La Conduite D'un Projet de Logement Collectif en Algérie
La Conduite D'un Projet de Logement Collectif en Algérie
La Conduite D'un Projet de Logement Collectif en Algérie
Le thème :
en Algérie
*SAYAD Souhaila
Ainsi qu’à tous les enseignants qui nous ont suivis durant
nos 5 années d’études.
SAYAD SOUHAILA
BENDJEDDOU HADJER
Dédicace
Merci dieu de m’avoir donné le courage pour arriver à finir ce modeste
travail.
Je dédie mon travail :
A mes amies:
SOUHAILA SAYAD, SOUAD.N, AMEL.B, AMEL.T,
IBTISSAM.DJ, AMIRA.M, YASMINA.R , IMANE.A
A toute personne dont j’ai une place dans son cœur, que je connais,
que j'estime et que j’aime.
JOUJOU
Dédicace
Merci dieu de m’avoir donné le courage pour arriver à finir ce modeste
travail.
A mes amis:
HADJER BENDJEDDOU, AMEL.B, AMEL.T, IBTISSAM.DJ,
AMIRA.M, YASMIN.R.
A toute personne dont j’ai une place dans son cœur, que je connais,
que j'estime et que j’aime.
SAMSOUMA
Sommaire
INTRODUCTION GENERALE……………………………………………………………..I
Introduction…………………………………………………………………………………….4
1-1- Habitat………..……………………………………………………………………….5
1-2-Logement………………………………...…………………………………………….7
Introduction…………………………………………………………………………………...34
a- Initiation de l’opération………………………………………………….………………40
b- Études d’opportunité………………………………………………….…………………40
c- Études de préfaisabilité……………………………………………….…………………42
a- L’étude de faisabilité……………………………………………………….……………43
b- Le préprogramme……………………………………………………..……………..44
c- Le programme………………………………………………………..……………...47
a- Esquisse………………………………………………………..……………….…....53
b- Avant projet………………………………………………..…………………….…..56
c- Projet…………………………………………………..…………………….……….66
b- Préparation du chantier...……………………..……………………….……….……..69
c- Installation de chantier………………………………..…………….………….……..71
d- Planification du chantier…………………………………………..…………….……72
a- Le programme………………………………………………………………….……..75
b- L’inscription de projet………………………………………………………….……..75
c- Concoure d’architecture………………………………………………………….…...76
a- L’esquisse………………………………………………………………….……….…78
b- Le choix de laboratoire…………………………………………………………….….79
c- L’organisation du chantier………………………………………………………..…...83
e- Réception de l’ouvrage…………………………………………………………..……86
Conclusion……………………………………………………………………………………87
1- ANALYSE DE TERRAIN……………………………………………………………..…89
1-3-Le terrain…………………………………………………………………………………91
1-3-1-Analyse de situation……………………………………………………………………91
1-3-2-Analyse du flux de circulation et de la perception de terrain………………………….91
1-3-3-Armature urbaine………………………………………………………………………92
1-3-4-Typologie et composition de bâtie……………………………………………………..92
1-3-5-Façade urbaine…………………………………………………………………………93
1-3-6-La morphologie de terrain……………………………………………………………..93
1-3-7-La topographie de terrain………………………………………………………………94
1-3-8-L’étude climatique……………………………………………………………………..95
2-LES OBJECTIFS ET LES INTENTIONS………………………………………………...97
2.1 Les concepts de conception………………………………………………………………97
2.2 Schéma de principe……………………………………………………………………….98
2.3 Le plan de masse…………………………………………………………………………98
2.4 Le programme…………………………………………………………………………….99
CONCLUSION GENERALE……………………………………………………………..100
BIBLIOGRAPHIE…………………………………………………….…………………...103
ANNEXE……………………………………………………………………………………106
RESUME……………………………………………………………………………………….
LISTE DES FIGURES
N° de Figure Le titre de figure La page de figure
Figure N°1 Organigramme du chantier 68
L’habitat est un domaine très large et compliqué, c’est la base de la naissance d’une ville
ou d’un espace vivant, avec la présence de certaine fonction qui doivent être satisfaite pour
permettre à l’homme d’évoluer d’une manière rationnelle et équilibrée ainsi, l’habitat ne
concerne pas uniquement de logement, il englobe aussi l’ensemble d’équipements qui
contribuent au bien être de la personne humaine; En effet l’habitat donne plusieurs image de
la civilisation de la ville.
Les politiques de logement initiés par les pouvoirs publics, de puis l’Independence
répondaient donc a cette préoccupation, il fallait toujours construire plus et dans des délais
records sans un souci majeur de la qualité du produit.
Les processus mis en œuvre sont généralement caduques basées sur des méthodes
standards non adaptés aux nouvelles exigences du terrain et de la société.
Partant de ce constat nous nous proposons par le biais de ce travail de répondre à deux
questionnements majeurs.
Notre objectif est dégagé les contraintes rencontres et les solutions qu’on pourrait
préconiser pour pouvoir les surpasser.
I
1er phase :
Elle consiste en une recherche théorique visant à cerner les différents concepts de base
relatifs à notre thématique, En seconde lieu nous essayons de comprendre la politique du
logement en Algérie, les missions des différents acteurs, ainsi que les différents modes de
financement existant.
2eme phase :
3eme phase :
Nous avons structuré notre mémoire en 3 chapitres qui sont comme suit :
II
CHAPITRE 01:
Le logement collectif en Algérie
Introduction :
On comprend également l‘intérêt que portent de plus en plus les chercheurs à ce thème.
4
1- DEFINITION DES CONCEPTS :
1-1-Habitat :
a- Définition de l’habitat :
D’un point de vue fonctionnel : L’habitat est l’ensemble formé par le logement, ses
prolongements extérieurs, les équipements et leurs prolongements extérieurs, les lieux de
travail secondaires ou tertiaires.
D’un point de vue morphologique : L’habitat est l’ensemble des systèmes en évolution qui
créent le lieu de ces différentes actions.
Selon Christian Norbert Schultze : « Le thème habitat est quelque chose de plus que
d’avoir un toit et un certain nombre de mètre carrés à sa disposition »1.
Il en résulte alors une architecture qui doit se plier à des facteurs extérieurs dont
l’importance varie. Ils peuvent être d’ordre physique (nature du terrain, conditions
climatiques…) ; ou d’ordre social (religion, structure de la famille, culture)…
L’encartas 2004 définit l’habitat comme « L’habitat est l’espace résidentiel et le lieu
d’activité privée de repos, de travail, de récréation et de vie familiale avec leur prolongement
d’activité publique ou communautaires d’change sociaux et d’utilisation d’équipement et de
consommation de biens et de services ».4
1
: Christian Norbert Schultze
2
: Dictionnaire Larousse
3
: Dictionnaire Larousse
4
: L’encartas 2004
5
Cette définition de l’habitat est la plus opérationnelle, elle montre que l’habitat n’est pas
uniquement limité a la fonction loger ou abriter mais s’étend pour englober toutes les activités
destinées a assurer et a satisfaire les relations de l’être humain a son environnement.
b- Définition d’habitation :
c- Typologie de l’habitat :
Habitat individuel :
Il s’agit du batiment isolé qui joue le role de l’abri d’une seule famille (maison
unifamiliale) disposant en général d’un certain nombre d’espaces privés, d’un jardin, d’une
terrasse, d’un garage.
C’est le type d’habitation le plus recherché par ce qu’il offre un maximum de liberté
individuelle, d’auto déterminante et d’adaptation aux exigences de ses occupants.
Habitat semi-collectif :
Cet habitat est aussi appelé habitat intermédiare et tente de donner un groupement
d’habitations le plus grand nombre des qualités de l’habitat individuel ; jardin privé, terrasse,
garage et entrée personnelle. Il est en général plus dense pour assurer au mieux l’intimité par
la création de patios. Il est caractérisé par une hauteur maximale de trois étages.
Habitat collectif :
L’habitat collectif est l’habitat le plus dense, il se trouve en général en zone urbaine, se
développe en hauteur au-delà de R+4 en général, tous les habitants, à savoir espace de
stastionnement, espace vert, qui entourent les immeubles sont partagés entre tous les cages
d’escalier, …etc.5
5
SAADAOUI.S, 2012/2013 : « Habitat », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du diplôme d’architecte
d’état, Université de Batna.
6
Plus de deux logements distincts superposée, meme partiellement.
-Les locaux ou les construction profitant à plusieurs logement, tels que local boites aux lettres,
local vélo, abri poubelles, etc.
Logement social est considéré comme logement social tout logement financé totalement
par les fonds du trésor public ou sur le budget de l’état.
6
CHOUGUIAT .A, 2001 : « Étude des mécanismes de production de logement en Algérie». Magister. Urbanisme.
Université de Constantine.
7
La maîtrise d’ouvrage des opérations d’habitat social est souvent confiée à L’O.P.G.I qui
choisis librement le bureau d’étude le plus compétant pour faire la conception architecturale et
l’entreprise la plus performante pour exécuter les travaux de réalisation.
Logement participatif :
Ce type d’acquisition de logement est pour la catégorie a revenu intermédiaire qui, sans
l’aide de l’état ne pourraient pas accéder à la propriété du logement.
C’est un logement réalisé ou acquis grâce à une aide de l’Etat dite aide à l’accession à la
propriété en application de l’arrêté interministériel du 09 avril 2002, modifiant et complétant
celui du 15 Novembre 2000 définissant les règles d’intervention de la CNL en matière de
soutien financier des ménages.
Le logement promotionnel :
Les immeubles ou ensembles construits dans ce cadre peuvent être destinés soit à la
satisfaction des besoins familiaux propre, soit à la vente ou a la location.
Le logement promotionnel est une formule qui permet l’accès à la propriété, il est défini
par sa destination, son mode de financement, ses prescriptions techniques.
L’un de ses objectifs consistait à construire des logements répondant, selon une logique de
qualité et de prix.7
La location-vente (AADL) :
Ce type de logement est destiné aux couches moyennes de la population. Il s’agit donc de
citoyen (cadre moyen notamment). Qui ne peuvent postuler ni au logement social (réservé aux
démunis), ni au logement promotionnel (trop chère).
7
SENOUCI. M, 2013 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
8
Les logements que compte réaliser l’Agence nationale de l’amélioration et du
développement du logement (AADL) seront à 60% des F4, Les 40% restants seront des F3, la
superficie des F4 sera de 90 mètres carré, alors que celle des F3 s’établira autour de 75 mètres
carré. Donc, il n’est plus question de réaliser des F2 et des F1 comme il a été question pour
les premiers logements AADL de 2001 et 2002 quand les dénonciations fusaient de partout.8
Le logement évolutif :
Le logement évolutif est une forme d’aide que accorde au ménage a revenus moyens leurs
permettant l’accession a la propriété du logement.
Cette aide est destinée à couvrir les frais de réalisation d’une partie du logement (un noyau
de base d’environ 35 m²) et de sa viabilisation (en partie).
Le reste étant à la charge du bénéficiaire qui doit avant toute chose acquérir en toute
propriété la parcelle de terrain sur laquelle sera fondé le logement.
Par sa conception rigide basée sur normes techniques et économiques, le logement collectif
du type international ne donne aucune possibilité à la famille Algérienne d’adopter celui-ci à
ses besoins.
A travers les bureaux d’études algériens spécialement le BET SONATRACH l’un des
premiers bureaux à l’échelle national, on peut constater les transformations suivantes dans les
logements collectifs :
L’augmentation des surfaces habitables par l’intégration quasi systématique des loggias,
des balcons, et des séchoirs, et souvent à agrandir le salon ou la cuisine.
8
« Procédure relative à la gestion du financement des programmes de logements publics sociaux locatifs
».MHU-CNL-2003. Réf : PGA/05/A/DLL.
9
On peut remarquer aussi que le souhait de beaucoup de familles salariées algérien
(grandes, moyennes, intellectuelle, ou modestes) est d’avoir un appartement avec un grand
salon, une salle à manger et une vaste cuisine avec une terrasse extérieure, pour différentes
activités sociales.
La terrasse ouverte sur les cotes est préférable à une pièce fermée pour des raisons de
sécurité, l’explosion de bouteilles de gaz et d’asphyxie sont malheureusement des accidents
très courants dans les appartements collectifs en Algérie.
- Le travail de la laine.
- Dans les bâtiments anciens à Alger (La Casbah). Les locataires, utilisent encore la terrasse
accessible pour ces activités. Préparation de certains repas sur la « tabouna » au sol.9
L’habitation trabitionnelle, construite avant la venue des colons, avec des matériaux
locaux. Elle présentait un degré d’intimité et d’introvension dans toutes les échelles de la ville
à la chambre. Avec une organisation de la maision autour d’un espace central appelé le west
eddar (Le patio).
La hiérarchie, se fait par un système de filtres, par un jeu subtil d’ombre et de lumière.
Cette architecture organisée autour de la centralité, était la somme des conditions historiques,
sociales, physiques et climatiques.10
9
TOUMI.B, 2010/2011 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Tebessa.
10
MAGHRAOUI .N, 2004 : « Quel habitat pour l’Algérie ».thèse de doctorat. Architecture urbanisme. Université
de Constantine.
10
b- Période colonial :
L’habitation construite pendant la période coloniale, était venue s’imposer dans un tissu
urbain nouveau, implanté généralement à l’écart de la ville traditionnelle. Mais tout en se
greffant par la force ou bien sur les ruines des médinas partiellemnt détruites.
C’est vers les années 70 que l’habitat devenait une oriorité. L’Algérie est un pays à
population très jeune, qui a connu une Exode rural très important, d’où une demande en terme
d’habitat très fort.
La recherche d’un habitat à cout limité qui héla offrait un minimum de confort.
Application des memes princies d’urbanisation.
En résumé, l’analyse de cette période permet d’affirmer que les réalisations avaient pour
seul souci de répondre à des besoins au plan quantitatif. L’aspect confort était très peu
considéré. La famille algérienne entre tradition et modernité. Le cadre bati est le miroir qui
reflète la culture et les valeurs sociales de la communauté.
Et comme notre tache en tant qu’architecte consiste à répondre aux d’amélioration des
conditiond de vie du citoyen, il est nécessaire pour nous de comprendre en charge la réalité
algérienne.
En Algérie depuis les années 30 la crise démographique et la crise du logement ont généré
le phénomène de l’habitat spontané, le manque de logement pousse la population de loger de
façon indécente dans des logements insalubre et sur occupés et cette à en comme
conséquence :11
11
La même référence présidant.
11
-L’augmentation des taux de loyers.
Les cites de l’époque coloniale, l’exiguité des logements par rapport à la taille des familles
et la surppulation qui en résulte ( ex : une famille pour 30m²)
-Le quartier spontané développé dans l’illégalité soit à partir de vente « au noir » soit sur des
terrain résidentiels, certains anciens lotiseements, devenue biens vacants.
-Tous les logements qui n’offrent pas le minimum indispensable en matière de sécurité ou de
confort, pour une vie familiale décente, à savoir les constructions habitées et classées
vétustes.12
12
La même référence présidant.
12
1-4-Politique de l’habitat en Algérie :
D’une manière générale on peut considérer que le rythme annuel moyen de livraision
durant le plan triennal atteignait à peine 6500 logements urbains et ruraux.13
13
TOUMI.B, 2010/2011 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Tebessa.
13
b-2- Période de 1970 à 1973 :
Les misions essentielles de ce programme durant les quarte années de 1970 à 1973 étaient
réunir les conditions nécessaire pour réondre avec efficacité aussi bien à ce besoin que de
permettre à l’expansion de ce secteur d’exercer pleinement les effets d’entrainement reconnus
à ce type d’activité dans une économie intégrée, mais l’effort d’investissement réalisé par
l’état est de mesurer relativement modeste et ceci pour différentes raisons sociales,
économiques et politiques.
Programme urbain :
Programme rural :
Réalisation 40000 logements pendant la période (seulement 24000 logements ont été
édifies) avec la participation de la population dans le cadre de l’auto construction.
-La construction de 20.000 logements ruraux dans le carde de l’extension des villages
existants.
Cette période correspond à la période inter-plan 1979 Du premier plan quinquennal 1980 à
1984, et la moitié du seconde. Le financement des opérations d’habitat concerne
principalement :
14
La même référence présidant.
14
L’habitat promotionnel qui a bénéficie de 47 milliards de DA en 1980 au 30 Juin
1987.
Les prèts ordinaires à la construction consentis aux non épargnants dont le montant
cumulé de 1982 à 1986 ressort à 2.2 milliards de DA.
Les crédits individuels consentis aux épargnants qui se sont élevés à 1.6 milliards de
DA de 1979 à 1986.
Les prèts accordés aux coopératives immobilières dont le montant s’établit à 284.4
millions de DA pour la période de 1979 à 1986.
Une nouvelle stratégie à été mise sur pied s’étendant sur cinq années de 1996 à 2001 avec
pour but de :
15
La même référence présidant.
15
Ce programme a bénéficie des préparatoires suivantes :
Evacuation des niveaux de difficile en logement, par commune par dira et par wilaya
sur la base d’un TOL objectif national fixé a 05 horizon 2009.
Mise en place d’un plan local de l’habitat (document recensés les besoins en logement
de chaque collectivié territoire).
Mobilisation des assiettes foncières par les directions de l’urbanisme de wilaya sur des
instruments d’urbanisme en vigueur.
1 .000.000 de logement en cinq ans.
100.000.000 d’heures de travail architecte en cinq ans.
10.000.000.000 de dinars seront consacrés aux études à raision de 10.000 DA l’unité
logement .
Un investissement direct très important qui confie aux maitres d’ouvrages publics.
16
La même référence présidant.
16
2- LES ACTEURS PARTICIPANTS A LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN
ALG2RIE « Le cadre juridique et administratif » :
17
« Procédure relative à la gestion du financement des programmes de logements publics sociaux locatifs
».MHU-CNL-2003. Réf : PGA/05/A/DLL.
17
2)- de rénovation et de restauration des tissus anciens.
3)- de restructuration urbaine.
4)- de création de villes nouvelles.
5)- l’évaluation et la vulgarisation en vue de leur développement des méthodes de
construction novatrices à travers ses programmes d’action.
- La conception et la diffusion la plus large de l’information, en direction des acteurs des
marchés foncier et immobilier (promoteurs, citoyens, institutions financières, pouvoirs publics
locaux, producteurs de matériaux, bureaux d’études, entreprise de réalisation, gestionnaires
d’immeubles, associations…).18
Caisse nationale d’épargne et de prévoyance CNEP :
C’est l’une des plus anciennes institutions bancaires du pays puisque sa création remonte
au 10 Août 1966. La caisse nationale d’épargne et de prévoyance est un établissement public
à caractère commercial. Son champ d’intervention consiste en :
- Consentir des prêts dont ceux destinés au financement de l’habitat.
- Effectuer des opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières et
immobilières.
La CNEP a créé en Avril 1992 la SPIE (Société de promotion immobilière des épargnants)
qui a changé de dénomination en 1998 par décision de l’assemblée générale pour devenir
CNEPIMMO.
Les statuts lui permettent d’exercer l’ensemble des missions d’une société de promotion
immobilière (étude technique, économique, de faisabilité d’exécution, de réalisation…) allant
jusqu'à l’administration des biens immobiliers. Elle peut donc intervenir dans la promotion et
l’administration de divers ouvrages immobiliers (immeubles d’habitation, logement
individuels, bâtiments à usage de bureaux, locaux commerciaux, ouvrages socio-éducatifs,
etc.…).
Le 12 décembre 2002, une convention a été signée entre l’Etat et CNEP-IMMO pour la
réalisation d’un programme de 65000 logements en location-vente. Dans ce cadre elle devait :
- Traiter le problème du financement.
- Préparer les conditions et modalités pour l’engagement des consultations en vue de procéder
à la sélection préliminaire des bureaux d’études et des entreprises de réalisation.19
18
La même référence présidant.
19
Cnep -news : « la CNEP Banque, une solution de financement adaptée à tous vos projets immobiliers ».
Numéro spécial.
18
- Procéder à la répartition géographique du programme à travers les wilayas et leur
localisation au niveau des sites proposés.
- Elaborer une convention avec l’AADL pour fixer les conditions et modalités de traitement
des demandes.
La CNEP-IMMO, après avoir été un simple comptable de l’Etat, est devenu un des acteurs
majeurs dans le domaine de l’habitat. Elle va se spécialiser dans le domaine de l’immobilier.20
20
La même référence présidant.
21
Recueil de textes relatifs a la promotion immobilière. CNL-F.G.C.M.P.I. avril 2003.
19
Les souscriptions sont enregistrées à son niveau sur un registre spécial coté et paraphé par la
DLEP.
Il leur est préconisé de constituer une commission issue des acquéreurs qui procédera à la
validation de la liste des acquéreurs.
Le promoteur est tenu d’être transparent dans son offre immobilière envers les candidats à
l’acquisition de logement que se soit en matière de prix de cession, de localisation et de
qualité du logement, de délai de réalisation, de modalités de paiement, de garanties offertes,
de modalité et conditions d’obtention de l’aide de l’Etat.
La liste définitive des acquéreurs doit comporter le visa du wali avant transmission à la
Caisse Nationale du Logement.
b-Personne morale :
Dans ce cas c’est un promoteur qui a été choisi et retenu par une institution, une
coopérative, une association ou un organisme pour le compte de leurs administrés, agents,
employés ou adhérents.
Le promoteur présélectionne les acquéreurs intéressés par son projet et signe avec chacun
d’eux un engagement mutuel. Par la suite, il dresse la liste des candidats sélectionnés
définitivement et la communique au Wali pour visa avant de la transmettre à la CNL. Le
promoteur engage les travaux et l’état d’avancement est certifié par la DLEP
La CNL libère l’aide de l’Etat par tranches successives, en fonction de l’avancement des
travaux, ou en tranche unique dans le cas de la vente d’un logement fini.
La coopérative immobilière :
La coopérative immobilière est selon l’ordonnance N°76-92 du 23/10/1976 une société
civile à capital variable et ayant pour mission la promotion à l’accession à la propriété du
logement familial, elle a pour objet :
- La construction.
- L’acquisition auprès d’un Office de Promotion et de Gestion Immobilière d’ensembles
immobiliers composés d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles.
- La gestion et l’entretien des parties communes des immeubles ou d’ensembles
immobiliers.22
22
Actes rencontre logement et habitat, Comment améliorer l’habitat et développer les services lies au
logement sur un territoire ? Version finale, septembre 2010.
20
La constitution de la coopérative immobilière se fait par acte authentique dressé par un
notaire. Son agrément est délivré par l’APC qui procède à son contrôle sur les plans
techniques, comptable et juridique. La gestion des crédits accordés aux coopératives
immobilières est très délicate et pour n’encourir aucun risque un ensemble d’études est
effectuée minutieusement.23
23
La même référence présidant.
21
3- MODE DU FINANCEMENT DE L’HABITAT EN ALGERIE :
3-1- Financement de l’habitat en Algérie :
Le financement de l’habitat en Algérie est l’un des domaines qui devra certainement
connaître des aménagements en liaison avec la nature de la conjoncture économique qui
prévaut actuellement dans notre pays.
Il faut rappeler que depuis plus de trois décennies d’énormes efforts ont été consentis par
les pouvoirs publics pour l’amélioration de la situation de l’habitat. Ces efforts qui ont
touchés tous les aspects de la construction, ont été particulièrement importants dans le
domaine du financement.
Le financement de l’habitat en Algérie est passé du système monopoliste de l’état au
système du marché libre. C’est le passage du financement exclusif du trésor public aux
procédures de financement qui répartissent les capitaux sur les diverses catégories de
logements, prises en charges par les différents promoteurs et destinés à différents usagers.
Les banques et les caisses, les institutions de maîtrise d’ouvrage, les collectivités locales et
les organismes publics sont les garants du financement du logement de toutes catégories ; aidé
par la contribution des ménages solvables qui participent à travers le loyer, le vent et
l’épargne.
a- Aperçu sur le financement du logement en Algérie :
La question du financement du logement et l’ensemble des réflexions qui ont été produite
savant, ont été au logement social « c’était le seul produit ».
Cette focalisation sur le logement social a présenté plusieurs inconvénients majeurs dont
notamment:
- La concentration de tous les efforts financiers’ publics sur un seul segment de l’offre de
logements.
- Des engagements financiers de l’Etat extrêmement importants.
- L’absence de ciblage dans les catégories sociales éligibles au logement dit social.
- La réduction de la question de l’habitat (cadre de vie) à la question de la construction de
logements.
- L’inadéquation des résultats par rapport aux efforts consentis.24
24
Cnep -news : « la CNEP Banque, une solution de financement adaptée à tous vos projets immobiliers ».
Numéro spécial.
22
- Le logement considéré constitutionnellement jusqu’en 1976 comme un droit a abouti a
considérer l’Etat comme le seul agent responsable de la production du logement et donc
par voie de conséquence de son financement.
- Les différents modes de financement développés depuis plus de deux décennies montrent
la prééminence du financement publique, budgétisé, rejetant toute participation du
citoyen, allant jus qu’à forger chez lui une mentalité d’assisté.
Le logement collectif a été financé jusqu’en 1990 sur concours temporaires du Trésor à des
conditions financières extrêmement basses, 1 % sur 40 ans.
A partir de 1990 suite aux difficultés de financer encore le logement social urbain sur son
budget, l’Etat se désengage de ce dernier ; la CNEP assure la relève, avec de nouvelles
conditions : elle prend en charge le financement à un taux d’intérêt de 6 % puis de 15% à
compter de 1994 ; sur ces taux, seul 1% est facturé aux emprunteurs et l’Etat supporte la
différence soit 5% de 1990 à 1993 et 14% depuis 1994, sur une période variant de 25 à 30
ans.
Néanmoins, l’Etat ne se désintéresse pas du financement de logements, puisque même s’il
ne finance plus directement la construction, il a mis en place un nouveau système qui doit
aider les couches sociales les plus défavorisées à travers la CNL par 3 moyens :
- Une aide financière qui n’est pas un don en numéraires mais une diminution de la somme
à rembourser à la CNEP après le prêt accordé.
- Une durée de prêt allongée à 40 ans.
- Une bonification des taux d’intérêts.
La concentration de tous les efforts financiers publics sur un seul segment de l’offre a eu
pour conséquence de reléguer au second plan voire même de décourager les autres formes de
promotion toutes aussi porteuses.
L’absence de ciblage de l’intervention étatique a abouti à consentir des efforts financier
extrêmement importants qui n’ont jamais été évalués. En effet il a été constaté une tendance
fâcheuse dans les diverses évaluations financières, qui consiste à ne prendre en considération
que les coûts directs sans évaluer les impacts très lourds des bonifications des taux d’intérêt,
les abattements sur les prix des terrains.25
25
La même référence présidant.
23
Enfin le citoyen qui s’est installé dans une situation d’assisté quel que soit son revenu n’a
pas été sollicité pour participer activement au financement du logement. Il a, dans bien des cas
et en raison du non ciblage de l’intervention étatique, acquis des comportements de rentiers;
le logement uni ne coûte rien est revendu à des fins spéculatives; enfin l’acquisition a été
privilégiée au mode locatif rendant ou obligeant les citoyens à devenir acquéreurs de
logement et non locataires.
b- Les éléments d’une nouvelle politique de financement :
Un certain nombre de principes doivent sous-tendre la stratégie en matière de financement :
- L’intervention étatique directe doit cibler les ménages les plus démunis et doit être
modulée aux capacités réelles de financement sur budget public.
- Des mécanismes de financement et d’aides explicites aux ménages sont à mettre en place
pour répondre aux différents segments de l’offre et de la demande. Ils ne doivent pas
privilégier exclusivement les ménages les plus démunis mais répondre à des catégories de
plus en plus variées notamment celles à salaires et revenus intermédiaires (employés et
fonctionnaires).
- Toute aide ou contribution financière aux ménages doit être explicite et transparente.
Cela devra signifier que tout produit à un prix réel ; l’aide consistera à rendre solvable le
ménage pour payer le loyer réel ou acquérir le logement au prix de revient.
- La mobilisation de toutes formes de ressources doit être recherchée. Actuellement de
nombreuses sources de financement ne sont pas ou sont sous utilisées (mutuelles sociales,
caisses d’assurances, emprunt national.).
- le système de financement doit être élaboré de telle sorte à permettre la prise en charge
intégrée des diverses composantes de l’habitat: études, viabilisation, équipement,
logement, foncier.
- Enfin la mobilisation des capacités financières privées, notamment pour la promotion
immobilière doit être recherchée et encouragée par tous les moyens.
La promotion immobilière à partir de l’année 1990 :
L’année 1990, apportait un changement notoire, dans la débudgétisation de l’état et le
financement de l’habitat intégralement par les ressources d’épargne drainées par la CNEP.26
26
La même référence présidant.
24
Pour l’année 1990 et 1991 les modalités de financement sur fonds propres de la CNEP ont été
comme suit :
- Habitat traditionnel O.P.G.I et entreprises publiques: durée 30ans dont 4 ans de différé ;
taux 1% l’an « bonification trésor 5%, taux directeur 6% »
- Habitat préfabriqué O.P.G.I et entreprises publiques: durée 20ans dont 3 ans de différé ;
taux 2.5% l’an « bonification trésor 3.5%, taux directeur 6% »
Le trésor public offrait une garantie à la C.NE.P pour les crédits accordés aux promoteurs
publics opérant dans la construction du logement social « lettre N°106 du 4 mai 1991 de la
direction centrale du trésor ».
Des procédures particulières étaient appliquées, telle que :
La promotion immobilière du 01/03/1993:
Par le décret législatif N° 93-03 du 1er mars 1993, les décideurs voulaient élargir le champ
d’action de la promotion immobilière et donner la chance à chacun de participer à la
construction du logement. Ce décret abrogeait la loi du 4 mars 1986 pour apporter les
rectifications suivantes :
- La loi 1993 visait les logements et locaux commerciaux contrairement à la loi 1986, qui
concernait essentiellement le local d’habitation.
- Cette nouvelle ouvrait droit à toute personne physique ou morale à participer à la
promotion immobilière alors que l’ancienne la conservait aux organismes statutairement
habilités.
- L’ancienne loi exigeait au « souscripteur », terme remplacé par « le promoteur » dans la
nouvelle, un fond propre et des moyens techniques, chose inexistante dans la nouvelle loi.
- Le décret qui véhicule cette procédure fondait des règles sur l’administration de la
copropriété et sur les relations entre promoteur et acquéreur et entre bailleur et locataire,
conditions non contenues dans l’ancienne loi.27
27
La même référence présidant.
28
Recueil de textes relatifs a la promotion immobilière. CNL-F.G.C.M.P.I. avril 2003.
25
Une partie du patrimoine de la CNEP était dévolue à la CNL ainsi que les moyens et les
activités y afférent.
La CNL est, de ce fait, subordonnée à la CNEP dans ses droits et obligations afférentes au
patrimoine transféré.
La tutelle de la CNL était passée du ministère chargé des finances « comme le précisait le
décret exécutif N°91-145 du 12 mai 1991 portant statue de la Caisse National du Logement »,
au ministère de l’habitat et de l’urbanisme « comme l’indiquait le décret exécutif N°94-111
du 18 mai1994 modifiant et complétant le décret exécutif N°91-145 du 12 mai 1991 »
Ses missions :
La CNL a pour missions principales de :
- Gérer les aides et contributions de l’état en faveur de l’habitat, notamment en matière de
promotion du logement à caractère social, de loyers, de résorption de l’habitat précaire, de
restructuration urbaine de réhabilitation et de maintenance du cadre bâti.
- Promouvoir toutes formes de financement de l’habitat et notamment du logement à
caractère social par la recherche et la mobilisation de ressources de financement autre que
budgétaires.
- De réaliser toutes études enquêtes et recherches liées à l’habitat, apporter son expertise
aux institutions publiques et organismes concernés et favoriser les actions d’information
et d’échanges d’expériences pour la promotion et le développement de l’habitat.
Les programmes d’interventions:
La CNL assure ses missions au travers des dispositifs d’octroi des aides à la pierre et des
aides à la personne dans le domaine du logement.
Elle gère pour le compte de l’état, et en relation avec les collectivités locale, les maîtres
d’ouvrages, les promoteurs immobiliers, les bénéficiaires des aides personnalisées, les
financements publics mobilisés annuellement au profit des programmes de :
- Logements sociaux locatifs, destinés aux citoyens aux revenus les plus faibles.
- Logements sociaux participatifs « LSP » en accession aidé à la propriété, qui s’adressent
aux ménages aux revenus intermédiaires (n’excédant pas cinq fois le SNMG).
- Logements destinés à la location –vente.
- Logement rural.
- Résorption de l’habitat précaire et réhabilitation du cadre bâti.29
29
La même référence présidant.
26
- Logements promotionnels aidés dans le cadre du dispositif mis en œuvre avec les banques
et qui consiste à octroyer les aides de l’état au profit des bénéficières des crédits pour
l’accession à un logement neuf.
- Logements promotionnels aidés dans le cadre d’un nouveau dispositif « à partir de 2006
»qui consiste à octroyer directement les aides de l’état au profit des postulants éligibles
disposant de ressources financières suffisantes pour acquérir un logement neuf « sans
recours au crédit bancaire ».30
3-2- La CNL finance le logement collectif en Algérie :
a- Le financement des programmes de logements sociaux locatifs :
En application des décisions arrêtées lors des conseils interministérielle du : « 15 Février
1998 et 17 Mai 1998 », matérialisées par un cahier des charges conclu entre le ministère de
l’Habitat et de l’Urbanisme « MHU » et la Caisse Nationale du Logement « CNL »en date du
04 Juillet 1998, la CNL a été chargée de gérer pour le compte de l’état le financement de
l’ensemble des programmes de logements sociaux locatifs, réalisés par les O.P.G.I.
Aperçus sur les conditions des financements spécifiques :
Le « logement social locatif » appelé communément « logement social » est un logement
dont le maître de l’ouvrage et les promoteurs uniques étaient des organismes publics les-
O.P.G.I-« Offices de promotion et de gestion immobilière » ; il était financé sur concours du
trésor public, c’est-à-dire par l’état, à long terme et à un taux d’intérêt préférentiel ; le
financement du « logement social locatif » a connu plusieurs étapes :
- De 1970 à 1973: 50% du montant de l’investissement est constitué par un prêt auprès du
trésor public au taux de 1% avec une durée d’amortissement de 30 ans ;les 50% du
montant complémentaire sont prêtés par la C.N.E.P au taux de 4,75% avec une durée
d’amortissement de 20 ans.
- De 1973 à 1975: 75 % du montant de l’investissement est constitué par un prêt consenti au
près du trésor public, au taux d’intérêt de 1% amortissable sur une période de 40 ans ; les
25% du montant complémentaire, sont financés par la C.N.E.P au taux de 4,75% et
amortissables sur une période de 20 ans.31
30
La même référence présidant.
31
« Procédure relative à la gestion du financement des programmes de logements publics sociaux locatifs
».MHU-CNL-2003. Réf : PGA/05/A/DLL.
27
- De 1979 à 1996 : les programmes sont financés à 100% par un prêt consenti auprès du
trésor public au taux de 1% et une durée d’amortissement de 40 ans avec un différé de 4
ans et la suppression des intérêts intercalaires ; de 1990 à 1995, la dévaluation du dinar
obligea les pouvoirs publics à varier le taux d’intérêt entre 6% et 15%.
- Le programme en cours de réalisation au 31/12/1996:
Le financement de l’ensemble des opérations de l’habitat social locatif est assuré par la
C.N.E.P, désignée en qualité de comptable payeur par les pouvoirs publics jusqu'à
l’achèvement de ces programmes.
Les fonds utilisés à ce titre par la CNEP, sont mis a sa disposition par la CNL, en fonction
des besoins qu’elle aura exprimés et suivant la procédure définie à cet effet.
- Le programme de l’année 1997:
L’inscription de ce programme à d’abord fait l’objet de convention passe entre les offices,
maîtres d’ouvrage délégués, maître d’ouvrage principal et le ministère de l’habitat et de
l’urbanisme.
A ce titre le ministère à procédé au versement de la première tranche « 30% du coût
prévisionnel du programme », aux comptes respectifs des O.P.G.I ouverts auprès des agences
C.N.E.P locales.
Cependant, en application des mesures portées dans le cahier des charges datent du
04/04/1998, il a été décidé de confier à la C.N.L le financement de ce programme suivant les
conditions et les modalités définies par la note N° 09/DG/98 du 30/09/1998.
En application de ces mesures, la C.N.L alimente par tranches successives les comptes des
offices ouverts auprès des agences C.N.E.P qui exécutent les ordres de paiement émis par les
offices sur présentation des pièces justificatives.
Le suivi du financement et les contrôles à posteriori des paiements, relèvent de la
compétence exclusive des services de la direction du logement locatif, en relation directe avec
les O.P.G.I.
- Le programme de l’année 1998 est suivant:
Contrairement aux deux précédents programmes « cités ci-dessus », la gestion du
financement des programmes inscrits à partir de 1998 est assurée dans l’ensemble de ses
phases directement par la C.N.L, conformément aux différents textes constituant la procédure
PGA/05/A/DLL qui se substitue à l’instruction N°10/DG/du 21/10/1998.32
32
La même référence présidant.
28
Démarche relative à la gestion du financement des programmes neufs de logements sociaux
locatifs :
Les différents aspects de la gestion du financement des programmes de logement sociaux
locatifs se présentent comme suit:
1. Le ministère de l’habitat et de l’urbanisme notifie la répartition des programmes par wilaya.
2. La CNL établit les conventions cadre de financement et les signe avec les OPGI.
3. Les OPGI élaborent et introduisent les fiches techniques du projet.
4. La CNL constitue les dossiers de base.
5. La CNL réceptionne et vérifie les titres de paiement « situation de travaux, factures,
quittances et notes d’honoraires ».
6. La CNL exécute les titres de paiements.
7. Les programmes neufs de logements publics sociaux locatifs sont financés à 100% par la
CNL
- Le paiement des situations des travaux :
Pour permettre la réalisation des projets dans les meilleures conditions, la CNL s'est fixés
pour le règlement des situations des travaux, un délai qui n'excède pas quinze (15) jours à
compter de la date de leur réception.
33
La même référence présidant.
29
- 40% à l’achèvement du gros œuvre de tout le projet.
- 20% à l’achèvement des corps d’état secondaires « CES ».
- 10% à la signature du procès-verbal de pise de possession.
Variante 01 :
- 30% lorsque le taux moyen des travaux atteint 10%.
- 40% lorsque le taux moyen des travaux atteint 60%.
- 20% lorsque le taux moyen des travaux atteint 100%.
- 10% à la signature du procès-verbal de pise de possession.
De la vente d’un logement fini :
Le versement de l’aide est effectué par la CNL en une tranche unique, à l’achèvement des
travaux.
c- Le financement des programmes de logements destinés à la location en vente :
Modalité de financement :
La réalisation de programme de logements destinés à la location vente est financée sur
concours apportés par l’état sous forme d’avances remboursables et un apport complémentaire
de l’acquéreur.
Le financement s’effectuera par la caisse nationale du logement CNL, à partir de deux sources
de financement:
- Une avance remboursable de l’état, versée à la CNL, pour le compte de l’état et qui
couvrira 75% du montant du programme.
- L’apport initial de chaque bénéficiaire qui couvrira 25% du montant du programme.
L’apport initial de chaque bénéficiaire sera versé directement à la CNL, sur la base d’ordre de
versement établis par l’A.A.D.L pour chaque bénéficiaire.
Le paiement est échelonné comme suit :
- 10% du prix du logement au titre d’une option ferme d’acquisition.
- 5% à la remise des clefs.
- 5% durant l’année qui suit la date de la remise des clefs.
- 5% durant l’année qui suit la date e versement de la dernière tranche de l’apport initial.
Obligation et rémunération de la CNL :
La CNL a en charge la mobilisation des ressources nécessaires à la couverture financière du
programme. Elle s’engage au paiement des factures, notes d’honoraires, ainsi que toutes les
dépenses relatives à la réalisation du programme.34
34
La même référence présidant.
30
En contrepartie des missions mises à sa charge, la CNL percevra une rémunération dont le
montant global et forfaitaire est fixé à un demi pour cent « 5% » du montant globale du
programme.
Obligation et rémunération de l’A.A.D.L :
La gestion financière, comptable et les aspects techniques du projet ainsi que le contrôle des
travaux sont à la charge de l’AADL.
Pour cette mission, elle percevra des honoraires dont le montant global et forfaitaire est fixé à
trois pour cent « 3% » du montant global du programme.35
35
La même référence présidant.
31
Conclusion :
Les outils de production en Algérie ont pu relever le défi de produire plus d’un million de
logements. Mais si la bataille de la quantité est déjà gagnée en matière de construction de
logements, il est temps de doubler d’effort pour assurer celle relative à la qualité. Une chose
est certaine, le marché du bâtiment sera appelé à évoluer, car le pays passe progressivement
d’une situation de pénurie ou il fallait faire face à une demande importante en logements, ce
qui a induit une rapidité dans la réalisation des constructions, à une nouvelle donne ou les
préoccupations seront d’ordre qualitatif et ou les choix de nouvelles techniques vont
s’imposer et les outils utilisés actuellement ne seront plus efficaces.
32
CHAPITRE 02:
La conduite d’une opération de Logement coLLectif
comparaison entre La france et L’aLgérie
Introduction :
34
1- DEFINITION DES CONCEPTS:
A)-Le projet :
Qu’est-ce qu’un projet ? les manageurs de projet définit le projet comme : « le projet est
un ensemble d’actions à réaliser pour satisfaire un objectif défini, dans le cadre d’une mission
précise, et la réalisation desquelles on a identifié non seulement un début, mais aussi un fin. »1
En France, le terme «projet» à une définition normalisée, AFNOR (Association
Française de Normalisation) définit le projet comme suit: « Un projet se définit comme une
démarche spécifique qui permet de structurer méthodiquement une réalité à venir. Un projet
est défini et mis en œuvre pour élaborer la réponse au besoin d’un utilisateur, d’un client ou
d’une clientèle et il implique un objectif et des actions à entreprendre avec des ressources
données».2 Cette définition est élargie par L’Organisation Mondiale de Normalisation selon le
norme ISO 9000, version 2000 : « Un processus unique qui consiste en un ensemble
d’activités coordonnées et maitrisées comportant des dates de début et de fin, entrepris dans le
but d’atteindre un objectif conforme à des exigences spécifiques, incluant les contraintes de
délais, de couts et de ressources.»3 PM Bok, (4th ed) est défini le projet comme « Un projet
est une entreprise temporaire décidée dans le but de créer un produit, un service ou un résultat
unique. »4
Donc un projet est un ensemble d’activités coordonnées et maitrisées dans le but d’attendre
un objectif précis pour satisfaire un besoin déterminé, conforme à des exigences spécifique,
réalisé dans un délai donné et limité, il est exécuté grâce à un ensemble de moyens qui sont
matériels et humains.
1
BADOT Olivier, Dictionnaire du marketing, édition Hatier, 1998, Paris.
2
Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
3
L’Organisation Mondiale de Normalisation selon le norme ISO 9000, version 2000
4
Guide du Corpus des connaissances en management de projet, Guide PMBOK®, Quatrième édition.
5
Dictionnaire du Larousse.
35
AFNOR définit la conduite de projet comme: « La conduite de projet couvre l'ensemble
des outils, techniques et méthodes qui permettent au chef de projet et à l'équipe plus ou
moins nombreuse, qui lui est directement associée, de conduire, coordonner et harmoniser
les diverses tâches exécutées dans le cadre du projet, afin qu'il satisfaire aux besoins
explicites et implicites pour lesquels il a été entrepris. »6 cette définition est complété par le
site web wikippidia « La conduite de projet, aussi appelée gestion de projet ou management
de projet, qui a pour but de structurer et assurer le bon déroulement d’un projet. »7
Conduire un projet, c'est prendre toutes les mesures nécessaires pour faire en sorte que le
projet atteigne ses objectifs, notamment sur quatre axes principaux : le respect des objectifs de
qualité des livrables, le respect des délais, le respect des coûts et la satisfaction du client.
6
Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
7
site web wikippidia
8
Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
9
L’encartas 2004
36
C)-Les acteurs d’un projet de construction :
Le maitre de l’ouvrage est le personne morale pour la quelle l’ouvrage est construit. La
Maitrise d’ouvrage est la personne qui commande et paie un ouvrage qui répond à des
besoins. Elle représente le « client » interne ou externe : l’ensemble des utilisateurs, le
destinataire, le décideur, le propriétaire. Généralement, dans les marchés privés, la MOA est
responsable de la conception générale de la solution.
Missions et obligation :
C'est le commanditaire du projet. Celui qui exprime le besoin. Celui qui arbitre. La MOA
rédige un Cahier des Charges qui peut servir de base à un appel d’offres, il assure le suivi de
l’avancement du projet.
Mission et obligations :
10
ESTINGOY. PH, RABATEL. M, Maitrise d’ouvrage public, Montage, et suivi d’une opération de construction,
édition de LE MONITEUR, Paris 1994.
37
La Maîtrise d’œuvre (MOE) est responsable de la conduite du projet et de la réalisation
technique du projet. Dans les marchés publics, la MOE est responsable de la conception
générale de la solution. Dans les projets complexes nécessitant de faire appel à plusieurs sous-
traitants experts dans leur domaine respectif, la MOE est en charge de coordonner les
différents intervenants.
La MOE est responsable de la qualité technique de la solution. Elle doit, avant toute
réception contractuelle par la MOA, procéder aux vérifications nécessaires selon une
méthodologie définie préalablement.
Missions et obligations :
L’entreprise est chargée de réaliser les travaux dans les conditions stipulées par le marché,
c'est-à-dire conformement à un descriptif accepté pour le prise convenu et dans le délai
convenu.
Mission et obligations :
11
La même référence présidant.
38
contrats divers : levée topo, études géotechniques, contrôles technique, Assurance dommages
d’ouvrage, missions de coordination. Le COP Assiste le maitre d’ouvrage pendant la durée
des travaux et la réception des travaux et la période de garantie, et il détermine le bilan
financier de l’opération.
C’est une équipe constituée spécifiquement animée par un chef de projet l’équipe doit être
motivée et compétente. Pour concevoir et réaliser un produit ou un service nouveau dans un
délai donné et à cout donné en partenariat avec d’autres entités et acteurs.12
12
La même référence présidant.
39
2-LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION EN FRANCE :
La conduite de projet est composée de quatre phases majeures qui donnent le bon
déroulement et la réussite de projet qui sont : La phase de montage de l’opération, La phase
programme et La conception et la phase réalisation.
a- Initiation de l’opération :
Initiation de l’opération est étudier la demande des utilisateurs par rapport aux objectifs
généraux de l'organisation et décider si le concept est viable.
13
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
40
l’entretien de l’immeuble livré et conséquemment d’assurer la pérennité de l’équipement
faisant l’objet de la demande.
Étude comparative : il doit vérifier l’ordre de grandeur des données budgétaires fournies.
Cet exercice consiste à effectuer une évaluation des coûts unitaires anticipés par rapport à des
projets comparables déjà réalisés.
Rapport : le professionnel responsable doit produire un rapport d’opportunité faisant état
des principaux éléments de son analyse, de ses constatations ainsi que de ses
recommandations quant à la poursuite du processus de réalisation du projet ou de rejet de la
demande déposée.
L’opportunité : Les études d’opportunité doivent permettre de vérifier la pertinence de
l’équipement envisagé en regard du service à rendre. C’est la phase initiale de la démarche de
pré-programmation.
Elle a pour but de vérifier l’adéquation entre :
• Les objectifs de la maîtrise d’ouvrage.
• Les attentes des utilisateurs et usagers.
• L’environnement du projet.
Pendant ces études, le rôle du conducteur de projet consiste à recueillir les différentes
informations utiles à la prise de décision et d'apprécier la cohérence de ces informations.
Durant cette phase, l'échange doit être continu avec le maître d'ouvrage afin de « valider »
progressivement les informations recueillies, de présenter les éventuelles incohérences, de
proposer et d'analyser différentes pistes de réflexion.
- La demande formulée est-elle bien adaptée à la réalité du terrain ?
La demande de la maîtrise d’ouvrage est toujours fondée sur un problème posé par
l’existant, un dysfonctionnement, de l’inconfort, une inadaptation à l’usage, l’absence
d’équipement. Mais il peut exister un décalage entre la demande telle qu’elle est énoncée par
le maître d’ouvrage et les « besoins » des usagers tels qu’ils se présentent sur le terrain. Un
travail préparatoire sur le contenu réel de la « demande » s’avère donc nécessaire pour
éclaircir ce point.14
- La demande formulée prend-elle en compte le contexte institutionnel et urbain ?
Il est possible que la « demande » exprimée, omette de prendre en considération certains
éléments de contexte qui vont parfois influer sur la faisabilité de la solution envisagée
initialement par le maître d’ouvrage : ex : desserte insuffisante en ce qui concerne la voirie,
14
La même référence présidant.
41
l’eau, l’assainissement, un terrain difficile etc.. Or, un projet de construction pertinent doit
s’inscrire dans une logique urbaine globale et sa réussite dépend de la bonne coordination
avec les partenaires adéquats.
- Quels enjeux pour les services spécialisés en conduite de projet ?
Lors de la mise au point de la demande, les services qu’ils soient propres à la collectivité
ou extérieurs si le maître d’ouvrage souhaite confier la mission de conduite d’opération, tous
sont amenés à réfléchir aux modalités de leur intervention.
- Comment s’organise-t-on pour donner suite à cette demande, compte tenu des
disponibilités et des compétences mobilisables dans le service ? Des compétences
sont-elles à rechercher à l’extérieur ?
- Quelle est la place de cette intervention par rapport aux orientations définies par la
stratégie du service ?
c- L’étude de préfaisabilité :
Les études de préfaisabilité sont des études de la phase de montage de l’opération devant
aboutir au préprogramme qui doivent permettre de s'assurer de l'adéquation des différents
scénarios avec les objectifs et contraintes recensés, dans les domaines techniques, financiers,
administratifs, sociologiques, culturels, temporels, matériels.
L'opportunité du projet étant acquise, cette phase doit permettre d'arrêter les choix
essentiels et orientations principales ayant des incidences sur la localisation, le
dimensionnement et la conception.15
Durant cette phase, le conducteur de projet doit approfondir les orientations arrêtées lors
de la phase d'opportunité en bâtissant les différents scénarios imaginables y répondant. Pour
ce faire, les contraintes du ou des sites pressentis doivent être étudiées, analysées et
comparées.
Durant cette phase une estimation du coût de l’opération peut être réalisée, mais elle ne
pourra être à ce niveau de définition de l’ouvrage qu’une fourchette de prix.
15
La même référence présidant.
42
2-2- La phase de programme :
Faisabilité de l’opération :
La décision de faire ou de ne pas faire est prise très tôt et, si possible, avant tout
engagement financier significatif. Elle résulte des différentes études – enquêtes, sondages,
possibilité de commercialisation, urbanisme, évaluation rapide – déjà réalisées, dont la
synthèse sert de base à la décision.
L’étude de faisabilité doit permettre d’apprécier l’insertion du futur ouvrage dans son
environnement. En fonction des caractéristiques de l’opération une étude d’impact peut se
révéler nécessaire.16
16
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
43
Les contraintes d’environnement : proximité d’une route, zone protégée par les
monuments historiques, découvertes archéologique possibles, pollution éventuelle du site, etc.
Faisabilité financière :
Faisabilité technique :
Il faut aussi engager une réflexion sur le potentiel requis de l’entreprise pour l’exécution
des travaux . mais également pour tous les problèmes de maintenances, de manière à adapter
le mieux possible le processus de consultation.
b- Le préprogramme :
17
La même référence présidant.
44
Il doit permettre :
Le préprogramme permet d’exposer tous les scénarios envisagés, les variantes, dans
l’objectif de clarifier les choix fondamentaux du maître d’ouvrage. Toute remise en cause
ultérieure de ces derniers reviendrait à modifier l’économie générale de l’opération.
Le préprogramme va lui servir de support d’information : Pour exposer son projet à ses
partenaires institutionnels (autorité de tutelle, organisme délivrant une subvention, ...) pour
obtenir leur adhésion, une autorisation ou un financement ; Pour consulter les personnes
concernées, qu’il s’agisse, selon les cas, des usagers, des riverains et de leurs associations ou
groupements représentatifs.
- d’une part, son élaboration lui permet de passer en revue les études préalables.
L’élaboration du préprogramme doit lui permettre de vérifier que les aspects essentiels du
projet ont été étudiés, avant de lancer les études opérationnelles.
18
La même référence présidant.
45
L’élaboration du préprogramme doit lui permettre d’identifier les contradictions et les
risques de dysfonctionnements dans le déroulement ultérieur de l’opération.
Dans le même esprit, l’élaboration du préprogramme lui offre l’occasion d’identifier des
risques de dysfonctionnement et de prévoir les moyens de les éviter. Par exemple, une
contrainte technique forte comme un problème de structure, de sous-sol …, pourra amener le
conducteur de projet à conseiller au maître d’ouvrage l’assistance d’un bureau d‘études
spécialisé.
Besoins et exigences essentiels que doit satisfaire l’opération : Service à rendre, Objectifs
hiérarchisés de l’opération, niveau de qualité attendu, Politique d’animation du bâtiment,
Usagers et utilisateurs, estimation des moyens humains et matériels nécessaires au
fonctionnement de l’ouvrage, estimation de la capacité et de la surface utile de l’équipement
(à partir de ratios par personne), description fonctionnelle des besoins essentiels que doit
satisfaire l’opération: principe de fonctionnement de l’équipement, principales unités
fonctionnelles et leurs relations (illustrés au moyen d’un organigramme général et des graphes
associés) et Exigences essentielles (en sachant que les exigences techniques seront
développées dans le programme).
19
La même référence présidant.
46
Organisation de la maîtrise d’ouvrage et la gestion du projet : Organisation de la maîtrise
d’ouvrage, Organisation de la communication, Rappel des modalités de la concertation,
Conditions de réussite de l’opération (maîtrise foncière, les autorisations nécessaires, délais
administratifs, collaboration à obtenir...) et les risques de dysfonctionnement pouvant
intervenir dans le processus de construction, Procédure de consultation des maîtres d’œuvre et
Montage administratif et juridique.
Études : Liste des études disponibles (en distinguant celles qui sont réalisées pour les
besoins propres de l’opération) et de leur lieu d’archivage et Liste des études complémentaires
à réaliser.
c- Le programme :
20
La même référence présidant.
47
- Une société privée de programmation.
- L’assistant de la maitrise d’ouvrage.
- Un prestataire spécialisé.
A l’issue de cette phase, le maitre de l’ouvrage prend la décision de lancer ou non l’opération.
2-Phase opérationnelle :
21
La même référence présidant.
22
BENJEAN Michel, La conduite de projet, Mars 2004.
48
- Vérifier l’adéquation tout au long des études de conception entre le projet architectural et
la commande du maitre de l’ouvrage.
Contenu de programme :
Le programme est la pièce maitresse amont d’une opération. Les éléments quantifiables et
uniques sont assez faciles à définir. En revanche, pendant toute la phase des études, il faut
vérifier le respect de la conformité au programme.
La grille ci-dessous présente le contenu type d’un programme pour une opération de
construction publique.
Présentation de l’opération :
49
-Relation du futur équipement avec l’environnement extérieur (livraisons, échanges..).
• Caractéristiques du site :
• Milieu physique :
• Environnement du site :
• Desserte du site :
23
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
50
-Réseaux existants ou futurs : assinissement (eaux pluviales, eaux usées), eau potable,
électricité, gaz, télécommunication, etc..
-Moyens de transport.
• Réglementation :
-Régles d’urbanisme.
-Règlements particutiers.
Fonctionnement de l’équipement :
-Volumes et surfaces.
Contraintes et exigences :
• Réglementation générale :
-Rappel des principaux textes concernant la future opération : code du travail, réglementetion
24
La même référence présidant.
51
relative aux handicapés, etc..
-Noemes homologuées.
• Exigences techniques :
-Gardiennage.
-Maintenance et fonctionnement.
• Exigences de délais :
• Exigences financières :
25
La même référence présidant.
52
2-3- La phase de conception :
a- Esquisse :
Analyse du programme :
Démarche :
Dans le cadre d’un concours, le concepteur doit extraire du programme, qui constitue
parfois un dossier volumineux, tous les éléments nécessaires au choix du parti général.
Dans les deux cas, ce travail consiste a établir une synthèse sous forme de tableaux : aide-
mémoire ou matrices a deux entrées mettant en évidence les interactions, organigrammes des
services, fonctions, etc. progressivement, il faut passer du texte (expression des besoins, des
contraintes et des exigences du maitre de l’ouvrage) a la représentation graphique.
-Exigences du maitre d’ouvrage sur l’architecture et pour les bâtiments public, précision sur la
symbolique de l’ouvrage dans l’environnement.26
26
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
53
-Fonctionnement général de l’ouvrage.
-Exigences techniques de fonctionnement ayant une influence sur l’organisation des espaces.
Pour les ouvrages de construction neuve de logements, les plans des principaux types de
logements au 1/200 peuvent etre demandés en plus des études d’esquisses.
Pour des opérations complexes, le maitre de l’ouvrage peut demander aux concepteurs de
présenter leurs esquisses à l’aide de logiciel de présentation et d’animation.
Le recours à des maquettes est également la règle pour les chantiers d’importance.
Notice explicative :
La rédaction d’une note explicative par le maitre d’œuvre doit permettre, soit à un jury de
concours soit directement au maitre de l’ouvrage, d’apprécier les choix architecturaux,
techniques et environnementaux effectué, ainsi que leurs répercussions sur le fonctionnement
du futur ouvrage. Elle doit mettre en évidence :27
27
La même référence présidant.
54
• le parti architectural et l’insertion de la construction dans l’environnement.
• les solutions techniques envisagées telles que :
Cette notice peut aussi permettre au maitre d’œuvre de proposer les études
complémentaires nécessaires (géotechnique, environnementale, urbaine…)
Acceptation de l’esquisse :
L’esquisse engage la suite des études de conception, d’où la nécessite d’obtenir l’accord
du maitre de l’ouvrage mais aussi des autres intervenants intéressés à l’opération.
1-Contenu du dossier : Il est décrit : dans le règlement du concours, dans le contrat de maitrise
d’œuvre, s’il est déjà passé, Le délai de remise doit être précisé.
2-Examen du dossier : Il est mené : par le conducteur d’opération, en marché public, sinon,
par le maitre de l’ouvrage, par le jury, quand le concours de maitrise d’œuvre est lancé sur
esquisse.
28
La même référence présidant.
55
Acceptation de l’esquisse :
L’acceptation est formalisée par : une décision écrite, la mention dans un compte rendu de
réunion.
b- Avant-projet :
Présentation du relevé :
• Echelle souhaitée pour la présentation du plan : le 1/200 est en général une échelle
suffisante.
• Mode de représentation :
-Par points.
-Par courbes de niveaux : cette dernière, la plus généralement adoptée, est préférable.
Contenu du relevé :
• relevé altimétrique.
• autres renseignements indispensables :
- repérage du terrain en coordonnées Lambert.
- délimitation exacte de la propriété.
- constructions à démolir sur le terrain.29
- masses des bâtiments voisins ou mitoyens.
29
La même référence présidant.
56
- passage des lignes électriques aériennes.
- relevé des plantations existantes avec leurs coordonnées de manière à pouvoir,
éventuellement, les conserver dans le cadre du futur plan de masse.
- relevé des eaux superficielles.
- niveau des radiers de regards d’assainissement.
- tout accident de terrain significatif.
• servitudes : elles doivent être mises en évidence sur ce plan, en particulier par
l’examen de l’acte de propriété, et notamment pour ce qui a trait aux mitoyennetés.
Reconnaissance de sol :
-Auprès du bureau de contrôle technique, s’il dispose d’une connaissance préalable du site.
-Par la lecture des cartes géologiques établies par le Bureau des Recherches Géographiques et
Minières
30
La même référence présidant.
57
-un géotechnicien dans les cas difficiles.
Essais en laboratoire : Les concepteurs et le bureau de contrôle technique doivent indiquer les
différents essais à effectuer sur les échantillons prélevés.
Rapport de sol :
31
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction,
édition de LE MONITEUR, Troisième édition, Paris.
58
Déroulement de l’étude géotechnique :
Les entreprises consultées doivent non seulement être en mesure d’effectuer les travaux in
situ, mais aussi être qualifiées pour :
- effectuer ou faire effectuer les différents essais sur les échantillons prélevés.
- interpréter l’ensemble des résultats, établir le rapport de sol, en assumer directement la
responsabilité, ou s’adjoindre le géotechnicien en mesure de le faire.
Le temps nécessaire à l’exécution de ces travaux est d’environ une à deux semaines (hors
délais techniques particuliers).
- obtenir l’autorisation, de préférence écrite, des propriétaires de pénétrer sur le terrain avec
les engins, si le maitre de l’ouvrage n’est pas propriétaire du terrain.
- dans le cas de terrain cultivés des précautions particulières doivent être prises pour éviter
pollutions et dégradations.
- s’assurer que le terrain est accessible à de gros engins.
- éviter les sondages à la pelle à l’emplacement des futures fondations, afin de ne pas
décompresser le sol.
- ne pas reboucher les sondages à la pelle avant que les concepteurs ne se soient rendus sur
place pour constater de visu l’état des lieux et en particulier la nature des couches
superficielles.
- prendre les mesures de sécurité (balisage, clôtures, plaques de protection) afin de prévenir
tout accident tant que les sondages ne sont pas rebouchés.
- au carnet indiquant tous les résultats obtenus lors des travaux, coupes des sondages avec
indication des différentes couches, niveau de la nappe phréatique, courbe de
pénétromètre, etc.32
32
La même référence présidant.
59
- un compte rendu donnant les résultats des essais effectués en laboratoire sur les différents
échantillons.
- une étude géotechnique préconisant les dispositions pratiques relatives au choix du mode
de fondation, aux dispositions à prendre pour assurer l’étanchéité des sous-sols, etc.
L’organisation générale des volumes doit etre affinée en fonction du programme du maitre
de l’ouvrage, mais aussi de certaines options techniques ayant une influence sur le parti
général, parmi lesquelles le choix de la structure, le choix du mode de production et de
transmission de l’énergie thermique, et le niveau de confort acoustique recherché.
Choix de la structure :
Il doit etre fait, au sein de la maitrise d’œuvre, avec l’ingénieur technique. Il tiens compte :
Pour les logements, la réglementation s’appuie sur des bilans thermique. Ces bilans
tiennent compte des déperditions, mais aussi des apports internes et des apports solaires, les
besoins thermiques réels du logement se calculent par différence entre les déperditions et les
apports gratuits.33
33
La même référence présidant.
60
Les choix effectués lors de l’esquisse, puis lors de l’avant-projet ont une influence sur le
bilan du batiment, indépendamment des dispositions techniques prises nitérieurement
(epaisseur de l’isolation thermique, taux de renouvellement de l’air, etc). Les parametres
suivants jouent un role important des le bilan thermique d’un logement.
Certaines dispositions touchant les espaces tampons, faciles à mettre en œuvre, surtout
dans les constructions individuelles, permettent de réduire les déperditions thermiques. Le
principe consiste à placer :
-au nord, des espaces passifs (garage, cellier, surface annexe, entrée, etc).
-au sud, des espaces actifs (baies largement ouvertes, serres, vérandas), destinés à recevoir
l’ensoleillement.
-les surfaces vitrées au sud ont une influence bénéfque, car elles diminuent les besoins
thermiques.
-pour des oriontations est et ouest, les déperditions dues aux ouvertures sont sensiblement
compensées par les apports solaires.
-les déperditi ns augmentent toujours avec des ouvertures situées au nord, quelle que soit la
zone climatique.34
Le taux de récupération des apports dus au rayonnement. solaire est lié à l’inertie
thermique du batiment. Les apports solaires sont d’autant mieux récupérés que l’inertie est
faible. L’inertie thermique est donc un élément important àprendre en compte lors de la
conception du batiment, d’autant que le confort d’été nécessite une forte inertie.
34
La même référence présidant.
61
Choix des options thermiques :
Si elles ne sont pas déjà indiquées dans le programme, le concepteur se fera préciser par le
maitre de l’ouvrage les options souhaitées ou imposées :
-la source de production de l’énergie thermique (gaz, électricité, fioul domestique, énergies
renouvelables pour ou partie).
-pour les logements, si le chauffage doit etre individuel ou collectif, si l’eau chaude doit etre
produite de facon individuelle ou collective.
Ces différents choix sont en général arretés après une préétude comparative en cout global
faisant ressortir un bilan « instlation-exploitation ». Une telle étude nécessite des contacts
aupprés des collectinitéés, de l’Ademe, des services commerciaux EDF et GDF, afin de
connaitre les tarifs qui pourront etre obtenus pour l’opération, et les éventuelles subventions
disponibles.
Si le montant de certains couts ou frais est déjà connu, d’autres frais sont évalués sur
des bases statistiques ou à l’aide de ratios appliqués aux éléments des premières
esquisses.
Les principaux couts que doit maitriser le maitre d’œuvre sont : le cout de la
reconnaissance des sols et de l’établissement du rapport, le cout des démolitions
éventuelles, le cout des divers branchements VRD, le cout des VRD, le cout de la
construction, la somme à valoir pour imprévus.
Le cout de la construction, c’est-à-dire des travaux est décomposé en lots.35
35
La même référence présidant.
62
Par déduction, le maitre de l’ouvrage peut affiner le montant des diverses
rémunérations (souvent prévues en pourcentage du montant des travaux) concernant la
maitrise d’oeuvre, les différents techniciens, le contrôle technique, ect.
En ce qui concerne la maitrise d’œuvre réglemenée par les textes découlant de la loi
MOP, le montant de sa rémunération devient définitif à la fin des avant-projets.
Les éléments fournis par l’étude doivent permettre au maitre de l’ouvrage d’arreter
définitivement les choix techniques en fonction des couts d’investissement,
d’exploitation et de maintenance.
Cette décision peut etre formalisée par une décision écrite ou par mention dans un compte
rendu de réunion.Cet accord engage le maitre de l’ouvrage pour la suit des études.
L’acceptation de l’avant-projet :
36
La même référence présidant.
63
-arreter le forfait de rémunération dans les conditions prévues par le confort de maitrise
d’œuvre passé avec un maitre de l’ouvrage public.
Le maitre de l’ouvrage doit donner son accord ou formuler ses remarques tant sur
l’intégration de l’ouvrage à l’environnement que sur architecture et son fonctionnement.
Il est nécessaire d’examiner si le parti choisi se révèle compatible avec le planning général
études-travaux de l’opération. En effet, certains partis entrainent un déroulement plus long des
travaux que d’autres et doivent parfois etre abandonnés uniquement pour des raisons de
délais.
Le maitre de l’ouvrage donne son accord sur le parti choisi, par rapport aux premières
estimation qui lui sont présentées par le maitre d’œuvre. En cas de désaccord, le projet est
partiellement réétudié afin d’etre compatibile avec le budget envisagé. Il s’établit alors une
sorte de dialogue entre le maitre de l’ouvrage et le maitre d’œuvre jusqu’à la mise au point
définitive de l’avant projet.
En marchés publics, l’accord est donné sur : une estimation provisoire des travaux à la fin
de l’APS et une estimation défénitive des travaux à la fin de l’APD.
37
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
64
L'APS est une étape importante puisque c'est ce document qui est déposé pour le permis de
construire ou de démolir, c'est le moment où le projet peut "mourir". Financièrement, la zone
d'incertitude se réduit puisque les éléments principaux sont posés. Des modifications sont
encore possibles mais les marges de manœuvre se réduisent considérablement.
• L'avant projet détaillé ou définitif – APD :
Un zoom s'opère sur les plans (1/50ème, 1/20ème, 1/10ème) et propose des détails des
aspects techniques du projet comme l'aménagement intérieur des locaux, les équipements
(Fenêtres, gaines de ventilation …). L'estimation financière s'affine encore. Cette phase est
très chargée pour l'architecte car il multiplie le nombre de plans. Des fiches "locaux"
détaillées sont élaborées. L'APD sert de socle à la création du dossier de consultation des
entreprises (DCE).38
38
La même référence présidant.
65
c- Le projet :
L’équipe de conception doit affiner les choix techniques des phases amont, de façon à
apporter la précision qui servira à la consultation des entreprises. Toute ambigüité doit être
levée à ce stade d’avancement des études, quant aux encombrements, aux emplacements des
réseaux et des divers locaux techniques, etc.
Etude des VED et des aménagements extérieurs :
Compte tenu des données du programme et de l’étude de viabilité effectué au cours de
l’avant projet, il est possible d’établir le projet de ces ouvrages hors batiment et cependant
indispensables à l’opération.
Conformité du projet à la réglementation :
Avant de finaliser définitivement les études de projet, il convient de procéder à une
dernière vérification vis-à-vis de l’ensemble des règles applicables à la construction, et de
s’assurer de l’accord des différents services publics ou concédés.
Vérification par rapport à la réglementation :
La vérification doit se faire plus particulièrement par rapport à la réglementation
concernant : l’incendie, la sécurité des ouvrages et équipements, l’hygiène des locaux,
l’accessibilité aux handicapés, technique : structurelle, parasismique, thermique, acoustique,
etc.
Acceptation du projet par le maitre de l’ouvrage :
La phase projet ayant un caractère essentiellement technique, c’est au service technique du
conducteur d’opération ou au service technique du maitre de l’ouvrage d’analyser le dossier
remis par le maitre d’œuvre et de donner son accord.
Points particuliers devant recevoir l’accord du maitre de l’ouvrage :
1- Présentation des différentes options architecturales et techniques :
-emplacement définitif et aménagement des différents espaces.
-choix définitif du mode de production et d’émission de l’énergie thermique,
emplacement des différents locaux techniques.
-projet VRD, distribution de la voirie, réseau d’éclairage public et étude des espaces
verts qui ont évidemment une très grande importance sur la perception finale de
l’opération.39
39
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
66
2- Cout prévisionnel des travaux (bâtiment et VRD).
3- Estimation du délai global de réalisation de l’ouvrage.
Acceptation du projet par le maitre de l’ouvrage :
Cette décision peut être formalisée par une décision écrite ou par une mention dans un
compte rendu de réunion. Cet accord engage le maitre de l’ouvrage pour la suite de
l’opération.
En revanche, un refus ou des observations importantes peuvent entrainer des études
complémentaires du maitre d’œuvre et un nouvel examen.
L’accord du maitre de l’ouvrage permet de constituer le dossier de consultation des
entreprises.40
40
La même référence présidant.
67
2-4- La phase de la réalisation :
a- Consultation des entreprises :
L’organisation de la consultation et la transmission du dossier de consultation des
entreprises permettent à ces dernières de présenter leurs offres.
Une préparation de qualité de la phase amont facilitera l’analyse des offres.
Il faut distinguer le domaine des marchés publics soumis à une réglementation très stricte
de celui des marchés privés, dont l’organisation n’est soumise qu’aux propres règles que l’on
s’est fixées.
Un marché doit être aussi précis que possible quant à son contenu, son prix, le volume des
prestations à réaliser, les délais, les conditions de réalisation. Mais il n’est pas toujours
passible de connaitre avec précision la nature et l’étendue des besoins à satisfaire ou de
disposer de la totalité du financement.
Un principe essentiel s’applique à tout acheteur public ou privé : une bonne définition de la
nature et de l’étendue des besoins sur une formalisation explicite du contenu du marché.
Documents constitutifs du marché :
Les opérations de bâtiment et d’infrastructures sont d’un montant tel qu’il nécessite
l’engagement d’un contrat écrit, constitué : d’un acte d’engagement, des cahiers des charges.
Définition des procédures et mode de passation :
La définition des procédures et du mode de consultation des entreprises est effectuée pour
partie par le maitre de l’ouvrage lorsque celui-ci arrête le processus de réalisation de
l’ouvrage et pour partie par le maitre d’œuvre lors de la mission assistance contrat de travaux.
Le mode de passation est fonction de l’importance de l’opération, du nombre de
prestataires susceptibles de répondre à la consultation, et des caractéristiques propres au
marché envisagé.
Le code des marchés publics prévoit une procédure non formalisée et trois procédures
formalisées qui sont : La procédure adaptée, L’appel d’offres, Le marché négocié, Le
dialogue compétitif.
Caractéristiques principales du marché :
Le marché est caractérisé par son objet, forme du marché (ordinaire, à tranches, ou à bons
de commande), nature et étendue des travaux, localisation et durée du marché ou délai
d’exécution, accessibilité des variantes.41
41
JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de construction, édition de LE
MONITEUR, Troisième édition, Paris.
68
Dossier de consultation :
Le dossier remis aux entreprises afin d’établir leur offre doit comprendre toutes les pièces
qui les sont nécessaires. Un dossier incomplet ou mal préparé compliquera la compréhension
et l’analyse des offres. La composition du dossier de consultation des entreprises doit
s’adapter à la forme du marché (appel d’offres, procédure négociée, dialogue compétitif ou
procédure adapter).
Renseignements relatifs à l’organisation du dossier de consultation :
En cas d’appel d’offres restreint, la lettre de consultation pour les candidats retenus
précise :
-la date limite de réception des offres.
-les renseignements nécessaires à l’obtention de dossier de consultation.
-le délai de validité des offres
Pièces constituant le dossier marché :
-Cadre de l’acte d’engagement
-Cahier des clauses administratives particulières (CCAP)
-Cahier des clauses techniques particulières (CCTP)
-Dossier des plans d’architecture et techniques
-Pièces financières à compléter par l’entrepreneur, à choisir parmi les documents suivants en
fonction de la nature du prix : bordereau des prix unitaires, sous-détail des prix, état des prix
forfaitaires, détail estimatif et décomposition du prix global forfaitaire.
Offre et marché :
Cette phase offres et marchés doit permettre de vérifier les offres, de les classer en fonction
de critères préétablis, de mettre au point l’offre ou les offres avec le ou les candidats retenus
par le maitre de l’ouvrage. Le maitre d’œuvre doit assister le maitre de l’ouvrage pour
l’attribution du ou des marché et pour la rédaction des documents contractuels.
b-Préparation du chantier :
42
La même référence présidant.
69
Eléments à recenser par le maitre de l’ouvrage :
1-limites de propriété : relevé cadastral, enquête éventuelle d’un géomètre expert, plan de
bornage, droit des riverains, mitoyenneté.
2-résultat des enquêtes sur le sous-sol : réseaux actuels ou anciens, ouvrages enterrés ,
carrière, mines, galeries, si elles peuvent être positionnées
Une coordination intrentreprises est à établir pour assurer la conservation des reperes et
pour les faire reposer par le géometre s’ils sont déplacés ou enlevés.
Chaque entrepreneur complete le plan du géometre par ses propres implantations et les fait
vérifier par le maitre d’œuvre.
Il est souvent préférable d’exécuter les reseaux VRD avant les traveaux des batiments
lorsque les aménagements sont communs à plusieurs ou à un lotissement. Ce mode opératoire
permet :
-le raccordement des eaux pluviales à la mise hors d’eau des batiments, ce qui rend le chantier
constamment praticable ;
-un décalage dans le temps entre les travaux des tranchées et les fonctions des batiments.
-un accée aux batiments plus facile pour les véhicules divers pendant la durée des traveaux
interieurs ;
Elle doit etre précédée d’une coordination qui tient compt :43
43
La même référence présidant.
70
-de l’ordre de réalisation des différents réseaux sur le terrain : les réseaux les plus profonds et
les plus rigides sont à mettre en place en premier ;
-de la possibilité de pose simultanée des réseaux dans une tranchée commune ;
c-Installation de chantier :
Si ce plan d’installation de chantier n’a pas été établi pour le dosier de consiltation des
entreprises, reporter à la séquence 9.12 indiquant les renseignements initiaux à faire figurer
sur ce document.
Panneau de chantier :
Il est d’usage de faire figurer sur un panneau à caractaire publicitaire les coordonnées des
divers intrvenants du chantier(maitre de l’ouvrage, maitre d’œuvre, économiste, bureaux
d’études, controleur téchnique, coordonnateur sécurité et protection de la santé SPS,
entreprises).44
44
La même référence présidant.
71
Dans le cadre de la lutte contre le travail dissimulé, l’affichage de ce panneau sur le
chantier est une obligation réglementaire pour les entreprises, y compris les sous-trétants
intrvenant sur une opération soumise àpermis de consruire.
Les indications doivent etre lisibles de la voie publique, ce panneau reste en place pendant
toute la durée du chantier.
registre-journal :
Une innovation de la réglementation SPS a été la mise en place d’un registre –journal.
c’est un instrument de tracabilité dont le caractére contradictoire permet de suivre la démarche
de prévention mise en œuvre tout au long de l’opération.
d-Planification du chantier :
Les régle de fonctionnement d’un chantier doivent etre clairement définies, au besoin sous
forme d’un organigramme, de maniére que chacun connaisse son role,ses fonctions et
obligations et qu’aucune confusion ne régne dans la transmission des instructions ou de
l’information.45
Figure N°1:
45
La même référence présidant.
72
Avant d’engager les travaux proprement dits, on doit s’assurer du respect de diverses
contraintes d’ordre technique, urbanistique ou administratif. Ces vérifications relèvent de la
fonction de maitrise d’ouvrage, assistée par le maitre d’œuvre, la vérification touche la
libération des sols qui contient : la démolition et le déblaiement de terrains, signalisation des
ouvrages conservés, abattage et protection des arbres et le terrassement.
46
La même référence présidant.
73
3- LA CONDUITE D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENT
COLLECTIF EN ALGERIE:
Les projets de construction de logement collectif en Algérie connaissent des dépassements
important en matière des phases de la conduite qui sont claire dans notre exemple d’étude.
En Algérie ne maitrise pas deux étapes essentiale dans cette phase qui sont : étude
d’opportunité et l’étude préfaisabilité.
A-1-Initiation de l’opération :
Initiation de l’opération est étudier la demande des utilisateurs par rapport aux objectifs
généraux de l'organisation et décider si le concept est viable.
La définition préalable des besoins c’est une phase essentielle, du ressort du maître d’ouvrage
public, dont le contenu va conditionner et encadrer le travail de conception du projet.
Selon les besoins et les exigences nécessaires concernées de la nouvelle ville Ali Mendjli à
Constantine qui satisfait le N° des habitants. Donc selon la grille des équipements on à
besoins de programmer 2000 logement sociaux locatifs.
Le projet des 2000 logements publics locatifs à UV 20 SUD NOUVELLE VILLE wilaya
de CONSTANTINE.
a- Le programme :
Le projet 2000 logement locatif est constitué de 84 blocs en R+5 avec 4 logements par
palier .
ces blocs sont partagé comme suite :
nombre de bloc 59 17 8 84
b- L’inscription de projet:
Dans cette phase le maitre d’ouvrage (OPGI ) inscrit le projet par un fiche technique qui
contain : l’intitulé du projet, numéro de l’opération, Le programme et L’autorisation du
programme
75
Durant cette phase une fiche technique d’inscription (voir annexe n°2) est établai avec :
-Programme: appartements F3
-Autorisation du programme:4489000000,00 DA
Apré l’inscription du projet le maitre de l’ouvrage (OPGI) fait le choix des acteurs
participent à l’opération de construction de projet qui exprime dans l’organigramme suivant :
Choix de
bureau
d’étude Choix du
Réception
Inscription l’entreprise
de
du projet de
l’ouvrage
réalisation
Choix de
laboratoire
c- Concoure d’architecture :
76
lancement
d'un Soumis Commis Jugemen
sion sion ts des
concoure
d'architectu des d'ouvert offres
BET ure des
re dans les
journaux plis
Choix de
BET:
Contrat Attribution
ODS provisoire,
Attribution
définitive.
Après la consultation des offres l’OPGI choisi BET. (voir annexe n°3)
Demande de permis
Esquisse Avant projet
de construire
Projet d’exécution
Suivi et contrôle de Assistance dans le
•Dossier génie civil
l'exécution des choix de •CES
travaux l'Entrepreneur •VRD
77
a-L’esquisse :
L’esquisse engage la suite des études de conception, d’où la nécessite d’obtenir l’accord
du maitre de l’ouvrage mais aussi des autres intervenants intéressés à l’opération.
-une estimation provisoire des travaux à la fin de l’APS, L'APS (Plan au 1/200ème) est un
plan où chaque local est positionné et dimensionné.
-une estimation défénitive des travaux à la fin de l’APD, les plans (1/50ème, 1/20ème,
1/10ème) et propose des détails des aspects techniques du projet comme l'aménagement
intérieur des locaux, les équipements (Fenêtres, gaines de ventilation …). L'estimation
financière s'affine encore.
78
b- Le choix de laboratoire :
En même temps avec le concoure d’architecture, le maitre de l’ouvrage (OPGI) lance une
appel d’offre dans les journaux pour choisir laboratoire de recherche.
Sa mission principale a pour objet la définition de l’adaptation des ouvrages aux contextes
géotechniques locaux et notamment les interactions sol/structure.
79
3-4- La phase de réalisation :
Pour choisir l’entreprise le maitre d’ouvrage lance une appel d’offre dans les journaux.
Le marché :
Les ODS : Le projet lance par un ODS de démarrage des travaux et pondant la réalisation il
avoir des ODS d’arrêt et reprise. (voir annexe n°6, 7 et 8)
80
b- Le chantier :
(13/12/2014)
La clôture du chantier : La clôture du chantier n’est pas la même dans toute le chantier
Carte N°4 : Les accès du chantier Photo N°4: Les accès du chantier (13/12/2014)
Les bureaux et base de vie de chantier : On remarque que il y a des bureaux suffisants a les
exigences.
82
c- L’organisation du chantier :
Par rapport a à la surface importante du chantier une seul bâche à eau et un seul centre
d’énergie sont pas suffisant.
83
Les moyens matériels :
Tableau
n°2 : Les
moyens
matériels
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 13/12/2014
Délais: 26 mois
Visite: 13/12/2014
ODS: 31/10/2011
Délais: 26 mois
Visite: 16/01/2015
Délais: 26 mois
Visite: 16/01/2015
e- Réception de l’ouvrage : C’est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter
l’ouvrage.
OPGI
SARL ASLAN
86
Synthèse :
Ce travaille est me permet de confronter la réalité dans les phases d’élaboration du projet
et même dans le chantier qui me permet de remarquer les notes suivants :
Les phases d’élaboration d’un projet sont important pour le bien déroulement de l’acte
de construire.
Conclusion :
Un projet est réussi lorsque le produit livré correspond aux attentes du client, or les
possibilités d’introduire des écarts sont très nombreuses : depuis le souhait, l’expression,
l’interprétation, la définition, la conception, la réalisation, jusqu’à la perception du produit
final, le processus laisse place à de nombreux écarts de non-qualité. Ceci revient à dire que les
phases de clarification, d’avant projet et d’étude sont fondamentales. Si elles sont
déterminantes pour tendre vers la maîtrise la qualité, il ne faut pas les dissocier d’un contrôle
efficace des délais et des coûts.
Il existe des recettes, des outils, mais conduire un projet n’est pas que de la cohérence. Il
faut prendre du recul par rapport à nos habitudes de travail et réinventer de nouveaux modes
de relation, de gestion du temps pour lesquels des compromis seront à trouver avec la culture,
les valeurs, l’organisation, les moyens de notre service.
87
CHAPITRE 03:
Concevoir et conduite un projet de logement
collectif à Constantine
1/ANALYSE DE TERRAIN :
1.1.PRÉSENTATION DE LA NOUVELLE VILLE DE AIN BEY "ALI MENDJLI"
La nouvelle ville "Ali Mendjli" est située sur le plateau de "Ain el bey" à 15Km de la ville de
"CONSTANTINE" et à la proximité de la route nationale (RN n°3 et RN n°5), menant vers le chef
lieu de la commune de Ain -Asmara et elle va être relié à moyen terme avec l'autoroute Est- Ouest.
- Superficie 1500ha ;
89
1.2 Situation de l’UV13 par rapport à la nouvelle ville:
L’aire d’étude de l’UV13 se situe au nord ouest par rapport à la nouvelle ville.
L’UV 13 a une surface totale de 58.45 Ha, avec un nombre de logements de 4145 et de 24870
habitants. Il est bénéficié de :
4 écoles fondamentales, 2 C E M, centre de formation professionnel, 2 hôtels, maison de jeunes,
crèche jardin d’enfants, palais de justice, un musée, mosquée, polyclinique, 2 tourd d’affaires,
équipement de service.
90
1.3. LE TERRAIN :
1.3.1-ANALYSE DE SITUATION:
5.1
H.
91
1.3.3-ARMATURE URBAINE:
92
Habitat collectif
Equipements
Le terrain
- Les bâtiments qui trouvent dans le site c'est des bâtiments de type d’habitat collectif R+4. R+8.
1.3.5-FACADE URBAINE :
Les hauteurs qui trouve dans le site est de grandeur :
R+4, R+8 dans pour marqué le projet dans son contexte on à choix de l’intégration par contraste de
hauteur de site.
1.3.6-LA MORPHOLOGIE:
Le terrain de forme rectangulaire donc nous allons Exploité la forme de terrain pour créer un projet
adaptable.
93
1.3.7-TOPOGRAPHIE :
380 m
COUPE : A-A
94
1.3.8-L'ETUDE CLIMATIQUE :
a) La climatologie :
La région dans laquelle se situe le terrain est caractérise par un climat rude et semi aride, c’est à dire
chaud en été, froid en hiver
1- les températures :
Sont marquées par des variations saisonnières et journalières. Les moyennes mensuelles observées
sont :
2,9°C pour les minima en hiver
32,8°C pour les maxima en été
2- les précipitations :
Les vents marins tempèrent la région mais lui apporte aussi des pluies qui arrivent du Nord-Ouest et
parfois du Nord-est.
La moyenne pluviométrique annuelle varie entre 400 et 600 mm.
b) L’ensoleillement :
Le terrain est expose au soleil tout la journée ce qui explique l’absence des grand zone d’ombre car
il n’existe pas des grand bâtis suffisamment haute pour empêchement des zone d’ombre.
Remarque :
Un bon ensoleillement en été.
Moyen en hiver.
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C) Le vent :
Le terrain d’intervention est exposé aux vents dominants d’hiver par le coté Nord Ouest, et aux
vents des siroccos d’été du coté Sud Est.
Remarque :
Les vents dominants en hivers tempèrent du coté nord Ouest et en été du coté Sud-est, le terrain et
moins exposé aux vents dominant par ce que elle est au centre d’un tissu urbain.
D) pluviométrie :
chutes abondantes en hiver.
Presque inexistante en été.
L’humidité relative ne dépasse pas les 15%.
96
2. LES OBJECTIFS ET LES INTENTIONS :
2.1 LES CONCEPTS DE CONCEPTION :
Dans le but de créer un quartier d’habitant qui se repose sur les principes : Centralité, Liberté,
Activité, Repos, Confort, Intimité et Biodiversité…
La centralité : toujours on a essayé de mettre un élément central dans les blocs et aussi dans le
centre de projet.
La fluidité : on a utilisé dans des formes fluides, dans la placette, les rues et les formes des
logements.
La continuité : créer une continuité avec la montagne par les espaces verts.
Interpénétration : créé une cour entre les logements soit un espace semi-privé.
Infiltration : Filtration de l'air de dioxyde de carbone par les espaces vers et l'espace d'eau.
Pour créer un plan de masse il faut travailler sur trois éléments principaux :
1. Les réseaux : est dans chaque des vois mécaniques et des vois piétonnes avec les parkings.
On a séparé les vois mécaniques et les vois piétonnes, et créer des parkings au niveau de sous
sol.
2. les bâtiments : le type d’habitat crée c’est l’habitat collectif « haut standing » et on a ajuté
des logements duplex.
3. les placettes : dans les cités actuelle on a remarque le manque des espace de rencontre,
détente et loisir, donc on a essayer de maitre une placette centrale, et d’autre placette semi
privé alors une hiérarchie dans les espaces.et animée les aires des jeux et par les locaux
commerciaux.
97
SCHEMA DE PRINCIPE
98
2.4 LE PROGRAMME :
99
Conclusion générale
100
Conclusion générale
C’est dans cette optique que s’est inscrit notre travail de recherche qui a visé
essentiellement deux objectifs majeurs :
- Mettre en exerce les divers phases de la conduite de projet de puis la planification
jusqu'à la réalisation.
- Il est important de connaître le rôle et les obligations de chaque acteur pour que le
projet se déroule bien, et respecter le financement du logement.
Naturellement, un passage obligé pour mener à bien ce travail a consisté tout d’abord à
s’intéresser aux principes et fondements de base nécessaires pour un meilleur la conduite de
projet.
C’est en partant de ce référentiel théorique qu’un diagnostic des pratiques de conduite des
projets de logement collectif en Algérie a été effectué et a permis de déceler :
- Des points positifs (forces et opportunités), tels que l’expérience accumulée, les
compétences acquises, le contexte qui s’annonce favorable pour éradiquer le problème de
logement,…
- Des points négatifs (faiblesses et contraintes) notamment l’incohérence de certains projets
avec les stratégies arrêtées, les insuffisances caractérisant le management des différentes
phases de ce type de projets,…
101
La combinaison cohérente des différents résultats du diagnostic a débouché sur la
formulation des axes stratégiques phares dans la perspective de développer davantage la
conduite des projets de logement en Algérie, Ils consistent notamment:
- L’adoption d’une démarche stratégique appropriée lors de l’élaboration des programmes.
- La mise à niveau des techniques de conduite des projets durant toutes leurs phases.
- L’échange d’expérience dans le cadre d’une association nationale de conduite de projet de
logement collectif.
En fin. Toute réflexion sur la conduite du projet de logement collectif, doit se centrer
principalement sur la mise en place de dispositifs de coopération particuliers.
Ce dernier recherche en particulier une organisation complémentaire entre les différents
acteurs du projet. Il s’agit donc d’instaurer des structures intermédiaires à plusieurs finalités :
politique ou technique, dont le but serait de s’assurer du bon déroulement des opérations et du
suivi du projet.
102
Conclusion générale
Bibliographie
BIBLIOGRAPHIE :
Ouvrage:
- Le management de projet, principes et pratiques, AFNOR.
- Actes rencontre logement et habitat, Comment améliorer l’habitat et développer les services
lies au logement sur un territoire ? Version finale, septembre 2010.
- ESTINGOY. PH, RABATEL. M, Maitrise d’ouvrage public, Montage, et suivi d’une
opération de construction, édition de LE MONITEUR, Paris 1994.
- Guide du Corpus des connaissances en management de projet, Guide PMBOK®, Quatrième
édition.
- JACQUES Armand, HERVE Debavey, 150 Séquences pour mener une opération de
construction, édition de LE MONITEUR, Troisième édition, Paris.
Thèses et Mémoires :
-SAADAOUI.S, 2012/2013 : « Habitat », Mémoire de fin d’étude en vue de l’obtention du
diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
104
-ATBI Mohamed, Juin 2012, Le management des projets de l’habitat en Algérie, Mémoire
présenté pour l’obtention du diplôme du Master 2 Architecture Management De Projet,
Université de Constantine.
-SENOUCI. M, 2013 : « Habitat collectif promotionnel », Mémoire de fin d’étude en vue de
l’obtention du diplôme d’architecte d’état, Université de Batna.
– MAGHRAOUI .N, 2004 : « Quel habitat pour l’Algérie ».thèse de doctorat. Architecture
urbanisme. Université de Constantine.
Sites Web:
- www.cnl.gov.dz.
- Google Earth.
- http://www.aquaportail.com/définition-887-habitat.html#ixzz2cz306eaw
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Annexe
ANNEXE
1er phase : Elle consiste en une recherche théorique visant à cerner les différents concepts de base relatifs à notre
thématique, En seconde lieu nous essayons de comprendre la politique du logement en Algérie, les missions des
différents acteurs, ainsi que les différents modes de financement existant.
2eme phase : Consiste à analyser le processus de conduite d’un projet de logement collectif à l’échelle internationale et
national allant des études préalable jusqu'à la réalisation du projet, afin d’avoir une idée précise des contraintes de
terrain.
3eme phase : C’est concevoir un projet de logement collectif et essayer de simuler processus de se mise en œuvre et ce
en prennent en compte les données acquise dans notre recherche théoriques.
: ﻣﻠﺨﺺ
ان ﺗﻄﻮر اﻻﺣﺘﯿﺎج اﻟﻰ ﻣﺴﻜﻦ ﻓﻲ اﻟﺠﺰاﺋﺮ ﺑﻌﺪ اﻻﺳﺘﻘﻼل ﻋﺮف. ﻓﮭﻮ أﺳﺎس ﺧﻠﻖ اﻟﻤﺪﯾﻨﺔ أو ﻣﻜﺎن اﻟﻌﯿﺶ،اﻟﺴﻜﻦ ﻣﺠﺎل ﻣﮭﻢ و ﻛﺒﯿﺮ و ﻣﻌﻘﺪ
ھﺪا ﻣﺎ. ﻣﺎ أدى اﻟﻰ زﯾﺎدة اﻟﺒﻨﺎء ﺑﺸﻜﻞ ﺳﺮﯾﻊ ﻓﻲ وﻗﺖ ﻗﯿﺎﺳﻲ دون اﻟﻤﺮاﻋﺎت ﻟﻨﻮﻋﯿﺔ اﻻﻧﺘﺎج،ﻣﯿﺰة ﻛﻤﯿﺔ و ھﺪا راﺟﻊ اﻟﻰ ارﺗﻔﺎع ﻧﺴﺒﺔ ﻧﻤﻮ اﻟﺴﻜﺎن
ﺟﻌﻠﻨﺎ ﻧﺘﺴﺎﺋﻞ ﻋﻦ ﻛﯿﻔﯿﺔ ﺗﺴﯿﯿﺮ ﻣﺸﺮوع ﺑﻨﺎء ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻓﻲ اﻟﺠﺰاﺋﺮ؟ وﻟﻤﺎدا ﻣﻨﺎھﺞ و طﺮق اﻟﺘﺴﯿﯿﺮ و اﻟﺒﻨﺎء ﺻﻌﺒﺔ اﻻﻧﺠﺎز؟ رﺑﻤﺎ طﺮق ﺗﺴﯿﯿﺮ
ﻣﻦ أﺟﻞ اﻻﺟﺎﺑﺔ ﻋﻠﻰ اﻻﺷﻜﺎﻟﯿﺔ اﻟﻤﻄﺮوﺣﺔ ة.و ﺑﻨﺎء ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ ﻣﻨﮭﺞ ﻧﻤﻄﻲ ﺛﺎﺑﺖ ﻻ ﯾﻌﯿﺮ اﻻھﺘﻤﺎم ﻟﺨﺼﺎﺋﺺ اﻷرض و ﻻ ﻻﺣﺘﯿﺎﺟﺎت اﻟﻤﺠﺘﻤﻊ
: ﺗﺄﻛﯿﺪ أو اﺑﻄﺎل اﻟﻔﺮﺿﯿﺔ اﻟﻤﻘﺘﺮﺣﺔ اﺗﺒﻌﻨﺎ اﻟﻤﻨﮭﺠﯿﺔ اﻟﺘﺎﻟﯿﺔ
ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﺤﺚ اﻟﻨﻈﺮي اﻟﺪي ﯾﺸﻤﻞ ﻣﺨﺘﻠﻒ اﻟﻤﻔﺎھﯿﻢ اﻷﺳﺎﺳﯿﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺤﯿﻂ ﺑﺎﻟﻤﻮﺿﻮع’ و ﻣﺤﺎوﻟﺔ ﻓﮭﻢ ﺳﯿﺎﺳﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﻌﺘﻤﺪھﺎ: اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻷوﻟﻰ
.اﻟﺠﺰاﺋﺮ ﻓﻲ اﻟﺴﻜﻦ و ﻛﯿﻔﯿﺔ ﺗﻤﻮﯾﻠﮫ و ﺗﻮﺿﯿﺢ ﻣﮭﺎم ﻛﻞ ﻋﺪو ﻓﻌﺎل ﻓﯿﮭﺎ
ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ ﺗﺤﻠﯿﻞ طﺮق ﺗﺴﯿﯿﺮ ﻣﺸﺮوع ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻋﻠﻰ اﻟﺼﻌﯿﺪ اﻟﺪوﻟﻲ و اﻟﻤﺤﻠﻲ’ ﻣﻦ ﺑﺪاﯾﺔ اﻟﺪراﺳﺎت اﻷوﻟﯿﺔ ﻟﻠﻤﺸﺮوع اﻟﻰ: اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ
.ﻏﺎﯾﺔ ﻧﮭﺎﯾﺔ اﻟﻤﺸﺮوع
. ﺗﺼﻤﯿﻢ ﻣﺸﺮوع ﺳﻜﻦ ﺟﻤﺎﻋﻲ ﻓﻲ ﻣﺪﯾﻨﺔ و أﺧﺪ ﺑﻌﯿﻦ اﻻﻋﺘﺒﺎر اﻟﻨﺘﺎﺋﺞ اﻟﻤﺘﺤﺼﻞ ﻋﻠﯿﮭﺎ ﻣﻦ اﻟﺒﺤﺚ: اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ