Loi n° 25 - 90

relative aux
lotissements, groupes
d'habitations et
morcellements
réalisé par : kawtar farouq
supervisé par : Mr Youssef EZZIANI

2024
Sommaire
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

01 02 03

Introduction Contexte Contenu de la Loi

Historique et 25-90
Juridique

04 05 06

Procédures Impact de la Loi sur Avantages et

Administratives et l'Aménagement Limites de la Loi 25-
Techniques Urbain 90

07

Conclusion
 I- Introduction
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

La loi n° 25-90 sur les lotissements, les groupes d'habitations et les morcellements établit un
cadre juridique régissant la division des propriétés en lots pour la construction d'immeubles
résidentiels, industriels, touristiques, commerciaux ou artisanaux. Cette loi définit les règles
pour l'autorisation de lotissement, les normes de construction, les obligations des lotisseurs,
les règlements de copropriété, la publicité des documents sur les lotissements, et des mesures
transitoires pour se conformer aux nouvelles dispositions légales. En assurant la conformité
des projets avec cette loi, les parties impliquées peuvent garantir la légalité, la qualité et la
sécurité des opérations immobilières dans ces domaines.

La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements se

compose de 78 articles répartis en plusieurs titres et chapitres.

Titre Premier: Du Lotissement

Titre II: De la restructuration des lotissements irréguliers
Titre III: Du groupe d'habitations
Titre IV: Des morcellements
Titre V: Sanctions

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II- Contexte Historique et
Juridique
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

01 Contexte Historique :

La loi n° 25-90 a été promulguée pour réguler et encadrer les activités de lotissement, de
groupes d'habitations et de morcellements en France. Elle s'inscrit dans une volonté de
contrôler l'urbanisation et l'aménagement du territoire, en veillant à la bonne gestion des
divisions foncières et à la qualité des constructions. Cette loi prend en compte les évolutions
démographiques, économiques et sociales du pays, ainsi que les enjeux liés à l'urbanisation
croissante et à la préservation de l'environnement.

02 Contexte Juridique :

La loi n° 25-90 définit les conditions et les procédures à suivre pour obtenir une autorisation
de lotir, de morceler ou de créer des groupes d'habitations. Elle établit les obligations des
lotisseurs en termes de conception, d'aménagement et de réalisation des travaux
d'équipement. Cette loi vise à garantir la conformité des projets de lotissement aux
dispositions législatives et réglementaires en vigueur, ainsi qu'à assurer la sécurité, l'hygiène et
la qualité de vie des futurs habitants. En résumé, la loi n° 25-90 s'inscrit dans un contexte
historique et juridique visant à encadrer et à réguler le développement urbain en France, en
accordant une attention particulière à la planification, à la qualité des constructions et à la
protection de l'environnement.

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 III- Contenu de la Loi 25-90
Rapport d'Avancement des ODD de 2020 pour les Départements ou Agences

La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements vise à

encadrer et réguler ces activités afin de garantir la qualité des constructions et la conformité
aux normes en vigueur, tout en protégeant les intérêts des parties impliquées. Elle définit les
termes clés tels que le lotissement, le groupe d'habitations et le morcellement. Pour chaque
lotissement, une autorisation de lotir est délivrée par le président du conseil communal, et des
servitudes sont imposées au lotisseur. Cette autorisation nécessite des documents spécifiques
et l'immatriculation du terrain. Le lotisseur a des obligations en termes de programme
d'échelonnement des travaux, de garanties financières et de réception des travaux. La
création de lotissements et de groupes d'habitations doit respecter les dispositions législatives
et réglementaires en vigueur, nécessitant des autorisations préalables et l'intervention de
professionnels tels que des architectes, ingénieurs et géomètres. La loi régit également les
morcellements, en précisant les conditions et procédures pour leur autorisation, le calcul des
indemnités, le bornage des parcelles, ainsi que les conditions spécifiques pour les actes de
vente, de location et de partage.

05
 III- Contenu de la Loi 25-90
Rapport d'Avancement des ODD de 2020 pour les Départements ou Agences

1-le lotissement :
le lotissement est défini comme toute division par vente, location ou partage d'une propriété
foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation,
industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots .

Cette définition précise que le lotissement implique la division d'une propriété foncière en
plusieurs lots en vue de permettre la construction d'immeubles à diverses fins, et ce, que les
lots soient destinés à des usages résidentiels, industriels, touristiques, commerciaux ou
artisanaux.
1- le groupe d'habitations :
le groupe d'habitations est défini comme étant constitué par les immeubles individuels ou
collectifs à usage d'habitation édifiés sur une seule ou plusieurs parcelles contiguës ou
voisines, simultanément ou successivement par le propriétaire ou les copropriétaires indivis
de la ou des parcelles en cause .
1- le morcellement :
le morcellement est défini comme toute opération de division d'une propriété foncière en deux
ou plusieurs lots non destinés à la construction, ou toute vente en indivision d'une propriété
foncière qui aurait pour effet d'attribuer à l'un au moins des acquéreurs des droits de
copropriété dont l'équivalence en superficie serait inférieure à la superficie prévue pour les
lots de terrain par les documents d'urbanisme, et à défaut de superficie ainsi prévue, à 2 500
mètres carrés .

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IV- Procédures Administratives
et Techniques
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

Les procédures administratives et techniques de la loi n° 25-90 relative aux lotissements,

groupes d'habitations et morcellements en France comprennent les éléments suivants :

Demande d'autorisation de lotissement, groupe d'habitations ou morcellement :

La demande est adressée au président du conseil communal.

Elle doit être accompagnée des documents requis, tels que le plan topographique, les
documents de conception urbanistique, les documents techniques relatifs aux
réseaux, et le cahier des charges.

Étapes de l'instruction des dossiers :

Réception de la demande par l'autorité compétente.

Vérification de la conformité des documents fournis.
Analyse du projet de lotissement, de groupe d'habitations ou de morcellement.
Délivrance de l'autorisation sous réserve des autorisations prévues par d'autres
législations et des avis requis.

Rôles et responsabilités des différentes autorités et administrations :

Le président du conseil communal est chargé de délivrer l'autorisation de lotir.

En cas d'immeuble situé dans plusieurs communes, l'autorisation est accordée par le
ministre de l'intérieur ou par délégation.
Les architectes, ingénieurs et géomètres ont des rôles spécifiques dans l'établissement
des documents techniques et topographiques nécessaires.
Ces procédures administratives et techniques visent à assurer une gestion rigoureuse
des demandes d'autorisation de lotissement, de groupes d'habitations et de
morcellements, en garantissant la conformité des projets aux normes en vigueur et en
préservant l'intérêt général en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire.

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V- Impact de la Loi sur
l'Aménagement Urbain
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

Effets sur le développement urbain et rural :

La loi contribue à encadrer et réguler le développement des zones urbaines et rurales en

définissant des règles précises pour la création de lotissements, de groupes d'habitations et de
morcellements.
Elle favorise une croissance urbaine maîtrisée en veillant à la qualité des constructions, à la
préservation de l'environnement et à l'optimisation de l'utilisation des espaces disponibles.

Conséquences sur la planification et la gestion des espaces urbains :

La loi influence la planification urbaine en imposant des critères de conformité aux normes
législatives et réglementaires en vigueur.
Elle renforce la gestion des espaces urbains en fixant des obligations aux lotisseurs en termes
d'équipements, de voirie, d'assainissement et d'accès aux réseaux essentiels.

Analyse des cas pratiques et études de terrain :

Des études de terrain peuvent mettre en lumière l'application concrète de la loi sur des projets
de lotissements, de groupes d'habitations et de morcellements.
Ces cas pratiques permettent d'évaluer l'efficacité de la loi dans la pratique, d'identifier les
éventuels défis rencontrés par les acteurs impliqués et de proposer des ajustements si
nécessaire.

En résumé, la loi n° 25-90 a un impact majeur sur l'aménagement urbain en France en

influençant le développement urbain et rural, en orientant la planification et la gestion des
espaces urbains, et en suscitant des analyses de cas pratiques pour évaluer son application sur
le terrain.

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VI- Avantages et Limites de la
Loi 25-90
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

Avantages et Points forts de la Loi 25-90 :

Cadre réglementaire clair : La loi établit un cadre juridique précis pour encadrer la création
de lotissements, de groupes d'habitations et de morcellements, offrant ainsi une sécurité
juridique aux acteurs impliqués.

Protection de l'environnement : La loi vise à préserver l'environnement en imposant des

normes et des critères de qualité pour les constructions et en favorisant une gestion durable
des espaces urbains et ruraux.

Promotion d'un aménagement équilibré : La loi contribue à un développement urbain équilibré

en favorisant la mixité des usages, la diversité des habitations et en encourageant une
planification cohérente des espaces.

Amélioration de la qualité urbaine : En imposant des standards de qualité pour les

équipements, les voiries et les réseaux, la loi vise à améliorer la qualité de vie des habitants et
la fonctionnalité des espaces urbains.

04
VI- Avantages et Limites de la
Loi 25-90
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

Limites et Critiques de la Loi 25-90 :

Complexité administrative : Certains professionnels du secteur critiquent la lourdeur des

procédures administratives et le manque de souplesse dans l'application de la loi, ce qui peut
ralentir les projets d'aménagement.

Contraintes financières : Les coûts liés à la mise en conformité avec les exigences de la loi
peuvent représenter un frein pour les promoteurs immobiliers, en particulier pour les petits
projets.

Besoin d'adaptation : Certains acteurs estiment que la loi pourrait être améliorée pour mieux
prendre en compte les évolutions du secteur de l'urbanisme et répondre aux nouveaux enjeux
de développement durable et d'innovation urbaine.

Insuffisance de contrôle : Des critiques peuvent être formulées concernant le contrôle et la

surveillance de l'application de la loi sur le terrain, mettant en lumière des lacunes en termes
de suivi et de vérification des projets.

04
VI- Avantages et Limites de la
Loi 25-90
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

Propositions d'amélioration et Réformes nécessaires :

Simplification des procédures : Il pourrait être bénéfique de simplifier les démarches

administratives tout en garantissant le respect des normes et des exigences légales.

Promotion de l'innovation : La loi pourrait être adaptée pour encourager l'innovation urbaine,
la densification douce et la mise en place de solutions durables dans les projets
d'aménagement.

Renforcement du contrôle : Il est essentiel de renforcer les mécanismes de contrôle et de suivi

pour garantir une application effective de la loi et prévenir les infractions.

Dialogue avec les acteurs du secteur : Il serait judicieux d'impliquer davantage les urbanistes,
les promoteurs et les autres acteurs du secteur dans le processus d'évaluation et de réforme de
la loi, afin de prendre en compte leurs besoins et leurs recommandations.

En conclusion, la loi n° 25-90 présente des avantages indéniables en termes de cadre

réglementaire, de protection de l'environnement et de promotion d'un aménagement
équilibré, mais elle peut également être sujette à des limites et des critiques qui nécessitent une
réflexion et des ajustements pour répondre aux défis actuels de l'urbanisme et de
l'aménagement du territoire.

04
conclusion
LOI N° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements

En conclusion, la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et

morcellements joue un rôle crucial dans l'aménagement urbain en encadrant le
développement des zones urbaines et rurales, en favorisant la qualité des constructions, la
préservation de l'environnement et une gestion optimisée des espaces disponibles. Malgré ses
avantages en termes de cadre réglementaire clair, de protection de l'environnement, de
promotion d'un aménagement équilibré et d'amélioration de la qualité urbaine, la loi présente
également des limites telles que la complexité administrative, les contraintes financières, le
besoin d'adaptation et l'insuffisance de contrôle. Pour optimiser l'efficacité de la loi et
répondre aux enjeux actuels de l'urbanisme, des réformes pourraient être envisagées,
notamment en simplifiant les procédures administratives, en favorisant l'innovation urbaine,
en renforçant le contrôle et en dialoguant avec les acteurs du secteur pour une meilleure prise
en compte de leurs besoins et recommandations. En définitive, une réflexion continue et une
collaboration étroite entre les différents acteurs sont essentielles pour garantir un
aménagement urbain durable, équilibré et de qualité, en accord avec les évolutions de la
société et les impératifs du développement urbain et rural.

Bibliographie Loi 12-90 Urbanisme

rapport sur la loi 25-90

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