin est intervenu.

Toutefois, la tache du géomètre prend une autre allure lorsque l’objet

d’immatriculation est un immeuble urbain. Il peut demander au président du
tribunal immobilier la désignation d’un expert judiciaire pour l’assister dans
l’accomplissement du bornage. Elle prend aussi une autre allure lorsque l’objet
d’immatriculation n’est pas un local à usage d’habitation. Il peut demander au
procureur de la république d’ordonner le recours à la force publique pour le
protéger dans l’accomplissement du bornage.

2° L’exécution du bornage

Le bornage ne peut s’effectuer qu’à la date fixée par le géomètre. Elle doit être
portée à la connaissance du public par insertion au journal officiel au moins
vingt jours à l’avance. Toutes ces diligences doivent être consignées dans le
procès verbal du bornage.

Le bornage est effectué à la date et heure fixées en présence du public qui en a

eu connaissance. Précisément, il s’agit du requérant d’immatriculation, des
 22

riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation et des titulaires de droits

réels qui se seraient régulièrement révélés. Il peut s’agir aussi des opposants et
des intervenants. La publication de la fixation de la date vaut une invitation à se
présenter en personne ou par mandataire avec procuration régulière, pour
assister aux opérations de bornage.

Le géomètre topographe interroge le requérant d’immatriculation, les riverains,

les opposants, les intervenants et les titulaires de droits réels, sur tout ce qui se
rapporte à l’immeuble concerné. Le requérant d’immatriculation indique les
limites de l’immeuble qu’il entend faire immatriculer alors que les riverains et
tous les intervenants font leurs observations et contestations.

Le géomètre topographe constate le fait et la durée de la possession ainsi que

l’état de l’immeuble et procède à toutes les autres constatations et mesures
d’enquête utiles. Puis, il procède à placer les bornes, tant pour délimiter le
périmètre indiqué par le requérant d’immatriculation que pour préciser les
parties comprises dans ce périmètre qui font l’objet d’oppositions de la part des
tiers, et dresse un plan sommaire dit croquis de bornage.

b- Le procès-verbal de bornage

L’article 323 du CDR a prévu qu’il est dressé par le géomètre topographe un
procès-verbal de bornage. L’absence d’indication, dans ce texte, sur le contenu
de ce procès verbal, n’exclut pas qu’en pratique il doit comporter :

1) La date et heure de l’opération, soit qu’elle ait été effectuée en une seule
séance, soit qu’elle en ait exigé plusieurs.

2) Les prénoms et noms des assistants, leurs qualités, les références des
documents attestant leurs identités et leurs adresses ainsi que les pièces
produites par elles à cet effet.

3) Les différents incidents de l’opération et les déclarations des parties qui y

sont intervenues ainsi que, s’il y a, leurs accords réalisés au cours du bornage.
 23

4) Les constatations de l’enquête et les particularités de l’immeuble (reliefs,

fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, toutes dépendances du domaine public,
constructions, puits, jardins, plantations, cultures, avec les noms des
possesseurs, etc.).

5) La description, la position, le nombre des bornes et la description des limites

et des parties y comprises.

Le géomètre topographe met, dans l’annexe du procès-verbal, le croquis de

bornage et des pièces produites par les parties. IL appose, ensuite, sa signature
ainsi que celles de toutes les parties comparantes. A défaut, il fait mention
qu’elles ne peuvent signer ou qu’elles s’y refusent.

L’article 323 du CDR a prévu le cas d’empêchement ou du renvoi du bornage à

une date ultérieure. Il indique qu’un procès verbal sera dressé par le géomètre
topographe qui se limite uniquement à assigner le requérant et les opposants par
la voie administrative.

Toutefois, le texte n’a pas indiqué le sort de l’opération lorsque le requérant

d’immatriculation ne se présente pas au lieu, date et heure fixés pour
l’accomplissement de l’opération de bornage, ni personne pour lui.
Logiquement, il ne peut être procédé à aucune opération de bornage, et le
procès-verbal se limite à constater cette absence.

Si suite à la sommation qui lui est adressée, le requérant d’immatriculation ne

présente aucune excuse valable de son absence ou de son mandataire constaté
par le procès-verbal, la réquisition d’immatriculation est considérée nulle et non
avenue. Le même sort devrait être retenu dans le cas d’inexécution de ce qui est
nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage en raison d’un litige
concernant l’immeuble.

En revanche, en cas d’exécution de l’opération de bornage, l’article 323 prévoit

que « l’office de la topographie et de la cartographie remet le procès verbal de
 24

bornage au greffier du tribunal immobilier dans un délai maximum de trois mois

à dater du jour du bornage provisoire, après perception des frais
complémentaires s’il y a lieu et doit en informer le tribunal en cas en cas de non
paiement ». Il ne reste alors qu’à publier sommairement au JORT  la date de la
clôture des opérations du bornage.

c- Les oppositions

1° Le texte

Toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours

d’immatriculation, peut si elle ne l’a déjà fait antérieurement, intervenir en la
procédure, par opposition. Celle-ci doit nécessairement être exercée,
conformément à l’article 324 du CDR, pendant un délai de deux mois, qui court
à partir de la publication au JORT de l’avis de clôture du bornage.

2° La forme de l’opposition

L’opposition est reçue par le greffier du tribunal immobilier qui dresse un procès
verbal signé avec les intéressés. Si ces derniers ne savent ou ne peuvent signer,
le greffier doit le mentionner expressément au procès verbal. Elle peut
également être formulée par lettre missive adressée au greffier du tribunal
immobilier.

3° Le contenu de l’opposition

Elle doit contenir, outre les mentions personnelles de l’opposant comme le nom
et le prénom et l’élection de domicile, tous les moyens invoqués accompagnés
de toutes pièces justificatives.

Peuvent aussi intervenir dans la procédure, pour faire directement opposition,

au nom des incapables, des mineurs, des absents, des disparus et des non-
présents, les tuteurs, les représentants légaux, les juges cantonaux et les
gouverneurs. La personne agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de
 25

mandataire, doit justifier de cette qualité par la production de pièces régulières,

fournir les indications nécessaires et verser les actes de succession lorsqu’il
s’agit de cohéritiers.

Relativement aux moyens, ils peuvent concerner la contestation sur l’existence

ou l’étendue du droit de propriété du requérant d’immatriculation ou sur les
limites de l’immeuble. Ils peuvent aussi porter sur la prétention d’exercer un
droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier à établir. Enfin, le
président du tribunal immobilier mentionne ces oppositions sur un registre coté
et paraphé.

5° Les délais de l’opposition :

D’après l’article 325 du CDR, aucune opposition n’est recevable après

l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de publication au
JORT de l’avis mentionné dans l’article. De même, elle sera rejetée lorsqu’elle
ne serait pas accompagnée des moyens et pièces justificatives.

Toutefois, l’Etat et les collectivités locales peuvent présenter leurs moyens

durant un délai ne dépassant pas les trois mois à partir de la date de la formation
de l’opposition. Ainsi, la puissance publique bénéficie d’un délai plus étendu
allant jusqu’à cinq mois.

Sur un autre plan, en présence de litige portant sur l’immeuble, l’opposition sera
soumise à un autre délai. En effet, lorsqu’elle est formée par l’une des parties
d’une action pétitoire introduite avant la réquisition d’immatriculation ayant le
même objet, l’opposition est acceptée et ce dans un délai de deux mois à partir
de la date du jugement de désistement. (L’abandon, la renonciation de la
poursuite de l’instance ou de l’action). (L’action possessoire est exercée par le
possesseur d’un droit réel immobilier pour faire cesser le trouble apporté à sa
possession. Elle ne vise pas à déterminer le propriétaire mais à protéger la
possession contre les atteintes des tiers et de consacrer la validité de la
 26

possession. L’action pétitoire est une action de revendication de la propriété

d’un bien immobilier visant à faire reconnaitre la propriété sur un immeuble).

6° La fin de l’opposition

Le législateur n’a pas indiqué la relation du requérant avec l’opposition. Doit-il

être informé par notification d’une copie de l’acte d’opposition. Dans
l’affirmative, par qui ? Le greffier du tribunal immobilier ou le géomètre ? Dans
quel délai ? Nous pensons qu’il est nécessaire d’informer le requérant dans la
mesure où son intervention peut faciliter l’accomplissement de la procédure de
bornage. En effet, le requérant peut mettre fin à l’opposition en rapportant soit la
main levée des opposants (désistement, abandon renonciation) soit son
acquiescement (approbation, confirmation). Dans ce cas, le géomètre peut
clôturer l’opération de bornage.

En l’absence de cette volonté directe, et toujours dans le même objectif de

d’éviter l’opposition, nous pensons aussi que pendant le cours de la procédure,
et tant que le dossier n’a pas été transmis au tribunal immobilier, le géomètre
peut concilier les parties et de dresser procès-verbal de conciliation dument
signé par elles.

7° L’opposition des incapables et des non-présents

En matière d’immatriculation immobilière, les personnes vulnérables bénéficient

d’une protection particulière. Parmi les personnes pouvant avoir des droits sur
l’immeuble, on trouve les incapables et les absents. Leur protection s’impose
dans l’opération de bornage en leur garantissant l’exercice de l’opposition. A cet
effet, le législateur a prévu la désignation d’un juge rapporteur par le Président
du tribunal immobilier dès le dépôt de la réquisition. Sa mission fondamentale
consiste à effectuer toutes les vérifications et enquêtes nécessaires afin qu’aucun
droit réel immobilier ayant pour titulaire ou un non- présent, ne soit lésé. Il peut
ainsi demander au Président du tribunal immobilier d’accorder, par ordonnance
 27

motivée, une prorogation du délai de former l’opposition en leur nom. Pendant

les délais prescrits, les tuteurs, représentants légaux, parents ou amis, le
procureur de la république, les juges cantonaux, et les gouverneurs sont habilités
à faire directement opposition en leur nom.

C- LE PLAN

D’après l’article 326 du CDR, le chef du service topographique est tenu de

remettre au greffier du tribunal immobilier un plan de l’immeuble dressé par le
géomètre conformément au bornage effectué. Cette remise ne doit pas dépasser
le délai de trois mois à partir de l’insertion de l’avis de clôture du bornage au
JORT. Ce délai peut être prorogé par une ordonnance motivée du président du
tribunal immobilier qui apprécie souverainement les demandes qui lui sont
adressées à cet effet.

Le plan incarne l’emplacement précis des bornes de délimitation de l’immeuble.

Il est conseillé de lui conférer l’aspect contradictoire en le faisant signer par les
parties à la cause ainsi que de procéder à la formalité de son enregistrement au
près du bureau de l’office de topographie afin de lui conférer date certaine.

SECTION DEUXIEME : L’IMMATRICULATION OBLIGATOIRE

L’immatriculation obligatoire a été édictée, avant même la promulgation du

CDR en 1965, par le décret-loi n° 64-3 du 20 février 1964 tel qu’il a été ratifié
par la loi n° 64-3 du 21 avril 1964. La loi n° 79-28 du 11 mai 1979 a modifié
certaines dispositions de ce décret-loi. Par ce texte, le législateur a décidé de
procéder au recensement cadastral de tous les immeubles non immatriculés sur
 28

toute l’étendue du territoire de la République. Sont exceptés de ce recensement

cadastral, les immeubles bâtis situés dans les périmètres communaux. Une fois
effectuée, l’immatriculation obligatoire aboutit au remplacement obligatoire de
tous les titres traditionnels par des titres fonciers. La réalisation de
l’immatriculation obligatoire exige d’une part, l’ouverture de l’opération
cadastrale (Paragraphe premier) et d’autre part, la mise en œuvre de
l’opération cadastrale (Paragraphe deuxième).

PRAGRAPHE PREMIER : L’ouverture de l’opération cadastrale

L’ouverture de l’opération cadastrale s’effectue par décision des autorités de la

justice (A). Cette décision résout les risques de chevauchement entre les deux
types d’immatriculation (B).

A- La décision
L’opération cadastrale s’ouvre sur décision du ministre de la justice représentant
le pouvoir exécutif (a). La désignation de la commission cadastrale est assurée
par décision du juge immobilier représentant le pouvoir judicaire (b).

a- L’exécutif

Le ministre de la justice fixe par arrêté la zone du recensement et la date de

l’ouverture de l’opération cadastrale. Cette décision doit être publiée pour les
besoins de sa connaissance par le public deux mois avant l’ouverture de cette
opération. Elle est publiée au JORT et affichée aux sièges du tribunal cantonal,
dans les locaux de la délégation et du gouvernorat. De même, l’information
devrait être portée au public par voie de radio et de la presse.

b- Le judiciaire.

Une commission d’immatriculation obligatoire dite « commission cadastrale »

est instituée, pour chaque macheikhat, sur décision du Président du tribunal
immobilier. Il désigne à cet effet, parmi les magistrats de ce tribunal, un
 29

Président. Après la répartition de ce lieu en plusieurs secteurs, le Président du

tribunal immobilier désigne pour chacun d’eux un juge-commissaire.

Par ailleurs, le CDR n’a précisé ni le rôle ni la composition de cette commission.

D’après les différentes opérations d’exécution de l’immatriculation, on peut
affirmer qu’elle a pour rôle de préparer les intéressés aux opérations de
l’immatriculation obligatoire, assurer la bonne exécution et le contrôle des
travaux d’enquête parcellaire et juridique et prendre toutes les mesures
permettant l’enrôlement et le bornage des immeubles.

De même, à part les magistrats, et devant le silence des textes, il est opportun
que la commission comporte aussi des représentants de l’autorité locale, de
l’office topographique et de la conservation de la propriété foncière.

B- L’étendue : Le chevauchement

A partir de la date de publication de l’arrêt d’ouverture d’une zone

d’immatriculation obligatoire, aucune demande d’immatriculation ne peut être
introduite. Toutefois, en dehors du périmètre soumis à l’ouverture des
opérations cadastrales, les particuliers conservent le droit de saisir le tribunal
immobilier par voie de réquisition normale pour demander l’immatriculation
d’un immeuble rural ou urbain.

Seront, cependant, réservées les immeubles ruraux objets d’une réquisition

d’immatriculation encore pendante (qui a été déposée mais aucune décision
définitive n’a été rendue à son effet) au jour de l’arrêté d’ouverture des
opérations cadastrales. Ces immeubles seront instruits selon les procédures de
l’immatriculation obligatoire.

De même, il faut déterminer le sort des litiges portant sur l’immeuble objet
d’immatriculation obligatoire. Si les litiges possessoires ou pétitoires ont été
 30

intentés postérieurement à l’arrêté d’ouverture des opérations cadastrales, ils

relèveront de la compétence de la commission cadastrale. Si ces litiges sont
encore pendants devant les juridictions de droit commun le jour de l’arrêté
d’ouverture des opérations cadastrales, ils feront l’objet d’une décision de
dessaisissement au profit de la commission cadastrale.

PRAGRAPHE DEUXIEME : La mise en œuvre de l’opération cadastrale

L’accomplissement de l’opération d’immatriculation exige le respect de

certaines procédures (A). Leur exécution produit des effets (B).

A- La procédure : l’exécution
L’exécution de l’immatriculation passe par deux étapes procédurales à savoir
délimiter l’immeuble (a) et dresser l’état général (b).

a- La délimitation 

A la différence de l’immatriculation facultative qui s’accomplit sous l’égide du

géomètre, l’immatriculation obligatoire se déroule sous l’autorité du juge. En
effet, le juge commissaire désigné par le président du tribunal immobilier
procède à la délimitation du secteur. Il est assisté, en présence d’el OMDA, d’un
secrétaire greffier et d’un technicien assermenté de l’office de la topographie et
du cadastre. Avant de dresser un procès verbal, le juge commissaire commence
par enquêter sur le lieu à délimiter.

1 L’enquête

L’enquête commence par la délimitation du secteur qui relève de la compétence

du juge commissaire en présence du cheikh de la circonscription ou de son
délégué et deux propriétaires. Ensuite, il procède à une enquête plus spécifique
pour délimiter l’immeuble objet d’immatriculation. Cette délimitation s’effectue
 31

conformément aux titres et certificats de possession. Ainsi, il examine les

possessions et dresse l’état juridique de l’immeuble. S’il y a différentes
prétentions, il est appelé à les concilier autant que possible.

Enfin, Il fait remplir la déclaration de propriété émanant du propriétaire ou du

copropriétaire. Cette déclaration doit comporter toutes les précisions relatives à
l’origine des droits, à l’identité du déclarant les limites de l’immeuble, aux
charges le grevant avant d’être dûment datée et signée.

En l’absence de documents ou en cas de production de document insuffisant ne

permettant d’établir toutes les précisions nécessaires, les propriétaires doivent
demander à l’autorité locale de leur délivrer des attestations administratives de
propriété. En l’absence de propriétaires ou qui n’ont pu être identifiés lors des
travaux d’enquête, les parcelles sont enrôlées d’office au nom du domaine privé
de l’Etat.

- Le bornage

Dès publication de l’arrêté d’ouverture au JORT, le juge commissaire établit un

programme des opérations de bornage. Il le notifie au représentant de l’autorité
locale pour l’afficher dans les locaux. En même temps, il convoque, en
personne, aux opérations de bornage les propriétaires de l’immeubles objet
d’immatriculation et tout intervenant qui se serait régulièrement révélé. Les
travaux de bornage doivent être effectués avant l’expiration du délai
d’opposition et sont exécutés par le géomètre délégué par l’office de la
cartographie.

- Le levé

Les techniciens de l’office de la topographie et du cadastre procèdent au levé

des immeubles déjà bornés en utilisant les techniques de levé appropriées et en
se basant sur le croquis d’ensemble. C’est l’action de faire sur le terrain ou à
l’aide de photographies aériennes, les opérations géométriques nécessaires pour
 32

établir un plan, une carte. Le levé a pour objectif de récolter des données
existantes sur le terrain en vue de leur transcription à l’échelle sur le plan ou sur
la carte.

2 Le procès verbal

Cette enquête de délimitation de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles

appartenant au même propriétaire sera consignée par le juge commissaire dans
un procès verbal. Au cours de cette opération de délimitation, il est procédé à
l’établissement d’un croquis visuel devant servir ultérieurement à la confection
du plan. Ce croquis sera annexé au procès verbal.

-L’établissement du plan :

Un plan d’ensemble du secteur de imadat concerné sera établi. Un croquis visuel

de bornage relatif à l’immeuble désigné avec un procès verbal de bornage. Un
plan définitif établi conformément au croquis visuel de bornage.

b-L’état général
Lorsque le juge-commissaire a terminé les opérations de délimitation de son
secteur, il instruit un dossier dressant un état général des immeubles recensés par
lui (1°). Sa publication (2°) ouvre la voie à l’opposition (3°).

1° Le dossier
Le juge commissaire adresse à la commission d’immatriculation obligatoire un
dossier comportant en premier lieu un plan établi à une échelle régulière,
délimitant le périmètre de la zone. Aussi, il comporte les actes et documents
produits par les propriétaires ou le cas échéant les attestations administratives de
propriété délivrées par l’autorité locale. De même, il comprend l’état et le plan
parcellaires mentionnant les parcelles faisant partie de la zone d’immatriculation
 33

obligatoire, leurs superficies exactes, le nom, l’identité et l’adresse de leurs

possesseurs ou des propriétaires présumés et, le cas échéant, celui des opposants.
Enfin, il contient un plan foncier régulier pour chaque propriété.

2° Publication
L’état général dressé par le juge doit être tenu à la disposition du public aux
sièges du tribunal cantonal et de l’autorité locale à savoir la délégation. Son
dépôt est annoncé par avis inséré au JORT par voie de presse et par la radio.
Toute personne peut consulter, sans frais aux locaux de l’autorité locale, les états
et plans parcellaires relatifs aux zones d’immatriculation obligatoire.

3° Oppositions
Dans le mois qui suit l’insertion de l’avis relatif à l’état général au JORT, tout
intéressé peut faire opposition par écrit au greffe du tribunal cantonal. Aucune
opposition ne peut être reçue après expiration de ce délai.

B- Les effets

L’accomplissement des procédures cadastrales engendre des effets. Certains

effets sont de nature civile (a) alors que d’autres effets sont d’ordre pénal (b).

a- Les effets civils : l’immatriculation

L’immatriculation doit être prononcée (1°) avant de produire ses effets. (2°)

1° La décision d’immatriculation
 34

Lorsque les procédures ont été accomplies, le dossier instruit est adressé à la
commission cadastrale pour prendre une décision relative au sort réel de
l’immeuble. La commission commence par procéder au contrôle dudit dossier
pour vérifier le respect de toutes les procédures requises par la loi notamment
l’exercice des oppositions.

En l’absence de toute opposition, le président de la commission cadastrale

procède, par simple ordonnance à l’immatriculation des immeubles concernés.
En revanche, il transmet les dossiers grevés d’oppositions au tribunal immobilier
pour statuer sur les litiges les concernant. De même, il saisit le tribunal
immobilier s’il estime que la situation juridique n’a pas été déterminée de façon
suffisamment prête pour pouvoir prononcer lui-même l’immatriculation.

Dans ces deux cas, c’est la juridiction collégiale qui prononcera

l’immatriculation. L’audience se déroulera au tribunal cantonal du lieu de
l’immeuble après avoir convoqué les parties au moins huit jours à l’avance.

Ce tribunal, composé de trois membres, statuera en audience publique. Les juges

commissaires peuvent participer au jugement des affaires de leur secteur. Le rôle
principal du tribunal consiste à déterminer le véritable propriétaire. Pour cet
effet, il peut ordonner toute mesure d’instruction qui lui aura semblé utile.
Lorsque le dossier est instruit, le tribunal prononce une décision
d’immatriculation au profit du véritable propriétaire.

2°- La clôture des opérations cadastrales

Lorsqu’il aura été statué sur tous les immeubles de la circonscription intéressée,
le président du tribunal immobilier prononce par ordonnance la clôture des
opérations cadastrales.

Cette ordonnance sera portée à la connaissance du public par son insertion au

JORT. Elle sera affichée au siège de la délégation et au siège de la justice
cantonale par voie de presse et de radio.
 35

A compter de cette publicité, l’immatriculation prononcée prendra effet et

remplacera tous les titres traditionnels afférant à l’immeuble qui seront annulés.
Cette annulation ne touche en aucun cas les titres traditionnels des immeubles
qui n’ont pas fait l’objet d’opération cadastrale.

A la différence de l’immatriculation facultative qui s’accomplit à la charge

financière du requérant, l’immatriculation obligatoire est en principe gratuite.
Elle s’effectue à la charge et aux dépenses de l’Etat. Toutefois, il a été institué
un fonds de soutien de la délimitation du patrimoine foncier. L’alimentation de
ce fonds s’effectue par les contributions aux frais des opérations cadastrales qui
sont à la charge des propriétaires bénéficiaires de l’immatriculation. Cette
contribution a été arrêtée à un montant de vingt millimes par mètre carré pour
les terrains situés dans les plans d’aménagement urbain et de dix dinars par
hectare pour les autres terrains.

b- Les effets de droit pénal 

In dépendamment de l’application des règles pénales générales, le législateur a

institué deux types d’infractions spéciales au droit foncier, précisément à
l’immatriculation.

D’un côté, toutes manœuvres dolosives constitutives de l’escroquerie sont

sanctionnées d’une peine de cinq ans d’emprisonnement et de deux mille quatre
cents dinars d’amende, conformément à l’article 291 du code pénal.
 36

Constituant cette infraction, en premier lieu, toute fausse déclaration

intentionnelle relative à la qualité de propriétaire. En deuxième lieu, toute
délivrance intentionnelle d’une fausse origine des droits prétendus. En troisième
lieu, toute omission volontaire de dénonciation des ses copropriétaires ou des
charges grevant l’immeuble.

D’un autre côté, des infractions de nature matérielle sont passibles de la peine
consacrée par le décret du 3 juin 1891 relatif à l’installation, à la conservation
des signaux géodésiques ou topographiques et des bornes d’immatriculation
foncière.

Il s’agit de tout déplacement volontaire des bornes de délimitation implantées ou

fixées par le géomètre expert. Il s’agit aussi de leur endommagement ou
démolition volontaires. Enfin, il s’agit de toute entrave volontaire au
déroulement des opérations de bornage ou toute opposition aux opérations
cadastrales.