Ecole Nationale des Sciences Appliquées d’Al Hoceima

Module: Urbanisme et topographie

Cours: Urbanisme

Réalisé par: YAHYA Housni

Aménagiste-urbaniste
Doctorant en géographie urbaine

Année universitaire: 2015-2016

DEFINITION DE L’URBANISME
 Définition de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire

- L’urbanisme n’est pas aisé à définir, il a suscité de nombreuses «théories», dont

aucune n’a fait l’unanimité autour d’elle, et que le terme même est récent
(début du XX siècle)

- Le Grand dictionnaire encyclopédique Larousse (1982-1985) le définit comme «

l’art d’aménager et d’organiser les agglomérations humaines », et de façon
plus précise « l’art de de disposer l’espace urbain ou rural au sens le plus large
(bâtiments d’habitation, de travail, de loisirs, réseaux de circulation et
d’échange) pour obtenir son meilleur fonctionnement et améliorer les
rapports sociaux).

- Les définitions précédentes parlent d’«aménager» l’espace, c’est-à-dire de

«disposer avec ordre». Il s’agit donc d’un acte volontaire qui vise à créer une
situation ordonnée, jugée à ce titre préférable à une situation résultant du jeu
spontané des acteurs.
 Définition de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire

- L’urbanisme fait donc appel:

• à l’art (et à l’architecture qui conçoit les bâtiments harmonieux).
• à la sociologie (commodité) et les relations entre les hommes.
• à l’histoire (le temps)
• à la géographie (l’espace urbain et rural).
• au droit (les règles d’utilisation du sol).
• Et à l’ingénierie (les réseaux et les techniques de construction).

- Bref, c’est un champ d’action, pluridisciplinaire par essence, qui vise à créer
dans le temps une disposition ordonnée de l’espace en recherchant harmonie,
bien-être et économie.

- Le terme « urbanisme » est apparu au début du XXème siècle. Mais, depuis

l’antiquité l’homme a considéré la ville comme un terrain d’expression
privilégié de l’organisation de la société, des réalisations de ses capacités
artistiques et de ses aptitudes techniques.
HISTOIRE DE L’URBANISME AU MAROC
 Évolution de l’urbanisme au Maroc

- au Maroc, l’apparition des villes est un phénomène très ancienne, l’urbanisme

a été toujours un souci majeur pour les planificateurs et les constructeurs des
villes au Maroc.

- Cependant, l’urbanisme moderne au Maroc avec un droit d’urbanisme

(ensembles des textes régissant l’urbanisme) a apparu au même moment que
le droit d’urbanisme européen .
- Rappelons à cet égard que le droit de l’urbanisme est une discipline juridique
qui s’est apparue d’une façon simultanée en Europe et au Maroc, que très
tardivement à la fin du XIXème siècle et au début du XXème.
- Les plans d’aménagement seront introduit par le protectorat au Maroc dés
1914, soit cinq ans avant leur adoption en France.

- Le Dahir de 1914 sur les plans d’aménagement sera suivi par un autre texte
promulgué la même année sur l’expropriation et par le Dahir sur le
remembrement urbain de 1917.

- Définition du remembrement: C’est la réorganisation foncière des parcelles agricoles afin

d’améliorer les possibilités d’exploitation.
 Définition de l’urbanisme et de l’améngement du territoire

- Ces trois textes juridiques vont fournir la structure de base de l’urbanisme

marocain et le marquer d’une façon durable.

- Ces textes juridiques constituent ce que l’on a appelé à l’époque « la

législation des grands chantiers ».

- Ces textes sont complémentaires: le premier vise à concevoir le plan de la ville

future, les autres tendent à faciliter son exécution.

- C’est sur la base de ce dispositif juridique que PROST l’architecte de Lyautey va

concevoir et mettre à exécution les plans d’aménagement des dix villes
européennes qu’il a crée au Maroc entre 1914 et 1926.
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- Cette première période de l’histoire de l’urbanisme marocain est marquée par:

• l’oubli quasi-total des marocains.
• La focalisation des nouvelles structures administratives et des nouveaux
dispositifs mis en place sur les problèmes des villes européennes et sur la
nécessité de créer le plutôt possible un cadre attractif pour les colons.
Une villa construite: « c’est une famille qui fait souche au Maroc».

- La conséquence de cette politique urbaine est:

• de réduire le champ d’application territoriale de la nouvelle législation
aux villes européennes.
• de laisser les autres parties de l’espace urbain se développer en dehors de
toute réglementation.

- Les médinas (villes indigènes) vont dés lors se densifier et se taudifier et les bidonvilles
et les douars clandestins vont se proliférer.
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- Ces trois textes juridiques sont complémentaires : le premier vise à concevoir

le plan de la ville future, les autres tendent à faciliter son exécution.

- Ainsi, bien qu’il soit apparu au même moment que le droit de l’urbanisme
européen, la législation urbaine marocaine n’avait pas les mêmes objectifs.

- Le droit de l’urbanisme européen est apparu pour résoudre et gérer les

conséquences spatiales des révolutions industrielles et des changements
démographiques qui ont marqué le XIXème siècle et opérer une remise en
ordre des villes.

- Or au Maroc en 1914, il n’y a pas un problème urbain marocain. La législation

urbaine a été conçue et mise en place par une puissance étrangère.

- Certes depuis la fin de la période Prost, le dispositif juridique n’a pas cessé
d’évoluer, durant les années trente, on commence à voir pointer dans les
textes des préoccupations spécifiquement marocaines.
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- À partir de 1946, avec l’arrivée de Michel Ecochard, la politique urbaine sera

nettement orientée vers la demande locale et d’importantes réalisations dans
le domaine du logement bénéficieront aux couches moyennes.

- Les textes sur l’urbanisme et les lotissements promulgués en 1952 et 1953

seront articulés et ordonnés autour de souci d’une mise en ordre des quartiers
et des petites villes marocaines.

- Après 1956, le nouvel Etat indépendant consacrera très peu d’intérêt aux
questions urbaines. Bidonvilles et douras clandestins vont continuer à se
développer sans trop gêner les nouvelles élites locales polarisés autour des
luttes pour le partage du pouvoir.

- À cette période la campagne intéresse plus le nouveau pouvoir que la ville et

un texte important promulgué en 1960 montre ce changement d’orientation, il
s’agit de Dahir relatif aux Plans de développement des agglomérations rurales
(PDAR).
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- Il fallut les émeutes urbaines de Casablanca de 1965 pour rappeler aux

pouvoirs publics l’existence des bidonvilles et les dangers politiques de leur
prolifération.

- Deux ans plutard, la Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat qui relevait

pendant dix ans du Ministère des Travaux publics sera rattaché au Ministère de
l’Intérieur.

- L’urbanisme cesse d’être une question technique pour devenir, avant tout une
question politique.

- C’est l’homme qui a dirigé la répression des émeutes de 1965 qui sera chargé
de trouver une solution aux bidonvilles.

- En 1967 on procède à la création du centre d’Expérimentation, de Recherche et

de formation (CERF). Composé de chercheurs pluridisciplinaires, cet organisme
entreprend pendant une période de 5 ans, d’innombrables enquêtes et étude
sur les bidonvilles.
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- Le CERF propose alors la nécessité de mettre une nouvelle politique de

logement, orientée vers le grand nombre et l’urgence d’opérer une refonte
totale de la législation urbaine issue de la période coloniale.

- Le CERF a formalisé ses idées dans un Projet de loi cadre relatif a

l’aménagement urbain et rural qui vise à mettre en place un aménagement
urbain intégré partant du niveau régional au niveau de l’agglomération et
aboutissant au niveau du quartier.

- Les événements politiques du début des années 70 vont mettre en veilleuse ce

projet de lois, et de nouveau les luttes pour le partage des pouvoirs au
sommet de l’Etat font éclipser les préoccupations liées à l’organisation
urbaine.

- Avec les émeutes urbaine de 1981, les préoccupations urbaines reviennent en

force et occupe le devant de la scène politique.
 Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)

- Néanmoins, faute de moyens, le pouvoir se concentre sur Casablanca:

resserrement du maillage administratif, division de la ville en plusieurs
municipalités coiffées par plusieurs préfectures, création d’une Agence
urbaine dont le Directeur a le statut du Préfet.

- Cette évolution sera couronné en 1985 par le passage de Département de

l’urbanisme au Ministère de l’Intérieur. Cette période qui a duré jusqu’en 1998
sera marqué par:
• Une importante production des documents d’urbanisme.
• Par la refonte des textes sur l’urbanisme et les lotissements.
• Et par la généralisation des Agences urbaines et des Inspections
Régionales de l’Urbanisme.

- La refonte des textes sur l’urbanisme et les lotissements a eu lieu en 1992,

presque 40 ans après la réforme d’Ecochard.
- Néanmoins, mise à part, quelques innovations majeurs, comme l’introduction
du Schéma Directeur d’aménagement urbain (SDAU) les nouveaux textes
reproduisent dans une large mesure les traits et les caractéristiques de
l’ancienne législation.
Évolution de l’urbanisme au Maroc (suite)
LES ACTEURS DE L’URBNISME ET DE LA GESTION
DE L’ESPACE URBAIN AU MROC
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc

Au Maroc:
• Les acteurs étatiques chargés de l’urbanisme et de la gestion urbaine
frappent par leur diversité et leur multiplicité.
• Dans le territoire dans une même ville coexistent Wilaya, préfecture ou
province, commune et communauté urbaine, agence urbaine et
inspection régionale de l’urbanisme

La multiplication de ces dispositifs institutionnels nécessite, pour leur

fonctionnement, des coûts humains et financiers considérables d’où:
• Les difficultés et les lenteurs avec lesquels ces dispositifs prennent leur
forme sur le terrain.
• Les multiples conflits de compétence entre ces différents acteurs qui se
disputent le champ urbain.

-Trois acteurs méritent d’être analysés, en raison de leur rôle décisif qu’ils jouent
dans la gestion urbaine:
• Les préfectures ou provinces.
• Les agences urbaines.
• Les inspections régionales.
LES PROVINCES ET PREFECTURES
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les préfectures et provinces:
• Les provinces et les préfectures constituent le prolongement privilégié de
l’action territoriale de l’Etat.
• Elles ont été érigées en collectivité territoriale depuis la constitution de
1962.
• Le nombre de ces unités territoriales n’a pas cessé d’augmenter.

La force de cette institution (province et préfecture) provient d’abord du statut

de celui qui en est le responsable ou le chef direct à savoir le Gouverneur.

• Le Gouverneur est l’acteur le plus important au niveau local, représentant

à la fois de S.M le Roi et le Gouvernement dans sa circonscription
territoriale.
• Il est le Chef de tout le réseau d’autorité au niveau local: Pachas, Caids,
Chioukhs, mokkadems, travaillant sous son autorité directe.
• Il est le coordinateur de tous les services extérieurs des différents
ministères représentés au niveau de sa circonscription territoriale.
• Il exerce par délégation, la tutelle sur les communes
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les préfectures et provinces (suite):

Dans le domaine de l’urbanisme, le gouverneur exerce des attributions très

importantes tant au niveau de la conception qu’au niveau de l’exécution des
documents d’urbanisme:
Au niveau de la conception:
• Il participe à l’élaboration des documents d’urbanisme : le Schéma
Directeur d’Aménagement Urbain(SDAU), le Plan d’Aménagement (PA) et le
Plan de Développement de l’Agglomération rural (PDAR).
Au niveau de l’exécution:
• Il participe à la commission provinciale de l’urbanisme et au Guichet
unique de l’urbanisme, chargés de l’instruction des dossiers de demandes
d’autorisation de lotir ou de construire.

• Le Gouverneur joue un rôle déterminant en matière de police

administrative, c’est lui qui décide, soit de sa propre initiative soit sur
demande de président du conseil communal du recours à la force
publique pour détruire les constructions édifiées sur des terrains qui ne
sont pas ouvert à l’urbanisation.
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les préfectures et provinces (suite):
• Enfin, il convient de rappeler que la préfecture ou la province constitue le
lieu de déploiement et d’implantation des services extérieurs des
différents Ministères.

• Néanmoins, la préfecture et la province restent enfermées dans une

logique de commandement que dans une logique d’aménagement.
• En effet, en raison de leurs multiplication, le cadre spatial des provinces et
préfectures se réduit et ne peut plus convenir à des politiques
d’aménagement urbain intégrées qui dépassent nécessairement ces
limites territoriales étroites.

• Les nouvelles unités territoriales (préfectures et provinces) crées,

semblent découler plus d’une logique de sécurité et de maintien de l’ordre
que d’une logique d’aménagement urbain.
LES AGENCES URBAINES
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les agences urbaines:
Les agences urbaines ont fait leur apparition dans le paysage institutionnel
marocain, dans la mouvance des réformes administratives qui ont été
expérimenté à Casablanca au lendemain des émeutes de 1981 et 1984.

L’Agence urbaine de Casablanca est dirigé par un gouverneur qui rend

directement compte au Ministre de l’Intérieur.

L’agence a été chargée, dans les limites territoriales de son ressort de:
• Réaliser les études nécessaires à l’établissement des Schémas
Directeurs d’Aménagement Urbain (SDAU) et suivre les orientations qui
y sont définies.
• Programmer les projets d’aménagement qui sont inhérents à la
réalisation des schémas directeurs.
• Préparer les projets de document d’urbanisme réglementaires
notamment, les plans de zonage, les plans d’aménagement et les plans
de développement.
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les agences urbaines (suite):
Parmi les attributions les plus importantes de l’agence et qui a soulevé le plus de
commentaire, il convient de mentionner « l’avis conforme» qu’elle doit donner
sur tous les projets de lotissements, groupes d’habitations, morcellements et
construction.

L’agence est également chargée de la police de construction, et à ce titre, elle

contrôle la conformité de tous les projets immobiliers avec les dispositions
législatives et réglementaires en vigueur.

Expérimentée dans l’agglomération Casablancaise, la formule des agences

urbaines a été d’abord étendue à Fès et à Agadir en novembre 1992 pour être
généralisée à l’ensemble du territoire national.
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc
Les agences urbaines (suite):

Partout, Où elles ont été crées, les agences urbaines ont rencontrés une forte
opposition des communes, des divisions d’urbanisme des provinces et même
des autorités locales, cette opposition s’explique par plusieurs raisons:
• l’avis conforme attribué à l’agence, a vidé les pouvoirs reconnus par la
charte communale aux présidents des conseils communaux de tout contenu
réel.
• la commune s’est transformé d’un lieu de prise de décision en une simple
boite aux lettres.
D’où l’hostilité unanime des élus à l’égard des agences urbaines.
LES INSPECTIONS REGIONALES DE L’URBANISME
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc

Les Inspections Régionales de l’Urbanisme, créées le 16 février 1993 par arrêté

du ministre de l’Intérieur, ne sont pas des organismes directement
opérationnels.
En fait, elles sont chargées de trois missions: une mission d’étude, une mission
d’animation et une mission d’évaluation.
La mission d’étude consiste à réunir toutes les informations nécessaires pour
procéder aux études nécessaires pour définir une stratégie régionale en matière
d’urbanisme.
La deuxième mission de l’Inspection consiste à animer, susciter et coordonner
les actions en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme.
A cet effet, l’Inspection assure la coordination des actions des divers
intervenants et elle établit des rapports spécifiques sur l’état de l’urbanisation
et de l’aménagement du territoire.
La troisième mission, l’inspection est chargée de faire l’évaluation de
l’application des textes législatifs et réglementaires en vigueur.
 les acteurs de l’urbanisme et de la gestion de l’espace urbain au Maroc

La mise en place des inspections régionales a rencontré de sérieuses difficultés,

l’absence de budgets autonomes les a obligé de dépendre des ressources
matérielles et humaines des provinces, ce qui les placé dés le départ dans une
relation de subordination de fait vis-à-vis des Gouverneurs.
En outre les compétences des inspections se chevauchent avec celles des
divisions d’urbanisme et des agences urbaines d’où de multiples conflits de
compétences avec ces structures qui ont plus de moyens et une plus grande
implantation territoriale.
Les structures décentralisées chargées de
l’urbanisme (les collectivités territoriales)
 Les structures décentralisées chargées de l’urbanisme (les collectivités territoriles)
Initié par la charte communale de 1976, le rôle des collectivités territoriales n’a
pas cessé de se développer et de se renforcer. Les collectivités locales sont
devenues donc un acteur privilégié incontournable de l’urbanisme et de la
gestion des territoires.
Dans le domaine de l’urbanisme, les collectivités territoriales jouent un rôle très
important dans les domaines de la conception et de la gestion des documents
d’urbanisme.
1- Au niveau de la conception:
Les communes participent à l’élaboration des Schémas Directeurs, des plans
d’aménagement et des plans de développement.
a- Au niveau du Schéma Directeur:
– les communes participent au comité central de l’élaboration du SDAU, à
ce titre ils contribuent à orienter les décisions sur la parti d’aménagement.
– au niveau local, les collectivités territoriales participent activement aux
travaux d’élaboration du SDAU. Le comité local est présidé par le Wali ou le
Gouverneur et est composé entre autres par les présidents des conseils
communaux concernés et le président de la communauté urbaine.
– Le conseil communal examine le projet définitif du SDAU et donne un avis
sur le parti d’aménagement retenu.
 Les structures décentralisées chargées de l’urbanisme (les collectivités territoriles)

B - Au niveau du Plan d’aménagement:

– Le rôle des présidents des conseils communaux devient de plus en
plus actif.
– Dans plusieurs communes ce sont les présidents qui ont pris
l’initiative de lancer les marchés des plans d’aménagement. Ce qui a
contribué à renforcer leur poids au niveau de l’élaboration de ce
document d’urbanisme réglementaire.

2- Au niveau de l’exécution des documents d’urbanisme les élus jouent un rôle

décisif dans ce domaine par le biais des autorisations de lotir et de construire.
• Pouvoir délivrer les autorisations de lotir et de construire, c’est en fait
disposer des moyens de gérer l’espace urbain.
• Ces autorisations donnent aux présidents une prise directe sur le foncier
et l’immobilier en général.
• Celui qui contrôle les lotissements contrôle la croissance urbaine. Ce
pouvoir considérable, le Dahir de 1976 l’a attribué au conseil communal.
Les sources du droit de l’urbanisme
marocain
 Sources du droit de l’urbanisme marocain

Les sources du droit de l’urbanisme marocain:

• Le droit de l’urbanisme marocain a un caractère strictement interne et il
n’existe aucun texte ou convention internationale qui le régit.
• de même, le droit de l’urbanisme marocain n’est pas directement régi par
des textes de valeur constitutionnelle.
• la constitution marocaine ne touche à l’urbanisme que d’une façon
indirecte.
• de ce fait, les sources de droit de l’urbanisme au Maroc sont: la loi, les
règlements et la jurisprudence.

La loi: en matière d’urbanisme, les textes législatifs interviennent pour deux

raisons:
• soit parce que la constitution l’a exigée: c’est le cas de la fiscalité et des
principes fondamentaux du régime de la propriété.
• soit parce que l’on veut souligner l’importance de certains instruments
• de ce fait, tous les grands outils du droit de l’urbanisme qu’il s’agisse du
SDAU ou du PA, du permis de construire ou de lotir, ont reçu la sanction
de la loi.
 Les sources du droit de l’urbanisme marocain (suite)

Les actes réglementaires:

• c’est la source la plus importante, elle est constituée par des décrets, des
arrêtés et surtout des circulaires qui abondent en cette matière.
• Tous les documents d’urbanisme (SDAU, PA, PDAR) finissent par prendre une
forme réglementaire.
Définition et terminologie du droit
 Définition et terminologie du droit

Définition du droit:
• Le droit est constitué de l’ensemble des règles qui s’appliquent
en un lieu donné (sur un territoire défini) à une époque donnée.
• Le lieu peut être un Etat, une subdivision administrative d’un Etat
(région, département, commune), etc.
 Définition et terminologie du droit

Le droit s’appuie sur des textes fondamentaux que sont:

– LA CONSTITUTION : Loi fondamentale, qui régit un Etat.
– LE DAHIR: est un décret Royal, dans la législation marocaine, ce terme
désigne le sceau du sa Majesté le Roi apposé sur les textes de lois votés
par le Parlement.
– LA LOI: « la loi est l’expression suprême de la volonté de la nation »
(article 4 de la constitution marocaine)
– « La loi est voté par le parlement » (article 45 de la constitution
marocaine)
– « l’initiative des lois appartient concurremment au Premier
Ministre et aux membres de parlement » » (article 52 de la
constitution marocaine)
– LE RÈGLEMENT (décret, arrêté, circulaire, etc.): est un acte juridique
pris unilatéralement par les autorités exécutives aux fins d’établir des
normes à caractère exécutoire et ayant une porté générale.
 Définition et terminologie du droit

Le règlement peut être:

– UN DECRET: Sa rédaction et sa promulgation reviennent au pouvoir
exécutif : les décrets sont signés par le Premier ministre.
– UNE CIRCULAIRE: est un texte qui permet aux autorités
administratives (Premier Ministre, Ministre, wali, Gouverneur…)
d’informer leurs services. Il peut s’agir par exemple de faire passer
l’information entre les différents services d’un ministère ou du
ministère vers ses services déconcentrés sur le terrain. Ces
circulaires peuvent prendre d’autres noms, par exemple « note de
service » ou encore « instruction ».
– Le plus souvent, la circulaire est prise à l’occasion de la parution
d’un texte (loi, décret…) afin de le présenter aux agents qui vont
devoir l’appliquer. Mais, la circulaire doit se contenter de
l’expliquer, et ne peut rien ajouter au texte.
– UN ARRÉTÉ: peut être ministériel, préfectoral ou municipal dans
l’ordre hiérarchique. C’est une décision d’ordre pratique. Selon sa
source, il s’applique à un territoire géographiquement délimité.