Airbnb para Domino

Santiago Morales Midence
Análisis de la naturaleza jurídica del contrato denominado

“Airbed and Breakfast” (Airbnb)
Guatemala, 2021
La presente tesis fue elaborada por
Santiago Morales Midence, en cumplimiento
con el artículo1º, inciso h) del Reglamento de Colegiación
del Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala
y para todos los efectos de Ley.
DEDICATORIA
A DIOS
A MIS PADRES:
Ana Lucía Midence Asturias de Morales
Carlos Leonel Morales Cajas
A MIS HERMANAS:
María Inés Morales Midence
Isabel Morales Midence
FAMILIARES Y AMIGOS
ÍNDICE
Introducción..................................................................................................................1
CAPÍTULO I
Modelo de economía colaborativa
1. ¿Qué es la economía colaborativa? (Definición de la economía colaborativa

y su origen).............................................................................................................5
2. Pilares de la economía colaborativa......................................................................7
3. Análisis sobre la regulación internacional de la economía colaborativa y sus
principales rasgos..................................................................................................10
4. Impacto jurídico de la regulación de la economía colaborativa:.............................16
CAPÍTULO II
Contratos Mercantiles
1. Concepto................................................................................................................20
2. Elementos de los Contratos Mercantiles................................................................21
3. Principios contractuales.........................................................................................22
3.1 Buena fe.........................................................................................................23
3.2 Verdad sabida................................................................................................24
3.3 Consentimiento entre los contratantes..........................................................25
3.4 Autonomía de la voluntad..............................................................................26
3.5 Formalismo....................................................................................................26
4. Obligaciones Mercantiles.......................................................................................28
4.1 Concepto de obligación.................................................................................28
4.2 Fuentes de las obligaciones mercantiles.......................................................28
4.3 Caracteres de las obligaciones mercantiles..................................................30
5. Regulación de la Contratación Mercantil en Guatemala........................................34
CAPÍTULO III
Derecho Comparado: normativa y jurisprudencia del contrato de
“Airbed and Breakfast” (Airbnb) en otras jurisdicciones
1. Estados Unidos de América...................................................................................35

1.1 Nueva York.....................................................................................................36
1.2 San Francisco................................................................................................47
2. España...................................................................................................................53
2.1 Cataluña.........................................................................................................57
2.2 Madrid............................................................................................................66
3. Colombia................................................................................................................72
4. Costa Rica..............................................................................................................82
CAPÍTULO IV
Análisis de la naturaleza jurídica del contrato de Airbed and Breakfast (Airbnb)
1. Análisis de la naturaleza jurídica............................................................................91

2. Forma en la que en la práctica guatemalteca se ha integrado el Derecho para
regular relaciones bajo el modelo Airbnb...............................................................96
2.1 Propuesta para regular esta clase de actividades.........................................103
2.1.1 Reformas..........................................................................................103
2.1.2 Propuesta de iniciativa de ley...........................................................106
CONCLUSIONES...........................................................................................................113
BIBLIOGRAFÍA..............................................................................................................117
INTRODUCCIÓN
La tecnología ha llegado para revolucionar la manera en que se da toda clase de

negociaciones, brindándonos una herramienta que permite mayor dinamismo para el
mundo de los negocios.
La Economía Colaborativa ha sido el resultado de lo dinámica que se ha vuelto nuestra

sociedad hoy, abriendo la posibilidad de explorar nuevos mercados gracias a las
nuevas tecnologías. Dentro del sector de alojamiento han surgido nuevas modalidades
que han atraído y facilitado el turismo dentro de muchos países, tal es el caso de la
empresa Airbed and Breakfast (Airbnb) la cual ha generado una importante
transformación para todo el sector de alojamiento y hospedaje alrededor del mundo.
Esta empresa desde que comenzó en el año 2008 que salió al mercado, ha impactado
de una manera muy significativa a los viajeros o huéspedes en cuanto a las opciones
de alojamientos turísticos a corto plazo con los que pueden contar, fomentando precios
mucho más accesibles que en el caso de los hoteles y demás hospedajes tradicionales
y permitir que los visitantes puedan experimentar de manera más personalizada el
cómo viven los residentes del lugar en donde se hospedan. Ahora bien, este fenómeno
vino a desnudar la carencia de normas legales en diferentes legislaciones para regular
esta clase de transacciones o negocios, y es que en la actualidad existen muchos
vacíos legales en muchas legislaciones en cuanto a la regulación de esta clase de
servicios; son los sectores tradicionales los que han recriminado en contra de estas
plataformas por el hecho que -según dichos sectores- compiten de forma desleal (no
solo porque no se encuentran sujetos a una regulación específica, pero además,
porque no cumplen con las obligaciones fiscales).
La forma de responder a las reclamaciones por parte de los hospedajes tradicionales

(entendiéndose a los hoteles, resorts, moteles y demás viviendas turísticas), por un
lado, en ciertas legislaciones la respuesta ha sido el tratar de limitar, o inclusive,
prohibir esta clase de servicios de hospedaje, y por el otro lado, en otras legislaciones
la forma de responder a estos reclamos ha sido permitir el funcionamiento de esta
1
clase de servicios y empresas, pero imponiéndoles una serie de requisitos y diferentes
obligaciones en aras de permitirles operar.
En el caso de Guatemala, también ha tenido repercusiones el ofrecimiento de servicios

a través de la plataforma de Airbnb en el mercado del alojamiento y hospedaje. Por
ejemplo, en el año 2017, se encontraban afiliados dentro de la plataforma electrónica
de Airbnb como anfitriones en todo el país, una totalidad de 2,200 anfitriones con 3,500
propiedades enlistadas dentro de la plataforma Airbnb, generando ingresos en
promedio para cada anfitrión de US$1,700, llegando inclusive, a generar un total de
US$5.8 millones en total en pagos a los anfitriones. Al ser un país que depende mucho
del propio sector turístico, Airbnb ha brindado grandes beneficios al presentar una
forma sencilla para los viajeros en poder encontrar un lugar para hospedarse a corto
plazo, pero al igual que en muchos países, aún no contamos con un marco jurídico
que establezca la forma en que se puede prestar esta clase de servicios.
En el presente trabajo, me centraré en el análisis de y cómo, ha surgido el fenómeno

denominado Economía Colaborativa, las repercusiones que ha traído consigo, pero
enfocado específicamente en el sector de alojamiento y hospedaje. De la misma
manera, en el presente trabajo se desarrollan los regímenes legales impuestos en
diferentes países para poder regular esta clase de actividades, iniciativas que se han
traducido en la creación e imposición de un marco jurídico que permita explotar todos
sus beneficios y ventajas, pero que al mismo tiempo permita que los hospedajes
tradicionales, los cuales ya contaban con regulaciones propias, puedan competir
desde un punto de vista de partida similar con estas empresas.
Y por último, en el desarrollo de este trabajo también se examinan las pautas bajo las
cuales puede implementarse un marco legal dentro de Guatemala que sea lo
suficientemente claro, conciso y enfocado en no imponer trámites o procesos
administrativos que causen desinterés por parte de las personas que deseen
incursionar dentro de este sector o en esta clase de actividades, ya que este mercado
también trae consigo inversión y creación de oportunidades, pero que este marco
2
jurídico permita el desarrollo de estas actividades de forma ordenada y equitativa con
los hospedajes tradicionales.
3
CAPÍTULO I
Modelo de economía colaborativa
1. ¿Qué es la economía colaborativa? (Definición de la economía

colaborativa y su origen)
“La economía colaborativa ha tenido un rápido crecimiento en los últimos años, tanto
en lo que se refiere a los usuarios como al volumen de las operaciones y los ingresos,
lo que ha replanteado la forma en que se suministran los productos y se prestan los
servicios y constituye en numerosos sectores un desafío para los modelos económicos
ya establecidos.”1
La economía colaborativa (EC) es un término que ha tenido auge en los últimos años,
y un mayor crecimiento gracias a la tecnología. El Comité Económico Social y Europeo
define a la economía colaborativa (o consumo colaborativo): “Como la manera
tradicional de compartir, intercambiar, prestar, alquilar y regalar redefinida a través de
la tecnología moderna y las comunidades.”2 El modelo de economía colaborativa se
refiere principalmente a modelos de trabajo en donde se vuelven más accesibles las
actividades, por medio de estas plataformas colaborativas, en donde se permite el
intercambio de bienes o servicios de carácter temporal, principalmente entre personas
individuales, abriendo la puerta a este nuevo sector del mercado.3
De la misma manera, la economía colaborativa se diferencia de la economía clásica,

en el sentido que busca compartir bienes en vez de adquirirlos. Este concepto, según
lo definió la Comisión Nacional de los Mercados y Competencia de España, consiste
en: “La economía colaborativa se considera que engloba un conjunto de heterogéneo
1
Parlamento Europeo, Una Agenda Europea para la economía colaborativa, Resolución de fecha 15 de
junio de 2017, Estrasburgo, Francia (2017/2003(INI)).
2 Dictamen del Comité Económico y Social Europeo sobre “Consumo Colaborativo o participativo: un
modelo de sostenibilidad para el siglo XXI”, Diario Oficial de la Unión Europea, Bruselas, Bélgica, 2014,
página 1.
3 CRESTAN, E., “El Comportamiento de Nuevo Consumidor Turísticos en el Desarrollo de la Economía
Colaborativa: El caso Airbnb”, Trabajo de Fin de Grado para obtener el grado en Administración y
Dirección de Empresas de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de
Sevilla, Sevilla, España, 2017, página 16.
5
y rápidamente cambiante de modos de producción y consumo por el que los agentes
comparten, de forma innovadora, activos, bienes o servicios infrautilizados, a cambio
o no de un valor monetario, valiéndose para ello de plataformas sociales digitales y de
internet.”
Este fenómeno económico, empieza a cobrar mayor fuerza a partir de la gran recesión
del 2008. A raíz de ello, la gente inmersa en un ambiente donde el porcentaje de
desempleo era bastante alto, comienzan a utilizar medios donde no se necesita invertir
demasiado, como es el uso de las diferentes plataformas electrónicas o redes sociales
para poder gestionar el intercambio de bienes y servicios, entre los consumidores y
productores, satisfaciendo así, la oferta y demanda que aún existía en esos momentos.
Así como lo afirman César Buenadicha, Albert Cañigueral Bago e Ignacio L. de León:
“El surgimiento de la EC no fue inducido por el advenimiento de la tecnología disruptiva
tanto como por modelos de negocio capaces de conectar oferta y demanda en un
entorno de escasez y ahorro importante. En el marco de este modelo, las personas se
ven inmersas en un proceso de innovación social que abre la ventana a intercambios
justos entre pares, donde se tiene acceso a una serie de beneficios, bienes y servicios
sin los costos asociados que conlleva ser propietario. Lo anterior se suma a que de
esta forma se puede ahorrar dinero, espacio y tiempo; conocer gente, y volver a ser
ciudadanos activos”.4
El auge de este concepto y sus implicaciones se debió a la coyuntura política-

económica que en ese momento se daba, en donde las diferentes plataformas digitales
permitieron la interconexión entre las personas, sin tener que incurrir en costos
excesivos y, permitieron la apertura de este nuevo mercado y que se viera como algo
atractivo, por el hecho que no implicaba mayor costo, y al poseer menor poder
adquisitivo, se podría obtener de manera temporal un bien o servicio, a través de una
contraprestación.
4
CÉSAR BUENADICHA, A., “Retos y posibilidades de la economía colaborativa en América Latina y el
Caribe”, Artículo del Banco Interamericano de Desarrollo, 2017, consultado el 30 de agosto 2019,
disponible en: https://publications.iadb.org/publications/spanish/document/Retos-y-posibilidades-de-la-
econom%C3%ADa-colaborativa-en-Am%C3%A9rica-Latina-y-el-Caribe.pdf, página 6.
6
En los últimos años, las plataformas electrónicas han facilitado el intercambio de los
bienes y servicios entre las personas en diferentes lugares del mundo. En la propia
definición de la palabra “colaboración”, se ve que no se centra en la exclusividad de
tener la propiedad sobre una cosa.
La economía colaborativa es el concepto que engloba a los diferentes medios digitales,

lo que permite que la oferta y demanda se encuentren con mayor facilidad, para
satisfacer necesidades de carácter temporal o pasajero, que fomenta un nivel de
confianza tan elevado, que permite que las transacciones puedan llevarse a cabo. Con
base en ello, dentro de la propia economía colaborativa existen diferentes plataformas
digitales que cumplen con esta función5; de la misma manera, existirá siempre una
relación triangular, donde haya un consumidor o destinatario, un productor y una
plataforma que actúa como intermediaria.
2. Pilares de la economía colaborativa
La economía colaborativa se fundamenta sobre un modelo estructurado mediante la

implementación de plataformas tecnológicas autónomas que cimientan sus
transacciones sobre la reputación y confianza principalmente. Sin embargo, hay otros
pilares que se deben considerar y sin los cuales este tipo de transacciones están
destinadas al fracaso.
Dentro de los pilares fundamentales bajo los que se desarrolla la economía

colaborativa, existen los siguientes: la masa crítica, la capacidad excedentaria, la
creencia en los bienes comunes y la confianza entre extraños. De la misma
manera, existen otros pilares secundarios en los que se apoya la economía
colaborativa para su desarrollo, los cuales son: la existencia de plataformas
digitales que conectan la oferta con la demanda, transacciones que reducen los
costos del poseer, mayor interacción social y democratización.
Adicional a los pilares expuestos con anterioridad, dentro de la economía colaborativa

existen principios básicos que ayudan a su desenvolvimiento, como lo son: el acceder
5
Algunos ejemplos de esta clase de plataformas, a diferencia de Airbnb son: HomeAway, Uber,
Hundredrooms, Beetriper, entre otras.
7
a una actividad profesional o empresarial, el de desarrollar dicha actividad
empresarial sin estorbos o impedimentos, y el de poder abandonarla en
cualquier momento.
Como primer punto, desarrollaré los pilares fundamentales de la economía

colaborativa según lo referido por los autores Botsman y Roger, siendo éstos: la masa
crítica, la capacidad excedentaria, la creencia en los bienes comunes y la
confianza entre extraños. La primera, se refiere a la magnitud de las redes que fuera
atractiva para los consumidores, en el entendido que cuanto más grande el tamaño de
la red de usuarios, será tanto más atractiva para los potenciales clientes. La segunda
se refiere a la presencia de bienes subutilizados o que no están siendo utilizados en el
momento por las personas que los poseen, y una de las particularidades de la
economía colaborativa es que pone en contacto a las personas que no se encuentran
utilizando los bienes, con personas que necesitan de ellos, para su intercambio. La
tercera se refiere en cuanto a bienes que no tienen exclusividad o no son propiedad
de un individuo, y que se encuentran con el potencial de ser utilizados por terceros en
forma temporal, a través de su intercambio que no exclusivamente se refiere a una
cantidad monetaria. Respecto del último tema, es el elemento más importante y que
merece la pena ahondar de manera más detallada, por el hecho que debe existir esa
confianza entre usuarios o extraños.6
“Confiar es un acto social. Aunque la primera intuición que tenemos es que la confianza
ocurre en entornos privados (un individuo confía o no en otro), la realidad es que
emerge en el contexto de una sociedad que modifica el comportamiento de sus
individuos. Una sociedad sin confianza no puede desarrollarse adecuadamente. Sin
confianza -y sin integridad, su complemento indispensable- no hay perspectivas de
desarrollo económico.”7 Las personas dentro del mercado siempre han tenido que
guardar entre ellas un grado de confianza, aunque no se conozcan, o de lo contrario
no podrían llevarse a cabo transacciones. Botsman, hablaba que en este tipo de
modelo económico, ya no existe (o al menos son cada vez menos) las compañías que
6
CRESTAN, E., ob. Cit., página 20.
7 Ibid., página 7.
8
se basan en una relación jerárquica entre las cumbres empresariales y el propio
consumidor. Ahora, la base de la relación son las conexiones personales entre
individuos, y por ende, va disminuyendo cada día, la confianza entre las instituciones
y los sistemas tradicionales, y en un mundo donde reina la tecnología y la velocidad
por medio de la necesidad y colaboración, se puede contribuir a fomentar un mejor
estilo de vida.8
De la misma manera, según lo expuesto con anterioridad, la economía colaborativa se

centra en tres principios fundamentales como lo son: acceder a una actividad
profesional o empresarial, el de desarrollar dicha actividad empresarial sin
estorbos o impedimentos, y el de poder abandonarla en cualquier momento. El
Tribunal Constitucional Federal Alemán desenvuelve el alcance del principio de la
libertad de desarrollar una actividad profesional, aclarando que se refiere a una libertad
general de actuar, un derecho fundamental para cualquier individuo a realizar
libremente cualquier clase de actividad.9
Además de la particularidad que tiene los pilares y principios expuestos anteriormente,

dentro de esta clase de modelo económico, existen otros cimientos o pilares en los
que se apoya este modelo, en aras de ser sustentable e innovador para la economía
de un lugar. Uno de esos pilares de la economía colaborativa, se centra especialmente
en las plataformas digitales que conectan la oferta y demanda. A lo que se refiere
esto, es que estas plataformas asumen la función de actuar como intermediarios entre
los usuarios, conectando en tiempo real, la oferta y la demanda, permitiendo de la
misma manera que exista un sistema para el pago y la prestación de los servicios de
manera confiable; permite el desarrollo personal a través de una herramienta que no
está sujeta a un espacio.10
8
CRESTAN, E., ob. Cit., página 20.
9 DÓMENECH PASCUAL, G., “La regulación de la economía colaborativa (El caso Uber contra el taxi)”,
Ensayo publicado en la Revista Ceflegal de la Universitat de Valencia, 2015, consultado el 30 de agosto
2019, disponible en: https://core.ac.uk/download/pdf/71059593.pdf , página 72.
10 LLORENTE Y CUENCA, “Matchmaking: el surgimiento de la economía colaborativa”, Madrid, España,
2016, página 4 consultado el 30 de agosto 2019, disponible en: https://ideas.llorenteycuenca.com/wp

content/uploads/sites/5/2016/03/160315_DI_informe_economia_colaborativa_ESP1.pdf
9
De la misma manera, otro de los pilares de la economía colaborativa, se basa en que
las transacciones reducen los costos del poseer. Una de las grandes ventajas que
tiene este modelo económico, es la accesibilidad a los bienes y servicios, ya que la
gente puede aminorar los costos asociados con ostentar la propiedad de las cosas.11
Fomenta el ahorro entre las personas, así como un desarrollo sostenible, permitiendo
el consumo moderado de las cosas, e inclusive, teniendo un beneficio medioambiental
en cuanto a la reutilización de las cosas o servicios compartidos.12
Luego, otro pilar propio de la economía colaborativa, del que se puede hablar, se
refiere al de fomentar mayor interacción social. Este fenómeno se da en el momento
de la prestación de servicios o intercambio de bienes, que implica la existencia de
cierto grado de interacción social entre las partes. Sin embargo, este modelo
económico permite que exista un fortalecimiento para un intercambio horizontal,
empoderando a los propios consumidores, reconfigurando así el sentido de comunidad
y ciudadanía.13
Y el último pilar en el que se fundamenta la economía colaborativa, es en la

democratización. Este modelo económico ha permitido que tanto la ciudadanía como
las empresas, y en ciertos casos los propios gobiernos, hayan encontrado una
herramienta que ha permitido que sea más viable el desarrollo económico y social, sin
la necesidad de la inversión de recursos a gran escala; ha permitido que surjan nuevas
formas de emprendimiento.14
3. Análisis sobre la regulación internacional de la economía colaborativa y

sus principales rasgos
El Comité Económico y Social Europeo, en su Dictamen sobre “Consumo

colaborativo o participativo: un modelo de sostenibilidad para el siglo XXI”, de
fecha 14 de febrero de 2013 trata el tema de la regulación en cuanto al Consumo
11 Ídem.
12
JONAMA ANDA, I., “Factores y características que atraen la inversión de capital en la economía
colaborativa”, Trabajo de Fin de grado para obtener el Título de Ingeniería en Tecnologías Industriales
de la Universitat Politécnica de Catalunya, Barcelona, España, 2017, página 12.
13 LLORENTE Y CUENCA, ob. Cit., página 5.
14 Ídem.
10
Colaborativo, e insta a los Estados Miembro a que las iniciativas y políticas sean
enfocadas en la protección del consumidor y que brinden una “Definición del entorno
legal y fiscal de las actividades comprendidas en el consumo colaborativo o
participativo ordenando y regulando, en su caso, aspectos tales como la
responsabilidad legal, el aseguramiento, derechos y uso, derechos contra la
obsolescencia programada, las tasas de propiedad, los estándares de calidad, la
determinación de derechos y deberes, y en su caso la eliminación de las posibles
restricciones y obstáculos encubiertos al comercio intracomunitario y la posible
distorsión de legislaciones.”15
En diferentes legislaciones, han surgido nuevas propuestas para poder permitir la

regulación del fenómeno generado por la economía colaborativa que ha traído consigo
el surgimiento de empresas como Airbed and Breakfast (Airbnb), y que de esta manera
exista una forma de control en el momento de la masificación de esta clase de
servicios, la cual a la luz de un mercado regulado, existen bajo un esquema de
informalidad, sin el pago de tributo alguno con base en la prestación de estos servicios.
La regulación hacia esta clase de servicios y esquemas colaborativos va enfocada al
bienestar y seguridad del usuario o consumidor, en donde el anfitrión esté obligado a
cumplir una serie de requisitos en temas de salubridad, seguridad, registro e
identificación de los usuarios sin poner en riesgo la seguridad de los demás
habitantes.
En Ecuador, en julio del año 2019, se presentó una nueva iniciativa para crear el
Reglamento de Alojamiento en Inmuebles para Uso Turístico contenido en el Acuerdo
Ministerial 2019-039 emitido por el Ministerio de Turismo del referido país. Este
reglamento en su artículo 2, enfoca específicamente que: “Se encuentran sometidos a
las disposiciones de este reglamento los propietarios de los inmuebles destinados a
uso turístico, los arrendatarios y administradores de los mismos a cualquier título; los
comercializadores o intermediarios de esta oferta; quienes reserven o sean usuarios
15Dictamen del Comité Económico y Social Europeo de la Unión Europea, “Consumo colaborativo o
participativo: un modelo de sostenibilidad para el siglo XXI”, de fecha 14 de febrero de 2013 (2014/C
177/01), página 7.
11
de este tipo de alojamiento turístico; y quienes, por cualquier medio, promocionen,
difundan y/o vendan esta oferta de alojamiento, inclusive por medio de canales
virtuales, medios digitales, o de cualquier tipo, compañías inmobiliarias, agentes o
representantes.”16
Existen casos, como en Colombia, en el que debido a la masificación de los

alojamientos de carácter temporal que se alquilaban por medio de la plataforma de
Airbnb, el propio sector hotelero tuvo una disminución de un 1.8% de huéspedes o
visitantes, a pesar del aumento de la llegada de turistas a dicho país. A raíz de ello, se
emitió: el Decreto 229 de 2017, y posteriormente el Decreto 2119 de 2018. Estos
Decretos regulan lo referente a los operadores, intermediarios y oferentes de servicios
turísticos vía web, debido a que el sector hotelero consideró que todos los beneficios
que implicaba la mayor atracción de turistas al país habían sido tomados por la
compañía Airbnb, por el hecho que el sector hotelero se encontraba en una posición
en desventaja, toda vez que ellos están sujetos a una serie de regulaciones, cargas
tributarias y burocráticas que hacen que los costos operativos para los
establecimientos de esta naturaleza aumenten.17
En España, mediante el Real Decreto 39/2010, se derogaron diversas normas

estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio, por lo que se aplicó de
manera supletoria la Ley 29/1994, Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta ley permitía
que personas individuales celebrasen contratos privados sin necesidad de tener que
mandar algún tipo de comunicación al Estado o Administración Pública. Sin embargo,
esta ley sufre dos reformas: la primera se dio una modificación a esta normativa, en
donde se excluía de este tipo de “arrendamiento para viviendas de cesión temporal
de uso” de una vivienda comercializada o promocionada en canales de oferta turística
y que tuviera un fin lucrativo. Específicamente esta primera reforma recayó sobre el
artículo 5 de la Ley 29/1994, Ley de Arrendamientos Urbanos, en donde se establece
16 Reglamento de Alojamiento en Inmuebles para Uso Turístico contenido en el Acuerdo No. 2019-039
suscrito el 31 de julio de 2019, del Ministerio de Turismo de la República del Ecuador.
17
CORRALES, M., ¿Hay cama para tanta gente?: Un Análisis sobre la regulación de Airbnb en
Colombia, Trabajo para obtener el grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales de la Facultad
de Ciencias Jurídicas de la Universidad Javeriana, Bogotá, Colombia, 2018, página 14.
12
a los arrendamientos que estarían excluidos de serles aplicados esta normativa, y en
su inciso e) decía que se excluiría: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando
esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” La
justificación para esta modificación a la normativa, fue debido al aumento de los últimos
años en el uso del alojamiento privado para el turismo, en donde podía estar dando un
auge a situaciones de intrusismo y competencia desleal, excluyéndolos para que
queden regulados por la normativa sectorial específica.
Posteriormente, se dio la segunda reforma a la Ley 29/1994, Ley de Arrendamientos

Urbanos mediante la emisión del Real Decreto 7-2019. En este Decreto, se reformó
nuevamente, el inciso e) del artículo 5, el cual quedó en forma definitiva de esta
manera: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en
canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial turística.” Fue así como termina ampliándose la
exclusión de cualquier tipo de “arrendamiento para viviendas de cesión temporal de
uso” a todos aquellos que se promocionen, comercialicen por cualesquiera medios de
comercialización existentes, y no limitándolo únicamente a los canales de oferta
turística.
Adicionalmente, también modifica la Ley de Propiedad Horizontal con el fin de permitir

que mediante la adopción de un acuerdo emitido por la Junta de Propietarios, pueda
existir una limitante o se condicione las viviendas para esta clase de fines, no teniendo
que existir un acuerdo unánime, sino únicamente de una mayoría relativa.
Sin embargo, existen otras posturas que hablan del impacto negativo que puede
llegar a tener, si en todo caso el Estado o los entes reguladores comienzan a tratar de
establecer una normativa que regule lo relacionado con la economía colaborativa. El
Director General Adjunto del Instituto Mexicano para la Competitividad A.C., el señor
13
Manuel Molano, relató que “Las acciones de los gobiernos y reguladores pueden dañar
el funcionamiento de la economía al poner limitaciones innecesarias a la innovación, a
la investigación y al desarrollo.”18 Entonces se puede observar con base en esta
postura, que una intromisión estatal dentro de estos temas, al crear normativas y
promover legislación que trate de regular el comportamiento del propio mercado, a
largo plazo es mayor el daño que causa, que un bienestar para permitir que se dé esa
“igualdad de condiciones” entre los sujetos del sector económico.
Los principales rasgos sobre el tema de regulación de la economía colaborativa (en

este caso enfocada hacia el sector inmobiliario a través de plataformas electrónicas
como AIRBNB), ha sido su protección contra la competencia desleal y el
intrusismo.
Sobre la competencia desleal, este suceso define como “Todo acto o hecho que se
realice en el mercado con fines concurrenciales, cuando resulte contrato a las sanas
costumbres mercantiles, al principio de la buena fe comercial, o bien cuando este
encaminado a afectar o afecte la libertad de decisión de comprador o consumidor, o el
funcionamiento concurrencial del mercado”.19 A diferencia de lo que se da por medio
de la libre competencia (la cual se basa en la libertad de decisión de quiénes participan
en el mercado, donde las normas se cumplen a cabalidad y en donde se desarrolla la
actividad de los comerciantes ofreciendo bienes y servicios al consumidor, permitiendo
que tenga la decisión de elección), la competencia desleal es perjudicial para el
desarrollo de la economía, ya que causa daño a otros, aprovechándose de
procedimientos ilegales utilizando cualquier medio posible en aras de atraer clientela,
haciendo que fluya la demanda hacia un camino distinto que aquel al que acudiría
según las tendencias naturales.20
18
LLORENTE Y CUENCA, ob. Cit., página 6
19 OCHAITA VILLATORO, S., “Estudio de casos por competencia desleal en la utilización de elementos
no protegidos en marcas complejas en Quetzaltenango”, Trabajo de Tesis para obtener el grado de
Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Rafael Landívar, Quetzaltenango,
Guatemala, 2016, página 56.
20
OCHAITA VILLATORO, S., ob. Cit., página 54
14
En Guatemala, desde la Constitución Política de la República, se protege la libertad
de comercio según lo estipulado dentro de su artículo 43. Ahora bien, nuestra
legislación sí contempla una serie de disposiciones que pueden ser consideradas
como actos de competencia desleal (esto de conformidad con el artículo 363 del
Código de Comercio), pero independientemente de ello, nuestro Código de Comercio
dentro de sus artículos 361 al 367 del Código de Comercio, regula a la competencia
desleal pero en forma muy general, aunque en el ámbito de propiedad industrial han
existido avances en cuanto a la entrada en vigencia de normativa que otorgue
protección a empresas y personas, en cuanto a sus marcas y nombres comerciales
para evitar actos de competencia desleal.
Este rasgo ha sido principalmente porque en el sector de hospedaje o alojamiento sí

existe una regulación que los obliga a cumplir con diferentes requisitos, licencias,
procedimientos y además están sujetos a vigilancia por parte de las autoridades, pero
no es una razón para limitar la entrada al mercado de posibles prestadores de bienes
o servicios, por el hecho que distorsiona al propio mercado y afecta, en última instancia
al consumidor. Si en todo caso, se quiere regular el fenómeno de la economía
colaborativa, se debe contar con un marco jurídico claro y dinámico, estableciendo la
igualdad de condiciones a fin de garantizar un acceso efectivo y equitativo a los
servicios que se ofrecen, además de tener criterios eficaces para distinguir entre
particulares que ofrecen estos servicios de manera ocasional, y los profesionales.
Otro rasgo que presenta la regulación sobre este sector económico, es el presunto
incumplimiento de los prestadores de servicios o bienes, de sus obligaciones
fiscales. En el momento en que una persona realiza lo que se le denomina como
hecho generador, o la actividad que se encuentra gravada por una obligación fiscal, se
encuentra obligado al pago de tributos, sin importar si los servicios o bienes que brinda
se dan mediante una contratación directa o electrónica, con una persona que no resida
en el mismo territorio. Para ello, en la mayoría de las legislaciones existen mecanismos
que se utilizan para la investigación, implementación y en todo caso, sanción por el
incumplimiento de sus obligaciones fiscales. Sin embargo, tampoco es una razón
justificativa para la imposición de regulaciones que limiten la entrada a nuevos
15
competidores al mercado, o restricciones como obtención de licencias, permisos o
autorizaciones, que van en contra de los principios de la Economía Colaborativa.
Asimismo, como lo recalcaba el Parlamento Europeo en su Resolución de fecha 15 de

junio del año 2017 en Estrasburgo, sobre su agenda de la economía colaborativa y el
desafío que presenta el cumplimiento de las obligaciones fiscales para los operadores
de estas plataformas electrónicas y que, “Deben imponerse obligaciones tributarias
funcionalmente similares a las empresas que presta servicios comparables, tanto en
la economía tradicional como en la economía colaborativa, y considera que los
impuestos deben pagarse donde se generan los beneficios y en los casos en que no
se trate simplemente de contribuciones a los costes, al tiempo que se respeta el
principio de subsidiariedad y de conformidad con las legislaciones fiscales nacionales
y locales.”21
4. Impacto jurídico de la regulación de la economía colaborativa
La implementación de un marco regulatorio sobre modelos de economía colaborativa

es necesario debido a los cambios sociales y tecnológicos generados sobre las bases
en las que se asentaba la normativa preexistente, que no tiene en cuenta
singularidades de estas nuevas actividades económicas, y por lo tanto no brindan
respuestas jurídicas claras o concisas. La falta de una regulación específica provoca
inseguridad jurídica, debido a que las personas afectadas no podrán determinar con
un grado de certeza razonable bajo qué condiciones, estas actividades están
permitidas, trayendo con sí lugar para conflictos, litigios, resoluciones judiciales
contradictorias y desiguales, y por ello el desincentivar el desarrollo de innovaciones
socialmente beneficiosas. 22
Aunque anteriormente, se ha hecho mención en cuanto a los principios sobre los que
se desarrolla este modelo económico, también cabe resaltar que toda regulación que
se ha desarrollado o, eventualmente se va a implementar para poder legislar el modelo
21
Parlamento Europeo, Una Agenda Europea para la economía colaborativa, Resolución de fecha 15
de junio de 2017 (2017/2003(INI)).
22 DÓMENECH PASCUAL, G., ob. Cit., página 76.
16
de economía colaborativa, debe ser muy precavido en el sentido que no debe limitar
el derecho de la libertad de empresa, industria y comercio contemplado como uno de
los derechos fundamentales de la persona, en la mayoría de los sistemas jurídicos.
Este derecho permite que cualquier persona pueda desarrollar los mecanismos
cooperativos para la producción de bienes o servicios, sin encontrar impedimentos
jurídicos para su creación.
Algunos de los temas fundamentales al regular la economía colaborativa, ha sido

primordialmente:
1. Definir los derechos y deberes específicos de los usuarios y de los prestadores

de servicios por medio de plataformas electrónicas.
2. La seguridad debido a que la fase de contratación es a través del internet o por
vía electrónica, y por ello no existe una certeza en cuanto a la persona con la
que se está contratando. A través de la implementación de la regulación sobre
las personas autorizadas para poder alquilar de manera temporal su propiedad,
puede llegarse a obtener información y permitir que el propio usuario pueda
decidir si desea contratar con esta persona o si, por el contrario, no parece ser
el anfitrión que busca y por ende, no llevar a cabo dicha contratación. Dado que
toda comunicación, así como el establecimiento de los términos bajo los cuales
se contrata, se da todo en línea y no hay un contacto directo entre los
contratantes, siempre existe ese riesgo por parte del usuario.
3. Falta de restricciones y costes regulatorios que son excesivos o
innecesarios. El hecho de llevar a cabo un procedimiento administrativo para
poder obtener una licencia por parte de los anfitriones para poder operar,
debiendo cumplir una serie de requisitos adicionales que los demás
empresarios del referido sector económico no deben de incurrir, como en el
caso de España, debiendo obtener fianzas, seguros e inclusive obligando a los
anfitriones a instalar artefactos para poder medir el nivel de decibeles y otras
medidas para poder garantizar la convivencia entre las personas.
17
CAPÍTULO II
Contratos Mercantiles
Previo a desarrollar propiamente lo que se refiere a los contratos mercantiles, se debe

especificar por qué esta clase de actividad que desarrolla la empresa denominada
Airbnb mediante plataformas digitales pertenece a la rama del Derecho Mercantil, y no
debe ser regulada con base en los conceptos de una relación civil.
Como primer punto, se debe recalcar qué es lo que regula el Derecho Mercantil. Éste
es la rama del Derecho Privado que “Regula a los empresarios mercantiles y su
estatuto, así como la actividad externa que aquéllos desarrollan por medio de una
empresa.”23 De la misma manera, a regular a los empresarios y comerciantes en sus
actividades, se debe recalcar que un comerciante es “El sujeto que ejercita una
actividad (producción o transformación para el cambio o intermediación en la
circulación de bienes y servicios), en nombre propio, por profesión, con finalidad de
lucro y mediante una organización adecuada (empresa).”24 Todo comerciante ejerce
su actividad en forma profesionalmente, en donde se requiere que se haga en forma
habitual, estable y sistemáticamente, aunque no significa que esta sea permanente,
ya que las actividades estacionales o de temporada pueden también tener este
carácter de profesionalidad.
Por otro lado, otro aspecto de porqué esta actividad debe estar sujeta a la regulación
mercantil, es porque son actos realizados en masa, ya que en masa se refiere a “La
repetición, la rutina, el automatismo, que hace desaparecer la particularidad de cada
acto.”25
Por ello, se puede afirmar que parte del análisis de la naturaleza que desempeña
AIRBNB es de una mediación mercantil, porque en la plataforma electrónica se da un
servicio de mediación donde se produce una retención y cobro del precio que paga el
23
VÁSQUEZ MARTÍNEZ, E., “Instituciones de Derecho Mercantil”, Editorial Ius Ediciones, Ciudad de
Guatemala, Guatemala, 2012, 3era edición, página 17.
24 VÁSQUEZ MARTÍNEZ, E., ob. Cit., página 50.
25 Ibid., página 17.
19
usuario o huésped, y propiamente la gestión de las reservas, fijación de precios y
especificaciones concretas del uso de viviendas alquiladas son establecidas por sus
titulares. Especialmente, en este escenario, las plataformas colaborativas están en una
posición completamente ajena a la regulación civil, o a la del contrato civil en particular
debido a que no intervienen, ni forman parte ni de su objeto, ni de su consentimiento,
ni de su causa, elementos que son esenciales para la configuración del contrato civil.26
1. Concepto
Primordialmente, para poder definir a los contratos mercantiles, se debe aclarar la

noción general a lo que se refiere un contrato, ya que pueden ser de naturaleza tanto
civil como mercantil. Un contrato puede ser definido como “Negocio jurídico (bilateral
o plurilateral) por el que se constituyen, modifican o extinguen relaciones jurídicas u
obligaciones de carácter patrimonial.”27
De la misma manera que en el derecho civil, un contrato mercantil se perfecciona

cuando existe consentimiento entre las partes contratantes, o cuando la oferta y su
aceptación concurren sobre la cosa objeto del contrato; sin embargo, puede mediar un
período en donde se da, lo que se le conoce en la doctrina como “tratos preliminares”
tendientes al perfeccionamiento del contrato, los que deben estar presididos por la
buena fe, lo cual permite que si en todo caso no se llega a realizar materialmente la
contratación entre las partes, haya una responsabilidad precontractual que se asienta
sobre la noción de culpa in cotrahendo. Es por ello que se debe estudiar el iter
contractus, en cuanto a la oferta, aceptación y la conjunción de ambas para la
celebración de todo negocio de carácter comercial.28
26
GUIRADO, R., “Airbnb es legal (por si alguien tenía alguna duda)”, Artículo publicado en la plataforma
Linkedin en diciembre, 2016, consultado el día 3 de noviembre 2019 disponible en:
https://es.linkedin.com/pulse/airbnb-es-legal-por-si-alguien-ten%C3%ADa-alguna-duda-rosa-guirado
27 MANS PUIGARNAU, J., “Los Principios Generales del Derecho: repertorio de reglas, máximas y
aforismos jurídicos con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia”, Editorial Bosch, Barcelona,
España, 1979, página 213.
20
2. Elementos de los Contratos Mercantiles
En aras de profundizar en el tema de la contratación mercantil, cabe resaltar que no

es ajena a la contratación civil. Con esto se refiere, tal y como lo expresa el autor
Ruben Contreras Ortiz, que ambos tipos de contratación se desarrollan en el ámbito
del derecho privado, y se rigen por normas supletorias, y excepcionalmente por
normas imperativas; y de la misma manera ambos se fundamenten en los principios
de la buena fe y la libertad de contratación.29 Es así como se debe enfatizar
primordialmente en los elementos de la contratación mercantil, pero al mismo tiempo
las diferencias fundamentales que existe en contraste con la contratación civil, para
así poder diferenciar una clase de contratación con la otra.
De esa manera es como se procede a describir a los elementos que deben concurrir
dentro de los contratos mercantiles, destacando en primer lugar el elemento personal.
Dentro de dichas diferencias se encuentran las siguientes30: a) En el derecho civil se
regula a la persona desde su nacimiento hasta su muerte; mientras que el derecho
mercantil abarca únicamente la actividad profesional de la persona como comerciante
(por lo que las obligaciones civiles son derecho común y las obligaciones mercantiles
se refiere a derecho especial); b) En las contrataciones civiles las partes siempre
deben de estar determinadas desde el momento de su celebración, mientras que en
las contrataciones mercantiles se permite la indeterminación inicial de una de las
partes31; c) En los contratos civiles, la representación debe ser siempre expresa,
mientras que en las contrataciones mercantiles se admite la representación aparente
o tácita32.
29
CONTRERAS ORTIZ, R., “Obligaciones y Negocios Jurídicos Civiles (Parte General)”, Editorial
Serviprensa S.A., Ciudad de Guatemala, Guatemala, 2013, página 297.
30 CONTRERAS ORTIZ, R., ob. Cit., página 298.
31 Artículo 692 del Código de Comercio, Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala, el
cual establece lo siguiente: “Al celebrarse un contrato una parte puede reservarse la facultad de
designar, dentro de un plazo no superior de tres días, salvo pacto en contrario, el nombre de la persona
que será considerada como contratante definitivo. La validez de esta designación depende de la
aceptación efectiva de dicha persona, o de la existencia de una representación suficiente. Si transcurrido
el plazo legal o convenido no se hubiere hecho la designación del contratante, o si hecha no fuere válida,
el contrato producirá sus efectos entre los contratantes primitivos.”
32 Artículo 670 del Código de Comercio, Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala, el
cual establece lo siguiente: “Quien haya dado lugar, con actos positivos u omisiones graves a que se
21
Por otro lado, otro elemento y que además resalta otra diferencia entre las
contrataciones civiles y mercantiles propiamente, es su elemento real. En los
contratos civiles, pueden ser objeto de su contratación todas las cosas lícitas
susceptibles de ser enajenadas (bienes muebles, inmuebles, derechos reales,
derechos de cobro, deudas); y en los contratos mercantiles, además que pueden ser
objeto de su contratación las cosas lícitas mencionadas con anterioridad existen las
cosas mercantiles propiamente (títulos de crédito, elementos de la empresa mercantil,
patentes, nombres comerciales, etc.). De la misma manera, en los contratos civiles
existe una serie de contratos de carácter gratuito (que no esperan recibir alguna
contraprestación a cambio de los mismos), mientras que en los contratos mercantiles,
por la simple naturaleza que todo comerciante actúa en su carácter profesional y
habitual con finalidades de lucro, no puede darse este tipo de contrataciones.33 Es de
esa manera, como el elemento real se refiere al objeto o cosa, que es la prestación
propiamente de la contratación y que debe ser de carácter lícito, posible, determinable
y de valor patrimonial (siendo este último elemento sujeto de críticas en cuanto a que
se refiere sobre tener un valor económico, aunque varios autores no lo catalogan como
una característica intrínseca propia del objeto).
3. Principios contractuales
Previo al desarrollo de los principios contractuales que rigen la contratación mercantil,

se debe hacer énfasis en lo que se refiere la palabra principio; y es que un principio
se refiere a “Conceptos o normas fundamentales y abstractos, hayan sido objeto o no
de formulación concreta.”34 Un principio del ordenamiento jurídico es “La base en que
descansa la organización jurídica, la parte permanente del Derecho y también la cambiante y
mudable que determina la evolución jurídica. Los principios informan a todas las normas
formuladas; las convierten en flatus vocis o de pintados signos en mandatos y reglas de
crea, conforme a los usos del comercio, que alguna persona está facultada para actuar como su
representante, no podrá invocar la falta de representación respecto a terceros de buena fe.”
33
Ídem.
34 MANS PUIGARNAU, J., ob. Cit., página 163.
22
conducta, y hacen un modo cómo lo jurídico actúa sobre la realidad social y cómo ésta, a su
vez, influye sobre las normas jurídicas.”35
La contratación mercantil descansa sobre una serie de principios de los cuales, por el
dinamismo y la falta de formalidad de los contratos mercantiles, los principales son el
principio de la buena fe guardada y la verdad sabida.
3.1 Buena fe
La buena fe no es un principio que se encuentre únicamente dentro de la contratación
mercantil, sino por el contrario, reviste la naturaleza jurídica de principio general del
derecho, o como lo afirma el autor Ferreira Rubio, la buena fe como principio general
del derecho hace referencia a “Guías, o ideas fuerza con contenido normativo propio
que recogen en forma esquemática las orientaciones fundamentales de la realidad
específica de lo jurídico”36. Ahora bien, la buena fe propiamente como lo sostuvo el
autor Fueyo Laneri se refiere a “Rectitud y honradez que conducen naturalmente a la
confianza. Esa rectitud y honradez en la conducta de la persona impone en las
relaciones con otra, la fe o confianza, que hace sentir y pensar en el comportamiento
leal.37” El principio de la buena fe impone a todas las personas o sujetos que participan
dentro de la contratación, la obligación de comportarse y regir sus actuaciones con
corrección, honradez, rectitud y lealtad, en aras de evitar un perjuicio dentro de la
esfera de los derechos e intereses de los sujetos que participan en la relación jurídica,
así como colaborar para maximizar los beneficios que se deriven de dicha relación
jurídica. Ahora bien, existen dos clases de buena fe, una subjetiva y otra objetiva.
La buena fe subjetiva, es la “Convicció n interna o psicológica de encontrarse el sujeto

en una situación jurídica regular, aunque objetivamente no sea así; aunque haya
35
DE CASTRO Y BRAVO, F., “Derecho civil de España. Parte General”, Tomo I, Editorial Instituto de
Estudios Políticos, Madrid, España, 1955, 3era edición, página 417.
36
FERREIRA RUBIO, D., “La buena fe: El principio general en el Derecho Civil”, Editorial Montecorvo,
Madrid, España, 1984, 1era edición, página 35.
37 FUEYO LANERI, F., “La ejecución de buena fe de los contratos como uno de los requisitos del pago”,
Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo 55, número 1, Santiago, Chile, 1958, página 99.
23
error.”38 Esta clase de buena fe permite que no exista culpa por parte de la persona
que tenía la convicción interna de que lo realizado es lícito y correcto, cuando en
realidad se encuentra en una situación irregular o ilícita por ignorancia de un vicio
propio o ajeno.
Y por otra parte, la buena fe objetiva “Corresponde por una parte, a un concepto
técnico-jurídico referido a la conducta o al comportamiento que se considera como el
parámetro que debe ser observado en las relaciones que los particulares establecen
(…) y, por otra, la buena fe es el contenido de un deber de conducta que se concreta
en el deber de comportarse con corrección y lealtad en el tráfico jurídico.”39 Esta clase
de buena fe, no se centra en las creencias o en la convicción interna de la persona,
sino por el contrario, se enfoca sobre la conducta social de las personas relacionadas,
las cuales deben regirse exclusivamente con base en la equidad y los usos; es por ello
que muchos autores destacan que la buena fe, únicamente se debe de centrar en la
objetiva.
La buena fe es una directiva de interpretación de los actos jurídicos y es a través de

ella como se logra la conciliación de intereses de quienes intervienen en el acto, así
como se satisface la necesidad de seguridad del tráfico jurídico y se introduce un factor
moralizante de las relaciones jurídicas que se originan en el mismo.40
3.2 Verdad sabida

Al igual que la buena fe, la verdad sabida es un principio fundamental que se encuentra
dentro de la contratación mercantil, debido a que este principio consiste en que las
partes deben tener presente en el momento de la contratación sus derechos y
obligaciones, así como también el acuerdo al que han llegado, debiéndose tomar por
38 LÓPEZ SANTA MARÍA, J., “Los contratos. Parte general”, Editorial Jurídica de Chile, Tomo II, 4ª
edición, Santiago de Chile, 2010, página 398.
39
SOLARTE RODRÍGUEZ, A., “La buena fe contractual y los deberes secundarios de conducta”,
Editorial Vniversitas de la Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, Colombia, 2004, página 287.
40 GARIBOTTO, J., “Teoría general del acto jurídico”, Editorial Depalma, Buenos Aires, Argentina, 1991,
página 59.
24
exacto y como verdad entre las partes, inspirada en la equidad y confianza entre los
contratantes.41
En nuestro ordenamiento jurídico, se puede observar dentro del artículo 669 del
Código de Comercio en donde se habla de estos dos principios, haciéndose alusión a
una buena fe in executivis (patrón de conducta en el ejercicio de los derechos y
obligaciones que resultan del contrato), y de la mano con el principio de verdad sabida
que se permite por el poco formalismo teniéndose como ley entre las partes
debiéndose resolver cualquier diferencia que surja entre los contratantes, de
conformidad con estos principios.42
3.3 Consentimiento entre los contratantes

Este es otro de los principios fundamentales dentro de la contratación en general, y no
únicamente en el tema mercantil. En principio, se da en el momento que dos o más
declaraciones de voluntad, coinciden plenamente en un asunto de interés común; es
un acuerdo pleno, genuino, consciente y libre que ata a sus contratantes a cumplir con
lo debidamente pactado. El consentimiento es la base de la contratación, es la esencia
y razón que da la posibilidad de obtener bienes y servicios, en favor de una
contraprestación que le acompaña ese sentimiento inseparable de confianza.43
El contrato es un producto que emana de la voluntad de dos o más individuos o una

voluntad unificada del querer interno de los sujetos contratantes, manifestado
exteriormente su capacidad de consolidar el pacto.44
41 RAMÍREZ DÍAZ, C., “La ineficacia del derecho de devolución del consumidor en las ventas de
productos de belleza hechas por catálogo, cuando hay insatisfacción”, Tesis de la Universidad San
Carlos de Guatemala para obtener el grado de Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales, Ciudad de
Guatemala, Guatemala, 2007, página 15.
42 Ídem.
44 SARMIENTO BEJARANO, R.; FLOREZ ARISTIZABAL, E., “Principios Rectores de los Contratos
Civiles y Mercantiles”, Trabajo de Investigación Profesoral para optar al Título de Abogado de la

Universidad de La Sabana, Bogotá, Colombia, 2002, página 57
25
3.4 Autonomía de la voluntad
Este es otro principio que es fundamental dentro de la contratación, y este principio
“Es un elemento de la libertad general; es la libertad jurídica y es, en suma, el poder
del hombre de crear por un acto de voluntad una situación de derecho, cuando este
acto tiene un objeto lícito. En otros términos, en el sistema civilista, la autonomía de la
voluntad es el poder de querer jurídicamente, y por lo mismo el derecho a que ese
querer sea socialmente protegido.”45 Este principio es la base sobre la que recae todo
el derecho privado, porque le confiere al individuo la facultad para poder crear,
modificar, extinguir las relaciones jurídicas que vincula a los sujetos dentro de una
misma relación jurídica. Este principio permite que los sujetos contratantes tengan la
libertad para poder vincularse, a fin de crear los lineamientos bajo los cuales se rige
dicha relación jurídica, y que en el momento en que se ponen de acuerdo sobre la
contratación, están obligadas a su cumplimiento.
3.5 Formalismo
En todo acto jurídico, deben siempre concurrir dos elementos: el contenido del acto y
la forma. Actualmente, una de las figuras que resalta con base en este principio es una
tendencia que se inclina hacia el formalismo, entendiéndose como esta imposición
puesta propiamente a los actos por medio de la ley, que su finalidad va encaminada a
eliminar esas denominadas “injustas contractuales” donde la voluntad de un
contratante predomina sobre el otro, y que la única manera en que esto puede suceder
es que sea mediante la imposición externa que, aunque muchas veces es necesaria,
limita a la autonomía de voluntad, pero existen las figuras propias dentro de cada
negocio jurídico en donde existen formalidades denominadas “ad solemnitatem”
(siendo aquellas que deben cumplirse como requisitos esenciales para que tenga valor
dicha declaración, por lo que si faltaren, esta declaración carecería de eficacia jurídica)
y “ad probationem” (en donde este tipo de formalidad es únicamente para demostrar o
probar el acto jurídico pero no es un requisito esencial para su validez).
45LLANOS MEDINA, A., “El principio de la Autonomía de la Voluntad y sus Limitaciones”, Memoria de
Prueba para optar al grado de Licenciado en la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la
Universidad de Chile, 1944, página 60.
26
Dentro de la contratación civil, en nuestra legislación se dice que existe un contrato
desde que dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una
obligación, y que se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes,
exceptuando cuando la ley ordena determinada formalidad como requisito esencial, de
conformidad con los artículos 1517 y 1518 del Código Civil, Decreto Ley 106. Aunque
como excepción a lo anteriormente señalado, existe también en doctrina los
denominados “contratos reales” los cuales, además del consentimiento de las partes,
para su perfeccionamiento se necesita la entrega material de la cosa o cosas objeto
del mismo contrato (como es el caso del contrato de comodato, mutuo y depósito
según la regulación de nuestro Código Civil, en sus artículos 1942, 1957 y 1974).
Sin embargo, como regla general se puede destacar que dentro de la contratación civil,
el contrato, se tiene por celebrado y perfeccionado en el momento en que las partes
se ponen de acuerdo, salvo aquellos a los que la propia ley impone la forma en que
deben de celebrarse; y, de no celebrarse según la forma prescrita legalmente, no serán
válidos.
Por otra parte, en la contratación mercantil dentro de nuestra legislación en el artículo

671 del Código de Comercio dice: “Los contratos de comercio, no están sujetos, para
su validez, a formalidades especiales. Cualesquiera que sean la forma y el idioma en
que se celebren, las partes quedarán obligadas de la manera y en los términos que
aparezca que quisieron obligarse. Los contratos celebrados en territorio guatemalteco
y que hayan de surtir efectos en el mismo, se extenderán en el idioma español”.
Entonces, en principio, los contratos que se celebren entre los comerciantes, o dentro
del ámbito comercial en Guatemala no estarán sujetos a ninguna clase de formalidad
para que sean válidos y vinculantes entre las partes, debiéndose los sujetos de la
contratación cumplir con lo pactado.
27
4. Obligaciones Mercantiles
4.1 Concepto de obligación
El término de obligación, se refiere a "toda relación jurídica establecida entre dos

personas y dirigida a que una de ellas obtenga determinados bienes o servicios a
través de la cooperación de la otra, o bien al intercambio recíproco de bienes o
servicios mediante una cooperación igualmente recíproca.”46 De la misma manera, el
autor Edmundo Vásquez Martínez, habla que en el concepto de la obligación significa
“Vínculo jurídico que liga a dos (o más) personas, en virtud del cual una de ellas
(deudor) queda sujeta a realizar una prestación (un cierto comportamiento) a favor de
la otra (acreedor), para la satisfacción de un interés de éste, digno de protección.”47 Es
así, como se puede observar que en las obligaciones, existe un derecho por parte de
la persona denominada acreedor que la compele, a poder exigir el cumplimiento de
una determinada prestación, la cual se fundamenta en una actitud por parte de la
persona obligada (deudor) que consiste en un dar, hacer o en un no hacer.
Las obligaciones mercantiles son los instrumentos jurídicos que permiten el

intercambio de bienes y servicios, con la diferencia con las obligaciones civiles, en
cuanto a que son impersonales y objetivas en donde, no importa la variación de los
sujetos obligados sino el hecho que exista un patrimonio autónomo para la satisfacción
de las diferentes prestaciones.48
4.2 Fuentes de las obligaciones mercantiles
Por otro lado, las obligaciones tienen su origen o nacen derivadas tanto de los hechos
jurídicos, como de los actos jurídicos y los negocios jurídicos. Al hablar de hecho
46
JIMÉNEZ SÁNCHES, G., “Derecho Mercantil”, Editorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1992, 2da
edición, página 200.
48
Ídem.
28
jurídico, se utiliza el término en el más amplio sentido. Estos hechos pueden ser:
hechos jurídicos en el sentido estricto, que son los fenómenos o sucesos acaecidos
en la realidad, independientes de la voluntad humana y productores de una
modificación sobre una situación jurídica; actos jurídicos o hechos procedentes de la
conducta humana, producidos de manera consciente, tanto de carácter lícito como
ilícitos; y, negocios jurídicos, o los actos humanos propiamente, conforme a la ley
dirigidos a crear, modificar o extinguir una relación jurídica determinada.49
Una de las diferencias entre un acto jurídico y un negocio jurídico, es en cuanto a las
consecuencias que traen propiamente cada uno, por un lado las consecuencias de un
acto jurídico lo determinar exclusivamente la ley; y por el otro lado, las consecuencias
de un negocio jurídico son determinadas por la voluntad de la persona o personas que
lo celebren, siempre que su celebración sea dentro del marco legal.50 El autor
Contreras Ortiz recalca que: “Todo contrato es un negocio jurídico, pero no todo
negocio jurídico es un contrato, pues a diferencia de éste que necesariamente es
bilateral (está constituido por lo menos por dos declaraciones de voluntad), el negocio
jurídico puede ser unilateral. Además, el contrato recae siempre sobre bienes o
servicios de naturaleza económica, transferibles, enajenables. El negocio jurídico, en
cambio, puede recaer sobre asuntos relativos al patrimonio ideal, no disponible, no
enajenable, es decir, ajeno al patrimonio material o dinerario.”51
La legislación guatemalteca admite que las fuentes de las obligaciones desde un

precepto general se dividen en: a) Obligaciones provenientes de contrato; b)
Obligaciones provenientes de hechos o actos lícitos sin convenio (gestión de negocios,
enriquecimiento sin causa, declaración unilateral de voluntad; c) Obligaciones de
hechos o actos ilícitos.52

52
Título V Capítulo I, Obligaciones Provenientes de Contrato; Título VI Obligaciones provenientes de
hechos lícitos sin convenio; y, Título VII, Único Capítulo Obligaciones provenientes de hechos o actos
ilícitos del Código Civil, Decreto Ley 106.
29
4.3 Caracteres de las obligaciones mercantiles
En general, las obligaciones mercantiles poseen ciertos caracteres que las diferencian
de las obligaciones de carácter civil, las cuales constituyen el régimen general al que
se encuentra sometida toda clase de contrataciones mercantiles, según lo que regula
el Código de Comercio. Estos caracteres son los siguientes:
a) Libertad de contratación. En el derecho de las obligaciones la libertad de

contratación se refiere a la libertad de poder determinar con quién puede una
persona contratar, por lo que nadie está obligado a contratar con nadie. En las
obligaciones mercantiles, el artículo 681 del Código de Comercio, expresa que,
desde el inicio, rige este principio y por lo tanto, no se puede obligar a nadie a
contratar con otra persona salvo el caso que, de no hacerlo se dé un abuso de
derecho o un acto ilícito. En las obligaciones mercantiles existe la excepción en
el caso de una obligación que surge en virtud de la imposición por parte de la
ley (o imposición de poder público como lo denomina la doctrina), en el sentido
que existe un “contrato forzoso” o “contrato impuesto”, donde nacen
obligaciones sin existir previamente un contrato, dándole la mayor protección la
propia ley a la parte más vulnerable. Un ejemplo de esto está en el artículo 361
del Código de Comercio en donde las empresas están obligadas a contratar con
cualquiera que solicite sus servicios o productos, observando igualdad de trato
entre las diversas categorías de los consumidores.
b) Solidaridad de los deudores. A diferencia de lo que sucede con las
obligaciones civiles, en donde la solidaridad no se presume, por lo que debe ser
expresa por convenio de las partes, o por disposición de ley. (Artículo 1353 del
Código Civil). Mientras que la solidaridad en las obligaciones mercantiles se
presume, salvo pacto en contrario (Artículo 674 Código de Comercio). Edmundo
Vásquez Martínez argumenta que la presunción de solidaridad en las
obligaciones mercantiles, representa una garantía que le da mayor seguridad al
tráfico jurídico, ya que con ello no tienen los acreedores que averiguar las
condiciones económicas de cada deudor, si son varios existiendo una mayor
30
probabilidad que alguno resulte insolvente. Por ello, si todas las personas que
intervienen en un contrato convienen en el mismo hecho, no debe fraccionarse
la responsabilidad de las mismas, siendo la obligación solidaria más rigurosa
sin tener que exigir tantas acciones, sino una sola acción contra el más
solvente.53
c) Exigibilidad de las obligaciones puras. Al referirnos a las obligaciones puras,
se habla de la clase de obligaciones que no tienen plazo o condición fijada, por
lo que en materia mercantil las hace exigibles de manera inmediata en aras de
evitar un mayor perjuicio al acreedor y por el bienestar y seguridad en el tráfico
mercantil, a menos que de su naturaleza se derive la existencia de uno.
Específicamente, dentro de las obligaciones mercantiles, nuestro Código de
Comercio resalta que pueden ser exigidas de manera inmediata, en caso de
que no se haya fijado un término para su cumplimiento a menos que el plazo
sea consecuencia de la propia naturaleza de la obligación (Artículo 675 Código
de Comercio). En materia civil, si no se ha fijado un plazo en particular para el
cumplimiento de la obligación, pero de su naturaleza y circunstancias se
dedujere que ha querido concederse al deudor, es el juez quien determinará su
duración (Artículo 1283 Código Civil).
d) Prórroga debe ser expresa. Dentro de las obligaciones mercantiles, se
determina que toda prórroga debe de ser expresa (Artículo 676 Código de
Comercio). Es así como nuevamente se denota que reafirma la seguridad y
garantía para el cumplimiento de las obligaciones mercantiles, de forma
inmediata favoreciendo el tráfico mercantil, sin permitir que existan siquiera los
términos de gracia que se ven dentro de las obligaciones de carácter civil. Al
contrario, siempre se protege la dinámica y la ejecución inmediata de las
obligaciones mercantiles. Por otro lado, en las obligaciones civiles no
necesariamente la prórroga debe constar expresamente, y el ejemplo más claro
es el caso de la tácita reconducción dentro de los contratos de arrendamiento,
el cual dentro del artículo 1887 del Código Civil dice que: “Vencido el plazo del
31
arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la
reclama y, en cambio, recibe la renta del período siguiente sin hacer reserva
alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero
por plazo indeterminado.”
e) Automaticidad de la mora. La mora se refiere a “La situación jurídica del
deudor o del acreedor, que no cumplió la prestación o el deber a su cargo, y
que fue legalmente interpelada por su contraparte.”54 En las obligaciones civiles,
en el momento del incumplimiento o el retraso del cumplimiento de la obligación
por parte del deudor o acreedor, la contraparte debe interpelarlo para que caiga
en mora (esto de conformidad con lo que expresa el artículo 1430 del Código
Civil). Mientras que, por otra parte, en las obligaciones mercantiles no es
necesario que exista la interpelación de una parte hacia la otra, esto por el hecho
que en el artículo 677 del Código de Comercio afirma que “En las obligaciones
y contratos mercantiles se incurre en mora, sin necesidad de requerimiento,
desde el día siguiente a aquel en que venzan o sean exigibles. (…)”
f) Capitalización de intereses. En las obligaciones mercantiles, de conformidad
con el artículo 691 del Código de Comercio, se permite lo que se conoce como
la capitalización de intereses o anatocismo en su caso, que consiste en que los
intereses que se encuentren vencidos y no pagados devengan a su vez,
intereses.55 En cambio, en las obligaciones civiles está terminantemente
prohibida la capitalización de intereses.
g) Obligación de entrega de mercaderías de calidad media. En el caso de las
obligaciones mercantiles, en el momento en que se pacte que la prestación de
la obligación se refiere a la entrega de mercaderías cuya especie o calidad no
se hayan establecido o determinado específicamente, el deudor está obligado
a la entrega de mercadería de especie o calidad medias, según el artículo 690
del Código de Comercio.
54
CONTRERAS ORTIZ, R., ob. Cit., página 127.
32
h) Vencimiento y exigibilidad de las obligaciones de tracto sucesivo. En las
obligaciones mercantiles, en los contratos de tracto sucesivo, se afirma que la
falta de un solo pago dará por vencida la obligación, y será exigible de
inmediato, salvo pacto en contrario, de conformidad con el artículo 693 del
Código de Comercio.
i) Contratante definitivo. Como se ha mencionado con anterioridad, en las
obligaciones mercantiles, distinto de las civiles, se permite que una de las partes
pueda reservarse la identificación de la persona que será el contratante
definitivo dentro de un plazo no mayor de tres días, según lo regulado en el
artículo 692 del Código de Comercio.
j) Derecho de retención. En las obligaciones mercantiles, el derecho de
retención es una garantía para facilitar el cumplimiento de manera voluntaria y
oportuna de la obligación. Se puede definir como: “La facultad concedida a los
acreedores mercantiles para conservar en su poder, hasta que el deudor cumpla
su obligación, los bienes muebles o inmuebles del deudor que ya se encuentren
en posesión.”56 El Código de Comercio regula el derecho de retención en cinco
artículos (682 al 689 respectivamente), por el hecho de procurarle al
comerciante una garantía o medida de coerción hacia el deudor para el
cumplimiento de la obligación. De los efectos que trae consigo el derecho de
retención, propiamente son: quién retiene tendrá las obligaciones de un
depositario (guardar la cosa y conservarla debidamente y restituirla, según el
artículo 683 del Código de Comercio); además el acreedor mantiene el derecho
de retención, aún en el caso que el deudor transmita la propiedad de los bienes
retenidos (según el artículo 685 Código de Comercio), y únicamente cesará si
en todo caso el deudor consigna el importe del adeudo o da garantía suficiente
por él (según el artículo 684 del Código de Comercio).57
56
Ibid., página 442.
33
5. Regulación de la Contratación Mercantil en Guatemala
En el ordenamiento jurídico guatemalteco, todo lo concerniente a la contratación

mercantil, se encuentra contenido principalmente dentro del Código de Comercio, por
ser el cuerpo legal que regula las obligaciones y contratos mercantiles de manera más
específica y contiene las normativas especiales para cada figura jurídica dentro del
tráfico mercantil.
Las normas que dedica a las obligaciones mercantiles en general, son muy pocas
debido al hecho que poseen ciertas particularidades por ocuparse de aspectos
especiales propios de cada figura, necesarios para el buen desenvolvimiento en el
tráfico mercantil. Estas normas son insuficientes para regular en toda su integridad a
cada figura que se presente en el tráfico mercantil, y por ello, existe esa “norma de
remisión” mediante la cual dispone la aplicación de manera subsidiaria la normativa
del Derecho Civil, norma que se encuentra plasmada dentro del Código de Comercio
en sus artículos 1, el cual dice que: “Los comerciantes en su actividad profesional, los
negocios jurídicos mercantiles y cosas mercantiles, se regirán por las disposiciones de
este Código y, en su defecto, por las del Derecho Civil que se aplicarán e interpretarán
de conformidad con los principios que inspira el Derecho Mercantil.”; y el artículo 694
el cual establece que: “Sólo a falta de disposiciones en este libro, se aplicarán a los
negocios, obligaciones y contratos mercantiles las disposiciones del Código Civil.”58
Entonces, se puede concluir que el Derecho de las obligaciones mercantiles es un
derecho especializado, porque afecta únicamente a los vínculos jurídicos que se dan
dentro del tráfico mercantil, sujeto a un régimen que integra lo siguiente: a) Las normas
generales que el Código de Comercio establece para las obligaciones mercantiles en
general; b) Normas especiales que el Código dedica a categorías de obligaciones
mercantiles, y determinadas obligaciones en particular; y, c) Supletoriamente, con las
normas del Código Civil, en caso no existan o sean insuficientes las disposiciones del
propio Código de Comercio.59
58
Ibid., página 435.
59 Ídem.
34
CAPÍTULO III
Derecho Comparado: normativa y jurisprudencia del contrato de
“Airbed and Breakfast” (Airbnb) en otras jurisdicciones
Debido al crecimiento y desarrollo de la economía colaborativa expuesto en el Capítulo

1 del presente trabajo, surgieron grandes cambios que conllevaron un fuerte impacto
en diferentes industrias, pero principalmente en el sector de alojamiento y alquileres
de bienes inmuebles de corto plazo. La normativa de diferentes jurisdicciones no tenía
contemplada ni estaba preparada para el efecto que trajo consigo este fenómeno en
su mayoría, debido al surgimiento de diferentes herramientas electrónicas, generando
una confrontación y mayores exigencias hacia los gobiernos locales de parte de
empresarios y miembros de estos sectores, en aras de regular estas nuevas
herramientas electrónicas y enfocándose en destruir el desequilibro existente
apoyándose sobre argumentos como “competencia desleal” entre los mismos. Y es
por ello que, en el transcurso de este capítulo, me enfocaré en varios países que han
reformado y creado nuevas iniciativas de ley, para poder regular el alojamiento de
propiedades privadas a corto plazo, tratando de reducir el impacto negativo sobre los
sectores que sí están regulados por la ley.
1. Estados Unidos de América
Comenzaré con el caso de los Estados Unidos de América. Aunque es el país en

donde se originó la plataforma más popular y que ha generado mayor impacto dentro
del sector hotelero y de hospedaje a nivel global, como lo es Airbnb, este caso tiene
sus particularidades por ser un país regido por un sistema federal. Esto significa que
permite que cada Estado tenga la potestad de escoger qué tipo de normativa debe
implementarse para cada uno de sus ciudadanos.
Luego de esta explicación, comenzaré nuestro estudio con el Estado de Nueva York,
en donde el tipo de contratación que ofrece Airbed and Breakfast (Airbnb) ha tenido un
gran desafío desde el punto de vista normativo por la emisión de nuevos proyectos de
35
ley, hasta las instancias judiciales entre los sectores hoteleros y las compañías que
operan mediante plataformas electrónicas.
1.1 Nueva York
El Estado de Nueva York es uno de los más importantes desde la perspectiva

económica para el país de los Estados Unidos de América. Es un Estado donde viven
millones de personas, es el epicentro de los negocios de la Bolsa norteamericana, y
en general, donde se desarrollan grandes negocios, pero especialmente tiene uno de
los mercados con mayor competitividad en cuanto al sector inmobiliario, siendo
además uno de los lugares más caros para la compra, venta y alquiler de casas o
apartamentos.
Derivado de un estudio realizado por Eric T. Schneiderman y la oficina del Fiscal

General (Attorney General, en inglés), se ha comprobado que Nueva York ha sido uno
de los mercados más fuertes e importantes para las rentas de alojamientos en forma
temporal por medio de la plataforma electrónica “Airbnb”, y en donde ha tenido un
fuerte aumento especialmente en los últimos años generando debate, tanto dentro de
los propios miembros de la comunidad del Estado de Nueva York, así como a nivel
internacional sobre las consecuencias desde el ordenamiento territorial de la
población, hasta las consecuencias legales que puede traer consigo el uso de este tipo
de plataformas. Y también es el mercado en donde muchos emprendedores ven un
terreno de oportunidad, los críticos ven una amenaza a la seguridad, rentabilidad y el
mantener un ambiente de residencia pacífico entre los miembros de las diferentes
comunidades.60
60
SCHNEIDERMAN, ERIC T., “Airbnb in the City”, Office of the Attorney General of the State of New
York´s Research Department and Internet Bureau, New York, United States, 2014, page 2. Traducción
libre del autor del texto original que lee: “(The rapid rise of short-term rental platforms like Airbnb have
dramatically expanded the use of traditional apartments as transient hotel rooms—sparking a public
debate in New York and in communities worldwide about the real-world consequences of this online
marketplace. Where supporters of Airbnb and other rental sites see a catalyst for entrepreneurship,
critics see a threat to the safety, affordability, and residential character of local communities.)”
36
a) Multiple Dwelling Law
En particular, existe la ley “Multiple Dwelling Law” (MDL por sus siglas en
inglés), emitida por el Senado del Estado de Nueva York, la cual contiene un
cuerpo normativo que regula todo lo concerniente a las condiciones, requisitos
y clases de viviendas, apartamentos o cualquier estructura que se utilice con
fines ocupacionales aplicable en todo el Estado de Nueva York. Fue a finales
del año 2013, en donde se determinó que la gran mayoría de anfitriones
(también denominados como “hosts”) o personas que ofrecían los servicios de
alquileres de sus apartamentos o viviendas, de forma temporal por medio de
esta plataforma, lo habían hecho sin cumplir con los requisitos determinados en
ley, y por ello eran alquileres ilegales. Un ejemplo de esto es que esta ley tiene
diferentes categorías, cada una de las cuales tiene ciertas características para
clasificar a cada apartamento o vivienda. Dicha ley prohíbe el alquiler de los
Apartamentos de tipo A (categoría en la que cabe la gran mayoría de los
apartamentos y residencias de Nueva York) por un plazo menor de 30 días, a
menos que se encuentre el propio “host” o propietario dentro del propio
apartamento.
Otro ejemplo de incumplimiento de esta ley, se dio en que muchos de estos

apartamentos tampoco cumplían con los requisitos mínimos legales en temas
de seguridad y para incendios (requisitos que sí deben de cumplir los hoteles
y otros lugares acreditados para alojamientos transitorios).61
Otro de los temas que suenan mucho sobre el alquiler a corto plazo de
apartamentos y viviendas por medio de estas plataformas electrónicas, es lo
relativo al pago de los impuestos. “Cualquier persona que rente una unidad
61
SCHNEIDERMAN, ERIC T., ob. Cit., page 4. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(In
late 2013, the Office of the Attorney General of the State of New York (“NYAG”) launched an investigation
of users of web platforms like Airbnb who run large-scale enterprises in violation of fire safety, zoning,
tax, and other applicable laws. Appendix A provides a brief overview of several applicable laws. In
particular, the Multiple Dwelling Law (the “MDL”), as amended in 2010, prohibits rentals in “Class A”
buildings—a category encompassing most residential apartment buildings in New York City—for stays
of less than 30 days. This prohibition confronts the fire and safety risks associated with hotels and other
transient accommodations.)”
37
en un período de corto plazo, debe de pagar los impuestos aplicables a los
hoteles. Estos impuestos incluyen el New York City Hotel Occupancy, un
impuesto del 5.875% más el adicional de 50 centavos hasta 2 dólares,
dependiendo del costo total de la habitación. El operador (o también llamado
“host”), es personalmente responsable por la recolección de los impuestos o
está obligado a solicitar el pago de los mismos (…) Otro de los impuestos a los
que está sujeto este tipo de alquileres, es el impuestos de venta y el New York
City Unincorporated Business Tax (UBT), el cual es un impuesto de una tasa
del 4% del ingreso neto a personas individuales o entidades que están
actualmente implementando o realizando intercambios, negocios, ejerciendo u
ocupando lugares dentro del territorio de Nueva York incluyendo a las personas
que se encuentran dentro del negocio de alquileres de apartamentos, casas sin
ser una corporación que se dedique a ello.”62
Del año 2009 al 2013, se dio un incremento en la cantidad de quejas y reclamos

ante las autoridades y agencias en todo el Estado de Nueva York de parte de
miembros de las comunidades, vecinos y personas que residen dentro de dicho
lugar debido a los alquileres temporales que afectaban la propia seguridad de
los vecinos y residentes, el ruido que generaban y el hecho de que no querían
cumplir con las normativas vigentes de los edificios en donde se encontraban.
Debido al aumento de quejas sobre estas situaciones, las autoridades del
Estado de Nueva York llevaron a cabo algo que se le denominó como el
“Período de Revisión” ( “Review Period” en inglés), y comenzaron a darle
seguimiento a estos reclamos, por medio de inspecciones en los apartamentos
62 SCHNEIDERMAN, ERIC T., ob. Cit., page 19. Traducción libre del autor del texto original que lee:
“(Anyone who rents out a unit on a short-term basis must pay applicable hotel taxes. These taxes include
the New York City Hotel Occupancy tax of 5.875%, plus an additional per room fee of 50 cents to $2,
depending on the total cost of the room.15 The operator (as relevant here, the host) is personally liable
for the portion of the tax collected or required to be collected.” (…) “Other taxes, including sales taxes
and the New York City Unincorporated Business Tax (“UBT”), may also apply. The UBT is a 4% tax on
net income imposed on individuals or unincorporated entities that carry on or are currently liquidating a
trade, business, profession, or occupation within New York City. This includes those engaged in the
business of renting out homes and apartments for profit as an unincorporated business.)”
38
y edificios donde se rentaban de manera temporal, sin contar con las
autorizaciones respectivas y por un tiempo menor del que exige la propia ley.
Luego de este período de revisión, se determinó que en realidad era un

fenómeno que estaba sucediendo en la Ciudad de Nueva York, y era necesario
su regulación para evitar poner en riesgo la seguridad de los vecinos y demás
miembros de la comunidad, obligando a los “hosts” a cumplir con la normativa
para poder rentar sus apartamentos o viviendas a corto plazo. En varios casos,
se llegó hasta las instancias judiciales, en donde se citaron a expertos tanto en
materia de la inspección y cumplimiento de las regulaciones en el sector
inmobiliario, como miembros del Departamento de Incendios de la ciudad de
Nueva York. Todo esto fue no sólo para poder determinar si la forma en que
rentaban estos apartamentos y viviendas eran legales en cuanto al
cumplimiento de las normativa para el alquiler a corto plazo, sino que al hacerlo
en la forma en que lo hacían, estaban poniendo en riesgo la salud y bienestar
de los demás vecinos y personas de la comunidad. Fue así como derivado de
todas las revisiones e investigaciones que se llevaron a cabo, se consideró a
esta clase de alquileres como alquileres ilegales.
b) Caso de la Ciudad de Nueva York vs. City Oases, LLCC y otros
En el caso de la Ciudad de Nueva York vs. City Oases, LLCC (“The City of
New York against City Oases, LLCC”), se citó al Jefe de la Unidad para
Prevención de Incendios del Departamento de Incendios, el Sargento Thomas
Jensen. En su declaración, menciona que “Las residenciales que estén
autorizadas para ser ocupadas de manera transitoria, requieren ser diseñadas,
construidas y operadas de manera que tengan mayor rigurosidad en cuanto a
los requisitos y procedimientos en caso de incendios, que los apartamentos o
viviendas que no se encuentran autorizadas para ser alquiladas de manera
temporal. Una de las razones por las que se hacen estas distinciones, es debido
a que los visitantes que se encuentren temporalmente dentro de estas viviendas
o apartamentos no están familiarizados con el diseño de los edificios, a
39
diferencia de los vecinos que se encuentran habitándolos de manera
permanente.”63 Y en el caso de City Oases, LLC, Rahman NY Inc., y Wilshire
Limited vs la Ciudad de Nueva York, caso de similar naturaleza que también
llegó hasta las instancias judiciales, un inspector para el Departamento de
Viviendas para la Ciudad de Nueva York, declaró que luego de haber realizado
diferentes inspecciones dentro de un edificio donde existían reclamos que
estaba alquilándose apartamentos a corto plazo en forma ilegal sin tener las
licencias o permisos correspondientes para ello, y que todas estas operaciones
las hacían por medio de plataformas en línea, conllevaba una violación a los
estatutos y códigos que regulan lo concerniente a dicha materia.64
Fue así, como se emitió la Multiple Dwelling Law (MDL por sus siglas en
inglés) referida con anterioridad, que además prohibía que se pudiera rentar un
apartamento por un plazo menor de 30 días en edificios catalogados en “Clase
A” (refiriéndose a edificios que estuvieran ocupados por residentes
permanentes con un número de hasta tres familias independientes), a menos
que el dueño o el residente permanente estuviera presente dentro del
apartamento. Su objetivo principal fue regular los efectos adversos en las rentas
a corto plazo dentro de edificios con residentes de forma permanente,
incluyendo dentro de los mismos: la excesiva cantidad de personas en un solo
apartamento, la falta de luz y aire, la poca o nula protección sobre protocolos
para la prevención y escape de incendios, y la falta de cumplimiento de las
normas de sanidad de los apartamentos.65
63
SCHNEIDERMAN, ERIC T., ob. Cit., page 23. Traducción libre del autor del texto original que lee:
“(Transient residential occupancies in New York City are required to be designated, constructed and
operated in accordance with more stringent fire protection requirements than those applicable to
apartment buildings and other non-transient residential occupacines (…) A major reason for this
distinction is that the visitors who stay in transient residential occupancies are not familiar with the layout
of the building, including the exit stairwells, as are permanent residents.)”
64
SCHNEIDERMAN, ERIC T., ob. Cit., page 36.
65
ENGELMAYER, PAUL A., United States District Court Southern District of New York, Airbnb, Inc., v-
City of New York; HomeAway.com, Inc., v- City of New York, Opinion & Order, consultado el día 5 de
marzo 2020 disponible en: https://epic.org/privacy/Airbnb-v-New-York-opinion-010319.pdf, page 4.
Traducción libre del autor del texto original que lee: “(New York State Legislature enacted a law
prohibiting the rental of most apartments for a period of fewer than 30 days in “Class A” multiple
40
c) Homesharing Surveillance Ordinance (“the Ordinance – la Ordenanza”)
A raíz de todos los problemas generados por la renta de apartamentos a corto

plazo sin cumplir con los requisitos expuestos con anterioridad, el Comité de
Casas y Construcciones del Estado de Nueva York propuso un proyecto de ley
para evitar y tratar de regular este tipo de alquileres a corto plazo; esto como
resultado de las investigaciones llevadas a cabo por parte del gobierno y
entidades privadas donde demostraban los efectos adversos de esta clase de
contrataciones si no se les regulaba o limitaba de alguna forma. Y en el mes de
julio del año 2018 el Consejo de la ciudad, de forma unánime aprobó esta nueva
legislación, siendo ratificada por el alcalde en el mes de agosto, la cual entraría
en vigor el día 2 de febrero del año 2019, denominada como “Homesharing
Surveillance Ordinance” o “the Ordinance” (“la Ordenanza”).
Esta nueva ley, define a las empresas de “booking services” o de “servicios de

reservas”, como: “Son aquellas empresas que por un “fee” o precio, proveen en
línea o a través de una aplicación para ser utilizada de forma individual o
colectiva lo relativo a: (1) i) promover o brindar un listado de ofertas sobre
alquileres en forma temporal; y, ii) para aceptar dichas ofertas o poder reservar
por medio de un pago dichas ofertas; (2) cobra, recolecta o recibe una
retribución por la utilización de estas plataformas o por brindar dicho servicio en
conexión con el alquiler de viviendas en forma temporal.”66 Por medio de esta
nueva ley, estas empresas están obligadas a entregar cada mes, un reporte
donde muestren las transacciones mediante las cuales han recibido sus pagos
dwellings—i.e., buildings occupied for permanent residence purposes by three of more families living
independently—unless a permanent resident remains on the premises (…) The law’s stated purpose is
to regulate the adverse effects of short-term rentals in residential buildings. These include “overcrowding
of multiple dwelling rooms, inadequate provision for light and air, and insufficient protection against the
defective provision for escape from fire, and improper sanitation of multiple dwellings.)”
66
ENGELMAYER, PAUL A., ob. Cit., page 5. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(A
“booking service” is defined as a “person who . . . (1) [p]rovides one or more online, computer or
application-based platforms that individually or collectively can be used to (i) list or advertise offers for
short-term rentals, and (ii) either accept such offers, or reserve or pay for such rentals; and (2) [c]harges,
collects or receives a fee for the use of such a platform or for provision of any service in connection with
a short-term rental.)”
41
al prestar el servicio para el alquiler de viviendas a corto plazo (llamados
también “fees”).
De la misma manera, en este reporte se debe incluir información como: la

dirección física del lugar que se renta, la dirección personal del “host” o anfitrión
que da en alquiler su vivienda, el total de retribuciones (“fees”) adquiridas en
ese mes, entre otras cosas. También esta ley aclara que, para poder promover,
promocionar o administrar este tipo de alquileres de forma temporal, las
empresas de “booking services” deben obtener el consentimiento expreso del
“host” o anfitrión para dar en alquiler su vivienda, y toda esta información se
estaría administrando por parte de la Oficina de Aplicación Especial (Office of
Special Enforcement u “OSE” por sus siglas en inglés) de la Alcaldía de la
ciudad de Nueva York. La persona o empresa que utilice los booking services y
no presente esta información en el período de mes a mes, deberá pagar en
concepto de sanciones pecuniarias por cada infracción cometida, la suma de
hasta US$1,500 o la totalidad del monto adquirido por las retribuciones (“fees”)
durante el año siguiente al cual debía entregarse dicho reporte.67
d) United States District Court Southern District of New York, Airbnb, Inc., v-
City of New York; HomeAway.com, Inc., v- City of New York, Opinion &
Order from Paul A. Engelmayer, District Judge.
Al haberse emitido la Multiple Dwelling Law (MDL por sus siglas en inglés) ,
las empresas de Airbnb y HomeAway, interpusieron una demanda en contra
de la Ciudad de Nueva York y el Consejo de la ciudad, bajo las premisas que
esta ley violaba el Primer y Cuarto artículos de la Constitución de los Estados
Unidos de América, al igual que entraba en conflicto con la normativa referente
al Almacenamiento de Información (Stored Communications Act - SCA).68 En
67 Ibid., page 7. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(A booking service that fails to
submit required reports on a monthly basis “shall be liable for a civil penalty, to be assessed once per
reporting period for each set of records corresponding to a listing which is missing, incomplete, or
inaccurate.” (…) “The penalty per violation is the greater “of $1,500 or the total fees collected during the
preceding year by the booking service for transactions related to the listing.)”
68
La Cuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos regula el derecho de toda persona a
estar segura en su persona, hogar, documentos y efectos en contra de registros e incautaciones
42
específico, resaltaron que esta ley los obligaría a entregar información que por
el Cuarto Artículo de la Constitución se encuentra protegida y que además
garantiza el derecho a no ser sujeto a inspecciones, incautaciones e
intercepciones que sean irrazonables.69
Por otra parte, la Ley de Almacenamiento de Información (Stored

Communications Act, “SCA” por sus siglas en inglés), “un proveedor de servicios
de computación o comunicaciones electrónicas al público no deberá
intencionalmente divulgar información sobre un usuario o cliente de dichos
servicios a cualquier entidad gubernamental, a menos que el usuario lo permita
o se verifique otra forma legal para hacerlo.” Conforme esta regulación, otro de
los argumentos que plantearon en su demanda es que esta nueva ley es
contradictoria, ya que requiere a las empresas que prestan dichos servicios, que
entreguen información privada y personal de los usuarios que utilicen estas
plataformas a entidades gubernamentales, sin observar los procedimientos
legales para hacerlo. Y finalmente, afirman que la regulación de esta nueva ley
va en contra de los derechos que contempla la Primera Enmienda de la
Constitución, porque obliga a las empresas que prestan los booking services a
comunicar a los usuarios que utilicen este tipo de plataformas digitales, un
mensaje que no desean dar: que los usuarios deben consentir la reproducción
de su data personal por parte de la Oficina de Aplicación Especial (Office of
Special Enforcement u “OSE” por sus siglas en inglés), y que con el solo hecho
irrazonables, y no se emitirán ordenes sino en el caso que exista causa probable que se encuentre
respaldada por una afirmación o juramento, y particularmente con una descripción detallada del lugar
donde se registrará, así como las personas y cosas que se incautarán. Traducción libre del autor del
texto original que lee: “(The right of the people to be secure in their persons, houses, papers, and effects,
against unreasonable searches and seizures, shall not be violated, and no Warrants shall issue, but
upon probable cause, supported by Oath or affirmation, and particularly describing the place to be
searched, and the persons or things to be seized.)”
69 ENGELMAYER, PAUL A., ob. Cit., page 9. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(First,
the platforms argue, the Ordinance is facially invalid under the Fourth Amendment. Largely relying on
City of Los Angeles v. Patel, 135 S. Ct. 2443 (2015), they argue that the Ordinance unconstitutionally
compels them to turn over information in which they have a protected Fourth Amendment interest without
any opportunity for pre-compliance review before a neutral decision-maker. Second, for similar reasons,
the platforms argue, the Ordinance violates Article I, Section 12 of the New York Constitution, which, like
the Fourth Amendment, guarantees the right to be free from unreasonable searches, seizures, and
interceptions. N.Y. Constitution, Art. I, § 12).”
43
de utilizar la plataforma da a entender que prestan su consentimiento para
hacerlo. 70
Dentro de la exposición de los argumentos de parte de los demandantes

(Airbnb y HomeAway), se centraron en que en la prestación de servicios por
este tipo de empresas, se está siendo violentado el derecho constitucional que
contempla la Cuarta Enmienda de la Constitución de Estados Unidos de
América, ya que esta nueva ley autoriza una inspección de la información
privada de los usuarios sin una orden dictada por una autoridad competente la
cual además, carece de fundamentación para realizar dichas inspecciones.
Dentro de la jurisprudencia, ha existido un criterio sobre qué documentos o

información se encuentra protegida bajo la Cuarta Enmienda, y como primer
punto se señala que no debe de existir un elemento físico o tangible, para poder
decir que existe una violación a la privacidad de los usuarios (“users” en inglés),
por parte de las autoridades gubernamentales al obtener esta clase de
información privada, sin seguir el debido proceso. Otro punto a recalcar es que
la Cuarta Enmienda recae tanto sobre información privada de un individuo,
como sobre información corporativa o que provenga de una empresa, debido a
que ambos son regidos por un interés privado y no pueden ser objeto de
incautación ni conocimiento del público o las autoridades, sin seguir los
procedimientos legales, pero si se llega a tal caso en donde es necesario
registrar e incautar información corporativa o de una persona jurídica o
empresa, la orden sobre la cual se llevan a cabo tales procedimientos lo hacen
70
Ibid., page 10. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(Third, the platforms argue, the
Ordinance conflicts with, and so is preempted by, the SCA. Under the SCA, “a provider of remote
computing services or electronic communication services to the public shall not knowingly divulge a
record or other information pertaining to a subscriber or customer of such service . . . to any governmental
entity” unless the user consents or other legal process is observed. 18 U.S.C. §§ 2702(a)(3), (c)(1);
2703(c). Airbnb and HomeAway argue that the Ordinance conflicts with that provision because it
requires booking services to divulge information about customers without a subpoena or other legal
process. Finally, the platforms argue, the Ordinance violates their First Amendment rights because it
compels them to communicate to platform users a message that they do not wish to speak: that users
must consent to the production to OSE of their personal data, and that use of the platform will constitute
consent to that disclosure.)”
44
debe ser lo suficientemente limitada y relevante en cuanto a su propósito así
como específica, para no caer en la arbitrariedad.
Otro argumento es que el retener esta información sobre usuarios y

cuentahabientes, se da por dos razones principales: una es por la protección de
competencia (mantener esa información confidencial no les permite a sus
competidores y rivales dentro del mercado apropiarse de la misma); y, la
segunda razón es por la relación de confianza entre sus usuarios (mantener esa
información privada y confidencial asegura la confianza entre la plataforma y
sus usuarios, dándole la apariencia que la misma se encuentra segura).
Otro de los argumentos que resalta la jurisprudencia de la Corte Suprema de

Justicia de Estados Unidos de América, en cuanto al derecho de la privacidad,
se refiere a que las empresas que proveen el servicio de house-marketing, que
históricamente no conllevan inherentemente operaciones que sean peligrosas,
por lo que aún gozan de la expectativa de protección de la privacidad de la
información que recopilan y no deberían ser sujetos de inspecciones de
información de manera arbitraria sin requerir una orden u otro documento donde
se les obligue a ello, argumentando razones de seguridad. Es por ello que se
violenta la Cuarta Enmienda en cuanto implica intereses que se encuentran
protegidos por el derecho de la privacidad.71
La Corte del Distrito de Manhattan, en el momento de evaluar los argumentos

esgrimidos por los demandantes, concluyó sobre el derecho de privacidad que
a diferencia de otros escenarios, no se requiere de una inspección física por
parte de los cuerpos de inspectores o autoridades para que exista una violación
al derecho de privacidad; en este caso, son las propias empresas las que
recaban y transfieren la información personal de sus usuarios hacia las
entidades gubernamentales. Y como segundo punto, esta ley no delimita la
71
Ibid., page 25. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(The Court explained that the hotel
industry does not involve inherently dangerous operations or have a history of pervasive regulation. (…)
The Court, therefore, holds that the Ordinance implicates the Fourth Amendment. It puts in place a
search and seizure regime that implicates protected privacy interests of the “booking services” whose
user records must be produced monthly to the OSE.)”
45
clase de información que la Oficina de Aplicación Especial (Office of Special
Enforcement u “OSE” por sus siglas en inglés) requiere o puede solicitarle a
estas empresas que presten esta clase de servicios, información que no se
encuentra lo suficientemente limitada en cuanto hasta donde puede abarcar su
recopilación, y además, que la solicita en un período de tiempo muy corto (en
forma mensual).
Por ello, es la antítesis a lo que en realidad debería ser una citación

administrativa, debido a que en aras de no contrariar lo que regula la Cuarta
Enmienda, cualquier citación para inspección e incautación de información,
debe de ser con un propósito relevante, limitado, y específico en cuanto a lo
permitido en revisar o decomisar.72 “La Corte Suprema ha reiterado dentro de
su jurisprudencia que la razonabilidad de la Cuarta Enmienda debe adaptarse
a la tecnología y tiempo, el examen de su razonabilidad no es en cuanto a una
práctica de investigación que maximice la eficiencia de la aplicación de la ley.
Existen otros factores que deben tomarse en cuenta, incluyendo el alcance de
la intromisión de los intereses protegidos por el derecho de privacidad, los
cuales tienen un peso decisivo en este balance que se busca.”73
Es así como la Corte Distrital en Manhattan resolvió que esta nueva regulación
en cuanto a la producción y entrega de información por parte de las empresas
que prestan “booking services” (servicios de alojamiento o rentas a corto plazo),
es violatoria del derecho de privacidad que regula la Cuarta Enmienda y es
contraria a los intereses que protege, por el hecho de que la información que
72 Ibid., Page 33. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(Indeed, the Ordinance is the
antithesis of a targeted administrative subpoena for business records. Under the line of cases reviewed
above, to satisfy the Fourth Amendment, such a subpoena must have a limited scope, a relevant
purpose, and specificity in its demands.)”
73
Ibid., Page 35. Traducción libre del autor del texto original que lee: “(As the Court has repeatedly
emphasized, while the Fourth Amendment’s reasonableness command must adapt to changing times
and technology, the test of reasonableness is not whether an investigative practice maximizes law
enforcement efficacy. Other factors, including the extent of the intrusion on protected privacy interests,
weigh heavily, often decisively, in the balance.)”
46
estas empresas manejan contiene información sensible y que puede perjudicar
a los involucrados, si en caso se vuelve de conocimiento público.
Adicional a ello, esta información tiene que ser entregada cada mes por parte
de estas empresas, lo que hace que pierda su fundamento según el criterio de
razonabilidad para poder citar y recolectar toda la información sin que
previamente pueda ser revisada por una autoridad competente en aras de
dictaminar si existe razón suficiente para solicitarla. Y también, dejando de lado
que el Consejo de la ciudad de Nueva York ha fallado en explicar la justificación
para mantener almacenada toda esta información de las personas que usan
estas plataformas, información que se encuentra protegida constitucionalmente.
Hasta hoy, si bien es cierto que esta demanda aún se encuentra abierta, a
diferencia de ella aún no se ha presentado otra iniciativa por parte del Consejo
de la ciudad para regular a estas empresas que prestan esta clase de servicios,
ya que han tenido un impacto negativo sobre el alza de precios tanto en el sector
de hotelero como en el mercado, debido a que es más rentable utilizar esta
clase de servicios por factores de tiempo, y recursos ya que no están sujetas al
pago de impuestos a los que sí están obligados los hoteles, por ejemplo.
Entonces, se debe de seguir los lineamientos de la Multiple Dwelling Law
(MDL) como se ha mencionado al inicio de este apartado, por lo que esta clase
de alquileres a corto plazo siguen siendo ilícitos si sobrepasan los 30 días sin
que se encuentre el propietario (“host”) dentro de la propiedad alquilada.
1.2 San Francisco
Además de Nueva York, existen otras ciudades dentro de los Estados Unidos de
América que han experimentado este crecimiento en masa del alojamiento de
viviendas o apartamentos a corto plazo, y una de estas ciudades es justamente en la
cual se originó la empresa de Airbnb, como es el caso de San Francisco.
47
Desde el origen de esta empresa en el año 2008, hubo un crecimiento en cuanto a la
forma de alquiler de apartamentos y viviendas en forma transitoria o a corto plazo,
permitiendo que los propios residentes de la ciudad pudieran optar a generar
ganancias a las cuales previo a este fenómeno y a la creación de las distintas
plataformas digitales, no tenían acceso.
Al darse un crecimiento desordenado y afectando a los sectores hoteleros y de

alojamiento regulados, en el año 2014 se emitió una nueva normativa en aras de poder
regular este fenómeno que se estaba saliendo de control. Dentro de esta normativa,
existía la prohibición en cuanto al tiempo mínimo de alquiler en forma temporal o a
corto plazo de unidades residenciales, el cual no puede ser por un período menor a
los 30 días.
Fue en febrero del año 2015, cuando entró en vigor una nueva ordenanza planteada
por supervisores del Consejo de la ciudad de San Francisco, la cual modificó el Código
Administrativo de San Francisco “(Administrative Code)” en cuanto a la regulación del
alquiler a corto plazo de residenciales “(Short-Term Rentals)” en donde esta clase de
alquileres, son ahora legal para los residentes permanentes, definidos así : “Las
personas naturales que ocuparan una unidad residencial por un mínimo de 60 días
consecutivos, con la intención de establecer dicha unidad como su domicilio fijo. Bajo
esta nueva regulación, estas personas tienen permitido rentar sus residencias en
donde se encontrara su domicilio permanente sin estar presentes, mediante un alquiler
en forma temporal por un período máximo de 90 noches al año. Pero no fijaba un límite
de tiempo en cuanto al alquiler de la unidad residencial o una porción de ella, por parte
de los residentes permanentes mientras se encontrara en la residencia. La legislación
estableció que un residente permanente puede ser el dueño o arrendatario, pero solo
puede registrar una sola unidad residencial.” 74
74
Budget and Legislative Analyst´s Office, Policy Analisis Report, City and County of San Francisco
Board of Supervisors Budget and Legislative Analyst, Short Term Rentals 2016 Update, consultado el
día 10 de abril 2020 disponible en: https://sfbos.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/55575-
BLA.ShortTermRentals%20040716.pdf, page 6. Traducción libre del autor del texto original que lee:
“(Effective February 2015, short-term residential rentals in San Francisco became legal for permanent
residents, defined as natural persons occupying a residential unit for at least 60 consecutive days, with
the intent of establishing that unit as his or her primary residence. Through the ordinance, such residents
48
Esta ordenanza trajo modificaciones al Capítulo 41.A del Código Administrativo de San
Francisco en donde se regula el Residential Unit Conversion and Demolition. En su
sección 41A.4 define a quiénes se consideran como residentes permanentes,
plataformas de hospedaje, las unidades residenciales y el uso temporal de la
residencia permanente.
Se considera como residencia permanente a “Toda persona que ocupa una unidad
residencial por al menos 60 días consecutivos con el intento de establecer dicha
unidad como su residencia principal, y además el residente permanente deberá ser el
dueño del lugar o un arrendatario.”75 Dentro de la misma sección habla que se
considera como una plataforma de alquiler como a “Aquella persona o entidad que
participa dentro del alquiler en forma temporal de residencias al proveer, recolectar o
recibir un “fee” por medio de los servicios de “booking” en los cuales el dueño tiene la
posibilidad de ofrecer una unidad residencial para turistas o uso transitorio, y por medio
del cual esa persona o entidad recibe, directa o indirectamente por medio de un agente
o intermediario, un “fee” en conexión con la reservación o servicios de pago habilitados
para el alquiler temporal de la residencia.”76
Por otro lado, esta nueva legislación trajo consigo la creación de la Oficina de las
Rentas Temporales (Office of Short-Term Rentals, “OSTR” por sus siglas en inglés),
quién es el ente responsable en asegurar que todos los dueños (“hosts”) de
were now allowed to rent their residences on a short-term basis unhosted for a maximum of 90 nights
each year. A limit was not set for permanent residents to rent out rooms or a portion of their homes for
hosted stays, which is when hosts are present during the rental stay. The legislation established that a
permanent resident could be an owner or a lessee but could only have one permanent residence.)”
75
San Francisco Administrative Code, San Francisco Municipality, United States of America, 1990,
Chapter 41A: Residential Unit Conversion and Demolition, Section 41A.4 Definitions. Traducción libre
del autor del texto original que lee: “(Permanent Resident. A person who occupies a Residential Unit
for at least 60 consecutive days with intent to establish that unit as his or her primary residence. A
Permanent Resident may be an owner or a lessee.)”
76 San Francisco Administrative Code, San Francisco Municipality, United States of America, 1990,
Chapter 41A: Residential Unit Conversion and Demolition, Section 41.4 Definitions. Traducción libre del
autor del texto original que lee: “(Hosting Platform. A person or entity that participates in the short-term
rental business by providing, and collecting or receiving a fee for, Booking Services through which an
Owner may offer a Residential Unit for Tourist or Transient Use. Hosting Platforms usually, though not
necessarily, provide Booking Services through an online platform that allows an Owner to advertise the
Residential Unit through a website provided by the Hosting Platform and the Hosting Platform conducts
a transaction by which potential tourist or transient users arrange Tourist or Transient Use and payment,
whether the tourist or transient pays rent directly to the Owner or to the Hosting Platform.)”
49
residencias que se alquilen en forma temporal, cumplan con esta nueva regulación,
específicamente: el registro de las plataformas, ser los residentes permanentes
quiénes alquilen dichas viviendas, obtener un Certificado emitido por el Registro del
Tesoro y Recolección de Impuestos (Treasure & Tax Collector) previo registro como
host en estas plataformas, publicar el número de registro designado por la autoridad
correspondiente en toda plataforma donde se comercialice la residencia permanente
para su alquiler temporal, contratar un Seguro de Responsabilidad que esté vigente
por la suma de US$500,000.00 o más, para cualquier daño que se ocasione en la
residencia, y proveer un reporte a la Oficina de Rentas Temporales (OSTR en
adelante, “la Oficina”) del número de noches que su unidad esté alquilada.77 Además,
toda plataforma electrónica o digital tiene la obligación de informar a sus usuarios
(entiéndase al dueño o inquilino de la residencia que desea promocionarlo por esta
vía) que deben cumplir con estas regulaciones.
Esta nueva normativa aplica a cualquier complejo en donde se encuentre la residencia

permanente de una persona (entendiéndose que debe cumplir el mismo
procedimiento y requisitos si la residencia se encuentra en un condominio, o si es un
apartamento que se encuentra dentro de un edificio sujeto al régimen de Propiedad
Horizontal).
Todo residente permanente para poder dar en alquiler su residencia de manera

legítima, debe realizar una serie de pasos. El primero es llegar a convertirse en
anfitrión y para eso, debe llenar los siguientes requisitos:
I. Únicamente las personas que son consideradas como residentes permanentes

pueden optar a ser anfitriones para alquileres en forma temporal. Para ello, de
conformidad con lo regulado en el Código Administrativo de San Francisco en su
77 Budget and Legislative Analyst´s Office, Ob. Cit., page 6. Traducción libre del autor del texto original
que lee: “(Upon its creation, OSTR became responsible for ensuring that all short-term rental hosts
comply with the following regulations: (1) registering with the City, (2) being permanent residents of the
units being rented, (3) obtaining a business registration certificate from the Treasurer & Tax Collector
prior to registering with the City, (4) posting their City–issued short-term rental registration number on
any hosting platform where they offer their unit for short-term rent, (5) maintaining $500,000 or more in
liability insurance for their short-term rental unit, and (6) providing a quarterly report to OSTR on the
number of nights their unit is rented.)”
50
sección 41A.5 inciso (g) (A), el residente permanente debe ocupar la unidad
residencial por no menos de 275 días del año calendario en el cual la unidad
residencial es rentada en forma temporal.78
II. También, los residentes permanentes para convertirse en anfitriones, como lo
mencionamos anteriormente, deben de contar con un Seguro de
Responsabilidad apropiado para cubrir el alquiler de la residencia en el
agregado de un monto no menor de US$500,000. Alternativamente cada alquiler
que se lleve a cabo lo hace por medio de una plataforma que brinde igual o mayor
cobertura. Dicha cobertura defenderá e indemnizará al propietario, a otra persona
que se le consigne en la misma y al arrendatario en su caso, de cualquier lesión
o daño a la propiedad derivado de este alquiler en forma temporal o a corto
plazo.79
III. Todo residente permanente para ser anfitrión, tiene también la obligación de
tener a la vista un letrero o signo dentro de la residencia que provea información
correspondiente a la localización de los extinguidores dentro del edificio o
residencia respectivamente, salidas de emergencias, alarmas de incendio y
localización de las válvulas de gas.80
Chapter 41A: Residential Unit Conversion and Demolition, Section 41.A.5 UNLAWFUL CONVERSION;
REMEDIES. (1) (g) (A). Traducción libre del autor del texto original que lee: “(The Permanent Resident
occupies the Residential Unit for no less than 275 days out of the calendar year in which the Residential
Unit is rented as a Short-Term Residential Rental (…).”
79
San Francisco Administrative Code, San Francisco Municipality, United States of America, 1990,
Chapter 41A: Residential Unit Conversion and Demolition, Section 41.A.5. UNLAWFUL CONVERSION;
REMEDIES (1) (g) (D). Traducción libre del autor del texto original que lee: “(The Permanent Resident
maintains liability insurance appropriate to cover the Short-Term Residential Rental Use in the aggregate
of not less than $500,000 or conducts each Short-Term Residential Rental transaction through a Hosting
Platform that provides equal or greater coverage. Such coverage shall defend and indemnify the
Owner(s), as named additional insured, and any tenant(s) in the building for their bodily injury and
property damage arising from the Short-Term Residential Use.)”
Chapter 41A: Residential Unit Conversion and Demolition, Section 41.A.5 UNLAWFUL CONVERSION;
REMEDIES. (2) (D). Traducción libre del autor del texto original que lee: “(A Permanent Resident offering
a Residential Unit for Short-Term Residential Rental shall post a clearly printed sign inside his or her
Residential Unit on the inside of the front door that provides information regarding the location of all fire
extinguishers in the unit and building, gas shut off valves, fire exits, and pull fire alarms.)”
51
Hasta llenar todos los requisitos anteriores, entonces puede ser considerado el
residente permanente apto para poder solicitar su inscripción para promocionar
y posteriormente, alquilar su residencia a corto plazo.
Como segundo paso, es necesario que el anfitrión deba: a) Inscribirse en el

Registro del Tesoro y Recolección de Impuestos para obtener un número de
registro de negocio, llamado también como Número de Cuenta de Negocio
(Business Account Number, BAN por sus siglas en inglés); b) Posteriormente,
todo anfitrión debe registrarse en la Oficina de Rentas Temporales y pagar un
arancel de US$250, y es necesario tener el número BAN para poder solicitar este
registro, certificado que tendrá una vigencia de 1 año, el cual deberá ser
renovado. Al momento de ser aprobada, la Oficina emitirá un certificado de renta
temporal para el anfitrión, el cual tendrá una validez de 2 años y estará ingresado
dentro del sistema de la ciudad.
Como último paso, al ya estar registrados los anfitriones debe limitarse al alquiler
de la unidad residencial por un plazo máximo de 90 días en un año calendario
donde no esté presente el propio anfitrión, resaltando que pueden ser sujetos de
multas pecuniarias en caso no respeten esta disposición. Además, cada anfitrión
está obligado a llevar un record de cuántos días ha sido alquilada su residencia
y reportarlo así a la Oficina de Rentas Temporales cada cuatro meses.
Este tipo de alquileres estará sujeto al pago de un 14% concerniente al Impuesto

de Ocupación Transitoria (Transient Occupancy Tax), que será cargado en el
momento del pago hecho por los usuarios o turistas, y recolectado por los propios
anfitriones. Sin embargo, los anfitriones que promueven su residencia para
alquiler por medio de compañías que usan como base plataformas electrónicas
calificadas, no tendrán dicha obligación, sino por el contrario, deberá ser la
compañía por medio de la referida plataforma quién será la encargada de
recolectar el impuesto (actualmente Airbnb es la única compañía certificada para
poder hacer esta operación) y hacerlo del conocimiento de la autoridad tributaria
correspondiente. También se le impone la obligación a que todo anfitrión
52
entregue un inventario de su propiedad comercial personal y, potencialmente
hacer pago de un impuesto sobre esta propiedad anualmente.81
Se debe cumplir con todos estos pasos y requisitos para que cualquier persona
pueda inscribirse como anfitrión, y dar en alquiler temporalmente su residencia.
Esto derivado de las presiones de los sectores de hospedaje y entidades
administrativas para que, empresas como Airbnb que se dedican a la prestación
de esta clase de servicios, tengan que pagar impuestos y traer mayores
beneficios para la economía de estas grandes ciudades.
2. España
Paso al otro lado del mundo, para centramos en el estudio de otro de los países que
ha implementado diferentes mecanismos jurídicos para la regulación y ordenamiento
de estas empresas que se dedican a prestar servicios de alojamiento y hospedaje a
corto plazo, por medio de las diferentes plataformas electrónicas existentes como es
el caso de Airbnb. Por esta aparición de nuevos actores dentro del sector turístico, se
han generado importantes transformaciones tanto a nivel social como jurídico, y
especialmente económico como lo es el caso de España.82
81
FISHMAN, S., “Overview of Airbnb Law in San Francisco, What landlords, tenants, and homeowners
need to know about short-term rentals such as Airbnb”, Artículo legal publicado en la revista digital
NOLO, consultado el día 10 de mayo 2020, disponible en: https://www.nolo.com/legal-
encyclopedia/overview-airbnb-law-san-francisco.html. Traducción libre del autor del texto original que
lee: “(The 14% San Francisco hotel tax--called the "Transient Occupancy Tax"--must be collected from
renters and paid to the city. Hosts who list their rental through a "qualified website company" need not
collect or remit the hotel tax themselves--the rental platform can do it for them. Currently, Airbnb is the
only qualified website company that collects and pays such taxes for its hosts. Hosts that don't rent
through a qualified website company must collect and remit the hotel tax themselves. (…) Hosts are
required to report an inventory of their business personal property and potentially pay a tax on that
property annually.)”
82
DEL BUSTO, E., “Marco normativo de los apartamentos y viviendas de uso turístico en España”,
Artículo publicado en el Journal of Touris Analysis, Madrid, España, consultado el día 10 de mayo 2020
disponible en: https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/JTA-05-2018-
0015/full/pdf?title=marco-normativo-de-los-apartamentos-y-viviendas-de-uso-turistico-en-espana,
página 66.
53
En España, existe una importancia muy grande por el impacto económico que genera
el sector de alojamiento turístico. Es así como se debe comenzar con analizar y
replantear el tratamiento jurídico que se le da a esta clase de servicios.
La primera mención de los apartamentos turísticos, data de una Orden Ministerial del
Ministerio de Información y Turismo de fecha 17 de enero de 1967, donde regulaba
el ordenamiento de apartamentos, “bungalows” y otros alojamientos de carácter
turístico. El Estatuto Ordenador de Empresas y Actividades Turísticas contenido
en el Decreto 231/1965 del Ministerio de Información y Turismo de fecha 14 de
enero de 1965, ubica a los apartamentos turísticos como empresas turísticas privadas,
entre las empresas de alojamiento turístico de carácter no hotelero, y regula la
titularidad y apertura de dichos establecimientos, así como el régimen sancionador en
caso de infracciones. 83
Posteriormente, se publica el Real Decreto 2877/1982 del Ministerio de Trasportes,

Turismo y Comunicaciones de fecha 15 de octubre de 1982 que regula la
ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales, en
donde se definía a los primeros como: “Los bloques o conjuntos de apartamentos, y
los conjuntos de villas, chalés, bungalows y similares que sean ofrecidos
empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario,
instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación, por motivos
vacacionales o turísticos.” Posteriormente a este decreto, se publica el Real Decreto
39/2010 del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio de fecha 15 de enero de
2010 por el que se derogaron diversas normas estatales en cuanto a las actividades
turísticas y su ejercicio, incluyendo el Real Decreto 2877/1982.84
La Constitución Española delimita la división de su territorio en lo que se le conocen

como “Comunidades Autónomas” o “Provincias”. La propia Constitución delega la
potestad para que cada una regule específicamente la actividad de alojamiento según
sus intereses o como a sus propias autoridades les parezca; en caso no exista una
83 DEL BUSTO, E., ob. Cit., página 67.

84 Ídem.
54
regulación sobre esta temática o la misma sea insuficiente para solventar cualquier
problemática originada por este tema, se aplica supletoriamente la normativa emitida
por el Gobierno Español.85 Hoy en día en España existen 17 provincias o Comunidades
Autónomas en todo el territorio español.
Desde el año 2016 hasta la fecha, se ha dado un gran auge sobre el tema de las
viviendas turísticas y, una de las mayores críticas se ha centrado en la falta de
regulación homogénea, a tal punto que hasta el día de hoy existen más de 16
diferentes decretos que entraron en vigor y en donde cada uno tiene sus
particularidades a destacar.
En materia de Arrendamiento, se promulgó la Ley de Arrendamientos Urbanos, el

cual permitía la celebración de contratos privados y todo lo concerniente al
ordenamiento de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales. Sin
embargo, por medio de la Ley 4/2013 de la Jefatura del Estado de fecha 4 de junio
de 2013, Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de
Viviendas, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 5 (que
regulaba sobre los supuestos que se encuentran excluidos de esta ley), se adiciona el
inciso e), el cual excluye de su aplicación a: “La cesión temporal de uso de la totalidad
de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada
o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa,
cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”
Fue a través de esta normativa en donde muchas personas que prestaban estos
servicios de alquiler de viviendas turísticas o apartamentos a corto plazo,
argumentaban que no podían ahora estar sujetos a esta ley. La gran mayoría de las
personas que prestaban estos servicios no estaban inscritos en el régimen específico,
85
Artículo 148.1.18 de la Constitución Española aprobada por Las Cortes en sesiones plenarias del
Congreso de los Diputados y del Senado celebradas el 31 de octubre de 1978, ratificada por el pueblo
español en referendúm de 6 de diciembre de 1978, sancionada por S.M. el Rey ante las Cortes el 27 de
diciembre de 1978, establece que: “Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las
siguientes materias: (…) 18. Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial.”
55
porque no se dedicaban al alquiler de estas viviendas, en forma profesional y
habitualmente.
Y como respuesta a estos acontecimientos, se emitió el Real Decreto 7-2019 de la

Jefatura del Estado de fecha 1 de marzo de 2019, para reformar nuevamente la Ley
de Arrendamientos Urbanos, especialmente al inciso e) del artículo 5 de esta misma
ley. Esta reforma extiende el ámbito de exclusión de su aplicación a: “La cesión
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por
cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial turística.” (El resaltado es propio).
Aunque cada “Comunidad Autónoma” tiene su propio cuerpo normativo sobre la

regulación en materia de Turismo, cabe resaltar que todas comparten estos aspectos
en común86:
a) La base de su regulación se basa en la necesidad de resguardar al consumidor

en cuanto a la calidad y sostenibilidad de los servicios prestados;
b) Definen a los apartamentos turísticos como los espacios físicos que de forma
habitual se encuentran destinados a servicios turísticos o vacacionales;
c) Establecen la obligatoriedad de inscripción en el Registro de Turismo
autonómico,
d) Imponen el principio de unidad de explotación a cada edificio de apartamentos
que corresponden a la administración de un solo titular;
e) Detallan los derechos y obligaciones de los usuarios que utilicen este servicio así
como los derechos y obligaciones de las personas explotadoras de estos
completos;
f) Permiten disponer de reglamentos internos que establezcan normas obligatorias
para los establecimientos turísticos;
g) Permiten fijar los servicios y suministros básicos dentro del precio;
86
DEL BUSTO, E., ob. Cit., página 72.
56
h) Regulan las infracciones a toda la normativa ante la autoridad de turismo de cada
respectiva Comunidad Autónoma.87
Aunque existen varias comunidades autónomas, me centraré en las dos que

principalmente han presentado mayores cambios desde el punto de vista
legislativo y judicial, sobre el alquiler de alojamientos o viviendas a corto plazo y
las empresas como Airbnb que por medio de plataformas electrónicas, los
desarrollan. Es así como comenzaré con la región de Cataluña, con enfoque
especial a la ciudad de Barcelona.
2.1 Cataluña
Cataluña al igual que las demás comunidades autónomas, tiene un autogobierno, o su

propio sistema institucional en la cual se organiza políticamente su región. En este
caso, ese sistema se le conoce como “La Generalitat”, el cual se encuentra compuesto
por un Parlamento, una Presidencia de la Generalitat, un Gobierno Central y demás
instituciones cuya finalidad es mantener y organizar a la región de Cataluña según las
normas de la Constitución Española y el Estatuto de Autonomía de Cataluña.
a) Leyes y Reglamentos
Una de las leyes principales del sector turístico dentro de esta región, es la Ley
13/2002 del Presidente de la Generalitat de Cataluña de fecha 21 de junio del año
2002, Ley de Turismo de Cataluña. Dentro de su PREÁMBULO (apoyada también
en el Estatuto de Autonomía de Cataluña en su artículo 9.12), es “La Generalitat” quién
posee exclusivamente la competencia en materia de Turismo para esta región, la cual
han obligado a que asuma un papel subsidiario o complementario de la Iniciativa
Turística Privada fomentando la promoción de recursos y formación de los
profesionales del sector, debido al gran dinamismo y calidad general del Sector
57
Turístico Catalán. Por ello, esta ley nace como consecuencia de la experiencia y
voluntad de parte del Gobierno Catalán, de contar con una normativa uniforme y
general para el ordenamiento del sector turístico, satisfaciendo el principio de Reserva
de Ley en materia de Inspección y Régimen Sancionador.88
En su artículo 2 literal b), definía a los que bajo el amparo de dicha ley se consideraban
como sujetos turísticos, y son: “El conjunto de personas físicas o jurídicas que, como
prestadoras de servicios, promotoras del desarrollo del sector o de actividades
concretas, trabajadoras o usuarias, tienen una relación directa con el sector turístico.”
De la misma manera en su literal e) bis, regula a los considerados como servicios
turísticos de alojamiento, los cuales son: “Los servicios con contraprestación
económica que posibilitan el hospedaje temporal en infraestructuras, instalaciones,
equipamientos o bienes muebles destinados a tal efecto.”
Cabe resaltar que esta Ley de Turismo de Cataluña, fue reformada por la Ley 9/2011
del Presidente de la Generalidad de Cataluña de fecha 29 de diciembre de 2011,
Ley de Promoción de la Actividad Económica, en aras de poder mejorar la
regulación de los establecimientos turísticos, así como facilitar y diversificar dicho
sector, permitiendo la creación de más y mayores alojamientos para los miles de
turistas que arriban a la región de Cataluña año con año. En la misma Ley de Turismo,
en su artículo 49, que fue reformado por la ley anteriormente citada regula a los
Establecimientos de Turismo Rural, los cuales define como “Establecimientos que
prestan servicio de alojamiento temporal en viviendas rurales, en régimen de
habitaciones o de cesión de la vivienda entera, según las modalidades y requisitos
definidos por reglamento.” En otra de las reformas hechas a la Ley de Turismo, en el
artículo 50 de la Ley de Turismo de Cataluña que regula qué clases de
establecimientos turísticos rurales pueden existir, se reformó el apartado 4 del referido
artículo el cual estableció que: “No pueden ser calificados en ningún caso como
establecimientos de turismo rural los pisos, considerados como viviendas
independientes, en un edificio de diversas plantas en régimen de propiedad horizontal,
88
Ley 13/2002, de fecha 21 de junio de 2002, Comunidad Autónoma de Cataluña, BOE-A-2002-1481,
Ley de Turismo de Cataluña.
58
donde se presta el servicio de alojamiento.” Esto dejó en claro que no se podría bajo
ningún caso permitir que un apartamento que se encuentra sujeto al régimen de
propiedad horizontal, pueda ser utilizado siquiera como una vivienda o apartamento
turístico para su alquiler a corto plazo.
Adicional a ello, otra de las reformas sobre la Ley de Turismo de Cataluña, además
agregó otro apartado sobre el concepto de Viviendas de Uso Turístico, el cual se
adiciona en el artículo 50 bis de la referida ley, y establecen que: “Son viviendas que
son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada
y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en
condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por
reglamento.” En esta definición las palabras “reiterada” y “estancia de temporada” dan
a entender que no pueden darse en forma esporádica para su alquiler con fines
turísticos, como sucede en el caso de Airbnb.
Posteriormente, se emite por parte del Gobierno Central el Decreto 159/2012 de fecha
20 de noviembre de 2012, Establecimientos de Alojamiento Turístico y de
Viviendas de Uso Turístico que sigue la sistemática de la propia Ley de Turismo de
Cataluña en la regulación de dos actividades de alojamiento: establecimientos de
alojamiento turístico y viviendas de uso turístico. Este decreto regula la
clasificación en los que se dividen los establecimientos turísticos: apartamentos
turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico. 89
En el título II en su artículo 67 inciso 1 del Decreto anteriormente citado, obliga a las

viviendas turísticas a disponer de la Cédula de Habitabilidad, a cumplir en todo
momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas no llegando a
ser ocupadas por mayor número de huéspedes que la cantidad indicada en la referida
Cédula. También, en su artículo 68 inciso 6 respectivamente, requiere la comunicación
previa al Ayuntamiento de la región y permite la existencia de viviendas turísticas, aún
en el caso que exista una prohibición ya sea: por las ordenanzas de usos del sector
en donde se encuentre situada la vivienda, o por los Estatutos de la Comunidad que
89
DEL BUSTO, E., ob. Cit., página 75.
59
se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad de edificios sometidos al
régimen de Propiedad Horizontal. Y, otra de las obligaciones que impuso este decreto
fue la inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña de todas las Viviendas de
Uso Turístico.
b) Plan Urbanístico
Fue así como el Ayuntamiento de Cataluña, con fecha 6 de marzo de 2017 emitió el
Plan Especial Urbanístico para la ordenación de los establecimientos de
Alojamiento Turístico, albergues de juventud, residencias colectivas de
alojamiento temporal y viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona
(PEUAT), para obtener un marco de ordenamiento territorial, así como
descongestionar y eficientizar la gestión de todas las viviendas para usos turísticos.
Este plan, además recalca sobre las siguientes obligaciones principales:
i. Obtener una Cédula de Habitabilidad del lugar;

ii. Obtener una licencia urbanística de edificio para establecer la vivienda para su
uso turístico; y,
iii. Inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña como tal.
Adicional, regula otra serie de requisitos que los hosts deben cumplir para poder
alquilar su vivienda con fines turísticos a corto plazo y promocionarla por los distintos
canales turísticos (siendo uno de ellos la plataforma de Airbnb) y en caso de que no
cumplan, pueden ser sujetos a la imposición de multas e infracciones administrativas.
Como fue expuesto en el primer capítulo de esta tesis, el auge de la economía

colaborativa comenzó alrededor del año 2010, llegando a tener un enorme crecimiento
en todos los países del mundo. En la gran mayoría de las legislaciones, no estaban lo
suficientemente actualizadas para poder anticipar y regular este fenómeno, por lo que
intermediarios, como las empresas que utilizan plataformas electrónicas para generar
esta clase de servicios e intercambios entre individuos), se aprovecharon de los vacíos
y lagunas legales, para poder actuar dentro del comercio sin la necesidad de tener que
cumplir con obligaciones tributarias, registrales y administrativas.
60
En virtud de ello, desde el año 2015 el Ayuntamiento de Barcelona comprendió por
qué se dio el crecimiento de alquileres de viviendas y establecimientos con fines
turísticos a corto plazo, y todo debido a plataformas como la de Airbnb, por lo que
llegaron inclusive a suspender el otorgamiento de las licencias urbanísticas. El
Ayuntamiento también quiso frenar y poder controlar esto, por medio de la imposición
de multas que oscilaban entre los 30,000 y 60,000 euros para evitar que se generara
un crecimiento desorganizado de esta clase de servicios, pero lo más importante para
delimitar la actividad que se generaba por medio de la plataforma de Airbnb en aras
de no permitir que se alquilaran viviendas turísticas sin obtener las licencias
correspondientes.
c) Surgimiento de Asociación de Afectados por el Conflicto entre el

Ayuntamiento de Barcelona y Airbnb (ACABA):
Como consecuencia de esta actitud asumida de parte del Ayuntamiento de Barcelona,

nace la Asociación de Afectados por el Conflicto entre el Ayuntamiento de
Barcelona y Airbnb (ACABA), la cual “Surge para amparar a aquellos usuarios de
Airbnb que han sido sancionados por el Ayuntamiento de Barcelona por alquilar su
residencia habitual de forma esporádica” (…) “A mediados del 2016 el Ayuntamiento
de Barcelona emprendió una lucha para acabar con los problemas de convivencia
vecinal y especulación inmobiliaria surgidos a raíz del turismo masivo en la ciudad.
Con este objetivo, el Consistorio ha abierto en el período de un año más de 6,500
expedientes por supuesto alquiler de vivienda de uso turístico sin licencia.”90
Esta asociación es una respuesta a la lucha emergente entre el Ayuntamiento de la

ciudad de Barcelona, y la empresa de Airbnb, acontecimiento que a la larga afectó de
manera indirecta a las personas particulares quienes, sin tener conocimiento que
Airbnb estaba actuando de forma ilegal al no cumplir con las regulaciones para obtener
las licencias y permisos correspondientes, fueron sobre quiénes recayeron estas
90 Página oficial de la Asociación de Afectados por el Conflicto entre el Ayuntamiento de Barcelona y

Airbnb (ACABA), disponible en: http://asociacionacaba.com/
61
grandes sumas en concepto de infracciones y multas, quienes en su gran mayoría no
poseían la capacidad económica para hacerles frente. Por esta batalla en el año 2018,
entablaron una demanda colectiva contra la empresa Airbnb por prácticas
desleales, demanda que fue admitida por el Juzgado Mercantil Número Diez (10) de
la ciudad de Barcelona hecho que ha sido histórico, ya que ningún juzgado previo a
esto había admitido una demanda contra esta gran compañía.
El abogado de la Asociación ACABA, Dylan Tarín, declaró que: “Airbnb no sólo se ha

prevalecido en el mercado de una ventaja competitiva adquirida mediante una
infracción de ley, consistente en publicar ofertas turísticas sin la correspondiente
habilitación, sino que ha cometido prácticas desleales contra los consumidores,
induciéndoles a incumplir la ley en beneficio propio y a sabiendas de su ilicitud, creando
la impresión y dando a entender que podía alquilarse la residencia habitual de forma
turística sin la correspondiente habilitación, lo que ha significado unos perjuicios
incalculables a sus usuarios así como también a la ciudadanía en general.”91
d) Sentencias contra Airbnb
Aunque pueda ser esta la primera demanda que es planteada por personas
individuales en contra de esta empresa tan renombrada a nivel global, Airbnb también
ha tenido que llegar hasta las instancias judiciales contra las autoridades de esta
ciudad. En el año 2014, la Dirección General de Turismo (Direcció General de
Turisme-Administración de la Generalitat de Catalunya) mediante una resolución
de fecha 16 de julio impuso una sanción en concepto de multa con obligación de cese
de la actividad y advertencia de la imposición de posteriores multas coercitivas,
dictadas en el expediente 25582/2012. AIRBNB ONLINE SERVICES SPAIN, S.L.
interpuso en fecha 19 de septiembre de 2014 recurso contencioso-administrativo
contra la resolución anteriormente identificada, por la que se impuso una sanción de
multa de 30,000 euros por la prestación de servicios turísticos sin contar con la
habilitación correspondiente, con obligación de cese de la actividad y advertencia de
la imposición de multas coercitivas, ampliado a la resolución desestimatoria de 24 de
91
Ídem.
62
octubre del mismo año por la resolución de fecha 2 de septiembre de 2014, por la que
se impone una multa coercitiva de 1,500 euros por incumplir con la obligación
consistente en cesar en la oferta y comercialización de bienes situados en Cataluña
por no contar con la habilitación correspondiente y que no pueden ser legalizados, con
advertencia de imposición de la nueva multa coercitiva.
De parte de Airbnb en sus alegatos dentro del proceso administrativo, resalta que: “ El
verdadero propósito de los procedimientos sancionadores es el freno ilegal a la
plataforma de la recurrente, y con ella a la denominada economía colaborativa en el
sector de alojamiento; la nulidad de pleno derecho por vulnerar el principio de
responsabilidad, ya que la recurrente no interviene en la gestión del portal AIRBNB; la
nulidad por la vulneración del principio de tipicidad, aun para el caso de que pudieran
atribuirse a la recurrente inexistentes facultades de administración, gestión o control
del citado portal, ya que ambos en realidad no comercializan alojamientos turísticos
(…)”.
El Juzgado de lo Contencioso Administrativo, afirma como primer punto, que se deben

identificar los hechos en los que presuntamente se ha infringido la normativa del sector
turístico partiendo siempre que: “La actividad que desarrolla la recurrente es la puesta
en servicio de explotación de una plataforma tecnológica “online” que permite la
interconexión de particulares para compartir vivienda por precio en materia de
alojamientos turísticos.” En cuanto a la manera en que actúa la plataforma de Airbnb
dentro de la relación generada entre usuarios, estableció que “El hecho, lo que la
Administración sancionadora identifica con una actividad turística, es la realización de
un proceso tecnológico o informático de aproximación entre cliente (usuario) y persona
dispuesta a ceder por precio el uso temporal (…)” “El comercio que se realiza con la
intervención de la recurrente no es sólo un servicio de conexión por más que al
suscribir las Condiciones de Servicio se exima de responsabilidad a la empresa, y
recaiga esta sobre los usuarios y clientes, a quienes se invita a conocer y cumplir la
legislación de sus ciudades. No obstante, la gestión de las reservas, la fijación de
precios y especificaciones concretas del uso de las viviendas alquiladas se establece
por sus titulares, y en este aspecto sí que la recurrente se encuentra en una posición
63
en cierto modo lateral, dada la falta de regulación que aborde íntegramente el alquiler
de vivienda por particulares, hasta ahora con carácter muy residual por medio de
anuncios en centros docentes, comerciales, etc. En definitiva, el espacio tecnológico
en el que orbita la actuación de la recurrente constituye el hecho sobre el que se ha
de valorar si cumple los principios de tipicidad y culpabilidad, es decir, un sistema de
comunicación digital puesto a disposición de usuarios y clientes interesados en ofrecer
y recibir un servicio de alojamiento.”
El Juzgado, dentro de su Cuarto Fundamento Jurídico cuando desarrolla el Principio

de Tipicidad, dice que: “La ley debe contener la determinación de los elementos
esenciales de la conducta antijurídica y al reglamento sólo puede corresponder, en su
caso, el desarrollo y precisión de los tipos de infracciones previamente establecidos
por la ley. La garantía material, por su parte, " aparece derivada del mandato de
taxatividad o de lex certa y se concreta en la exigencia de predeterminación normativa
de las conductas ilícitas y de las sanciones correspondientes, que hace recaer sobre
el legislador el deber de configurarlas en las leyes sancionadoras con la mayor
precisión posible para que los ciudadanos puedan conocer de antemano el ámbito de
lo proscrito y prever, así, las consecuencias de sus acciones.” (…) La Ley 13/2002, de
21 de junio, de Turismo de Cataluña, y el desarrollo reglamentario realizado por
Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y
de viviendas de uso turístico, descansa sobre la ordenación del turismo sobre la base
de intervenir activamente con organización, personas o bienes; por ello el verbo rector
es "utilizar" (hacer que algo sirva para un fin, o aprovecharse de algo o de alguien, o
hacer servir una cosa o persona a un fin o un objeto). Y ofrecer el sistema de
comunicación virtual o digital a través de Internet no es propiamente el manejo o
gestión o utilización de elementos, personas o bienes afectos a la explotación turística.
(…) Y sobre esto incide un vacío normativo que se evidencia incluso por la propia
Administración demandada cuando motiva la Resolución sancionadora en que no está
acreditado quién gestiona los contenidos de la página web y la relación con los
usuarios; es decir, en este proceso claramente comercial ofrecer intermediación no
está anudado a la exigencia de una habilitación turística específica que haya sido
64
identificada por la Administración. Falta un precepto en la Ley que diga expresamente
algo similar a " queda reservada esta actividad también a autorización de la
Administración".
El propio Juzgado habla que la actividad de la empresa Airbnb se ciñe a ser una
empresa que presta un servicio de mediación, o una tercera persona que por medio
de páginas de internet y anuncios en la web pone en comunicación a los usuarios
(clientes) con los anfitriones (hosts) y serán ellos, quiénes fijen un precio final sobre la
prestación de las viviendas por un plazo determinado. Además, resalta que en dicha
normativa, citada por la Dirección General de Turismo, no encuadra el actuar de la
empresa sancionada.
Por ello, el Juzgado en el final de los Fundamentos Jurídicos sobre los cuales se basa
para dictar esta sentencia, concluye “Hemos de concluir que la recurrente realiza una
actividad económica específica no regulada en términos tales que pueda afirmarse que
se infringe la normativa de modo flagrante, como se exige cuando se están imponiendo
sanciones, donde el principio de taxatividad es un imperativo de la Constitución
española, por más que puede aceptarse que antes que economía colaborativa de lo
que se trata es de la explotación de un nicho económico por esta empresa y otras
similares en diferentes actividades sujetas hasta ahora a una fuerte intervención
administrativa (como está sucediendo en el sector de los transportes), pero que al
momento actual desborda las previsiones legales que no pueden ser resueltas de
forma provisional por medio de la imposición de "sanciones prospectivas" no seguidas
de actos ejecutivos de paralización, abocados, en caso de resultar contrarios al
ordenamiento jurídico a una posible indemnización a cargo de las Administraciones
públicas.” El actuar de la empresa de Airbnb no es contraria a las normativas del sector
turístico emanadas de las autoridades de la Comunidad Autónoma de Cataluña (de
Barcelona específicamente para este caso), en virtud que no se puede encuadrar
dentro de la normativa, su actuar y en el momento en que se utiliza el Derecho Penal
y Derecho Administrativo sancionador como una clase de remedio alternativo por la
falta de regulación, va en contra de los principios de tipicidad, legalidad, culpabilidad y
contra las garantías que emanan de un Estado de Derecho.
65
2.2 Madrid
Luego de un estudio exhaustivo de las regulaciones en el sector de viviendas y

establecimientos turísticos dentro de la Comunidad Autónoma de Cataluña, me centro
ahora en el análisis de la regulación de esta clase de servicios dentro de la Comunidad
Autónoma de Madrid.
En Madrid, también por ser una “Comunidad Autónoma”, posee su propia autonomía
para poder determinar la forma de gobierno a adoptar, y para ello se basan en la Ley
Orgánica 3/1983 de 25 de febrero, del Estatuto de Autonomía de la Comunidad de
Madrid. Según dicho Estatuto, la Comunidad de Madrid se organiza territorialmente en
municipios, que gozan de plena personalidad jurídica y autonomía para la gestión de
los intereses que les son propios (esto de conformidad con el artículo 3 inciso 1 del
referido Estatuto). De la misma manera, el Estatuto establece en su artículo 8 que:
“Los poderes de la Comunidad de Madrid se ejercen a través de sus instituciones de
autogobierno: la Asamblea, el Gobierno y el Presidente de la Comunidad”.
Aunque el Estatuto desarrolla las potestades sobre las que tienen incidencia cada uno
de los órganos de autogobierno, es en su artículo 26.1.21 donde establece que la
Comunidad de Madrid tiene competencia exclusiva sobre “Promoción y ordenación del
turismo en su ámbito territorial.”
a. Normativa con respecto al sector turístico
Comienza con el Real Decreto 697/1984 de La Presidencia del Gobierno fecha 25

de enero sobre Traspaso de Funciones y Servicios del Estado a la Comunidad
de Madrid en materia de turismo. Este decreto define las funciones y servicios del
Estado que asume la Comunidad Autónoma de Madrid, dentro de los cuales figura la
ordenación de los establecimientos y empresas turísticas.
Posteriormente, emana la Ley 1/1999 de fecha 12 de marzo, de Ordenación del

Turismo de la Comunidad de Madrid, en la cual dentro de su artículo 24.1 hablaba
que: “A los efectos de esta Ley, se entiende por actividad turística de alojamiento la
66
ejercida por las empresas que presten servicios de hospedaje al público mediante
precio, de forma profesional y habitual, bien sea de modo permanente o temporal,
con o sin prestación de servicios complementarios.” Por otro lado, esa misma ley, en
su artículo 25 habla de las diferentes modalidades de alojamiento turístico que incluyen
a: establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, campamentos de turismo,
establecimientos de turismo rural y cualquier otra que reglamentariamente se
determine; y fue en virtud de este último inciso que, se abrió la puerta para que
emanara el Decreto 79/2014 de fecha 10 de julio en el cual se regulan los
Apartamentos Turísticos y Viviendas de Uso Turístico en la Comunidad de
Madrid.
El Decreto 79/2014 en su Preámbulo habla que es por su medio que comienza una
regulación de las “viviendas de uso turístico” como esta nueva modalidad de
alojamientos que ha afectado al mismo sector, por estas nuevas tendencias creadas
por el fenómeno de la globalización en el mercado sobre la contratación en línea o vía
online, y en aras de evitar una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas a
usos turísticos se precisa su regulación con el fin de establecer mínimos requisitos
para proteger a los propios usuarios, consumidores turistas dentro de la Comunidad
madrileña. Esto, también agregando la necesidad de acabar con situaciones de
instrusismo y competencia desleal, así como frenar las ofertas que podrían estar
ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales, situaciones que se han
vuelto actitudes constantes y que las asociaciones madrileñas han denunciado.92
Aunque este Decreto quería brindar un cuerpo de normas uniformes que regularan a
las viviendas turísticas para mantener un orden en cuanto a las exigencias del
mercado, esta normativa fue objeto de varios recursos y procesos administrativos por
el hecho presentaba dificultades en la aplicación e interpretación de algunos artículos.
92
Decreto 79/2014 de fecha 10 de julio de 2014, Consejo de Gobierno de Madrid, España por el que se
regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
67
b. Jurisprudencia
Una de las resoluciones judiciales que mayor impacto ha generado sobre esta
normativa, fue la sentencia número 302/2016 de fecha 2 de junio de 2016 del Tribunal
Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso Administrativo. El antecedente
de este fallo, fue que la Asociación de Gestores de Viviendas de Uso Turístico
(ASOTUR) quién interpuso el recurso contencioso-administrativo contra el Decreto
79/2014, por uno de los supuestos regulado en su artículo 17.3 y decía que: “Las
viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y
no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio
para impedir la acción de la inspección competente.”
El Tribunal en el desarrollo de sus argumentos destaca que toda medida adoptada por
la ley debe de cumplir con los principios de: necesidad de la medida y
proporcionalidad (refiriéndose si la limitación se precisa para el fin perseguido, y si
esta es la medida menos gravosa para alcanzar dicho fin). La justificación para la
limitación del plazo de alquiler es: la protección del consumidor o usuario turístico; y,
evitar la opacidad fiscal.
En el primer punto, sobre la protección al consumidor, el Tribunal afirma que: “Desde

luego, no parece que limitar temporalmente la oferta de viviendas turísticas tenga
repercusión alguna en la eventual opacidad de las obligaciones fiscales, pues se
encuentra totalmente desconectada de tal finalidad. (…) En cuanto a la protección de
los usuarios del servicio, tampoco se comprende en qué medida podría ser necesaria
esta limitación temporal que excluye las estancias inferiores a cinco días respecto de
la protección de los que usan tal servicio. La misma protección se deriva del uso por
más o menos de cinco días de la vivienda en cuestión. (…) No es entonces, en
realidad, la protección del usuario del servicio lo que se trata de conseguir, sino la de
los restantes usuarios del inmueble o la de los prestadores del servicio en otras
modalidades de alojamiento turístico, como el hotelero. Así pues, la finalidad de
protección del usuario del servicio no parece desprenderse de la limitación de su
estancia a periodos mayores de cinco días, porque no se considera que éste se
68
encuentre más protegido en sus derechos por el hecho de que se limite su estancia
temporal en la vivienda. Tampoco tal medida aparece como proporcional respecto del
fin que se expresa como determinante de aquella porque no se demuestra en modo
alguno que sea la menos gravosa para el sector en la consecución del fin al que se
afirma responde. Mas bien, lo que se desprende de tal limitación es la restricción de la
competencia, conforme apunta el representante de la Administración, con respecto
solo a una modalidad de alojamiento turístico (…).”93 Por ello, el Tribunal de Justicia
de Madrid concluye que esta medida de limitar el período de estancia a cinco días, no
es solo incoherente sino por el contrario, no cumple con salvaguardar los intereses que
en ella se destacan, y además impone una limitante a la libre competencia con
respecto a una sola modalidad de alojamiento turístico, por lo que se declaró su
nulidad.
c. Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de

Hospedaje.
Además de esta normativa, el Ayuntamiento elaboró una serie de informes sobre La

Oferta de Alojamiento Turístico en Madrid. Características y Distribución Territorial, y
otro sobre El Impacto de las Viviendas de Uso Turístico en el Distrito Centro. Estos
informes fueron la base para la creación del Plan Especial de Regulación del Uso
de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje.
Este plan expuso la problemática sobre la presión que genera el hospedaje residencial,
así como el análisis de los impactos vinculados al alojamiento turístico en la ciudad de
Madrid por el aumento de las nuevas modalidades de alojamiento que trajo consigo un
alza en el número de visitantes. “La turistificación es un fenómeno de expansión
descontrolado del alojamiento turístico, sobre todo en aquellas zonas centrales de una
ciudad, y que tiene o puede tener efectos muy negativos sobre la vida de sus
ciudadanos. Las consecuencias de esta especialización de los barrios de una ciudad
93
Sentencia Número 30272016 del Procedimiento Ordinario 1059/2014 C-01 Tribunal Superior de
Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de fecha 2 de junio de 2016, página 7.
69
como Madrid, en base a la actividad turística, es la transformación del comercio; la
masificación y el sobreuso del espacio público, con el coste añadido que tiene de cara
a los servicios públicos; la sustitución de la vivienda permanente de los residentes
habituales por población flotante, fundamentalmente turistas, y la expulsión de estos
residentes; el deterioro de la convivencia vecinal y en última instancia, la pérdida de
identidad de estos barrios (…).”94
La finalidad de este plan es favorecer la propia seguridad de los residentes, y recuperar

un entorno de residencia habitual restaurando al mismo tiempo las relaciones
vecinales, evitando así la expulsión de los ciudadanos más vulnerables, con un umbral
mínimo de densidad que garantice la viabilidad de comercio local, actividades
culturales, transporte y turismo con beneficios para la conciliación, el empleo, la
autonomía, identidad y salud.95
d. Decreto 29/2019
A raíz de este Plan presentado por el Ayuntamiento y agregado a todos los problemas
generados por la aplicación de la normativa del Decreto 79/2014 (ya que se
interpusieron un sinfín de recursos en su contra), se emite el Decreto 29/2019 del
Consejo de Gobierno por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio,
por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso
Turístico de la Comunidad de Madrid. Este decreto destacaba la necesidad de
ajustar la normativa vigente en virtud de estos pronunciamientos judiciales, con el
objetivo de promover la prestación de un servicio turístico de calidad y favorecer a un
entorno competitivo.
94
Expediente Número 135/2018/00678, Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en
la Clase de Hospedaje, Dirección General de Planeamiento y Gestión Urbanística de la Subdirección
General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid, España, 2019, página 36.
70
De las innovaciones que trajo consigo este nuevo Decreto, principalmente se destacan
las siguientes:96
I. La implementación del Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso

Turístico (CIVUT), para garantizar al usuario de la vivienda en donde se alojará,
que cumple con los requisitos necesarios para destinarse a su uso turístico.
II. Deroga del plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio de la
actividad turística, ajustándose además la definición de lo que se considera una
vivienda turística bajo esta normativa, la cual en su artículo 2.2 lo define de la
siguiente manera: “Aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma
habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son
comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier
otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con
fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.”
III. Además, por temas de seguridad de los propios turistas y vecinos, los
propietarios de los alojamientos turísticos tienen la obligación de cumplir una
serie de requisitos, dentro de los cuales destaca la obligación de remitir a las
comisarías de Policía o puestos de Guardia Civil la información relativa a la
identidad de las personas que se alojan en ellos.
IV. Y, de las obligaciones accesorias que imponen estas nuevas reformas son:
a. La contratación de un seguro de responsabilidad civil para los propietarios de
cualquier tipo de vivienda turístico o sus modalidades;
b. Poseer hojas oficiales para reclamación por parte de los usuarios, calefacción
y suministro de agua caliente y fría;
c. Dar a conocer la información de los teléfonos y direcciones de servicios de
emergencia y sanitarios en dos idiomas al menos;
d. Extintor manual a no más de 15 metros de la puerta de salida;
96
Decreto 29/2019, de fecha 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto
79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso
Turístico de la Comunidad de Madrid, Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid B.O.C.M. Número 87
de fecha 12 de abril de 2019 de la Consejería de Cultura, Turismo y Deportes, página 13.
71
e. Señalización de emergencia para indicar las salidas, plano de evacuación del
edificio o vivienda en lugar visible, y proporcionar información acerca de la
accesibilidad de la vivienda de uso turístico.
3. Colombia
Ahora, paso a otra de las legislaciones que ha tenido un impacto por este fenómeno
de la economía colaborativa, en especial dentro del sector turístico en virtud de la
facilidad en acceder a las plataformas electrónicas, para la contratación de
alojamientos o viviendas turísticas, siendo en este caso el país sudamericano de
Colombia.
Diferente de otros países latinoamericanos, Colombia se encuentra dentro de las fases

iniciales respecto de la implementación de un marco jurídico homogéneo en aras de
frenar el crecimiento desmedido de las viviendas o alojamientos turísticos a corto plazo
por plataformas electrónicas, en especial enfoque hacia el efecto generado por la
empresa Airbnb. Esto nace como resultado de los reclamos por parte del sector
hotelero, ya que debe incurrir en gastos más elevados, por concepto de cargas
tributarias y operativas los cuales en comparación con los servicios de hospedaje y
alojamiento generados por la economía colaborativa que no se encuentran regulados
(como el caso de Airbnb). Para ello, comenzaré con resaltar la regulación vigente con
la que deben cumplir todas las empresas o individuos que deseen desarrollar
actividades dentro del sector turístico en Colombia.
A. Ley de Turismo y sus reformas
Como primer punto, cabe resaltar que en Colombia así como en los países
anteriormente expuestos, presenta también una ley específica respecto del Turismo
como es la Ley 300 de 1996, Ley General de Turismo. Esta ley regula a todos los
prestadores de los servicios turísticos, establecimientos hoteleros o de hospedaje,
agencias de viajes de turismo, transportadores de pasajeros y toda clase de negocios
72
similares que tuvieran algún impacto dentro de este sector. También esta ley fija las
competencias por parte de los consejos distritales o municipales, para que ellas
determinen las zonas de desarrollo turísticas que les favorezca a cada uno de sus
distritos o municipios, respectivamente.
Posteriormente, esta ley fue reformada por la Ley 1558 de 2012 del Congreso de
Colombia, la cual en su artículo 1 expresa: “La presente ley tiene por objeto el
fomento, desarrollo, promoción, competitividad y regulación de la actividad turística, a
través de los mecanismos necesarios para la creación, conservación, protección y
aprovechamiento de los recursos y atractivos turísticos nacionales, resguardando el
desarrollo sostenible y sustentable y la optimización de la calidad, estableciendo los
mecanismos de participación y concertación de los sectores público y privado en la
actividad.”97
Fue con base en estas reformas, el artículo 1 de la Ley 300 de 1996 habla que el
turismo, “Es una industria esencial para el desarrollo del país y en especial de las
diferentes entidades territoriales, regiones, provincias y que cumple una función social.
El Estado le dará especial protección en razón de su importancia para el desarrollo
nacional”.
Los principios rectores que fueron la base para la creación de esta ley son: la
concentración, la coordinación entre privados y el sector público, la
descentralización, la planeación, el fomento, la facilitación, el desarrollo social,
económico, cultural y la competitividad. De igual forma, el legislador se fundamentó
en otros principios rectores como el desarrollo sostenible, calidad, accesibilidad y
protección hacia los consumidores para fijar obligaciones hacia los prestadores de los
servicios turísticos, enfocadas hacia la prosperidad y crecimiento de la economía
turística colombiana. 98
97
Ley 1558 de 2012 de fecha 10 de junio del Congreso de la República de Colombia, Diario Oficial
48487 del 10 de julio de 2012, por la cual se modifica la Ley 300 de 1996- Ley General de Turismo, la
Ley 1101 de 2006.
98
CORRALES, M., ob. Cit., Página 30.
73
El máximo organismo consultivo del gobierno nacional en materia turística, de
conformidad con el artículo 8 de la Ley 300 de 1996, Ley General de Turismo, es el
Consejo Superior de Turismo, y es el Ministro de Desarrollo Económico quién lo
preside. Adicional, la Ley General de Turismo en su artículo 61, fija la obligación de
registrarse dentro del Registro Nacional del Turismo, donde deberán inscribirse:
“Todos los prestadores de servicios turísticos que efectúen operaciones en Colombia.
Este registro será obligatorio para el funcionamiento de dichos prestadores turísticos
y deberá actualizarse anualmente.” Y, dentro del artículo 62 de la misma ley establece
a las personas obligadas a su inscripción para su funcionamiento, dentro de las cuales
se destacan: establecimientos de alojamiento y hospedaje, empresas que prestan
servicios especializados de turismo, agencias de viajes y turismo, empresas
captadores de ahorro para viajes y empresas de servicios turísticos prepagados, entre
otras. La finalidad de la inscripción de todos estos sujetos es para mantener un control
sobre las empresas que prestan esta clase de servicios dentro del territorio
colombiano, y también recabar la información necesaria para poder brindarla al usuario
o persona que utilice esta clase de servicios o alojamientos, un servicio que cumpla
con lo que está buscando.
Si bien la inscripción de todas las personas obligadas conlleva costos adicionales para
la obtención de licencias y permisos para poder operar, se emitió la Ley 1558 de 2012
sobre la Ley General de Turismo. Su creación se realizó con el propósito de crear
incentivos tributarios para que únicamente los prestadores de esta clase de servicios
turísticos que estén debidamente inscritos dentro del Registro Nacional de Turismo,
puedan gozar de ellos. Con ese fin, deben cumplir con una serie de obligaciones, al
igual que la obtención de ciertos certificados y el pago de tributos en aras de gozar de
estos incentivos tributarios.
Además, recalca que toda empresa o persona que lleve a cabo la prestación de
servicios turísticos sin la debida inscripción en el Registro Nacional de Turismo, así
como no contar con las certificaciones y permisos correspondientes, será el Ministerio
de Desarrollo Económico quién, de conformidad con lo establecido en el artículo 72 de
la Ley General de Turismo, impondrá las sanciones administrativas
74
correspondientes que van desde amonestaciones escritas, imposición de multas,
suspensión, cancelación en el Registro, hasta la clausura del establecimiento por parte
del alcalde distrital o municipal donde se encuentre dicho establecimiento.
B. Obligaciones de los prestadores de servicios turísticos
Todo prestador de servicios turísticos, además de inscribirse en el Registro Nacional

de Turismo, debe cumplir con otras obligaciones que están contenidas en el artículo
77 de la referida Ley General de Turismo, los cuales se enumeran a continuación:
a) Acreditar ante el propio Ministerio de Desarrollo Económico, las condiciones y

requisitos que demuestren la capacidad técnica, operativa, financiera, de
procedencia de capital y de seguridad al turista, así como los títulos o requisitos
de idoneidad técnica y profesional correspondientes;
b) Dar cumplimiento a las normas de conservación del medio ambiente;
c) Actualizar anualmente los datos de su inscripción en el Registro Nacional de
Turismo;
d) Suministrar toda la información que le sea requerida por las autoridades de
turismo; y,
e) Ajustar sus pautas de publicidad a los servicios ofrecidos, en especial en
materia de precios, calidad y cobertura de servicio.
El gobierno quiso también implementar otro incentivo tributario pero con fines
parafiscales, como fue en este caso la creación del Fondo de Promoción Turística,
que es una obligación para los prestadores de los servicios turísticos, que va
encaminada a la promoción y competitividad del turismo que está a cargo de los
establecimientos hoteleros y de hospedaje, las agencias de viaje y los restaurantes
turísticos.99
Sobre este fondo, el mismo cuerpo normativo dice que: “Los recursos del fondo de
promoción turística se destinarán a la ejecución de los planes de promoción y
mercadeo turístico y a fortalecer y mejorar la competitividad del sector, con el fin de
99
Artículo 40 de la Ley 300 de 1996 del Congreso de la República de Colombia, Ley General de Turismo,
Diario Oficial 42845 de fecha 30 de julio de 1996.
75
incrementar el turismo receptivo y el turismo doméstico con base en los programas y
planes que para el efecto presente la entidad administradora al comité directivo del
fondo”100. La forma de su contribución, establece que: “La contribución parafiscal se
liquidará anualmente por un valor correspondiente al 2.5 por mil de las ventas netas
de los prestadores de servicios turísticos determinados en el artículo anterior. (…).”101
C. Plan de Desarrollo Urbano
Así como ha sucedido en otros países, el Gobierno de Colombia desarrolló un Plan

Nacional de Desarrollo 2014-2018, el cual entró en vigor por medio de la Ley 1753 de
2015 “Todos por un nuevo país”. Este plan tenía trazado como objetivo“(…) construir
una Colombia en paz, equitativa y educada, en armonía con los propósitos del
Gobierno nacional, con las mejores prácticas y estándares internacionales, y con la
visión de planificación, de largo plazo prevista por los objetivos de desarrollo
sostenible.”102
D. Inconstitucionalidad en contra del Plan de Desarrollo Urbano
Entonces, el 18 de agosto del año 2015, el señor Juan Carlos Moncada interpuso una
inconstitucionalidad sobre el artículo 15 en su numeral 5º y el parágrafo, debido a que
en el mismo establecía que: “Los recursos que reciba el Fondo Nacional de Turismo -
FONTUR- provenientes de la contribución parafiscal del turismo que sean asignados
al fondo cuenta para atender las obligaciones laborales y pensionales del sector
hotelero.”
Dicha inconstitucionalidad se planteó debido a que no era este el destino al que van
dirigidos estos fondos, y como resultado estaba modificando las características
esenciales de la contribución parafiscal como lo son: la singularidad (afecta a un
sector económico determinado para beneficio de terceros), la especificidad (en razón
de aplicarlo a unos pocos y no a todo el sector que tributa), y la naturaleza pública
100 Artículo 43 de la Ley 300 de 1996 del Congreso de la República de Colombia, Ley General de
Turismo, Diario Oficial 42845 de fecha 30 de julio de 1996.
101 Artículo 41 de la Ley 300 de 1996 del Congreso de la República de Colombia, Ley General de

102 Plan Nacional de Desarrollo, Artículo 1.
76
(en el sentido que se beneficia a terceros concesionarios, debiendo incorporar el
pasivo laboral y pensional en su respectivo esquema financiero).103
La Sala Plena de la Corte de Constitucionalidad mediante la Sentencia C-178/16 de

fecha 13 de abril del 2016 dictada en la ciudad de Bogotá, Colombia destacó sobre los
siguientes puntos: “(…) los rasgos definitorios de las contribuciones parafiscales eran
la obligatoriedad, singularidad y destinación sectorial, que definió así: “[…]
Obligatoriedad: el recurso parafiscal es de observancia obligatoria por quienes se
hallen dentro de los supuestos de la norma creadora del mencionado recurso, por tanto
el Estado tiene el poder coercitivo para garantizar su cumplimiento. […] Singularidad:
en oposición al impuesto, el recurso parafiscal tiene la característica de afectar un
determinado y único grupo social o económico. […] Destinación Sectorial: los recursos
extraídos del sector o sectores económicos o sociales determinados se revierten en
beneficio exclusivo del propio sector o sectores”. Sin embargo, conviene aclarar,
respecto de esto último, que “[l]a destinación exclusiva en favor del grupo, gremio o
sector que tributa los recursos parafiscales no impide que se beneficien personas que
no pertenecen a él.”104
Ahora, lo más importante por recalcar es el argumento en donde la Corte examina cuál
es el impacto del sector de turismo, de conformidad con las definiciones de diferentes
órganos internacionales, como la propia Organización Mundial del Comercio (OMC) la
cual destaca que: “(…) el sector turismo es particularmente complejo, pues las
actividades turísticas son de naturaleza diversa y son prestadas por sujetos distintos
entre sí. Piénsese en la diferencia entre el ecoturismo, los servicios prestados por
grandes cadenas hoteleras, las personas que arriendan sus casas o quienes ofrecen
servicios de turismo “extremo”. En ese marco, estimó la Sala que la homogeneidad del
103
Sentencia C-178/16 dentro del Expediente D-10957 de la Sala Plena de la Corte de
Constitucionalidad de la República de Colombia, Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 15
(parcial) de la Ley 1753 de 2015, “Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, Todos
por un nuevo país”, Numeral Romano III apartado número 6 de DEMANDA.
104 Ídem.
77
grupo no se rompe por la existencia de muchos actores, siempre que se analice en
relación directa con el beneficio de especificidad.”105
Y fue así como la Sala determinó que “La contribución parafiscal para el turismo fue
creada por el artículo 40 de la Ley 300 de 1996, modificado por el artículo 1º de la Ley
1101 de 2006, y su propósito es el de impulsar la promoción y competitividad del sector
turístico, el cual posee, en concepto de la Corte, relevancia social y constitucional. (…)
Descartada la existencia de un beneficio directo para este sector, dada la cantidad de
actores que lo configuran, la nueva destinación desvirtúa también la homogeneidad
del grupo y se torna inequitativa.”106, declarando así la inexequibilidad107 de la norma
demandada.
E. Derechos de los usuarios, cargas tributarias y estándares de calidad
Ahora bien, en la Ley General de Turismo otro de los pilares fundamentales es la

protección de los usuarios que participen en el sector del turismo. Esta ley garantiza
el derecho del turista a recibir los servicios bajo los términos pactados, debiendo así
los establecimientos turísticos en todo caso prestar un servicio de la misma calidad o
reembolsar o compensar del precio en caso de incumplimiento total o parcial,
dependiendo de la elección del turista. También los turistas pueden denunciar o
quejarse, por escrito en caso del incumplimiento de un prestador de servicios turísticos
ante la gremial a la que esté afiliado el referido prestar del servicio, o acudir ante las
instancias judiciales ante el Juez competente o la Superintendencia de Industria y
Comercio, respectivamente.108
Otro principio rector de la Ley General de Turismo es el ofrecimiento de un servicio

turístico de la más alta calidad; por ello, mediante la Resolución 0148 de 2015, se
fija la manera en que los prestadores de servicios turísticos deben acreditar el
105 Ídem.
106 Ídem.
107 “Acto por medio del cual la corte constitucional declara sin efecto una norma por estar contra la
constitución o los principios que ella establece y cuyos efectos cesan en su aplicación para el futuro.”,
Enciclopedia Jurídica de Derecho Colombiano, disponible en:
https://colombia.leyderecho.org/inexequibilidad/.
108 CORRALES, M., ob. Cit., página 34.
78
cumplimiento de todas las normas técnicas-sectoriales en el ámbito laboral sobre
temas del manejo de reclamos, servicios de check-in y check-out, facturación,
infraestructura, operación de equipo, y demás, para poder así cumplir con toda esta
serie de requisitos y determinar a qué clase de alojamiento turístico pertenece, para
obtener su inscripción en el Registro Nacional de Turismo y, consecuentemente operar
en el país.109
F. Contrato de hospedaje
Por último cabe resaltar un contrato que es específico para la prestación de servicios
turísticos, y este es el contrato de hospedaje.
En el Decreto 2590 de 2009, por el cual se reglamenta la Ley 300 de 1996, Ley General
de Turismo especifica a quién se considera como prestador de servicios turísticos, y
es “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble
para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta
(30) días calendario, en forma habitual.”110 Asimismo, regula que: “El contrato
celebrado entre el prestador a que hace referencia el artículo 1° del presente decreto
y el usuario, será de hospedaje. En consecuencia, la relación contractual entre el
prestador y el usuario del servicio de hospedaje se regirá por la Ley 300 de 1996, la
Ley 1101 de 2006 y sus decretos reglamentarios y las normas pertinentes del Código
de Comercio, sin que le sean aplicables de manera alguna las normas atinentes al
arrendamiento de vivienda urbana.”111
Agregado a ello, el contrato de hospedaje está regulado en el Capítulo II de la Ley

General de Turismo, la cual en su artículo 79 dice que: “El contrato de hospedaje es
un contrato de arrendamiento, de carácter comercial y de adhesión, que una
empresa dedicada a esta actividad celebra con el propósito principal de prestar

110
Artículo 1 del Decreto 2590 de 2009 del Ministro del Interior y de Justicia de la República de Colombia,
por el cual se reglamentan las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006.
111 Artículo 2 del Decreto 2590 de 2009 del Ministro del Interior y de Justicia de la República de Colombia,
por el cual se reglamentan las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006.
79
alojamiento a otra persona denominada huésped, mediante el pago del precio
respectivo día a día, por un plazo inferior a 30 días.”
Esta normativa deja sin ninguna posibilidad al turista o usuario, el poder negociar o
modificar alguna de las cláusulas del contrato elaborado por el prestador de servicios
turísticos; por el contrario, únicamente permite que acepten el contenido íntegro del
mismo o no. Otra de las particularidades de este contrato, es que es meramente
consensual ya que no necesita de formalidad alguna para que comience a surtir
efectos entre las partes, generando derechos y obligaciones para ambas
respectivamente.
Los derechos y obligaciones que nacen para el huésped o usuario son:
➢ El pago del servicio, conservar la integridad de los bienes prestados y respetar

las normas internas de todo establecimiento de hospedaje.
Y por la otra parte, las obligaciones nacidas de este contrato hacia el prestador
de esta clase de servicios son:
➢ Prestar el servicio según lo pactado, recibir los reclamos y sugerencias por parte
del usuario, así como custodiar los objetos del valor del huésped si en todo caso
así se lo solicitan.
Ahora bien, uno de los puntos a resaltar de este contrato, es que en su regulación
destaca que debe ser una empresa especializada en la prestación de estos servicios
la que los brinde, por lo que una persona ya sea individual o jurídica que no se dedique
a la prestación de los mismos o no sean de su giro ordinario, no tiene la obligación de
celebrar este contrato y por ello, no se encuentra sujeto a los derechos y obligaciones
que nacen del mismo.
Es así que por la falta de regulación sobre las empresas intermediarias que ponen
en contacto a los propietarios de bienes inmuebles, con los usuarios para su alquiler a
corto plazo y de forma esporádica, no están obligados al cumplimiento de todos los
requisitos anteriormente establecidos, ni al pago de los tributos o inscripción en los
registros correspondientes para poder operar. Es así, que se puede concluir luego del
80
estudio de toda esta normativa que agobia al sector turístico en Colombia, que las
empresas que se dedican a este tipo de actividades se les imponen mayores cargas
administrativas, tributarias y jurídicas en aras de poder operar y en virtud del
crecimiento del alojamiento informal, surgieron diferentes normativas por parte del
Gobierno de Colombia para poder combatir este fenómeno.
Como un primer paso para reducir el crecimiento del alojamiento informal, nace el
Decreto 229 de 2017. Este Decreto supone dos grandes transformaciones en el sector
turístico: el primero incluye la regulación de los operadores, intermediarios y
oferentes de viviendas turísticas vía web dentro de los establecimientos que tienen
la obligación de tener un registro de turismo como requisito previo para poder operar;
y el segundo, permite imponer mayores requisitos administrativos y legales a aquellas
personas que deseen obtener el registro de turismo.112
Posteriormente, se emiten los Decretos 2063 de 2018 y Decreto 2119 de 2018,

respectivamente.
El primero tuvo como objetivo modificar la información que aparece dentro del
certificado del Registro Nacional del Turismo y reducir los trámites que los prestadores
de servicios turísticos deben realizar para su inscripción.
El segundo Decreto, vino a redefinir las diferentes clases de servicios de alojamiento

los cuales ahora pueden englobarse en tres categorías: establecimientos de
alojamiento turístico (son los establecimientos de comercio que brindan el servicio
de alojamiento turístico con oferta permanente. Entre estos se encuentran, pero sin
limitarse a ellos, los hoteles, hostales, centros vacacionales, campamentos y todos
aquellos que mantengan una oferta habitual en el servicio de hospedaje), viviendas
turísticas (Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de
alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con
servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño. Para efectos
de lo dispuesto en la Ley General de Turismo y las normas que la modifican, adicionan
81
o sustituyen, pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas
turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición), y otros
tipos de hospedaje no permanente (Son aquellos bienes inmuebles donde se presta
el servicio de alojamiento turístico y que no se encuentran definidos en los incisos
precedentes).113
El objetivo de este último Decreto fue tratar de regular a todos los servicios de
alojamientos turísticos que no se encuentran reglamentados, por lo que era necesario
implementar lineamientos generales con la finalidad de proteger a los usuarios o
huéspedes, además que por medio del mismo se obliga a que todas las personas que
ofrecen servicios de alojamiento de forma esporádica, no son comerciantes si lo
realizan en forma complementaria. Pero, sí tienen la obligación de inscribirse dentro
del Registro Nacional de Turismo, previo a dar inicio a sus operaciones, para que así
puedan obtener la información tanto del huésped que solicita estos servicios, como
para los prestadores del servicio.
4. Costa Rica
Otro de los países de Latinoamérica que ha comenzado a ver parte del problema en
cuanto al crecimiento en la prestación de servicios de alojamiento de manera informal,
es Costa Rica. Al igual que en los países estudiados anteriormente, existe un régimen
jurídico en particular para las empresas que prestan servicios de alojamiento turístico,
siendo éste el Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, el cual
establece las normas bajo las que se regirán todas las empresas turísticas que presten
hospedaje.
Dentro de su articulado, define a las empresas turísticas como: “Todas aquellas que
se dediquen permanentemente a brindar servicios complementarios o sin ellos, y que
113
Artículo 1 del Decreto 2119 de 2018 del Presidente de la República de Colombia, de fecha 15 de
noviembre de 2018 para modificase la Sección 12 del Capítulo 4 del título 4 de la Parte 2 del Libro 2 del
Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo.
82
sean clasificadas dentro de las categorías aquí establecidas.”114 También se habla de
los tipos de empresas de hospedaje turístico, dentro de las cuales destacan a los
hoteles, posadas de turismo rural, villas y apartahoteles (siendo estos últimos un
establecimiento que brinda servicio de hospedaje por tarifa diaria con un mínimo de
diez apartamentos de uno o más dormitorios).115
Luego, se habla de los sistemas bajo los cuales pueden operar estas empresas de
hospedajes turísticos, siendo dos principales: como condohotel y tiempo
compartido. Para efectos de nuestro análisis, nos centraremos en el sistema de
tiempo compartido ya que se define como: “(…) el sistema o régimen por medio el cual
una persona adquiere un derecho de uso, goce o cualquier otro derecho relativo a la
utilización de una unidad habitacional vacacional, por periodos determinados o
determinables dentro de cada año durante la vigencia del contrato respectivo,
mediante el pago de un determinado precio.”116 Es por medio de esta definición, que
se entiende que el alquiler de viviendas o apartamentos -no inscritas en el Ministerio
de Economía, Industria y Comercio- para alojamiento con fines turísticos, serían por lo
tanto, alquileres informales.
Todas las empresas turísticas deben cumplir con todos los reglamentos y leyes que
regulen su actividad, además deben contar con un registro de huéspedes, pólizas de
seguro con cobertura suficiente, cumplir con el horario fijado entre las doce y dieciséis
horas para la hora de entrada y salida de huéspedes, entre otras obligaciones que
regula dicho Reglamento.
114
Artículo 2 del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo No. 11217-
MEIC del Presidente de la República y el Ministro de Economía, Industria y Comercio de la República
de Costa Rica con fecha 25 de febrero de 1980, con todas sus reformas.
115 Artículo 3 y 4 inciso b) del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo
No. 11217-MEIC del Presidente de la República y el Ministro de Economía, Industria y Comercio de la

República de Costa Rica con fecha 25 de febrero de 1980, con todas sus reformas.
116 Artículo 5 del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo No. 11217-

83
a. Contrato de Hospedaje Turístico
El contrato base para la prestación de esta clase de servicios, es el contrato de

hospedaje. “El contrato de hospedaje turístico, como modalidad de contrato de
arrendamiento, se regula en todo cuanto le sea aplicable por lo dispuesto por los
Código Civil y Procesal Civil, y se perfecciona al momento en que la empresa aceptar
que una persona se registre como huésped.”117
A diferencia de otros países que regulan esta clase de contrato, Costa Rica tiene la
particularidad que el contrato de hospedaje se rige por la normativa del Código Civil,
por lo que no es una figura del derecho comercial o mercantil, y que además se
perfecciona hasta el momento en que la empresa acepta al huésped. Existen también
normas particulares que son imperativas, como una serie de obligaciones entre las
partes, de las cuales el huésped tiene derecho al uso, goce de las habitaciones y áreas
designadas durante su estadía, así como la obligación del pago del precio acordado al
momento en que se perfecciona este contrato.118
Por otro lado, si no se llega a fijar un término de duración del contrato, supletoriamente
se entiende que es celebrado por un día y, en caso de no ser desocupada la habitación
por parte del huésped se considera tácitamente prorrogado por un día más y así
sucesivamente.119 Esta última normativa, se aprecia como una especie de tácita
reconducción que se da en la figura de los contratos de arrendamiento, ya que la
persona que habita las instalaciones sigue gozando de las mismas y por ello, el
contrato se entiende por prorrogado de manera indeterminada.
Gracias al fenómeno de la economía colaborativa, se generaron grandes cambios en

diferentes ámbitos de la economía, pero fueron las empresas de los sectores del
117
Artículo 13 del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo No. 11217-
118 Artículos 19 y 20 del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo No.
11217-MEIC del Presidente de la República y el Ministro de Economía, Industria y Comercio de la

República de Costa Rica con fecha 25 de febrero de 1980, con todas sus reformas.
119 Artículo 22 del Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico, Decreto Ejecutivo No. 11217-

84
turismo y transporte las que se vieron más afectadas que prestaban estos servicios
esto, debido al surgimiento de plataformas digitales como Uber y Airbnb,
especialmente en América Latina. Costa Rica no fue la excepción, además en un país
de alrededor de 5 millones de habitantes y en el cual la economía del turismo tiene
una enorme importancia, el sector hotelero se ha pronunciado al respecto sobre el
tema de competencia desleal por parte de estas plataformas, al ofrecer dichos
servicios sin contar con todos los permisos o no cumpliendo con todos los trámites
administrativos y judiciales; al igual que el sector de transporte, especialmente los que
prestan el servicio de taxis, se han manifestado en contra de la aplicación de Uber por
las mismas razones120.
b. Ley Marco para la Regulación del Hospedaje no Tradicional y su

intermediación a través de Plataformas Digitales, Ley No. 9742 del 29 de
octubre de 2019, de la Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica
Fue debido a estas presiones por parte de estos sectores que el Congreso de Costa
Rica emitió la Ley Marco para la Regulación del Hospedaje no Tradicional y su
intermediación a través de Plataformas Digitales, Ley No. 9742 del 29 de octubre
de 2019, de la Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica.
Está nueva ley, su objetivo es regular la prestación de servicios turísticos de alquiler

de viviendas, apartamentos, villas, chalés, bungalós, cuartos o cualquier otro tipo de
construcción análoga, así como el resguardo de los derechos de las personas usuarias
de este tipo, de servicios y regular a las plataformas de empresas comercializadoras o
intermediarias, que median entre las personas usuarias y los prestatarios del servicio
de hospedaje no tradicional.121
120
MARÍN, D., Costa Rica busca Avanzar hacia la polémica regulación de Uber y Airbnb., Artículo
publicado en Agencia EFE, San José, Costa Rica, 2019, disponible en:
https://www.efe.com/efe/america/tecnologia/costa-rica-busca-avanzar-hacia-la-polemica-regulacion-
de-uber-y-airbnb/20000036-4059016
121 Artículo 1 de la Ley Marco para la Regulación del Hospedaje no Tradicional y su intermediación a
través de Plataformas Digitales, Ley No. 9742 del 29 de octubre de 2019, de la Asamblea Legislativa de
la República de Costa Rica.
85
En su articulado define a las empresas comercializadoras o intermediarias como: “Son
aquellas que desarrollan actividades de mediación, promoción, facilitación u
organización de servicios de hospedaje no tradicional, que pueden intervenir en el
cobro de las contraprestaciones por los servicios de hospedaje no tradicional; todo lo
anterior por medio de plataformas de intermediación entre los prestatarios del servicio
de hospedaje no tradicional y el usuario final. Estas podrían estar domiciliadas o no en
Costa Rica.” También define a lo que se refiere el hospedaje no tradicional, como:
“Tipo de turismo que consiste en la prestación de servicios turísticos de alquiler de
viviendas, apartamentos, villas, chalés, bungalós, cuartos o cualquier otra construcción
análoga, que conformen un todo homogéneo e independiente, por periodos no
mayores a un año, ni inferiores a las veinticuatro horas.”122
Uno de los temas de mayor relevancia de esta nueva ley es autorizar tanto a la entidad
encargada del sector turístico en Costa Rica, el Instituto Costarricense de Turismo
(ICT), y al Ministerio de Hacienda, para que puedan establecer convenios para la
cooperación del flujo de información que manejan las empresas comercializadoras o
intermediarias así como fijar convenios, para la finalidad de facilitar el cobro de los
tributos y su respectiva recaudación123.
Otro de los temas a resaltar sobre esta nueva ley, es la existencia de una relación
tripartita en esta clase de operaciones en donde los sujetos que participan son: los
usuarios, los prestatarios del servicio y los intermediarios o empresas
comercializadoras. Por ello, esta ley fija los derechos y obligaciones que nacen para
cada una de las partes involucradas en esta clase de operaciones. A continuación,
analizaré los más relevantes para cada uno de los sujetos.
122
Artículo 3 de la Ley Marco para la Regulación del Hospedaje no Tradicional y su intermediación a
86
I. Por parte del usuario124:
a. Derechos:
i. El recibir los servicios de hospedaje no tradicional y la calidad de estos,
según lo pactado
ii. Acceder a los servicios abiertos al público y tener libre entrada y
permanencia en ellos, así como a las disposiciones propias del
establecimiento o el propio reglamento del condominio. Lo anterior, sin
perjuicio del derecho de admisión que puede aplicar el prestatario del
servicio de hospedaje no tradicional;
iii. Formular cualquier queja o reclamación ante el Instituto Costarricense
de Turismo (ICT);
iv. Tener las disposiciones de seguridad para su integridad física y de sus
bienes, y recibir por parte del prestatario información accesible, sobre
cualquier riesgo que se pueda derivar del uso normal de las
instalaciones;
v. Tener protegidos sus datos de carácter personal;
b. Obligaciones125:
i. Respetar las normas de uso o régimen interior de los establecimientos,
así como los reglamentos de condominios;
ii. Pagar el precio del servicio contratado en el momento de la
presentación de éste o, en su caso, en el lugar y tiempo convenidos;
iii. Asumir la responsabilidad por eventuales daños causados a las
instalaciones e incumplimiento de acuerdos para la prestación del
servicio de hospedaje no tradicional;
iv. Cumplir con el régimen de reservas de acuerdo con lo dispuesto en la
normativa que resulte de aplicación
125
87
II. Por parte de los prestadores del servicio de hospedaje no tradicional:
a. Derechos126
i. Ejercer libremente su actividad sin limitaciones más que las previstas
en el ordenamiento jurídico;
ii. Obtener el Certificado de Sostenibilidad Turística el cual es otorgado
por parte del Instituto Costarricense de Turismo (ICT);
iii. Acceder a las actividades de promoción turística del ICT
b. Obligaciones:127
i. Realizar la inscripción como prestatario del servicio de hospedaje no
tradicional ante el ICT;
ii. Inscribirse ante la Dirección General de Tributación como contribuyente,
para el pago de los impuestos respectivos;
iii. Expedir factura digital desglosando los servicios prestados;
iv. Velar por la seguridad, tranquilidad, comodidad e intimidad de las
personas usuarias;
v. Permitir el libre acceso y permanencia de las personas usuarias de los
servicios;
vi. No generar cláusulas abusivas en los contratos, que renuncien a alguno
de los derechos de los usuarios;
vii. Ofrecer un producto adecuado a los objetos de comercialización y
servicios turísticos pactados.
III. Empresas comercializadoras o intermediarias:
a. Obligaciones:128
i. Inscribirse ante la Dirección General de Tributación, para el pago de
los impuestos correspondientes;
127
88
ii. Facilitar la información requerida, por instituciones del Estado, sobre
prestatarios del servicio de hospedaje no tradicional inscritos en su
plataforma de servicios. Esto, sin embargo no conlleva violar el
principio de confidencialidad de la información para los prestatarios,
ya que dicha información responderá a la necesidad de garantizar una
mayor seguridad ciudadana, investigaciones judiciales, justicia
tributaria y equilibrio fiscal;
iii. Retener y pagar a la Dirección General de Tributación en caso de que
el pago del usuario, se realice por medio de su plataforma de servicio,
lo correspondiente a los impuestos para desarrollar la actividad
comercial. Además, serán solidariamente responsables en caso de
que dicha retención aplique son que se realice el pago de dichos
impuestos;
iv. Advertir por medio de un aviso en sus plataformas de intermediación,
del cumplimiento de las obligaciones señaladas a los prestatarios del
servicio de hospedaje no tradicional.
Esta normativa quiso subsumir dentro de un solo cuerpo de normas todo lo

concerniente a esta clase de servicios de hospedaje no tradicional; y además, obliga
a que estas empresas o personas que realicen este tipo de actividades, deban
inscribirse en el Instituto Costarricense de Turismo (ICT), tanto para los prestatarios
de los servicios de hospedaje no tradicional como para las empresas
comercializadoras o intermediarias. Ambas deberán estar inscritas en el ICT, en donde
la información es pública, con el objetivo de identificar y registrar a los sujetos
involucrados en esta clase de operaciones.
Otro aspecto de esta nueva ley, es la obligación de la inscripción del propietario o

representante legal de la entidad que sea dueña del servicio de hospedaje, y que sea
quién deba prestar el servicio de hospedaje no tradicional. Adicionalmente, también
cuentan estas empresas la obligación de contar con los servicios básicos de limpieza,
89
higiene, ofrecer servicios sanitarios para el aseo personal y las condiciones mínimas
de salubridad.129
Como último punto, regula el funcionamiento ilegal de prestatarios del servicio de

hospedaje no tradicional. Se entenderá como ilegal, cuando el prestatario de los
servicios recaiga sobre cualquiera de los siguientes casos:
a) El prestatario del servicio de hospedaje no tradicional no cuente con los

requisitos regulados en dicha ley;
b) Utilice denominaciones de la actividad hotelera, en el servicio de hospedaje que
puedan inducir a error sobre la clasificación, categorías o características de la
actividad;
c) Comercialice este servicio sin estar inscrito en el Registro de Prestatarios del
Servicio de Hospedaje No Tradicional.
El funcionamiento de manera ilegal implica la aplicación de las sanciones

correspondientes que se encuentran dentro del ordenamiento jurídico como una clase
de actividad comercial ilegal.
129
Artículos 12 y 13 de la Ley Marco para la Regulación del Hospedaje no Tradicional y su intermediación
a través de Plataformas Digitales, Ley No. 9742 del 29 de octubre de 2019, de la Asamblea Legislativa
de la República de Costa Rica.
90
CAPÍTULO IV
Análisis de la naturaleza jurídica del contrato de Airbed and Breakfast (Airbnb)
1. Análisis de la naturaleza jurídica
“Es en el sector de la distribución online de lo que podríamos llamar el “producto

turístico”, se están dejando cada vez más transacciones en una suerte de laguna o
vacío legal que finalmente sólo perjudica los legítimos derechos e intereses de los
consumidores, así como la competencia efectiva entre los diferentes operadores del
mercado.”130
La naturaleza jurídica de un tipo de contratación se determina con base en las

características y formas en las que se da ese específico contrato; en este caso, es un
contrato celebrado por medios electrónicos, en donde no hay presencia física de las
partes, pero existe un consentimiento entre ellas donde reina el principio de la
autonomía de la voluntad, un objeto y una prestación. A través del estudio de los
capítulos anteriores, se ha analizado cómo la economía colaborativa, la cual dio origen
a empresas, como Airbnb, que fungen una función de intermediación entre personas
anfitriones y usuarios, buscan fundamentalmente el intercambio de bienes y servicios
(en este caso nuestro estudio fue con base en el alojamiento a corto plazo brindado
por Airbnb). Es así, como en aras de demostrar la naturaleza jurídica de esta clase de
contratación, es necesario enfatizar en la clase de relaciones que surgen de la
actividad que desempeña esta empresa.
Airbnb ofrece una plataforma en línea, donde se relacionan personas

propietarias/anfitriones que tienen uno o varios bienes inmuebles para dar en alquiler
o renta a corto plazo, con clientes que buscan alquilarlo, cuyos servicios pueden
obtener en línea. En específico, Airbnb por la actividad que desarrolla, se enfoca en
dos mercados diferentes: el primero, es en el mercado de intermediarios, que como
130 FERNÁNDEZ FLORES, R., “La naturaleza jurídica de los Marketplace.”, Artículo para la revista de
Tourism & Law Abogados, 2014 consultado el día 5 de julio 2020, disponible en:
http://www.horecalleida.es/wp-content/uploads/Naturaleza-Juridica-de-los-marketplaces.pdf,, página 2.
91
lo comenté en capítulos anteriores, se encarga de conectar la oferta y la demanda
entre anfitriones y usuarios; y el segundo, es en el mercado de oferentes de
alojamiento.
La doctrina y jurisprudencia han denominado a estos mercados como “two-sided

markets” (mercado de dos bandos), debido a que se compite: por un lado, para poder
atraer clientes que consumen alojamiento; y por el otro, se compite para atraer un
número suficiente de buenos anfitriones y buenas casas, para que los consumidores
de alojamiento se fidelicen y obtengan una oferta que les atraiga respecto del canal
más tradicional, porque un marketplace (mercado) siempre será más valioso para los
anfitriones cuántos más consumidores lo utilicen, y será más valioso para los
consumidores cuanto mejor y más variada oferta consigan. Para que estos mercados
funcionen es necesario que tanto anfitriones/propietarios y consumidores, tengan
incentivos para utilizar el canal, ya que en caso contrario se cerraría el mercado por
uno de los lados.131
Para entender de mejor manera el término de marketplace, el autor Carlos

Amunátegui Perelló afirma que, “AIRBNB no es parte de ningún acuerdo entre
anfitriones y huéspedes, ni tampoco es una agencia inmobiliaria, agente o
aseguradora. En este sentido, Airbnb se autodefine como un marketplace, o lugar de
mercado, donde oferentes y demandantes de alojamiento se encuentran a fin de
concluir sus propias transacciones. No obstante lo anterior, la compañía se reserva el
derecho de excluir de la comunidad a quien incumpla los términos generales que fijan
diversas políticas respecto a los alojamientos y huéspedes, por lo que el no respetar
sus políticas o los acuerdos llegados a través de la plataforma, pueden conllevar
sanciones de parte de la compañía, todo esto, sin expresión de causa ni previo
aviso.”132
131FERNÁNDEZ FLORES, R., ob. Cit., página 7

132AMUNÁTEGUI PERELLÓ, C., “Arrendamiento de apartamentos turísticos por internet”, Artículo de
la Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Chile, Santiago, Chile, 2019 consultado
el 6 de julio de 2020, disponible en: https://revistaderecho.ucn.cl/index.php/revista-
derecho/article/view/3894/3295, página 3.
92
Estos marketplaces, donde existe una concentración de la oferta y demanda, se dan
por medio de lo que se le denomina como “sociedad de información”. La Directiva
del Parlamento Europeo y del Consejo de la Unión Europea en su Directiva 98/34/CE
habla sobre los servicios de la sociedad de información, y los define como “todo
servicio prestado normalmente a cambio de una remuneración, a distancia, por vía
electrónica y a petición individual de un destinatario de servicios.”133 Esta clase de
servicios permite el desarrollar sus actividades sin conocer fronteras para incrementar
su competitividad, y de esta manera hace que los ciudadanos dispongan de nuevas
posibilidades de emitir y recibir informaciones sin consideración de fronteras, y
disponer de nuevas formas de acceso a bienes y servicios.134
Entonces, es así como se puede apreciar que un marketplace de esta clase de

servicios de alojamiento es un servicio que en efecto, pone en contacto a la oferta y a
la demanda, realiza una labor por la que cobra sin importar cómo lo hace, es el propio
consumidor quién lo solicita y es, además, un contrato celebrado entre un comerciante
y un consumidor en el marco de un sistema organizado de venta o prestación de
servicios a distancia, sin la presencia física de las partes y en donde se han utilizado
diferentes plataformas o técnicas de comunicación a distancia en el momento de su
celebración.135
Ahora que ya se sabe que esta clase de servicios se prestan dentro de lo que se llama
como marketplace, se deben esclarecer las relaciones jurídicas que se dan entre cada
uno de los actores que participan, enfocado en la plataforma de Airbnb. En este
escenario, existe un esquema triangular en donde existen tres partes: la compañía
(Airbnb), el anfitrión u oferente del alojamiento a corto plazo, y el demandante o
huésped como tal. Entre estas tres partes surgen diversas relaciones contractuales
que forman este negocio en donde cada una tiene su propio encuadre jurídico y sus
efectos serán distintos, pero para efectos de esta tesis, me centraré en las relaciones
133 Directiva 98/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de la Unión Europea, 20 julio de 1998 que
modifica la Directiva 98/34/CE.
134 Directiva 98/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de la Unión Europea, 20 julio de 1998 que
modifica la Directiva 98/34/CE.

135 FERNÁNDEZ FLORES, R., ob. Cit., página 11.
93
que surgen gracias a la participación de la compañía (Airbnb) tanto con el oferente,
como con el propio huésped. 136
En cuanto a la relación entre el oferente y la compañía, “Consisten, básicamente, en

la mediación, esto es, en el esfuerzo realizado por la compañía para poner en contacto
la oferta y la demanda. En este sentido, la propia compañía se define a sí misma como
un marketplace, esto es, como un espacio virtual para que oferentes y demandantes
de arriendos de corto tiempo se encuentren.”137
Al analizar esta relación, cabe resaltar que existe una teoría, propia del Derecho
chileno en donde enfatizan que esta actividad desarrollada por la compañía (Airbnb),
se debe encuadrar como una especie de correduría. “En efecto, tanto la doctrina como
la jurisprudencia han definido reiteradamente la actividad de mediación entre la oferta
y la demanda como correduría. La correduría es un contrato bilateral y consensual por
lo que el contrato que se perfecciona entre el oferente y la compañía cuando este se
inscribe en la página web, donde la compañía se obliga a ofertar mediante su
plataforma el inmueble, constituye propiamente una correduría. (…) En
consecuencias, las actividades de la compañía deben enmarcarse dentro del contrato
de corretaje y considerarse actos de mediación entre la oferta y la demanda. (…) La
compañía no es parte de los contratos que se celebren entre oferente y huésped, no
estando obligada personalmente a cumplir los contratos celebrados entre ellos, ni a
asegurar su solvencia, sino que simplemente ha de responder de la identidad de las
personas que contacte y de su capacidad legal para contratar.”138
Siguiendo esta línea de pensamiento, el contrato de correduría, o contrato de

corretaje se puede definir como, “La actividad profesional mediante la cual quién la
ejerce trata de acercar la oferta con la demanda, a efectos de promover la contratación.
En consecuencia, el corredor es un intermediario entre quién ofrece una cosa y quién
136 AMUNÁTEGUI PERELLÓ, C., ob. Cit., página 5.

94
puede o quiere tomarla, a fin de ponerlos de acuerdo para terminar el negocio jurídico
de que se trate.”139
Dentro de la legislación guatemalteca, esta función mercantil se considera auxiliar del

comerciante, y el autor guatemalteco Vásquez Martínez, lo define así: “Toda persona
o institución que realice alguna actividad en el mismo sentido o con la misma finalidad
que aquél.” (…) en general todos los que en una u otra forma colaboran con el
comerciante.”140 En este caso, el auxiliar tiene una relación con el comerciante de
sumisión y obediencia, entrelazado con la circunstancia que el auxiliar actúa en
nombre del comerciante, en una especie de relación mercantil, y esta relación se
concreta en actos jurídicos que el auxiliar realiza en nombre del comerciante.141
En la legislación guatemalteca, en el artículo 292 del Código de Comercio se define

como corredor a: “El que en forma independiente y habitual, se dedica a poner en
contacto a los interesados en la conclusión de un negocio, sin estar ligado a ninguna
de las partes por relaciones de colaboración, dependencia o representación.”
Para poder ser corredor, es necesario contar con una autorización especial, además
que la propia ley fija taxativamente cuáles son las obligaciones y prohibiciones que
tienen los corredores; puede reservarse el nombre de un contratante frente a otro, y
se vinculan mediante el contrato de corretaje. El sistema establecido por nuestra ley
es el de libre intervención, lo que significa que en ningún caso es obligatorio solicitar
los servicios de corredor, y si se ocupare a quién no estuviere autorizado para ejercer
como tal, será sujeto a la misma responsabilidad que el corredor autorizado sin
perjuicio de las responsabilidades penales existentes (todo esto según los artículos
295 al 301 del Código de Comercio).142 En el caso de Airbnb, la figura del contrato de
corretaje, según nuestra legislación, no cabría dentro de este supuesto,
primordialmente, porque no existe lo denominado como “libertad de intervención”, ya
139 OSSORIO, M., “Diccionario de las ciencias jurídicas, políticas y sociales”, página 248.
140 VÁSQUEZ MARTÍNEZ, E., ob. Cit., página 185
141 Ídem.
95
que siempre será obligatoria la intervención de Airbnb para poder concretar el negocio
entre el oferente y el huésped a través de su plataforma electrónica.
Al haber analizado lo anterior se puede llegar a concluir que en definitiva, la naturaleza

jurídica del desempeño de las actividades de Airbnb es meramente mercantil,
entendiéndose que no interviene en su parte para que el anfitrión/propietario y el
huésped lleguen a un acuerdo o algún otro de los elementos propiamente del contrato,
sino es una labor propiamente de mediación o intermediaria, la cual hace de forma
habitual y profesionalmente en aras de obtener un lucro al retener y hacerse pago de
un porcentaje del precio pagado, ofreciendo ese espacio dentro de una plataforma
digital de comunicación siendo ese momento en donde cobra sus honorarios.
2. Forma en la que en la práctica guatemalteca se ha integrado el Derecho

para regular relaciones bajo el modelo Airbnb
Guatemala también ha vivido este gran cambio que comienza en el tiempo de la

globalización, especialmente respecto del tema de las plataformas electrónicas, en
aras de tener acceso a recursos con los que antes no se contaban. Y dentro del
territorio guatemalteco, también ha existido un impacto en el sector turístico gracias a
plataformas como Airbnb, que facilitan la comunicación entre las personas interesadas,
y además, presenta un esquema más rentable que estar dentro de alguno de los
establecimientos de hospedaje que se encuentran sujetos a regulaciones y cobro de
impuestos.
Hoy no existe una regulación específica en cuanto a la clase de servicios que presta
Airbnb, por lo que se aplica el marco general en materia de las normas que se
encuentran vigentes, hasta que exista una regulación en particular. Es así, como
dentro del siguiente punto de este capítulo se demuestra que debe existir una
normativa que regule este tipo de actividades, pero bajo un mecanismo que no llegue
a afectarla con trámites engorrosos y burocráticos, o con impuestos que lo vuelvan
muy oneroso para los usuarios, o que vuelvan imposible su utilización, porque en
96
realidad trae grandes beneficios económicos como desarrollo inmobiliario, incremento
de turismo y generación de empleo.
Previo a desarrollar una propuesta legal para regular a esta clase de servicios, se debe
de hablar del marco legal vigente hoy en Guatemala, y que resulta aplicable a esta
clase de actividades.
En el ámbito mercantil, existe una figura contractual muy específica que regula la
relación entre un anfitrión o dueño de un establecimiento de alojamiento u hospedaje,
y un huésped. Esta figura permite que esta persona (natural o jurídica) preste este
servicio, con fines recreacionales, vacaciones o turísticos; y esta figura es el contrato
de hospedaje.
El contrato de hospedaje doctrinariamente puede definirse como, “El contrato sui

generis, de carácter complejo, consensual y bilateral, en virtud del cual una de las
partes (el titular del albergue u hotel) se obliga con respecto a otra (huésped o viajero)
a cederle el uso de una o más habitaciones, a prestarle ciertos servicios, a la custodia
de su equipaje y a la reventa de ciertos objetos o energías industriales, a cambio de
una contraprestación en dinero.”143 En este tipo de contratos, “una [parte] se obliga a
prestar a otra alojamiento con los correspondientes servicios y con, o sin suministro de
alimentación, mediante precio.”144
En el derecho guatemalteco, se ocupan tanto normas del Derecho Público como

Derecho Privado. Como contrato que surge de las relaciones a que da origen el
ejercicio de una empresa, es regulado por el Código de Comercio; como actividad
turística, es objeto de intervención estatal por medio de la autoridad máxima en esta
materia, siendo el Instituto Guatemalteco de Turismo quién tiene como principal
función inscribir, clasificar e inspeccionar a las empresas turísticas en el país, para que
143 CASTAÑOS CASTRO, P., “El Contrato de Hospedaje Profesional”, Tesis Doctoral para obtener el
título de Doctora de la Facultad de Derecho de la Universidad Málaga, España, 2015, página 16.
144 LEÓN SALAZAR, T., “La simulación en el Contrato de Tiempo Compartido y la violación a los
Derecho del Consumidor”, Tesis para obtener el grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales
de la Universidad Rafael Landívar, Ciudad de Guatemala, Guatemala, 2015, página 35.
97
puedan operar, así como autorizar las tarifas de los establecimientos de hospedaje y
su control.145
En el Código de Comercio, específicamente en su artículo 866 se define al contrato de

hospedaje como el contrato por el que “una persona se obliga a dar albergue a otro
mediante la retribución convenida, comprendiéndose o la alimentación”. Existen dos
maneras de hospedaje en particular: la primera en donde sólo se concede el uso de
habitación amueblada y la prestación de ciertos servicios (limpieza, agua, luz, etc.), y
la segunda clase que se refiere a una pensión completa que comprenda también la
alimentación. La nota característica del contrato de hospedaje es la cesión de
habitaciones y la prestación de servicios complementarios, formando un complejo
jurídico. Siempre existe un contrato de hospedaje cuando se da ese complejo jurídico,
pero cuando no se da, entonces no existe tal contrato.146
Este contrato posee ciertas características que lo diferencian del resto de contratos,
las cuales principalmente son las que se enumeran a continuación147:
I. Es un contrato consensual, por lo que carece de cualquier formalismo y este

contrato se perfecciona con el simple consentimiento por sí solo de las dos
partes, y como consecuencia surgen derechos y obligaciones recíprocas para
ambas;
II. Bilateral, por lo que surgen obligaciones recíprocas para ambos contratantes
en el caso de la empresa de alojamiento u hospedaje y el huésped;
III. Es un contrato oneroso, en virtud de que se estipulan gravámenes y
contraprestaciones recíprocas;
IV. Es un contrato típico y nominado, en virtud de que se encuentra regulado
dentro del Código de Comercio de forma específica, el cual lo denomina con
ese nombre;

146 Ídem.
98
V. Es un contrato complejo, en el sentido que contiene prestaciones de diversa
índole: cesión de habitaciones y servicios complementarios, suministro de
alimentación - en caso se pacte - y depósito de los objetos de valor y dinero
encargados al hotelero.
Por otro lado, cabe destacar la naturaleza jurídica del contrato de hospedaje, y es que
existe una postura que argumenta que es una combinación de diferentes contratos o
un contrato complejo, en cuanto a que podría dividirse en distintos contratos, como un
contrato de arrendamiento sobre las cosas (para la habitación o cuarto); un contrato
de arrendamiento de servicios (para los servicios personales); contrato de obra y
depósito (para comida y cosas que se introducen en el establecimiento). Otro sector
de la doctrina argumenta que su naturaleza es un contrato de arrendamiento de cosas,
en virtud que su esencialidad recae sobre el alojamiento. Por último, existe un sector
que define la naturaleza de este contrato como un contrato independiente que lo hace
algo más que la suma de todos sus elementos, cambiando su naturaleza
particularmente al fundirse en el conjunto determinado por la relación de hospedaje.
En el derecho guatemalteco, cabe resaltar que la figura del contrato de hospedaje
según nuestro Código de Comercio, es un contrato independiente y sui generis de
estructura compleja.148
Esta figura contractual, de la misma manera presenta diferentes elementos: elemento

personal, elemento real y el elemento temporal.
En cuanto a los elementos personales, existe la figura del hotelero y el huésped. El

hotelero se refiere a cualquier empresario o comerciante que presta el servicio de
alojamiento y quién, en aras de poder desempeñar su actividad, debe estar inscrito
ante el Instituto Guatemalteco de Turismo, debiendo acatar sus directrices. Por otro
lado, se encuentra el huésped, el cual no tiene una regulación específica por lo que se
le aplica la regulación relativa a la capacidad para contratar.
148 Ídem.
99
Ahora, el elemento real dentro de este tipo de contrato, es el llamado elemento
espacial, refiriéndonos al espacio dedicado exclusivamente a hospedar, el cual debe
reunir ciertos requisitos en razón de la exclusividad del destino de estos
establecimientos de hospedaje, por lo que son objeto de clasificación e inspección por
parte del Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT).
Por último, se encuentra el elemento temporal por el que su propio nombre lo define,
y es que la permanencia del huésped será por un tiempo en particular. 149
Ahora bien, a raíz de este tipo de contratación nacen obligaciones que tanto el hotelero,
como el huésped deben cumplir y respetar.
En el caso del hotelero, tiene que cumplir con las siguientes obligaciones: a) Darle una
habitación con los accesorios necesarios para su uso al huésped; b) Mantener el uso
pacífico y sin molestias la habitación contratada por el huésped; c) Prestarle los
servicios normales para el conveniente uso de la habitación (luz, agua, limpieza, etc.);
d) Si así se ha pactado, el suministro de alimentos; d) Recibir en concepto de depósito,
dinero u otros objetos de valor que le entregue el huésped, pudiendo en todo caso
negarse a recibirlos si considera que los objetos son de un valor excesivo en relación
a la importancia del establecimiento; e) Resarcir los daños que sufran los bienes o
personas dentro de las habitaciones conforme a los reglamentos, si se le imputa culpa
o negligencia al hotelero. Sin embargo, si no existe culpa o negligencia el importe de
su responsabilidad se limita a un mes de hospedaje por las pérdidas o averías de los
bienes, y al importe por un año de alojamiento por los daños personales ocasionados
al huésped. El hotelero no puede eximirse de su responsabilidad por anuncio que haga
ya sea en avisos, carteles o si inclusive, se encuentra en su reglamento. La única
exención de responsabilidad al hotelero, es aquella referente a los bienes, en la que
resulta de pacto expreso con el propio huésped (Artículo 867 y 869 del Código de
Comercio).
100
Por otra parte, el huésped también tiene obligaciones que debe acatar según el
contrato de hospedaje, en el cual se destacan las siguientes: a) Pagarle el precio total
del hospedaje al hotelero por la habitación proporcionada, precio que incluye la tarifa
de la habitación, y los servicios y suministros prestados el cual debe ser autorizado por
el Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT); b) Uso de la habitación y sus cosas
de forma conveniente, así como respetar a los demás huéspedes cumpliendo con las
reglas de convivencia, higiene, moralidad y de conducta tanto del establecimiento
como de las autoridades públicas.
El contrato de hospedaje se puede dar por terminado por las siguientes causas: a) Por
el transcurso del plazo convenido, y a falta de convenio, por la denuncia del contrato
hecha por el propio huésped antes de las 15 horas del día de su salida; b) Por la
violación a los pactos y reglamentos que regulen el contrato de hospedaje como tal; c)
Por la conducta que vaya en contra de la moral o escándalo que perturbe a los demás
huéspedes; d) Por ausencia del huésped por más de 72 horas sin dejar aviso o alguna
advertencia; e) Por falta de pago en la forma convenida, y; f) Por cualquier otra causa
que se haya convenido entre el hotelero y el propio huésped.
En el momento en que se da por terminado el contrato de hospedaje, el huésped debe

desocupar la habitación debiendo retirar todos sus objetos personales, y si se niega a
hacerlo, el hotelero tiene el derecho de solicitar auxilio de la autoridad. Además, el
hotelero tiene el derecho de extraer los efectos personales del huésped, haciendo el
inventario en presencia de dos testigos, debiendo estar cerrados los objetos (esto de
conformidad con lo regulado dentro de los artículos 871 y 872 del Código de
Comercio).
Ahora bien, dentro de la Ley Orgánica del Instituto Guatemalteco de Turismo dentro
del artículo 1 del Reglamento para Establecimientos de Hospedaje (Acuerdo
Gubernativo 1144-83) se hace referencia a que los establecimientos de hospedaje son
“los que presten al público servicio de alojamiento y otros servicios afines mediante
pago.” Dentro del mismo reglamento se hace la división de diferentes tipos de
establecimientos (entre los cuales se encuentran los hoteles, moteles, pensiones y
101
hospedajes), pero al final estos establecimientos deben estar inscritos dentro de los
registros propio del Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT) para poder así
funcionar al igual que calificar las tarifas que cobran, quiénes además por su clase de
actividad se encuentran sujetos a un impuesto del 10% sobre el monto total del
hospedaje.
Entonces, como se puede apreciar, el hecho que una persona que dé en alquiler un
inmueble en forma aislada a corto plazo, no cabe dentro de los conceptos legales
anteriores.
Ahora por otro lado, en el escenario en donde son apartamentos que están sujetos al
régimen de Propiedad Horizontal los que son alquilados como alojamientos a corto
plazo, aplica la regulación propiamente del Código Civil. Dentro del referido cuerpo
normativo, el titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y
partes comunes del edificio; sin embargo, estará sujeto a las limitaciones que fije la
propia ley, la escritura constitutiva de Propiedad Horizontal y el Reglamento de
Copropiedad y Administración.150 En el caso que un inquilino o propietario de un
apartamento sometido a este régimen, decide darlo en alquiler a corto plazo, deberá
el mismo usuario regirse conforme lo que ordena el propio Reglamento y abstenerse
de destinar el uso de la propiedad contrarios a la moral y buenas costumbres, no
perturbando la tranquilidad de los demás inquilinos u ocupantes. 151
En este escenario, existen varias aristas de lo que puede llegar a suceder. En ciertos
edificios, no se regula nada para esta situación por lo que deberá adoptarse una
decisión por la mayoría siguiendo las formas que el Reglamento de Copropiedad y
Administración exige, reiterando que serán de cumplimiento obligatorio los acuerdos y
resoluciones que emanen de los órganos de gobierno. Puede haber una prohibición
expresa dentro del Reglamento que no permita que pueda darse esta clase de
alojamientos a corto plazo, y en ese caso, todo inquilino o propietario de un
150Artículos 533 y 535 del Código Civil, Decreto Ley No. 106 del Jefe de Gobierno de la República de
Guatemala y sus reformas.
151 Artículo 536 del Código Civil, Decreto Ley No. 106 del Jefe de Gobierno de la República de
Guatemala y sus reformas.
102
apartamento se encuentra obligado a acatar dichas disposiciones por lo que, bajo
ningún formato o modalidad puede dar su apartamento para el alojamiento u
hospedaje a corto plazo.
2.1 Propuesta para regular esta clase de actividades
Según lo expuesto con anterioridad, existe un vacío en la regulación de este fenómeno

de la economía colaborativa, por lo cual esta clase de actividades pueden operar bajo
ciertas libertades o bajo ciertos parámetros, además que presenta la ventaja que se
hace por medio de una plataforma electrónica. Es así como a continuación, se
desarrolla la propuesta para que estas actividades, y sobre todo, estas empresas
intermediarias, como Airbnb, estén sujetas a una regulación para evitar que se den
abusos de parte de dichas empresas, y para el bienestar y la seguridad tanto del
anfitrión/propietario como del huésped que contratan el servicio ofrecido por la
compañía intermediaria.
Como primer punto, estas actividades deberían regularse por medio de una ley
independiente, novedosa y que no genere costos innecesarios, sencilla en aras de
poder resolver cualquier controversia que se derive en el transcurso de estas
actividades, pero primordialmente clara y sencilla para los sujetos que intervengan
dentro de estas relaciones.
2.1.1 Reformas
Por ello, con la normativa que se encuentra hoy vigente, la propuesta comienza con
realizar reformas a diferentes cuerpos normativos. El primero es al Código de
Comercio, Decreto 2-70 del Congreso de la República de Guatemala; posteriormente
debería reformarse la Ley Orgánica del Instituto Guatemalteco de Turismo, Decreto
1701 del Congreso de la República de Guatemala; y, luego se reformaría el Acuerdo
Gubernativo 1144-83, Reglamento para Establecimientos de Hospedaje.
103
i. En cuanto al Código de Comercio, en específico me referí a la regulación del
contrato de hospedaje. En ese sentido (como así se ha realizado en otras
jurisdicciones), reformar la terminología de lo que se entiende como contrato de
hospedaje, así: “Por el contrato de hospedaje, una persona se obliga a dar
albergue a otra mediante la retribución convenida, comprendiéndose o no la
alimentación. Esta clase de contratación es única y exclusivamente para
los establecimientos que se encuentren autorizados por la entidad
competente como establecimientos de hospedaje, quedando excluidas de
la presente normativa los servicios turísticos regulados como hospedajes
no tradicionales, los cuales se regulan bajo su propia normativa en la cual
se fijan los requisitos, clasificaciones y sujetos que intervienen.”
ii. Otra propuesta de reforma es al Acuerdo Gubernativo 1144-83 del Reglamento
para Establecimientos de Hospedaje. En su artículo 1 habla sobre la
definición de lo que se entiende por establecimiento, por lo que la propuesta se
centra en reformar este término en la siguiente manera: “Quedan sujetos a las
disposiciones del presente Reglamento, todos los establecimientos de
hospedaje, entendiéndose como tales, los que presten al público servicio de
alojamiento y otros servicios afines mediante pago, quedando excluidos de la
presente los servicios turísticos regulados como hospedajes no
tradicionales, los cuales se regulan bajo su propia normativa en la cual se
fijan los requisitos, clasificaciones y sujetos que intervienen”.
iii. En el mismo cuerpo normativo, en su artículo 4 se refiere a los establecimientos
de hospedaje que no están contemplados dentro del referido reglamento. La
propuesta se enfoca en reformar dicho artículo de la siguiente manera: “Para la
clasificación de los establecimientos de hospedaje no previstos en el artículo
anterior, tales como: casas de huéspedes, hotelerías, aparto-hoteles,
bungalows, campos para remolques, albergues, colonias de vacaciones, villas
turísticas y otros establecimientos semejantes, exceptuándose de la
aplicación de la presente ley a los servicios turísticos prestados en los
establecimientos de hospedajes no tradicionales, los cuales estarán
sujetos a su propia regulación, será el INGUAT quién dictará las normas
104
pertinentes tomando en cuenta la categoría y disposiciones contenidas en los
Capítulos I y III de este Reglamento.”
iv. En el mismo cuerpo normativo, dentro de su artículo 68 relativo a los hospedajes
que no estén contemplados dentro del referido reglamento, que están
igualmente sujetos a las mismas disposiciones. La propuesta planteada, en aras
de mantener un cuerpo normativo uniforme para esta clase de servicios de
hospedajes no tradicionales, es que se reforme este artículo de la siguiente
manera: “Cualquier otra modalidad de establecimiento de hospedaje, no
comprendido en el presente Reglamento, además de cumplir con las
disposiciones generales previstas en el Capítulo III, de este Reglamento,
deberán ajustarse a las categorías y normas que para el caso determine el
INGUAT, exceptuándose de la presente ley los servicios turísticos
prestados en los establecimientos de hospedajes no tradicionales, los
cuales estarán sujetos a su propia regulación.”
v. En el mismo cuerpo normativo, en su artículo 70, expone las disposiciones
generales que le serán aplicables a cualquier tipo de establecimiento de
hospedaje, sin importar a la categoría a la que pertenezcan. Es así como la
propuesta planteada, nuevamente es en aras de mantener un cuerpo normativo
uniforme que regula en particular a esta clase de servicios, por lo que debería
ser reformado este artículo de la siguiente manera: “Las prescripciones de este
capítulo serán de aplicación a todos los establecimientos de hospedaje
cualquiera que sea su grupo y categoría, salvo los que se encuentren
contemplados como servicios turísticos prestados en los
establecimientos de hospedaje no tradicionales, los cuales estarán
sujetos a su propia regulación; y, que no se le exija o que de modo expreso
se limiten a alguno de ellos.”
La propuesta sobre estas reformas se centra, como primer punto, en la propia

naturaleza del contrato de hospedaje, tanto desde su punto de vista doctrinario como
por la forma en que se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico, que
105
permita que esta clase de contratación sea única y exclusivamente para aquellos
establecimientos que se encuentran inscritos ante la autoridad competente (INGUAT)
como los de hospedaje tradicionales, siendo los que tendrán la potestad de invocar las
herramientas legales que nuestra ley contempla, como el caso de extracción de
equipaje o la desocupación inmediata de los huéspedes que no cumplan con su salida,
por cualquiera de los casos indicados con anterioridad. Como segundo punto, esta
propuesta se enfoca en que es necesaria la creación de una ley específica, para poder
regular a estas empresas intermediarias o comercializadoras (como Airbnb), y al
mismo tiempo salvaguardar los derechos de las personas usuarias que utilizan los
servicios de estas empresas intermediarias por las diferentes plataformas electrónicas.
2.1.2 Propuesta de iniciativa de ley
Esta segunda parte de la propuesta va respecto a la creación de una ley en particular

en aras de crear los mecanismos legales para salvaguardar los derechos de los
usuarios o personas que solicitan esta clase de servicios, así como los de las empresas
que los prestan.
Esta propuesta de ley, primero, debe de esclarecer a quiénes se les considera como
empresas intermediarias comercializadores de esta clase de servicios de alojamiento
u hospedaje, que se da por medio de plataformas electrónicas. Como se ha analizado
en capítulos anteriores, hay legislaciones que han implementado los mecanismos
legales necesarios para que esta clase de empresas tengan que inscribirse dentro de
los registros públicos, o dentro de los sistemas digitales que las autoridades de la
materia manejen; esto, por el hecho que brinda mayor seguridad en cuanto a la
información a la que tienen acceso los usuarios en el momento de utilizar los servicios,
y tener la certeza que estas empresas sí se encuentran autorizadas para poder prestar
estos servicios.
Luego, de esta ley para esta clase de actividades, uno de los factores a resaltar es el
factor del plazo de la estadía. Este tema es primordial, para evitar que los usuarios ni
106
los prestadores de esta clase de servicios de hospedajes realicen una simulación o
fraude respecto de esta clase de contrataciones; es necesario imponer un plazo
máximo por el cual el usuario podrá utilizar esta clase de servicios. Nunca ha existido
un criterio uniforme en cuanto a cuál es el plazo idóneo para permitir que el usuario
pueda gozar de esta clase de servicios, pero al mismo tiempo no debe permitirse que
esta figura pueda ser utilizada con fines fraudulentos o contrarios a lo que se busca.
Luego de un análisis exhaustivo de los diferentes plazos que se han implementado en
otras jurisdicciones, el plazo que se sugiere es entre los 35 o 40 días pudiendo ser
prorrogado por una única vez.
También otro de los puntos principales es el tema del registro de los prestatarios de
esta clase de servicios, así como de las empresas intermediarias. Como se ha visto
en los capítulos precedentes, la gran mayoría de las legislaciones busca que exista un
mercado regulado, ordenado, en donde se tenga información pública para la seguridad
y bienestar de los usuarios, además que las autoridades competentes tengan un
sistema en donde se muestre en forma clara, a las empresas y prestatarios de estos
servicios que se encuentren autorizados.
Adicional a ello, también este registro tiene como finalidad verificar que todos los
sujetos involucrados en estos servicios (tanto por parte del dueño o propietario del
inmueble, como el huésped y la empresa intermediadora) cumplan con sus
obligaciones tributarias o fiscales propiamente, ya que es uno de los temas que ha
traído mayor problemática y sobre el que se han pronunciado los sectores turísticos
que sí se encuentran regulados y son fiscalizados por la autoridad de la materia.
En el caso de Guatemala, en el momento en que un establecimiento de hospedaje que

está contenido en la normativa vigente del día de hoy (hoteles, moteles, pensiones,
etc.) están sujetos a llevar libros contables, entregar factura y agregar al precio de la
estadía el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el cual su base imponible es de un 12%152
sobre el precio total, ya que el prestar esta clase de servicios es un hecho generador
152Artículo 10 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto 27-92 del Congreso de la República
de Guatemala y sus reformas.
107
de conformidad con lo que dice el inciso 2 del artículo 3 de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, Decreto 27-92 del Congreso de la República de Guatemala153.
Adicionalmente, estas actividades están sujetas al pago del Impuesto a la Ocupación
Hotelera, cuya base imponible es del 10% sobre el precio final y se utiliza por el
Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT) para la promoción turística y la inversión
en infraestructura en los sitios turísticos del país, según lo expuesto en el inciso b) del
artículo 21 de la Ley Orgánica del Instituto Guatemalteco de Turismo, Decreto 1701
del Congreso de la República de Guatemala.
Por lo expuesto, esta propuesta reitera que toda clase de prestación de servicios de
alojamiento u hospedaje por medios no tradicionales (al referirnos que lo hace por
medio de plataformas electrónicas), debe estar sujeto al pago de tributos, de los
impuestos correspondientes debido a que se materializa el mismo hecho generador y
por ello, se encuentran obligadas estas empresas así como los sujetos que participan
en la prestación y goce de estos servicios, a su pago.
Todo lo referido anteriormente respecto de la creación de un marco jurídico general,

abstracto y único, en aras de poder regular a esta clase de actividades debe por
consiguiente, hacer énfasis dentro de los siguientes aspectos:
A. Crear un apartado de definiciones, en el sentido que se determine

primordialmente una definición propia para estas empresas comercializadoras o
intermediarias que prestan esta clase de servicios, ya sea actividades de
intermediación, facilitación, promoción o cualquier otro servicio para que pueda
encuadrarse dentro de esta figura, a qué empresas se les debe aplicar esta
regulación. Además, incluir quiénes serán considerados como
anfitriones/propietarios y a los usuarios o huéspedes, quiénes son los sujetos que
a fin de cuentas, deciden las condiciones que deben regir cuando se brinda este
hospedaje no tradicional, por las diferentes plataformas electrónicas.
153Artículo 3, de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto 27-92 del Congreso de la República
de Guatemala y sus reformas (“Del hecho generador. El impuesto es generado por: (…) 3. La
prestación de servicios en el territorio nacional.”).
108
B. Otro punto importante es reconocer los derechos que se generan para los
usuarios en el momento en que celebran un contrato bajo estas modalidades,
así como las obligaciones que contraen. En los derechos, destacar que toda
persona que utilice esta clase de hospedajes no tradicionales gozará de al menos
lo siguiente: a) Recibir información verídica sobre el precio, las condiciones y las
características sobre el lugar que se le dará en hospedaje; b) Recibir servicios de
calidad, según lo pactado y de conformidad al precio pagado; c) Tener acceso a
información pertinente en cuanto a las normas de convivencia, reglamentos o
leyes propiamente del lugar en donde se encuentre ubicado el hospedaje; d) No
tener obstáculo alguno para poder de gozar las instalaciones o servicios
propiamente del lugar, debiendo de la misma manera contar con toda clase de
medidas de seguridad para salvaguardar su integridad y seguridad, tanto en su
persona como de sus bienes u objetos personales; e) Si es necesario, gozar del
derecho de formular quejas o reclamos en un formato donde quede registrado,
ante la autoridad competente si en todo caso, el lugar en donde se encuentra
hospedado no cumple con alguno de los requisitos anteriores, o no cuente con
los servicios pactados entre las partes siempre que no se haya podido resolver,
en forma conciliatoria.
C. Ahora bien, de las obligaciones hacia el usuario, cabe destacar que todo usuario
en el momento de gozar de esta clase de alojamiento, debe tener en cuenta: a)
Respetar las normas de convivencia del lugar en donde se encuentra hospedado,
así como los reglamentos y normativa de los establecimientos; b) Utilizar los
servicios y el lugar del establecimiento, sin menoscabar la integridad del mismo
siendo responsable en su uso y goce; c) El pago de cualquier daño causado al
establecimiento o los objetos que se encuentren dentro de los mismos, así como
asumir toda clase de responsabilidad por el incumplimiento de cualquiera de los
artículos anteriores; e) Retirarse del lugar de hospedaje al momento en que se
termine el plazo por el cual han pactado con el prestador de esta clase de
109
servicios de hospedajes no tradicionales, pudiendo ser renovado por una sola
vez.
D. Por otra parte, también nacen derechos y contraen obligaciones por el lado de
los anfitriones/propietarios de los inmuebles donde se presta el alojamiento u
hospedaje a corto plazo. En cuanto a los derechos, deben de regularse lo
referente a estas áreas en particular: a) Poder desempeñar libremente su
actividad, sin que las autoridades competentes intervengan en su uso y no tenga
limitaciones más que las previstas dentro de las normas aplicable al caso; b)
Obtener los certificados y autorizaciones correspondientes para poder operar,
siempre y cuando cumpla con todos sus requisitos y no se utilice para fines
distintos de los regulados; c) Poder interponer quejas, denuncias o cualquier otro
método para dejar constancia de cualquier controversia que surja entre éstos y
los usuarios, siempre que no pueda ser resuelto por medio de la vía conciliatoria;
d) Gozar de cualquier beneficio fiscal o tributario que determine la autoridad
competente, pudiendo llegar a celebrar acuerdos en aras de obtener los mismos
con las autoridades correspondientes.
E. En cuanto a las obligaciones por parte de los anfitriones/propietarios, deben
ahondar sobre los siguientes aspectos: a) Encontrarse autorizados por la
autoridad competente para poder prestar esta clase de servicios154; b) Cumplir
con todos los estándares, servicios y cualidades ofrecidas al usuario del
establecimiento donde se presta el hospedaje; c) Permitir la libre locomoción y
permanencia de parte del usuario dentro de las instalaciones; y, d) Extender los
documentos fiscales correspondientes, para acreditar que el servicio que prestan
se encuentra afecto al pago de tributos, y cumplen con sus obligaciones fiscales.
F. El fin primordial que desarrollan estas empresas comercializadoras o
intermediarias es ser un canal de comunicación, o actuar en forma intermediaria
entre los sujetos que contratan. Es por ello que en esta propuesta, en aras que
154
En esta propuesta, uno de los ejes principales que la autoridad competente tenga un sistema o
registro que sea exclusivo para que los prestadores de esta clase de servicios, se encuentren inscritos
y pueda tanto, el usuario como las empresas comercializadoras o intermediarias, puedan ver que en
efecto tienen la solvencia para poder dar en alojamiento a corto plazo, ya sea uno o varios inmuebles.
110
no puedan eximirse de responsabilidad por algún acontecimiento acaecido entre
la prestación del servicio por parte del anfitrión/propietario hacia el usuario o
huésped, se delimitan las facultades que pueden ejercer esta clase de empresas,
debiendo hasta cierto punto tener que regular lo siguiente: a) Estar inscritas ante
la autoridad competente en la materia para poder llevar un orden con respecto a
las empresas que intervengan dentro de esta clase de actividades (el cual en
nuestro caso sería el Instituto Guatemalteco de Turismo -INGUAT-); b) Facilitar
la información que le sea requerida por las autoridades competentes siempre que
sea mediante una orden judicial, pero sin que esto permita una violación al
derecho de privacidad o información personal de las personas que utilicen la
plataforma; c) Pagar y retener los tributos correspondientes que se originen por
la actividad que realiza cuando el mismo se haga por medio de la plataforma
electrónica, debiendo así reportarlo ante la autoridad competente;
G. Dentro de esta propuesta, incluir además un apartado de las condiciones que
debe guardar el inmueble en donde se preste este servicio de hospedaje, como
son tener medidas de limpieza o higiene, seguridad, mantenimiento y el equipo
necesario para brindar la mayor comodidad al usuario o huésped.
H. En todo caso, cuando estas empresas o los propietarios/dueños de los inmuebles
en donde se presta esta clase de servicios, no cumplan con alguno de los
requisitos mínimos o incumplan alguna de las obligaciones que dentro de la
referida ley se establezcan, se les impondrán sanciones pecuniarias por el monto
que designe la autoridad competente, y en caso existiese reincidencia, puede
llegarse hasta el cierre de dicho establecimiento.
I. Crear un mecanismo por el que estas empresas comercializadoras o
intermediarias, puedan celebrar acuerdos con las autoridades de la
administración tributaria para poder: crear el mecanismo idóneo que permita el
pago y la recaudación de los tributos correspondientes.
Actualmente, en Guatemala no existe un marco jurídico que regule esta clase de

actividades ni tampoco se ha presentado alguna iniciativa de ley en cuanto a la
111
prestación de esta clase de servicios, por lo que debe aplicarse el marco legal general
vigente. Es por ello que es necesario la creación de una propuesta de esta naturaleza,
que sea independiente y específica en aras de poder regular esta clase de
operaciones. Esta propuesta de ley planteada, en general, se centra en lo siguiente:
a) establecer los derechos y obligaciones para los usuarios, así como a los
anfitriones y empresas comercializadoras o intermediarias; b) Determinar las
condiciones mínimas con las que deben contar los inmuebles en donde se prestaran
esta clase de servicios, para brindar comodidad y salvaguardar la integridad de los
usuarios; c) Creación de los diferentes mecanismos que pueden implementar las
empresas comercializadoras con las autoridades tributarias para la recaudación de los
tributos que se generen por la prestación de los referidos servicios; y, d) Sanciones
administrativas de carácter pecuniario para las empresas comercializadoras en caso
incumplan con alguna de las obligaciones determinadas.
112
CONCLUSIONES
La economía colaborativa se origina como un fenómeno social que se transforma en

un modelo económico, por medio del cual se suscita el intercambio de bienes y
servicios en las diferentes plataformas electrónicas existentes hoy en día. Estas
estructuras se transforman en modelos de trabajo que permiten la interconectividad de
la oferta y de la demanda para el canje de bienes o servicios poco utilizados a cambio
de un valor monetario, utilizando plataformas virtuales. A su vez, reducen
significativamente los costos asociados a la operación, comparados con las
transacciones tradicionales del mismo tipo, lo cual resulta atractivo para el mercado
específico.
Así pues, para el desarrollo de la economía colaborativa en forma idónea, deben darse
las siguientes condiciones: la existencia y la masificación de distintas plataformas
electrónicas digitales; que sean accesibles para la obtención de bienes o servicios
entre usuarios; contar con una variedad de opciones, para hacer más viable el
desarrollo económico en virtud de la reducción de los costos como resultado de la
competencia; la plataforma debe ser expedita y, debe generar confianza entre las
partes, como resultado de un histórico irrefutable de información independiente. Todos
estos factores aseguran que la operación en general sea exitosa.
El surgimiento de estas plataformas en el modelo de la economía colaborativa en

Guatemala, que actúan como intermediarias, como en este caso de estudio, han
puesto en discusión el hecho que en aras de permitir estas operaciones en un
ambiente de competencia saludable para todos los sujetos involucrados, deben existir
reformas o iniciativas en nuestro marco jurídico. Por ello, resulta necesaria la inclusión
de ciertas reglas o una serie de lineamientos de cumplimiento obligatorio, pero que
además, se enfoquen en resguardar la seguridad, la higiene, la información y la
integridad para todos los usuarios que participen dentro de estas actividades.
Por otro lado, el Derecho Mercantil es la rama del Derecho Privado que destaca por el
dinamismo y la falta de formalidades para validar todas las contrataciones que ocurren
113
en el tráfico mercantil entre empresarios o comerciantes con terceros. Por lo tanto,
este tipo de contrataciones derivadas de las transacciones de la economía colaborativa
recaen en este ámbito, en virtud de que existe una masificación de estos servicios que
se da en el marco de habitualidad y cada día existe mayor número de empresas e
individuos que ofertan profesionalmente, se incrementa la necesidad de generar reglas
y lineamientos de carácter general.
Se han propuesto iniciativas en diferentes países alrededor del mundo, que han tratado
de regular este fenómeno de la Economía Colaborativa, ya que, en su mayoría, este
tipo de actividades no encajaban dentro de la regulación existente en el momento de
iniciar sus operaciones. Por ello, no existe un criterio uniforme en cuanto a la normativa
idónea que debe ser implementada, sino por el contrario, dependerá de cada
jurisdicción y del estudio de la clase de normas que deban crearse.
Esta iniciativa de adaptar o crear el marco regulatorio, resulta primordial en servicios

de alojamiento a corto plazo para que no se presten servicios bajo un esquema de
competencia desleal e intrusión, respecto de las empresas o sectores económicos,
que sí son regulados y están obligados a obtener permisos, licencias y realizar trámites
administrativos ante las autoridades gubernamentales. Todo esto hace que la oferta
tradicional incurra en costos mandatorios, así como en una inversión de tiempo
significativa. En este punto, es notoria la diferencia con los “hosts” que operan a través
de la economía colaborativa, los cuales cumplen con el rol de conceder bienes
inmuebles de su propiedad a los usuarios, para su uso en forma temporal. Además,
los “hosts” no incurren en dichos gastos y no se encuentran sujetos a ninguna clase
de regulación por parte de las autoridades correspondientes.
Durante esta investigación, el caso de estudio se centró en la empresa Airbed and

Breakfast (Airbnb por sus siglas en inglés), que surge en los Estados Unidos en el
2008, con un modelo de economía colaborativa desde su origen. Gracias a ello, se ha
situado como una de las compañías más exitosas dentro de la rama de alojamiento y
hospedaje a corto plazo en el ámbito mundial. Esta empresa desarrolla su actividad
dentro del esquema de “Marketplace” (lugar de mercado), en virtud de que conecta a
114
la oferta con la demanda para adquirir los servicios de hospedaje a distancia y cuenta
con un constante flujo de información confiable de usuarios y de proveedores.
Desde la perspectiva del marco jurídico, la labor que desarrolla Airbnb es de

intermediación o mediación mercantil, puesto que participa en el esquema
triangular entre los usuarios que requieren servicios de alojamiento y los dueños o
tenedores de las viviendas donde se prestan estos servicios. La contratación se realiza
de manera exclusivamente electrónica, utilizando la plataforma virtual que provee esta
empresa.
En Guatemala, hasta la presente fecha, no existe un marco regulatorio en cuanto a

esta clase de operaciones o servicios como el descrito anteriormente, por lo que les
son aplicadas las normas vigentes. Sin embargo, por las razones antes descritas, se
hace necesaria y urgente la implementación de un marco jurídico para la regulación
de estas actividades, porque mientras no existan controles adaptados a esta
modalidad de comercio, se seguirá trabajando sobre un vacío legal, el cual les permite
mayores ventajas sobre sus pares, que están obligadas a acatar las disposiciones
jurídicas en el sector de alojamiento y hospedaje.
Es importante insistir en que dichas disposiciones se han creado para proteger la

seguridad, la inocuidad y la comodidad del visitante. Por ello, es necesario que en el
momento en que se inicie la regulación de este tipo de transacciones, no se imponga
el cumplimiento de requisitos y trámites engorrosos y burocráticos, ni la carga de
impuestos que desincentiven la utilización de esta clase de plataformas; sino que se
equipare la competencia leal y se ofrezca la misma seguridad al huésped como lo
ofrece el mercado tradicional.
Los emprendimientos que se basan en la economía colaborativa son una tendencia

mundial imparable y deben ser fomentados, pues ya son parte de un sector económico
de rápido crecimiento y que trae consigo mayor riqueza, oportunidades de trabajo y
promueve la actividad turística. Por lo tanto, la creación e implementación de un marco
legal para esta clase de empresas y transacciones, debe abordarse desde un enfoque
que traiga beneficios y ventajas para todos los sujetos involucrados en estas
115
actividades, sin perder de vista el ideal de salvaguardar la seguridad e integridad del
proveedor y del consumidor.
En el caso específico de Guatemala, no hay un marco jurídico que regule este

fenómeno de economía colaborativa y la clase de operaciones que se derivan, lo cual
hace necesaria la creación de una normativa que sea novedosa e independiente, pero
que no traiga consigo costos innecesarios y trámites burocráticos para las personas
que emprendan en este sector económico. Por el contrario, esta normativa debe estar
enfocada en amparar los derechos de los usuarios y empresas involucradas, tener un
control sobre esta clase de operaciones y que resuelva cualquier controversia que se
suscite en la prestación de estos servicios.
116
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inconstitucionalidad contra el artículo 15 (parcial) de la Ley 1753 de 2015, “Por el
cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018, Todos por un nuevo
país”,
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49 VÁSQUEZ MARTÍNEZ, E., ob. Cit., página 444.

a) Libertad de contratación. En el derecho de las obligaciones la libertad de

53 VÁSQUEZ MARTÍNEZ, E., ob. Cit., página 436.

En el ordenamiento jurídico guatemalteco, todo lo concerniente a la contratación