VIVIENDA SOCIAL EN CHILE

PROPUESTAS CONCRETAS PARA RESOLVER EL DÉFICIT

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 I. RESUMEN EJECUTIVO

La duplicación del precio que han experimenta- en un contexto de una mayor demanda de vivienda
do las viviendas sociales en la última década es la que no logra satisfacerse.
principal causa, pero no la única, del déficit ha-
bitacional que padece nuestro país. Este aumento La solución al problema habitacional no pasa por
del precio no solo implicó una menor capacidad de invertir mucho más dinero público, sino por corre-
compra y un mayor costo de arriendo, sino también gir deficiencias en la planificación, en la normativa
mayor segregación social, la que a su vez aumentó y en los procedimientos que dicen relación con la
la cantidad de chilenos que volvieron a ingresar al generación y adquisición de la vivienda. En este
círculo vicioso de la pobreza. documento incluimos 19 propuestas que apuntan a
aumentar el suelo edificable y bajar su costo rela-
La evidencia señala que este encarecimiento es tivo, bajar el costo de la construcción, simplificar
consecuencia directa de planes reguladores obso- y abaratar la tramitología, aumentar la oferta de
letos que restringieron el suelo edificable encare- viviendas sociales y facilitar el acceso a la misma.
ciéndolo artificialmente, y también de normativas
que al mismo tiempo complicaron y encarecieron el Estas propuestas podrían bajar el costo de una vi-
costo de la construcción de forma innecesaria. La vienda, ubicada en la Región Metropolitana, en
densidad habitacional de Santiago, de hecho, dis- aproximadamente un 30% (730 UF menos). Este
minuyó entre 1960 y 2002. Si a estos dos factores menor costo podría derivar en una mezcla de me-
se les suma el estancamiento de la productividad nores precios, mejor calidad y mayor tamaño de
en el sector y la mayor demanda impulsada por la las viviendas. Pero para que ello ocurra debe au-
fuerte inmigración de los últimos años, se tiene un mentarse la oferta y la competencia en el mercado,
cóctel explosivo de menor oferta y mayores costos, desafíos que nuestra propuesta considera.

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 II. INTRODUCCIÓN

El déficit habitacional se ha convertido en un serio (2017), la cantidad de viviendas en mal estado -pero
problema que afecta al 30% de la población chilena. recuperables- ascendía en dicho año a 1.303.484.

Si bien entre los años 1996 y 2020 el déficit habi- Sumando ambos déficits -cuantitativo y cualitativo-,
tacional se redujo de 560 mil a cerca de 440 mil vi- al año 2017 existía un total de 1.801.099 hogares que
viendas faltantes (CASEN 2020), la reducción no es sufrían precariedad habitacional, afectando la vida
muy significativa dado los 24 años transcurridos en- de 5,6 millones de chilenos; casi el 30% de la pobla-
tre ambas mediciones. Esta tampoco evolucionó de ción total. Naturalmente, los más afectados fueron
manera lineal, fluctuando en dicho periodo entre las los quintiles de menores recursos de nuestro país, por
400 mil y 550 mil viviendas. Entre las causas, se tie- cuanto el 72% del déficit cuantitativo y el 76% del
ne una oferta estatal de subsidios que no ha logrado cualitativo se concentran en los tres primeros quinti-
avanzar a la misma velocidad que la demanda, y un les (Irarrázaval, 2019).
encarecimiento de la vivienda alimentado por la dis-
minución del tamaño de la familia -que incrementa la Las cifras al 2021 debieran ser peores a las del 2017,
cantidad de unidades necesarias para acomodar a la dada la fuerte inmigración de los últimos años, el
misma cantidad de habitantes- y la gran inmigración incremento de precios de las viviendas, la creciente
de los últimos años. brecha entre precios y salario real, la menor crea-
ción de puestos de trabajo como consecuencia del
La primera consecuencia del déficit habitacional es bajo crecimiento que tuvo Chile en los últimos años
el hacinamiento o allegamiento; es decir, personas y los efectos económicos de la actual pandemia. Es
que tienen un hogar donde vivir, pero en condiciones altamente probable que el déficit habitacional afec-
precarias y sin el espacio adecuado. Según estimacio- te en la actualidad a más de 6,2 millones de perso-
nes de Techo-Chile y CChC, más de 500 mil personas nas (35% de la población).
viven en estas condiciones, que las dejan a un paso
de trasladarse a un campamento. En ese sentido, el El acceso a la vivienda, propia o arrendada, es una
hacinamiento y allegamiento es, en la práctica, un necesidad humana básica y una dimensión central del
campamento oculto que afecta de manera muy gravi- bienestar de una sociedad. Es hora de implementar
tante todas las dimensiones de la vida de una familia, políticas públicas que realmente faciliten el acceso
especialmente durante el período de pandemia. a viviendas de calidad en todo el país, re-integrando
ciudades y poniendo fin a la segregación. Vivir en la
La segunda consecuencia del déficit habitacional es periferia de las ciudades del país debe ser fruto de
la formación de campamentos. En el año 2020 se re- una decisión de vida y no fruto de la imposibilidad de
gistraron 74.649 familias en este tipo de asentamien- adquirir o arrendar una vivienda a precios asequibles,
tos (CASEN 2020), la cifra más alta desde 1996 y que como sucede actualmente.
implica un aumento del 74% respecto a 2019.
El fuerte encarecimiento de las viviendas que hemos
No solo el déficit habitacional cuantitativo es dramá- experimentado en Chile ha generado una segregación
tico, sino también el cualitativo. De acuerdo a CASEN urbana importante, la que a su vez ha creado un cír-

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culo vicioso de empobrecimiento de la población me- Evidentemente, ese objetivo compite con necesidades
nos afortunada, ya que existe una fuerte correlación muy importantes en materia de salud, pensiones y
entre segregación, pobreza y desigualdad. Más aún, educación, y es muy difícil priorizar una necesidad
las urbes son cadenas interconectadas: lo que sucede sobre otra. Es por ello que debemos ser creativos en
en una comuna repercute en las otras. Las restric- la búsqueda de soluciones que no compitan por re-
ciones municipales para edificar no solo incrementan cursos que otros desafíos sociales del país requieren.
el valor del suelo edificable en dicha comuna, sino En otras palabras, debemos ser creativos para lograr
que producen a su vez un incremento paulatino del la meta con los recursos que actualmente disponemos
valor del suelo en las comunas adyacentes. El enca- en materia de vivienda social.
recimiento general del valor del suelo edificable ha
generado un fuerte aumento del precio de las vivien- El objetivo de este documento es diagnosticar las razo-
das por sobre el crecimiento de los salarios reales, nes del déficit habitacional y proponer acciones con-
presionando a su vez el déficit habitacional. cretas que permitan disminuir el déficit habitacional
cuantitativo y la segregación, sin afectar las mejoras de
Las acciones en materia de déficit habitacional tamaño, calidad y diseño que han tenido las viviendas
cuantitativo, especialmente, son de máxima urgen- sociales en las últimas décadas. Algunas herramientas
cia y no pueden seguir esperando. Al ritmo actual son económicas y otras reglamentarias, y todas ellas
de construcción anual de viviendas sociales, entre dependen de voluntad del poder legislativo y ejecutivo.
30.000 y 70.000, tardaremos entre 15 y 20 años en Lo relevante y novedoso de las siguientes propuestas es
cerrar la brecha, lo cual es absolutamente insosteni- que no requieren de más recursos de los que el Estado
ble en el contexto social actual. actualmente invierte en materia de déficit habitacional.

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 III. DÉFICIT HABITACIONAL

Antes de desarrollar el diagnóstico de las causas del grupo(s), pero que se identifica como un núcleo fa-
déficit habitacional, es conveniente entender en miliar independiente de su parentesco. Se considera
qué consiste este problema. El MINVU lo mide en hacinamiento cuando viven al menos 2,5 personas
base a dos componentes, el cuantitativo, que mide por dormitorio, y se agrava según la cantidad de in-
la cantidad de nuevas unidades habitacionales re- tegrantes de ese espacio.
queridas según las carencias de la población; y el
cualitativo, que mide las carencias referidas a la De acuerdo a la CASEN del año 2017, el déficit cuan-
materialidad, necesidad de ampliación, y/o mejora- titativo ascendía a 497.615 viviendas, desglosado
miento de los servicios básicos de las viviendas exis- de la siguiente manera:
tentes. Mientras las políticas públicas en materia de
déficit cuantitativo se orientan a la construcción de a. Un 9% correspondía a viviendas irrecuperables:
nuevas unidades, en el caso del déficit cualitativo se viviendas que no cumplen condiciones mínimas
orientan a la mejora de las existentes. de calidad y/o habitabilidad, como mediaguas,
ranchos, casas rodantes, y/o edificaciones preca-
Es conveniente aclarar que vivienda es todo aquello rias construidas, por ejemplo, con muro y techo
construido, adaptado o dispuesto para alojar perso- de lata, cartón, plástico, y piso de tierra.
nas, y que se encuentra dentro de un espacio físi- Estos inmuebles, debido a su materialidad, no
co claramente definido. Debe disponer de un acceso pueden ser mejorados.
independiente para sus moradores (desde la calle, o
transitando por un patio, pasillo, corredor o galería) b. Un 60% correspondía a viviendas con allegamien-
de manera de no interrumpir la privacidad de los mo- to externo: como fue mencionado, dos o más
radores de otra vivienda. La palabra hogar hace refe- grupos de personas que comparten una misma
rencia a personas que residen habitualmente en una vivienda, pero no comparten presupuestos de ali-
vivienda y que comparten un presupuesto común. mentación.
Hogar allegado (allegamiento externo) hace referen-
cia a persona o grupo de personas con presupuesto c. Un 31% correspondía a viviendas con núcleos
independiente y que comparten la vivienda con uno allegados hacinados con independencia económi-
o más hogares, mientras que núcleo allegado (allega- ca: núcleos familiares adicionales al núcleo prin-
miento interno) se refiere a personas o grupo fami- cipal, pero que pertenecen a un mismo hogar y
liar que comparte presupuesto y vivienda con otro(s) que comparten el presupuesto de alimentación.

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Gráfico 1: Composición del déficit cuantitativo en el tiempo

600.000

500.000

400.000
Número de hogares

300.000

200.000

100.000

0
1996 1998 2000 2003 2006 2009 2011 2013 2015 2017
año

Viviendas irrecuperables Núcleos allegados y hacinados Por hogares allegados

Elaboración propia. Fuente: CASEN.

Si bien el déficit se ha mantenido en torno a las 500 a. Un 14,4% de viviendas en necesidad de amplia-
mil viviendas, con algunas fluctuaciones, la cifra ción; es decir, viviendas que no cumplen condi-
agregada no está capturando la dinámica subyacente ciones mínimas de hacinamiento relacionadas con
a través de los años. La cantidad de viviendas irre- la cantidad de hogares que habitan en la vivien-
cuperables desciende en casi un 80%, la relacionada da, el número de personas del hogar, y el uso ex-
con núcleos allegados hacinados desciende en casi un clusivo de dormitorios de para dormir.
35%, mientras que el déficit por allegamiento exter-
no aumenta en 130%. Es altamente probable que el b. Un 90,8% de viviendas en necesidad de mejoras
fenómeno inmigratorio sea una causa de este incre- generales que no cumplen con estándares míni-
mento, así como también de aquel -aun mayor- ocu- mos aceptables.
rrido posterior a la medición de la CASEN 2017.
c. Un 26% viviendas en necesidad de mejor acceso a
De acuerdo a la CASEN del año 2017, el déficit cua- servicios sanitarios básicos; esto es, el origen del
litativo ascendía a 1.303.484 viviendas, y se des- agua de la vivienda, su sistema de distribución
glosa de la siguiente manera1: interior, y su sistema de eliminación de excretas.

1. Nótese que la suma de los porcentajes excede el 100%, ya que una vivienda puede presentar más de un requerimiento. El total de 1.303.484 es la suma de viviendas
que presenta al menos un requerimiento. Véase: Ministerio de Vivienda y Urbanismo, déficit habitacional casen 2017, análisis previo de resultados.

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Si se analiza la evolución por tipo de déficit entre Si bien el déficit cuantitativo es principalmente ur-
1996 y 2017, se aprecia una disminución sistemática, bano, pues equivale al 91,5% del total, está presen-
a través del tiempo, de las necesidades de ampliación te a lo largo de todo Chile. Tal como lo manifiesta el
y de acceso a servicios sanitarios básicos, mientras índice Price Income Ratio (PIR), que mide el acceso
que las necesidades de mejora y conservación, las a la vivienda, ciudades como Temuco, Concepción,
más importantes numéricamente hablando, muestran Santiago, La Serena y Valparaíso son algunas urbes
una tendencia al alza. donde las viviendas tienen la categoría de “Severa-
mente No Alcanzables”.
Otra manera de ver el déficit habitacional es su rela-
ción con el total de hogares. De acuerdo a la CASEN Así, aunque ha habido mejoras, la problemática habi-
2017, a ese año Chile tenía 5,8 millones de hogares. tacional sigue siendo un desafío, sobre todo conside-
De ese total, 8,5% adolecían de déficit cuantitativo, rando el aumento de tomas de terreno y campamen-
y 23,5% de déficit cualitativo, de manera que el dé- tos en los últimos años. Esto, a pesar del avance en
ficit total afectaba al 32% de los hogares chilenos. materia de subsidios y de que se cuenta con el pre-
Esta cifra, si bien sustancialmente inferior al 49% supuesto más alto en la historia de la cartera. Siendo
de los hogares que padecían déficit habitacional en la vivienda un elemento crítico en el sentimiento de
1996 (15,5% de cuantitativo y 33,7% de cualitati- dignidad y seguridad de las personas, es fundamental
vo), sigue siendo lamentablemente alta. resolver este problema con la máxima urgencia.

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 IV. SEGREGACIÓN SOCIAL

Si bien en los últimos 30 años los planes de vivien- el 2002 este rango se encontraba entre 0,39 y 0,42.
da social lograron disminuir el déficit habitacional Por su parte, el informe de ONU (2012) señala que
como proporción del total de hogares chilenos, la- al expandir la ciudad sin una visión integradora, las
mentablemente lo hicieron a costa de segregación periferias se terminan convirtiendo en trampas de
social, pues la construcción de las viviendas, por ra- pobreza dada la fuerte correlación entre segregación
zones de precio y disponibilidad de suelo, se fueron espacial, desigualdad de ingresos y pobreza.
materializando en la periferia de las ciudades, en
donde no existe infraestructura educacional, servi- La segregación es un problema que, lejos de disminuir,
cios públicos, comercio ni tampoco demanda laboral ha ido aumentando en los últimos años. Tal como lo
y acceso a transporte. indica la encuesta CASEN, entre los años 2015 y 2017,
el porcentaje de hogares en zonas marginales aumen-
Esta “emigración” hacia la periferia no solo afectó tó de 29,2% a 31,4% en el primer quintil; de 24,7% a
negativamente la vida diaria de las personas y la pro- 27% en el segundo; y de 18,9% a 22,1% en el tercero.
ductividad del país, sino también la inversión y el
gasto que el Estado debe enfrentar para cubrir esa El acceso a una vivienda adecuada, no solo por es-
mayor extensión. Cuando además esa inversión y gas- pacio y calidad, sino también por ubicación, es un
to llega en forma tardía, que es lo que generalmente factor clave en la superación de la pobreza y el mejo-
ocurre, la segregación social aumenta aún más. ramiento de la calidad de vida y, por lo tanto, debiera
ser una prioridad en materia de políticas públicas.
Esta segregación genera un círculo vicioso de empo- Sin embargo, estas no han ido en la dirección co-
brecimiento progresivo. Encina y Tabilo (2005) aler- rrecta, lo que ha no solo ha incidido en un aumento
ta cómo, entre el año 1992 y el año 2002, la segre- sostenido de precios (Banco Central de Chile, 2018),
gación habitacional ha contribuido al deterioro del sino también en la extensión urbana y segregación
coeficiente Gini de 60 comunas analizadas. Mientras en las principales urbes de Chile (Encina y Tabilo,
que en 1992 este fluctuaba entre 0,31 y 0,39, para 2005; Sabatini, 1999; Petermann, 2006).

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 V. DIAGNOSTICO

Antes de desplegar las propuestas de solución, es a la CASEN. Esto ha provocado que los hogares ne-
importante detenernos en las causas que generan el cesiten una mayor cantidad de años de sueldo pro-
déficit habitacional. Hay 3 factores que explican el medio para poder acceder a una vivienda propia, o
déficit de los últimos 10 años: en su defecto se vuelva más difícil arrendarla. In-
dudablemente el aumento constante de los precios
1. Un aumento sostenido y relevante en los precios de las viviendas y de los alquileres ha absorbido
de las viviendas debido, a su vez, a tres factores: una proporción cada vez mayor de los ingresos fa-
i. Políticas públicas inadecuadas. miliares en relación a otros rubros de gasto, tales
ii. Aumento de la demanda y estancamiento de como salud, educación o transporte (OCDE, 2021).
la oferta.
iii. Estancamiento de la productividad de las La diferencia entre aumento del precio de la vi-
constructoras chilenas. vienda e ingreso familiar resulta más dramática en
el caso de la vivienda social. Por ejemplo, quie-
2. Subsidios insuficientes. nes en el año 2010 pagaron por un departamento
de 45m2 útiles en San Joaquín la suma de 1.274
3. Dificultad para acceder a financiamiento. UF, hoy pagarían 2.452 UF (1,9 veces más). En el
mismo período de tiempo, un departamento de si-
A continuación, veremos cada uno de estos tres fac- milares características en Quinta Normal aumentó
tores en detalle: de 1.166 UF a 2.340 UF (2 veces más); en Indepen-
dencia de 1.194 UF a 2.745 UF (2,3 veces más); en
1. EL AUMENTO DE PRECIOS DE LA VIVIENDA ES la Cisterna de 1.052 UF a 2.625 UF (2,5 veces más).
LA PRINCIPAL CAUSA DEL DÉFICIT HABITACIO- Este fenómeno tuvo lugar en todas las comunas del
NAL ACTUAL país, según un informe de la plataforma Real Data
para el año 2020.
Los precios en UF de las viviendas aumentaron más
del 100% en los últimos diez años, mientras que en La figura 2 muestra la evolución del precio de las
el mismo lapso de tiempo los ingresos monetarios casas y departamentos, en UF por m2, desde el año
de los hogares solo aumentaron en 22% de acuerdo 2010 al 2020:

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Figura 2. Evolución del valor por m2 de viviendas

Fuente. GFK Adimark.

Si comparamos los 7,6 años de sueldo medio requeri- ni tampoco evidencia alguna respecto a que la pre-
do en Chile para adquirir una vivienda propia, este se ferencia del arriendo por sobre la compra sea conse-
reduce a 4 años en Canadá, 3,7 años en Irlanda y 3,5 cuencia de un cambio cultural.
años en EE.UU. (DRS y CDT-CChC, 2019).
Por otra parte, la adquisición de la vivienda propia tiene
El arriendo de viviendas es una solución alternativa la ventaja de representar una inversión mientras que el
a la compra que también debe ser apoyada por el Es- arriendo es un gasto. En este sentido, para la gran ma-
tado, y por ningún motivo debe ser desechada como yoría de las familias, y especialmente las de menores re-
una forma de resolver el déficit habitacional. Se pue- cursos, la vivienda propia es la única forma de construir
de pensar que la demanda creciente por el arriendo un patrimonio para generar fondos adicionales para una
de viviendas es producto de cambios culturales y de- jubilación digna o apoyar a la próxima generación.
mográficos como, por ejemplo, jóvenes que optan por
irse de la casa de sus padres o adultos separados. Sin En todo caso, la decisión de arrendar o de comprar
embargo, estos factores no parecen ser la principal una vivienda debiera ser fruto de una decisión y no
causa de esta verdadera ola de arriendos. La evidencia de la mera imposibilidad de adquirirla.
apunta más bien a la dificultad cada vez mayor que
las personas experimentan al momento de acceder Hay tres factores que explican, a su vez, el aumento
a una vivienda propia, como se verá más adelante. del precio de las viviendas:
Cuando se usan argumentos de tendencias similares
en otros países, como puede ser Estados Unidos, hay 1.a. Políticas públicas inadecuadas que termina-
que tener en cuenta que en dichos países existe una ron incrementando el precio del suelo
gran movilidad territorial, por cuanto las personas
terminan mudándose de un estado a otro varias veces La principal causa del aumento del costo de las vi-
en su vida. En Chile no existe ese grado de movilidad, viendas, y la falta de una adecuada oferta, radica en

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la disponibilidad y costo de los terrenos, especial- tro o nuevas vías estructurantes, ni a la creciente
mente en las zonas urbanas con abundantes empleos. demanda por viviendas, ni al menor tamaño de
Algunas autoridades argumentan que el aumento del las familias chilenas, ni tampoco a las recomen-
precio de las viviendas se debe a la especulación y daciones del Plan Maestro de Transporte de San-
gran utilidad que tienen las empresas en la compra y tiago 2025 (MTT, 2013). El 65% de los habitantes
venta de terrenos2. Evidentemente las inmobiliarias y de Santiago vive en comunas que congelaron su
constructoras compran terrenos para desarrollar sus Plan Regulador Comunal con el objetivo de dismi-
proyectos, pero en la gran mayoría de los casos lo ha- nuir la densificación (Larraín & Razmilic, 2019).
cen para desarrollos constructivos de corto plazo y no La realidad es que Santiago no tiene una mayor
como especulación de largo plazo. Es difícil pensar en densidad que aquella del año 1940. Esta pasó de
una suerte de colusión nacional de pequeños propie- 89,2 Hab/Ha ese año a 85,1 en el año 2002. (Pe-
tarios que elevan artificialmente el valor del suelo. termann, 2006). En otras palabras, los planes re-
guladores restringieron y disminuyeron el suelo
No existe, además, evidencia alguna respecto a uti- edificable artificialmente.
lidades exageradas de los entes generadores de vi-
viendas, pues aquellas empresas que reportan pú- Es precisamente este congelamiento de la den-
blicamente sus estados financieros no muestran sidad constructiva, en un ambiente de gran ne-
incrementos significativos en sus márgenes (EBITDA) cesidad de viviendas adicionales, el que ha res-
entre los años 2015 y 2019. Cifras de la industria in- tringido la oferta de unidades habitacionales y
dican que el margen de las constructoras ronda el limitado su crecimiento a niveles muy por debajo
8% de sus ventas, pero también hay estudios, como de la velocidad de la demanda. Cabe destacar que
el de la consultora PMG (2017), que muestra que las políticas públicas inadecuadas en materia de uso
constructoras chilenas lograron en los últimos años, de tierra no solo son un fenómeno en Chile, sino
en promedio, entre un 3% a 4% de utilidad real so- también a nivel global (OCDE, 2021).
bre la venta. Estos márgenes están muy alejados de
las supuestas “grandes utilidades”. Por lo demás, un Este desequilibrio artificial entre oferta y deman-
fenómeno bastante esperable en una industria alta- da es el que explica que entre los años 2010 y
mente fragmentada y competitiva. 2017 el costo del suelo haya triplicado su valor,
pasando de un promedio de 6,8 UF/m2 a 20,5 UF/
Por consiguiente, la evidencia sugiere que la principal m2 (CChC, 2019), fenómeno consistente con la
causa del incremento de los terrenos no radica en al- estimación del Banco Central en su informe de
guna potencial especulación. Por otro lado, existe una Estabilidad Financiera del 2018 (Banco Central,
serie de políticas públicas inadecuadas que han incidi- 2018), que concluía que el 63% del incremento
do significativamente en un alza sostenida de los pre- del precio de las viviendas se explicaba por el au-
cios del suelo. Entre ellas se encuentran las siguientes: mento del valor de la tierra.

i. Planes reguladores que tienen normas de densifi- ii. La aplicación de leyes y disposiciones que aumen-
cación que no se han adaptado ni a las necesida- taron sistemáticamente los aportes, las mitigacio-
des de la ciudad, ni a la mayor cobertura del Me- nes, los trámites y los estudios específicos para

2. Carlos Montes, La política de vivienda social en crisis, El Mostrador, 12/5/2021

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 cada proyecto como la ley relativa al Estudio de III. Un fuerte aumento de la inmigración de los últi-
Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano. mos 5 años, período en el cual han ingresado cerca
Esto significa mayores plazos y costos de cons- de 1,2 millones de inmigrantes. Si consideramos
trucción, como asimismo mayor necesidad de re- un promedio de tamaño familiar similar al chile-
cursos financieros para encarar las obras. no, esa oleada inmigratoria equivale a unas 400
mil familias, lo cual a su vez equivale a casi al 8%
iii. Trámites burocráticos y dilaciones en la revisión de los hogares existentes en el país.
de proyectos, en los cambios de uso de suelo, en
la aprobación de los diversos estudios requeri- Por otra parte, puede observarse que la oferta por vi-
dos, en la emisión de permisos de construcción viendas nuevas no ha aumentado de manera relevan-
y en la recepción municipal, que no solo aumen- te en los últimos años. Esta falta de oferta se explica
taron los costos de construcción sino también la por mayores restricciones de densidad constructiva,
necesidad del capital de trabajo necesario para planos reguladores que restringen alturas y escasez
los proyectos. de suelo. Por lo tanto, lo que se obtiene de una de-
manda al alza y una oferta estancada es precisamente
Indudablemente las distintas medidas adoptadas, aumento de precios de viviendas y arriendos.
como el límite a la densificación o los estudios
ambientales y arqueológicos, tienen el sano pro- 1.c. Estancamiento de la industria chilena de la
pósito de preservar la calidad de vida de los ha- construcción
bitantes, pero terminaron aumentando los costos
de acceso a la vivienda; especialmente para los En materia de costos, las empresas constructoras no
sectores más vulnerables. han sido capaces de aumentar su productividad por
medio de mejoras en el diseño e ingeniería, la gestión
1.b. Un desfase creciente entre la demanda y la de compras, la cadena de suministros, la ejecución in
oferta de viviendas situ, la tecnología e industrialización en la construc-
ción, la estandarización y el desarrollo de capacida-
Al analizar la oferta y demanda de viviendas, vemos des internas. El mencionado estudio de PMG (2017)
que en los últimos años la demanda por vivienda ha no solo afirma que la productividad del sector chileno
aumentado como consecuencia de: de la construcción está estancada desde 1986, sino
también que ese estancamiento implique que la pro-
I. El aumento sostenido de hogares unipersonales, ductividad chilena actual, medida en m2 por horas
que pasaron a representar el 17,8% del total de hombres, sea la mitad de la de EEUU.
hogares en Chile.
Otro estudio, liderado por la Comisión Nacional de
II. Una mayor capacidad económica de las clases me- Productividad y la Cámara Chilena de la Construc-
dias. Un 5% de este segmento sufre de cierto nivel ción, y llevado a cabo por la Consultora Matrix en
de allegamiento, siendo la principal razón de ello Abril de este año (CNP y CChC, 2021) también mues-
la falta de ingresos suficientes para acceder a una tra un claro estancamiento, e incluso empeoramien-
vivienda independiente. En la medida que aumen- to, de la productividad de la construcción frente a
ta la capacidad económica, aumenta la demanda una economía chilena cuya productividad aumentó
de vivienda de este segmento. en un 20% entre los años 2000 y 2018. Este estan-

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camiento se ve reflejado en el valor agregado por A modo de ejemplo, frente al estancamiento de la
trabajador de la construcción. Mientras en Chile se productividad, el incremento real de salarios de la
acerca a los 39 mil dólares anuales, en Nueva Zelan- construcción de los últimos 10 años (salarios y sub-
da está en 50 mil, Alemania, Estados Unidos y Reino contratos) fue de un 56%, aumento que se traspasó
Unido en 70 mil, Australia en 80 mil y Japón en 100 en su totalidad al costo y por ende al precio final de
mil dólares anuales. Si se mide la cantidad de metros las viviendas. Mejorar la productividad es un desafío
cuadrados construidos por persona por día, en edifi- importante y aún pendiente.
cación en altura, Chile está en un rango de 0,2 m2/
día frente al promedio internacional que es de casi En definitiva, las principales causas que explican el ver-
el doble, 0,36 m2/día. tiginoso aumento en el precio de las viviendas son po-
líticas públicas inadecuadas que redujeron la oferta de
Las principales causas del estancamiento productivo, suelo edificable e incrementaron los costos de genera-
según este estudio, son: ción de vivienda y las necesidades de capital de trabajo
de las constructoras; la mayor demanda; y la baja pro-
i. Bajos niveles de estandarización de diseños. ductividad de la industria chilena de la construcción.
ii. Falta de integración de procesos.
iii. Baja productividad en ejecución. Se estima que 50% del incremento del precio de la
iv. Falta de datos e indicadores de desempeño viviendacorresponde al aumento en el valor del suelo,
(KPIs) que permitan asegurar un control efecti- un 30% al aumento en el costo de la construcción, un
vo de las obras. 10,5% al efecto IVA y un 9,5% al efecto del conjunto
v. Bajo nivel de digitalización. de regulaciones, mitigaciones, tramitología y buro-
vi. Bajo nivel de industrialización y de innovación. cracia, tal como lo muestra la figura 3, usando como
vii. Bajos índices de capacitación y certificación. base un índice de 100 para el año 2010.

Figura 3. Aumento del precio de las viviendas en Chile por categoría de costo.

Porcentaje que representa del aumento del precio de las viviendas en Chile cada categoría de costo

El impacto del aumento del costo del suelo y del IVA proviene de CChC (2019b); el impacto del costo de la construcción considera el aumento del Índice
de Costo de Edificación de la CChC de los últimos diez años y una participación del costo de edificación respecto al costo total del 60%; el impacto de
la mayor burocracia proviene del costo de los requerimientos detallados más adelante en la Figura 4.

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2. LA POLÍTICA DE SUBSIDIOS RESULTÓ INSU- Según el actual titular del Minvu, Felipe Ward, ac-
FICIENTE PARA EL DESAFÍO HABITACIONAL QUE tualmente tienen en ejecución alrededor de 50.000
ENFRENTABA EL PAÍS viviendas con subsidio DS49 en todo Chile, orientadas
a familias que pertenecen al tramo del 40% de mayor
La política de subsidios ha contribuido a contener el vulnerabilidad según el Registro Social de Hogares.
problema habitacional, pero ha sido insuficiente al no Esta cantidad, si bien implica un aumento sustancial
ir a la par del incremento real de costos y llegar solo a la registrada en el pasado, sigue siendo insuficiente
a una porción de la población vulnerable, dado que para cubrir el déficit habitacional, y además, al em-
el 49,6% del quintil más pobre adquiere su vivienda plazarse en áreas periféricas, aumenta aún más la ex-
sin ayuda de subsidios (CASEN 2017). En el segundo tensión de las ciudades y la segregación del segmento
y tercer quintil las cifras son peores, con un 52,9% más vulnerable de la población (Petermann, 2006).
y 65,3% de hogares que han adquirido una vivienda
sin ayuda estatal, respectivamente. Porcentajes tan El problema de este tipo de subsidios es que tienen
elevados de familias vulnerables que no hacen uso de problemas de focalización, siguen generando conjun-
la ayuda estatal hacen pensar que algo ocurre con la tos homogéneamente vulnerables sin integración so-
política de subsidios. cial, muchas veces terminan beneficiando a personas
que no viven en las viviendas asignadas, tienen una
La insuficiencia de la política de subsidios puede ob- nula o baja opción de crecer o agregar valor a la pro-
servarse, además, en la cantidad de subsidios materia- piedad y muestran signos de captura por algunos gru-
lizados versus el déficit habitacional. En los últimos pos de interés, tales como constructoras, dirigentes
cinco años se entregaron anualmente, en promedio, sociales y políticos. No por nada este programa fue
menos de 3.000 subsidios DS49 y poco más de 6.000 catalogado por la Dirección de Presupuestos del Minis-
subsidios para familias de ingresos medios3; cifras ín- terio de Hacienda como uno de los peores evaluado de
fimas frente al déficit habitacional que tiene Chile. la cartera de proyectos sociales del Estado.

Varias razones explican el fenómeno de que solo un 50% En ese sentido, si caracterizamos aquellos sectores de
del quintil más pobre lo haga aprovechando el subsidio: potenciales compradores y que en la actualidad están
arrendando o viven en campamentos, encontraremos
I. El sistema de subsidio DS49, orientado a familias una gran cantidad de familias que no son lo suficien-
vulnerables y a una vivienda cuyo precio ronda las temente vulnerables como para acceder a los planes
1.000 UF, termina siendo engorroso y lento, pues im- DS49 (vivienda 100% subsidiada), pero al mismo
plica organizar un conjunto de postulantes para acce- tiempo no califican para créditos hipotecarios necesa-
der a una vivienda, lo cual en promedio demora entre rios para complementar el subsidio por ser demasiado
8 y 10 años de plazo. Peor aún, dado el alza de costos, vulnerables. Los casos típicos son los siguientes:
es muy difícil construir viviendas de ese valor. Ello ex- • No disponer de ingresos formales que permitan ac-
plica, por ejemplo, que en el gran Santiago solo exis- ceder al crédito hipotecario.
tan 400 departamentos ofertados de 1.000 UF sobre • Disponer de ingresos regulares, pero informales, y
un total de 47.061 unidades; es decir, menos de un por ende no poder acceder a créditos hipotecarios.
1%. En casas, no existen a la fecha viviendas oferta- • Disponer de ingresos formales y regulares, pero in-
das en ese rango de precios. (CChC, 2020). suficientes para acceder a créditos hipotecarios.

3. Véase: Camara Chilena de la Construcción, Conferencia Ciudad: Estudio De Cchc Demuestra Que Se Necesitan Más De 30 Años Para Resolver El Déficit Habitacional.

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• No calificar para un crédito hipotecario por ser in- IV. Hay hogares unipersonales que deben mantener
migrantes sin suficiente historial en el país. dos viviendas, como por ejemplo los separados, lo
• Tener ingresos formales y regulares, pero no tener que reduce su disponibilidad de recursos para acce-
la capacidad de ahorro para el pie. der a viviendas con subsidio financiadas con crédi-
• Ser dueños parciales de una vivienda -por ejem- tos hipotecarios, a la vez que aumenta la necesidad
plo, por herencia-, y por ello no poder acceder a de unidades habitacionales.
subsidios.
• Haber vendido la vivienda que habían adquirido V. Los programas de subsidio para familias de bajos
con subsidio, y por ende no poder acceder a otro ingresos contemplan viviendas de dos a tres dormito-
subsidio. rios, en circunstancias que un amplio porcentaje de
los hogares de este grupo, que viven allegados, son
Las propuestas tendientes a resolver el déficit habita- unipersonales o uniparentales, para los cuales este
cional deben considerar estas situaciones familiares. tipo de soluciones no son adecuadas.
Sin lugar a dudas el diseño del sistema de subsidios
debe perfeccionarse, especialmente el DS49 (vivienda Sin lugar a dudas, la política de subsidio habitacional
con 100% de subsidio). debe rediseñarse para facilitar su acceso, flexibilizar
su uso y para que sean utilizados por aquellos seg-
II. Si bien el sistema de subsidio de integración so- mentos que realmente los necesitan.
cial DS19, orientado a familias vulnerables y a seg-
mentos de clase media, ha funcionado mucho más 3. LA DIFICULTAD PARA ACCEDER A FINANCIA-
expeditamente y mejor que el DS49, otorgando un MIENTO ES OTRA DE LAS RAZONES POR LAS CUA-
subsidio promedio entre 500 y 600 UF por vivienda, LES AUMENTÓ EL DÉFICIT HABITACIONAL
estas no necesariamente son siempre adquiridas por
segmentos que hacen uso de la misma, sino también Para acceder a un crédito hipotecario se requiere un
por inversionistas que las compran, sin subsidio, ahorro mínimo, meta imposible para muchas familias
como inversión generadora de renta. Si bien esto chilenas de sectores medios, o muy demorosa – más de
mejora el déficit habitacional por el lado de dispo- 12 años - para aquellas que logran hacerlo. Además, se
nibilidad de arriendo, al mismo tiempo disminuye la produce la paradoja de que hogares pueden ser dema-
oferta remanente para aquellas familias vulnerables siado “ricos” para acceder a un subsidio, pero dema-
que quieren adquirir una vivienda con subsidio. siado pobres para acceder a un crédito hipotecario. De
hecho, el 56% de los hogares en el Gran Santiago no
III. Hay hogares que no pueden acceder al subsidio posee las condiciones mínimas para acceder a un crédi-
porque no califican para créditos hipotecarios, o to hipotecario4, y a nivel nacional el 52% de los hoga-
bien porque no tienen el ahorro suficiente para res no posee las condiciones mínimas para acceder a un
pagar el pie del crédito hipotecario. Ello se veri- crédito hipotecario para viviendas de hasta 1.500 UF.
fica al analizar el porcentaje de cada quintil que
compra una vivienda con crédito hipotecario. En En otras palabras, actualmente no existen políticas
los tres primeros quintiles, solo el 3,7%, 7,2% y públicas tendientes a facilitar la obtención de prés-
10,1% accede a un crédito hipotecario para adqui- tamos hipotecarios, ni tampoco a reducir los tiempos
rir una vivienda. necesarios para lograr el ahorro mínimo requerido.

4. Instituto de Estudios Urbanos UC.

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 VI. PROPUESTAS

Es un evidente contrasentido que exista un consenso de suelo, y por ende de viviendas, y evitar la segre-
transversal para consagrar constitucionalmente el de- gación, apunta a re-densificar las ciudades del país
recho universal a la vivienda, pero al mismo tiempo de manera humana, equilibrada y solidaria. En con-
el gobierno central, el parlamento y los municipios creto, debe incrementarse la construcción de edificios
hayan creado políticas públicas que generaron preci- a lo largo de las vías estructurantes de las ciudades,
samente lo contrario. tales como el corredor del metro, de las estaciones
del metrotrén y de las principales vías de circulación
En este documento se proponen 18 medidas concre- de las ciudades, estableciendo nuevas disposiciones
tas tendientes a aumentar el suelo edificable y bajar de altura, densidad, constructibilidad y ocupación de
su costo relativo, bajar el costo de la construcción, suelo mínimas que sean obligatorias para los Planes
simplificar y abaratar la burocracia estatal para obte- Reguladores Comunales (PRC).
ner permisos, aumentar la oferta de viviendas socia-
les y facilitar el acceso a la misma. En Santiago, el corredor del Metro contará con 215
kilómetros de red al año 2027. Una parte de ese re-
• Capítulo A: 2 propuestas que aumentan la oferta corrido tiene actualmente una densidad media, o de-
de suelo edificable y al mismo tiempo permiten rechamente baja, como consecuencia de los Planes
bajar su costo relativo y reintegrar la ciudad. Reguladores Comunales existentes. El Plan Regula-
• Capítulo B: 2 propuestas para bajar el costo de la dor Metropolitano (PRM) debiera establecer una den-
construcción. sificación mínima a ambos lados de todo el corredor,
• Capítulo C: 7 propuestas para simplificar y abara- excepto los sectores de conservación patrimonial, de
tar la tramitología. modo que ella pase a ser obligatoria para los PRC,
• Capítulo D: 3 propuesta para aumentar la oferta que debieran poder establecer parámetros de mayor
de viviendas sociales. densificación en dichas franjas, pero no menores. Por
• Capítulo E: 4 propuestas para facilitar el acceso a ejemplo, se podría fijar en el PRM criterios mínimos
la vivienda social. de densificación en dos franjas de 500 metros cada
una, a ambos costados del corredor. Cada una de es-
A continuación del capítulo C, la figura 3 muestra el tas franjas se podría dividir en dos sub-franjas, una
potencial impacto en el precio de las viviendas que de ellas de 200 metros para todo tipo de viviendas y
tendrían las propuestas del Capítulo A, B y C. la otra de 300 metros exclusivamente para viviendas
sociales, de acuerdo al criterio del artículo 127 de
A. PROPUESTAS PARA AMPLIAR EL SUELO EDIFI- la Ley General de Urbanismo y Construcción en rela-
CABLE, BAJAR SU COSTO RELATIVO Y REINTEGRAR ción al 6.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y
LA CIUDAD Construcciones (OGUC) y al artículo 3 del DL 2552. En
las estaciones del metro se podría densificar un radio
1. Re-densificar a lo largo de los corredores del metro, de 700 metros dividido igualmente en dos franjas.
del metrotrén y de las principales vías estructurantes
de transporte del país Con respecto a las vías expresas y troncales de las
La propuesta más importante para aumentar la oferta ciudades, por las cuales circula la mayor parte del

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transporte público, se propone fijar idénticos pará- Los parámetros normativos propuestos en este docu-
metros para franjas de 300 metros, en ambos cos- mento permiten una densificación humana y equili-
tados, a lo largo de todas aquellas vías públicas que brada, con alturas que son menos de la mitad de lo
tengan líneas oficiales de 40 o más metros. que se ve en algunas zonas de Estación Central. Por
el contrario, nuestra propuesta se orienta a dimen-
Esta propuesta considera parámetros de densidad mí- siones de altura, densidad y ocupación de suelo que
nima de 3.000 hab/ha, un promedio de personas por ya existen en varias comunas, y que contemplan más
vivienda de 3,1, una altura mínima de 15 pisos y una distanciamiento y luminosidad entre edificios.
ocupación del suelo del 65%, generando un corredor
densificado de a lo menos 3,6 millones de nuevos po- El aumento generalizado y simultáneo de suelo edifi-
tenciales hogares cerca del principal medio de trans- cable contribuiría a revertir el incremento de precios
porte; más de la mitad de ellos exclusivamente para generado por la restricción artificial que han ocasio-
viviendas sociales. La densificación de las vías expre- nado los PRC. En concreto, dada una misma deman-
sas y troncales contribuiría a generar un potencial da, e incluso asumiendo que el valor del m2 de suelo
adicional de nuevas viviendas. densificado aumentara de valor (p. ej., 20%), la pro-
puesta formulada permitiría disminuir la incidencia
La planificación de las ciudades debe considerar la neta del costo del suelo densificado por unidad habi-
solución de las necesidades habitacionales y de trans- tacional. En otras palabras, dicho costo se prorratea
porte para un largo horizonte de tiempo. La última en un mayor número de unidades por m2 de suelo,
gran planificación urbana data de 1960 y 1970, época reduciendo su impacto en el precio final de venta.
en que se diseñaron las grandes avenidas, autopistas
y red de ferrocarriles suburbanos que hoy se utilizan. Además, la mayor oferta de suelo en una comuna
demandada necesariamente debiera liberar demanda
Los parámetros propuestos reconocen el menor ta- sectores menos populares, y así sucesivamente, gene-
maño de la familia chilena. Mientras que actualmen- rando una cadena inversa a la originada por la res-
te este es de un promedio de 3,1 personas (CASEN tricción artificial de suelo edificable. Una cadena que
2017), la actual normativa considera una familia pro- posibilita el retorno a la ciudad.
medio de 4 personas; es decir, un 30% mayor a lo que
es en la realidad. Este desfase limita artificialmente Una mayor densificación permitiría también dismi-
la densidad habitacional potencial, lo cual disminuye nuir la inversión en infraestructura (calles, colegios,
la oferta de viviendas y aumenta el costo relativo del seguridad, transporte, principalmente) y los costos
suelo por unidad habitacional. que el Estado debe afrontar cada vez que extiende la
superficie de una ciudad.
Puede argumentarse que el tamaño de los nuevos
edificios afectará negativamente la calidad de vida No solo se trata de densificar para disminuir el costo
de los vecinos actuales. Evidentemente existe ese relativo del terreno, sino también, y principalmente,
costo, pero permitir vivir cerca de un corredor de para reintegrar solidariamente las ciudades y lograr
metro o vía estructurante a un mayor número de la convivencia en un mismo espacio territorial entre
familias, con las ventajas que ello implica, lo com- personas de estratos socioeconómicos distintos. Esta
pensaría. Sobre todo si se considera la gravedad del mezcla permite una mayor recaudación de los secto-
déficit habitacional. res de mayores recursos, brindando con ello mejores

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servicios e infraestructura para todos los niveles so- siendo la principal razón del crecimiento inorgánico
cioeconómicos que habitan en una comuna. de la ciudad (Petermann y Galetovich, 2006).

Por último, un tema clave en la densificación y rein- Una mayor disponibilidad de terrenos debiera contri-
tegración, que abordamos más adelante en este docu- buir positivamente a bajar, o por lo menos estabilizar,
mento, es la necesidad de revertir la resistencia que el precio de estos.
muestran los municipios para acoger viviendas socia-
les en sus comunas y la resistencia de los vecinos a B. PROPUESTAS PARA BAJAR EL COSTO DE LA
disminuir la trayectoria creciente de la plusvalía de CONSTRUCCIÓN
sus propiedades.
3. Cambiar los parámetros de construcción de esta-
Esta propuesta de densificación habitacional, además cionamientos
de mejorar la reintegración de las ciudades y con ello Dada la mayor densificación propuesta que se gene-
volverlas un lugar más justo, podría disminuir el costo raría a lo largo del corredor del metro y de las princi-
por unidad habitacional en unas 240 UF (-12%) para pales vías de transporte, lo lógico sería implementar
una vivienda de 2.000 UF (ver ejercicio en Figura 4). medidas que incentiven el uso de estos medios de
transporte público en lugar de exigir estacionamien-
2. Utilizar terrenos fiscales existentes desocupados tos para vehículos particulares.
Actualmente existen terrenos subutilizados que per-
tenecen a organismos estatales de diverso tipo, y que La propuesta implica establecer parámetros de esta-
tienen características deseables para ser usados como cionamientos de automóviles que no obliguen a cons-
suelos habitacionales para la construcción de vivien- truir uno por cada unidad habitacional, como es la
das sociales y de integración. Se estima, por catastros tendencia actual en muchas comunas, en forma tal
efectuados, que solo en Santiago los terrenos fiscales que quienes no tengan auto y no puedan pagar un
no utilizados suman cerca de 1.100 hectáreas, de las estacionamiento no se vean obligados a adquirirlo,
cuales un 40% tiene uso habitacional. obligación que aumenta el costo de las viviendas so-
ciales. Dado que el costo de construir un estaciona-
Se propone que en dichos terrenos, en la medida que miento subterráneo es cercano a 300 UF (ver ejercicio
estén bien ubicados, el gobierno o los municipios Figura 3), esta medida podría bajar sustancialmente
mantengan la propiedad del suelo y construyan con el precio total de la unidad habitacional, especial-
aportes privados viviendas sociales para ser arrenda- mente en el caso de las viviendas sociales.
das a los primeros tres quintiles. El arriendo de estas
viviendas debe ser considerado como un paso transi- Para la vivienda ubicada en el corredor densificado, la
torio de esas familias hacia la vivienda propia mien- norma debiera ser de 1 estacionamiento cada 3 uni-
tras acceden al subsidio estatal. dades habitacionales. En el caso de viviendas socia-
les, la exigencia debiera ser menor; 1 estacionamien-
La posibilidad de avanzar en la construcción de sue- to cada 5 viviendas. El Plan Maestro de Transporte
los fiscales es una manera de seguir cubriendo las de Santiago 2025 (MTT, 2013), recomienda en este
necesidades del futuro, pero es una política que debe sentido modificar la OGUC estableciendo un número
aplicarse considerando su efecto en la extensión de la máximo de estacionamientos por edificio para desin-
urbe, pues en el pasado la acción del Estado terminó centivar el uso del auto.

P. 18
Esta medida debiera complementarse con la habili- vienda social en a lo menos 240 UF para una vivienda
tación de un mayor número de estacionamientos de de 2.000 UF en todas aquellas comunas que exigen
bicicletas en las estaciones de metro, facilitando que estacionamiento.
esta se utilice como medio barato de acceso a la red
de transporte público. 4. Promover e incentivar un aumento sustancial en la
productividad de las constructoras
Además, debiera contemplarse un ordenamiento de la Aunque se ha avanzado en términos de productivi-
posibilidad de estacionar en la vía pública en horarios dad, existe una oportunidad para introducir mejo-
laborares. En este sentido, existen modelos exitosos en ras con base en la experiencia internacional sobre
las ciudades de Buenos Aires y Barcelona que incluyen planificación de obras, coordinación de proyectos
la tarificación, limitación horaria o derechamente la de especialidades, industrialización del proceso de
prohibición de estacionar en calles. Estos modelos se construcción, etc.
complementan con estacionamientos públicos muni-
cipales o concesionados, lo que junto con ordenar las Los estudios de la consultora Matrix (CNP y CChC,
calles genera ingresos para la comuna. 2021) permiten inferir una fuerte reducción de cos-
tos si se introdujeran metodologías y tecnologías ten-
Esta propuesta podría disminuir el costo total por vi- dientes a aumentar la productividad. Ver tabla 1.

Tabla 1. Mejoras a la productividad y ahorro asociado.

Participación temprana de los distintos actores, integración con proveedores, y optimiza- 1,1% - 4,7%
ción de diseños

Uso de prefabricados, eficiencia en suministros, reducción de modificaciones en obra, y 1,5% - 4,5%

Menor cantidad de retrabajos, prolijidad en ejecución, y menor gasto de postventa 2,2% - 2,6%

Mejora en la calidad de proyectos, simplificación constructiva, y estandarización 1,1% - 2,2%

Medición de residuos y menor generación de escombros 1,2% - 1,6%

Metodologías estandarizadas, herramientas especializadas, y adherencia a la planificación 0,9% - 1%

Fuente: CNP y CChC (2021)

P. 19
Esta iniciativa, liderada por la Comisión Nacional de proyectos de viviendas sociales debieran estar exen-
Productividad y la Cámara Chilena de la Construcción, tos de este aporte. Esto, en conjunto con políticas
permitió identificar áreas de mejora en productividad que busquen una mejor distribución del gasto público
que, en total, podrían disminuir el costo de construc- entre comunas. Esta medida podría disminuir el costo
ción entre un 11,5% y un 22,4%. Es de esperar que por unidad habitacional en unas 20 UF.
estas instituciones, en conjunto con la Agencia Na-
cional de la Vivienda propuesta más adelante, logren 8. Reemplazar estudios individuales por parámetros
difundir los beneficios de iniciar una trayectoria hacia preestablecidos
una mayor industrialización y eficiencia. Considerando Reemplazar la gran cantidad de estudios para cada
solo una rebaja del 12% de los costos de construcción, proyecto (usualmente caros y demorosos), como por
el precio de una vivienda de 2.000 UF podría reducirse ejemplo el Estudio de Impacto sobre el Sistema de
en unos 120 UF por este concepto. Esta disminución Transporte Urbano (EISTU) y otros que son parte de
de costos generará un menor precio final de viviendas la Declaración de Impacto Ambiental (DIA); estable-
sociales en el marco de procesos de licitación. cer parametrizaciones y tabulaciones para viviendas
sociales dentro del radio urbano. Esto, dado que no es
C. PROPUESTAS PARA SIMPLIFICAR Y ABARATAR muy diferente el ruido que genera una construcción
LA BUROCRACIA ESTATAL PARA OBTENER PER- en Recoleta que en La Cisterna, por nombrar un ejem-
MISOS5 plo. La parametrización podría ser por m2 a construir
sobre y bajo suelo como, asimismo, por número de
5.Eximir de mitigaciones viales a la vivienda social unidades y estacionamientos. También, los estudios
Cualquier impacto que genere la vivienda social en el preventivos de arqueología debieran limitarse a las
sistema de transporte debe ser asumido por el erario áreas declaradas de interés arqueológico. Esta medida
nacional y no por los más necesitados. Esta medida podría disminuir el costo por unidad habitacional en
podría disminuir el costo por unidad habitacional en- unas 10 UF a 12 UF.
tre 25 y 40 UF.
9. Eliminar el resto de mitigaciones para proyectos de
6.Eliminar el costo de empalmes que cobran las em- vivienda social
presas de servicios públicos para todo tipo de vivien- Esta medida podría disminuir el costo por unidad ha-
das sociales bitacional en unas 30 UF.
Esta medida podría disminuir el costo por unidad ha-
bitacional entre 12 y 15 UF. 10. Agilizar los procesos de aprobación de permisos
de edificación
7. Eliminar los aportes al espacio público que deben Se debería establecer que los plazos contenidos en la
efectuar las viviendas sociales normativa para la autoridad revisora sean de carác-
Si bien el espacio público es parte de la integración y ter fatal, dado que los actualmente previstos no se
calidad de las viviendas, no puede implicar, al mismo cumplen. Respecto a las resoluciones de la autoridad
tiempo, que su impacto en el precio de la unidad ha- revisora, debiera establecerse que sean fundadas es-
bitacional contribuya a expulsar a los ciudadanos más pecíficamente y que los permisos de edificación otor-
vulnerables a la periferia de las ciudades. Por ello los gados por la autoridad revisora solo puedan anularse

5. ver figura 4.

P. 20
si el particular ha presentado antecedentes falsos o autoridad y de iniciada la obra puede cambiar su
manifiestamente erróneos. En ningún caso debieran interpretación, afectando retroactivamente la esta-
anularse por cambios de criterio posteriores ni por bilidad y previsibilidad del proceso de generación de
errores de la propia autoridad revisora. Un aporte la vivienda simplemente por la vía interpretativa.
adicional, de gran impacto, sería crear la Dirección de Esta medida debiera tener un efecto importante en
Obras Municipales y una Seremi digital, como ha su- la disminución del costo por unidad habitacional.
gerido la CChC. Esta medida podría disminuir el costo Por lo demás, una redensificación equilibrada y pla-
por unidad habitacional en unas 25 a 30 UF. nificada, reducirá la necesidad de cambiar posterior-
mente los planos reguladores.
11. Dar mayor certidumbre a las inmobiliarias y cons-
tructoras sobre las normativas locales y regionales de La figura 4 muestra el precio de venta posible de
planificación urbana lograr si se implementan las propuestas mencio-
En la actualidad los planos reguladores comuna- nadas en los capítulos A, B y C para una vivienda
les pueden cambiar en cualquier momento. Inclu- cuyo precio actual es de 2.000 UF. Una rebaja de
so después de haberse obtenido los permisos de la hasta un 32%.

Figura 4. Cambio del valor de una vivienda social producto de medidas propuestas.

1.265
135

El ejercicio considera un proyecto tipo de 150 viviendas con un precio de venta de 2.000 UF cada una. El efecto de la re-densificación considera un
cambio de 8 a 15 pisos en la altura, y de 16 a 19 viviendas por piso. Producto de la re-densificación se ha supuesto un encarecimiento del m2 del
18%, llegando a un precio final de 36,6 UF por m2. El efecto del estacionamiento considera el costo de construir calles, rampas y una loza de tamaño
estándar. El efecto de la productividad es el ya mencionado 11,9%. Respecto al ahorro por una burocracia más ágil, se considera una reducción de 32,5
UF por mitigaciones viales; 20 UF por la Ley de Aportes; 13,5 UF por empalmes; 11 UF por estudios; 30 UF por mitigaciones ambientales; y un costo
de oportunidad de 27,5 UF por departamento considerando que surge de una dilación de seis meses de la venta de las viviendas a una tasa del 4%.

P. 21
Para lograr que la disminución de costos se termine tiempo largo y debe incluir aspectos multifactoriales,
reflejando en un menor precio de venta, o en una me- tales como transporte, servicios, áreas verdes, calidad
jor calidad y tamaño de la vivienda, o en una mezcla medio ambiental, reintegración, equidad e incenti-
de ambos, es fundamental aumentar la competencia vos para atraer inversión. Todo ello bajo un objetivo
y, para ello, es necesario lograr un aumento sustan- maestro: mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.
cial de la oferta, lo cual se abarca con las propuestas
de los capítulos D y E, presentadas a continuación. En materia de acceso universal a la vivienda, la
NHHA centra su acción en ejes que no solo subsidian
D. PROPUESTAS PARA AUMENTAR LA OFERTA DE la compra o arriendo de vivienda, sino que también
VIVIENDA SOCIAL estimulan su creación mediante programas de ayuda
financiera a los entes que las construyen, sea direc-
12. Crear la Agencia Nacional de la Vivienda y Urbanismo tamente con recursos, vía emisión de bonos o bien de
Tradicionalmente, la política habitacional se ha focali- garantías. Complementariamente, centra su acción en
zado en subsidiar la demanda de vivienda vulnerable, estimular y financiar la creación de infraestructura y
dejando desprotegida a la clase media y poniendo en servicios críticos en el entorno.
segundo plano la solución habitacional transitoria vía
arriendos. Asimismo, se ha hecho poco para estimular El gobierno australiano, junto a las regiones, trabaja
la oferta (construcción) de viviendas y la generación además sobre la política tributaria y otros graváme-
de la infraestructura adecuada al entorno habitacio- nes que afectan la accesibilidad de la vivienda, sobre
nal. La planificación urbana tampoco se ha hecho en los Planes Reguladores para proveer de suelo edifica-
forma coordinada ni con un horizonte largo de tiempo. ble, sobre medidas para agilizar, dar certeza y abara-
tar los procesos de permisos de edificación, sobre po-
Se propone entonces la creación de una Agencia Nacio- líticas para estimular y regular la competencia, sobre
nal de la Vivienda y Urbanismo (ABVU), usando como la infraestructura territorial y la calidad del entorno,
base el modelo australiano National Housing and Ho- entre otros. Todo esto sujeto a parámetros medibles.
melessness Agreement (NHHA). Este programa, fruto de
un gran acuerdo nacional, generó una nueva política En el caso de Chile, esta Agencia, que podría depender
habitacional con un espectro mucho más amplio que la de los respectivos Gobernadores Regionales, asumiría
mera asistencia a los más necesitados. Fue un acuerdo el rol de generar una red de parques urbanos interco-
entre el gobierno australiano y los estados regionales nectados para que toda la ciudadanía, independiente-
para generar accesibilidad a una vivienda para la socie- mente de su comuna, pueda acceder a un espacio am-
dad en general y no únicamente para la vulnerabilidad plio de áreas verdes, vida en comunidad y promoción
extrema. Fue una respuesta no solo al problema del del deporte. De esta manera se contribuiría a cerrar la
déficit habitacional sino también a la brecha creciente brecha entre las comunas más vulnerables y aquellas
entre el precio de la vivienda y los salarios reales que del sector oriente, que tienen 15 veces mayor espacio
estaba sufriendo Australia. Por sobre todo, es un pro- de parques en comparación con las primeras.
grama de inclusión social y de integración territorial.
En materia de planificación urbana, la actual normativa
Una labor adicional de la ABVU será contribuir a la urbana chilena no solo carece de coordinación al reque-
mejora de los procesos de planificación urbana. La rir que cada ente municipal planifique de manera aisla-
ciudad debe ser planificada para un horizonte de da, sino que además en muchos casos es contradictoria

P. 22
con los planes de transporte y obras de infraestructura sector privado a Monterrey (p. ej., parques industria-
pública metropolitanas. Así, por ejemplo, hay planes les). Existe la convicción que para mejorar la calidad
reguladores que disminuyen la densificación una vez de vida de sus habitantes es necesario incentivar la
iniciadas las obras de una línea de metro, o exigen es- inversión y aumentar el progreso económico. Parale-
tacionamientos por cada unidad habitacional cuando el lamente, se ha impulsado la inversión pública para la
Plan de Transporte propone precisamente lo contrario. renovación de sectores urbanos deteriorados.

A los efectos de mejorar la planificación urbana en Chile, El Plan de Monterrey es un marco de referencia y una
proponemos adoptar un modelo que utilice como guía el guía para los planes urbanos de los municipios, a los
proceso del plan Monterrey Metropolitano 2040 (Nueva cuales se apoya mediante un programa especial de
León, México). Dicho proceso fue una respuesta a la rá- fortalecimiento municipal.
pida expansión de la ciudad, a la falta de áreas verdes,
al deterioro de sectores urbanos y a la segregación. El desempeño del plan urbano de Monterrey se mide
en base a índices de competitividad urbana públicos y
El modelo de Monterrey tiene como objetivo lograr una objetivos tales como el índice “Ciudad para hacer ne-
ciudad ordenada, compacta, inclusiva y sustentable para gocios” (América Economía) y el “Indice de calidad de
que sea el mejor lugar para vivir, invertir y convivir, im- vida” (Mercer Quality of Living Ranking). El año 2019
pulsando a la vez el desarrollo social y económico. se creó además el Consejo Estatal de Ordenamiento Te-
rritorial Urbano, que tiene por misión vigilar la marcha
Las autoridades de Monterrey entendieron que para del Plan y en caso necesario, proponer correcciones.
enfrentar el problema de la extensión de la ciudad y la
falta de coordinación en la planificación urbana, nece- 13. Aumentar la oferta de arriendo - Multifamily social
sitaban desarrollar un modelo de ciudad mediante un Existe la posibilidad de crear un stock de viviendas
proceso participativo, pero liderado por expertos. Para sociales destinadas al arriendo mediante una alianza
ello crearon nueve mesas de trabajo sectoriales (p. ej., público-privada empleando un sistema similar a los
uso de suelos, aguas, conectividad, etc.) formadas por conjuntos Multifamily6. Estos serían encargados por
urbanistas, ingenieros, municipios, cámaras empresa- el Estado o las municipalidades para ser arrendados
rias, colegios profesionales, universidades, etc. Se es- a sujetos de subsidio a un canon determinado por el
tablecieron instancias para escuchar a los ciudadanos sector público, pero en terrenos adquiridos con ca-
y a organizaciones de la sociedad civil. pitales privados y con estructuras de financiamiento
bancario o institucional de largo plazo para su cons-
Las autoridades han tenido especial preocupación de trucción o, alternativamente, construyendo en terre-
coordinar el plan de desarrollo urbano con el plan de nos de propiedad del Estado o municipales.
transporte metropolitano y con los planes de infraes-
tructura de los cuales se alimenta y retroalimenta. El diseño y especificaciones técnicas de los conjuntos
estaría a cargo del Estado, mientras que su financia-
Asimismo, las autoridades mexicanas tienen dentro miento, ejecución, administración y mantenimiento
de sus principales objetivos el desarrollo económico estaría a cargo de los privados. A cambio, dichos in-
de la ciudad, estableciendo como una de sus priorida- versionistas percibirían una renta prefijada propor-
des crear las condiciones para atraer la inversión del cional a la inversión realizada pagada directamente

6. Edificios residenciales cuyos departamentos están destinados única y exclusivamente a la renta.

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por el Estado. Este, por su parte, sería el encargado prescindible que los municipios se transformen en
de cobrar los cánones mensuales de arriendo subsi- socios activos de este proceso. Para ello, la vivienda
diados a los inquilinos. Con los debidos mecanismos social no puede continuar siendo percibida por las
contractuales de resguardo y la garantía del Estado, autoridades locales como una carga para la comuna.
la rentabilidad neta de estas inversiones debería es-
tar entre 4% o 5% anual real. E. PROPUESTAS PARA FACILITAR EL ACCESO A
VIVIENDAS SOCIALES
Estos conjuntos habitacionales se podrían generar En el caso de que nuestra propuesta de rediseño del
sin requerir recursos del Estado, utilizando capitales sistema de subsidios desarrollado en el punto D.12 no
privados en beneficio de la generación de vivienda sea llevada a cabo, o mientras tenga lugar su discu-
social. El único costo para el Estado sería el monto sión e implementación, será necesario modificar las
del arriendo subsidiado en relación a la renta pactada condiciones actuales en materia de subsidio y de cré-
originalmente con los privados que los construyan. dito hipotecario. A saber:
En estos proyectos, tal como antes mencionado en el
punto D.12, debiera utilizarse una parte relevante del 15. Rediseñar el sistema de subsidios
Fondo Nacional de Desarrollo Regional (FNDR). El presupuesto anual en materia de subsidios ascien-
de a cerca de 60 millones de UF anuales, destinándose
14. Mejorar los incentivos para que los municipios la mitad de este importe al segmento vulnerable.
acojan viviendas sociales en sus comunas La complejidad y diversidad de las familias viviendo
Un problema recurrente es la resistencia de los mu- en condición vulnerable obliga a una aproximación
nicipios a “llenarse” de viviendas sociales. La razón distinta y menos estandarizada en materia de subsi-
más escuchada tras bambalinas es que, dado que di- dios. Un nuevo diseño debiera resolver las siguientes
cha vivienda en general está exenta de contribucio- debilidades del sistema actual:
nes, solo representa costos para la comuna sin que
genere ingresos para la mantención de los servicios • Eliminar la restricción de que la vivienda tenga
comunales. La otra resistencia habitual es de aquellos que estar en la misma región de residencia del
vecinos que privilegian el alza de precios de sus te- adjudicatario del subsidio.
rrenos, y por ende de su patrimonio, en desmedro de
resolver un tema habitacional candente. • Disminuir y flexibilizar las condiciones de subsi-
dio, respecto a tanto condiciones socioeconómicas
Una posible solución es que cada municipalidad reciba para acceder a los mismos, como a la posibilidad
periódicamente el equivalente a lo que sería el pago de de vender la propiedad adquirida antes de que
contribuciones de la vivienda social si estuviera grava- transcurran 5 años de su compra. En ese sentido,
da, redistribuyendo para ello los ingresos por contri- los criterios actuales de asignación de subsidios
buciones de los restantes bienes raíces que perciben son muy estrictos porque en su otorgamiento no
todos los municipios de la ciudad. Esta redistribución hay marcha atrás en caso de que los hogares sub-
ayudaría también a lograr mayor equidad territorial y sidiados cambien de parecer.
a mejorar el entorno de los vecinos incumbentes.
• Resolver los problemas de vivienda para los seg-
Generar vivienda social bien ubicada requiere no solo mentos mencionados en el punto 2 del capítulo
estimular la oferta y demanda de la misma. Es im- de Diagnóstico. Es decir, aquellos que no dispo-

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 nen de ingresos formales; o ingresos insuficientes diera seguir pagando, el banco podría hacer valer
para acceder a subsidios o a créditos hipotecarios; la hipoteca o destinarla a un nuevo beneficiario
inmigrantes, etc. que reciba las 5 UF mensuales.

Nuestra propuesta contempla lo siguiente: Los detalles de este esquema deben resolverse, pero
es factible pensar en licitaciones anuales por parte
• Destinar los mismos 60 millones de UF por año del estado de este tipo de créditos, y/o mecanismos
actuales a un mecanismo distinto, que contem- similares a los de las concesiones para el caso de vi-
ple un pago mensual, de por ejemplo hasta 5 UF viendas para arriendo.
mensuales, por un plazo de 20 años, a familias
que padezcan de déficit habitacional. En este es- Esta propuesta, originada en una idea de TECHO-CHILE
quema, se podría entregar cada año entre 40 mil (Iacobelli, 2021), tiene la ventaja que resuelve el pro-
y 80 mil subsidios, sea para comprar o arrendar, blema del déficit habitacional en forma rápida y sin
dependiendo del subsidio mensual que se otor- aumentar el monto de subsidios. Es universal porque
gue, el cual debiera estar entre 1 UF y 5 UF. no tiene límites relacionados con monto y destino, y
tiene mucha más flexibilidad en su entrega, porque si
• Este pago mensual del Estado permitiría que las el propósito por el cual fue entregado dejó de cumplir-
personas puedan acceder a un crédito hipotecario se, se reasigna el beneficio a alguien que lo merezca.
cercano a las 1.000 UF a tasas bajas, considerando
el aval que tendrían del Estado por el pago men- Si esta propuesta se acoplara con la mayor densifica-
sual y la garantía hipotecaria de la vivienda. O, en ción propuesta en el punto A.1, se lograría un incre-
su defecto, podrían utilizar el pago mensual, de mento sustancial de la oferta, y por ende una estabi-
hasta 5 UF, como subsidio de arriendo. lización o rebaja de precios por mayor competencia.
En todo caso, esta propuesta de vivienda propia debe
• Aquellas familias que no dispongan de recursos ser complementada con una solución para viviendas
adicionales podrán adquirir una vivienda de has- arrendadas (ver propuesta número 14), de manera que
ta 1.000 UF, que son las que actualmente cubre la suma de ambas soluciones permita resolver el déficit
el DS49, pero con mayor flexibilidad y agilidad. habitacional en un plazo máximo de 5 a 8 años.
Aquellas que tengan recursos disponibles adicio-
nales, o capacidad de endeudamiento, podrán ac- Este sistema debiera complementarse con la creación
ceder a viviendas de mayor valor, sea por tamaño de Entidades Patrocinantes de Viviendas (EPV), con o
como por calidad y ubicación. sin fines de lucro, como Techo u Hogar de Cristo, para
que administren y supervisen el correcto uso de los
• La condición esencial para recibir este subsidio es subsidios. Estas entidades podrían tener un rol en la
que la vivienda sea utilizada por el beneficiado, suscripción de acuerdos para la importación de ma-
para lo cual sería necesario definir un método de teriales de construcción, coordinando y aglutinando
fiscalización. Si este decidiera arrendarla, o ven- grupos de compradores. Ello también contribuiría a
derla, debiera perder su beneficio mensual, pero disminuir el costo de construcción.
podría seguir pagando la cuota mensual con el
arriendo, o pre-pagar el préstamo hipotecario con Asimismo, debiera utilizarse una parte relevante del
la venta de la propiedad. En caso de que no pu- Fondo Nacional de Desarrollo Regional (FNDR) para la

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construcción de viviendas sociales en las regiones, sea medios. La garantía cubierta por el Estado sería de
para venta o para arriendo. Este programa de inver- hasta el 15% del valor total de la vivienda a financiar,
siones públicas, con fines de compensación territorial, y este aval solo se entregaría a aquellas instituciones
puede destinarse al financiamiento de infraestructura financieras que reduzcan el pago del pie inicial al 5%.
social de la región, precisamente con el objetivo de ob- El saldo avalado se agregaría como cuotas adicionales
tener un desarrollo territorial armónico y equitativo. de mayor plazo del crédito.

16. Actualización del artículo 6.1.2 de la OGUC y el A la par de facilitar el acceso, el aval del Estado per-
artículo 3 del DL 2552 mitiría que el pie pagado y/o avalado alcance el 20%
Actualmente estas normas consideran vivienda so- del valor total, posibilitando la obtención de tasas de
cial solamente aquella cuyo costo de construcción sea interés menores dado el menor riesgo que debieran
como máximo 400 UF (terreno incluido y según la ta- asumir las instituciones financieras.
bla de costos de construcción del MINVU), o bien 520
UF para condominios de vivienda social que inexplica- En cualquier caso, el riesgo de esta propuesta, en
blemente se restringen a un máximo de 150 viviendas. cuanto al costo para el Estado de asumir el incum-
Sin embargo, estos montos, fijados hace décadas, han plimiento de pago, merece ser estudiado con mayor
quedado totalmente obsoletos por el incremento real detenimiento. Un cálculo aproximado, basado en un
de los costos de construcción. Este desfase, sumado aval por el 15%, un pie pagado por el deudor del 5%,
a las condiciones para poder calificar como vivienda y una tasa de falencia del 5%, arroja un costo poten-
social, tiene además el efecto negativo de promover la cial anual de unas 200 mil UF; cifra razonable dentro
construcción de viviendas cada vez más pequeñas que del contexto de una política pública de esta natu-
terminan siendo verdaderas “cajas de fósforo”. raleza. Este beneficio debiera estar disponible para
aquellos que quieran comprar su primera vivienda y
El monto para calificar como vivienda social debiera hasta el octavo decil de ingresos.
actualizarse a lo menos a 800 UF y 1.040 UF respec-
tivamente por variación del costo real. Más aún, para 18. Eliminar el límite de 150 viviendas que tienen
prevenir la obsolescencia, debe establecerse un pará- los condominios de vivienda social para acceder a los
metro objetivo de ajuste periódico de esta norma por beneficios establecidos
variación de costos reales de construcción y de suelo. Esta norma fue pensada para conjuntos de casas más
que para edificios, de manera que requiere una actua-
17. El Estado como aval para el pie de créditos hipo- lización. No existen razones objetivas para restrin-
tecarios gir el carácter de condominio de vivienda social a
El problema de falta de ahorro para la vivienda pro- proyectos que contemplen más de 150 unidades. De
pia de los segmentos menos acomodados es común hecho, incrementar el número de viviendas por pro-
en Chile, de manera que el ahorro mínimo requerido yecto (dentro de la normativa urbanística) contribu-
para acceder a un crédito hipotecario termina alcan- ye a disminuir su costo. Hoy en día hay una cantidad
zándose no antes de 12 años. Para facilitar el acceso de proyectos que contemplan más de 150 unidades
se propone que el Estado pueda actuar como aval del habitacionales y, que pese a cumplir con todas las
pie de créditos hipotecarios para hogares de sectores exigencias, no pueden acceder a los beneficios.

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ELIMINACIÓN DEL CRÉDITO ESPECIAL DEL IVA A LA CONSTRUCCIÓN

Una idea existente en el debate es la posibilidad de eliminar totalmente la exención del IVA a la
construcción y, si bien es cierto que esta medida contribuiría al aumento del precio de las vivien-
das, este efecto puede compensarse.

A saber, la mayor recaudación a partir de esta medida es estimada en US$ 560 millones (Comisión
Tributaria para el Crecimiento y la Equidad, 2021). Con ello, el Estado tendrá más recursos a su dis-
posición para perseguir el mismo objetivo de la exención -lograr viviendas más accesibles-, pero de
manera más efectiva, focalizada y equitativa. La medida también debería buscar la neutralidad fiscal.

En cualquier caso, la derogación de esta regla no tiene que ser absoluta. En una primera etapa,
esta puede afectar solo a viviendas de costo de construcción sobre las UF1.200, de forma tal de no
gravar a aquellas más vulnerable. Si se hace de esta forma, el Fisco podría seguir recaudando un
monto considerable.

En caso de eliminarse la exención del 65% del IVA a la construcción, la eliminación debiese ser
gradual, de manera que no se produzca un descalce en el capital de trabajo de los entes productores
de vivienda social, neteando el pago del nuevo mayor IVA de construcción con el momento de la
escrituración de las viviendas.

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 VII. CONCLUSIÓN

El aumento sostenido de los precios de las viviendas Si las propuestas de este documento fueran imple-
sociales en la última década es la principal causa del mentadas, podría disminuirse el precio de una vivien-
déficit habitacional que padece Chile y de la segre- da de 2.000 UF en más de un 30%, sin producir dis-
gación de las ciudades. A diferencia de lo que mu- torsiones en el mercado y sin aumentar los recursos
chos creen, la solución al problema habitacional no que el Estado invierte en viviendas sociales.
pasa por invertir mucho más dinero por parte del Es-
tado, sino por implementar medidas que aumenten Esta potencial disminución de precio, sumada a una
el suelo edificable y baje su costo relativo, a la par mayor oferta de viviendas para la venta y para el arrien-
de bajar el costo de la construcción, a simplificar do, debiera eliminar el déficit habitacional en un plazo
y abaratar la tramitología, a aumentar la oferta de razonable de tiempo y disminuir en forma sustancial el
viviendas sociales y a facilitar el acceso a la misma. efecto adverso en la segregación habitacional.

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 REFERENCIAS

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