21 de Diciembre de 2022

Elías Saba SA c/Vázquez Barboza, Alberto S. s/Cumplimiento de Contrato y

Cobro de Guaraníes
Fortlage, Helmut - Melgarejo Allegretto, Joel - Ynsfrán G., Ramón
Trib. de Apel. en lo Civ., Com. y Lab. de San Lorenzo / Sala Primera
Nro. de resolución: AyS 242

Sumarios

1. Corresponde hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, y en

consecuencia, revocar la resolución recurrida, disponiendo el rechazo de la demanda
reconvencional de usucapión debido a que el demandado y autor de la demanda
reconvencional detenta una posesión inmediata y derivada a consecuencia de la no
cancelación de la deuda contractual por lo cual no reúne el requisito de la posesión para la
usucapión.

2. La jurisprudencia ha establecido los presupuestos de la usucapión como: 1) la correcta

individualización del inmueble 2) la posesión pacífica e ininterrumpida por 20 años
(posesión larga) y 3) que la demanda haya sido promovida contra todos los propietarios del
inmueble.-

3. La posesión es inmediata, si deviene de otra persona la autorización para poseer; por otro
lado, la posesión es mediata, entendiendo la cualidad de poder otorgar a otro la posesión sin
que esto implique que el que entrega la posesión elimina su posesión.

ACUERDO Y SENTENCIA Nº 242

En Ciudad de San Lorenzo, República del Paraguay, a los veintiún días del mes de
diciembre del año dos mil veintidós, estando en la Sala de Acuerdos, los Señores
Miembros del Tribunal de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de la
Circunscripción Judicial del Departamento Central, Primera Sala los Magistrados:
RAMON ADALBERTO YNSFRAN GIMENEZ, HELMUT FORTLAGE y JOEL
MELGAREJO ALLEGRETTO, bajo la presidencia del primero de los nombrados y
ante mí la Actuaria Judicial autorizante, se trajo a acuerdo el expediente caratulado
“ELIAS SABA S.A. C/ ALBERTO VAZQUEZ BARBOZA S/ CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO Y COBRO DE GUARANIES”, a fin de resolver los recursos de apelación
y nulidad interpuestos por el Abogado Federico Dollstadt en representación de ELIAS
SABA S.A. INMOBILIARIA parte actora contra la S.D. N°199 de fecha 20 de abril de
2022, dictada por el Juez en lo Civil y Comercial del Tercer Turno de San Lorenzo,
Cesar Manuel Godoy Morales, recurso concedido libremente y con efecto suspensivo y
la providencia de este Tribunal de fecha 17 de agosto de 2022.

Previo estudio de los antecedentes del caso, el Tribunal resolvió plantear y votar las
siguientes:

CUESTIÓN PLANTEADA:

¿ES NULA LA SENTENCIA RECURRIDA?

EN CASO CONTRARIO ¿SE HALLA AJUSTADA A DERECHO?

Practicado el sorteo de Ley para determinar el orden de votación, dio el siguiente

resultado: JOEL MELGAREJO ALLEGRETTO, HELMUT FORTLAGE Y RAMON
ADALBERTO YNSFRAN GIMENEZ.

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL MIEMBRO PREOPINANTE, DIJO:

El Abg. Federico Dollstadt en su escrito de expresión de agravios no fundamenta ni

desiste expresamente del recurso de nulidad interpuesto.

No obstante este Tribunal de conformidad a lo dispuesto en los arts. 404 y 113 del CPC
se halla facultado a estudiar de manera oficiosa la nulidad de la sentencia recurrida pero
al no existir vicios formales ni materiales intrínsecos que traigan aparejada la nulidad de
la resolución recurrida, corresponde declarar desierto el recurso de nulidad interpuesto
por el Abg. Federico Dollstadt contra la S.D. N°199 de fecha 20 de abril de 2022.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL MAGISTRADO PREOPINANTE

DIJO:

AGRAVIOS:

El Abg. Federico Dollstadt se agravia en cuanto que el A-quo omitió totalmente los
argumentos utilizados en la contestación de la reconvención presentada, en el sentido
que el mismo omite considerar el hecho que existía un contrato firmado, que el
demandado pretende hacer valer el tiempo durante la vigencia del contrato demandado
en autos, y que el mismo alega haber realizado un pago del cual no arrima ninguna
prueba, y simplemente pasa a estudiar los argumentos del paso del tiempo para la
usucapión y que tampoco considera de manera correcta.

Agrega que no ha trascurrido los 10 años exigidos por la ley ya que según la fecha del
contrato y el ultimo vencimiento de las cuotas pactadas, debía ser el 04 de noviembre de
2007, y para pretender la usucapión debe ser a partir del 04 de noviembre de 2017(10
años exigidos por la ley) y la presente demanda fue instaurada el 11 de agosto de 2017 y
notificada el 18 de setiembre, considerablemente antes de transcurrir los 10 años de
posesión.

Por otra parte sostiene que el demandado reconviniente no actúa de buena fe, por
desconocer la deuda asumida, y manifestó haber pagado la deuda pero sin presentar
ningún documento que así lo acredite. Y si ha pagado toda la cuota no corresponde
reconvenir por usucapión.

El demandado reconviniente reconoce y afirma que la titularidad del inmueble le

pertenece a su mandante y cae en contradicción ya que en el siguiente párrafo dispone
que “nunca ha sido molestada por ninguna persona que se atribuya la propiedad (sic) y
habiendo asumido una obligación, el mismo tuvo que abandonar las cuotas pactadas y
no es necesario que su mandante este manifestando su titularidad.”

CONTESTACIÓN:

El Abg. Edgar Aguilera contesta el traslado de la expresión de agravios aclarando

primeramente que lo que se debate en esta instancia es la usucapión promovida por su
parte como reconvención y no el cumplimiento de contrato y cobro de guaraníes ya que
este fue estudiado por AI N° 346 del 08 de mayo del 2019 y ratificada por el Tribunal
por el cual se hace lugar a la excepción de prescripción opuesta por la parte demandada,
quedando trabada la litis en esta instancia a la usucapión resuelta por la sentencia
impugnada.

En lo referente a la usucapión sostiene que las pruebas instrumentales ofrecidas se

comprueban fehacientemente que el señor Alberto Silvestre Vázquez Barboza posee con
“animus domini” la res litis y vive en el lugar en forma pacífica, publica e
ininterrumpida sin oposición alguna, por más de 20 años. Las facturas de los servicios
públicos que constata el suministro de los servicios a la res litis (ANDE, ESSAP) alega
que se encuentran a nombre de su representado con el cual también se comprueba su
posesión con ánimo de dueño. Así también las fotografías de la vivienda que de por si
comprueban la antigüedad de la construcción y la posesión, que coincide con la prueba
de reconocimiento judicial.

Por otra parte, los testigos han manifestado en forma coherente, libre y espontánea con
lo que se comprueba varios extremos como el que el señor Alberto Vázquez adquirió el
inmueble y vive en el mismo por más de 20 años.

Finalmente aclara que el Juzgado se constituyó en el inmueble en litis y ha constatado in

situ que su mandante vive en el inmueble en compañía de su familia, así como las
mejoras introducidas y la antigüedad del mismo, prueba que sustenta la posesión con
ánimo de dueño y el tiempo de la posesión en la res litis.

ANÁLISIS DEL RECURSO DE APELACIÓN

El Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Tercer Turno de San Lorenzo,
Cesar Godoy por S.D. N°199 de fecha 20 de abril de 2022 resuelve:1) Hacer Lugar la
demanda Reconvencional que por Usucapión promueven el Abg. Edgar Aguilera
Franco y Abg. Dionisio Rolón Méndez en representación de Alberto Silvestre Vázquez
Barboza contra la Empresa Elías Saba Sociedad Anónima Inmobiliaria, de
conformidad a los fundamentos expuestos en el considerando de esta resolución y en
consecuencia… 2) Declarar operada la usucapión de dominio sobre el inmueble
individualizado como Lote N° nueve ( 9) de la manzana tres (3) Cta. Cte. Catastral N°
27-4216-07, Finca N° 8523, del distrito de San Lorenzo… 3) Disponer la cancelación
de la inscripción a favor de su propietario Elías Saba Sociedad Anónima Inmobiliaria,
RUCN° 80001831-1 y en consecuencia ordenar la inscripción del lote N° Nueve (9) de
la manzana ( 3) Cta. Cte. Ctral N° 27-4216-07, Finca N° 8523, del distrito de San
Lorenzo, a favor de Alberto Silvestre Vazquez Barboza, con C.I N° 1.350.260 , librando
para el efecto el oficio correspondiente una vez firme y ejecutoriada la presente
resolución a la D.G.R.P … 4) Imponer las costas a la perdidosa …5) Anotar, registrar
y remitir copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia”.

Contra el mismo, se agravia el Abg. Federico Dolldstad en el sentido de que el Juzgado

hizo lugar a la acción de usucapión siendo que no quedó acreditado el plazo para la
prescripción adquisitiva ni la posesión de buena fe a título de dueño, por lo que
corresponde entrar a estudiar los presupuestos para la procedencia de la usucapión y si
se da en estos autos.

TEMA DE DISCUSIÓN Y PRESUPUESTOS DE LA USUCAPIÓN:

El tema de discusión centra su atención en determinar si la posesión del inmueble objeto

de litis, el cual deviene de un contrato de compra y venta de inmueble en el cual el
reconviniente ALBERTO VAZQUEZ no ha demostrado cancelar la deuda, le otorga el
derecho para pretender la usucapión.

Recordemos Elías Saba S.A, promovió la demanda por cumplimiento de contrato

pretendiendo el pago de deudas por el inmueble objeto de litis, la pretensión no
prosperó ya que Alberto Vázquez se opuso ante la prescripción del derecho a exigir el
cobro por el transcurso del tiempo.

Sabemos que al oponer la prescripción de un derecho tiene por reconocido los hechos,
en este caso la deuda. Al contestar la reconvención, la reconvenida ha negado la
cancelación de la deuda, atribuyendo la mala fe al Sr. Vázquez. Esta negación de la
pretensión del reconviniente, por imperio del 249 del C.P.C obliga la carga de probar la
cancelación por el reconviniente, no acompaño documentos que demuestren este
extremo.

Entrando a analizar los presupuestos para la usucapión el art. 1989 del Código
Civil prevé: el que poseyere ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin
oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio de él sin
necesidad de título ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir al juez
que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción
en el Registro de Inmuebles. Es decir, se fija como presupuestos para la procedencia de
la acción únicamente la posesión del inmueble.

A esto debemos agregar lo fijado por la jurisprudencia como presupuestos de la

usucapión: 1) correcta individualización del inmueble 2) la posesión pacífica e
ininterrumpida por 20 años (posesión larga) y 3) que la demanda haya sido promovida
contra todos los propietarios del inmueble. Asimismo debemos analizar otros elementos
que detallo a continuación;

La disposición “sin necesidad de título ni buena fe, la que en este caso se presume”.

Es trascendente determinar que tanto la frase “sin necesidad de título ni de buena fe”,
hace a una presunción legal, las presunciones legales de conformidad a la teoría general
de la prueba son indicios que en su construcción probatoria requieren otros medios de
pruebas y además permiten prueba en contrario.

En el presente juicio y en el agravio puntualmente, es este punto el controvertido a fin

de establecer la posesión y la no procedencia de la pretensión de prescripción
adquisitiva de dominio.

El 1989 del C.C. establece que no precisa título el que solicita la usucapión, lo cual
significa que el mismo opera por el solo transcurso del tiempo, pero, siempre que la
forma de ingreso 1921 del C.C. permita atribuir en su persona la condición de poseedor
mediato.

Véase que ya el Profesor Centurión dice: “…porque un detentador no puede bajo

ningún sentido usucapir, y si lo intentase luego de transcurrir los veinte años, se le
impone inexcusablemente la prueba de la interversión del título, punto del cual debe
contrastarse el tiempo exigido de veinte años…”.

En el caso de autos, en forma categórica y no impugnada en el contrato de obligaciones

suscriptos para comercializar a condición diferida de pago el inmueble objeto de litis, en
su artículo tercero establece: “… el vendedor se obliga a dar la posesión inmediata del
terreno a el comprador después de firmado el presente contrato, tenencia ésta a titulo
precario que ejercerá el comprador a nombre del vendedor hasta la fecha de pago
total…”, el contrato a los efectos de su valoración no ha sido negado ni redargüido de
falso conforme a los artículos 307 y 308 del C.P.C.

Estando reconocida la deuda, no demostrando su cancelación e interponiendo en la

demanda principal la excepción de prescripción, en la cual se consiente los hechos, es
notorio que no existe buena fe por parte del reconviniente.

A fin de realizar el análisis puntualmente el art. 1911 del CCP establece que existen
cuatro tipos de posesión: inmediato, mediato, originario y derivado.

En este sentido el citado artículo reza: “el que poseyere como usufructuario, acreedor
prendario, locatario, depositario o por otro título análogo en cuya virtud tenga derecho
u obligación a poseer temporalmente una cosa, es poseedor de esta, y también lo es la
persona de quien proviene su derecho u obligación. El primero es poseedor inmediato;
el segundo, mediato. Quien posee a título de propietario, tiene la posesión originaria.
Los demás tienen una posesión derivada que no anula a la que le da origen.”.

En consecuencia:
La posesión es inmediata, si deviene de otra persona la autorización para poseer.

La posesión es mediata, entendiendo la cualidad de poder otorgar a otro la posesión sin

que esto implique que el que entrega la posesión elimina su posesión (el mediato) sino
por el contrario la protege (conforme caso en estudio).

La posesión originaria, es el carácter que la ley otorga a quien ejerce el dominio y en su

consecuencia la posesión, vemos que la ley establece la frase” a título de propietario”.

Expliquemos:

Poseer a título de propietario no es lo mismo que justo título previsto en el Art. 1995
que se refiere al título que reviste las formalidades o solemnidades de la ley para
transmitir el derecho de propiedad.

La frase a título de propietario es, sin temor a equívocos o a criterios que el poseedor del
inmueble tenga dominio de este, ya sea por el medio instrumental requerido por ley. A
todas luces el contrato de condición de compra y venta de inmueble no es un título y no
genera el derecho al dominio.

Tanto el contrato suscripto por las partes, como así también, el artículo 1911 del Código
Civil nos permite concluir que el ingreso al inmueble por parte del Vázquez permite la
posesión derivada y como poseedor inmediato, pudiendo haber existido una interversión
de la posesión en caso de demostrarse la cancelación de las deudas lo cual no existió, en
este supuesto además el plazo de 20 años debería computarse desde la cancelación de la
deuda, no encontrándose dentro de los 20 años esa posibilidad de posesión mediata.

CONCLUSIÓN:

Ante la existencia de una posesión inmediata y derivada a consecuencia de la no

cancelación de la deuda, no reúne el requisito de la posesión para la usucapión. Por lo
cual, soy del parecer de hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el Abogado
Federico Dollstadt en representación de ELIAS SABA S.A. INMOBILIARIA y en
consecuencia revocar la S.D. N°199 de fecha 20 de abril de 2022, dictada por el Juez en
lo Civil y Comercial del Tercer Turno de San Lorenzo, Cesar Manuel Godoy Morales,
disponiendo el rechazo de la demanda reconvencional de usucapión sobre el inmueble
individualizado como Lote N° nueve ( 9) de la manzana tres (3) Cta. Cte. Catastral N°
27-4216-07, Finca N° 8523, del distrito de San Lorenzo.

En cuanto a las costas, las mismas deben ser impuestas a la parte vencida, de
conformidad a las disposiciones del Art. 203 inc. b) del C.P.C. ES MI VOTO.

A su turno los magistrados RAMÓN ADALBERTO INSFRAN GIMENEZ y

HELMUT FORTLAGE, manifiestan que se adhieren al voto del Magistrado
Preopinante, por compartir sus mismos argumentos.

Con lo que se dio por terminado el acto firmando los Señores Magistrados ante mí, de
que certifico, quedando acordada la sentencia que inmediatamente sigue:

VISTO: lo que resulta de la votación que incluye el Acuerdo precedente y sus

fundamentos que anteceden, el Tribunal de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral -
Primera Sala, de la Circunscripción Judicial de Central, con sede en la Ciudad de San
Lorenzo, en nombre de la República del Paraguay;

RESUELVE:

1- DECLARAR DESIERTO el Recurso de Nulidad incoado por el Abogado Federico

Dollstadt en representación de ELIAS SABA S.A. INMOBILIARIA Abg. Domingo
Gonzálezcontra la S.D. N°199 de fecha 20 de abril de 2022, dictada por el Juez en lo
Civil y Comercial del Tercer Turno de San Lorenzo, Cesar Manuel Godoy Morales, de
conformidad a lo expuesto en el considerando de la presente resolución.

2- HACER LUGAR AL RECURSO DE APELACION interpuesto por el interpuesto

por el Abogado Federico Dollstadt en representación de ELIAS SABA S.A.
INMOBILIARIA y en consecuencia REVOCAR la S.D. N°199 de fecha 20 de abril de
2022, dictada por el Juez en lo Civil y Comercial del Tercer Turno de San Lorenzo,
Cesar Manuel Godoy Morales, disponiendo el rechazo de la demanda reconvencional de
usucapión sobre el inmueble individualizado como Lote N° nueve ( 9) de la manzana
tres (3) Cta. Cte. Catastral N° 27-4216-07, Finca N° 8523, del distrito de San Lorenzo
con los efectos indicados en el exordio de la presente resolución.

3- IMPONER las costas en esta Instancia a la parte vencida.

4- ANOTAR, registrar, notificar por cédula o personalmente y remitir una copia a la

Excma. Corte Suprema de Justicia.

Joel Melgarejo Allegretto - Helmut Fortlage - Ramon Ynsfran