Derechos Reales

Semana
  07
 Derechos Reales

La Propiedad
Mg. Alexander Joao Peñaloza M.
 Saberes previos
• ¿Qué entendemos por mejoras?
• ¿Cuántas clases de mejoras
conoces?
INICIO

• ¿En que consiste el derecho de

retención?
• ¿Cómo se extingue la posesión?
Logro de la sesión

Al finalizar la sesión el estudiante comprende el Derecho de Propiedad, a fin

de determinar los derechos que se desprenden del mismo
 Teorías de la propiedad

Teorías Clásicas

El derecho de propiedad se El derecho de propiedad se

fundamenta en un fundamenta en un
acto individual acto colectivo

Teoría de la ocupación Teoría del trabajo Teoría de la convención Teoría de la ley

(Grocio, Puffendorf) (Adam Smith, Stuart Mill) (Rouseau, Kant, Fichte) (Montesquieu, Mirabeau, Bentham)
Parte del estado primitivo de las La propiedad se justifica por el La propiedad se fundamenta en el La propiedad tiene su fundamento en
cosas sin titular (nullius) por lo que trabajo del hombre, en virtud del contrato social, es decir, la la Ley, es decir, sólo la garantía del
la ocupación de las mismas cual el hombre transforma la convención de todos los hombres poder público puede justificar el
fundamenta la propiedad, ocupación naturaleza. que se imponen el respeto a la derecho de una sola persona sobre
pasajera luego convertida en relación hombre-cosa. una cosa.
definitiva.

Datos/Observaciones
 Teorías de la propiedad
Teorías Modernas

Las que fundamentan la propiedad en un principio de orden

Las que fundamentan la propiedad en un principio de orden sociológico, es decir, en función de la utilidad o servicio que
racional, como pueden ser la personalidad humana, o la reporta a la sociedad.
libertad individual, o el derecho a la vida y la perfectibilidad;
es decir, lo fundamental son las necesidades humanas, y al
tener éstas un carácter de permanencia requerirán, a su vez,
recursos estables. Concepto social de la propiedad
La propiedad privada tiene una función social y, en
consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca
la ley con fines de bien común.
Concepto utilitario de la propiedad
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de
la manera más absoluta.

Datos/Observaciones
 La posesión como origen de la propiedad
Propiedad Propiedad
Quiritaria Bonitaria

Única propiedad reconocidad por los Propiedad reconocida y sancionada

romanos por el derecho pretoriano

Para ser propietario quiritario, se requiere: El propietario bonitario era el que tenía la posesión y
1. Ser ciudadano romano. todos los atributos de la propiedad, derecho de
2. El objeto debía ser una cosa romana ”res servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los
mancipi”. ojos del derecho civil no era propietario.
3. El modo de adquirir debe ser romano,
”’mancipium" o ”in jure cessio"'

Después de poseer los inmuebles por dos años y los

muebles por uno, se volvía propietario quiritario por
usucapión.

Datos/Observaciones
 La propiedad derecho atemporal e inmutable

Acepción
Acepción civil
constitucional

Desde el derecho romano se señala que la propiedad La propiedad como derecho fundamental no se
es un derecho absoluto, exclusivo, perpetuo y real. restringe al derecho real regulado por el Código Civil
sino que abarca adicionalmente todos los ddemás
derechos reales que se desmembran de aquél.

Datos/Observaciones
Regulación constitucional y supranacional

Y en instrumentos
internacionales que
forman parte de la
Contemplado en la constitución peruana a
constitución vigente tenor de lo dispuesto
en sus artículos 2.8, por la IV disposición
Su génesis se 2.16 y 70 final y transitoria de la
remonta a la Cuya regulación carta magna
Declaración Universal constitucional en
de los Derechos del nuestro país inicia con
Hombre y del el texto de 1823
Ciudadano (Francia
1789), como “derecho
inviolable y sagrado”
Instrumentos internacional que regulan el
Derecho de Propiedad
Art. 17 (Declaración Universal de los
DD. HH)

Art. XXIII (Declaración Americana de

los Derechos y Deberes del Hombre

Art. 21 (Convención Americana

sobre DD.HH)
Declaración Universal de los DD.HH
• Art. 17: “Toda persona tiene
derecho a la propiedad,
individual y colectivamente. ...
Nadie será privado
arbitrariamente de su
propiedad”
Declaración Americana de los Derechos y
Deberes del Hombre
Art. XXIII: “Toda persona tiene
derecho a la propiedad privada
correspondiente a las necesidades
esenciales de una vida decorosa,
que contribuya a mantener la
dignidad de la persona y del
hogar”
Convención Americana sobre Derechos
Humanos
Art. 21: Derecho a la Propiedad Privada:
“1. Toda persona tiene derecho al uso y
goce de sus bienes. La ley puede
subordinar tal uso y goce al interés social.
2. Ninguna persona puede ser privada de
sus bienes, excepto mediante el pago de
indemnización justa, por razones de
utilidad pública o de interés social y en
los casos y según las formas establecidas
por la ley (…)”
 Regulación constitucional
• Toda persona tiene derecho “A la libertad de creación intelectual,
artística, técnica y científica, así como a la propiedad sobre dichas
Art. 2.8 creaciones y a su producto (…)”

• Toda persona tiene derecho “A la propiedad y a la herencia”

Art. 2.16

• “El Derecho a la propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se

ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. A
Art. 70 nadie puede privársele de su propiedad sino, exclusivamente (…)”
 Interpretación constitucional
Exp. Nro. 05312-2009-PA/TC
La propiedad garantiza la existencia e
integridad de la propiedad (corporal e
incorporal) para el propietario, así como
la participación de este en la
organización y desarrollo del sistema Debe ser ejercida
económico social
en armonía con
Garantía el bien común y
institucional (Art. dentro de los
16) límites que
Derecho establece la ley
subjetivo (Arts.
2.8, 2.16) Acorde a las finalidades del Estado social
y democrático, se reconoce la función
social de la propiedad, que se sustenta en
Así, las actuaciones que de ellas se la doble dimensión del derecho
deriven, exigen un conjunto de deberes y
obligaciones concernientes a su ejercicio,
en atención a los objetivos colectivos de la
nación
 Función social de la propiedad

Ejercicio de la propiedad en armonía con el bien comùn

La función social configura
Sirve para
configurar y Y la obligación
Una facultad
moralizar de subjetiva de libre De ejercitarlo en
manera correcta disposición
situación a los
el ejercicio del
intereses y
derecho de
valores de la
propiedad
sociedad
La función social a decir del TC
Caso Roberto Nèstor Brero (Exp. 008-
2003-AI/TC):
“El poder jurídico que permite a una
persona usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Asì, la persona
propietaria podrá servirse directamente
de su bien, percibir sus frutos y
productos, y darle fin acorde a su
conveniencia, siempre que se ejerza en
armonía con el bien común y dentor de
los lìmites establecidos por la ley (…)”
La función social a decir del TC

Caso Regalìas mineras. (Exp. 00048-2004-

AI/TC):
“Cuando nuestra constitución garantiza la
inviolabilidad de la propiedad privada y
señala que debe ser ejercida con el bien
común y dentro de los límites legales, no hace
mas que referirse a la función social que el
propio derecho de propiedad contiene (…)”
La función social a decir del TC
Caso Regalìas mineras. (Exp. 00048-
2004-AI/TC):
• La función social explica la doble
dimensión del derecho (…), determina
el compromiso del Estado de proteger
la propiedad privada y las actuaciones
legìtimas que de ellos se derive, puede
exigir también un conjunto de deberes
y obligaciones concernientes a su
ejercicio, en atención a los intereses
colectivos de la nación”
Definición de la propiedad
• Poder jurídico que permite a una
persona el usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien, lo que conlleva
simultáneamente a que dicho atributo
tenga una contrapartida el
cumplimiento de deberes y
obligaciones legales que
compatibilizan el ejercicio de un
derecho subjetivo con la defensa del
bien común (García V. 2008)
El Derecho de Propiedad
• El derecho de propiedad es el
poder legal e inmediato que tiene
una persona para gozar, disponer y
revindicar sobre un objeto o
propiedad, sin afectar los derechos
de los demás ni sobrepasar los
límites impuestos por la ley
 La Propiedad : El Derecho Real
más Importante

La propiedad, es sin Puede ser  analizada desde

duda el más importante muchos puntos de vista:
de los  derechos  reales histórico, sociológico,
económico.
FACULTADES DE LA PROPIEDAD

• En primer lugar, un poder  jurídico

La propiedad • Recae sobre un bien o sobre un conjunto de

es bienes, ya sean corporales (cosas) o
incorporales (derechos).

• Cuatro atributos o derechos confiere la

propiedad a su titular: usar, disfrutar,
disponer y reivindicar
1. Usar

Usar es servirse (utilizar, gozar) del

bien. Ejemplos:
• Usa el celular para hacer una
llamada, hablar por whatssap,
mirar tu facebook.
• Usa la lap top para hacer tus
trabajos.
• Usa la ropa que llevas puesta para
abrigarte
2. Disfrutar
• Disfrutar es percibir  los frutos del bien,
es decir, aprovecharlo económicamente.
• Los  frutos son los bienes que se originan
de otros bienes, sin disminuir la
sustancia del bien original.
• Ejemplo: De frutos naturales son las
crías de ganado; ejemplo de los frutos
industriales son las  cosechas o los 
bienes que se obtienen de la actividad
fabril; y ejemplo de los frutos civiles son
los intereses del dinero o la merced
conductiva de un arrendamiento.
3. Disponer

• Es prescindir del bien (mejor aún, del

derecho), deshacerse de la cosa, ya sea
jurídica o físicamente.
• Un acto de disposición es la
enajenación del bien; otro es
hipotecario; otro, finalmente, es
abandonarlo o destruirlo.
4. Reinvindicar
• Reivindicar es recuperar. Esto supone que el
bien esté en poder de un tercero y  no del
propietario. ¿A qué se debe esto? Muchas
pueden ser las causas.
• En cualquier caso, el propietario está
facultado, mediante el ejercicio de la acción
reivindicatoria, a recuperar el bien de quien lo
posee ilegítimamente. Por  esto se dice que la
reivindicación es la acción del propietario no
poseedor contra el poseedor no propietario
(poseedor ilegítimo, habría que precisar).
• Ejercicio de la persecutoriedad
 CARACTERES DE LA PROPIEDAD
La doctrina analiza los  caracteres de la propiedad, que son cuatro:

Derecho Derecho Derecho Derecho

Real Absoluto Exclusiv Perpetuo
o
1. Derecho Real
• La propiedad es  el derecho real por excelencia.
• La propiedad establece una relación directa
entre el titular  y  el bien. El propietario ejercita
sus atributos sin la mediación de otra persona.
• Además, la propiedad es  erga omnes, esto es,
se ejercita contra todos. Es esta la expresión de
la llamada "oponibilidad"  que caracteriza a
todos los derechos reales  y, en especial, a la
propiedad.
2. Derecho Absoluto

• Es también un derecho absoluto porque

confiere al titular  todas las  facultades 
sobre el bien.
• El propietario usa, disfruta y dispone.
3. Derecho Exclusivo

• La propiedad es exclusiva (o excluyente, podría

decirse mejor), porque elimina o descarta todo otro
derecho sobre el bien, salvo desde luego que el
propietario lo autorice.
• Tan completo (absoluto) es el derecho de propiedad
que no deja lugar a otro derecho.
• La institución de la copropiedad (propiedad que
ejercitan varias  personas) no desvirtúa este
carácter de la exclusividad porque en la copropiedad
el derecho sigue siendo uno. Lo que ocurre es que lo
ejercitan varios titulares.
4. Perpetua
• Esto significa que ella no se extingue por el solo
no uso: El propietario puede dejar  de poseer
(usar o disfrutar) y esto no acarrea la pérdida del
derecho. La acción reivindicatoria es
imprescriptible

• EXCEPCIÓN: Para que el propietario pierda su

derecho será necesario que otro adquiera por
prescripción.
¿El derecho a la Propiedad tiene Límites?
¿Cómo se puede explicar que la propiedad sea
un derecho absoluto y  al mismo tiempo admita
limitaciones o restricciones?

Comparativamente con otros derechos reales, la propiedad es

absoluta. Ningún otro derecho real confiere todas las facultades 
juntas. Pueden estar restringidas, pero están todas. 
LÍMITES
1
INTERES SOCIAL COMO
LIMITE

• Esto requiere ciertas precisiones:

1) La actual Constitución ha eliminado el interés
social, reemplazándolo en el artículo 70 por la
noción del bien común.
2) Debemos entonces entender  que el artículo 923
del Código Civil está modificado: hay que leer "bien
común" en vez de "interés social".
LÍMITES
¿Hay diferencia
entre el bien
común y el
interés social? Sí
la hay.

• El bien común es el bien general, el bien de

todos.
• El interés social, en cambio, es el que puede
tener  un grupo social determinado.
Ejemplo, existe el interés de los  campesinos,
de los empresarios y de quienes viven en
pueblos jóvenes.
LÍMITES
2

LA LEY

• La ley  puede imponer  válidamente límites a la

propiedad.
• Ejemplos de esto son la imposibilidad de la
disposición total de sus bienes que se impone a
un testador que tiene herederos forzosos, y la
determinación por ley de la rentabilidad de
ciertos bienes (caso de las viviendas de bajo
costo).
 Límites al ejercicio de la propiedad

Ejercicio antisocial del

derecho
Ejercicio abusivo del derecho de propiedad (restitución del bien e
indemnización)

No se pueden suprimir por acto jurídico las restricciones de la propiedad Restricción y

establecidas por causa de necesidad y utilidad pública, e interés social Garantía

Las restricciones convencionales inscritas en RR.PP

Parámetros de la restricción convencional

Que no constituya un impedimento (limitación absoluta)

al ejercicio de los atributos del derecho de propiedad

NO atentar contra las normas imperativas

NO constituir un ejercicio abusivo del derecho

 Aspectos del Derecho de Propiedad
Permite al
propietario decidir
Signo positivo
el uso o destino del
bien

Lo que el
Aspectos propietario no
puede hacer

Lo que el
Establece fronteras propietario tienen
Signo negativo que tolerar se haga
a su derecho
en su propiedad

Lo que el
propietario esta
obligado a hacer
Entonces el Derecho de Propiedad,
configura
• Un poder legal que le permite a su
titular ejercer su voluntad sobre las
cosas de que es propietario y
proyectarla sobre otras personas,
perfilando así las relaciones entre estas,
constituyéndose en la base del
entramado social y en piedra angular
del sistema jurídico capaz de
caracterizarlo e infundirle contenido
La acción reivindicatoria
Tiene su origen en las voces latinas
• Res = cosa
• Vindicare = Reclamar todo aquello
que se ha desposeído
Etimológicamente esta acción persigue la
restitución del bien
Definición jurisprudencial
• La acción de reivindicación corresponde
ejercitarla al propietario no poseedor de
un bien contra el poseedor no propietario
del mismo, y para que surta sus efectos
el accionante debe acreditar de manera
indubitable el derecho de propiedad que
invoca sobre el bien cuya reivindicación
demanda (Exp. 955-86-Lima)
Requisitos para la procedencia de la acción

Legitimo derecho de propiedad del

demandante sobre el bien materia de litis

Privación de la posesión del bien del

legítimo propietario

Bien inmueble determinado

 La acción reivindicatoria

Es
imprescriptible Salvo la
usucapión
 Adquisición de la propiedad
Formas de Adquisición de la propiedad

NATURALES U
DERIVADAS
ORIGINARIAS

Son aquellas donde no concurre la Voluntad El adquiriente recibe la cosa de parte de otro.
Ajena, no hay actos de transmisión de Estas formas se encuentran en diversos libros
propiedad de un tercero, se configura la del Código Civil
propiedad por 1era vez, ejemplo:
Tambien conocidas como las formas de
1. LA ACCESIÓN  “TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD”
2. PRESCRIPCIÓN POSITIVA O
USUCAPIÓN
Formas Originarias de Adquisición de
Propiedad

• Por regla general opera IPSO IURE

o de pleno derecho; no requiere de
una declaración judicial
• Salvo excepciones (Usucapión)
2. Formas Originarias de Adquisición de Propiedad
Bienes libres
Caza y pesca
Apropiación Hallazgo de bienes perdidos
Búsqueda de tesoro en bien ajeno

Especificación Patrimonio Cultural de la Nación, Medio

y Mezcla ambiente y Recursos Naturales
ORIGINARIA
S Aluvión De buena fe en terreno ajeno

Avulsión Mala fe de propietario del suelo

Accesión Edificación De mala fe en terreno ajeno

Siembra con plantas o semillas Innovación del suelo colindante

ajenas
Prescripción
Adquisitiva Accesión natural Con materiales ajenos
 Manos a la Obra

Se arman grupos de estudiantes para

que elaboren una infografía con una de
las formas de adquisición de la
propiedad y la expongan en clase,
brindando ejemplos.
 Caza y pesca en predio ajeno

El producto de la caza y pesca en predio ajeno (cercado y/o sembrado) con

autorización del titular, pertenecen al que realiza la actividad, salvo pacto en
contrario
El producto de la caza y pesca en predio ajeno no cercado ni sembrado, con o sin la
autorización del titular, pertenece al que realizó la actividad, salvo pacto en contrario

El producto de la caza y pesca en predio ajeno, cercado y/o sembrado pertenece al

titular del bien, sin perjuicio de la indemnización respectiva
 Hallazgo de objeto perdido

El dueño del bien perdido

esta obligado a pagar los
gastos y recompensa
ofrecida (de ser el caso), o
Si en el plazo de 3 meses una adecuada a las
no es reclamado el bien, circunstancias, si se trata
se venderá en pública de dinero, la misma no
subasta, distribuyéndose podrá ser menor a una
El que halle un objeto el producto a la mitad,
perdido esta obligado a tercera parte de lo
previa deducción de recuperado
entregarlo a la autoridad gastos
municipal, la cual
comunicará el hallazgo
mediante aviso público
 Búsqueda de tesos en terreno ajeno
cercado

Si la búsqueda se hubiese hecho sin la autorización del propietario, el tesoro

será de propiedad del mismo, mas el pago de la indemnización respectiva

El tesoro descubierto en terreno abierto (no cercado, sembrado o edificado),

se divide en partes iguales, salvo pacto en distinto

NO siendo aplicable lo anterior en el caso que se trate del patrimonio de la

nación
 Especificación y mezcla
Especificación Mezcla
Se produce cuando a partir del Es el producto de la unión de
trabajo de una persona, la materia diferentes materias de diversas
de propiedad de una persona se titularidades que se unen y dan
transforma en una nueva lugar a un bien diferente
El objeto que se hace de buena con Perteneciendo a todos estos, el
materia ajena, pertenece al artífice, bien nuevo (régimen de
pagando el valor de la cosa copropiedad)
empleada
 La accesión
• El propietario de un bien, adquiere por accesión lo que se une o
adhiere materialmente a el

A. Modo de adquirir la propiedad en forma originaria

B. Opera respecto de bienes materiales únicamente
Características C. Consecuencia de la unión física de dos bienes
D. Los bienes que se unen son de propiedad de titulares
diferentes
E. NO existe negocio jurídico preexistente respecto de la unión de
las cosas, la misma que es consecuencia de un fenómeno
natural o de la voluntad de unos de los titulares .
 Formas de accesión
Avulsión
Hecho súbito que produce un
desprendimiento violento originado por la Aluvión
fuerza de una avenida o creciente repentina
Fenómeno natural, causado por continuas
del río, la misma que arranca una porción
erosiones del agua, que arrastran porciones
de un terreno y las traslado a otro terreno,
de tierra de un terreno a otro, pasando a ser
pudiendo el dueño del primer terreno
de propiedad del dueño del último
reclamar su propiedad, en el plazo de 2
años, salvo que el último no haya tomado
posesión

Edificación
Acción por la cual se construye de buena fe
en terreno ajeno, en cuyo supuesto, el
dueño del suelo puede optar entre hacer
suyo lo edificado (pagando el valor de la
edificación promedio entre el costo y el
valor actual de la obra), u obligar al invasor
a que le pague el terreno (valor comercial
actual del terreno)
 Edificación

Mala fe del invasor en la edificación, en

Invasión con edificación hecha en terreno
cuyo supuesto el dueño puede exigir la
Mala fe del propietario del suelo, en cuyo ajeno, en cuyo supuesto, si fuera de buena
demolición de lo edificado que le cause
supuesto la opción de compra o no, le fe, el propietario del edificio adquiere el
perjuicio a cargo del invasor, mas el pago
corresponde al invasor de buena fe terreno ocupado, pagando su valor, salvo
de la indemnización respectiva o hacer
que destruya lo construido
suyo lo edificado sin pagar nada

Si se edifica de buena fe con materiales

ajenos o se siembra plantas con semillas
ajenas, se adquiere el producto, pagando Si la invasión con edificación hecha en Invasión con edificación hecha en terreno
el valor de los materiales y la terreno ajeno, fuere de mala fe, el dueño ajeno, si la invasión hiciere insuficiente el
indemnización respectiva del terreno, puede optar por la demolición resto del terreno para utilizarlo en una
Si la edificación o siembra es hecha de de lo construido a cargo del invasor o construcción, se le puede exigir al invasor
mala fe, se obtiene el producto, pero hacer suyo lo edificado sin pago alguno pague por todo el terreno
pagando el doble del valor mas la
indemnización
Propiedad y naturaleza de las crías
animales
• El propietario del animal hembra
adquiere la cría, salvo pacto
distinto
• Si el cruce se produce de buena
fe, y se hubiese utilizado material
genético de animal de propiedad
diferente, se deberá pagar el valor
del elemento reproductivo
• Si fuese de mala fe, se deberá
pagar el triple de dicho valor
 Transmisión de la propiedad

Sistemas de
Bienes Modo
transmisión
Tradición
Muebles Romanista (Arts. 947, 948
C.C.)

Acuerdo
Inmuebles Francés
(Art. 949 C.C.)
¿Qué hemos aprendido hoy?
• El Derecho de Propiedad:
Definición, teorías, la función
social de la propiedad, y las
formas de adquisición
¿Para qué?
• Para comprender a cabalidad las
dimensiones del derecho de
propiedad a fin de aplicar las
mismas en el ejercicio del mismo
Bibliografía

• Arias-Schreiber Pezet. M. (2011). Exégesis del Código Civil de 1984:

Derechos Reales. Lima: Gaceta jurídica.
• GACETA JURÍDICA (2020). Código Civil comentado. Tomo V. Derechos
Reales
• RAMIREZ CRUZ. E. (2017). Tratado de Derechos Reales. Tomos I, II y
III. Lima: Gaceta Jurídica

Datos/Observaciones