Noticias inmobiliarias

La crisis de vivienda ha permeado la configuración y desarrollo de las ciudades de todo el

mundo, y Paraguay no es inmune a este desafío. La inaccesibilidad de vivienda en la capital
asuncena es un síntoma que no se debe ignorar, ha impulsado el crecimiento desorganizado
en las periferias y expulsando a los sectores más jóvenes de la sociedad, un problema que se
agrava año tras año. Los esfuerzos de infraestructura centrados en el automóvil y no en el
transporte público, han intensificado los problemas. La visión limitada de las ciudades como
meras colecciones de edificios inmobiliarios que no tienen en cuenta, el espacio público, el
transporte y la vida de barrio, está llevando a una desconexión entre el desarrollo y la ciudad
misma, impidiendo la creación de estructuras integradas y vibrantes. ¿Qué es la vivienda
asequible? Una vivienda asequible es aquella que una persona puede pagar sin tener que
comprometer una parte excesiva de sus ingresos. Se considera que una vivienda es asequible
si el costo de la misma no supera el 30 % de los ingresos mensuales de la familia, esta
integrada al tejido urbano y está cerca de los servicios de infraestructura. Las instituciones
financieras en Paraguay intentan responder ante este panorama. El Banco Central del
Paraguay emitió la Resolución No. 19 del 8 de noviembre del 2023, con la denominación de
“Créditos para la vivienda – Normas de Clasificación y constitución de Previsiones”, que ajusta
la clasificación de créditos para adquisición de terrenos o viviendas, reparación o ampliación.
Estos cambios, destinados principalmente a reducir el riesgo para las entidades financieras. La
Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) también desempeña un papel crucial, proporcionando
créditos para vivienda y otros, complementando el financiamiento de bancos, cooperativas y
financieras, pero aún mantiene tasas muy altas. AFD infografía crédito primer vivienda. Si
calculamos: 150 salarios mínimos a Gs. 2.680.373 = 402.000.000 Gs (USD 54.331), lo dividimos
por el costo promedio de venta por m2 de departamentos nuevos en Asunción a USD 1.400
según estadísticas, una familia de dicho rango social podría acceder a una vivienda de 38m2 y
un soltero/a a 19m2. Paraguay enfrenta la carencia de políticas claras para la vivienda
asequible, con el sector privado tomando las riendas no se puede esperar que se resuelvan. La
Política Nacional de la Vivienda y el Hábitat de Paraguay (PNVH), instrumento de gestión
pública que establece las orientaciones generales para garantizar el acceso a vivienda y hábitat
dignos y adecuados para la población, aún no incide en las políticas de viviendas asequibles.
Algunos ejemplos de normativas o medidas relacionadas con la vivienda asequible en algunos
países europeos: Francia: Loi Alur: Esta ley aborda la regulación del mercado de alquiler,
introduciendo medidas como límites a los aumentos de alquiler, requisitos de seguro para los
propietarios y mayor protección para los inquilinos. Países Bajos: Sistema de puntos de
Woningwaarderingsstelsel: Un sistema de puntos que determina el valor de una vivienda de
alquiler en función de diversas características, como tamaño, calidad y servicios, y que influye
en los límites de alquiler. Estados Unidos: Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC): Ofrece
incentivos fiscales a desarrolladores que construyen o rehabilitan viviendas asequibles.
Colombia: Programa Mi Casa Ya: Busca facilitar el acceso a la vivienda propia, ofreciendo
subsidios a la tasa de interés para préstamos hipotecarios y reduciendo los trámites para la
adquisición de viviendas. Brasil: Programa Minha Casa, Minha Vida: Este programa
gubernamental tiene como objetivo proporcionar viviendas asequibles a familias de bajos
ingresos, mediante la construcción de nuevas unidades y la facilitación del acceso al
financiamiento. La vivienda apropiada: Por otro lado, la «vivienda apropiada» se refiere a un
concepto más amplio que va más allá de la simple existencia de un techo sobre la cabeza. La
vivienda apropiada implica que la vivienda cumple con ciertos estándares y requisitos para
garantizar una vida digna y adecuada para sus ocupantes. A nivel internacional, este concepto
ha sido abordado por organismos como las Naciones Unidas. La falta de normativas para
viviendas apropiadas también es imperante resolver, a pesar de la existencia de una ordenanza
de construcción sostenible en Asunción, ORD 128/17 que ofrece incentivos fiscales, su alcance
no se ha replicado en otros municipios ni ha impactado significativamente en la capital. Leer
también: ¿Cómo reducir entre 40% a 90% del impuesto a la construcción en Asunción? ORD.
128/17. Diferencia entre Vivienda especulativa y Vivienda apropiada. Edificios del eje
corporativo de Asunción. / El edificio Valois en Asunción, premio panamericamericano BAQ
2022 a la vivienda multifamiliar. La distinción entre vivienda especulativa y vivienda apropiada
se revela como un aspecto crucial en la reflexión arquitectónica actual. La vivienda
especulativa, enfocada en el retorno rápido de inversión, tiende a descuidar la dimensión
temporal y a menudo presenta problemas de mantenimiento. Por otro lado, la vivienda
apropiada se proyecta con una mirada a largo plazo, considerando la durabilidad de los
materiales, la identidad, la sostenibilidad y la integración consciente en la trama urbana.
¿Cómo afecta esto a la dinámica comunitaria? Este enfoque a largo plazo también impacta la
dinámica comunitaria. Mientras las viviendas apropiadas se integran orgánicamente,
fomentando la cohesión social, la vivienda especulativa puede alienar a comunidades locales al
priorizar beneficios financieros sobre la identidad y las relaciones vecinales. La estética urbana
se convierte en un reflejo de estas filosofías, con la vivienda especulativa siguiendo fórmulas
estandarizadas y la vivienda apropiada abrazando diseños locales y únicos. Cantidad y calidad:
La diferencia no reside solo en ladrillos y cemento, sino en la filosofía subyacente que da forma
a la construcción de hogares. Al construir o comprar, considerar estas diferencias no solo
impacta nuestras vidas individuales, sino que también moldea la salud y vitalidad de las
comunidades que habitamos. Por ejemplo, una casa construida con materiales de baja calidad,
con muros sin espesor y sin considerar orientaciones para mitigar radiaciones, con una imagen
genérica, y materiales importados. En contraste, una vivienda apropiada con técnicas
sostenibles como muros dobles, celosías, materiales locales o ecológicos y diseño consciente
del medio contexto, minimizando su impacto ambiental y promoviendo la responsabilidad
social. Impactaría en una vida más serena, menos costosa y mas saludable. La resolución de la
crisis de vivienda en Paraguay no solo requiere abordar la accesibilidad económica, sino
también implementar medidas que promuevan la sostenibilidad, la equidad y la planificación
urbana integrada. Es imperativo que las políticas gubernamentales evolucionen para abordar
no solo la cantidad, sino también la calidad de las viviendas, reconociendo que estas no son
solo estructuras físicas, sino elementos fundamentales para el bienestar y el desarrollo
sostenible de la sociedad. El Escenario en Paraguay: Algunos indicadores que debemos
atender: 1 – Más de 20% de viviendas vacías según el Censo 2022: Con un significativo
porcentaje de viviendas desocupadas, surge la pregunta inevitable: ¿estamos frente a un
exceso de oferta? En teoría, esto debería ejercer presión a la baja sobre los precios de la
vivienda, ya que los propietarios buscan ocupar o alquilar estas propiedades para evitar
pérdidas. Sin embargo, la realidad presenta una paradoja intrigante, ya que los precios
continúan en constante ascenso, desafiando la lógica convencional. Esta situación podría
deberse a múltiples factores, como la alta demanda de inversores extranjeros o la ausencia de
políticas efectivas para fomentar la ocupación de estas viviendas. 2 – Precio por metro
cuadrado (m2) alto en relación al salario mínimo: Los precios elevados por m2 en comparación
con el salario mínimo pueden hacer que la vivienda sea inaccesible para muchas personas, lo
que podría limitar la demanda y llevar a una corrección de precios. 3 – Alto porcentaje de
capital extranjero y ventas a extranjeros: La dependencia significativa de inversores y
compradores extranjeros puede aumentar la volatilidad del mercado. Según César Cáceres,
presidente de Re/Max Paraguay, actualmente se están invirtiendo aproximadamente US$ 2 mil
millones en desarrollos inmobiliarios en las principales ciudades, y se espera que esta cifra
crezca a alrededor de US$ 3 mil millones en los próximos años. De este monto total, el 30%
corresponde a inversiones extranjeras, lo que equivale a unos US$ 600 millones. Por otro lado,
Raúl Constantino, presidente de la CAPADEI, ha revelado que el 75% de las adquisiciones de
estos inmuebles son realizadas por inversores extranjeros. La inversión extranjera en el
mercado inmobiliario puede ser beneficiosa para el desarrollo económico del país, siempre y
cuando se gestione de manera adecuada y se evite la especulación descontrolada. 4 –
Infraestructura pública deficiente: La falta de inversión en infra estructura pública puede
afectar la calidad de vida en ciertas áreas y reducir la demanda en esas zonas. En el gráfico
siguiente, se pueden identificar áreas de mayor actividad en el mercado inmobiliario en la
actualidad, así como las regiones donde sería recomendable realizar inversiones en
infraestructura pública. Esto permitiría lograr un equilibrio y crear nuevos puntos de interés
para potenciales inversores Efectos secundarios de un rascacielos. Las externalidades de mega
edificios hacen referencia a los efectos secundarios que se generan a raíz de la producción o
consumo de un bien o servicio en un proyecto urbano. Estos efectos van más allá de las
personas directamente involucradas en la actividad económica y pueden ser tanto positivos
como negativos. Un ejemplo claro de externalidad positiva sería la construcción de un
rascacielos que revitaliza una zona degradada de la ciudad, generando empleo y atrayendo
inversión. Por otro lado, una externalidad negativa podría ser la congestión del tráfico y la
contaminación del aire que surge de la misma construcción. Estas externalidades son
esenciales a considerar en la toma de decisiones y evaluación de proyectos urbanos, ya que los
precios de mercado no reflejan adecuadamente los costos y beneficios sociales asociados. Por
otro lado, el concepto de megaestructura se refiere a la creación de grandes esqueletos
arquitectónicos que albergan múltiples funciones en una ciudad o parte de esta. Estas
megaestructuras son posibles gracias a la tecnología actual y se consideran una manifestación
humana del paisaje. Un ejemplo de ello podría ser un complejo de rascacielos que integra
viviendas, oficinas, centros comerciales y espacios públicos en una estructura gigantesca. Estas
megaestructuras buscan optimizar el uso del suelo y los recursos de manera eficiente. En el
contexto de la arquitectura y el urbanismo, estas megaestructuras se han desarrollado en
momentos de relativo optimismo y a menudo han estado asociadas a acciones públicas. Sin
embargo, es importante destacar que muchas de estas obras han quedado incompletas y han
sido cuestionadas por la disciplina debido a su complejidad y costos. La inversión, tanto
extranjera como local, en el mercado inmobiliario de Paraguay ha demostrado ser altamente
beneficiosa. Si queremos que continúe se debe gestionar de manera adecuada mediante una
Planificación Urbana Sostenible. En los gráficos que presentamos a continuación, se pueden
identificar las áreas de mayor actividad en el mercado inmobiliario en la actualidad, así como
las regiones donde sería recomendable realizar inversiones en infraestructura pública para
distribuir equitativamente la inversión y evitar la saturación. Rentabilidad Inmobiliaria: Estos
análisis cuantitativos revelan la complejidad de la distribución de la oferta de m2 en
departamentos y dúplex en la capital y su AMA. Los barrios con una infraestructura más
avanzada, veredas y calles bien cuidadas, fácil accesibilidad, una variedad de opciones
comerciales, restaurantes y lugares de entretenimiento tienden a atraer inversiones. En
contraste, los barrios más poblados o antiguos degradados, por una falta de mantenimiento en
su infraestructura pública, no resultan tan atractivos para los inversores. Tipologías de
Propiedades y Demanda del Mercado En lo que respecta a la oferta de departamentos,
Asunción concentra mas del 75% de las inversiones, seguida de cerca por MRA, Fernando de la
Mora, Luque y Villa Elisa. La mayoría de las unidades disponibles son de 2 dormitorios, lo cual
refleja la nueva estructura demográfica familiar. Además, las unidades de 1 dormitorio siguen
en aumento debido a su rápida rentabilidad en alquiler, mientras que los monoambientes
muestran una tendencia a la baja. En cuanto a las viviendas en dúplex, la oferta se encuentra
distribuida mayormente en Asunción y Luque el municipio con la mayor cantidad de ofertas,
seguido por Fernando y Lambaré. El precio por m2 es más bajo debido a la escala tipológica y a
la mayor demanda de propiedades con terrenos y patios. El Papel de la Infraestructura Pública
A diferencia de otras ciudades, Asunción no se ve condicionada por características geográficas
específicas, como costas, montañas o colinas. Las inversiones inmobiliarias están
estrechamente ligadas a la economía urbana y a la infraestructura pública, factores como
centros comerciales, supermercados y zonas comerciales desempeñan un papel determinante.
La infraestructura pública desempeña un papel crucial en la atracción de inversiones
inmobiliarias. La presencia de buenas veredas, servicios públicos confiables y accesibilidad a
áreas comerciales y de entretenimiento influye en la elección de ubicaciones para nuevos
desarrollos. Es importante que el gobierno continúe invirtiendo en la mejora de la
infraestructura para mantener inversores y garantizar la calidad de vida de los residentes. Sin
espacios verdes cercanos no es posible vivir en departamentos. Asunción cuenta con 3
importantes reservas verdes como son: el Banco San Miguel y la Bahía contaminada por aguas
grises y vertederos clandestinos, el Jardín Botánico y Zoológico con 230has, menoscabado a la
mitad de sus originales 450 has, y el Parque Guasú Metropolitano de 125has, sumado 200
plazas con pésimo mantenimiento, el Parque de la Salud del IPS y el Parque Urbano con 10has
(ATLAS DEL AMA), no se incluye el Cerro Lambaré por obvias razones. Bosquecito en barrio San
Vicente a punto de ser talado para la construcción de Supermercado. Sin embargo, la mayoría
de los espacios verdes están en manos privadas y son altamente vulnerables a las fuerzas del
mercado. Y las reservas públicas están pésimamente distribuidas en las periferias sin
accesibilidad para la mayoría de la población, ya que los radios de acción de una plaza según
las tendencias de Urbanismo Sostenible rondan entre los 300m a 400m. y de parques entre
3.000m a 4.000m. Ordenando el Patio: ¿Pueden los Edificios Convivir con el Desorden Urbano?
Para garantizar la estabilidad y sostenibilidad del mercado inmobiliario, el gobierno paraguayo
debería considerar una serie de decisiones fundamentales. Como afirmó el arquitecto
urbanista Rem Koolhaas, «el caos es lo que ocurre cuando no ocurre nada», y se evita
tomando medidas. Entre estas medidas se incluyen: Monitoreo y regulación efectiva del
mercado inmobiliario. Incentivos para la ocupación de viviendas desocupadas. Mejora
continua de la infraestructura pública. Planificación urbana sostenible que promueva un
desarrollo equilibrado. Las estadísticas del mercado inmobiliario en Paraguay revelan la
importancia de una gestión cuidadosa y la necesidad de medidas gubernamentales para
mantener un equilibrio en el mercado y garantizar su sostenibilidad a largo plazo. 8 acciones
que deben acompañar el desarrollo inmobiliario: Espacios Públicos Verdes: La creación y
mantenimiento de áreas verdes accesibles no solo mejora la calidad de vida, sino que también
aumenta la atractividad de una ubicación. Mejora del Transporte Público: Un sistema de
transporte público eficiente reduce la congestión y la contaminación. Rescate del Patrimonio y
del Centro Histórico: El turismo funciona si hay una historia que admirar, de lo contrario el
negocio de AIRBNB tiene los días contados cuando pase la ola de inversión extranjera.
Densificación Controlada: La densificación planificada en áreas urbanizadas es clave para
aprovechar mejor la infraestructura existente. Edificios Ecoamigables: La construcción de
edificios ecológicos y eficientes energéticamente reduce el impacto ambiental. Gestión de
Residuos y Reciclaje: Programas eficientes de gestión de residuos y reciclaje son esenciales
para reducir la contaminación. Regeneración Urbana: La revitalización de áreas degradadas es
fundamental para el desarrollo equilibrado. Educación y Concienciación: La educación
ambiental es clave para lograr un compromiso activo en la construcción de ciudades
sostenibles. Un Futuro Promisorio para Asunción y Luque Asunción seguirá creciendo en
vertical desordenadamente, según las ofertas de tierra que encuentren los inversionistas, por
esto es fundamental que se implementen filtros en las ordenanzas, para asegurar un futuro
mas ordenado y sostenible. Los edificios deben encontrarse en un radio de 750m (50m se
camina por minuto) de las infraestructuras existentes, desagües, paradas de buses, servicios
cercanos, fomentando la ciudad compacta y de cercanía. La administración del intendente de
Luque está haciendo los deberes, ejecuta un proyecto de despeje y unificación de veredas en
el microcentro de la ciudad. Además, la Junta Municipal aprobó el mes pasado un proyecto de
ordenanza que reglamenta la plantación y gestión de árboles en veredas en toda la ciudad. En
cuanto al crecimiento en vertical que se aproxima, Luque deberá fomentar el eje de Autopista
Silvio Pettirossi hasta el Aeropuerto, por su accesibilidad, escala y cercanía al parque Ñu Guasú,
para desarrollar las inversiones edilicias hasta 6 niveles, no aprobar edificios en otras zonas, de
lo contrario perderá identidad morfológica y el otro atractivo de inversión inmobiliaria la de
casa jardín. Asunción y Luque tienen un futuro promisorio en el mercado inmobiliario si siguen
estas acciones para fomentar el desarrollo sostenible, garantizar un equilibrio en el mercado y
mantener su atractivo tanto para inversores como para residentes. La Planificación Urbana y
su Relevancia La preocupación subyacente es si todo el esfuerzo dedicado a estudiar la
planificación urbana tiene un impacto real en la práctica. A pesar de estos esfuerzos,
observamos que los políticos, influidos en gran medida por las presiones económicas, a
menudo permiten un desarrollo urbano sin restricciones, lo que da como resultado ciudades
que carecen de una estructura coherente, son caóticas en su disposición y, en algunos casos,
presentan problemas estéticos evidentes. Las Normativas Existentes y su Ineficacia En la
capital Asunción, existen mínimas regulaciones, pero en las ciudades del AMA son inexistentes
como se ve en las fotos. Las Ordenanzas de Asunción N° 6/92, N° 25/96, N° 329/06, N° 19/11 y
N° 217/12, delinean cómo deben ser diseñadas y construidas las veredas por parte de los
propietarios de las viviendas. Sin embargo, la realidad nos muestra que estas normativas han
resultado ineficaces. La pregunta que debe hacerse es por qué las veredas de nuestras
ciudades siguen siendo deficientes. Veredas que Moldean la Experiencia Urbana Las mejores
experiencias urbanas, aquellas que dejaron una impresión duradera en nuestra memoria, a
menudo están relacionadas con largas caminatas sobre veredas amplias, agradables, bien
mantenidas y seguras. En contraste, en ciudades como Limpio, Ñemby y San Lorenzo, ciudades
que han experimentado un crecimiento acelerado, observamos una realidad desafiante, la
falta de veredas o la existencia de veredas extremadamente estrechas y peligrosas. Ha llevado
a que las personas caminen por las calles, con apuro y ansiedad, en busca de seguridad. La
Trascendencia de las Veredas en la Vida Urbana Las veredas, a menudo pasadas por alto por
los municipios, deben ser abordadas y reconstruidas en la mayoría de nuestras ciudades. La
calidad de las veredas tiene un impacto significativo en el comportamiento de los ciudadanos.
Un ejemplo de esto es un centro comercial, que no es más que una vereda amplia con control
privado de seguridad y climatización. En lugares como estos, observamos un comportamiento
más responsable por parte de las personas. Consecuencias del Urbanismo Espontáneo:
Problemas de Accesibilidad: El crecimiento no planificado de las ciudades puede dar como
resultado una falta de acceso a servicios esenciales, como el transporte público, la atención
médica y la educación. La falta de planificación adecuada también conduce a problemas de
movilidad, congestión del tráfico y un aumento en los tiempos de desplazamiento.
Degradación Ambiental: La urbanización sin regulación puede llevar a la degradación del
entorno natural, incluyendo la deforestación, la destrucción de hábitats naturales y la
contaminación del aire y el agua. Inequidad Social: El urbanismo espontáneo tiende a afectar
desproporcionadamente a las poblaciones más vulnerables, ya que a menudo se ven forzadas
a vivir en condiciones precarias y con acceso limitado a servicios básicos. Esto contribuye a la
profundización de las brechas socioeconómicas y la desigualdad. Inseguridad y Delincuencia:
La falta de planificación puede dar lugar a áreas urbanas inseguras, donde la delincuencia y la
violencia son más frecuentes. La ausencia de calles bien iluminadas, la falta de áreas verdes y
la concentración de la población en espacios reducidos pueden contribuir a un entorno poco
seguro. Los 10 Shopping Centers de Asunción y su AMA como se ve en la infografía, generan
centralidades e infraestructuras nuevas de gran impacto urbano, que los hace sumamente
atractivos para los ciudadanos por la estética bien cuidada, poco habitual, y la diversidad de
comercios y propuestas de entretenimiento que ofrecen, supliendo la carencia urbana de
actividades públicas de ocio, como plazas, parques, centros culturales, zonas de teatros,
paseos temáticos, costaneras con actividades convocantes, peatonales y corredores
ambientales o cívicos. Shopping Paseo la Galería Asunción Junto a estos se han desarrollado
hoteles, edificios de oficinas de las mayores empresas, galerías, gimnasios, viviendas de alta
calidad, ya que la competencia es mínima, el Centro Histórico no tiene fuerza como área de
consumo, tampoco Asunción cuenta con áreas geográficas codiciadas, el borde del Río
Paraguay aún no se desarrolla, no existen montañas ni cerros, tampoco grandes zonas verdes
desarrolladas, al final los shopping, las llamadas catedrales del consumo organizan y
desarrollan el territorio urbano de mayor plusvalía. AInfografía Atlas del AMA El Desarrollo
Inmobiliario: El desarrollo inmobiliario en Asunción está intrínsecamente vinculado a la
dinámica de la teoría de los circuitos, el sector de la construcción como muestra el gráfico,
representa la mitad de la estructura económica. Mientras que el circuito superior influye en la
construcción de infraestructura moderna, como avenidas, carreteras, puentes, aeropuertos y
puertos, el circuito inferior lucha por acceder a condiciones habitacionales dignas con la
supervivencia de la población más pobre de la ciudad. Esta dicotomía no solo afecta la
distribución espacial, sino que también contribuye a la desigualdad estructural y la
vulnerabilidad de la población más empobrecida. En Asunción y el AMA, las políticas de
zonificación son generalistas, se zonifica según la red viaria principalmente, sin tener en cuenta
las variables urbanas, morfológicas, económicas, de movilidad, ambientales y culturales, la
última actualización del Plan Regulador en el marco del Plan Urbano ASU Viva 2018, puso su
foco en un modelo urbano policéntrico, integral y sostenible, pero no analizó las dinámicas
económicas de la ciudad, por ejemplo, no incluyó zonas de “clusters” o economías de
aglomeración, tampoco previó zonas especiales para rascacielos o edificios de alta densidad, si
bien las zonas de transición se crearon para este motivo, no se actualizaron en relación a las
tendencias inmobiliarias. Si la Ordenanza Nº 128/17 de Construcción Sostenible creada por
PGBC, se tornara obligatoria muchos de éstas carencias del Plan Regulador podrían ser
subsanadas rápidamente para nuevas inversiones. Edificios sobre Av. Mólas López – Asunción.
CC Los edificios de alta densidad son un gran inconveniente, porque colapsan las redes de
infraestructura, saturan cloacas, generan túneles de viento muy fuertes, y por sobre todo
necesitan de un contexto con espacios verdes y de ocio, de lo contrario, no generan
apropiación y pueden convertirse en grandes “elefantes blancos” donde los moradores van y
vienen por la mala calidad, inseguridad y el colapso urbano, por ejemplo, los edificios de la
Estación Central en Chile. Arquitectos.com.py oferta en base a 500 anuncios de infobiliarias
nacionales 2023. Por otro lado, la mancha urbana monótona sigue creciendo gracias a las
infraestructuras creadas para mantener el flujo del automóvil, y el desarrollo inmobiliario
aprovecha y ofrece comunidades apartadas, cerradas y amuralladas, en espacios naturales
refinados, con precios similares a las áreas centrales a cambio de un estilo de vida campestre,
siguen fragmentando las ciudades y comunidades. Nuevo Puente Héroes del Chaco, Asunción
Paraguay CC Los precios de la tierra. Según Roberto Camagni en su libro Economía Urbana,
afirma, “conforme nos alejamos del centro de negocios el precio de la tierra debe caer, según
la gradiente de precios de suelo” (Camagni 2005). Cuando aumenta el ingreso aumenta el
precio de la tierra alrededor de los centros de negocios, pero con la reducción de precios de
desplazamientos el costo debería caer. Si el precio de la tierra agrícola cae el costo urbano
también debería, y si el valor de productos industriales sube el de los agrícolas debería caer.
Sin embargo este desarrollo de condominios, barrios privados o countries altera esta teoría.
Gráfico localización y decisión residencial, (R. Camagni 2005) Los precios de la tierra urbana en
Asunción han aumentado considerablemente en los últimos 10 años, por 3 factores, atracción
de inversiones extranjeras por la poca carga tributaria, la estabilidad de la moneda (75% de
adquisición de departamentos es de argentinos), y por otro lado, un plan regulador que
liberaliza la construcción en altura, generando un mercado donde el precio del suelo se infla en
casi todo el territorio urbano, con propietarios que suponen que cualquier propiedad es apta
para rascacielos. Las Fallas del Mercado: El concepto de «fallas del mercado» se refiere a
situaciones en las cuales el mercado no logra asignar eficientemente los recursos y, por lo
tanto, no produce resultados óptimos desde el punto de vista económico. Se identifican como,
externalidades, bienes públicos, asimetría de información, poder de mercado, ineficiencia de la
competencia, entre otras. Cuando suceden externalidades negativas, por ejemplo, cuando se
urbanizan zonas rurales desconectadas de los centros urbanos y de las infraestructuras,
ocasionando congestiones excesivas de tráfico, contaminación de suelo y aire y mala calidad
de vida. Si el gobierno no acompaña con redes de infraestructura, transporte público,
movilidad intermodal o normativas, se producen fallas que perjudican enormemente el
funcionamiento de la economía urbana. No haber controlado la expansión urbana, no solo ha
generado altos costos de transporte también problemas de salud como, la alta tasa de
obesidad según el censo 2022 es de casi el 40% de sobrepeso, el consumo de alcohol es del
77% y los accidentes de tráfico representan la 5ta causa de muerte en el Paraguay. Las
políticas públicas, como impuestos, subsidios, regulaciones y provisión directa de bienes
públicos, son algunas de las herramientas utilizadas para abordar estas fallas y así mejorar los
resultados del mercado. Edward Glaeser (2011), economista de la Universidad de Harvard,
celebra el “triunfo de las ciudades” que, según él, nos hacen “más ricos, más inteligentes, más
ecológicos, más sanos y más felices” si son incluyentes y sostenibles. Las preguntas que surgen
son: ¿Qué sectores de la economía urbana se deben apuntalar para un desarrollo sostenible?
¿Qué importaciones debemos reemplazar para generar crecimiento? ¿Cómo mejoramos la
eficiencia de los circuitos urbanos? ¿Cómo fomentamos calles temáticas, “clusters” o
economías de aglomeración? ¿Cómo ordenamos y potenciamos las centralidades? ¿Cómo
guiamos al desarrollo inmobiliario de manera sostenible? ¿Cómo fomentamos y desarrollamos
la vivienda asequible integrada a los tejidos existentes? ¿Cuál es el límite de capacidad de los
servicios o calles en el desarrollo de una ciudad? ¿Cómo mejoramos la estética urbana por una
anárquica publicidad existente? Autores como David Harvey, Jane Jacobs, Jordi Borja, Manuel
Castells, han investigado y ampliado la relación entre mercado y urbanismo: el desarrollo
inmobiliario, la especulación de tierra, la infraestructura funcionalista, el diseño de espacio
público… se moldea y desarrolla según la ideología dominante. La Importancia de la
Planificación Urbana: Para abordar eficazmente el problema del urbanismo espontáneo y la
mancha de aceite en el crecimiento urbano, es esencial la implementación de una planificación
urbana sólida y regulaciones efectivas. Esto implica: Zonificación adecuada: Definir zonas
específicas para diferentes tipos de desarrollo, lo que garantiza un uso del suelo coherente y
sostenible. Infraestructura adecuada: Planificar y construir infraestructura esencial, como
carreteras, transporte público, suministro de agua y alcantarillado, de acuerdo con el
crecimiento proyectado de la población. Normativas de construcción: Establecer regulaciones
de construcción que promuevan la seguridad y la calidad de la vivienda, y que consideren las
necesidades de las personas con bajos ingresos. Participación ciudadana: Involucrar a la
comunidad en el proceso de planificación para asegurarse de que sus necesidades y
preocupaciones sean tenidas en cuenta. Hacia Ciudades Vivas y Seguras La vida urbana no se
trata únicamente de trabajo. Las personas se desplazan por placer, cultura, curiosidad,
integración y salud. Las ciudades bien planificadas, con veredas de calidad, fomentan una
sociedad más sensible, empática, pensativa, creativa y solidaria. La inversión en veredas no
solo enriquece la vida de la sociedad, sino que también mejora la experiencia urbana en su
conjunto. Incremento de Plusvalía y Atracción de Inversionistas Además de los beneficios para
la calidad de vida de los ciudadanos, la inversión en veredas puede aumentar la plusvalía de las
propiedades en las áreas circundantes. Esto, a su vez, atrae inversionistas interesados en el
desarrollo sostenible de la ciudad. Es imperativo que los municipios asuman la responsabilidad
de reconstruir y mantener veredas de calidad en nuestras ciudades. El urbanismo espontáneo,
resultado de la falta de regulación y planificación, no puede ser el futuro de nuestras ciudades.
La planificación adecuada es esencial para construir entornos urbanos de alta calidad que
fomenten una vida ciudadana plena y segura. En última instancia, el urbanismo no debe ser
una manifestación del mercado sin restricciones, sino una expresión de la visión y planificación
de una comunidad que aspira a un futuro urbano más atractivo y sostenible 1. Selección del
sitio: La ubicación del edificio es un factor significativo en la sostenibilidad. Los arquitectos
deben considerar la proximidad al transporte público, las políticas de gestión del transporte
privado y las políticas para promover el uso de bicicletas. Además, deben tener en cuenta las
áreas libres y la protección de áreas verdes. 2. Prevención y control de la Contaminación
durante la Construcción: Algunos factores a tener en cuenta en este apartado son: la erosión y
sedimentación, que pueden causar la pérdida de terreno vegetal, para prevenir esto, se deben
tomar medidas como la revegetación de áreas afectadas y el uso de barreras físicas para evitar
la erosión. En segundo lugar, la generación de polvo, que puede ser perjudicial para los
trabajadores y el medio ambiente. En tercer lugar, la contaminación atmosférica, que puede
ser causada por emisiones de gases o partículas en suspensión, se deben utilizar equipos con
tecnología avanzada para reducir las emisiones. En cuarto lugar, la contaminación acústica y de
aguas, es importante implementar medidas como el control del drenaje y el tratamiento
adecuado del agua antes de su descarga. 3. Sistema de Gestión de Escorrentías: Se refiere a las
medidas necesarias para gestionar adecuadamente el agua de lluvia que cae en el predio. Se
debe elaborar un plan de gestión de escorrentía pluvial que incluya medidas para reducir las
superficies impermeables y el diseño y cálculo del reservorio de almacenamiento. También se
debe proporcionar un plano del lote donde se indique la aplicación y ubicación de las medidas
del plan de gestión, y se debe incluir un detalle del sistema estructural adoptado para la
gestión de escorrentía pluvial. Sección Recursos Materiales – NP 55 002 15 4. Gestión integral
de residuos sólidos de construcción: La contaminación por residuos sólidos generados durante
el proceso de construcción. Para gestionar adecuadamente estos residuos, se debe
implementar un plan de gestión integral de residuos sólidos que incluya medidas como la
separación y clasificación de los residuos y su disposición final en lugares autorizados. Sección
Eficiencia en el uso del agua – NP 55 003 16
Diego Aguayo, CEO de Metro Market Research, nos brindó una perspectiva
única sobre cómo han evolucionado las preferencias de vivienda en los últimos
años. Recientemente llevaron a cabo un sondeo que complementa a Asunción y
Gran Asunción, con un total de 800 entrevistas válidas, entre jefes de hogar y
decisores de este tipo de adquisiciones.

Según Aguayo, se observan cambios significativos en las preferencias de

vivienda, especialmente en grandes grupos demográficos. “Hoy en día, ya no se
busca solo la casa tradicional”, comenta Aguayo. “las personas que viven solas o
las familias de composición menos numerosa, están detrás de una vivienda en
altura, tanto para compra o alquiler”, indicó.

La ubicación se ha convertido en un atributo cada vez más relevante en la

decisión de vivienda, según Aguayo. Factores como el excesivo tráfico, la falta
de estacionamientos y el deficiente servicio de transporte público hacen que la
vivienda en altura sea la primera opción para muchos, tanto por la posibilidad de
pago como por la oferta disponible.

Sobre los factores que influyen en el tipo de vivienda que la gente elige, Aguayo
menciona que la posibilidad de pago, la ubicación y la seguridad son los atributos
más importantes. “La posibilidad de pago, que incluye el importe de la cuota, el
plazo de financiación y el precio del alquiler, es fundamental”, señala Aguayo.
“Además, la ubicación y la seguridad son aspectos clave en esta elección”.

En cuanto a por qué sigue siendo prioridad la elección de casas, Aguayo explica
que se debe en gran parte a la costumbre arraigada en la sociedad. “Durante
décadas, no existían otras opciones como la casa tradicional con un patio”,
comenta Aguayo. “Sin embargo, hoy en día, factores como la inseguridad y los
altos costos de vivir cerca de donde uno trabaja o tiene su vida social están
haciendo que vivir en altura sea una opción válida y atractiva para muchos”.

TIPO DE VIVIENDAS

Aguayo explicó que los dúplex en Gran Asunción están empezando a tener una
alta preferencia debido a que son el híbrido ideal para quienes desean una casa
tradicional pero en una propiedad más acotada. Además, mencionó que los
barrios cerrados están ganando cada vez más adeptos, aunque están dirigidos a
segmentos más específicos de la población debido a sus costos.

En cuanto a la influencia de la ubicación en la elección de vivienda, Aguayo

destacó que la ubicación determina el costo final de una propiedad. Por ejemplo,
una propiedad de idénticas características en Asunción y en Gran Asunción
tendrá precios muy distintos debido a la ubicación. También señaló que en los
alrededores de la capital están surgiendo cada vez más propuestas de barrios
cerrados y edificios de viviendas.

Sobre las tendencias futuras en el mercado de la vivienda, mencionó que los

edificios de departamentos seguirán siendo una tendencia y opción popular
debido a su costo y ubicación. Se están construyendo nuevos edificios y hay
propuestas que pueden llegar a distintos segmentos de la población. Sin embargo,
destacó que para que esta tendencia continúe, es necesario que los créditos sean
más accesibles para acompañar a esta oferta.

La entrevista con Diego Aguayo ofrece una visión detallada sobre las
preferencias de vivienda en Asunción y Gran Asunción, destacando la
importancia de la ubicación, los cambios en las preferencias hacia los dúplex y
condominios, y las tendencias futuras en el mercado de la vivienda.
¿QUÉ MUESTRA EL INFORME?

En cuanto a los datos el informe revela que, si bien las casas unifamiliares siguen
siendo la opción de vivienda más popular en Asunción y Gran Asunción, los
departamentos están ganando terreno de manera significativa. Según los datos
recopilados por Metro Market Research, el 73% de los hogares en la región viven
en casas unifamiliares, mientras que un creciente 21% ha optado por la vida en
departamentos.

Estos números marcan un cambio notable en las preferencias de vivienda de la

población, que anteriormente se inclinaba mayoritariamente hacia las casas. Los
dúplex y condominios, aunque menos comunes, también están presentes en el
mercado, representando un 4% y un 2% de las viviendas respectivamente.

Diversos factores influyen en estas elecciones de vivienda, entre ellos el precio,

el tamaño del hogar, la ubicación y las preferencias personales. El aumento en la
popularidad de los departamentos podría estar relacionado con la búsqueda de
opciones más asequibles en un mercado inmobiliario cada vez más competitivo.

La tendencia hacia viviendas más pequeñas también es evidente, con un

promedio de tamaño de hogar que ha ido disminuyendo en los últimos años. Esta
reducción en el tamaño de los hogares ha llevado a una menor demanda de casas
grandes y a un aumento en la búsqueda de alternativas más compactas, como los
departamentos.

HABITANTES POR HOGAR

El informe también arroja luz sobre la composición de los hogares en la región,

mostrando una diversidad en términos de tamaño y estructura familiar. Según los
datos recopilados, el 21% de los hogares está compuesto por 2 miembros, lo que
sugiere la presencia de parejas o personas que viven solas, posiblemente debido a
la tendencia de tener roomies o compañeros de vivienda para compartir gastos y
tener compañía.

Por otro lado, el 54% de los hogares están conformados por 4 miembros, lo que
sugiere familias nucleares típicas, con padres e hijos. Este grupo representa una
parte significativa de la población y tiene implicaciones en términos de
necesidades de vivienda y distribución de recursos familiares.

En cuanto al 23% de los hogares conformados por 6 miembros, se puede inferir

la presencia de familias extendidas, que pueden incluir abuelos, tíos u otros
parientes. Esta estructura familiar más amplia también influye en la dinámica de
los hogares y en las necesidades de vivienda.

Estos datos reflejan la diversidad de estructuras familiares y hogares en la región,

lo que tiene implicaciones en diversos aspectos sociales y económicos. La
distribución de recursos dentro de las familias, las políticas públicas relacionadas
con el cuidado de niños y el tamaño de las viviendas son solo algunos ejemplos
de áreas que pueden verse afectadas por la composición de los hogares.

Mi primera experiencia en Real State fue con Fortune, que es una empresa de
Miami que comercializa departamentos en Estados Unidos. Cuando voy a Miami
a conocer al dueño de Fortune cae Lehman Brothers y ahí empiezo a ver que los
precios estaban exactamente igual que en 1997. Entonces dije acá hay una
oportunidad y empezamos a comprar y vender propiedades en Estados Unidos
hace ya15 años que trabajo allí con mi propia compañía. Hoy nosotros
comercializamos, compramos, vendemos y revendemos a todos los desarrollistas
de Miami. Con la experiencia en Estados Unidos empezamos a desarrollar en
Córdoba, siempre uno quiere hacer algo donde vive.
¿Cómo fue su desembarco en Paraguay?

Después de la crisis de la pandemia, subieron muchísimo los precios en Estados

Unidos entonces a razón de un amigo Alejandro Powell que trabaja en Zuba, con
los cuales estoy haciendo algunos negocios ahora, me dice Vení a Paraguay y
ahora ya no me voy más porque la verdad que este año ha sido excelente en
experiencia, en descubrir un país hermoso, la gente.
¿Cuál sería su visión de un liderazgo efectivo?

Lo que me atrae mucho de Paraguay es que hay muchas cosas para hacer.
Nosotros hoy somos una empresa que estamos siempre inmersos en la
innovación. Yo creo que el liderazgo va de la mano de la modernización, hay que
aggionarse a lo que se viene. Hoy por ejemplo tuvimos una reunión para
tokenizar activos inmobiliarios, es lo que está mostrando el mundo. Viene
también desde la capacitación, de la humildad del conocimiento, de aprender con
la capacidad de armar equipos y de hacer crecer también a la gente que está con
uno. Yo creo que ese es el secreto de los líderes modernos. Hoy el liderazgo es
mucho más horizontal que antes y se trabaja más en equipo.
Principales logros obtenidos

Sigo siempre en ascenso, con hitos, pasé de vender helados en la playa en Miami
a venderle en esa misma ciudad a Jorge Messi. Es ahí donde resume mi
trayectoria, de empezar de nada a poder hacer una operación de US$ 10 millones
de dólares en un día. El más importante fue que le mostré un solo departamento y
venderle ese a una persona que podía comprar cualquiera en un mercado donde
hay miles de departamentos lindos, ese fue un logro personal y profesional muy
relevante.
¿Cuáles son los desafíos que tuvo que afrontar en su recorrido?

Me llevó también ocho meses de no dormir de ansiedad. Esto de ser dueño o

CEO tiene un lado que mucha gente no lo ve, lleva mucho sacrificio, tiempo sin
mis hijos. Tiene un lado muy bueno pero hay que estar dispuesto a pagar el
precio de estar y mantenerse en una posición donde todos los días tenés que estar
tomando decisiones que te gustan y que no te gustan.

Paraguay ha ido ganando atención como destino de inversión inmobiliaria,

atrayendo a inversores de diferentes partes del mundo. Según Daniel Park,
Broker Owner de RE/MAX Black, el sector ha experimentado cambios
significativos en los últimos años.

Según Park los desarrolladores inmobiliarios están cada vez más interesados en
conocer las tendencias y necesidades del mercado para adaptar sus proyectos.
Los agentes inmobiliarios juegan un papel fundamental como intermediarios
entre los desarrolladores y los compradores. “Son ellos quienes brindan
información actualizada sobre el mercado y ayudan a los desarrolladores a
comprender las necesidades de los compradores”, indicó.
Detalló que por ejemplo, hay una mayor oferta de departamentos compactos, lo
que ha cambiado la dinámica de precios y rentabilidad. Anteriormente, los
departamentos de dos dormitorios tenían más metros cuadrados, pero hoy en día,
los desarrolladores han optado por unidades más compactas. Esto ha generado
una competencia en el mercado, ya que los precios se mantienen similares a pesar
de la reducción en el tamaño de las unidades.

Explicó que existen distintos tipos de inversores, algunos buscan una rentabilidad
a corto plazo, mientras que otros prefieren inversiones a largo plazo. Los
primeros suelen buscar propiedades ya construidas que puedan alquilar, buscando
una rentabilidad anual del 6 al 8%. Por otro lado, están los inversores que buscan
oportunidades de inversión a largo plazo, como la compra de terrenos o
proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Para los propietarios que necesitan vender y enfrentan la situación de tener que
vender a un precio menor que lo que compraron hace algunos años, RE/MAX
Black hoy utiliza información estadística y fundamentos sólidos para
convencerlos. Mostrar referencias de ventas recientes y explicar cómo ha
evolucionado el mercado inmobiliario puede ayudar a los propietarios a
comprender la situación y tomar decisiones informadas.
SITUACIÓN DEL MERCADO

Uno de los desafíos actuales del mercado inmobiliario en Paraguay es la

saturación de ciertas zonas, como Molas López o Santísima Trinidad, donde se
observa una menor demanda de propiedades en altura. Esto puede deberse a
diversos factores, como la falta de servicios básicos en la zona o la saturación del
mercado en esas áreas.
INSTRUMENTOS FINANCIEROS
Daniel menciona que hoy en día, las propiedades no solo se ven como viviendas,
sino también como productos financieros. Esto significa que los compradores
buscan no solo un lugar donde vivir, sino también una inversión que les genere
rentabilidad a corto o largo plazo.
DEMANDA DE PROPIEDADES

Agregó además que en el mercado inmobiliario paraguayo, la demanda de

propiedades en altura ha crecido significativamente en los últimos años. Según
Daniel Park de RE/MAX Black, la mayoría de los jóvenes entre 18 y 35 años
buscan monoambientes y departamentos de un dormitorio en edificios cercanos
al eje corporativo de la ciudad. Los precios de alquiler han variado, ajustándose
más al mercado actual, lo que ha permitido que más personas accedan a este tipo
de viviendas.

A pesar de esta tendencia, Park señala que aún existe cierta resistencia por parte
de algunos paraguayos a vivir en comunidades, donde se deben respetar normas y
reglas. Sin embargo, el mercado está evolucionando y cada vez más personas
están dispuestas a vivir en departamentos más compactos y con áreas comunes,
como una forma de acceder a mejores servicios y seguridad.

Otra tendencia importante es la valoración de la calidad constructiva por parte de

los compradores. Actualmente, los compradores están dispuestos a pagar más por
departamentos que ofrecen una mejor calidad constructiva y más comodidades,
como áreas comunes bien mantenidas y ubicación privilegiada.

En cuanto a las tipologías de departamentos más solicitadas, Park menciona que

las unidades de uno y dos dormitorios, con tamaños que van desde 50 hasta 90
metros cuadrados, son las más buscadas. Sin embargo, las unidades más grandes,
de más de 100 metros cuadrados, son más difíciles de alquilar debido a su precio
y menor rentabilidad.

Por otro lado, existe una demanda constante de casas y duplex por parte de
aquellos que prefieren un espacio más amplio y privado. Aunque estos segmentos
compiten con las propiedades en altura, muchos compradores valoran la
seguridad y las comodidades que ofrecen los edificios, lo que hace que la
competencia sea equilibrada.

En Paraguay, los barrios cerrados han experimentado un notable crecimiento en

los últimos años, convirtiéndose en una opción de vivienda cada vez más popular
para diferentes segmentos de la población. Daniel Park de RE/MAX Black
destaca que, si bien inicialmente los barrios cerrados estaban asociados con
viviendas de alto nivel, actualmente existen opciones para la clase media y otros
segmentos.

La seguridad es uno de los principales atractivos de los barrios cerrados, una

tendencia que se observa no solo en Paraguay, sino también en otros países. La
creciente preocupación por la seguridad está impulsando la demanda de
viviendas en entornos controlados y seguros.
FINANCIAMIENTOS

Uno de los desafíos para los compradores de vivienda en Paraguay es el acceso al

financiamiento. La burocracia y las altas tasas de interés dificultan que muchas
personas puedan acceder a préstamos hipotecarios. Esto limita el crecimiento del
mercado de viviendas y destaca la necesidad de reformas en el sistema financiero
para facilitar el acceso a la vivienda propia.
PROFESIONALIZACIÓN
En cuanto a la actividad de los brokers inmobiliarios, se destaca que el éxito no
está necesariamente ligado a la cantidad de proyectos inmobiliarios que
comercializan, sino a la capacidad de llegar a clientes particulares y cerrar ventas
en propiedades de segunda mano. Los desarrolladores inmobiliarios valoran cada
vez más la profesionalización de los agentes inmobiliarios y buscan trabajar con
aquellos que tienen una sólida reputación y experiencia en el mercado.
SOBRE DANIEL PARK

Daniel Park, Broker Owner de RE/MAX Black, es un ejemplo de

emprendimiento y éxito en el rubro inmobiliario. Con apenas 18 años, inició su
carrera en este sector y rápidamente se destacó por su habilidad en las ventas. Su
historia es un testimonio de perseverancia y dedicación que lo llevó a convertirse
en uno de los empresarios más exitosos de su área.

Actualmente, Daniel y su equipo tienen como visión formar a los asesores y

agentes inmobiliarios más exitosos en ventas, manteniendo siempre los valores y
la cultura de RE/MAX. Su historia es un ejemplo de cómo el emprendimiento y
la pasión por lo que se hace pueden llevar al éxito, incluso a una edad temprana.
Daniel Park es sin duda un referente en el sector inmobiliario de Paraguay y un
ejemplo a seguir para los jóvenes emprendedores.

Ante esta situación, muchos argentinos buscan la manera de hacer valer sus
ahorros y evitar así pérdidas mayores. Explorar nuevos destinos para invertir en
el exterior parece marcar una oportunidad de proteger el capital y obtener un
retorno en dólares.
En los últimos años, han puesto su mirada en nuestro país como lugar para
invertir en Real Estate, por cercanía, estabilidad, políticas pro inversión y
rentabilidad.
En línea con esta creciente tendencia, InfoCasas realizará en Buenos Aires el
evento Argentina Invierte. Este salón inmobiliario presentará una amplia oferta
de propiedades residenciales y comerciales para invertir en Paraguay y Uruguay.

El evento se realizará en el Hotel Faena Art Center de Puerto Madero [Aimé

Painé 1169] el próximo jueves 23 de mayo de 11 a 20 horas. Se espera una
importante concurrencia de inversores y empresas interesadas en operar en
ambos países.

Con la vista puesta en Paraguay

Tanto Paraguay como Uruguay ofrecen un marco institucional y jurídico sólido

que ofrece garantías fundamentales para los extranjeros. La previsibilidad en
ambos mercados permite proyectar a mediano y largo plazo, con un sistema de
medidas claras que estimula y beneficia la llegada de inversión extranjera.

Otro de los atractivos es el retorno que ofrece la inversión en Real Estate.

Además de ofrecer una protección para el capital frente a la inflación, concede
una alta tasa de rentabilidad anual.
En palabras de Alejandro López director de InfoCasas Paraguay: “Argentina
Invierte es una gran oportunidad para acceder a la mejor oferta de propiedades en
Asunción, Montevideo y Punta del Este con precios realmente convenientes. En
los últimos años pudimos notar un incremento significativo de argentinos que
buscan propiedades y proyectos en el portal para adquirir en el exterior”.
“En el 2023 recibimos más de 650 asistentes interesados y contamos con la
participación de más de 60 empresas entre desarrolladoras e inmobiliarias. Se
prevé que haya un completo catálogo de propiedades con proyectos en pozo,
construcción y entrega inmediata, junto a promociones especiales para la
ocasión”, agregó el director.
Si te interesa participar con tu inmobiliaria o desarrolladora en el evento
Argentina Invierte el 23 de mayo en el Hotel Faena Art Center, ingresa
al siguiente enlace.

S IMPORTANTE GENERAR MEDIDAS QUE BENEFICIEN Y PROMUEVAN LA

FORMALIDAD Y LAS BUENAS PRÁCTICAS EN AMBOS SECTORES

El sector público y privado del Paraguay aún cuenta con varios desafíos por resolver. Entre
los temas más importantes se menciona la informalidad laboral, atendiendo que el país
registró un nivel de 63% entre la población ocupada para el año 2022. Esta cifra preocupa
de gran manera considerando que la informalidad afecta a los sectores más vulnerables y
además reduce los ingresos fiscales del país.

En esta última entrega de la serie del análisis de la estructura del servicio público en el
Paraguay, el Observatorio del Gasto Público de Desarrollo en Democracia (DENDE)
presenta una comparación de la situación laboral actual del sector público con el sector
privado.

En el informe se dan a conocer los principales resultados del contexto laboral público y
privado, considerando los indicadores de remuneración, formación de los trabajadores,
estabilidad en el puesto de trabajo, e informalidad de manera a contar con una perspectiva
más completa de las mismas. En lo que
respecta a los ingresos promedios, los mismos alcanzaron en el 2022 un total de ₲4.120.000
en el Sector Público frente a ₲2.831.000 de los empleados del Sector Privado, lo que da una
diferencia de 45,5% a favor de los trabajadores estatales.
1.Ingresos promedios

1.

Se procedió a realizar una comparación de los ingresos promedio de los años 2012 al 2022,
en donde debemos resaltar que los datos analizados de los empleados/obreros públicos
pertenecen a la totalidad del Sector Público (Administración Central, Entes
Descentralizados y Municipalidades).

Los resultados de la comparación del promedio de ingreso mensual de los años 2012 y 2022
para las categorías ocupacionales se pueden apreciar en el siguiente gráfico:

En función al gráfico precedente, se notan marcadas diferencias en los montos percibidos

entre las categorías ocupacionales, en donde el Empleado/Obrero Público tiene el nivel más
alto y solo es superado por el Empleador/Patrón. Lo observado da muestra de la
“discrecionalidad” en la asignación de las remuneraciones en al ámbito público siendo que
los mismos no necesariamente responden a los criterios de idoneidad, eficiencia, eficacia,
meritocracia, etc. sino que son el resultado de otros factores, en tanto que para el Sector
Privado rige la Ley 213/93 del Código del Trabajo, así como la “cuasi-reciente” normativa
de adecuación del Salario Mínimo Legal Vigente (SMLV) en función a la inflación
transcurrida
de los últimos 12 meses.

El Observatorio Laboral del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social (MTESS)

presentó en su informe más reciente1, una comparación de la cantidad de asalariados
quienes percibían un salario menor, igual o mayor al SMLV en el año 2022. De esta
manera, se observó que el 18,8% de los asalariados percibió una remuneración igual al 95 o
110 por ciento del salario mínimo, el 39,4% recibió un monto superior al 110 por ciento del
salario mínimo, mientras que el 41,8% de los asalariados recibió menos del
95 por ciento del SMLV.

Comparando los resultados entre los empleados públicos y privados que recibieron
menos del 95 por ciento, se registró el 40,6% para los del sector privado, en tanto que
este porcentaje en el Sector Público fue del 13,8%, para el año 2022. Un mayor detalle
de los resultados para cada categoría de los asalariados se presenta a continuación en el
siguiente gráfico:

2.Formación del Capital Humano

Para conocer la distribución respecto a la formación de los trabajadores, se utilizó la

categorización del INE que agrupa a la población ocupada de personas de 15 años y más de
edad según i) sus años de estudio; y, ii) sus categorías ocupacionales.

Los resultados de esta clasificación medidas en cantidades promediadas para los años 2012
al 2022 se presentan en la siguiente tabla:
En base al cuadro, el 77% de los empleados públicos cuenta con 13 a 18 años de estudio,
mientras que todas las demás categorías ocupacionales registraron una mayor concentración
entre los 7 a 12 años de educación recibidos.

3.Sectores Económicos por Ocupación Principal

Respecto al sector económico en el que los empleados se desempeñaron, se encontró que la

mayoría estaba concentrada en el sector terciario o de prestación de servicio. La única
excepción se dio en la categoría de “Trabajador Familiar no Remunerado”, donde el sector
primario registró cerca del 65% de la cantidad total de la categoría.

La participación promedio de la población ocupada de personas de 15 años y más de edad

según el sector económico en el que trabajaron, entre los años 2012 y 2022, se presenta en
el siguiente gráfico:
4.Estabilidad laboral

Para analizar el indicador de estabilidad o antigüedad en el puesto laboral, se encontró que

la mayoría de los empleados de todas las categorías ocupacionales llevan trabajando en el
mismo establecimiento o empresa durante tres años o más. La distribución del promedio de
los empleados, respecto al tiempo que llevaban desempeñándose en su lugar de trabajo
entre los años 2012 al 2022, se presenta a continuación:

5.Formalidad en el empleo

Con relación a la formalidad e informalidad laboral, el INE afirma que para el año 2022,
cerca del 63% del total de la población ocupada se encontraba en situación de informalidad.
La definición de informalidad laboral para el INE incluye a aquellos empleados que no
aportan a un sistema de jubilación o pensión y a aquellos empleadores o trabajadores por
cuenta propia cuya empresa que no estén inscriptos en el Registro Único del Contribuyente
(RUC) del Ministerio de Hacienda.

En la siguiente tabla, se presentan los resultados del nivel de ocupación informal de la

población ocupada de 15 años y más de edad, para el año 2022:

Las principales categorías ocupacionales que registraron un mayor porcentaje de

informalidad fueron las de “Trabajador no Remunerado”, “Trabajador Doméstico” y
“Trabajador por cuenta propia” con el 100%, 98% y 76% aproximadamente de empleados
que no cuentan con aportes a un sistema de pensiones y/o registros legales.

Estos resultados son bastante alarmantes, teniendo en cuenta que esta situación se viene
repitiendo desde hace años y que acarrea consecuencias negativas tanto para los
trabajadores, a los que impide el acceso a la seguridad social, a la atención médica y a una
jubilación, como también al Estado, al que afecta disminuyendo los ingresos fiscales, que se
deberían percibir en concepto de impuestos y otras obligaciones fiscales.

l mercado inmobiliario de Paraguay continúa experimentando un crecimiento

notorio que atrae tanto a inversores locales como internacionales, y parece estar
adentrándose en una nueva fase de desarrollo. Datos recientes del Censo de
Población y Vivienda de 2022 en Paraguay no solo han ajustado las
previsiones de crecimiento poblacional a un nivel por debajo del 20%, sino
que, de manera contrapuesta, revelan un significativo aumento en el número
de hogares.

Este panorama dinámico y cambiante del mercado inmobiliario paraguayo

nos invita a explorar tanto sus desafíos como sus oportunidades, y a
entender el contexto que rodea este florecimiento en el sector de bienes raíces.

El crecimiento de la vivienda en los últimos 20 años.

Para el CENSO 2002 existían 1.098.005 hogares, actualmente las cifras
preliminares publicadas del último CENSO 2022 registró 1.670.495 hogares,
esto indica un aumento del 50% en 20 años, sin embargo, la población en 2002
era de 5.163 millones y en 2022 de 6.109 millones, un poco más del 19%.

Si bien el número de hogares ha aumentado significativamente en los

últimos años, es importante considerar si este aumento se justifica por cambios
en la estructura familiar o si está relacionado con la especulación
inmobiliaria, ya que existen 2.109.864 viviendas, alrededor de 440.000
viviendas vacías según datos preeliminares.
Los precios por m2 en la actualidad:

Según publicación del diario 5días sobre el análisis de la consultora

Moebius.uy sobre el precio de venta por m2 de vivienda nueva, va de 2.000
USD a 1.400 USD el m2, en barrios como Mburucuyá, Las Mercedes, Las
Lomas, Villa Morra, Barrio Jara, de Asunción.
Por otra parte, en el Área Metropolitana de Asunción (AMA), Luque sigue
siendo la ciudad preferida por los inversores, con mayor oferta de vivienda,
y los precios rondan entre 800 a 1.200 dólares el m2, le sigue la ciudad de
Fernando de la Mora y luego Lambaré.
El auge inmobiliario en Paraguay sigue impulsado en relación con la situación
económica de los países vecinos, como Argentina. La devaluación de la
moneda argentina y las políticas impositivas restrictivas han llevado a inversores
argentinos a buscar oportunidades en el mercado inmobiliario paraguayo.
También se suman inversores chilenos que ven la oportunidad en Paraguay,
ya que el nuevo gobierno de Chile está impulsando obligaciones para el
desarrollo de loteamientos o barrios privados que antes no existían. Y debemos
sumar en menor cantidad inversores bolivianos, uruguayos, brasileños y
peruanos al mercado inmobiliario.

Según Raúl Constantino presidente de la CAPADEI en entrevista en

1080am, el 75% de los inmuebles en Asunción se compran con el propósito
de inversión para alquiler. ¿Refleja una tradición de inversión en bienes raíces
en el país o son nuestros vecinos que usan como caja de ahorros?.

Insuficiente infraestructura pública y créditos.

El presidente de CAPADEI también mencionó el contraste entre los barrios

que prosperan y aquellos que no han tenido éxito en atraer inversores. En
particular, citó a Sajonia y San Vicente como ejemplos de áreas que no han
logrado el retorno esperado, pese a esfuerzos de inversionistas, mientras que
barrios como Las Mercedes, Barrio Jara, Villa Morra y Molas López concentran la
mayor parte de las inversiones.
Esto sugiere una brecha en la distribución de la inversión, que podría
abordarse mediante políticas de inversiones púbicas. Si no se están
realizando inversiones en infraestructura para respaldar el crecimiento
inmobiliario, esto podría afectar negativamente la sostenibilidad del mercado.

¿Cómo podemos saber si existe una inflación inmobiliaria?

Determinar si se está viviendo una burbuja inmobiliaria en Paraguay requiere

una evaluación cuidadosa de varios factores económicos y del mercado, los
precios actuales no se relacionan al ingreso y es una señal preocupante, ya que
el sueldo mínimo se sitúa en los de 368 USD muy inferior al precio por m2 antes
mencionado.
La relación precio-ingreso es una métrica crucial en el mercado
inmobiliario, ya que sirve como indicador de la asequibilidad de la vivienda.
Esta relación se calcula dividiendo el índice de precios nominales de la vivienda
por el ingreso nominal disponible per cápita (OCDE, 2023). Al comparar el costo
de una propiedad con el ingreso promedio de los compradores potenciales, la
relación precio-ingreso brinda información valiosa sobre la accesibilidad de la
vivienda para diferentes grupos de ingresos. Una proporción más baja
significa que la vivienda es más asequible, mientras que una proporción
más alta indica que las propiedades pueden estar fuera del alcance de
muchas personas.
La relación precio-alquiler es otra métrica crucial en el mercado
inmobiliario, ya que proporciona información valiosa sobre la rentabilidad de
las inversiones inmobiliarias. Esta relación se calcula dividiendo el índice de
precios nominales de la vivienda por el índice de precios de alquiler de la
vivienda, teniendo ambos índices como año base 2015 (OCDE, 2023).

Recalculando…

1. Relación precio/ingreso:

Ingreso mínimo: 368 USD (sueldo mínimo).

Precio promedio por m2 de vivienda nueva: Entre 1,400 USD y 2,000 USD por
metro cuadrado.

Supongamos un precio promedio de 1,700 USD por metro cuadrado en

Asunción. Para una vivienda de 100 metros cuadrados, el precio promedio sería
de 170,000 USD.

Relación precio/ingreso: 170,000 USD / 368 USD = aproximadamente 461

veces el ingreso mínimo.
Esta relación es extremadamente alta y podría ser indicativa de una
sobrevaloración de las propiedades en relación con los ingresos.

2. Crecimiento de precios a lo largo del tiempo:

Entre el CENSO 2002 y el CENSO 2022, el número de hogares aumentó en un

50%, mientras que la población aumentó en poco más del 18%. Esto sugiere
un crecimiento desproporcionado en la oferta de viviendas en relación con
el crecimiento poblacional.

3. Tasas de interés y préstamos hipotecarios:

Las tasas de interés para los préstamos hipotecarios por AFD subió 1 punto
porcentual las tasas para primera vivienda y 1,5 para Mi Casa en enero del
2023, lo que podría afectar la capacidad de las personas para adquirir viviendas.

4. Participación de inversores extranjeros:

Según Raúl Constantino, el 75% de los inmuebles en Asunción se compran

con el propósito de inversión para alquiler, y se menciona la influencia de
inversores argentinos. Esto indica una fuerte presencia de inversores extranjeros
en el mercado.

5. Rentabilidad de alquiler:
Supongamos un departamento de 1 dormitorio en Asunción el promedio de
venta ronda los 60.000 USD y el alquiler ronda los 450 dólares mensual, anual
sería de 5.500 USD.
Relación Precio-Alquiler = 60.000 USD / 5.500 USD = 11 veces
Podría ser una señal de sobrevaloración del mercado indicador de burbuja.

4 de 5 indicadores analizados sugieren una posible burbuja inmobiliaria.

La alta relación precio/ingreso, el crecimiento desproporcionado en la oferta

de viviendas en relación con el crecimiento poblacional, la influencia de
inversores extranjeros y un posible desequilibrio entre los precios de compra
y los ingresos por alquiler son factores preocupantes que deben ser
evaluados cuidadosamente por expertos en bienes raíces y
economistas para determinar la salud del mercado inmobiliario en el país.

Una burbuja inmobiliaria podría ser una preocupación si los precios de las
viviendas están desconectados de los ingresos de la población, si hay una
especulación excesiva, y si la inversión extranjera es el principal impulsor del
mercado sin una demanda sólida detrás de ella. La falta de inversión en
infraestructura y los aumentos de las tasas de interés también son factores que
pueden influir en la salud del mercado inmobiliario en Paraguay.

Errores que no debemos cometer:

En América Latina hay varias ciudades que no han aprovechado de manera

efectiva las inversiones extranjeras en desarrollo inmobiliario donde gobiernos
municipales no han invertido lo suficiente en servicios para mejorar el
contexto urbano y retener dichas inversiones.

Una planificación urbana efectiva y la inversión equilibrada en servicios

públicos para aprovechar al máximo las inversiones extranjeras en desarrollo
inmobiliario es primordial. Cuando los gobiernos no logran coordinar el
crecimiento de la infraestructura con el desarrollo inmobiliario, las ciudades
pueden enfrentar problemas graves que afectan la calidad de vida de sus
habitantes y su atractivo como destinos para la inversión y el turismo. La
planificación a largo plazo y la atención a las necesidades de la población local
son esenciales para evitar estos problemas en el desarrollo urbano.

Medidas para prever una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay:

1. Análisis cuidadoso: Es importante estudiar el mercado para entender si

los precios de las casas están subiendo de manera razonable o si es
especulación.
Se debe establecer un equipo de expertos en bienes raíces que
 monitoree regularmente los precios de las propiedades y realice
estudios de mercado para identificar tendencias preocupantes.
2. Control de inversión extranjera: Regular la inversión de otros países
para evitar que inflen los precios de las casas. Se podrían imponer límites
o algún impuesto a la cantidad de propiedades que los inversores
extranjeros pueden comprar en ciertas áreas saturadas.
3. Inversión en áreas menos desarrolladas: Hacer inversiones públicas en
lugares que no atraen inversores, para distribuir mejor el crecimiento
inmobiliario. Se podrían ofrecer incentivos fiscales o subsidios a
desarrolladores e inversores que inviertan en áreas que necesitan
desarrollo, además del mantenimiento de la infraestructura.
4. Seguimiento de precios y salarios: Prestar atención a si los precios de
las casas están relacionados con los salarios de la gente, para que las
casas sigan siendo asequibles.
5. Planificación urbana inteligente: Coordinar el crecimiento de la
construcción con mejoras en la infraestructura y servicios públicos.
Desarrollar y modernizar los sistemas de transporte y servicios
públicos es esencial, y fomentar el desarrollo de áreas verdes y
espacios públicos en zonas urbanas menos atractivas para atraer
inversiones y equilibrar la oferta.
6. Tasas de interés: Observar cómo las tasas de interés pueden afectar la
capacidad de la gente para comprar casas y tomar medidas en
consecuencia.

La clave para mitigar una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay radica en

la vigilancia constante, la planificación cuidadosa y la implementación de
políticas que promuevan un desarrollo equilibrado y sostenible del
mercado inmobiliario, asegurando que la vivienda siga siendo asequible y
accesible para la población en general.

Arq. Nicolás Morales Saravia

Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos

Fuentes consultadas:

https://www.infocasas.com.py/venta/departamentos/asuncion/1-dormitorio
https://www.spotblue.com/es/wiki/real-estate-pricing/
https://www.ine.gov.py/censo2022/documentos/Revista_Censo%202022.pdf
https://www.5dias.com.py/real-estate/los-barrios-villa-morra-carmelitas-y-las-
lomas