UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALL

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL , SISTEMAS Y ARQUITE

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

CURSO: INGENIERÍA ECONOMICA 2

DOCENTE: ING° ROCIO BLAS REBAZA
ALUMNO: GIANEDGAR YNOÑAN LLAUCE
CICLO : 2020 -I

TASACIÓN COMERCIAL DE UN PREDIO URBANO

CLIENTE: GIANEDGAR YNOÑAN LLAUCE

PROPIETARIO: SR. EDGARDO INOÑAN INOÑAN
UBICACIÓN : CALLE JOSE OLAYA N° 602 - PP.JJ. SAN MARTIN - LAMBAYEQUE
FECHA DE TASACIÓN: 29/08/2020
PERITO: GIANEDGAR YNOÑAN LLAUCE

1. UBICACIÓN DE TERRENO A TASAR

DATOS DE TERRENO

Frente (a) 6.00 m

Largo (b) 20.00 m
Area terreno 120.00 m2
1° piso A. tech. 106.19 m2
2° piso A. tech. 106.19 m2

2. TABLA DE VALORES COMERCIALES UNITARIOS

OFERTA INMOBILIARIA

DISTANCIA A VALOR DEL

UBICACIÓN
INMUEBLE (m) AREA U$D/m2
CALLE MIGUEL GRAU
1.- N°449-LAMBAYEQUE 750 168.71

CALLE 29 DE MAYO N°266

2.- - LAMBAYEQUE 1400 168.54

CALLE 28 DE JULIO N°
3.- 101- LAMBAYEQUE 1100 140.45

CALLE ANGEL GONZALES

4.- CASTRO-MZ 04-LOTE 14- 850 182.06
LAMBAYEQUE

TIPO DE CAMBIO (1 U$D) : S/. 3.56

Conclusión: analizando las operaciones inmobiliarias del sector se le asigna un va
U$D 164.94 /m2 y/o S/. 587.18 /m2

3. VALOR DEL TERRENO (VT)

Para disposicion del cálculo del valor del terreno, según el Reglamento Nacional de Tasaciones R
según el articulo 23 :
el perito tasador aplicará los procedimientos establecidos en los articulos 18 al 21
del presente reglamento.
entonces usare el articulo 19 para determinar el area del terreno.

3∗𝒂^𝟐= 108.00 m2 EXCESO = 12.00 m2

AT = 120.00 m2
entonces la relacion es: 𝟑∗𝒂^𝟐<𝑨𝑻
se calculara:

VT1 = 𝟑∗𝒂^𝟐∗𝑽𝑼𝑻= S/. 63415.94

VT2 = 𝒆𝒙𝒄𝒆𝒔𝒐∗𝟎.𝟓𝟎∗𝑽𝑼𝑻= S/ 3523.11

VT = VT1+VT2 = S/66,939.05

4. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE): VAT + VOC + VIFP

4.1 Valor del Area Techada ( VAT)

4.1.1. Determinacion de valor unitario de area techada por metro cuadrado.

Se usara como sustento el cuadro de valores oficiales de edificacion para la zona de la costa , vig
Categoria
Elementos
1er piso 2do piso 3er piso
 Muros y C C C
columnas
Techos C C -

Pisos D G -

Puertas y D D -
Ventanas
Revestimientos F F -

Baños C C -

Instalaciones
eléctricas y B B -
sanitarias
SUMA

4.1.2. calculo del factor de depreciacion

para su calculo se usara las tablas dadas por el presente reglamento nacional de tasaciones,
hallando asi el porcentaje de depreciacion de las tablas Nº 01,02,03,04.
Se eligio la tabla Nº 1 para hallar el porcentaje de depreciacion ya que sustenta el uso para vivie
la edificacion se construyo en el año 2013.
uso de edificacion tiempo de la edificacion
vivienda unifamiliar toda la edificacion tiene 7 años de contruida

TABLA Nº1
ESTADO DE CONSERVACION
Antigüedad (en Material estructural
años) predominante Muy Bueno ( %) Bueno (%)

concreto 0 5
Hasta 10 años ladrillo 3 11
liviano/adobe 10 20
.
entonces el porcentaje de depreciacion en toda la edificacion es:
el factor de depreciacion (fd): 0.90

4.1.3. cuadro de calculo de valor de area techada

Cuenta con área techada por tanto el valor del área techada es igual a:

VALOR UNIT. FACTOR DE

EDIFICACION AREA TECHADA (m2)
EDIFIC. (S/.) DEPRESION
primera planta 106.19 888.93 0.90
segunda planta 100.78 832.70 0.90
tercera planta 100.78 224.24 0.90
Monto Total
4.2. Valor de Obras Complementarias (VOC)

No contiene obras complementarias

VOC: S/. 0.00

4.3. Valor de Instalaciones Fijas y Permanentes (VIFP)

No contiene Instalaciones fijas y permanentes

VIFP: S/. 0.00

4.4. Valor Total de la Edificacion

VE = VAT+VOC+VIFP = S/. 180822.50

5. VALOR TOTAL DEL PREDIO

VTP = VT+VE = S/247,761.55

6. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considero que el

valor de reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la
fecha que tiene el inmueble en el mercado, por lo tanto tenemos :

VC = S/247,761.55

MONTO EN DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS SESENTA Y UNO CON 55

SOLES:
Tipo de cambio al : 8/30/2020
1U$D : S/. 3.56

VC = S/69,595.94

MONTO EN
DOLARES SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 94/100 DOLAR
AMERICANOS :
AL PEDRO RUIZ GALLO
L , SISTEMAS Y ARQUITECTURA
L DE INGENIERIA CIVIL

DE UN PREDIO URBANO

AMBAYEQUE

Tasación de un lote de terreno urbano con 1 frente a la vía pública.

LOTE 15 B
CALLE
b MIGUEL
GRAU

a
CALLE JOSÉ OLAYA
 REFERENCIA FECHA OBSERVACION

BIENES ONLINE 8/28/2020 RDM

PROPERATI 8/28/2020 RDM

PROPERATI 8/28/2020 RDM

INFOCASAS 8/28/2020 RDM

ias del sector se le asigna un valor unitario de terreno :

mento Nacional de Tasaciones RM N°172-2016-VIVIENDA

articulos 18 al 21

ro cuadrado.
on para la zona de la costa , vigentes para el año fiscal 2020
Valor unitario
1er piso 2do piso 3er piso
 S/. 224.24 S/. 224.24 S/. 224.24

S/. 165.41 S/. 165.41

-
S/. 94.31 S/. 38.08
-
S/. 81.83 S/. 81.83
-
S/. 61.82 S/. 61.82
-
S/. 52.60 S/. 52.60
-

S/. 208.72 S/. 208.72

-
S/. 888.93 /m2 S/. 832.70 /m2 S/. 224.24 /m2

nto nacional de tasaciones,

,03,04.
a que sustenta el uso para viviendas.

la edificacion estado de la edificacion

7 años de contruida regular

ADO DE CONSERVACION
Regular (%) Malo (%)

10 55
23 63
35 70

10%

gual a:

VAT (S/.)

84,955.93
75,527.56
20,339.02
180,822.50
nsidero que el
mercial a la
os :

NTOS SESENTA Y UNO CON 55/100 NUEVOS SOLES.

A Y CINCO CON 94/100 DOLARES AMERICANOS

 VALORES COMERCIALES UNITARIOS

DATOS DE PREDIO 1

UBICACIÓN: CALLE MIGUEL GRAU N°449-LAMBAYEQUE

PRECIO DE TERRENO 1: U$D 40000.00

AREA DE TERRENO 1: 237.10 m2
VALOR DEL AREA: U$D 168.71 /m2
DISTANCIA DEL INMUEBLE: 750 m

DATOS DE PREDIO 3

UBICACIÓN: CALLE 28 DE JULIO N° 101 - LAMBAYEQUE

 PRECIO DE TERRENO 3: U$D 29494.38 PRECIO DE TERRENO 3:
AREA DE TERRENO 3: 210.00 m2 TIPO DE CAMBIO (1U$D) :
VALOR DEL AREA: U$D 140.45 /m2
DISTANCIA DEL INMUEBLE: 1100 m

DATOS DE PREDIO 4

UBICACIÓN: CALLE ANGEL GONZALES CASTRO - MZ 04 - LOTE 14 - LAMBAYEQUE

PRECIO DE TERRENO 4: U$D 19662.92 PRECIO DE TERRENO 4:
AREA DE TERRENO 4: 108.00 m2 TIPO DE CAMBIO (1U$D) :
VALOR DEL AREA: U$D 182.06 /m2
DISTANCIA DEL INMUEBLE: 850 m
 DATOS DE PREDIO 2

UBICACIÓN: CALLE 29 DE MAYO N°266 - LAMBAYEQUE

PRECIO DE TERRENO 2: U$D 33707.87 PRECIO DE TERRENO 2:

AREA DE TERRENO 2: 200.00 m2 TIPO DE CAMBIO (1U$D) :
VALOR DEL AREA: U$D 168.54 /m2
DISTANCIA DEL INMUEBLE: 1400 m
RECIO DE TERRENO 3: S/. 105000.00
IPO DE CAMBIO (1U$D) : S/. 3.56
RECIO DE TERRENO 4: S/. 70000.00
IPO DE CAMBIO (1U$D) : S/. 3.56
S/. 120000.00
S/. 3.56
 ANEXO I
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICAC
PARA LA COSTA (EXCEPTO LIMA METROPOLITANA Y CALLAO), AL 31 DE OC

VALORES POR PARTIDAS EN

ESTRUCTURAS

MUROS Y COLUMNAS (1) TECHOS (2)

ESTRUCTURAS LAMINARES CURVADAS

DE CONCRETO ARMADO QUE INCLUYEN LOSA O ALIGERADO DE CONCRETO
EN UNA SOLA ARMADURA LA ARMADO CON LUCES MAYORES DE 6
A CIMENTACION Y EL TECHO, PARA ESTE M. CON SOBRECARGA MAYOR A 300
CASO NO SE CONSIDERA LOS VALORES KG/M2
DE LA COLUMNA Nº2

505.27 306.88

COLUMNAS, VIGAS Y/O PLACAS DE ALIGERADOS O LOSAS DE CONCRETO

B CONCRETO ARMADO Y/O METÁLICAS. ARMADO INCLINADAS.

325.76 200.22

PLACAS DE CONCRETO E= 10 A 15
CM.ALBAÑILERÍA ARMADA, LADRILLO O ALIGERADO O LOSAS DE CONCRETO
C SIMILAR CON COLUMNAS Y VIGAS DE ARMADO HORIZONTALES.
AMARRE DE CONCRETO ARMADO

224.24 165.41

LADRILLO O SIMILAR SIN ELEMENTOS DE CALAMINA METÁLICA

CONCRE TO ARMADO. DRYWALL O FIBROCEMENTO SOBRE VIGUERÍA
D SIMILAR INCLUYE TECHO (6) METÁLICA.

216.85 104.99

ADOBE, TAPIAL O QUINCHA MADERA CON MATERIAL

E IMPERMEABILIZANTE.

152.66 39.14

MADERA (ESTORAQUE, PUMAQUIRO,

HUAYRURO, MACHINGA, CATAHUA CALAMINA METÁLICA
AMARILLA, COPAIBA, DIABLO FUERTE, FIBROCEMENTO O TEJA SOBRE
F TORNILLO O SIMILARES) DRY WALL O VIGUERÍA DE MADERA CORRIENTE.
SIMILAR (SIN TECHO)

114.97 21.53
 PIRCADO CON MEZCLA DE BARRO. MADERA RÚSTICA O CAÑA CON
G TORTA DE BARRO.

67.75 14.8

SIN TECHO
H

...... 0

..... .....

EN EDIFICIOS AUMENTAR EL VALOR POR M2 EN 5 % A PARTIR DEL 5 PISO

EL VALOR UNITARIO POR M2 PARA UNA EDIFICACIÓN DETERMINADA, SE OBTIENE SUMANDO LOS VALORES SELECCIONADOS DE CADA U
PARA LA APLICACIÓN DEL PRESENTE CUADRO. ABARCA LAS LOCALIDADES UBICADAS EN EL TERRITORIO SOBRE LA VERTIENTE OCCIDENTA
BAJA MAREA DEL LITORAL; Y AL ESTE POR UNA LINEA QUE SIGUE APROXIMADAMENTE LA CURVA DEL NIVEL DE 2000 m.s.n.m.

(1) REFERIDO AL DOBLE VIDRIADO HERMÉTICO, CON PROPIEDADES DE AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO.
(2) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO A
(3) REFERIDO AL VIDRIO QUE RECIBE TRATAMIENTO PARA INCREMENTAR SU RESISTENCIA MECÁNICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO A
(5) SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA Y DESAGÜE, REFERIDO A INSTALACIONES INTERIORES SUBTERRÁNEAS (CISTERNAS, TANQUES SÉPTICO
OI
RIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN
TANA Y CALLAO), AL 31 DE OCTUBRE DE 2019

VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA

ACABADOS

PISOS (3) PUERTAS Y VENTANAS (4) REVESTIMIENTOS (5) BAÑOS (6)

ALUMINIO PESADO CON PERFILES MÁRMOL IMPORTADO, MADERA

MARMOL IMPORTADO, PIEDRAS ESPECIALES MADERA FINA ORNA- FINA (CAOBA O SIMILAR) BAÑOS COMPLETOS (7) DE LUJO
IMPORTADO CON ENCHAPE FINO
NATURALES IMPORTADAS, PORCELANATO. MENTAL (CAOBA, CEDRO O PINO BALDOSA ACÚSTICO EN TECHO O
(MÁRMOL O SIMILAR)
SELECTO) VIDRIO INSULADO. (1) SIMILAR.

271.01 274.21 295.56 99.74

MÁRMOL NACIONAL O RECONSTITUIDO, ALUMINIO O MADERA FINA (CAOBA O BAÑOS COMPLETOS (7)
MÁRMOL NACIONAL, MADERA
PARQUET FINO (OLIVO, CHONTA O SIMILAR) DE DISEÑO ESPECIAL, VIDRIO IMPORTADOS CON MAYÓLICA O
FINA (CAOBA O SIMILAR)
SIMILAR), CERÁMICA IMPORTADA TRA TADO POLARIZADO (2) Y CURVADO, CERÁMICO DECORATIVO
MADERA FINA. LAMINADO O TEMPLADO. ENCHAPES EN TECHOS. IMPORTADO.

162.44 144.54 223.93 75.83

SUPERFICIE CARAVISTA
ALUMINIO O MADERA FINA (CAOBA O BAÑOS COMPLETOS (7)
MADERA FINA MACHIHEMBRADA OBTENIDA MEDIANTE
TERRAZO. SIMILAR) VIDRIO TRATADO POLARIZADO. ENCOFRADO ESPECIAL, ENCHAPE NACIONALES CON MAYÓLICA O
(2) LAMINADO O TEMPLADO EN TECHOS. CERÁMICO NACIONAL DE COLOR.

106.91 93.42 166.12 52.6

PARQUET DE 1era. , LAJAS, CERÁMICA VENTANAS DE ALUMINIO PUERTAS DE ENCHAPE DE MADERA O BAÑOS COMPLETOS (7)
NACIONAL, LOSETA VENECIANA 40x40, MADERA SELECTA, VIDRIO TRATADO LAMINADOS, PIEDRA O NACIONALES BLANCOS CON
PISO LAMINADO. TRANSPARENTE (3) MATERIAL VITRIFICADO. MAYÓLICA BLANCA.

94.31 81.83 127.46 28.07

PARQUET DE 2da. LOSETA VENECIANA VENTANAS DE FIERRO PUERTAS DE SUPERFICIE DE LADRILLO BAÑOS CON MAYÓLICA BLANCA
30x30 LAJAS DE CEMENTO CON CANTO MADERA SELECTA (CAOBA O SIMILAR) CARAVISTA. PARCIAL.
RODADO. VIDRIO SIMPLE TRANSPARENTE (4)

63.19 70.02 87.69 16.5

VENTANAS DE FIERRO O ALUMINIO

INDUSTRIAL, PUERTAS CONTRAPLA- TARRAJEO FROTACHADO Y/O
LOSETA CORRIENTE, CANTO RODADO.
ALFOMBRA CADAS DE MADERA (CEDRO O SIMILAR), YESO MOLDURADO, PINTURA BAÑOS BLANCOS SIN MAYÓLICA.
PUER- TAS MATERIAL MDF o HDF VIDRIO LAVABLE.
SIMPLE TRANSPARENTE (4)

43.15 52.56 61.82 12.29

 LOSETA VINÍLICA, CEMENTO BRUÑADO MADERA CORRIENTE CON MARCOS EN
PUERTAS Y VENTANAS DE PVC O MADERA ESTUCADO DE YESO Y/O BARRO, SANITARIOS BÁSICOS DE LOSA DE
COLOREADO. TAPIZÓN CORRIENTE PINTURA AL TEMPLE O AGUA. 2da, FIERRO FUNDIDO O GRANITO.

38.08 28.39 50.69 8.45

CEMENTO PULIDO, LADRILLO CORRIENTE, PINTADO EN LADRILLO RÚSTICO,

ENTABLADO CORRIENTE. MADERA RÚSTICA. PLACA DE CONCRETO O SIMILAR. SIN APARATOS SANITARIOS.

23.83 14.2 20.27 0

TIERRA COMPACTADA SIN PUERTAS NI VENTANAS. SIN REVESTIMIENTOS EN

LADRILLO, ADOBE O SIMILAR.

4.77 0 0 ......

S VALORES SELECCIONADOS DE CADA UNA DE LAS 7 COLUMNAS DEL CUADRO DE ACUERDO A SUS CARACTERÍSTICAS PREDOMINANTES. LA DEMARCACIÖN TERRITORIAL CONSIGNADA ES DE
TORIO SOBRE LA VERTIENTE OCCIDENTAL DE LA CORDILLERA DE LOS ANDES Y LIMITANDO: AL NORTE POR LA FRONTERA CON EL ECUADOR; AL SUR POR LA FRONTERA CON CHILE; AL OESTE P
A DEL NIVEL DE 2000 m.s.n.m.

NICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, SON COLOREADOS EN SU MASA PERMITIENDO LA VISIBILIDAD ENTRE 14% Y 83%.
NICA Y PROPIEDADES DE AISLAMIENTO ACÚSTICO Y TÉRMICO, PERMITEN LA VISIBILIDAD ENTRE 75% Y 92%.
RÁNEAS (CISTERNAS, TANQUES SÉPTICOS) Y AÉREAS (TANQUES ELEVADOS) FORMAN PARTE INTEGRANTE DE LA EDIFICACIÓN.
 INSTALACIONES
ELÉCTRICAS Y SANITARIAS
(7)

AIRE ACONDICIONADO,
ILUMINACION ESPECIAL,
VENTILACIÓN FORZADA, SIST.
HIDRONEUMÁTICO, AGUA
CALIENTE Y FRÍA,
INTERCOMUNICADOR, ALARMAS,
ASCENSOR, SISTEMA BOMBEO DE
AGUA Y DESAGÜE.(5) TELÉFONO.

287.81

SISTEMA DE BOMBEO DE AGUA

POTABLE (5), ASCENSOR
TELÉFONO, AGUA CALIENTE Y FRÍA.

208.72

IGUAL AL PUNTO "B" SIN

ASCENSOR.

129.88

AGUA FRÍA, AGUA CALIENTE,

CORRIENTE TRIFÁSICA, TELÉFONO.

82.21

AGUA FRÍA, AGUA CALIENTE,

CORRIENTE MONOFÁSICA,
TELÉFONO.

59.76

AGUA FRÍA, CORRIENTE

MONOFÁSICA. TELÉFONO

32.87
 AGUA FRÍA, CORRIENTE
MONOFÁSICA SIN EMPOTRAR.

17.75

SIN INSTALACIÓN ELÉCTRICA NI

SANITARIA.

......

ERRITORIAL CONSIGNADA ES DE USO EXCLUSIVO

RONTERA CON CHILE; AL OESTE POR LA LÍNEA DE