TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No.- 1935 -2022-SUNARP-TR

Lima,20 de mayo de 2022

APELANTE : HUGO PILLCO ORUÉ en representación de la
ASOCIACIÓN PRO-VIVIENDA LOS PORTALES DE
VERSALLES.
TÍTULO : Nº 3553710 del 16/12/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 10 01-2022 003926 del 30/3/2022
REGISTRO : Predios de Cusco.
ACTO(s) : Independización.

SUMILLAS :

INDEPENDIZACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO ARCHIVADO

Para la independización de un lote que no forme parte de la división inscrita aprobada
por la Municipalidad; debe previamente modificarse la división inscrita a efectos de que
esta considere al lote a independizar.

El Certificado de zonificación y vías que acredita que el eje vial no afecta al lote a
independizar, no es documento suficiente para considerar que un lote forma parte de la
división del predio.

INSCRIPCIÓN DE ACTO PREVIO

A efectos de proceder con una independización, previamente deberá acreditarse la
existencia del lote subdividido, presentando para ello la resolución municipal
correspondiente.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la Independización del Lote 10 con un área de 148.04m2 que forma
parte del predio inscrito a fojas 89 del tomo 206 que continúa en la partida
electrónica N° 11010967 del Registro de Predios de Cusco.

Para tal efecto se adjunta la siguiente documentación:

- Solicitud de independización del predio de 148.04m2 suscrita por Hugo

Pillco Orué, en su calidad de presidente de la Asociación Pro-Vivienda
Los Portales de Versalles, con firma certificada por notaria de Cusco
Mercedes Salazar Puente de la Vega el 16/12/2021.
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- Memoria descriptiva suscrita por Arq. Juan Pazos Miranda de

noviembre del 2021.
- Certificado de Zonificación y Vías N° 253-2021-DGU-SGAUR-ODUR-
MPC visado y sellado por funcionarios de la Municipalidad Provincial
del Cusco.
- Plano perimétrico, localización y ubicación suscrito por funcionario de
la Gerencia de Administración Urbana y Rural de la Municipalidad
Provincial del Cusco, por funcionario de la División de Control Urbano
y por Arq. Juan Pazos Miranda, con el sello de aprobación del trámite
N° 253-2021-DGU-SGAUR-ODUR-MPC.

Con el reingreso del 8/3/2022 se presenta escrito con precisión de

rogatoria suscrito por Hugo Pillco Orué, en el que solicita que la
independización se realice en mérito del título archivado.

Forma parte de título materia de grado el Informe Técnico N° 018455-

2021-ZR N° X-SEDE CUSCO/UREG/CAT del 13/12/2021 suscrito por la
Analista de Catastro Vanessa Sandra Toledo Huanca.
II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Cusco Euler Carrillo

Cruz, denegó la inscripción formulando la siguiente observación:

“Señor(es): LUZ VANESSA MONRROY FARFAN

En relación con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes),
acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):

ANTECEDENTES: Acto rogado: Independización del lote N° 10. Partida

vinculada: 11010967 del Registro de Predios.
PROBLEMA: Existencia de defectos y omisiones.

ANÁLISIS:
De la subsanación efectuada en fecha 09/03/2022, se advierte que la
misma no subsana la observación efectuada en fecha 18/01/2022, el
cual subsiste en todos sus extremos y se detalla a continuación:

1) De la revisión de la P.E. N° 11010967 se advierte que en el asiento 09

corre inscrita la subdivisión del predio matriz de propiedad de la
AGRUPACION PRO VIVIENDA LOS PORTALES DE VERSALLES, sin
embargo, NO figura la existencia del lote N°10, del cual se solicita la
independización.

2) Ahora bien, se remite memoria descriptiva, certificado de zonificación

y vías, y el plano presentado para la obtención de dicho certificado; sin
embargo, para la independización del mencionado lote se deberá
presentar la documentación detallada en el artículo 60 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios que señala: "La independización
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de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo

mérito de los siguientes documentos: a) El Formulario único de
Habilitación Urbana FUHU, el anexo F el plano municipal de subdivisión
y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área,
linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-
89-JUS, según sea el caso... ". Subsanar.
3) Por otro lado, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios señala: "Los títulos en virtud de los cuales se solicita
la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un
predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro... ', por lo tanto, el presente título fue remitido
a la Oficina de Catastro de la Zona Registral N° X - Sede Cusco, la que
emitió el Informe Técnico N°018455-2021 -Z.R. N° X-SEDE-
CUSCO/UREG/CA T de fecha 31/12/2021, dando conformidad.

CONCLUSIÓN: Se procede a OBSERVAR el presente título. BASE

LEGAL: -Arts. 32 y 40 del T.U.O. del R.G.R.P”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION

El recurrente argumenta su recurso en los siguientes términos:
- Se solicitó la inscripción de la independización acompañando la
correspondiente documentación, siendo observado el título.
- A fin de subsanar las observaciones, mediante escrito del 8/3/2021 se
precisó que la independización se solicitaba en mérito del título
archivado, descartándose respecto la posible afectación advertida en
la Resolución de Alcaldía N° 00034-A/MQ-SG-93 con el certificado de
zonificación y vías que se presentó y en cuanto las discrepancias de
datos técnicos, solicitó la aplicación de tolerancias catastrales.
- Señala que es posible la independización en aplicación de la Sétima
Disposición Transitoria del RIRP puesto que revisado el título
archivado (tomo 7, folio 226 fecha 11/4/1994) se advierte que consta
en el plano de subdivisión el predio individualizado.
- El Informe Técnico ha dado conformidad para efectos de proceder a la
independización; siendo así no hay motivo para denegar la inscripción.
- Por todo lo expuesto solicito que la esquela de observación sea
revocada en todos sus extremos y se disponga la inscripción de la
independización.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 206 fojas 89 que continúa en la partida electrónica N° 11010967

del Registro de Predios de Cusco
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Sobre el referido tomo y foja obra inscrito el terreno “treintidos” del predio
denominado “Versalles del Carmen” o Pitupucyo, ubicado en el distrito de
San Jerónimo, provincia y departamento de Cusco.

En el asiento 4 (tomo 278, fojas. 355) corre inscrito el dominio a favor de

la Agrupación Pro-Vivienda Los Portales de Versalles.

En el asiento 9 (tomo 303, fojas. 399,) corre inscrita la Resolución de

Alcaldía N° 034-A/MQ-SG 93 del 10/1/1994, que autorizó la subdivisión
del predio, cuya distribución de lotes es la siguiente:

“Denominación Área (m2) Perímetro

Lote 2 144.48 51.20
Lote 3 144.48 51.20
Lote 4 144.48 51.20
Lote 5 190.92 57.50
Lote 6 147.80 50.40
Lote 7 137.72 49.80
Lote 8 141.12 50.40
Lote 9 141.12 50.40
Área uso común 103.36 44.00
Pasaje uso común 78.00 82.00
Área reservada (pendiente). 302.40 88.30
Área afectada por vía metro. 597.92 102.00
(…)”

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Procede la independización en mérito del título archivado, si el lote a

independizar no forma parte de la división inscrita?

- Si a efectos de proceder con una independización por subdivisión,

previamente deberá acreditarse la existencia del lote mediante una
resolución municipal.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador

y, en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en
el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
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documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los

otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.
2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece
que, la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa
e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre
la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente al título presentado y complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.
A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación
registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción

de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. (…)”.

3. Con el título venido en grado de apelación, se solicita en mérito al título

archivado, la inscripción de la independización del Lote 10 (el cual cuenta
con un área de 148.04m2) que forma parte del predio inscrito en la partida
electrónica N° 11010967 del Registro de Predios de Cusco.

El registrador observó el título señalando que en el asiento 9 de la partida

electrónica N° 11010967 no figura la existencia del lote 10 y que a efectos
de proceder con la independización del lote mencionado, deberá
presentar documentación a la que hace referencia el artículo 60 del RIRP,
es decir: a) El Formulario único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F
el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados,
donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios resultantes; b) Planos y códigos de referencia catastral
de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se
refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso.

El recurrente señala en su escrito de apelación -entre otros- que sí es

posible la independización del lote submateria en aplicación de la Sétima
Disposición Transitoria del RIRP, puesto que revisado el título archivado
(tomo 7, folio 226 fecha 11/4/1994) se advierte que consta en el plano de
subdivisión el predio individualizado.
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Por lo tanto, corresponde a esta instancia determinar la procedencia de la

inscripción solicitada

4. Ahora bien, la independización es el acto registral consistente en la

apertura de una nueva partida registral como consecuencia de la
desmembración de una porción de terreno de un área de mayor extensión,
proceso que se realiza en mérito al principio de especialidad, recogido en
el artículo IV del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP).

Dicho principio, que se sustenta en el sistema de folio real, nos informa

que por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben
plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

5. La independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

En este capítulo (artículos 601 al 65) se contemplan diversos supuestos

de independización, así como los requisitos exigibles, dichos supuestos
se encuentran en relación a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo
si se trata de predios urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión
urbana o rurales, si la desmembración se produce por regularización de
edificaciones o si la independización es de unidades inmobiliarias sujetas
a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, o de
independización y copropiedad contemplados en la Ley Nº 27157.

1
Artículo 60.- Título que da mérito a la independización de predio urbano
La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de
los siguientes documentos:
a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión
y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas
perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de
catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de
los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de
copropiedad.
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para
independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el
reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de
independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo
la declaratoria de fábrica.
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la
desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. En este caso
bastará la solicitud con firma certificada del propietario.
Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de
saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.
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De acuerdo consecuentemente a la naturaleza del predio, los usuarios

deberán acompañar los diferentes requisitos a que hacen referencias los
artículos, según el supuesto que se trate.

6. Por su parte, el artículo 59 del RIRP establece que todo título que da
mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los
predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con
precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los
documentos exigidos para cada tipo de predio.

Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las

dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y
otros derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios
de los predios colindantes así como los terceros tengan conocimiento de
la extensión material de los predios.

7. Ahora bien, la Séptima Disposición Transitoria del RIRP señala lo

siguiente:

“SÉPTIMA.- Independización en mérito a título archivado

En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelación, la resolución
de subdivisión o la recepción de obras de una habilitación urbana sin
que se hubieran efectuado las independizaciones correspondientes,
éstas se realizarán en mérito al título archivado, siempre que en los
respectivos planos se encuentren consignados, el área, linderos y
medidas perimétricas de los lotes. Lo dispuesto en el párrafo anterior se
aplica para la independización de las áreas que constituyen aportes
reglamentarios, cuando no se hubieran independizado al inscribirse la
habilitación urbana”.
(El resaltado es nuestro).

De la norma antes expuesta se colige que para que el registrador proceda

a independizar un predio en mérito al título archivado que dio mérito a la
inscripción de la parcelación, subdivisión o recepción de obras de
habilitación urbana, este último debe contener una plena individualización
del predio, para así proceder a la apertura de la partida registral.

8. Considerando lo expuesto y atendiendo a la rogatoria manifestada por

el interesado al reingreso del 8/3/2022 se aprecia de lo publicitado en el
registro, que a fojas 89 del tomo 206 (partida electrónica N°11010967) se
independizó el predio identificado como lote de terreno “treintidos” en el
predio “Versalles del Carmen” o “Pitupucyo”, distrito de San Jerónimo,
provincia y departamento de Cusco, con un área inicial de 2,263m2.

En el asiento 9 (fojas 399 del tomo 303) corre inscrita la Resolución de

Alcaldía N° 034-A/MQ-SG-93 del 10/1/1994, que autorizó la subdivisión
del predio, siendo la distribución de lotes, la siguiente:
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Consta de la citada Resolución de Alcaldía, que resolvió:

“Primero.- EXONERAR, los derechos de pago por calificación y

aprobación de los Estudios Preliminares, así como de SERPAR, i lo que
corresponde a las áreas de aporte en compensación por la afectación de
su terreno por la vía de carácter metropolitano que pasa por el sector i
que se encuentra programada en el Plan de Desarrollo Urbano de la
ciudad del Qosqo.

(…)

Distribución de lotes:
Denominación Área (m2) Perímetro
Lote 2 144.48 51.20
Lote 3 144.48 51.20
Lote 4 144.48 51.20
Lote 5 190.92 57.50
Lote 6 147.80 50.40
Lote 7 137.72 49.80
Lote 8 141.12 50.40
Lote 9 141.12 50.40
Área uso común 103.36 44.00
Pasaje uso común 78.00 82.00
Área reservada (pendiente). 302.40 88.30
Área afectada por vía metro. 597.92 102.00
(…)”.

Conforme se aprecia, la Resolución de Alcaldía no consideró dentro de la

división al Lote 10.

Asimismo, consta en su parte considerativa:

“(…)
Que, el mencionado terreno está afectado por una vía de
carácter metropolitano de 15.00ml de acción i cuya ubicación exacta
todavía no se ha determinado, lo cual únicamente permite que la
propuesta de subdivisión se plantee en el sector que queda libre de
afectación.

Que, el área que ocupará la vía de carácter metropolitano

es 340.00m2, el cual de acuerdo al artículo I-IV-13.7 del Reglamento
Nacional de Construcciones para los efectos del cómputo de aporte así
como para el pago de tasas i derechos.
(…)
Que, la Comisión Técnica Provincial Calificadora de
Habilitaciones Urbanas en sesión del 01 de noviembre de 1993 y reciente
Acuerdo N° 052-CTPUU-PQ-DOO-93 APRUEBA la propuesta
presentada de la siguiente manera:
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- Se aprueban los lotes signados con los números 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i el

área de uso común.
(…)”.

De lo expuesto, se aprecia que el citado lote N° 10 no formó parte de la

aprobación; lo que importa que dicho lote no fue considerado en la división
aprobada por la Resolución de Alcaldía N° 034-A/MQ-SG.93 que corre
inscrita en el asiento 9.

Consecuentemente, no podría sustentarse la independización del Lote N°

10 en mérito del título archivado, porque dicho lote no formó parte de la
división que aprobó la Municipalidad.

Si bien es cierto que el lote 10 sí está graficado en el plano obrante en el

título archivado, ello no es sustento suficiente para proceder a la
independización porque en el mismo plano se indica “DESAPROBADO” y
porque además no fue considerado en la división que realizó la
Municipalidad; sostener lo contrario importaría modificar la Resolución de
Alcaldía, la que sólo puede hacerse a través de otro pronunciamiento
emitido por el ente edil.

Se inserta la parte de plano obrante en el título archivado:

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RESOLUCIÓN No. 1935 -2022-SUNARP-TR

Por las razones expuestas se confirma el numeral 1 de la observación

formulada por el registrador.

9. Ahora bien, en lo que respecta a la presentación del Certificado de

Zonificación y Vías, éste no constituye un documento suficiente para
considerar al Lote N° 10 dentro de la división del terreno inscrito en la
partida electrónica N° 11010967 aprobada por la Municipalidad del Cusco
y proceder a su consecuente independización, porque ello debe ser objeto
de pronunciamiento expreso por parte de la Municipalidad dentro del
trámite de división del predio.

Asimismo, considerar al lote N° 10 como parte de la división del terreno

inscrito en la partida N° 11010967 importa una modificación de la
Resolución de subdivisión, en tanto esta no lo consideró en la división del
predio, motivo por el cual deberá presentarse el título suficiente para la
modificación del asiento 9, como sería la resolución municipal que
acredite la existencia del lote y no el Certificado de Zonificación y Vías,
documento este último que acredita que el lote 10 no está afecto a vías
mas no que el lote 10 forme parte de la división del terreno.

Por las razones expuestas se confirma el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador.

10. En cuanto a lo manifestado por el registrador en relación a que el área

de Catastro mediante el Informe Técnico N°018455-2021 -Z.R. N° X-
SEDE-CUSCO/UREG/CA T de fecha 31/12/2021, ha dado la conformidad
de la documentación técnica obrante en el titulo materia de grado; cabe
indicar que la misma no es un observación en sí, sino se trata de un
aspecto netamente informativo.

Asimismo, téngase en cuenta que el área de Catastro coadyuva en la

calificación registral y emite los informes relacionados netamente a los
aspectos técnicos, así lo establece el artículo 11 del RIRP2. Por su parte

2 Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la SUNARP

Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico
del área de Catastro. La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no
requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.

El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la
normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente
técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros
aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información
gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico,
bajo responsabilidad.

El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de

observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por
el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el
informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
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RESOLUCIÓN No. 1935 -2022-SUNARP-TR

el registrador es quién verifica el cumplimiento de los aspectos netamente

legales de los títulos presentados para su inscripción.

Por lo tanto, no es atendible lo señalado por el recurrente en su escrito de

apelación, que al haber un informe favorable del área de Catastro no hay
motivo para denegar la inscripción de la independización solicitada.

En tal sentido, debe dejarse sin efecto el numeral 3 de la observación

formulada por el registrador.

Con la intervención del vocal (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez,

autorizado por Resolución N° 106-2022-SUNARP/PT de 9/5/2022.
Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR el numeral 1 y 2 de la denegatoria de inscripción formulada

por el registrador público del Registro de Predios del Cusco al título
referido en el encabezamiento y DEJAR SIN EFECTO en numeral 3,
conforme a los distintos fundamentos vertidos en el análisis de la
presente.

Regístrese y comuníquese

Fdo.
PEDRO ALAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIERREZ

Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se
comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.