Laudo Arbitral 5175

TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y OTROS Vs.
CONTRALORÍA GENERAL DE
LA REPÚBLICA
Tribunal Arbitral
FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. en calidad de vocera del FIDEICOMISO
PARALELO 26-FIDUBOGOTÁ S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y
ALIANZA FIDUCIARIA S.A. en calidad de administradora del
COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL PRIVADO
INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS (“FCPIEI”)
Vs.
CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA
LAUDO ARBITRAL
Bogotá, 31 de mayo de 2018
I. ANTECEDENTES
1. PARTES DEL PROCESO
La parte convocante está conformada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. en calidad

de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTÁ S.A., INVERSIONES
PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A. en calidad de administradora
del COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL PRIVADO
INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS (“FCPIEI”). Las integrantes de la
parte convocante actuaron por medio de sus respectivos representantes, quienes
designaron apoderados especiales, uno por parte de ALIANZA FIDUCIARIA S.A. y
otro por parte de FIDUCIARIA BOGOTA S.A. y de INVERSIONES PARALELO 26
S.A.S. en conjunto. El Laudo se referirá a esta parte, indistintamente, como la
Parte Demandante, los Demandantes o los Promitentes Vendedores.
La parte convocada es la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, quien

intervino en el proceso a través de su representante judicial, que designó
apoderada especial para el trámite. El Laudo se referirá a esta parte,
indistintamente, como la Parte Demandada, la Demandada, la Promitente
Compradora o la Contraloría.
Laudo Arbitral | Página 1

TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y OTROS Vs. CONTRALORÍA GENERAL DE
LA REPÚBLICA
2. EL COMPROMISO ARBITRAL
El pacto arbitral con fundamento en el cual fue convocado el presente Tribunal es

del siguiente tenor:
“‘PACTO ARBITRAL ADICIONAL PARA RESOLVER LAS

DIFERENCIAS SOBRE LA CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA DEL
CONTRATO No. 191 DE FECHA VEINTISÉIS (26) DE DICIEMBRE DE
DOS MIL QUINCE (2015):
Las Partes han acordado el siguiente Pacto Arbitral Adicional (en

adelante el ‘Pacto Arbitral Adicional’ o ‘el Pacto’), para solucionar las
diferencias surgidas con ocasión de lo acordado en la Cláusula Décimo
Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa No. 191 suscrito el
veintiséis (26) de diciembre de dos mil quince (2015):
Las Partes acuerdan someter a la justicia arbitral la solución de la

controversia presentada entre las mismas, con ocasión de la Cláusula
Décimo Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa No. 191
referente a los gastos notariales y de registro (impuesto de registro y de
anotación en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos), así como
los efectos jurídicos y económicos entre las Partes a que hubiera lugar,
como consecuencia de la validez, interpretación y/o aplicación de la
referida Cláusula Décimo Tercera.
El Tribunal de Arbitramento se sujetará a las leyes vigentes sobre la

materia y estará integrado por un (1) árbitro escogido por las Partes.
Dicho árbitro será escogido por las Partes de acuerdo al protocolo
suscrito por las mismas.
La organización y funcionamiento del tribunal se sujetará a lo previsto

en la ley 1563 de 2012 y al reglamento del Centro de Arbitraje y
Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para el
procedimiento de arbitraje nacional. El Tribunal fallará en derecho.
El Tribunal sesionará en Bogotá en las instalaciones del Centro de

Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

LA REPÚBLICA
El árbitro deberá empleará (sic) todos sus esfuerzos para emitir su

laudo a la brevedad posible.
Las Partes acuerdan que cualquier aclaración, corrección o adición al

laudo que cualquiera de las Partes formulare deberá ser resuelta por el
Tribunal dentro de la semana siguiente a dicha solicitud.
Los gastos que ocasione la intervención del Tribunal de Arbitramento

serán asumidos por cada una de las Partes en un cincuenta por ciento
(50%), respectivamente, de conformidad con las normas aplicables’”.
3. RESUMEN DEL TRÁMITE GENERAL DEL PROCESO
La demanda que dio origen al proceso fue radicada en conjunto por los
apoderados de las integrantes de la parte convocante el 25 de mayo de 2017 y,
luego de los trámites de rigor, el Tribunal se instaló en audiencia del 11 de julio de
2017.
La demanda fue inicialmente inadmitida y, previa subsanación, se admitió

mediante auto del 19 de julio de 2017 que se notificó a la convocada, al agente del
ministerio público y a la Agencia Nacional de Defensa del Estado. La convocada
presentó, dentro del plazo, escritos de contestación los días 4 y 5 de octubre de
2017, que difieren únicamente en lo relativo a la constitución de apoderado y de
los cuales el Tribunal tuvo en cuenta el presentado el 5 de octubre de 2017, según
se dispuso en el Auto No. 4 dictado el 10 de octubre siguiente.
De las excepciones propuestas en la contestación de la demanda se corrió

traslado a las integrantes de la parte convocante, que se pronunciaron en
memorial radicado en conjunto por los apoderados el 17 de octubre de 2017.
El 30 de octubre de 2017 se realizó la audiencia de conciliación, sin lograr

acuerdo.
La primera audiencia de trámite se llevó a cabo el 7 de diciembre de 2017 y en ella

el Tribunal se declaró competente para resolver la controversia, sin objeción de las
partes, y decretó pruebas.

LA REPÚBLICA
Evacuada la etapa probatoria y manifestada la conformidad de las partes con las

pruebas practicadas, se señaló fecha para audiencia de alegatos, realizada el 5 de
marzo de 2018.
4. PRUEBAS RECAUDADAS
Se tuvieron en cuenta los documentos aportados por las integrantes de la parte

convocante, que la parte convocada también pidió decretar como pruebas.
A petición de las dos partes se recibieron los testimonios de Felipe Encinales Silva
y Jorge Enrique Palomares Merizalde; a petición de las integrantes de la parte
convocante se oyeron los de Gloria Amparo Alonso Másmela y Alfredo Vargas
Abad; y a solicitud de la convocada se practicaron los de Blanca Silvia Segura
Rubio y Julio Ernesto Villarreal Navarro.
El testigo Alfredo Vargas Abad aportó documentos que se tuvieron en cuenta

como parte integrante del testimonio, en los términos del numeral 6 del artículo
221 del C.G.P.
5. AUDIENCIA DE ALEGATOS
El 5 de marzo de 2018 se realizó la audiencia de alegatos, en la cual los

apoderados de las partes y el agente del Ministerio Público hicieron sus
respectivas exposiciones de manera oral y aportaron resúmenes escritos.
En las consideraciones de este laudo se harán las referencias pertinentes.
6. DURACIÓN DEL PROCESO
La primera audiencia de trámite terminó el 7 de diciembre de 2017 y el proceso

estuvo suspendido, a solicitud de las partes, en las siguientes fechas:
- Mediante Auto No. 12 dictado el 7 de diciembre de 2017 se suspendió desde el

8 de diciembre de 2017 hasta el 21 de enero de 2018, ambas fechas incluidas.
- Mediante Auto No. 13 dictado el 31 de enero de 2018, se suspendió desde el 1

de febrero de 2018 hasta el 21 de febrero de 2018, ambas fechas incluidas.

LA REPÚBLICA
- Mediante Auto No. 14 dictado el 5 de marzo de 2018, se suspendió desde el 6

de marzo de 2018 hasta el 20 de abril de 2018, ambas fechas incluidas.
En consideración a que las partes no estipularon plazo de duración del proceso

diferente al legal, el laudo se dicta dentro del plazo de seis meses previsto en el
artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, al cual, en todo caso, se adicionan los días de
suspensión, de acuerdo con el artículo 11 de la misma ley.
7. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
7.1. La demanda
Las pretensiones planteadas, tal como quedaron formuladas en la subsanación de

la demanda, son las siguientes:
“A. Relativas a los Gastos de Registro
Primera: Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo

Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de
diciembre de 2015, la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA
se obligó a pagar la totalidad de los gastos que por concepto de registro
se ocasionaran en ejecución de ese Contrato de Promesa, incluidos los
derechos de registro y el impuesto de registro.
Segunda: Que se declare que la CONTRALORÍA GENERAL DE LA

REPÚBLICA incumplió el Contrato de Promesa de Compraventa de
fecha 26 de diciembre de 2015, al negarse a pagar los gastos por
concepto de registro a que se obligó en los términos de la Cláusula
Décimo Tercera del Contrato, incluidos los derechos de registro y el
impuesto de registro.
Tercera: Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la

CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA a pagar a la Parte
Convocante, integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., en su calidad
de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTA S.A.,
INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en
su calidad de administradora del COMPARTIMENTO PARALELO 26

LA REPÚBLICA
del FONDO DE CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS

INMOBILIARIAS ("FCPIEI"), la suma de QUINIENTOS SESENTA Y
DOS MILLONES TRESCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS PESOS
($562.315.500), o la suma que determine el Tribunal, correspondiente a
los derechos e impuestos de registro causados con ocasión de la
escritura pública de venta No. 4653 de 8 de noviembre de 2016.
B. Relativas a los Gastos Notariales
Cuarta: Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo

Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de
diciembre de 2015, la Parte Convocante, integrada por FIDUCIARIA
BOGOTÁ S.A., en su calidad de vocera del FIDEICOMISO PARALELO
26-FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y
ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su calidad de administradora del
COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL
PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI"), no
se obligó a pagar los derechos y gastos notariales que pudieran
corresponder a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA con
ocasión del otorgamiento de las escrituras públicas de venta en
ejecución del referido Contrato de Promesa, habida cuenta de la calidad
de exenta de esa entidad.
Quinta: Que se declare que, como consecuencia de lo anterior, los

derechos y gastos notariales que se ocasionaran con el otorgamiento
de las escrituras públicas de venta en ejecución del referido Contrato de
Promesa, tan sólo correspondían al cincuenta por ciento (50%).
Sexta: Que en consecuencia, se declare que la Parte Convocante,

integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., en su calidad de vocera del
FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES
PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su calidad de
administradora del COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE
CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS
("FCPIEI"), no estaba obligada a pagar el cien por ciento (100%) de los
derechos y gastos notariales que se ocasionaran con el otorgamiento
de las escrituras públicas de venta que dieran cumplimento (sic) al
referido Contrato de Promesa.

LA REPÚBLICA
En subsidio de las pretensiones Cuarta a Sexta anteriores:
Primera pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Principales:
Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo Tercera del
Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de
2015, la Parte Convocante, integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A.,
en su calidad de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-
FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA
FIDUCIARIA S.A., en su calidad de administradora del
PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI"),
únicamente se obligó a pagar el 50% de los derechos y gastos
notariales que se ocasionaran con el otorgamiento de las escrituras
públicas de venta que dieran cumplimiento al referido Contrato de
Promesa.
Segunda pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Principales:
Que se declare que, a pesar de no haberse obligado así bajo el
Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de
2015, la Parte Convocante, integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A.,
en su calidad de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-
FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA
FIDUCIARIA S.A., en su calidad de administradora del
PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI"),
tuvo que pagar el 100% de los derechos y gastos notariales que se
ocasionaron con el otorgamiento de la escritura pública de venta No.
4653 de 8 de noviembre de 2016.
Tercera pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Principales:
Que, como consecuencia de lo anterior, se declare que la Parte

LA REPÚBLICA

INMOBILIARIAS ("FCPIEI") asumió una mayor carga económica no
contemplada por ella en la negociación ni al momento
de la celebración del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha
26 de diciembre de 2015, equivalente a CIENTO DIECISIETE
MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO
NOVENTA Y SEIS PESOS ($117.396.196).
Cuarta pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Principales:
Que como consecuencia de lo anterior, se declare que la Parte
INMOBILIARIAS ("FCPIEI") tiene derecho a que la CONTRALORÍA
GENERAL DE LA REPÚBLICA le rembolse la suma de CIENTO
DIECISIETE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL
CIENTO NOVENTA Y SEIS PESOS ($117.396.196) o la que determine
el Tribunal, equivalente al mayor valor que por derechos y gastos
notariales tuvo que asumir en ejecución del Contrato de Promesa de
Compraventa de fecha 26 de diciembre de 2015, y que
contractualmente no está obligada a soportar.
Pretensión subsidiaria de la Cuarta Pretensión subsidiaria anterior:

En subsidio de la pretensión anterior, se declare que como
consecuencia de las declaraciones anteriores, la Parte Convocante,
integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., en su calidad de vocera del
FIDEICOMISO PARALELO 26- FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES
PARALELO 26 S.A.S., ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su calidad de
administradora del COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE
CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS
("FCPIEI") tiene derecho a que la CONTRALORÍA GENERAL DE LA
REPÚBLICA le pague la suma de CIENTO DIECISIETE MILLONES
TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS
PESOS ($117.396.196) o la que determine el Tribunal, a título de

LA REPÚBLICA
reajuste de precio del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha

26 de diciembre de 2015.
Quinta pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Principales:
Que, en consecuencia, se condene a la CONTRALORÍA GENERAL DE
LA REPÚBLICA a rembolsar a la Parte Convocante, integrada por
FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., en su calidad de vocera del FIDEICOMISO
PARALELO 26-FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES PARALELO 26
S.A.S., ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su calidad de administradora del
PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI") la
suma de CIENTO DIECISIETE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA
Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS PESOS ($117.396.196), o la
que determine el Tribunal.
C. Pretensiones Comunes
Séptima: Que sobre cualquier condena que profiera el Tribunal, se

condene a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA a pagar a
la Parte Convocante, integrada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A., en su
calidad de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTA
S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S., ALIANZA FIDUCIARIA
S.A., en su calidad de administradora del COMPARTIMENTO
PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL PRIVADO INVERLINK
ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI") intereses de mora a la
máxima tasa de mora legalmente autorizada por la ley, desde el 12 de
noviembre de 2016, o la fecha que determine el Tribunal, y hasta que
se verifique el pago.
Pretensión subsidiaria de la pretensión Séptima Principal: En

subsidio de la pretensión anterior, que sobre cualquier condena que
profiera el Tribunal, se condene a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA
REPÚBLICA a pagar a la Parte Convocante, integrada por FIDUCIARIA
BOGOTÁ S.A., en su calidad de vocera del FIDEICOMISO PARALELO
26-FIDUBOGOTA S.A., INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S.,
ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en su calidad de administradora del

LA REPÚBLICA
PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS ("FCPIEI")

actualización monetaria, desde el 12 de noviembre de 2016, o la fecha
que determine el Tribunal, y hasta la fecha del laudo, e intereses de
mora a la máxima tasa de mora legalmente autorizada por la ley, desde
la fecha del laudo y hasta que se verifique el pago.
Octava: Que se condene a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA

REPÚBLICA al pago de las costas y agencias en derecho, cuya
liquidación solicito incluir en el laudo arbitral que ponga fin al proceso”.
Las pretensiones se sustentan en los hechos que se sintetizan, en su esencia, a

continuación.
El 26 de diciembre de 2015 las integrantes de la parte convocante, como

promitentes vendedoras, y la convocada, como promitente compradora,
celebraron un contrato de promesa de compraventa de inmuebles del Centro
Empresarial Paralelo 26. La transferencia de los inmuebles debía llevarse a cabo
en tres etapas, la primera el 8 de noviembre de 2016, la segunda el 31 de octubre
de 2017 y la tercera el 30 de junio de 2018.
En la fecha de celebración de la promesa de compraventa las mismas partes

suscribieron un contrato de arrendamiento sobre los inmuebles objeto del contrato
de promesa. Según la demanda, “De acuerdo con las extensas negociaciones
llevadas a cabo, las Partes acordaron que, teniendo en cuenta el valor que los
Arrendadores (también Promitentes Vendedores) habrían de recibir por cánones
de arrendamiento bajo la vigencia del Contrato de Arrendamiento, y según lo
acordado en el Contrato de Arrendamiento, el valor que los Promitentes
Vendedores recibirían por la venta de las Oficinas debía ascender a no menos de
TRESCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES
SETECIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SEIS PESOS CON CINCUENTA
CENTAVOS ($308.289.716.606,50)”. En el contrato de promesa se convino que
ese sería el precio de venta.
La demanda afirma que “Igualmente, y para efectos de que los Promitentes

Vendedores no tuvieran que asumir costos adicionales, distintos de los estimados
para fijar el precio de venta de las Oficinas, y asegurar que sus ingresos no se
verían afectados por otros conceptos, las Partes expresamente acordaron que los
únicos gastos que deberían asumir los Promitentes Vendedores, con ocasión de la

LA REPÚBLICA
venta prometida serían los gastos notariales”. En la cláusula décima tercera del
contrato de promesa se estipuló: “DÉCIMO TERCERA. GASTOS: La
CONTRALORÍA, por ser una entidad estatal, tiene régimen especial para efectos
de cobro de derechos notariales, de conformidad con lo señalado en la Ley 29 de
1973, los Decretos 1681 de 1996 y 2280 de 2008, y demás normas concordantes,
por lo tanto, está exenta de los pagos que la Ley determine para dichas entidades.
[ ] No obstante lo anterior, corresponderá a los Fideicomitentes asumir el valor
equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los gastos notariales. Por su parte, la
CONTRALORÍA pagará el valor equivalente al cien por ciento (100%) de los
gastos de registro”.
Según explica el escrito de convocatoria, para los promitentes vendedores, en

especial para el Compartimento, correr exclusivamente con los gastos estipulados
en la cláusula décima tercera era esencial e innegociable pues, según el modelo
financiero, era la única forma de garantizar a sus inversionistas la rentabilidad
propia de ese tipo de fondos inmobiliarios. Cualquier gasto adicional implicaba una
nueva negociación o ajuste, bien fuera del precio de venta, o bien de los cánones
de arrendamiento, y así lo sabía la Contraloría.
Una semana antes de la fecha estipulada para la primera transferencia, la

Contraloría informó a los promitentes vendedores la presunta imposibilidad,
derivada de la interpretación de ciertas normas jurídicas, “de asumir y realizar el
pago de los gastos notariales, derechos de registro y de impuesto de registro”
según lo pactado. En consecuencia, se trasladó la fecha de la primera
transferencia al 8 de noviembre de 2016.
Llegado el 8 de noviembre de 2016 y estando en la notaría correspondiente, la

Contraloría manifestó que no podía pagar los gastos notariales y de registro. Las
partes suscribieron ese día, junto con la escritura de venta, un documento
denominado “Ratificación de Obligaciones de los Fideicomitentes” en el cual,
según la transcripción incorporada en la demanda, consta:
“DÉCIMO QUINTA. GASTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
No obstante lo dispuesto en la Cláusula Novena de la Escritura Pública,

se deja expresa constancia que [sic] la Cláusula Décimo Tercera del
Contrato de Promesa de Compraventa establece, a la letra, lo siguiente:
‘La CONTRALORÍA, por ser una entidad estatal, tiene régimen especial

LA REPÚBLICA
para efectos de cobro de derechos notariales, de conformidad con lo

señalado en la Ley 29 de 1973, los Decretos 1681 de 1996 y 2280 de
2008, y demás normas concordantes, por lo tanto, está exenta de los
pagos que la Ley determine para dichas entidades. No obstante lo
anterior, corresponderá a los Fideicomitentes asumir el valor
equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los gastos notariales. Por
su parte, la CONTRALORÍA pagará el valor equivalente al cien por
ciento (100%) de los gastos de registro.’
Por iniciativa del COMPRADOR, el VENDEDOR ha aceptado asumir

el costo correspondiente al importe de los gastos notariales, de
beneficencia y de registro con ocasión de la solemnización y registro de
la escritura pública correspondiente a la Primera Transferencia de
Áreas de Oficinas y de la compraventa que allí se documenta, bajo el
entendido, sin embargo, que (i) el antedicho compromiso no constituye
una modificación a los términos del Contrato de Promesa de
Compraventa, y en especial de los términos de la antedicha Cláusula
Décimo Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa; (ii) dicho
compromiso no constituye una renuncia por parte del VENDEDOR de
los derechos que le corresponden por ley y por virtud del Contrato de
Promesa de Compraventa para hacer exigible los acuerdos allí
contenidos, en especial lo estipulado en la citada Cláusula Décimo
Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa; y (iii) las Partes
harán sus mejores esfuerzos, actuando de buena fe, para definir el
alcance y exigibilidad de la obligación a cargo del COMPRADOR
contenida en la ya mencionada Cláusula Décimo Tercera del Contrato
de Promesa de Compraventa, así como su obligación de asumir,
reconocer y/o restablecer a favor del VENDEDOR las cargas
económicas acordadas y establecidas bajo el Contrato de Promesa de
Compraventa [...].” (negrillas agregadas; subrayas en texto original)”.
Como consecuencia de la negativa de la Contraloría y por iniciativa de esta, “como

medida transitoria y de buena fe”, con el fin de evitar mayores perjuicios y mientras
se definía el alcance y exigibilidad de la cláusula décima tercera del contrato de
promesa, los promitentes vendedores aceptaron pagar la totalidad de los derechos
notariales, derechos de registro e impuesto de registro de la escritura de venta.

LA REPÚBLICA
La demanda alega que la Contraloría contó con asesores (incluidos abogados)

durante la negociación y jamás informó que no podía cumplir los compromisos
pactados en la cláusula décima tercera; por el contrario, “durante las
negociaciones siempre fue clara para las Partes la forma en que habrían de
repartirse, entre ellas y no de cara a las autoridades correspondientes, las cargas
económicas derivadas de los derechos notariales, los derechos de registro y el
impuesto de registro y anotación...”. Según la demanda, la negativa de la
Contraloría a pagar tales costos, so pretexto de una normatividad que no prohíbe
el acuerdo alcanzado entre las partes, constituye incumplimiento de la cláusula
décima tercera.
De acuerdo con el criterio de la parte actora, las normas jurídicas no prohíben que
se acuerde entre las partes la forma en que habrá de repartirse “entre ellas” los
costos de los derechos de registro y “Una cosa es quién es, frente a la
administración, el sujeto pasivo de un tributo; y otra muy distinta el acuerdo inter
partes respecto de las cargas económicas de un negocio jurídico”.
En cuanto a los gastos notariales, la demanda expone que el artículo 21 del

Decreto 1681 de 1996 dispone que “[e]l ejercicio de la función notarial no causará
derecho alguno en los siguientes casos: [...] e) Las actuaciones en aquellos
documentos e instrumentos públicos en que intervengan exclusivamente las
Entidades Estatales (...)”; y el artículo 24 del mismo decreto señala que “‘[e]n los
actos o contratos en que concurran los particulares con entidades exentas,
aquéllos pagarán la totalidad de los derechos que se causen. Las entidades
exentas no podrán estipular en contrario; tampoco, aquellas a cuyo favor existan
tarifas especiales’ (énfasis agregado)”, y cuando la norma se refiere a “los
derechos notariales que se causen”, se refiere a los que corresponden a los
particulares, pues respecto de las entidades estatales “la función notarial no
causará derecho alguno”. De acuerdo con lo anterior, en los actos que intervienen
particulares con entidades estatales solo se causa el 50% de los derechos
notariales, como se pactó en la cláusula décima tercera de la promesa de
compraventa, por lo cual la promitente vendedora no estaba obligada a pagar el
100% de los derechos notariales. Sin embargo, la notaría exigió el pago del 100%,
so pena de no otorgar la escritura de venta.
Para la demandante, “las Partes siempre entendieron, aceptaron y acordaron que,

dado que los Promitentes Vendedores tan sólo se obligaban a pagar el cincuenta
por ciento (50%) de los gastos notariales, y sobre ese supuesto, el precio de venta

LA REPÚBLICA
tan sólo ascendía a TRESCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y

NUEVE MILLONES SETECIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SEIS PESOS
CON CINCUENTA CENTAVOS ($308.289.716.606,50)”. Cualquier otro supuesto
económico supone el derecho de los promitentes vendedores a que “se les
restablezca el (sic) la ecuación o el equilibrio económico del Contrato de
Promesa”, afectado por “tener que asumir unos derechos notariales a los que
contractualmente no estaban obligados”.
7.2. Contestación de la demanda
La Contraloría General de la República se opuso a la totalidad de las pretensiones

de la demanda y dio respuesta a los hechos en la forma que se resume a
continuación.
La demandada admitió la celebración del contrato de promesa de compraventa el

26 de diciembre de 2015, del cual dijo que se trató de un contrato estatal. La
transferencia de las oficinas se realizaría en tres etapas, la primera el 8 de
noviembre de 2016, la segunda el 31 de octubre de 2017 y la tercera el 30 de junio
de 2018.
La Contraloría también admitió la celebración del contrato de arrendamiento,

aunque lo estima ajeno al pacto arbitral y a la controversia.
La convocada negó que, para que los vendedores no tuvieran que asumir costos
adicionales a los estimados para fijar el precio de venta, se hubiera convenido que
los únicos gastos que correrían por cuenta de los promitentes vendedores serían
los notariales. Según la contestación de la demanda, en la cláusula décima tercera
del contrato de promesa se pactó que los demandantes cubrirían el 50% de los
gastos notariales y la Contraloría el 100% de los gastos de registro, pero “los
conceptos derechos notariales, impuesto de registro y derechos de registro,
constituyen obligaciones establecidas en normas de orden público,
imperativas y de derecho público” (resaltado del texto original).
La entidad estatal afirmó que la condición de “esencial e innegociable” que la

demanda le atribuye a que los promitentes vendedores recibieran el precio
pactado y corrieran únicamente con los gastos estipulados en la cláusula décima
tercera, no deriva de lo que una de las partes del negocio considere, sino de lo
que las normas imperativas dispongan, y dijo que no le constaba que el promitente

LA REPÚBLICA
vendedor tuviera que garantizar rentabilidad alguna a sus inversionistas. La

demandada consideró que la parte actora confunde los gastos del contrato de
compraventa cuando los señala como parte integrante del precio.
La demandada precisó que la dificultad en el pago de los gastos fue advertida en

la época en que se correría la escritura de la primera transferencia de inmuebles y
no fue imputable a la voluntad de las partes. La notaría designada para el efecto
puso de presente la imposibilidad de proceder en los términos pactados por las
partes en lo referente a gastos, por lo cual les solicitó incluir la cláusula novena de
la minuta de compraventa, acorde con la cual el vendedor pagaría la totalidad de
gastos notariales, los gastos de “beneficencia” sobre el 50% del valor del acto y
los derechos de registro por el 50% de la tarifa normal vigente. Según la
demandada, esta forma de pago es la que imponen las normas aplicables.
La Contraloría aceptó que manifestó que no era posible cumplir la cláusula décima
tercera de la promesa de compraventa, pero considera que “existió un obstáculo
insuperable que impide dar cumplimiento a la CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA,
por cuanto adolece de nulidad absoluta por objeto ilícito, conforme a lo
establecido en los artículos 5, 6, 1523, 1519, 1741 y 1742 del Código Civil, en
concordancia con el artículo 899 numeral 1 del Código de Comercio, disposiciones
aplicables al contrato estatal por así establecerlo el inciso 1 del artículo 44 de la
Ley 80 de 1993” (resaltado del texto original). La imposibilidad legal de cumplir lo
pactado ocasionó que se modificara la fecha inicialmente acordada para la primera
transferencia.
Con respecto al documento titulado “Ratificación de Obligaciones de los

Fideicomitentes”, la Contraloría admitió haberlo suscrito y precisó que dicho
documento aclara lo sucedido con la cláusula décima tercera y estipula que las
partes harían su mejor esfuerzo para definir el alcance y exigibilidad de la
obligación a cargo del comprador, lo cual es objeto del proceso arbitral. Agregó
que, a solicitud de la Contraloría y para “dar viabilidad al cierre”, la parte
convocante voluntariamente pagó el ciento por ciento de los gastos notariales, así
como pagó los derechos y el impuesto de registro causados al 50% de su valor
normal, y se acordó acudir al trámite arbitral para definir el alcance y exigibilidad
de la cláusula décima tercera de la promesa de compraventa.
La Contraloría expresó que, si bien las normas relativas a impuesto y derechos de

registro no prohíben expresamente que se pacte la forma de repartición de tales

LA REPÚBLICA
costos entre los contratantes, esta prohibición no es necesaria cuando se está

frente a “normas imperativas y de orden público”, en virtud de las cuales la
Contraloría no es sujeto pasivo del impuesto de registro y está exenta de pagar los
derechos de registro.
En relación con los gastos notariales, la Contraloría también está exenta de ellos y
las normas aplicables disponen que cuando concurran en un acto particulares con
entidades exentas, los particulares deben pagar la totalidad de los derechos que
se causen, sin ser admisible pacto en contrario.
La Contraloría negó que la determinación del precio estuviera basada en el reparto

de gastos notariales y de registro, y que las expectativas del contrato estuvieran
atadas al pago de los derechos notariales, ajenos al precio y que son requeridos
para el perfeccionamiento del contrato. Por ser los gastos ajenos al precio de la
compraventa, no se puede hablar de una carga económica no contemplada que
pudiese afectar la ecuación económica del contrato.
Para la convocada, si tuviera que pagar los derechos notariales, los derechos de
registro y el impuesto de registro, se generarían “sobrecostos injustificados” y
contrarios a normas de obligatoria observancia, por lo cual se generaría “nulidad
absoluta parcial” de la cláusula décima tercera de la promesa de compraventa.
La convocada propuso las excepciones que denominó así: “EXCEPCIÓN Y

SOLICITUD DE DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA DE LA CLÁUSULA
DÉCIMO TERCERA DE LA PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
POR OBJETO ILÍCITO”, “EXCEPCIÓN DE MÉRITO INEXISTENCIA DE
INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA CONTRALORÍA” y “EXCEPCIÓN DE
QUE TRATA EL ARTICULO 282 DEL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO”.
II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES
Se encuentran verificados los presupuestos para dictar el Laudo, teniendo en

cuenta el cumplimiento de los requisitos formales de la demanda, la participación
en el proceso de sujetos capaces y debidamente representados, y el carácter
arbitrable de la controversia, de conformidad con la decisión que emitió el Tribunal

LA REPÚBLICA
sobre su propia competencia, la cual, valga decirlo, no ha sido objeto de

cuestionamiento por las partes.
2. DELIMITACIÓN DEL LA CONTROVERSIA Y METODOLOGÍA PARA

RESOLVERLA
El contenido del petitum de la demanda, y la réplica plasmada en la respectiva

contestación, permiten advertir que la controversia sometida a decisión arbitral es
de índole puramente contractual, asociada específicamente a lo estipulado en
materia de “GASTOS” en la cláusula décima tercera del contrato de promesa de
compraventa de inmuebles del Centro Empresarial Paralelo 26, celebrado el 26 de
diciembre de 2015 entre las integrantes de la parte convocante, como promitentes
vendedoras, y la convocada, como promitente compradora.
La cláusula en cuestión, como es natural en contratos de estirpe preparatoria

como es el de promesa, refleja lo convenido por las partes en relación con los
gastos –notariales y de registro- que suponían habrían de causarse con ocasión
del otorgamiento e inscripción de las escrituras públicas mediante las cuales se
formalizaría la compraventa prometida, teniendo en cuenta que la transferencia de
los inmuebles se realizaría en tres etapas, la primera el 31 de octubre de 2016
–prorrogada para el 8 de noviembre del mismo año-, la segunda el 31 de octubre
de 2017 y la tercera el 30 de junio de 2018.
Por razón de los sucesos acaecidos cuando llegó la época de la primera

transferencia, de los que dan cuenta los escritos de demanda y de contestación,
sobreviene entre las partes el debate en torno a la validez o no de lo estipulado en
la cláusula referida, y al incumplimiento o no de lo allí pactado –y sus efectos
patrimoniales-, todo en función de la consideración y examen del convenio
formalizado en materia de gastos de otorgamiento e inscripción de la escritura de
compraventa, cotejado con el marco normativo aplicable en esa materia cuando se
involucra, como ocurre en el sub-lite, la naturaleza de entidad pública en uno de
los extremos contractuales, lo que en este caso se predica de la Contraloría,
promitente comprador en el negocio jurídico referenciado.
Para resolver, el Tribunal comenzará por delinear el marco conceptual que a su

juicio es necesario considerar, que comprende, de un lado, la reseña del postulado
de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual -tanto en general como
apreciado en el campo específico de la contratación estatal- y el régimen de

LA REPÚBLICA
nulidades en los contratos estatales, y del otro, la invocación del régimen legal
sobre gastos notariales, derechos de registro e impuesto de registro. Con esa
doble referencia, acometerá el estudio de la estipulación contractual controvertida,
lo que le permitirá concluir lo que corresponda respecto de las varias pretensiones
de la demanda y las plurales excepciones formuladas en la contestación.
Previamente, el Tribunal reseñará las posiciones de las partes en contienda y el

concepto rendido por el agente del Ministerio Público, consideraciones todas que
serán tenidas en cuenta en el análisis integral que se realizará para decidir el
fondo de la controversia, abstracción hecha de que, por razones conocidas de
técnica de elaboración de la providencia, no haya alusión independiente y
separada respecto de cada una de ellas.
3. LAS POSICIONES DE LAS PARTES Y EL CONCEPTO DEL MINISTERIO

PÚBLICO
Es evidente la confrontación argumentativa de las partes en relación con lo que se

debate en el proceso sobre la validez o nulidad –por objeto ilícito- de la previsión
convencional antes nombrada, y los escenarios de incumplimiento o no de lo
pactado –bajo el supuesto de validez, desde luego-, o de ajuste prestacional
según también se invoca en algunas de las reclamaciones de la demanda.
En adición a lo que los Demandantes y la Demandada pregonan en sus escritos

de demanda y contestación, tanto en las referencias al componente fáctico de la
controversia, como a los planteamientos jurídicos que se proponen en las
pretensiones y las excepciones, el Tribunal también tiene en cuenta los
argumentos que esgrimen unos y otra en sus alegatos de conclusión, de lo que,
en los renglones siguientes, se hace una breve reseña, a la que se adicionará la
correspondiente al concepto emitido por el agente del Ministerio Público que
intervino en el proceso.
La apoderada de Alianza Fiduciaria –administradora del Compartimento Paralelo

26 del Fondo de Capital Privado Inverlink Estructuras inmobiliarias ("FCPIEI"), uno
de los integrantes de la Parte Demandante- aborda varias aristas del debate, de
las que destaca el Tribunal:
● Hace referencia a los que estima como hechos demostrados en el proceso,

entre los cuales señala que las partes y los testigos coincidieron en que la

LA REPÚBLICA
cláusula décima tercera del contrato de promesa de compraventa recogió

fielmente la intención de los contratantes en cuanto a que los fideicomitentes
se obligaban a pagar el 50% de los gastos notariales y la Contraloría se
obligaba a asumir el valor equivalente al 100% de los costos de registro de las
escrituras de compraventa derivadas de la promesa.
Indica que la adjudicación de los costos de registro a cargo de la Contraloría

“no apareció de la nada y, por el contrario, su razón de ser obedeció al cambio
de la cláusula de precio”, haciendo referencia al testimonio de Alfredo Vargas
Abad, quien declaró que la cláusula décima tercera de la promesa fue objeto
de una modificación durante la negociación y aportó al proceso documentos
que evidencian la adición del segundo párrafo de la cláusula, que contiene las
obligaciones de los fideicomitentes de pagar el 50% de los gastos notariales y
de la Contraloría de pagar el 100% de los gastos de registro; advierte, en esa
línea de argumentación, que en los documentos que aportó el testigo está
demostrado que en el borrador de contrato de promesa enviado por correo
electrónico el 5 de diciembre de 2015, la cláusula décima cuarta,
correspondiente a los gastos, consta de un solo párrafo, y que en la versión
enviada el 6 de diciembre siguiente se incluyeron dos modificaciones relativas
al precio de venta y a los gastos, modificaciones relacionadas entre sí en
cuanto en la regulación del precio se excluyó la expresión de que incluía “el
valor de todos los impuestos de Ley a que haya lugar”, al paso que en la
regulación de los gastos se incluyeron las obligaciones de los fideicomitentes
de asumir el 50% de los gastos notariales y de la Contraloría de asumir el valor
equivalente al 100% de los costos de registro, de lo que deriva la afirmación
según la cual “La razón de la modificación no puede ser más evidente: el
precio estaba dado en función de los gastos que tuviera que asumir cada parte:
se excluyen del precio los impuestos, por cuanto la Contraloría se obliga
asumir el valor equivalente a los mismos”.
Pone de presente que conocida por las partes la cláusula décima tercera del
contrato de promesa que se negociaba, así como la cláusula del precio,
ninguna advirtió inconveniencia o ilegalidad alguna; anota que la Contraloría no
indicó que no podría honrar los compromisos que adquiría, ni solicitó que los
gastos notariales y de registro fueran cubiertos por los fideicomitentes; en
cambio, era consciente de la obligación que adquirió, al punto de presupuestar
los recursos necesarios para ello, por manera que solo unos días antes de la
fecha de la primera transferencia, para todos los contratantes era claro que las

LA REPÚBLICA
sumas que aquí se reclaman debían ser asumidas por la Contraloría, y la

presunta imposibilidad que alegó la entidad estatal surgió apenas al otorgarse
la escritura de la primera transferencia.
Menciona que la Contraloría reconoció que adeuda los dineros reclamados en

el proceso, como se desprende de la declaración que rindió la señora
Vicecontralora, al tenor de la cual “Estando dispuesta pedimos que nos
aclaren, entramos todos como en esa preocupación qué vamos a hacer, pero
creo que en ese reconocimiento de que había sido un error en el que ambas
partes habíamos incurrido tratamos de encontrar una salida que fuera lo
menos traumática y que más bien nos permitiera seguir adelante con la
compraventa y entonces discutiendo diferentes opciones incluso recuerdo
que esta era una de esas situaciones en que uno lleva al señor Contralor
y el señor Contralor dice yo lo único que necesito es que alguien me diga
que pague que yo por supuesto pago, eso estaba escrito así en la
promesa, pues la Contraloría estaba dispuesta a pagar” (las negrillas son del
resumen escrito del alegato).
● Trata la cuestión relativa a la validez o nulidad de la cláusula décima tercera

del contrato de promesa, haciendo alusión a los distintos conceptos de gastos
allí involucrados: derechos notariales, derechos de registro e impuesto de
registro.
En relación con los derechos notariales, niega que sea nula la estipulación
contractual, en apoyo de lo cual afirma que los derechos notariales están
previstos en una normativa de rango inferior al de una ley, que es la
Resolución 726 de 2016 expedida por la Superintendencia de Notariado y
Registro, y que el artículo 39 de dicha Resolución establece que las entidades
exentas no pagan derechos notariales y que no puede estipularse en contrario,
ante lo cual debe tenerse en cuenta que en el contrato de promesa objeto del
proceso no se pactó que la Contraloría pagara derechos notariales, de manera
que no se contraría la norma. Al lado de lo anterior argumenta, con base en los
artículos 21 y 24 del Decreto 1681 de 1996, que los derechos notariales tan
solo debieron ser del 50%, como se pactó en la cláusula décima tercera de la
promesa, ya que el artículo 21 en mención enuncia los casos en que el
ejercicio de la función notarial “no causará derecho alguno”, entre ellos, las
actuaciones “en que intervengan exclusivamente las Entidades Estatales...”, y
el artículo 24 dispone que en los actos en que concurran particulares con

LA REPÚBLICA
entidades exentas (entendiendo que son exentas las entidades estatales), los
particulares deben pagar “la totalidad de los derechos que se causen”, con lo
que, según expone, “necesariamente se refiere a aquellos que corresponden a
los particulares, pues respecto de las entidades estatales, en los términos del
artículo 21 del referido decreto, ‘la función notarial no causará derecho
alguno’”. Bajo este raciocinio, si solo se causan derechos a cargo del particular
y no de la entidad estatal que interviene en el contrato, únicamente se causa el
50% de los derechos notariales.
Respecto de los derechos de registro, la apoderada de Alianza Fiduciaria

argumenta que no existe nulidad, indicando que tales derechos están
regulados en la Resolución 727 de 2016 expedida por la Superintendencia de
Notariado y Registro, norma de rango inferior al de una ley, la cual, además, si
bien determina quién es responsable de pagar los derechos de registro ante la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, no prohíbe a la Contraloría
asumir frente a un tercero el valor equivalente a esos derechos, máxime
cuando, en este caso, el acuerdo en tal sentido guarda íntima relación con el
precio de venta; anota que de las normas relativas a derechos notariales y
costos de registro (derechos e impuesto), la única prohibición de pacto en
contrario está prevista para los derechos notariales, de modo que a la luz de un
eventual objeto ilícito, “si el legislador hubiese querido que los Costos de
Registro no pudieran asumirse por las entidades estatales, no frente a la
administración, sino frente a sus contratantes, a través de cláusulas como la
Décimo Tercera en cuestión, así lo habría establecido expresamente, como lo
hizo para el tema de los derechos notariales”.
Relativamente al impuesto de registro, la apoderada de Alianza Fiduciaria

considera, contra la excepción propuesta por la Contraloría, que la cláusula
décima tercera no es nula, pues no contraviene normas imperativas ni de
derecho público, lo que soporta en premisas del siguiente perfil: (i) a pesar de
la alegación por parte de la Contraloría de ser nula la cláusula décima tercera
de la promesa, no identificó norma alguna que prohíba a la Contraloría pactar
el pago de “valores equivalentes a unos Costos de Registro”; (ii) la Ley 223 de
1995, que regula el impuesto de registro, se ocupa de la relación del sujeto
pasivo del impuesto con el fisco, no de la relación entre contratantes, de modo
que no existe en dicha normatividad ninguna prohibición de acordar entre las
partes de un contrato, y no de cara a la autoridad, la forma de repartir las
cargas económicas derivadas del negocio celebrado que, además, en este

LA REPÚBLICA
caso guarda íntima relación con el precio de venta; (iii) de acuerdo con el
artículo 553 del Estatuto Tributario, los convenios sobre impuestos no pueden
invocarse ante la administración, lo que implica, a contrario sensu, que sólo
son válidos entre las partes; (iv) de las normas relativas a derechos notariales y
costos de registro (derechos e impuesto), la única disposición que prohíbe
pacto en contrario es la correspondiente a los derechos notariales, por lo cual,
a la luz de un eventual objeto ilícito, alega que “si el legislador hubiese querido
que los Costos de Registro no pudieran asumirse por las entidades estatales,
no frente a la administración, sino frente a sus contratantes, a través de
cláusulas como la Décimo Tercera en cuestión, así lo habría establecido
expresamente, como lo hizo para el tema de los derechos notariales”.
● Acerca del restablecimiento de las cargas económicas del contrato, la

apoderada de Alianza Fiduciaria afirma en el alegato, como argumento
adicional en caso de que el Tribunal observe algún vicio en la cláusula décima
tercera de la promesa, que se debe ordenar dicho restablecimiento.
Para justificar lo anterior, recuerda el cambio que tuvo la cláusula décima

tercera sobre gastos notariales y de registro en los borradores de contrato del 5
y 6 de diciembre de 2015, y su estrecha relación en este caso con la fijación
del precio de venta, siendo que, aunque los Demandantes solo se obligaron a
pagar el 50% de los gastos notariales y tenían derecho a recibir
$308.289.716.606,50 a título de precio de venta (excluidos impuestos), tuvieron
que pagar en la primera transferencia la suma de $797.107.892, sin contar lo
que corresponde a la segunda y tercera transferencia en caso de persistir la
posición de la Contraloría; en cambio, la Contraloría sólo tendría que pagar el
precio de venta, sin los gastos de registro a los que se obligó.
Con base en declaraciones de testigos y en los documentos aportados por

Alfredo Vargas Abad en la audiencia de testimonio que rindió ante el Tribunal,
recalcó que en la negociación entre los Demandantes y la Contraloría el precio
de venta dependía de todos los costos y gastos del contrato, incluidos los
impuestos, y, por la negativa de la Contraloría a cumplir lo pactado en la
cláusula décima tercera de la promesa, el costo del contrato aumentó para los
demandantes en los gastos notariales y de registro.
El apoderado de Fiduciaria Bogotá -vocera del patrimonio autónomo Fideicomiso

Paralelo 26- y de Inversiones Paralelo 26 S.A.S., restantes integrantes de la Parte

LA REPÚBLICA
Demandante, también se ocupó de tratar diversos tópicos de la controversia, de lo

que igualmente pertinente es del caso destacar:
● Sobre la cuestión relativa a la validez o nulidad de la cláusula décima tercera

del contrato de promesa, el apoderado de Fiduciaria Bogotá e Inversiones
Paralelo 26 S.A.S. la considera válida, pues, en su sentir, en ella las partes no
pretendieron hacer una modificación de quién sería sujeto pasivo del impuesto
de registro o de los derechos de registro, sino que los distribuyeron entre sí,
como parte de la negociación del precio; sostiene que lo pactado en la cláusula
décima tercera fue que la Contraloría pagaría “un valor equivalente” a los
gastos de registro a su contraparte contractual, lo cual no se opone a que la
Contraloría esté exenta de pago ante el Estado.
Bajo esa línea de raciocinio, señala que es claro que el contrato de promesa no
tiene naturaleza tributaria, ni es un elemento jurídico idóneo para surtir efectos
en esa materia; el contrato de promesa es claramente comercial en cuanto a
su objeto y “la misma Cláusula 13ª reconoce que la Contraloría está sujeta a
un régimen especial. Y ‘[n]o obstante lo anterior’, dispone que ella cubriría los
costos equivalentes al 50% de los gastos notariales y a la totalidad del
impuesto de registro”, lo que muestra que las partes entendieron que el
régimen especial de la Contraloría no le impedía redistribuir los costos.
Afirma que “para las partes era indiferente cuál fuera el rubro de un costo; lo
único importante era la cuantía total de los costos, pues con base en ésta
diseñaron el modelo financiero de la transacción y decidieron realizar el
negocio en las específicas condiciones en las que lo hicieron”, mencionando
que la obligación de la Contraloría estipulada en la cláusula décima tercera fue
resultado de una negociación compleja en la que la cuantía total de los costos,
no su rubro, era lo esencial.
Estima que esta interpretación de la cláusula décima tercera, que, según alega,
hace que la misma sea válida, debe preferirse a otras que la harían nula
(artículo 1620 del Código Civil).
Los anteriores argumentos los traslada al campo de los derechos notariales, en

cuanto afirma que no es incompatible que una norma determine el sujeto
pasivo de una obligación fiscal, con que las partes de un negocio distribuyan
entre sí los costos de forma diferente.

LA REPÚBLICA
Alude a que en el caso que se examina no se configuran los supuestos de

nulidad de la cláusula décima tercera previstos en el numeral 2º del artículo 44
de la Ley 80 de 1993, pues las normas que supuestamente contraría no
contienen una prohibición expresa en cuanto a que las entidades estatales
asuman valores equivalentes a esos gastos, y las normas que contienen
prohibición (referidas a gastos notariales) no tienen fuerza material de ley.
Argumenta que de las normas que regulan los derechos notariales, únicamente
tienen fuerza material de ley el Decreto-Ley 960 de 1970 y la Ley 29 de 1973,
el primero de los cuales establece que la “Nación” (que subraya el alegato,
para distinguirlo de otros entes de derecho público como la Contraloría General
de la República), los territorios nacionales, los departamentos y los municipios
están exentos de costos notariales y que los particulares que contraten con
ellos “responderán ante el notario por los derechos a cargo de aquellas
entidades”. El Decreto 188 de 2013, de carácter reglamentario, así como las
resoluciones expedidas por la Superintendencia de Notariado y Registro,
establecen que en los actos en que concurran particulares con entidades
exentas aquellos pagarán la totalidad de los derechos que se causen y las
entidades exentas no podrán estipular en contrario.
Entiende que las normas invocadas por la Contraloría para sustentar su

pretendida imposibilidad de pactar en contra de la exención de los gastos
notariales, aún si se entendieran contrarias al contrato de promesa, son
jerárquicamente inferiores al contrato, razón por la cual son inaplicables.
Según el planteamiento del apoderado de Fiduciaria Bogotá e Inversiones

Paralelo 26 S.A.S., el artículo 1602 del Código Civil establece que los contratos
tienen fuerza material de ley, esto es, los particulares pueden crear normas
que son leyes para ellos, realidad que aplica a los contratos estatales en
cuanto el artículo 44 de la Ley 80 de 1993 establece como causal de nulidad
que los contratos se celebren contra expresa prohibición constitucional o legal,
además de cuando sean nulos bajo las normas del derecho común; el Consejo
de Estado ha establecido que la anulación de un contrato estatal por objeto
ilícito requiere que una norma con fuerza material de ley expresamente prohíba
que el contrato se celebre.

LA REPÚBLICA
Afirma que las normas que contienen la prohibición son resultado del
desbordamiento de las potestades reglamentarias del Gobierno Nacional, de
manera que solicita aplicar la excepción de ilegalidad, pues el Decreto-Ley 960
de 1970 y la Ley 29 de 1973 no otorgan al ejecutivo la facultad de prohibir a las
entidades estatales pactar lo que contractualmente consideren adecuado, sino
únicamente la de ajustar las tarifas de derechos notariales. La Contraloría
General de la República tiene autonomía administrativa y presupuestal para
administrar sus asuntos en las condiciones establecidas “en la Constitución y
en las leyes”, según el artículo 1 del Decreto-Ley 267 de 2000. Nada dice la
norma en relación con los decretos del gobierno nacional. La capacidad y
gestión contractual de la Contraloría General de la República no pueden estar
supeditadas a los actos del Gobierno Nacional.
● En lo que concierne a la reclamación asociada a ajuste del precio convenido en

la promesa respecto de la compraventa prometida, alega el referido vocero
judicial que si llegara a declararse la nulidad de la cláusula décima tercera,
tendría que reajustarse el precio en los valores equivalentes a la mitad de los
gastos notariales y la totalidad de los derechos e impuesto de registro, pues,
según su dicho, la Ley 80 de 1993 protege las expectativas legítimas de los
contratistas de las entidades estatales, de modo que los contratos se celebran
en consideración a las condiciones de hecho que lo rodean y no es dable que
el contratista resulte afectado por situaciones que no le son imputables.
Señala que el reajuste del precio de un contrato estatal tiene fundamento legal
en el artículo 5, numeral 1, de la Ley 80 de 1993, que dispone que los
contratistas tienen “derecho a recibir oportunamente la remuneración pactada y
a que el valor intrínseco de la misma no se altere durante la vigencia del
contrato” (subrayado del alegato), y como consecuencia determina el
restablecimiento del equilibrio de la ecuación económica del contrato cuando
se altere por situaciones imprevistas no imputables a los contratistas, en los
términos del artículo 27 de la misma Ley. El reajuste del precio también es una
obligación, según el numeral 8 del artículo 4 de dicha Ley.
Considera que en el caso objeto del litigio, cada uno de los gastos del contrato
fue minuciosamente calculado para determinar el precio de venta y, en ese
sentido, tener que asumir forzosamente gastos que no se tuvieron en cuenta
para determinar el precio, rompe el equilibrio económico del contrato; invoca
que el rompimiento del equilibrio lo considera imputable a la Contraloría, ya

LA REPÚBLICA
que era la responsable de conocer su propio régimen legal, por manera que
siendo la entidad estatal encargada de ejercer control sobre el gasto de
recursos públicos, generó confianza en los Demandantes en que podía
celebrar el contrato de promesa en las condiciones en que lo hizo, hasta el
punto que, si esto no era así, debe responder a la luz de la teoría de los actos
propios; en su parecer, si la Contraloría se equivocó en la hermenéutica de su
régimen legal, las consecuencias de ese error deben recaer exclusivamente
sobre el patrimonio de quien lo provocó, es decir, la propia Contraloría.
Pone de presente que la Contraloría lideró la negociación del contrato y tuvo el

control de la redacción de las minutas, conocía que tenía un régimen especial
en cuanto a gastos notariales y de registro -lo cual fue incluido por ella desde la
primera minuta- y, en el transcurso de las negociaciones, se añadió que a
pesar de eso sería responsable de pagar los valores equivalentes a esos
impuestos, costos y gastos.
Por su lado, la Contraloría General de la República, por conducto de su

apoderada, igualmente acometió el estudio de las distintas cuestiones
involucradas en el litigio, de lo que se resaltan los planeamientos que el Tribunal
encuentra pertinente destacar:
● Se refiere, en el contexto de aludir a algunas apreciaciones generales previas y

a los hechos invocados en el proceso, a la labor misional de la Contraloría
como rectora del control fiscal, que debe ser ejemplo de manejo de sus
recursos para poder revisar bajo la misma óptica a sus sujetos de control.
Resalta la naturaleza estatal del contrato objeto del proceso y la necesidad de

que al mismo se integren las disposiciones normativas imperativas y
supletorias, los principios generales del derecho, la equidad y los usos
normativos, indicando, al respecto, que el contrato estaba sometido a las
Resoluciones números 726 y 727 de 2016 expedidas por la Superintendencia
de Notariado y Registro, y a la Ley 223 de 1995, de conformidad con las cuales
la Contraloría está exenta del pago de derechos notariales y de registro, y no
es sujeto pasivo del impuesto de registro, supuestos normativos que
desarrollan el principio de economía contractual que supone la imposibilidad
jurídica de desconocer las exenciones a favor de la Contraloría, pues implicaría
asumir gastos adicionales a los previstos por el ordenamiento jurídico.

LA REPÚBLICA
Expresa que “aunque de buena fe, la Contraloría entendió que era posible, en
ejercicio de la autonomía de la voluntad, pactar un alcance distinto a la manera
en que debían asumirse por las partes estos gastos del contrato, como se verá
en el análisis probatorio que se efectuará en acápite posterior, la notaria que
corrió la respectiva escritura pública le advirtió a ésta y a su cocontratante, que
no era posible pactar en contra de lo previsto en dichas normas, dado el
carácter de orden público que éstas tienen”.
Para la Contraloría, la Parte Demandante no demostró el incumplimiento

contractual en el que insistió en numerosos apartes de la demanda en los que
afirma una supuesta “negativa de la Contraloría” de pagar los gastos notariales
y de registro; en cambio, según su parecer, se demostró que la notaría en la
que se correría la escritura de venta fue la que advirtió a las partes
simultáneamente la ilegalidad de la cláusula décima tercera de la promesa, lo
que las llevó a modificar de mutuo acuerdo -no por imposición de la
Contraloría- la estipulación, pues era imposible mantenerla en la escritura
pública de venta. Considera, entonces, que hubo imposibilidad “legal y fáctica”
de cumplir lo pactado en la cláusula décima tercera, derivada de la infracción
de normas imperativas, de derecho público y común.
Alude la apoderada de la Contraloría a que las partes suscribieron el

documento de “RATIFICACIÓN DE OBLIGACIONES”, en el cual las
demandantes aceptaron voluntariamente asumir los costos notariales y de
registro de la compraventa prometida, y realizaron el ajuste correspondiente en
la cláusula novena de la Escritura Pública 4659 del 8 de noviembre de 2016,
relativa a la primera transferencia de los inmuebles prometidos.
La Contraloría niega que el contenido de la cláusula décima tercera de la

promesa hubiera sido impuesto y afirma, por el contrario, con base en prueba
documental y testimonial que para el efecto invoca, que la estipulación fue
discutida por las partes; los documentos mencionados muestran que fue
modificada la primera versión de la cláusula presentada por la Contraloría, por
lo tanto, discutida y redactada de mutuo acuerdo. Señala que los asesores de
los Demandantes pudieron haber advertido cualquier inconveniente de la
cláusula, pero no lo hicieron.
● En el ámbito de la discusión acerca de la validez de la cláusula décima tercera

de la promesa, pone de presente que la Contraloría formuló la excepción de

LA REPÚBLICA
nulidad absoluta, por objeto ilícito, de la referida estipulación, en atención a lo

establecido en el inciso primero del artículo 44 de la Ley 80 de 1993, en los
artículos 5, 6, 62, 1519, 1523, 1741 y 1742 del Código Civil, y en los numerales
1 y 2 del artículo 899 del Código de Comercio.
El alegato hace alusión al carácter restringido de la autonomía de la voluntad

en los contratos estatales, en el sentido de que ni siquiera en virtud de tal
postulado puede comprometerse una entidad pública a cumplir actos a los que
no puede obligarse por ley.
Sostiene que la cláusula décima tercera contraviene el inciso tercero del

artículo 40 de la Ley 80 de 1993, que limita la autonomía de la voluntad a los
márgenes trazados por la Constitución, la ley, el orden público, los principios y
finalidades del estatuto de contratación y los de la buena administración.
La Contraloría califica como normas imperativas de orden público las

Resoluciones números 726 y 727 de 2016 expedidas por la Superintendencia
de Notariado y Registro, y la Ley 223 de 1995; tales normas impiden que los
contratantes pacten obligaciones y cargas diferentes a las que aquellas
establecen, con mayor razón cuando son más gravosas para la entidad estatal
que interviene en el negocio. Sobre las primeras, dada su condición de actos
administrativos, argumenta que no solo las leyes tienen carácter imperativo y
de orden público, pues estos se asocian a la finalidad de la norma y a formar
parte del Derecho Público, de modo tal que las exenciones que contienen tales
disposiciones hacen prevalecer el interés general y el principio de economía.
Trae a colación (i) el artículo 39 de la Resolución 726 de 2016, que establece

que en los actos en que concurran particulares con entidades exentas,
aquellos pagarán la totalidad de derechos notariales que se causen y las
entidades exentas no podrán pactar en contrario; (ii) el artículo 20, literal g, de
la Resolución 727 de 2016, que señala que cuando los particulares contraten
con determinadas entidades estatales (entre ellas la Contraloría General de la
República), aquellos pagarán los derechos de registro sobre el 50% de la tarifa
normal vigente, por lo que de la naturaleza de la norma se deriva su carácter
imperativo, sin que pueda interpretarse que sea posible pactar en contrario por
el hecho de que ello no se prohíba expresamente; y (iii) en relación con el
impuesto de registro, el artículo 227 de la Ley 223 de 1995, que establece que
son sujetos pasivos los particulares contratantes, no la entidad estatal,

LA REPÚBLICA
anotando que los impuestos son de creación legal y las partes de un contrato
no pueden variar los elementos del tributo, entre ellos, el sujeto pasivo.
Advierte que es posible declarar la nulidad de la cláusula décima tercera sin

afectar la existencia del contrato de promesa, en los términos del artículo 47 de
la Ley 80 de 1993, y frente a los efectos de la nulidad previstos en el artículo
48 de la misma Ley 80, que establece como presupuesto para el
reconocimiento y pago de prestaciones ejecutadas del contrato nulo por objeto
o causa ilícita que la entidad estatal hubiera recibido beneficio, considera que
la Contraloría no obtuvo beneficio pues los gastos de notariado y registro no
son parte del precio de venta.
Estima la Demandada que, en virtud de las normas reguladoras de la debida

planeación del contrato estatal y, específicamente, la adecuada fijación del
valor del contrato, las exenciones no pueden ser objeto de discrecionalidad.
Según el artículo 2.2.1.1.2.1.1., numeral 4, del Decreto 1082 de 2015, en la
estructuración del contrato estatal se debe establecer “El valor estimado del
contrato y la justificación del mismo”. Sería injustificado un costo del que está
exenta por norma la entidad estatal. También hizo alusión a la “conmutatividad
objetiva” del contrato estatal, en desarrollo de la cual el precio del contrato
debe corresponder a las condiciones reales de mercado.
Señala que, como corolario de la nulidad de la cláusula décima tercera, no

puede declararse incumplido el contrato por parte de la Contraloría, pues
estaba imposibilitada para hacerlo ya que ejecutar lo pactado implicaba violar
la ley.
● En el marco de la reclamación sobre ajuste del precio del contrato prometido, y

específicamente en lo que atañe a la determinación del mismo, afirma que se
probó que cada parte tenía su propio modelo financiero y que los
Demandantes no compartían el suyo con la Contraloría, de manera que no
puede ser obligatorio; en su sentir, no existió rompimiento del equilibrio
económico del contrato.
Alega la Contraloría, además, que el modelo económico no se aportó completo

al proceso y que no es cierto que la distribución de gastos de notariado y
registro pactada fuera esencial, innegociable y determinante del precio de
venta porque así se garantizaba la obtención de rendimientos a los

LA REPÚBLICA
inversionistas, ya que, por la naturaleza de la inversión en este caso,

jurídicamente no es posible garantizar rendimientos.
La Contraloría pone de presente que no existió renegociación del precio

cuando la notaría puso de presente la imposibilidad de cumplir la cláusula
décima tercera, sino que, por iniciativa del comprador, el vendedor aceptó
cubrir los costos de notariado y registro y se sometió a decisión arbitral la
validez o invalidez de la cláusula.
En su criterio, los gastos de notariado y registro no pueden hacer parte del

precio de venta, porque son una obligación que debe asumir exclusivamente el
particular que contrata con una entidad estatal como la Contraloría.
El agente del Ministerio Público emitió concepto en el sentido de que deben

negarse las pretensiones de la demanda, en soporte de lo cual esgrime los
planteamientos que a continuación se destacan:
● Considera que las normas relativas a los gastos notariales (Decretos 1681 de
1996, 188 de 2013, 1069 de 2015 y Resoluciones 641 de 2015 y 726 de 2016)
coinciden en prescribir de forma imperativa que, en los contratos en que
concurran particulares con entidades exentas, aquellos pagarán la totalidad de
los derechos que se causen y las entidades exentas no podrán estipular en
contrario. No comparte la interpretación que propone la Parte Demandante en
el sentido de que en estos eventos solo se causan los derechos que
normalmente pagan los particulares, es decir, el 50%, “pues al establecerse el
término ‘totalidad’, ha de entenderse en su sentido obvio y natural, que no es
otro que el 100% de los gastos. Si la intención hubiera sido la que arguyen los
actores, simplemente no habría habido necesidad de reglamentar el asunto, o
se habría estipulado expresamente que los particulares pagarían el 50% o una
parte y no la totalidad. Pero tan tajante y compulsiva es la norma, que
consagra la prohibición de pactar en contrario por la entidad, ratificándose que
la intención del legislador es que el particular asuma todo el pago, y que un
acuerdo en contrario es ilegal”.
● En relación con los gastos de registro, el Procurador a cargo anotó: “Otro tanto
sucede con los gastos registrales, los cuales conforme a las normas ya
consignadas (Ley 223 de 1995, decreto 2280 de 2008, resolución 640 de 2015
y resolución 727 de 2016), vigentes también para ambos momentos

LA REPÚBLICA
(suscripción del contrato y firma de la escritura pública), no son exigibles

cuando intervengan exclusivamente entidades estatales, y cuando se trate de
particulares que contraten con las entidades públicas allí señaladas -dentro de
las cuales se incluye la Contraloría General de la República-, aquellos pagarán
los derechos de registro sobre el cincuenta por ciento (50%) de la tarifa normal
vigente”. Y agregó: “En efecto, al señalarse de modo tajante que los únicos
sujetos pasivos del impuesto de registro son los particulares (art. 229 ley 223
de 1995), y que las entidades públicas están exentas de los derechos de
registro, estamos nuevamente en presencia de normas imperativas que no
pueden ser soslayadas por el simple querer de las partes, so pena de vulnerar
la ley”.
● La conclusión, para el representante del Ministerio Público, es la nulidad de la

cláusula décima tercera del contrato de promesa por objeto ilícito, ya que
contraviene la ley, “entendida esta en su sentido material, esto es, en contravía
del derecho público de la Nación”, lo cual la torna ineficaz e inexigible. En todo
caso, hace la siguiente consideración: “Ahora bien, asume esta Procuraduría
que en virtud del principio constitucional de buena fe, lo pactado no fue
malintencionado ni premeditado por la entidad pública, pues además, pese a
las múltiples pruebas practicadas en el proceso, no se lograron determinar las
causas o motivos de haber modificado esta cláusula, ni quien fue la persona
que lo llevó a cabo, asumiéndose que se trató de un error jurídico conceptual
de buena fe, no descartable a ninguna de las partes, ni impuesto por alguna de
ellas, como quiera que ambas contaban con la asesoría de un gran número de
abogados y expertos en contratación”.
● Por último, considera inaceptable e insuficiente el argumento de la parte actora

según el cual “de acuerdo al modelo financiero, pactar el pago de los referidos
gastos en la forma establecida en la cláusula 13, era la única manera de
garantizar a sus inversionistas el rentabilidad propia del negocio, pues como se
sabe en cualquier tipo de contratación, por más compleja que sea, es el precio
de la compraventa el que debe fijar la ganancia de la transacción, más no lo
que corresponda por gastos o impuestos del acto jurídico, que en cualquier
caso y por el precio que corresponda debe asumirse por las partes”.

LA REPÚBLICA
4. DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y LA LIBERTAD CONTRACTUAL

EN GENERAL
No obstante las paulatinas restricciones de que ha sido objeto, sin lugar a duda el
postulado de la autonomía de la voluntad continúa siendo en la actualidad uno de
aquellos principios rectores en materia de contratación, en cuya virtud, para
expresarlo en términos generales, se habilita a los sujetos de derecho a
autorregular sus intereses conforme a sus propias necesidades, mediante
acuerdos que resultan por lo mismo vinculantes para quienes los conciertan,
siempre y cuando, por supuesto, no se traspasen los hitos que delimitan su
ejercicio. Este principio contractual, dentro de ciertos límites, goza de pleno
reconocimiento constitucional y legal en el ordenamiento jurídico colombiano.
A nivel constitucional, una interpretación sistemática y contextualizada de varias

disposiciones de la Carta Política de 1991, permite concluir sobre el indubitable
aval de orden superior que se le otorga a la autonomía de la voluntad privada,
aunque, ciertamente, con plurales restricciones que se derivan de postulados
también consagrados en la Constitución Política. En palabras de la Corte
Constitucional1:
“Según ha manifestado esta Corporación la autonomía de la voluntad privada

goza de sustento constitucional de 1991. En efecto, este principio se deriva
de la interpretación sistemática del texto constitucional, a partir de distintos
derechos reconocidos en la Carta Política, a saber: el derecho al
reconocimiento de la personalidad jurídica (Art. 14), el derecho al libre
desarrollo de la personalidad (Art. 16)2, el derecho a la propiedad privada
(Art. 58), la libertad de asociación (Arts. 38 y 39), la libertad económica, la
libre iniciativa privada y la libertad de empresa (Art. 333), los cuales les
confieren a los asociados ‘la potestad de crear, modificar y extinguir
relaciones jurídicas’3.
Así ha sostenido esta Corporación que ‘[d]icha autonomía se convierte en un

derecho íntimamente ligado y vinculado a la dignidad de la persona humana,
1 Corte Constitucional. Sentencia C-186/11. En el mismo sentido, entre otras: sentencia T-240 de
1993, T-416 de 2007.
2 Ver la sentencia C-738 de 2002.
3 Sentencia T-668 de 2003 f. j. 14.

LA REPÚBLICA
ya que se erige en el instrumento principal e idóneo para la satisfacción de

las necesidades básicas, mediante el poder que le otorga el ordenamiento
positivo para regular sus propios intereses en el tráfico jurídico. De ahí que,
en la actualidad, se estime que es indispensable conferir un cierto grado
razonable de autorregulación a los asociados, a través del reconocimiento de
un núcleo esencial de libertad contractual, destinado a suplir la imposibilidad
física, técnica y jurídica del Estado para prever ex-ante todas las
necesidades de las personas’4.
Ahora bien, bajo el marco normativo de la Constitución de 1991, la

autonomía de la voluntad privada no se concibe como un simple poder
subjetivo de autorregulación de los intereses privados, ‘sino como el medio
efectivo para realizar los fines correctores del Estado Social, a través del
mejoramiento de la dinámica propia del mercado’5 de manera tal que debe
entenderse limitada y conformada por el principio de dignidad humana, los
derechos fundamentales de las personas, la prevalencia del interés general,
la función social de la propiedad (Art. 58), el bien común como límite a la libre
iniciativa privada, la función social de la empresa (Art. 333), la dirección
general de la economía a cargo del Estado y los poderes estatales de
intervención económica (Art. 334).
Sobre este tópico la Corte Constitucional en la sentencia SU-157 de 1999

sostuvo que:
La autonomía de la voluntad privada y, como consecuencia de ella, la

libertad contractual gozan entonces de garantía constitucional. Sin embargo,
como en múltiples providencias esta Corporación lo ha señalado, aquellas
libertades están sometidas a condiciones y límites que le son impuestos,
también constitucionalmente, por las exigencias propias del Estado social, el
interés público y por el respeto de los derechos fundamentales de otras
personas (...).
Por lo tanto en el ordenamiento jurídico colombiano la autonomía de la

voluntad privada debe entenderse como un principio que puede ser limitado
por causa del interés social o público y el respeto de los derechos
fundamentales derivados de la dignidad humana”.
4 Ibidem.
5 Ibidem.

LA REPÚBLICA
En el ámbito legal, su reconocimiento se constata a lo largo y ancho de las

plurales disposiciones normativas que en materia de obligaciones y contratos se
encuentran plasmadas en las distintas codificaciones que tratan estas materias, de
manera principal en los Códigos Civil y de Comercio, sin que sea del caso, por
resultar bien conocidas, detenerse en la enunciación pormenorizada de cada una
de ellas. Empero, por su especial connotación, de esta última codificación vale la
pena destacar la valiosa impronta que la autonomía recibe del legislador, la cual
se advierte desde la sola descripción que se hace de la figura jurídica del contrato
como “un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre
ellas una relación jurídica patrimonial” (art. 864 C.Co.)6; y de la primera
normatividad, se resalta el contundente respaldo que recibe lo acordado
válidamente, al consagrar de manera perentoria que “todo contrato legalmente
celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales” (art. 1602 C.C.). Según lo ha
enfatizado la Corte Suprema de Justicia:
“[…] Dada esa vasta comprensión, obvio es entender que, por tanto, el
contrato es una especie del negocio jurídico, la más difundida, utilizada y
conocida, en tanto surge como un acto dispositivo de intereses de dos o más
sujetos de derecho para constituir, modificar o extinguir relaciones de la más
variada estirpe, producto, desde luego, del ejercicio de la comentada
autonomía privada que la ley les reconoce en procura de que regulen aquellas
consecuencias, estados o situaciones jurídicas, pues, cual lo tiene destacado
la doctrina jurisprudencial, por cuanto todo sujeto de derecho, en el ámbito
contractual y como corolario de su muy preciada autonomía, es libre o no de
comprometerse, motivo por el cual, al participar en una determinada
convención bien puede estructurar autónomamente, en asocio con su co-
contratante o co-contratantes, el contenido del acuerdo —salvo que se trate
de negocios por adhesión a condiciones generales—, sin más restricciones,
que las que llegase a imponer la ley, el orden público y las buenas
costumbres. Bajo este entendimiento, para las respectivas partes el contrato
6
Noción más comprensiva que la consignada en el artículo 1495 del Código Civil según el cual
“Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no
hacer alguna cosa”.

LA REPÚBLICA
se erige en un prototípico instrumento de la autonomía privada, en la medida

en que, ex voluntate, deciden regular sus respectivos intereses”. 7
En consecuencia, el principio de la autonomía de la voluntad faculta a los sujetos

de derecho a ajustar sus intereses y conveniencias mediante acuerdos válidos,
ofreciéndoles, en principio, un amplio campo libre de actividad, que se concreta de
manera fundamental en las llamadas libertad de contratar y libertad contractual. La
primera, permite decidir si se quiere o no contratar (libertad de conclusión) y, en
caso afirmativo, escoger a su co-contratante; la segunda, entre otras muchas
facetas, comporta la facultad de definir el tipo de contrato a celebrar, la imposición
de reglas especiales para su formación o perfeccionamiento y, en general, la
libertad para establecer su contenido y clausulado. Como con acierto lo ha
precisado con mayor detalle la Corte Suprema de Justicia:
“Justamente, la autonomía privada en tanto libertad contractual, comporta el

razonable reconocimiento legal a toda persona de un cúmulo de poderes o
facultades proyectadas en la posibilidad de disponer o abstenerse de la
disposición (libertad de contratar o no contratar), seleccionar el sujeto con
quien dispone (libertad de elegir parte o contratante), escoger o crear el tipo
contractual (libertad de optar en el catálogo legis o en los usos y prácticas
sociales por la especie singular de contrato o crearlo), celebrarlo de
inmediato o previo agotamiento de una fase formativa (libertad de celebrar el
contrato en forma inmediata o progresiva), hacerlo directamente o por
mandatario, representante o apoderado, expresar el acto dispositivo (libertad
de expresión o de forma), determinar el contenido (libertad de estipular el
contenido), asegurar el cumplimiento, prevenir la terminación o disponerla, y
garantizar, atenuar o ampliar la responsabilidad”. 8
Por su especial relevancia en el asunto bajo examen, conviene reparar en dos

expresiones particulares de la referida libertad contractual: (i) la selección de la
clase o tipo de contrato a celebrar y (ii) la libertad de definir el contenido
contractual.
7 Sala de Casación Civil. Sentencia 2002-00189 de agosto 6 de 2010. M.P. César Julio Valencia
Copete.
8 Sala de Casación Civil. Sentencia de 30 de agosto de 2011.

LA REPÚBLICA
En cuanto a la primera arista anunciada -“libertad de tipología”-9, es evidente que

los interesados, a la hora de concertar un acuerdo dirigido a auto componer una
determinada situación o relación que pretenden desarrollar para obtener un
beneficio recíproco, pueden acudir a cualquier tipo o modalidad contractual que
estando o no regulada de manera particular en la ley, se ajuste, desde luego, a los
parámetros de eficacia y validez exigidos en el ordenamiento jurídico. Esto es,
está a su disposición toda la gama de esquemas contractuales delineados y
disciplinados de manera expresa por el legislador -contratos típicos-, así como
también cualquier otro que pueda resultar inédito frente a los previstos en la ley
-contratos atípicos-, o, incluso, acudir a una amalgama de unos y otros -contratos
mixtos-. Eso sí, como al unísono lo ha pregonado la jurisprudencia 10, la calificación
del tipo, clase o naturaleza del contrato perfeccionado es una actividad intelectual
de estirpe jurídica que le corresponde al operador judicial, en la cual, por
supuesto, no está atado a la denominación o nombre asignado por los
contratantes. Para decirlo en términos sencillos, la nominación contractual dada
por las partes no vincula al juez.
En virtud de la segunda expresión anunciada del postulado de la autonomía de la

voluntad -“libertad de configuración interna”-11, directamente relacionada con el
componente fáctico que se debate en el presente proceso, los contratantes gozan,
en principio, de una amplia facultad para determinar el contenido del negocio
jurídico que han decidido celebrar, esto es, de definir las estipulaciones que harán
parte integrante del mismo y, por ende, establecer en el correspondiente
clausulado los derechos y las obligaciones que surgen a favor y a cargo de ellos.
Habiendo seleccionado las partes el tipo de contrato a celebrar, el ejercicio

subsiguiente de su libertad de contratación para la fijación de su contenido -el
clausulado propiamente tal- resulta enmarcado por factores de diversa índole,
entre otros, de una parte, en función de los elementos de la esencia, los naturales
y los que resultan meramente accidentales de ese contrato; y de la otra, en forma
9 REZZÓNICO, Juan Carlos. “Principios Fundamentales de los Contratos”. Astrea. 1999, pág. 220.
10 Corte Suprema de Justicia: sentencia del 9 de septiembre de 1929, G.J., tomo XXXVII, pág. 128;
Sentencia del 28 de julio de 1940, G.J. tomo XLIX, pag. 574; sentencia del 11 de septiembre de
1984, G.J. No 2415, pág. 254; sentencia de 19 de diciembre de 2011 (expediente 2000-01474),
reiterada en oportunidades posteriores, como en la sentencia de 27 de marzo de 2012 (Número de
Proceso: 1100131030032006-00535-01) y la sentencia de 10 de septiembre de 2013 (Número de
Proceso: 1100131030222005-00333-01).
11 REZZÓNICO, Juan Carlos. Ob. Cit., pág. 218.

LA REPÚBLICA
concordante, en atención al carácter imperativo o simplemente supletorio -o

dispositivo- de las normas jurídicas encargadas de su regulación legal.
Según lo precisa con claridad el artículo 1501 del Código Civil, “Se distinguen en
cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las
puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las
cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de
la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un
contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le
agregan por medio de cláusulas especiales”.
Es evidente, como lo confirma la doctrina 12 y la jurisprudencia13, que los elementos

esenciales dicen relación con aquellos aspectos del acuerdo que de manera
necesaria deben estar presentes para la configuración del tipo específico del
contrato de que se trate, y por lo mismo, son los que hacen que jurídicamente sea
ese y no otro, de modo que, en esa medida, no pueden ser suprimidos o alterados
por los contratantes, constituyéndose así en un límite inevitable a su autonomía
contractual; los elementos naturales o de la naturaleza de un contrato, por el
contrario, aunque hacen parte integrante de su contenido sin necesidad de un
pacto de las partes que los incluya y, por ende, en principio entran a formar parte
del mismo en los términos señalados por el legislador, al no ser esenciales para la
existencia del acto jurídico, los contratantes, en ejercicio de su libertad contractual,
pueden excluirlos o modificar la regulación legal, siempre y cuando no estén
consagrados en una norma imperativa14; y los elementos accidentales, a
diferencia de los dos anteriores, al no ser ni esenciales ni naturales, solo entran a
formar parte del acuerdo contractual cuando son expresamente convenidos o
pactados por los contratantes, por lo que en este frente negocial la libertad
contractual goza de un mayor espectro de acción.
12 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo. “De los Contratos”. Ed Temis S.A., pág.9, citando a DE
RUGGIERO (“Instituciones de Derecho Civil”. Tomo I, págs. 252 y 253); COVIELLO (“Doctrina
General de Derecho Civil”, pág.344); y ENNENCERUS, KIPP y WOLF (“Tratado de Derecho Civil”.
Parte General. Volumen II, pág. 290).
13 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia 1994-00071/14390 de marzo 18 de 2010. Rad.:
25000-23-26-000-1994-00071-01(14390). Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez.

14
En concordancia con ello, el artículo 1603 del C.C. dispone: “Los contratos deben ejecutarse de
buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas
que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella”.

LA REPÚBLICA
De igual manera, el ejercicio de la autonomía de la voluntad, en general, y de la

libertad contractual de configuración interna del clausulado de un contrato, en
particular, no cuentan con la misma amplitud, dependiendo de si el punto
específico que las partes quieren establecer en su acuerdo se encuentra regulado
por una norma imperativa o simplemente supletoria.
Como es bien sabido, mientras que las normas supletorias o dispositivas sólo
rigen a falta de estipulación de las partes que excluya o modifique su aplicación, y
por lo mismo, respecto de ellas es posible que los contratantes pacten en contrario
o en sentido diverso a lo regulado en la ley, las normas imperativas no admiten
convenio que contraríe su contenido, ni para excluirlo, ni para alterarlo de ninguna
forma. Como bien lo recordó recientemente la Corte Suprema de Justicia15,
rememorando un antiguo pronunciamiento de la misma Corporación:
“[…] En nuestra ley civil hay dos clases de reglas: las supletivas y las de
carácter imperativo. Las primeras son aquellas por las cuales se viene a
sustituir, o mejor, a suplir la voluntad de las partes, en caso de que esta
voluntad no sea manifestada. Las de carácter imperativo son obligatorias
para todos y la ley establece que ellas no pueden ser derogadas por simple
acuerdo de los contratantes, so pena de nulidad del acto. Las leyes
imperativas están basadas, pues, en la noción de orden público y no son
susceptibles de modificaciones. (SC CSJ del 28 de agosto de 1945)”.
En tratándose de las normas imperativas, éstas pueden revestir una doble faz: una
negativa, prohibiendo una determinada conducta, acuerdo, pacto o contrato; o
bien una positiva, imponiendo un actuar, deber o regulación específica. Como bien
lo precisa la doctrina autorizada16, “Las normas imperativas son normas que
ordenan o prohíben conductas. Las normas que imponen una determinada
conducta son conocidas como normas legales preceptivas, y las que prohíben
conductas son conocidas como normas legales prohibitivas. En todo caso, se trate
de normas preceptivas o prohibitivas –ambas imperativas-, estas no podrán ser
derogadas por el acuerdo de las partes, ya que son de obligatorio cumplimiento”.
15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de revisión SC14425-2016 de 10

de octubre de 2016. Radicación N° 11001-02-03-000-2007-01666-00. M.P. Ariel Salazar.
16 SOTO COAGUILA, Carlos Alberto y VATTIER FUENZALIDA, Carlos. “Libertad de Contratar y
Libertad Contractual”. Ibañez-Pontificia Universidad Javeriana. 2001, pág. 55.

LA REPÚBLICA
En contraste con las anteriores, las normas supletivas no ordenan ni prohíben,

sino que tan solo proponen una determinada regulación normativa del contrato, de
la cual los contratantes se pueden separar si a bien lo tienen, bien sea para
eliminar de manera plena su inclusión, ora para regular el asunto de manera
diversa a la prevista en la norma dispositiva, la cual, por lo tanto, no se aplica ante
la existencia de un pacto válido en contrario de las partes.
Por consiguiente, si bien es cierto, como lo afirma la Corte Suprema de Justicia,

que en materia de contratación en el ordenamiento jurídico colombiano prima el
principio “según el cual las leyes que los regulan son supletorias de la voluntad de
los negociantes”17, no lo es menos que en esa materia existen pluralidad de
disposiciones de carácter imperativo que impiden un actuar en contrario por parte
de los contratantes.
Aunque es cierto que en muchas ocasiones la calificación de si una específica

norma legal es imperativa o simplemente supletiva no encierra dificultad por
cuanto el propio legislador, en el enunciado de la disposición, muestra de manera
clara el carácter respectivo, en uno u otro sentido, también lo es que en otras
tantas, esa labor de identificación puede revestir mayor complejidad, frente a lo
cual, como lo indica la doctrina calificada ya citada, “no existe una regla legal o
criterios para determinar cuándo una norma legal es imperativa o no. La doctrina
ha señalado que dentro del texto de una norma legal imperativa, por lo general, se
encontrarán términos como deben, deberá, no deben, no podrán, tendrán u otras
palabras equivalentes. En otros casos, la norma sancionará con nulidad el
incumplimiento del mandato legal, utilizándose con frecuencia la fórmula ‘es nulo’
o ‘bajo sanción de nulidad’”. 18
Ahora bien: cuando las partes contratantes, en extralimitación del ejercicio de su

libertad contractual, pactan una cláusula que resulta contraria -para citar
únicamente algunos de los eventos más tradicionales-19 a una norma imperativa,
al orden público o a las buenas costumbres, el efecto que se desprende, conforme
a las disposiciones civiles y comerciales, es su nulidad absoluta.
17 Sentencia de Casación Civil ya citada de 6 de agosto de 2010.

18 SOTO COAGUILA, Carlos Alberto y VATTIER FUENZALIDA, Carlos. Ob Cit, pág. 56.
19
La jurisprudencia y la doctrina identifican otros supuestos que pueden generar nulidad
contractual, como por ejemplo, en el caso de las cláusulas abusivas, actuar en contra del principio
de la buena fe.

LA REPÚBLICA
En efecto, el Código Civil, luego de afirmar que “El carácter general de la ley es
mandar, prohibir, permitir o castigar” (artículo 4), y de precisar que “no es
necesario que la ley que manda, prohíbe o permita, contenga o exprese en sí
misma la pena o castigo en que se incurre por su violación” (artículo 5), consigna
enseguida que, “En materia civil son nulos los actos ejecutados contra expresa
prohibición de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa” (artículo 6).
El artículo 16 de la misma codificación, por su parte, dispone que “No podrán

derogarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están
interesados el orden y las buenas costumbres”. En consonancia con lo anterior, el
artículo 1523 precisa que “Hay así mismo objeto ilícito en todo contrato prohibido
por las leyes”, y el artículo 1741 indica que “La nulidad producida por un objeto o
causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad
que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en
consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas
que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas”, siendo claro que, conforme
lo preceptúa el artículo 1742, “la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por
el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o
contrato”.
Por su parte, el Código de Comercio, partiendo de la premisa según la cual los

principios de derecho civil que gobiernan la nulidad o anulación de las
obligaciones y los contratos son aplicables a las obligaciones y los contratos
mercantiles a menos que la ley establezca otra cosa (artículo 822), consagra
dentro de las varias causales de nulidad absoluta del negocio jurídico, de un lado,
la hipótesis en que se contraría una norma imperativa, salvo que la ley disponga
otra cosa, y del otro, el evento en que tenga causa u objeto ilícito (numerales 1 y 2
del artículo 899). Adicionalmente, el Estatuto Mercantil contempla la posibilidad de
la nulidad parcial de un negocio jurídico, o la nulidad de alguna de sus cláusulas,
bajo la advertencia que “solo acarreará la nulidad de todo el negocio cuando
aparezca que las partes no lo habrían celebrado sin la estipulación o parte viciada
de nulidad” (artículo 902).
En resumidas cuentas, como bien lo puntualiza el profesor BARAONA

GONZÁLEZ, “Es claro, en consecuencia, que la nulidad es una sanción legal y

LA REPÚBLICA
que su función básica es privar de efecto a un acto; todo ello en servicio a la

majestad u obligatoriedad de la ley”. 20
5. DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y LA LIBERTAD CONTRACTUAL

EN LA CONTRATACIÓN ESTATAL
Como bien lo precisa el Estatuto General de Contratación de la Administración

Pública desde su inicio (artículo 1º de la Ley 80 de 1993), “La presente ley tiene
por objeto disponer las reglas y principios que rigen los contratos de las entidades
estatales”, entendiendo por tales, esto es, por contratos estatales, “todos los actos
jurídicos generadores de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere
el presente estatuto, previstos en el derecho privado o en disposiciones
especiales, o derivados del ejercicio de la autonomía de la voluntad, así como los
que, a título enunciativo, se definen a continuación: (…)” (artículo 32 ibídem).
Enseguida, el artículo 2º puntualiza que “Para los solos efectos de esta Ley” se
denominan “entidades estatales”:
“a) La Nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el Distrito

Capital y los distritos especiales, las áreas metropolitanas, las
asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios;
los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales
del Estado, las sociedades de economía mixta en las que el Estado
tenga participación superior al cincuenta por ciento (50%), así como las
entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en
las que exista dicha participación pública mayoritaria, cualquiera sea la
denominación que ellas adopten, en todos los órdenes y niveles.
b) El Senado de la República, la Cámara de Representantes, el

Consejo Superior de la Judicatura, la Fiscalía General de la Nación, la
Contraloría General de la República, las contralorías
departamentales, distritales y municipales, la Procuraduría General de
la Nación, la Registraduría Nacional del Estado Civil, los ministerios, los
departamentos administrativos, las superintendencias, las unidades
administrativas especiales y, en general, los organismos o
20
BARAONA GONZÁLEZ, Jorge. “La Nulidad de Actos Jurídicos”. Ibañez-Pontificia Universidad
Javeriana. 2012, pág. 45.

LA REPÚBLICA
dependencias del Estado a los que la ley otorgue capacidad para

celebrar contratos” (Destaca el Tribunal).
Según el artículo 13 del mismo Estatuto, que fija la normatividad aplicable a los
contratos estatales, estos se rigen “por las disposiciones comerciales y civiles
pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas en esta ley”. Dentro
de las “materias particularmente reguladas en esta ley”, se resalta de manera
especial la relativa a los fines y los principios de la contratación estatal. Los
primeros le exigen a los servidores públicos, como lo prevé el artículo 3º de la
citada Ley 80, tener “en consideración que al celebrar contratos y con la ejecución
de los mismos, las entidades buscan el cumplimiento de los fines estatales, la
continua y eficiente prestación de los servicios públicos y la efectividad de los
derechos e intereses de los administrados que colaboran con ellas en la
consecución de dichos fines”; y los segundos, perfilados en el artículo 23, imponen
que la actividad contractual se desarrolle “con arreglo a los principios de
transparencia, economía y responsabilidad y de conformidad con los postulados
que rigen la función administrativa. Igualmente, se aplicarán en las mismas las
normas que regulan la conducta de los servidores públicos, las reglas de
interpretación de la contratación, los principios generales del derecho y los
particulares del derecho administrativo”.
Acorde, entonces, con la norma legal recién citada, todo contrato estatal, además
de sujetarse a los principios de transparencia, economía y responsabilidad
(desarrollados en los artículos 24, 25 y 26 de la Ley 80), también debe ceñirse a
los principios de la función administrativa contenidos en el artículo 209 de la
Constitución Política, vale decir, los principios de igualdad, moralidad, eficacia,
celeridad, imparcialidad y publicidad. Incluso, las entidades estatales que por
disposición legal cuenten con un régimen contractual excepcional al del Estatuto
General de Contratación de la Administración Pública, por expreso mandato del
legislador (artículo 13 de la Ley 1150 de 2007) están igualmente sujetos a los
citados principios de la función administrativa y a los que son propios de la gestión
fiscal contenidos en el artículo 267 de la Carta, esto es, entre otros, los de
eficiencia, economía y equidad.
Así pues, es el interés general el que determina toda actuación de la

administración, lo que aplica, desde luego, en lo concerniente a la contratación
estatal, pues aquél siempre está presente, sea en forma directa, ora de manera
mediata, en cualquier contrato en que interviene una entidad pública, como bien lo

LA REPÚBLICA
señaló el legislador en la exposición de motivos que dio lugar a la expedición de la

Ley 80:
"Cualquier actividad estatal se caracteriza por la satisfacción del interés

público o de las necesidades colectivas. La celebración de un contrato
en la que interviene una entidad estatal no puede ser ajena a ese
principio. A veces la relación con el interés público es inmediata, en
tanto que en otras ocasiones la relación es apenas indirecta. Sin
embargo, el hecho de la celebración del acto jurídico por parte del
Estado implica la presencia del interés público. Por ello, no existe razón
para no predicar de todos los contratos celebrados por el Estado los
mismos principios y postulados".21
En este sentido, la contratación estatal se erige en uno de los muchos

mecanismos o instrumentos de los puede echar mano el Estado para cumplir con
los cometidos que están a su cargo, siendo claro, como lo expresa la
jurisprudencia, que “De hecho, la contratación del Estado es una de las formas de
actuación pública de mayor utilización, pues muchos sostienen que el contrato
estatal surge con la propia consolidación del Estado moderno, pues cuando éste
asume la responsabilidad de prestar los servicios y adelantar funciones para la
defensa de los derechos de los administrados y, por ese hecho, aumenta la
complejidad de las tareas a su cargo, necesita del apoyo, la intervención y la
experiencia que aportan los particulares”. 22
Entonces, si bien es cierto que el postulado de la autonomía de la voluntad

encuentra pleno respaldo en materia de contratación estatal, también lo es que el
ámbito de su ejercicio se encuentra enmarcado en un contorno especial en
atención al interés público por el que debe propender, a la función administrativa
que supone su desarrollo, y a la intervención de recursos públicos cuya protección
se impone, lo que, por supuesto, se traduce en limitaciones adicionales a las que
son propias de la contratación entre particulares. Por eso, para la jurisprudencia
constitucional, “la actividad contractual en el Estado social de derecho es una
modalidad de gestión pública, regida por los principios de igualdad, moralidad,
eficacia, celeridad, economía, imparcialidad y publicidad previstos en los artículos
209 y 123 de la Constitución Política como parámetros específicos del
21 Exposición de motivos de la Ley 80 de 1993. Gaceta del Congreso N°75 de 23 de septiembre de

1992.
22 Sentencia C-932 de 2007 (MP. Marco Gerardo Monroy Cabra).

LA REPÚBLICA
cumplimiento de la función administrativa y, ‘en general, constituyen núcleo

axiológico inherente a la filosofía del Estado social de Derecho’”. 23
De igual manera, toda vez que la actividad contractual del Estado hace parte de la
función pública, queda regida también por el principio de legalidad, razón por la
cual la entidad estatal contratante debe sujetar su actividad al ordenamiento
jurídico, sin que pueda alejarse de aquello que le está permitido. Así, para el
Consejo de Estado, “de la lectura de dichos principios es claro que se derivan en
el ordenamiento jurídico -en materia de contratación pública- otros tales como el
de planeación del negocio, legalidad, economía de mercado, llamados a gobernar
la acción de la Administración”. 24
En consonancia con lo anterior, el citado artículo 13 de la Ley 80 le da prevalencia

a la aplicación de las reglas particulares contenidas en su cuerpo legal -y en sus
normas modificatorias y complementarias-, y sólo de manera subsidiaria o
residual, aunque ciertamente con amplio espectro de cobertura, a las
disposiciones civiles y comerciales. En palabras de la Corte Constitucional, “De
este modo el Legislador estableció un Estatuto mixto que a un tiempo le da cabida
tanto a principios y reglas protectoras de la gestión estatal como a dispositivos
abiertos a la iniciativa privada y la libre empresa. Así, nos encontramos con que
nuestro ordenamiento jurídico provee a un mismo tiempo disposiciones de
derecho público y de derecho privado a la contratación estatal, a cuyos efectos
deben articularse adecuadamente los respectivos contenidos normativos, en la
perspectiva de la legalidad, oportunidad y conveniencia del gasto”. 25
En términos concordantes con lo expuesto en las líneas precedentes, de manera

particular, en cuanto al contenido del contrato estatal, el artículo 40 de la Ley 80
dispone:
“Las estipulaciones de los contratos serán las que de acuerdo con las
normas civiles, comerciales y las previstas en esta ley, correspondan a su
esencia y naturaleza.
23 Sentencia C-088 de 2000 (MP. Fabio Morón Díaz). Reiterada en la Sentencia C-372 de 2002
(MP. Jaime Córdoba Triviño) y en la Sentencia C-618 de 2012.
24 Sentencia del Consejo de Estado de 27 de enero de 2016. Sección Tercera. Sub-Sección C.
Radicación número: 76001-23-31-000-2005-02371-00(49847).

25 Sentencia C-249 de 2004.

LA REPÚBLICA
Las entidades podrán celebrar los contratos y acuerdos que permitan la

autonomía de la voluntad y requieran el cumplimiento de los fines estatales.
En los contratos que celebren las entidades estatales podrán incluirse las
modalidades, condiciones y, en general, las cláusulas o estipulaciones que
las partes consideren necesarias y convenientes, siempre que no sean
contrarias a la Constitución, la ley, el orden público y a los principios y
finalidades de esta ley y a los de la buena administración” (Negrillas
fuera de texto).
Para el Tribunal, tres directrices importantes se desprenden de lo preceptuado en

la anterior disposición normativa:
(i) El contenido de un contrato estatal está determinado, al menos en principio,

por los elementos esenciales y naturales que le correspondan conforme al
ordenamiento jurídico;
(ii) La autonomía de la voluntad otorga una amplia libertad contractual y de

contratación, en la medida que esté en consonancia con el cumplimiento de
los fines estatales; y
(iii) En ejercicio de la autonomía de la voluntad, y la libertad contractual de la

que ella es expresión, pueden incluirse en un contrato estatal todas las
cláusulas y estipulaciones que las partes estimen pertinentes sin exceder
unos límites claros26: la Constitución, la ley, el orden público, los principios y
finalidades del Estatuto, y los principios propios de la buena administración.
En cuanto al primer aspecto, esto es, los elementos esenciales, naturales y

accidentales de un contrato, ha dicho el Consejo de Estado, en el ámbito propio de
la contratación estatal27:
“En ese orden de ideas, se ha aludido a los elementos esenciales del

negocio -esentialia negotii- como a aquellos que ‘constituyen lo mínimo que
las partes deben declarar para precisar el interés que pretenden desarrollar
26Al menos en lo conceptual, no necesariamente en cuanto a su aplicación a los casos concretos.

27 Sentencia del Consejo de Estado de 9 de febrero de 2011. Sala de lo Contencioso
Administrativo. Sección Tercera-Subsección A. Sentencia 1998-06662. Rad.: 73-001-23-31-000-
1998-06662 01. En el mismo sentido, la Sentencia de la misma Sección de 16 de febrero de 1989,
y la Sentencia 1994-00071/14390 de marzo 18 de 2010 (Rad.: 25000-23-26-000-1994-00071-
01)(14390).

LA REPÚBLICA
jurídicamente y el sentido en que quieren hacerlo’28, por manera que si las

partes guardan silencio acerca de estos elementos, el negocio por ellas
deseado no se hallará en condiciones de producir todos sus efectos o
devendrá en un vínculo diverso; a los elementos naturales -naturalia negotii-
como a ‘aquellos efectos que las partes suelen estipular como accesorios de
los elementos esenciales pero que, aún a falta de estipulación, se producirán
espontáneamente opera legis’29 y a los elementos accidentales -accidentalia
negotii- como a ‘los pactos que varían los efectos subsidiarios normales
establecidos por la ley según la naturaleza del acto en cuestión, como el
pacto de retroventa, o el comisorio, o las estipulaciones que agravan o
atenúan la responsabilidad y las que sujetan los derechos a plazos o
condiciones’30.
Si bien es cierto que en principio la anotada clasificación, originaria del

derecho privado, también resulta de recibo, mutatis mutandi, en el ámbito del
derecho administrativo y, concretamente, en el de la contratación estatal 31,
no solo por la elemental consideración de que en este ámbito del tráfico
jurídico quizás el más importante matiz que se evidencia respecto del
regulado por el derecho privado es la intervención como partes de las
entidades estatales, sino atendiendo a que tal sería la conclusión que se
desprende de la incorporación que respecto de las disposiciones comerciales
y civiles pertinentes efectúa el artículo 13 del estatuto de contratación de la
administración pública; anota la Sala que no es menos cierto que el referido
trasvase no puede llevarse a cabo sin efectuar los ineludibles matices que
28 Ospina Fernández, Guillermo y Ospina Acosta, Eduardo, Teoría general del contrato y del
negocio jurídico, cit., p. 36.
29
Ídem.
30 Ibídem.
31 Así lo ha propuesto, a guisa de ejemplo, Héctor Jorge Escola, quien tras reproducir la clásica y
ya aquí aludida noción de cada una de las tres modalidades de elementos del contrato en el
derecho privado, señala que “[S]i quisiéramos trasladar esa doctrina al campo del derecho público,
y más directamente al de los contratos administrativos, podríamos decir que en estos es posible
distinguir: 1) los elementos esenciales, indispensables, en su conjunto, para que exista contrato
administrativo, y que para nosotros serían el consentimiento y el objeto, como elementos
esenciales básicos; los sujetos, la competencia y la capacidad, la causa y la finalidad, como
elementos esenciales presupuestos; y la forma, como elemento esencial complementario; 2) los
elementos naturales, propios y caracterizantes de un tipo especial de contrato administrativo, y que
se hallan previstos legalmente para esa clase de contrato, v. gr., el de obra pública; y 3) elementos
accidentales, que pueden aparecer o no en el contrato administrativo, según sea la decisión de los
sujetos contratantes, pero que no corresponden específicamente al tipo de contrato de que se
trate”. Cfr. Escola, Héctor Jorge, Tratado integral de los contratos administrativos, volumen 1, parte
general, Depalma, Buenos Aires, 1977, pág. 212.

LA REPÚBLICA
imponen las particularidades propias de los contratos estatales en

consideración a la especial finalidad a la cual debe apuntar la actividad
administrativa contractual -la satisfacción del interés general- y a las
limitantes que a la capacidad negocial de las entidades públicas imponen
tanto el aludido componente teleológico, como los demás elementos
integrantes del principio de legalidad; tal la razón por la cual en el derecho
comparado se ha sostenido que la distinción entre elementos esenciales y
naturales -especialmente, aunque también pueden incluirse aquí los
accidentales- puede, de cierto modo, quedar difuminada si se tiene en cuenta
que cuando unos y otros se encuentren previstos en la ley, en principio su
observancia deviene obligatoria para la entidad contratante:
‘Sin embargo, esta traslación a la esfera del contrato administrativo de la

conocida división tripartita de los elementos componentes del contrato de
derecho privado, es más aparente que real, o mejor dicho, solo puede
hacerse si se le introducen ciertas limitaciones y si se tienen en cuenta las
particularidades que son propias del contrato administrativo, como contrato
de derecho público, y en el que una de las partes es la administración pública
obrando como tal.
En efecto, en el caso de los elementos naturales, estando todos ellos

previstos legalmente, son en principio de cumplimiento obligatorio para
la administración, y por ende para la vigencia de ese tipo especial de
contrato, de modo que sin revestir el carácter de elementos esenciales
(por no ser definitorios de la existencia de ‘contrato administrativo’)
deben también ser observados, puesto que una de las partes (el sujeto
administrativo) no puede apartarse de esa observancia, como ya
sabemos. (la negrilla es del original)
Por tanto, las partes solo podrían excluir tales elementos del contrato, en el
supuesto de que la misma ley haya autorizado expresamente a suprimirlos,
es decir, cuando exista la facultad para la administración pública de incluir o
no en el contrato tales elementos, según convenga para la mejor satisfacción
del interés público. (Subraya el Tribunal).
Igual consideración cabe respecto de los elementos accidentales, que no

corresponden ordinariamente a un contrato administrativo dado, y que
podrán ser incluidos en él si el sujeto administrativo obra, al hacerlo, dentro

LA REPÚBLICA
de su competencia, es decir, cumpliendo el mandato legal, vigente como

facultad, de la que puede o no usar’32.
No obstante, la conclusión a la cual se arriba en la cita precedente debe

adaptarse a las singularidades del régimen colombiano de la contratación
estatal, caracterizado por tratarse de un modelo que parte de incorporar a la
normatividad aplicable a los contratos estatales las reglas propias del
derecho privado -lo cual dota de una significativa autonomía a las entidades
públicas contratantes-, cuya aplicación se encuentra supeditada a la
inexistencia de especiales disposiciones de derecho público.
Así pues, en el ordenamiento jurídico colombiano más que desvanecerse la

distinción entre elementos esenciales, naturales y accidentales de los
contratos estatales, lo que bien puede ocurrir es que el carácter imperativo
de algunas normas de orden público o de los principios y finalidades de
derecho público que informan la actividad contractual de las entidades
estatales, impidan a las partes soslayar el significado, el contenido o los
alcances de los elementos naturales de la modalidad contractual que
eligieron y a cuyos elementos esenciales se avienen, con la consecuencia
que genera la imposibilidad de eludir el contenido inherente a la especie
contractual elegida por las repercusiones que ello puede generar en relación
con la validez del negocio jurídico”.
En lo que atañe al segundo aspecto anunciado, el artículo 40 de la Ley 80 de 1993

es claro en encausar el ejercicio de la autonomía de la voluntad por un derrotero
específico que es esencial en materia de contratación pública, toda vez que
habilita a las entidades a celebrar los contratos y acuerdos que les permite tal
postulado, pero con un cometido o -si se quiere- condicionamiento particular, cual
es, que el respectivo contrato, acuerdo o pacto sea requerido para el cumplimiento
de los fines estatales.
Y en forma ciertamente concordante con los dos aspectos anteriores, en su inciso

final el citado artículo 40, reconociendo de nuevo un amplio margen al ejercicio de
la autonomía de la voluntad, pues permite que en los contratos estatales, también
en principio, se incorpore cualquier pacto, cláusula o estipulación que los
contratantes estimen necesaria y conveniente, reafirma también los linderos que
32 Escola, Héctor Jorge, Tratado integral de los contratos administrativos, cit., pág. 213.

LA REPÚBLICA
resultan infranqueables para la libertad contractual, erigiéndolos en claros límites

que no pueden ser rebasados por las partes. En este sentido se tiene, entonces,
que por expresa disposición legal, a un contrato estatal se puede incorporar
cualquier estipulación que en desarrollo de la autonomía de la voluntad de las
partes se considere que debe entrar a formar parte del reglamento negocial,
siempre y cuando no sea contraria a la Constitución, la ley, el orden público, a los
principios y finalidades de la Ley 80, y a los de la “buena administración”.
De traspasarse los límites indicados, y dependiendo de la violación cometida, el

contrato en su integridad, o la respectiva cláusula o estipulación transgresora en
particular, podrán quedar comprometidos en su eficacia, bajo el tipo específico de
sanción que se derive en función de la irregularidad incurrida. En palabras del
Consejo de Estado, que resumen la problemática anunciada:
“A manera de conclusión, a propósito de la producción de los efectos del

negocio jurídico, se desprenden las posibilidades a saber: i) el negocio puede
ser inexistente, lo que ocurre cuando no reúne los elementos esenciales o de
existencia o las formalidades ad substantiam actus, ii) las normas legales
tanto del derecho público como del régimen privado pueden expresar que un
determinado acto o negocio jurídico no produce efecto alguno o es ineficaz
de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial33; y iii) el negocio es
nulo o anulable, o sea, que reuniendo los elementos esenciales de
existencia, esto es, nacido a la vida jurídica, le falta uno o varios requisitos o
presupuestos para su validez. En los dos primeros casos, se priva totalmente
y ab initio los efectos del negocio; en el último, produce efectos hasta tanto
sean destruidos en virtud de una sentencia judicial que declare la nulidad
absoluta o relativa del contrato o parte de él”. 34
33 A manera de ejemplo el numeral 5 del artículo 25 de la Ley 80 de 1993, previó esta sanción legal
para cuando se vulnere alguna de las pautas y reglas establecidas por el legislador en la
elaboración y contenido de los pliegos de condiciones o términos de referencia o en los contratos
de la administración pública, así: “Serán ineficaces de pleno derecho las estipulaciones de los
pliegos o términos de referencia y de los contratos que contravengan lo dispuesto en este numeral,
o dispongan renuncias a reclamaciones por la ocurrencia de los hechos aquí enunciados”.
34
Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia de 8 de marzo de 2007. Radicación número:
20001-23-31-000-1996-02999-01(15052).

LA REPÚBLICA
6. EL RÉGIMEN DE NULIDADES EN LOS CONTRATOS ESTATALES
Concordante con el régimen mixto o híbrido de derecho público y privado que lo

caracteriza, al que ya se hizo alusión, el Estatuto General de Contratación de la
Administración Pública sigue, en materia de nulidades de los contratos estatales,
la misma línea directriz.
En efecto, según lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley 80, “Los contratos del

Estado son absolutamente nulos en los casos previstos en el derecho común y
además cuando:
1º. Se celebren con personas incursas en causales de inhabilidad o

incompatibilidad previstas en la Constitución y la ley;
2º. Se celebren contra expresa prohibición constitucional o legal;
3º. Se celebren con abuso o desviación de poder;
4º. Se declaren nulos los actos administrativos en que se fundamenten; y
5º. Se hubieren celebrado con desconocimiento de los criterios previstos en
el artículo 21 sobre tratamiento de ofertas nacionales y extranjeras o con
violación de la reciprocidad de que trata esta ley”.
Se advierte, con nitidez, que además de prohijar de manera expresa las causales
de nulidad absoluta contenidas en el derecho privado, las cuales, por lo mismo,
encuentran plena cabida y aplicación en tratándose de un contrato estatal, la Ley
80 agrega otros motivos que atienden a criterios que resultan afines a lo público.
Por consiguiente, como bien lo rememoró recientemente el Consejo de Estado 35,
“Las causales de nulidad absoluta en contratación estatal son, en síntesis,
aquellas que prescribe el artículo 1741 del Código Civil y además las
expresamente señaladas en la Ley 80 de 1993 en su artículo 44”.
Acorde con el criterio de prelación contenido en el artículo 13 del mismo Estatuto,

las reglas particulares previstas en la ley de contratación pública en materia de
nulidades, en los aspectos regulados de manera expresa en ella (artículos 44 a
49), tienen aplicación preferente respecto a las disposiciones del derecho civil y
mercantil. Desde luego, en lo que concierne de manera específica a las causales
35 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sub Sección C. Sentencia de 24 de abril de 2017.

Radicación número: 25000-23-26-000-2006-02169-01(41880). En el mismo sentido, entre muchas
otras, la sentencia de 16 de julio de 2015 de la Sub Sección A de la misma Sección Tercera
(Radicación número: 76001-23-31-000-2002-04055-01(41768) y la de 29 de abril de 2015
(Radicación número: 63001-23-31-000-2000-00024-01(31818).

LA REPÚBLICA
previstas en el derecho común, dada la explícita incorporación y reconocimiento

legal de su régimen en la contratación estatal, deberá estarse a la regulación que
de ellas contempla la legislación civil y comercial 36.
En términos generales, según lo ha indicado el Consejo de Estado 37, “Las

causales de nulidad absoluta están concebidas por el ordenamiento jurídico como
una sanción que implica privar de eficacia los actos jurídicos y los contratos que se
han erigido en contravía de los intereses superiores, por cuya protección propende
el orden jurídico, con el fin de proteger al conglomerado social de los efectos
adversos que puedan desprenderse de un acto jurídico o de un contrato viciado de
aquel tipo de ilegalidad38”.
En lo que atañe de manera particular al objeto ilícito –que es la causal de nulidad

invocada por la Convocada en este trámite arbitral-39, ha dicho el Consejo de
Estado40 que “los artículos 6º y 1519 del Código Civil son las normas básicas
sobre el objeto ilícito como causal de nulidad absoluta al prever respectivamente
que ‘… en materia civil son nulos los actos ejecutados contra expresa prohibición
de la ley, si en ella misma no se dispone otra cosa…’ y que ‘hay un objeto ilícito en
todo lo que contraviene al derecho público de la nación…’, lo que se traduce en
que los artículos 1521, 1523 y 1741 del Código Civil y el artículo 899 del Código
de Comercio son solamente aplicaciones concretas de ellos y por consiguiente
toda violación a un mandato imperativo o a una prohibición de la ley, comporta un
vicio que genera nulidad absoluta si, por supuesto, ella no consagra una sanción
diferente”.
En el mismo sentido, el Consejo de Estado ha dicho, también, que “las normas

imperativas no son solamente aquellas que prohíben sino también las que mandan
u ordenan y por ende la transgresión del orden público se presenta cuando se
viola la que prohíbe así como cuando no se observa o se desatiende la que
36Consejo de Estado. Sección Tercera. Sub Sección C. Sentencia de 24 de marzo de 2011.

Expediente: 25000232600019960308001.
37 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sub Sección A. Sentencia de 18 de abril de 2016.
Radicación número: 76001-23-31-000-2001-03567-01 (34648).

38 BRUGI Biagio: “Instituciones de Derecho Civil”, Ed. Unión Tipográfica Editorial Hispano-
Americana, México, Págs. 122 y s.s.

39 En el escrito de contestación de la demanda se formula la “EXCEPCIÓN Y SOLICITUD DE
DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA DE LA CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA DE LA

PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR OBJETO ILÍCITO”.
40 Consejo de Estado, Sección Tercera – Subsección C, sentencia de 20 de octubre de 2014.
Radicación Nº 66001-23-31-000-1999-00435-01(24809).

LA REPÚBLICA
ordena, casos todos estos que conducen a una nulidad absoluta por objeto ilícito.
Este entendimiento resulta natural y obvio, pues de no entenderse así se llegaría
al absurdo de que la violación de una norma imperativa que sólo manda u ordena,
pero que expresamente no prohíbe, no aparejaría sanción alguna o, lo que es lo
mismo, que sería una norma inane, que manda pero no manda porque puede ser
inobservada sin ninguna consecuencia”41.
La postura del Consejo de Estado acerca del alcance de las normas imperativas y
de orden público coincide, en esencia, con el entendimiento que al respecto ha
tenido la Corte Suprema de Justicia como máximo tribunal de la jurisdicción
ordinaria, estructurado a partir de los siguientes puntos de importancia: (i) el ius
cogens, derecho imperativo de la Nación u orden público, al estar fundado en
valores, principios e ideales asociados a aspectos o intereses que son esenciales
para la organización política, jurídica, económica o social en un momento histórico
determinado, implica un férreo límite a la autonomía de la voluntad que, de ser
vulnerado, conlleva la nulidad absoluta del contrato o de la cláusula respectiva; (ii)
las normas imperativas pueden revestir una doble faceta: positiva, cuando
ordenan qué debe hacerse; o negativa, cunado indican qué no puede hacerse,
mediante la imposición de prohibiciones o restricciones; (iii) el fundamento de las
normas imperativas puede responder a diversos criterios, generalmente dirigidos a
la protección de ciertos intereses, situación o posición económica, social o jurídica
(orden público de dirección y orden público tutelar o de protección); y (iv) no se
requiere para que un contrato, o alguna de sus estipulaciones, sea declarado
absolutamente nulo por objeto ilícito, la existencia de una norma específica que
así lo exprese; lo que sí resulta indispensable es que se viole una norma que en
forma expresa ordene una conducta contractual diversa, o prohíba la realizada.
En la sentencia ya citada de 20 de octubre de 2014 42, el Consejo de Estado,

resaltando la plena coincidencia con el criterio de la Corte Suprema de Justicia,
manifestó:
“Aquel recto, natural y obvio entendimiento ya fue expuesto por la Corte

Suprema de Justicia al poner de presente que el orden público puede ser
41 Consejo de Estado, Sección Tercera – Subsección C, sentencia de 3 de junio de 2015, Exp.

37.566, reiterada en sentencia de la misma subsección de 9 de febrero de 2017. Radicación
número: 85001-23-33-000-2013-00221-01(52805).
42 Consejo de Estado, Sección Tercera – Subsección C, sentencia de 20 de octubre de 2014.
Radicación Nº 66001-23-31-000-1999-00435-01(24809).

LA REPÚBLICA
positivo o negativo, dependiendo de ‘si prescribe cómo y qué debe hacerse’

o si se vierte ‘en restricciones, limitaciones o prohibiciones’, y que su
transgresión acarrea la nulidad absoluta del acto:
‘El ius cogens, derecho imperativo de la Nación u orden público, representa

una restricción a la autonomía privada dispositiva (cas. civ. sentencia de 30
de agosto de 2011, exp. 11001-3103-012-1999-01957-01), y su vulneración,
a no dudarlo, produce la nulidad absoluta del contrato o de la estipulación
afectada, ampara principios y valores fundamentales del sistema jurídico por
constituir ‘núcleo central, medular, básico, cardinal, primario e inmanente de
intereses vitales para la persona, la existencia, preservación, armonía y
progreso de la sociedad […] valores, principios e ideales considerados
esenciales al concernir a materias, asuntos o intereses esenciales para la
organización social en determinado momento histórico, en función al respeto
y primacía de valores fundamentales del ordenamiento jurídico, la libertad, la
democracia, los intereses individuales o sociales. En general, su concepto
tutela razonables intereses nacionales vinculados a la organización política,
económica o social del país, y no admite sustitución, cambio, modificación,
derogación ni exclusión por decisión particular’, sea ‘positivo, si prescribe
cómo y qué debe hacerse, ora negativo, al verterse en restricciones,
limitaciones o prohibiciones, y puede obedecer a factores estrictamente
políticos, económicos o sociales con sentido directivo o protector de ciertos
intereses, situación, posición económica, social o jurídica’, ‘como mecanismo
para la organización, productividad, eficiencia y equidad del sistema
económico, [donde] hay una economía dirigida (orden público de dirección), y
en ocasiones, para proteger determinados intereses (orden público tutelar o
de protección) en razón de cierta posición económica, social, jurídica,
factores sociales (Estado providencia, proteccionismo social) para proveer al
bienestar social y la satisfacción de las necesidades económicas de los
ciudadanos, suprimir o atenuar manifiestas desigualdades socio-económicos
(contratos de adhesión, derecho del consumo), ora económicos (política
deflacionista-control de precios-de crédito, derecho de la competencia,
interés general)’, esto es, actúe en sentido político, social o económico (cas.
civ. sentencias exequátur de 8 de noviembre de 2011, exp. E-2009-00219-
00, y sentencia de 19 de octubre de 2011, exp. 110013103-032-2001-00847-
01)43.
43Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia 2001-00026 del 6 de marzo de
2012.

LA REPÚBLICA
Pero el orden público comprende además los principios ínsitos en el

ordenamiento, que se deducen de las normas imperativas, y su transgresión
también apareja la nulidad absoluta como sanción:
‘El derecho imperativo de la Nación se remite al orden público, comprende

principios fundamentales del ordenamiento jurídico inferidos de las normas
imperativas. Las reglas legales, según una antigua clasificación, son
supletorias, dispositivas o imperativas. En la primera categoría están las que
rigen en defecto de específica previsión de las partes, en ausencia de
estipulación alguna y, por ello, suplen el silencio de los sujetos, integrando el
contenido del acto dispositivo sin pacto expreso ninguno. El segundo tipo
obedece a la posibilidad reconocida por el ordenamiento jurídico para
disponer, variar, alterar o descartar la aplicación de una norma. Trátase de
preceptos susceptibles de exclusión o modificación en desarrollo de la
autonomía privada, libertad contractual o de contratación. Son imperativas
aquellas cuya aplicación es obligatoria y se impone a las partes sin admitir
pacto contrario. Por lo común estas normas regulan materias de vital
importancia. De suyo esta categoría atañe a materias del ius cogens, orden
público social, económico o político, moralidad, ética colectiva o buenas
costumbres, restringen o cercenan la libertad en atención a la importancia de
la materia e intereses regulados, son taxativas, de aplicación e interpretación
restrictiva y excluyen analogía legis o iuris. Dicha nomenclatura, se remite en
cierta medida a los elementos del negocio jurídico, o sea, lo de su estructura
existencial (esentialia negotia), o perteneciente por ley, uso, costumbre o
equidad sin necesidad de estipulación a propósito (naturalia negotia) y lo
estipulado expressis verbis en concreto (accidentalia negotia), que “se
expresa en los contratos” (artículo 1603 C.C) o “pactado expresamente en
ellos” (art. 861 C.Co), y debe confrontarse con la disciplina jurídica del acto y
las normas legales cogentes, dispositivas o supletorias, a punto que la
contrariedad del ius cogens, el derecho imperativo y el orden público, entraña
la invalidez absoluta.’44
Así que no es cierto que para que un acto o contrato sea absolutamente nulo
por objeto ilícito es indispensable la existencia de una norma que diga,
expresa y sacramentalmente, que ‘es nulo’, como consecuencia, el acto que
44 Ibídem.

LA REPÚBLICA
la contraviene, pero desde luego que lo que sí debe existir es la norma que
expresamente mande o prohíba’”.
Lo anterior, entiende el Tribunal, sin perjuicio de que si el contrato, o algunas de

sus estipulaciones, se acuerda en contra de una expresa prohibición de orden
legal o constitucional, se configure la causal de nulidad absoluta prevista en el
numeral 2º del artículo 44 de la Ley 80. A este respecto, haciendo alusión a un
anterior pronunciamiento suyo, el Consejo de Estado precisó que “Así en
sentencia de 2 de mayo de 2007 determinó que para que se configurara esta
causal de nulidad absoluta del contrato, se requería de dos presupuestos, de una
parte, ‘la violación del régimen de prohibiciones consagrado en normas
constitucionales o en normas legales o en cualesquiera otras con fuerza de ley;
por lo tanto, la violación de otro tipo de normas en cuanto no tengan rango
constitucional o carezcan de fuerza de ley, no genera vicio de nulidad en el
contrato’, y de otra, ‘que la prohibición establecida en la Constitución Política o en
la Ley debe ser expresa’”45.
Por ello, como también lo ha precisado la jurisprudencia46, si se viola una norma

imperativa que no contiene una prohibición explícita de rango constitucional o
legal, la nulidad absoluta se impondrá, pero no con base en la causal segunda del
Estatuto de Contratación Pública:
“[…] 6.4.- Recuérdese que de tiempo atrás47 esta corporación ha expresado

que para que se configure la causal de nulidad prevista en el No. 2º del
artículo 44 de la Ley 80 de 1993, esto es que el contrato se celebre contra
expresa prohibición legal o constitucional, es menester que haya una
violación al régimen de prohibiciones y que esa prohibición sea explícita,
razón por la cual no toda transgresión a una norma imperativa conduce a
estructurar esta precisa causal, aunque, por supuesto, habrá de configurar
otra, por la elemental razón de que las normas imperativas no son solamente
las que expresamente prohíben, sino también las que mandan.
45 Consejo de Estado, Sección Tercera – Subsección C, sentencia de 24 de marzo de 2011.

Expediente: 25000232600019960308001.Radicación interna número: 20185.
46 Consejo de Estado, Sección Tercera – Subsección C, sentencia de 15 de diciembre de 2017.
Radicación número: 76001-23-33-000-2013-00169-01(50045)B.

47 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Subsección C, sentencia del 28 de
marzo de 2012, Expediente: 22.471, Sentencia del 8 de mayo de 2013, Expediente: 24.510, entre
otras.

LA REPÚBLICA
6.5.- En consecuencia, por regla general, si se desacata una norma que

manda, es decir una que contiene una prohibición genérica o implícita del
estatuto contractual, o, lo que es lo mismo, una norma que imperativamente
ordena aunque no prohíbe expresamente, el contrato será absolutamente
nulo por violar el régimen legal pero, la causal no será la enlistada en el No.
2º del artículo 44 de la Ley 80 de 1993, sino una diferente según el caso”.
Estando a tono con lo reconocido en el derecho privado, la Ley 80 consagra

también la posibilidad de la nulidad total o parcial de un contrato estatal, según si
el grado de afectación impacta la totalidad del acuerdo, o –tal como se discute en
el asunto sub-lite- solo alguna(s) de sus estipulaciones. En este último evento,
conforme lo señala el artículo 47 del citado Estatuto, imponiendo un criterio que se
acerca al previsto en el derecho común para estos casos, según se reseñó, “La
nulidad de alguna o algunas cláusulas de un contrato no invalidará la totalidad del
acto, salvo cuando este no pudiese existir sin la parte viciada”. En consecuencia,
para que tenga lugar la nulidad parcial de un contrato estatal, como bien lo ha
precisado el Consejo de Estado, “se requiere el cumplimiento de ciertos requisitos
a saber: I) Que sólo una parte del negocio jurídico se encuentre viciada de nulidad;
II) Que el negocio jurídico pueda subsistir sin la parte que se encuentra viciada y
que las partes de cualquier forma manifiesten el ‘querer’ de preservar su validez,
esto es que aún sin la parte nula lo hubieran celebrado 48. Así las cosas, se
entiende que si en un determinado contrato lo que se encuentra viciado de nulidad
absoluta es una de las cláusulas contenidas en éste y el juez se percata de ése
vicio pero se reúnen los requisitos previstos en la ley para que no se deba declarar
la nulidad de la totalidad del negocio jurídico por haber reunido éste todos sus
elementos estructurales, así como también los requisitos exigidos para su valor,
puede entonces en ésta hipótesis proceder a declarar únicamente la nulidad de la
cláusula viciosa”.49
Coincidente, también, con la regulación del derecho civil, el Estatuto General de

Contratación de la Administración Pública consagra de manera expresa en el
artículo 4550 la potestad del juez –lo que, desde luego, se extiende al árbitro que
48 ALARCÓN ROJAS Fernando, “La ineficacia de pleno derecho en los negocios jurídicos”, Ed.
Universidad Externado de Colombia, año 2011, Pág. 256.
49 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Subsección C, sentencia del 3 de
agosto de 2016. Radicación número: 25000-23-26-000-2010-00145-02(53339).

50
Según el artículo 45 de la Ley 80 de 1993, “La nulidad absoluta podrá ser alegada por las partes,
por el agente del ministerio público, por cualquier persona o declarada de oficio, y no es
susceptible de saneamiento por ratificación”.

LA REPÚBLICA
desempeña funciones jurisdiccionales- de decretar de oficio la nulidad absoluta,

total o parcial, de un contrato estatal. En consonancia con ello, el artículo 141 del
CPACA establece, haciendo alusión a la nulidad absoluta del contrato, que “El
juez administrativo podrá declararla de oficio cuando esté plenamente demostrada
en el proceso, siempre y cuando en él hayan intervenido las partes contratantes o
sus causahabientes”, facultad que, por lo demás, ha encontrado reiterado
reconocimiento en la jurisprudencia del Consejo de Estado 51.
7. EL RÉGIMEN LEGAL SOBRE GASTOS NOTARIALES Y GASTOS DE

REGISTRO –DERECHOS E IMPUESTO DE REGISTRO-
Como es apenas natural, en tratándose de una controversia que versa sobre una
estipulación contractual relativa a los gastos notariales y de registro de la escritura
pública de compraventa, según fue convenida en el contrato de promesa que la
precede, imperativo resulta acometer la revisión del régimen normativo que
gobierna tales materias, para considerarlo a la luz del marco delineado por el
postulado de la autonomía de la voluntad, apreciado en el ámbito de la
contratación estatal, con las facultades que ofrece y las limitaciones que comporta.
De ello se ocupa el Tribunal en este acápite, examinando separadamente, porque

hay connotaciones particulares que así lo exigen, lo relativo a gastos notariales y a
gastos de registro, y dentro de estos últimos separando los conceptos asociados a
derechos de registro e impuesto de registro.
7.1. Gastos Notariales
La función notarial es considerada un servicio público (artículo 131 de la

Constitución Política) y está regulada por el Decreto-Ley 960 de 1970 (“Estatuto
del Notariado”) -con sus modificaciones y reglamentaciones-, en los aspectos
atinentes a su ejercicio, los actos notariales y la organización del notariado, entre
otros temas, incluido el arancel notarial. El Título VIII del Estatuto contiene
disposiciones relativas a la determinación de las tarifas de los derechos notariales
y los sujetos obligados a su pago.
51 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sub Sección A, sentencia de 17 de agosto de 2017.

Radicación número: 76001-23-31-000-2005-04408-01(52490). En el mismo sentido, entre muchas
otras, sentencia de 29 de octubre de 2015 (Sección Tercera. Sub-Sección A. Radicación número:
05001-23-31-000-1998-03680-01(29742), y de 16 de febrero de 2006 (Sección Tercera.
Radicación número: 13001-23-31-000-1988-07186-01(13414).

LA REPÚBLICA
De acuerdo con el artículo 5 del Estatuto, los servicios notariales se remuneran

según la tarifa oficial, que corresponde al concepto de tasa52 al que se refiere el
artículo 338 de la Constitución Política en el inciso segundo, al tenor del cual “La
ley, las ordenanzas y los acuerdos pueden permitir que las autoridades fijen la
tarifa de las tasas y contribuciones que cobren a los contribuyentes, como
recuperación de los costos de los servicios que les presten o participación en los
beneficios que les proporcionen; pero el sistema y el método para definir tales
costos y beneficios, y la forma de hacer su reparto, deben ser fijados por la ley, las
ordenanzas o los acuerdos”.
En el Estatuto de Notariado, en el Título VIII, que alude directamente a la

regulación del arancel notarial, el artículo 218 asigna al Gobierno la función de
revisar las tarifas de los derechos notariales. Dice la norma: “Las tarifas que
señalan los derechos notariales son revisables periódicamente por el gobierno
Nacional teniendo en consideración los costos del servicio y la conveniencia
pública”53. La tarifa notarial es una imposición de origen normativo, esto es, no
emanada de la convención entre los usuarios del servicio notarial y el notario, ni
entre los intervinientes en el acto sujeto a la formalidad notarial, y su
determinación está a cargo del Gobierno Nacional.
52 Para la Corte Constitucional, en el concepto de tributo están comprendidos los impuestos, tasas
y contribuciones (Sentencia C-260 de 2015 de Corte Constitucional, de 6 de mayo de 2015), y,
específicamente, las tasas son: “(…) aquellos ingresos tributarios que se establecen
unilateralmente por el Estado, pero sólo se hacen exigibles en el caso de que el particular decida
utilizar el servicio público correspondiente. Es decir, se trata de una recuperación total o parcial de
los costos que genera la prestación de un servicio público; se autofinancia este servicio mediante
una remuneración que se paga a la entidad administrativa que lo presta. […] Toda tasa implica una
erogación al contribuyente decretada por el Estado por un motivo claro, que, para el caso, es el
principio de razón suficiente: Por la prestación de un servicio público específico. El fin que persigue
la tasa es la financiación del servicio público que se presta. […] La tasa es una retribución
equitativa por un gasto público que el Estado trata de compensar en un valor igual o inferior,
exigido de quienes, independientemente de su iniciativa, dan origen a él” (Sentencia C-260 de
2015, de 6 de mayo de 2015, con cita de la Sentencia C-465 de 1993). En este sentido también
pueden verse la sentencia del 3 de noviembre de 2005 del Consejo de Estado, Sección Primera,
Rad.: 11001-03-24-000-2002-00341-01(8331), C.P. Camilo Arciniegas Andrade, y el
pronunciamiento de la Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado del 18 de diciembre
de 1997 (Radicación 1058, C.P. César Hoyos Salazar).
53 Luego, la Ley 29 de 1973 -citada en la cláusula décima tercera de la promesa de compraventa
sobre la que versa el presente trámite-, estableció que era competencia del Gobierno Nacional fijar
las tarifas que debían pagar los usuarios “a la Superintendencia de Notariado y Registro” por el
otorgamiento de escrituras públicas y que los aumentos que se efectuaran en virtud de esta
autorización debían guardar proporción con los de la tarifa notarial.

LA REPÚBLICA
El Estatuto, desde su perspectiva, pero en forma acompasada con la regulación

sustancial aplicable, indica en el artículo 12 que “Deberán celebrarse por escritura
pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes
inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad”, y
contempla a manera de regla general -a falta de estipulación en contrario- que “En
los actos o contratos bilaterales los derechos serán de cargo de las dos partes, por
mitades. Los varios integrantes de una parte responderán solidariamente por la
cuota de ella” (artículo 223).
No obstante, el mismo Estatuto, en el artículo 228, dispone de manera especial y

explícita, que “Los particulares que contraten con la Nación, los Territorios
Nacionales, los Departamentos o los Municipios, responderán ante el Notario por
los derechos a cargo de aquellas entidades”, y que “No causarán derechos los
actos exclusivos de las mismas, ni los celebrados entre ellas solas”. Adviértase
que se está en presencia de dos previsiones distintas, que tienen en común la
incorporación de un tratamiento favorable para los entes públicos –en los términos
allí indicados-, pero que en el primer supuesto, de concurrencia en el contrato de
una parte privada o particular y otra parte pública, manteniendo la causación de
derechos notariales asociados al acto, ubica el pago de los mismos en la órbita
patrimonial del privado o particular (no es un acto exento), al paso que el segundo
evento, de comparecencia exclusiva de parte pública, elimina la causación de los
referidos derechos (acto exento).
El artículo 228 de que se viene hablando es disposición especial también frente a

las reglas consignadas en los artículos 1862 del Código Civil y 909 del Código de
Comercio, según los cuales, en su orden, “Las costas de la escritura de venta
serán divisibles entre el vendedor y el comprador, a menos que las partes
contratantes estipulen otra cosa” y “Los gastos que ocasione la celebración del
contrato se dividirán por partes iguales entre los contratantes, si éstos no
acuerdan otra cosa”, pues impone a los particulares que contraten con “la
Nación54, los Territorios Nacionales, los Departamentos o los Municipios” la
obligación de responder por los derechos notariales “a cargo” de ellas.
El Decreto-Ley 960 fue expedido bajo el régimen de contratación estatal previo a

la Ley 80 de 1993, la cual, en lo referente a capacidad para contratar, es más
54
Según el artículo 43 del Decreto 3130 de 1968, “Los establecimientos públicos, como
organismos administrativos que son, gozan de los mismos privilegios y prerrogativas que se
reconocen a la nación”, norma reiterada por el artículo 80 de la Ley 489 de 1998.

LA REPÚBLICA
amplia que la enumeración que trae el artículo 228 del Estatuto del Notariado, esto
es, se refiere a la capacidad de contratar directamente para entidades más allá de
“la Nación, los Territorios Nacionales, los Departamentos o los Municipios” y los
establecimientos públicos55. En este contexto temporal resulta relevante, a juicio
del Tribunal, lo dicho por la Corte Constitucional:
“E. Cuando los funcionarios a que se refiere la ley 80 de 1993,

contratan, lo hacen a nombre de la Nación, de los departamentos o
de los municipios
Es claro que si la Nación, los departamentos, municipios y distritos, son

personas jurídicas, y las entidades estatales a que se refiere la ley 80,
no lo son, por fuerza los contratos que estas últimas celebren
corresponden a la Nación, a los departamentos o a los municipios. La
actuación del funcionario competente, a nombre de la correspondiente
entidad estatal, vincula a la Nación, al departamento o al Municipio
como persona jurídica. Al fin y al cabo, todos los efectos del contrato se
cumplirán en relación con la respectiva persona jurídica: ella adquirirá o
enajenará los bienes, si de ello se trata; si se contraen obligaciones
económicas, se pagará con cargo a su presupuesto, etc.
Por lo anterior, no hay duda de que no es menester elaborar teorías

complejas sobre personalidades jurídicas incompletas, existentes sólo
para contratar. En tratándose de la Nación, verbigracia, ésta es una
sola: la ley 80 se limita a señalar, en diferentes campos y materias, qué
entidades estatales tienen capacidad para contratar y cuál funcionario
obra a nombre de tales entidades”56 (La negrilla es del texto).
El artículo 230 del Decreto-Ley 960 de 1970 establece el carácter supletorio de las
reglas relativas a los sujetos obligados al pago de derechos notariales contenidas
en el Capítulo II del Título VIII, dentro de las cuales está el artículo 228 citado
previamente, que incluye la hipótesis de causación de derechos notariales en
contratos entre particulares y entidades públicas. Al tenor de la disposición en
comento, “Las reglas del presente Capítulo se aplicarán a falta de estipulación
diferente de los interesados”.
55 En acápite anterior se hizo mención expresa del artículo 2º de la Ley 80 de 1993, en el que se
identifican las que se denominan “entidades estatales”.
56 Sentencia C-374 de 1994.

LA REPÚBLICA
Entiende el Tribunal, en el ejercicio interpretativo que el conjunto normativo

impone, que la facultad de “estipulación diferente” a que alude el precepto recién
reseñado, considerada en su planteamiento general, no puede comprender la
modificación normativa en cuanto a la configuración misma de la obligación
tributaria –tasa-, cuyos elementos estructurales -sujeto activo, sujeto pasivo y
objeto- no pueden derogarse por pacto que los altere dado el carácter imperativo
de tal regulación, hipótesis distinta de otra, por lo menos susceptible de
consideración y análisis –especialmente si se hace abstracción de la participación
en el acto de una entidad pública-, en la que pudiera convenirse, al interior de la
relación jurídica de la que se trate, lo relativo al pago de la respectiva obligación57,
sin modificar la estructura jurídica de la misma, pero sin de perder de vista que la
referida potencial viabilidad de un pacto de ese talante, ya aludiendo al supuesto
que interesa a este proceso, tendría que hacerse involucrando, necesariamente, la
variable de significativo realce consistente en la participación de una entidad
estatal respecto de la cual media una exención, beneficio o tratamiento favorable
consignado normativamente a su favor.
En otras palabras: una cosa es la obligación tributaria -tasa-, con sus propios
elementos estructurales fijados en la norma -sujeto activo, sujeto pasivo y objeto-,
que no pueden ser modificados por acuerdo contractual, y otra cosa, sin duda
conceptualmente distinta, es que su pago pudiera ser solventado por un sujeto
diferente del obligado, en virtud de un pacto que sobre el particular se realice. Ante
un escenario jurídico de ese perfil, el problema por resolver apuntaría en la
dirección de establecer si este pacto podría tener validez cuando implica radicar
en cabeza de una entidad pública el pago de una prestación tributaria –o
equivalente a ella- sobre la cual media una exención o beneficio consagrado a su
favor; se trata de un cuestionamiento sobre el que tendrá que volver el Tribunal.
En ejercicio de la atribución de revisar las tarifas conferida en los artículos 218 del
Decreto-Ley 960 de 1970 y 11 de la Ley 29 de 1973, el Presidente de la República
expidió el Decreto 665 de 1975, “Por el cual se revisa la tarifa notarial y se dictan
otras disposiciones”. El inciso segundo del artículo 4 del Decreto mencionado
dispuso, en línea con el Estatuto del Notariado, que “Los particulares que
contraten con la Nación, los territorios nacionales, los departamentos o los
municipios, responderán ante el notario por los derechos a cargo de aquellas
57Es que no puede olvidarse que el pago por persona distinta del deudor tiene reconocimiento y
regulación en los artículos 630, 1631, 1632 y 1668 del Código Civil.

LA REPÚBLICA
entidades. No causarán derechos los actos exclusivos de las mismas ni los

celebrados entre ellas solas”.
Posteriormente, el Decreto 1772 de 1979, que derogó el Decreto 665 de 1975,

señaló en el artículo 9 que “El ejercicio de la función notarial no causará derecho
alguno en los siguientes casos: (...) e. Los actos en que intervengan
exclusivamente la Nación, los departamentos, las intendencias, las comisarías y
los municipios. (...)”, y en el artículo 12 que “En los actos en que concurran los
particulares con las entidades de que trata el literal e. del artículo 9 de este
decreto, aquellos pagarán los derechos que se causen a cargo de estas, las
cuales no podrán estipular en contrario. (...)”. El Decreto 1718 de 1981 reformó el
artículo recién reseñado en los siguientes términos: “Artículo 1º. El artículo 12 del
Decreto 1772 de 27 de julio de 1979 quedará así: [ ] ‘Artículo 12. De la
concurrencia de particulares con la Nación, sus entidades territoriales y sus
organismos administrativos: En los actos en que concurran los particulares con las
entidades de que trata el literal e) del artículo 9 de este decreto, aquellos pagarán
los derechos que se causen a cargo de éstas, las cuales no podrán estipular en
contrario. [ ] De la suma así recaudada el Notario retendrá como emolumentos por
su servicio hasta cincuenta mil pesos ($50.000.00). El excedente que constituye
aporte especial del Gobierno al Fondo Nacional del Notariado, se remitirá al Fondo
dentro de los cinco (5) días siguientes a aquel en que lo perciba el usuario. [ ] En
los actos en que concurran los particulares con los organismos administrativos,
institutos, empresas Industriales y comerciales y sociedades de economía mixta
de la Nación, departamentos, intendencias, comisarías y municipios, sujetos a
reparto en virtud del artículo 15 de la Ley 29 de 1973, pagarán los derechos que
se causen de conformidad con el artículo 1º, literal b) de este Decreto. [ ] De la
suma así recaudada el Notario retendrá como emolumento por sus servicios hasta
tres millones de pesos ($ 3.000.000.00): El excedente que constituye aporte
especial del Gobierno al Fondo Nacional de Notariado, se remitirá al Fondo, dentro
de los cinco (5) días siguientes a aquel en que lo perciba del usuario’”.
El artículo 142 del Decreto 2148 de 1983, reglamentario de los Decretos 960 y
2163 de 1970 y de la Ley 29 de 1973, compilado en el Decreto 1069 de 2015,
artículo 2.2.6.1.7.1.1., dispuso también que “Las normas referentes al pago de
derechos notariales consagradas en el Decreto-Ley 0960 de 1970, se aplicarán a
falta de estipulación diferente de los interesados”. Sin embargo, agregó: “En los
actos en que concurran los particulares con la Nación, los departamentos, las

LA REPÚBLICA
intendencias, las comisarías y los municipios, aquellos pagarán la totalidad de los

derechos y no valdrá estipulación en contrario, salvo disposición legal”.
Más adelante, el Decreto 2479 de 1987, que derogó el Decreto 1772 de 1979,
dispuso en el artículo 10: “ACTUACIONES EXENTAS. El ejercicio de la función
notarial no causará derecho alguno en los siguientes casos: (...) e) Los actos en
que intervengan exclusivamente la Nación, los departamentos, las intendencias,
las comisarías, los municipios y los establecimientos públicos del orden nacional;
(...)”. El artículo 13 reguló la concurrencia de particulares con entidades exentas
así: “DE LA CONCURRENCIA DE LOS PARTICULARES CON LA NACIÓN, SUS
ENTIDADES TERRITORIALES Y SUS ORGANISMOS ADMINISTRATIVOS. En
los actos en que concurran los particulares con las entidades exentas aquéllos
pagarán los derechos que se causen a cargo de éstas, las cuales no podrán
estipular en contrario (...)”.
El Decreto 172 de 1992, que derogó el Decreto 2479 de 1987, mantuvo en el

literal e) del artículo 20 la exención para “Los actos en que intervengan
exclusivamente la Nación, los departamentos, los distritos, los municipios, los
territorios indígenas y los establecimientos públicos del orden nacional (artículo 43,
Decreto 3130 de 1968)”, y señaló en el inciso primero del artículo 23 que “En los
actos en que concurran los particulares con entidades exentas aquéllos pagarán la
totalidad de los derechos que se causen. Las entidades exentas no podrán
estipular en contrario; tampoco, aquellas a cuyo favor existan tarifas especiales
(...)”.
El Decreto 1572 de 1994 estableció en el literal e) del artículo 20 que la función

notarial no causaría derecho alguno en “Los actos en que intervengan
exclusivamente las Entidades Estatales, salvo que se trate de empresas
industriales y comerciales del Estado y sociedades de economía mixta”. El inciso
primero del artículo 23, relativo a actos en que concurren particulares con
entidades exentas, no tuvo cambio con respecto al Decreto 172 de 1992.
El Decreto 1681 de 1996 -mencionado en la cláusula décima tercera del contrato

de promesa de compraventa suscrito entre las partes del proceso-, en el artículo
21, literal e), mantuvo esencialmente en los mismos términos la exención en “Las
actuaciones en aquellos documentos e instrumentos públicos en que intervengan
exclusivamente las Entidades Estatales, a excepción de las Empresas Industriales
y Comerciales del Estado y las Sociedades de Economía Mixta, las cuales

LA REPÚBLICA
asumirán el pago de los derechos notariales que se llegaren a causar”. El artículo

24 se ocupó de los actos en que concurren particulares y entidades exentas de la
misma forma que las normas anteriores, con la única adición de que lo allí
dispuesto aplica a actos “o contratos”.
El Decreto 188 de 2013, compilado en el Decreto 1069 de 2015, modificó el

Decreto 1681 de 1996. El artículo 37 dispuso: “El ejercicio de la función notarial no
causa derecho alguno entre otros, en los casos siguientes: (...) n) Las actuaciones
en aquellos documentos e instrumentos públicos en que intervengan
exclusivamente las entidades estatales, a excepción de las empresas industriales
y comerciales del Estado y sociedades de economía mixta, las cuales asumirán el
pago de los derechos notariales que se llegaren a causar (...)”. El artículo 39 dijo:
“En los actos o contratos en que concurran los particulares con entidades exentas,
aquellos pagarán la totalidad de los derechos que se causen. Las entidades
exentas no podrán estipular en contrario; tampoco, aquellas a cuyo favor existan
tarifas especiales (...)”. De acuerdo con el artículo 55, los valores absolutos de las
tarifas se incrementan anualmente en función del IPC, y el artículo 56 facultó al
Superintendente de Notariado y Registro para “reajustar anualmente los valores
absolutos de las tarifas, las cuantías de los aportes y los recaudos destinados al
Fondo Cuenta Especial de Notariado, ajustándolos a la centena más próxima”.
El panorama normativo que se ha reseñado sirve de referente para hacer un par

de puntualizaciones relevantes. La primera, en el sentido de mostrar que de
tiempo atrás, al menos desde la regulación de 1979, se volvió sistemática la
inclusión del precepto según el cual las entidades exentas –en directa alusión a
los entes públicos beneficiarios del tratamiento favorable- “no podrán estipular en
contrario”; y la segunda, orientada a mostrar, también con notoria antigüedad, que
al menos desde la regulación de 1994 se adopta la utilización de la expresión
“entidades estatales”, en lugar de la que venía empleándose que invocaba a “la
Nación, los departamentos, los distritos, los municipios (…)”, para referirse a los
sujetos de naturaleza pública favorecidos con la exención.
Esta doble advertencia conduce al Tribunal, a su vez, a señalar, en primer lugar,

que en tratándose de disposiciones generalmente expedidas invocando facultades
provenientes del Decreto-Ley 960 de 1970 y la Ley 29 de 1973, su contenido debe
interpretarse armónicamente con el de aquéllas, ya reseñado en párrafos
anteriores de esta parte motiva –a lo que se remite-, y en segundo término, que
ciertamente no parece coincidencial que con posterioridad a la expedición de la

LA REPÚBLICA
Ley 80 de 1993 se haya adoptado la nomenclatura de “entidades estatales”, más

acorde con el contenido normativo y semántico en ella plasmado, pero sin
introducir, en opinión del Tribunal, cambio sustancial respecto del entendimiento
de los destinatarios del tratamiento económico favorable consignado en la
reglamentación que profería en materia de derechos notariales.
El Superintendente de Notariado y Registro, en ejercicio de las facultades

conferidas por los artículos 55 y 56 del Decreto 188 de 2013, reajustó en su
oportunidad los valores absolutos de las tarifas notariales a través de las
Resoluciones números 88 de 2014, 641 de 2015 y 726 de 2016, las que incluyen
disposiciones según las cuales “El ejercicio de la función notarial no causa
derecho alguno entre otros, en los casos siguientes: (...) n) Las actuaciones en
aquellos documentos e instrumentos públicos en que intervengan exclusivamente
las entidades estatales, a excepción de las empresas industriales y comerciales
del Estado y sociedades de economía mixta, las cuales asumirán el pago de los
derechos notariales que se llegaren a causar” y “En los actos o contratos en que
concurran los particulares con entidades exentas, aquellos pagarán la totalidad de
los derechos que se causen. Las entidades exentas no podrán estipular en
contrario; tampoco, aquellas a cuyo favor existan tarifas especiales”.
Es evidente que, en términos generales, estas Resoluciones replican las

previsiones precedentes en el tiempo, que se han rememorado de manera
particular, en relación con actos exentos de derechos notariales por corresponder
a aquellos en los que intervienen exclusivamente entidades estatales 58 y con actos
en que se presenta concurrencia de particulares con entidades estatales, en los
que se consagra un tratamiento favorable a estas últimas en punto a las cargas
económicas derivadas de las respectivas actuaciones.
Ahora bien: la consideración de todo el referente normativo objeto de la reseña

que antecede, y en especial lo relativo a su caracterización en cuanto a si
constituye o no una regulación imperativa –en caso afirmativo, en qué nivel y con
qué alcance; en caso negativo, con qué implicaciones en la esfera del régimen de
nulidades de los contratos estatales-, tendrá relevancia en función de la
apreciación que se adopte acerca del contenido de la cláusula décima tercera del
contrato de promesa sobre el que versa el litigio arbitral, cuestión específica de la
que luego se ocupará el Tribunal.
58Con la excepción allí señalada en forma explícita “de las empresas industriales y comerciales del
Estado y sociedades de economía mixta”.

LA REPÚBLICA
7.2. Derechos de registro
El régimen general de los actos de comercio, específicamente en la compraventa

mercantil, dispone que “Salvo costumbre comercial o pacto en contrario, los
gastos de entrega de la cosa vendida corresponderán al vendedor y los de recibo
de la misma, al comprador” (inciso segundo del artículo 909 del Código de
Comercio), lo cual permitiría a las partes, en principio, acordar la forma de
distribuir el pago de los derechos de registro necesario para la entrega jurídica o
tradición del derecho de propiedad del bien59. El régimen de derechos de registro,
sin embargo, es especial en los actos en que intervienen entidades del sector
público, como pasa a exponerse.
Según el artículo 131 de la Constitución Política, al igual que respecto del servicio
notarial, compete a la ley la reglamentación del servicio público que presta el
Estado por conducto de los Registradores.
La Ley 1579 de 2012, a través de la cual se expidió el Estatuto de Registro de

Instrumentos Públicos, define el registro de la propiedad inmueble como “un
servicio público prestado por el Estado por funcionarios denominados
Registradores de Instrumentos Públicos” (artículo 1), y encargó a la
Superintendencia de Notariado y Registro fijar las tarifas por el ejercicio de la
función registral (artículo 74), que, como los derechos notariales, encuadran
dentro de la noción de tasa60 a la cual se refiere el artículo 338 de la Constitución.
Según esta norma, como se expuso al hacer referencia a los derechos notariales,
se puede encomendar a “las autoridades” la fijación de las tarifas de las tasas, sin
perjuicio de las facultades reservadas a la ley.
Vale la pena anotar que la Ley 1579 de 2012 derogó expresamente el Decreto
1250 de 1970, anterior Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos, en virtud
del cual, en ejercicio de la potestad reglamentaria y de la facultad que confería el
artículo 64, el gobierno expidió el Decreto 2280 de 2008, “Por el cual se fijan los
derechos por concepto de la función registral y se dictan otras disposiciones”, que
es una de las normas a las que alude la cláusula décima tercera del contrato de
59 Incluso con espectro más general, el artículo 1629 del Código Civil prevé que “Los gastos que
ocasionare el pago serán de cuenta del deudor; sin perjuicio de lo estipulado (…)”.
60 Consejo de Estado, Sala de Consulta y Servicio Civil, Radicación 1058, diciembre 18 de 1997,
C.P. César Hoyos Salazar.

LA REPÚBLICA
promesa de compraventa suscrito entre las partes del proceso. Este Decreto 2280,
en su artículo 17, se refería a “ACTUACIONES EXENTAS”, indicando que “La
actuación registral no causará derecho alguno en los siguientes casos: [ ] a)
Cuando las solicitudes de certificación, de inscripción de documentos o su
cancelación en que intervengan exclusivamente las entidades estatales, a
excepción de las Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, las Empresas
Industriales y Comerciales del Estado, y las Sociedades de Economía Mixta las
cuales asumirán el pago de los derechos de registro. [ ] e) (…) Sin embargo,
cuando los particulares contraten con gobiernos extranjeros, en los términos
previstos en el presente literal, o con algunas de las entidades estatales a que se
refiere el parágrafo de este artículo61, aquellos pagarán los derechos de registro
sobre el cincuenta por ciento (50%) de la tarifa normal vigente”.62
Como ya se dijo, en virtud de lo dispuesto en la Ley 1579 de 2012 es atribución de

la Superintendencia de Notariado y Registro fijar las tarifas por concepto del
ejercicio de la función registral y, en cumplimiento de dicha función, expidió las
Resoluciones números 126 de 2013, 89 de 2014, 640 de 2015 y 727 de 2016.
Las mencionadas Resoluciones enuncian dentro de las actuaciones para las

cuales la actuación registral “no causará derecho alguno”, “Cuando las solicitudes
de certificación, de inscripción de documentos o su cancelación en que
intervengan exclusivamente las entidades estatales, a excepción de las Empresas
de Servicios Públicos Domiciliarios, las Empresas Industriales y Comerciales del
Estado, y las Sociedades de Economía Mixta las cuales asumirán el pago de los
derechos de registro (...)” y “Cuando se trate de actos o contratos de gobiernos
extranjeros que tengan por finalidad adquirir o enajenar bienes inmuebles en
nuestro país para servir de sede a las misiones diplomáticas, a condición de que
exista reciprocidad del gobierno extranjero en esta materia con nuestro país, para
lo cual se protocolizará con la escritura respectiva, la certificación que expida para
el efecto la autoridad competente; [ ] Sin embargo, cuando los particulares
contraten con gobiernos extranjeros, en los términos previstos en el presente
literal, o con algunas de las entidades estatales a que se refiere el parágrafo de
este artículo [la Contraloría General de la República está incluida expresamente],
aquellos pagarán los derechos de registro sobre el cincuenta por ciento (50%) de
la tarifa normal vigente”. Es evidente, e indiscutible, la permanencia en el tiempo
del contenido normativo que se ha reseñado, cuyo propósito común apunta a la
61 Entre las entidades mencionadas en el parágrafo está la Contraloría General de la República.

62 Antes del Decreto 2280, el Decreto 1428 de 2000 incluía previsiones en la misma línea.

LA REPÚBLICA
consagración de un tratamiento favorable a las entidades estatales en materia de

causación de derechos de registro.
De acuerdo con las normas trascritas, un contrato sujeto a registro celebrado por
un particular con una entidad estatal como la Contraloría General de la República,
genera obligación de pagar derechos de registro sobre el 50% de la tarifa normal
vigente, que se entiende a cargo del particular, como de manera expresa lo
disponen las regulaciones referidas, bajo la consideración de que las entidades
estatales enunciadas en la norma no son sujetos pasivos de la tasa en cuestión.
La Resolución vigente para la fecha de celebración del contrato de promesa de

compraventa objeto del proceso -26 de diciembre de 2015- era la número 640,
expedida el 23 de enero de 2015, que contiene las disposiciones recién transcritas
en el artículo 20, literales c y g, también reproducidas en la Resolución 727 del 29
de enero de 2016, artículo 20, literales d y g, vigente en la fecha de la Escritura
Pública No. 4659 del 8 de noviembre de 2016 suscrita en la Notaría 1 de Bogotá,
correspondiente a la primera transferencia de inmuebles.
Es indudable que se está ante normas que, expresamente, otorgan tratamiento

favorable a las entidades estatales, para las cuales no causan, a su cargo,
derechos de registro cuando se trate de solicitudes de certificación, de inscripción
de documentos o su cancelación en que intervengan ellas exclusivamente -con las
excepciones indicadas en la respectiva disposición-, o cuando se trata de actos en
que tales entidades concurren con particulares, evento en el cual se impone a
estos últimos la obligación de pagar “derechos de registro sobre el cincuenta por
ciento (50%) de la tarifa normal vigente”.
Resulta pertinente acotar, desde la perspectiva de cotejo con lo que acontece en

la regulación de los derechos notariales, que en materia registral no aparece la
mención de prohibición de pacto diferente o en contrario, lo que, por sí mismo, no
comporta la negación del carácter imperativo que, como opción razonable, podría
predicarse de las reglas bajo examen, aunque también, en el mismo terreno del
carácter imperativo –o no- de las previsiones normativas en cuestión, con la
posibilidad de considerar la hipótesis de viabilidad de la distinción que, en el
campo teórico, ha efectuado el Tribunal en el sentido de que puede resultar de
recibo la tesis de que una cosa es la improcedencia jurídica de convenio que
afecte o altere la estructura misma de la prestación tributaria, y otra, la eventual
concepción de pacto en el terreno de la asunción o fuente de los recursos a utilizar

LA REPÚBLICA
para atender la carga económica63, desde luego considerando, en ese escenario,

las particularidades derivadas de la participación en el asunto de una entidad
estatal.
Así vistas las cosas, incluso haciendo abstracción de la inevitable polémica –por
demás evidente en los argumentos esgrimidos por las partes en este proceso-
acerca del carácter imperativo o no de la regulación específica que se examina, el
Tribunal considera que de todas maneras hay que concluir que el contenido
normativo reseñado, en cuanto fija reglas que otorgan tratamiento particular
favorable a las entidades estatales, debe ser considerado como elemento de la
naturaleza de los contratos que involucren la cuestión de gastos asociados a
derechos de registro, como ocurre con la promesa de compraventa celebrada
entre los Demandantes y la Contraloría, de modo que estaba llamado a formar
parte del contenido negocial conforme a la expresa directriz plasmada en el
artículo 40 de la Ley 80 de 1993 –reseñado y comentado líneas atrás-, sin que –al
menos en principio- sea admisible para la entidad estatal sustraerse de tal
designio, so pena de afectar la validez de lo que se estipule en sentido contrario o
diferente a lo que aquella normatividad consagra.
Y a esta consideración hay que agregar, en forma acompasada con lo que al

respecto ya expuso el Tribunal, que en tratándose de disposiciones que
ciertamente otorgan tratamiento especial y favorable al ente público, que queda
exonerado de la causación de derechos de registro asociados a la inscripción de
escrituras públicas en las que comparece en concurrencia con particulares,
también tienen relevancia las limitaciones que a la autonomía de la voluntad se
imponen por la sujeción a los principios y finalidades del Estatuto General de
Contratación de la Administración Pública, lo que comprende la vigencia de
conceptos como los de transparencia, economía y responsabilidad, y de los
postulados que rigen y/o involucran la función administrativa y la gestión fiscal,
incluida la referencia a principios como el de legalidad y “de la buena
administración”, todo en sintonía con lo que sobre este particular está ya invocado
en aparte anterior de esta parte motiva.
63 Así como es cierto que la no mención expresa en la norma en el sentido de que lo allí
establecido “no admite pacto en contrario”, no descarta su carácter impertativo, también lo es, vista
la otra cara de la moneda, que no resulta intrascedente que en materia registral, a diferencia de lo
que ocurre con el régimen notarial, no se invoca expresamente tal prohibición.

LA REPÚBLICA
7.3. Impuesto de registro
El impuesto de registro64 es regulado por la Ley 223 de 1995, y de acuerdo con su

artículo 226, él se genera por la “inscripción de actos, contratos o negocios
jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios los particulares y
que, de conformidad con las disposiciones legales, deban registrarse en las
Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos o en las Cámaras de Comercio.
(...)”.
Se advierte que en la estructura de la obligación tributaria en cuestión, los sujetos

pasivos son los particulares, contratantes o beneficiarios del acto o providencia
sometidos a registro, quienes deben pagar el impuesto por partes iguales, salvo
manifestación expresa en otro sentido (artículo 227 de la Ley 223 de 1995).
El impuesto se causa en el momento de solicitud de inscripción, y el registro no

puede realizarse sin acreditar el pago del impuesto (artículo 228 de la Ley 223 de
1995).
El artículo 229 de la Ley 223 de 1995, modificado por el artículo 187 de la Ley
1607 de 2012, indica que “En los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos al
impuesto de registro en los cuales participen entidades públicas y particulares, la
base gravable está constituida por el 50% del valor incorporado en el documento
que contiene el acto (...)”.
Corresponde a las asambleas departamentales fijar las tarifas del impuesto dentro
de los rangos que establece la Ley (artículo 230 de la Ley 223 de 1995,
modificado por el artículo 188 de la Ley 1607 de 2012).
El Decreto 650 de 199665, reglamentario de la Ley 223 de 1995, contiene

disposiciones en el mismo sentido ya expuesto, incluida una en virtud de la cual
“no generan el impuesto de registro, los actos, contratos o negocios jurídicos que
se realicen entre entidades públicas. Tampoco, genera el impuesto de registro, el
50% del valor incorporado en el documento que contiene el acto, contrato, o
negocio jurídico o la proporción del capital suscrito o capital social que
64Así denominado en la Ley 223 de 1995, conocido comúnmente como “beneficencia”.

65
El Consejo de Estado se pronunció sobre la facultad del Presidente de la República para
reglamentar la Ley 223 de 1995 en sentencia de la Sala Plena del 8 de febrero de 2000,
Radicación S-761, C.P.: Javier Diaz Bueno.

LA REPÚBLICA
corresponda a las entidades públicas, cuando concurran entidades públicas y

particulares” (artículo 3 de Decreto 650 de 1996, compilado en el Decreto 1625 de
2016).
Dada la condición de tributo departamental que se ha reconocido al impuesto de

registro66, la Ordenanza No. 216 del 3 de junio de 2014 expedida por la Asamblea
Departamental de Cundinamarca67 dispone en relación con el impuesto de
registro:
“ARTÍCULO 190.- SUJETOS PASIVOS. Son sujetos pasivos los

particulares contratantes y los particulares beneficiarios del acto o
providencia sometida a registro. Los sujetos pasivos pagarán el
impuesto por partes iguales, salvo manifestación expresa de los
mismos en otro sentido.
ARTÍCULO 191.- BASE GRAVABLE. Está constituida por el valor

incorporado en el documento que contiene el acto, contrato o negocio
jurídico, de acuerdo a las siguientes reglas:
(...)
2. En los actos, contratos o negocios jurídicos sujetos al impuesto de

registro en los cuales participen entidades públicas y particulares, la
base gravable está constituida por el cincuenta por ciento (50%) del
valor incorporado en el documento que contiene el acto o por la
proporción del capital suscrito o del capital social, según el caso, que
corresponda a los particulares.
66 Aparte de las facultades en cabeza de los departamentos fijadas por el artículo 235 de la Ley
223 de 1995, la Corte Constitucional, en sentencia C-219 de 1997, expresó que “...se trata de un
tributo departamental, así ello no hubiere sido establecido expresamente por el legislador. No
obstante, no sobra advertir que, incluso desde una perspectiva formal, la renta estudiada es de
carácter departamental. El artículo 285 de la Ley 223 de 1995 no derogó lo dispuesto en el artículo
1º de la Ley VIII de 1909 que otorgó expresamente a los departamentos la propiedad del Tributo
estudiado”.
67 Publicada en http://www.cundinamarca.gov.co/Home/CentroDocumental.gc. Vínculo directo:
http://cundinet.cundinamarca.gov.co:8080/Aplicaciones/Gobernacion/CentroDocumental/document
al.nsf/0/2EB60F81527CD3C905257E0300538311/$FILE/ORDENANZA%20216%20POR%20LA%
20CUAL%20SE%20EXPIDE%20EL%20ESTATUTO%20DE%20RENTAS%20DEL%20DEPARTA
MENTO%20%20DE%20CUNDINAMARCA%20SE%20CONCEDEN%20UNAS%20FACULTADES
%20%20AL%20GOBERNADOR%20DEL%20DEPARTAMENTENTP.pdf

LA REPÚBLICA
(...)
ARTÍCULO 195.- TARIFAS. Se fijan las tarifas del Impuesto de Registro

de acuerdo con la siguiente clasificación:
1. Actos, contratos o negocios jurídicos con cuantía sujetos a registro

en las oficinas de registro de instrumentos públicos es el uno por ciento
(1%).
(...)”.
De acuerdo con las disposiciones reseñadas, se reitera que únicamente son

sujetos pasivos del impuesto de registro los particulares; y se prevé que en caso
de contratos entre particulares y entidades públicas, la base gravable se reduce,
pero se mantiene la estructura según la cual la obligación tributaria se radica en
cabeza de los particulares.
Como lo ha señalado de manera reiterada la jurisprudencia del Consejo de

Estado, de acuerdo con el marco normativo a que se ha hecho alusión, los
presupuestos del hecho generador del impuesto de registro son dos: (i) estar en
presencia de actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales
sean parte o beneficiarios los particulares, pues, conforme a los artículos 227 de la
Ley 223 de 1995 y 3 del Decreto 650 de 1996, las entidades públicas no son
sujetos pasivos de dicho impuesto; y (ii) que de conformidad con las disposiciones
legales, tales actos deban registrarse en las Oficinas de Registro de Instrumentos
Públicos o en las Cámaras de Comercio.68
Debe agregar el Tribunal que, considerando que en materia de impuesto de

registro tampoco aparece mención de prohibición de pacto diferente o en contrario
a lo previsto en las disposiciones que lo regulan, conservan vigor las
observaciones efectuadas acerca de lo que ello significa de cara a las relaciones
contractuales en las que participan, como parte, entidades públicas o estatales,
incluidas las relacionadas con la consideración de la normatividad pertinente como
68CONSEJO DE ESTADO, Sección Cuarta, providencias de 15 de noviembre de 2007, Radicación

número 25000-23-27-000-2004-90558-01(15315); 8 de noviembre de 2007, Radicación número
25000-23-27-000-2003-91847-01(15316); 4 de septiembre de 1998, Radicación número 8705; y 5
de agosto de 1996, Radicación número 7778.

LA REPÚBLICA
elemento de la naturaleza de los contratos que ellas celebren, y con las

limitaciones que aplican respecto del postulado de la autonomía de la voluntad.
8. LA ESTIPULACIÓN CONTRACTUAL SUB-EXAMINE EN EL CONTEXTO

DE LAS PRETENSIONES Y LAS EXCEPCIONES SOBRE LAS QUE
VERSA EL LITIGIO ARBITRAL
La cláusula décima tercera del contrato de promesa de compraventa de inmuebles

del Centro Empresarial Paralelo 26, celebrado el 26 de diciembre de 2015 entre la
Parte Demandante, integrada por las Promitentes Vendedoras, y la Demandada,
quien compareció como promitente compradora, es del siguiente tenor:
“DÉCIMO TERCERA. GASTOS:
La CONTRALORÍA, por ser una entidad estatal, tiene régimen especial

pagos que la Ley determine para dichas entidades.
No obstante lo anterior, corresponderá a los Fideicomitentes asumir el

valor equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los gastos notariales.
Por su parte, la CONTRALORÍA pagará el valor equivalente al cien por
ciento (100%) de los gastos de registro”.
Abstracción hecha, por el momento, de lo que luego se mencionará en relación

con la construcción de este texto contractual, la primera aproximación al mismo
muestra que el primer inciso de la cláusula décima tercera pone presente, en
forma explícita, la existencia de un tratamiento legal especial –vía exención- para
la Contraloría en materia de “gastos” asociados al otorgamiento e inscripción de
las escrituras públicas de compraventa, con invocación de disposiciones
contentivas de tópicos de la regulación tanto en materia de derechos notariales –la
Ley 29 de 1973 y el Decreto 1681 de 1996- como en punto de los derechos de
registro –el Decreto 2280 de 2008-, aunque en lo literal alude sólo a un “régimen
especial para efectos de cobro de derechos notariales”. Es claro que la doble
faceta de erogaciones asociadas a la compraventa prometida –gastos notariales y
gastos de registro-, con tratamiento especial para la Contraloría como entidad
estatal, estaba contemplada en el primer inciso del texto negocial, incluso con la

LA REPÚBLICA
utilización de fórmulas comprensivas al punto de invocar, además de ciertas

disposiciones específicamente citadas, las “demás normas concordantes”, y de
referir en forma general a la exención “de los pagos que la Ley determine para
dichas entidades”.
La reconstrucción de la evolución del texto contractual origen de la controversia,

efectuada en función de la prueba documental aportada en la declaración rendida
por el doctor Alfredo Vargas –Gerente Administrativo y Financiero-, indica que en
alguna versión anterior a la que en definitiva quedó incorporada en el clausulado
firmado, la estipulación relativa a los gastos vinculados a la escritura pública
mediante la cual se perfeccionaría la compraventa prometida, para ese momento 69
identificada como cláusula décimo cuarta, era del siguiente tenor, que se agotaba
en un único inciso, de contenido semejante al del texto final:
“DÉCIMO CUARTA. GASTOS.
La CONTRALORÍA, por ser una entidad estatal, tiene régimen especial

pagos que la Ley determine para dichas entidades”.
Aparece luego70 en el proyecto de contrato que se consideraba, un texto que en

materia de “gastos” mantenía la esencia de la previsión plasmada en el que era
único inciso en la versión anterior71, pero mostraba un agregado, a la sazón
correspondiente al inciso segundo de la estipulación –para entonces ya cláusula
décimo tercera-, según el cual:
“No obstante lo anterior, corresponderá al PROMITENTE VENDEDOR

asumir el valor equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los gatos
notariales. Por su parte, la CONTRALORÍA pagará el valor equivalente
al ciento por ciento (100%) de los gastos de registro”.
69 Correo electrónico del 5 de diciembre de 2015 con adjunto “borrador contrato promesa de
compraventa” (folios 282 y ss. del Cuaderno de Pruebas No. 1).
70 Correo electrónico del 6 de diciembre de 2015 con adjunto “borrador del contrato” (folios 345 y
ss. del Cuaderno de Pruebas No. 1).

71 Con cambio en una de las normas citadas, pues se menciona el Decerto 2280 de 2008 en lugar
del Decreto 1428 de 2000.

LA REPÚBLICA
Esta previsión se mantiene en lo esencial 72 como parte de la estipulación

finalmente plasmada, con los dos incisos ya reseñados, en el texto del contrato de
promesa de compraventa suscrito el 26 de diciembre de 2015.
Advierte el Tribunal que no hay en el proceso mayor información adicional sobre la

forma y términos en que se construyó la estipulación relativa a “gastos”, pues,
conforme coinciden en relatarlo –desde luego con algunos matices diversos- los
principales protagonistas de la negociación del contrato, el tema en cuestión no
fue objeto de particular ni relevante discusión o debate, en el que el texto firmado
corresponde, en términos generales, a lo pacíficamente convenido 73, sin que se
hubieran visualizado en ese momento las circunstancias fácticas que
sobrevinieron cuando, cerca de la fecha en que se suscribiría la escritura pública
relativa a la primera transferencia, la notaría a la que por reparto correspondió el
asunto –Notaría Primera de Bogotá- planteó su posición sobre la no viabilidad
legal de lo estipulado en la cláusula décima tercera de la promesa, por cuenta del
régimen especial aplicable en materia de gastos notariales y de registro en
tratándose de contratos con concurrencia de particulares y de entidades estatales.
Algunas referencias testimoniales sirven para sustentar la apreciación de lo

ocurrido, con el perfil expuesto por el Tribunal:
● El doctor Felipe Encinales, protagonista en la negociación general de la

operación como vocero de la parte promitente vendedora, hizo referencia al
tema en los siguientes términos:
“DR. BONIVENTO: En el contexto del negocio jurídico, en el contrato de

promesa de compraventa al que le hice alusión al comenzar la
diligencia, el Tribunal le pide que haga usted un relato en general de lo
que sepa y le conste con relación a ese contrato de promesa de
compraventa cómo surgió, cómo fue el contacto inicial, qué personas
tuvieron la interlocución, qué conversaciones se llevaron a cabo y la
formalización misma de la promesa y los sucesos posteriores asociados
al tema de los gastos notariales y de registro cuando vino el
72 Con el único cambio de la expresión “PROMITENTE VENDEDOR” por “los Fideicomitentes”.

73
Desde la perspectiva de lo jurídico, que lo estipulado corresponda a la voluntad real no evita el
juicio de legalidad del convenio, cuyo resultado depende del cotejo del contenido negocial con el
contenido normativo pertinente.

LA REPÚBLICA
otorgamiento de la primera de las escrituras de compraventa relativa o

relacionadas con esa promesa.
(…)
Fueron conversaciones muy difíciles y muy largas, yo llevo 40 años

negociando porque eso es a lo que me dedico y he sido 30 y tantos
años banquero de inversión y créame que esta ha sido una de las
negociaciones más difíciles en que yo a lo largo de este tiempo he
estado y fue muy ardua, muy detallada discutimos de lo divino y lo
humano, discutimos no solamente de precios, sino de costos
extensamente, tal vez de lo único que no recuerdo haber discutido
nunca es sobre el tema de los derechos notariales y los derechos
de registro, porque yo pienso que desde un principio estaba
estipulada una fórmula que fue la que quedó plasmada en la
promesa de compraventa que decía cómo era que se iban a
distribuir eso.
Nosotros que somos inmobiliarios usualmente, no usualmente, la

totalidad de los casos que yo recuerde se distribuye de la forma en que
estaba estipulado así entre comprador y vendedor, entonces eso en
particular no recuerdo nunca que hubiera sido objeto de discusión,
la Contraloría impuso desde un principio unas condiciones de
negociación muy estrictas y es que todas las reuniones que hiciéramos
de negociación tenían que celebrarse en la oficina de Cavelier.
(…)
Entonces no sabría decirle cuándo eso se introdujo en los borradores,

pero pienso que debió ser muy temprano repito porque nunca
discutimos de eso, eso fue una cosa que a todo el mundo le
pareció que eso era lo que era y nunca se discutió, no sé si eso
responde su pregunta.
DRA. POSADA: Usted mencionó en la descripción que le hizo al doctor

Bonivento, que ustedes jamás discutieron los gastos notariales, ni de
registro, eso le entendí yo, eso es correcto?

LA REPÚBLICA
SR. ENCINALES: Es correcto, hasta donde yo recuerdo fue así, nunca

hablamos de eso” (Destaca el Tribunal).
● El doctor Jorge Enrique Palomares, también participante en la negociación

integrando la misma parte promitente vendedora, en línea similar de recuerdo
de lo ocurrido, manifestó:
“DR. BONIVENTO: Alrededor del tema de los gastos notariales y de

registro de las escrituras públicas de compraventa que en las fases
previstas en la promesa habrían de suscribirse y se han ido
suscribiendo en relación con el asunto, de esa tema qué sabe usted,
qué le consta?
SR. PALOMARES:
(…).
Mire, se discutió a lo largo de todo el negocio todo tipo de

condiciones, de los acabados, de las características de los espacios,
de las formas de pago, de cómo esas formas de pago se podían
descontar en el mercado financiero, pero en ningún momento que yo
recuerde hubo alguna discusión sobre los gastos notariales, de
beneficencia y registro.
Es más, en el diseño de los documentos de promesa de compraventa y

de contrato de arrendamiento la primera propuesta vino de la
Contraloría y en esa primera propuesta aparecía que ellos asumían los
gastos como efectivamente quedó escrito y quedó firmado, nunca
hubo una discusión sobre ese tema, nunca hubo una duda sobre ese
tema.
DR. BONIVENTO: Recuerda usted que en ese proceso digamos de

diseño del documento en algún momento ese tema de los gastos de
notaría y registro hubiera tenido algún tratamiento y hubiera cambiado o
hubiera sido objeto desde el punto de vista documental en ese contexto,
qué sabe usted o qué le consta?

LA REPÚBLICA
SR. PALOMARES: No hubo absolutamente ninguna discusión

sobre eso, ninguna, la propuesta inicial fue la que quedó y la
propuesta inicial propuesta por la Contraloría era que ellos asumían los
gastos notariales y así quedó escrito porque no hubo ninguna discusión
ni ningún ajuste en ese sentido” (Destaca el Tribunal).
● La doctora Gloria Amparo Alonso, para la época Vicecontralora, por lo tanto

representando los intereses de la promitente compradora, dijo sobre el
particular:
“DR. BONIVENTO: En las reuniones en que usted estuvo presente o

por reportes que haya recibido el tema de los costos para el
prometiente vendedor de los costos del proyecto en el contexto de la
negociación del precio de la compraventa sobre eso usted tiene algún
conocimiento, alguna información de que se tocara ese tema de los
costos y en qué contexto se tocaba?
SRA. ALONSO: Yo quiero ahí aclarar varias cosas, cuando nos

sentamos a negociar yo lo que tenía era un precio de referencia, tenía
un estudio de mercado que me decía sobre cuál margen yo me podía
mover en términos de precios de referencia, en cuanto a los costos
honestamente cuando se leen las minutas, cuando se discuten las
minutas yo pienso que para las partes, no sé en el caso particular mío,
el caso de los costos transaccionales generalmente no hacen parte
de una negociación.
Entonces creo que de pronto abiertamente eso no se discutió, de

pronto en algún momento se discutió quién pagaba los gastos
notariales y tal vez por ser una práctica comercial se aceptó de ambas
partes que se pagara por partes iguales, pero no recuerdo que
hubiera sido debate o que hubiera dado espacio a esa discusión,
yo pienso y en ese momento cuando nos enteramos que la Contraloría
no podía pagar esos gastos notariales, yo decía esto fue un error de
buena fe de las partes en la medida en que, o de pronto la ley no era lo
suficientemente clara y se aceptó que la Contraloría pagara el 50% de
los gastos notariales, pero tal vez nadie se lo cuestionó” (Destaca el
Tribunal)

LA REPÚBLICA
El dato objetivo, puesto de presente en las declaraciones recibidas, es que el tema

de los gastos de notaria y registro de las escrituras mediante las cuales se
perfeccionaría la compraventa prometida no fue materia de especial discusión ni
debate en el contexto de la negociación integral de la operación 74, en el que se
plasmó un acuerdo que, bajo la idea de los intervinientes, en general correspondía
a lo que usualmente se estila en los negocios inmobiliarios de transferencia, por lo
que hubo “sorpresa”75 cuando apareció la manifestación de la notaría encargada
del asunto, asociada a las implicaciones de un contenido normativo que con el
alcance que entonces se invocaba no había sido considerado por ninguno de los
contratantes, independientemente de que, ya como apreciación posterior ante lo
acaecido, las partes esgriman recíprocamente, en el marco de sus posiciones en
el proceso, que la Contraloría, como conocedora del régimen legal a ella aplicable,
nunca informó sobre la imposibilidad legal de cumplir con lo que se pactaba –cual
alegan los Demandantes-, o que los Promitentes Vendedores, como profesionales
de la actividad inmobiliaria, no advirtieron la existencia y/o el alcance de la
regulación especial que podía generar interferencia –cual alega la Demandada-.
Por la naturaleza de las razones de la controversia, la valoración de conductas
propuesta, desde su propia orilla, por cada una de las partes, no es determinante
de las resultas del litigio en lo que a los principales tópicos del debate concierne,
de modo que de ello no corresponde ocuparse a espacio al Tribunal, que sólo hará
la referencia que resulte pertinente cuando la naturaleza específica de la
respectiva pretensión así lo exija.
Y en relación con el contexto fáctico acaecido durante la negociación, conforme

quedó plasmada en el contrato de promesa –incluida la cláusula décima tercera-, y
los posteriores sucesos que desembocaron en la firma de la primera escritura
pública de transferencia, con la firma –en la misma fecha- del documento que las
parte rotularon “Ratificación de Obligaciones de los Fideicomitentes”, resulta
conveniente traer a colación el dicho de los testigos que, de distintas maneras, se
refirieron a la separación del tratamiento del tema de los gastos notariales y de
registro, por un lado, diferenciable del asociado al precio de la compraventa, por el
otro, distinción que, desde luego, es incuestionable a nivel conceptual.
74 Es evidente que el valor de tales erogaciones tenía significación, pero es igualmente indiscutible
que su peso relativo en el tamaño del negocio no era particularmente alto.
75 En esos términos se aludió al punto en algunos de los tertimonios recibidos.

LA REPÚBLICA
Al respecto, algunos apartes para resaltar del dicho de los voceros representativos
de las partes contratantes:
● El doctor Felipe Encinales expresó en su declaración:
“DR. BONIVENTO: Cuando sobreviene el tema del impase por llamarlo

de alguna manera, en relación con la asunción o no por parte de la
Contraloría del tema de los gastos notariales y de registro, hay alguna
conversación que a usted le conste con la Contraloría para
explorar o no la posibilidad de ajustar el precio pactado para la
compraventa, por razón de esa circunstancia presentada con
relación a los gastos?
SR. ENCINALES: Le voy a contestar nuevamente de mi memoria

nosotros teníamos total claridad de la imposibilidad que había por
parte de la Contraloría de ajustar el precio, en anteriores oportunidades,
es más me atrevería a decir que seguramente inclusive antes de haber
firmado el documento cuando aparecieron temas como las
adecuaciones o todas esta cosas en donde se sugería modificar el
precio, a ellos les parecía que no tenía presentación ninguna ajustar el
precio, de manera que no siento que eso hubiera sido una
posibilidad en ese momento porque ya en las negociaciones era
evidente para nosotros porque la Contraloría así lo había
manifestado que esa no era de ninguna manera una posibilidad”
(Destaca el Tribunal).
● El doctor Jorge Enrique Palomares, en la misma dirección, indagado

explícitamente al respecto, dijo:
“DR. BONIVENTO: Frente a la pregunta de si después de ocurrido el

evento en que queda en evidencia la posición de la Contraloría sabe
usted si se tocó el tema de la posibilidad de trasladar al precio la
partida de gastos de notaría y registro, usted sabe si eso se habló o
no se habló?
SR. PALOMARES: Que yo sepa, no” (Destaca el Tribunal).

LA REPÚBLICA
● La doctora Gloria Amparo Alonso, por su lado, sobre el mismo tópico puntual
afirmó:
“DR. BONIVENTO: Cuando ocurre el evento de la notaría y la prórroga

de la semana a la que usted hace referencia, sabe usted si las partes
contemplaron o no la posibilidad de ajustar el precio de la
compraventa en función del tema de la partida de gastos de notaría
y de registro, fue un tema que se tocó o no se tocó según su
conocimiento?
SRA. ALONSO: No señor.
DR. BONIVENTO: No?
SRA. ALONSO: No, porque los gastos.
DR. BONIVENTO: No, le pregunto, no se tocó el tema?
SRA. ALONSO: No señor.
DR. BONIVENTO: Algo quiere agregar al respecto?
SRA. ALONSO: Es que estoy tratando de recordar porque en realidad

los gastos, la Contraloría siempre negoció un precio del edificio con
base en un estudio de mercado, entonces el precio estaba dado, el
precio no se podía, no era sujeto a discusión en ese tipo de
situaciones, algo muy distinto son los gastos en los que se incurre
por la compra del bien, recursos a los cuales la Contraloría… pero
esto no podía afectar el precio del inmueble de ninguna manera,
entonces yo creo que para ambas partes es claro que ese tipo de
costos transaccionales no afectan el precio del bien, entonces no tenía
por qué ser objeto de discusión, además ya se había firmado la
promesa de compraventa” (Destaca el Tribunal).
El conjunto circunstancial descrito por quienes como protagonistas de la

negociación declararon en el proceso sirve de soporte para señalar, en forma
indiscutida a juicio del Tribunal, que en medio de la natural diferencia conceptual
entre el elemento “precio” de la compraventa prometida, y el componente de

LA REPÚBLICA
“gastos” asociados a la formalización e inscripción en el registro de dicha

compraventa, en el asunto bajo examen lo cierto es que más allá de las
consideraciones unilaterales sobre el contenido económico de los frentes –precio y
gastos-76, no existió, ni con ocasión de la definición de los términos del contrato de
promesa, ni por cuenta de los sucesos posteriores a dicho acto pero anteriores al
otorgamiento de la primera escritura pública de transferencia ya reseñados,
convenio alguno en el sentido de que habría lugar a ajuste del precio por razón de
la ocurrencia –eventual o anunciada según el momento en que se mire- de
acontecimientos del perfil de los acaecidos, que de alguna manera afectaban las
cargas económicas vinculadas a la operación.
Es claro, para el Tribunal, que en el proceso quedó claramente establecido que un

acuerdo de ese talante no existió en el marco del negocio plasmado en la promesa
de compraventa, ni después de la celebración de ella, cuando sobrevino el impase
–por llamarlo de alguna manera- originado en la advertencia notarial de
imposibilidad legal de dar curso, para efectos de la escritura pública de
compraventa, a lo estipulado en la promesa en materia de asunción de gastos
notariales y de registro de dicha escritura. Desde la óptica del acuerdo plasmado
en la promesa, no hubo conexión indisoluble entre el elemento “precio” de la
compraventa, que pudiera estar llamado a ajuste en su monto, y el
comportamiento de la variable de los “gastos” asociados a ella, desde luego sin
desconocer que ambos conceptos representan componentes económicos de la
operación.
La anterior apreciación del Tribunal no se altera ni afecta por razón de advertir,

porque en efecto no pasa desapercibida, la evolución que tuvo el proyecto de
minuta de promesa que se negociaba, evolución en la que aparece que en la
versión que circuló con correo electrónico del 5 de diciembre (de 2015), la cláusula
relativa al “precio” –la novena en ese momento- indicaba que “9.1. El precio total
del Contrato es de [_________________] incluido el valor de todos los
impuestos de Ley a que haya lugar. Dicho valor deberá ser pagado (…)”
(Destaca el Tribunal), la misma que en la versión que circuló el día siguiente (6 de
diciembre), entonces identificada como cláusula décima, se mencionaba que
“10.1. El precio total del Contrato es de [_____________]. Dicho valor deberá ser
pagado (…)” –vale decir, sin alusión al tema impuestos-, con la particularidad de
que es en esa versión de 6 de diciembre en la que también aparece, como antes
76En especial para los Promitentes Vendedores, como con insitencia lo mencionó Felipe Encinales
en su declaración.

LA REPÚBLICA
se puso de presente, el inciso segundo de la cláusula de “gastos” que, a la postre,

en lo esencial quedó consignada en el texto contractual suscrito por las partes.
Pero esa concurrencia de cambios no tiene virtualidad para avalar la existencia de
la conexión sugerida entre “precio” y “gastos”, pues en las dos minutas en cuestión
aparece la cuantía del precio en blanco –sin determinación-, de modo que no es
posible asociar un comportamiento específico de cambio en el monto del precio
que se negociaba por razón de una modificación en la estipulación que definía las
cargas económicas en materia de gastos.77
Debe poner de presente el Tribunal, tal como se desprende de lo que se ha

recapitulado sobre los sucesos asociados a la construcción y contenido de la
cláusula décima tercera de la promesa de compraventa, que la controversia
surgida con relación a ella está sin duda referida a una cuestión de índole
esencialmente jurídica, existente y previsible -al margen de lo que pudiera sugerir
su contenido en cuanto a alcance e interpretación- desde el momento mismo de
celebración del contrato, que involucra un componente obligacional de cuantía
significativa -en sí misma considerada-, pero, al mismo tiempo, de peso relativo no
especialmente pronunciado frente al tamaño de la operación integral, reflejado en
el precio de la compraventa prometida.78
9. PRONUNCIAMIENTO ESPECÍFICO SOBRE LAS PRETENSIONES

INCOADAS EN LA DEMANDA Y LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO
FORMULADAS EN LA CONTESTACIÓN
Todo lo que ha quedado expuesto en esta parte motiva, involucrando el marco

conceptual determinado por la cabal delimitación del postulado de la autonomía de
la voluntad en la contratación estatal, por el régimen de nulidades en los contratos
estatales y por el régimen legal sobre gastos notariales y de registro –derechos e
impuesto de registro-, considerado y aplicado al texto contractual específico sobre
el que recae la controversia –la cláusula décima tercera del contrato de promesa
de 26 de diciembre de 2015-, sirve de fundamento para perfilar la orientación
decisoria del Tribunal frente a las pretensiones incoadas en la demanda y las
excepciones formuladas en la correspondiente contestación.
77 Lo que, como ya se vio, tampoco puede establecerse a partir de los hechos narrados por los
protagonistas directos de la negociación.
78 Según la cláusula décima del contrato de promesa, ascendía a una cifra algo superior a
trescientos ocho mil millones de pesos.

LA REPÚBLICA
Por razones obvias, dada la naturaleza del medio defensivo formulado bajo el
rótulo de “EXCEPCIÓN Y SOLICITUD DE DECLARATORIA DE NULIDAD
ABSOLUTA DE LA CLÁUSULA DÉCIMO TERCERA DE LA PROMESA DE
CONTRATO DE COMPRAVENTA POR OBJETO ILÍCITO”, y de la relación
existente entre lo que ella representa y el grueso de las pretensiones de la
demanda, debe el Tribunal comenzar por definir la decisión acerca de dicha
excepción.
Sostiene la Demandada, al proponer la excepción, que en materia de contratación

estatal el principio de la autonomía de la voluntad no es preponderante, pues está
sometida al cumplimiento de normas que deben atenderse en un caso concreto;
indica que de conformidad con el artículo 13 de la Ley 80 de 1993, al contrato
estatal se aplican las normas del derecho común, lo que significa que éstas son
vinculantes, a pesar de su carácter supletorio, y que en el caso de los derechos
notariales y gastos de registro, “la normatividad que los regula no puede ser
desatendida so pretexto de la autonomía de la voluntad”.
La cláusula contractual objeto de la controversia muestra, como ya se dijo, que el

primer inciso pone de presente, en forma explícita, la existencia de un tratamiento
legal especial –vía exención- para la Contraloría en materia de “gastos” asociados
al otorgamiento e inscripción de las escrituras públicas de compraventa que se
otorgarían al perfeccionar la transferencia prometida, con invocación de
disposiciones contentivas de tópicos de la regulación tanto en materia de derechos
notariales –la Ley 29 de 1973 y el Decreto 1681 de 1996- como en punto de los
derechos de registro –el Decreto 2280 de 2008-, aunque en lo literal alude sólo a
los primeros.
Apreciado integralmente ese primer inciso, ninguna violación comporta en cuanto

a trasgresión de normas imperativas que desencadenaren efecto de nulidad por
objeto ilícito; abstracción hecha de comentarios que eventualmente pudieran
hacerse al contenido contractual tal como quedó estipulado, según reseñas y
observaciones consignadas a lo largo de la parte motiva, para el Tribunal es claro
que dicho aparte negocial no registra antijuridicidad en el sentido anotado, sin que
sea procedente, con relación a dicho aparte, la declaración de nulidad absoluta
que, con alcance general respecto de la cláusula décima tercera, se pregona en la
excepción formulada por la Contraloría.

LA REPÚBLICA
El inciso segundo, en evidente conexión con lo dicho en el primero –comienza

diciendo “No obstante lo anterior”-, en relación con los gastos notariales señala
que “corresponderá a los Fideicomitentes asumir el valor equivalente al cincuenta
por ciento (50%)” de ellos, sin imponer obligación alguna a la Contraloría por el
concepto anotado, lo que equivale a decir que en nada se afecta el tratamiento
especial y favorable que la normatividad en esa materia otorga a la Demandada
como entidad estatal. Bajo este aparte de la estipulación, se aprecia indiscutible
que, en ningún caso, de la cláusula décima tercera de la promesa de compraventa
surge para la Contraloría la obligación de asumir, por entender que estaría
convencionalmente a su cargo, pago alguno por concepto de derechos notariales.
Así las cosas, con independencia de las consideraciones que pudieran hacerse
sobre la interpretación y alcance de la estipulación bajo examen en cuanto a
circunscribir la obligación de los Fideicomitentes, en materia de gastos notariales,
a “asumir el valor equivalente al cincuenta por ciento (50%)” de los mismos, lo
objetivamente cierto es que frente al hecho, ante la posición comunicada por la
notaría encargada del trámite, de haber ellos efectuado el pago del valor
equivalente al cien por ciento (100%) del referido concepto, en el ámbito de la
relación contractual lo convenido no afecta ni contraviene el tratamiento favorable
concedido en la normatividad a la Contraloría, pues a ella no se impone en la
estipulación bajo examen la obligación de asumir carga económica alguna por el
anotado rubro, de modo que, desde esa perspectiva, el aparte de la cláusula
décima tercera que en este momento se está considerando no comporta
transgresión de la normatividad que otorga trato favorable a la entidad estatal y,
por lo tanto, en rigor no se configura vicio de nulidad por objeto ilícito.
Es que si, conforme al entendimiento informado por la notaría a los

comparecientes, las escrituras de compraventa llamadas a formalizar el contrato
prometido causan, ante la exención registrada a favor de la Contraloría como
entidad estatal, el cien por ciento (100%) de los derechos notariales, pero en
cabeza de la parte vendedora –promitente vendedora en el ámbito de la promesa-,
se estaría frente a una estipulación contractual que, bajo el supuesto de
interpretación adoptado por el prestador del servicio notarial, se quedó corta en
cuanto a su alcance en el ámbito de la relación del usuario del servicio notarial con
el prestador del mismo, pero que, en la esfera contractual, no transgrede el
tratamiento favorable que la normatividad especial otorga a la entidad pública, sin

LA REPÚBLICA
configurar propiamente –huelga reiterar- nulidad de lo pactado en relación con el

tópico particular sobre el que en este momento se decide.79
En cambio, otra es la situación que se presenta en relación con el fragmento

restante del inciso segundo de la cláusula sub-judice, según el cual “Por su parte,
la CONTRALORÍA pagará el valor equivalente al cien por ciento (100%) de los
gastos de registro”.
En efecto, para el Tribunal emerge indiscutible que en un contexto del talante que
a espacio se describió en los acápites anteriores, mediando una regulación que
otorga un tratamiento especial y favorable a las entidades estatales, ciertamente
resulta muy difícil –imposible diría alguna tesis extrema- dejar de lado los efectos
de los beneficios normativos a ellas otorgados, sin comprometer las pautas de
comportamiento contractual consignadas en la Ley 80 de 1993, suficientemente
comentadas con anterioridad, ubicadas en función de la preceptiva del artículo 40
del mencionado Estatuto –y las disposiciones concordantes-, que comporta
evidentes limitaciones al ejercicio del postulado de la autonomía de la voluntad,
tanto en la incorporación que al contenido negocial debe hacerse de los elementos
de su naturaleza –además de los esenciales, por supuesto-, como en el apego a
los principios y finalidades del Estatuto, y los principios propios de la buena
administración, lo que involucra conceptos tan representativos como los de
legalidad, responsabilidad, economía, efiacia, eficiencia y gestión fiscal -para
rememorar algunos a los que ya el Tribunal hizo alusión-, relacionados con la
cabal protección de los recursos públicos, con los que en principio no se
acompasa, salvo que mediare, por vía de excepción, justificación inequívoca y
suficiente, la realidad que representa que la entidad estatal y, en el otro extremo
contractual, el particular contratante, por cuenta de estipular en contrario, dejen de
lado –se prescinda para la Administración- los beneficios económicos que le
reporta el tratamiento favorable que el ordenamiento le otorga, en este caso
exonerándola del pago de gastos de registro –derechos e impuesto- asociados a
79 Por supuesto, por escapar por completo al marco de competencia que habilita el
pronunciamiento a cargo del Tribunal, ninguna consideración cabe hacer en función de si,
conforme a una interpretación propuesta en la demanda, las escrituras de compraventa llamadas a
formalizar el contrato prometido debieran causar, ante la exención registrada a favor de la
Contraloría como entidad estatal, sólo el 50% de los derechos notariales, pues cualquier
reclamación de pago en exceso se ubicaría en una relación jurídica externa al contrato de promesa
de compraventa sobre el que versa el presente litigio arbitral.

LA REPÚBLICA
la inscripción de negocios jurídicos en los que interviene, como ocurre con la

compraventa de bienes inmuebles. 80
Como quedó expuesto en su oportunidad, se impone reconocer la consecuencia

de nulidad que comporta el alejamiento o desconocimiento en que se incurre en la
situación advertida, en la que se estipuló, como se ha indicado con reiteración,
que “la CONTRALORÍA pagará el valor equivalente al cien por ciento (100%) de
los gastos de registro”, expresión que comprende los rubros de derechos de
registro e impuesto de registro que en este momento son objeto de consideración,
en un escenario fáctico en el cual, según las versiones testimoniales recaudadas,
el texto convenido y plasmado en la cláusula décima tercera del contrato de
promesa no fue objeto de especial discusión y debate, al parecer, no obstante que
en su inciso primero aludía a la existencia de normas que consagraban
exenciones a favor de la Contraloría, bajo la idea de que correspondía a lo que
podía asumirse como usual en operaciones de transferencia de propiedad
inmobiliaria81, lo que en ese momento no originó reparo para ninguno de los
contratantes, al tiempo que advierte la ausencia de justificación de otra naturaleza,
que pudiera eventualmente acompasarse con los principios y finalidades de la
contratación estatal a que se ha hecho referencia.
Resulta pertinente anotar, a juicio del Tribunal, que el régimen tarifario en materia
de derechos e impuesto de registro, reseñado en renglones precedentes, involucra
disposiciones de distinta jerarquía, de índole constitucional, legal y reglamentario,
que involucran regulaciones emanadas de la Superintendencia de Notariado y
Registro mediante Resoluciones que invocan las fuentes normativas de rango
superior en que se fundamentan, dotadas de la correspondiente presunción de
legalidad, sin que se adviertan razones que evidencien el resquebrajamiento del
ordenamiento jurídico integralmente considerado. 82
80
Por ejemplo, la jurisprudencia se ha ocupado del concepto de “gestión fiscal”, del que ha dicho
que “hace referencia a la administración y manejo de los bienes y fondos públicos, en las distintas
etapas de recaudo o adquisición, conservación o enajenación, gasto, inversión y disposición”
(Sentencias C-529 de 1993, C-586 de 1995, C-570 de 1997); también, a los principios de
“economía” y “eficacia”, señalando, respecto del primero, que “en armonía con el artículo 34 [de la
C.P.], supone que la Administración debe tomar medidas para ahorrar la mayor cantidad de costos
en el cumplimiento de sus fines” (Consejo de Estado, Sala de Consulta y Servicio Civil, septiembre
10 de 2013).
81 En ese sentido, aparecen referencias en las declaraciones de los doctores Felipe Encinales y
Alfredo Vargas.
82
El Tribunal entiende que, conforme lo ha afirmado la Corte Constitucional, la excepción de
ilegalidad, considerada en abstracto, tiene reconocimiento explícito, con posibilidad de aplicación
restrictiva según se señala en la jurisprudencia del ramo (Sentencia C-037 de 2000). En el asunto

LA REPÚBLICA
En consecuencia, se está en presencia de una nulidad parcial, que compromete la

eficacia de sólo un aparte de la cláusula décima tercera del contrato de promesa,
sin afectar, por supuesto, la validez del negocio jurídico como tal, sobre lo que no
hay cuestionamiento alguno en el proceso. Así, con el alcance parcial que se ha
identificado, se reconocerá la prosperidad de la excepción propuesta por la
Contraloría.
Las anteriores conclusiones del Tribunal, con lo que implican en punto a las
decisiones anunciadas en relación con la validez –parcial- y nulidad –también
parcial- de la estipulación contractual controvertida en el proceso, repercuten
directamente en la orientación decisoria de varias de las pretensiones de la
demanda, respecto de lo cual debe el Tribunal, en este mismo capítulo, hacer las
precisiones de rigor.
En ese orden de ideas, en lo que atañe a las reclamaciones “A. Relativas a los
Gastos de Registro” (la subraya es del texto), observa el Tribunal que el petitum se
estructura con una secuencia en la que se pregona, como pretensión primera,
“Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo Tercera del Contrato
de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de 2015, la
CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA se obligó a pagar la totalidad de
los gastos que por concepto de registro se ocasionaran en ejecución de ese
Contrato de Promesa, incluidos los derechos de registro y el impuesto de registro”;
como pretensión segunda, “Que se declare que la CONTRALORÍA GENERAL DE
LA REPÚBLICA incumplió el Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26
de diciembre de 2015, al negarse a pagar los gastos por concepto de registro a
que se obligó en los términos de la Cláusula Décimo Tercera del Contrato,
incluidos los derechos de registro y el impuesto de registro”; y como pretensión
tercera, “Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la CONTRALORÍA
GENERAL DE LA REPÚBLICA a pagar a la Parte Convocante, (…) la suma (…)
correspondiente a los derechos e impuestos de registro causados con ocasión de
la escritura pública de venta No. 4653 de 8 de noviembre de 2016”.
sub-examine, sin embargo, el Tribunal no encuentra elementos objetivos para considerarla

configurada, haciendo abstracción de la controversia que seguramente cabe sobre el
planteamiento acerca de si la jurisdicción arbitral, por su natuarleza transitoria y excepcional,
tendría espacio para ocuparse de una cuestión que comporta pronunciamiento sobre la eventual
nulidad de una disposición normativa determinada.

LA REPÚBLICA
Esta estructura, en la que es evidente la conexión que deriva de la secuencia

aludida, conduce al Tribunal a señalar que no obstante que, conforme al tenor
literal de la formulación, la proposición contenida en la pretensión primera coincide
con el texto de la cláusula décima tercera del contrato de promesa, es indiscutible
que en ella está implícita la calificación de validez jurídica de la estipulación
contractual que se invoca, presupuesto para sustentar la reclamación de
incumplimiento planteada en la petición segunda y la consecuencial de pago a que
se refiere la tercera solicitud; y como la estipulación en cuestión, precisamente en
el aparte relativo a los gastos de registro, será declarada nula, necesariamente ha
de desestimarse la referida pretensión primera, consideración que se hace
extensiva a la segunda porque, desde luego, el incumplimiento imputado no se
configura, y a la tercera, de pago, consecuencial de la anterior. Así se declarará.
En lo concerniente a las reclamaciones “B. Relativas a los Gastos Notariales” (la

subraya es del texto), a título de principales, la Parte Demandante aspira a que se
declare, en la pretensión cuarta, “que, en los términos de la Cláusula Décimo
Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de
2015, la Parte Convocante (…) no se obligó a pagar los derechos y gastos
notariales que pudieran corresponder a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA
REPÚBLICA con ocasión del otorgamiento de las escrituras públicas de venta en
ejecución del referido Contrato de Promesa, habida cuenta de la calidad de exenta
de esa entidad”; en la quinta, “que, como consecuencia de lo anterior, los
derechos y gastos notariales que se ocasionaran con el otorgamiento de las
escrituras públicas de venta en ejecución del referido Contrato de Promesa, tan
sólo correspondían al cincuenta por ciento (50%)”; y en la sexta, también
consecuencial, “que la Parte Convocante (…) no estaba obligada a pagar el cien
por ciento (100%) de los derechos y gastos notariales que se ocasionaran con el
otorgamiento de las escrituras públicas de venta que dieran cumplimento (sic) al
referido Contrato de Promesa”.
En este frente, el Tribunal debe reiterar, de entrada, que su pronunciamiento debe

hacerse en la órbita exclusiva de la relación contractual que vincula a los
Demandantes con la Contraloría, a lo que se circunscribe su competencia, sin
involucrarse en la relación jurídica que atañe a la prestación misma del servicio
notarial, de la que están llamados a formar parte, según disponga la regulación
especial, los usuarios del servicio y la notaría que lo presta.

LA REPÚBLICA
A partir de la pertinente precisión que acaba de hacerse, es necesario recordar

que la cláusula décima tercera del contrato de promesa, en materia de derechos
notariales se limita a señalar, después de mencionar el carácter de exenta que en
general se pregona de la Demandada, que “corresponderá a los Fideicomitentes
asumir el valor equivalente al cincuenta por ciento (50%) de los gastos notariales”,
enunciado que, independientemente del grado de acierto que quiera asignársele
en función de diversas interpretaciones que al respecto puedan intentarse, no
ubica obligación alguna por ese concepto en cabeza de la Contraloría, que es lo
relevante para efectos de la relación convencional examinada en este proceso.
El Tribunal acepta que el tenor de la estipulación, en el tópico específico que

ocupa la atención, podría sugerir, en una aproximación inicial, un entendimiento
del perfil que se pretende a título de declaración, pero debe reparar en que ello no
necesariamente es así, pues está demostrado en el proceso que lo convenido no
obedeció a una manifestación de voluntad consciente de las partes en el sentido
de que los fideicomitentes –integrantes del extremo promitente vendedor- no se
obligaban a pagar los derechos notariales que pudieran corresponder a la entidad
estatal, cuestión que en ese momento no fue objeto de consideración deliberada y
que se vino a abordar después de la celebración del contrato de promesa, con
ocasión del trámite de formalización de la primera escritura pública de
transferencia, cuando la notaría fijó su posición sobre ese particular.
Vista de esta manera la situación, como debe hacerse a juicio del Tribunal, no está
llamada a prosperar la pretensión cuarta, pues no resulta admisible declarar, en el
ámbito de la relación contractual plasmada en la promesa de compraventa, que “la
Parte Convocante (…) no se obligó a pagar los derechos y gastos notariales que
pudieran corresponder a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA con
ocasión del otorgamiento de las escrituras públicas de venta en ejecución del
referido Contrato de Promesa, habida cuenta de la calidad de exenta de esa
entidad”. Y por el carácter consecuencial de las pretensiones quinta y sexta,
explícito en la propia formulación consignada en la demanda, ellas también se
habrán de desestimar.
En el nivel siguiente del petitum, como subsidiarias de las anteriores peticiones

cuarta a sexta, la Parte Demandante plantea una secuencia de pretensiones que,
en sus tres primeros eslabones apuntan a “Que se declare que, en los términos de
la Cláusula Décimo Tercera del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha
26 de diciembre de 2015, la Parte Convocante (…) únicamente se obligó a pagar

LA REPÚBLICA
el 50% de los derechos y gastos notariales que se ocasionaran con el

otorgamiento de las escrituras públicas de venta que dieran cumplimiento al
referido Contrato de Promesa” (primera pretensión subsidiaria de las pretensiones
cuarta a sexta Principales); “Que se declare que, a pesar de no haberse obligado
así bajo el Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de
2015, la Parte Convocante (…) tuvo que pagar el 100% de los derechos y gastos
notariales que se ocasionaron con el otorgamiento de la escritura pública de venta
No. 4653 de 8 de noviembre de 2016” (segunda pretensión subsidiaria de las
pretensiones cuarta a sexta principales); y “Que, como consecuencia de lo
anterior, se declare que la Parte Convocante (…) asumió una mayor carga
económica no contemplada por ella en la negociación ni al momento de la
celebración del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre
de 2015, equivalente a CIENTO DIECISIETE MILLONES TRESCIENTOS
NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS PESOS ($117.396.196)”
(tercera pretensión subsidiaria de las pretensiones cuarta a sexta principales).
Para el Tribunal, las anteriores declaraciones corresponden a hechos

demostrados en el proceso, por manera que, abstracción hecha de su incidencia
real en la suerte del conjunto petitorio –según se indicará-, deben reconocerse
como tales. En efecto, en la cláusula décima tercera del contrato de promesa se
convino que “corresponderá a los Fideicomitentes asumir el valor equivalente al
cincuenta por ciento (50%) de los gastos notariales”, lo que en esencia
corresponde a la declaración pretendida en la primera pretensión subsidiaria
recién reseñada; está acreditado que los fideicomitentes, ante los sucesos
acaecidos en la notaría encargada del trámite, pagaron el cien por ciento (100%)
de los derechos notariales originados en el otorgamiento de la primera escritura
pública de compraventa83, lo que en esencia se acompasa con la segunda
pretensión subsidiaria, tal vez con la modulación –que no desnaturaliza la esencia
de lo afirmado- relativa a la expresión “tuvo que pagar”, que no resulta del todo
exacta pues no se trató, propiamente, de una actuación de forzosa ocurrencia,
independientemente de los motivos tenidos en cuenta por los fideicomitentes para
hacerlo; y, por último, tiene sentido admitir que el pago así realizado implicó para
los Demandantes que lo realizaron asumir una mayor carga económica no
contemplada por los promitentes vendedores en la negociación ni al momento de
83 Obran en el folio 278 (anverso y reverso) del Cuaderno de Pruebas No. 1 facturas expedidas por
la Notaría 1 de Bogotá con constancia de pago, por $171.187.134 a cargo de “F.C.P.I.E.I.
COMPORTAMIENTO (sic) PARALELO 26”, y por $63.605.258 a cargo de “INVERSIONES
PARALELO 26 S.A.S.”. El pago del 100% de los derechos notariales, además, fue aceptado por la
Contraloría al contestar el hecho décimo sexto de la demanda.

LA REPÚBLICA
la celebración del contrato de promesa84, hecho que, hasta ahí, se ubica en la

esfera unilateral de la parte gestora de dicha actuación.
El Tribunal considera, entonces, que son admisibles las declaraciones solicitadas

que se estudian, con el alcance de ser únicamente reconocimiento de lo
convenido literalmente entre las partes y lo sucedido al acudir a la notaría a
suscribir la escritura pública de la primera transferencia, sin tener efecto de cara a
las obligaciones fiscales propias de la prestación del servicio notarial, y sin que la
anunciada prosperidad de estas tres pretensiones subsidiarias signifique, como
pronto se precisará, que corren igual suerte las que, en el mismo bloque
argumentativo, se plantean como pretensiones subsidiarias cuartas –incluida, a su
vez, una como subsidiaria de otra-, y su consecuencial quinta de la misma estirpe.
En este sentido, las cuartas pretensiones subsidiarias parten del supuesto de la

prosperidad de las que las preceden con ese linaje, en especial de la tercera, en
cuanto, como ya se vio, se aduce que la Parte Demandante asumió una mayor
carga económica no contemplada por ella en la negociación y celebración del
contrato de promesa de compraventa de 26 de diciembre de 2015, lo que habría
de traducirse, según la posición sostenida en la demanda, en que “se declare que
la Parte Convocante (…) tiene derecho a que la CONTRALORÍA GENERAL DE
LA REPÚBLICA le rembolse la suma de CIENTO DIECISIETE MILLONES
TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS PESOS
($117.396.196) o la que determine el Tribunal, equivalente al mayor valor que por
derechos y gastos notariales tuvo que asumir en ejecución del Contrato de
Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de 2015, y que
contractualmente no está obligada a soportar” (cuarta pretensión subsidiaria de las
pretensiones cuarta a sexta Principales), y “En subsidio de la pretensión anterior,
se declare que como consecuencia de las declaraciones anteriores, la Parte
Convocante (…) tiene derecho a que la CONTRALORÍA GENERAL DE LA
REPÚBLICA le pague la suma de CIENTO DIECISIETE MILLONES
TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS PESOS
($117.396.196) o la que determine el Tribunal, a título de reajuste de precio del
Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de diciembre de 2015”
(pretensión subsidiaria de la cuarta pretensión subsidiaria anterior).
84Así lo expresó reiteradamente en su declaración, con total conocimiento de causa, el doctor

Felipe Encinales.

LA REPÚBLICA
Advierte el Tribunal, frente a las reclamaciones en cuestión, que no tienen

vocación de prosperidad porque no se verifican los supuestos fácticos y jurídicos
exigidos para su reconocimiento, sea por la vía del restablecimiento del equilibrio
del contrato, ora por el camino del ajuste del precio de la compraventa prometida.
Respecto de la primera hipótesis –restablecimiento de la ecuación económica del

contrato- baste con señalar, conforme lo ha decantado la jurisprudencia del
Consejo de Estado, que el principio que se protege se concreta en la garantía del
mantenimiento de la igualdad o equivalencia entre derechos y obligaciones
surgidos al momento de proponer o de contratar, según corresponda, entre otros
eventos frente a actos o hechos extraordinarios e imprevisibles que se presenten
con posterioridad a su nacimiento, que alteren o trastoquen la economía del
contrato ubicándolo a un punto de no pérdida. En síntesis, de la abundante
jurisprudencia que ha precisado el alcance del principio de la ecuación financiera
del contrato, se tiene por averiguado que su aplicación requiere la presencia de
varios supuestos, a saber: (i) Que con posterioridad a la celebración del contrato,
se presente un hecho extraordinario, ajeno a quien resulta afectado; (ii) Que ese
hecho altere de manera anormal y grave la ecuación económica del contrato, es
decir, que corresponda a una afectación real y significativa en la economía del
contrato, que constituya un alea extraordinario, con la dimensión propia de los
calificativos así expresados; (iii) Que esa nueva circunstancia no hubiera podido
ser razonablemente previsible por las partes; y (iv) Que esa circunstancia
imprevista dificulte, por cuenta del desequilibrio prestacional que genera, la
ejecución del contrato, pero no la enfrente a un evento de fuerza mayor que
imposibilite su continuación. 85
Al cotejar lo acaecido en el asunto bajo examen con cada uno de los componentes
del exigente marco de referencia que, según se acaba de puntualizar, debe
acreditarse para abrir paso a aspiraciones de restablecimiento de equilibrio
prestacional en los contratos estatales, se aprecia, en forma incontrastable en el
sentir del Tribunal, que los requisitos por demostrar no tienen cabal verificación,
para lo cual es suficiente con rememorar, tal como fue expuesto en líneas
precedentes, que la controversia surgida en relación con la validez y alcance de la
cláusula décima tercera del contrato de promesa está sin duda referida a una
cuestión de índole esencialmente jurídica, existente y previsible para las dos
85
Cítese, por ejemplo, Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección
Tercera, Sentencias de 26 de febrero de 2004 (C.P. Germán Rodríguez Villamizar) y 20 de febrero
de 2017 (C.P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa).

LA REPÚBLICA
partes desde el momento mismo de la celebración del contrato, que involucra un

contenido obligacional de cuantía significativa -en sí misma considerada-, pero, al
mismo tiempo, de peso relativo no especialmente pronunciado frente al tamaño de
la operación integral formalizada y en ejecución. No es necesario, más allá de
remitir a lo dicho sobre el contexto fáctico que rodeó el acuerdo sobre la
estipulación cuestionada, ningún análisis adicional para corroborar la conclusión
del Tribunal.
Y acerca de la segunda hipótesis –ajuste del precio-, ya puso de presente el

Tribunal que el conjunto circunstancial descrito por quienes como protagonistas de
la negociación declararon en el proceso muestra, también en forma indiscutida,
que en medio de la natural diferencia conceptual entre el elemento “precio” de la
compraventa prometida, y el componente de “gastos” asociados a la formalización
e inscripción en el registro de dicha compraventa, en el asunto bajo examen lo
cierto es que, independientemente de las consideraciones unilaterales de cada
una de las partes sobre el contenido económico de los dos frentes mencionados,
no existió, ni con ocasión de la definición de los términos del contrato de promesa,
ni por cuenta de los sucesos posteriores a dicho acto pero anteriores al
otorgamiento de la primera escritura pública de transferencia, convenio alguno en
el sentido de que habría lugar a ajuste del precio por razón de la ocurrencia –
eventual o anunciada según el momento en que se mire- de acontecimientos del
perfil de los acaecidos, que de alguna manera afectaban las cargas económicas
vinculadas a la operación.
No tiene lugar, entonces, el ajuste prestacional pregonado en las pretensiones

subsidiarias que se estudian, ni por la vía del restablecimiento del equilibrio
financiero del contrato, según se regula en la Ley 80 de 1993 (artículo 5, numeral
1 y artículo 27), ni como consecuencia de algún tipo de pacto de reajuste o
revisión del precio que tuviera virtualidad para propiciarlo. Y como no se configura
el derecho invocado en las referidas pretensiones cuartas, necesariamente ha de
desestimarse la quinta petición subsidiaria, consecuencial de las anteriores, en la
que se aspira a que se condene a la Contraloría al pago de la suma
correspondiente al mayor valor asumido por los fideicomitentes en materia de
gastos notariales.
La desestimación de las pretensiones de condena se hace extensiva a las

reclamaciones asociadas al reconocimiento de intereses de mora o de corrección

LA REPÚBLICA
monetaria planteado en la pretensión principal séptima -formulada como “común”

a las precedentes-, y su respectiva subsidiaria.
Ahora bien: definido el perfil decisorio de todas las pretensiones de la demanda,

debe el Tribunal volver sobre las restantes excepciones propuestas en la
correspondiente contestación, concretamente la denominada como
“INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA CONTRALORÍA”,
respecto de la cual el Tribunal estima pertinente anotar que tiene sentido no
perder de vista la aplicación de conocidas pautas de estirpe procesal que apuntan
a señalar que cuando el juez de la causa se ubica en un escenario en el que no
tienen verificación los supuestos requeridos para la prosperidad de las
pretensiones, en estricto rigor no hay lugar a la consideración individual de los
medios exceptivos propuestos, respecto de los cuales basta, simplemente, un
pronunciamiento de ese talante. Así lo ha sostenido en varias ocasiones la
jurisprudencia arbitral86, con apoyo en antiguo planteamiento doctrinal según el
cual “Salvo las del proceso ejecutivo, las excepciones se deciden en la sentencia
final. Si el demandado las ha propuesto, el juez debe examinarlas en la parte
motiva y decidir sobre ellas en la parte resolutiva, siempre que encuentre
acreditados los requisitos de la pretensión, pues en caso contrario absuelve al
demandado por la ausencia de cualquiera de ellos (...). Sobre este punto dice la
Corte: ‘El estudio y decisión de las excepciones no son pertinentes, por regla
general, cuando se niegan las peticiones de la demanda, negativa que muchas
veces proviene de la ineficacia de la acción (pretensión)’ (XLVII, 616)”. Cuando en
la estructuración de la defensa se formula a manera de excepción lo que en
verdad corresponde a la oposición o negación misma de la pretensión, y ésta no
está llamada a tener éxito, es la desestimación del petitorio lo que realmente
prevalece, más que la prosperidad del medio exceptivo propuesto.
Por último, frente a las pretensiones declarativas que han de prosperar, ninguna
circunstancia fáctica adicional advierte el Tribunal que deba considerarse al
amparo de la “EXCEPCIÓN DE QUE TRATA EL ARTÍCULO 282 DEL CÓDIGO
GENERAL DEL PROCESO”, usualmente conocida como excepción genérica.
86 Pueden citarse, como mera ilustración, los Laudos de junio 8 de 1999 (caso INURBE vs
FIDUAGRARIA), abril 11 de 2003 (caso BANCOLDEX vs SEGUROS ALFA y LIBERTY
SEGUROS), octubre 11 de 2005 (caso BANCO DE BOGOTÁ vs SEGUREXPO DE COLOMBIA),
mayo 10 de 2011 (caso INTERASEO y otros vs DISPAC), mayo 16 de 2013 (caso
CORPORACIÓN COLOMBIANA DE LOGÍSTICA vs BAVARIA), septiembre 25 de 2014 (caso
GRUPO PEGASUS vs NEW GLOBAL ENERGY) y octubre 26 de 2016 (caso AUTORIDAD
NACIONAL DE TELEVISIÓN vs CARACOL TELEVISIÓN S.A.).

LA REPÚBLICA
10. JURAMENTO ESTIMATORIO
El artículo 206 del C.G.P. establece que quien pretenda el reconocimiento “de una
indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras”, debe prestar
juramento discriminando cada uno de sus conceptos, y “Si la cantidad estimada
excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará
a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura,
Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma
equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la
probada”. De acuerdo con el parágrafo de la misma norma, “También habrá lugar
a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la
Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus
veces, en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de
demostración de los perjuicios. En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por
ciento (5%) del valor pretendido en la demanda cuyas pretensiones fueron
desestimadas. [ ] La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo
sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea
imputable al actuar negligente o temerario de la parte”.
Las sanciones en mención proceden, entonces, en dos eventos; el primero se da

si la cantidad estimada en el juramento excede al menos en el 50% a la que
resulta probada en el proceso, lo cual implica un ejercicio de comparación
numérico, sin perjuicio de la evaluación de la conducta de las partes, en la medida
en que la sanción legal está encaminada al control de actuaciones ligeras,
temerarias, negligentes o de mala fe; y el segundo se presenta cuando se niegan
las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios o, en otras palabras,
por falta de acreditación de los conceptos que supuestamente se constituían en
daño, lo que se traduce en alegación de perjuicios ficticios o inexistentes a efectos
del proceso, por negligencia o temeridad del demandante.
En el presente proceso, la Parte Demandante prestó juramento estimatorio con

esta advertencia: “En la medida en que lo que se está pidiendo en esta demanda,
es que la Contraloría cumpla con la Cláusula Décimo Tercera del Contrato de
Promesa, no hay lugar a presentar juramento estimatorio. [ ] Sin perjuicio de lo
anterior, y si el Tribunal considera que la suma reclamada por la Parte
Demandante podría llegar a consistir en una indemnización y/o compensación, en

LA REPÚBLICA
los términos del artículo 206 del Código General del Proceso, bajo la gravedad de
juramento, estimamos las sumas reclamadas así: (...)”.
El Tribunal observa que un grupo de pretensiones de la demanda -primera,

segunda y tercera principales-, conforme a la advertencia recién aludida, persigue
el cumplimiento de una obligación pactada en el contrato de promesa de
compraventa, razón para, en rigor, no tener que exigir de ellas juramento
estimatorio, en cuanto no se trataría de una pretensión de pago de una
“indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras”. Esta razón excluye
realizar respecto de tales pretensiones las comparaciones que establece el
artículo 206 del C.G.P. entre la cuantía estimada y la probada, o entre los
perjuicios objeto de estimación y los demostrados.
Las pretensiones cuarta, quinta y sexta principales no contienen pretensión de

pago, y así lo manifestó la Demandante en el escrito de subsanación de la
demanda radicado el 12 de julio de 2017, en donde se lee: “En el primer grupo de
esas pretensiones, esto es, la cuarta, la quinta y la sexta, la Demandante no
depreca condena alguna en cabeza de la Contraloría, y por lo mismo, en dichas
pretensiones no incluye suma de dinero alguna. Bajo estas pretensiones, la
Demandante tan sólo solicita que el Tribunal haga una serie de declaraciones”.
Otro grupo de pretensiones -las subsidiarias de las pretensiones cuarta a sexta-

gira en torno al reconocimiento de “una mayor carga económica” asumida por los
Demandantes, reclamada a título de reembolso del mayor valor que no estaban
obligadas a soportar, o de reajuste del precio. Estas pretensiones podrían
encuadrar dentro de los conceptos de indemnización o de compensación87 -según
le mire- a los que se refiere el artículo 206 del C.G.P., por lo cual es pertinente
analizar respecto a ellas, únicamente, si hay lugar a las sanciones que impone la
norma.
Las pretensiones de la demanda, en lo que se han de declarar improcedentes, lo

son por consideraciones jurídicas distintas a la falta de demostración de los
perjuicios o, en general, de los contenidos patrimoniales que se reclaman, los
cuales fueron concretados, en las pretensiones que aquí se analizan, en las
erogaciones que afirmó haber hecho la Parte Demandante por concepto de
derechos notariales en exceso de su compromiso contractual y que, en efecto,
87 Como sinónimo de “retribución”, no de compensación en el sentido específico de modo de

extinción de las obligaciones.

LA REPÚBLICA
aparecen realizadas por F.C.P.I.E.I. Compartimento Paralelo 26 e Inversiones

Paralelo 26 S.A.S. en los recibos obrantes en el folio 278 (anverso y reverso) del
Cuaderno de Pruebas No. 1, que suman $234.792.392, por lo cual el 50% pagado
en exceso que reclama la demanda efectivamente es $117.396.196, que es la
cuantía estimada bajo juramento.
El último grupo de pretensiones de la demanda, correspondientes a intereses y

actualización monetaria, a juicio del Tribunal tampoco debe ser objeto de
juramento, por estar tasados normativamente, en el caso de los intereses, y por
corresponder, en rigor, al reconocimiento del valor del dinero en el tiempo, en el
caso de la actualización monetaria, al margen de que los cálculos de intereses
hechos por la demandante no exceden las proporciones previstas en la ley para
imponer sanciones.
En consecuencia, descendiendo al asunto sub-lite, la realidad procesal muestra

que no han de prosperar las pretensiones económicas incoadas en la demanda,
por las razones expresadas a espacio respecto de ellas, sin que, por lo demás,
tenga lugar una calificación de actuar negligente o temerario de la Parte
Demandante –ni de la Demandada, desde luego-, de modo que no procede la
imposición de la sanción a que se refiere la reseñada ley procesal.
11. COSTAS Y CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES
La ley procesal regula los eventos en que procede condena en costas y niega la
posibilidad de convenios entre las partes en esta materia. Según el artículo 365,
numeral 9, del C.G.P., “Las estipulaciones de las partes en materia de costas se
tendrán por no escritas”, previsión en consonancia con la cual interpreta el
Tribunal lo expresado por las partes en el pacto arbitral en cuanto a que “Los
gastos que ocasione la intervención del Tribunal de Arbitramento serán asumidos
por cada una de las Partes en un cincuenta por ciento (50%), respectivamente, de
conformidad con las normas aplicables”, de modo que lo allí manifestado se
entiende referido a los gastos del proceso arbitral, sin perjuicio de la decisión que
en materia de costas debe producirse dentro del mismo.
De acuerdo con el artículo 365 del C.G.P., “Se condenará en costas a la parte
vencida en el proceso...” (numeral 1), y “En caso de que prospere parcialmente la
demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena
parcial, expresando los fundamentos de su decisión” (numeral 5). El numeral 6 del

LA REPÚBLICA
artículo 365 del C.G.P. señala que “Cuando fueren dos (2) o más litigantes que
deban pagar las costas, el juez los condenará en proporción a su interés en el
proceso; si nada se dispone al respecto, se entenderán distribuidas por partes
iguales entre ellos”.
La aplicación del anterior marco normativo al litigio sobre el que se decide, permite
al Tribunal consignar un par de directrices para perfilar el pronunciamiento que
corresponde en materia de costas:
● Por un lado, es indiscutible que habrá desestimación de los componentes

patrimoniales de la demanda, resultado de la no prosperidad de buena parte
del petitum de la misma, a lo que agrega, para tener la visión panorámica del
asunto que ocupa la atención, que habrá prosperidad de algunas de las
pretensiones formuladas –de índole declarativa-, y que se reconocerá
parcialmente –no en su totalidad- el planteamiento defensivo plasmado en las
excepciones propuestas en la contestación.
Así las cosas, considerando el balance cuantitativo y cualitativo de las resultas

del proceso, la Parte Demandante, además de asumir sus propias costas, será
condenada a pagar a la Demandada el cincuenta por ciento (50%) de las
costas asumidas por ella, según la liquidación que al efecto se realizará.
● Por el otro, de acuerdo con el hecho 18 de la demanda, los gastos notariales y

de registro fueron pagados “por Paralelo 26 en un 27,09% y por el
Compartimento en un 72,91%”. Sin embargo, las pretensiones de condena
fueron planteadas a favor de las integrantes de la Parte Demandante sin
especificar porcentajes de cada una, es decir, son reclamaciones en ese
sentido conjuntas, lo cual conduce a que la condena en costas sea a cargo de
cada una de las integrantes de la parte convocante dividida por partes iguales.
Es sabido que las costas están compuestas por la totalidad de las expensas y
gastos sufragados durante el proceso, y por las agencias en derecho (artículo 361
del C.G.P.).
Las expensas y gastos originados en este proceso fueron únicamente los

honorarios y gastos de funcionamiento del Tribunal. Lo pagado por la Demandada
por este concepto fue:

LA REPÚBLICA
Honorarios del árbitro $8.900.000

Honorarios del secretario $4.450.000
Tarifa del Centro de Arbitraje $4.450.000
IVA de los anteriores rubros (19%) $3.382.000
Gastos $500.000
TOTAL $21.682.000
De acuerdo con lo expuesto, la Parte Demandante debe pagar a la Demandada el

cincuenta por ciento (50%) de la anterior cifra, es decir, diez millones ochocientos
cuarenta y un mil pesos ($10.841.000).
Para la fijación de agencias en derecho, el Tribunal se guía por los parámetros

legales y tiene en cuenta, como referente, los del Acuerdo No. PSAA16-10554 del
5 de agosto de 2016 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, en
especial, las tarifas señaladas en éste como límite máximo para los procesos
declarativos en general en única instancia88, advirtiendo que en ningún caso sería
plena la aplicación del contenido normativo del artículo 366 del CGP al trámite
arbitral, ante la evidencia de que el procedimiento de liquidación de costas allí
regulado no se acompasa, por razones obvias, con la estructura del proceso
arbitral, que, incluso, apareja un régimen tarifario propio en punto a la
determinación de los honorarios de árbitros y secretarios, que también,
razonablemente, se debe considerar. En resumidas cuentas, para la fijación de las
agencias en derecho el Tribunal, dentro los límites cuantitativos mencionados, las
ubicará en una suma igual a la establecida para el Árbitro Único ($17.800.000), a
la que se aplicará, para efectos de la condena en costas, la misma proporción del
ciencuenta por ciento (50%) a que ya se ha hecho alusión, vale decir, la suma de
ocho millones novecientos mil pesos ($8.900.000).
De conformidad con lo anterior, la cifra a reconocer a la Demandada por el rubro

de costas se compone de diez millones ochocientos cuarenta y un mil pesos
($10.841.000), por concepto de honorarios y gastos de funcionamiento del
Tribunal, y ocho millones novecientos mil pesos ($8.900.000), por concepto de
agencias en derecho, de lo que se obtiene el total de diecinueve millones
setecientos cuarenta y un mil pesos $19.741.000 89.
88Que se ubica en el 15% de la cuantía de las pretensiones.

89Para efectos de la cifra que aparecerá en la condena, este valor se ajusta al múltiplo de tres más
cercano, esto es, a diecinueve millones setecientos cuarenta mil novecientos noventa y nueve

LA REPÚBLICA
Por último, y sin perjuicio de lo ya adelantado al hacer el pronunciamiento relativo

al juramento estimatorio, dando cumplimiento al deber del juez establecido en la
parte final del inciso primero del artículo 280 del C.G.P. sobre la calificación de la
conducta procesal de las partes, el Tribunal considera que su comportamiento
estuvo ajustado a las órdenes legales y los cánones generalmente exigibles, de
manera que no hay lugar a deducir, respecto de ninguna de ellas, indicios ni
consecuencias negativas a causa de dicha circunstancia.
III. PARTE RESOLUTIVA
Por las consideraciones expuestas, el Tribunal de Arbitramento constituido para

conocer de la controversia suscitada entre FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. en calidad
de vocera del FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTÁ S.A., INVERSIONES
PARALELO 26 S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A. en calidad de administradora
del COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL PRIVADO
INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS (“FCPIEI”) contra CONTRALORÍA
GENERAL DE LA REPÚBLICA, administrando justicia por habilitación de las
partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Declarar, conforme a lo expuesto en la parte motiva, que prospera

parcialmente la excepción denominada “EXCEPCIÓN Y SOLICITUD DE
DECLARATORIA DE NULIDAD ABSOLUTA DE LA CLÁUSULA DÉCIMO
TERCERA DE LA PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR
OBJETO ILÍCITO” y, en consecuencia, declarar nula parcialmente la cláusula
décima tercera del contrato de promesa de compraventa suscrito el 26 de
diciembre de 2015 entre la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA como
promitente comprador, y FIDEICOMISO PARALELO 26 FIDUBOGOTÁ S.A.,
INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y COMPARTIMENTO PARALELO 26 DEL
FONDO DE CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS -
ADMINISTRADO POR ALIANZA FIDUCIARIA S.A., como promitentes
vendedores, en cuanto dispuso que “Por su parte, la CONTRALORÍA pagará el
pesos ($19.740.999), teniendo en cuenta que la condena en costas está a cargo de las tres
convocantes por partes iguales.

LA REPÚBLICA
valor equivalente al cien por ciento (100%) de los gastos de registro”. Desestimar,
en lo demás, la referida excepción.
SEGUNDO: Negar, conforme a lo expuesto en la parte motiva, las pretensiones

primera, segunda y tercera de la demanda, formuladas bajo el título “A. Relativas a
los Gastos de Registro”; y las pretensiones cuarta, quinta y sexta de la misma,
formuladas bajo el título “B. Relativas a los Gastos Notariales”.
TERCERO: Declarar que prosperan, en los términos y con el alcance señalado en

la parte motiva, las pretensiones declarativas primera, segunda y tercera
subsidiarias de las pretensiones cuarta a sexta principales de la demanda. En
consecuencia, se entienden efectuadas, según lo indicado, las declaraciones
solicitadas en las referidas pretensiones subsidiarias.
CUARTO: Negar, conforme a lo expuesto en la parte motiva, la cuarta pretensión

subsidiaria de las pretensiones cuarta a sexta principales, la pretensión subsidiaria
de la cuarta pretensión subsidiaria anterior y la quinta pretensión subsidiaria de las
pretensiones cuarta a sexta principales de la demanda.
QUINTO: Negar la pretensión séptima de la demanda, la pretensión subsidiaria de

la pretensión séptima principal y la pretensión octava, formuladas bajo el título “C.
Pretensiones Comunes” de la demanda.
SEXTO: Declarar, de conformidad con lo indicado en la parte motiva, que no hay

lugar a hacer consideración respecto de la denominada “EXCEPCIÓN DE
MÉRITO INEXISTENCIA DE INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA
CONTRALORÍA”, y que no hay lugar a reconocer la “EXCEPCIÓN DE QUE
TRATA EL ARTICULO 282 DEL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO”.
SÉPTIMO: Declarar que no hay lugar a aplicar las sanciones de que trata el
artículo 206 del C.G.P.
OCTAVO: Condenar a FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. en calidad de vocera del

FIDEICOMISO PARALELO 26-FIDUBOGOTÁ S.A., INVERSIONES PARALELO
26 S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A. en calidad de administradora del
COMPARTIMENTO PARALELO 26 del FONDO DE CAPITAL PRIVADO
INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS (“FCPIEI”), por partes iguales, a
pagar a la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, a título de costas, la

LA REPÚBLICA
suma de diecinueve millones setecientos cuarenta mil novecientos noventa y

nueve pesos ($19.740.999).
NOVENO: Declarar causado el saldo de los honorarios del Árbitro Único y del
Secretario, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes, de
conformidad con lo previsto en el artículo 28 de la Ley 1563 de 2012 y teniendo en
cuenta la contribución especial arbitral establecida en el artículo 22 de la Ley 1743
de 2014 –modificado por el artículo 362 de la Ley 1819 de 2016-. Las partes
expedirán los certificados de retención correspondientes. En la oportunidad legal,
el Presidente hará la liquidación final de gastos y devolverá, si a ello hubiere lugar,
el saldo a las partes.
DÉCIMO: En firme este Laudo, entréguese el expediente al Centro de Arbitraje y

Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para lo de su cargo (artículo
47 de la Ley 1563 de 2012).
DÉCIMO PRIMERO: Por Secretaría, expídanse copias auténticas de este Laudo,

con las constancias de ley, con destino a cada una de las Partes y al Ministerio
Público.
Notificado en audiencia.
JOSÉ ARMANDO BONIVENTO JIMÉNEZ

Árbitro Único
JAVIER RICARDO RODRÍGUEZ SUÁREZ

Secretario

LA REPÚBLICA
TABLA DE CONTENIDO
I. ANTECEDENTES 1
1. PARTES DEL PROCESO 1
2. EL COMPROMISO ARBITRAL 2
3. RESUMEN DEL TRÁMITE GENERAL DEL PROCESO 3
4. PRUEBAS RECAUDADAS 4
5. AUDIENCIA DE ALEGATOS 4
6. DURACIÓN DEL PROCESO 4
7. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA 5
7.1. La demanda 5
7.2. Contestación de la demanda 14
II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 16
1. PRESUPUESTOS PROCESALES 16
2. DELIMITACIÓN DEL LA CONTROVERSIA Y METODOLOGÍA PARA
RESOLVERLA 17
3. LAS POSICIONES DE LAS PARTES Y EL CONCEPTO DEL
MINISTERIO PÚBLICO 18
4. DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y LA LIBERTAD
CONTRACTUAL EN GENERAL 32
5. DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y LA LIBERTAD
CONTRACTUAL EN LA CONTRATACIÓN ESTATAL 41
6. EL RÉGIMEN DE NULIDADES EN LOS CONTRATOS ESTATALES 50
7. EL RÉGIMEN LEGAL SOBRE GASTOS NOTARIALES Y GASTOS
DE REGISTRO –DERECHOS E IMPUESTO DE REGISTRO- 57
7.1. Gastos Notariales 57
7.2. Derechos de registro 66
7.3. Impuesto de registro 70
8. LA ESTIPULACIÓN CONTRACTUAL SUB-EXAMINE EN EL
CONTEXTO DE LAS PRETENSIONES Y LAS EXCEPCIONES
SOBRE LAS QUE VERSA EL LITIGIO ARBITRAL 73
9. PRONUNCIAMIENTO ESPECÍFICO SOBRE LAS PRETENSIONES
INCOADAS EN LA DEMANDA Y LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO
FORMULADAS EN LA CONTESTACIÓN 83
10. JURAMENTO ESTIMATORIO 96
11. COSTAS Y CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES 98
III. PARTE RESOLUTIVA 101
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TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES PARALELO 26 S.A.S. y OTROS Vs.

1. PARTES DEL PROCESO

La parte convocante está conformada por FIDUCIARIA BOGOTÁ S.A. en calidad

La parte convocada es la CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, quien

Laudo Arbitral | Página 1

El pacto arbitral con fundamento en el cual fue convocado el presente Tribunal es

“‘PACTO ARBITRAL ADICIONAL PARA RESOLVER LAS

Las Partes han acordado el siguiente Pacto Arbitral Adicional (en

Las Partes acuerdan someter a la justicia arbitral la solución de la

El Tribunal de Arbitramento se sujetará a las leyes vigentes sobre la

La organización y funcionamiento del tribunal se sujetará a lo previsto

El Tribunal sesionará en Bogotá en las instalaciones del Centro de

Laudo Arbitral | Página 2

El árbitro deberá empleará (sic) todos sus esfuerzos para emitir su

Las Partes acuerdan que cualquier aclaración, corrección o adición al

Los gastos que ocasione la intervención del Tribunal de Arbitramento

3. RESUMEN DEL TRÁMITE GENERAL DEL PROCESO

La demanda fue inicialmente inadmitida y, previa subsanación, se admitió

De las excepciones propuestas en la contestación de la demanda se corrió

El 30 de octubre de 2017 se realizó la audiencia de conciliación, sin lograr

La primera audiencia de trámite se llevó a cabo el 7 de diciembre de 2017 y en ella

Laudo Arbitral | Página 3

Evacuada la etapa probatoria y manifestada la conformidad de las partes con las

Se tuvieron en cuenta los documentos aportados por las integrantes de la parte

El testigo Alfredo Vargas Abad aportó documentos que se tuvieron en cuenta

El 5 de marzo de 2018 se realizó la audiencia de alegatos, en la cual los

En las consideraciones de este laudo se harán las referencias pertinentes.

6. DURACIÓN DEL PROCESO

La primera audiencia de trámite terminó el 7 de diciembre de 2017 y el proceso

- Mediante Auto No. 12 dictado el 7 de diciembre de 2017 se suspendió desde el

- Mediante Auto No. 13 dictado el 31 de enero de 2018, se suspendió desde el 1

Laudo Arbitral | Página 4

- Mediante Auto No. 14 dictado el 5 de marzo de 2018, se suspendió desde el 6

En consideración a que las partes no estipularon plazo de duración del proceso

Las pretensiones planteadas, tal como quedaron formuladas en la subsanación de

“A. Relativas a los Gastos de Registro

Primera: Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo

Segunda: Que se declare que la CONTRALORÍA GENERAL DE LA

Tercera: Que como consecuencia de lo anterior, se condene a la

Laudo Arbitral | Página 5

del FONDO DE CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS

B. Relativas a los Gastos Notariales

Cuarta: Que se declare que, en los términos de la Cláusula Décimo

Quinta: Que se declare que, como consecuencia de lo anterior, los

Sexta: Que en consecuencia, se declare que la Parte Convocante,

Laudo Arbitral | Página 6

En subsidio de las pretensiones Cuarta a Sexta anteriores:

Primera pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Segunda pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Tercera pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Laudo Arbitral | Página 7

su calidad de administradora del COMPARTIMENTO PARALELO 26

Cuarta pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Pretensión subsidiaria de la Cuarta Pretensión subsidiaria anterior:

Laudo Arbitral | Página 8

reajuste de precio del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha

Quinta pretensión subsidiaria de las pretensiones Cuarta a Sexta

Séptima: Que sobre cualquier condena que profiera el Tribunal, se

Pretensión subsidiaria de la pretensión Séptima Principal: En