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Resumen Bolilla X Bolilla Cat 2
Resumen Bolilla X Bolilla Cat 2
Resumen Bolilla X Bolilla Cat 2
BOLILLA 1
1. Derechos reales. Concepto. Elementos. Su ubicación en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en especial por su oponibilidad y la
patrimonialidad de su contenido.
Derechos reales. Concepto. Elementos:
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal (1), que se ejerce directamente sobre su objeto (2), en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia (3), y las demás previstas en este Código.
1: ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.
2: ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por
una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
3: ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Al abordar la definición de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de derechos, a saber: el “tipo legal”, la
estructura “dual” y las facultades de persecución y preferencia.
Las facultades de persecución y preferencia se presentan como características propias y únicas de los derechos reales. Son, por así decirlo, una
consecuencia de la estructura dual, pues, subsistiendo el derecho real, este se ejerce sobre su objeto aunque hubiere salido del alcance de su
titular, y puede reclamarlo cualquier integrante de la comunidad que la detente, es el derecho de persecución.
De igual modo, cuando pretenda serle opuesto otro derecho real o personal, gozará de la prioridad que le concede la circunstancia de que su
derecho fue constituido con anterioridad en el tiempo y con el privilegio que le conceda el ordenamiento cuando, además, hubiere lugar.
Se estudian las relaciones con consecuencias jurídicas entre las personas y las cosas. Cómo las cosas se incorporan al patrimonio de las personas
tanto físicas como jurídicas.
Artículo 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme
con lo que se establece en este Código.
Artículo 16: Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor
económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Las cosas se incorporan al patrimonio a través de la titularidad de un derecho real o de una relación jurídica real (relaciones de poder).
Es su justificación causal de su existencia dentro del patrimonio de las personas.
Normalmente, nuestra doctrina, cuando se ocupa del tema solamente se refiere a los Derechos Reales y a las Relaciones de Poder , siguiendo
así, en buena medida el pensamiento de Molinario; no obstante ello nosotros preferimos pensar que las Relaciones de Poder (Posesión y
Tenencia) son Relaciones Jurídicas Reales para marcar así la diferencia con las meras Relaciones Reales o de simple Yuxtaposición Local .
Entre las Relaciones Reales y las Relaciones de Poder, esto es Relaciones Jurídicas Reales, hay una relación de género a especie , ya que toda
Relación de Poder es una Relación Real , pero no a la inversa, por cuanto esta última es la relación más primaria que puede existir entre una
persona y una cosa, tal lo que acontece con las denominadas relaciones de mera yuxtaposición local.
Como dijimos, las cosas, al igual que los bienes, se incorporan al patrimonio de las personas a través de la titularidad de un derecho subjetivo
(derecho real o personal), o a través de la titularidad de una relación jurídica.
Así por ejemplo, en el campo del Derecho Privado, los derechos reales y las relaciones jurídicas reales, denominas en el CCyC como Relaciones
de Poder (en especial la posesión y la tenencia), son los principales vehículos que permiten justificar causalmente la existencia de las cosas
dentro del patrimonio de las personas.
Entonces:
Según el CCyC, las personas son titulares de todos los bienes adquiridos de derechos individuales que los incorpora a su patrimonio.
ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos
inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la
hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Su ubicación en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en especial por su oponibilidad y la patrimonialidad de su contenido:
El derecho subjetivo integra una serie de facultades y atribuciones otorgadas por el ordenamiento jurídico a favor de una persona, para obrar
en defensa y protección de sus intereses.
Entonces, teniendo en cuenta que los derechos reales conceden a su titular facultades sobre una cosa (potestad), y que éstas están protegidas por
el ordenamiento jurídico, se puede concluir que los derechos reales importan derechos subjetivos. El titular tiene la facultad de hacer respetar y
cumplir con los fines del mismo derecho.
En cuanto a su oponibilidad, los derechos se clasifican en absolutos y relativos, según pueda hacérselos valer indeterminadamente o sólo frente
a sujetos especialmente determinados. Los derechos reales son una especie dentro de los derechos absolutos, en tanto que los personales son
derechos relativos. En los derechos absolutos el sujeto tiene una potestad sobre un objeto determinado, para cuyo ejercicio no requiere la
concurrencia de ningún otro sujeto: no hay una persona obligada a cumplir una prestación.
El otro criterio clasificatorio es el del contenido de los derechos subjetivos. Así, se afirma que si el objeto de tales derechos se traduce en un
valor económico, es patrimonial; en caso contrario, es extrapatrimonial.
En cuanto al mentado valor económico, cabe tener presente que, según el art. 16 del CCYc, las cosas son bienes materiales susceptibles de tener
un valor económico. Tanto los derechos reales como los personales son patrimoniales por su contenido.
En síntesis, los derechos reales son absolutos y patrimoniales, y los personales son relativos y también patrimoniales. El efecto erga omnes de
los derechos reales se aprecia claramente cuando se ejercen las facultades de persecución y de preferencia.
Distinción terminológica:
Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos,
llegaron a la conclusión que los derechos protegidos por las actiones in re y por las actiones in personam eran los iures in re y los iures in
personam, respectivamente.
3. Dualismo clásico entre los derechos reales y los derechos personales. Teoría unitaria personalista. Otras concepciones. El problema de la
existencia del sujeto pasivo en los derechos reales.
Una distinción clave entre derechos reales y personales, pone en evidencia que, para los primeros, la relación entre sujeto y cosa o derecho
constituye un vínculo directo e inmediato. Para los segundos, la estructura encuentra al objeto o prestación, y dos sujetos; uno acreedor y otro
deudor.
Doctrina clásica:
Esta concepción parte de la diferencia entre los derechos reales y personales. El derecho real se presenta como un poder directo sobre la
cosa que recae. Para asegurar la eficacia de ese poder, sin intermediarios, directo, surgen las acciones reales, que se ejercen frente a
cualquiera, erga omnes. El derecho personal, en cambio, se asienta en una relación jurídica entre dos personas.
La concepción clásica describe el derecho real por oposición al personal, sobre la base de la existencia o no de un sujeto pasivo determinado, lo
que alude a la diferente oponibilidad que media entre ambas categorías. Pero, además, esto le permite entrar en el terreno de las facultades
del sujeto activo (derecho personal) y titular (derecho real), ya que mientras el primero puede obligar al sujeto pasivo a una conducta
determinada de acción u omisión, el segundo puede “sacar” de una cosa un beneficio mayor o menor, según el contenido de su derecho.
Tanto en el código de Vélez, como en el actual CCYC, la distinción entre los derechos personales y los derechos reales tiene carácter sustancial,
más aún forman parte del método del código.
Doctrinas unitarias:
Dentro de esta teoría, se la puede clasificar en personalistas o realistas, según que la pretendida unificación se haga sobre una u otra
categoría de derechos.
En las personalistas, la más celebre es la que se atribuye a Planiol, donde se reduce a describir al derecho real como una obligación pasivamente
Eugenia Sanchez - Franja Morada
universal.
Parte de ideas donde se afirmaba que toda relación de derecho se establece entre personas, no entre persona y cosa, de modo que a todo
derecho corresponde un deber, es absurdo suponer la obligación de una persona respecto de una cosa.
Esta doctrina unitaria impugna la concepción clásica en cuanto alumbra una relación directa entre el titular del derecho y la cosa. Así, afirma
que no existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en la medida en que, tanto en uno como en otro, existe
una obligación, dado que el derecho real sería también de naturaleza obligacional, siendo su objeto una prestación consistente en una
abstención u omisión que pesaría sobre todos los integrantes de la comunidad.
Por otro lado, la doctrina unitaria realista reduce todo a una relación entre patrimonios, y produce una despersonalización del derecho
subjetivo al afirmar que los derechos personales no tienen por objeto una conducta del deudor o sujeto pasivo, sino su patrimonio, que es la
prenda común de sus acreedores.
Otras concepciones:
Teoría de la institución:
Clasifica a los derechos por su contenido institucional, preponderante en los reales y menguado en los personales. Para aquellos derechos de
mayor contenido institucional debe aplicarse el derecho disciplinario, mientras que para los de menor contenido bastaría con normas
estatutarias. Los derechos reales estarían ubicados en una categoría intermedia, entre los derechos personalísimos y los de familia. Se trata de
la teoría institucionalista, principalmente sostenida por Hauriou.
4. Recepción en el Código Civil y en el Código Civil y Comercial de la tesis dualista. Comparación de la metodología legislativa del
Código Civil y del nuevo ordenamiento.
Tanto en el Código de Vélez, como en el actual CcyC, la distinción entre los derechos personales y los derechos reales tiene carácter sustancial,
más aun forman parte del método del Código.
- Objeto:
El objeto de los derechos personales es la prestación, conducta del deudor a la que se obliga a favor del acreedor; el de los derechos reales es
generalmente la cosa, que debe ser cierta, actual y determinada.
- Sujetos:
En cuanto a los sujetos, la doctrina clásica sostiene que los derechos reales se diferencian de los personales por la ausencia del sujeto pasivo.
Los derechos personales admiten la unidad o pluralidad de sujetos activos y/o pasivos, resultando siempre factible su concurrencia sin
limitaciones. Los derechos reales, según su naturaleza, pueden ser concurrentes o exclusivos, es decir que permiten o prohíben la
concurrencia sobre un mismo objeto del mismo derecho real.
- Orden público:
En los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que impone el orden público, la moral, las
buenas costumbres, la buena fe. En los derechos reales predomina el orden público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la
voluntad.
- Inmediatez:
En los derechos personales la relación es indirecta o mediata entre el titular del derecho y el objeto. En los derechos reales, el titular obtiene el
beneficio directo de la cosa, es decir, son inmediatos.
- Carácter absoluto:
Los derechos personales son relativos en cuanto a su oponibilidad, mientras que los derechos reales son absolutos, es decir, oponibles erga
omnes.
- Ius persequendi:
- Ius preferendi:
El titular del derecho real goza del ius preferendi que importa el derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros
derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa.
Relaciones:
Así como hay diferencias, también hay vinculaciones entre ambos:
- Las transmisiones de derechos reales por actos entre vivos tienen su causa fuente en un derecho personales. Por ej. Compraventa,
donación.
- Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los derechos reales de garantía. A su vez,
hay derechos reales que abarcan derechos personales accesorios. Por ej. Tiempo compartido, servidumbre, etc.
- Cuando se ataca un derecho real, además de la protección posesoria o real, el titular puede pedir una indemnización,
accesoria o sustitutiva.
- Hay ciertas obligaciones que son ambulatorias, se transmiten con una cosa. También se las conoce como obligaciones reales
o propter rem.
6. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales,
con particular referencia a las obligaciones “propter rem”.
Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica:
Existe una serie de institutos respecto de los cuales se han generado dudas en el sentido de si son derechos reales, personales o de otra
naturaleza e, inclusive, de si son o no derechos.
a. Derechos reales de garantía en general: Podría sostenerse que los derechos reales de garantía son derechos personales, en razón de ser
accesorios de derechos de esa naturaleza y en virtud de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
Sin embargo, esta argumentación es fácilmente replicable, ya que la accesoriedad del derecho de garantía sólo hará que su suerte quede
supeditada a la del derecho personal al que accede. Este último determinará su existencia e incidirá en sus vicisitudes, pero jamás podrá influir
en su naturaleza jurídica.
1. Caso de la hipoteca. Se ha sostenido que la hipoteca no es un derecho real; al no ejercerse por medio de la posesión, no se configuraría
entre el titular (acreedor hipotecario) y el inmueble que constituye el objeto la relación directa e inmediata de la persona con la cosa que es
propia de todo derecho real. Esta argumentación es incorrecta, por cuanto esa relación igualmente existe aunque la hipoteca no se ejerza por
la posesión.
b. El derecho del locatario: El locador está obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada y a mantenerlo en ese uso y goce
realizando todos los actos necesarios para tal fin.
Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un derecho real ya que, si así fuere, el locatario no sería
tal sino un usufructuario por el tiempo convenido. Sin embargo, se ha planteado la duda acerca del carácter real o personal del derecho del
locatario, en razón de que el art. 1498 dispone: Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante
el tiempo convenido.
El locatario es titular de un derecho personal y la necesidad de respetar la locación por parte del adquiriente de la finca locada deriva de una
obligación impuesta por la ley.
No es del locatario un derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persequendi y del
ius preferendi.
c. Derecho de retención: Se trata del derecho que tiene el tenedor de la cosa ajena de mantenerse en “la posesión de ella hasta el pago de
lo que le es debido por razón de esa misma cosa”. Areán niega que sea un derecho real.
d. Los derechos sobre el cuerpo humano: En la actualidad, al haber sido abolida la esclavitud, el cuerpo de una persona jamás podría ser
objeto de un derecho real, porque lo impide la dignidad de la personalidad humana.
e. Los derechos sobre el cadáver: A la misma conclusión habrá que arribar con respecto al cuerpo de una persona muerta.
Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales, con particular referencia a las obligaciones “propter
rem”:
Eugenia Sanchez - Franja Morada
En general, el derecho real atribuye a su titular un poder sobre una cosa, no ligado directamente a obligaciones de su parte. Sin embargo,
existen supuestos en que la existencia de un derecho real o relación posesoria conlleva para su titular la existencia de determinadas
obligaciones: son las llamadas obligaciones propter rem, ambulatorias o reales, que se derivan de su titularidad. Se dice que la obligación “sigue
a la cosa”.
Esta ambulatoriedad se produce aun en ausencia de acuerdo de partes. La ley es causa no sólo del nacimiento de la obligación, sino también de su
transmisión y extinción.
Cuatro son las características de las obligaciones reales:
En cuanto a la naturaleza jurídica y caracterización de las obligaciones reales, se ha pretendido sostener que constituyen una categoría intermedia
entre los derechos reales y personales, en razón de que estarían integradas por elementos personales y reales.
Son obligaciones que ofrecen características especiales en cuanto a su nacimiento, desplazamiento y extinción, ya que nacen, se desplazan y se
extinguen sin que intervenga para nada la voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley. En virtud de esa circunstancia es
que se las llama también “obligaciones ambulatorias”, ya que se desplazan con el derecho sobre la cosa.
El deudor propter rem responde con todo su patrimonio, aunque puede liberarse de la obligación mediante el abandono de la cosa por cuya
titularidad real o posesoria quedó obligado.
7. Constitucionalización del derecho privado. Armonización entre la Constitución, el derecho público y el derecho privado. Alcances en los
derechos reales. Derechos individuales y de incidencia colectiva. Ejercicio de los derechos. Protección de la vivienda. Propiedad comunitaria
indígena. (Remisión parcial a las Unidad 2, punto 12 y 8, puntos 1, 2, y 6.)
Constitucionalizacion del derecho real: Armonización entre la Constitución, el derecho público y el derecho privado. Alcances en los
derechos reales. Derechos individuales y de incidencia colectiva. Ejercicio de los derechos:
ARTÍCULO 240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados en las Secciones 1a y 2a debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe
conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la
sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios
previstos en la ley especial.
ARTÍCULO 241.- Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos
mínimos que resulte aplicable.
Conforme al Título Preliminar, se reconocen derechos individuales que recaen sobre bienes que integran el patrimonio y derechos de incidencia
colectiva que son indivisibles y de uso común.
Para ser coherente con ese principio, el Anteproyecto introduce reglas mínimas relativas al ejercicio de los derechos sobre ciertos bienes
privados o públicos o colectivos en relación a los derechos de incidencia colectiva al incorporar limitaciones y presupuestos mínimos de
protección ambiental, de acceso a la información medioambiental y a la participación en las discusiones sobre decisiones medioambientales.
Los arts. 240 y 241 deben articularse junto con las normas del Capítulo 3 (Ejercicio de los derechos) del Título preliminar. A través de esta
articulación se construyen los límites (sociales y ambientales) que la nueva legislación ha plasmado para el ejercicio de los derechos
individuales.
En síntesis, el CCyC, al dejar expresamente asentado el reconocimiento de los derechos individuales y los derechos de incidencia colectiva, crea
un verdadero sistema que posibilita la coexistencia pacífica de ellos (art. 14). En esta línea, se sostiene que los arts. 240 y 241, hunden sus raíces
en la constitución Nacional, están inspirados en ideas de libertad, buena fe, paz, convivencia armónica y sustentable, fraternidad, democracia,
solidaridad, cooperación y orden público de coordinación, que resulta imprescindible para la integración en concordia del ejercicio de los
derechos individuales, con los derechos de incidencia colectiva. Los derechos individuales deben ser compatibles y salvaguardar el interés
público, ya que se encuentran limitados por este.
La norma contenida en el art. 18 CCyC actúa como un dispositivo de la política legislativa impuesta por la norma constitucional citada,
destinada a generar medidas que doten a los integrantes de las comunidades indígenas de recursos básicos suficientes e idóneos como para
superar las asimetrías estructurales que padecen, incorporando previsiones especiales con relación a su régimen tuitivo especial en el cuerpo
normativo que rige las relaciones de todos los habitantes del país con los derechos y los bienes de los que disponen para el desarrollo de sus
vidas.
8. Incidencia del orden público en los derechos reales. Estructura de los derechos reales. Normas
estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derecho reales. “Numerus clausus”. Tipicidad. Consecuencias de la pretendida
creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.
ARTÍCULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación
de su estructura.
Existe un margen para que la autonomía de la voluntad de los particulares, incida dentro de la estructura de los derechos de propiedad. Sin
embargo, debe repararse en que la ley guarda para sí segmentos fundamentales de la regulación de cada derecho real, lo que denota una clara
incidencia del orden público. Se dirá que, por tal motivo, son derechos sustancialmente de orden público, esto es, derechos cuyo contenido está
impuesto por la ley de manera exclusiva. Solo así se comprende por qué sus elementos —sujeto y cosas que conforman su estructura—, el
contenido — potestades propias de cada estatuto—, la constitución, modificación, transmisión, duración y extinción de ellos, deben estar
conformados de acuerdo a lo que disponen en general estas disposiciones y en particular los títulos que regulan los derechos de propiedad de
manera específica.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto, no podrán ser otros ni con otro
contenido que el expresamente prescripto por la ley.
De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se desarrolle en un marco de seguridad jurídica para
satisfacción de la comunidad y sus integrantes.
Para que esto se cumpla se necesitan de reglas claras, que no puedan ser modificadas por los particulares. De ahí que para darle esa jerarquía,
en materia de los derechos reales impera el orden público que, precisamente, impide la modificación de sus elementos, contenido, modos de
adquisición, constitución, transmisión, duración y extinción por parte de los particulares.
9. Derechos reales permitidos. Reseña histórica, desde los derechos reales existentes con anterioridad al Código Civil, los permitidos en
éste último y los permitidos en el Código Civil y Comercial.
Los derechos reales permitidos en el CCYC son: art. 1887: son derechos reales en este código: a. el dominio; b. el condominio; c. la propiedad
horizontal; d. los conjuntos inmobiliarios; e. el tiempo compartido; f. el cementerio privado;
g. la superficie; h. el usufructo; i. el uso; j. la habitación; k. la servidumbre; l. la hipoteca; m. la anticresis; n. la prenda.
Vinculaciones: la unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo de una familia estableciendo un determinado orden
sucesorio con prohibición de enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones reciben el nombre de
vinculaciones.
Tanteo y retracto: el tanteo o preferencia es un derecho real que tiene un tercero para que en el caso de que el dueño de una cosa la enajene,
lo prefiera a él. Este derecho da lugar al derecho de retracto, por el cual si el dueño realiza la enajenación sin respetar la preferencia del
tercero, éste puede dejar sin efecto la enajenación.
11. Sujetos de los derechos reales. Personas físicas y jurídicas. Capacidad y legitimación. Comunidades de derechos reales
El único sujeto de los derechos reales es la persona. En principio, toda persona, física o jurídica, nacional o extranjera, puede ser titular
dederechos reales. Sin embargo, los derechos de uso y habitación no admiten la titularidad por parte de personas de existencia ideal.
En cuanto a la nacionalidad del sujeto, en principio, éste puede ser natural o extranjero. Con respecto al número de sujetos, debemos distinguir
según se trate de derechos reales de distinta o de igual naturaleza.
En el caso de distinta naturaleza, pueden existir sobre una cosa varios derechos reales además del dominio. Los titulares de esos derechos reales
pueden ser distintas personas o aun la misma persona. Lo que nunca podría darse es que una persona fuese al mismo tiempo dueña y titular de
cualquier otro derecho real sobre la misma cosa.
Tratándose de derechos reales de la misma naturaleza, podrán constituirse en cabeza de distintas personas sólo cuando admitan la concurrencia
de titulares. En caso contrario, cuando fueren dos o más titulares de derechos exclusivos, quedará configurado el estado o comunidad de los
mismos. Por ejemplo: si se trasmite un domino a varias personas, ninguna de ellas adquiere ese derecho, sino que cada una adquiere un derecho
de condominio.
12. Objeto de los derechos reales. Conceptos de cosa, derecho y patrimonio. Cosas y bienes. Metodología del Código Civil y del Código Civil y
Comercial. Requisitos de las cosas para ser objeto de los derechos reales. Derechos reales sobre partes materiales de la cosa. Clasificación legal
de las cosas.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Objeto de los derechos reales:
ARTÍCULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o
por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
En todos los casos el objeto, corpóreo o no, debe ser especial, específicamente individualizado y actual. Las designaciones del espacio
transformado en unidad privativa en la propiedad horizontal o el cumplimiento del principio de especialidad objetiva en materia de
gravámenes reales son prueba de ello.
La posibilidad que introduce el CCyC es que el objeto del derecho real sea un bien.
Ya no se reclama, como lo hacía la anterior regulación, que las cosas que son objeto de derechos reales estén en el comercio, pues pueden
encontrarse derechos de propiedad sobre cosas relativamente inenajenables.
Conceptos de cosa, derecho y patrimonio. Cosas y bienes. Metodología del Código Civil y del Código Civil y Comercial:
El CCyC dispone que los bienes materiales se llaman cosas y que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Lo determinante es si son materiales, es decir si entra una materia física en su composición. Por tanto, las cosas podrán ser sólidas, liquidas o
gaseosas, pero al ocupar un lugar en el espacio resultaran comprendidas dentro del concepto.
El código denomina cosa a “...los objetos materiales susceptibles de tener un valor…” y denomina bienes a “...los objetos inmateriales susceptibles
de valor e igualmente (a) las cosas...”. De acuerdo con éste último artículo, “...El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio”.
Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales; los hechos son el objeto inmediato de los derechos personales.
Relación entre los conceptos de bien y cosa: de acuerdo con la posición adoptada por nuestro Código, el bien es el género, y la cosa, una de las
especies. En efecto, los bienes pueden ser materiales e inmateriales: los primeros se denominan “cosas”; los segundos no tienen una
denominación propia, por lo que pueden llamarse “bienes inmateriales”.
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Al abordar la definición de los derechos reales, podemos encontrar los caracteres esenciales de esta clase de derechos, a saber: el”tipo legal”, la
estructura”dual” y las facultades de persecución y preferencia. Mientras el tipo legal responde a la decisión legislativa de que cada derecho de
propiedad quede sujeto por efecto del orden público imperante en la materia al contenido y extensión que se le prescriba, la estructura dual
vincula a la potestad de usar gozar y disponer, dirigida directamente a la cosa o derecho —objeto— en una relación inmediata que no admite la
intervención de otros sujetos.
Las facultades de persecución y preferencia se presentan como características propias y únicas de los derechos reales. Son, por así decirlo, una
consecuencia de la estructura dual, pues, subsistiendo el derecho real, este se ejerce sobre su
objeto aunque hubiere salido del alcance de su titular, y puede reclamarlo cualquier integrante de la comunidad que la detente —derecho de
persecución—.
De igual modo, cuando pretenda serle opuesto otro derecho real o personal, gozará de la prioridad que le concede la circunstancia de que su
derecho fue constituido con anterioridad en el tiempo y con el privilegio que le conceda el ordenamiento cuando, además, hubiere lugar.
BOLILLA 2
TEORIA GENERAL. REGIMEN JURIDICO DE ADQUISICION Y EXTINCION DE LOS DERECHOS REALES. OPONIBILIDAD
1. La causa de los Derechos Reales. Concepto de Causa. Modos de adquisición de los derechos reales. Concepto, enumeración y clasificación
La causa de los derechos reales. Concepto de causa:
Toda relación jurídica tiene un sujeto, un objeto (cosa o bien), y una causa (fuente). Tanto el CCyC en su artículo 726, como el CC en su artículo
499, establecen que no hay acto jurídico, obligación ni contrato sin causa.
ARTICULO 281: “la causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la
causa los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para
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ambas partes”
ARTICULO 726: “no hay obligación sin causa, es decir sin que derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el ordenamiento
jurídico”
ARTICULO 1013: “la causa debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución. La falta de causa da
lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato”
1. Por actos entre vivos o mortis causa: el primero, está representado por el título y el modo; el segundo, es ejemplo el legado
de cosa cierta.
2. A título universal y a título singular: según si lo adquirido fuera la totalidad o una parte de los bienes que constituyen un
patrimonio, o si fuese una cosa determinada.
3. Originarios y derivados: es originaria cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta, no hay traslado del
derecho de un sujeto a otro. La adquisición es derivada cuando hay traslado del derecho de un sujeto a otro; para adquirir un derecho real por
actos entre vivos es que se necesita título y modo suficiente (para los derechos reales que se ejercen por la posesión) o título suficiente e
inscripción registral (para los derechos reales que no se ejercen por la posesión como la hipoteca)
2. Tradición traslativa o constitutiva de derechos reales. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”. El primer
uso en las servidumbres positivas. Título y modos suficientes: Concepto y requisitos, modos a los que se aplica la doble exigencia. Relación
temporal entre título y modo. Efectos de la
declaración de las partes en el título respecto del cumplimiento del modo. Importancia de la tradición. Funciones.
Tradición traslativa o constitutiva de derechos reales. Concepto. Requisitos:
Se denomina tradición a los actos materiales de entrega, realizados voluntariamente, donde una parte hace la entrega y la otra la recibe. Con
estos actos se da un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen con relación a terceros, por mera declaración del que entrega de darla a
quien la recibe, o de este de recibirla.
Estos actos materiales son indispensables (como por ejemplo darle la llave a alguien que compro una casa) y no son equiparables a las meras
declaraciones, ya que es un acto de naturaleza real, es decir que se necesita la entrega efectiva de la cosa. Es la forma más importante de
adquirir la posesión y es necesaria para cumplir con la obligación de dar.
Para que la tradición de lugar a la trasmisión del derecho real debe reunir tres condiciones a saber: debe ser hecha por el propietario de la
cosa, las partes deben tener la capacidad legal necesaria, la tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.
La traditio “brevi manu” y el “constituto posesorio”. El primer uso en las servidumbres positivas:
Como vimos, la tradición es la voluntaria entrega de la cosa y su voluntaria recepción. En la traditio brevi manu y en el constituto posesorio este
acto de entrega y recepción se encuentra abreviado, no se necesita la tradición ya que son dos casos excepcionales, donde vemos que el tenedor
se transforma en poseedor y viceversa sin que realice tradición.
Traditio brevi manu: se da en el supuesto de que la persona este con la tenencia de la cosa. En este caso, no hará falta llevar a cabo la tradición,
simplemente sube de categoría. Hay dos supuestos dentro de ella:
a) Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. Se da cuando el tenedor se
transforma en poseedor. Por ejemplo: yo soy inquilino y compro el departamento que estaba alquilando. En lugar de devolverle la tenencia al
propietario para que este me haga la tradición traslativa de dominio, se economizan estos trámites inútiles.
b) Cuando el que la poseía a nombre del propietario, empieza a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor
queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Se da cuando el poseedor posee a nombre de una persona y luego pasa a poseer a
nombre de otra. Por ejemplo soy alquilino de A y este decide venderle a B el inmueble que me alquilaba; así yo tengo que pagarle los futuros
alquileres a B. La tradición tendría que ser así: locatario (yo) hace la tradición restitutiva de tenencia al locador/vendedor (A); este último le
hace tradición traslativa de dominio al comprador (B) que hace tradición traslativa de tenencia al locador (yo). Todo esto no tiene importancia
jurídica.
En este caso hacer la tradición es inútil, pero de todas formas se exigen dos actos: escritura de venta y contrato de alquiler.
Título y modo suficiente: concepto y requisitos, modos a los que se aplica la doble exigencia:
Articulo 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título
y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de formas establecidas por la ley que tiene por finalidad trasmitir o constituir un
derecho real. Es necesario que el acto jurídico tenga dos condiciones, una de fondo que tiene que ver con la capacidad y legitimación de los
otorgantes. Y el otro de forma, que hace referencia a la escritura pública.
Si el acto jurídico constitutivo o transmisivo cumple con los requisitos de forma, pero carece de los requisitos de fondo, se estará hablando de
Justo título. En el cual la persona transmite con capacidad restringida. Esta situación se puede subsanar con la posesión, prescripción y la buena
fe (10 años).
Luego existe el Titulo putativo, aquel que no existe o no se corresponde. Es decir, no coincide el título con la cosa que se posee. No importa la
buena o mala fe, pero se tendrá que poseer durante una cierta cantidad de años.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
El modo suficiente es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real. Ejemplo: en los derechos reales que se ejercen por la
posesión, el modo suficiente es la tradición posesoria; en la servidumbre positiva, el modo suficiente es el primer uso; en los derechos reales sobre
cosas registrables y no registrables, el modo suficiente es la inscripción registral.
En consecuencia, de los distintos modos de adquisición de los derechos reales, solo resulta factible referirse al título y al modo con relación a la
tradición; quedando excluidos los modos originarios como: la apropiación, la accesión y la prescripción adquisitiva.
En ciertos casos especiales, como señala el artículo 1892, el modo no es la tradición sino la inscripción registral. Es el caso, por ej., de los
automotores y de los caballos de pura sangre de carrera, en el que la inscripción en el Registro es constitutiva.
Funciones de la inscripción: como modo (inscripción constitutiva) y como presupuesto de oponibilidad (inscripción no constitutiva o declarativa):
Articulo 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
La registración es declarativa cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados, para hacerles
conocer a éstos un derecho real que ya existe, porque se han conjugado el título suficiente y el modo suficiente (es un medio de publicidad). Por
ej., nuestro Registro de la Propiedad Inmueble.
La registración es constitutiva cuando la inscripción es condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe (para nadie, ni siquiera para las
partes intervinientes en el acto de creación, ni para los terceros) si no media inscripción. Así, nuestro Registro de la Propiedad Automotor.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Distintos casos según el
objeto del derecho real:
Si hablamos de aeronaves o buques, por su trascendencia económica, el registro es declarativo; si hablamos
de los caballos de pura sangre el registro es constitutivo, también tiene que ver con esta facilidad que tiene
las cosas muebles para poder robarse. Eso es lo que se está intentando frenar.
ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo
régimen especial sean coincidentes.
Principio de convalidación: el art. 1885 dispone que “si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la
constitución o transmisión queda convalidada”.
Este principio plantea una subsanación automática por ley, frente a quien constituyo o transmitió un derecho que no tenía. Si se pretende
transferir una cosa total o parcialmente ajena el acto será nulo a tenor de la regla general del nemo plus iuris sentada en el art. 399, pero siempre
estará latente la posibilidad de convalidación prevista en la norma analizada. Este saneamiento se producirá tanto cuando la adquisición del
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transmitente se produzca por un acto entre vivos, como cuando sea consecuencia de una adquisición mortis causa.
El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código Civil sustituido manteniendo el principio general del
efecto retroactivo de la sentencia de nulidad en relación a los terceros a quienes se le transmiten cosas registrables y protegiendo a los
subadquirientes de buena fe y a título oneroso de derechos sobre inmuebles; pero, a diferencia del Código anterior, adiciona en esta protección
los bienes muebles registrables.
Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la protección a los subadquirientes en virtud de un acto realizado sin
la intervención del titular del derecho (transmisiones a non domino); se recepta así la posición de la doctrina mayoritaria. El primer párrafo del
art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los terceros en cosas registrables. El tercero a
quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la
sentencia de nulidad y privado, en consecuencia, de esos derechos.
La norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de restitución, respecto de los terceros subadquirientes de
derechos reales o personales sobre cosas registrables, de buena fe y a título oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados
por el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución. Para que opere tal protección
deben reunirse los siguientes recaudos:
- Debe ser invocada por un tercero subadquiriente: supone una anterior adquisición por acto nulo y una posterior adquisición onerosa
y de buena fe; esta última es la tutelada, impidiéndose sobre ella la reivindicación. Es decir, no corresponde invocar la defensa de la apariencia
jurídica al primer adquirente por acto nulo sino al subadquiriente posterior, tercero respecto de ese acto.
- Debe referirse a derechos reales o personales sobre inmuebles o muebles registrables: tratándose de derechos reales sobre
inmuebles, el acto en cuya razón se los ha constituido a favor del subadquiriente debe estar extendido en escritura pública.
- Título oneroso: el acto en razón del cual se constituyen los derechos reales o personales a favor del subadquiriente, debe ser un
negocio jurídico oneroso. La onerosidad que exige el art. 392 se refiere sólo al acto jurídico que fuera causa de la adquisición del derecho por
el subadquiriente.
- Buena fe. Estudio de títulos: La norma se refiere al subadquiriente de buena fe y alude a la buena fe creencia, es decir aquella que se
predica de quien se persuade de la legitimidad de su título. Respecto a la prueba de la buena fe, debe ser provista por el subadquiriente.
Quedan comprendidas en la protección, tanto las nulidades relativas como las
absolutas. La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es el titular del derecho de propiedad
transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo.
El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquiriente de un inmueble o de una cosa mueble registrable cuando la primitiva
enajenación ha sido actuada a non domino; disponiendo que los subadquirientes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin la intervención del titular del derecho
9. Publicidad. Concepto. Funciones: anoticiamiento, oponibilidad, constitución de los derechos reales. Clases: registral y
extrarregistral, en especial posesoria.
Publicidad. Concepto. Funciones: anoticiamiento, oponibilidad, constitución de los derechos reales:
En términos generales se llama publicidad a aquellos medios usados para difundir, exteriorizar o propagar toda clase de hechos, actos o
situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de índole jurídica, se la llama publicidad jurídica.
En los derechos reales es muy importante se publicidad, porque los derechos reales son de carácter absoluto, lo cual significa que todas las
personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a través del medio mas idóneo: la publicidad; que se logra a través de registros (lugar
donde se anotan los actos y contratos)
Revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos (oponibles erga omnes), es decir debiendo respetarse por todos, es menester que
ellos sean conocidos, y ese conocimiento se cumple a través de la publicidad.
La publicidad cumple, además, una importante función ya que permite conocer el estado patrimonial del titular del derecho real, beneficiando de
tal modo no solo a este sino a toda la sociedad. López de Zavalía en su obra “Curso de
derecho registral” realiza una clasificación de la publicidad de acuerdo a 4 sistemas posibles, 2 de ellos pertenecen a los extremos y los otros 2
restantes son sistemas intermedios:
1-Sistema consensualista: el solo contrato es suficiente para adquirir el derecho real y para la publicidad. Es la teoría adoptada por el
código de Napoleón de 1804. Entonces, el solo contrato es publicidad suficiente.
2-Sistema del título y modo: para que nazca el derecho real no es suficiente la causa remota (título) sino que se requiere la tradición (modo).
La publicidad se cumple con la posesión que otorga la tradición, es decir, con la posesión que sobreviene del acto de la tradición. La verdadera
publicidad se da con esa posesión.
3-Sistema del consensualismo integrado: adoptado por Francia en 1855. Para que el derecho real sea oponible a terceros, es indispensable la
transcripción del título en el registro.
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4-Título y modo imperfecto: adoptado por nuestra legislación. Para que sea oponible a todos los terceros es indispensable la publicidad
mediante la inscripción registral.
» Declarativos: la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados, es decir que sirve para declarar a
estos un derecho real ya existente entre las partes y terceros desinteresados.
» Constitutivos: la inscripción es una condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe ni siquiera entre las partes, si no media la
pertinente inscripción. En otras palabras, el derecho real nace dentro del registro con la inscripción.
» De inscripción: los títulos se inscriben haciendo una síntesis de ellos. Se extracta a través de breves notas, lo fundamental del documento y se
lo emplaza en la matricula correspondiente al inmueble.
» De transcripción: se transcriben integra y literalmente los actos relativos a los derechos reales. Es decir, se transcribe íntegramente el
documento. » Personales: los títulos se asientan por orden cronológico, confeccionándose índices alfabéticos con el nombre de las partes. Por
ende, son registros que toman como base a la persona del titular.
» Reales: toman como base la cosa sobre la que recaen derechos. Cada inmueble está matriculado con su número de orden, asignándole
una hoja especial o folio donde se asientan la cadena de titularidades, los gravámenes y restricciones, y la cancelación de los derechos
reales que tienen por objeto el inmueble.
» Convalidantes: son aquellos que purifican a los títulos de los vicios de los que pudieran estar afectados.
» No convalidantes: la inscripción no convalida el titulo ni subsana los defectos en que adoleciere. Por ende, si ingresa al registro un título que
adolece de un vicio, será inválido. Nuestro registro de propiedad inmobiliaria es de inscripción, no convalidante, declarativo y real.
10. La publicidad inmobiliaria. En el Código Civil. Leyes registrales locales. La publicidad en el Código Civil y Comercial. Efectos de la
inscripción. Inscripción declarativa. Concepto de terceros (desinteresado, interesado y registral). Necesidad de que el tercero sea de buena
fe. Configuración de la buena fe.
La publicidad inmobiliaria. En el CCyC. Leyes registrables locales. La publicidad en el CcyC:
Analizando la publicidad en nuestro país, podemos entender que Velez Sarsfield, al redactar el CCyC, adopto la tradición como medio de
publicidad, salvo para las hipotecas. Esto es lógico, ya que es un derecho real donde la cosa queda en manos del deudor y al no haber tradición, la
única forma de publicidad es la registración. De todas formas, en la nota al art. 577, Velez criticaba a los registros.
Pero luego, esa tradición que era útil para dar a conocer el derecho real en pueblos de pocos habitantes, dejó de servir a medida que los lugares
se poblaban cada vez más y, entonces, tuvo que comenzar a aplicarse el sistema registral.
Primero lo aplicaron algunas provincias a través del dictado de leyes,=. Estas establecían que los actos tendrían efecto frete a terceros desde su
inscripción en el Registro.
Estos registros fueron considerados inconstitucionales ya que exigían un requisito más (la inscripción), además del modo y título suficientes que
existía el CC.
Esta discusión termina cuando la ley 17.711 incorpora al registro “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles no serán
oponibles a terceros hasta que no estén registrados”.La ley de Registro de la Propiedad Inmueble (17.801) dispone una inscripción de definidos
rasgos declarativos en sus artículos 2, 20 y 22, dejando claro que el registro tiene por finalidad la publicidad y oponibilidad de terceros, y que
las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y
respecto de ellos el derecho documentado se considera registrado
.Efectos de la inscripción. Inscripción declarativa:Nuestro sistema es declarativo y no constitutivo: la transmisión es válida entre partes desde
antes de su inscripción (es decir, desde que se cumple con el modo suficiente –tradición- y el titulo suficiente –escritura pública-) y luego de la
inscripción será oponible frente a terceros. Entones, la inscripción no hace nacer (constituir) el derecho, pero sí lo hace oponible frente a
terceros (lo perfecciona).La inscripción sirve, además, para A-Impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble, otro derecho real posterior
que sea incompatible.
B-Si son compatibles, la inscripción dará la prioridad al que primero inscriba; es decir: establece el rango. C-Los asientos registrables son un medio
de prueba.
Concepto de terceros (desinteresado, interesado y registral) :El tercero es una persona ajena o distinta de dos o más que intervienen en un
negocio jurídico, es decir, aquella que no es parte en el acto y por tanto no puede, en principio, verse perjudicada por los efectos de las relaciones
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jurídicas vinculantes para otros (1021).Los terceros que menciona el art 1021 son los simples terceros o terceros desinteresados. Por el contrario,
los terceros interesados son los que tienen un interés legítimo y se hallan facultados para invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto.
Los sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, los acreedores privilegiados, entre otros, son los que revisten este carácter,
genéricamente podemos señalar que son terceros interesados los titulares de derechos subjetivos.Los terceros interesados son todos los que
tengan un interés jurídico por ser titulares de un derecho subjetivo, para cuyo ejercicio no sea indiferente la registración del derecho real. Y la
publicidad del derecho real o de la situación jurídica registrada puede no ser indiferente en dos sentidos: bien por no hallarse registrado un
derecho real impidiéndole ejercer el suyo propio; bien por haberse registrado alguna mutación que impida o perjudique su ejercicio. Si la
registración o la falta de ella no genera al tercero ninguna dificultad o imposibilidad de ejercer su derecho en plenitud, entonces, este tercero
carece de interés y bastará la publicidad traditiva-posesoria.
11. Seguridad estática y seguridad dinámica. El nemo plus iuris. El subadquirente de buena fe y a título oneroso de inmuebles y muebles
registrables. Actos realizados sin la intervención del titular del derecho. Cosas muebles no registrables (análisis de los artículos 399, 392, 1895,
2260 del C.C.yC.). (Remisión parcial a la Unidad XIX, punto 5).
Seguridad estática y seguridad dinámica:
Cuando mencionamos la seguridad estática implica la clásica aplicación de la seguridad jurídica, el principio de retroactividad de la ley, cuando los
derechos adquiridos adquieren la calidad de cosa juzgada, es decir, por imperio del principio nemo plus iuris, art 399, que nadie puede adquirir un
derecho mejor o más extenso del que posee. Esta seguridad estática la alcanzamos en los derechos reales con la titularidad ordinaria en aplicación
de la teoría del título y modo suficiente.
En cambio la seguridad dinámica, hace referencia a otra teoría, que es la teoría de la apariencia, que tiende a proteger al tráfico, a la circulación
de los bienes y a castigar a aquellos que no ejercen sus acciones o la defensa de su posesión, tutelando al adquirente de derechos mediante una
ficción que sería la teoría de la apariencia; cuando por ejemplo, el subadquirente de buena fe de cosa no hurtada ni pérdida que lo hace a título
oneroso, adquiere la propiedad de esa cosa más allá del pedido de reivindicación de su titular anterior, esto quiere decir que la buena fe
trasciende y hace adquirir la titularidad extraordinaria.
Cosas muebles no registrables (análisis de los artículos 399, 392, 1895, 2260 del CCyC). Actos realizados sin la intervención del titular del
derecho:
El artículo 1894 dice que se adquieren por mero efecto de la ley (adquisición legal) ciertos derechos reales, entre los que menciona al que surge
de la accesión de cosas muebles inseparables y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Tales son los que involucran a las
cosas muebles. El artículo 1895 contempla específicamente la adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirentes.
Respecto de las cosas muebles no registrables, dispone que es suficiente para adquirir los derechos reales principales la posesión de buena fe,
siempre que no se trate de cosas hurtadas o perdidas y siempre que el propietario no pruebe que han sido adquiridas a título gratuito. Reunidos
los requisitos señalados, el poseedor se convierte en titular del derecho
real por el mero efecto de la ley. Este modo de adquisición es conocido sintéticamente bajo la máxima “posesión vale título”.
Se sacrifica al propietario (y la seguridad estática que importa su derecho) y se protege al subadquirente en aras de la seguridad jurídica de las
transacciones y la circulación de los bienes (seguridad jurídica), principios que el legislador juzga más dignos de protección en estos casos. La
adquisición legal de cosas muebles no registrables contempladas en el artículo 1895, primer párrafo, descarta la aplicación a este supuesto de los
arts. 392, último párrafo, y 2260, último párrafo, según los cuales el subadquirente no puede ampararse en su buena ge y en el título oneroso si el
acto se realiza sin intervención del propietario. Es que la norma consagra la adquisición de la cosa, precisamente cuando fue transferida por un no
propietario.
Los requisitos para que se produzca esta adquisición son: posesión, buena fe, cosa no hurtada ni perdida, adquisición a título oneroso (exigible
sólo frente al anterior propietario).
Cosas hurtadas (comprende a las robadas) son aquéllas sustraídas al titular; y la calificación de cosas perdidas se aplica tanto a las extraviadas por
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caso fortuito o fuerzo mayor como a las que lo fueren por negligencia imputable al propietario. Se trata de hipótesis en las que la cosa ha salido
del poder del poseedor sin voluntad de su parte o contra su voluntad y pasado a manos de un subadquirente.
La onerosidad de la adquisición sólo será exigible frente al propietario anterior, porque éste es el único autorizado a probar que aquélla fue a
título gratuito.
Según el art. 1906 todos los derechos reales son transmisibles salvo que una ley establezca lo contrario. Para la transmisión se necesita: título
suficiente y modo suficiente. La inscripción registral del título se agrega en los inmuebles para darle oponibilidad frente a terceros. También es
de aplicación el art. 398 que consagra la transmisibilidad de todos los derechos excepto estipulación valida de las partes o que ello resulte de una
prohibición legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.
Los derechos reales pueden ser transmitidos por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo algunos casos.
a-El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte
(art.2119).
b-El usufructo es intransmisible por causa de muerte, pero el usufructuario puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del
adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo (art. 2142).
c-La habitación no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte (art. 2172)
d-Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
e-La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias
personas con derecho a acrecer.
f-Los derechos reales de garantía son accesorios y solo se transmiten con el derecho principal al que acceden. Extinción:
ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales,
éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los
derechos reales sobre cosa ajena.
Los derechos reales se extinguen por las siguientes causas:
1-Por la destrucción total de la cosa mueble: desaparece el derecho por carecer de objeto. La destrucción total es para muebles ya que los
inmuebles nunca pueden destruirse completamente.
2-Por su abandono (muebles e inmuebles): en este caso las cosas muebles pasan a ser res nullius y pueden ser apropiadas. Las cosas inmuebles
no son susceptibles de apropiación y pasan al dominio privado del Estado. En chambos caso el abandono debe probarse porque no se presume.
3-Por la consolidación: en los derechos reales sobre cosa ajena. Cada derecho real puede tener regulados por ley casos propios de extinción.
Además, todos los derechos reales de goce o disfrute sobre la cosa ajena se extinguen por el no uso o por la muerte del titular, quedando
excluidas de esta última hipótesis las servidumbres reales perpetuas. En cuanto a las servidumbres y los derechos de garantía, como son
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accesorios, se extinguen con la extinción del derecho personal garantizado.
En la transmisión, al realizar el dueño un acto de enajenación oneroso o gratuito, y aplicando la teoría del título y el modo, la concreción de la
tradición fundada en un titulo suficiente, produce la adquisición por parte del accipiens y la correlativa extinción del derecho del grandes, lo que
puede arrastrar la de otros derechos reales enajenables. Asimismo, se pueden extinguir los derechos reales por el efecto de los juicios que
ordenan la restitución de una cosa o que declaran la anulación, resolución o revocación de un derecho rea. En este caso, la transmisión no es
voluntaria sino compulsiva, ya que se cumple por mandato judicial.
BOLILLA 2 Y 3
1. Distintas relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa: relaciones de hecho (relaciones reales) y relaciones de derecho.
Terminología. Importancia del tema:
Históricamente se habló de relaciones reales, fue Molinaro quien estableció que hay un sinnúmero de relaciones entre las personas y las cosas
que exceden las contempladas, en ese momento, en el Código Civil: eran la posesión y la tenencia.
Son distintas las relaciones de hecho que pueden establecerse entre una o más personas y una o más cosas. Tales relaciones de hecho, que el
CCyC llama relaciones de poder, también son llamadas materiales, posesorias o reales, son fuente generadora de derechos.
No se las debe confundir con las relaciones jurídicas que pueden establecerse entre la persona y la cosa, ya sea que se apoyen en la existencia de
un derecho real o de uno personal. Así, por ejemplo, se puede ser dueño de una cosa (derecho real – relación jurídica) y a la vez poseedor de esa
misma cosa (relación de hecho). Pero también puede ocurrir que una persona sea poseedora de una cosa sin ser su dueña, y sin tener tampoco
un derecho personal que justifique su relación, de manera que se está en presencia de una relación de hecho que no está acompañada de una
relación de derecho.
Las relaciones de poder que pueden establecerse entre la persona y la cosa son:
Posesión;
Tenencia;
Las derivadas de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad: son los servidores de la posesión.
El Código no enumera a la yuxtaposición local, ya que como simple relación de lugar constituye un contacto físico que carece de toda
voluntariedad y, en consecuencia, de efectos jurídicos. Son innumerables ya que se agotan con el sólo contacto físico.
Entre las relaciones reales y las relaciones de poder hay una relación de genero – especie. Características
de las relaciones de poder:
Relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.
Generan consecuencias jurídicas.
Son autónomas: su existencia no depende de la titularidad de ningún derecho real o personal, ya que puede ser un poseedor o
tenedor ilegitimo.
El titular de un derecho real tiene derecho a poseer la cosa, a diferencia del titular de la relación de poder que no tiene ese
derecho.
2. Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico. Las llamadas doctrinas subjetiva y objetiva. Aproximación de sus
conclusiones
Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos. Análisis crítico:
ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
POSESIÓN:
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no.
El artículo establece que, para que haya posesión, es menester la reunión de dos elementos: el corpus y el animus domini. Sigue así los
lineamientos del Código Civil.
El corpus es el elemento objetivo de la posesión. Aparece expresado en el artículo cuando señala que el poseedor “.. . ejerce un poder de
hecho sobre una cosa...”. Supone el despliegue de un poder de disposición física sobre la cosa, y
como tal debe ser querido. Ello implica que el titular de la relación de poder debe imprimir un mínimo de voluntad a fin de establecer el corpus;
de otro modo, si la voluntad estuviere ausente, habrá un supuesto de yuxtaposición local. El corpus no se confunde con la cosa, que es su objeto.
Implica actuar materialmente sobre ella, lo que puede tener lugar a partir del obrar del propio poseedor o de un tercero (“por sí o por medio de
TENENCIA:
ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta
como representante del poseedor.
Esta norma describe a la tenencia como una relación de poder en la que únicamente se encuentra presente el corpus y en la que el animus
domini viene a constituir un elemento extraño. De modo que el tenedor, si bien tiene la posibilidad de disponer físicamente de la cosa,
reconoce que la posesión se encuentra en cabeza de otra persona. Precisamente, el comportarse como” representante del poseedor” traduce
la idea de que es un poseedor a nombre de otro.
Al igual que en la posesión, el corpus puede tenerse por el propio tenedor o por un tercero que actúa como representante suyo.
Teoría objetiva:
Es la teoría de Ihering. Para él, todos los detentadores son poseedores en nombre propio y, como tales, deberían gozar de la protección
posesoria. La diferencia entre posesión y detentación no radica en la intención del sujeto (teoría subjetiva), sino en la voluntad de la ley la que,
en ciertos casos, niega a la tenencia los efectos jurídicos de la posesión.
Entendía que para configurar la posesión era suficiente con el corpus, ya que consideraba que el animus estaba ínsito en el poder de hecho
ejercido sobre la cosa. El primero era el único elemento visible y susceptible de comprobación, y era una manifestación externa del ánimo.
La critica que le hacía a Savigny se basaba en la circunstancia de que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la
intención del sujeto, resultaba de muy difícil prueba.
Propone entonces, otra manera de diferenciar a la posesión de la tenencia, prescindiendo de la voluntad de quien tiene la cosa. La posesión,
según Ihering, consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, conforme a su destino natural. Es decir que toda relación entre el
hombre y la cosa, por supuesto en tanto exista un mínimo de voluntad, implica la posesión, a menos que una disposición expresa de la ley
establezca que sólo hay tenencia.
Así, si se observa a una persona sembrando un campo, en principio esa relación con el inmueble debe ser reputada posesión; pero si esa persona
es un arrendatario, o se halla allí por contrato de trabajo, en ese caso hay tenencia, es entonces el derecho el que priva a esa relación de los
efectos de la posesión.
Se reemplaza la voluntad individual del sujeto, el elemento intencional o subjetivo, por la voluntad abstracta de la ley, que es objetiva. Esto
facilita, según Ihering, la prueba, ya que basta con demostrar que existe el corpus para que la relación sea considerada posesión; si alguien
pretende demostrar que hay tenencia, debe probar que la ley priva a esa relación de la protección posesoria.
4. Funciones de la posesión
La posesión, como estado de hecho, es productora de importantes consecuencias, por lo cual sus funciones son diversas.
La posesión es el contenido de los derechos reales, ya que en la mayoría de éstos sin ella no seria posible el ejercicio de las facultades que
otorgan a sus titulares. Se debe exceptuar de esta apreciación a la hipoteca y a las servidumbres, que no son ejercidas por la posesión.
Además, la posesión genera derechos, obligaciones y responsabilidades, con relación a frutos, mejoras, gastos, riesgos sufridos por la cosa o
daños que provoca.
Exclusividad de la posesión:
ARTÍCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.
Establece el principio de que la relación de poder es exclusiva, en el sentido de que no pueden dos personas, al mismo tiempo, ser poseedoras o
tenedoras de toda la cosa. Si así ocurriera, ya no es posible hablar de posesión sino de coposesión o de cotenencia.
Es importante destacar que la regla juega en tanto se trate de relaciones que” se excluyan entre sí”. De ahí que no pueda haber dos poseedores
a título de dueño respecto de la misma cosa. Pero no hay impedimento en que la posesión de un usufructuario coexista con la del nudo
propietario sobre la misma cosa dado que en tal caso no hay incompatibilidad.
Coposesión:
cuando la cosa es poseída en forma simultanea por mas de una persona, y dicho objeto está indiviso, hay allí una coposesión, que puede ser
paralela, o no, a la existencia de un condominio o de otro derecho real que no sea exclusivo, es decir que pueda tener por titular a más de una
persona.
Cada uno de los coposeedores tiene una parte ideal, abstracta, de modo que no es posible que cada uno de ellos ejerza la posesión sobre una
parte concreta, determinada, de la cosa, salvo que así lo acuerden. La coposesión recae sobre toda la cosa.
Para que haya coposesión deben darse dos requisitos: pluralidad de sujetos y que la cosa se encuentre en estado de indivisión. Cada poseedor
puede ejercer actos posesorios sobre toda la cosa respetando la posesión de los otros coposeedores, sin excluirlos; es necesario que, al no
tratarse de posesiones excluyentes entre sí, cada poseedor soporte la concurrencia de los otros poseedores, ya que si uno excluyera al otro,
habría un supuesto de intervención de título.
7. Clasificación, cualidades y vicios de la posesión. Posesión legítima. Posesión ilegítima; de buena fe, de mala fe, viciosa y no viciosa.
Carácter de los vicios. Purga de los vicios
El Código formula tres divisiones de la posesión:
ilegítima:
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
Tanto la tenencia como la posesión pueden ser legítimas o ilegítimas. La relación de poder es legítima cuando importa el ejercicio de un derecho
real —en el caso de la posesión— o personal —en el de la tenencia— regularmente constituido. Lo que la norma presume es que la posesión o la
tenencia se ajustan a derecho.
La posesión es legítima cuando su titular, el poseedor legítimo o poseedor con derecho de poseer, puede exhibir un derecho real constituido
mediante título y modo suficientes; lo mismo ocurre con la tenencia, que será legítima cuando tiene su causa en un contrato de locación,
comodato oconstitutivo de otros derechos personales, establecido de conformidad con las disposiciones de la ley.
La ilegitimidad de la relación de poder se configura cuando no importa el ejercicio de un derecho real o personal” constituido de conformidad
con las previsiones de la ley”. Media aquí ausencia de título suficiente, es decir del acto jurídico que tiene la virtualidad de hacer nacer el
derecho real de que se trate y que se encuentra revestido de las formas legales, o bien del título constitutivo del derecho personal; o un defecto
que afecta la forma de tales actos o la capacidad o legitimidad de las partes para otorgarlos.
ARTÍCULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión
o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
Quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa cuenta para sí con la presunción de posesión contemplada en el art. 1911 CCyC y, asimismo, con
la de legitimidad referida en el art. 1916 CCyC. Consecuencia de ello es decir que es poseedor y, más aun, que es un poseedor legítimo: es lógico
que se lo exima de la obligación de producir su título cadavez que se lo requiera. En otras palabras, la posesión, como hecho que es, no requiere
de título que la pruebe; y así, si el juicio versa sobre la posesión, sin discusión sobre si la relación de poder reposa o no en un derecho, el
poseedor actual de la cosa no tiene que producir título alguno en respaldo de su posesión. Esta es la regla que sienta la norma, que debe hacerse
extensiva a la tenencia.Excepcionalmente, cuando una disposición les imponga como” obligación inherente a su relación de poder”, tendrán que
exhibir el título respectivo. Tal el caso, por ejemplo, del poseedor legítimo que intenta una acción reivindicatoria.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
A. cuando el título es de nulidad manifiesta: se trata de un supuesto en el que, empleando la debida diligencia, el defecto debió
advertirse. Ejemplos de ello son la donación realizada por una persona emancipada de bienes que hubiere recibido a título gratuito.
B. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas: La
adquisición de la cosa ha sido hecha a persona que no se dedica a comercializar ese tipo de cosas ni tiene capacidad económica para
adquirirlas.
C. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Por tratarse de hipótesis de excepción la enumeración que hace el artículo es taxativa. Además, la presunción de mala fe que se consagra es iuris
tantum, por lo que cabe admitir que aquel que está encuadrado en alguno de los supuestos contemplados pueda producir prueba a fin de
demostrar su buena fe.
ARTÍCULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece
invariable mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.
Viciosa y no viciosa:
ARTÍCULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de
confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos
respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus
representantes.
Los vicios que afectan la posesión de mala fe son relativos. Ello implica que solo pueden ser invocados por aquella persona que los ha
padecido y que ha sido víctima del vicio.
La aclaración de que ”... En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes” es
indicativa de que la regla de la relatividad se aplica tanto en el caso de que el vicio provenga del actuar del propio adquirente de la posesión
viciosa como si proviniese de sus agentes o representantes, y tanto que afecten al poseedor despojado como a las personas que en su nombre
conservaban la posesión.
En su segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesión. Es el caso del trabajador y su relación con las herramientas que le
suministra el empleador; del empleado del Estado con las cosas que este le provee a fin de que pueda prestar un determinado servicio para el
que fue contratado; del pasajero de un hotel o del huésped que es alojado en una casa con las cosas existentes en esos lugares; etc. En todos
estos casos existe un poder de hecho que se ejerce sobre las referidas cosas, mas ello no convierte al sujeto que lo despliega en poseedor,
pues su vínculo con tales objetos no puede escindirse de la relación principal de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Tampoco
cabe conceptuarlo como tenedor, pues este cuenta con cierto margen de independencia que no se condice con la situación del servidor de la
posesión, que está constreñido a seguir las instrucciones de aquel cuya posesión sirve.
ARTÍCULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la
extensión que en él se indica.
Ocurre que a veces es necesario determinar el momento en que comenzó la relación de poder y ello, sobre todo si la posesión se inició mucho
tiempo atrás, puede ser problemático desde el punto de vista de la prueba. El art. 1914 CCyC, precisamente, atiende a esta situación y viene a
facilitar dicha acreditación.
En efecto, la circunstancia de que la relación de poder —no solo la posesión sino también la tenencia— se funde en un título, conlleva dos
implicancias en punto a la prueba de algunos de sus aspectos: la presunción de que ella comenzó desde la fecha del título y de que, por tanto,
ambas fechas —la del título y la de la posesión— coinciden; y la de que tiene la extensión en él indicada.
Se trata, por cierto, de presunciones iuris tantum, que por tanto ceden ante la positiva demostración de otra realidad. Así, por ejemplo, podrá
demostrarse que no obstante que el título fue otorgado en cierto día, la posesión le fue entregada al adquirente en una fecha anterior o
posterior a la indicada en dicho título; o que la posesión por éste ejercida se hizo en una extensión distinta de la que surge del título.
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son
ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
-cuando el título es de nulidad manifiesta: se trata de un supuesto en el que, empleando la debida diligencia, el defecto debió advertirse.
Ejemplos de ello son la donación realizada por una persona emancipada de bienes que hubiere recibido a título gratuito.
-cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas: La adquisición
de la cosa ha sido hecha a persona que no se dedica a comercializar ese tipo de cosas ni tiene capacidad económica para adquirirlas.
-cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
ARTÍCULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la
tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo indeterminado.
La presunción de continuidad tiene por objeto superar las dificultades que en los hechos implicaba para el poseedor la prueba de la posesión
durante el tiempo necesario para la usucapión. A tales efectos, basta con la prueba de una posesión inicial y una posesión actual para,
acreditados esos extremos, se presuma que también se la ha mantenido durante el tiempo intermedio.
Lo mismo sucede respecto de la conservación de la tenencia, puede interesar en supuestos en los que deban liquidarse créditos por la retención
de la cosa o deba contestarse a quién pertenecen los frutos de un bien que se restituye.
Es de destacar que la presunción que se consagra es iuris tantum, por lo que cabe admitir la prueba de la falta de continuidad de la relación de
poder.
Actos posesorios:
Los “actos posesorios sobre la cosa” son conductas que tiene una persona sobre la cosa, que consisten en actos materiales que demuestren una
dependencia física de ella hacia dicha persona, su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora,
exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
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9. Unión de las posesiones. Sucesión universal y sucesión particular.
ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.
La norma admite el supuesto afirmando que ”el heredero continúa la posesión de su causante”. En rigor, ello no es sino consecuencia del traspaso
sin interrupción del acervo de una perso- na muerta a sus herederos. Estos ocupan el lugar del fallecido, de ahí que deba interpre- tarse ajustada
la previsión en concordancia con lo prescripto por el art. 2277 CCyC: ”... la muerte real o presunta de una persona causa la apertura de su
sucesión y la transmisión de su herencia a las personas llamadas a sucederle por testamento o por ley (...) La herencia comprende todos los
derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su fallecimiento”.
De tal manera, parece claro que la unión de posesiones se verifica en el caso de sucesión universal autorizando la accesión de ellas como
términos que se suman de una misma causa.
Para que la accesión pueda juzgarse cumplida en los casos de sucesión particular, la ley impone que una derive inmediatamente de las otras. Este
plural que indica, supone que pueden ser varios los antecesores, constituyendo el vínculo legal entre ellos un presupuesto ineludible para tener por
verificado el instituto.
En último término, y conociendo específicamente en el supuesto de la prescripción breve, en tanto ella requiere buena fe, cabe hacer el
siguiente distingo: si la unión es por causa de muerte existe una sola mala o buena fe y ella está determinada por la que fuera atribuible al
causante.
En cambio, cuando de sucesión particular se trata, expresamente revela el supuesto que ”las posesiones unidas debe ser de buena fe y estar
ligadas por un vínculo jurídico”, lo que es igual que exigir la buena fe de ambos poseedores.
Permitidas:
-La Interversión bilateral, es decir, por acuerdo de partes (ej.: traditio brevi manu, constituto posesorio).
-La interversión unilateral exteriorizada por actos inequívocos (ej.: alquilo una casa, pero un día echo al dueño y no le dejo seguir cobrando los
alquileres).
No está permitida:
-La interversión unilateral sin exteriorizar dicha voluntad de transformarse en poseedor, es decir, con la sola voluntad (ej.: alquilo una casa,
pero un buen día me creo dueño de ella, pues bien. Hasta que no se lo haga saber al dueño en forma manifiesta, como no dejándolo entrar o
cobrar los alquileres, no habrá interversión y seguiré siendo tenedor).
BOLILLA 3 II PARTE
1. Adquisición de la posesión y la tenencia. Concepto. Requisitos. Capacidad.
Las relaciones de poder, especialmente la posesión y la tenencia, pueden ser adquiridas de diversas formas. Como principio general, el art.
1922 dispone:
ARTÍCULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
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b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del
adquirente.
Requisitos:
- Capacidad:
Uno de los recaudos para adquirir la relación de poder es la capacidad. En materia posesoria se requiere siempre un animus mínimo, que es la
voluntad de poseer, de querer ejercitar sobre la cosa el poder de hecho propio de la posesión. Por tal motivo, están capacitados para adquirirla
los que tengan una capacidad natural de entender y de querer.
La relación debe ser adquirida por intermedio de un representante legal en caso de ser el adquiriente incapaz, o en el supuesto de ser el
adquiriente una persona jurídica.
El art. 1922 se aplica en los casos de adquisiciones unilaterales de la posesión, a los que cabe denominar modos originarios. En cambio, cuando
se trata de adquirir la posesión por medio de tradición, en tanto ésta es un acto jurídico, se exige la plena capacidad, es decir, la necesaria para
celebrar actos jurídicos. No se aplica la excepción relativa al mayor de diez años.
- Corpus:
Siguiendo a Savigny, para que haya corpus no es necesario el contacto con la cosa, por ser suficiente la posibilidad física de tomarla, lo que no
requiere estar en su presencia.
2. Adquisición unilateral.
El CcyC contempla diversos modos en que se puede llevar a cabo la adquisición de la posesión o la tenencia de las cosas.
En la adquisición unilateral interviene una sola voluntad. Ella es la del adquirente o accipiens que obra
con independencia de toda otra voluntad, entre ellas la del actual poseedor. El CC distinguía la adquisición producida por desposesión de la
referida a cosas que no eran poseídas por otra persona, en cuyo caso la posesión se adquiría por
aprehensión. Todos estos supuestos quedan ahora comprendidos en el ”apoderamiento” que menciona el art. 1923 CCyC.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión
se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.
3. Adquisición bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio” (remisión a la
Unidad II, punto 2). Otros casos de tradición en materia de muebles.
Adquisición bilateral:
En los modos bilaterales, la transmisión de la posesión se produce como consecuencia de la intervención conjunta del actual poseedor, que
consiente la transmisión de la posesión —de ahí que se lo denomine tradens—, y del accipiens, que la acepta. En ese caso, la adquisición de la
posesión se puede verificar por tradición y también por los supuestos abreviados de ella referidos en el art. 1923 CCyC: la traditio brevi manu y
el constituto posesorio.
La tradición. Concepto:
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos
materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por
la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
La tradición es una forma de adquirir la relación de poder respecto de una cosa que otro posee o tiene, quien presta su consentimiento en que la
adquisición se realice.
Significa la entrega de la cosa. No obstante, hay que tener en cuenta que para que se concrete la entrega no es necesario un acto de aprehensión
material del adquiriente, ni la presencia de las partes, sino que es suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición, en tanto el destinatario
haya manifestado su consentimiento, expreso o tácito, de recibirla.
Requisitos:
La voluntaria entrega y recepción de la cosa (tradición) no puede hacerse de cualquier manera. Debe formalizarse de acuerdo con alguna de las
formas autorizadas por el art. 1924 CCyC. Ello consiste, básicamente, en la realización de ”actos materiales” por parte de ambos o al menos de
uno de los interesados con el asentimiento del otro (”... debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes,
que otorguen un poder de hecho sobre la cosa...”, dice la norma), lo que en cualquier caso traduce un acuerdo entre el tradens y el accipiens.
La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”:
La traditio brevi manu y el constituto posesorio son dos modos abreviados de cumplir la tradición.
En la traditio brevi manu, la posesion de cosas muebles e inmuebles puede adquirirse concurriendo sólo las voluntades del tradens y del
accipiens, sin la necesidad de realización de actos materiales de alguno de ellos.
En esta, el tenedor pasa a ser poseedor de la cosa. Ello comprende dos supuestos: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este, por
un acto jurídico, pasa el dominio a su nombre, y cuando alguien posee la cosa a nombre del propietario y pasa a poseerla por otro.
El constituto posesorio, en cambio, tiene lugar cuando alguien transmite la propiedad de la cosa que, no obstante ello, permanece en su poder. En
este caso, se produce una degradación de la categoría de la relación de poder: de posesión a tenencia.
Otros casos de tradición en materia de muebles:
BOLILLA 4
BOLILLA 6
Dominio. Estructura
1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Jurisprudencia. Garantías constitucionales de la propiedad
1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Jurisprudencia:
La propiedad y el dominio son dos conceptos a los cuales suele referirse como sinónimos. Si hablamos en un sentido técnico, la relación entre
propiedad y dominio sería una relación de género y especie.
La propiedad está regulada en el art. 17 de la CN, el cual indica dice que ésta incluye tanto derechos reales como derechos personales
(concepto amplio), esto quiere decir que se la considera en un concepto más genérico; en cambio el dominio es un derecho de propiedad sobre
las cosas (derecho real) regulado en el art. 1941 del CCyC.
La distinción que debe hacerse entre propiedad y dominio es importante para saber si las garantías constitucionales que se refieren a la propiedad
(art. 14 y 17 CN) pueden aplicarse al dominio; y la respuesta es que si ya que estas garantías se aplican al dominio porque el concepto de
propiedad abarca el de dominio. Hay diversos fallos de la corte que muestran un concepto amplio de propiedad:
Caso Horta c/ Harguindeguy: se le da sentido de propiedad al derecho que adquiere el locador por medio del contrato de locación
Caso Mango c/ Traba: se dijo que el derecho que se le reconocía al recurrente era el de propiedad en el sentido constitucional. El dueño del
inmueble tenía el derecho de propiedad, por medio de esa sentencia y el inquilino tenía que desalojar el inmueble
Caso Bordieu c/ Municipalidad de la Capital: la Corte le da al derecho al sepulcro en sentido de propiedad, citando la definición que le da
la Corte de EEUU sobre propiedad
2. Distintas concepciones sobre la propiedad. Regímenes y doctrinas sobresalientes en los últimos siglos
Hasta la década del 90 convivían varios sistemas donde los conceptos de propiedad eran muy disimiles. Este concepto fue evolucionando en el
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tiempo.
En la prehistoria el concepto de propiedad recaía sobre los frutos, animales u objetos.
En un principio la propiedad fue colectiva (todos la trabajaban y se beneficiaban), luego fue familiar y por último cambio a la propiedad
individual.
Durante el Derecho Romano la propiedad pertenecía al pater familia, el cual tenía el ius utendi (derecho de uso), el ius fruendi (derecho de goce)
y el ius abutendi (derecho de disposición) sobre cosas y personas. La propiedad era un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo.
En la época feudal, a mediados del S IX el dominio directo lo tenían los señores feudales, pero lo trabajaban los vasallos, que eran los que
explotaban la tierra y tenían en dominio útil. A medida que aumentaba el poder de los reyes los señores feudales iban perdiendo el suyo hasta
que con la Revolución Francesa desaparece la tierra feudal.
La propiedad alodial era aquella completamente libre, cuyo dominio no estaba dividido en dos (como la feudal) sino que era individual, absoluta y
exclusiva.
Durante el liberalismo la propiedad se define como el derecho de usar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, y que el propietario
puede usar y disponer de sus cosas aunque perjudique a terceros; es decir que el duelo tiene el poder absoluto sobre sus bienes mientras que el
Estado solo cumple la función de vigilar.
Con el capitalismo surge la idea de propiedad como sinónimo de libertad, ya que permitía al propietario de esos recursos trazar su propio
destino a través de ellos.
Durante el socialismo o comunismo se quiere eliminar la propiedad privada, socializarla y transformarla en colectiva o someterla a limitaciones en
favor del interés social. Hasta hace un par de años atras existía la URSS, en la cual existía una ley que sentaba “Las Bases de la Legislación Civil de la
URSS” y definía:
-Propiedad del Estado: es la tierra, subsuelo, aguas, bosques, fábricas, minas, transporte, centrales eléctricas, bancos, medios de
comunicación, empresas, etc
-Propiedad personal: son los bienes que satisfacen las necesidades materiales y culturales, como ahorro de su trabajo, una casa, utensilios
domésticos, comida etc. Esta propiedad no puede utilizarse para ingresos que no provengan de su trabajo
La iglesia, reconoce al derecho de propiedad privada una importante función social porque “todos los bienes de la Tierra están destinados al
sustento de todos los hombres”. Además establece que nadie tiene un derecho absoluto para la propiedad privada y que no debe con ella dañarse
el interés social
3. Clasificación del dominio. Perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado
Velez definía al dominio como el “derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”. El
nuevo CCyC no brinda una definición de dominio sino que directamente da los conceptos de las diferentes clases de dominio:
Dominio perfecto: es aquel derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una
cosa, dentro de los limites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto salvo que se pruebe lo contrario. Se llama perfecto también al
dominio cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas .
Dominio imperfecto: es aquel dominio que no es perpetuo, y que se encuentra sometido a condición o plazo resolutorios, o aquel en el cual la
cosa esta gravada con cargas reales.
6. Extensión del dominio. Espacio aéreo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y productos.
El dominio comprende los objetos que forman un todo con ella como sus accesorios que están unidos a ella; y al propietario le corresponde tanto
los frutos (que son los que la cosa produce sin alteración de su sustancia) como los productos (porción desprendida de la sustancia misma de la
cosa). Así también los frutos civiles (como un alquiler) le corresponder al propietario de la cosa.
El dominio es una cosa inmueble que se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales.
El espacio aéreo tiene límites legales (leyes de edificación); y con el subsuelo también hay límites: los tesoros solo pertenecen al dueño del
feudo si el los descubre, y en cuanto a las minas solo materiales de tercera categoría pertenecen al dueño del fundo.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto a
los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.
1. Apropiación: Concepto. Cosas susceptibles de apropiación. Caza. Pesca. Enjambres. Régimen de las cosas perdidas y nociones de tesoros
Apropiación: concepto:
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. Se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende
una cosa mueble (sin dueño o abandonada) con el ánimo de hacerla suya.
Requisitos:
a-la apropiación tiene que ser sobre cosas muebles y carentes de dueño
b-la posesión, toma, aprehensión de la cosa mueble
c-que esté presente, en esa aprehensión, el ánimo, la intención de apropiársela, de hacerse dueño de la cosa;
d-la capacidad de la persona que la adquiere: bastando la capacidad para adquirir la posesión (10 años) y no l plena (18 años)
Caza: el animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Son considerados
res nullius. Mientras el cazador no desista de perseguir el animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en el sin su autorización expresa o tacita.
Los animales que se obtienen por medio de la caza son salvajes, sin dueño. Los domésticos no. Si el cazador está persiguiendo al animal
que hirió, y otra persona lo atrapa, debe entregárselo a aquel. Se puede realizar en terrenos propios o ajenos siempre que no estén
cercados, plantados o cultivados.
Pesca: Es la forma de apropiación de peces, moluscos, algas y algunos mamíferos marinos por parte del pescador o en caso de que aquellos
caigan en sus redes. Quien pesca en aguas de uso público o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie
acuática que captura o extrae de su medio natural.
Donde se puede pescar? Se puede pescar libremente en aguas de uso público. La ley 17500 limitaba un poco esta libertad al establecer que
todos los recursos del mar territorial pertenecen al Estado, quien dará en concesión su explotación, pero en la práctica sigue siendo libre. No hay
ríos privados en nuestro país.
La ley 24922 que regula la pesca en espacios marítimos establece que son del dominio de las provincias con litoral marítimo los recursos vivos
que poblaren las aguas interiores y el mar territorial argentino adyacente a sus costas, hasta las 12 millas marinas medidas desde las líneas de
base que sean reconocidas por la legislación nacional pertinente.
Ejercen esta jurisdicción para los fines de su exploración, explotación, conservación y administración. Y son del dominio y jurisdicción exclusiva
de la Nación, los recursos vivos marinos existentes en las aguas de la zona económica exclusiva argentina y en la plataforma continental
argentina a partir de las 12 millas.
La republica Argentina, en su condición de estado ribereño, podrá adoptar medidas de conservación en la zona económica exclusiva y
en el área adyacente a ella sobre los recursos transzonales y altamente migratorios, o que pertenezcan a una misma población o a
poblaciones de especies asociadas a las de la zona económica exclusiva argentina.
Enjambres: El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o
cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es el dueño de este (art. 1950).
3. Accesión de cosas inmuebles: Aluvión. Avulsión. Edificación, siembra y plantación. Invasión de inmueble colindante.
Accesión de cosas inmuebles: aluvión
La accesión se produce cuando una cosa se incorpora, acrece a otra por adherencia. En este caso la cosa se adquiere porque se incorpora algo a
una cosa propia, a diferencia de los accesorios que tiene la cosa principal, que son del propietario porque lo accesorio sigue la suerte de lo
principal.
La accesión puede ser por adherencia natural (aluvión y avulsión), o por adherencia artificial (edificación, plantación y siembra).
Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por
sedimentación (por efecto de las corrientes de agua) pertenece al dueño del inmueble. Se aplican las normas sobre aluvión a los acontecimientos
causados por el retiro natural de las aguas y por el abandono de su cauce.
Los requisitos para que haya aluvión son:
a-Que el acrecentamiento no sea por obra del hombre, es decir en forma artificial, salvo que tenga fines defensivos.
b-Que haya adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente.
Si el acrecentamiento por un aluvión abarca a varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la
antigua ribera. No es aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del cauce del rio determinado por la
línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
Avulsión
El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas (desprendimiento violento) que produce una adherencia natural o
por otra fuerza natural, pertenece al dueño del inmueble.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente y el dueño del otro inmueble no
- Por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno: quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene
acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
BOLILLA 8 PRESCRIPCION
Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Fundamento. Derechos adquiribles por prescripción. Sujetos y objetos de la usucapión.
Requisitos de la prescripción larga y corta. Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el título putativo. Causales de
suspensión y de interrupción de la prescripción. Formas de hacer valer la usucapión. Renuncia. Normas procesales: Código Civil y Comercial,
tratamiento particular del art. 24 de la Ley 14.159 según el texto del Decreto-Ley 5.756/58. Jurisprudencia
Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Fundamentos:
La usucapión es uno de los modos de adquirir los derechos reales. Es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por ley (art. 1897). Se trata de un modo de adquisición originario, ello así en tanto no hay un
nexo entre el anterior titular y quien adquiere el derecho por usucapión. Por tal motivo, los vicios del título del anterior propietario no lo afectan
y, aunque debe soportar los gravámenes que pesan sobre la cosa, esto es así porque se trata de derechos reales que, como tales, son oponibles
erga omnes y no a consecuencia de que a aquella se le hubieran transmitido. Debe ser ostensible y continua.
Los actos de mera tolerancia, al no ser actos posesorios no son aptos para la prescripción. Las cosas que no pueden ser objeto de la posesión, las de
dominio público no se pueden adquirir por la prescripción.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
El CCyC caracteriza dos tipos de prescripción y sus efectos: la prescripción adquisitiva y la prescripción liberatoria. Mientras que la primera
conduce a la adquisición de los derechos reales a\ través de la posesión, ejercida durante el tiempo exigido por la ley, en la segunda la
inacción del acreedor conducirá a que se extinga la acción para reclamar judicialmente de su deudor el cumplimiento de la obligación.
Comparación del justo título para usucapir con el título suficiente y el titulo putativo:
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas por la ley, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto (art. 1902). En otros términos, es un
acto jurídico revestido de las formalidades exigidas por la ley según el caso, que tiene por fin constituir o transmitir el derecho real, pero que no
alcanza a ser título suficiente porque adolece de uno de estos defectos: falta de capacidad o de titularidad del otorgante. O sea que el justo
título es algo menos que el titulo suficiente.
A través del título suficiente se adquiere el derecho real, a través del justo título se tiene la posibilidad de adquirirlo por la usucapión breve.
El justo título debe ser existente y aplicado a la cosa. Con lo que el denominado título putativo, aun cuando pueda constituir un caso especial de
posesión de buena fe, no es justo titulo que habilite la usucapión breve. El titulo putativo aparece: cuando el titulo no existe pero el poseedor está
convencido de que si, sobre la base de la ignorancia o error de hecho excusables, y cuando el titulo existe pero no se aplica a la cosa poseída.
Interrupción: el efecto es tener por no sucedido el lapso anterior, iniciándose luego de ella un nuevo plazo. También tiene alcance subjetivo. Sus
causales son:
-El reconocimiento: el reconocimiento del derecho del poseedor interrumpe el curso de la prescripción porque transforma al poseedor en
tenedor.
-La petición judicial: el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante la autoridad judicial que traduzca la
intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante el tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento procesal. Los efectos interruptivos perduraran
hasta que se dicte resolución que ponga fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal.
-La solicitud de arbitraje: quedan regidos sus efectos por lo dispuesto respecto de la interrupción por petición judicial en cuanto sea
aplicable.
Renuncia:
Según el art. 2535 la prescripción ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposición. La prescripción ya
ganada es un derecho incorporado al patrimonio de quien ya la gano, y es por eso que se autoriza la renuncia.
La renuncia no tiene carácter expansivo a los demás coposeedores.
Aunque falta una norma expresa, parece claro que no puede renunciarse al derecho de prescribir para lo futuro, pues entonces se derogaría por
pactos una ley que interesa al orden público.
-Cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble.
-Personas que sin sucesores hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar al menos 2 años antes del 1 de enero del
2009 y que hayan continuado con la ocupación del inmueble.
-Los que por acto legitimo son continuadores de dicha posesión.
-Agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan
Además de que los trámites son gratis, aunque tengan deudas de impuestos, tributos, etc. sobre el inmueble, no pueden impedir llevar adelante
el trámite.
Los que no pueden acogerse a este régimen son: dueños o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de
vivienda, y los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
El procedimiento consiste en que primero, los beneficiarios presentan ante la autoridad una solicitud de acogimiento al régimen y una
declaración jurada diciendo que poseen el inmueble, origen de la posesión, año, etc. Luego, la autoridad de aplicación hace las verificaciones
pudiendo: desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos y por falseamiento en los documentos, o aceptar la solicitud
mandándola a la Escribanía de Gobierno o las habilitadas para que pidan los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble y citen al
titular del dominio de manera fehaciente.
Si este no se opone, vencido el plazo, la escribanía labra una escritura suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación y se inscribe.
Esta inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de 10 años contados a partir de su
registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles inscriptos, pueden accionar, incluso ejercer
la expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.
Si el titular o terceros se oponen, se interrumpe el procedimiento, salvo que sea por reclamo de saldo de precio o en impugnaciones a los
procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por la ley.
Si el titular del dominio presta consentimiento para la transmisión a favor del peticionante, la escrituración se realiza conforme a las normas
de derecho común.
La escrituración es inmediata por intermedio de las escribanías habilitadas y ante el incumplimiento procede la acción de amparo en los
inmuebles del Estado.
A partir de la inscripción registral se inicia el cómputo del plazo de prescripción de 10 años. Los beneficiarios deben pagar el 1% del valor
fiscal del inmueble.
5. Comparación de los efectos de la usucapión con los de la prescripción liberatoria, la extinción por no uso, la caducidad, y la perención de
instancia
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Prescripción liberatoria: la diferencia radica en que a partir de esta, por inactividad del acreedor este pierde su acción contra el deudor. En
cambio en la usucapión al ser una prescripción adquisitiva, a partir del paso del tiempo un sujeto adquiere un derecho.
Extinción por el no uso: es una forma de extinción del derecho real por ausencia de aprovechamiento económico o material de la cosa sobre la
que recae el derecho. La falta de uso provoca la extinción de los derechos reales sobre cosa ajena que sean susceptibles de posesión pero no
extingue el dominio. El no uso se producirá cuando el titular de un derecho no lo aprovecha o no le saca rendimiento, en cambio la prescripción
extintiva requiere que exista un derecho que sea prescriptible, que ese derecho no sea ejercitado por parte de su titular y que transcurra un
lapso señalado en la ley
La caducidad: esta provoca la pérdida de un derecho, opera cuando se omite su ejercicio dentro del lapso prefijado por la ley o la convención
entre las partes. Sus plazos no son susceptibles de interrupción ni de suspensión (la usucapión si), y si puede ser declarada de oficio (la
usucapión no).
La perención de la instancia: mientras que la prescripción tiene que ver con la extinción o adquisición de un derecho por el transcurso del
tiempo, la perención o caducidad de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento causado por la inactividad de las partes
durante un plazo determinado por la ley.
BOLILLA 9
Absoluto
Exclusivo
Perpetuo.
La presencia de dos de estos tres caracteres hacen que el dominio sea Perfecto o Pleno. Ahora bien cuando la absolutez , en este caso
representado en el mayor cúmulo de facultades de usar y gozar de la cosa; o la perpetuidad no están presentes, el dominio es menos pleno o
imperfecto. Es decir, cuando exista una carga o un gravamen en la plenitud del uso o goce de la cosa, el dominio va a estar disminuido.
Art. 1946.- Dominio Imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales.
Cuando las amplias facultades de uso y goce sobre la cosa, que se materializan a través de la posesión, se ven afectadas o disminuidas por la
existencia de otro derecho real que lo desmembra o grava, (es lo que ocurre cuando se constituye
un derecho real sobre cosa ajena, respecto al dueño de la cosa existe una carga o gravamen real, art. 1888, 2do. párrafo). Aquí el dominio se
encuentra disminuido y por ende no es perfecto.Cuando existe un derecho accesorio de garantía (hipoteca), hay una discusión en la doctrina
de si cuando se afecta la cosa hipotecada y por ende hay una disminución en su valor económico, estamos frente a un supuesto de dominio
imperfecto, ya que hay un gravamen. Algunos doctrinarios han sostenido que sí, ya que justamente por ese gravamen es que se encuentra
disminuido, tal como lo dice el art. 1946.
Lo mismo ocurre cuando se encuentra afectada su Perpetuidad, ya sea porque el derecho de dominio se encuentra sujeto a un plazo o condición
resolutoria, en tales supuestos el dominio pasa a ser temporario, que es lo que ocurre con el Dominio Revocable y el Dominio Fiduciario, ambos
no son Perpetuos ya que están sujetos a causales de revocabilidad.
Clases:
Art. 1964.- Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige
por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda
sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.
3. Dominio revocable: Cláusulas expresas y cláusulas tácitas. Plazo. Facultades. Efectos de la revocación del dominio. Readquisición. Efectos
de la retroactividad
Art. 1965.- Dominio revocable: Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir
la
cosa a quién se la trasmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa (cláusula dentro del contrato por el cual se adquirió ese dominio)
o por la ley (implícitas en la ley)
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho
previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
El dominio es Revocable cuando está sujeto a un plazo o condición resolutoria, de manera tal que cumplido el plazo o acaecida la condición
resolutoria el dominio revierte al enajenante, vale decir que se produce una reversión del dominio el que reingresa al patrimonio del
transmitente o enajenante.
Es decir, que puede ser a través de un plazo o condición resolutoria, en donde producido esto, el que adquirió el dominio revocable, le
tiene que retrasmitir a quien él le adquirió.
Cláusulas expresas y cláusulas tácitas:
- Expresas:
Las causales de revocabilidad pueden haber sido convencionalmente acordadas entre el enajenante y el adquirente, por eso la norma habla de
“disposición voluntaria expresa”, en esta hipótesis el plazo o la condición resolutoria es producto del acuerdo de voluntades entre las partes, y
estará contenida en el Título Suficiente, que junto con el mondo suficiente, cuando se tratare de una adquisición derivada y por actos entre
vivos son los presupuestos necesarios para la adquisición de los derechos reales que se ejercen a través de la posesión, cómo es el caso del
dominio, (cnfr. Art. 1892), Desde luego que si la causal de revocabilidad consta o surge del Título suficiente, y si además se trata de una cosa
registrable, cuando se tome razón en el Registro a los fines de la pertinente oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe, es necesario
que en el respectivo asiento registral se tome nota de que se trata de un dominio revocable.
Un ejemplo sería un contrato de compra venta con pacto de retroventa, el que se rige por las reglas de la compraventa sometidas a condición
resolutoria, y por lo tanto es un supuesto de dominio revocable. ( Cnfr. Arts. 1163 y 1169).
Al estar libradas a la autonomía de la voluntad, el único límite son las condiciones prohibidas por el art. 344: Condiciones prohibidas. Es nulo el
acto sujeto a un hecho imposible, contrario a la moral y a las buenas costumbres, prohibido por el ordenamiento jurídico o que depende
exclusivamente de la voluntad del obligado.
La condición de no hacer una cosa imposible no perjudica la validez de la obligación, si ella fuera pactada bajo modalidad suspensiva.
Se tienen por no escritas las condiciones que afecten de modo grave las libertades de la persona, como la de elegir domicilio o religión, o
decidir sobre su estado civil.
- Tácitas:
A la par de las causales de revocabilidad (plazo o condición resolutoria expresa) convencionalmente acordadas, existen causales de revocabilidad
tácitas o implícitas, que surgen de la propia ley, cómo sería el caso por ejemplo de una donación con cargo, frente al incumplimiento o
inejecución del mismo por parte del donatario; o cuando el donatario incurre en una causal de ingratitud, en estos casos la donación puede ser
revocada ( art. 1569), de allí que el dominio adquirido a través de dicha donación es un caso de dominio revocable, cuya causal de revocabilidad
tiene fuente en la ley.
Readquisición:
Art. 1968.-Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Cumplido el plazo o la condición resolutoria, el dueño revocante o transmitente, readquiere de pleno derecho el dominio perfecto, no siendo
necesario la tradición, por cuanto a partir de ese momento el que era titular del dominio revocable, pasa a ser tenedor, representante de la
posesión del dueño perfecto, sería un supuesto de constituto posesorio (art. 1892). Salvo que se tratare de una cosa mueble registrable, en cuyo
caso el modo es constitutivo, por lo tanto no alcanza el constituto posesorio, sino que será necesaria la correspondiente inscripción que
justamente reemplaza a la tradición como modo constitutivo. (ej: automotores).
Una vez cumplido el plazo o producida la condición resolutoria, readquiere de pleno derecho la posesión, por ende no hay tradición.
Efectos de la retroactividad:
Art. 1969.-Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
Cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el dominio perfecto, esto es, libre de los gravámenes que hubiese
impuesto el dueño revocable. En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos deben ser respetados.
4. Dominio Fiduciario: Definición. Modos de adquisición. Sujeto y Objetos. Contrato de Fideicomiso. Propiedad y dominio fiduciario.
Limitaciones. Facultades. Efectos. Irretroactividad. Readquisición del dominio perfecto
Dominio Fiduciario: Definición:
Art. 1701.-Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según
el contrato, el testamento o la ley.
Es un supuesto de dominio imperfecto o menos pleno, por cuanto al igual que el dominio revocable está desprovisto del carácter de
perpetuidad, ya que está sujeto a un plazo o condición resolutoria. De forma tal que una vez cumplido el mismo, la cosa objeto del dominio
fiduciario, pasa en dominio pleno o perfecto al destinatario final.El contrato de fideicomiso es la causa fuente del dominio fiduciario.Modos de
adquisición El dominio fiduciario se adquiere por actos entre vivos y, en formaderivada,por la concurrencia del título y el modo suficiente. El
título está configurado por el negocio fiduciario, el cual contiene una modalidad resolutoria que, al verificarse, obliga al fiduciario a retransmitir
el dominio perfecto de la cosa al fideicomisario
Para que la transmisión fiduciaria de inmuebles sea oponible a terceros, deberá ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. La
inscripción es necesaria para terceros interesados de buena fe.
También se puede constituir por actos de última voluntad, siempre y cuando no se configure una sustitución fideicomisaria prohibida.
En este caso el Título Suficiente será el Contrato de Fideicomiso (art 1666), el que hace las veces de causa fuente o causa eficiente. También
podría ser un testamento, en el caso de que se constituya por una disposición de última voluntad.
Contrato de Fideicomiso:
Art. 1666.-Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de
bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a
transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.
Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de efectuarla— de los bienes que sean objeto de la prestación al fiduciario
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para que este los administre, de acuerdo a las pautas establecidas por el fiduciante, a favor del beneficiario. Esta transferencia, si bien se
considera gratuita, tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al que se obliga el fiduciario.
Sujetos y objetos:
Al hablar de los sujetos, se trata de las partes de la relación jurídica, del negocio fiduciario que sirve de causa fuente al dominio fiduciario, ya que
en lo que concierne al derecho real no se puede hablar de partes, porque se establece una relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa;
en el caso, entre el titular del dominio fiduciario y el objeto del fideicomiso.
El fiduciario:
-Adquirirá el dominio fiduciario de la totalidad de los aportes dinerarios que reciba de los fiduciantes en beneficio de los beneficiarios y
fideicomisarios.
-Adquirirá el dominio fiduciario del inmueble en beneficio de los beneficiarios y fideicomisarios.
-El inmueble formará parte del patrimonio fiduciario de acuerdo con lo normado por el Código Civil y Comercial. (Patrimonio de afectación).
-El fiduciario percibirá mensualmente por las tareas previstas, un honorario fijado en el contrato.
-El fiduciario sólo estará obligado a emplear los fondos transferidos por los fiduciantes y los que se perciban de los adquirentes de Unidades
comercializadas.
Patrimonio de afectación:
Una de las principales diferencias con el dominio revocable, es que cuando se trasmite fiduciariamente el dominio de una cosa se genera un
patrimonio especial o de afectación, de forma tal que la cosa objeto del dominio fiduciario no se incorpora al patrimonio del Fiduciario, sino a
ese patrimonio especial o de afectación. De esta manera el Fiduciario pasaría a tener dos patrimonios, un patrimonio común o general, y un
patrimonio de afectación en dónde se encuentran las cosas o bienes fideicomitidos.
Es una excepción ya que como regla las personas solamente tienen un único patrimonio. Aquí habría dos, la razón es garantizar que se cumplan los
fines que motivaron la trasmisión fiducia, por cuanto las cosas o bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción de los acreedores singulares o
colectivos del Fiduciario o del Fiduciante , salvo fraude o ineficacia concursal. ( 1685, 1686, 1687).
De igual manera si los bienes fideicomitidos no alcanzaran para satisfacer las obligaciones contraídas con motivo del Fideicomiso, el Fiduciario no
responderá con su patrimonio personal, ni tampoco se producirá la quiebra del Fideicomiso, sino que habrá que liquidar el mismo con
intervención judicial. Vale decir realizar los activos para cancelar los pasivos.
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Negocio de confianza:
En rigor el Fiduciante, no percibe ninguna contraprestación dineraria, no hay precio; tampoco realiza una donación; es un negocio de confianza,
a través del cual el Fiduciario adquiere el dominio, y por gestionar el mismo, recibe un honorario o retribución. ( art. 1677).
Como se vió, el patrimonio de afectación propio de toda transmisión fiduciaria, de conformidad a lo previsto en los arts. 1685 /1686, lo que hace
es garantizar el cumplimiento de esa causa final en virtud de la confianza depositada en el Fiduciario, por ello es que el fideicomiso es un negocio
típicamente de "confianza", "confianza que se resuelve en una idea simple: el fiduciario obrará siempre de acuerdo con la finalidad que se ha
convenido alcanzar.
La propiedad se le transfiere (al fiduciario) a título de confianza, para que al cumplimiento de un plazo o condición le dé el destino convenido; ya
que en definitiva el fiduciario está obligado a utilizar la titularidad adquirida sin contradecir la finalidad para la cual se le confió, o aquellas que
sean conducentes para la obtención de los fines para los cuales la afectación fue establecida.
El titular del dominio fiduciario cuenta con todas las facultades propias del dominio, es decir puede usar y gozar de la cosa fideicomitida, y puede
disponer jurídicamente de la cosa siempre que ello guarde relación o esté justificado con los fines específicos establecidos en el Contrato de
Fideicomiso, salvo pacto en contrario. (art. 1704/ 1688).
Facultades:
Art. 1704.- Facultades: El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al
fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
Pendiente el plazo o la condición, el fiduciario es el dueño de la cosa transmitida, entonces cabe reconocer que sus facultades son amplias, es
decir, que goza de todas las prerrogativas y derechos con que cuenta el dueño pleno o perfecto.Así, puede realizar actos de disposición (material
y jurídico) y de administración sobre la cosa que le fue confiada. Puede también percibir los frutos, usar y gozar de la cosa de acuerdo a lo
estipulado, y ejercer acciones posesorias y reales en defensa de las cosas que adquirió.Si en el titulo de transmisión se le hubiese prohibido al
fiduciario enajenar, la clausula es válida
. Efectos:Art. 1707.- Efectos: Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del
dominio fiduciario.Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados.
La extinción del dominio fiduciario no opera con efecto retroactivo. En tales condiciones, ya se trate de muebles o inmuebles, si el tercer
adquiriente es de buena fe y a título oneroso, la resolución solo producirá sus efectos hacia el futuro sin afectar el pasado, por lo que se
mantendrán o quedaran subsistentes los diversos actos efectuados por el dueño fiduciario, esto es, la transmisión del dominio de la cosa a
terceros y la perdurabilidad de los gravámenes constituidos.
Tendrá efecto retroactivo cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a título gratuito. Habrá mala fe cuando el fiduciario realice actos
de disposición que sean ajenos a los fines del fideicomiso, o a pesar de una clausula que limite sus facultades, y el tercero haya sabido o
debido saber, actuando con diligencia, tal circunstancia.
Irretroactividad:
Art. 1705.-Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto
que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título
oneroso.A diferencia de lo que ocurre con el dominio revocable, la extinción del dominio fiduciario por cumplimiento del plazo o la condición
resolutorio no tiene efectos retroactivos, en consecuencia dichos actos de disposición quedan a salvo, y deberán ser respetado por el destinatario
final. (art. 1705). Por tal motivo si el Fiduciario le trasmite a un tercero que actúa de buena fe y a título oneroso, (vale decir que existen
elementos para creer que el Fiduciario actúa dentro de los fines del Fideicomiso), nada se le puede reclamar al tercero por parte del citado
destinatario final. Excepto pacto en contrario.
Readquisición del dominio perfecto: ARTÍCULO 1706. -Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de
una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
Cumplido el plazo o la condición resolutoria se produce de pleno derecho la adquisición del dominio pleno o perfecto por parte del destinatario
final, aquí aplican los mismos principios que para el dominio revocable, no hace falta tradición por imperio del constituto posesorio.
Hay supuestos previstos en los que el Fiduciario cesa, pero la propiedad y/o el dominio fiduciario continúan a través del Fiduciario sustituto
conforme a lo previsto en el Contrato o en el Código:
El plazo o la condición resolutoria en ningún caso pueden exceder los 30 años, salvo que el beneficiario sea una persona incapaz o de capacidad
restringida, en tal caso puede durar hasta que cese la incapacidad o la restricción. Si pasan más de 30 sin que se cumpla la condición, o esta se
torna incumplible, se extingue el fideicomiso, y el Fiduciario debe trasmitir la cosa fideicomitida a quién se designó en el Contrato de
Fideicomiso como destinatario final, si nada se estableció en el contrato, debe retrasmitírsela al Fiduciante a sus herederos. (art. 1668).
Además de no poder la administración ejercer su derecho en forma irrazonable, el único límite que en realidad reconocen estas limitaciones es
la Constitución Nacional, con el pretexto de defender el interés general.
b) Establecidos por el Código Civil a la libre disposición jurídica de la propiedad. “Numerus clausus”. Inenajenabilidad:
Se prohíben las clausulas de no enajenar en los actos a título oneroso (con excepción del contrato de fideicomiso), y se las permiten en los actos
a título gratuito.
ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de
una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.
Numerus clausus:
La limitación que el titular del dominio sufre en este aspecto se refiere a su falta de libertad para modificar, por sí o por acuerdo de partes, la
regulación de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de aquél, o bien a su imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales
distintos de los reconocidos por la ley, o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por el Código.
c) Camino de sirga:
ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer
ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.
El camino de sirga es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con un cauce de agua.
La restricción para los dueños ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para ningún acto que menoscabe el transporte por agua, como
hacer construcciones, ni deteriorar el terreno, ni realizar en él ninguna otra actividad (por ej. sembrado o plantaciones) que puedan obstaculizar
el libre tránsito de personas o animales, que se necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones, a efectos de la comunicación por
agua. Ésta es una restricción que alcanza no sólo a los ríos y canales navegables, sino también a aquellos cursos de agua que formen cauces
naturales y puedan servir para el transporte por agua.
La limitación abarca no sólo a los propietarios limítrofes, sino a quienes no sean limítrofes pero sean dueños de un inmueble dentro de la franja de
15 metros. Cabe recordar que tales aguas forman parte del dominio público, lo que hace razonable que quienes no sean dueños de inmuebles
colindantes también puedan tener acceso a sus beneficios.
La norma apunta a asegurar las necesidades de la navegación, floración y pesca.
En cuanto a la legitimación activa no es necesario ser poseedor o tenedor, sino que puede ser cualquier ciudadano que invoque el derecho
genérico de aprovechar los bienes públicos en su condición de habitante del país, en tanto demuestre menoscabo a su derecho o interés
legitimo.
7. Restricciones fundadas en razones de vecindad. Inmisiones. Obstáculos al curso de las aguas. Recepción de agua, arena y piedras.
Instalaciones provisorias y paso de personas. Vistas y luces. Árboles, arbustos u otras plantas
Restricciones fundadas en razones de vecindad:
El CCyC eliminó la palabra “restricciones” que usaba el CC y hoy se habla de “limitaciones”.
Los titulares de derechos reales (también poseedores y tenedores) deben usar el inmueble de manera regular, respetando la utilización ajena y
esperando que se respete la propia. Se busca el más racional y económico disfrute e todos.
Inmisiones:
ARTICULO 1973.-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque
medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los
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daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en
el uso, el interés general y las exigencias de la producción.Como consecuencia propia de la relación de vecindad, otra limitación al dominio es la
que se refiere a la obligación de soportar ciertas molestias que no excedan la normal tolerancia. Tiene por objeto tutelar el interés individual o
particular de las relaciones de vecindad.
El bien jurídico tutelado es regular las relaciones de vecindad, procurando que se puedan resolver dentro de un marco de cierta armonía. Esto
supone que todos los vecinos vean limitados sus derechos porque la ley les impone ciertos deberes: no realizar actos que produzcan
inmisiones.
Las inmisiones son propagaciones de factores que perturban causados por la obra del hombre. Debe haber cierta reiteración en la penetración de
la inmisión, lo cual determina que debe producirse al menos más de una vez, esto no implica que necesariamente deba ser perpetua, pero sí han
de corroborarse las afectaciones o perturbaciones con la repetición el acto.
Esas inmisiones deben ser soportadas hasta el punto de lo que es “normal” para la generalidad, considerado ello objetivamente,
teniendo en cuenta un lugar determinado, un momento determinado y lo que es sentido por laconciencia social. Entonces, esa “normal
tolerancia” es, en realidad, una fórmula abstracta, porque es el juez quien dirá cuál es esa tolerancia en cada caso concreto que se le
presente. Esta normal tolerancia es el límite reciproco que deben soportar los vecinos en una relación de vecindad.
La legitimación activa la tiene tanto el poseedor como el tenedor. La legitimación pasiva es contra el que ejerce la actividad molesta, sea
o no titular de un derecho real.
Art. 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la
cosa que constituye su objeto.
También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro (Limites al dominio).
ARTICULO 1977.-Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones
provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados.
Esta norma no instituye una servidumbre de paso sino una limitación al dominio, al establecer que quien construye una obra tenga necesidad
indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo, con la condición de que satisfaga los perjuicios que
cause.
Para soportar esta limitación, la necesidad debe ser indispensable y provisoria. Vistas y luces:
ARTICULO 1978.-Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la
ARTICULO 1979.-Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la
de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Las aberturas que pueden realizarse en una pared sobre el fundo del vecino se distinguen en luces y vistas. Las luces son aquellas aberturas que
permiten pasar la luz y el aire pero no permiten asomarse. Las vistas son las ventanas que permiten asomarse o mirar.
El código permite la apertura de ventanas o huecos en una pared, lindera al inmueble vecino, para recibir luces, siempre que se respeten
determinadas condiciones, para no exponer al vecino a molestias intolerables en una buena vecindad.
ARTICULO 1980.-Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está
impedida por elementos fijos de material no transparente.
ARTICULO 1981.-Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza
regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
1. Régimen de afectación a vivienda. Antecedente: el bien de familia. Afectación. Legitimados. Beneficiarios. Requisitos. Subrogación real. Efectos.
Transmisión de la vivienda afectada. Frutos. Créditos Fiscales. Desafectación y cancelación de la inscripción. Inmueble rural.
Régimen de afectación a vivienda:
El Código establece un régimen que tiende a proteger el inmueble destinado a vivienda. Es una institución que se orienta a la protección del
núcleo familiar beneficiario, para asegurar su vivienda o su sustento, o ambas cosas.
La protección de la vivienda, y del núcleo familiar, se concreta al establecer una serie de recursos que ponen a cubierto a determinado inmueble
de las contingencias o infortunios del titular, al no poder ser enajenado, ni gravado, ni hipotecado, ni ejecutado por deudas posteriores a su
constitución; tener exención impositiva y no poder ser desafectado sino por causales estrictas y con el consentimiento del cónyuge o conviviente.
Afectación:
ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una
parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por
las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia
de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en
primer término.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Sólo un inmueble puede ser afectado al régimen. Según su ubicación puede ser urbano o rural, y debe estar afectado a la vivienda. Al menos,
debe ser habitado por uno de los beneficiarios.
Lo importante es que esté destinado a vivienda, lo que descarta inmuebles destinaos a oficinas, locales comerciales, cocheras, etc. Si puede ser
afectado un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Si bien debe estar afectado a vivienda, no se pueden descartar destinos mixtos. Así, por ejemplo, en una casa podría habitar una familia en el piso
alto, y la planta baja estar destinada a un local comercial. Por eso, el art. Establece que el inmueble puede ser afectado “por su totalidad o hasta
una parte de su valor”.
Legitimados:
ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los
cotitulares conjuntamente.
La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los
beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el
que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La titularidad registral debe provenir por ser el constituyente titular del derecho real de dominio o de condominio.
Se advierte que dada la utilización de la expresión “titular registral”, podría darse el supuesto de que pueda proteger la vivienda quien aún no
ha adquirido el dominio del inmueble. Esta situación (pensada para la adquisición derivada por actos entre vivos, art. 1892) se daría en el caso
de quien posee el título suficiente y la inscripción registral, pero no el modo suficiente.
Beneficiarios:
Requisitos:
ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios
habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
El artículo eleva como condición necesaria para la operatividad de la protección la habitación efectiva de alguno de los beneficiarios en el
inmueble. Para que el requisito sea debidamente respetado basta con que uno de los beneficiarios resida en la vivienda; así, en el caso de ser
solo el titular registral el beneficiado, este deberá forzosamente habitar en el objeto de protección.
A tal punto lleva el Código esta exigencia que no basta con que el titular o los beneficiarios habiten el inmueble al momento en que se solicita
la afectación, sino también al momento de hacerla valer. Ello es lo que la norma pretende cuando dispone que “en todos los casos, para que
los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble”.
Subrogación real:
ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen
en concepto de indemnización o precio.
La subrogación real es aquella figura en virtud de la cual la situación jurídica que en cierto respecto califica o afecta a una cosa determinada
pasa a calificar o afectar en igual sentido a la otra cosa que haya reemplazado o sustituido a aquella cuando la misma ha sido objeto de una
enajenación o perdida.
Es que, de no ser así, el constituyente estaría impedido de mudarse.
Por lo tanto, si el propietario decide vender el inmueble afectado para luego adquirir otro, no corre el riesgo de que, entre una operación y otra,
el precio que obtenga pueda ser embargado. Tampoco habría consecuencias negativas en el hecho e que el nuevo inmueble sea afectado en una
fecha posterior, pues se mantienen los efectos del primero. La afectación, como dice el código, se transmite, ya sea a la nueva vivienda o a las
sumas de dinero.
Otras consecuencias están previstas en la última parte del art. 249: Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus
créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en
subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al
propietario del inmueble.En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este
artículo.
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble: ocurre que la
obligación de pagar las expensas comunes surge del código y del reglamento de PH, de manera que su causa es anterior a la
afectación.
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250: este art. Permite gravar el
inmueble con la conformidad del cónyuge o del conviviente, o en su defecto con autorización judicial, si éste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida. Ocurre que cuando el inmueble esté afectado a este régimen, es probable que su titular se vea
privado de la posibilidad de obtener crédito. Por lo tanto, el código le ofrece la posibilidad de gravarlo sin que al acreedor le sea
oponible la afectación, la que seguirá siendo oponible a otros acreedores, si los hay.
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda: si la vivienda está afectada a este
sistema, pero el titular introduce mejoras de cualquier tipo, sería un contrasentido que el inmueble sea mejorado pero que su
acreedor no pueda ejecutarlo si no se le paga el crédito. El código trata de evitar un enriquecimiento injusto.
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida: la
afectación del inmueble tiene por objetivo asegurar la vivienda. Es evidente, entonces, que no puede ser oponible este sistema a
quienes deben recibir cuidados y alimentos por parte del titular.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen
en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.
Una vez afectado, el inmueble no puede ser ejecutado por los créditos nacidos con posterioridad a la fecha de inscripción en el Registro; esto
es, cuya causa sea posterior a la afectación.En cambio, sí puede ser embargado y ejecutado por créditos nacidos con anterioridad a esa fecha,
en resguardo de los derechos adquiridos por terceros. La regla de la inejecutabilidad rige aun en caso de concurso y quiebra.
La inejecutabilidad reconoce excepciones, cualquiera sea la fecha del crédito. Deja de tener importancia para estos acreedores que la deuda sea
anterior o posterior a la afectación:
Frutos:
ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades
de los beneficiarios.
La norma incide en la disposición jurídica de los frutos que genera el inmueble afectado toda vez que ellos pueden ser embargados y ejecutados. Es
decir, la constitución del régimen protectorio ocasiona una limitación del ius fruendi (derecho de goce) siempre y cuando los acreedores se dirijan
hacia los frutos para cubrir sus créditos. Más dadas las características del régimen tuitivo de la vivienda y en razón de no quedar desprotegido el
interés familiar, los frutos que “son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios” no pueden ser agredidos.
Se entiende por “necesidad” a la cantidad suficiente de frutos para cumplir acabadamente con las demandas requeridas por los beneficiarios
para poder vivir de acuerdo a su nivel económico y sin que se afecte su posicionamiento social.
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Créditos Fiscales:
ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el
territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años
posteriores a la transmisión.
Para que el inmueble sometido al presente régimen protectorio se encuentre exento del impuesto sucesorio, la norma exige ciertas
condiciones: a) que la protección opere en favor de los beneficiarios mencionados en el art. 246; y b) que no se produzca la desafectación en
los cinco años posteriores a la transmisión.
La desafectación es el acto con el cual se cancela la inscripción del inmueble como afectado al régimen de vivienda.
La afectación al régimen de protección de la vivienda, como también su desafectación y cancelación, se realizan a través de la inscripción en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
Inmueble rural:
ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de
acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
El régimen de protección de la vivienda es aplicable a todo inmueble, sin discriminar la zona donde se ubique. No obstante, el inmueble rural recibe
un tratamiento diferencial respecto del inmueble urbano. Si el predio se ubica en área rural, el régimen de tutela es aplicable en tanto el inmueble
no exceda la unidad económica.
Borda define a la superficie mínima de la unidad económica como “la mínima extensión compatible con el aprovechamiento óptimo de la tierra,
conforme a las modernas técnicas agrícola-ganaderas”.
En síntesis, no importa el valor del predio, sino que aquí lo que se tiene en mira es que el fundo “no exceda de la unidad económica, de acuerdo
con lo que establezcan las reglamentaciones locales”. Lo que se pretende evitar es la afectación de extensas tierras, quizá bajo el entendimiento
de que ellas serían incompatibles con la “habitación efectiva”.
3. Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica. Nociones de la ley 11.723.Convención de Berna y Tratados posteriores. Producciones
autorales protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades. Contratos para su explotación económica. Duración del derecho.
Registro de la producción intelectual. Protección legal ante denuncias al Registro o actuaciones judiciales.
Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica:
Los derechos intelectuales son bienes inmateriales. No son derechos reales, sino que son derechos que recaen sobre bienes inmateriales, que son
los derechos intelectuales. Es un derecho personalísimo.
La obra intelectual para ser considerada como tal tiene que cumplir requisitos: originalidad y novedad.
A nivel nacional la ley 11.723 regula las obras intelectuales. A nivel internacional existe la Organización mundial de la propiedad intelectual,
con tribunales arbitrales para resolver conflictos en materia de propiedad intelectual.
Art. 2°. — El derecho de propiedad de una obra científica, literaria o artística, comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla,
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de ejecutarla, de representarla, y exponerla en público, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de reproducirla en
cualquier forma.
- Derecho moral de autoría y paternidad: ser reconocido como autor y creador de esa obra
- Derecho moral inédito: le da la posibilidad de publicar o no publicar una obra inédita, ya que nadie lo puede obligar a publicarla.
- Derecho a la integridad de la obra: nadie puede modificar ni introducirle cambios sin la autorización o conformidad del
autor o de los titulares del derecho intelectual.
- Derecho de arrepentimiento: si el autor se arrepiente del contenido de una determinada obra intelectual, porque considera
que ya no expresa más su pensamiento por ej., puede disponer el retiro.Son imprescriptibles einenajenables.
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual
resultante.
d) Las personas físicas o jurídicas cuyos dependientes contratados para elaborar un programa de computación hubiesen producido un
programa de computación en el desempeño de sus funciones laborales, salvo estipulación en contrario
Art. 6°. — Los herederos o derechohabientes no podrán oponerse a que terceros reediten las obras del causante cuando dejen transcurrir más
de diez años sin disponer su publicación.
Tampoco podrán oponerse los herederos o derechohabientes a que terceros traduzcan las obras del causante después de diez años de su
fallecimiento.
En estos casos, si entre el tercero editor y los herederos o derechohabientes no hubiera acuerdo sobre las condiciones de impresión o la
retribución pecuniaria, ambas serán fijadas por árbitros
De las obras extranjeras:
Art. 13. — Todas las disposiciones de esta Ley, salvo las del artículo 57, son igualmente aplicables a las obras científicas, artísticas y literarias,
publicadas en países extranjeros, sea cual fuere la nacionalidad de sus autores, siempre que pertenezcan a naciones que reconozcan el derecho de
propiedad intelectual.
Art. 14. — Para asegurar la protección de la Ley argentina, el autor de una obra extranjera sólo necesita acreditar el cumplimiento de las
formalidades establecidas para su protección por las Leyes del país en que se haya hecho la publicación, salvo lo dispuesto en el artículo 23, sobre
contratos de traducción.
Art. 15. — La protección que la Ley argentina acuerda a los autores extranjeros, no se extenderá a un período mayor que el reconocido por las
Leyes del país donde se hubiere publicado la obra. Si tales Leyes acuerdan una protección mayor, regirán los términos de la presente Ley.
Edición:
Art. 37. — Habrá contrato de edición cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y
éste a reproducirla, difundirla y venderla.
Este contrato se aplica cualquiera sea la forma o sistema de reproducción o publicación.
Art. 38. — El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edición.
Puede traducir, transformar, refundir, etcétera, su obra y defenderla contra los defraudadores de su propiedad, aun contra el mismo editor.
Art. 39. — El editor sólo tiene los derechos vinculados a la impresión, difusión y venta, sin poder alterar el texto y sólo podrá efectuar las
correcciones de imprenta, si el autor se negare o no pudiere hacerlo.
Art. 40. — En el contrato deberá constar el número de ediciones y el de ejemplares de cada una de ellas, como también la retribución pecuniaria del
autor o sus derechohabientes; considerándose siempre oneroso el contrato, salvo prueba en contrario. Si las anteriores condiciones no constaran se
estará a los usos y costumbres del lugar del contrato.
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Art. 41. — Si la obra pereciera en poder del editor antes de ser editada, éste deberá al autor o a sus derechohabientes como indemnización la
regalía o participación que les hubiera correspondido en caso de edición. Si la obra pereciera en poder del autor o sus derechohabientes, éstos
deberán la suma que hubieran percibido a cuenta de regalía y la indemnización de los daños y perjuicios causados.
Art. 42. — No habiendo plazo fijado para la entrega de la obra por el autor o sus derechohabientes o para su publicación por el editor, el tribunal lo
fijará equitativamente en juicio sumario y bajo apercibimiento de la indemnización correspondiente.
Art. 43. — Si el contrato de edición tuviere plazo y al expirar éste el editor conservase ejemplares de la obra no vendidos, el titular podrá
comprarlos a precios de costo, más un 10 % de bonificación. Si no hace el titular uso de este derecho, el editor podrá continuar la venta de dichos
ejemplares en las condiciones del contrato fenecido.
Art. 44. — El contrato terminará cualquiera sea el plazo estipulado si las ediciones convenidas se agotaran.
Representación:
Art. 45. — Hay contrato de representación cuando el autor o sus derechohabientes entregan a un tercero o empresario y éste acepta, una obra
teatral para su representación pública.
Art. 46. — Tratándose de obras inéditas que el tercero o empresario debe hacer representar por primera vez, deberá dar recibo de ella al autor o sus
derechohabientes y les manifestará dentro de los treinta días de su presentación si es o no aceptada.
Toda obra aceptada debe ser representada dentro del año correspondiente a su presentación. No siéndolo, el autor tiene derecho a exigir como
indemnización una suma igual a la regalía de autor correspondiente a veinte representaciones de una obra análoga.
Art. 47. — La aceptación de una obra no da derecho al aceptante a su reproducción o representación por otra empresa, o en otra forma que la
estipulada, no pudiendo hacer copias fuera de las indispensables, ni venderlas, ni tocarlas sin permiso del autor.
Art. 48. — El empresario es responsable, de la destrucción total o parcial del original de la obra y si por su negligencia ésta se perdiere,
reprodujere o representare, sin autorización del autor o sus derechohabientes, deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
Art. 49. — El autor de una obra inédita aceptada por un tercero, no puede, mientras éste no la haya representado, hacerla representar por otro,
salvo convención en contrario.
Art. 50. — A los efectos de esta Ley se consideran como representación o ejecución pública, la transmisión radiotelefónica, exhibición
cinematográfica, televisión o cualquier otro procedimiento de reproducción mecánica de toda obra literaria o artística.
Venta:
Art. 51. — El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o ceder total o parcialmente su obra. Esta enajenación es válida sólo durante el
término establecido por la Ley y confiere a su adquirente el derecho a su aprovechamiento económico sin poder alterar su título, forma y contenido.
Art. 52. — Aunque el autor enajenare la propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y título, en las
impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la mención de su nombre o seudónimo como autor.
Art. 53. — La enajenación o cesión de una obra literaria, científica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendrá validez.
Art. 54. — La enajenación o cesión de una obra pictórica, escultórica, fotográfica o de artes análogas, salvo pacto en contrario, no lleva implícito el
derecho de reproducción que permanece reservado al autor o sus derechohabientes.
Art. 55. — La enajenación de planos, croquis y trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecución de la obra tenida en
vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras.
Estos derechos quedan reservados a su autor, salvo pacto en contrario.
Art. 55 bis — La explotación de la propiedad intelectual sobre los programas de computación incluirá entre otras formas los contratos de licencia
para su uso o reproducción.
Art. 61. — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo hiciere será reprimido con una multa de diez veces el valor
venal del ejemplar no depositado.
Art. 62. — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los derechos de autor sobre su obra y los del editor sobre su
edición. Tratándose de obras no publicadas, el autor o sus derechohabientes pueden depositar una copia del manuscrito con la firma
certificada del depositante.
Art. 63. — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del autor hasta el momento en que la efectúe,
recuperándose dichos derechos en el acto mismo de la inscripción, por el término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de la validez de
las reproducciones, ediciones, ejecuciones y toda otra publicación hechas durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.
No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se entiende por tal, la fecha, lugar, edición y la mención del editor.
Art. 64. — Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas que por cualquier concepto reciban subsidios del Tesoro de
la Nación, están obligados a entregar a la Biblioteca del Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 57, el ejemplar
correspondiente de las publicaciones que efectúen, en la forma y dentro de los plazos determinados en dicho artículo. Las reparticiones públicas
están autorizadas a rechazar toda obra fraudulenta que se presente para su venta.
Art. 65. — El Registro llevará los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio correspondiente, donde constarán su descripción,
título, nombre del autor y fecha de la presentación, y demás circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos de que fuera objeto y las
decisiones de los tribunales sobre la misma.
Art. 66. — El Registro inscribirá todo contrato de edición, traducción, compraventa, cesión, participación, y cualquier otro vinculado con el derecho
de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a que se refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta Ley.
Art. 67. — El Registro percibirá por la inscripción de toda obra los derechos o aranceles que fijará el Poder Ejecutivo mientras ellos no sean
establecidos en la Ley respectiva.
Art. 68. — El Registro estará bajo la dirección de un abogado que deberá reunir las condiciones requeridas por el artículo 70 de la Ley de
organización de los tribunales y bajo la superintendencia del Ministerio de Justicia e Instrucción Pública.
Art. 83. — Después de vencidos los términos del artículo 5°, podrá denunciarse al Registro Nacional de Propiedad Intelectual la mutilación de
una obra literaria, científica o artística, los agregados, las transposiciones, la infidelidad de una traducción, los errores de concepto y las
deficiencias en el conocimiento del idioma del original o de la versión. Estas denuncias podrá formularlas cualquier habitante de la Nación, o
procederse de oficio, y para el conocimiento de ellas la dirección del Registro Nacional constituirá un jurado que integrarán:
a) Para las obras literarias, el decano de la Facultad de Filosofía y Letras; dos representantes de la sociedad gremial de escritores,
designados por la misma, y las personas que nombren el denunciante y el editor o traductor, una por cada uno;
b) Para las obras científicas el decano de la Facultad de Ciencias que corresponda por su especialidad, dos representantes de la
sociedad científica de la respectiva especialidad, designados por la misma, y las personas que nombren el denunciante y el editor o
productor, una por cada parte.
En ambos casos, cuando se haya objetado la traducción, el respectivo jurado se integrará también con dos traductores públicos
nacionales, nombrados uno por cada parte, y otro designado por la mayoría del jurado;
c) Para las obras artísticas, el director del Museo Nacional de Bellas Artes, dos personas idóneas designadas por la Dirección del
Registro de Propiedad Intelectual y las personas que nombre el denunciante y el denunciado, una por cada parte;
d) Para las musicales, el director del Conservatorio Nacional de Música; dos representantes de la sociedad gremial de compositores de
música, popular o de cámara en su caso, y las personas que designen el denunciante y el denunciado, una por cada parte.
Cuando las partes no designen sus representantes, dentro del término que les fije la dirección del Registro, serán designados por ésta.
El jurado resolverá declarando si existe o no la falta denunciada y en caso afirmativo, podrá ordenar la corrección de la obra e impedir su
exposición o la circulación de ediciones no corregidas, que serán inutilizadas. Los que infrinjan esta prohibición pagarán una multa de 100 a 1.000
pesos moneda nacional, que fijará el jurado y se hará efectiva en la forma establecida por los respectivos códigos de procedimientos en lo Civil y
en lo Comercial, para la ejecución de las sentencias. El importe de las multas ingresarán al fondo de fomento creado por esta Ley. Tendrá
personería para ejecutarlas la dirección del Registro.
4. Sepulcros. Naturaleza jurídica. Prescripción adquisitiva. Ejecución por los acreedores. Partición del condominio. Jurisprudencia.
El derecho real de sepultura no es sobre el cementerio privado sino sobre las parcelas en que es dividido al realizar el fraccionamiento
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interno donde se destinan a sepultura.
Se le aplican las normas sobre derechos reales, ya que se considera que la sepultura es un derecho real inmobiliario sobre una cosa
parcialmente propia, registrable, principal, no accesoria y que se ejerce por la posesión.
El titular del derecho de sepultura es la persona que adquiere una parcela dentro del cementerio para enterrar a sus familiares o para el mismo.
- Inhumar (enterrar) en la parcela los restos humanos que quiera, y exhumar, reducir y trasladar.
- Construir sepulcros en sus parcelas.
- Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados.
- Usar las capillas, oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes.
5. Derecho de aguas. Metodología legal. Mar territorial (jurisdicción nacional y provincial). Plataforma continental. Aguas pluviales.
Régimen jurídico de los ríos, lagos, vertientes e islas. Aguas subterráneas.
Derecho de aguas. Metodología legal:
Regula la creación, modificación, transmisión y extinción de las relaciones jurídicas aplicables al conocimiento, aprovechamiento, preservación y
defensa del agua. De esta forma regula actividades económicas como el riego, la navegación, la producción y provisión de energía eléctrica y agua
potable, etc.Estos temas están tratados en la Constitución Nacional, como por ejemplo la libre navegación de ríos interiores, el derecho de todos
los habitantes a navegar, etc.
Mar territorial (jurisdicción nacional y provincial):
El mar territorial es la franja de agua adyacente a las cosas del Estado ribereño, quien tiene plena soberanía sobre dicha franja de agua y su lecho,
subsuelo y espacio aéreo.
Plataforma continental:
Está por debajo de la superficie.
Es la prolongación natural del territorio bajo las aguas, que empieza a la altura de donde termina el mar territorial y termina donde empiezan los
fondos marinos. De ella se pueden extraer recursos vivos y no vivos (por ej. El petróleo).
Aguas pluviales:
Es el agua de lluvias y pertenece al dueño del fundo en que cae o entra, quien puede disponer de ella y desviarla siempre que no perjudique a
los inferiores, pero no puede cambiar el nivel de un terreno para que toda el agua de las
lluvias caiga en el fundo vecino, ya que habría abuso del derecho de propiedad. Si el agua cae o corre por lugares públicos todos pueden usarla
y desviar su curso natural por ser consideradas cosas sin dueño.
BOLILLA 10 Condominio
1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Comunión de otros derechos reales o bienes. Aplicación subsidiaria del derecho real de
dominio.
Definición legal. Análisis crítico:
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
Caracteres:
-Es un derecho real: es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
-Tiene por objeto una cosa, que puede ser inmueble o mueble.
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-Pertenece a más de una persona, sin límite en su máximo. Pueden ser personas humanas o jurídicas, incluso combinadas.
-Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. Es la parte indivisa, que representa la proporción que cada uno de los
titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de vista jurídico. Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de
cada uno se proyecta sobre toda la cosa.
Comunión de otros derechos reales o bienes. Aplicación subsidiaria del derecho real de dominio:
ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto
de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
2. Constitución. Clases
Constitución:
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última voluntad, por disposición de la ley,
y por prescripción. Además, hay que tener en cuenta los modos especiales de adquirir el dominio (apropiación por más de una persona,
aluvión que incremente un inmueble que pertenece a varias personas, etc.)
En ocasiones es la propia ley la fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de indivisión forzosa perdurable
. Clases:
-Condominio normal, común o sin indivisión forzosa, que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la división en cualquier
momento desde su constitución.
-Condominio anormal o con indivisión forzosa, en el cual, la posibilidad de proceder a la división se encuentra limitada por diferentes causas
(por ley, por pacto entre los condóminos o por voluntad del testador). En este último caos la indivisión puede ser temporaria o perdurable.
3. Condominio sin indivisión forzosa. Facultades de los condóminos sobre la cosa común. Uso y goce. Disposición. Mejoras
Facultades de los condóminos sobre la cosa común: disposición:
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de
uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
La regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común ni
sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio exclusivo del derecho de propiedad. La
oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
Uso y goce:
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
El uso y goce puede ser conjunto o individual.
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da
derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Mejoras:
ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de
uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
El código distingue entre las mejoras necesarias y las útiles. Las primeras pueden hacerlas entre todos, y también pueden ser realizadas por
uno o algunos de ellos, ya que no es necesario un acuerdo previo. En tal caso, tiene el que hizo el gasto derecho al reembolso proporcional,
siempre y cuando no se haya originado en su culpa.
Se permite reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa.
En cambio, el condómino no puede constituir servidumbre, ya que el derecho real grava la cosa común.
En cuanto a la constitución de derechos personales, no se puede alquilar ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.
Renuncia:
“…Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible…”
6. Administración de la cosa común. Asamblea. Quórum. Mayorías. Administrador. División de los frutos.
Administración de la cosa común:
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la
oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Situaciones que pueden conducir al régimen de administración:
-Cuando la cosa no es susceptible de uso común, en razón de su propia naturaleza, como por ej., una casa con reducidas comodidades y las
respectivas familias son numerosas.
-Cuando la cosa es susceptible o no de uso común, pero algunos condóminos ejercen el ius prohibendi.
Si se da una de las situaciones y si ninguno opta por la partición rige este articulo. Esta norma no propone soluciones sino que deja a los
interesados decidir lo que más les convenga. Las alternativas más usuales son: explotación por administración o arrendamiento de la cosa
común. La decisión se tomará en una asamblea.Podrían decidir, que administre un tercero o que uno de ellos sea el administrador
.Asamblea:Quórum.Mayorías: Administrador
:ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma
fehaciente y con anticipación razonable.La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
Si no se cita a todos, la asamblea será nula.
La mayoría requerida para decidir es la absoluta, esto es, más de la mitad. Por ende, el quórum mínimo será ese, ya que de no reunirse, no
podría haber mayoría. Dicha mayoría no es numérica, o sea que no se cuenta por persona, sino en proporción al valor de la parte de cada
condómino en la cosa común, aunque corresponda a uno solo. La mayoría se calcula sobre el total, y no sólo sobre los que asistieron a la
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reunión.Si hubiera empate, decide la suerte. No obstante, les queda a los condóminos la alternativa de solicitar la partición. División de los
frutos:
ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los
condóminos.
Respecto de la división de los frutos, se establece la correspondencia entre su reparto y los valores de las partes de los condóminos, en ausencia
de estipulación en contrario, que dispusiera otra manera para practicar esta división.
7. Extinción del condominio. Partición. Reglas aplicables. Adquisición por un condómino. Efectos.
Extinción del condominio:
Algunos modos generales de extinción de los derechos reales pueden ser aplicados al condominio, como por ejemplo, la destrucción de la cosa o
el abandono.Existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una indivisión, que es la partición. Partición. Reglas
aplicables:
ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la
partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
La partición consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada comunero en una porción o lote material, o en la adjudicación
de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.
Pedir la división es un derecho potestativo. Si los comuneros no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede acudir a la justicia a través de la
“acción de división de condominio”.
- Privada o judicial:
ARTICULO 2369.- Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y
por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
ARTICULO 2371.- Partición judicial. La partición debe ser judicial:
-si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
-si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;
-si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
ARTICULO 2373.- Partidor. La partición judicial se hace por un partidor o por varios que actúan conjuntamente. A falta de acuerdo
unánime de los copartícipes para su designación, el nombramiento debe ser hecho por el juez.
ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el
aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero la diferencia entre el
valor de los bienes y el monto de las hijuelas.
- Provisional o de uso:
ARTICULO 2370.- Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y
goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva.
La llamada partición provisional o del uso se produce cuando los condóminos recurren a este instituto, no con la finalidad de concluir
el condominio, sino con el objeto de dividir el uso y goce de la cosa, ya que consiste en una reglamentación de sus facultades en tal
- Participación parcial:
ARTICULO 2367.- Partición parcial. Si una parte de los bienes no es susceptible de división inmediata, se puede pedir la partición de los que son
actualmente partibles.
Nada impide que la partición sea parcial, ya sea porque hay varias cosas en condominio y sólo se concluye el condominio respecto de algunas, o
bien se trata de una sola, pero se la divide materialmente y sólo una parte es dividida.
Efectos:
ARTICULO 2403.- Efecto declarativo. La partición es declarativa y no traslativa de derechos. En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo
e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en
los que corresponden a sus coherederos.
La partición tiene efectos declarativos y no traslativos de derechos, lo que significa que se considera que los derechos atribuidos al adjudicatario le
han pertenecido desde el origen mismo del condominio y que los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa
común.Reconoce ciertas excepciones, respecto de los acreedores hipotecarios. Lo fundamental de las excepciones consiste en la garantía por
evicción y vicios redhibitorios que se deben entre sí los condóminos. Otra excepción se encuentra en la situación de los acreedores del condómino,
a los que el resultado de la partición les resulta inoponible.
Condominio con indivisión forzosa temporaria. Indivisión forzosa de origen contractual. Indivisión forzosa de origen judicial: Partición nociva.
Partición anticipada ha pedido de parte. Efectos frente a terceros.
Condominio con indivisión forzosa temporaria:
El condominio generalmente es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos, cuando lo deseen, pueden pedir la partición. Sin embargo, en
ciertos casos no es posible pedir la indivisión, porque una causa lo impide. Puede ser por voluntad de los propios condóminos, por decisión de un
juez, o por imposición legal.Los dos primeros casos son temporarios, en un tiempo desaparecen, que no puede exceder de los 10 y de los 5 años.
Indivisión forzosa de origecontractual:ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la
partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.
Requiere la voluntad de todos los condóminos. Si sólo uno se opone, no será válida la decisión del resto.
La fijación de un plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de disponer.
2. Condominio sobre muros, cercos y fosos. Clases. Criterios físico y jurídico. Lindero, encaballado, contiguo, medianero, privativo, de
cerramiento, de elevación, enterrado.
Condominio sobre muros, cercos y fosos:En esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos. Cada inmueble
puede también pertenecer a más de una persona en condominio. A su vez, hay un muro, cerco o foso que los divide. Sobre dichas cosas
accesorias se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición. Este condominio es inseparable del
derecho sobre el inmueble, no se puede enajenar este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso. No
pueden extraños tener derecho sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles colindantes.
Clases: Criterios físico y jurídico: Lindero, encaballado, contiguo, medianero, privativo, de cerramiento, de elevación, enterrado:
De acuerdo a como fueron construidos, esto es según su emplazamiento físico, los muros reciben distintos nombres en el código. También se
los clasifica desde el punto de vista jurídico.
a. lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b. encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c. contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite
separativo;
d. medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e. privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f. de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g. de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h. enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
En cuanto al criterio físico, según como fueron construidos, la primera clasificación es: divisorios o no divisorios. El muro divisorio (también
llamado separativo o lindero) es el que toca el limite que separa a un inmueble del otro inmueble vecino. Puede haber distintas paredes dentro
de un terreno, pero sólo aquella que toca o está sobre la línea separativa es la que recibe el nombre de divisoria.
A su vez, las paredes divisorias pueden ser encaballadas o contiguas. Ambas tocan el limite, pero la primera está asentada sobre ambos,
teóricamente mitad sobre cada terreno. El muro encaballado debe tener su epicentro exacto en la línea demarcadora de los limites de los fundos
lindantes, de manera que las mitades del muro se asienten de manera ecuánime en ambos terrenos colindantes. Está construido de tal manera
que su eje, en el sentido de plano vertical que pasa por el centro del mismo, coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos.
Es decir, que se halla ubicado a caballo sobre el límite, tomando una franja de terreno, de ambos fundos colindantes.
En cambio, la contigua, si bien toca la línea divisoria, está asentada sobre uno solo de los inmuebles vecinos: su borde toca el límite. Tanto las
encaballadas como las contiguas deben tener una altura minima de 3 metros. Pero pueden ser más altas, en cuyo caso el excedente recibe el
nombre de “muro de elevación”. A su vez, mirando hacia abajo del nivel del suelo, las paredes tienen cimientos que las sostienen. Ahora, si se
construyó una prolongación que exceda los cimientos, esa parte recibe el nombre de “muro enterrado”.
Desde el criterio jurídico, las paredes linderas pueden ser medianeras o privativas. La pared se llama medianera cuando hay un condominio, es
3. Cerramiento forzoso urbano. Adquisición de la medianería. Presunciones. Prueba. Cobro de la medianería. Adquisición y cobro de los
muros de elevación y enterrado. Valor de la medianería. Prescripción. Actos materiales. Reconstrucción. Gastos: distinción según la clase de
mejoras. Abdicación y readquisición de la medianería.
Cerramiento forzoso urbano:
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales
tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Cuando existe la obligación (es una obligación real) de encerrarse entre paredes, la pared divisoria, sea encaballada o contigua, recibe el nombre
de “muro de cerramiento”. El código, así como atribuye el derecho de encerrarse entre paredes, también obliga a los colindantes a hacerlo
cuando viven en centros de población urbanos o suburbanos, debido a razones de higiene, seguridad, embellecimiento edilicio, economía de
terreno y para asegurar la garantía de privacidad.
El cerramiento es forzoso, en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar en todo momento a su vecino a contribuir a
la construcción y conservación de la pared. Este último, a su vez, sólo puede liberarse de tal obligación haciendo uso de la facultad de abandono
con respecto a la franja de terreno sobre la cual se apoya el muro y renunciando a la medianería.
Esta obligación no se puede satisfacer libremente, sino de acuerdo a las reglas que sienta el código sobre sus características. No es suficiente con
colocar un toldo, un cartón o una sabana, sino que debe ajustarse la construcción a determinados requisitos.
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros
contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones
locales.
El muro debe tener, como mínimo, 3 metros de altura, pero puede tener más. Cabe advertir que hasta los 3 metros el muro será medianero,
es decir, le pertenecerá a ambos vecinos. Por encima de esa altura, le pertenecerá a quien lo construyó, si es que no fue construido por
ambos de común acuerdo.
Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo y que a costa de ambos decidan la construcción de la pared divisoria. Si no es así, uno solo
de ellos puede tomar la decisión e iniciar la construcción del muro y tiene la opción de hacerlo encabellado o contiguo, es decir, asentarlo mitad
en su terreno y mitad en el predio lindero, o bien todo en su terreno.
Prueba:
ARTICULO 2013.- Prueba. La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto, debe
provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos
materiales inequívocos.
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
Cobro de la medianería:
ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la
mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.
La obligación del pago de la medianería, una vez determinado su valor en la sentencia, se convierte en obligación de dar dinero, por lo que será el
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juez el encargado de decidir cuales rubros componen la cuenta de medianería, para lo que tendrá en consideración, además del costo de los
materiales y de la mano de obra, que el reembolso debe comprender otros elementos que también integraran ese valor, como por ej. El estado de
conservación del muro, las ventajas que le reportará al adquiriente, la confección de los planos, etc.
ARTICULO 2015.- Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las características edilicias del muro y de
sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores, que exceden los estándares del lugar.
Si por algún motivo el que construyó el muro le asignó atributos especiales, para hacerlo más estable o reforzó su aislación, pero excediendo los
estándares del lugar, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus agregado.
ARTICULO 2016.- Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado. El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo
tiene derecho a adquirir la medianería como está construido, aunque exceda los estándares del lugar.
ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro. El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante
la mitad del valor del muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la requerida
para su cimentación.
ARTICULO 2018.- Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de
elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
Cada uno de los colindantes construye por su cuenta la pared divisoria, ya sea encabellada o contigua, hasta los 3 metros de altura se genera un
condominio. En cambio, por encima de esa altura, o por debajo del suelo, la construcción es privativa, le pertenece a quien la hizo. El otro
titular, si lo desea, puede adquirir la medianería de la parte alzada o enterrada, pagando el valor correspondiente, y el primero no puede
oponerse.
Ahora, si el vecino que no contribuyó, utiliza efectivamente la parte elevada o el muro enterrado, estará obligado a adquirir. Al ser una obligación,
si no paga, el que construyó le puede reclamar. Aquí el condominio nacerá cuando pague (contrato) o cuando se cumpla el plazo de prescripción
adquisitiva (20 años).
Esta obligación nace con la utilización efectiva, que significa una utilización directa e inmediata de la pared, una utilización especifica, cualquiera
sea su forma (apoyo de construcciones, instalación de cañerías, etc.). Al contrario, no implica servirse de la pared el simple hecho de arrimar
construcciones, como colocar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, revocar la pared, etc.
Están legitimados para adquirir la parte alzada o enterrada del muro quienes sean condóminos del muro de cerramiento forzoso. También los
titulares del derecho real de propiedad horizontal.
Valor de la medianería: ARTÍCULO 2019.- Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según
corresponda, a la fecha de la mora. Por lo tanto, habrá que establecer cuando incurrió en mora el colindante obligado a pagar, para fijar el valor del
muro, cimientos y terreno. La mora se producirá a partir del reclamo y del vencimiento del plazo que a tal fin fije el acreedor.
Prescripción: ARTÍCULO 2020.- Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería
respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización
efectiva por el titular colindante.
Actos materiales:
ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongación. El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo tipo de
tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del
muro.
ARTICULO 2022.- Prolongación del muro. El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro
condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
ARTICULO 2023.- Restitución del muro al estado anterior. Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede
pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Reconstrucción:
ARTICULO 2024.- Reconstrucción. El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con
altura y estabilidad no menores que las del demolido.Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en
el artículo 2022.
ARTICULO 2025.- Utilización de superficie mayor. Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del
terreno del que la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su
espesor.
ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstrucción. La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar
indemnización por las meras molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.
Sólo el condómino puede demoler y reconstruir el muro existente, por ende, si el vecino hubiera abdicado la medianería, no podrá
reconstruirlo sin adquirir previamente el condominio. Lo mismo en caso de muro elevado o enterrado que fuera privativo del otro
colindante.
Los derechos reales se pueden extinguir por el abandono de la cosa, figura que es aplicable a la medianería.
ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o
reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es
forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicación. La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el
muro y el terreno en el que se asienta.Se abdica también el condominio sobre el muro de elevación y/o enterrado, en caso de existir.
El efecto que produce la abdicación es la liberación del pago de los créditos originados en la construcción, reparación o reconstrucción. Al ser así,
se trata de una obligación real.
ARTICULO 2030.- Readquisición de la medianería. El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la
hubiera tenido antes.Hay que pagar todo, la mitad del valor del muro, los cimientos y del terreno.
El art. Establece que como si antes no se hubiera tenido ningún derecho, de modo que el adquiriente no puede preender que se le descuente
alguna suma que ya hubiera abandonado cuando fue condómino.
BOLILLA 11 I PARTE
ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por
escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
2. Objeto del Derecho. Partes privativas y comunes. Unidad funcional. Unidad complementaria.
Objeto del Derecho:
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características:
independencia funcional, y salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional
(departamento, cochera, local), y un objeto mediado constituido por las partes comunes (escalera, ascensores).
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible
separarlos. Es por esta razón que la última parte del art. 2037 establece que las diversas partes del inmueble así como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. El Código distingue esencialmente entre cosas y partes
propias, y cosas y partes comunes. Lo principal es la unidad funcional, que es propia, y que confiere un derecho accesorio, indivisible e
inescindible sobre el resto del inmueble (excepto las partes propias de otros), integrado por partes comunes.
Unidad funcional:
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
La propiedad horizontal, como derecho real autónomo, permite fraccionar los edificios en plantas horizontales y estas, a su vez, por sectores
(unidades funcionales) que pueden consistir en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino (cocheras, oficinas). Sin perjuicio de ello, la afectación al régimen de la propiedad horizontal consta de dos condiciones: a.
que las unidades funcionales sean independientes entre sí; b. que tengan una salida directa al exterior autónoma o a través de un pasillo
común.
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades funcionales reúnan ciertas características:
independencia funcional y salida a la vía pública. Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional
(departamento, cochera, local, etc.), y un objeto mediato constituido por las partes comunes (escalera, ascensores, etc.). No se trata de dos
objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos.
En definitiva, el objeto del derecho real de propiedad horizontal es la “unidad funcional” compuesta del sector privativo independiente y del
porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.
Unidades complementarias:
Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas y unidas entre
sí, que por su naturaleza tienen por finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras, cocheras individuales, etc.
El uso y alcance de las unidades complementarias deben estar especificados en el reglamento de propiedad, ello a fin de evitar eventuales
conflictos. Deberá determinarse si dichas unidades pueden ser objeto de disposición a terceros no
propietarios o bien si se puede otorgar la tenencia de las mismas a un tercero ya sea por un contrato de locación o de comodato.
Partes privativas y comunes:
ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de
ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo
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uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Conforme al art. 2040 CCyC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las cosas y partes de propiedad común, pero que pueden
diferir en el uso (puede ser de uso exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CCyC) y del reglamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se
limita a realizar una enumeración enunciativa.
ARTÍCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
-el terreno;
-los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
-los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
-los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la
seguridad;
-los locales e instalaciones de los servicios centrales;
-las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
-la vivienda para alojamiento del encargado;
-los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
-los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
-las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
-todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
-los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Facultades jurídicas. Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el
mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:
-derecho de enajenar (venta, donación, permuta, dación en pago, etc.);
-derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo uso, habitación);
Respecto de las partes comunes. Partes comunes a todas las unidades o solo a algunas. Partes necesariamente comunes. Distintos derechos.
Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica. Mejoras. Concepto. Casos. Mejores en interés del consorcio y en interés particular.
Sobreelevación y excavación. Mayorías necesarias para decidir mejoras. Recursos judiciales.
ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede,
tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad,
destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La reso- lución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio
sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble
de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.
ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en
interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal
y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios
puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el
consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que
represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a
terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.
5. Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en el Código y en el reglamento de propiedad horizontal.
Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.
Prohibiciones: en el Código y en el reglamento de propiedad horizontal: ARTÍCULO 2047.-
Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
-destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
-perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
-ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
-depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
El CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal), pero en cuanto a la legitimación pasiva tiene un
alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza
entre otros a los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor legítimo (usufructuario, usuario), ello a fin
de evitar conflictos en la vida comunitaria del régimen consorcial como asimismo de no poner en riesgo la seguridad del edificio.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
El art. 2047 CCyC, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a cada copropietario de la unidad funcional, está aludiendo, en verdad, a las
restricciones y los límites del derecho exclusivo que cada copropietario tiene, no pudiendo tales restricciones y límites llegar a desnaturalizar el
derecho de cada consorcista. Ello significa que ”las reglas de convivencia estrechas que impone a los copropietarios el régimen de propiedad
horizontal inciden en que la tolerancia que se deben los consorcistas es más exhaustiva que la que se da en el derecho real de dominio del
código Civil. El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una convivencia normal y regular, motivo por el cual se profundizan las
exigencias en cuanto a las prohibiciones y restricciones que se imponen a los copropietarios”.
6. Obligaciones:
a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Acceso a la unidad. Impuestos, tasas y
contribuciones.
b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Obligados al pago. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la
contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del
abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención.
7. Requisitos para división en propiedad horizontal. Plano de mensura y subdivisión. Reglamento de propiedad horizontal. Naturaleza jurídica.
Redacción. Forma. Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal). Estado de propiedad horizontal. Cláusulas
obligatorias y facultativas; estatutarias y reglamentarias. Reforma voluntaria. Nulidad y reforma judicial. Reglamento interno.
Requisitos para división en propiedad horizontal. Plano de mensura y subdivisión:
El plano de mensura: Es el primer paso que se debe realizar al momento de la inscripción en el registro del terreno o de la unidad funcional.
Para que el escribano pueda inscribir el terreno por medio de escritura pública es necesario el plano de mensura. Es realizado por un agrimensor
sobre el terreno o sobre la edificación. Son las medidas ciertas de la propiedad. Debe especificar todo lo que se encuentra en el terreno o en el
departamento o piso. Es necesario para la creación de la propiedad horizontal.
“Mensurar” significa medir o sacar medidas.
Subdivisión: Se realiza a partir del plano de mensura. Es la formación de la propiedad horizontal. Determina o arroja las unidades funcionales.
Reglamento de propiedad horizontal: Cláusulas obligatorias:
ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
-determinación del terreno;
-determinación de las unidades funcionales y complementarias;
-enumeración de los bienes propios;
-enumeración de las cosas y partes comunes;
-composición del patrimonio del consorcio;
-determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
-determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
-uso y goce de las cosas y partes comunes;
-uso y goce de los bienes del consorcio;
-destino de las unidades funcionales;
-destino de las partes comunes;
-facultades especiales de las asambleas de propietarios;
-determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
-especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas;
-determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
-determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
-forma de computar las mayorías;
-determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
-designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
-plazo de ejercicio de la función de administrador;
-fijación del ejercicio financiero del consorcio;
-facultades especiales del consejo de propietarios.
Naturaleza jurídica:
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido por el principio de libertad de las convenciones, sin
embargo, es imposible derogar determinadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del sistema de
propiedad horizontal.
Redacción. Forma:
Puede ser redactado por:
- El propietario vendedor del inmueble: luego el reglamento debe ser aceptado por los compradores adhiriéndose al mismo.
- Todos los propietarios de las unidades funcionales en forma unánime: luego los futuros compradores irán adhiriéndose al reglamento.
Se debe redactar y acordar un reglamento de copropiedad por acto de escritura pública y se inscriba en el registro público de la propiedad. La
existencia del reglamento es siempre obligatoria y es un requisito previo para el reconocimiento de la propiedad horizontal.
Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal):
Para la inscripción del reglamento debe presentarse conjuntamente en un formulario o un plano del edificio extendido por profesionalidad con
título habitante. Con la inscripción del reglamento nace el derecho real de la propiedad horizontal.
Clausulas obligatorias:
- Especificación de las partes del edificio de la propiedad exclusiva.
- Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o dpto. , con relación al valor del conjunto.
- Enumeración de las cosas comunes.
- Uso de las cosas y servicios comunes.
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- Destino de las diferentes partes del inmueble.
-Cargas comunes y contribuciones a las mismas.
- Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción, facultades y obligaciones.
- Formas y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias o extraordinarias de los propietarios, persona que las preside reglas para
deliberar, quórum, mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar obras resoluciones, cómputo de los votos y
representación.
- Persona que ha de certificar los testimonios.
-Constitución del domicilio delos propietarios que no han de habilitar el inmueble. Clausulas
facultativas:
Dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor
aprovechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los
intereses moratorios que se aplicarán en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al reglamento;
facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales comerciales, entre otras.
Reforma voluntaria: clausulas estatutarias y reglamentarias:
ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de
dos tercios de la totalidad de los propietarios.
El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamentarias. Para la modificación de las primeras, es
necesaria la voluntad unánime de los integrantes del consorcio. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con las mayorías
reglamentarias o legales.
El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modificación o reforma solamente es viable con el
consentimiento de los propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el presente
Código.
Reglamento interno:
Al lado o conjunto al reglamento de copropiedad y administración puede existir un reglamento interno, el cual es opcional y regula normas de
convivencia por ejemplo: horario de mudanza, derechos, obligaciones del encargado, etc.
8. Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el condominio, en la comunidad
hereditaria y en la comunidad ganancial.
Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes: Cuando se trata de un
derecho real que se ejerce por la posesión hay tres modos de adquisición:
- TRADICIÓN: Con respecto a la tradición rige la teoría del título y el modo suficiente. Para la adquisición derivada entre vivos del derecho real
de la propiedad horizontal son necesarios el título suficiente hecho por escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición.
Para la oponibilidad a terceros interesados debe agregarse el requisito de la inscripción del título en el registro inmobiliario.
- SUCESIÓN: Estamos en presencia de un derecho real sobre la cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino también mortis
causa.
Se adquiere por sucesión ab intestato o testamentaria a titulo de heredero o por medio de un simple legado.
- PRESCRIPCIÓN: La propiedad horizontal es un derecho real usucapible, tanto por la usucapión larga como por la breve. En uno y otro
supuesto se le aplican las reglas de la usucapión. Para usucapir este derecho real no basta con la posición continuada a lo largo de los plazos
legales y con los requisitos pertinentes. Debe existir el llamado estado de propiedad horizontal.
Partición en el condominio, en la comunidad hereditaria y en la comunidad ganancial:
No hay ningún obstáculo para que los condominios de un edificio resuelvan en común acuerdo dividirlo en especie, incorporándolo al régimen de
propiedad horizontal. Para ello será necesario que la partición sea físicamente posible, ya
que cada una de las unidades que deben resultar de ella tendrán que tener independencia funcional y salida a la vía publica directamente
o por pasaje común.
Además, puede ocurrir que lo que se adjudique a cada condominio no valga exactamente a la participación que le correspondía en el condominio.
Estas circunstancias, por si solas, no constituyen un obstáculo para arriar la propiedad horizontal ya que mediando acuerdo entre todas las partes,
puede hacerse una partición mixta.
BOLILLA 11 II PARTE
1. Consorcio. Principio y fin de la personalidad. Domicilio. Capacidad. Patrimonio. Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
Órganos.
Consorcio. Principio y fin de la personalidad. Domicilio capacidad. Patrimonio. Órganos:
ARTICULO 2044.-Consorcio. “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio
en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la
desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública
o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.”
El consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. se considera que es una persona jurídica distinta de cada uno
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de sus miembros, tiene patrimonio propio y su domicilio en el inmueble. El administrador no representa a los titulares, sino al ente consorcio. El
encargado no es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de esta persona jurídica distinta de sus miembros.
El patrimonio propio del consorcio está integrado por las expensas cobradas, el fondo de reserva y los intereses punitorios por expensas
atrasadas y demás créditos. Como toda persona jurídica puede adquirir derechos y contraer obligaciones. Los órganos del consorcio son:
-La Asamblea de propietarios (órgano deliberativo)
-El Consejo de propietarios (órgano de vigilancia)
-El Administrador (órgano representativo)
La personalidad del consorcio se extingue al desafectar el inmueble del régimen de propiedad horizontal, ya sea por acuerdo unánime de los
propietarios o por resolución del juez. También se desafecta el inmueble cuando al quedar un solo dueño de todos los departamentos, este
decide extinguir ese sistema de Propiedad Horizontal e inscribe el inmueble en el Registro.
Cabe mencionar al fondo de reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, las unidades que adquiriera, y en general las
cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. El código omite esta descripción, y lo deja librado a lo
que prevea el reglamento. No obstante, la doctrina suele atribuir a los referidos bienes tal calidad. Cabe incluir a los intereses que devenguen
tales sumas de dinero.
El consorcio tiene su domicilio en el inmueble
Como sucede con las personas jurídicas, el consorcio tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. En el primer aspecto puede
reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva, así como los créditos por rentas que tenga
derecho a percibir. También contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos o frete a los propietarios cuando se hubieran
generado perjuicios por los que el consorcio debe responder. Además, se ha dicho que tiene capacidad para ser titular de unidades
funcionales tanto por atribución hecha en el propio reglamento, como por su posterior adquisición.
1. Ordinarias: son las que se celebran con periodicidad, el plazo está fijado en el reglamento, para tratar temas que hacen al
funcionamiento normal y habitual del consorcio; como la rendición de cuentas del administrador, la renovación de los miembros del
consejo de administración, etc.
- Extraordinarias: están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso. Se citan ante situaciones
imprevistas. Son temas de especial importancia o urgencia, como la remoción del administrador, etc.
En cuando a la naturaleza debemos decir que sus decisiones, tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias, obligan a
todos, aun a la minoría disidente y a los ausentes.
a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del día, lugar, día y hora, notificación, capacidad, representación y unificación de la
personería, quórum;
El primer paso para que pueda reunirse válidamente la asamblea, es la convocatoria.
Art. 2059.-Convocatoria y quórum. “Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto
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si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las
decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de
los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.”
La convocatoria la debe realizar el administrador y, en su defecto, el Consejo de Propietarios si lo hay. Debe ser hecha a través de un medio
fehaciente, el estatuto debe prever la forma de convocar a la reunión, así como la forma de notificación.
Aunque el CCyC no establece la forma de realizar la citación a la Asamblea se entiende que debe notificarse fehacientemente a todos los
propietarios y que dicha notificación incluya el orden del día (es decir los temas a tratar en la asamblea). Un ejemplo seria: “Habrá Asamblea el
día jueves a las 10hs. En el hall de entrada para tratar los siguientes temas: aumentos de expensas, remodelación del ascensor, pintura del hall
de entrada… etc.
Dice el artículo 2059 que la convocatoria debe ser confeccionada “con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa”. El orden del día consiste en la enumeración “precisa y completa” de los temas que serán objeto de
tratamiento y debate en la asamblea. Finalmente, culmina el primer párrafo del artículo 2059
advirtiendo que “es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar
el tema”.
El quórum es la cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que la asamblea pueda deliberar válidamente. Es posible que
el Reglamento determine el quórum, pero corresponde tener en cuenta que el quórum ha de calcularse sobre la totalidad de los propietarios del
edificio y no sobre los asistentes a la asamblea, pues las mayorías también, se calculan sobre la totalidad de los propietarios (2052, 2057, 2060);
consecuentemente, deberá por lo menos coincidir con las mayorías requeridas para cada caso, o ser superior.
Las decisiones de la asamblea necesitan mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y se forma con la doble
exigencia: del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. Entonces las dos formas de computar
la mayoría que existen son:
-Por el porcentaje: cada propietario tiene un voto que equivale al porcentaje que el reglamento le asigna a cada unidad funcional. Es la parte
ideal que le corresponde sobre las partes comunes. La unanimidad se obtiene cuando la suma de los votos hace el 100% del valor de todas las
unidades.
-Por el número de unidades funcionales: cada propietario tiene un voto por departamento.
Aunque no se llegue a la mayoría absoluta de todos los propietarios para aprobar las decisiones, la mayoría de los presentes en dicha asamblea
puede proponer decisiones para realizar lo resuelto en ella.El administrador es el que convoca a la asamblea y redacta el orden del día. Los
propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, transcribiendo el orden del día
redactado en forma precisa y completa.Si durante la asamblea se trata un tema que no está en el orden del día, lo que se decida sobre ese tema
será nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y lo acuerden por unanimidad. Una vez que se acordó por unanimidad aceptar tratar el
tema, lo que se decida sobre dicho tema va a necesitar la mayoría requerida por el reglamento.
Dentro de las clausulas obligatorias del reglamento está la de determinar la forma de convocar la asamblea, su periodicidad y su forma de
notificación.
El art. 2059 admite la auto convocatoria de la asamblea. Las decisiones que se tomen en esta asamblea son válidas siempre que, tanto la auto
convocatoria como el temario a tratar hayan sido aprobados por mayoría de dos tercios de todos los propietarios. Luego, estas decisiones serán
votadas y, dependiendo del tema, se necesitara una mayoría absoluta, de dos tercios o unanimidad.
b) Formación de la decisión: cómputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de votar, mayorías requeridas
(carácter de las normas que establecen determinadas mayorías);
Art. 2060.-Mayoría absoluta. “Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios
de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con
relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”
La decisión para ser válida, debe contar con el voto favorable de la cantidad de personas que corresponda según el tema que se trate. En general
se computa un voto por cada propietario, salvo que el Reglamento establezca otra forma. Ej., podría establecer que los votos sean en proporción
a la parte del edificio que corresponde a cada propietario.
Para los asuntos comunes se exige la mayoría absoluta de los votos (mitad más uno, de todos los propietarios y no de los presentes, salvo que lo
diga el reglamento).
Para otros asuntos, la ley o reglamento o jurisprudencia establecen:
-.La unanimidad: en los casos en que se necesite hacer una nueva obra, cambiar el fin de las unidades, hipotecar el terreno, o modificar alguna
clausula estatutaria del reglamento, como la que detalla las partes comunes y propias.
-2/3 de todos los propietarios: cuando sea necesario modificar alguna clausula reglamentaria del reglamento, como cambiar las facultades
del administrador. En general se computa un voto por cada propietario, salvo que el reglamento establezca otra forma.
El adquirente de una unidad por boleto de compraventa o los titulares de otros derechos reales o personales que involucren a la unidad, no
pueden participar ni tienen derecho de votar en la asambleas, salvo si fueran apoderados a ese fin por el propietario, pero lo harían en nombre
El código impone la necesidad de la constancia en actas de lo ocurrido y resuelto por la asamblea. Se denominan actas los documentos que
tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.
Art- 2062.-Actas. “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes
deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de
lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas”
El acta de la asamblea debe reunir los siguientes requisitos:
-Labrarse en el libro respectivo, confeccionada por un secretario de actas elegido por los propietarios.
-Contener: lugar, fecha y hora de la realización de la asamblea, nombre y firma de los propietarios presentes dejando constancia de su
asistencia, el orden del día y el resumen de lo deliberado sobre cada tema, las votaciones mayorías conseguidas y las decisiones adoptadas o
las propuestas por la mayoría de los presentes, etc.
-El acta debe ser firmada por el presidente de la asamblea y dos propietarios, y al pie el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
El libro de registro de firmas de los propietarios sirve para que el administrador coteje las firmas de los presentes con las originales registradas en
el.
Las propuestas deben ser comunicadas a los ausentes para que, si no están de acuerdo, puedan oponerse. Si antes de los 15 días de dicha
comunicación no hay mayoría suficiente que se oponga, entonces se aprueba.
Asambleas judiciales:
ARTICULO 2063.-Asamblea judicial: “Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a
realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar
la situación del consorcio”.
La asamblea judicial es una medida excepcional para cuando, por alguna razón puntual, sea imposible realizar la asamblea y haya
problemas que necesiten solución urgente.Así, si el administrador, o el consejo de propietarios en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden pedirle al juez que convoque a una asamblea judicial.
De todas formas, antes de esta medida extrema se considera que se deben agotar los recursos existentes: la auto convocatoria y la posibilidad
de declarar validas decisiones tomadas por unanimidad fuera de la asamblea. Es decir que se estaría pidiendo la asamblea judicial si no se
pudieron concretar las otras formas.Pueden pedirla los propietarios que representan el 10% del total y deben presentar el reglamento y
documentación que acredite su derecho real. Además, deben demostrar que se agotaron las vías existentes para realizar la asamblea, junto con
la necesidad de que la solución sea rápida.El juez fija dia y hora para la asamblea, a la cual convoca a los propietarios. Esta asamblea, con el juez
como presidente, resuelve con mayoría simple de presentes, y si no llega a una decisión decide el juez en forma sumarísima, pudiendo disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
3. Administrador. Representación. Quiénes pueden ser designados. Consejos de Administración. Naturaleza jurídica de sus funciones.
Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Derechos y
obligaciones. Alcance de sus decisiones. Remuneración
Administrador. Quienes pueden ser designados:
Art. 2065.-Representación legal. “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o
un tercero, persona humana o jurídica”
El administrador es aquella persona humana o jurídica, representante legal del consorcio, con carácter de mandatario, que puede ser propietario
o un tercero.Es el órgano de representación del consorcio. Es el órgano de ejecución del consorcio, que realiza lo necesario para que este cumpla
con su fin.Cuando el administrador designado es una persona jurídica, en el acta de la asamblea debe anotarse el nombre o razón social y el
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nombre del representante.
Quienes pueden ser designados: uno o varios de los consorcistas o un extraño. El administrador puede ser tanto una persona física como
jurídica, integrante del consorcio o ajena a él. Generalmente es unipersonal, pero nada impide que el reglamento de copropiedad prevea que
sea colegiada.
Consejo de administración. Naturaleza jurídica de sus funciones:
Generalmente el primer administrador es elegido por quien redacta el reglamento, que puede ser el dueño de todo el inmueble, sus
condóminos y en ciertos casos el superficiario. El administrador designado en el reglamento ecesita ser ratificado en una asamblea a realizarse
dentro de los 90 días, contados desde: 1) cumplidos 2 años de otorgado el reglamento; 2) ocupadas más del 50% de las unidades, lo que ocurra
primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de
P.H.
Pueden ser removidos sin expresión de causa. La mayoría necesaria para la remoción y designación de nuevo administrador es la
absoluta, pero el reglamento puede fijar una mayor.
Resulta incongruente que el art. 2065 haga referencia, con el carácter de mandatario, ya que la relación interna que vincula al administrador
con los consorcistas no es la de un mandato porque ella se origina, lisa y llanamente, en el propio reglamento. El código recepta la teoría del
órgano de acuerdo al art. 358 y el 143.En consecuencia, el administrador es representante del consorcio, y en tal carácter, su actuación,
facultades y deberes estarán sometidos al reglamento y a las disposiciones de la ley.
Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorias, formalidades. Duración. Remoción. Derechos y
obligaciones:
El primer administrador es el que fue designado en el reglamento de propiedad horizontal por unanimidad, al ser esta la mayoría exigida para la
sanción del estatuto, y cesa al realizarse la primera asamblea, salvo que sea confirmado en ella. Esta primera asamblea debe realizarse dentro de
los noventa días, contados desde que se cumplieron dos años de que se hizo el reglamento o desde que se ocuparon la mitad de las unidades
funcionales, lo que ocurra primero.Este primer administrador, designado en el reglamento redactado generalmente por el dueño del edificio,
suele ser una persona de confianza, mientras que los posteriores serán nombrados y removidos, incluso sin expresión de causa, por la asamblea,
sin necesidad de reformar el reglamento, y duraran en el cargo el plazo que fije el reglamento.La mayoría necesaria para la remoción y
designación de nuevo administrador es la absoluta, pero el reglamento puede fijar una mayor.
Art. 2066.-Designación y remoción. “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los
administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad
horizontal.Pueden ser removidos sin expresión de causa”.
Derechos y obligaciones:
Art. 2067.-Derechos y obligaciones. “El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe:
-convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
-ejecutar las decisiones de la asamblea;
-atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de
seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
-practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
-rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal;
-nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
-cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
-mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de
práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
-llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales
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de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;
-en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
-notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
-a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto
con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
-representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su
carácter de representante legal.”
El administrador tiene los derechos que le otorguen la ley, el reglamento y la asamblea (2067). Así, por ejemplo, percibir una retribución por su
tarea, demandar a un consorcista que viole la ley, etc.
Entre sus principales obligaciones, de manera sintética, puede decirse que debe administrar el edificio, conservar en buen estado las cosas y
partes comunes, ocuparse de las reparaciones, recaudar los fondos necesarios para atender los gastos de funcionamiento, procurar el cese de
infracciones a la ley o al reglamento, dirigir al personal de servicio, convocar a las asambleas, rendir cuentas, llevar libros, cumplir y ejecutar lo
que resuelva la asamblea, etc. Además, teniendo en cuenta que debe velar por la seguridad del inmueble, debe tener presentes las normas
locales sobre seguridad e higiene.El código, en el artículo 2067, contiene una larga enumeración de obligaciones del administrador. La
enumeración no es taxativa.
4. Subconsorcios
Art. 2068.-Sectores con independencia: “En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal
puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de conflictoentre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran”
Los subconsorcios son sectores con independencia (funcional o administrativa) dentro de edificios con estructura o naturaleza conveniente
para que existan (ej: cuando hay muchas unidades funcionales o varias torres o galerías comerciales, etc que hace que sea difícil
administrarlo en bloque)Debe estar prevista su existencia dentro del Reglamento. La independencia es funcional y económica, haciendo
posible la diferenciación de los gastos de cada sector.Se nombran subconsorcios por sectores diferenciados: áreas comerciales, viviendas,
cosechas, etc Cada sector puede tener: a) una subasamblea y b) un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva. Como esta división es interna frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta
los diversos sectores que lo integran
5. Extinción del sistema. Casos. Destrucción. Deterioro. Mayorías. Cómputo. Situación de las minorías
Extinción del sistema. Casos:Este derecho real tiene causas propias de extinción y otras comunes con los de los demás derechos reales. Los modos
de extinción relativa del dominio que se aplican a la P.H. son: la prescripción, el abandono, la enajenación, la transmisión judicial en sus variantes.
Son causas propias de extinción de la P.H el grave deterioro o destrucción del edificio, la consolidación o confusión.
Destrucción. Deterioro.Mayorías. Computo. Situación de las minorías:Art. 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio: En caso de
grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición
y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.El artículo contempla el caso de grave deterioro o destrucción del edificio que puede conducir a la extinción de la propiedad
horizontal. Se considera grave destrucción o deterioro del edificio cuando este no puede en forma total o parcial cumplir con su destino.
En este caso, la asamblea por mayoría puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Se necesita en la asamblea la mayoría que represente más de la mitad del valor del edificio en cuanto a porcentaje.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes según valuación
judicial.En el código de Vélez se hablaba de vetustez para referirse al edificio extremadamente viejo. El CCC ahora se refiere a grave deterioro,
siendo más preciso que el anterior dado que ahora no se encuentra ligado al transcurso del tiempo.
Conjuntos Inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código Civil y
Comercial. Terminología. Definición. Análisis crítico. Caracteres. Marco legal. Suerte de los organizados con anterioridad a la vigencia del Código
Civil y Comercial. Partes privativas y comunes, la cuestión del terreno. Facultades y obligaciones. Límites y limitaciones. Particularidades del
reglamento de propiedad horizontal. Expensas y otros gastos. Derechos de admisión y preferencia en la adquisición
Conjuntos inmobiliarios. Situación de las Provincias y distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del CcyC:
Antes de la sanción del CCC había dos posturas:
1) Que los conjuntos inmobiliarios se asimilaban a la propiedad horizontal, y que por ello no se debía crear un derecho real nuevo. En el año
68, la provincia de Bs As estableció que los inmigrantes iban a poder vender las unidades en la medida que tengan independencia
constructiva. Estas situaciones fueron tomadas por los clubes de campo, que se vendían como unidades a construir. 2) Otros creían que se
debía crear un nuevo derecho real de conjuntos inmobiliarios. Dentro de éstos hay conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, cementerios
privados y tiempo compartido Bajo la designación genérica de conjuntos inmobiliarios se comprende usualmente a los clubes de campo
(countries) y barrios cerrados o privados, a los centros de compras, a los parques industriales, al llamado tiempo compartido y a los
cementerios privados, todos con un denominador común: la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la
fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto para satisfacer las principales necesidades y
cubrir intereses del grupo.
Por diversas causas, la gente se ha agrupado y trata de sacar las mayores ventajas de un determinado bien y como consecuencia de esto, surgen
estas nuevas formas de propiedad. Las finalidades buscadas son muy variadas: abaratar costos, recreación, seguridad, concentración de oferta y
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demanda, confort, etc.En el libro IV, el título VI aparece dedicado a los conjuntos inmobiliarios (en general) y dentro de este título, el capitulo 1
regula a los conjuntos inmobiliarios, el capitulo 2 al tiempo compartido y el capitulo 3 a los cementerios privados.
Por eso es que a los conjuntos inmobiliarios regulados en los arts. 2073 al 2086 se los ha llamado conjuntos inmobiliarios propiamente dichos, para
separarlos de los regulados en los otros dos capítulos.Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás
elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones del nuevo CCyC
sibre “conjuntos inmobiliarios”, para conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Art. 2073.-Concepto. “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o
náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”.
Los derechos reales se definen en función del concepto. Los conjuntos inmobiliarios, en cambio, no se definen por las facultades que su titular
puede ejercer sobre la cosa, sino que opta por una descripción fáctica de los objetos sobre los que se asientan.
Caracteres:
Art. 20174: Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
-Cerramiento: el lugar está delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar los límites del lugar y controlar la entrada y salida de gente
del mismo.
-Partes comunes (de uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento) y privativas (uso y goce en forma exclusiva del titular)
-Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes: como las partes comunes están indisolublemente
ligadas a las privadas, no se pueden transferir las unas sin las otras ni dejar de contribuir con el mantenimiento y gastos de las comunes
alegando que no se usaran.
-Reglamento: en el que se establecerán los órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario; este reglamento es ley para los integrantes.
-Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el reglamento y deben contribuir todos los integrantes del complejo
-Entidad con personería jurídica: que agrupe a los propietarios de las unidades privativas
-Interdependencia y conformación de un todo no escindible: de las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativas, así como las
facultades que sobre ellas se tienen.
Marco legal:
Art. 2075.-Marco legal: “Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos
correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos
inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Suerte de los organizados con anterioridad a la vigencia del Código Civil y Comercial:
Art. 2075, 3° párrafo: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos
reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Para esto el CCyC no fija un plazo ni establece cómo puede hacerse. Surge de esta forma una excepción a la irretroactividad de las leyes, que
será constitucional siempre que no vulnere los derechos amparados por las garantías constitucionales.
Facultades y obligaciones:
Art. 2078.-Facultades y obligaciones del propietario: “Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en
miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”.
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal
convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.No pueden variar el destino de las unidades funcionales en
forma unilateral sin consultarlo con los demás propietarios, y deben someterse a este reglamento, el cual les permite participar de las decisiones
fundamentales mediante asambleas.Este reglamento se inscribe en el Regristro y no puede ser modificado si no participan todos los
copropietarios. Las expensas pueden ser cobradas mediante juicio ejecutivo y las expensas extraordinarias deben ser aprobadas por todos.
En cuanto a la ubicación, las normas van a regularla y limitarla, teniendo en cuenta el bienestar general de la gente que vive en esa zona. Y en
cuanto a los límites perimetrales, su fin es controlar el acceso de las personas al complejo, evitando que entren aquellas ajenas al mismo o que
no han sido invitadas.
Art. 2080.-Limitaciones y restricciones reglamentarias: “De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad
horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así
también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el
reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera
parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se
presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario”.
Como el Reglamento forma parte del título de propiedad de cada UUFF, se entiende que al adquirir la UUFF se acepta dicho reglamento
conteniendo limitaciones y restricciones.
Usuarios no propietarios pueden ser aquellos que quieren usar las canchas o piscinas, etc. Es decir, que si el dueño alquila su casa del country, el
inquilino debe cumplir con lo establecido en el reglamento en cuanto a cómo usar los espacios e instalaciones comunes. Los no propietarios
quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
El Reglamento puede tener cláusulas sobre derecho de admisión, y sobre acceso y uso de partes comunes siempre que no resulten
discriminatorias y arbitrarias o estén en contra de la moral y las buenas costumbres. Cuando una persona quiere ingresar, presenta su solicitud, y
un órgano de admisión resuelve en forma positiva o negativa, dando sus fundamentos. Este permiso puede ser revocado posteriormente por no
cumplir alguna norma del reglamento
Tiempo Compartido. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Antecedente legislativo.
Afectación:
Art. 2089: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento
periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial”.
La afectación es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido.
Si son inmuebles su afectación de formaliza con escritura pública, y si son muebles registrables con instrumento privado.
Art. 2090.-Legitimación: “El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que
dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada”.
Art. 2091.-Requisitos. “Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el administrador y el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093”.
-comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el
reglamento de uso;
-abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado
particularmente”.
Art. 2096.-De la administración: “La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso,
ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y
uso de los bienes”.
Art. 2097.-Deberes del administrador. “El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales
específicos:
-conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el
ejercicio de sus derechos;
-preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
-verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
-interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
-llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
-confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
-cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
-rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público,
--excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
-entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;
-comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector”. Extinción del tiempo compartido.
Extinción:
Art. 2099.-Extinción: “La extinción del tiempo compartido se produce:
-por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
-en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se
debe dejar constancia registral;
-por destrucción o vetustez”.
1-Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación: Es en forma automática aunque se deben desafectar los bienes
del sistema de los registros donde se anotaron
2-Cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos: no se debe respetar el plazo inicialmente
establecido si no hubo enajenaciones o se rescindieron todos los contratos celebrados. Se debe acreditar la causal de extinción en forma
documental.
3-Por destrucción o vetustez: cuando existen estos casos se llama a asamblea de usuarios para decidir junto con el emprendedor el arreglo y/o
reconstrucción, o directamente concluir el régimen, desafectando el bien al régimen de TC. Debe establecerse por escrito en documento
público o privado
Cementerios Privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Definición. Análisis crítico.
Derecho real de sepultura. Inembargabilidad. Facultades y obligaciones del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y
obligaciones del Administrador. Poder de policía mortuoria.
Cementerios Privados. Doctrina, distintas posturas sobre el régimen legal aplicable antes de la sanción del Código. Definición. Análisis crítico:
Facultades y obligaciones del titular. Afectación. Efectos de las inscripciones. Facultades y obligaciones del Administrador. Poder
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de policía mortuoria
Art. 2103.-Concepto: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.
Los cementerios privados surgen por la necesidad de la gente de disponer, para el momento de su muerte o la de sus familiares, de un lugar
confortable, con servicios adicionales.
De esta forma, los cementerios públicos, que primero estuvieron administrados por la Iglesia y actualmente por el Estado, dejan de ser
exclusivos y le dan paso a los cementerios privados. Éstos son organizados por particulares bajo los controles estatales, e instalados sobre bienes
de dominio privado de quien realiza este emprendimiento con fines de lucro (titular del dominio) y cuyo administrador suele ser una persona
jurídica organizada como sociedad anónima.Los primeros en nuestro país fueron los de las comunidades alemanas y británicas, creados con el fin
de mantener sus costumbres mortuorias. El titular del dominio es el dueño del inmueble que va a ser destinado a cementerio. Tiene que hacer
una escritura de afectación del inmueble para dejar constancia de que desea destinarlo a la finalidad de cementerio privado.
Art. 2104.-Afectación: “El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía”.
Art. 2108.-Deberes del titular del derecho de sepultura: “El titular del derecho de sepultura debe:
-mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
-contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
-abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
-respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria”.
Facultades y obligaciones del Administrador:
Art. 2109.-Dirección y administración: “La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el
correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas”.
Poder de policía mortuoria:
Art. 2113.-Normas de policía: “El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás
normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria”.
1. Superficie. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Antecedentes: Derecho Romano. Código Civil. Ley
25.509. Modalidades. Derecho real sobre cosa ajena (derecho real de construir o forestar). Derecho real sobre cosa propia (propiedad
superficiaria). Orígenes de la propiedad superficiaria. Normas aplicables a ambas modalidades.
Superficie. Antecedentes: Derecho Romano. Código Civil. Ley 25.509:
El derecho de superficie es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una
construcción, plantación o forestación ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un plazo determinado.
Este derecho otorga a su titular la propiedad superficiaria, así como el derecho de plantar, cultivar, edificar, etc. Tiene antecedentes en el
Derecho Romano, especialmente bajo Justiniano, que lo concibió como un jus in re aliena. El código de Vélez lo suprimió de modo expreso.
Se sancionó la ley 25.509 que creó y reguló el derecho real de superficie forestal.
La ley 26.994 deroga la ley 25.509, por lo que el derecho real de superficie queda expresamente regulado por el CCyC.
Definición legal. Análisis crítico:
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ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para
su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
Este derecho real puede asumir dos formas: 1) como derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones a realizarse en el futuro; 2) como
derecho sobre construcciones, forestaciones o plantaciones ya realizadas. En la primera modalidad, el derecho de superficie recae sobre un
derecho, mientras que en la segunda tiene por objeto una cosa (construcción o plantación existente), que recibe el nombre de propiedad
superficiaria.
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su
aprovechamiento.
Se ha previsto que el derecho se extienda más allá de la superficie indispensable para llevar a cabo la forestación, plantación o construcción, lo
que podría ser pactado por las partes en el acto constitutivo, precisamente para ocuparla con los implementos necesarios para el desarrollo de
la actividad.
Caracteres:
-Es un derecho real autónomo y principal.
-Sobre cosa propia o ajena según que la actividad haya comenzado o no.
-Temporario. No vitalicio.
-Su objeto es un inmueble, o un derecho a ejercer sobre el inmueble.
-Transmisible.
Modalidades:
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Legitimación:
ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal.
Pueden ser personas físicas o jurídicas.Si el dominio del inmueble le pertenece a más de una persona, todos los condóminos deberán concurrir al
acto constitutivo y prestar su consentimiento, lo que implica que no sea posible la constitución de este derecho por uno de los comuneros sobre su
parte indivisa.Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo. No obstante, sí sería posible que el
superficiario fuese condómino del terreno.El superficiario no puede conceder a su vez derecho de superficie sobre lo construido o plantado. Lo que
sí puede hacer es transmitir a un tercero su propio derecho.
Emplazamiento:
ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
Duración:
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de
cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede
ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Para fijar el inicio debe tenerse en cuenta el día en que se le traslada al adquiriente la posesión del inmueble de que se trate (establecido
como condición para adquirir el derecho), si ocurre después de firmado el instrumento de constitución del derecho. El derecho real se
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adquiere cuando concurren el titulo y el modo.Cuando el plazo pactado sea superior al legal, se lo deberá considerar constituido por el
máximo que admite la ley, pero no se anula todo el contrato.
3. Facultades del superficiario y del propietario.
Facultades del superficiario:
-Facultades materiales sobre inmueble ajeno:
ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su
propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
-Facultades jurídicas:
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho
de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto
pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
4. Transmisión de la superficie.
ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
Si bien las obligaciones que son accesorias de un derecho real sólo afectan al que las haya acordado y a sus herederos, partiendo del principio de
que no hay obligaciones que sigan a los derechos reales, esta norma dispone lo contrario y le impone al sucesor particular las obligaciones que el
superficiario haya asumido en el contrato.
5. Extinción de la superficie. Casos. Destrucción de la propiedad superficiaria, plazos para el ejercicio del derecho. Efectos.
Extinción de la superficie: casos:
ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de
una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
Se extingue por:
ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del
derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los dos últimos años, descontada la amortización.
ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce
en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción,
plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén
modificadas por las previstas en este Título.
Usufructo. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Objeto. Comparación con la locación.
ARTICULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes
objetos:
a) una cosa no fungible: puede recaer sobre una cosa mueble o inmueble ajena, actual, no fungible ni consumible, razón por la cual el
usufructuario tiene la obligación de devolver la misma cosa al extinguirse el usufructo.
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales: es el cuasiusufructo, en donde el usufructuario adquiere la propiedad
de las cosas entregadas, ya que al concluir su derecho debe restituir otras de la misma calidad y especie, o su valor. Sólo se admite de
un conjunto de animales, debe devolver lo que recibió, y si faltan animales, cosas de la misma especie y calidad.
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario: en este caso el testador hace un legado a
favor de una persona determinada a la cual le otorga el uso y goce de una parte de su patrimonio. Cuando el usufructo es
testamentario, el inventario y estado deben hacerse por escritura pública.
ARTICULO 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa.
Legitimación:
ARTICULO 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer:
ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si
se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o
no pueda aceptar el usufructo.
Se trata del cousufructo. Cuando el usufructo se constituye a favor de varias personas, se da una comunidad del derecho real, que debe regirse
por las normas del condominio en tanto sean compatibles.Pueden ser dos o más los cousufructuarios. No es necesario que sus cuotas sean
iguales, ello dependerá de lo previsto en el acto constitutivo. Si se guardó silencio, se presume que lo son.En el supuesto de que sean varios los
usufructuarios, y se extinga para uno de ellos, los restantes continúan ejerciendo el derecho conferido. Se extingue el usufructo cuando se extinga
para el último de ellos, o bien venza el plazo previsto. No hay derecho de acrecer entre ellos, a menos que se haya previsto lo contrario en el acto
constitutivo.
7. Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario. Garantía.
Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario:
ARTICULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo,
antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del
usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado
del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el
cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
ARTICULO 2138.- Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad
indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
Garantía:
ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al
ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
8. Derechos y obligaciones del usufructuario. Transmisión del derecho. Ejecución por los acreedores. Garantía.
Derechos del usufructuario:
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En primer lugar, el usufructuario tiene derecho al uso y goce del objeto sobre el que recae su derecho. Puede usarla y gozarla como lo haría el
dueño, pero con la limitación de no alterar la sustancia. No puede alterar el destino aunque es relevante lo que se haya previsto en el título
constitutivo.El uso y goce puede ser directo o indirecto, ya que el código autoriza al usufructuario a transmitir su derecho, o a constituir derechos
reales o personales.
ARTICULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal:
-los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que
faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
-los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;
-los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación
alguna.
ARTICULO 2143.- Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a hacer, si no alteran la
sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias para la conservación de la cosa, cuya causa sea
posterior al inicio del usufructo, y las demás que se originen por su culpa.
ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la
que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso
y habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo
propietario.
ARTICULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a
favor de varias personas con derecho de acrecer.
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del
usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la
constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni
autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
Efectos:
ARTICULO 2153.- Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y
sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo
propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar
en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.
Cuando cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto, ya que el usufructuario debe restituir los bienes a quien tenga derecho. El
usufructuario queda convertido en tenedor a nombre del nudo propietario hasta que la entrega se concrete.
Si se niega a restituir, o intervierte el título, el propietario deberá inicierar acciones para recuperar el objeto. Serán aplicables las normas
previstas para el poseedor de mala fe.
11. Uso y habitación. Definiciones legales. Análisis crítico. Caracteres. Comparación con el usufructo. Normas aplicables. Facultades y
prohibiciones. Ejecución por los acreedores. Estudio especial del derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstites.
Uso. Definición legal. Análisis crítico:
ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión
y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Puede ser establecido sobre toda especie de cosas muebles o inmuebles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. Puede
comprender los frutos de un fundo ajeno.
Normas aplicables. Comparación con el usufructo:
ARTICULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares
establecidas en el presente.
Por ende, se aplican las reglas previstas para el usufructo. Además, en caso de duda, cabe interpretar que se está en presencia de un usufructo
en lugar de un derecho de uso. Debe estar limitado el uso y goce en título, ya que de no ser así se trata de un usufructo.
Facultades y prohibiciones:
-Limitaciones al uso y goce
El usuario tiene el uso y goce de la cosa, pero con límites, ya que de no haberlos habría usufructo.
Esta limitación surge del título constitutivo. Por ejemplo, si un campo forestado en el cual se constituyó un derecho real de uso tiene capacidad
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para generar 100.000 toneladas de leña en un año, pero en el contrato constitutivo se estableció que el usuario solo puede gozar de 5.000
toneladas, dicha cantidad será el límite del uso y goce.
-Limitaciones a la facultad de disponer
ARTICULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Puede transmitir su derecho, ya que el código solo le impide constituir derechos reales sobre la cosa.
- Temporario: el derecho de habitación es limitado en el tiempo, pudiendo extenderse como máximo a la vida del beneficiario.
- Inherente a la persona: se tiene consideración esencial a la persona del beneficiario.
- Intransmisible: no es transmisible por actos entre vivos ni por causa de muerte. El habitador no puede constituir derechos reales o
personales sobre la cosa.
- Inembargable: por sus características, se encuentra fuera del comercio, y por esa razón no puede ser atacado por los acreedores del
habitador.
- El objeto es un inmueble: debe ser un inmueble apto para vivienda. Puede ejercerse sobre todo el inmueble o sobre una parte material.
- No se puede alterar la sustancia.
- Puede surgir de la ley: por voluntad del legislador, como ocurre en los casos del cónyuge o conviviente supérstite. Normas aplicables:
ARTICULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a excepción de las disposiciones particulares
establecidas en el presente.
Se trata de las normas previstas para el uso
.Prohibiciones:
ARTICULO 2160.- Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el habitador no puede constituir
derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
Impuestos, contribuciones y reparaciones:
ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
Estudio especial del derecho real de habitación del cónyuge y del conviviente supérstites:
La protección del derecho a la vivienda, en general, y de la vivienda familiar, en particular, tiene jerarquía constitucional.
Cónyuge supérstite:
ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de
pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Este derecho real nace por voluntad de la ley, y no es necesario requerirlo, ya que surge de pleno derecho. Requisitos:
- Inmueble de propiedad del causante: sin importar que sea propio o ganancial, y que a la apertura de la sucesión no se encuentre en
condominio con otras personas.
- No tener atribución preferencial: ARTICULO 2381.- Atribución preferencial de otros bienes. El cónyuge sobreviviente o un heredero pueden
pedir también la atribución preferencial: a) de la propiedad o del derecho a la locación del inmueble que le sirve de habitación, si tenía allí
su residencia al tiempo de la muerte, y de los muebles existentes en él;
- Último hogar conyugal: si los cónyuges se mudaron a otro, no se podría hacer valer este derecho. Caracteres:
- Vitalicio y gratuito: el cónyuge supérstite tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por contraer un nuevo matrimonio o vivir en
unión convivencial. En efecto, el habitador podrá vivir solo o junto con su familia, y el hecho de que sea gratuito implica que los
restantes coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el uso, como así tampoco a quienes lo ocupen junto con el
cónyuge.
- Oponibilidad: el nacimiento de este derecho se producirá con la muerte del causante, y por tratarse de un derecho real sobre un
inmueble deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. El derecho real de habitación es oponible erga omnes, incluso a
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los acreedores de los herederos.
Extinción:
El derecho real de habitación del cónyuge supérstite se extingue por las causales previstas para la extinción del usufructo.
ARTICULO 2152.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
-la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se
entiende que es vitalicio;
-la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del
usufructo;
-el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a
extender la duración del usufructo;
-el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.
BOLILLA 14
Servidumbre
ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Caracteres:
- Es un derecho real porque: 1) la mutación de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones reciprocas de las heredades; 2)
quien por título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre, puede usar de ella; 3) la muerte de quien ha
constituido una servidumbre no la extingue; 4) tiene carácter de inmediatez, adherencia y absoluto.
- Duración: puede ser perpetua o temporaria.
- Es un derecho real principal, recae sobre cosa registrable, y no se ejerce por la posesión. Para ser oponible a terceros
interesados de buena fe precisa la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Se requieren dos inmuebles: pertenecientes a personas distintas, al menos parcialmente, ya que un inmueble podría pertenecer a
una persona que fuera condómino del otro.
El inmueble en cuyo beneficio se establece la servidumbre se llama herdad, fundo o predio dominante, siempre hablando de una
servidumbre real, ya que si es una servidumbre personal, también se requieren dos inmuebles, pero el beneficio recae sobre la
persona de su titular, que es el titular dominante.
Una servidumbre no puede ser vendida por separado, porque es inherente al inmueble. El predio
dominante es aquel que recibe el beneficio, la utilidad, la ventaja.
El inmueble que soporta la cara siempre se denomina sirviente.
Objeto:
ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
3. Clasificaciones legales. Positivas y negativas. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Otras
clasificaciones.
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Clasificaciones legales. Positivas y negativas:
ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la
carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
La servidumbre positiva le permite al titular del fundo dominante realizar alguna actividad (por ej. Sacar agua), y el titular del fundo sirviente
debe soportar.La negativa le permite exigir al titular del fundo sirviente una abstención (por ej. No construir más allá de cierta altura, no
edificar). Es negativa la que prohíbe hacer algo que le sería lícito hacer al dueño si no existiera la servidumbre.La servidumbre negativa no se
ejerce por la posesión.La positiva se ejerce por actos posesorios concretos y determinados y se adquieren por la tradición, que se refleja en el
primer uso. Además, se pueden adquirir por usucapión (prescripción).
Reales y personales:
ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe
asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier
poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La servidumbre real requiere necesariamente para su existencia de dos inmuebles, mientras que la utilidad que brinda el fundo sirviente debe
recaer en beneficio del fundo dominante y no de su titular, por lo que en nada incide la persona de este último.
La ventaja real le debe corresponder a la heredad dominante, esto es, sin importar quien sea su titular. La servidumbre real, mirada desde uno
u otro inmueble, es inherente a ellos. Esto significa que transmitido uno, o los dos, la servidumbre continúa gravándolos, no se extingue.
En la servidumbre personal no hay inherencia al fundo dominante las que, si bien no pueden ser separadas del fundo ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometidas a gravamen, no se transmiten a los sucesores porque acaban con la muerte del titular o a los 50 años si fueran a
favor de personas jurídicas.Las personales también requieren para su constitución de la existencia de dos inmuebles, pero la utilidad del fundo
sirviente recae ya no directamente sobre el fundo dominante sino sobre la persona de su titular.
La servidumbre real se presume perpetua y la personal vitalicia. En ambos casos, se puede pactar un plazo menor. Además, en caso de duda, la
servidumbre se presume personal.
Continuas y discontinuas:
Es continua cuando se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, como en el caso de acueducto. La discontinua es la que su ejercicio
requiere un hecho del hombre y se da un intervalo de tiempo. Así, por ejemplo, la de transido, que requiere que el hombre pase. Ya no están
legisladas en el CCyC.
Aparentes y no aparentes:
La aparente es la que se manifiesta, se aprecia, está a la vista, por ejemplo el acueducto si los canales están visibles. Es no aparente si no se
aprecia por una señal exterior, por ejemplo el acueducto subterráneo. Ya no están legisladas en el CCyC.
Otras clasificaciones:
Activa y pasiva: la servidumbre se llama activa enfocada desde el fundo dominante, y pasiva respecto del fundo sirivente.
Perpetua o temporaria: las reales pueden ser perpetuas o temporarias. Las personales siempre son temporarias.
4. Constitución. Voluntaria o forzosa. Onerosa o gratuita. Legitimación. Identidad de titular sirviente y dominante. Prohibición de
constitución sucesiva en las servidumbres personales, excepción. Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer. Modalidades.
Transmisibilidad. Duración.
Constitución. Voluntaria o forzosa:
Por regla, la servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del fundo dominante y el del fundo sirviente. No obstante, el código
aclara que hay servidumbres impuestas por la ley.
ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la
necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de
acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se
la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Se llaman servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo
sirviente.Son excepcionales ya que el dominio se presume libre de cargas, de ahí que la regla es que nadie puede imponer una servidumbre,
sino que debe haber una necesidad especial. Además, los casos tienen que surgir en forma expresa de la ley, la enumeración es taxativa.
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Esta servidumbre es irrenunciable, resguarda el interés público al tener en miras fundamentalmente razones económicas de bien común.
-La servidumbre de transito, también llamada “de paso”, es una servidumbre coactiva (no voluntaria), que se caracteriza por su inderogable
necesidad y estrecha dependencia de los presupuestos legales, fundándose en el interés de los particulares o en la utilidad pública.
Los titulares de un inmueble, si lo desean, pueden gravarlos con servidumbres de paso a favor de sus vecinos. Acá rige la autonomía
de la voluntad. No obstante, si se dan ciertas condiciones, el tránsito por el inmueble de otro se puede imponer, aun contra su
voluntad.
Los fundos obligados al paso podrán ser linderos o no. Bastará que se interpongan en el trayecto consiguiente al acceso para que
puedan resultar afectados.
-La servidumbre de acueducto se da cuando pasa el agua por predios ajenos mediante una canalización, sea ésta cubierta o no.
El titular de un inmueble que necesita el agua para su explotación económica puede hacerla pasar por otros predios, con el deber de
indemnizar.
-La servidumbre de recibir agua de predios ajenos consiste en obligarse al sirviente a tolerar el ingreso de las aguas que provengan de otras
heredades. El destino final de las aguas no es el dominante, sino el sirviente.
Esta clase importa que el sirviente reciba las aguas artificiales originadas en un predio superior a partir de algún artefacto (bomba de extracción,
molino, etc.). Si resulta un perjuicio grave para el fundo sirviente, será necesaria la canalización subterránea o en cañerías.
Onerosa o gratuita:
ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.
La presunción es iuris tantum y pesará sobre el titular del fundo dominante la prueba de lo contrario. Legitimación:
ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles
y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Comprende a los titulares de derechos sobre cosa propia, como a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena, como sucede con el
usufructuario.
En cuanto a sus modos de constitución, son el contrato, en cuyo caso el primer uso equivale a la tradición si la servidumbre es positiva.
Las servidumbres positivas son susceptibles de ser adquiridas por la prescripción larga, en donde el primer uso es modo suficiente.
El interesado deberá probar que ejerció una servidumbre positiva en forma continua durante el plazo legal.
En cuanto a la prescripción breve, podría ser útil para sanear los defectos del título otorgado por quien no estuviese legitimado.
ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución.
Prohibición de constitución sucesiva en las servidumbres personales, excepción. Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer:
ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden
precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.El artículo impide el derecho de acrecer, excepto pacto en contrario, así como la
sucesión, en las servidumbres personales.Puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para que la ejerzan al mismo
tiempo, pero no para que una suceda a la otra. La razón es evitar que se perpetúe una servidumbre que por ser personal está destinada a
concluir con la vida del titular, si no se pactó un plazo menor.La única posibilidad de admitir la sucesión se daría si el indicado en primer lugar no
quiere o no puede aceptar la servidumbre.Modalidades
:ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Por ejemplo, pueden someterse a un plazo o condición que limiten su duración
. Transmisibilidad:
ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con
derecho de acrecer.
5. Derecho y deberes del titular dominante. Derechos del titular sirviente. División de la heredad del inmueble sirviente.
Derecho y deberes del titular dominante:
ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la
utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.
ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias
indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
Poe ejemplo, en una servidumbre de sacar agua es necesario el paso para poder llegar al lugar en el que se encuentra el agua.
Estas servidumbres accesorias no fueron objeto de algún contrato, ya que las impone la ley, si se extingue la servidumbre principal
desaparecen las accesorias.
ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que
se trate de una servidumbre forzosa.
El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente. Existe una regla de que el ejercicio debe causar el
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menor agravio posible al fundo sirviente.La norma dispone que de no haberse pactado otra cosa en el título, el límite del ejercicio de una
servidumbre es el de las necesidades del predio dominante en la extensión que tenía cuando fue constituida, es decir, no pueden tomarse en
consideración las nuevas necesidades del predio que surjan con posterioridad.En cuanto a la excepción, si la servidumbre es forzosa, ocurre que al
no haber título ni posibilidad de negociar, la ley deba imponer este criterio. Así, por ejemplo, si hay necesidad de pasar más veces que antes, o si
aumenta la explotación y se necesita sacar más agua a través de la servidumbre de acueducto. De no ser así, la servidumbre se vería
desnaturalizada.
ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y
conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble
sirviente o un tercero.
ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente
trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder
de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
El titular del fundo sirviente y terceros deben abstenerse de realizar trabajos que impidan el ejercicio de la servidumbre. Si lo hacen, deberán
hacerse cargo de volver las cosas a su estado anterior.
ARTICULO 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse con independencia
del inmueble dominante.
Es una carga real inherente al inmueble, no puede ser separada ni ser objeto de acto jurídico alguno, ni de ejecución, con independencia del
inmueble al que accede.
ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho
sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente:
ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho.
No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado
con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la
turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El titular no deja de ser dueño o (titular de otro derecho real) del inmueble y puede realizar todo aquello que puede efectuar un dueño o titular del
derecho real correspondiente.Por lo tanto, puede realizar actos de disposición jurídica (por ej. Venta, permuta donación, etc.) y actos de
administración (por ej. Locación). Estos actos no deben interferir en la servidumbre ya existente.
ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la
servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que
tiene derecho.
Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
- Renuncia o abandono: se trata de la renuncia de la persona que se encuentra favorecida por la servidumbre.
Pueden renunciar el propietario del fundo dominante, los condóminos, o bien otros titulares de derechos reales legitimados para
adquirir servidumbres cuando ellos fueron los constituyentes.
La renuncia no será posible, sin embargo, en las servidumbres forzosas, ya que está en juego el orden público.
- Destrucción de la cosa: podría darse el caso de que su ejercicio llegase a ser absolutamente imposible por razón de ruina de alguno
de los predios, o por un cambio sobreviniente a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de la naturaleza o de
un hecho lícito de un tercero.
No se extinguiría cuando las cosas son restablecidas, o lo destruido es reparado, si ello es posible, siempre que se hubiere hecho
antes de los 10 años.
- Consolidación: por la reunión en la misma persona de la propiedad del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que haya
sido la causa que la haya motivado, o del predio dominante y la parte del fundo sirviente sobre la cual recaigan. La confusión puede
darse en cabeza de uno de los dos titulares o de un tercero que adquiera la propiedad de ambos.
Casos especiales:
ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
BOLILLA 15 I PARTE
1. Las garantías en general. Clasificaciones. Legales y convencionales, personales y reales, generales y especiales
Las garantías en general:
Se entiende por garantía, en sentido amplio, toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción,
atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades.La clasificación de derechos reales de garantía la encontramos dentro
de los derechos reales sobre la cosa ajena, dentro del mismo encontramos por ejemplo la hipoteca, prenda y anticresis.
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero) que garantiza el pago de la deuda a
aquel acreedor.
- Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc.
- Convencionales: surgen de la voluntad de las partes
- Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Por ejemplo en la fianza, Pedro
(fiador) le garantiza personalmente que Juan (deudor) va a cumplir, y que si este no cumple lo hará él en su lugar.
- Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo el acreedor se cobre de ella. Ejemplos:
Venta con pacto de retroventa: el deudor da al acreedor la propiedad de una cosa suya, y este tendrá que devolvérsela a aquel
cuando cumpla con su deuda
Hipoteca: el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa en subasta pública para cobrarse de ahí su
crédito, en caso de que el no pague su deuda
Prenda y anticresis: el deudor da al acreedor la posesión (no la propiedad) de la cosa, y al cumplir con su deuda, el acreedor le
devuelve la posesión de la cosa
Claro está que al acreedor le da más seguridad una garantía real que una personal, ya que cuenta con un bien cuyo valor sabe de antemano y del
cual podrá cobrarse teniendo en general 2 derechos: de obtenerlo para ejecutarlo, (aun si está
en manos de terceros porque el deudor lo enajeno) y de preferencia en el cobro, es decir que será el primero de los acreedores en cobrar cuando
el bien sea ejecutado.
3. Accesoriedad. Consecuencias
Accesoriedad:
ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se
extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.La accesoriedad es una de las características
fundamentales de los derechos reales de garantía
. Consecuencias:Debe existir una obligación valida; si se transmite el crédito principal también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se
extingue el derecho real de garantía. Ahora, que pasa si se extingue la garantía? La extinción del accesorio no afecta a la obligación principal (el
carácter accesorio del derecho real de garantía hace que siga la suerte del principal y la extinción de la obligación genera la del derecho real de
garantía).
4. Convencionalidad. Clausulas prohibidas
Convencionalidad:
ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con
las formas que la ley indica para cada tipo.
La convencionalidad es otra de las características fundamentales de los derechos reales de garantía; éstos solo pueden ser constituidos por
contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado y el acreedor de la obligación a garantizar) y con las
formas que la ley indica para cada tipo (puede ser instrumento público o privado, excepto cuando se grave una cosa inmueble, en cuyo caso
será exigible la escritura pública). Mediante un contrato creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de
otro contrato (ej: compraventa de departamento).
Requiere la voluntad de las dos partes, que son el constituyente, que puede ser deudor o no, y el acreedor
Clausulas prohibidas :No es posible constituirlos por testamento, ni por imposición judicial o legal.
5. Especialidad. En cuanto al objeto. En cuanto a la determinación del crédito y en cuanto a la estimación del monto del gravamen.
Controversia: créditos indeterminados o abiertos, monto máximo, plazo. Garantías sobre el saldo deudor de cuenta corriente y de cuenta
corriente bancaria. Gravamen en moneda extranjera
Especialidad:
La especialidad tiene que ver con dos aspectos, el objetivo, relacionado con el objeto asiento del gravamen, y el crediticio que tiene que ver con
la obligación garantizada y el monto del gravamen.
En cuanto al objeto:
ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto
debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos (ej: prenda de créditos). Debe ser actual y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de la obligación, para saber cuáles son los bienes que
van a garantizar la deuda (de los cuales una vez hecha su venta o ejecución, el acreedor se cobrara eventualmente ante el incumplimiento del
deudor) y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
-Inmueble: indicar su ubicación (provincia, ciudad, calles, número), superficie, valuación fiscal, nomenclatura catastral, etc.
-Auto: marca, modelo, número de motor y chasis, uso y destino, número de dominio, etc.
-Buques: número de matrícula, nombre, tonelaje, esbora, puerto de matrícula, etc.
-Aeronaves: marca, modelo, número de serie y matricula, etc.
En cuanto a la determinación del crédito y en cuanto a la estimación del monto del gravamen:
ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida
con la expresión del monto máximo del gravamen.
El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen
constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses,
costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el
plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.
La especialidad respecto del crédito está ligada a la responsabilidad respecto a la cuantía, es decir, a una cantidad de dinero determinada, o
en su caso, el consiguiente valor estimativo.El código se limita a exigir que se establezca solamente el monto a que se extiende la garantía
real, y que determina el límite de la responsabilidad.De esta forma sabemos hasta que cifra va a tener que soportar el dueño de la garantia
Defectos en la especialidad:
ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o
del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
El incumplimiento del principio de especialidad puede provocar la nulidad de la garantía. Sin embargo, se brinda la oportunidad de suplir las
omisiones incurridas en las especificaciones de que da cuenta el art., y son los tribunales que entiendan en el juicio los que tienen las
facultades de apreciación según el conjunto de enunciaciones y las pruebas aportadas para precisar lo faltante y decidir si la garantía
cuestionada satisface el principio de la especialidad.
El código admite expresamente esta posibilidad, no sólo para la hipoteca, sino para todos los derechos reales de garantía (prenda y anticresis).
El derecho real será válido y oponible erga omnes, en la medida que se vislumbre la razón de ser de la causa fuente generadora de las
obligaciones que serán objeto de la garantía real, y siempre que se consigne la cantidad cierta de dinero, plazos acordados, y el tipo de interés
pactado si se tratare de obligación dineraria, el valor estimativo de la deuda, todo ello, a fin de que quede explícitamente fijado el límite de
responsabilidad del asiento del derecho real de garantía.En concreto, las obligaciones garantizadas pueden ser eventuales o futuras, es decir,
no haber nacido aun. Lo que debe inexorablemente existir al tiempo de la constitución e el contrato u otra causa fuente de las obligaciones del
cual aquellas puedan nacer.
Monto máximo:
“… el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por
capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos…”
Esta norma consagra para todos los derechos reales de garantía la fijación del monto como “tope máximo”, sin distinguir los créditos
determinados de los indeterminados en su causa-fuente, ni tampoco establece la diferencia alguna con relación a objeto de la obligación, sea
de una suma de dinero o cualquier otra prestación.
No hay que confundir el monto del crédito con el monto del gravamen. El primero responde a la suma efectivamente adeudada, cuya
determinación no puede ocurrir a la fecha de constitución del derecho real. El segundo responde a esa cantidad “tope o máxima” hasta la cual
responde el derecho real, que le confiere al acreedor las facultades reipersecutorias y de privilegio que distinguen a los derechos reales de
garantía.
Plazo:
“…El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido
el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.
Esto no significa que los derechos reales de garantía no pueden durar más de 10 años. No es así, salvo que el derecho de anticresis no puede
extenderse más de diez años si se trata de inmuebles, y de cinco si se trata de cosas muebles. En ocasiones, la duración del derecho real de garantía
dependerá de la duración del derecho del constituyente.
Lo que quiere expresar el art. Es que cuando se constituye un derecho real de garantía sobre créditos indeterminados, la garantía
indeterminados, la garantía asegura a los créditos nacidos dentro de ese plazo máximo de diez años (puede ser menor). Esto es, si nacen nuevos
créditos entonces indeterminados
Garantías sobre el saldo deudor de cuenta corriente y de cuenta corriente bancaria:
El código contempla para los créditos eventuales que se originan en la cuenta corriente y la cuenta corriente bancaria un procedimiento de
conformación de saldo que permite expedir el título ejecutivo del crédito.
Gravamen en moneda extranjera:
ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de
constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, seestipuló dar moneda que no sea de curso legal en la
República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso
ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las
mejoras y las rentas debidas.Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:
-los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros,
aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
-los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de propiedad de
terceros, aun en las condiciones antes indicadas.Constituye una norma de orden público por cuanto versa sobre el objeto mismo del derecho
real. No pueden los particulares modificarla.
Extensión de la garantia en cuanto al crédito:
ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así
también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía
quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
Subrogación real:
ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por
indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material restante.Se duele denominar subrogación real a la
sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de tal modo que el bien nuevo, ya sea una cosa mueble o
inmueble, un crédito o una indemnización, ocupe el lugar del bien antiguo para ser sometido a su mismo régimen.
La subrogación real es la situación que se produce cuando el bien gravado en reemplazado (por indemnización, precio, etc.) al ser destruido,
expropiado o ser puesto fuera del comercio, etc.; y la garantia pasa a ese reemplazo.
Ejemplos:
-Indemnización: esto no significa que ahora el objeto será la indemnización, sino que sigue siendo el inmueble pero que ante casos que hacen
surgir la indemnización (incendios, derrumbes, etc.) dicho importe debido por el asegurador sirve para que el inmueble siga valiendo lo
inicialmente acordado (manteniendo su valor)
-Expropiación: si el Estado expropia el bien gravado, se extingue el objeto de la garantia, la cual se traslada al importe de la indemnización
(art. 28 ley 21.499)
En caso de la extinción parcial del objeto, la garantia subsiste sobre la parte material restante.Si se destruye por ejemplo todo el edificio, el
gravamen subsiste sobre su terreno, pero de todas formas se suele establecer en el contrato, un seguro por el que constituye el gravamen para que
el acreedor pueda cubrirse ante casos como incendios, terremotos, inundaciones, etc., y pueda cobrarse con dicha indemnización.
Si los actos lesivos no se consumaron e acreedor puede usar las medidas cautelares para evitar que se produzcan, garantizando así su crédito.
Inoponibilidad:
ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
En caso de ejecución son inoponibles al acreedor (titular de la garantia) los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantia. El acreedor
puede actuar como si esos actos no existiesen, exigiendo que los bienes estén desocupados (si el acto fue alquilar la cosa) o sin gravámenes, o
con los accesorios que se hubiera separado de la principal.
9. Garantía constituida por el propietario no deudor. Responsabilidad. Ejecución. Derecho al remanente. Subrogación del propietario no
deudor
Garantía constituida por el propietario no deudor. Responsabilidad:
ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el
bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el
máximo del gravamen.
Entonces, ante el incumplimiento del deudor, el propietario no deudor responderá solo con el bien y hasta el máximo del gravamen, en
cualquiera de los siguientes casos:
-Cuando el propietario no deudor sea un tercero que constituye la garantia (en respaldo de la deuda ajena) sobre un objeto de su propiedad; o
-Cuando el propietario no deudor sea quien adquiere el bien gravado sin obligarse expresamente a pagar el crédito asegurado (no asume
la deuda)
Ejecución:
ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el
acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.
El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria.
Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.
Una vez que el acreedor pide al deudor que le pague su deuda en el plazo estipulado, y este no cumple, aquel le reclamara al titular del objeto
dado en garantia que le pague lo adecuado.
El titular del objeto gravado (propietario no deudor) tiene varias opciones ante ese reclamo:
1-Pagar la deuda: se subroga en los derechos del acreedor en forma automática y puede reclamarle al deudor el reintegro del pago que hizo
(para desinteresar al acreedor)
2-Oponer excepciones: las que se proponen (junto con el ofrecimiento de la prueba) dentro de los 5 dias de recibida la intimación por el
acreedor (incompetencia, inhabilitación de título, falta de personería, cosa juzgada, etc.)
3-Entregar el objeto gravado para su ejecución (sin abandonar la propiedad del mismo) Derecho al remanente:
ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente
que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
El propietario no deudor tiene derecho al remanente del producido de la ejecución del bien gravado (con preferencia sobre los acreedores
quirografarios del deudor inicial), es decir lo que sobra del precio una vez subastado o vendido el bien y descontado el monto del gravamen
(satisfaciendo asi los intereses del ejecutante).
Subrogación del propietario no deudor:
ARTICULO 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a:
-reclamar las indemnizaciones correspondientes;
-subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
Eugenia Sanchez - Franja Morada
-en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de
ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se
haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.
El propietario no deudor (titular del bien gravado por deuda ajena) puede:
-Pagar la deuda ajena-Soportar la ejecución del bien (realización de la garantia) Y a su vez, en ambos casos puede:
a-Reclamar las indemnizaciones correspondientes (daños y perjuicios por quien le transmitió el bien gravado)
:b-Subrogarse, en la medida en que puede, en los derechos del acreedor;
c-Si hay otros bienes gravados en beneficio de la misma deuda llamar a sus titulares al proceso de ejecución (o promover uno distinto) para que
respondan por la proporción que le correspondan soportar según lo pactado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los
bienes gravados (descontando el porcentaje que le tocaba afrontar a él con su bien).
- Que la subasta sea pública. Ordenada en juicio o proceso donde se establezca la venta forzada del bien gravado
- Que los acreedores (hipotecarios, prendarios, anticresistas) hayan sido citados correctamente a la ejecución para hacer valer sus
derechos y obtener lo que le corresponda. Si no están debidamente citados la venta se hace igual y es válida pero a quien lo adquiere
se le aplican las garantías que pesan sobre el bien al hacer la subasta (pudiendo pedir para volver a realizar la subasta citando
correctamente o hacerse cargo de los gravámenes)
- Respetar el orden de preferencia de los acreedores una vez realizada la venta forzada Cancelación
registral:
- ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para su constitución, con el que el
interesado puede instar la cancelación de las respectivas constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el ejemplar del título constitutivo de la garantía.
En forma voluntaria: la cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido para constituir la garantía. El titular emite un acto expresando que
quiere que se deje sin efecto la constancia donde publicita el gravamen a su favor.
En forma judicial: la cancela el juez ante incumplimiento del acreedor.Con la extinción de la garantia, desaparece es decir que finaliza la obligación.
Con la cancelación se deja sin efecto un asiento registral que publicita la garantía real.
BOLILLA 15 II PARTE
Si el acreedor hipotecario consiente la partición y en ella es beneficiario (quedando como dueño del bien) un condómino que no es el que
constituyó la garantia real, ésta desaparece.Si bien el beneficiario (al que le adjudican la propiedad del bien) es el que constituyo la hipoteca,
ésta subsiste (obviamente sobre la parte indivisa que se hizo el gravamen).Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la partición le
es inoponible, pudiendo pedir la ejecución de la garantia. Y si el bien pasa a un tercero ajeno al condominio la garantia subsiste.En el caso que la
hipoteca fuera constituida por todos los condóminos, aunque la cosa se haya adjudicado en partición a uno de ellos (o se haya enajenado a un
tercero ajeno), la hipoteca es válida y ejecutable ya que el gravamen recae sobre todo el inmueble y cada condómino está obligado por toda la
deuda: principio de indivisión del derecho real de garantia.
Forma:
ARTICULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en
contrario. La aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la
registración.
Debe constituirse por escritura pública (salvo que una ley imponga otra cosa). El acreedor puede dar su aceptación posteriormente, pero debe
hacerlo por escritura pública y antes de la registración.
En el caso que no se constituya por escritura pública, no va a ser inválido el acto, sino que las partes se obligan a realizar en otro acto la forma
impuesta por la ley (promesa de hipoteca).El acreedor debe aceptar la constitución de la hipoteca, sino esta misma no podrá registrarse.
Determinación de inmueble:
ARTICULO 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización.
Inscripción:
ARTICULO 2210.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se
renueva.
Extinción:
-Por vía de consecuencia:
La hipoteca es accesoria de uno o más créditos. Por ende, la extinción total de la obligación garantizada determina el fin del derecho real
accesorio. Esta es la regla que puede sufrir alguna excepción, como en el caso de la novación, o del pago hecho por un tercero.
La extinción del crédito debe ser total, pues su cancelación parcial hace que subsista la hipoteca, por ser indivisible.
-Por vía principal:
Pueden darse situaciones en que, sin que se extinga el crédito garantizado, la hipoteca se extinga.
Cabe mencionar a la renuncia formalizada en escritura pública, esto es, el abandono del derecho real, y a la consolidación, que se presentaría si
confluyen la propiedad de la cosa y el derecho de hipoteca en la misma persona.
También se extinguirá la hipoteca si se resuelve con efecto retroactivo el derecho del constituyente, como sucede en los casos de dominio
revocable. Otro supuesto sería el vencimiento del plazo, cuando quien la constituyó tenía un derecho sujeto a término, como sucede con el
superficiario.
Finalmente, el modo especial de extinción del derecho real es la subasta, en cuyo caso los derechos de todos los acreedores se trasladan al precio
obtenido.
4. Cancelación. Distintos casos. Caducidad de la inscripción.Cualquiera sea el plazo de duración de la hipoteca, lo cual dependerá del crédito
que garantiza, el código establece un plazo de caducidad de la inscripción registral, si antes no fue cancelada por el interesado o por un juez.
En efecto, dispone el art. 2210 que “los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se
renueva”. Los efectos de la caducidad son automáticos, a diferencia de la cancelación, que requiere la actividad del interesado y la
presentación de un documento ante el Registro.
No es un plazo de prescripción sino de caducidad, lo que significa que no se suspende ni se interrumpe. No se extingue el derecho real, sino la
inscripción. Si transcurre el plazo sin que antes se renueve la inscripción, se pierden los efectos del registro de la hipoteca, esto es, la
oponibilidad y, consecuentemente, la preferencia.
La hipoteca sigue existiendo, pero como si no estuviera inscripta. Si se reinscribe luego de vencido el término de caducidad, se habrá perdido la
prioridad y será oponible a terceros desde ese momento. Por ende, si en el tiempo intermedio se hubiera adquirido un derecho distinto (por ej.
Otra hipotea), el acreedor hipotecario se verá postergado. Seguirá siendo acreedor, pero habrá perdido las ventajas que tenía.
6. Securitización de hipotecas. Ley 24.441. Concepto e importancia en la dinamización del crédito. Letras hipotecarias. Características
generales. La letra hipotecaria estructural. Pago. Ejecución. Cancelación de la letra hipotecaria
Letras y pagarés hipotecarios:
Son títulos valores con garantia hipotecaria; están regladas en la ley 24.441 (art. 35 a 49). Quien las tenga en su poder (deudor o tercero)
podrá solicitar la cancelación, sin que sea necesaria ninguna otra prueba de que se ha pagado la obligación.
La cancelación podrá ser total o parcial según la cantidad de pagarés que se presenten al Registro.
Ejemplo: si firmaron 10 pagares hipotecarios y se presentan todos, la cancelación será total. Si solo se presentan algunos, la cancelación será
parcial.
La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y
obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible
a quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o el tercero poseedor tienen la obligación de mantener la cosa
asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza; el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la letra.
Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción
donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario
autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las
siguientes enunciaciones:
También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crédito. Las letras hipotecarias también podrán
ser escritúrales.Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se hará en el lugar habilitado para ello en el título, o en su
prolongación; deberá constar el nombre del endosatario, quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, y la fecha del endoso.
No es necesaria notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario
las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del título salvo lo dispuesto en el artículo 42, in fine. El endoso de la letra
hipotecaria es sin responsabilidad del endosante.Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de
intereses. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la
letra fuera susceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones; en ese caso el deudor tendrá derecho a que
los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos
documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.
Pago. Ejecución:
ARTICULO 42. El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto
a partir de su notificación al deudor.
El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el
título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en
los cupones.
7. Fideicomiso de garantía.
ARTICULO 1680.- Fideicomiso en garantía. Si el fideicomiso se constituye con fines de garantía, el fiduciario puede aplicar las sumas de dinero que
ingresen al patrimonio, incluso por cobro judicial o extrajudicial de los créditos o derechos fideicomitidos, al pago de los créditos garantizados.
Respecto de otros bienes, para ser aplicados a la garantía el fiduciario puede disponer de ellos según lo dispuesto en el contrato y, en defecto de
convención, en forma privada o judicial, asegurando un mecanismo que procure obtener el mayor valor posible de los bienes.
El código se limita a preveer brevemente, en esa sola norma, las facultades extrajudiciales de disposición del Fiduciario con respecto a los bienes
fideicomitidos, en la hipótesis de incumplimiento de la obligación garantizada.Ante el incumplimiento del deudor, el fiduciario, no "ejecuta" la
garantía sino que cumple con las instrucciones y la finalidad del contrato, en una de sus alternativas. La otra sería restituirle al segundo los
bienes si cumple con la prestación garantizada.El fiduciario no "ejecuta" la garantía en sentido procesal, sino que cumple con lo que se convino
en el pactum fiduciae: pagar la obligación garantizada en caso de incumplimiento a través de la disposición de los bienes fideicomitidos.
Respecto de las pautas para la estructuración y el ejercicio de Fideicomisos de Garantía, es más que conveniente que en el clausulado del
contrato de fideicomiso el Fiduciante (deudor) establezca expresa y claramente la instrucción al fiduciario para que, frente a la comprobación de
un hecho o manifestación objetiva y externa (suficientemente descripta) del incumplimiento de la obligación garantizada, el último disponga de
los bienes fideicomitidos y pague la obligación garantizada. Este punto es esencial, porque si el fiduciario, por ausencia de una condición o una
determinación precisa y objetiva que provea certeza, debe hacer un juicio o recurrir a su criterio para establecer si ha habido o no
incumplimiento de la obligación insoluta, se sujeta al riesgo de que realizado el bien se lo haga responsable
por su evaluación errada o se cuestione el Fideicomiso mismo por implicar, presuntamente, funciones de naturaleza judicial o arbitral.
Es fundamental que el fiduciario no resuelva controversia alguna. Debería limitarse a comprobar una situación claramente existente: el
incumplimiento de la obligación garantizada por parte del deudor. Supuesto, este último, previamente convenido por las partes para el desahogo
del fideicomiso en una de sus alternativas de funcionamiento. Es decir, proceder a la realización del bien fideicomitido y pagar al acreedor. Si
encuentra una situación dudosa —o conflictiva— y no obstante ello actúa, pone en juego una responsabilidad calificada.
BOLILLA 16
Plazos:
ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.
El tiempo de la anticresis para cosas inmuebles no puede exceder de los 10 años para cosas inmuebles y de 5 años para cosas muebles
registrables. Es decir que estos son los plazos máximos de vigencia desde que se constituyó la garantia. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Igualmente las partes pueden pactar plazos menores y hasta se puede renovar el periodo de tiempo. Para los muebles se establece un plazo
menor porque se considera que se desvalorizan más rápido por el paso del tiempo.
El plazo comienza a computarse desde que se adquiere el derecho real de garantia al concurrir título legítimo y modo suficiente.
ARTICULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
superficie y usufructo.
En general no se da en los derechos reales como conjuntos inmobiliarios, ya que si se constituye sobre la parte indivisa por el condómino, el
acreedor tendría que tomar la cosa y los demás condóminos aceptarlo como coposeedor.
Para la superficie es el superficiario el que constituye derechos reales de garantia sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria por el plazo de duración del derecho de superficie.
3. Derechos y deberes del acreedor. Derecho de retención. Obligaciones del titular de la cosa gravada
ARTICULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el término de veinte años para inmuebles y
de diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.
ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye
por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a
un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
Se da en seguridad del cumplimiento de una obligación; pudiendo ante el incumplimiento ejecutar el objeto de la garantia (cosa o documento).
No se puede hacer prenda sobre parte indivisa de cosa en condominio porque aunque la deuda sea de uno solo, se exige que el gravamen lo
constituyan todos los copropietarios.
Objeto:
“La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados...”
El objeto de la prenda son las cosas muebles (arts. 16 y 227). Cabe descartar a las cosas futuras ya que, como ocurre con los derechos reales, la
necesidad de hacer la tradición lo impide. No obstante, las cosas futuras podrian ser objeto de una promesa de prenda.
También la prenda puede recaer en “títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos” (art. 1859). Por último, son objeto
dla prenda los créditos instrumentados.
Caracteres:
Accesoriedad: accesorio del crédito que garantiza
Convencionalidad: solo se constituye por contrato celebrado por los legitimados y conforme a la ley
Especialidad: debe estar detallado el crédito y la cosa prendada
Oponibilidad:
ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera
sea la cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los objetos
empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
La prenda no es oponible a terceros si no está hecha por instrumento público o privado de fecha cierta. Debe contener:
-El importe del crédito
-La designación de los objetos prendados
Entre las partes alcanza con el acuerdo entre ellas y a tradición del objeto. Pero si no hay instrumento el titular queda sin el privilegio de cobro
si no puede demostrarse la existencia de la prenda, debiendo cobrar como un quirografario.
Prendas sucesivas:
ARTICULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en
cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los
acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada
con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de compartir la
prioridad o autorizar que ésta sea compartida.
Son aquellas constituidas sobre el mismo objeto en favor de distintos acreedores, ya sea en forma simultanea o sucesiva.
Cuando se constituye una prenda a favor de otro, se dice que esas prendas son sucesivas; prendas sobre el mismo objeto a favor de
distintos acreedores.
El primer acreedor (originario), que es quien tiene la cosa en su poder, debe aceptar poseer la cosa para los dos, o dársela a un tercero en
custodia. Obviamente este primer acreedor tiene prioridad sobre los demás, aunque las partes contratatantes pueden establecer otro orden de
prioridad.
7. Prenda de cosas. Cosa ajena. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Derecho de retención. Ejecución
Prenda de cosas. Cosa ajena:
ARTICULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la restituye al dueño que la
reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se aplica el artículo 2197.
ARTICULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a
gastos e intereses y luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
La regla general indica que el prendario no usa la cosa gravada, solo debe cuidarla; el acreedor solo puede usar la cosa prendada si es necesario
para su conservación.
Derechos y obligaciones del acreedor prendario:
ARTICULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea
necesario para su conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
-dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
-pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
-reclamar daños y perjuicios.
ARTICULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación de la cosa prendada, aunque ésta no
subsista.El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la cosa.
ARTICULO 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el
acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la autorización judicial para proceder,
previa audiencia del acreedor.La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el
privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
ARTICULO 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello
no afecta la validez de la enajenación.
Poseer la cosa
Reclamar gasto de conservación (2227)
Es poseedor, pero no puede usar la cosa sin autorización (2226)
Ejercer acciones posesorias
Realizar el valor de la cosa en caso de incumplimiento
ARTICULO 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública, debidamente anunciada con diez días de
anticipación en el diario de publicaciones legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
-el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo
establezca el experto que las partes designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto debe
ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
-la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede consistir en la designación de una persona para
efectuarla o la venta por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de los
valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones
designadas en el contrato.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con las indicadas en los
párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o por su adjudicación.
ARTICULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de
cosas.Se le aplican las reglas de la prenda de cosas (no de créditos).
El acreedor prendario tiene el título y puede ejecutarlo para percibir su crédito, devolviendo a su dueño el sobrante Prenda de créditos:
ARTICULO 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser
cedido.
La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de
los derechos vinculados con el crédito prendado.
Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Se utiliza para garantizar obligaciones importantes, grandes y es sobre cualquier crédito instrumentado (por instrumento público o privado) que
puede ser cedido (aunque el derecho no puede este incorporado al instrumento y este no sea necesario para ejercer los derechos del crédito
prendado). Los requisitos con los que debe cumplir son:
a) Que el crédito sea por escrito, para verificar asi la entrega o tradición del instrumento
b) Que la obligación pueda cederse, no puede ser intuitu personae
ARTICULO 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito prendado.
La prenda de crédito queda constituida al notificar la existencia del contrato al deudor del crédito prendado. Al deudor originario (titular inicial
del crédito prendado) hay que notificarle si hubo cesión, para que no le pague al acreedor cedente, sino cesionario. De manera que:
-Si le pago al cedente, a pesar de haber sido notificado, deberá volver a pagar al cesionario
-Si le pago al cedente, sin haber sido notificado, el acreedor cesionario no puede reclamarle
ARTICULO 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican
las reglas del mandato.
Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el
deudor y en los límites de la prenda.
Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
ARTICULO 2235.- Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito pignorado depende de una opción o declaración del
constituyente, el acreedor prendario puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común
acuerdo con aquél en caso contrario.
Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al
prendario.
Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la prenda.
ARTICULO 2236.- Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones
recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en dicho
9. Extinción
ARTICULO 2237.- Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir
el instrumento probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
Si se extingue la prenda sin extinguirse el crédito dado en prenda, el acreedor debe devolver el instrumento probatorio del crédito prendado.
Por lo tanto:
- Se extingue la obligación principal que se asegura: se extingue la garantia real
- Se extingue la garantia real: no se extingue la obligación principal y esta queda sin garantia, sin tener el acreedor ningún privilegio
10. Privilegios: Definición legal. Naturaleza jurídica. Fundamento. Asiento. Caracteres Extensión. Cómputo. Ámbito de aplicación. Clases.
Privilegios especiales, extensión, subrogación real, rango en casos de concurrencia.
ARTICULO 2573.- Definición. Asiento. Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con preferencia a otro. Puede
ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio del deudor, excepto disposición legal en contrario y el supuesto de
subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley.
ARTICULO 2574.- Origen legal. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho
para ser pagado con preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.
ARTICULO 2575.- Renuncia y postergación. El acreedor puede renunciar a su privilegio. El acreedor y el deudor pueden convenir la
postergación de los derechos del acreedor respecto de otras deudas presentes o futuras; en tal caso, los créditos subordinados se rigen por las
cláusulas convenidas, siempre que no afecten derechos de terceros.
El privilegio del crédito laboral no es renunciable, ni postergable.
ARTICULO 2576.- Indivisibilidad. Transmisibilidad. Los privilegios son indivisibles en cuanto al asiento y en cuanto al crédito,
independientemente de la divisibilidad del asiento o del crédito. La transmisión del crédito incluye la de su privilegio.
ARTICULO 2577.- Extensión. El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas, ni a otros accesorios del crédito, excepto disposición legal
expresa en contrario.
ARTICULO 2578.- Cómputo. Si se concede un privilegio en relación a un determinado lapso, éste se cuenta retroactivamente
desde el reclamo judicial, excepto disposición legal en contrario.
ARTICULO 2579.- Procesos universales. Régimen aplicable. En los procesos universales los privilegios se rigen por la ley aplicable a los
concursos, exista o no cesación de pagos.
ARTICULO 2580.- Privilegios generales. Los privilegios generales sólo pueden ser invocados en los procesos universales.
ARTICULO 2581.- Créditos quirografarios. Los acreedores sin privilegio concurren a prorrata entre sí, excepto disposición expresa en contrario de
este Código
.
BOLILLA 5
Vale decir que sería el supuesto de legitimación activa más amplia de las que contempla el CCyC., por cuanto incluye a los servidores de la
posesión. La defensa extrajudicial procede tanto frente al supuesto de turbación como de desapoderamiento.
La norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos:
a. La defensa como reacción para recobrar la posesión o tenencia de propia autoridad. Debe operar de manera inmediata luego del ataque
(la norma dice ”sin intervalo de tiempo”). De no reaccionar sin solución de continuidad, el lesionado debería recurrir a las acciones
judiciales.
b. En el acto de repulsar en forma extrajudicial los ataques para mantenerse en la posesión en la tenencia, o si se trata de recuperarlas, se debe
proceder ”sin exceder los límites de la propia defensa”, es decir que tendrá que existir proporcionalidad entre el ataque y los medios que se
eligen para la defensa frente a la agresión ilegítima, cuya valoración queda librada a la apreciación judicial.
c. La nueva norma permite este recurso cuando se debe repeler una ”agresión” o ”toda violencia”. Si bien ya no se habla de repulsar la
”fuerza” con el empleo de una ”fuerza suficiente” (como lo hacía su antecedente), los términos utilizados se asimilan solo a la agresión violenta
contra la relación de poder, y permiten excluir el supuesto de usurpación clandestina.
d. La posibilidad de una persona de protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente, está condicionada a que los
auxilios de la autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde, es decir, cuando, de esperar su presencia, podrían consumarse los hechos
que se pretenden evitar. Por el contrario, no queda franqueada la defensa extrajudicial si tales auxilios pudieran ser temporáneos, pues es de
exclusivo resorte de las autoridades el prevenir o reprimir los hechos de violencia.
3. Defensa judicial. Acciones posesorias. Objeto. Desapoderamiento y turbación. Lesiones que habilitan su ejercicio.
ARTÍCULO 2238.- Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. Las acciones posesorias según haya turbación o
desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesión del actor.
Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños.
Las acciones posesorias tienen por finalidad mantener la relación de poder , en el caso de turbación, y de recuperar la cosa objeto de la relación
de poder en el supuesto de exclusión absoluta o desapoderamiento.
Los ataques, sea turbación o desapoderamiento deben consistir en actos materiales. El art. 2338 no admite las llamadas turbaciones de derecho
que existen en el Derecho Francés.Aunque al referirse a dichos actos materiales que dan lugar a los supuestos de turbación (ataque menor) o
desapoderamiento (ataque mayor), incluye no solamente a los ya producidos, sino que además alude los de inminente producción.
Esos actos materiales a través de los cuales se consuman dichos ataques, según la redacción del citado art. 2238 del CCyC , deben ser “ejecutados
con intención de tomar la posesión , contra la voluntad del poseedor o tenedor”. Lo segundo no merece ningún tipo de reparo, ya que si el acto
fuera tolerado voluntariamente no habría ataque alguno. Ahora bien cuando exige que los mismos deban ejecutarse con una determinada
intención, lo que al fin de cuentas resulta determinante, es si esos actos materiales objetivamente apreciados tienen la virtualidad de hacer
perder la posesión o la tenencia a sus titulares actuales; o bien impedirles el ejercicio pleno de la respectiva relación de poder, más allá de que
medie o no tal intención de tomar la posesión o la tenencia.
El propio artículo 2238, en su tercer párrafo pareciera seguir esta línea de pensamiento cuando afirma que la acción es posesoria ( lo que
supone que se ha producido o se puede producir un ataque a la posesión o a la tenencia), si teniendo en consideración la naturaleza de los
hechos (los actos materiales) estos pueden causar o han causado el desapoderamiento o la turbación, aunque el demandado (o sea el que
ejecutó los actos) pretenda no impugnar la posesión del actor (o sea quién sufrió dichos actos). En consecuencia esto desvanece todo idea de
intención de poseer.
Turbación y desapoderamiento:
La turbación es un ataque menor, ya que no supone la exclusión absoluta, en general la turbación es un prolegómeno de la exclusión, el paso
previo, aunque no siempre una turbación termina en una exclusión absoluta.
En cambio el desapoderamiento implica un ataque de mayor entidad ya que trae como consecuencia la exclusión absoluta. Vale decir que en
este supuesto el ataque produce la pérdida de la relación de poder para el actual poseedor o tenedor excluido, y simultáneamente la adquisición
de la posesión o de la tenencia para el que ejecuta tales actos. La relación de poder así adquirida será ilegítima, de mala fe y viciosa.
La legitimación activa le corresponde a los poseedores y a los tenedores afectados por la exclusión, quienes pueden intentar la acción.
Los legitimados pasivos, es decir contra quién se puede intentar la misma son, en primer lugar el despojante, vale decir el autor material de la
exclusión, extendiéndose a sus herederos y sucesores particulares de mala fe. Entonces la acción de despojo tiene un efecto reipersecutorio
limitado a los sujetos indicados.La norma en cuestión dice que también corresponde la acción de despojo en contra del “dueño del bien si toma
la cosa de propia autoridad”. El hecho de que una persona sea titular de un derecho real o personal, en el caso de que fuera excluida de su
relación de poder no lo autoriza a recurrir a las vías de hecho, debe, por ser esa la regla ocurrir a las vías legales. Salvo claro el caso excepcional
de la defensa extrajudicial.
La acción también incluye el supuesto de que el ataque se materialice a través de la ejecución de una obra, aunque en este caso para que exista
desapoderamiento es necesario que la obra se realice sobre la cosa que es objeto de la posesión o de la tenencia. Si es una cosa inmueble ello
implicaría que la obra se ejecutó en el predio del poseedor o tenedor afectado, a diferencia de lo que ocurre si solamente media una turbación.
Legitimación: Poseedores de la cosa o de Universalidades de hecho o partes materiales de una cosa (2245), tenedores y coopossedores.
El último párrafo del artículo 2245, cuando se refiere a los tenedores, que están legitimados para intentar tanto la acción de mantener como la
de despojo. La norma en cuestión, coherente con el concepto de que el tenedor es representante del poseedor, establece que este puede
ejercer la acción de despojo , en forma directa y pedir ser repuesto en la tenencia cuando hubiese sido excluido de su relación con la cosa; o
bien subrogándose en el poseedor y requerir en su nombre que este sea repuesto en la posesión, para que luego este le otorgue al tenedor
la tenencia de la que fuera excluido. La norma no es de lo más feliz, no parece lógico que el tenedor vaya interponer una acción de despojo para
que el poseedor, cuya posesión representa, sea restituido, cuando él fuera excluido, para que luego el poseedor tenga que hacerle entrega de la
cosa y lo reponga en la tenencia. Lo realmente importante es que ahora los tenedores, todos los tenedores están legitimados.
La sentencia como se dijo dispondrá la restitución de la cosa ( mueble o inmueble), o la remoción de la obra.
5. Acción de mantener. Casos. Legitimación. Efectos.
ARTÍCULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o
poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente
realización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia.
Frente al supuesto de turbación, el artículo 2242, les otorga a los poseedores y tenedores, una acción judicial para garantizarles sean mantenidos
en sus respectivas relaciones de poder.
Es importante destacar que conforme lo expresa el artículo 2238, se incluye como acto turbatorio no solamente a los actos materiales
producidos, sino a los que se pueden llegar a producir, por ello el artículo 2242 habla de “amenazas fundadas” de sufrir un
desapoderamiento.En tal caso el Juez debe ordenar a quién ejecuta o puede ejecutar dicho ataque, que en un caso cese, y en el otro que se
abstenga de ejecutarlos. Pudiendo incluso ordenar medidas preventivas para que se impida se vuelvan a producirse.
Legitimación pasiva : Se puede intentar contra quienes ejecuten o puedan ejecutar dichos actos turbatorios.
Turbación por obras: finalmente procede esta acción cuando el ataque turbatorio se materializa o concreta a través de actos materiales que
anuncian la inminente realización de una obra en el predio colindante.
6. Prueba, conversión y proceso de las acciones posesorias. Los interdictos procesales: su aplicación. ARTÍCULO 2243.- Prueba. Si es dudoso
quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más
próxima a la lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga
que es poseedor o tenedor el que prueba una relación de poder más antigua.
ARTÍCULO 2244.- Conversión. Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que determina la promoción de la acción, el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
afectado puede solicitar su conversión en la que corresponde a la lesión mayor, sin que se retrotraiga el procedimiento, excepto violación del
derecho de defensa en juicio.
ARTÍCULO 2246.- Proceso. Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más abreviado que establecen las leyes procesales o
el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del caso.
Conforme a lo previsto en el artículo 2246 las acciones posesorias deben tramitar por el procedimiento de conocimiento más abreviado. Esto
supone que en virtud de ello, no puede existir amplitud de debate ni de prueba, actualmente correspondería al Juicio Sumarísimo , o el que a
criterio del Juez resulte el más abreviado.Conforme a lo establecido en el CCyC, ya no se pueden sostener los argumentos por medio de los cuales
se validaban los Interdictos regulados en buena parte de los Códigos de Procedimientos.
Es inevitable que aquellos Códigos Procesales que los regulen deban replantearse la necesidad de introducir modificaciones y eliminen
definitivamente a los Interdictos. Hoy ya no se justifican.
7. Petitorio y posesorio: relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer
ARTÍCULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Esto responde fundamentalmente a los efectos propios de la cosa juzgada que se derivan tanto del posesorio como del petitorio.
La sentencia dictada en el posesorio hace cosa juzgada en sentido material, y cierra el debate posesorio. En el Posesorio no se discute ni quien
tiene derecho a poseer o mejor derecho a poseer, esto es propio del petitorio, acciones reales. En consecuencia si intento una acción real, en
dónde si se discute justamente quién tiene derecho o mejor derecho, no puedo luego intentar una acción posesoria, ya que el petitorio
incluyen la discusión posesoria, que se cierra con la sentencia que resuelve la acción real interpuesta. A la inversa no hay problema.
La discusión posesoria es ajena a la discusión petitoria, por ello el artículo 2270, deja en claro que es inútil la prueba del derecho real. En el
posesorio lo que hay que probar es que quién intenta la acción era titular de una relación de poder , posesión o tenencia, que sufrió un ataque,
(turbación o exclusión), y que la persona en contra de la que acciona fue quién ejecutó el ataque, además de que no hubiese transcurrido el
plazo de prescripción (un año). Esto se vincula directamente con el principio de la autonomía de las relaciones de poder, estas existen por sí
mismas, no dependen de ningún derecho real o personal que las pueda contener. (1917)
BOLILLA 17
ACCIONES REALES
1. Acciones reales. Definición legal. Enumeración. Ámbito de cada una. Lesiones que habilitan su ejercicio. Legitimación activa
Acciones reales. Definición legal:
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales
contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva.
Es decir que ante la acción del damnificado el demandado presenta la prescripción diciendo que las vías o defectos que hay en su derecho sobre
la cosa se subsanan por el paso del tiempo establecido para obtener por prescripción adquisitiva dicho derecho.
Lesiones que habilitan su ejercicio:
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen
una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión.Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos
titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión.
4. Legitimación pasiva. Prueba en materia de inmuebles, de muebles registrables y de muebles no registrables. Efectos de la
sentencia.
Legitimación pasiva:
ARTICULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del
reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda
alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido
en los términos del régimen especial.
Esta acción se ejerce contra el poseedor del objeto o contra el tenedor del objeto a nombre de un tercero o a nombre del reivindicante; estas
últimas dos variantes serian:
- “a nombre de un tercero” puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor, dando nombre y domicilio del
tercero a nombre de quien posee.
- “a nombre del reivindicante” quiere recuperar la cosa de manos de quien la tiene, para el reivindicante (ej: en virtud de un contrato
de alquiler, comodato, mandato, depósito, etc.) El caso sería así: se hace un contrato de locación y el locador, dueño de la cosa
alquilada, es el reivindicante y el locatario es el que posee en nombre de otro (del reivindicante). El dueño de la cosa alquilada puede
recuperarla a través de la acción que surge del contrato (acción personal de restitución por incumplimiento del contrato), o puede
ejercer la acción reivindicatoria (para el caso de que no pueda probar el contrato, o ante la prescripción de la acción personal)
ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo,
siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente,
aunque éste sea de buena fe.
ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no
puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de
venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al
reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.
ARTICULO 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho
real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio
insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin
intervención del titular del derecho.
Efecto de la sentencia:
ARTICULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto
a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral.
ARTICULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el
inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión.
Posee contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre
indebida. Se usa también para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real. Un ejemplo seria cuando el demandado pretende
tener un derecho real de servidumbre sobre un fundo ajeno y esa servidumbre no existe o existe pero los límites que se acordaron no se están
cumpliendo.
Legitimación activa: Quienes están legitimados para promoverla?
-Los poseedores de inmuebles
-Los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos
Legitimación pasiva: Contra quienes se realiza? Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (aunque sea dueño del inmueble)
8. Acción de deslinde. Ámbito. Legitimación activa y pasiva. El proceso judicial: requisitos, prueba y sentencia.
Acción de deslinde. Ámbito:
ARTICULO 2266.- Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y
antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites.
Se utiliza para fiar de manera cierta la línea divisoria entre inmuebles contiguos cuando hay estado de incertidumbre sobre el lugar exacto
por donde debe ubicarse.
Con esta acción finaliza la incertidumbre en cuanto al lugar por donde pasa la línea que divide a 2 o más fundos contiguos, pidiéndole al juez que
analice títulos de propiedad, planos de mensura, etc.
Los litigantes deben adjuntar a la causa títulos que prueben sus derechos sobre sus respetivos inmuebles. El objeto de esta
acción es demarcar, precisar los límites del fundo.
Legitimación activa y pasiva:
ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u
obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el
límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la
jurisdicción administrativa.
Legitimación activa: Titular de un derecho real sobre un inmueble que no está separado de otros (por edificios, muros, etc.)
Legitimación pasiva: son los colindantes a los cuales el titular del derecho real les exige que concurran con él fijar mojones u otras señales.
BOLILLA 18
Función de la registración:
En los derechos reales se tienen que dar a conocer para que su oponibilidad tenga validez, esto se hace en el registro de la propiedad inmueble.
Velez solo regulaba la registración de la hipoteca porque es el único derecho real que no se ejerce a través de la posesión, el resto los daba por
sentado. Justificaba esto diciendo que no existían personas idóneas para llevar a cabo esa tarea y que a la vez los catastros no colaboraban. El
código de 1982 ya tenía el primer registro de la propiedad inmueble cuyo objeto es la registración de todos los derechos reales que versen
sobre inmuebles cuando se constituyan, transmitan, modifican, etc.
La registración es a fines de su oponibilidad a terceros interesados de buena fe y que tenga publicidad para poder tomar conocimiento e ir a
reclamar un derecho. Luego con una reforma del código incluye un artículo que decía que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre
inmueble solo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción en los registros inmobiliarios en la jurisdicción que corresponda, esto llevó a la
constitucionalización de los registros de la propiedad. Para dar publicidad mayor a la posesión y con fines jurídicos.
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código
no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del
título del derecho real.
La oponibilidad implica que no puede prevalecer una situación jurídica por sobre la otra en base a estas normas de orden público, los terceros
interesados no van a poder tener un mejor derecho. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión según el caso,
según hablemos de cosas muebles no registrables por eso hablamos de posesión (ej. bicicleta). La inscripción registral es obligatoria en casos
de inmuebles ej. caso, de cosas muebles registrables ej. automotores, las aeronaves y los buques. No pueden prevalecer de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real, puede ser
testigo, escribano o apoderado.
- El efecto de la registración inmobiliaria es declarativo, o sea el derecho real nace con la teoría del título y modo suficiente. La
Artículo 1º ley - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL
FEDERAL.
Artículo 2º ley - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según
corresponda, los siguientes documentos:
Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Solo los documentos q pueden ser registrados son los que están en los 3 incisos. Estos documentos se ANOTAN. Los derechos reales se INSCRIBEN.
ARTICULO 1890 CCyC.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la
ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
ARTICULO 1891 CCyC.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
ARTICULO 1892 CCyC.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de
título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente
previstos; y sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho así lo requiera.
ESPECIALIDAD: este principio hace alusión a que los inmuebles deben estar determinados. Aportar la mayor cantidad de datos. Cada uno de los
asientos registrables también debe aportar la mayor cantidad de datos a los fines de luego completar con el principio de integridad donde se
presume que está completo ese asiento.
Folio real: Es la manera que eligió el legislador para tomar como centro de imputación al inmueble y de ahí ver cuál es la vida de ese inmueble en
relación a las personas y los derechos. Hay 2 técnicas para registrarlo, la personal es hacer fichas que tengan que ver con la persona, ej nace
Juana Molina, le donan en tal año cuando tiene tantos, años, cuando tiene 18 año vende ese inmueble, después adquiere otro, etc. Acá se usa la
técnica real, porque hay muchos inmuebles, a través del inmueble en cartulinas auténticas perdurables. Los datos se piden cuando se pide el
Eugenia Sanchez - Franja Morada
informe de dominio en el registro y se entrega este folio real, esta fotocopia.
En el folio se encuentran los partidos se dividen en distintas circunscripciones estas a su vez se dividen en secciones, la sección si estamos en zona
urbana se vuelve a dividir en manzanas, y luego se divide en parcelas, parcela es un sinónimo de inmueble. Luego nos presenta la designación,
cuantas transacciones, movimientos se hicieron sobre este inmueble. Luego aparece la mensura del inmueble para determinar los límites del
inmueble. Luego la superficie, las medidas y linderos, osea, vecino de que otro inmueble, con que está lindando. Luego hay columnas, estas hacen
al principio de especialidad y determinación pero en este caso la determinación de la titularidad, en la columna A están los titulares sobre el
dominio, y luego columna B los asientos registrales.
Como se leen los folios reales? Se van anotando de manera cronológica, por eso hay que comenzar de abajo hacia arriba. Si tiene 10 asientos
reales hay que empezar por el numero 10 ese es el titular actual.
ROGACION: art.6 de la ley. Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
-El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
-Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones.
Dice la situación registral solo variara a petición del autorizante del documento (autor del documento), o su reemplazante legal y también quien
tuviera interés en asegurar el derecho que se ha registrado, osea las partes y el que compro tienen interés legítimo, también todos los
acreedores, que tipo de acreedores? Los que tienen interés legítimo para pedir que se publicite determinado documento, los acreedores,
además de las partes.
La rogación se hace a través de una solicitud, hay dos técnicas en el sistemas registrales, la técnica de inscripción es la que usamos hace alusión a
extraer breves notas del documento original y plasmarlas en la solicitud, es un resumen. Esa solicitud se llama minuta rogatoria, ingresa el
documento original más la minuta. Y la transcripción hace transcribir el documento por completo y dejarla como archivo en el registro.También
se puede desistir de la rogación, osea que pedir que no se registre, posibilidad de arrepentirse de dar esa publicidad tiene un límite, se tiene q
haber ingresado ese documento, calificado o no pero no tiene que haber llegado a instancia ultima que es la registración definitiva, en ese caso
tendríamos que ir a las reglas de los asientos registrales.
Debe expresar cual es la causa para no registrarlo.
LEGALIDAD: consiste en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicita a los efectos de
ver si reúno los supuestos legales necesarios para ingresar al registro. Inscripción es para derechos reales. Anotación es para medidas
cautelares. Esos tienen q reunir los presupuestos legales, que son art. 1017, siempre q versen sobre inmuebles transmisiones constituciones
etc, deberán hacerse por escritura pública, es la formalidad exigida por la ley. También la adecuación a la norma, es trabajo del registrador es la
calificación de los documentos y la exteriorización del principio de legalidad a través del confronte del título y de la ley. Calificar es el examen q
hace el registrador confrontando osea teniendo a la vista explayando todos los documentos, tiene q ver q el documento original coincida con la
petición de la minuta rogatoria., también lo confronta con el folio real, con todo eso va cotejando q en los 3 documentos diga lo mismo y
redacta un breve resumen plasmándolo en la computadora.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
El 8 dice que el registro examinara la legalidad de las formas de los documentos cuya inscripción se solicite. Examina las formas q pueden hacer a
su nulidad. El art9 dice que una vez hecho el confronte tiene 3 posibilidades, primero tomarlo definitivo por no encontrar ningún problema y hoy
se le puede dar publicidad a ese documento y confecciona el asiento registral con esos nuevos datos, también pueden aparecer defectos que
pueden ser subsanables y se devuelve para q se aclare o existe una diferencia entre la escritura y la minutas entonces se tiene q subsanar
aclarándose esta cuestión.
Tiene 180 dias para rectificarlo y volver a ingresar ese documento al registro de la propiedad prorrogable por 180 dias más dos veces a petición
fundada. La tercer posibilidad es rechazar los documentos en nulidad absoluta y manifiesta, si se rechaza se niega la posibilidad de recurrir esta
negación administrativa de no registrarlo. Lo q se rechaza son esos documentos q no tienen vocación registral, por ejemplo una corrección de un
plano. Una cuarta forma es inscribir definitivo un asiento registral pero a su vez condicionarlo, su valide esta condicionada a las resultad de la
registración de otro documento.
TRACTO SUSECIVO: art.15 de la ley registral inmobiliaria 17 801. Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular
del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Implica que tiene que existir un concatenamiento perfecto entre cada asiento registral, tienen que estar unidos unos con otros de acuerdo a su
causa. No puede saltearse una persona, si registramos para dar oponibilidad a esos derechos reales. Se intenta evitar q haya títulos suficientes
q no se hayan registrado en la cadena de transmisión de derechos reales . Es un registro de títulos porque nunca se llega a conocer si se realizó
o no la tradición.
Existe el tracto abreviado en el Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones
contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Existen 4 supuestos, el primero relacionado a obligaciones pendientes si fallece aquel sobre el cual pesa esa obligación por ej. escriturar. Otro
supuesto habla de escritura simultaneas, acá se crea una doctrina que permite esta registración q no es requisito q sean de la misma fecha. Se
limita a estos 4 incisos. El efecto de la registración es declarativo.
PRIORIDAD
Primero en el tiempo mejor en el derecho. El primero que le haya dado publicidad a su derecho real prevalecerá en su derecho sobre alguna
pretensión jurídica posterior.
La prioridad directa y la prioridad indirecta.
Directa
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de
presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
La prioridad ente dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignados a los documentos asentados en el ordenamiento diario, en el ordenamiento se va dejando el primer asiento registral de los
documentos que van ingresando. Hoy hay dos sistemas: el web y el sistema papel, todavía se conserva en algunos lugares el papel.
Negocio de rango: se utiliza para hipoteca, el asiento primero en el tiempo, puede negociarse y aparecer segundo, puede ser a través de una
permuta de rango, es un negocio privado.
Indirecta
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos
reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que
se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince,
veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal
en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán
requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que
soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no
dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca
de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor
de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Ningún escribano podrá autorizar documentos de trasmisión de derecho real sobre inmuebles sin tener el titulo inscripto en el registro así
como certificación expedida de dicha oficina, etc. La obligación debe cumplir con dos requisitos:
- Tener el titulo antecedente inscripto, a si se asegura el tracto sucesivo y de manera indirecta el escribano también puede conocer
que esa persona es el dueño porque tiene su título en mano y también lo cotejo en el registro de la propiedad,
- Certificación expedida a tal efecto, para poder registrar se necesitan 2 situaciones primero que la persona pueda disponer de su
patrimonio libremente y además debe pedir el certificado de dominio, quien debe cumplir con esto y quien tenga interés legítimo
(art.21 de la ley).
El registro es público para aquel que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, etc. En Buenos Aires los
que tienen interés legítimo son el titular registral, (se presume su interés), cualquier abogado, escribano, procurador, martillero, arquitectos,
contadores públicos, ingenieros y agrimensores y representantes de bancos y un intendente o gobernador, director de ministerio de
infraestructura.Ningún escribano puede autorizar documentos sin tener la certificación expedida a tal efecto para ganar en el tiempo, la
indirecta es mejor en cuanto a que garantiza mayor tiempo, gana el primero entonces la prioridad indirecta que lo retrotrae en el tiempo hasta
un tanto de 70 días, es un mecanismo mejor.
Eugenia Sanchez - Franja Morada
Quienes están legitimados para pedir el certificado? Solo los escribanos, porque la ley con la prioridad indirecta crea un mecanismo para que
siempre tenga prioridad una transmisión o constitución de derechos reales para que exista el tráfico inmobiliario, la circulación de los inmuebles
por la connotación directa q tienen lo político con lo inmobiliario. Ya
q se cobran impuestos, se mejoran los inmuebles, etc. beneficia al interés público, lo que no sucede con otro tipo de registración como la traba
de cualquier medida cautelar q no se le otorga esa propiedad indirecta, si es embargo entra por prioridad directa.
Para que se de la prioridad indirecta: empieza con el pedido de certificado de dominio, con esto se hace una notación preventiva y a la vez
publicita que existe un negocio jurídico en gestación, se hace un asiento diciendo lo que va a suceder y para que se pidió ese certificado de
dominio, así se retrotrae en el tiempo cumpliendo todos estos pasos.
Bloqueo registral o cierre registral: es inmutabilidad de la situación jurídica, implica que si tenemos un inmueble titular de la persona X que al
momento no tiene ninguna medida cautelar en su contra ni ninguna transmisión, ni constituyo hipoteca, y después se detecta en el registro que
al final si tenía un embargo y aparece en el folio real, la inmutabilidad de la situación, significa que desde que se pidió ese certificado para el
peticionante (el escribano), es un inmueble totalmente limpio porque lo dice la ley donde permite que más allá de que ingresen medidas
cautelares que lo graven al inmueble en pos de un interés particular, el estado permite que gane prioridad la compraventa.
El asiento registral ingreso después del pedido del certificado por eso tiene prioridad lo del escribano, si luego no se usa va a tener prioridad el
embargo. El art. 24 indica que desde el certificado va a tener 45 días más el escribano para poder traerlo a la ciudad de la plata para su
registración.
Si no se escritura dentro del plazo de validez, cae todo este sistema de la prioridad indirecta y de la retroprioridad. Los plazos de validez son 3: 15,
25 o 30 días, depende la jurisdicción del escribano, 15 para los q sean de la plata, 25 para los escribanos de provincia de bs as y 30 para capital
federal o de otra provincia, dentro de ese plazo tienen que escriturar tiene que haber nacido la escritura pública desde que está hecha, se
empiezan a contar los 45 días para el ingreso del documento.
Si se inscribe dentro del plazo de los 45 días, su fecha de registración va a ser anterior al momento de la instrumentación o del certificado. A
esto se agrega que la forma de contarse la validez de los plazos es desde las 0 horas apuntando a la circulación de los bienes. Una vez pedido el
certificado el registro no puede expedir lo otro mientras esté vigente el primero, se intenta evitar las dobles ventas.
Propiedad indirecta Publicidad formal y material: Formal es dar a conocer a través de constancias registrales, estas son las del art.1902 para
acreditar la posesión, son el informe de dominio, es una fotocopia de un folio real tiene un plazo de validez de 90 dias, los certificados de
dominio, y certificados de inhibiciones. La publicidad material es el procedimiento de registración de los documentos, que culmina con el
rechazo. Es el documento que viene de afuera del registro hacia adentro y lo transcribimos haciendo un asiento registral que son breves notas.