UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

CURSO: Derecho Romano

DOCENTE: Patricia Lui Junes Ruth Elia

TEMA: Derechos Reales en la Época Romana

ALUMNO: Kenny Harold Vásquez Catter

Lima – Perú

2018- 2

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 DERECHOS REALES EN LA ÉPOCA ROMANA

Definición:

En toda relación jurídica, sea real u obligacional, existe un titular sujeto activo de la

relación sustancial, que tiene la facultad de pretender una determinada conducta

(unas veces positiva, otras negativas), frente al sujeto pasivo que está constreñido a

realizarla. El sujeto activo tiene, por así hablar, un poder jurídico frente al sujeto

pasivo que tiene un deber jurídico (un derecho real). Cuando el sujeto pasivo no

cumple su obligación, el titular del derecho intentará hacerlo valer en juicio,

convirtiendo, así, la relación sustancial en relación procesal: el sujeto activo se

convierte en demandante y el sujeto pasivo en demandado.

Los Derecho Reales están taxativamente enumerados y señalados por el

ordenamiento jurídico.

- Ámbito de las personae, res y actiones:

Una vez establecidas estas premisas válidas para los derechos patrimoniales en

general, pasamos a encuadrarlas dentro del Ordenamiento jurídico romano. A este

respecto, el sistema de las Instituciones de Gayo comprende: personae, res y

actiones.

El ámbito de las personae abarca nuestra teoría de la capacidad jurídica y el

derecho de familia. Bajo el apartado res, Gayo comprende tanto los derechos reales

como los derechos de obligaciones. Finalmente, las actiones hacen referencia al

proceso y a los distintos medios para hacer valer nuestros derechos. Es claro, pues,

que si bien en el antiguo Derecho romano no existía la moderna contraposición entre

Derechos patrimoniales (derechos reales y derechos de obligaciones) y Derecho de

familia, en el derecho clásico se presentan estas esferas como completamente

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distintas. La antítesis se refleja, también nítidamente en las Instituciones

Justinianeas. Ahora bien, dentro de los Derechos patrimoniales, la doctrina

tradicional distingue dos grandes categorías de derechos: los derechos reales de

una parte, y los derechos personales o de obligación, de otra (son los créditos).

- Precisiones terminológicas sobre los derechos reales:

Por lo que se refiere a los derechos personales los romanos, al igual que el Derecho

moderno, utilizan un término para identificarlos: obligationes (obligaciones). Sin

embargo, la moderna denominación "derechos reales" o derechos sobre las cosas,

aunque acuñada sobre las fuentes, no es romana.

Se ha dicho que res (o incluso corpus), son términos que en las fuentes designan la

propiedad, y ius in re el derecho sobre las cosas ajenas (lo que la doctrina moderna

denomina, siguiendo la terminología medieval, iura in re aliena). Sin embargo, tanto

res como ius in re son usados con bastante vaguedad en los textos y sería peligroso

equipararlos a nuestras actuales categorías de derechos reales.

Esta incertidumbre terminológica, no quiere decir que los juristas romanos no

delimitaran y pergeñaran divinamente la categoría de los derechos reales y la

distinguiesen nítidamente de aquella otra de los derechos personales.

- Distinción entre derechos reales y personales:

Dicha distinción la contemplaron desde el punto de vista del proceso, trasladándola

al campo de las acciones: la actio in rem como tutela de los derechos reales; la actio

in personam para proteger los derechos subjetivos de obligación.

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El objeto de la actio in personam lo constituye una persona determinada, una

prestación y el derecho a exigirla. La acción personal se ejercita cuando se pretende

del demandado el cumplimiento de un deber jurídico.

Por el contrario, el objeto de la actio in rem es una cosa, mejor aún, una serie mayor

o menor de facultades sobre la misma. La acción nace en el momento de la violación

y se ejercita, no frente a una persona determinada a priori (que en sí misma no tiene

relevancia), sino frente a cualquiera que constituya un obstáculo entre el actor y la

cosa objeto del derecho real. Así, en el derecho real de propiedad el propietario

(titular en la relación sustancial, demandante en la relación procesal) podría ejercitar

la reivindicatio contra todo aquél que constituya un obstáculo que le impida el libre

ejercicio de sus facultades de goce y disfrute sobre la cosa que le pertenece. Es

evidente que el tercero que obstaculiza es desconocido, en principio, y no tiene

ninguna relación personal con el actor. De todo lo dicho se desprende que:

El titular de un derecho de obligación tiene la facultad de exigir una conducta

(positiva o negativa) frente a un sujeto determinado en base a una relación existente

entre ellos; dicha relación puede nacer ex contractu (acuerdo considerado contrato)

o ex delicto (acto ilícito considerado delito). En el contrato de mutuo, por ejemplo, el

mutuante entrega al mutuario una determinada cantidad de dinero, acordando que

se la devolverá pasado un tiempo determinado. Ya que el crédito es una relación

entre dos personas, el acreedor (mutuante y titular del derecho de obligación) no

puede existir el cumplimiento más que al deudor (mutuario y sujeto pasivo), en base

al contrato de mutuo perfeccionado entre ellos.

Contrariamente, el titular de un derecho real tiene la facultad de exigir una conducta

(siempre negativa) frente a un sujeto o sujetos determinados en base, no a una

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relación personal, sino a una relación entre dichos sujetos y la cosa. La conducta

negativa que el titular de un derecho real tiene derecho a exigir puede consistir:

a) En un pati, esto es, soportar que otros realicen una determinada actividad sobre

una cosa que le pertenece. Así, en el derecho real de servidumbre predial de paso

(iter), el titular (dueño del fundo dominante) tiene la facultad de exigir del dueño del

fundo sirviente (sujeto pasivo) que soporte el paso a través de su fundo, sin

obstaculizarlo.

b) En un non facere, esto es, abstenerse de realizar una determinada actividad

sobre una cosa que le pertenece. Así, en la servidumbre altius non tollendi, el dueño

del fundo dominante, titular del derecho real, tendrá la facultad de exigir del dueño

del fundo sirviente que no eleve un edificio más allá de una determinada altura.

En ambos casos, el sujeto activo, titular del derecho, tiene la facultad de exigir una

conducta frente a un sujeto determinado por la circunstancia de ser propietario del

fundo sirviente, independientemente de toda relación personal con el mismo. Y tanto

es así, que tal conducta negativa podrá exigirla frente a un número indeterminado de

sujetos, tantos cuantos sean los sucesivos propietarios del fundo sirviente, en base a

su relación con la cosa, objeto del derecho real.

- Noción de derecho subjetivo real:

Teniendo en cuenta los argumentos que preceden, quizá no resuelva nada definir el

derecho real como aquella relación inmediata del hombre con la cosa.

En efecto, es claro que, en la propiedad y el usufructo, tanto el propietario como el

usufructuario se encuentran en relación inmediata con la cosa. Pero también el

arrendatario está en relación directa con la cosa y, es más, de ella obtiene una

ventaja inmediata y, sin embargo, tanto los juristas romanos como el derecho

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moderno incluyen esta figura dentro del derecho de obligaciones y protegen al titular

con una actio in personam y no con una actio in rem.

Además, las mismas facultades sobre una cosa pueden ser atribuidas a un

individuo, tanto en virtud de un derecho real, como en base a un derecho de

obligación. Pongo un ejemplo: yo puedo conceder al vecino la facultad de hacer

derivar el agua hacia su fundo, desde el mío donde nace un manantial. Ahora bien,

esta facultad puede concedérsela, o bien constituyendo a su favor una servidumbre

de aquae ductus, o a través de un contrato. En ambos casos, la relación del hombre

con la cosa es inmediata e idéntica, y en ambos casos yo estaría obligado a soportar

que hiciesen derivar el agua desde mi fundo al vecino y, sin embargo, la primera

relación es real, la segunda pertenece al campo de las obligaciones. La distinción,

pues, hay que buscarla en otra parte.

Es evidente que, si bien no es incorrecto sostener que el derecho real se explica

como una relación inmediata del sujeto (titular del derecho) con la cosa, esto sólo no

es suficiente; sería necesario que concurran otros elementos para completar tal

concepto:

En primer lugar, que el titular del derecho obtenga una ventaja (no necesariamente

económica) directamente de la cosa sin necesidad de cooperación activa por parte

de otro u otros sujetos.

En segundo lugar, el derecho real afecta a la cosa y la sigue donde quiera que vaya.

El titular puede reclamarla de cualquiera que la tenga en ese momento. Así, si

obtengo del propietario de una cosa un derecho de usufructo sobre ella, tengo la

facultad de reclamar este derecho no sólo frente a él, sino también frente a aquéllos

a los que él haya enajenado sucesivamente la cosa.

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Finalmente, que frente al titular de un derecho real se encuentre vinculado, no un

sujeto específicamente determinado (como ocurre en el derecho de obligaciones),

sino un número indefinido de personas. Así, si me hago conceder la facultad de

pasar por el fundo vecino mediante un contrato, sólo estará obligado a dejarme paso

el actual propietario del fundo, esto es, aquél de quien me he hecho conceder la

facultad a título puramente obligacional. Si por el contrario ha constituido a mi favor

el derecho real de servidumbre de paso estará vinculado, no sólo el propietario

actual del fundo a través del cual paso, sino también todos los sucesivos propietarios

que en un fundo puedan adquirir el fundo.

Concluyendo, podríamos afirmar que el derecho subjetivo real se entiende como una

relación inmediata del hombre con la cosa, en la cual, frente al titular, que obtiene

una ventaja económica sin necesidad de la colaboración activa de otros, se

encuentran vinculadas, no un sujeto determinado, sino una serie indefinida de

personas, individualizadas en base a su relación con la cosa, y cuya conducta es

siempre negativa.

La tajante separación entre ambas categorías no presenta la misma nitidez en época

tardía, donde las diferencias van atenuándose progresivamente, siendo en la

práctica todavía más tenues en el Derecho Privado moderno.

- Clasificación de los derechos reales:

La propiedad constituye el derecho real por excelencia; se presenta como el más

eminente y atribuye al titular un poder pleno sobre la cosa. Dicho poder no se

manifiesta siempre de la misma forma sino que reviste diversos grados de intensidad

y se ejercita con mayor o menor amplitud según los casos.

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Este hecho justo a las exigencias prácticas hizo surgir, frente al Derecho de

propiedad, otros derechos protegidos por actiones in rem que se presentaban como

derechos limitadores de la propiedad de otro sujeto: son los comprendidos por los

intérpretes bajo la denominación iura in re aliena, término éste no romano, pero

acuñado sobre los textos.

Los más antiguos derechos reales sobre cosa ajena son las servitutes, el

ususfructus y el usus. Es muy posible que estos derechos fueran configurados en un

principio sobre el modelo del derecho de propiedad y protegido por la misma acción

real (reivindicatio). Sólo más tarde, en época clásica, se presentan como figuras

típicas y determinadas que separadas de la propiedad se conciben como derechos

reales sobre cosa ajena. Por ejemplo, si tenemos la propiedad de un fundo

podremos conceder a un vecino la facultad de pasar a través del mismo. Es claro

que nuestra propiedad ha sufrido una limitación y nuestras facultades una

disminución, pero el derecho de propiedad subsiste y continuamos siendo

propietarios.

Más tarde, y gracias a la labor del Pretor se consolidan el pignus datum (prenda sin

desplazamiento o hipoteca). La doctrina los contempla como derechos reales de

garantía, precisamente porque se constituyen a favor del acreedor para garantizar el

cumplimiento de la obligación.

Finalmente, por lo que se refiere a los derechos reales de superficies y emphiteusis,

surge el primero a partir del arrendamiento de fundos a perpetuidad, y el segundo a

partir de la possessio de los agri vectigales, situación semejante a la propiedad, y

protegida por el Pretor mediante una actio in rem.

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En la época post-clásica y Justinianea las categorías mencionadas apenas sufren

modificación salvo que bajo el nombre de servitutes, a más de los iura praediorum

se comprenden el ususfructus y el usus, identificados como servitutes personarum.

Además, la habitatio (derecho a habitar una casa ajena) se considera como ius in re

aliena independiente, desconectándose, por fin, bien del usus, bien del ususfructus.

Elementos:

1. El sujeto activo y titular: que es la persona en quien, por provocarse la

conjunción del derecho en ella, ha adquirido el derecho real.

2. El sujeto pasivo: está constituido por la sociedad total, la cual debe respetar el

ejercicio del derecho.

3. El objeto: que corresponde a la cosa sobre la cual se establece la relación

inmediata; de allí que la sociedad o comunidad toda queda obligada a respetar su

ejercicio.

Teorías:

1. Teoría Clásica:

Se basa en la ideología de que existe una relación inmediata y directa entre una

persona y una cosa. Al respecto Aguilar José (1.999) señala que, esta teoría se

objeta debido a “que el Derecho sólo regula la conducta de las personas y que, por

lo tanto, las relaciones jurídicas nacidas de todos los derechos subjetivos son

necesariamente relaciones entre personas, de las cuales una o más serán sujetos

activos y otra o más, sujetos pasivos”.

2. Teoría Obligacionista:

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Esta se opone a la teoría clásica y sustenta según Kunmerow Gert (2001) que “la

relación jurídica es concebible sólo a través de la conexión de dos o más sujetos de

derecho, ya que la misma implica la facultad integrada en el sujeto activo para exigir

al sujeto pasivo (obligado) una determinada conducta. Esta teoría a su vez es

criticada especialmente en el sentido de que tiende a confundir el concepto deber

con el de obligación, siendo este último la alusión específica de un pasivo; debido a

que se enfoca especialmente en el aspecto negativo deja a un lado la existencia de

la cosa, la cual es el contenido sustancial de un derecho real.

3) Teoría Armónica:

Fusiona lo más relevante de la teoría clásica y la teoría obligacionista, tomando en

cuenta que los derechos reales están compuestos por dos elementos importantes,

uno estático concerniente a la relación del sujeto con la cosa, y un elemento

dinámico compuesto por la obligación en sí misma; es decir, que consiste en la

relación entre el titular y la cosa, aunado a la sanción o garantía del derecho y que

consiste en el deber jurídico de contenido negativo que tienen todas las demás

personas de no interferir en esa relación directa entre el titular del derecho y la

correspondiente cosa.

Derechos Reales Discutidos:

Existen además de aquellos derechos que puedan tenerse y constituirse sobre los

bienes por los modos habituales, otros derechos que alimentan el debate de los

estudiosos del tema por considerar que confluyen dentro de su estructura,

características de derechos personales y reales. Tales son: el derecho arrendaticio,

el derecho de retención, el derecho de opción de compra, el derecho de tanteo, el

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derecho de retracto, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem,

entre otros.

1. Derecho de Retención:

Es aquel que asiste a un determinado sujeto para que pueda prorrogar la posesión

sobre una cosa, con finalidad de garantía, es decir el mismo, es una medida especial

de garantía concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de

conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les

satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma. Este derecho aparece

limitado en nuestro Derecho a los casos del poseedor de buena fe para asegurar el

reintegro de los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa (art. 453 C.C.), al

usufructuario para asegurarle el cobro de los desembolsos que deben serle

reintegrados por el nudo propietario al extinguirse el usufructo (art. 522 C.C.), al

mandatario, sobre las cosas objeto de mandato, para asegurar el pago de lo que se

le adeude (art. 1.730 C.C.), al que hizo una obra en cosa mueble, sobre ella, hasta

que se le pague (art. 1.600 C.C.), al depositario, hasta que le sean pagadas las

cantidades que le reconoce la ley (art. 1.780 C.C.) y al acreedor pignoraticio, sobre

la cosa dada en prenda, si hay otro crédito a su favor, aunque éste no esté

asegurado con la prenda (art. 1.866 C.C.).

2. Derecho de Opción de Compra:

Es un derecho que surge del contrato por el cual dos partes se obligan

recíprocamente a celebrar un contrato de venta. El derecho de opción de compra por

su naturaleza jurídica es considerado por algunos autores un derecho personal

debido a la existencia de la sola promesa por ambas partes, y en contraposición

otros juristas son del criterio que al establecerse la promesa de venta desde que ya

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haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, es válido como venta y

por ende, se puede encuadrar bajo los derechos reales.

3. Derechos de tanteo:

El tanteo es un derecho real de que la facultad para adquirir una cosa antes que otra

persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario

tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre la cosa a quien

quiera. Este derecho solo está contemplado en ciertas leyes especiales como son la

ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos, pero no se

incluye en el código civil.

4. Derecho de Retracto:

El retracto, al contrario que el tanteo que opera antes de la enajenación proyectada,

permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquiriente.

Concretamente el código civil lo define así en su artículo 1521 “El retracto legal es el

derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el

lugar de que adquiere una cosa por compra o dación de pago”. Se puede definir,

como el modo de ejercer la resolución de un contrato de venta. Este derecho puede

ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la

ley.

Se puede considerar un derecho real debido a que, si el vendedor no ejerce el

derecho de retracto dentro del término convenido, el comprador adquiere

irrevocablemente la propiedad o derecho. Como por ejemplo si el propietario de una

vivienda tiene un arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho de tanteo, pero

el precio por el que le dice que va a vender el inmueble no le convence a este, y

finalmente se entera de que va a venderlo a un tercero a un precio inferior, hay

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podrá el inquilino ejercer su derecho de retracto. El retracto para el código civil

procederá únicamente en los casos de venta y dación en pago, pero la doctrina

mayoritaria entiende que por venta hay que entender enajenación en general,

incluyendo así los supuestos de venta, donación, permuta, etc.

5. Derecho in faciendo:

Es la relación jurídica entre dos personas; donde se le confieren a su titular el

derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los

mismos, son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene

autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin

embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos

personales. Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a las

servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento

urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede

incluso ser objeto de hipoteca. Se puede decir entonces que, se entiende que son

aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a soportar, sino a un

hacer a favor del titular del derecho.

6. Obligaciones Proter Rem:

Son aquellas en que el obligado no está determinado sino por su relación con la

cosa. Por lo cual, son considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir,

aquel derecho u obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se

goza o que está gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente

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por serlo, como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad

horizontal y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.

7. Derechos de Crédito:

Son también llamados derechos obligacionales, y es la facultad en virtud de la cual,

una persona, llamada acreedor puede exigir de otra, denominada deudor, un hecho,

una abstención o la entrega de una cosa.

Diferencias:

Por su objeto:

El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige

una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo,

indirectamente, una cosa)

Por el sujeto pasivo:

Que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de

crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado. Por ello, el derecho real

puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito

sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De

ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que

protege al segundo.

Por el principio fundamental que los rige:

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En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley,

mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad

(voluntad autónoma de los particulares).

Por su modo de adquisición:

Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la

teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que

precisan, además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen

simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna

excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de

crédito.

Por los efectos de su ejercicio:

El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se

extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.

Dominio o Propiedad:

Puede ser definido como la potestad actual o potencialmente plena, que se ejerce

sobre las cosas corporales.

Se tiene respecto de una cosa con la facultad de usar, gozar y disponer.

·Usar: uso para el destino natural de la cosa. Solo las cosas no consumibles pueden

ser usadas, porque su destino natural no las destruye, las cosas consumibles sólo

pueden ser consumidas.

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·Gozar: percibir frutos, cosas que produce la cosa principal. Pueden ser frutos

naturales: Producidos periódicamente por una cosa, pero sin el detrimento de lo que

lo produce, ej: una manzana. Se diferencian de los productos pues estos producen

en detrimento de la cosa, ej: madera o civiles: Como la renta

· Disponer: se puede físicamente, cuando se destruye la cosa y jurídicamente,

cuando se enajena

La propiedad en la Antigua Roma: Derechos Reales

Los derechos reales (iure in re) son una categoría de derechos patrimoniales que los

intérpretes han derivado de la fisonomía que entre los romanos presentaban las

acciones in rem. Tales derechos, se dice, se ejercían directa e inmediatamente

sobre las cosas. Frente a ellos no hay una persona -deudor- especialmente obligada

a facilitar al titular el ejercicio de las facultades que integran el contenido del derecho

real; existe solamente un deber jurídico generalizado y difuso de todos los miembros

de la sociedad. Deber jurídico universal que tiene un carácter negativo, de simple

abstención. El que tiene un derecho real no necesita, para ejercitarlo, otra

colaboración que la tranquila indiferencia de los demás hombres. Tiene asimismo a

su favor las facultades de persecución y preferencia.

- La acción a disposición de quien a su favor tiene un derecho real:

No conociéndose por anticipado, en el derecho real, quién pueda llegar a ser su

hipotético violador, la acción de que dispone el que tiene a su favor un derecho de

tal naturaleza es susceptible de dirigirse contra cualquiera, erga omnes, y en ella la

demanda es esencialmente la afirmación del derecho del demandante. Es, en suma,

una actio real, distinta de las personales, en las cuales el nombre del demandado

posible es conocido desde que nace el derecho que protegen. La obligación que a

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dicho demandado incumbe es lo que fundamentalmente afirma en primer término el

que formula una acción personal.

- Los derechos reales tienden a su perpetuación:

Se dice también, mirando a la manera de exteriorizarse en unos y en otros la función

económica que les imprime el carácter patrimonial, que los derechos reales tienden

a su perpetuación –la ventaja económica de su derecho de propiedad la tiene el

propietario de modo constante y permanente–, mientras que en los derechos de

crédito parece que la ventaja económica está primordialmente en su extinción –se

obtiene el beneficio cuando la deuda es pagada, es decir, cuando el derecho del

acreedor se acaba–. Pero esta diferencia no es nota común a todos los derechos de

cada uno de los dos grupos.

- Derechos reales reconocidos por los romanos:

Los comentaristas modernos exponen como derechos reales reconocidos por los

romanos, o sea, como derechos a los que los romanos protegieron con acciones

reales, los siguientes: la propiedad, las servidumbres, la prenda y la hipoteca, la

superficie y la enfiteusis. La concesión de acción real a cada uno de ellos no se hizo

en un mismo período histórico. Los dos primeros números de la lista son los más

antiguos; las fundamentales acciones que los amparaban -la vieja vindicatio y

aplicaciones extensivas de ella- son concesiones del ius civile. La creación de las

acciones reales que van configurando los derechos de prenda e hipoteca es obra del

pretor. Y los últimos derechos de la lista, superficie y enfiteusis, se dibujan como

derechos protegidos por una acción real en época tardía, si bien pueden señalarse

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precedentes que proceden también del Derecho honorario. Su estructura es un tanto

imprecisa.

Veremos cómo estas diversas categorías, a las que los romanos fueron otorgando

actiones de tipo real, resultan algo heterogéneas. En gran parte, ello se explica

porque muchas veces fueron razones de un pragmático oportunismo histórico, y no

el rigor de construcciones teóricas, ni el peso de razonamientos y consideraciones

doctrinales, lo que impulsaba a los legisladores, magistrados jurisdiccionales y

jurisconsultos romanos a conceder, en cada caso, la especial eficacia suministrada

por la actio in re.

Tipos de propiedad:

1. Propiedad Quiritaria (antiguos romanos)

Era aquella propiedad que solo se podía tener a través de los modos de adquirir del

derecho civil, que son: la mancipatio, la in iure cessio, la usucapion, la adjudicatio y

la ley.

Esta propiedad es la más solemne y las más protegida ya que tiene la acción

reivindicatoria, que es la que tiene el dueño de una cosa que no la posee, contra el

poseedor, que no es de él.

2. Propiedad pretoriana o bonitaria

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Es aquella que tiene el poseedor de una cosa, que ha adquirido a través de otro

modo de adquirir que no sea el derecho civil.

Los pretores crearon una acción que se llama acción publiciana, acción que se

sostenía por una ficción y consistía en que el propietario, había adquirido por

usucapión, es decir por el tiempo. Esta acción se creo para evitar abusos por parte

de los propietarios Quiritarios.

3. Propiedad peregrina

La tenían algunos extranjeros, era más que las anteriores, pero de igual forma se le

concedía una acción que se llamaba iutili reivindicatio, de esta forma se podía

defender.

4. Propiedad provincial

Se podía tener respecto de predios provinciales, el dueño era el emperador o el

pueblo de roma.

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO:

1) DERECHO DE GENTES:

1. Ocupación:

Aprehensión material de una cosa con el ánimo de hacerse dueño de ella.

I. La pesca y la casa.

- Hay que distinguir entre animales feroces y animales domésticos.

- Los animales feroces, todos podían ser cazados. Consiste en la aprehensión de la

cosa con el ánimo de ser dueño. Si el dueño del predio impedía la caza, no se podía

cazar.

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- En cuanto a los animales domésticos, no se podían adquirir por ocupación.

- En cuanto a los animales que fueron domesticados, y este animal se arrancaba y

volvía a ser salvaje, cualquiera se podía hacer de él.

- En cuanto a las abejas y los pájaros, el dueño sabe que volverán y solo debe

procurar que no le pase nada. En cuanto a las abejas que iban y venían y las

palomas que iban y venían, no se puede aplicar ocupación, mientas que, si estos

animales se van y no vuelven más, son susceptibles de ocupación.

II. Ocupación bélica

Respecto de los motines de guerra, eran del pueblo romano y del emperador, los

generales a veces le entregaban algunas cosas.

III. Las cosas encontradas en el mar

Operan dos modos de adquirir, la ocupación ya que las cosas del mar no son de

nadie. Y en el caso de que el ahora dueño, las regale, la entrega por tradición, ya

que lo entrega con ánimo de darlo, regalarlo, donarlo.

IV. Formación de nueva isla en el mar

El primero que llega a la isla, la encuentra, se la queda.

V. El tesoro (tiene que estar hace mucho tiempo)

Es el conjunto de especies valoradas, que se desconoce que estaba en un lugar, en

una ubicación. Se reparte entre el descubridor y el dueño del predio por partes

iguales, se adquiere por ocupación.

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VI. La res derelictae

Aquellas cosas que tuvieron dueño y que su dueño las abandono, con el ánimo de

abandonarlo.

2. Accesión

Modo de adquirir que tiene el propietario de una cosa principal, y puede adquirir los

frutos de esa cosa.

I. Aluvión

Retiro lento, casi imperceptible de las aguas, el dueño del fundo se hace dueño de la

tierra que el agua va dejando.

II. Alveus derelictus

Se refiere a un rio, cuando el rio cambia de curso, los dueños rivereños, se hacen de

esa tierra que dejo las aguas.

III. Avulsión

La fuerza de un rio arrastra violentamente un fragmento de terreno, árboles o plantas

de un fundo y lo agrega a otro.

IV. Isla nacida de un rio

Si la isla esta justo al medio de un rio, los dueños rivereños se dividen la isla a la

mitad, y si la isla se ubicaba un lugar más allá, ese es el dueño de la isla.

V. Edificación en suelo ajeno

Si la persona no dueña construye en lugar ajeno, e dueño será el dueño de la tierra.

VI. Especificación o nova especie

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En este caso se plantean varias teorías, para algunos, el dueño de la cosa más

grande es el dueño de la especie mientras que para otros puede ser el dueño de la

cosa nueva el que coloque la materia o la cosa de más valor. Había que probar cual

era la cosa de más valor.

3. Traditio

Entrega de una cosa con el ánimo que el otro se haga dueño.

Requisitos:

- Que haya una cosa,

- Que el Tradens sea dueño de la cosa,

- Que el Accipiens tenga la facultad, la capacidad de adquirir cosas,

- Que haya un justo título.

I. Tradición ficta o simbólica

La entrega se hacía con un objeto perteneciente a lo que se quiere entregar. (ej.

Llaves de la casa)

II. Longa manus

Se mostraba el fundo, se muestra lo que se entrega.

III. Brevi manus

La persona que ocupa un bien, como arrendatario, pero luego lo compra y sigue

viviendo, no como arrendatario sino como dueño.

IV. Constitussium posesorium

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El dueño de una propiedad la enajena, pero lo sigue ocupando como arrendatario.

2) DERECHO CIVIL:

1. Mancipatio

Ceremonia que se hace con cinco testigos, con una balanza que tenía un libre penz

(dueño de la balanza), se pasaba una barra de metal (era el valor), hasta el valor

deerminado por las partes.

El dueño tenía la acción reivindicatoria de defensa.

2. In iure cesio

Transferencia en proceso de Litis actionis.

3. Usucapión

Modo de adquirir el dominio de las cosas, por haberlas poseído por un tiempo

determinado con los requisitos correspondientes.

4. Adjudicatio

Facultad que tenía el juez para adjudicar la cosa, a través de un proceso de

partición.

5. La ley

Es un modo de adquirir, en que la ley ordena, ejemplo el tesoro.

Derechos Reales en cosa ajena

1) Servidumbre:

Es un gravamen (porque pesa, grava, soporta) impuesto sobre un predio en

beneficio de otro de distinto dueño.

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Características servidumbre:

Los romanos distinguen entre servidumbres reales y personales, las características

pertenecen a las reales.

- Indivisibles (ej.: paso completo o no. Una cosa diferente es que sea intermitente).

- Permanentes (no importando el cambio de dueños dominantes o sirvientes)

- Predio dominante.

- Predio sirviente (el que se sirve de la servidumbre)

- Pasividad del predio sirviente.

Requisitos:

- Varios predios de distinto dueño.

- Predios vecinos.

- Utilidad permanente.

Clasificación:

a) Rústicas / Urbanas

b) Positivas / Negativas: es de no hacer o dejar hacer algo.( ej: no construir a cierta

altura, servidumbre de paso)

c) Aparentes / Inaparentes.

d) Continuas / Discontinuas.

Constitución de la Servidumbre:

- Voluntad del dueño del predio sirviente (contrato)

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- Iudex (en juicio de partición)

- Ejercicio continuado

- Legado

- Antiguo Derecho Civil: Mansipatio, in iure secio, adjudicatio.

- Época clásica: Cuasi tradición y largo uso.

- Época justinianea: Cuasi tradición, Testamento, adjudicatio, prescripción, Ley.

Extinción:

- Confusión

- No uso (se constituye una servidumbre, pero nadie la usaba, así que se extingue)

- Destrucción o transformación

- Muerte en caso de servidumbres personales. (uso, usufructo y la habitación, son

servidumbres personales)

2) Usufructo:

Es un Derecho real, que consiste en usar y gozar de una cosa sin dañar ni afectar su

sustancia, porque si es así se termina el usufructo.

Características:

Es un Derecho Real, porque es personalísimo (rige sobre la persona, si la persona

muere se acaba el usufructo), se puede constituir sobre toda cosa no consumible.

Constitución:

- Se constituye por actos entre vivos.

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Extinción:

- Muerte del usufructuario

- Capitis deminutio

- Vencimiento del plazo

- No uso o uso distinto al convenido (Furtum unsus)

Facultades:

- Adquirir los frutos de la cosa; usarla

Obligaciones:

- Restituir al término del usufructo

- Sufragar gastos de conservación

- Pagar los impuestos. (en caso de bienes inmuebles)

3) El uso y la habitación:

Concepto:

- El usuario tiene el mero uso de un fundo. Sólo puede tomar los frutos, las flores y la

leña para su uso diario.

- El usuario puede también vivir en el fundó siempre que no moleste al propietario en

la explotación del predio.

- No puede vender ni ceder su Derecho a nadie.

- El usuario de una casa sólo puede habilitarla él y su familia.

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- El titular de un Derecho de Habitación tiene la facultad de habitar la casa y también

de arrendarla otros. No es personalísimo, se puede ceder.

- Había derechos reales que se constituían entre partes para garantizar créditos.

4) Enajenación con fiducia:

Se transfiere el dominio, pero no se entrega la cosa hasta que el deudor pague. Si el

deudor paga y lleva con un año la posesión de la cosa, se hace dueño si no paga el

acreedor puede vender la cosa, aunque el deudor, debo sólo un 10% de la deuda.

a) Acreedor transfiere por mancipatio o In iure cesio

b) Partes agregan pacto de fiducia. Acreedor se obliga a transferir nuevamente la

propiedad de la cosa al deudor, una vez recibido el pago.

c) Luego del pago el deudor adquiere por usureceptio, un año de tenerlo.

d) Si el deudor no paga, el acreedor puede vender la cosa y entregarle el saldo

resultante al deudor.

5) Prenda:

Es la entrega de una cosa al acreedor en garantía del pago de una obligación, la que

este se obliga a restituir una vez verificado el pago. El acreedor tiene más que la

simple tenencia porque genera efectos jurídicos importantes. El acreedor prendario

puede llegar a ser dueño tiene la acción de los interdictos, que incluso puede dirigirlo

en contra del propietario, El deudor, es el dueño, a pesar de ceder su posesión,

mantiene una posesión.

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Es Poseedor el acreedor tiene la protección de los interdictos. Incluso puede dirigirlo

en contra del propietario. El deudor mantiene también una especie de posesión ficta,

lo que le permite seguir ganando tiempo para adquirir por usucapión.

6) La Hipoteca:

Se utilizaba en cosas muebles e inmuebles. Es una convención, surge de la

necesidad de conceder garantías reales a los acreedores, sin perder la propiedad,

posesión y uso de las especies. Se constituía por simple convención. La hipoteca,

entonces, no daba más derechos al acreedor que reclamar y obtener la posesión de

la cosa ante el no pago de la obligación garantizada y de mantenerla en su poder

hasta la

obtención del pago. Más adelante, a falta de pago, el acreedor podía VENDER la

cosa, pagarse con el resultado de la venta y restituir el saldo al propietario deudor.

Características:

- Es un Derecho real accesorio: Porque garantiza el cumplimiento de una obligación

principal.

- Es un Derecho indivisible.

Susceptibles de hipoteca:

Bienes muebles e inmuebles.

Derechos del acreedor hipotecario:

- Tiene la acción un rem hipotecario.

- Vender.

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- Pagarse del precio con preferencia.

Extinción:

- Por pérdida de la cosa hipotecada.

- Por confusión: cuando se funden los derechos.

- Por renuncia del acreedor.

- Prescripción extintiva de 40 años. (En manos del deudor) : el acreedor tuvo la

posibilidad de

hacer efectivamente la hipoteca pero si pasan mas de 40 años (¿)

- Por la prescriptio Longi temporis. (En manos de un 3er. adquirente)

8) Enfiteusis:

Derecho Real transmisible que recae sobre cosa ajena y se ejerce mediante el pago

de un Canon –Vectigal- por años.

Obligaciones del enfiteuta:

- Pagar canon anual

- Cuidar el fundo.

- Soportar las cargas o tributos.

- Avisar al propietario intención de enajenar su Dercho de enfiteusis.

Derechos:

- Pleno goce del fundo.

- Se adueña de los frutos adquiridos por separación.

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9) Superficie:

Derecho Real enajenable y transmisible a los herederos que otorga a su titular –El

superficiario- el goce a perpetuidad o por largo tiempo del edificio construido por

largo tiempo, mediante el pago de un canon anual llamado pensium o salarium. El

derecho real de superficie –de goce- era enajenable y transmisible a los herederos.

10) Herencia:

No confundir la herencia considerada como un patrimonio universal. Herencia en

cuanto Derecho Real, es la relación directa que existe entre la persona o personas a

quienes se ha reconocido su calidad de herederos, y el patrimonio del causante.

Comunidad o copropiedad.

Ocurre cuando varias personas tienen el mismo derecho sobre una misma cosa.

¿Cuándo ocurre?

- Cuando se constituye una sociedad,

- Cuando se adquiere una cosa en común,

- Cuando enajena parte de una cosa.

Posesión (Es un hecho)

Es la tenencia material de una cosa, con el ánimo de señor y dueño. No hay una

sola posesión de un bien y pueden ser las siguientes:

1. Posesión civil o ad usucapionen

Es la tenencia materia de una cosa con el ánimo de señor y dueño.

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Esta posesión, necesita:

- Corpus (objeto)

- Animus (intención)

- Estar de buena fe

Se le reputa dueño hasta que aparezca otro.

Se hace dueño de los frutos que la cosa produce

Se hace dueño a través de usucapión

Se tiene la acción publiciana

2. Posesión ad interdicta

Esta protegida por los llamados interdictos posesorios, que son pronunciamientos

del pretor o del magistrado, respecto de la posesión e una cosa.

3. Mera tenencia o posesión natural

No tiene protección, no tiene acción.

- Tiene mera tenencia, un arrendatario.

- Tiene mera tenencia, el comodatario.

TIPOS DE ACCIONES

1. ACCION REIVINDICATORIA

Es aquella que se entrega al propietario quiritario, es la accion mas potente de

todas, puesta que se otorga, y es la que tiene el dueño de una cosa que no esta en

posesión contra el poseedor que no es dueño.

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2. ACCION PUBLICIANA

Es aquella que se concede al propietario pretoriano o bonitario, y que se sostenía

en una ficción, que consiste en que el propietario había adquirido por usucapión, es

decir por el paso del tiempo. (el poseedor civil o ad usucapionen, también tiene esta

acción)

3. IUTILLI REIVINDICATIO

Es aquella acción que se le entrega al propietario peregrino, no es muy poderosa,

pero es la única forma que tiene el peregrino para defenderse.

Referencias:

1) http://derechosrealesray.blogspot.com/2015/05/historia-de-los-derechos-reales-

en-roma.html

2) https://www.derechoromano.es/2011/12/los-derechos-reales.html

3) https://www.derechoromano.es/2013/07/derechos-reales.html

4) http://nicolasnavarroromano.blogspot.com/2012/10/derechos-reales_23.html

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