Monografia Condominio-Edilicio
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1. Resumo
2. Introdução
3. Aspectos históricos
5. Condomínio edilício
6. A instituição do condomínio
7. Da administração do condomínio
8. Extinção do condomínio
9. Conclusão
10.
11.
Referências bibliográficas
RESUMO
Um dos pontos mais discutidos do novo Código Civil diz respeito à disciplina
edifício”.
incorporação imobiliária.
após a entrada em vigor do novo Código, na medida em que não se afigura justa a
desconsideração do condomínio pela ausência do seu registro civil, ato oficial que
taxa ou da multa, bem como a técnica de rateio, uma vez que as normas legais
pertinentes são, no caso, meramente supletivas, derrogáveis pela autonomia
privada.
Nada impede, ademais, que, além da multa seja cumulada cláusula penal
parece justo é que os condôminos pontuais arquem com o passivo dos maus
verdadeira “guerra civil” entre os condôminos, deve o aplicador da lei ter por certa a
ainda que assim não pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer
Afinal, apenas ao próprio condomínio, por seu órgão máximo, e a mais ninguém, interessa a
forma pela qual as suas despesas são rateadas e o seu orçamento é administrado.
INTRODUÇÃO
Figura controvertida tanto por seus aspectos jurídicos como pela vastidão de
passado, agora recepcionado pelo atual Código Civil, atravessou o século XX com
do solo urbano.
Com entrada em vigor do Código de 2002, vários artigos da Lei n. 4591/64 foram
incorporação imobiliária.
Acreditamos, aliás, que este norte jurisprudencial deverá permanecer, mesmo após
desconsideração do condomínio pela ausência do seu registro civil, ato oficial que
constituídos, é bom lembrar que a Assembléia Geral tem poderes para disciplinar de
forma diversa o quanto consignado em lei, alterando o valor da taxa ou da multa,
bem como a técnica de rateio, uma vez que as normas legais pertinentes são, no
Nada impede, ademais, que, além da multa seja cumulada cláusula penal moratória,
para o caso do atraso no cumprimento da obrigação. O que não nos parece justo é
que os condôminos pontuais arquem com o passivo dos maus pagadores, talvez
verdadeira “guerra civil” entre os condôminos, deve o aplicador de a lei ter por certa
ou, ainda que assim não pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer
OBJETIVO
CAPÍTULO 1
1. ASPECTOS HISTÓRICOS
desde logo, teve franca aceitação, em virtude de vários fatores. Numerosas cidades,
bem como Orleães, Rennes, Paris, Nantes, Auxerre etc, cruzaram, pelo direito
consuetudinário ou costumeiro, no qual veio a versar a divisão de edifícios em
III - facilitar o alcance da casa própria, que todos interessa provocar, como
crescessem.
dos condomínios em edificações fez com que se sugerisse a ação de saber se essa
classe de condomínio era admissível, antes da Lei de 1928, neste caso, tratava-se
“E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sotão,
e de outro o sobrado, não poderá aquêle, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o
portal daquele, cujo for o sotão, ou logea, nem outro edifício algum “(Livro I, Tit. 68 §
34)”. 2
de edifícios por planos horizontais, neste caso passaram a reger-se pelos usos e
por plano vertical, geradora da chamada “casa de parede-meia”, por meio de normas
1
¹ MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil - Direito das Coisas. 37º ed. São
Paulo: Saraiva, 2003. p. 221 e 222.
2
E se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão, o
de outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o
portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum -Rodrigues, Silvio.
Direito Civil - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2002. p.207.
A lei nº 5.481/28 veio consentir a “alienação parcial dos edifícios de mais de cinco
contanto que cada apartamento, que passaria a compor uma unidade autônoma,
reprimisse pelo menos três peças. Cada unidade deveria ser distinguida por uma
Evidentemente, e como era de esperar, a lei foi extrapolada pela realidade, pois o
entre nós que a precisão e, depois, as provas preencheram as falhas que o Decreto-
lei de 1928 apresentava, empregando apenas aquilo que ele tinha de bom e que era
indispensável para o funcionamento do sistema, desfavorecendo o que era
dispensável e ilícito.
substituído.
Após, a semelhança dos modelos das legislações de outros países e pelos fatos
sociais, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, o direito
dos edifícios de mais de cinco andares”. Foi modificado em seguida pelo Decreto-Lei
de prédios de menos de cinco pavimentos, sendo que antes da lei atual era admitida
andares que não correspondia ás exigências da vida moderna, para evitar abusos
Então, fez surgir a Lei nº 4.591/64 com alterações da Lei nº 4.864/65, para atender a
todos os reclamos.
A lei nº 4.591/64 compõe-se de dois títulos: o primeiro cuida do condomínio em
Então, tudo que havia de fundamental na lei de 1928 foi aproveitado. Neste caso,
muita coisa nova se inseriu nesta lei, atendendo aos reclamos da doutrina e da
experiência.
A lei de 1964 tinha o intuito de proteger o público que visa lidar com essa pessoa,
depois de definir o que entende por incorporação e por incorporador (arts. 28 e 29),
disciplina minuciosamente a atividade, buscando impedir que sua ação, por falta de
As mesmas leis para pôr cobram ao abuso, determinou que quando o incorporador
pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos
quando a lei regula a construção por empreitada. Conforme o art. 55, § 1º, o
legislador diz que na empreitada a preço fixo da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer
Contudo, proíbe a lei que o incorporador, para pleitear aumento do preço, alegue a
apartamentos ou edilícios, nos arts. 1.331 a 1.358. Deste modo, ensina-nos Miguel
CAPITULO II
3
REALE, Miguel, Op. cit.apud DINIZ, Maria Helena, Op. cit., p.200.
2.1.1 Conceito
sobreloja, garagem, e titular de partes ideais das áreas comuns, assim como
terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás
Nesse sentido, dispõe o art. 1331 do CC: “pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos
condôminos”.
vivem juntas...". 4
4
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988. p. 90. Disponível
em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso em: 20 maio 2006.
Portanto, o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio
de co-propriedade."
amealha-se que:
determinada”.5
2.2.1 Denominação
proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais
5
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1996. p.24 e 25. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >.
Acesso em: 20 maio 2006.
apartamentos autônomos, condomínio em edificações ou condomínio especial em
e o comum.
pavimento que se separa para ser propriedade autônoma. Neste caso, o individuo
autônomo.
Comuns são o terreno e tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos
6
GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 221 e 222.
- Seção I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposições
do condomínio;
- Seção III, por sua vez, perfazendo-se através dos artigos 1.357 e 1.358,
conjuntamente.
mencionado estatuto.
2.3.2 Características
Essas novas construções jurídicas, que está expressamente nos arts. 1.331 a
1.358 do Código Civil de 2002 foi recebida com certa desconfiança, pois se
autônomas e determinados.
edifícios.
3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
entretanto, aquilo que surge como substrato do sistema ou que deve por todos ser
proprietários, teoria essa que veio a ser transição para outra, a da sociedade ou
comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo
objeto.
das partes comuns, consoante sua destinação, de modo a que não prejudique a
comunhão.
tem domínio único e exclusivo sobre suas peças ou dependências. Tem por objeto a
unidade autônoma sendo lícito ao seu titular não só ceder com esta o uso das partes
comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas também alienar ou gravar de ônus
real cada unidade, sem o consentimento dos demais condôminos (art. 1.331, § § 1º
e 5º do Código Civil). Conclui-se que, tudo que não for objeto de propriedade
Para efeitos tributários, cada autônoma será tratada como prédio isolado,
11 da Lei nº 4.591/64).
Com isso, seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos,
condomínio, tão necessária a esse instituto, que dela precisa para poder interagir
na doutrina é uma quase pessoa, que infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar
No condomínio regulado por essa lei, em sua natureza jurídica, existe clara e
Não se aponta muito do direito de propriedade rigoroso que também sofre restrições
de terreno e das partes de uso comum. Por essa razão, no que for omissa a lei
sobre o condomínio em geral do Código Civil. No que não conflitar com a finalidade
condomínio.
o art. 1.331 diz que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade
simplesmente pessoa jurídica, pois de fato faltam-lhes vários requisitos, e a lei não
jurídica sendo qualificado, segundo Silvio de Salvo Venosa, como entidade com
realidade não admite outra solução. O condomínio tem, portanto, existência formal,
neste caso, não existe affectio societatis entre os condôminos, sua personificação
1994, p. 55)7.
entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. Neste caso, está
legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico (art. 12,
IX do CPC).
Portanto, como nos ensina Sílvio de Salvo Venosa "não concluímos pela
legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria
lei condominial e pelo Código de Processo Civil, bem como decorrente de fato
social”.
7
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil – Direitos Reais. São Paulo: Atlas S/A, 2004. p.318.
De conformidade com o §1º, do art. 1.331, do CC, às partes suscetíveis de
autônomas, deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do
justo e acertado.
ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de
econômica”.8
Insta observar, ainda, que anteriormente esse critério era opcional, podendo
ser tomado tanto em função da área construída de cada unidade em relação com o
8
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1996. p.34. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso
em: 20 nov. 2006.
Outrossim, em que pese o critério de fixação da fração ideal de conformidade
com o valor da unidade imobiliária – que, repita-se, o único adotado pelo vigente
Código Civil.
Cada condômino terá sua parte no terreno e nas coisas comuns através da
fração ideal, expressa sob a forma decimal ou ordinária (§2º, do art. 1º, da Lei nº
Caio Mário da Silva Pereira diz que: “o cálculo das frações precede o
que não o incorporador, é preciso que se faça a divisão das áreas comuns em
frações ideais.
§ 1º), inúmeros quoruns são computados por frações ideais, em especial os que
O calculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade; não há
determinado para cada andar, com os superiores valendo mais, ou menos, conforme
o prédio tenha ou não elevador. Depois, dentro de cada andar, atribui-se o valor
maior aos apartamentos “de frente” que aos “de fundo”. Qualquer que seja o critério
condomínio, proporcionalmente aos seus quinhões, por ser este o critério mais justo,
9
PEREIRA, Caio Mario da Silva, Op. cit.apud RODRIGUES, Silvio, Op. cit., p.223.
impedindo enriquecimento ilícito (art. 1.331, § 3º do CC; art.1.336, I do CC; art. 275.
a) o (s) titular (es) que reunir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do
cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais,
bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção (art. 1.333,
caput, do CC);
deliberação da questão.
Portanto, enquanto a regra for dono nessa forma, o terraço de cobertura pode
ser utilizado por todos os condôminos, indistintamente, não podendo ser alienado ou
sofrer divisão (art. 1.331, § 2º, do CC); sua conservação e manutenção seguem a
em combinação com o art. 1.344, do mesmo Estatuto, dois aspectos devem ser
garagens.
proprietário(s).
terraço de cobertura, cuja área respectiva será tratada como área de uso comum de
Normas Técnicas – ABNT (NB nº 140, atual NBR nº 12.721), distribuída entre a (s)
unidade (s) a que estiver (em) vinculadas. Trata-se, então, de um direito acessório,
cuja alienação poderá ser feita a outro condômino, bem assim a terceiro, atendidas
duas condições: desde que haja expressa previsão dessa possibilidade no ato
No §1º, do citado artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes suscetíveis
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas
nos condomínios e, ao alcance desse dispositivo legal, urge tratá-la sob três facetas:
parágrafo, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, a ela não
condômino alugar área no abrigo para veículos, onde deverá preferir qualquer dos
pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada
um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro
comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais
Em relação ao abrigo para veículos, outro mandamento legal, qual seja, o art.
1.339, do CC, em especial a regra contida em seu § 2º, da qual extrai-se que:
acima nos referimos, cuja área respectiva se junta na fração ideal dessa unidade e
autônoma respectiva, que entendemos ser mais acertada, à vista da regra geral
emanada do artigo 92, do CC, e das implicações que esse fracionamento iria
existente entre a regra emanada do §2º, do art. 1.339, do CC, com a do art. 92, do
mesmo diploma, à razão de que, se a coisa acessória supõe sua existência jurídica
o condão de normas especiais, há de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo
10
CRISTÓVAM, José Sérgio da Silva.A resolução das colisões entre princípios constitucionais. Teresina: Jus
Navegandi, 2003. p.4. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso
em: 20 nov. 2006.
assembléia geral, e desde que previsto no ato constitutivo do condomínio (parte final
4 A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
condomínio edilício por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Tal convenção, além das cláusulas do ato que institui o condomínio e das
11
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil – Direito das Coisas, Volume V, ed.Saraiva, São Paulo, 2002, 27º edição,
p..213.
a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
b) a forma de administração;
e) o regimento interno.12
proprietário fundar o condomínio; ele, que era proprietário único, decidi decompor
esse respeito.13
horizontal é a incorporação. Ela vinha tratada na mesma lei, o que não está a
exprimir que todos os condomínios por ela regulados tenham nascimento nessa
modalidade negocial.
A disciplina, embora fazendo parte do direito contratual, fazer jus à, desde já,
bastasse isso, foi bastante asneira a proteção atribuída aos adquirentes de unidades
sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou
impetrar capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada dos
apartamentos.
cessionário com titulo que atenda aos requisitos da alínea a do art.32 e o construtor
ou corretor de imóvel.
o proprietário, por seu intermédio, pode assegurar vender a atinente fração ideal, ou
efetuar, de logo, sua venda. Em veracidade, é essa parte abstrata do terreno que se
solo.
riscos do negócio.
c) testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa
elemento que é registro imobiliário, o qual lhe aferi existência legal (art.167, I, 17, da
Lei nº 6.015/73).
uma sociedade para esse fim especifico, mas, nessa suposição, a propriedade do
edifício seria a sociedade. Seus inconvenientes são marcados nos próprios países
cuja legislação antecipa expressamente esse sistema de criação da propriedade
4.3 FORMA
art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: “... salvo disposição
quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo
edificação.
Assim, a teor do art. 108, se a lei diz que determinado negócio jurídico se
efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de
invalidade.
4.4 MODO
adquirentes e condôminos.
14
GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por
Humberto Theodoro Júnior, pág.228.
A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de
autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a
fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de
Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato
relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei
assinalar:
identificação pessoal.
1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim
CNPJ.
15
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1996. p.41. Disponível em: < http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. Acesso
em: 20 nov. 2006.
b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da
Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na
que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato
unidades autônomas;
condomínio.
que neste caso, a convenção diz respeito a sua estática e sua função é, como
embora de querido pelos interessados, é cogente que seja disciplinado, tanto mais
edifício, e aos deveres dos condôminos. Entre nós tem substância obrigatória. Pode
dos contratos por uma série de razões, dentre as quais a fundamental é a de que os
16
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São
Paulo, 2002, 18º edição, p. 203 e 204.
17
GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por
Humberto Theodoro Júnior, p.230.
contratos forçam somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto a
Convenção, uma vez aprovada, uma vez contraído esse quorum, vincula a dois
terços dos condôminos (art. 1333, parágrafo único do CC), atuais ou futuros, e ainda
apreendem terceiros, isto é, pessoas que não informaram do ato; abordam até
de direitos que representam no mínimo dois terços das frações ideais que compõem
outorgada pelo incorporador, o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos
dêem maioria nas votações das assembléias, impedindo assim a alteração da citada
condomínio se sujeita a suas regras internas, tanto que a própria lei diz que a
convenção deve ser obedecida não só pelos próprios possuidores, mas até mesmo
pelos detentores das unidades.19 Não vigora o princípio do direito contratual de que
Res inter alios acta tercio neque nocet neque prodest (i.e., “O que se passa entre
cessionários) que concebem dois terços das frações idéias do condomínio. Uma vez
aprovada, deve ser registrada no Registro de Imóveis, conforme o art. 9º, § 1º que
alcançada a necessária publicidade, abrolha seus efeitos em analogia aos que dela
não compartilharam.
assinaturas de no mínimo dois terços das frações ideais. Hoje, não há dúvida que
cada titular.
Além das cláusulas do ato que organiza o condomínio e das estipuladas pelos
condôminos, a convenção feita por escritura, seja ela pública ou particular, baseada
de unidades.
Neste caso, deverá conter na convenção do condomínio:
ajuste não é livre, restando adstrito às frações ideais das unidades, tal a sugestão
anterior da Lei nº 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma
descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336
(que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);
acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que
penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao
deliberação da assembléia);
com a lei e seu espírito. Contudo, quando se versar de restrições aos direitos dos
que interesse as áreas comuns, mas não de tudo que diga respeito às unidades
autônomas.
mais sensível e mais importante deve fazer parte da convenção. Tendo em vista a
direção que os pontos condominiais tem recebido, quando o princípio de
condominiais, adequando com o que está na lei, bem como o procedimento para sua
de seu próprio texto. Caso, mas, nada se tenha estipulado, as alterações deverão
ser feitas por voto mínimo de condôminos que representem dois terços das frações
anulação para os atos jurídicos em geral. Nesses casos, deve-se, como para um ato
jurídico, buscar poupar o máximo que for possível. Assim, se um condomínio era
redondamente incapaz ao votar, mais isso não desfigura a maioria de dois terços, ou
se apenas uma das cláusulas tinha inconveniente, não se deverá afirmar nula toda
convenção; deve-se aplicar o princípio Utile per inutile non vitiatur21, consagrado no
4.591/64, art.9º); independe de quorum especial, bastando, pois, sua aprovação por
Regulamento) Interno. Por isso, é competente que esse regimento seja fundado à
Embora o art. 1334 refira-se ao regimento interno, nada evita que seja ele
administrativo está para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-la, sem com
dos condôminos. Aliás, se fazer parte do regulamento, sua força é do mesmo modo
Não obstante a lei, e o código não seja expressos, é de toda propriedade que
22
Idem
23
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º
edição, p.326.
teoria de emendas ou retificações. A assembléia se contornaria inviável se nela se
residencial, seja não residencial ou misto, com área comum ou de lazer mais ou
menos amplo, com corpo de empregados maior ou menor etc. Cabe também ao
edifício.
torcer a aprovação, assim como para alteração, o Código Civil de 2002 estabelece a
necessidade por dois terços dos votos dos condôminos, maioria simples dos
O próprio regimento interno pode fixar o quorum para a alteração deste, que
dinâmica do edifício.
uso das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao lado
direitos e deveres.
Cada consorte, além de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade
uso e gozo da unidade autônoma lhe deve ser garantido, desde que não distorça
sua destinação e não ocasione danos ou incômodos aos demais comunheiros nem
apartamento.
resumo, não pode atuar de maneira a ocasionar dano ou incomodo aos outros
condôminos ou moradores.25
ou participar das assembléias, segundo o texto da lei, não podendo ser nelas
24
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São
Paulo, 2002, 18º edição, p. 204.
25
GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por
Humberto Theodoro Júnior, p.229.
4.7 DEVERES DOS CONDÔMINOS
como:
idéias;
harmonia, abstendo-se de como pode custar dano ao imóvel ou incomodo aos seus
ocupantes.Para tanto, não pode empregar sua unidade e as áreas comuns de modo
A multa por impontualidade que era de vinte por cento, nos termos da Lei nº
4.591/64, foi reduzida para dois por cento, podendo estimular a inadimplência já
bastante elevada, neste caso sobre carregando aos demais condôminos, que terão
que ratear esse passivo, isso tudo agravado pela não-previsão de atualização
Isso porque, o art. 6º, § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto Lei nº 4.657
de 04/09/1942), embora tenha aplicação imediata à nova lei, deverá respeitar entre
outras hipóteses o ato jurídico perfeito, que deve ser entendido como aquele
praticado e consumado na vigência da lei anterior. Neste caso, a lei nova não pode
afetar nas convenções já existentes, pois não se cuida no caso de norma de ordem
publica.
O art. 1.336, § 2º, ordena que o infrator dos deveres do art. 1.336, II a IV,
Tal multa não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
disposição expressa a assembléia geral definirá, por 2/3 no mínimo dos condôminos,
não cumpre seus deveres diante ao condomínio, podendo ser conferida, até mesmo,
responder por perdas e danos. A multa prevista deve ser atribuída com a aprovação
suma, aquele que não tem comportamento compatível com a vida em condomínio,
não respeitando as limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais
Tal multa pode ser conferida de imediato pelo sindico, ou pelo corpo diretivo
direitos, como proibição de freqüentar partes da área comum, por exemplo, piscinas
e quadras poli-esportivas etc, pois esse tipo de punição poderia infringir norma
dos condôminos, mediante cobrança de um taxa, que será revertida para o fundo
5 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
5.1 O SÍNDICO
todos pela Assembléia Geral, passando a ser órgão executor de suas deliberações,
por período não superior a dois anos, facultada a reeleição, porém a convenção
26
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil – Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º
edição, p.222.
nº 6.960/2002, com redação que deixar passar a delegação do sindico não superior
exercer e fazer cumprir tais atos normativos e cuidar pelo patrimônio condominial.
A fim de que a lei não evite que os condôminos, por maior parte, escolham
Alias, não previne que o sindico administre suas funções administrativas a pessoa
empresas especializadas, que lhe fará às vezes, sempre sob sua responsabilidade.
27
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direitos Reais, Volume V, ed. Atlas S.A., São Paulo, 2004, 4º
edição, p.353.
28
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil – Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º
edição, p.228.
receber dezenas de condôminos, cogitar orçamentos, provir à concorrência para
deve fiscalizar a entrada do prédio, cuidando pela conservação das partes comuns e
para que todos os serviços sejam bem executados e para que a convenção, o
Todo aquele que administra bens de outrem deve prestar contas. Sendo
dolo.
serviço. Ele é representante da comunhão. Não faz jus à remuneração se esta não
29
GOMES, Orlando. Direitos Reais, Volume..., ed.Forense, Rio de Janeiro, 2002, 18º edição, atualizada por
Humberto Theodoro Júnior, p.231.
30
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São
Paulo, 2002, 18º edição, p. 209.
Poderá fixar a remuneração para o sindico pela mesma assembléia que o
salariado.
das partes comuns de uso exclusivo de um deles, devem ser passada pelos
Assim, o pagamento das despesas que dizer respeito aos usos das áreas
etc, devem ser pagas pelo condômino que a utiliza. Deste modo, mais uma vez,
do terreno de eu for titular. No que diz respeito ao rateio, é supletivo, e não cogente,
pois podem as partes estipular, na Convenção, outra proporção que não aquela.
do prédio e dispõe anualmente, pois haverá uma assembléia geral ordinária, a qual
compete precisamente aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para despesas
de Reserva.
custo. Pode ser usado recurso do Fundo de Reserva, os quais foram acumulados
“as que têm por escopo tão-somente dar comodidade àquele que as fez, não tendo
qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de
Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342
faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as
obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos
comunhão.
aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º,
do CC), explicita o dispositivo legal, em seu §1º, que o síndico pode determinar a
sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em omitindo-se
tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A observar,
ainda, que:
2) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos
elevados, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos
condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo
excessivas", conforme citações feitas a cargo dos §§2° e 3º, do art. 1.341, do CC, a
que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada soma
como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de
Dispõe, enfim, o §4º, do citado dispositivo legal que, aquele que às suas
complexa repercussão, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha
condição sine quo non para a sua execução. Dessa forma, suponha-se que
base no solo. Isso implica dizer, noutra dicção, que as frações ideais das unidades já
não for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108, do CC)).
5.3 ASSEMBLÉIAS
do CC.
5.3.1 Espécies
obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não
interno.
b) assembléia geral extraordinária – quando se fizer necessário tratar de
assuntos afetos à vida condominial, esse tipo de assembléia poderá ser convocada
Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali
especifica, portanto, a assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista
mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas
identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.
(art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto à forma de convocação das
condomínio;
quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras
que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da
e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns
do edifício;
síndico;
interno do condomínio;
titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de
direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir à figura que
autor o recurso à via judicial para "pôr cobro à situação anômala como essa”.
vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos
em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.
6. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
ou forçado, não pode os condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial.
inextinguível.
forem adquiridas por uma só pessoa; destruição do imóvel por qualquer motivo
seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial. Se a venda se der,
direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. A alienação total do
edifício também era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados, correspondendo a
31
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, 4º volume, ed. Saraiva, São
Paulo, 2002, 18º edição, p. 211.
No art. 1.357 do Código Civil, assinalam que, se a edificação for total ou
assembléia sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais
uma das frações ideais. A solução é mais realista do que a lei anterior, pois,
dependendo dos danos, os reparos podem ser inviáveis nessa situação trágica. O
código traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. Como a reconstrução,
dar a entender, investimento considerável para cada condômino, ele poderá eximir-
interesse deles, poderá adquirir a quota um estranho. O valor apurado será dividido
todos. Destruído o prédio, o terreno que, por ficção legal, era acessório do principal,
destruição do prédio; outro poderá surgir com a construção nova, mas aquele
necessidade que implica a existência das partes comuns e dos direitos mútuos, de
tal modo essencial para ele como as ruas o são para uma cidade ou o alimento para
por força de sua natureza, não mais da lei. Mas, tendo em vista tal circunstância,
qualquer condômino pode requerer a venda da coisa e divisão do preço, nos arts.
1.322, caput, do Código Civil. Essa hipótese, todavia, será extremamente incomum.
justificativa não me parece ser suficiente, pois que o nosso legislador deixou perecer
do condomínio edilício.
Neste caso, faltou-lhe a garra de Caio Mario, "o estudo de ângulos diversos, o
clara, pois que este é o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para
constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. Disponível em: <
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.São Paulo: Saraiva, 2002.
LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.
2003.
Forense, 2002.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense,
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direto das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2004.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2006.