TEMA 6: CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD.

I. CONCEPTO. (ideas claras, no aprender el párrafo entero).

Definir el derecho de la propiedad no es tarea fácil, pues como se ha advertido el

problema de la propiedad es un problema histórico; la concepción de la propiedad y su
regulación jurídica dependen de las ideas políticas, sociales y económicas de cada
momento.

Frente a la relación de subordinación personal, característica de la época feudal, el

liberalismo trajo una nueva concepción del Estado y de la libertar; el hombre queda
protegido contra toda injerencia del Estado en su vida privada. Libertad que va a
condicionar no sólo las instituciones jurídicas, sino también el sistema político y
económico. En el plano jurídico, el individualismo eleva a categoría dogmática el
principio de autonomía de la voluntad, que se manifiesta de forma contundente en la
regulación del contrato y de la propiedad. Propiedad y libertad forman un binomio
inseparable; la propiedad es la persona humana que se exterioriza, la libertad que se
expresa e integra en el mundo de las cosas. El estado no tiene potestad alguna para
intervenir en el régimen de la propiedad, concentrando todos sus esfuerzos en su
garantía frente a los poderes públicos y frente a los particulares.

Estos principios informadores no afectan sólo a la atribución del derecho; sino también
a su ejercicio. El propietario ejerce su derecho libremente, no teniendo más limites que
la lesión de derechos de terceros. La propiedad, como los demás derechos sagrados e
inviolables, es un derecho absoluto, de manera que su titular puede ejercitarlo a su
arbitrio, sin más limitaciones que la salvaguarda de los respectivos derechos de los
demás ciudadanos.

Enfoque distinto recibe el derecho de propiedad en las Constituciones del Estado social
de derecho. Frente al individualismo, aparece el aspecto social del derecho, que trata de
compaginar los intereses individuales con los de la colectividad. En el derecho de
propiedad, el aspecto social incide en el ejercicio del derecho, de forma que se
compatibilice el interés privado del propietario y el interés social.

Sobre las ideas expuestas, definir el derecho de propiedad en nuestro ordenamiento

supone analizar, de un lado, el art.348 Cc, donde la propiedad se nos presenta como un
derecho individualista, fruto del liberalismo, aunque con carácter atenuado, como lo
demuestra el hecho de que, aún inspirándose en el art.544 del Code Francés, no hace
referencia a la ``manera más absoluta´´ como forma de ejercicio del derecho; de otro, la
multiplicidad de leyes especiales que, influidas por el sentido social de la propiedad,
han intentado paliar las consecuencias del liberalismo mediante el establecimiento de
límites y deberes; y por último la constitución de 1978, que define el Estado como
social y democrático de Derecho, y donde se consagra la función social como criterio
delimitador del contenido del derecho de propiedad.

1. La propiedad en el Código civil.

 A) Definición.

Según el art.348 Cc, ``la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin
más limitaciones que las establecidas en las leyes. El poseedor tiene acción contra el
tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla´´. El precepto define la propiedad
mediante la enumeración de las facultades que encierra: gozar y disponer. Confunde el
concepto de propiedad con su contenido.

Este modo de definir el derecho de propiedad no es acertado, la propiedad es una unidad

global, síntesis de las múltiples facultades que pueden corresponderle al propietario
sobre la cosa, imposible de determinar a priori. El derecho de propiedad atribuye una
posición jurídica unitaria y homogénea, y las facultades no son partes del derecho de
propiedad, de forma que de su unión surja el derecho; bien al contrario, las facultades
son simples posibilidades de actuación, que no constituyen derecho subjetivos, sino que
emanan de éstos para llevar a cabo la realización del derecho.

La propiedad es definida por la generalidad de la doctrina moderna como el más amplio

poder de dominación que ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas. La
propiedad confiere a su titular el más amplio poder sobre la cosa, de forma que el
propietario puede obtener libremente los usos, rendimientos y utilidades del bien objeto
de su derecho. El bien objeto del derecho de propiedad queda sometido al señorío de su
titular, quien decide la utilidad y las actuaciones sobre él. Esta idea de señorío pleno
sobre la cosa aparece en el Derecho Romano, donde existen textos que califican a la
propiedad como plena in re potestad.

El poder conferido por el ordenamiento se eleva así a posición relevante, de donde

dependen las demás facultades, imposible de determinar a priori. Consecuencia de ello
es la diferencia entre la propiedad y los demás derechos reales. Se constituyen por una
cesión de facultades por parte de su titular, para que sean ejercitadas por otra persona.
Son derechos reales limitados; confieren a su titular un señorío parcial sobre la cosa, de
forma que pueden obtener de ella determinadas utilidades; pasar por ella, obtener sus
frutos, garantizar un crédito.

El derecho de propiedad entendido como poder general o global, no es un derecho

absoluto e ilimitado. El art. 348 Cc nos lo recuerda: ``.. sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes´´.

El art.348 Cc debe ser interpretado de acuerdo con el aspecto social que inspira la
regulación del derecho de propiedad en nuestra Constitución.

Es frecuente en la doctrina la distinción entre límites y limitaciones al derecho de

propiedad. Los límites circunscriben el contenido normal del derecho de propiedad. Las
limitaciones vienen a recortar desde fuera la extensión normal de ésta. Esta
diferenciación da lugar a que la propiedad pueda encontrarse en dos situaciones: a)
Libre, cuando el contenido normal ha sido delimitado por la ley (mediante limites), y no
está sujeta a limitaciones, b) Gravada, cuando el contenido normal del derecho de
propiedad, resulta mermado por derechos de otras personas (limitaciones).

El derecho de propiedad es, por tanto, el más amplio poder reconocido por el
ordenamiento jurídico sobre una cosa, pero su contenido concreto depende en cada
momento de los límites establecidos por las leyes. Delimitado el contenido normal, el
propietario puede ejercer sobre la cosa objeto de su derecho, el poder pleno del que está
investido.

B) Caracteres.

El derecho de propiedad como poder pleno dentro del contenido normal delimitado por
la ley, se caracteriza por las siguientes notas:

a) Generalidad. La propiedad faculta a su titular para obtener del objeto de su

derecho todas las utilidades y formas de goce que el ordenamiento permite.

Como consecuencia de la generalidad, la propiedad se presume libre de cargas y

gravámenes, es decir, no sujeta a limitaciones, presunción iuris tantum, que deberá ser
destruida por quien alegue la limitación.

b) Abstracción. El derecho de propiedad es abstracto porque existe con

independencia de las facultades que contiene. Dichas facultades pueden
reducirse por la existencia de derechos (limitaciones) que vengan a restringir el
dominio, sin que ello afecte a la existencia del derecho de propiedad.

El propietario no pierde su derecho por la existencia de un derecho real de usufructo

sobre la cosa objeto de su derecho. El nudo propietario conserva su derecho, aunque
las facultades de uso y disfrute correspondan al usufructuario.

c) Elasticidad. La cesión de facultad/facultades por parte del propietario para que

sean ejercitadas por otra persona, no significa, de ninguna forma, su pérdida,
sino la imposibilidad de ejercitarlas momentáneamente (en tanto esa
facultad/facultades estén atribuidas a tercero), pero que retornan a su núcleo
central (poder) tan pronto desaparezca la circunstancia de la cesión.
d) Exclusividad o facultad de exclusión. Entendida como posibilidad que
corresponde a todo propietario de excluir a los terceros que pretendan realizar
cualquier invasión e la esfera de su poder, ya sea de hecho o de derecho.
Característica que no es exclusiva del derecho de propiedad, sino común a todos
los derechos reales (oponibilidad erga omnes).
e) Perpetuidad. De este carácter perpetuo se desprenden dos principios. En primer
lugar, el derecho de propiedad no está limitado a la vida de su titular, sino que
sobrevive a la muerte de éste. Se diferencia así de aquellos derechos reales que,
como el usufructo, uso y habilitación, tienen condicionada su existencia a la vida
de su titular. En segundo lugar, y para algunos autores, la propiedad no se
extingue por el no uso ni tampoco por la prescripción extintiva de las acciones
jurídicas de defensa que corresponden al propietario.
 2. La propiedad en la Constitución de 1978.

La constitución hace referencia al derecho de propiedad en los arts.33 y el 53.1º. el

primero afirma: ``1º se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2º la
función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. 3º
nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos sino por causa justificada de utilidad
pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad
con lo dispuesto en las leyes´´.

El art.53.1 establece que ``los derechos y libertades reconocidos en el capítulo segundo

del presente Titulo vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por ley, que en todo caso
deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tal derecho y
libertades, que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el art.161.1.a´´.

De ambos preceptos se desprenden las siguientes cuestiones: a) Reconocimiento a la

propiedad privada. b) La función social como criterio delimitador del contenido del
derecho de propiedad. c) Reserva de ley. d) Contenido esencial del dominio.

B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad.

El art.33.2º CE establece que la función social de estos derechos (propiedad y herencia)

determinará su contenido de acuerdo con las leyes. Situados en el plano de la
delimitación del derecho, no en el de su reconocimiento, corresponde al legislador dicha
tarea, para lo cual deberá tener presente en cada momento el criterio de la función
social. Es el legislador, por tanto, quien en cada caso, determina el contenido del
derecho de propiedad de acuerdo con la función social que deba cumplir.

La función social no es definida por la Constitución. Pero si podemos encontrar su

significación en nuestro ordenamiento. La exposición de Motivos de la Ley 8/84 de
Reforma Agraria, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, afirma que ``la función
social de la propiedad supone la incorporación de la perspectiva del deber al derecho
subjetivo, deber que modaliza su ejercicio; ejercicio que se aboca a la búsqueda de un
logro social, que al mismo tiempo preserve el ámbito de poder del titular…´´. Por tanto,
la función social no suprime el derecho de propiedad, sino que modaliza su ejercicio
para la consecución de un logro social.

La propiedad no es una función social ni tampoco el derecho de propiedad es

reconocido porque cumple una función social. La función social afecta a la delimitación
del derecho y supone la posibilidad de coordinar los intereses individuales con los de la
colectividad, limitando aquéllos en beneficio de éstos.

La función social puede operar de tres formas distintas: a) Reduciendo determinadas

facultades, es decir, que respecto de una determinada categoría de bienes se opera una
reducción del contenido del derecho. b) Estableciendo un ejercicio condicionado de las
facultades reconocidas. En este caso, la eficacia de los actos ejecutados por el
propietario está subordinada al cumplimiento de determinados presupuestos. c)
Imponiendo la obligación o deber de ejecutar determinadas facultades libremente o
según determinados criterios. En este caso, la inactividad del propietario cuando deba
cumplir determinados deberes u obligaciones determina una carencia sobrevenida de
legitimación para la titularidad o el ejercicio.

C) Reserva de ley.

Cualquier disposición legal que no tenga el rango de ley formal, la doctrina mayoritaria
entiende que la delimitación del contenido del derecho de propiedad solo puede
efectuarse por Ley, y no por norma de rango inferior.

La doctrina mayoritaria, por otra parte, considera que estamos en presencia de una
reserva de Ley ordinaria, no orgánica. De conformidad con lo dispuesto en el art.81.1 de
la Constitución, la Ley orgánica es exigida para la regulación de los derechos
fundamentales y libertades públicas, contenidos en la Sección primera del Capítulo II
del Título primero. La propiedad está regulada, por el contrario, el de la Sección
segunda del mismo capítulo y título, dentro de los ``derechos y deberes de los
ciudadanos´´.

D) Contenido esencial del derecho de propiedad.

¿Hasta dónde puede reducirse el contenido del derecho de propiedad, para que podamos
seguir llamándolo derecho subjetivo? ¿Cuál es la facultad última a partir de la cual el
derecho deja de existir? En definitiva, ¿cuál es su contenido esencial?

La Constitución establece que la ley habrá de respetar el contenido esencial de la

propiedad, pena de inconstitucionalidad, excepto en el caso de la expropiación forzosa.
La Ley puede delimitar su contenido, dejando siempre inalterable el contenido esencial;
si éste no se respeta, no estaremos ante un supuesto de delimitación sino de
expropiación.

II. CONTENIDO.

Hemos definido el derecho de propiedad como el más amplio poder dominación que el
ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas. El contenido del derecho viene
determinado, para cada tipo de bienes, por la función social que éstos cumplan, y
comprende, de un lado, todas las utilidades económicas, permitidas por el
ordenamiento, susceptibles de proporcionar el bien sobre el que recae (facultades); y de
otro, deberes.

1. Las facultades del propietario.

Son simples manifestaciones del poder unitario que le confiere el ordenamiento, y no

una serie de sumandos cuya adición constituya la propiedad. el art.348 Cc hace
referencia a la facultad de goce y a la facultad de disposición. El dueño puede explotar
material o económicamente la cosa, tenerla o conservarla en especie, o bien puede
prescindir del derecho; a cambio de algo, cosa o servicio (conserva el valor económico,
materializado ahora en un ente distinto), o sin equivalente y en pura pérdida.
 A) La facultad de goce.

La facultad de goce ha sido definida como ``utilización directa del bien´´, o lo que es lo
mismo, como ``la posibilidad de extraer de modo directo las utilidades que la cosa es
capaz de proporcionar´´. El uso se corresponde con la facultad que tiene el titular de
obtener del objeto de su derecho de aprovechamiento natural, usándolo y obteniendo los
frutos o rendimientos correspondientes. Pero la afirmación anterior debe ser matizada,
pues el goce no sólo comprende la utilización directa del bien, sino también la indirecta
que se consigue mediante la concesión negocial a un tercero de todo o parte de dicha
facultad a través de derechos personales.

La facultad de gozar comprende, por tanto, todas las utilidades y rendimientos que, de
forma directa o indirecta, podamos obtener de la cosa.

Aun cuando lo normal es que esta facultad corresponda al propietario, sin embargo,
puede ser objeto de derechos independientes (el más significativo, el usufructo). El
usufructuario ejerce su facultad de gozar en el sentido expuesto.

Manifestación negativa de la facultad de goce, es la facultad de exclusión, si en su

aspecto positivo aquella permite a su titular obtener todas las utilidades sobre la cosa, en
su aspecto negativo viene a significar la posibilidad de excluir a los demás para que no
interfieran o impidan el uso y disfrute de la cosa. `` Todo propietario podrá cerrar o
cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, de cualquier
medio, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas´´ y el de
deslindar o amojonar las fincas, ``todo propietario tiene derecho a deslindar su
propiedad con citación de los dueños de los predios colindantes´´.

B) La facultad de disposición.

Comprende el valor en cambio de las cosas. En virtud de esta facultad, su titular puede
enajenar (transmitir su derecho a otra persona) la cosa objeto de su derecho.

2. La extensión vertical del dominio.

La propiedad privada ha de recaer siempre sobre una cosa material (mueble o inmueble)
susceptible de posesión. El derecho que tiene por objeto una cosa inmaterial o
incorporal, aunque por analogía se denominan ``propiedades especiales´´, sin embargo
pertenece a otra categoría distinta, que se recoge bajo la denominación de ``derechos
sobre bienes inmateriales´´.

Si el objeto de la propiedad privada lo constituye una cosa mueble, el poder del

propietario se extiende hasta los confines de la misma, sin que el propietario pueda
pretender expandirlo sobre el lugar donde está ubicada, ni sobre el espacio por encima y
por debajo de ella. Si presenta problemas, por el contrario, la delimitación en altura y
profundidad de la propiedad inmobiliaria. El derecho abarca los límites físicos del
inmueble objeto de propiedad; la problemática se plantea en determinar si, además, el
poder del propietario se extiende al subsuelo y al vuelo.
Según la formula empleada por los romanistas de la Edad Media (usque ad sidera et
usque ad ínferos; hasta los cielos y hasta los infiernos), el dueño tiene un poder
ilimitado, absoluto sobre el vuelo y el subsuelo.

Frente a esta fórmula, y a impulsos de las necesidades de la técnica, viene a limitar el

poder del propietario sobre el vuelo y subsuelo; lo determinante es el interés práctico del
propietario.

El art.350 Cc recoge la norma medieval, aunque aplicándola sólo al subsuelo y no al

vuelo: ``el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de
ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan,
salvas las servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y
en los reglamentos de policía´´.

A) Subsuelo.

Como se deduce del art.350 Cc, la superficie y lo que está debajo de ella pertenecen al
propietario, quien podrá utilizarlos libremente, dentro de los límites establecidos, para
obtener cualquier ventaja de que sea susceptible y conveniente: obras, plantaciones y
excavaciones. Los límites son los establecidos por la legislación sobre minas y aguas.

El subsuelo situado más allá de la posibilidad de utilización por parte del dueño del
suelo, se encuentra potencialmente sometido al señorío del propietario, pero este señorío
se halla condicionado a la existencia de un interés actual.

B) Vuelo.

Del art.350 Cc no se deduce que el vuelo corresponda al propietario, aunque si que está
facultado para utilizarlo de manera exclusiva; idea que se desprende de la facultad que
se le concede para hacer en la superficie (que le pertenece), las obras y plantaciones que
considere convenientes.

La fórmula ``propiedad del espacio´´ sólo vendría a significar que el propietario del
suelo tiene derecho a hacer alguna cosa dentro de ese espacio, excluyendo a todos los
demás.

Facultad de utilización del espacio aéreo por parte del propietario del suelo, que viene
limitado, de un lado, por las leyes y reglamentos; de otro, al igual que lo visto respecto
al subsuelo, por el interés práctico del propietario.

Límite: de carácter general, se limitan acciones por ejemplo para todo el pueblo,
(int.privado o público).

Limitación: de carácter individual, se limitan acciones para 1 solo ciudadano, por

ejemplo, una servidumbre de paso.