LOS DERECHOS REALES.

En el libro segundo del Código Civil guatemalteco, Decreto Ley 106, se

regula lo relacionado con los bienes de la propiedad y demás derechos
reales; es decir, en principio se establece la relación básica en cuanto a
la naturaleza de los derechos reales, a los cuales se les asigna la calidad
de bienes, de acuerdo a la clasificación que determina la propia ley.

Así, el derecho real por excelencia lo constituye la propiedad, y

posteriormente se desarrolla lo concerniente a la posesión, usucapión,
accesión, usufructo, uso, habitación, servidumbres, hipoteca y prenda.

Cabe hacer mención que en cuanto a los derechos reales, la legislación

guatemalteca sigue la corriente de los numerus clausus, derechos que
determina la propia ley, por lo cual las partes no pueden generar otros
derechos reales, fuera de los que determina el Código Civil.

De la estructura del Código Civil, se determina que de los diversos

derechos reales existentes, se le concede mayor desarrollo y contenido
a la propiedad, por ser el derecho real por excelencia, no obstante la
importancia de los demás.

CONCEPTO.

De acuerdo a lo que distintos autores establecen en lo relacionado con

los derechos reales, en concordancia con la regulación civil, se puede
establecer que la legislación guatemalteca no establece una definición
de lo que se entiende por derechos reales; el contenido enuncia cada
uno de los derechos, los expone y agrupa, en atención al derecho real
por excelencia, los de mero goce o disfrute y los de garantía.

Las cosas y su apropiación, son elementos vitales para la vida del

hombre, para su bienestar, para su cultura y moral. Pero ocurre que la
apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de la
apropiación y goce de esa misma cosa por otros.
En torno al derecho de las cosas gira la organización social y política de
los pueblos, su estilo de vida, su filosofía.

De un derecho absoluto e ilimitado como lo era la propiedad y los demás

derechos reales en Roma, hoy en día se reconocen límites y
restricciones al mismo, a tal punto de ser concebido como relativo y
limitado.

Estas restricciones surgieron con la concepción de un Estado social de

derecho que pregona una superioridad de los intereses sociales ante los
individuales.

El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas

normas substancialmente de orden público, se establecen entre una
persona -sujeto activo- y una cosa -objeto- una relación inmediata, que
previa publicidad, obliga a la sociedad - sujeto pasivo- a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

Asimismo, debe tenerse en cuenta la diferenciación entre derechos

reales y personales, así, el autor Alfonso Bratias expone: "En los
derechos reales, el titular tiene una relación y poder jurídico inmediatos
sobre la cosa. En el derecho personal, la relación jurídica está referida a
otra persona.”.

Así, por ejemplo, el derecho de propiedad sobre un bien inmueble, se

concibe directamente sobre el mismo.

En cambio, si una persona adeuda a otra una determinada cantidad de

dinero, la relación jurídica se entiende existente de persona a persona.
Debe tenerse presente, en todo caso, que el derecho, o, en otras
palabras, la relación jurídica que deviene por el surgimiento de un
derecho, solo existe de persona a persona.

En los derechos reales se hace énfasis en la cosa, para resaltar el poder

o facultad sobre la misma. En los derechos personales se hace énfasis
en la relación jurídica.
ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES.

En cuanto a los elementos que conforman los derechos reales, se

distinguen, generalmente, dos elementos: un elemento interno, el más
intenso, que consiste en el poder inmediato que cierto derecho otorga a
una o más personas sobre la cosa; elemento externo, que consiste en
lo absoluto de ese derecho en relación a las demás personas.

Por su parte el autor Guillermo Cabanellas de la Torre establece:

"Potestad personal sobre una o más cosas, objetos del derecho. Existe
esta facultad cuando una cosa se encuentra sometida total o
parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación
inmediata oponible a cualquier otro sujeto. Por tanto, derecho real
constituye una relación jurídica entre una persona y una cosa: aquella
como sujeto, y esta cual objeto.

Ciertos ordenamientos legislativos, declaran que los derechos reales

solo pueden ser creados por la ley. Si por contrato o disposición de última
voluntad se constituye algún otro de esta índole o se modifica cualquiera
de los codificados, tal constitución se considerara simple derecho
personal.

Frente a la dualidad de elementos del derecho real -persona y cosa-, el

derecho personal exige tres miembros; un sujeto activo, un sujeto
pasivo, y la cosa o hecho en que su objeto consista.

El real comprende derecho sobre un objeto existente; el personal, el

derecho a una prestación, a un objeto que ha de ser realizado por una
acción.

El titular del derecho real puede reivindicarlo o ejercerlo contra todo

poseedor, el de un derecho personal, solo del obligado a la prestación.

En el primero, la prioridad en el tiempo significa preferencia en derecho;

en el segundo, por lo general, no.

En el derecho real no hay intermediario entre el titular y el objeto; en el

personal se llega al objeto a través de la otra parte.
Aquel exige la existencia actual de la cosa, en el personal puede
prometerse algo futuro.

En cuanto a las cosas que pueden constituir objeto de un derecho real,

lo son todas las que se encuentran en el comercio jurídico, y
descritas en las categorías de bienes muebles o inmuebles; además
las cosas incorporales, aun cuando no sean hábiles para la generalidad
de los derechos reales mencionados, fuera de la propiedad o posesión.

Los actos y contratos concernientes a derechos reales deben constar en

documento público. Precisamente, el Registro de la Propiedad tiene por
objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos al dominio
y demás derechos reales sobre inmuebles.

Los titulares de derechos reales tienen derecho de deslinde, y no se ven

perjudicados por la división de la cosa común. El acreedor, aun
obteniendo el derecho a los frutos desde que nace la obligación de
entregar la cosa, solo adquiere derecho real sobre ella desde la entrega.

NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES.

Se ha explicado a través de la teoría clásica, teoría personalista y

teoría ecléctica.

Dichas teorías han tratado de explicar la naturaleza y definición de los

derechos reales, las cuales se enuncian a continuación:

TEORIA CLASICA.

De acuerdo a esta teoría el titular de un derecho real ostenta un poder

inmediato sobre la cosa, hay por lo tanto una relación directa entre
persona y cosa.

Dos características fundamentales de los derechos reales en la escuela

clásica son: a) La inmediatez del poder sobre el bien; b) su eficiencia
contra terceros, por lo que el titular del bien puede perseguirlo donde
quiera que este y contra cualquiera que lo posea. Concebido de esta
manera el derecho real se encuentra en contraposición con los derechos
personales o derechos de obligación, ya que en este se produce relación
entre dos personas por la que una de ellas -deudor- tiene que realizar
una prestación -dar, hacer o no hacer- y la otra persona –acreedor puede
exigir que se realice esta prestación, de ahí que la doctrina clásica
diferencia los derechos personales de los derechos reales de la manera
siguiente:

 Por el sujeto: En el derecho real solo hay un sujeto -el titular- en

el derecho personal hay dos personas individualmente
determinados, el pretensor y el obligado.
 Por el objeto: El objeto en el derecho real es un bien en el derecho
personal es una prestación.
 Por su eficacia: el derecho real se dirige erga omnes, cambio en
el personal solo puede hacerse efectivo contra la persona del
obligado.
 Por la distinta intervención de la ley: la ley deja gran libertad
para la regulación de los derechos de crédito mientras que en los
derechos reales regula minuciosamente muchos aspectos de los
mismos es decir, que en estos la autonomía de la voluntad se ve
limitada.

El autor Espin Canovas resume con precisión los fundamentos de esta

teoría: "La concepción clásica del derecho real es aquella que lo concibe
como un señorío inmediato sobre una cosa que puede hacerse valer erga
omnes; el titular del derecho real ostenta un poder inmediato sobre la
cosa; hay, por tanto, una relación directa entre persona y cosa.

Dos son las características más esenciales del derecho real según esta
teoría: la inmediatividad del poder sobre la cosa; es decir, la relación
directa y sin intermediario entre persona y persona, y su eficacia erga
omnes, por la cual el titular puede perseguir la cosa donde quiera que
este y contra cualquiera que la posea. Concebido de esta suerte el
derecho real aparece como figura contrapuesta al derecho de obligación
y personal, ya que éste consiste en una relación entre dos personas por
la que una de ellas tiene que realizar una prestación, y la otra puede
exigir que se realice esta prestación.

Por referirse esta teoría a la distinción, ya expresada, entre derechos

reales y personales, en la actualidad a la misma se le resta o niega
importancia, en razón que todo derecho relaciona a personas entre sí,
no existiendo, en su esencia, como relación de persona a cosa. No
obstante, la mayoría de tratadistas se inclinan mantener la distinción, no
tanto por su basamento jurídico sino por utilidad en la sistemática de la
legislación civil, fuertemente influenciada aún por el derecho romano.

TEORÍA PERSONALISTA.

Denominada también obligacionista y anti-clásica por excelencia debido

a su labor crítica y parte de la afirmación de que solo caben relaciones
jurídicas entre personas y no entre personas y cosas, quedando
destruido el concepto clásico del derecho real y en su lugar se crea un
vinculo personal entre el titular del derecho real y los demás hombres
consistente en una obligación por parte de estos de abstenerse de
perturbar el derecho real, se caracteriza por tanto al derecho real, como
una obligación pasiva universal, razón por la cual recibe esta teoría el
nombre de personalista y obligacionista.

El autor antes citado, expresa respecto a esta doctrina lo siguiente:

"Surgió en Europa como resultado del estudio crítico de la teoría clásica.
Por ello, más que de una teoría, se trata de un conjunto de criterios
doctrinarios. Fundamentalmente, parten del siguiente punto de vista: las
relaciones jurídicas solo existen de persona a persona, no entre
personas y cosas; apartándose así del criterio clásico sobre el derecho
real, dando vida a la idea de una relación personal entre el titular del
derecho real y todas las demás personas, que por razón de la existencia
de ese vínculo están obligados a un no hacer, consistente en la
abstención de perturbar al titular del derecho en relación a la cosa objeto
del mismo Los distintos criterios en que se basa esta teoría coinciden en
afirmar que existen ciertas diferencias entre el derecho real y el derecho
personal, esencialmente en lo que concierte a la oponibilidad, contra
todos en el primero, contra una persona, generalmente, en el segundo.”.

TEORÍA ECLÉCTICA.

También es llamada integral, por la cual se llega a soluciones armónicas

conciliando la teoría clásica y la personalista neutralizando lo exagerado
de cada una de ellas, explicando que la teoría clásica desconoce que el
derecho se da entre los hombres, que el derecho es un producto de la
cultura y que el derecho existe para regular la convivencia humana; pero
la teoría personalista confunde el deber jurídico con la obligación
patrimonial, es decir, que confunde el deber general de abstención de
todas las personas con la obligación patrimonial.

La relación de propiedad se produce entre el propietario y las demás

personas, pero el objeto de dicho derecho es un bien sobre el cual el
propietario tiene un poder directo e inmediato por consecuencia del cual
las demás personas están obligadas a respetar su derecho.

"Frente a las posiciones extremas representadas por las teorías clásica

y personalista, algunos autores observando que ambas teorías incurren
en exageraciones y defectos, llegan a soluciones armónicas, que tal vez
se aproximan más a la verdad.

En efecto, se hace una doble crítica a dichas teorías; a la clásica se le

achaca su insuficiencia al desconocer que todo derecho se da entre los
hombres, y a la personalista se le imputa el error de confundir el deber
jurídico general con la obligación patrimonial, al reducir el derecho real a
una obligación pasiva universal. El derecho real se afirma, tiene un lado
externo y otro interno, constituido este por el poder sobre la cosa y aquel
por su oponibilidad erga omnes.
Así como la teoría clásica no destaco el lado externo, la teoría
obligacionista, en cambio, desconoció el lado interno. Estos dos
aspectos son en realidad propios de todo derecho, si bien, en algunas se
destaque más alguno de ellos. Así, la eficacia erga omnes, característica
del derecho real, existe también en la obligación solo que resalta más
aquel. Por tanto, las diferencias entre los derechos reales y personales
existen, pero no deben se exagerados, como hicieron algunos partidarios
de la teoría clásica.