FORMULACIÓN Y

EVALUACIÓN DE PROYECTOS
IMMOBILIARIOS
Evaluación final 02

Curso:

FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

INMOBILIARIOS

Docente:

JUAN CARLOS DE LA TORRE

Evaluación final 02:

PROYECTO INMOBILIARIO A LO LARGO DEL TIEMPO

Alumna:

Nombre del alumno % Participación

Jimenez Cuadrado, Jhon Jesús 100%
Rodríguez Salvador, Sophia Jazmín 100%
Salleres Casal, Luis Antoni 100%
Ramirez Seguil, Angelica Paulette 100%

06 de AGOSTO del 2023

LIMA - 2023
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Evaluación final 02

ENUNCIADO:

Dirección de Constructoras e Inmobiliarias

Título: Evaluación final 02: Proyecto

inmobiliario a largo tiempo.

Tipo de participación: Grupal

Plazo: Último día de la primera semana

Definir:

Evaluación Final - Avance N°02

1) Descripción del Terreno

2) Análisis del Entorno.

3) Producto Inmobiliario (Definición del producto).

4) Análisis de Mercado preliminar: Oferta, Demanda, Análisis de competencia y

precios.
5) Planificación de Proyección de ingresos y egresos: Ventas y Costos.

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1. Descripción del terreno:

PROYECTO

DATOS Y UBICACIÓN GEOGRAFICA

Propietario: Miraflores. En la Av. 28 de Julio cuadra 12
Dirección: Av. Gerardo Unger 3601
Distrito: Miraflores

DATOS DE REFERENCIA DEL PROYECTO

Obra : Proyecto Miraflores
Cliente : Albamar Grupo Inmobiliario
Presupuesto Contractual : S/ 26,560,280.00 soles
Modalidad de Obra : Suma Alzada
Cantidad de Departamentos : 160 Departamentos
Cantidad de Estacionamientos : 98 Estacionamientos
Alcance : 05 Sótanos y 25 Pisos
Plazo Contractual : 18 meses
Inicio de Obra : 10/08/2022
Fin de Obra : 31/05/2023

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2. Análisis del Entorno:

Identidad y espíritu de Miraflores análisis para la inmobiliaria.

Miraflores es uno de los distritos más conocidos y prestigiosos de Lima, Perú. Es

conocido por su ubicación privilegiada en la costa del Pacífico, su hermoso paisaje
costero, sus áreas verdes y su vida nocturna. El mercado inmobiliario en Miraflores ha
sido históricamente muy demandado debido a su atractivo como destino turístico, su
ambiente seguro y su proximidad a servicios y comodidades.

Algunos factores a considerar en el análisis del entorno para inmobiliarias en Miraflores

podrían incluir:

a) Ubicación y Accesibilidad: Miraflores se encuentra en una ubicación estratégica,

lo que facilita el acceso a lugares clave en Lima. Su cercanía a centros
comerciales, restaurantes, playas y parques la convierte en una zona atractiva para
vivir y trabajar.
b) Demanda Turística: La presencia de turistas en Miraflores puede influir en el
mercado inmobiliario, ya que puede haber demanda de alquileres temporales y
propiedades para turistas que deseen quedarse en la zona durante su visita.
c) Oferta y Demanda de Propiedades: La disponibilidad de propiedades en venta o
alquiler en Miraflores puede variar. Los precios de las propiedades pueden estar
influenciados por la oferta y demanda en un momento dado.
d) Desarrollo Urbano y Regulaciones: Las regulaciones y políticas de desarrollo
urbano pueden afectar la construcción y venta de propiedades en Miraflores.

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Cambios en las regulaciones pueden influir en la oferta y características de las

propiedades.
e) Características del Vecindario: Las características del vecindario, como la
seguridad, la calidad de las escuelas, la proximidad a parques y áreas verdes, y la
disponibilidad de servicios como hospitales y tiendas, pueden influir en la
demanda de propiedades en la zona.
f) Tendencias Económicas: Las condiciones económicas a nivel local y nacional
pueden afectar la capacidad de las personas para invertir en propiedades y afectar
los precios en el mercado inmobiliario.
g) Inversión Extranjera: La inversión extranjera en bienes raíces es otro factor que
puede influir en el mercado inmobiliario en Miraflores.
h) Tecnología y Marketing: Las inmobiliarias deben adaptarse a las tendencias
tecnológicas y utilizar estrategias de marketing efectivas para llegar a los posibles
compradores o arrendatarios.
i) Sostenibilidad y Medio Ambiente: Las consideraciones ambientales y de
sostenibilidad también pueden tener un impacto en el mercado inmobiliario, ya
que los compradores pueden valorar la eficiencia energética y el enfoque en la
sostenibilidad.

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Miraflores es un distrito ubicado en la provincia de Lima, Perú, conocido por su atractiva

ubicación costera, su ambiente urbano moderno y sus áreas verdes. Si estás buscando
realizar un análisis del medio físico natural para inmobiliarias en Miraflores, aquí hay
algunos aspectos clave a considerar:

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a) Ubicación y Topografía:
Miraflores se encuentra en una ubicación costera con hermosas vistas al Océano
Pacífico. La topografía puede variar desde zonas llanas cerca de la costa hasta
ligeramente inclinadas a medida que te alejas hacia el interior del distrito. La
proximidad al mar y la topografía pueden influir en los tipos de propiedades que
se pueden desarrollar y en la vista que ofrecen.

b) Zonificación y Regulaciones:
Es importante revisar las regulaciones de zonificación y construcción en
Miraflores para comprender los tipos de desarrollos permitidos en diferentes
áreas. Esto puede afectar la densidad de construcción, la altura de los edificios y
los usos permitidos (residencial, comercial, mixto, etc.).

c) Geología y Riesgos Naturales:

Miraflores se encuentra en una zona sísmicamente activa debido a su ubicación
en el Cinturón de Fuego del Pacífico. Los proyectos inmobiliarios deben
considerar medidas de diseño y construcción que minimicen los riesgos sísmicos.
También es importante evaluar los riesgos de deslizamientos de tierra,
especialmente en áreas más empinadas.

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5. Planificación de Proyección de ingresos y egresos: Ventas y Costos.

La planificación de proyección de ingresos y egresos es una parte esencial de la gestión

financiera de cualquier negocio. Esta tarea implica estimar y prever los flujos de
ingresos (ventas) y los flujos de egresos (costos) que una empresa anticipa tener en un
período futuro. Aquí hay algunos pasos clave para llevar a cabo una planificación
efectiva de proyección de ingresos y egresos, centrándose en las ventas y los costos:

a) Recopilación de datos históricos: Reúne información detallada sobre los

ingresos y egresos de tu empresa en los períodos anteriores. Esto te
proporcionará una base sólida para realizar predicciones futuras.

b) Análisis de tendencias: Examina las tendencias históricas de tus ventas y costos

para identificar patrones y factores estacionales que puedan influir en tus
proyecciones.

c) Investigación de mercado: Analiza el mercado en el que operas para

comprender mejor las condiciones actuales y futuras.

d) Analisis de competencia y precios: Para ello haremos uso de una herramienta de

correlación del tipo QFD o HOQ.

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• Planificación de Proyección de ingresos y egresos: Ventas y Costos.

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FLUJO DE CAJA
PROYECTO MACO

INGRESOS Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

INGRESO POR VENTAS

# de Meses de Ventas 12
Total de Ventas $1,964,048

Velocidad de Ventas 100%

Cuotas Iniciales 20% $392,810 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734 $32,734
Desembolso de Crédito Hipot. $1,473,036 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753 $122,753
Retenido hasta Independización $98,202 $98,202

TOTAL INGRESO $1,964,048 $0 $0 $0 $0 $32,734 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $122,753 $0 $98,202 $0 $0 $0 $0

EGRESOS Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

COSTO DEL TERRENO

Terreno $368,000 $36,800 $331,200
Demolición $5,000 $5,000

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
# de Meses de Construcción 9
Desarrollo de la Construccion 100%
Casco, Acabados, GG, Util. $705,812 $77,639 $119,988 $119,988 $91,756 $91,756 $70,581 $63,523 $42,349 $28,232
Acumulado

COSTOS INMOBILIARIOS
Indeci $0
Estudio de Suelos $1,180 $1,180
Proyecto $17,217 $4,304 $4,304 $4,304 $4,304
Licencias (0.5% de Construcción) $1,412 $1,412
Alcabala (3% de Precio de Terreno) $18,622 $18,622
Serpar $5,646 $5,646
Servicios Públicos $5,646 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471 $471
Notariales y Registrales (1% de Construcción) $7,058 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588 $588
Gastos de Publicidad (1.5% de Ventas) $39,281 $5,892 $5,892 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291 $2,291
Gastos Generales Inmobiliarios $99,307 $99,307
Comision de Banco $1,829 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131 $131

COMISIONES INMOBILIARIAS
Comisión de Ventas $18,019 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502 $1,502
Comisión por Gerencia de Proyectos $0

COSTOS FINANCIEROS
Supervisión de Banco $5,310 $590 $590 $590 $590 $590 $590 $590 $590 $590
Interes Compra de Terreno (% mensual) $0

TOTAL EGRESO $1,299,339 $36,800 $331,200 $6,023 $28,949 $9,286 $108,594 $16,878 $83,212 $125,560 $125,560 $97,328 $97,328 $76,153 $69,095 $47,921 $39,451 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0

IGV POR PAGAR (EGRESO) Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

Crédito Fiscal Mensual $94,837 $180 $0 $919 $1,575 $1,116 $1,116 $1,296 $9,775 $14,808 $14,808 $11,453 $11,453 $8,936 $8,098 $5,582 $3,904 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Crédito Fiscal Acumulado $180 $180 $1,099 $2,674 $3,790 $4,906 $6,201 $15,976 $30,784 $45,592 $57,044 $68,497 $77,434 $85,531 $91,113 $95,017 $95,017 $95,017 $95,017

IGV de las Ventas $162,169 $0 $0 $0 $0 $2,703 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $12,838 $10,136 $0 $8,108 $0 $0 $0 $0
IGV de las Ventas Acumuladas $0 $0 $0 $0 $2,703 $15,541 $28,380 $41,218 $54,056 $66,895 $79,733 $92,572 $105,410 $118,248 $131,087 $143,925 $154,061 $154,061 $162,169

TOTAL IGV POR PAGAR $67,332 $0 $0 $0 $0 $0 $10,636 $11,543 $3,063 $0 $0 $0 $0 $2,735 $4,741 $7,257 $8,934 $10,136 $0 $8,108 $0 $0 $0 $0

FLUJO DE CAJA ECONOMICO ADI Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

Total de Ingresos $1,964,048 $0 $0 $0 $0 $32,734 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $122,753 $0 $98,202 $0 $0 $0 $0
Total de Egresos $1,366,671 $36,800 $331,200 $6,023 $28,949 $9,286 $119,230 $28,421 $86,275 $125,560 $125,560 $97,328 $97,328 $78,888 $73,836 $55,178 $48,386 $10,136 $0 $8,108 $0 $0 $0 $0

Ingresos - Egresos $597,377 ($36,800) ($331,200) ($6,023) ($28,949) $23,448 $36,258 $127,066 $69,212 $29,927 $29,927 $58,159 $58,159 $76,599 $81,651 $100,309 $107,102 $112,617 $0 $90,094 $0 $0 $0 $0

FLUJO DE CAJA ACUMULADO $597,377 ($36,800) ($368,000) ($374,023) ($402,972) ($379,524) ($343,266) ($216,200) ($146,987) ($117,061) ($87,134) ($28,974) $29,185 $105,784 $187,435 $287,744 $394,846 $507,463 $507,463 $597,557 $597,557 $597,557 $597,557 $597,557

IMPUESTO A LA RENTA (EGRESO) Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

Total de Utilidades $597,377

Pago del 30% de las Utilidades $179,213 $179,213

FLUJO DE CAJA $179,213 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $179,213 $0 $0 $0 $0 $0 $0

FLUJO DE CAJA ECONOMICO DDI Inversión Preventa Construcción Independización

DESCRIPCION TOTAL MES 0 MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22

Total de Ingresos $1,964,048 $0 $0 $0 $0 $32,734 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $155,487 $122,753 $0 $98,202 $0 $0 $0 $0
Total de Egresos $1,545,884 $36,800 $331,200 $6,023 $28,949 $9,286 $119,230 $28,421 $86,275 $125,560 $125,560 $97,328 $97,328 $78,888 $73,836 $55,178 $48,386 $189,349 $0 $8,108 $0 $0 $0 $0

Ingresos - Egresos $418,164 ($36,800) ($331,200) ($6,023) ($28,949) $23,448 $36,258 $127,066 $69,212 $29,927 $29,927 $58,159 $58,159 $76,599 $81,651 $100,309 $107,102 ($66,596) $0 $90,094 $0 $0 $0 $0

FLUJO DE CAJA ACUMULADO $418,164 ($36,800) ($368,000) ($374,023) ($402,972) ($379,524) ($343,266) ($216,200) ($146,987) ($117,061) ($87,134) ($28,974) $29,185 $105,784 $187,435 $287,744 $394,846 $328,250 $328,250 $418,344 $418,344 $418,344 $418,344 $418,344