558 2022 Sunarp TR

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 558 -2022-SUNARP-TR
Lima,15 de febrero de 2022
APELANTE : VIDAL MANUEL TRUJILLO DÍAZ

TÍTULO : Nº 2753993 del 5/10/2021.
RECURSO : H.T.D. Nº 1108 del 10/1/2022.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Nomenclatura, subdivisión e independización.
SUMILLA :
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO

“Es procedente la división e independización sin cambio de uso de un predio
rústico ubicado en zona de expansión en parcelas inferiores a 1 (una) hectárea
que se tramitó al amparo del derogado Reglamento Nacional de las
Construcciones”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la nomenclatura, subdivisión e independización del Lote 21, con un
área de 18,156.00 m2, de la Lotización Chacra Cerro, distrito de Comas,
provincia y departamento de Lima.
Para tal efecto se acompañan los siguientes documentos:

- Escrito del 4/10/2021 sobre solicitud de calificación en base a título
tachado en custodia formulado por Vidal Manuel Trujillo Díaz.
- Copia de documento de identidad de Vidal Manuel Trujillo Díaz.
- Copia de la esquela de observación del 1/6/2021 recaída en el título
Nº 2257369 del 27/11/2020.
- Escrito sobre subsanación y levantamiento de observaciones
formulado por Vidal Manuel Trujillo Díaz.
- Memorándum Nº 1933-2021-Z.RNºIX-CDMP-MP del 6/10/2021 de la
encargada de Mesa de Partes al responsable de Diario – Digitación.
- Copia de la anotación de tacha por caducidad del plazo de vigencia
del asiento de presentación del 1/10/2021 recaída en el título Nº
2257369 del 27/11/2020.
- Parte notarial de la escritura pública de independización y subdivisión
de inmueble del 13/1/2020 otorgada ante notario de Lima Martín
Sigisfredo Zapata Quezada.
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- Copia certificada el 21/9/2020 por secretario general de la
Municipalidad Distrital de Comas de memoria descriptiva de
independización de terreno rústico.
- Escrito del 9/4/2021 sobre recurso de apelación interpuesto por Vidal
Manuel Trujillo Díaz.
- Escrito del 16/4/2021 sobre desistimiento del recurso de apelación
formulado por Vidal Manuel Trujillo Díaz, con firma certificada el
16/4/2021 por fedatario de la Zona Registral Nº IX – Sede Lima,
George Robert Andahua Guillén.
- Escrito de subsanación de observación formulado por Vidal Manuel
Trujillo Díaz.
- Copias certificadas el 2/3/2021 por secretario general de la
Municipalidad Distrital de Comas de las Resoluciones de Alcaldía Nº
638-2003-A/MC del 7/10/2003 y Nº 559-2004-A/MC del 28/6/2004.
- Carta Nº 064-2021-SGPUCHUE/GGTDE-MDC del 25/2/2021
expedida por la Subgerencia de Planeamiento Urbano, Catastro,
Habilitaciones Urbanas y Edificaciones de la Gerencia de Gestión
Territorial y Desarrollo Económico de la Municipalidad Distrital de
Comas.
- Certificado de nomenclatura y vías Nº 047-2021-SPUCHUEyE-
GGTyDE/MC del 29/3/2021 expedido por la Subgerencia de
Planeamiento Urbano, Catastro, Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones de la Gerencia de Gestión Territorial y Desarrollo
Económico de la Municipalidad Distrital de Comas.
- Memoria descriptiva de independización de terreno rústico suscrita
por arquitecto Igor Iparraguirre Lázaro.
- Memoria descriptiva de independización de terreno rústico suscrita
por arquitecto Raúl Alberto Flores Salvador y visada por la
Subgerencia de Planeamiento Urbano y Catastro de la Gerencia de
Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Comas.
- Plano perimétrico de lote matriz y sublotes.
- Plano de independización de terrenos rústicos del sublote 21 –
sublote 21 A (lámina A-02).
- Plano de independización de terrenos rústicos de lote matriz (lámina
A-01).
- Plano de localización y ubicación (lámina U-1).
- Plano de ubicación y localización (lámina U-01).
- Plano perimétrico de lote matriz (lámina P-01).
- Plano perimétrico de sublotes (lámina P-02).
- Plano perimétrico de lote matriz (lámina P-01).
- Plano perimétrico de sublotes resultantes (lámina P-02).
- Escrito del 15/12/2021 sobre subsanación de título formulado por
Vidal Manuel Trujillo Díaz.
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- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios Nº 476-2021-
SGPUCHUE/GGTDE/MC del 15/11/2021 emitido por la Subgerencia
de Planeamiento Urbano, Catastro, Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones de la Gerencia de Gestión Territorial y Desarrollo
Económico de la Municipalidad Distrital de Comas.
- Carta Nº 015045-2021/GRI/SGAR/AIR/RENIEC del 13/12/2021.
- Carta Nº D002964-2021-MML-SGC-FREI del 19/11/2021.
- Certificado de inscripción (solicitud Nº 3064310).
- Ordenanza Nº 2021 del 22/12/2016 de la Municipalidad Metropolitana
de Lima y anexos.
- Ordenanza Nº 1015 del 20/4/2007 de la Municipalidad Metropolitana
de Lima y anexos.
- Copias simples de diversos documentos.
- Copia de la Resolución Nº 008-2021-SUNARP-TR del 20/4/2021.
- Copia de la Resolución Nº 186-2020-ALM/MDC del 2/5/2020 emitida
por la Municipalidad Distrital de Comas.
- Copia de la esquela de observación del 4/5/2021 recaída en el título
Nº 2257369 del 27/11/2020.
- Escrito sobre subsanación de observación formulado por Vidal
- Plano perimétrico – lote matriz 21 (lámina P-01).
- Plano perimétrico – sublotes resultantes (lámina P-02).
- Copia de la Resolución Nº 1632-2021-SUNARP-TR del 6/9/2021.
También forma parte integrante del expediente el informe técnico Nº

022803-2021-Z.R.NºIX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 1/11/2021 emitido
por la arquitecta de Catastro de la Zona Registral Nº IX – Sede Lima,
Carolina Díaz Santillán.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Erika Rospigliosi

Caso denegó la inscripción solicitada formulando observación en los
términos siguientes:
“SUBDIVISIÓN DE PREDIO RÚSTICO Y NOMENCLATURA:

1. Visto el reingreso del 15/12/2021 se omite adjuntar documento
municipal aclaratorio, toda vez que una de las Subparcelas cuenta con
un área menor a 1 hectárea. Cabe señalar que conforme al
pronunciamiento del Tribunal Registral, es posible tal independización
siempre que se presente la aprobación de habilitación urbana.
Asimismo, el Art. 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, modificado por Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 068-2021-SUNARP/SN del 23/06/2021, señala
que debe dejarse constancia de la falta del planeamiento integral.
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Téngase presente que en la calificación registral se debe verificar que
el acto o derecho sea inscribible, así como los documentos que
conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
asimismo, se verifica la competencia de la entidad/funcionario que emite
el acto, conforme a lo señalado en el art. 32 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos. Por lo expuesto se requiere las
aclaraciones correspondientes a fin de verificar que el acto fue emitido
en orden a la competencia establecida y verificando el cumplimiento de
las disposiciones legales.
Cabe señalar que el art. 3, numeral 7 de la Ley 29090 establece que la
independización de un predio rústico como "partición de un predio
rústico ubicado en áreas urbanas o de expansión urbana, en una o más
parcelas, con áreas superiores a una (1) hectárea".
Por otro lado, presenta las ordenanzas a fin de acreditar que el predio
cuenta con planeamiento integral aprobado; sin embargo, de la
documentación presentada no resulta factible determinar que se refiere
o comprende al predio inscrito en la partida Nº 42767123.
Adicionalmente, no presenta la ordenanza que aprueba el planeamiento
integral, solo consta la ordenanza que aprueba la complementación del
estudio de planeamiento integral.
Considerando que las observaciones no han sido aclaradas por la
municipalidad competente, se procede a reiterar y se transcriben a
continuación:
- Se reiteran las observaciones formuladas:

"- Teniendo en cuenta que la independización de predio rústico fue
aprobada por Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC del 07/10/2003
y Resolución de Alcaldía Nº 559-2004-AMC del 28/06/2004. se advierte
que resultan aplicables las normas II-XIII-1, II-XXIII-2.2 y II-XIII.4.2. del
Reglamento Nacional de Construcciones, siendo que en dichas normas
se establece que las independizaciones no serán menores a una
hectárea; supuesto que no cumple el Sublote 21A. Por lo cual, deberá
subsanar.
- Adicionalmente, la norma II-XXIII-4 2. del Reglamento Nacional de
Construcciones establece que también se deberá presentar para la
independización el proyecto o anteproyecto de diseño urbano aprobado.
En tal sentido, sírvase presentar dicho documento.
- Se deja constancia que el art. 59 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios y vigente a la fecha de aprobación de la
independización también establecía coma requisitos la presentación del
proyecto o anteproyecto de diseño urbano aprobado. A la fecha, el
artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(vigente) establece que en el título de independización de predio rústico
ubicado en área de expansión urbana sin cambio de uso, conste la
aprobación del planeamiento integral aprobado.
- Asimismo, se deja constancia que el Tribunal Registral ha manifestado
lo siguiente: Resolución Nº 2948-2019-SUNARP-TR-L
"INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO. Sí
procede la independización de un predio rústico sin cambio de uso
situado en área de expansión urbana, en parcelas inferiores a 1 (una)
hectárea, siempre y cuando se presente la aprobación de la habilitación
urbana correspondiente."
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Sírvase subsanar a fin de continuar con la calificación del presente

título.
*Se deja constancia que el presente título cuenta con Informe Técnico
Nº 022803-2021-Z.R.NºIX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 01/11/2021.
FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse
con la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original,
de conformidad con el Art. 1413 del Código Civil. Los datos que obren
en los documentos que se adjunten deberán ser concordantes entre sí
y deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la
Resolución Nº 992-2008 SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
Base legal: Num. III, V., VI, VII, Tít. Prelim., Art. 31, 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios aprobado por Resolución Nº 097-2013-
SUNARP/SN”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios estipula que

la independización de un predio rústico ubicado en área de expansión
urbana se efectúa por el solo mérito de la Resolución Municipal
emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de
Edificaciones.
- Que, conforme lo dispone la norma citada, el título que da mérito
suficiente a la inscripción de la independización corresponde a la
Resolución Municipal de parcelación emitida de conformidad con el
Reglamento Nacional de Edificaciones, es decir, en este caso en
mérito a las Resoluciones de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC del
7/10/2003 y Nº 559-2004-A/MC del 28/6/2004, que obran en el título
y que constituyen la aprobación de la independización de predio
cumpliéndose con los requisitos establecidos en su oportunidad.
- Las Municipalidades tienen la competencia y facultad para realizar
procedimientos de subdivisión e independización en aplicación del
Reglamento Nacional de Edificaciones por lo que, en este caso, en
su oportunidad y conforme a la ley aplicable se ha cumplido con los
requisitos exigidos por la Municipalidad lo que tuvo como
consecuencia la emisión de la resolución municipal que aprueba la
independización.
- Asimismo, para mayor esclarecimiento, en los comentarios al
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se comenta lo
siguiente sobre el artículo 62 referido a la independización de predios
rústicos sin cambio de uso: “si bien los terrenos rústicos en expansión
urbana, para ser independizados requieren áreas superiores a una
(1) hectárea equivalentes a 10,000 m2, esto debe ser para aquellos
predios que seguirán o serán empleados para un proceso de
habilitación urbana, como lo señala el mismo título del Capítulo II del
Reglamento de la Ley 29090 “Procedimiento previo y complementario
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a la Habilitación Urbana” y no solo los que buscan fraccionarse”.
Asimismo, se agrega también que: “Entonces la interpretación pro
inscripción sería también que no se requiere superar dicha extensión
superficial a una (1) hectárea o su equivalente a 10,000m2 cuando
no se utilizará para fines de habilitación urbana, porque seguirá
siendo tal cual es rústico en expansión urbana y por ende no cambia
su uso. (…)” para luego concluir que: “La independización requiere
ser aplicado de modo más favorable al usuario en razón que con la
mayor inscripción de este tipo de independización se propicia la
exactitud registral del predio y la realidad física (…)”. En ese orden
de ideas, exigir que toda independización de predio rústico ubicado
en zona de expansión urbana y que no cambia de uso cuente con un
área mayor a una hectárea, no resulta ser lo más conveniente, ya que
por las particularidades geográficas propias de cada zona, no se
cuenta por lo menos con grandes extensiones de suelo señalados
por el RNE o, por su ubicación no puede utilizarse en su momento la
subdivisión urbana, porque se encuentra en zona de expansión
urbana, entonces debe darse por acogida la parcelación con áreas
menores a una hectárea.
- Precisa además que el sector materia de la presente, Chacra Cerro
ubicado en el distrito de Comas, si bien no cuenta con habilitación
urbana, actualmente sí existe una aprobación del estudio de
planeamiento integral sobre este sector, el cual ha sido aprobado en
el año 2016 mediante Ordenanza Nº 2021 por la Municipalidad
Metropolitana de Lima, el cual ha denominado a este sector como
una zona de reglamentación especial, cuya ordenanza se acompaña.
- Por tanto, para inscribir la independización de un predio rústico sin
cambio de uso no es exigible la aprobación de una habilitación urbana
cuando un área sea menor a una hectárea, dado que seguirá siendo
un predio rústico y no cambiará su uso para el cual está destinado,
tomando en cuenta asimismo que la autoridad municipal conforme al
debido procedimiento técnico-legal vigente en aquella oportunidad,
aprobó la subdivisión del predio ubicado en el sector Chacra Cerro,
teniendo este sector reglamentación especial conforme se verifica de
los documentos adjuntos.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 42767123 del Registro de Predios de Lima
En la ficha Nº 67349 que continúa en la partida electrónica Nº 42767123

del Registro de Predios de Lima corre inscrito el Lote 21, con un área de
1.8156 hectáreas, de la Lotización Chacra Cerro, ubicado en el distrito
de Comas, provincia y departamento de Lima.
En el asiento c-1 aparece que el predio inscrito en esta partida fue

independizado en virtud de la adjudicación otorgada por la Compañía
Lotizadora Chacra Cerro S.A. en liquidación a favor de David Julio Flores
Gonzales en compensación por pago de beneficios sociales mediante
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escritura pública del 1/6/1976 otorgada ante notario Ernesto Velarde
Arenas.
En el asiento c-2 corre inscrita la venta a favor de la Asociación Cultural

Mallas por escritura pública del 16/7/1979 otorgada ante notario Virgilio
Alzamora Valdez.
En el asiento c-3 corre inscrita la venta a favor de Modesto Palpa Rojas,

soltero, y Yolanda Vargas Vargas y su cónyuge Primitivo Cárdenas
Torres del 44.06% de las acciones y derechos del inmueble por escritura
pública del 28/8/1992 otorgada ante notario Jaime Alejandro Murguia
Cavero.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

Con el informe oral del abogado Acasio Cleofe Torres Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
- ¿Procede la independización sin cambio de uso de un predio rústico

ubicado en zona de expansión en parcelas inferiores a 1 (una)
hectárea tramitada al amparo del derogado Reglamento Nacional de
las Construcciones?
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral1 constituye el examen que efectúa el

Registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda
instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos
presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del
artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la
legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a
lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos2.
1 Al respecto, señala Peña Bernaldo de Quiroz, citado por Antonio Manzano Solano que
“... calificar es decidir si el hecho del cual se solicita el asiento llega al Registro con los
requisitos exigidos para que sea registrable, es decir, determinar si conforme a la Ley,
procede o no practicar el asiento solicitado”. Derecho Registral Inmobiliario para
iniciación y uso de Universitarios, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad
y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. J. San José, S.A., Madrid,
1994, pág. 570.
2 En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende

la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que
la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar
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De igual modo, la calificación se realiza en el marco de los principios

registrales, que constituyen los rasgos fundamentales que sustentan el
derecho registral, delimitando de ese modo los alcances de la calificación
registral.
2. El artículo 2017-A3 del Código Civil y el artículo IV del Título Preliminar

del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)
establecen que: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
(…)”.
Este es el principio de especialidad al que también se le conoce como

principio de determinación. Este principio registral tiene por finalidad que
la publicidad de los actos y derechos se efectúen de manera ordenada,
completa y clara, de tal manera que todos tengan cabal conocimiento no
solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances y
extensión.
Por el principio de especialidad o determinación que rige el sistema

registral, el registro o inscripción de bienes y sus modificaciones se
realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato
el historial jurídico del bien.
De acuerdo con este principio, cada bien tiene su partida y en ella

deberán inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los
documentos que sean presentados para su inscripción.
3. En concordancia con ello, el artículo 4 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP) regula la
técnica registral del folio real y dispone que: “(…). Por cada predio se
abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada
acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los
asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros,
consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente
precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en
el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. (…)”.
En el caso de predios, inicialmente dicha partida se trataba de un tomo

con folios donde se inscribía a manuscrito la inmatriculación de los
inmuebles y se iban colocando las subsiguientes inscripciones. Luego se
de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha
calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.
3 Artículo incorporado por la Segunda Disposición Complementaria Modificatoria de la
Ley Nº 31309, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.
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pasó a la ficha y posteriormente el documento ha venido actualizándose
con los avances tecnológicos y hoy en día tenemos la partida electrónica
en sustitución del folio o ficha registral. De allí la denominación de “Folio
Real”.
4. De conformidad con el artículo 58 del RIRP, la independización es el

acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con
edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y
copropiedad.
Cabe señalar al respecto que la independización de un área determinada

que forma parte de un predio de mayor extensión puede provenir de
diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivisión,
habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto la
documentación que se presente debe encontrar correspondencia con el
acto causal.
Aunado a ello, la documentación a presentarse para la independización

debe corresponder al predio según su naturaleza, la misma que fluirá de
los antecedentes registrales y de la documentación que se presente.
5. Como ha recordado este Tribunal en reiterados pronunciamientos,

mediante Decreto Supremo Nº 011-2006-VIVIENDA se aprobaron
diferentes normas técnicas del Reglamento Nacional de Edificaciones
(RNE), entre ellas, la Norma GH.010 denominada “Condiciones
Generales de las Habilitaciones Urbanas”, cuyo Capítulo I (“Alcances y
Contenido”) contiene el artículo 5, conforme al cual:
“Artículo 5.- La independización de terrenos rústicos, o parcelaciones,

que se ejecuten en área urbanas o de expansión urbana, deberán tener
parcelas superiores a 1 (una) hectárea”.
En tal sentido, de acuerdo con la citada norma, en los supuestos de

independización o parcelación de terrenos rústicos ubicados dentro del
área urbana o de expansión urbana, las Municipalidades competentes
solo podrán disponer la independización en parcelas superiores a 1 (una)
hectárea o 10,000.00 m2.
6. En concordancia con lo regulado por el artículo 5 de la norma técnica

GH.010 del RNE, el numeral 7 del artículo 3 del Texto Único Ordenado
de la Ley Nº 290904 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, define la independización o parcelación de terreno rústico
como la partición de un predio rústico ubicado en áreas urbanas o de
4 Aprobado por Decreto Supremo Nº 006-2017-VIVIENDA publicado el 28/2/2017.
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expansión urbana, en una o más parcelas, con áreas superiores a una
(1) hectárea.
Asimismo, sobre la independización o parcelación de terrenos rústicos

ubicados dentro del área urbana o expansión urbana, el derogado
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación aprobado por Decreto Supremo Nº 011-2017-VIVIENDA5
prescribió lo siguiente:
“Artículo 27.- Requisitos para la Independización o Parcelación de

terrenos rústicos ubicados dentro del Área Urbana o de Expansión
Urbana
27.1 En caso que el administrado requiera realizar la independización o
parcelación de un terreno rústico ubicado dentro del Área Urbana o de
Expansión Urbana, de acuerdo a lo señalado en el numeral 7 del artículo
3 de Ley, inicia el procedimiento presentando a la Municipalidad
respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 20
del Reglamento, los siguientes:
a) Anexo E: Independización de Terreno Rústico / Habilitación Urbana.
b) Certificado de Zonificación y Vías expedido por la Municipalidad
Provincial.
c) Declaración Jurada de inexistencia de feudatarios.
d) Documentación técnica compuesta por:
- Plano de ubicación y localización del terreno matriz con coordenadas
UTM.
- Plano con la propuesta de integración a la trama urbana más cercana,
señalando el perímetro y el relieve con curvas de nivel, usos de suelo y
aportes normativos, en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano
aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
- Plano del predio rústico matriz, indicando perímetro, linderos, área,
curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales.
- Plano de independización, señalando la parcela independizada y la(s)
parcela(s) remanente(s), indicando perímetro, linderos, área, curvas de
nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales.
Cuando corresponda, el Plano de parcelación identifica el número de
parcelas con los sufijos del predio matriz.
- Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas
del predio matriz, del área independizada y del área remanente.
Los planos antes referidos deben estar georeferenciados al Sistema
Geodésico Oficial, según lo establecido en la Ley Nº 28294 y su
Reglamento.
27.2 En caso se solicite la independización de predios rústicos y la
habilitación urbana en forma conjunta y en un solo procedimiento,
el administrado debe presentar, además, los requisitos exigidos
para el procedimiento de habilitación urbana que corresponda.” (El
resaltado es nuestro).
En atención al marco normativo antes desarrollado, esta Sala sostuvo

en las Resoluciones Nº 2948-2019-SUNARP-TR-L del 15/11/2019 y Nº
5Derogado por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Supremo

Nº 029-2019-VIVIENDA, publicado el 6/11/2019.
10
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410-2020-SUNARP-TR-L del 6/2/2020 que la independización o
parcelación de terrenos rústicos ubicados dentro del área urbana o de
expansión urbana resulta ser un procedimiento complementario a la
habilitación urbana y, por este motivo, sí era procedente la
independización de un predio rústico sin cambio de uso ubicado en área
de expansión urbana, en parcelas inferiores a 1 (una) hectárea, siempre
y cuando se presente la aprobación de la habilitación urbana
correspondiente.
6. Mediante el título venido en grado se pretende la independización y

subdivisión del Lote 21, con un área de 18,156.00 m2, de la Lotización
Chacra Cerro, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima.
La solicitud de independización es objeto de observación porque una de

las dos parcelas resultantes de la subdivisión practicada sobre el predio
submateria resulta ser inferior a una (1) hectárea, motivo por el cual la
registradora opone al usuario lo prescrito por el artículo 3 numeral 7 de
la Ley Nº 29090.
Agrega también la registradora que, de conformidad con el criterio

expuesto por esta Sala en la Resolución Nº 2948-2019-SUNARP-TR-L
para proceder con la independización rogada deberá presentarse la
aprobación de la habilitación urbana respectiva, lo que efectivamente no
acontece en el presente caso.
7. Sin embargo, sobre el tema en estudio, es menester expresar que la

rogatoria recaída sobre el predio inscrito en la partida electrónica Nº
42767123 del Registro de Predios de Lima tiene como fundamento
inmediato y directo lo decidido por la Municipalidad Distrital de Comas
mediante Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC del 7/10/2003, que
estimó:
“ARTÍCULO PRIMERO: Declarar PROCEDENTE la

INDEPENDIZACIÓN del Lote 21 de la Lotización Chacra Cerro con
un área de 18,156m2 en los Sub lotes 21 y 21A. Con los porcentajes
de Área que le corresponden de acuerdo a las áreas adquiridas por los
compradores.
ARTÍCULO SEGUNDO: La INDEPENDIZACIÓN del Lote antes

mencionado, es conforme a las colindancias y medidas
perimétricas que se establecen en los considerandos y con los
propietarios de los Sub lotes de la presente resolución.
(…)” (El resaltado es nuestro).
A su vez, lo resuelto mediante la citada resolución debe complementarse

con la Resolución de Alcaldía Nº 559-2004-A/MC del 28/6/2004, cuya
parte pertinente se transcribe a continuación:
“CONSIDERANDO:
11
12
Que, mediante la Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC de 07 de

Octubre de 2003, la Municipalidad de Comas, declaró procedente la
Independización del lote 21 de la Lotización Chacra Cerro con un área
de 18,156.00 m2 en los sub lotes 21 y 21-A con los porcentajes de área
que le corresponden de acuerdo a las áreas adquiridas por los
compradores y conforme a las colindancias y medidas perimétricas que
se establecen en los considerandos de la mencionada Resolución de
Alcaldía.
Que, de acuerdo a lo establecido en el numeral II-XXIII-1 y

siguientes del Reglamento Nacional de Construcciones las
independizaciones son las divisiones sin cambio de uso en
parcelas de un predio rústico ubicado en zona de expansión
urbana.
Que, con informe Nº 086-2004-MMO-HU-SGCPHUAH-GDU-MC de la

Sub Gerencia de Catastro, Planificación, Habilitaciones Urbanas y
Asentamientos Humanos de la Gerencia de Desarrollo Urbano, se opina
que la Resolución de Alcaldía emitida presenta omisión involuntaria al
no autorizar la Sub División del predio matriz y la consecuente
independización de los predios resultantes de la Sub División,
manteniendo los linderos, medidas perimétricas y áreas de los Sub
Lotes 21 y 21-A, que dieron mérito a la mencionada Resolución de
Alcaldía, por lo que opina como Procedente lo solicitado por el
recurrente.
Que, el artículo 201 numeral 201.1 de la Ley 27444 Ley del

Procedimiento Administrativo General establece que los errores
materiales o aritméticos en los actos administrativos pueden ser
rectificados con efecto retroactivo, en cualquier momento, de oficio o a
instancia de los administrados, siempre que no se altere lo sustancial
de su contenido ni el sentido de la decisión.
Que, en base a lo expuesto, es necesario efectuar la Rectificación de la

Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC de 07 de Octubre de 2003,
por presentar omisión involuntaria al haber no haber aprobado la
Autorización de la Sub División de los predios resultantes, antes de la
aprobación de la Independización de los mismos.
Que, estando los informes Nº 098-2004-SGCPHUAH-GDU/MC y 086-

2004-MMO-HU-SGCPHUAH de la Sub Gerencia de Catastro,
Planificación, Habilitaciones Urbanas y Asentamientos Humanos, el
Informe Nº 061-2004-GDU/MC de la Gerencia de Desarrollo Urbano
respectivamente, por los cuales se pronuncian en forma favorable de la
petición de la recurrente.
(…)
SE RESUELVE:
ARTÍCULO PRIMERO: RECTIFICAR el Artículo Primero de la

Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC de 07 de Octubre de 2003,
12
13
en el sentido de Declarar Procedente la SUB DIVISIÓN e
INDEPENDIZACIÓN del lote 21 de la Lotización Chacra Cerro, que
tiene un área de 18,156.00 m2 en los Sub Lote Nº 21 con un área de
10,156.00 m2 y el Sub Lote 21-A con un área de 8,000.00 m2,
solicitado por los recurrentes, en base a las áreas, linderos y medidas
perimétricas que les corresponden, de acuerdo a lo estipulado en la
Memoria Descriptiva y Planos de Sub División e Independización que
forman parte de la Resolución de Alcaldía que se rectifica.
(…)” (El resaltado es nuestro).
8. Conforme se advierte de las Resoluciones antedichas, la presente

rogatoria versa sobre un supuesto de independización de predio rústico
ubicado en zona de expansión urbana que se tramitó al amparo del
actualmente derogado Reglamento Nacional de las Construcciones (o
RNC).
En tal sentido, a efectos de verificar la legalidad de la solicitud de

independización lo que corresponde es su calificación bajo los alcances
del RNC por tratarse de la norma vigente al momento de su aprobación;
una conclusión diferente significaría el otorgamiento de efectos
retroactivos al RNE, la Ley Nº 29090 y su Reglamento lo que entra en
conflicto con el artículo 1036 de la Constitución Política de 1993 y el
artículo III7 del Código Civil8.
Por idénticos motivos, corresponde desestimar la aplicación que hace la

registradora al presente caso del criterio jurisprudencial plasmado por
esta Sala en la Resolución Nº 2948-2019-SUNARP-TR-L, y en la
Resolución Nº 410-2020-SUNARP-TR-L, porque dicha jurisprudencia se
6 Artículo 103.- Pueden expedirse leyes especiales porque así lo exige la naturaleza de
las cosas, pero no por razón de las diferencias de las personas. La ley, desde su entrada
en vigencia, se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes y no tiene fuerza ni efectos retroactivos; salvo, en ambos supuestos, en
materia penal cuando favorece al reo. La ley se deroga sólo por otra ley. También queda
sin efecto por sentencia que declara su inconstitucionalidad.
La Constitución no ampara el abuso del derecho.”
7 Artículo III.- La ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones
jurídicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las excepciones

previstas en la Constitución Política del Perú.
8 Como indica RUBIO CORREA, Marcial. El Título Preliminar del Código Civil. Décima
edición. Lima, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 2008, págs.
65-66: “De esta manera, haciendo una síntesis, podemos decir que el tratamiento del
tema de aplicación de normas en el tiempo entre la Constitución y el artículo III del Título
Preliminar del Código Civil es el siguiente:
El principio general recogido por el artículo 103 de la Constitución y el III del Título
Preliminar del Código Civil es el de la no aplicación retroactiva de las normas
jurídicas salvo el caso de la retroactividad penal benigna.
De acuerdo con la aplicación combinada de las normas indicadas en el párrafo anterior,
la teoría del hecho cumplido es la que tiene aplicación como regla general dentro del
Perú, lo que conduce a la aplicación inmediata de las normas jurídicas.
La Constitución hace una excepción a estas reglas para el caso de los contratos –
acuerdos de contenido patrimonial – los que, según el artículo 62 de la Carta, no son
modificados por las normas posteriores a ellos” (El resaltado es nuestro).
13
14
fundamenta en un marco normativo que no resulta de aplicación a la
solicitud de independización contenida en el presente título, tal como
acabamos de exponer.
9. Ahora bien, de acuerdo con el RNC aprobado por Decreto Supremo

Nº 039-70-VI del 15/12/1970 y vigente a la fecha de tramitación del
procedimiento de independización venido en grado, las
independizaciones de predios rústicos ubicados en zona de expansión
urbana se regían por las siguientes normas contenidas en el Capítulo
XXIII denominado “Independizaciones”:
“II-XXIII-1 DEFINICIÓN
Es la división sin cambio de uso, en parcela, de un predio rústico
ubicado en zona de expansión urbana.
II-XXIII-2 CONDICIONES MINIMAS

II-XXIII-2.1 certificación de disponibilidad inmediata de dotación de
servicios de agua y alcantarillado para todo el predio, otorgado por el
organismo administrador de estos servicios.
II-XXIII-2.2 AREA MINIMA DE PARCELA
A) En las zonas para uso de vivienda o compatibles con vivienda, las
parcelas que se independicen no podrán ser menores de 5 has,
debiendo considerarse la ubicación de los aportes que le corresponden
dentro de cada parcela.
En el caso de parcelas existentes de propiedades de condominios, se
podrán autorizar independizaciones no menores de una hectárea,
siempre que se trate de lograr la habilitación parcial en razón de haber
acuerdo entre los condominios para la habilitación de la parcela matriz
en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el numeral II-XXIII.4.2
aprobado por resolución ministerial Nº 0363-79-VC-5500.
b) En las zonas para uso industrial, las parcelas que se independicen
deberán tener como mínimo 10000 m2 que posibiliten su habilitación
como lote único.
c) En independizaciones para uso especiales (locales de salud, de
educación, cultura, de recreación) el área mínima de las parcelas las
determinará en cada caso el organismo de control.
II-XXIII-3 INDEPENDIZACIÓN DE OBRAS

Podrá autorizarse, a solicitud del propietario del predio rústico la
ejecución de las redes principales de agua y alcantarillado como
mínimo.
II-XXIII-4 PROCEDIMIENTO Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

II-XXIII-4.1 Para obtener la autorización de independización el
interesado deberá presentar el organismo de control de los siguientes
documentos:
A) Solicitud ante organismo de control
B) Plano del predio rústico matriz indicando el area y medidas
perimétricas a escala 1:1000 o 1: 2000
C) Anteproyecto de diseño urbano del predio matriz que incluye las
parcelas por independizar, escala: 1:1000 o 1: 2000
14
15
D) Plano de ubicación referido a la ciudad en la misma escala del plan
urbano de la ciudad
E) Declaración jurada de insistencia de feudatarios
F) título de propiedad del terreno matriz
G) certificado de gravámenes puesto al día
H) recibo que acredite el pago de los derechos correspondientes.
II-XXIII-4.2 Cuando una o más parcelas por independizar resulte menor

de 10has además de los requisitos señalados en el numeral anterior y
previa aprobación del anteproyecto y diseño urbano se exigirá que la
autorización de la independización solicitada presentación de los
proyectos de las redes principales de agua y alcantarillado aprobados
por los organismos responsables. Las redes proyectadas deberán servir
a todas las parcelas por independizar.
II-XXIII-4.3 En los casos de independizaciones con obras se

presentarán los requisitos señalados en los numerales II-XXIII-4 y II-
XXIII-4.2 con lo cual se autorizará la ejecución de las obras una vez
concluida las obras, presentarán los documentos planos de recepción
de las mismas otorgados por los organismos responsables.
II-XXIII-4.4 Cumplidas las condiciones y los planes establecidos

correspondientes según sea el caso el organismo de control por
resolución dispondrá:
a) La independización y libre venta de las parcelas.
b) La inscripción obligatoria como carga en los registros públicos, del
anteproyecto de diseño urbano y/o proyectos aprobados; los mismos
que tendrán carácter obligatorio para los procesos de habilitación
urbana cuales quiera que sea los propietarios de las parcelas.
II-XXIII-4.5 DERECHOS Y CONTRIBUCIONES

Los derechos que deben abonarse en el proceso serán equivalente al
10% del valor del predio rústico matriz consideración como primera
categoría según el arancel correspondiente de su ubicación.
(…)”.
En tal sentido, de acuerdo con lo regulado por el RNC – al que también

se remite la registradora en su esquela de observación – las áreas
mínimas exigibles a las parcelas resultantes de un procedimiento de
independización o parcelación de predios rústicos sin cambio de uso
ubicados en zona de expansión urbana eran aquellas reguladas en los
literales A), B) y C) del numeral II-XXIII-2.2, las que dependían del uso
atribuido a cada parcela.
10. Por lo tanto, atendiendo al elenco de supuestos previstos en el

numeral II-XXIII-2.2. del RNC, no es factible afirmar – como hace la
registradora en su esquela – que las parcelas resultantes de un
procedimiento de independización como el ahora analizado debían ser
iguales o superiores a una (1) hectárea, porque esto último dependía en
última instancia de la evaluación hecha por la autoridad administrativa
competente al interior del procedimiento de parcelación.
15
16
Si ello es así, entonces tampoco procede cuestionar en sede registral
que una de las parcelas en las que se subdividió el predio registrado en
la partida Nº 42767123 ocupe un área menor de una hectárea, máxime
si, a falta de indicios evidenciados en el título, no puede presumirse que
el funcionario administrativo que aprobó la parcelación incumplió
aquellas normas legales y/o reglamentarias que estaba llamado a acatar.
Por estas consideraciones, se procede a revocar la observación

formulada por la registradora al título.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por la

registradora pública del Registro de Predios de Lima al título referido en
el encabezamiento, y disponer su inscripción, previo pago de los
derechos registrales respectivos, por los fundamentos desarrollados en
el análisis de la presente.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Vocal del Tribunal Registral
16

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1

Lima,15 de febrero de 2022

APELANTE : VIDAL MANUEL TRUJILLO DÍAZ

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

Para tal efecto se acompañan los siguientes documentos:

También forma parte integrante del expediente el informe técnico Nº

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima Erika Rospigliosi

“SUBDIVISIÓN DE PREDIO RÚSTICO Y NOMENCLATURA:

- Se reiteran las observaciones formuladas:

Sírvase subsanar a fin de continuar con la calificación del presente

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios estipula que

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica Nº 42767123 del Registro de Predios de Lima

En la ficha Nº 67349 que continúa en la partida electrónica Nº 42767123

En el asiento c-1 aparece que el predio inscrito en esta partida fue

En el asiento c-2 corre inscrita la venta a favor de la Asociación Cultural

En el asiento c-3 corre inscrita la venta a favor de Modesto Palpa Rojas,

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

- ¿Procede la independización sin cambio de uso de un predio rústico

1. La calificación registral1 constituye el examen que efectúa el

Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende

De igual modo, la calificación se realiza en el marco de los principios

2. El artículo 2017-A3 del Código Civil y el artículo IV del Título Preliminar

Este es el principio de especialidad al que también se le conoce como

Por el principio de especialidad o determinación que rige el sistema

De acuerdo con este principio, cada bien tiene su partida y en ella

3. En concordancia con ello, el artículo 4 del Reglamento de

En el caso de predios, inicialmente dicha partida se trataba de un tomo

Ley Nº 31309, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.

4. De conformidad con el artículo 58 del RIRP, la independización es el

Cabe señalar al respecto que la independización de un área determinada

Aunado a ello, la documentación a presentarse para la independización

5. Como ha recordado este Tribunal en reiterados pronunciamientos,

“Artículo 5.- La independización de terrenos rústicos, o parcelaciones,

En tal sentido, de acuerdo con la citada norma, en los supuestos de

6. En concordancia con lo regulado por el artículo 5 de la norma técnica

4 Aprobado por Decreto Supremo Nº 006-2017-VIVIENDA publicado el 28/2/2017.

Asimismo, sobre la independización o parcelación de terrenos rústicos

“Artículo 27.- Requisitos para la Independización o Parcelación de

En atención al marco normativo antes desarrollado, esta Sala sostuvo

5Derogado por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Supremo

6. Mediante el título venido en grado se pretende la independización y

La solicitud de independización es objeto de observación porque una de

Agrega también la registradora que, de conformidad con el criterio

7. Sin embargo, sobre el tema en estudio, es menester expresar que la

“ARTÍCULO PRIMERO: Declarar PROCEDENTE la

ARTÍCULO SEGUNDO: La INDEPENDIZACIÓN del Lote antes

(…)” (El resaltado es nuestro).

A su vez, lo resuelto mediante la citada resolución debe complementarse

Que, mediante la Resolución de Alcaldía Nº 638-2003-A/MC de 07 de

Que, de acuerdo a lo establecido en el numeral II-XXIII-1 y