Nueva jurisprudencia sobre la

Reivindicación: Requisitos, Propiedad,

Poseedor Legítimo
/ Derecho Inmobiliario / Por Super User
tsj.gov.ve, Sala Civil
«…Delata el recurrente la infracción por parte de la recurrida de los artículos 1, 26 y 32
de la Ley de Propiedad Horizontal, por falsa aplicación.
Al respecto, alega que la recurrida declara que no procede la reivindicación en virtud
de que debían cumplirse las reglas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal y que
era deber del propietario hacer las diligencias necesarias a los efectos de protocolizar
el documento de condominio en el que se identificara cada planta del edificio, es decir,
que según el formalizante la recurrida rechazó la pretensión de reivindicación del
propietario del edificio, aduciendo que era necesario que se dividiera la propiedad de
acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal.

Así pues, sostiene el formalizante que ese desacierto surge debido a que la recurrida
parte de la idea de que era aplicable la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal,
cuando en realidad -según el recurrente- el edificio Las Terrazas no está sometido al
régimen de propiedad horizontal, lo que excluía cualquier posibilidad de resolver el
asunto con base a dichas disposiciones, ya que -según sus dichos- ese edificio no
estaba distribuido o compartido en propiedad horizontal, por tanto, tiene un único
dueño, quien tiene derecho a reivindicarlo independientemente de que su propiedad
no esté en propiedad horizontal, pues, -agrega el formalizante- que nadie está
obligado a colocar su propiedad en propiedad horizontal para poderla reivindicar.

Advierte el formalizante que el documento de condominio es un título generador de la

propiedad horizontal, ya que -según su decir- es un tipo de negocio jurídico basado en
la declaración unilateral del propietario del inmueble que desea destinarlo para ser
enajenado por apartamentos o locales.

Indica, que sin la protocolización del documento de condominio, no pueden los

propietarios del edificio que los han destinado a la venta bajo el régimen de propiedad
horizontal, adquirir derechos o contraer obligaciones, sin embargo, -agrega el
recurrente- que esta norma,  “…no quita el derecho de propiedad del propietario del
inmueble que no lo ha destinado a la venta en propiedad horizontal…”.

Señala, que según la recurrida, la circunstancia de que la demandante no destinara el

inmueble a propiedad horizontal o que no se cumpliera con los requisitos de la Ley de
Propiedad Horizontal, le impedía ejercer la acción reivindicatoria, cuando –según el
recurrente- lo que impide la norma es que se puedan destinar a la venta locales o
apartamentos sin haber cumplido con los requisitos de la ley en referencia, sin
embargo, tal omisión, -añade el formalizante- tampoco, le impide el ejercicio de la
acción reivindicatoria.

En relación a los artículos 1 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, alega el recurrente

que dichas normas tampoco eran aplicables, por las mismas razones expuestas
anteriormente, esto es -según sus dichos- que el inmueble no estaba destinado a
propiedad horizontal, por tanto, el régimen previsto en dicha ley no era aplicable a
este caso, pues, -agrega el recurrente- que para ser aplicable era necesario que el
inmueble en su conjunto estuviese destinado a propiedad horizontal.

Arguye, que las infracciones señaladas resultan determinantes para el dispositivo de la

decisión, por cuanto de no haberse aplicado “… la recurrida habría decidido que
procedía la reivindicación, ya que estaba acreditado en autos que nuestra (su)
patrocinada era propietaria del edificio, y por tanto le asistía el derecho a reivindicar
sin que fuera necesario cumplir con ninguna disposición de la referida Ley (sic)…”.

Por último, señala el formalizante que las normas que han debido ser aplicadas en
lugar de las denunciadas por falsa aplicación, eran los artículos 548 y 549 del Código
Civil.

Respecto a lo denunciado por el formalizante la recurrida en casación señaló lo

siguiente:

“…Ahora bien este Juzgador (sic) ha revisado el acervo probatorio que se encuentra en
los autos, incluyendo las posiciones juradas de ambas partes, considerando que nada
le atribuye a las partes la demostración de la propiedad del inmueble objeto de litigio;
por consiguiente se pudo observar que de las posiciones hechas por la parte
demandada en su número décimo cuarto, se observa que la demandada ha venido
ocupando el bien inmueble objeto de la pretensión, mas (sic) sin embargo no se
observa de las actas procesales que la misma ostente un título que legitime su
ocupación o que se demuestre la forma ilegitima en la cual esta ocupando dicho
inmueble; asimismo la parte demandante no presentó ningún título de propiedad del
Penth (sic) house, tantas veces mencionado, siendo requisito exclusivo y excluyente en
el juicio de reivindicación la demostración de la propiedad en cuanto al bien inmueble
que pretende reivindicarse, por el hecho que la acción de reivindicación esta (sic)
encaminada a hacer reconocer el derecho de propiedad y lograr la redención de la
cosa, siendo su propósito revalidar el derecho de propiedad y obtener la restauración
de un estado de hecho ejercido por el poseedor ilegitimo (sic), haciendo cesar la
situación violentada por el detentador ilegítimo.

De los requisitos anteriormente citados se observó; la posesión de la parte demandada

reconviniente; la identidad del inmueble por ser el mismo que señaló el demandante
en su escrito libelar, en el que alegó tener derechos como propietario y el que está
ocupando la parte demandada que también alegó tener derechos de propiedad sobre
el mismo y que es susceptible de reivindicación, pero no se verifica la propiedad de
dicho apartamento; lo que se verificó; y no puede pasar desapercibido este Juzgador
(sic), es el hecho que efectivamente Inversora Germano Venezolana, S.R.L., es la
propietaria de una parcela de terreno ubicada en la calle Suapure de la Urbanización
(sic) Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio (sic) Baruta, Distrito Sucre del
Estado (sic) Miranda, identificado con el Nº. 5.597, según documento protocolizado
por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre (hoy
Municipio Autónomo Baruta del Estado (sic) Miranda, bajo el Nº 11, Tomo (sic) 51,
protocolo primero de fecha 16 de noviembre de 1977 y con el cual la parte
demandante pretende derivar la propiedad del Penth (sic) house, y que según dicho de
la misma parte demandada; se encuentra construido un edificio denominado Las
Terrazas; por el hecho que al ser propietaria del suelo, lo es también de todo lo que se
construya en la superficie del mismo.

En este sentido considera este Juzgador (sic), que esta situación efectivamente se
encuadrada en el artículo 549 del Código Civil, que establece que la propiedad del
suelo lleva consigo la de la superficie, salvo lo dispuesto en las leyes especiales; y
siendo que la pretensión de la parte demandante radica en un inmueble (apartamento)
que se encuentra construido en un edificio el cual debe estar regido por las reglas de
la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 1: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a

distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley (sic) y, en
cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley (sic), sólo
se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de
aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a
través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un
piso o más de uno. De lo anterior transcrito, observa esta Alzada (sic) que
efectivamente el inmueble que pretende reivindicar la parte demandante contentiva de
un Penth (sic) house ubicado en el piso 8 del Edifico (sic) Las Terrazas, es considerado
como apartamento de acuerdo a la norma anterior transcrita, observando igualmente
esta Alzada (sic) que según dichos de la demandante, el edificio Las Terrazas consta de
8 niveles con las siguientes características; Nivel uno (01): fondo en piscina y
apartamento; nivel dos (2): piscina, sala de fiesta, estacionamiento cubierto para nivel
dos y equipos de hidroneumáticos; nivel tres (3); planta baja al nivel de la Calle (sic)
Suapure, en la que se encuentra la entrada principal al edificio, conserjería, ocho (8)
garajes para los niveles 4 al 7, obras de jardinería; nivel cuatro (4); apartamento Nº 2
que ocupa todo el piso; nivel 5; apartamento Nº 3, que ocupa todo el piso; nivel seis
(6); apartamento Nº 4, que ocupa todo el piso; nivel siete (7); apartamento Nº 5, que
ocupa todo el piso; nivel ocho (8); Penth (sic) house que ocupa todo el piso;

Por consiguiente debe cumplirse las reglas establecidas en la Ley de Propiedad

Horizontal y dentro de ellas; es la concerniente al deber del propietario en hacer las
diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el documento de condominio
debidamente en el que se identifique cada planta del edificio, situación que no se
verificó en las actas procesales, a los fines de verificar esta Alzada (sic) cual es el
inmueble que pretende la parte demandante reivindicar.

Asimismo establece la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente;

Artículo 32: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los
planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y
al documento de condominio establecido en el artículo 26.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los

permisos de habitabilidad”.

Por su parte el artículo 26 establece”. (sic)

Artículo 26: “Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los

apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble
declararan por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de
Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamento o locales. Este
documento contendrá. Además de la descripción de los títulos inmediatos de
adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificaciones de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las
cosas comunes generales del edificio y de los cosas comunes limitadas a cierto número
de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa
del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada
uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación
separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los
propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación
y administración del inmueble; los gravámenes que pesas sobre el edificio y cualquiera
otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el
Registrador (sic) estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del
Código Civil.

Analizado los artículos anteriormente transcritos, procede este Juzgador (sic) a referir
lo siguiente; al intentar el presente juicio, la propia parte demandante afirmó que no se
le ha otorgado por parte de las autoridades municipales la respectiva cédula o permiso
de habitabilidad, razón por la cual no ha podido protocolizarse el documento de
condominio, el cual se ratificaría la propiedad de la demandante, no tan solo (sic) de la
parcela Nº 5597, sino que igualmente la propiedad de todo el edificio sobre ella
construido; siendo este dicho de la misma parte accionante una razón contundente
para considerar esta Alzada (sic) que no fue demostrada la propiedad del inmueble
objeto de litigio, es mas (sic), la propia demandante, en el acto de posiciones juradas
manifiesta que una de las razones, o la razón para no haber obtenido el permiso de
habitabilidad, radica en que se excedió en mas (sic) del cien por ciento el área de
construcción permisazo, (sic) con lo cual es está ante la eventual demolición de parte
del inmueble construido con lo cual desaparece el derecho a reivindicar algo de lo que
no se tiene certeza de su existencia.

En este mismo orden de ideas, considera este Juzgador (sic) que no se pone en duda la
propiedad que ostenta la parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por
cuanto se demostró en autos la titularidad de la misma, según documento publico que
no fue tachado y se encuentra a los folios 12 al 14; pero no se evidencia de autos la
propiedad que pretende derivar la parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto
de litigio, no pudiendo pretender la parte demandante derivar título de propiedad
sobre el mencionado inmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una
parcela de terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva consigo el
cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y
que no constan en los autos.

En cuanto a los requisitos atinente a la acción reivindicatoria la Sala de Casación Civil

del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/04/2004, con ponencia del Magistrado
Carlos Oberto Vélez, estableció;

La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes

requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante); b) Encontrarse
el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La falta del
derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma
reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario.
La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor
que no es propietario. En consecuencia, la carga de la prueba la tiene el demandante.

En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos:

a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende
reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación
ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos,
es suficiente para que se declare sin lugar la acción.

Del anterior criterio establecido por el Máximo Tribunal, según las reglas de la carga
probatoria, en el caso que nos ocupa, corresponde al demandante demostrar la
propiedad del inmueble a reivindicar y revisada como fueron las actas procesales, no
se evidenció título que favoreciera a la parte demandante, atinente a la propiedad del
inmueble.

Igualmente no se verificó título de propiedad que favoreciera a la parte demandada

reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar,
sin embargo se demostró la posesión por parte de la ciudadana Lilian Reyna Iribarren,
sobre el inmueble objeto de la reivindicación, y siendo que ni la parte demandante, ni
la parte demandada demostraron tener título de propiedad del inmueble objeto de la
reivindicación, pero si se demostró la posesión por parte de la demandada del
inmueble objeto del juicio, considera esta Alzada (sic) que de conformidad con lo
establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la acción de
reivindicación intentada no debe prosperar por no haber demostrado la demandante
el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio.

En consecuencia como bien lo considera esta Alzada (sic), la presente acción debe
declararse sin lugar, por no encuadrarse los requisitos atinentes a la acción
reivindicatoria propuesta por Inversora Germano venezolana, S.R.L., en contra de la
ciudadana Lilian Reyna Iribarren y en razón que la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, se
encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de litigio, tiene mejor derecho, en
consecuencia debe continuar poseyendo el bien objeto de litigio de acuerdo a la regla
establecida en los artículos 775 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento
Civil. Así se decide…”.

Ahora bien, la Sala a los fines de resolver la presente denuncia da por reproducido la
trascripción de los artículos 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, realizados
por la recurrida, los cuales el formalizante delata por falsa aplicación.
Respecto a la falsa aplicación de una norma jurídica, la doctrina de esta Sala, ha dicho
que la misma resulta de la infracción que comete el jurisdicente cuando al resolver una
controversia, utiliza una regla legal cuyo supuesto abstracto no coincide o no es
aplicable al hecho debatido.

Esto es, cuando el juez aplica erróneamente el supuesto de hecho previsto en la norma
a los hechos que constan en los autos, los cuales no se corresponden.

Ahora bien, la Sala estima necesario hacer las siguientes consideraciones a los fines de
determinar si efectivamente la recurrida incurrió en la falsa aplicación de los artículos 1,
26 y 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, delatados por el recurrente.

Así pues, la Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular el régimen de
propiedad horizontal, para lo cual contiene la exigencia de una serie de formalidades
que deben cumplir el propietario o los propietarios que tienen proyectado la
construcción de un inmueble para ser enajenado bajo dicho régimen.

Al respecto, el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, enuncia el ámbito material

específico de dicha ley. Por una parte, el edificio, y por la otra los apartamentos o
locales del inmueble. Asimismo, prevé los parámetros que permiten definir los
apartamentos a los efectos de dicha ley, como aquellas construcciones independientes
que tengan salida a la vía pública directamente o a través de un espacio común.

Por su parte, el artículo 26 de Ley de Propiedad Horizontal, exige que con anterioridad
a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el
propietario o los propietarios del inmueble declararan por documento protocolizado
en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, su voluntad de destinarlo a ser
enajenados conforme al régimen previsto en dicha ley especial.

Igualmente, dicho artículo prevé cuál es el contenido del documento de condominio al

cual hace referencia el artículo 32 de a Ley de Propiedad Horizontal.

En lo que respecta al artículo 32 de a Ley de Propiedad Horizontal, el mismo prohíbe el

registro de documentos que versen sobre la propiedad o constitutivos de cualquier
otro derecho sobre un apartamento, sino hubiere sido protocolizado el documento de
condominio y cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble.

Asimismo, este artículo establece que ningún apartamento podrá ser objeto de
enajenación sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Ahora bien, en el presente caso, tal y como lo dejó establecido el ad quem no se
cumplieron los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal respecto al
permiso de habitabilidad y la protocolización del documento de condominio, por
ende, los apartamentos que conforman el edifico construido por la parte demandante
en un parcela de su propiedad, no pudieron ser enajenados bajo el régimen de
propiedad horizontal por cuanto no se cumplieron las formalidades previstas en la ley
que rige tal materia.

Pues, se prohíbe el registro de documentos que versen sobre la propiedad o

constitutivos de cualquier otro derecho sobre un apartamento, sino hubiere sido
protocolizado el documento de condominio y obtenido previamente los permisos de
habitabilidad, ya que como señala la recurrida la parte demandante no logró obtener
el permiso de habitabilidad ni registrar el documento de condominio, el cual
constituye el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, lo cual no
significa que el inmueble que se pretende reivindicar carezca de un titulo de propiedad
que impida al demandante demostrar su propiedad mediante la presentación de otro
documento distinto al que se exige para demostrar la propiedad de un inmueble que
ha sido sometido al régimen de propiedad horizontal, cuando el inmueble que se
pretende reivindicar no está sujeto a dicho régimen.

Ahora bien, respecto al documento de condominio, el autor patrio Rafael Ángel

Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal y Sus Acciones Judiciales”, Editorial
ABC, Bogota, 1989, primera edición, expresa lo siguiente:

“…Por su estructura el art. 26 de la Ley vigente conceptúa el Documento de

Condominio como el título constitutivo de propiedad  del régimen la de propiedad
horizontal. En la terminología de la ciencia jurídica, título es el documento redactado
con el objeto de consignar un acto o negocio jurídico, o un acto material que puede
producir efectos jurídicos. En el derecho venezolano el Documento de Condominio
condensa y proyecta en el plano de las adquisiciones las reglas fundamentales por las
cuales se gobierna el sistema. Sin la anticipada protocolización de este documento, no
pueden el o los propietarios del edificio destinado a la venta atribuir derechos ni
contraer obligaciones enmarcados dentro del régimen propio…”.

Es decir, conforme a este criterio hasta tanto no se haya protocolizado el documento

de condominio, el cual constituye el título constitutivo del régimen de propiedad
horizontal, no pueden, el propietario o los propietarios del edificio destinado a la venta
atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcados dentro del régimen de
propiedad horizontal, por lo tanto, hasta que el propietario o los propietarios no
cumplan con las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal, no pueden enajenar
dichos apartamentos o locales.
Ahora bien, en el sub iudice, señala la recurrida que la situación planteada por el
demandante efectivamente encuadra en el artículo 549 del Código Civil, el cual
establece que “…la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie, salvo lo
dispuesto en las leyes especiales…”, y siendo -según la recurrida- que “…la pretensión
de la parte demandante radica en un inmueble (apartamento) que se encuentra
construido en un edificio el cual debe estar regido por las reglas de la Ley de
Propiedad Horizontal…”.

Es decir, que la recurrida interpreta que por el hecho de que la parte demandante
pretenda reivindicar un inmueble o apartamento como lo califica la recurrida, el cual
forma parte de un edificio construido por la parte demandante en una parcela de su
propiedad, dicho edificio debe estar regido por la Ley de Propiedad Horizontal, razón
por la cual aplicó el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual define lo que
es un apartamento a los fines de dicha ley.

De allí que, luego de analizar dicho artículo, el ad quem consideró que “…

efectivamente el inmueble que pretende reivindicar la parte demandante contentiva de
un Penth (sic) house ubicado en el piso 8 del Edificio (sic) Las Terrazas, es considerado
como apartamento de acuerdo a la norma anterior transcrita…”.

Por consiguiente, sostiene la recurrida que “….debe cumplirse las reglas establecidas en
la Ley de Propiedad Horizontal y dentro de ellas; es la concerniente al deber del
propietario en hacer las diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el
documento de condominio debidamente en el que se identifique cada planta del
edificio, situación que no se verificó en las actas procesales, a los fines de verificar esta
Alzada (sic) cual (sic) es el inmueble que pretende la parte demandante reivindicar…”.

Posteriormente, el juez de alzada procedió analizar los artículos 26 y 32 de la Ley de

Propiedad Horizontal, luego de lo cual indicó que el hecho que la parte demandante
haya afirmado que no obtuvo el permiso de habitabilidad y por esta razón no haya
protocolizado el documento de condominio que ratificaría no solo la propiedad de la
parcela sino también del edifico construido sobre la misma, ello -según la recurrida- es
una razón contundente para considerar que “…no fue demostrada la propiedad del
inmueble objeto de litigio…”.

Por lo tanto, dejó establecido que “…no se evidencia de autos la propiedad que
pretende derivar la parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto de litigio, no
pudiendo pretender la parte demandante derivar título de propiedad sobre el
mencionado inmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una parcela de
terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva consigo el
cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y
que no constan en los autos…”.

En consecuencia declaró que “…la acción de reivindicación intentada no debe

prosperar por no haber demostrado la demandante el derecho de propiedad sobre el
inmueble objeto de litigio…”.

Ahora bien, observa la Sala, que el hecho de que la parte demandante haya
denominado al inmueble que pretende reivindicar como penthouse o apartamento
como indica la recurrida, no significa necesariamente que ese inmueble debía estar
regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, pues, “…en el lenguaje ordinario la
palabra “apartamento” se asocia a la idea de “vivienda”…”. (Vid. José Luís Aguilar
Gorrondona, “Cosas Bienes y Derechos Reales”, Universidad Católica Andrés Bello,
2007, página 332).

Por tanto, dicha denominación (apartamento) no es exclusiva del régimen de

propiedad horizontal, ya que existen inmuebles al cual no se les aplica la referida Ley
de Propiedad Horizontal, y sin embargo, se les denomina apartamentos, los cuales son
enajenados sin estar sometidos al régimen de propiedad horizontal, por ende, estos
apartamentos no requieren de un documento que cumpla con las formalidades que
exige la Ley de Propiedad Horizontal.

Así pues, para considerarse la existencia de un “apartamento” a los efectos de la Ley de

Propiedad Horizontal, es necesario que previamente se cumplan con los requisitos
exigidos por la misma, lo cual, no ocurrió en el presente caso, pues, como antes se
señaló el juez de alzada dejó establecido que la parte demandante no cumplió con los
requisitos exigidos en la Ley de Propiedad Horizontal, respecto al permiso de
habitabilidad y a la protocolización del documento de condominio, por ende, el
inmueble que pretende reivindicar el demandante no está sometido al régimen de
propiedad horizontal.

En consecuencia no se podía exigir al demandante demostrar la propiedad del

inmueble mediante la presentación de un título de propiedad otorgado bajo el
régimen de propiedad horizontal, cuando dicho régimen no era aplicable al inmueble
que se pretende reivindicar, por lo tanto, el juez de alzada incurrió en la falsa
aplicación de los artículos 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo error fue
determinante en el dispositivo del fallo, pues, con base en la aplicación de los referidos
artículos el juez de alzada declaró sin lugar la demanda de reivindicación al dejar
establecido que la parte demandante no había logrado demostrar el derecho de
propiedad sobre el inmueble objeto de litigio, por cuanto dicho inmueble no había
cumplido con los requisitos exigidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por lo tanto, considera la Sala, que al quedar establecido por la recurrida que el
inmueble que pretende reivindicar la parte demandante está situado en una parcela de
terreno que es de su propiedad, ha debido sólo aplicar los artículo 548 y 549 del
Código Civil, para resolver la presente controversia, sin extralimitarse en la aplicación
de las mencionadas normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

En consecuencia, la Sala considera procedente la denuncia de infracción de los

artículos artículo 1, 26 y 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, por falsa aplicación. Así
se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción de los artículos 548
y 549 del Código Civil, por errónea interpretación, y el artículo 4 eiusdem, por falta de
aplicación, “…al no atribuirle a las normas contenida (sic) en los artículo (sic) 548 y 549
eiusdem el sentido y significado evidente propio de sus palabras…”.

Al respecto expone el formalizante lo siguiente:

“…La sentencia recurrida al examinar el material probatorio cursante en autos deja

establecido en forma positiva que está acreditada la propiedad de nuestra
representada sobre la parcela, pero a renglón seguido, en lugar de dejar establecida la
propiedad de nuestra representada sobre el bien construido en la indicada parcela,
revierte su razonamiento, indicando que no había prueba sobre la propiedad del
inmueble objeto de reivindicación, “…por cuanto ese inmueble lleva consigo el
cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y
que no constan en los autos.” Expresa la recurrida:

“De los requisitos anteriormente citados se observó; la posesión de la parte

demandada reconviniente; la identidad del inmueble por ser el mismo que señaló el
demandante en su escrito libelar, en el que alegó tener derechos como propietario y el
que está ocupando la parte demandada que también alegó tener derechos de
propiedad sobre el mismo y que es susceptible de reivindicación, pero no se verifica la
propiedad de dicho apartamento; lo que se verificó; y no puede pasar desapercibido
este Juzgador (sic), es el hecho que efectivamente Inversora Germano Venezolana,
S.R.L., es la propietaria de una parcela de terreno ubicada en la calle Suapure de la
Urbanización (sic) Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio (sic) Baruta,
Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, identificado con el N°. 5.597, según documento
protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del
Distrito Sucre (hoy Municipio Autónomo Baruta del Estado (sic) Miranda, bajo el N° 11,
Tomo (sic) 51, protocolo primero de fecha 16 de noviembre de 1977 y con el cual la
parte demandante pretende derivar la propiedad del Penth (sic) House (sic), y que
según dicho de la misma parte demandada; se encuentra construido un edificio
denominado Las Terrazas; por el hecho que al ser propietaria del suelo, lo es también
de todo lo que se construya en la superficie del mismo. En sentido considera este
Juzgador (sic), que esta situación efectivamente se encuadrada (sic) en el artículo 549
del Código Civil, que establece que la propiedad del suelo lleva consigo la de la
superficie, salvo lo dispuesto en las leyes especiales; y siendo que la pretensión de la
parte demandante radica en un inmueble (apartamento) que se encuentra construido
en un edificio el cual debe estar regido por las reglas de la Ley de Propiedad
Horizontal.”

Así las cosas, tenemos que existiendo una presunción, ex artículo 549 del Código Civil,
que constituye una facultad inherente al derecho de propiedad, como lo es la accesión,
no era posible que verificada la existencia de esta (sic), esto es, la propiedad sobre el
suelo, se resolviera que nuestra representada no había acreditado su propiedad sobre
el bien inmueble objeto de reivindicación, pues esa propiedad se debía presumir en
virtud de la existencia de la accesión.

Al respecto esta Sala de Casación Civil ha indicado que:

“Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-
quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo
aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la
casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de
que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-
quinta N° 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que
está construida, que en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que ello
haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada.” (Sentencia SCC, de
fecha 27 de abril de 2001, caso: CARMEN LINA PROVENZALI YUSTI, actuando en su
propio nombre y en representación del ciudadano MÁXIMO ELIN PROVENZALI YUSTI,
contra ROMELIA ALBARRAN DE GONZÁLEZ) (Destacados y subrayados de este escrito)

Al no proceder en la forma indicada la recurrida infringe una norma jurídica expresa

sobre el establecimiento de los hechos, pues decide de espaldas de esa expresa
disposición legal, y por tanto infringe el artículo 548 del Código Civil, que establece el
derecho del dueño a reivindicar, veamos:

Estando acreditada la propiedad sobre el suelo, nuestra representada estaba cubriendo

uno de los extremos necesarios para reivindicar su propiedad conforme la
interpretación pacífica de la norma en cuestión. Ahora bien, la recurrida interpreta
erradamente la norma bajo comentarios al entender que existe una norma específica
que exige se acredite la propiedad bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando
ese régimen no es el adoptado por el propietario, o simplemente no es aplicable al
caso, pues como ya se indicara en la delación anterior, el bien no estaba sometido al
régimen de propiedad horizontal.

Surge así la errada interpretación de la norma al exigir un elemento extraño a lo que

realmente exige la disposición en cuestión para hacer procedente la reivindicación
solicitada. En cuanto a la correcta interpretación que debe hacerse del artículo 548 del
Código Civil, esta Sala en sentencia N° RC-00140 del 24 de marzo de 2008, caso: Olga
Martín Medina contra Edgar Ramón Telles y Nancy Josefina Guillén de Telles, exp. N°
03-653, estableció el siguiente criterio:

(…Omissis…)

Siguiendo el criterio expuesto, es claro que en este caso la recurrida ha debido declarar
el derecho de reivindicar a favor de nuestra representada en tanto que estando
demostrada la propiedad sobre el terreno, admitida por la propia recurrida, era claro
que procedía el derecho a reivindicar, sin que fuera necesario exigir ningún elemento
adicional a lo ya indicado por el criterio jurisprudencial citado, como lo era la
necesidad de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Al exigir extremos distintos a los pedidos por la disposición contenida en el artículo

548 del Código Civil, la recurrida infringe dicha deposición legal por errada
interpretación al darle a la referida norma aun (sic) contenido y alcance distinto al que
realmente tiene.

Lo antes indicado resulta determinante para el dispositivo en tanto que, de haber

interpretado correctamente las normas acusadas, artículos, 548 y 549 del Código Civil,
y aplicado el artículo 4 eiusdem la recurrida habría declarado con lugar la
reivindicación demandada, pues estando acreditada la propiedad del terreno, así con
el resto de los elementos exigidos por la Ley (sic) y la jurisprudencia, no era otra la
solución que podía darse al caso, ya que al exigir extremos adicionales y extraños a la
sistemática legal, se condujo a la decisión a una solución equivocada.

Señalamos como normas que han debido ser aplicadas los mismos artículos 548 y 549
del Código Civil, pero con la interpretación indicada ut supra.
Por último, solicitamos que la presente delación sea casada sin reenvío en virtud de lo
previsto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, habida cuenta que los
hechos en este caso fueron soberanamente establecidos por el Juez (sic), esto es la
propiedad de nuestra representada sobre el terreno, por lo que, estando acreditada
esa propiedad, y el resto de los extremos de procedencia de la reivindicación, al
declarar esta Sala procedente la infracción acusada de los artículos 549 y 548 del
Código Civil, se haría innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, pues en
definitiva ello conllevaría a poder aplicar directamente por esta Sala la correcta
disposición de derecho para solución el pleito, y declarar con lugar la demanda.

Se plantea en este caso la posibilidad de casar sin reenvío, en tanto, que lo que se
requiere es la correcta interpretación de la norma, en el sentido de que la propiedad
del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o
debajo de ella, dado lo cual, lo que hace procedente la reivindicación del inmueble
objeto de este procedimiento.

Esta Sala puede en ejercicio de la potestad de casar sin reenvío, corregir el dislate
denunciado aplicando las adecuadas normas al caso, señalando el carácter válido de la
condición de propietario que tiene nuestra representada.

En razón de las consideraciones precedentemente expuestas, solicitamos que la

presente delación sea declarada procedente y, en consecuencia se case sin reenvío la
decisión recurrida…”.

Para decidirla, la Sala observa:

Alega el recurrente que la sentencia recurrida dejó establecido que la parte

demandante había acreditado la propiedad sobre la parcela, pero que en lugar de
dejar establecida la propiedad de la demandante sobre el bien construido en dicha
parcela, ésta revirtió su razonamiento, al señalar la inexistencia de la prueba sobre la
propiedad del inmueble objeto de reivindicación “…por cuanto ese inmueble lleva
consigo el cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad
Horizontal y que no constan en los autos…”.

Sostiene, que al existir la presunción prevista en el artículo 549 del Código Civil, cuya
norma -según el recurrente- constituye una facultad inherente al derecho de
propiedad, como lo es la accesión, no era posible –según sus dichos- que verificada la
existencia de dicha presunción como lo es la propiedad sobre el suelo, se estableciera
que la parte demandante no había acreditado su propiedad sobre el bien inmueble
objeto de reivindicación, pues, alega que esa propiedad se debía presumir en virtud de
la existencia de la accesión.

Por lo tanto, considera que la recurrida infringe la norma al no proceder en la forma

indicada en el artículo 549 eiusdem, por tanto -según el recurrente- se infringió el
artículo 548 del Código Civil, que establece el derecho del dueño a reivindicar.

Pues, sostiene que estando acreditada la propiedad sobre el suelo, la parte

demandante había cumplido con uno de los extremos necesarios para reivindicar su
propiedad.

Sin embargo, indica el formalizante que la recurrida interpretó erradamente dicha

norma al entender que existe una norma específica que exige se acredite la propiedad
bajo el régimen de propiedad horizontal, cuando ese régimen -según sus dichos- no
es el adoptado por el propietario o simplemente no es aplicable al caso, pues, sostiene
que ese bien no estaba sometido al régimen de propiedad horizontal.

Por lo tanto, considera el recurrente que se incurrió en errada interpretación del

artículo 548 eiusdem, al exigir un elemento extraño al que realmente se exige para
hacer procedente la reivindicación solicitada.

Expresa, que es evidente que en el caso en estudio la recurrida ha debido declarar el

derecho de reivindicar a favor de la demandante, ya que, estando demostrada la
propiedad sobre el terreno, admitida por la propia recurrida, era obvio que procedía el
derecho a reivindicar, sin que fuera necesario exigir ningún elemento adicional como
lo era la necesidad de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, sostiene que al exigirse extremos distintos a los previstos por el artículo
548 del Código Civil, la recurrida infringe dicha norma por errada interpretación al
darle a la referida norma un contenido y alcance distinto al que realmente tiene.

Por otra parte, expresa que lo establecido por el ad quem resulta determinante para el
dispositivo del fallo, ya que de haber interpretado correctamente los artículos 548 y
549 del Código Civil, y aplicado el artículo 4 eiusdem, la recurrida habría declarado con
lugar la reivindicación demandada, pues, arguye que estando acreditada la propiedad
del terreno, así como el resto de los elementos exigidos por la ley y la jurisprudencia,
no era otra la solución que podía darse al caso, ya que “…al exigir extremos adicionales
y extraños a la sistemática legal, se condujo la decisión a una solución equivocada…”.
Por último, solicita el recurrente casar el fallo sin reenvío, por cuanto -según sus
dichos- los hechos en este caso fueron soberanamente establecidos por el juez de
alzada, esto es “…la propiedad de nuestra (su) representada sobre el terreno, por lo
que, estando acreditada esa propiedad, y el resto de los extremos de procedencia de la
reivindicación, al declarar esta Sala procedente la infracción acusada de los artículos
549 y 548 del Código Civil, se haría innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el
fondo, pues en definitiva ello conllevaría a poder aplicar directamente por esta Sala la
correcta disposición de derecho para solución el pleito, y declarar con lugar la
demanda…”.

Pues, alega que en este caso lo que se plantea y se requiere es la correcta

interpretación de la norma, en el sentido de que “…la propiedad del suelo lleva
consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella,
dado lo cual, lo que hace procedente la reivindicación del inmueble objeto de este
procedimiento…”.

Ahora bien, la errónea interpretación de la ley, existe cuando el juez, aún reconociendo
la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente,
equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, lo cual traduce que no le
da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan en
su contenido.

Respecto a los artículos 4, 548 y 549 del Código Civil, delatados por el recurrente por
errónea interpretación, establecen lo siguiente:

“…Artículo 4: “A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado
propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las

disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas, y si hubiere todavía
dudas se aplicarán los principios generales del derecho”.

Artículo 548: “El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier
poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.

Si el poseedor o detentador, después de la demanda judicial, ha dejado de poseer la

cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del
demandante, y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene
el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador”.
Artículo 549: “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto
se encuentra encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales…”.
(Resaltado de la Sala).

Ahora bien, a los fines de resolver la presente denuncia, la Sala da por reproducido la
transcripción de la sentencia recurrida realizada en la denuncia anterior, en cuya
transcripción observa la Sala que el juez de alzada al aplicar el artículo 549 eiusdem,
interpreta que la Ley de Propiedad Horizontal, es una ley especial a los efectos
previstos en la referida norma y, por lo tanto la misma constituye una excepción al
principio previsto en el artículo 549 eiusdem, de allí que el ad quem procedió al
análisis de los artículos 1, 26 y 32 de la referida ley, en cuyo análisis determinó que el
inmueble (apartamento) que se pretende reivindicar forma parte de un edificio que
debía regirse por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, luego de lo cual señaló
que al no cumplirse con los requisitos previstos en dicha ley, el demandante no había
logrado demostrar la propiedad del apartamento que se pretende reivindicar.

Razón por la cual dejó establecido lo siguiente:

“…considera este Juzgador (sic) que no se pone en duda la propiedad que ostenta la
parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por cuanto se demostró en
autos la titularidad de la misma, según documento publico que no fue tachado y se
encuentra a los folios 12 al 14; pero no se evidencia de autos la propiedad que
pretende derivar la parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto de litigio, no
pudiendo pretender la parte demandante derivar título de propiedad sobre el
mencionado inmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una parcela de
terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva consigo el
cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y
que no constan en los autos…”.

Ahora bien, a los fines de determinar sí efectivamente el juez de alzada erró en la

interpretación del artículo 549 eiusdem, considera la Sala necesario realizar las
siguientes consideraciones.

En primer lugar advierte la Sala que el artículo 549 del Código Civil, constituye una
norma que determina la regla principal de la accesión al establecer que “…La
propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentra
encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales…”. (Resaltado de la
Sala).
En relación a concepto de accesión en general ha dicho el Dr. José Luís Aguilar
Gorrondona, lo siguiente: “…La ley no formula una definición general de accesión; pero
de los artículos que encabezan cada una de los capítulos dedicados a la institución
puede inferirse que para el legislador la accesión es el derecho en virtud del cual el
propietario de una cosa hace suyo todo lo que la cosa produce y toda otra cosa que se
le una o incorpore –natural o artificialmente- en calidad de accesorio y de modo
inseparable (C.C., art. 552 y 554)…”. (Cosas Bienes y Derechos Reales, Universidad
Católica Andrés Bello, 2007, página 329, página 234).

En cuanto a los tipos de accesión el autor venezolano Gert Kummerow, en su obra

“Bienes y Derechos Reales”, Editorial McGraW-Hill, Quinta Edición, año 2002, páginas
264 y 265, señala lo siguiente:

“…Tipos de accesión:

A) La accesión discreta, (accesión por producción, accesión en sentido impropio) que

se origina por un movimiento de dentro hacia fuera. En este caso, el bien se destaca de
otro del que forma parte integrante. La cosa accesoria pertenece al titular del bien que
lo genera. En este receptáculo encajan los frutos y los productos (Código Civil
Venezolano, artículo 552)

(…Omissis…)

B) La accesión continua (Accesión por unión, accesión por incorporación) se origina

por la incorporación de una cosa (accesoria ) a otra, bien por obra del propietario, bien
por influjo de un hecho natural, y comprende dos subtipos básicos: a) la accesión
continua inmobiliaria, a su vez ramificada en: accesión inmobiliaria en sentido vertical
(construcción o plantación en suelo propio con materiales ajenos, construcción o
plantación en suelo ajeno con materiales propios, y construcción o plantación en suelo
ajeno con materiales ajenos, a los que se agrega la ocupación de fundo ajeno por
construcciones iniciadas en fundo propio) y accesión inmobiliaria en sentido horizontal
(aluvión, avulsión, mutación de cauce y formación de isla).

C) La accesión continua mobiliaria, que se verifica con relación a los bienes muebles…”.
(Subrayado de la Sala).

De acuerdo al criterio del referido autor existen tres tipos de accesión 1.- La accesión
discreta por producción o accesión en sentido impropio, la cual se origina por un
movimiento de adentro hacia fuera y el bien se destaca de otro del que forma parte
integrante, en este caso la cosa accesoria pertenece al titular del bien que lo genera, se
ajustan a este tipo de accesión los frutos y los productos según lo previsto en el
artículo 552 del Código Civil venezolano.

2.- La accesión continua, por unión o por incorporación, la cual resulta por la
incorporación de una cosa (accesoria ) a otra, bien por obra el propietario, bien por
influjo de un hecho natural, y comprende dos subtipos básicos:

A) La accesión continua inmobiliaria, a su vez ramificada en: accesión inmobiliaria en

sentido vertical (construcción o plantación en suelo propio con materiales ajenos,
construcción o plantación en suelo ajeno con materiales propios, y construcción o
plantación en suelo ajeno con materiales ajenos, a los que se agrega la ocupación de
fundo ajeno por construcciones iniciadas en fundo propio).

B) Accesión inmobiliaria en sentido horizontal (aluvión, avulsión, mutación de cauce y

formación de isla).

3.- La accesión continua mobiliaria, la cual se verifica con relación a los bienes muebles.

Respecto a la accesión vertical inmobiliaria en sentido vertical, el autor Gert

Kummerow en su misma obra, páginas 286 al 289, expone lo que sigue:

“…LA ACCESIÓN INMOBILIARIA

EN SENTIDO VERTICAL

A)  Consideraciones generales.

El principio “superficie solo cedit”

La doctrina generalmente atribuye a Gaius la construcción de la regla superficie solo

cedit. Debido a la primacía absorbente que se atribuía en Roma al derecho de
propiedad, se entendió que todos los trabajos hechos sobre el suelo se hacían partes
integrantes del mismo, de modo que el propietario incorporaba necesaria y
automáticamente, cualquier construcción levantada en la superficie del fundo a su
patrimonio privativo, independientemente del origen de los materiales utilizados en la
edificación –o plantación- y con prescindencia del hecho de que ellos hubieran
pertenecido a una persona distinta.
El carácter absoluto que presidía esta regla, determinaba una serie de corolarios
particularmente graves para el patrimonio del constructor en fundo ajeno. Entre otros:
si un tercero erigía construcciones o edificaciones, éstas pertenecían automáticamente
al propietario del fundo, hubiese tenido conocimiento o no de los trabajos realizados
por el tercero, y sin que pudiera renunciar –siquiera- a tal titularidad. Únicamente en la
época del derecho pretoriano, la regla experimentó la primera modificación
importante, cuando llegó a admitirse la coexistencia de dos derechos de propiedad
diversos, dándose entrada, de esta forma, al dominio del suelo –atribuido a un sujeto-,
separadamente del dominio sobre la edificación (o plantación) atribuido al ejecutor.

a) La consagración normativa del principio “superficie solo cedit”

La base normativa actual del principio enunciado, resulta de la concordancia lógica de

dos artículos del Código Civil (549 y 555). Desde un punto de vista estrictamente
doctrinario, la regulación positiva ha perdido, sin embargo, el rigor con el cual estaba
revestida en la antigua Roma. La descripción del principio, dentro del estado actual de
las legislaciones que siguen el modelo francés, gráficamente responde al siguiente
orden de ideas:

a’) El suelo (la superficie en su acepción genérica), en su condición de estable y fijo, se

considera como cosa principal. En principio, por consiguiente, opera la regla genérica
de toda la accesión, es decir, se entiende que el propietario de la cosa principal lo es
también de todo cuanto se incorpore o se una a ella (arg. CC., art. 549).

b’) Conectado al anterior aserto, lo edificado o plantado en el suelo, es del propietario

de la superficie, porque lo ha hecho a su costa, o porque se presume que lo ha hecho,
salvo prueba en contrario (Código Civil, art. 555).

c’) El régimen estatuido por el artículo 555 del Código Civil Venezolano se desdobla en
una triple presunción: 1) Todas las plantaciones, obras o construcciones que se
encuentren sobre o debajo de la superficie se presumen hechas por el propietario del
suelo; 2) Las obras aludidas se presumen hechas a sus expensas; 3) Se presume, que
tales obras le pertenecen.

Tales presunciones, dictadas a favor del propietario del suelo, admiten prueba en
contrario (presunciones iuris tantum), lo que torna posible -como se anotara antes- la
coexistencia (o superposición, aun (sic) cuando este término se preste a equívocos) de
dos titularidades netamente diferenciadas: una, sobre la superficie; otra, sobre las
edificaciones, construcciones o siembras, en general. En el Código Civil italiano de
1942 se prescinde de la presunción acogida en el Código de 1865 (similar al art. 555
del Código Civil venezolano) (sic). Según el nuevo texto, las construcciones,
plantaciones y obras existentes sobre o debajo del suelo pertenecen al propietario de
éste, salvo lo dispuesto en los artículos 935 a 938, o lo que resulte diversamente del
título o de la ley.

b) Destinatarios del artículo 555 del Código Civil

El dispositivo inserto en el articulo (sic) 555 del Código Civil se dirige a los terceros.
Más concretamente, a las personas que no están vinculados (sic) al propietario por una
relación negocial, cuyo objeto específico sea la realización de las edificaciones o
plantaciones. Si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del propietario y del
constructor, los problemas se reenviarían, en principio, a la disciplina del contrato
subyacente.

A diferencia de la accesión inmobiliaria en sentido horizontal (acción natural), que

obedece a fenómenos no imputables a ninguna persona, la actuación de la conducta
humana resulta determinante, en la especie estudiada.

En la medida en que se logre establecer la diversidad de derechos (sobre el fundo y

sobre las plantaciones o construcciones), la accesión artificial en bienes inmuebles lleva
consigo, de ordinario, una indemnización a favor del propietario de las obras
incorporadas. La interferencia a favor del propietario de las obras incorporadas. La
interferencia de la buena fe o de la mala fe en el proceder de los interesados
desempeñará un papel de singular importancia para la producción de las
consecuencias jurídicas, vinculadas a las distintas hipótesis y, en especial, para
determinar la indemnización a que haya lugar…”. (Subrayado y negritas de la Sala).

De acuerdo al criterio del autor antes expuesto, el artículo 549 del Código Civil,
constituye genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que se
entiende que el propietario de la cosa principal lo es también de todo cuanto se
incorpore o se una a ella.

Por otra parte, según la opinión del referido autor el artículo 555 eiusdem, establece
una presunción iuris tantum, esto es, que admiten prueba en contrario, a favor del
propietario del suelo, referidas, la primera, a que todas las plantaciones, obras o
construcciones que se encuentran sobre o debajo de la superficie se presumen que
han sido hechas por él, la segunda, se presumen hechas a sus expensas y, la tercera, se
presume que tales obras le pertenecen, cuya norma -según el autor- va dirigida a
terceros, es decir, aquellas personas que no estén vinculados al propietario del suelo
por una relación negocial, cuyo objeto específico sea la realización de las edificaciones
o plantaciones, pues, si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del propietario
y del constructor, los inconvenientes se reenviarían, en principio, a la disciplina del
contrato subyacente.

En relación al artículo 555 eiusdem, ha dicho la Sala que el mismo, “…contiene uno de
los principios fundamentales que rigen para el derecho de accesión respecto de los
bienes inmuebles y constituye una excepción al principio dispuesto en el artículo 549
eiusdem…”. (Sentencia N° 826, del 11/08/2004, Caso Juan de Jesús Lucena Guédez
contra Omelia del Rosario Gutiérrez, Exp. N°03-485).

Por su parte en relación a la accesión artificial en bienes inmuebles, el Dr. José Luís
Aguilar Gorrondona, en su obra antes señalada, página 250, señala lo siguiente:

“…ACCESIÓN ARTIFICIAL EN BIENES INMUEBLES

1° En este caso de accesión, en principio, el propietario del suelo es quien hace suyo
todo lo que se una o incorpore a éste de manera inseparable ya que, también en
principio, se considera que el suelo por su estabilidad y fijeza es la cosa principal
(“Superficie solo cedit”).

2° Cuando la cosa unida o incorporada al suelo pertenece a quien no es propietario de

éste, la regla general es que el propietario del suelo se hace propietario del todo, pero
debe indemnizar al propietario de la cosa accesoria de acuerdo con el principio de que
nadie debe enriquecerse sin causa a costa de otro.

3° Como en este caso la unión o incorporación es, por definición, el resultado de una
actividad humana, se comprende que sus consecuencias jurídicas varíen de acuerdo
con la buena o mala fe de las personas correspondientes…”.

El autor antes señalado, considera que en el caso de la accesión artificial en bienes

inmuebles, en principio, el propietario del suelo es quien hace suyo todo lo que se una
o incorpore a éste de manera inseparable, ya que, también en principio, se considera
que el suelo por su estabilidad y fijeza es la cosa principal.

Asimismo, indica el autor en comentarios que en la accesión artificial en bienes

inmuebles, cuando la cosa unida o incorporada al suelo pertenece a quien no es
propietario de éste, la regla general es que el propietario del suelo se hace propietario
del todo, pero, -agrega el referido autor- que se debe indemnizar al propietario de la
cosa accesoria de acuerdo con el principio que nadie debe enriquecerse sin causa a
costa de otro.
Igualmente, respecto a los casos de accesión artificial de bienes inmuebles, el Dr. José
Luís Aguilar Gorrondona, en su libro antes reseñado, páginas 251 a 254, expresa lo que
sigue:

“…CASOS PREVISTOS

El Código Civil regula tres casos generales de accesión artificial en bienes inmuebles: la
incorporación en suelo propio con materiales ajenos, la incorporación en suelo ajeno
con materiales propios y la incorporación en suelo ajeno con materiales ajenos.

1° Incorporación en suelo propio con materiales ajenos

A)                 Como regla general, “El propietario del suelo que ha hecho
construcciones, plantaciones u otras obras con materiales ajenos, debe pagar su valor”
(C.C., art. 556, 1° disp.), calculado para la fecha en que empleó dicho material (Sanojo
II, Número 34).

B)                 Si el propietario del suelo actuó de mala fe o incurrió en culpa grave

deberá indemnizar también los daños y perjuicios (C.C., art. 556, 2° disp.).

C)    El dueño de los materiales no tiene derecho a llevárselos a menos que pueda
hacerlo sin destruir la obra construida, o sin que perezcan las plantaciones (C.C., art.
556, 2° disp.), caso en el cual, si opta por ejercer ese derecho, no habrá accesión
puesto que el suelo seguirá perteneciendo a uno y los materiales a otro. El resultado
no debe extrañar a nadie porque el derecho de llevarse los materiales presupone que
éstos no se han unido o incorporado al suelo de modo inseparable, como es
característico en la accesión.

2° Incorporación en suelo ajeno con materiales propios

A)                 La regla general es que

El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace
suya la obra; pero deberá pagar a su elección, o el valor de los materiales, el precio de
la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento del valor adquirido
por el fundo (C.C., art. 557, 1° disp. del encabezamiento).

En la práctica, el propietario del fundo por tanto por pagar la suma menor entre el
monto de las impensas y el mayor valor dado a la cosa. En ninguna de las dos
hipótesis puede el ejecutor tener fundamento para reclamar más. En efecto, si se le
pagan las impensas en nada se ha empobrecido y si se le paga el mayor valor
adquirido por la cosa lo cierto es que no puede pretender exigir al propietario del
suelo una suma mayor a la equivalente al beneficio que le ha reportado la obra. Dicho
sea de paso, esta norma aplica el mismo principio del enriquecimiento sin causa:

(…Omissis…)

3° Incorporación en suelo ajeno con materiales ajenos

Si las plantaciones, siembras o construcciones se han ejecutado por un tercero con

materiales de otro, el dueño de estos materiales no tiene derecho a reivindicarlos; pero
puede exigir indemnización del tercero que hizo uso de ellos, y también del
propietario del suelo, más sólo sobre la cantidad que éste último quede debiendo al
ejecutor de la obra (C.C., art. 560).

En consecuencia, la relación entre el ejecutor de la obra y el dueño del suelo en este

caso es la misma que en el caso de que el ejecutor de la obra hubiere realizado la
incorporación con materiales suyos.

A su vez, el dueño de los materiales no puede reivindicarlos sino que sólo puede exigir
un (sic) indemnización al ejecutor de la obra o al dueño del suelo. El ejecutor de la
obra estará obligado a pagar él los materiales y si actuó de mala fe, además, a
indemnizar los daños y perjuicios causados al dueño de los materiales. En cambio, el
propietario del suelo nunca tendrá que pagar al dueño de los materiales más de lo que
le quedaba debiendo al ejecutor de la obra…”.

En relación al mismo tema el Dr. Gert Kummerow, en su obra antes mencionada,

páginas 289 a 294, señala lo siguiente:

“… Examen de los diversos supuestos

Los tres primeros supuestos, proyectan el principio superficie solo cedit; el último un
matiz distinto: el suelo accede (o puede acceder) a la superficie.

a)  Incorporación en suelo propio con materiales ajenos

El vocablo “incorporación” que se emplea en este apartado designa, abreviada pero

técnicamente, las construcciones, plantaciones u otras obras erigidas en un fundo y
sometidas, en forma genérica, a la presunción consagrada en el artículo 555 CC. Esta
misma significación le ha sido impartida al término en los demás supuestos que son
objeto del examen siguiente:

Conforme al artículo 556, CC., el propietario del suelo que ha hecho construcciones,
plantaciones u otras obras con materiales pertenecientes a otra persona, debe pagar el
valor de los materiales, haciendo suya la obra. Si ha habido mala fe o culpa grave de su
parte, estará obligado a indemnizar, además, los daños y perjuicios causados al
propietario de los materiales. La pérdida del dominio (irreivindicabilidad, art. 556, in
fine) por el propietario de los materiales, únicamente se verifica si éstos no pueden
separarse sin destrucción (o por lo menos con grave detrimento) de la plantación o de
la obra.

El valor de los materiales a satisfacer por el propietario del suelo, será el que tengan al
momento de producirse el pago. Expresado en otros términos, el tercero –propietario
de los materiales- es titular de una obligación de valor. Es ésta la tendencia asumida
por la doctrina hoy dominante, en contraste con la postura que subordinaba el mayor
valor adquirido por tales materiales al deber de resarcir, dada la hipótesis de mala fe
del propietario del suelo.

La admisión por el legislador del principio de la “inseparabilidad relativa”, se observa

claramente, cuando se autoriza al dueño de los materiales para retirarlos, sin
menoscabo de la obra o plantación ejecutada.

b) Incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios

La palabra fundo, empleada en el artículo 557, CC., abarca no sólo el suelo “sino
también los edificios y en general todo inmueble sobre el cual pueda construirse o
plantarse […] Por consiguiente, si un tercero construye un piso o apartamento sobre un
edificio, los derechos respectivos del propietario de éste y del tercero constructor, se
rigen por el artículo 557”.

En principio, en el caso normado por el artículo 557 del Código Civil, se verificará la
accesión por fuerza del principio “lo accesorio sigue la suerte de la cosa principal”.
Supone, a la vez, que el tercero sigue la suerte de la cosa principal”. Supone, a la vez,
que el tercero construyó o plantó en el fundo poseído por él y que éste fue
reivindicado o recuperado por el propietario, por otra vía, con lo que se excluye la
intervención de toda relación de orden contractual que verse sobre la cosa
incorporada y regule el destino que ha de impartírsele.
Como quiera que la presencia de la buena o la mala fe en la conducta del constructor,
desempeña un papel decisivo en la producción de las consecuencias normativamente
disciplinadas en el artículo 557, resulta indispensable establecer el debido deslinde en
la esfera de aplicación de este dispositivo y otros que, por conductos diferentes,
gobiernan otras formas de reparación. El ámbito de aplicación del artículo 557 se
reduce a las construcciones y plantaciones, y no a las mejoras o impensas. En lo que
atañe al poseedor de mala fe, esta distinción es fundamental (v. art. 793 CC). “En
materia de impensas o mejoras, el propietario del fundo no puede obligar a destruir
las obras que constituyen las mejoras”. Debe, por el contrario, pagarle la suma menor
entre el monto total de las impensas y el mayor valor dado a la cosa (CC., art. 792) –
tanto las impensas necesarias como las impensas útiles- en el marco edificado por el
artículo 791, CC. No obstante, el criterio aprovechable para decidir si una construcción
o plantación constituye una mejora que se coloca fuera del radio de aplicación del
artículo 557, CC., no puede ser absoluto, y ha de recabarse a través del análisis de cada
caso concreto. El orden de ideas anteriores demuestra que, referido el problema a los
gastos útiles y a los gastos necesarios para la conservación de la cosa (mejoras), se
esfuma la distinción entre poseedores de mala fe y de buena fe…

(…Omissis…)

c)  Incorporación hecha en suelo ajeno con materiales ajenos

El artículo 560, CC., da respuesta al enunciado en forma bastante explícita:

a’) El dueño de los materiales no tiene derecho a reivindicarlos.

b’) Sin embargo, el dueño de los materiales dispone de dos acciones: Una principal
dirigida contra el tercero que los empleó y tendente a recabar el valor de los mismos y
posiblemente una reparación por los daños y perjuicios; la otra subsidiaria contra el
propietario del fundo, pero sólo por la suma que éste quede debiendo al ejecutor de la
obra.

d)  Ocupación de fundo ajeno

Con edificaciones iniciadas en fundo propio

La situación prevista y regulada en el artículo 559 del CC. Venezolano supone la

confluencia de las siguientes condiciones:

a’) Que se trate de la construcción de un edificio.

b’) Que tal construcción, iniciada en el fundo del propietario de la obra, invada una
porción del fundo contiguo (colindante).

Si el constructor hubiere procedido de buena fe (creía que el terreno donde inició la

edificación se extendía hasta los confines del edificio), el edificio y el área ocupada
podrán declararse propiedad del constructor, quien estará obligado a pagar al
propietario del suelo el valor de esa superficie y los daños y perjuicios, siempre que la
construcción haya sido realizada con conocimiento y sin oposición del dueño del
fundo invadido (art. 559, párrafo primero). La sanción enlazada a la actuación del
constructor, de no haber habido conocimiento de parte del propietario del fundo
invadido, viene a ser mucho más rigurosa; además del pago de los daños y perjuicios,
el constructor deberá satisfacer una cantidad equivalente al doble del valor de la
superficie ocupada (Código Civil, art. 559, segunda parte)…”. (Negritas en subrayado de
la Sala).

De acuerdo a la opinión de los autores antes señalados, en la accesión artificial en

bienes inmuebles o accesión inmobiliaria en sentido vertical, se presentan tres
supuestos a saber: 1.- La incorporación en suelo propio con materiales ajenos; 2.- La
incorporación en suelo ajeno con materiales propios y, 3.- La incorporación en suelo
ajeno con materiales ajenos.

Dicho lo anterior y a los fines de resolver el asunto planteado, considera la Sala

conveniente precisar lo siguiente:

No obstante que el artículo 549 del Código Civil, prevé la regla genérica de toda la
accesión, en el sentido de que el propietario de la cosa principal lo es también de todo
cuanto se incorpore o se una a ella, sin embargo, dicha norma tiene su excepción
prevista en el artículo 555 eiusdem, tal como antes se ha dicho y que según el criterio
de esta Sala, el mismo, constituye uno de los principios fundamentales que rigen para
el derecho de accesión.

Ahora bien, de acuerdo al análisis que se ha hecho se puede evidenciar que es

requisito fundamental para que nos encontremos ante verdaderos casos de accesión
artificial en bienes inmuebles o accesión inmobiliaria en sentido vertical, que los
propietarios de las cosas sean diferentes, pues, si el propietario del suelo es a su vez
propietario de las cosas que se incorporen, no se verifica ningún de los tres supuestos
de accesión inmobiliaria en sentido vertical, antes indicado, ya que el titular del
dominio sobre las cosas es uno mismo.
Pues, “…Se requiere la existencia de dos propietarios distintos, por lo menos para que
se plantee el problema jurídico de conocer quién es el propietario de la nueva cosa,
que indemnización hay que dar si es el caso, quién pierde la propiedad de la cosa
incorporada y, en definitiva, qué solución de derecho viene a zanjar la situación que se
plantea por el conflicto de los intereses de los propietarios cuyas cosas se unen o se
incorporan…”. (Vid. Manuel Simón Egaña, “Bienes y Derechos Reales”, Ediciones Liber,
2004, Página 247).

Por lo tanto, en aquellos casos en los cuales no se haya verificado ninguno de los tres
supuestos de accesión artificial en bienes inmuebles o accesión inmobiliaria en sentido
vertical, considera la Sala que quien demuestre ser el propietario del suelo lo es
también de toda construcción, siembra, plantación u otras obras que éste haya
realizado sobre o debajo del suelo de su propiedad, pues, en tales casos el titular del
dominio sobre las cosas es uno mismo, salvo lo dispuesto en leyes especiales, tal y
como lo señala el artículo 549 del Código Civil Venezolano.

Ahora bien, como antes se ha expuesto, el artículo 549 del Código Civil, constituye
genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que el propietario de la
cosa principal lo es también de todo cuanto se incorpore o se una a ella.

Sin embargo, esta norma hace la salvedad de lo dispuesto en las leyes especiales, en
cuyo caso no se aplica la regla general de la accesión.

Ahora bien, ¿Cuáles serían aquellas leyes que aparte de ser calificadas como especiales
se deben considerar como una excepción a la regla prevista en el artículo 549
eiusdem?

Al respecto, estima la Sala que no basta con determinar que se trata de una ley
especial, sino que además es necesario que esta ley tenga prevista una norma que
constituya una excepción a la regla general establecida en el artículo 549 eiusdem, de
manera que tal excepción tenga por objeto el que la propiedad ostentada por el
propietario del suelo no lleve consigo la propiedad de la superficie y de todo cuanto se
encuentra encima o debajo de ella.

Tales como lo son, la Ley de Minas y la Ley de Hidrocarburos, entre otras, ya que sí
constituyen leyes especiales que se pueden considerar como una excepción a la regla
prevista en el artículo 549 del Código Civil.

Al respecto, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Minas, Nº 295, de fecha 5 de

septiembre de 1999, establece en su artículo 2, lo siguiente: “…Las minas o yacimientos
minerales de cualquier clase existentes en el territorio nacional pertenecen a la
República, son bienes del dominio público y, por tanto, inalienables e
imprescriptibles…”. (Negritas de la Sala).

Por su parte, el Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Hidrocarburos, N° 1.150, de

fecha 13 de noviembre de 2001, en su artículo 3, prevé lo que sigue: “…Los yacimientos
de hidrocarburos existentes en el territorio nacional, cualquiera que sea su naturaleza,
incluidos aquellos que se encuentran bajo el lecho del mar territorial, en la plataforma
continental, en la zona económica exclusiva y, dentro de las fronteras nacionales,
pertenecen a la República y son bienes del dominio público, por lo tanto inalienable e
imprescriptible…”. (Negritas de la Sala).

Es decir, de acuerdo a estas leyes especiales, las minas o yacimientos de minerales e

hidrocarburos  que se encuentren en suelo propiedad de un particular pertenecen a la
República y no al propietario del suelo, por ende, ambas leyes constituyen una
excepción al principio previsto en el artículo 549 del Código Civil, ya que las minas o
yacimientos de minerales e hidrocarburos que se encuentren en el suelo propiedad de
un particular pertenecen a la República y no al propietario del suelo.

Por tanto, en materia de minas e hidrocarburos no existen derechos de propiedad de

los particulares sobre éstas, dado que todos los yacimientos minerales e hidrocarburos
de cualquier clase son bienes del dominio público, propiedad de la República, lo cual
también expresamente lo prevé el artículo 12 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, que dispone:

“…Los yacimientos mineros y de hidrocarburos, cualquiera que sea su naturaleza,

existentes en el territorio nacional, bajo el lecho del mar territorial, en la zona
económica exclusiva y en la plataforma continental, pertenecen a la República, son
bienes del dominio público y, por tanto, inalienables e imprescriptibles. Las costas
marinas son bienes del dominio público…”. (Negritas de la Sala).

Ahora bien, respecto a Ley de Propiedad Horizontal, el autor José Luís Aguilar
Gorrondona, en su obra ya citada, página 426, ha dicho que: “…El objeto primordial de
la Ley (sic), reside en la ordenación de los distintos intereses que afectan a los
propietarios de las diversas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un
todo…”.

Pues, la propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva

que serían los apartamentos y locales y, de cosas comunes.
En lo que respecta al ámbito material de la Ley de Propiedad Horizontal, el referido
autor en su mismo libro, página 329, expresa lo siguiente:

“…El análisis de la característica esencial de la propiedad horizontal revela que el

ámbito material de la misma es necesariamente un inmueble donde existen
apartamentos y locales. Así, pues, el inmueble tiene por objeto un inmueble edificado,
ya que en el sentido de la ley, un apartamento o local es siempre “una parte de un
edificio” (L.P.H., art.1°, ap. Único)…”.

Es decir, conforme a dicho criterio el ámbito material de la Ley de Propiedad

Horizontal, es necesariamente un inmueble donde existen apartamentos y locales, por
lo que el inmueble tiene por objeto un inmueble edificado.

Ahora bien, del análisis del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal, no se

evidencia la existencia de alguna norma que tenga por objeto regular algún supuesto
que constituya una excepción a la regla prevista en el artículo 549 eiusdem, pues, dicha
ley, como ya se ha dicho, tiene por objeto la ordenación de los distintos intereses que
afectan a los propietarios de las diversas viviendas y locales que estructuralmente
constituyen un todo, por cuanto el ámbito material de la propiedad horizontal es
necesariamente un inmueble donde existen apartamentos o locales.

Por lo tanto, considera la Sala que la Ley de Propiedad Horizontal, pese a que es una
ley especial, la misma no constituye una excepción a la regla prevista en el artículo 549
del Código Civil.

Ahora bien, en el presente caso, tal como lo afirma el ad quem, la pretensión del
demandante tiene como objeto reivindicar un inmueble (apartamento) que forma
parte de un edificio por ella construido en un suelo de su propiedad.

Asimismo, el juez de alzada declaró sin lugar la reconvención interpuesta por la parte
demandada, al respecto, dejó establecido lo siguiente:

“…no puede la parte demandada reconvenida exigir la ejecución de una obligación

contenida en un documento en el cual no manifestó su voluntad o consentimiento de
aceptar la oferta que le hicieren a su favor a los efectos que se considerara un contrato
con las solemnidades establecidas en la Ley y consecuencialmente parte del
documento en cuestión.
Considerando esta Alzada que es improcedente la reconvención planteada por la
ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en contra de Inversora Germano Venezolana, S.R.L.,
por Cumplimiento de Contrato. Así se decide…”

Por lo tanto, en el dispositivo de la sentencia recurrida declaró “….TERCERO: Sin Lugar

la Reconvención intentada por la ciudadana Lilian Reyna Iribarren en contra de
Inversora Germano Venezolana S.R.L…”.

De allí pues, que el juez de alzada al examinar los presupuestos concurrente a los
cuales se halla condicionada la acción de reivindicación, estableció que “…no se verificó
titulo de propiedad que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que
la misma alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar…”.

Por lo tanto, al declararse sin lugar la reconvención, es evidente que no se logró

desvirtuar la presunción iuris tantum  prevista en el artículo 555 del Código Civil, a
favor del propietario del suelo, que en el presente caso lo constituye la parte
demandante.

Ahora bien, el juez de alzada pese al haber establecido que no se verificó titulo de
propiedad que favoreciera a la parte demandada reconviniente y aún cuando reconoce
que el demandante es el propietario del suelo y que el bien inmueble que pretende
reivindicar forma parte de un edificio construido por éste sobre el suelo de su
propiedad.

Sin embargo, considera que éste no es propietario del bien inmueble (apartamento)
que pretende reivindicar. Al respecto, dejó establecido lo siguiente:

“…considera este Juzgador (sic) que no se pone en duda la propiedad que ostenta la
parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por cuanto se demostró en
autos la titularidad de la misma, según documento publico que no fue tachado y se
encuentra a los folios 12 al 14; pero no se evidencia de autos la propiedad que
pretende derivar la parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto de litigio, no
pudiendo pretender la parte demandante derivar titulo de propiedad sobre el
mencionado inmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una parcela de
terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva consigo el
cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y
que no constan en los autos…”.

Por lo tanto, considera la Sala que al dejar establecido el juez de alzada que el
demandante es el propietario del suelo y que además el bien inmueble que pretende
reivindicar está situado en un suelo de su propiedad, ha debido considerarlo de su
propiedad, de acuerdo a lo previsto en el artículo 549 del Código Civil, pues, la
propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentra
encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales.

En consecuencia, el juez de alzada cuando aplica el artículo 549 del Código Civil y
considera que Ley de Propiedad Horizontal, constituye una excepción a la regla
prevista en dicha norma, interpretó erróneamente el artículo 549 eiusdem, ya que la
Ley de Propiedad Horizontal de acuerdo al análisis antes realizado no se puede
considerar como una ley especial que contemple alguna excepción al artículo 549
eiusdem.

Por ende, estima la Sala que no podía la recurrida dejar establecido que la parte
demandante no es el propietario del inmueble por considerar que la Ley de Propiedad
Horizontal constituía una excepción a la regla prevista en dicha norma, pues, aún
cuando el artículo 549 eiusdem, constituye genéricamente la regla de toda la accesión,
en el sentido de que el propietario de la cosa principal lo es también de todo cuanto
se incorpore o se una a ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales, en cuyo caso no
es aplicable la regla general de la accesión.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal, tal como se dejó establecido

anteriormente no se puede considerar como una ley especial que contemple alguna
excepción a la regla general prevista en el artículo 549 eiusdem.

Ahora bien, considera la Sala que la infracción del artículo 549 del Código Civil, por
error de interpretación, fue determinante en el dispositivo del fallo recurrido, ya que si
el juez de alzada hubiese interpretado correctamente el mismo, hubiese establecido
que la parte demandante había logrado demostrar el derecho de propiedad sobre el
inmueble objeto de litigio, cuyo derecho de propiedad constituye uno de los
presupuestos para declarar procedente la reivindicación, presupuesto éste que la
recurrida consideró que no se había demostrado, razón por la cual, declaró sin lugar la
demanda.

Ahora bien, respecto a la errónea interpretación del artículo 548 del Código Civil,
sostiene el formalizante que estando acreditada la propiedad sobre el suelo, la parte
demandante había cumplido con uno de los extremos necesarios para reivindicar su
propiedad.

Sin embargo, indica que la recurrida interpretó erradamente dicha norma al entender
que existe una norma específica que exige se acredite la propiedad bajo el régimen de
propiedad horizontal, cuando ese régimen -según sus dichos- no es el adoptado por el
propietario o simplemente no es aplicable al caso, pues, sostiene que ese bien no
estaba sometido al régimen de propiedad horizontal.

Por lo tanto, considera el recurrente que se incurrió en errada interpretación del

artículo 548 eiusdem, al exigir un elemento extraño al que realmente se exige para
hacer procedente la reivindicación solicitada.

Expresa, que es evidente que en el caso en estudio la recurrida ha debido declarar el

derecho de reivindicar a favor de la demandante, ya que, estando demostrada la
propiedad sobre el terreno, admitida por la propia recurrida, era obvio que procedía el
derecho a reivindicar, sin que fuese obligatorio exigir ningún elemento adicional como
era la necesidad de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, sostiene que al exigirse extremos distintos a los previstos por el artículo
548 del Código Civil, la recurrida infringe dicha norma por errada interpretación al
darle a la referida norma un contenido y alcance distinto al que realmente tiene.

Ahora bien, a los fines de determinar sí efectivamente el juez de alzada erró en la

interpretación del artículo 548 del Código Civil, estima la Sala necesario realizar las
siguientes consideraciones.

En relación a la correcta interpretación que debe hacerse del artículo 548 del Código
Civil, esta Sala en sentencia N° RC-00140, de fecha 24 de marzo de 2008, caso: Olga
Martín Medina contra Edgar Ramón Telles y Nancy Josefina Guillén de Telles, exp. N°
03-653, estableció el siguiente criterio jurisprudencial, a saber:

“…De la norma transcrita se evidencia, que el propietario de una cosa tiene derecho a
reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas
por las leyes.

El maestro Gert Kummerow citando a Puig Brutau describe la acción de reivindicación

como aquella que “…puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor
que no puede alegar un título jurídico como fundamento de su posesión…”. Asimismo,
cita a De Page quien estima que la reivindicación es “…la acción por la cual una
persona reclama contra un tercero detentador la restitución de una cosa de la cual se
pretende propietario…”, e indica que ambos conceptos fundan la reivindicación en la
existencia de un derecho (la propiedad) y en la ausencia de la posesión del bien
legitimado activo. Suponen, a la vez, desde el ángulo del legitimado pasivo, la
detentación o posesión de la cosa sin el correlativo derecho.
La acción reivindicatoria se halla dirigida, por tanto, a la recuperación de la posesión
sobre la cosa y a la declaración del derecho de propiedad discutido por el autor del
derecho lesivo. En esta hipótesis, la restitución del bien aparecería como una resultante
del derecho de propiedad, reconocido por el pronunciamiento del órgano
jurisdiccional competente. (Bienes y Derechos Reales, quinta edición, McGraw-Hill
Interamericana, Caracas 2002, p.348).

Continua expresando el maestro Kummerow en la obra comentada (p.353), que la

acción de reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes
presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse
el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del
demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada
sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario.

Asimismo, indica (pág. 353) que la legitimación activa “…corresponde exclusivamente

al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, recae sobre
el actor la carga de la prueba de su derecho de propiedad y, de la posesión que el
demandado ejerce sobre el bien reivindicado. Con ello, la determinación de la cosa,
viene a ser una consecuencia lógica en la demostración de la identidad. Faltando la
demostración del derecho de propiedad, el actor sucumbirá en el juicio aunque el
demandado no pruebe, de manera clara e indubitable, su derecho en apoyo de la
situación en que se encuentra… La falta de título de dominio, impide que la acción
prospere, aun cuando el demandado asuma una actitud puramente pasiva en el curso
del proceso…”.

El criterio de la Sala, va dirigido en esta misma corriente. En efecto, en decisión del 3

de abril de 2003, caso: Marcella del Valle Sotillo y Pedro Fajardo Sotillo contra Irlanda
Luz Mago Orozco, la Sala dejó sentado que “…la propiedad del bien inmueble
demostrada con justo título, [constituye] uno de los elementos de mayor peso, si no el
más trascendental, a los fines de producir una decisión apegada a derecho… en
atención al derecho del propietario de una cosa de reivindicarla de cualquier poseedor
o detentador…”.

Asimismo, la Sala en sentencia N° 947 del 24 de agosto de 2004, en el juicio de Rafael

José Marcano Gómez contra Rosaura del Valle Hernández Torres, la Sala estableció que
“…en el caso de la reivindicación, es necesario que: 1) El demandante alegue ser
propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título justo que le permita el ejercicio
de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el detentador o poseedor de la
cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el bien; y, 4) Que solicite la
devolución de dicha cosa…”. Asimismo, señaló que en el caso de la acción
reivindicatoria el actor debe solicitar al tribunal “…la restitución del derecho de
propiedad, apoyado en que tiene justo título y quien posee, usa y disfruta el inmueble
no es el propietario del bien…”.

La Sala reitera los criterios jurisprudenciales precedentes, y deja sentado que dada las
características de la acción reivindicatoria, ésta sólo puede ser propuesta única y
exclusivamente por quien es efectivamente titular del derecho de propiedad para el
momento de presentada la demanda, sobre el cual recae la carga de demostrar tal
cualidad frente al demandado, quien sólo es detentador del inmueble.

En similar sentido, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre el particular. Así, en

decisión del 26 de abril de 2007, caso: de Gonzalo Palencia Veloza, estableció respecto
de la acción reivindicatoria que:

“…el propietario demandante que pretende se le reivindique en sus derechos, debe

presentar como instrumento fundamental de la demanda el título o documento donde
acredite su propiedad verificándose de autos que el demandante acredite la propiedad
del inmueble cuya reivindicación solicita como parte de mayor extensión del inmueble
que adquirió conforme a documento registrado por ante de Registro Público del
Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, cuyos linderos y demás datos han sido lo
suficientemente especificados, a excepción del documento donde consta su aclaratoria
sobre la ubicación real, que riela a los folios 9 y 10 como instrumento fundamental de
la demanda, parte alta de la Blanca sector La Montañita al finalizar de la carretera
asfaltada al lado derecho jurisdicción de la Parroquia Rafael Pulido Méndez, Municipio
Alberto Adriani del estado Mérida…”.

La Sala reitera el criterio anteriormente transcrito, y deja sentado que el propietario

demandante que pretende se le reivindique en sus derechos, debe presentar como
instrumento fundamental de la demanda, el título o documento que acredite su
propiedad, con el fin de demostrar la propiedad del inmueble cuya reivindicación
solicita.

Dicho con otras palabras, para reivindicar un bien, quien demanda tiene que alegar y
demostrar ser titular del derecho de propiedad del bien objeto del juicio, es decir, los
elementos fácticos de la propiedad deben constar en autos inequívocamente, para que
el juez de la causa declare cumplidos los presupuestos de la acción.

Quiere decir, que la demanda debe ser declarada con lugar si siendo ella ajustada a
derecho, la demandante prueba ser titular del derecho de propiedad del inmueble con
el título o documento que lo acredite y quien ocupa el inmueble es un simple
detentador o poseedor de la cosa, por lo que en casi todos los casos, como quedó
establecido precedentemente, la carga de la prueba corresponde al demandante…”.
(Negritas de la Sala).

Del criterio jurisprudencial antes transcrito se evidencia, que en los juicios de

reivindicación como el de autos, la acción de reivindicación se halla condicionada a la
concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) el derecho de propiedad del
reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa
reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la
cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el
demandante alega derechos como propietario.

Asimismo, de acuerdo al referido criterio, en los juicios de reivindicación es necesario:

1) Que el demandante alegue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título
justo que le permita el ejercicio de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el
detentador o poseedor de la cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el bien;
y, 4) Que solicite la devolución de dicha cosa.

También, indica el criterio de esta Sala, que el actor al ejercer la acción reivindicatoria
debe solicitar al tribunal la restitución del derecho de propiedad, apoyado en que tiene
justo título y quien posee, usa y disfruta el inmueble sin ser el propietario del bien.

Por lo tanto, considera la Sala que en los juicios de reivindicación los jueces tienen la
obligación de determinar sí se cumplen o no los presupuestos concurrentes a los
cuales se halla condicionada la acción de reivindicación para poder declarar la
procedencia o improcedencia de la de la acción de reivindicación.

Asimismo, estima la Sala que si el juez de alzada  al verificar los presupuestos

concurrentes a los cuales se encuentra condicionada la acción de reivindicación
considera que se han demostrado: El derecho de propiedad del reivindicante; la
posesión del demandado de la cosa reivindicada y  la identidad de la cosa reivindicada,
debería declarar con lugar la acción de reivindicación si el demandando no logra
demostrar el derecho de posesión del bien que se demanda en reivindicación, pues, su
posesión seria ilegal, ya que posee, usa y disfruta el inmueble sin ser el propietario del
bien.

No obstante, si el demandado consigue demostrar su derecho a poseer el bien ocupa,

debería el juez de alzada declarar sin lugar la acción de reivindicación, ya que el
demandado puede alegar y comprobar que su posesión legal, pues, es factible que
entre el demandante y el demandado exista una relación contractual sobre el bien
objeto del litigio, como sería un arrendamiento o un comodato, caso en el cual, pese a
demostrar el demandante que es el propietario del bien que pretende reivindicar, sin
embargo, faltaría uno de los presupuestos concurrentes como sería el hecho de la falta
de poseer del demandado.

En este mismo orden de ideas, considera la Sala que si el juez de alzada no da por
demostrado el derecho de propiedad del demandante sobre el bien que se demanda
en reivindicación, debe declarar sin lugar la acción de reivindicación, pues, faltaría uno
de los presupuestos concurrentes para declarar con lugar la demandada, por tanto, al
no demostrarse el derecho de propiedad del bien objeto del litigio, el actor sucumbirá
en el juicio aunque el demandado no pruebe, de manera clara e indubitable, su
derecho en apoyo de la situación en que se encuentra, es decir, que el demandado no
logre demostrar su derecho a poseer el bien que ocupa, pues, la falta de título de
propiedad del bien, impide que la acción de reivindicación prospere, aún cuando el
demandado asuma una actitud pasiva en el curso del proceso.

Ahora bien, el caso particular, la Sala observa que el ad quem para confirmar la
decisión del a quo en la cual declaró sin lugar la demanda de reivindicación y condenó
en costas a la parte actora, estableció lo siguiente:

“…En cuanto a los requisitos atinente a la acción reivindicatoria la Sala de Casación Civil
del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/04/2004, con ponencia del Magistrado
Carlos Oberto Vélez, estableció;

La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes

requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante); b) Encontrarse
el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La falta del
derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma
reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario.

La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor

que no es propietario. En consecuencia, la carga de la prueba la tiene el demandante.

En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos:

a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende
reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación
ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos,
es suficiente para que se declare sin lugar la acción.

Del anterior criterio establecido por el Máximo Tribunal, según las reglas de la carga
probatoria, en el caso que nos ocupa, corresponde al demandante demostrar la
propiedad del inmueble a reivindicar y revisada como fueron las actas procesales, no
se evidenció titulo que favoreciera a la parte demandante, atinente a la propiedad del
inmueble.

Igualmente no se verificó titulo de propiedad que favoreciera a la parte demandada

reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar,
sin embargo se demostró la posesión por parte de la ciudadana Lilian Reyna Iribarren,
sobre el inmueble objeto de la reivindicación, y siendo que ni la parte demandante, ni
la parte demandada demostraron tener titulo (sic) de propiedad del inmueble objeto
de la reivindicación, pero si se demostró la posesión por parte de la demandada del
inmueble objeto del juicio, considera esta Alzada (sic) que de conformidad con lo
establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la acción de
reivindicación intentada no debe prosperar por no haber demostrado la demandante
el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio.

En consecuencia como bien lo considera esta Alzada (sic), la presente acción debe
declararse sin lugar, por no encuadrarse los requisitos atinentes a la acción
reivindicatoria propuesta por Inversora Germano venezolana, S.R.L., en contra de la
ciudadana Lilian Reyna Iribarren y en razón que la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, se
encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de litigio, tiene mejor derecho, en
consecuencia debe continuar poseyendo el bien objeto de litigio de acuerdo a la regla
establecida en los artículos 775 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento
Civil. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala).

De la lectura de la sentencia recurrida parcialmente transcrita, observa la Sala que el

juez de alzada declaró sin lugar la demanda al considerar que “…la acción de
reivindicación intentada no debe prosperar por no haber demostrado la demandante
el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio…”.

Ahora bien, a los fines de determinar sí efectivamente el juez de alzada erró en la

interpretación del artículo 548 del Código Civil, estima la Sala necesario realizar las
siguientes consideraciones.

Observa la Sala de la sentencia recurrida ut supra transcrita, que el juez superior al

verificar los presupuestos concurrentes a los cuales se encuentra condicionada la
acción de reivindicación, sólo dio por demostrado el cumplimiento de dos
presupuestos de los cuatro que deben concurrir en la acción de reivindicación, así
pues, respecto al hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa
reivindicada, indicó que “…si se demostró la posesión por parte de la demandada del
inmueble objeto del juicio…”.
En relación a la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la
misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario, el juez de alzada
precisó lo siguiente: “…se demostró la posesión por parte de la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren, sobre el inmueble objeto de la reivindicación…”

Advierte la Sala de la transcripción parcial del fallo recurrido que el juez de alzada no
dio por cumplido dos de los cuatro presupuestos concurrentes para que pueda
prosperar la acción de reivindicación, pues, respecto al derecho de propiedad del
reivindicante expresó que “…no se evidenció titulo que favoreciera a la parte
demandante, atinente a la propiedad del inmueble…”.

En lo que se refiere a la falta de derecho de poseer del demandado, observa la Sala,

que el juez de alzada lo consideró no cumplido cuando al valorar las posiciones
juradas de la parte demandada, señaló lo siguiente “…de las posiciones hechas por la
parte demandada en su número décimo cuarto, se observa que la demandada ha
venido ocupando el bien inmueble objeto de la pretensión, mas (sic) sin embargo no
se observa de las actas procesales que la misma ostente un título que legitime su
ocupación o que se demuestre la forma ilegitima en la cual esta ocupando dicho
inmueble…”. (Resaltado de la Sala)

Por ello, el juez superior al verificar el cumplimiento de los presupuestos de la acción

reivindicatoria  estableció que “…en razón que la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, se
encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de litigio, tiene mejor derecho, en
consecuencia debe continuar poseyendo el bien objeto de litigio de acuerdo a la regla
establecida en los artículos 775 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento
Civil…”. (Subrayado de la Sala)

Ahora bien, en relación al último presupuesto referido a la falta de derecho de poseer

de la demandada, considera oportuno la Sala realizar la siguiente consideración:

Observa la Sala que el ad quem, a pesar de haber establecido que tanto la parte
demandante reconvenida como la parte demandada reconviniente no demostraron
tener título de propiedad del inmueble objeto de la reivindicación, sin embargo, al
estimar que la demandada reconviniente poseía el inmueble objeto del litigio,
estableció que la misma tiene mejor derecho y en consecuencia debía continuar
poseyendo el inmueble, ello con base en lo establecido en los artículos 775 del Código
Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, lo cual supone, que el juez de alzada
estaría reconociendo que la parte demandada reconviniente tendría una posesión
legal, es decir, con derecho a poseer el inmueble que la parte demandante
reconvenida pretende reivindicar.
Ahora bien, considera la Sala que no es cierto como afirma la recurrida que la parte
demandada reconviniente tenga mejor derecho a poseer que la parte demandante
reconvenida, ya que esta no tiene una posesión legal, es decir no tiene derecho a
poseer el inmueble que ocupa, pues, el juez de alzada desconoce los hechos
establecidos por el mismo y, por ende olvida su propia decisión, lo cual contradice y
descarta esa posibilidad.

Así pues, observa la Sala que el juez de alzada declaró sin lugar la reconvención
interpuesta por la parte demandada, al respecto, dejó establecido lo siguiente:

“…Seguidamente este Juzgado procede a resolver la reconvención planteada en los

siguientes términos

Se observó que la demandada reconviniente sustentó su reconvención en el hecho de

la venta que le hiciere el ciudadano Enrique Gonzáles Navas, quien actuó en su
condición de presidente de la firma mercantil Inversora Germano Venezolana, S.R.L,
sobre un inmueble denominado Penth house del Edificio Las Terrazas, ubicado en la
calle Suapure de la Urbanización Lomas de Colinas de Bello Monte.

Ahora bien, pudo observar esta Alzada que según documento que se encuentra a los
folios 65 y 66, debidamente autenticado por ante La Notaria Publica Décimo Tercero
de Caracas, en fecha 25 de noviembre de 1982, bajo el Nº. 44, tomo 55; que
efectivamente el ciudadano Enrique González Navas en su condición de presidente de
la sociedad mercantil Germano Venezolana, S.R.L., se comprometió de forma unilateral
en dar en venta el inmueble denominado Penth house, ubicado en el edificio las
Terrazas a los ciudadanos Reiner Vetter Bub y Lilian Reyna de Vetter, por la cantidad de
tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000), quedando un saldo a favor de la demandada
por el monto de setecientos noventa y seis mil doscientos sesenta y dos bolívares con
quince céntimos (Bs. 796.262,15).

Asimismo se evidencia que el ciudadano Enrique González Navas en su condición de

presidente de Inversora Germano Venezolana, S.R.L., se comprometió igualmente en
forma unilateral; que al finalizar las operaciones de la sociedad mercantil Inversora
Germano Venezolana, S.R.L., procedería a la liquidación de dicha compañía; y a los
proventos derivados de dicha liquidación los distribuiría de la manera siguiente entre
otros; de lo que resulte de la liquidación total de la compañía y una vez cancelada la
deuda a Inversiones Guaiqueri, C.A., antes identificada según punto Nº 2ª, inmediato
anterior en este documento les cancelaría al Arquitecto Reiner Vetter Bub y a la señora
Lilian Reyna de Vetter, el saldo que resultare hasta tres millones setecientos noventa y
seis mil trescientos sesenta y dos con quince céntimos (Bs. 3.796.362,15).
Observó igualmente este Juzgador que la demandada reconviniente solicitó a su vez
que la demandante reconvenida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167
del Código Civil que el Tribunal condene en otorgar el documento de propiedad a
favor de la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, ante la Oficina Subalterna correspondiente
con todos los requisitos que exige el registro para la venta de un inmueble bajo el
régimen de la propiedad horizontal, libre de gravamen.

Ahora bien, como se dijo anteriormente en el documento fundamental de la

reconvención hubo una promesa de venta sobre el inmueble denominado Penth house
ubicado en el Edificio Las Terrazas, situado en Calle Suapure de la Urbanización Lomas
de Colinas de Bello Monte, por cuenta del presidente de la demandante, por la
cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000), en los cuales se encontró
manifestada una sola voluntad, en este caso de la sociedad mercantil Inversora
Germano Venezolana, S.R:L., considerando este Juzgador que es necesario citar las
reglas atinentes a la formación de un contrato.

En este sentido para que proceda la formación de un contrato es necesario que exista
la oferta y la aceptación, ambos constituidos por el acto en el cual una parte propone a
la otra la celebración de un contrato y la otra referido a la declaración de voluntad
formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión. Y es
necesario igualmente que se conjuguen los elementos constitutivos del contrato como
son; consentimiento de las partes, el objeto que pueda ser materia de contrato y causa
licita.

Ahora bien, en el documento en el cual la demandada reconviniente pretende derivar

la reconvención; solo existe la declaración de voluntad de la parte demandante, a favor
los ciudadanos Reiner Vetter Bub y Lilian Reyna Iribarren, sujetos estos los cuales no
concurren en ese documento aceptando esa manifestación de voluntad hecha por
parte del ciudadano Enrique González Navas, presidente de la sociedad mercantil
Inversora Germano venezolana, S.R.L, con un fin común, en este caso la venta de Penth
house, objeto de litigio. Sino que únicamente se observó la manifestación hecha por la
parte demandante en vender a los ciudadanos antes mencionados el inmueble.

Asimismo considera este Juzgador; que el saldo que debía pagarle Inversora Germano
Venezolana, S.R.L., estaba sujeta a una condición, correspondiente a que al finalizar las
operaciones de la sociedad mercantil Inversora Germano Venezolana, S.R.L., se
procedería a la liquidación de dicha compañía, cuya liquidación abarcaría pagos a
favor de la parte demandada reconviniente; liquidación que no se demostró en las
actas procesales, por consiguiente aún no se hace exigible la obligación que pretende
derivar la demandada reconviniente, respecto al saldo acordado por la parte
demandante Inversora Germano Venezolana S.R.L.,a favor de la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren..

Asimismo del documento auténtico antes citado se observó que el ciudadano Enrique
González Navas, en su condición de presidente de la demandante reconvenida, aceptó
dejar en hipoteca de primer grado a un máximo de diez (10) años y al interés bancario
que corresponda según la banca hipotecaria venezolana, la diferencia entre el precio
de venta del Penth house y lo que debiera entregarle a los señores citados Reiner
Vetter Bub y Lilian Reyna Iribarren.

Ahora bien alegó la demandada reconviniente que Inversora Germano Venezolana,

S.R.L., constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil sobre la parcela
de terreno identificada con el Nº. 5597, y sobre las edificaciones sobre ella construidas,
hasta por la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000), para garantizar
un crédito de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000), ocasionando tal gravamen
un fraude para la demandada reconviniente; en este sentido se observó documento
debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 04/05/1993, bajo el Nº 7,
tomo 21, protocolo primero, y que se encuentra a los folios 198 al 207 contentivo de
hipoteca de primer grado constituida por Inversora Germano Venezolana, S.R.L., a
favor del Banco Mercantil C.A., S.A.C.A., sobre la parcela de terreno identificada con el
Nº. 5597, propiedad de la sociedad mercantil aquí mencionada, para garantizar un
crédito por la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000), siendo que
evidentemente la hipoteca fue constituida posteriormente a la promesa de venta sobre
el Penth house tantas veces mencionada y la aceptación de la hipoteca constituida.

En este mismo orden de ideas, no observó este Juzgador en actas que la hipoteca que
se constituyó en el documento de fecha 25 de noviembre de 1982, celebrado entre los
ciudadano Enrique González Navas, Reiner Vetter Bub y la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren hubiese tenido el requisito de publicidad esencial para la existencia del
derecho de hipoteca, considerando ésta Alzada que los derechos que pudieren haber
derivado la demandada reconviniente de la hipoteca que el ciudadano Enrique
González Navas en su condición de presidente de Inversora Germano Venezolana,
S.R.L., aceptó en forma unilateral a favor de Reiner Vetter Bub y la ciudadana Lilian
Reyna Iribarren, existieran si se hubiese protocolizado el documento en que
fundamenta el alegado referido a la aceptación de la hipoteca por parte del presidente
de Inversora Germano Venezolana, por ende la hipoteca que consta en este caso de
documento autenticado de fecha 25/11/1982, bajo el Nº, 44, tomo 55 de los libro de
autenticación llevados por la Notaria Décima Tercera de Caracas, es ineficaz tal y como
lo establece el artículo 1.879 del Código Civil y por ende no existe fraude en
detrimento de la parte demandada reconviniente al haber constituido Inversora
Germano Venezolano, S.R.L., hipoteca de primera grado a favor del Banco Mercantil,
C.A., S.A.C.A..

Ahora bien, no puede exigirse el cumplimiento de lo establecido en el documento en

que fundamenta la demandada reconviniente su demanda si el objeto establecido en
el mismo es de imposible cumplimiento, en primer lugar por cuanto no hubo la
constitución de un contrato en el cual se hayan manifestado la voluntad de dos partes
en el que uno hace la oferta y la otra manifiesta su voluntad de aceptar la misma; y en
segundo término según las actas procesales no existe documento con el cual se
verifique la propiedad sobre el Penth house mencionado por parte de Inversora
Germano Venezolana; S.R.L., siendo imposible para esta Alzada ordenar que Inversora
Germano Venezolana, S.R.L., ejecute una venta sobre un inmueble en el que no se
verificó la propiedad de la parte demandante.

Dicho lo anterior no puede la parte demandada reconvenida exigir la ejecución de una

obligación contenida en un documento en el cual no manifestó su voluntad o
consentimiento de aceptar la oferta que le hicieren a su favor a los efectos que se
considerara un contrato con las solemnidades establecidas en la Ley y
consecuencialmente parte del documento en cuestión.

Considerando esta Alzada que es improcedente la reconvención planteada por la

ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en contra de Inversora Germano Venezolana, S.R.L.,
por Cumplimiento de Contrato. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala)

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, se observa que la parte

demandada reconvino a la parte demandante por cumplimiento de contrato alegado
ser la propietaria del bien inmueble objeto del litigio y fundamentó su reconvención en
el hecho que la parte demandante se había comprometido de forma unilateral a dar en
venta el inmueble que demanda en reivindicación y solicitó que se condenara a la
demandante reconvenida a otorgar el documento de propiedad a su favor.

Observa la Sala que el juez de alzada luego de analizar los alegatos de la parte
demandada reconviniente y el documento a través del cual se ofreció en venta el
inmueble que se demanda en reivindicación, estableció lo siguiente:

“…no puede la parte demandada reconvenida exigir la ejecución de una obligación

contenida en un documento en el cual no manifestó su voluntad o consentimiento de
aceptar la oferta que le hicieren a su favor a los efectos que se considerara un contrato
con las solemnidades establecidas en la Ley y consecuencialmente parte del
documento en cuestión.
Considerando esta Alzada que es improcedente la reconvención planteada por la
ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en contra de Inversora Germano Venezolana, S.R.L.,
por Cumplimiento de Contrato. Así se decide…”

Por lo tanto, en el dispositivo de la sentencia recurrida declaró “….TERCERO: Sin Lugar

la Reconvención intentada por la ciudadana Lilian Reyna Iribarren en contra de
Inversora Germano Venezolana S.R.L…”.

De allí pues, que el juez de alzada al examinar los presupuestos concurrente a los
cuales se halla condicionada la acción de reivindicación, estableció que “…no se verificó
titulo de propiedad que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que
la misma alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar…”.

Ahora bien, al declararse sin lugar la reconvención interpuesta por la parte

demandada, considera la Sala que existen suficientes razones para que el juez de
alzada diera por cumplido el presupuesto atinente a que la parte demandada
reconviniente no tiene derecho de poseer el bien que se demanda en reivindicación.

Pues, estima la Sala que el juez de alzada al establecer que “…no se verificó titulo de
propiedad que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que la misma
alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar…”, es indudable que la parte
demandada reconviniente no tiene una posesión legal sobre le inmueble que ocupa,
pues, la demandada reconviniente no alegó ni probó la existencia de otra relación
contractual que permitiría establecer que ella ejerce una posesión legal sobre el bien
que ocupa y que se demanda en reivindicación.

A mayor abundamiento, es importante destacar que en el presente caso, tal y como lo

dejó establecido el ad quem no se cumplieron los requisitos previstos en la Ley de
Propiedad Horizontal respecto al permiso de habitabilidad y la protocolización del
documento de condominio, por ende, los apartamentos que conforman el edifico
construido por la parte demandante reconvenida en una parcela de su propiedad, no
pudieron ser enajenados bajo el régimen de propiedad horizontal por cuanto no se
cumplieron las formalidades previstas en la ley que rige tal materia.

Por lo tanto, estima la Sala que es obvio suponer que es el propietario del bien
inmueble que se pretende reivindicar quien realiza los trámites para colocarlo bajo el
régimen de propiedad horizontal, y así poder vender los apartamentos bajo el referido
régimen, lo cual tampoco fue un hecho controvertido entre las partes.
Todo lo cual, pone en evidencia que los trámites que pudieron haber existido entre el
eventual comprador ( demandada reconviniente) y el propietario (demandante
reconvenida) sólo podían existir sobre la base que la parte demandada reconviniente
(eventual compradora) trataba con el legítimo dueño (demandante reconvenida), para
lo cual bastaba que éste tuviera la propiedad sobre el terreno, el cual lleva consigo la
propiedad de las bienhechurías sobre él construidas, tal como se dejó establecido en el
análisis anterior en cual se declaró la errónea interpretación del artículo 549 del Código
Civil, cuyos razonamientos se dan aquí por reproducidos.

Por lo tanto, considera la Sala que la parte demandada reconviniente reconoce que la
parte demandante reconvenida es la propietaria del bien que pretende reivindicar.

Ahora bien, estableció lo anterior, estima la Sala que en el presente caso, tal como
antes se señaló, que al dejar establecido el juez de alzada que el demandante es el
propietario del suelo y que el bien inmueble que pretende reivindicar esta situado en
el suelo de su propiedad, debió considerar que la parte demandante es también el
propietario del inmueble que pretende reivindicar, ya que la Ley de Propiedad
Horizontal no constituía una excepción a la regla genérica prevista en el artículo 549
del Código Civil.

Por lo tanto, considera la Sala que habiéndose declarado el vicio por la errónea
interpretación del artículo 549 del Código Civil, se produce la concurrencia del
requisito atinente a la propiedad de la parte demandante sobre el inmueble que se
pretende reivindicar, no así el de la demandada poseedora como lo indica la recurrida,
pues, al declara sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada, dejó
establecido que “… no se verificó titulo de propiedad que favoreciera a la parte
demandada reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria del inmueble a
reivindicar…”.

En consecuencia al quedar comprobado como fue el derecho de propiedad de la parte

actora sobre el inmueble objeto de la solicitud de reivindicación, cuyo inmueble, tal
como lo dejó establecido el ad quem, se encuentra en posesión de la parte
demandada reconviniente sin tener título de propiedad y sin derecho de poseer el
mismo, pues, se declaró sin lugar la reconvención interpuesta por ella y, que además,
el inmueble que se pretende reivindicar presenta identidad con el bien objeto de la
presente solicitud, considera la Sala que el juez de alzada erró en la interpretación del
artículo 548 del Código Civil, a la fines de comprender el asunto elevado a su
consideración.

Pues, al quedar demostrada la propiedad del suelo mediante documento público que
no fue tachado, tal como lo señaló la recurrida, no se hacía necesario exigir ningún
elemento adicional como lo era el de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad
Horizontal, señalados por la recurrida.

Por lo tanto, no podía exigirse al demandante que demostrara la propiedad del

inmueble que pretende reivindicar mediante la presentación de un título de propiedad
otorgado bajo el régimen de propiedad horizontal, por cuanto dicho régimen no es
aplicable al inmueble que se pretende reivindicar, tal como se dejó establecido en la
primera denuncia por infracción de ley, y que además la Ley de Propiedad Horizontal
como antes se ha dicho no se puede considerar como una ley especial que contemple
alguna excepción a la regla general prevista en el artículo 549 eiusdem.

Ahora bien, determinado lo anterior, considera la Sala que la infracción del artículo 548
del Código Civil, por error de interpretación, fue determinante en el dispositivo del
fallo recurrido, ya que si el juez de alzada hubiese interpretado correctamente dicha
norma, no hubiese declarado sin lugar la demanda de reivindicación, pues, habiéndose
establecido que la parte demandante había logrado demostrar el derecho de
propiedad sobre el inmueble objeto de litigio y en consecuencia estando demostrado
los otros presupuestos que se exigen para declarar procedente la reivindicación, tal
como evidenció de la sentencia recurrida ut supra transcrita, ha debido declarar con
lugar la demanda de reivindicación.

Por último, en relación a la falta de aplicación del artículo 4 del Código Civil, el
recurrente omite señalar cuáles son las razones por las cuales considera que esa norma
no fue aplicada, por el contrario, sólo se limitó en señalar que el juez de alzada incurrió
en la falta de aplicación de la referida norma “…al no atribuirle a las normas contenida
(sic) en los artículo (sic) 548 y 549 eiusdem el sentido y significado evidente propio de
sus palabras…”, por tales razones se declara improcedente la denuncia de infracción
del artículo 4 eiusdem. Así se establece.

Por lo expuesto, esta Sala considera procedente la denuncia por errónea interpretación
de los artículos 548 y 549 del Código Civil. Así se decide.

CASACIÓN SIN REENVÍO

De conformidad con lo previsto en el segundo párrafo del artículo 322 del Código de
Procedimiento Civil, la Sala puede casar sin reenvío el fallo recurrido cuando su
decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo
o bien cuando los hechos hayan sido soberanamente establecidos y apreciados por los
jueces de fondo y ello permita aplicar la apropiada regla de derecho.
En esos casos, el fallo dictado y el expediente deben ser remitidos directamente al
tribunal al cual corresponda la ejecución.

Ahora bien, en el sub iudice se declaró con lugar la primera denuncia por infracción
ley, por la falsa aplicación de los artículo 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal,
en donde se estableció que no podía exigirse al demandante que demostrara la
propiedad del inmueble que pretende reivindicar mediante la presentación de un título
de propiedad otorgado bajo el régimen de propiedad horizontal, por cuanto dicho
régimen no es aplicable al inmueble que se pretende reivindicar.

Asimismo, se declaró con lugar la segunda denuncia por infracción de ley, por la
errónea interpretación de los artículos 548 y 549 del Código Civil, en la cual se
estableció el derecho de propiedad que tiene el demandante sobre el bien inmueble
que pretende reivindicar, con base en que el propietario del suelo lo es también del
inmueble construido por él sobre el suelo de su propiedad.

Igualmente, se determinó que estaban demostrados los otros tres presupuestos

concurrentes que se exigen para declarar procedente la reivindicación, los cuales
fueron precisados en la segunda denuncia por infracción de ley, y que aquí se dan por
reproducidos.

Por lo tanto, habiendo quedado establecido de manera concurrente el cumplimiento

de los cuatro presupuestos a los cuales se encuentra condicionada la acción de
reivindicación, establecidos por la doctrina de esta Sala, se debe declarar procedente la
demanda de reivindicación. Así se decide.

En consecuencia, se declara con lugar la demanda de reivindicación interpuesta por la

sociedad mercantil INVERSORA GERMANO VENEZOLANA, S.R.L. contra la ciudadana
LILIAN REYNA IRIBARREN, sobre un apartamento (penthouse) ubicado en el nivel ocho
(8) del edificio “Las Terrazas”, construido sobre una parcela de terreno identificada con
el Nº. 5.597, ubicada en la calle Suapure de la urbanización Colinas de Bello Monte,
municipio Baruta del estado Miranda, cuyo apartamento tiene un área aproximada de
seiscientos metros cuadrados (600mts2) y cuyos linderos son los siguientes; NORTE:
Fachada norte del edificio; SUR: Escaleras de acceso, ascensor y fachada sur del
edificio; ESTE: Fachada este del edificio y, OESTE: Fachada oeste del edificio. Se ordena
a la parte demandada-reconviniente la desocupación y entrega del inmueble, antes
identificado, a la parte demandante reconvenida.

Con base en los razonamientos expuestos, esta Sala declara con lugar el recurso de
casación formalizado y casa la sentencia recurrida sin reenvío, con los demás
pronunciamientos de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 322 del Código
de Procedimiento Civil. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la

República Bolivariana de Venezuela en Sala de Casación Civil, administrando justicia en
nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de
casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada
en fecha 2 de noviembre de 2009, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas. En consecuencia, DECRETA LA NULIDAD del fallo recurrido, CASA SIN
REENVÍO la sentencia proferida por el Juzgado Superior antes mencionado, y declara:
1) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia
dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la misma Circunscripción Judicial, de fecha 14 de marzo de 2003, 2) SIN LUGAR la
reconvención que por cumplimiento de contrato interpuso la parte demandada-
reconviniente. Queda de esta manera CASADA Y SIN REENVÍO la sentencia impugnada.

Se condena en costas del proceso a la parte demandada-reconviniente.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado de la causa, Juzgado Sexto

de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta decisión al Tribunal Superior de
origen, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en el Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal

Supremo de Justicia, en Caracas, a los cinco (5) días del mes de octubre de dos mil
diez. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,
….

Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, expresa su disentimiento con la sentencia

precedentemente consignada y aprobada por mayoría de los Magistrados y
Magistradas integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de
Justicia, la cual declara “…CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado
(…) DECRETA LA NULIDAD del fallo recurrido, CASA SIN REENVÍO la sentencia
proferida por el Juzgado Superior antes mencionado, y declara: 1) SIN LUGAR la
apelación interpuesta por la parte demandada (…) 2) SIN LUGAR la reconvención…”;
por lo que, procede a consignar, por vía del presente escrito, “…las razones de su
desacuerdo…”, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica
del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento
Interno del Alto Tribunal. En consecuencia, salva su voto, en los siguientes términos:

La decisión suscrita por la mayoría sentenciadora de la Sala, en la solución del recurso

de casación SE APARTA DE LOS CRITERIOS JURÍDICOS VIGENTES QUE DE SEGUIDA SE
INDICAN, DICTADOS POR LA SALA CONSTITUCIONAL Y POR LA SALA DE CASACIÓN
CIVIL, que resultan aplicables al caso. Estas jurisprudencias que infringió la disentida,
son:

1)        DE LA SALA CONSTITUCIONAL:

“…El propietario demandante que pretende se le reivindique en sus derechos, debe

presentar como instrumento fundamental de la demanda el título o documento donde
acredite su propiedad…” (Vid. decisión de la Sala Constitucional N° 731, del 26 de abril
de 2007, Exp. N° 06-1018, en el caso de José Gonzalo Palencia Veloza). Esto es
indiscutible, es de Perogrullo.

2)        DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL

2.1) “…es requisito sine qua non, para que proceda la acción de reivindicación, que ésta
sea realizada por el propietario, en contra del poseedor o detentador, y que se
demuestre esa propiedad mediante justo título, pero ¿qué debemos entender por
justo título? En cuanto a esto, la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en
admitir que LA PROPIEDAD SÓLO SE DEMUESTRA MEDIANTE DOCUMENTO QUE
ACREDITE LA MISMA, DEBIENDO CUMPLIR DICHO DOCUMENTO CON LAS
FORMALIDADES DE LEY QUE LE PERMITAN GOZAR DE AUTENTICIDAD NECESARIA;
POR LO QUE EN TAL SENTIDO (…) al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble,
el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el
poseedor, necesariamente tiene que ser título registrado (…) En caso que el Juez
determine que el demandante no probó el derecho de propiedad que sustenta su
acción judicial, la demanda reivindicatoria debe ser decidida a favor del demandado,
que obviamente debe ser el poseedor de la cosa, conforme a viejo adagio (In Pari
Causa Melior Est Possidentis), que informa que, en igualdad de condiciones es mejor la
del poseedor, dado que si dos o más personas pretenden la propiedad de una cosa o
bien, y entre ellas esté el poseedor, si son de igual mérito los títulos que se presentan,
o ninguno los produce, en igualdad de circunstancias (In Pari Causa), el Juez debe
decidir a favor del poseedor, que no es otra cosa que el título en virtud del cual queda
establecido el derecho a poseer, al no existir mejor derecho que el posesorio del
demandado…” (Vid. decisión de la Sala de Casación Civil N° 573, del 23 de octubre de
2009, Exp. N° 09-107, en el caso de Transporte Ferherni, C.A., contra Estación de
Servicio La Macarena C.A., bajo la ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz
Hernández.). Sin votos salvados, léase y reléase bien, sin que ninguno de los
Magistrados y Magistradas disintiera de dicha decisión.

2.2) “…dada las características de la acción reivindicatoria, ésta sólo puede ser
propuesta única y exclusivamente por quien es efectivamente titular del derecho de
propiedad para el momento de presentada la demanda, sobre el cual recae la carga de
demostrar tal cualidad frente al demandado, quien sólo es detentador del inmueble
(…) no puede pretenderse obtener la reivindicación de un inmueble, si es necesaria una
previa declaratoria de nulidad de un documento, para establecer la condición de
propietaria de quien demanda (…) la acción ha debido ser desechada al no estar
cumplidos los presupuestos de procedencia de la acción, entre ellos, ser propietario de
la cosa a reivindicar y que los demandados tengan cualidad de poseedor o detentador
del mismo inmueble, y como fue establecido precedentemente, no puede pretenderse
obtener la reivindicación de un inmueble, si es necesaria una previa declaratoria de
nulidad de un documento, para establecer la condición de propietaria de quien
demanda (Vid., decisión de la Sala de Casación Civil N° 140, del 24 de marzo de 2008,
Exp. N° 2003-0653, en el caso de Olga Martín Medina contra Edgar Ramón Telles y
otra, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez). Ésta decisión fue
publicada SIN VOTO SALVADO.

En el caso planteado y decidido por la disentida, el juez de la recurrida determinó que

la demandante NO PROBÓ LA PROPIEDAD SOBRE EL INMUEBLE QUE PRETENDE
REIVINDICAR (apartamento PH del edificio Las Terrazas, identificado en el expediente),
SIENDO QUE TENÍA LA CARGA PROBATORIA DE DEMOSTRARLO y, por tratarse el
derecho de propiedad de uno de los requisitos concurrentes para la procedencia de la
acción reivindicatoria, por vía de consecuencia, declaró sin lugar la demanda.

Frente a ello, la mayoría sentenciadora de la Sala establece que la recurrida, POR VÍA
DEL PRINCIPIO CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 549 DEL CÓDIGO CIVIL (CUYA
EXCEPCIÓN ESTÁ PREVISTA EN EL ARTÍCULO 555 EIUSDEM) DEBIÓ TENER A LA
ACCIONANTE COMO PROPIETARIA DEL BIEN INMUEBLE QUE SE PRETENDE
REIVINDICAR, ya que “…la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie…” por
lo que al ostentar tal carácter (el de propietaria) con respecto al suelo donde se
encuentra edificado el bien en cuestión, también lo es en cuanto al precitado
inmueble.

Así las cosas, la disentida en sus páginas 73 y 97 ESTABLECE, de manera previa, EL

CARÁCTER DE PROPIETARIA DE LA DEMANDANTE, NO OBSTANTE LA FALTA DE
TÍTULO – REPITO: FALTA DE TÍTULO – QUE LE ACREDITE ESE CARÁCTER SOBRE EL BIEN
OBJETO DE LA REIVINDICACIÓN, sin que para ello sea suficiente -en mi humilde
opinión- haber demostrado la propiedad del suelo sobre el que se encuentra éste
construido, aspecto éste último indiscutido.

Como expresé al inicio, estimo que la mayoría sentenciadora de la Sala se apartó del
contenido y alcance de lo que prevé el artículo 548 del Código Civil y de los criterios
jurídicos vigentes que rigen la materia, anteriormente transcritos, PUES LA
ACCIONANTE CUANDO PRESENTÓ LA DEMANDA NO DEMOSTRÓ FRENTE A LA
POSEEDORA MEDIANTE JUSTO TÍTULO LA PROPIEDAD DEL BIEN QUE PRETENDE
REIVINDICAR, por lo que siendo el derecho de propiedad uno de los requisitos
necesarios y concurrente para la procedencia de la acción reivindicatoria, LA MISMA
DEBIÓ SER DECLARADA IMPROCEDENTE Y EL RECURSO DE CASACIÓN ANUNCIADO,
DEBIÓ DECLARARSE SIN LUGAR.

Asimismo, considero oportuno dejar asentado que, contrario a lo dicho por la

disentida, con respecto a la supuesta falta de derecho a poseer el bien a reivindicar por
parte de la demandada (otro de los requisitos necesarios y concurrente para la
procedencia de la acción propuesta), estimo existen suficientes indicios demostrativos
de que la posesión de la accionada en el caso concreto, es legítima.

Al respecto, la mayoría sentenciadora de la Sala en la página 96 de la decisión

considera “…indudable que la parte demandada reconviniente no tiene una posesión
legal sobre el inmueble que ocupa, pues, la demandada reconviniente no alegó ni
probó la existencia de otra relación contractual que permitiría establecer que su
posesión es legal…”.

Por su parte, la accionante le califica de invasora del inmueble en cuestión; sin

embargo, no obstante que si bien no tiene título que le acredite el carácter de
propietaria, LA PROPIA DEMANDADA LA HA RECONOCIDO COMO COPROPIETARIA
DEL MISMO.

Veámoslo:

(Todos los folios que se indican son de la primera pieza del expediente que conforman
las actas ante esta Sala de Casación Civil)

Al folio 3, la demandante señala que el precitado inmueble “…ha sido invadido y

ocupado por la ciudadana LILIAN REYNA IRIBARREN…”. (Resaltado del texto); sin
embargo:
La hoy demandada fue representante legal de la hoy empresa demandante y
conjuntamente con su ex cónyuge, FUERON SOCIOS DE LA MISMA, ADEMÁS TAMBIÉN
FUE PROPIETARIA DEL TERRENO SOBRE EL CUAL SE ENCUENTRA EDIFICADO EL
INMUEBLE QUE SE PRETENDE REIVINDICAR, (folio 166, documento autenticado el 25
de agosto de 1978 y folio 214 documento auténtico del 16 de octubre de 1978 ante el
Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Dtto. Federal y Edo Miranda;
folio 219 según acta del 10 de agosto de 1974).

El 14 de enero de 1980 la accionada y su entonces cónyuge, APORTARON FONDOS

ECONÓMICOS PARA LA TERMINACIÓN DEL EDIFICIO SOBRE EL CUAL SE ENCUENTRA
EL INMUEBLE QUE SE PRETENDE REIVINDICAR EN SUS CARACTERES DE SOCIOS DE LA
HOY DEMANDANTE, (folio 188, documento autenticado el 14 de enero de 1980).

El 15 de abril de 1994, la demandada, su ex cónyuge y otros ciudadanos en sus

caracteres de COPROPIETARIOS del precitado edificio constituyeron asociación civil “…
conformada por todos los co-propietarios del Edificio LAS TERRAZAS, ya identificado,
cuyo OBJETO es el de representar, contratar, defender los derechos e intereses de
todos y cada uno de los co-propietarios del Edificio… así como administrar el
Condominio…” (folio 194, documento auténtico ante la Oficina Subalterna del Primer
Circuito de Registro del Municipio Libertador el 26 de julio de 1994).

Cursa a los folios 281 y 282 comunicaciones enviadas por la administradora de la

accionante de fechas 13 y 26 de noviembre de 1986 a la demandada, EN LA CUAL LE
RECONOCEN EXPRESAMENTE COMO COPROPIETARIA y con tal carácter le convocan
para la celebración de reunión, en la cual entre otros asuntos se le rendirían cuentas,
así como le informan sobre el deber de cada copropietario de cancelar dos cuotas para
gastos prioritarios. (Estas documentales quedaron reconocidas mediante la prueba de
cotejo).

De lo anteriormente expresado, considero se puede colegir que está suficientemente

demostrada la vinculación de la demandada durante muchos años con el inmueble
que se pretende reivindicar, así como con el terreno donde está edificado el mismo e
inclusive con la propia demandante, siendo que en un principio estuvo representada
por ella.

Asimismo, estimo que es importante tener en cuenta las precitadas comunicaciones

que le reconocen expresamente como copropietaria, cabe aclarar, no para discutir si
ostenta dicho carácter o no, pues tal reconocimiento no representa justo título para
ello, pero valen como indicios junto con las circunstancias supra indicadas, en cuanto a
que la posesión de la demandante es legítima, pues, además ES SABIDO QUE LA
ADMINISTRADORA NO RENDIRÍA CUENTAS A UNA PERSONA QUE ESTÉ OCUPANDO
EN CALIDAD DE INVASORA Y MUCHO MENOS LE REQUERIRÍA EL PAGO DE GASTOS
PRIORITARIOS.

En resumen, en el caso planteado, la falta de título de dominio o propiedad por parte

de la accionante, así como posesión legítima de la demandada, conllevaba a la
improcedencia de la acción.

Así, lo declaró la recurrida, la cual conoció en reenvío, y también la anterior decisión de

alzada que casó la Sala; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia
definitiva el 10 de octubre de 2006 mediante la cual concluyó en que en el caso
particular la demandante no demostró la propiedad del bien que pretende reivindicar,
ni la posesión ilegítima por parte de la accionada.

Contra la decisión supra indicada, la accionada anunció recurso de casación, el cual fue
resuelto mediante fallo N° 939, del 13 de diciembre de 2007, bajo la ponencia de la
misma Magistrada, Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, que hoy fue ponente de la
disentida, en la cual, la mayoría sentenciadora de la Sala casó de oficio la decisión
recurrida con base en el vicio de inmotivación del fallo, ordenando se dicte nueva
decisión. EN AQUELLA OPORTUNIDAD, IGUALMENTE SALVÉ EL VOTO, por cuanto
estimé que la improcedencia del requisito concurrente atinente a la titularidad del
accionante sobre la propiedad del bien, debía ser controlado en el marco de una
denuncia por infracción de ley, por lo que devenía inútil la casación de oficio delatada
por la Sala con respecto a la inmotivación en que había incurrido el sentenciado de
alzada con respecto a los otros requisitos de procedencia de la acción, por cuanto:

“…Sí no procede UNO de los cuatro requisitos, aunque los otros se cumplan, la acción
es improcedente, aunado a que en el presente caso el formalizante sobre éllo, nada
dijo por cuanto la disentida actúa de oficio, es determinante para quien disiente de la
mayoría sentenciadora que al establecer la existencia de un vicio de inmotivación por
no haberse expuesto los motivos respecto al análisis de los demás requisitos
concurrente de procedencia de la reivindicación y ordenar, como consecuencia, la
nulidad y reposición, constituye una dilación indebida en la tramitación del proceso,
demorando la finalización de un juicio que, de no desvirtuarse los fundamentos
jurídicos de la recurrida respecto a la falta de demostración de la propiedad, carecería
de sentido que otro juez o jueza vuelva a dictar sentencia para que establezca el
incumplimiento del mismo requisito y, por ende, la improcedencia de la pretensión
intentada…”.

Casada aquella sentencia, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del

Tránsito de la preindicada Circunscripción Judicial, dictó la sentencia definitiva hoy
recurrida, y también volvió a determinar que el accionante incumplió con su carga
probatoria de demostrar la titularidad sobre el bien que pretende reivindicar y que, sin
embargo, dado que en igualdad de condiciones es mejor la condición del que posee
de conformidad con lo previsto en el artículo 775 del Código Civil, debía continuar
poseyendo el precitado inmueble la accionada (poseedora).

Como vemos, la Sala ha venido siendo insistente en revocar las decisiones que, a mi
juicio y por lo aquí expuesto, son acertadas y se compadecen con la doctrina
casacionista vigente de la Sala, PUES, EN EL CASO NO ESTÁ DEMOSTRADA LA
PROPIEDAD DEL ACCIONANTE Y, ADEMÁS, LA POSESIÓN DE LA DEMANDADA ES
LEGÍTIMA; sin fundamentos concretos que se ajusten a las jurisprudencia de esta Sala
de Casación Civil y de la Sala Constitucional, que la disentida ignora, esto es, calla para
no declarar improcedente la acción reivindicatoria y el recurso de casación anunciado y
formalizado. Primero con una inmotivación que, como expliqué en el voto salvado
anterior, era inútil su declaratoria. Hoy se demuestra tal inutilidad, pues, el juzgado de
reenvío volvió a ratificar que no estaba probada la propiedad y es ahora que se entra a
conocer el fondo (a mi juicio de manera equivocada, por las razones ya expuestas),
cuestión que se pudo hacerse antes.

De acuerdo con las anteriores consideraciones de hecho y de derecho, y en aras de

garantizar la tutela judicial efectiva de los involucrados, consagrada en el artículo 26 de
la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual establece que toda
persona tiene derecho a obtener con prontitud la decisión correspondiente, por lo cual
se presume que la respuesta del juez a la pretensión de los particulares, debe ser
adecuada y razonada, estimo que en el caso particular existen suficientes y
convincentes elementos que permiten, por una parte comprobar que la accionante no
ostenta el título demostrativo de su carácter de propietaria, frente a lo cual la ley
favorece la condición del poseedor y, de otro lado, constan suficientes indicios que
hacen presumir que la posesión de la accionada no es ilegal, es legítima. Dejo así
expresado el fundamento del voto salvado en relación a la sentencia que en esta causa
ha tomado la mayoría sentenciadora. Fecha ut supra…»

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010-000087
Partes: INVERSORA GERMANO VENEZOLANA, S.R.L., contra LILIAN REYNA IRIBARREN
Ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Enlace: http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/octubre/rc.00419-51010-2010-2010-
087.html