Universidad Católica del

Este

Nombre (s):

.JOFIEL JOSUÉ GÓMEZ BROHL

Matricula (s):

.2019-6721
Asignación o tema (s):

• REALIZAR UNA PRACTICA AL TENOR DE LA EXPOSICION QUE

ME COMPETE, LA VENTA CONDICIONAL DE OBJETOS
INMBUEBLES

Materia:

DERECHO CIVIL V

Discente:

RAMON ABREU
Cabe señalar que la presente practica al tenor del tema que envuelve
no es abundante, pero si da cabida al génesis de diversas posturas
con respecto a aspectos intrínsecos de la misma, por lo que sin
mayor preámbulo…

Podemos entender a la venta condicional de inmueble como un tipo

de obligación contractual supeditado a una condición y a un termino
que, como indica su nomenclatura, reposa sobre los objetos
inmuebles. Ayudándonos en cuanto a la definición de manera
supletoria las estipulaciones del art. 1168 del CCD.

Como hace alusión la ley 596, que establece un sistema para las
ventas condicionales de inmuebles de fecha 1941, dice que dicha
venta condicional es aquella que el derecho de propiedad no es
adquirido por el comprador mientras no haya pagado la totalidad o
determinada porción del precio, o haya cumplido cualquier otra
clausula señalada por el contrato.

Se nos comenta que los inmuebles que pueden operar de

conformidad con esta ley y bajo esta modalidad son solos aquellos
que están registrados, dígase, que hayan pasado por un proceso de
saneamiento, podríamos entender que con el fin de hacerlo
individualizable y darle real y efectivo nacimiento al tenor del actual
sistema (Torrens) instituido por la derogada y antiquísima orden
ejecutiva 511 de 1920, recogida su esencia posteriormente en la
también antiquísima ley 1542 que data del 1947, que si bien ha sido
derogada por la ley 108-05, esta es la que, reitero, instituye el sistema
Torrens por primera vez. Y con sus posteriores evidentes arreglos
como el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias
Anotadas Instituido por Resolución No. 517-2007.

Luego el art. 3 de la ley 596 nos dice “Se establece el registro de ventas
condicionales a cargo de los registradores de Títulos de la República. Cada Registrador
de Títulos llevará el registro de las operaciones realizadas sobre inmuebles radicados en
su jurisdicción.”. Artículo que fue expresamente modificado por la ley
108-05, refiriéndose el artículo 125 de dicha ley sobre el artículo 3 de
la ley 596, que ha de decir “Se establece el registro de ventas condicionales en
los Registros de Títulos. El registro de dicha venta genera un bloqueo registral del
inmueble, de conformidad con lo previsto en la presente ley de Venta Condicional de
Inmuebles”.

Tocando ya el tema del bloqueo registral, esto es instituido con la ya

mencionada ley 108-05, que además de modificar expresamente el
artículo 3, parte del artículo 98 que nos importa de ella dice “La venta
condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del Certificado de
Titulo, esta inscripción genera un bloqueo registral e impide la inscripción de actos de
disposición.”. Y es que dicho bloqueo es una especie de anotación
preventiva, pero que cuya consumación impide la inscripción de todo
acto o contrato respecto de ese inmueble, cuando sea realizado
posterior a la inscripción de aquello que genera un bloqueo y durante
la vigencia del mismo, teniendo por finalidad asegurar la efectividad
del derecho reconocido.

Y así mismo, como dice también el artículo 10 de dicha ley (596),

todo acto de venta, traspaso, cesión, hipoteca, y, en general, todo
acto de disposición, sobre inmuebles objeto de venta condicional,
será nulo. En consecuencia, los contratos de venta condicional
registrados de conformidad con esta ley, son oponibles a terceros,
pudiendo el vendedor o el comprador, según los casos, reivindicar
los inmuebles en manos de estos (los terceros).

Con respecto a los impuestos que han de necesitarse para el servicio

de la inscripción del acto de venta condicional en el registro de títulos
correspondiente, la ley habla de unos que por su contexto podremos
a prior concebir que son obsoletos… Atendiendo a la resolución
técnica Núm. DNRT-DT-2021-0001, los impuestos que necesitamos
son:
• Comprobante de pago de Ley núm. 3-2019, del Colegio de Abogados de la
República Dominicana: RD$50.00 por contrato notarizado.

• Comprobante de pago de Ley núm. 33-91, sobre salario de los Jueces de los
Tribunales de la Justicia de la República Dominicana: RD$10.00, por inscripción
de gravámenes o derechos sobre inmuebles registrados.

• Comprobante de pago de Ley núm. 140-15, del Notariado e instituye el Colegio

Dominicano de Notarios, de fecha 7 de agosto de 2015: RD$100.00, por cada
acto notariado que contenga el expediente.

• Comprobante de pago de Tasas por servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria,

según aplique.

Las modalidades de contrato que se admiten para la venta

condicional de objeto inmueble son las de contrato bajo firma privada
legalizadas estas por notario, y los realizados bajo acto auténticos.
También habla la ley de los datos que han de ser anotados en el
registro complementario y de la expedición de certificados en donde
conste si existe o no contrato de venta condicional en determinados
inmueble.

Para el tema de la cancelación, en caso de que esta sea porque la

efectiva y correcta consumación de las condiciones de la venta, la
cancelación podrá ser solicitada por el vendedor o por el comprador,
en caso de ser de parte del vendedor, no se necesitaran dar motivos,
por otro lado, si es de parte del comprador, este deberá demostrar el
pago y el cumplimiento de las condiciones del contrato, en caso del
Registrador tener dudas, podrá este solicitar la aquiescencia del
vendedor (he de suponer que citándolo), la cancelación deberá ser
anotada en columnas adicionales al registro complementario. En este
caso, el registrador cancelará el duplicado del certificado de títulos a
favor del vendedor y expedirá uno nuevo a favor del comprador.

Ahora, que ha de pasar cuando se solicite la cancelación por

incumplimiento de pago de parte, evidentemente del comprador,
consagrado en los párrafos de los artículos 8 y 9, y artículos
siguientes, la cancelación no podrá efectuarse sino después de que
el vendedor cumpla con los requerimientos de los artículos 11 y 13;
y qué dice el artículo 11? Dice que, si el comprador ha incumplido al
pago o a otras de las condiciones en el término establecido, podrá el
vendedor intimarle al comprador (deberá notificar al registrador de
títulos, una copia de dicha intimación) para que el improrrogable
plazo de 30 días, este obtempere al cumplimiento, si no lo hace, la
venta queda resuelta de pleno derecho (sin intervención judicial),
pudiendo reivindicar el inmueble en manos de cualquiera del que
tenga posesión (evidentemente cumpliendo con los procedimiento
que han de tener lugar atendiendo a las situaciones que se puedan
presentar). Por otro lado, el artículo 13 dice que el vendedor estará
en la obligación de devolverle al comprador como mínimo el 60% de
las sumas pagadas, si no ha de hacerlo la cancelación de la venta
igual procede, pero procede registrando una hipoteca por el monto
de las sumas adeudadas de parte del vendedor a favor del
comprador.

He de hacer aquí al tenor del párrafo del artículo 9 una salvedad, el

termino para que el vendedor demuestre el pago de 60% como
mínimo de las sumas pagadas hasta el momento por el comprador
ha de ser 30 días, ¿pero 30 días a partir de qué?, la ley no hace
mención de ello… ¿Sería prudente 30 días a partir de la intimación?
No creo, porque ese es el plazo que surte una suerte de oportunidad
dada al comprador, ¿Entonces, 30 días finalizado el plazo de la
intimación? Creo que esta es la respuesta, es el que la intuición me
dicta, pero reitero igual, la ley no habla a partir de qué corren esos 30
días.

En fin, y semi cerrando con el tema de la cancelación en caso de

incumplimiento, luego de que se cumplan los requisitos de los
artículos 11 y 13, el registrador, en caso del vendedor haber pagado,
procederá a cancelar y radiar el contrato de venta condicional, en otra
columna del registro complementario, en caso de no haber pagado,
procederá el registrador a inscribir una hipoteca a favor del
comprador al inmueble.

Dejare a conciencia del lector, el hecho de que abordare en ultima

instancia el artículo 12,14 y 18.

Continuando… En las ventas condicionales a que se refiere esta ley,

los riesgos quedan a cargo del comprador desde el día de la venta,
como en la generalidad de los contratos de venta, a menos que haya
clausulas que así dispongan lo contrario, de igual forma, el goce del
inmueble lo poseerá a partir de la suscripción del contrato, de igual
manera, a excepción de que existan clausulas que dispongan lo
contrario.

Dice la ley, que para el caso en que el comprador haya construido

mejoras en el inmueble vendido, y la venta haya sido resuelta por
incumplimiento por el comprador, dichas mejoras serán de la
propiedad del comprador, pero podrán ser adquiridas por el
vendedor, con preferencia a cualquier otra persona, con un
descuento de un veinte por ciento (20%) de su valor al momento de
la resolución. Esta opción de compra durará por el término de dos
años en favor del vendedor.

También habla la ley, que por lógica, si el comprador quisiera pagar

la totalidad del precio, y no hay mayores convenientes, este puede.
En cuanto a las ultimas pinceladas antes de avocarme a hablar sobre
los artículos 12, 14 y 18 sobre este tema, he decir mencionar que,
son pasibles de proceder bajo esta modalidad de venta todo aquellos
inmuebles que están en comercio, que sean transferibles, que no
están sujeto al dominio público, y no están bajo un bien de familia, y
que en fin, estén hábiles para ellos.

En cuanto a los documentos que registro de títulos nos requiera,

tenemos a:

• Acto bajo firma privada o acto auténtico (primera copia certificada),

cumpliendo con los requisitos de forma y fondo establecidos en la
normativa aplicable. Como principal

Y como documentos complementarios nos requerían a:

• Instancia de solicitud de inscripción venta condicional de inmueble

(opcional).

• Duplicado o Extracto del Certificado de Títulos o Constancia Anotada.

• Copias de los documentos de identidad de las partes (del propietario y

cónyuge; del adquiriente y cónyuge; del representante, si aplica; del
solicitante y/o depositante): Cédula de Identidad, legible y de ambos lados
/Registro Nacional del Contribuyente (RNC). Si se trata de extranjero
depositar Pasaporte e identificación nacional o del país de origen, como
segundo documento oficial.

• Copia Registro Mercantil, en caso de persona jurídica que realicen

actividades comerciales habituales en el país (si aplica), vigente a la fecha
del documento base o la fecha de inscripción de la actuación.

• Documento que autoriza la representación (si aplica) (acta de asamblea

y/o estatutos societarios visados por Cámara de Comercio y Producción
correspondiente; poder de representación; Consejo de Familia
homologado en caso de menores de edad e interdictos).

• Acta de matrimonio de propietario/a (si aplica), cuando el Certificado de

Título/Constancia Anotada no establezca cónyuge y cuando la cédula
establezca un estado civil diferente al Certificado de Título/Constancia
Anotada.

Y la última pincelada aleatoria sobre este tema es que, el

procedimiento puede ser llevado o bien, al Registro de Títulos
competente o el de su preferencia, utilizando el servicio de Depósito
Remoto (si se hace de esta manera hay que tener a mano impuesto
de servicio por deposito remoto), con los documentos requeridos. O
a través de la oficina virtual del registro de títulos.

Bien… como finalización del nudo de la presente práctica, hablaré

sobre los artículos 12, 14 y el 18, así como daré mi opinión sobre
ellos y opinión sobre el párrafo del artículo 16, y otros puntos de la
ley.

Porque me interesa hablar de dichos artículos, pues veamos…

El artículo 12 dice “Transcurrido el plazo otorgado en la intimación hecha conforme

el artículo anterior, sin que el comprador haya efectuado el pago o cumplido la
condición, la venta queda resuelta de pleno derecho, sin intervención judicial o
procedimiento alguno. El comprador queda obligado a devolver al vendedor la posesión
del inmueble, lo cual deberá operarse en el término de quince días. En caso de negativa,
el vendedor podrá recurrir al Tribunal Superior de Tierras para que dicte auto ordenando
la entrega del inmueble objeto de la venta, en cualesquiera manos en que se encuentre.
Dicho auto será ejecutorio no obstante casación, siendo solo susceptible de este
recurso, en los plazos y en la forma señalados en la Ley de Casación, por ante la Suprema
Corte de Justicia.”.

El 14 dice “Una vez entregado el inmueble al vendedor, se procederá entre las partes
el ajuste de cuentas de conformidad con el contrato. A falta de acuerdo entre las partes,
se recurrirá al Tribunal Superior de Tierras, el cual tendrá facultad para decidir sobre
toda clase de dificultades a este respecto.”.

El 18 dice “El Tribunal de Tierras será competente para conocer de todas las
dificultades que surjan con motivo de los contratos de venta condicional, y resolverá de
manera equitativa cualquier situación que no esté previste en la 5 presente ley o en los
contratos correspondientes.”.

Aparte del hecho de que el 12 añade algo que anteriormente no

abordé, y es el hecho que, pasado los treinta días de la intimación, el
comprador debe devolverle el inmueble en 15 días, si no el vendedor
debe puede recurrir al “Tribunal superior de Tierras”.

¿Qué quiero dejar ver con estos artículos? Pues resulta que todos
hablan y hacen alusión de que, si a algún tribunal hubiera que
dirigirse por cualquier motivo, sería al tribunal superior de tierras,
resulta que esto no ha de ser así, por los naturales y diversos
cambios que ha experimentado el ordenamiento jurídico y cuerpo
judicial. Esta ley es del 1941, y si bien no fue derogada y apenas el
artículo 3 fue expresamente modificado, resulta que tácitamente esta
ley ha sido modificada.
Resulta que podremos ver que, todas las competencias que tenia el
TST (tribunal superior de tierras) conforme a la ley 1542 en primer
grado (ley que hizo suya la orden ejecutiva 511 de 1920, marco bajo
el cual la ley 596 fue promulgada), pasan ahora a jurisdicción original
conforme a la ley 108-05, conforme a sus artículos 3, 10 y 29, además
del artículo 26 del Reglamento de los Tribunales Superiores de
Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria
Modificado por Resolución No. 1737-2007 que no solo habla de la
competencia en primer grado de manera contenciosa, sino que
también se extrapola a aludir a la competencia de manera
administrativa en materia de tierra en primera grado.

Por lo que concluyo deduciendo, que, en el marco de la nueva

legislación, todo lo que le competía al TST, le compete ahora a los
TJO.

Ahora, avocándome a conocer y dar una opinión sobre el enunciado

que pronuncia el artículo 12 sobre el “auto ordenando la entrega del
inmueble objeto de la venta” que debería dictar el TST (competencia
que, por lo anterior expuesto, le atribuyo al TJO), he hallado diversas
posturas y opiniones… Luego de consultar una moderada gama de
juristas, he arribado que existen dos posturas… Una que es con la
cual empatizo, es en la que en todo caso ese auto debería ser dado
por el tribunal de tierras de jurisdicción original, y otra, que tal cosa
como “auto ordenando la entrega de la cosa” no existe, y que en todo
caso existe una demanda de “entrega de la cosa” por ante la cámara
civil y comercial del juzgado de primera instancia, esto lo llegan a
afirmar diciendo que lo que acontece es que la ley 596 fue
promulgada en un marco antiquísimo, cuando la orden ejecutiva 511
acogida por la ley 1542 estaba vigente, pero la nueva ley 108-05
establece las competencias exactas del tribunal de tierras, diciendo
está que la competencia del tribunal de tierras existe cuando hay una
modificación de algún derecho, por lo que el tribunal competente para
hacer valer alguna obligación es el tribunal ordinario, de derecho
común.
Dicen que cuando la etapa de la venta condicional llega a ese punto
de que la necesidad es de devolver la cosa, resultando esto materia
personal, siendo así, aducen que no es competencia de la jurisdicción
de tierra porque no implica una modificación de derecho inmobiliario,
criterio este, que como dije antes, no es el que comparto, y además
porque considero que se trata de una ley especial que otorga una
competencia especifica al tribunal de tierras. Así como la aprobación
de estado de costas y honorarios, que debe ser cursada por el
tribunal que fue llevado un caso y dicto sentencia, ya que lo dice la
ley 302 de estado de costas y honorarios del abogado de manera
expresa, del mismo modo debe ser llevada la venta condicional de
inmueble por ante el tribunal de tierras según la ley especial 596, que
le otorga competencia exclusiva. Si no hubiera una ley especial, yo
estuviera totalmente de acuerdo con la postura de que por tratarse
de una obligación hacer o dar, es por ante la cámara civil y comercial.

Una analogía que puede tomarse como referencia también es, ¿Por
qué el embargo inmobiliario no se hace por ante el tribunal de tierras?
Porque expresamente se le da atribuciones al tribunal ordinario.

En todo caso diferente fuera y totalmente de acuerdo estuviera, que

luego de que el registrador inscribiera la hipoteca a favor del
comprador por el 60% de las sumas dadas por mandato expreso del
artículo 13 por no haberlo hecho el vendedor, las reclamaciones que
surjan como exigencia de esa hipoteca deben ser resueltas por el
tribunal de derecho común.

Para finalizar, expondré mi opinión como dije sobre el párrafo del

artículo 16, que dice “Para el caso en que el comprador haya construido mejoras
en el inmueble vendido, y la venta haya sido resuelta por incumplimiento de las
obligaciones contraídas por el comprador, dichas mejoras serán de la propiedad del
comprador, pero podrán ser adquiridas por el vendedor, con preferencia a cualquier
otra persona, con un descuento de un veinte por ciento (20%) de su valor al momento
de la resolución. Esta opción de compra durará por el término de dos años en favor del
vendedor.”. Un total absurdo a mi consideración, el vendedor se
convertiría en una suerte de deudor obligadamente atado por
mandato de la ley, pero resulta que es una ley, y como existe un
principio que dice “Dura lex, sed lex”, ya que respetarla.

Después de ver tantas complicaciones de esta ley especiales, no me

extraña que ningún abogado que conozco empleé este método de
contrato de venta regido bajo los términos de esta ley, que muy
diferente es, hacer contrato de venta donde existan cláusulas que las
partes consensen, que, en primeras, por ello sería bajo condiciones,
pero no bajo el mandato necesariamente por la ley 596.

En fin, por eso es que nadie emplea esta modalidad regida bajo esta
ley.
 BIBLIOGRAFIA

Características del servicio de venta condicional de inmueble por Registro

inmobiliario. Citas bibliográficas (En PDF). Disponible en:
https://ri.gob.do/wp-
content/uploads/Tramites/RT/VENTA_CONDICIONAL_DE_INMUEBLE.pdf

Código civil dominicano.

Ley 596 sobre Venta condicional de inmuebles de fecha 31 de octubre del 1941.

Ley 1542 de 1947 que hace suya la Orden ejecutiva 511, ambas sobre registro
de tierras.

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario de fecha 23 de marzo del 2005.

Resolución Núm. DNRT-DT-2021-0001, sobre Requisitos para Actuaciones

Registrales, de fecha de fecha 31 de marzo de 2021. Citas bibliográficas (En
PDF). Disponible en:
https://ri.gob.do/wp-content/uploads/2021/03/Resoluci%C3%B3n-DNRT-DT-2021-
0001-Requisitos-para-Actuaciones-Registrales.pdf

Web oficial de Registro Inmobiliario de la JI. Citas bibliográficas (En línea).

Disponible en:
https://ri.gob.do/?p=507

Reglamento para el control y reducción de constancias anotadas Instituido por

Resolución No. 517-2007, del 22 de marzo de 2007, Modificado por Resolución
No. 1737, del 12 de julio de 2007. Citas bibliográficas (En PDF). Disponible en:
https://lexgeo.com/leyes/RCRCA.pdf

Y demás fuentes.