Qu se debe considerar al hacer un contrato de arriendo? 16.02.

2007 Economa y Negocios Online Fernanda Somarriva Lo primero, antes de hacer cualquier contrato de arriendo, es conocer bien a la persona a quien vamos a arrendar la propiedad: averiguar sus antecedentes comerciales, su nivel de renta, su antigedad en el trabajo y algn otro antecedente que se considere importante. Esto es para evitar cualquier sorpresa en el momento del pago.

Luego es importante tener en cuenta que el contrato de arriendo debe tener tanto las obligaciones y derechos del arrendador (dueo) como del arrendatario.

Lo bsico que debe dejarse establecido en el papel son la descripicn y ubicacin de la vivienda; el uso que se le dar, ya sea comercial, habitacional u otro; la fecha de inicio y trmino del contrato y la forma de terminarlo; la fecha de pago del arriendo, es decir si el pago ser mensual, trimestral, u otro fijando anticipadamente una multa diaria por atraso y a quien debe cancerlarse; las causas de terminacin del contrato; explicitar de inmediato si el arrendatario puede subarrendar o no la propiedad para evitar sorpresas futuras y por ltimo, especificar las mejoras que se harn al inmueble. Adems es importante que cada parte se quede con una copia del contrato firmada.

Algunos consejos prcticos Contrato por escrito: Es importante que el contrato se haga por escrito para que quede constatado el nombre, rut y domicilio de ambas partes contratantes para evitar cualquier problema futuro. Adems es aconsejable pedir una garanta de arriendo, que usualmente corresponde a un mes de pago, para financiar arreglos por posibles deterioros y daos que se produzcan en la propiedad.

Inventario: Para que este punto quede claro desde el principio, es pertinente hacer un inventario con todo lo que hay dentro de la propiedad y el estado en que se encuentran e incluirlo en el contrato.Otra cosa que se puede hacer es sacar una fotografa del estado inicial en que se entreg la casa con una firma del dueo.

De todos modos, para evitar cualquier problema con los pagos, es mejor pedir un aval que responda en el caso de que el arrendatario no cumpla con los pagos.

Monto del arriendo: Adems de dejar establecido el monto del arriendo, frecuencia de pago ( generalmente mensual) y la unidad de pago, tambin es importante aclarar la forma en que se reajustar el pago del arriendo, el cual generalemente es cada tres meses de acuerdo a la variacin del IPC.

Modificaciones: Si la vivienda es del tipo DFL-2 con los beneficios tributarios vigentes, deje establecido en el contrato la prohibicin de realizar ampliaciones o modificaciones a la propiedad sin su autorizacin expresa. Si no hace esto puede perder estos beneficios para siempre.

Quin se hace cargo de los gastos? Hay que dejar estipulado quien se encargar de los gastos de la vivienda. Lo normal es que las cuentas de luz, agua y telfono ms los gastos comunes sean asumidos por el arrendatario, mientras que el pago de contribuciones y gastos estructurales de la propiedad, como cambios de caeras por ejemplo, o pinturas del condominio los contine pagando el dueo.

Los gastos del uso de la propiedad son pagados generalmente por el arrendatatrio, lo que se debe aclarar desde el principio, pero de todas maneras recuerde que lo ptimo es pedir una garanta de un mes para que se reparen posibles daos una vez entregada la propiedad al dueo.

Contratos de verano En estos casos, adems de conocer la identidad completa, domicilio y telfono del arrendatario, tambin se recomienda hacer un contrato de arriendo o recibo de dinero. Lo comn es cobrar el 50% por adelantado y el resto se paga al momento de entregar la casa.

Como estos arriendos son por das y suelen hacerse con el inmueble y cosas de la casa incluidas, es fundamental hacer un inventario con todo lo que hay dentro y anotar el estado en que se encuentran las cosas. Por esta misma razn debe saber que estos contrato se hacen con IVA incluido.

En estos casos, los gastos comunes, las cuentas de luz, y telfono quedan a cargo del arrendador (dueo), exceptuando las llamadas de larga distancia.

Si la vivienda se arrienda a extranjeros se recomienda tener una fotocopia de su pasaporte.

Por ltimo, tambin si quiere puede preguntar cuntas personas dormirn en la casa y si se meter una mascota, ya que por cualquier dao o perjuicio usted ya est enterado de la situacin.

Para tomar en cuenta Los arrendatarios no tienen la facultad de subarrendar propiedades, a menos que el arrendador lo haya autorizado expresamente.

Si esto sucede sin autorizacin , el dueo puede pedir el trmino del trato antes de lo acordado. Adems puede pedir una indemnizacin por lo daos que esto le ocasione.

Si las personas se niegan a dejar la vivienda, en ltimo caso puede interponer una demanda o irse a juicio con el arrendatario. Ser dueo de una propiedad es quizs una de las formas ms seguras de tener un patrimonio, y de donde se puede obtener ganancias de manera fcil. Habilitar algn departamento o casa para ser arrendados es una forma segura de ganar dinero, siempre y cuando sea bien ejecutado.

Sin embargo, hay casos en que los arrendatarios se marchan de sus antiguos hogares dejando cuentas sin pagar, desorden, paredes sucias, detrozos y suciedad. Esto, aparte de ser una gran molestia para los propietarios del inmueble, incurre en la ilegalidad cuando se trata de acuerdos que estn bajo contrato.

Esta es la situacin que vivi Alejandro Navarrete, cientfico de una universidad penquista que hizo un trato de palabra con una arrendataria, quien desaloj el lugar dejando basura y boletas de servicios bsicos sin pagar. Habamos hecho un trato, y no lo cumpli. Ahora me tiene bloqueado de todo, no contesta el celular y no tengo cmo contactarla, declar el afectado.

Para evitar cualquier problema con tus futuros arrendatarios, Lilian Garay, corredora de propiedades de Concepcin, dio 3 simples consejos para entregar y arrendar viviendas, sin arriesgarse a ser estafados o a la eventualidad de dao en la casa o departamento. stos deben ser tomados en cuenta al momento de llegar o abandonar la propiedad, ya que -de no realizar una buena gestin- podras enfrentarte al pago de costos que no te corresponden:

1.-Solicitar con anticipacin el desalojo del domicilio en arriendo, respetando el mes de garanta. En algunos casos, se requiere que este trmite sea realizado con 60 das de anticipacin, respetando los acuerdos hechos en los contratos, que por lo general incluyen un mes de pago anticipado que se puede usar para que el arrendatario habite durante un ltimo periodo de 30 das sin una cancelacin monetaria extra, o tambin para cubrir gastos de reparaciones.

2.-Solicitar el pago de servicios segn el medidor y no la boleta: Esto, ya que si bien pueden estar todas las cuentas pagadas, el mes restante an no ha sido cobrado, por lo que es necesario tomar el nmero del medidor y con ste, ir hasta la compaa que corresponda a pagar lo que se ha gastado.

3.- Comprobante de el pago de gastos comunes (si es que corresponde), de lavado de alfombras, limpieza de canaletas, mantencin de calefont o caldera y otros similares. Con esto, aseguras que tu vivienda est en buen estado y lista para ser habitada por otra persona.

Es fundamental que antes de entregar en arriendo tu propiedad, de no hacerlo a travs de un especialista, escribas un contrato de arrendamiento firmado ante notario, ya que de esta forma tendrs un respaldo legal en el caso de que no se cumplan las condiciones que ambas partes acuerden.

Si sigues estos pasos al pie de la letra, no deberas tener problemas para dejar tu inmueble en arriendo. No obstante, a veces pese a tomar todas las precauciones necesarias, algunas personas se aprovechan de los arrendadores, y vuelven todo un desastre.

Si llegase a pasarte esto, es momento de que presentes acciones legales. Segn el sitio Abogados Maule, luego de presentada la denuncia ante un tribunal, se citar a ambas partes a declarar a un

comparendo de conciliacin. Si ste no ayuda a llegar a un acuerdo, se iniciar un juicio. El proceso judicial no debera durar ms de 5 6 meses en lograr una sentencia.

Ya lo sabes, procura siempre de establecer las condiciones con tu inquilino antes de firmar el contrato final, y no pierdas de vista tu vivienda, as podrs mantenerla varios aos, ya sea para ti o para arrendar.

Saber qu clausulas debe contener un contrato de arrendamiento de inmuebles, te puede evitar varios problemas a futuro, ya sea como arrendador o arrendatario. Para no que no tengas inconvenientes, en el blog de LegalChile te damos algunos datos.

Es obligacin firmar el contrato ante un Notario?

Si bien no es obligatorio firmar el contrato de arrendamiento ante un notario, es conveniente hacerlo en caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podr desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.

Qu es el mes de garanta?

Es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o daos en la propiedad al trmino del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitucin.

Qu pasa si se cumple el plazo de arrendamiento indicado en el contrato?

En este caso, el arrendatario tiene la obligacin de entregar el inmueble al arrendador, adems debe encontrarse al da el pago de las cuentas de servicios bsicos. Si el arrendatario no restituye el inmueble, tendr que pagar la renta del arrendamiento, los gastos comunes y las cuentas de

servicios bsicos hasta el da en que entregue la propiedad y deber ser desalojado judicialmente del inmueble.

Cmo puedo poner trmino al contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiracin del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.

En relacin a la expiracin del plazo, debemos hacer un par de distinciones: si se trata de un contrato a plazo fijo o por tiempo indeterminado. En el primer caso, el contrato se extingue por el solo transcurso del plazo, lo que da origen a la denominada accin de restitucin por expiracin del plazo. Por su parte, en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un desahucio, que consiste en una comunicacin que hace el arrendador al arrendatario, indicndole su intencin de poner trmino al contrato.

El contrato de arrendamiento tambin puede terminar mediante una sentencia judicial, en aquellos casos que la ley seala, tales como, juicio de trmino de contrato por no pago de rentas, restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo sealado en el contrato, entre otras.

Cmo opera el desahucio?

Esta comunicacin se realiza al arrendatario mediante una notificacin personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial.

El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificacin, aumentando este plazo en un mes por ao completo que el arrendatario ocup el inmueble, siendo el plazo mximo de seis meses.

Qu hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?

Tal como la ley lo indica, si esto llegase a ocurrir, el arrendador debe solicitar al juez de letras competente que le haga la entrega del inmueble. Este es un procedimiento que consta de una certificacin por parte de un ministro de fe del tribunal, en la que deja constancia de que el inmueble se encuentra abandonado. Luego, levanta un acta del estado en el que se encuentra la propiedad, remitiendo copia de la misma al tribunal.

Cmo puedo evitar problemas?

Adems de firmar el contrato ante notario, sera conveniente consultar el sitio www.datarenta.cl, de la cmara de Comercio de Santiago. Se trata de una base de datos que contiene los contratos de arrendamiento que las partes inscriben y un registro de las personas que no han pagado las respectivas rentas. Por otra parte, el arrendador podra pedir un informe comercial de Dicom al arrendatario.

Otra garanta eficaz, es agregar un aval al momento de firmar el contrato, que es un tercero a quien se le puede exigir el pago total de los montos adeudados por el deudor principal.

Los consumidores son cada vez ms precavidos cuando tienen que tomar decisiones que afectan a su economa, como arrendar un piso. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven daados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de alquiler:

1. No comprobar que el arrendador es el propietario

Lo habitual, y lo que ocurre en casi todos los casos, es que el dueo de la vivienda sea a su vez quien la pone en alquiler. Pero otras veces son personas ajenas al piso o familiares del titular los que intenten arrendar la casa. Es posible que, tras una sentencia judicial de divorcio o como consecuencia de una herencia, la vivienda ya no pertenezca al titular que en su momento ostentaba la propiedad o parte de ella y por tanto no tiene el derecho de alquilarla.

Hay que cerciorarse de que el arrendador sea el propietario de la vivienda

Para evitar engaos, conviene consultar previamente los archivos del Registro de la Propiedad. Basta con pedir una nota simple que, por un precio aproximado de 3 euros, revela si quien figura como propietario es la persona que pone el piso en alquiler.

Tambin es posible que se trate de un subarriendo, que la casa est ya ocupada por otra persona y cuando llegue el nuevo inquilino se encuentre a gente viviendo en el piso que va a habitar.

Aunque la ley se posiciona casi siempre del lado del arrendatario que ha sido engaado, a veces ya se han adelantado cantidades o comprometido el dinero mediante un aval, cuya recuperacin puede dilatarse en el tiempo.

2. Desconocer si la inmobiliaria cobra al inquilino

Si el contrato de alquiler se va a hacer a travs de una agencia, el interesado en arrendar la casa debe preguntar en primer lugar los honorarios del establecimiento. Lo ms frecuente es que sea el dueo del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran tambin al inquilino.

Compensa, por tanto, conocer este dato para optar por otra empresa para formalizar el alquiler o simplemente con el objetivo de saber por cunto saldr la transaccin. Es mejor estar al corriente desde el principio para no llevarse desagradables sorpresas cuando se vaya a firmar.

3. No negociar

El mercado del alquiler ha cambiado en los ltimos aos y muchos propietarios que no pueden vender su segunda vivienda optan por arrendarla. A veces prefieren recibir un precio algo ms bajo que mantenerla vaca, pero en general quieren un inquilino que les d cierta seguridad.

Si el interesado cumple con el perfil requerido por el dueo, siempre se puede intentar que ste le haga una rebaja en la mensualidad, que realice pequeas reformas o d flexibilidad a alguna clusula incluida en el contrato.

4. Hacer un contrato verbal

La ley da la posibilidad de celebrar el contrato por escrito o de palabra y ambos tienen validez. Pero a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se haban fijado determinadas clusulas es mucho ms difcil hacerlo si el contrato se ha realizado de manera verbal.

Puede ser negativo tanto para el propietario como para el inquilino. Si uno de ellos obra con mala fe, puede asegurar que se pact una cosa cuando en realidad se haba acordado lo contrario. Por ejemplo, si se dijo que el propietario pagara los gastos de la comunidad este puede alegar que es falso si quiere echar al arrendatario. El inquilino, por su parte, puede sostener que el dueo de la vivienda se comprometi a cobrarle una cantidad ms baja y no hay forma de demostrar que esto no es as.

5. No leer el contrato

Es uno de los errores que se comete con ms frecuencia: dar por supuesto que las clusulas incluidas son las que se haban acordado de antemano. Si no se revisa el escrito y es la otra parte quien lo ha redactado, cabe la posibilidad de que no aparezca todo lo que el inquilino desea.

Conviene reflejar en el contrato si la casa tiene desperfectos La mayora de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las clusulas que en l aparecen. Si no se mira con detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el arrendatario.

6. No firmar todas las hojas

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de los folios y anexos que aparecen en el contrato y no solo en el primero o en el ltimo.

De esta forma se evita que despus se introduzcan clusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7. No revisar la casa ni reflejarlo en el contrato

Algunas veces la vivienda que se va a alquilar no est en muy buenas condiciones; est habitable pero tiene alguna grieta, desperfectos, el sistema elctrico falla o las tuberas se atascan. Si el inquilino acepta entrar a vivir aunque la casa tenga algunas pegas, debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueo se compromete a repararlas.

Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a hacer el arreglo una vez que el inquilino ya se encuentra en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo despus, puede decir que ha sido el arrendatario quien ha causado los daos en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague e incluso a echarle del piso.

8. No hacer inventario

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad, en un anexo, el mobiliario que se queda en el piso, los electrodomsticos y el estado en el que se encuentran.

Si es posible, se debe evitar adelantar cantidades muy elevadas Hay que dejar claro si la casa est amueblada, semiamueblada o se alquila vaca. As el inquilino evita que despus se le culpe de haber estropeado un aparato que ya no se encontraba en estado ptimo y el dueo se cubre las espaldas si le falta algn objeto.

9. Dar por supuesto algo que no aparece por escrito

Con bastante frecuencia, al leer el contrato el inquilino se da cuenta de que algunas cosas no aparecen entre las clusulas. Al decrselo al dueo o al agente inmobiliario ste le tranquiliza, resta importancia al asunto y asegura que se da por supuesto.

En los contratos no hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado pues, como se suele decir, las palabras se las lleva el viento. Hay que prever todas las circunstancias y pedir que se modifique el contrato para que figuren en el nuevo escrito. Puede que por prudencia o por vergenza el futuro inquilino no haga esta peticin y cuando tenga que reclamar ser mucho ms difcil que le den la razn.

10. No fijar la forma de pago

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. El ingreso en la cuenta bancaria del arrendador es una de las ms cmodas, pero tambin se puede pactar que el propietario acuda a la casa durante los 10 primeros das del mes para cobrar el dinero. En este caso el pagador debe obtener un recibo cada vez que hace efectivo el abono.

Es importante tanto para el inquilino como para el dueo del piso que quede por escrito la forma de pago, pues de lo contrario una de las dos partes puede argumentar que intent abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

11. Acceder a pagar conceptos que corresponden al propietario

Algunos anuncios de alquiler de vivienda son muy llamativos por su bajo precio. Despus, al consultarlo, resulta que hay que pagar por todos los gastos y junto al agua caliente, la luz, la calefaccin -que corren por parte del inquilino- tambin hay que abonar otros conceptos como el IBI, el impuesto de basuras, el agua fra o la comunidad de vecinos.

La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato clusulas en las que atribuya al arrendatario el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el inquilino calcule cunto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderan al dueo del piso.

12. Aceptar hacer un aval elevado o por mucho tiempo

Es normal que el propietario de un piso quiera asegurarse el pago de las cuotas del alquiler, ya que son muchos los casos de inquilinos que no son solventes o que despus de un tiempo dejan de pagar. Puede hacerlo a travs de la solicitud de un aval: el cliente deposita en el banco el dinero que le pida el propietario y si no abona las cuotas el arrendador puede quedarse con ello.

Pero hay veces que la cantidad solicitada es muy elevada y, sobre todo, hay que dejarla durante varios aos. Si esto es as compensa negociar con el dueo e incluso buscarse otra casa en la que no haya que dejar el dinero inmovilizado durante tanto tiempo.

13. Adelantar cantidades elevadas

Tambin hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades para quedarse con la vivienda.

Salvo que la economa est muy saneada o se trate de una casa nica, que se adapta a la perfeccin a las necesidades del inquilino, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.