Valor Casco

Método de Comparación Directa

(Marketing Approach)
Roberto Piol Puppio, M.Sc.

ASATCH 233
UPAV 94
El texto completo de esta clase y otros
trabajos de investigación los
encontrará y podrá bajar
gratuitamente del Website:
www.rpiol.com
Agradecimiento
Partes del contenido de esta Presentación, se corresponde al material
didáctico de los profesores:
María Emilia Pereira, M.Sc. (Universidad Politécnica de Valencia)
José García Pereira, M.Sc. (Universidad de Jaén)
• El Método del Mercado:

=
Inmuebles similares se venden a precios similares
• El Método de Capitalización de la Renta
El valor del inmueble es proporcional a su renta
• El Método del Costo
El valor del inmueble está en función de su

Costo de Reposición y su Depreciación Acumulada
IVS 2017-2020
Normas Generales
IVS 105 Enfoques y Métodos de Valoración
10.7 Los tasadores deben maximizar el uso de información de

mercado pertinente observable en los tres enfoques.
Independientemente de la fuente de los insumos y suposiciones
usados en la tasación.
Un tasador debe desarrollar un análisis adecuado para evaluar esos

insumos y suposiciones y su adecuación para el propósito de la
valuación.
IVS 2017-2020
Normas Generales
20.1 El enfoque de mercado provee una indicación de valor mediante

la comparación del activo con activos idénticos o comprables
(similares), para los cuales se dispone de información de precio
IVS 2017-2020
Normas Generales
20.2 El enfoque de mercado debería aplicarse y recibir peso

significativo bajo las siguientes circunstancias:
(a) El activo sujeto ha sido vendido recientemente en una
transacción apropiada para considerarse conforme a la base de
valor.
(b) El activo sujeto o activos sustancialmente similares se
comercian públicamente.
(c) Hay transacciones observables frecuentes y/o recientes de
activos similares
IVS 2013-2017-2020
Normas Generales
Definiciones
Valor de mercado: Cuantía estimada por la que un activo o pasivo

debería intercambiarse en la fecha de tasación entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las
partes hayan actuando con conocimiento, de manera prudente y sin
coacción.
Valor razonable: Es el precio estimado para la transferencia de un

activo o un pasivo entre partes identificadas, conocedoras y
dispuestas; que refleja los intereses respectivos de esas partes.
Principios Básicos de la Valoración

Normativa en que deben sustentarse las actuaciones de un tasador
Principio de anticipación: El valor de una propiedad que se encuentra

en explotación económica, será el valor actualizado de sus futuros
beneficios.
Principio de finalidad: La finalidad de una valoración, es quien

condiciona el método de valoración a seguir.

Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble, estará

asignado por el uso que genere el ingreso neto más alto probable
dentro de un periodo específico.
Principio de oferta y demanda: El valor de una propiedad, es

directamente proporcional a la demanda e inversamente
proporcional a la oferta

Principio de probabilidad: Ante varios escenarios o posibilidades de

elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más
probables.
Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se

elaborarán con la amplitud adecuada en función a la importancia y
tipo de propiedad y singularidad en el mercado.

Principio de prudencia: Ante varios escenarios o posibilidades de

elección igualmente probables, se elegirá el que dé como resultado un
menor valor en la tasación.
Principio de sustitución: El valor de un inmueble es equivalente al de

otro, siempre y cuando sea de similar característica y uso.

Principio de temporalidad: El valor de un inmueble no es constante a

lo largo del tiempo.
Principio de transparencia: El informe de tasación de un inmueble

deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión, detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

Principio de uso consistente: La tasación de un bien raíz, se basa en el

principio que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso
simultáneamente.
Principio de uso progresión y regresión: Progresión: el valor de bienes

de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a
bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario

Principio del valor residual: El valor atribuible a cada uno de los

factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el
valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores.
Diferencia entre Precio y Valor
Precio: Cantidad de dinero pagada u ofrecida cuando se contempla o

pacta la venta de un bien.
Valor: Cantidad de dinero que puede ser intercambiada por un

bien, cumpliendo con la condición de que ni el Vendedor ni el
Comprador sean ni mas ricos ni mas pobres después de haberse
materializado la transición.
Diferencia entre Precio y Valor
La diferencia entre Precio y Valor, consiste principalmente en

que el Precio puede ser justificado o no; mientras que el Valor
es siempre justificado.
Definición
El Método de Comparación Directa, se basa en la búsqueda y

selección de elementos comparables al sujeto en estudio,
permitiendo mediante un análisis comparativo la
determinación del valor buscado.
Proceso de Tasación por Comparación Directa
1.- Data Existente

a. Conservador de Bienes Raíces (CBR)
b. Ofertas publicadas en Portales Inmobiliarios
2.- Búsqueda y Selección de los Comparables:
a. Criterios de Búsqueda y Selección
b. Testigos Similares
c. Testigos Similables
3.- Análisis de la Data
4.- Cálculos, Gráficos y Croquis
5.- Revisión del Valor Obtenido
6.- Conclusiones de Valor
7.- Observaciones y Recomendaciones
Presentación de los Referentes

Las Ofertas de Prensa o Internet
Una Oferta, no es una operación cerrada o definitiva, ya que la

misma estaría sujeta a consideraciones particulares del
vendedor y un potencial comprador. Por lo consiguiente debe
ser objeto de cuidadoso análisis y debidamente ajustada por el
tasador.
IVS 2017-2020
Normas Generales
30.3 …el tasador puede considerar los precios de activos idénticos o

similares que están ofertados para su venta, siempre que la
pertinencia de esta información quede claramente establecida,
críticamente analizada y documentada… no deberá usarse como la
única indicación de valor pero puede ser apropiado para considerarse
conjuntamente con otros métodos… Al considerar ofertas para
comprar o vender, el peso atribuido al precio de la oferta deberá
considerar el nivel de compromiso inherente en el precio y cuánto
tiempo ha estado en el mercado.
Las Correcciones u Homologaciones
Se definió al “Método de Comparación Directa” o

“Aproximación al Mercado”, como el procedimiento para la
determinación del Valor de una propiedad en base al
análisis de precios de inmuebles similares o comparables
en un mercado abierto.
También se definió la diferencia que existe entre

"Referentes Similares" y "Referentes Similables“; así como la
importancia de homologar o corregir acertadamente una
Serie de Referentes mediante la utilización racional de
"Factores de Corrección" o "Factores de Homologación".
Se define "Factor de Corrección" o "Factor de Homologación“,

al algoritmo o criterio "matemático - estadístico - empírico -
lógico"; que al ser aplicado razonablemente a un "Referente
Similable" lo aproxima a ser un "Referente Similar" y de esta
manera hace posible incluirlo en la serie datos que se analiza
a través del Método de Comparación Directa.
Cabe destacar, que para que el "Método de Comparación

Directa" tenga una suficiente significancia o precisión; se
deben imponer con acertado criterio, los "Factores de
Homologación" adecuados a la Serie de Referentes.
Aplicación de Factores de Homologación
Cuando existen Dos (2) o más correctivos para la correcta

aplicación del “Método de Comparación Directa”; el “Factor
de Corrección” resultante obligatoriamente será una
combinación de ambos factores.
Factores de Homolagación Factor Valor Unit.

Comparable UF/M2
FH1 FH2 FH3 FH5 Total Corregido
A 15,75 1,01 0,97 1,04 0,97 0,99 15,59
B 14,99 0,98 1,02 1,02 1,02 1,04 15,59
C 15,02 1,04 0,96 1,00 1,06 1,06 15,92
D 14,98 1,00 1,00 1,04 1,00 1,04 15,58
E 15,07 1,04 1,02 0,98 0,99 1,03 15,52
F 15,55 1,02 1,06 1,02 1,00 1,10 17,11
G 15,50 1,06 0,98 0,97 1,00 1,01 15,66
Valor Unitario Homologado Promedio 15,85
Homologación por Aprovechamiento o Zona
Se utilizar principalmente para comparar terrenos eriazos

urbanos, ubicados en ciudades con Plan Regulador Comunal
(PRC).
El PRC, es la herramienta que poseen las municipalidades para

definir el desarrollo de un territorio dentro de la comuna.
Regula y norma qué se puede construir, dónde y para que usos.
• El PRC, también determina el porcentajes de

constructibilidad, porcentaje de ocupación del suelo, altura
de la edificación, densidad, etc.
• La densidad está en función de la superficie y forma de un

lote. Por lo general, a mayor superficie mayor cantidad de
construcción permitida.
• La superficie de construcción permisible, se expresa como un

porcentaje de construcción por unidad de tierra.
La homologación por aprovechamiento, es una consecuencia

del porcentaje de constructibilidad y viene expresado:
a = (E /At ) x 100
donde: E = Área edificable o vendible

At = Área del terreno
a = Aprovechamiento o Constructibilidad
v1 / v2 = a1 / a2
donde: v1 = Valor de lote 0

v2 = Valores de lote 1
a1 = Aprovechamiento del lote 0
a2 = Aprovechamiento del lotes 1
La “Homologación por Aprovechamiento”, puede ser imaginada

como el factor de proporción entre dos lotes de terreno que
explica: Si en un lote se puede construir más de superficie de
construcción, vale más !!!
-E
-E
Se calcula la máxima constructibilidad permisible

Tanto de los referentes como de la propiedad en estudio:
REF. Valor Sup. Terr. ZONA % UF/M2 Const.Max. Factor

Nº UF M2 PRC Construc. M2 Homolog.
1 18.750 1.250 ZR2 1,2 15,00 1.500,00 1,35
2 22.470 1.284 ZR3 1,5 17,50 1.926,00 0,95
3 23.220 1.290 ZR3- E 1,8 18,00 2.322,00 0,87
4 18.000 1.200 ZR2 1,2 15,00 1.440,00 1,40
5 22.240 1.390 ZR4 1,8 16,00 2.502,00 0,81
* 1.445 1,4 2.023,00
Se calcula el Factor de Homologación

En función del máximo aprovechamiento
PRC o las Ordenanzas Municipales
REF. Valor Sup. Terr. ZONA % UF/M2 Const.Max. Factor

Nº UF M2 PRC Construc. M2 Homolog.
1 18.750 1.250 ZR2 1,2 15,00 1.500,00 1,35
2 22.470 1.284 ZR3 1,5 17,50 1.926,00 0,95
3 23.220 1.290 ZR3- E 1,8 18,00 2.322,00 0,87
4 18.000 1.200 ZR2 1,2 15,00 1.440,00 1,40
5 22.240 1.390 ZR4 1,8 16,00 2.502,00 0,81
* 1.445 1,4 2.023,00
Se calcula el Factor de Homologación

En función del máximo aprovechamiento
PRC o las Ordenanzas Municipales
-E
Valor Promedio Corregido del Lote

Homologación por Superficie
Método de Corrección por Superficie del Ing. Carlos Meyer

(También: Método de Corrección de Superficie SOITAVE)
Premisa Empírica: Cada vez que se doble la superficie del referente con
respecto a la de la propiedad en estudio, su valor unitario disminuye una
determinada proporción (5 - 10%) y viceversa.
Factor Homolog.
Superficie (M2).
Método de Corrección por Superficie del Ing. Carlos Meyer

(También: Método de Corrección de Superficie SOITAVE)
𝑆
log 𝑜
𝑆𝑟
𝐹𝑎𝑐. 𝐻𝑜𝑚𝑜𝑙. = 0,95 lg 2
Donde: So es la Superficie de la Propiedad en Estudio

Sr es la Superficie del Referente

REF. Valor Sr UF/M2 Fac. Homol. Val.Homol.

Nº UF M2 C. Mayer UF/M2
1 18.750 1.250 15,00 0,9893 14,84
2 22.470 1.284 17,50 0,9913 17,35
3 23.220 1.290 18,00 0,9916 17,85
4 18.000 1.200 15,00 0,9863 14,80
5 22.240 1.390 16,00 0,9971 15,95
16,16
Homologación por Superficie y

Aprovechamiento
REF. Valor Sr UF/M2 Homolog. Homolo. Homolog. Val.Homol.

Nº UF M2 Superficie Zona Total UF/M2
1 18.750 1.250 15,00 0,9893 1,35 1,33 20,01
2 22.470 1.284 17,50 0,9913 0,95 0,94 16,52
3 23.220 1.290 18,00 0,9916 0,87 0,86 15,55
4 18.000 1.200 15,00 0,9863 1,40 1,39 20,79
5 22.240 1.390 16,00 0,9971 0,81 0,81 12,90
17,15
Homologación por Forma del Lote
La “Homologación por Forma del Lote”,

puede ser imaginada como el factor del
desarrollo proporcional entre dos lotes cuya
poligonal de deslindes tienen diferente
formas geométrica: Si aprovechando la
geometría de un lote, se puede obtener más
de superficie de construcción, vale más !!!
Forma Rectangular Forma Triangular

Fac. Hom. = 1,00 Fac. Hom. = 0,70
Forma Trapezoidal Forma Muy Irregular

Fac. Hom. = 0,85 Fac. Hom. = 0,60
Terreno en Esquina Terreno Enfrenta 2 Calles

Fac. Hom. = 1,20 Fac. Hom. = 1,10
REFERENTE: PROPIEDAD A TASAR:

Terreno Muy Irregular Terreno Triangular
Superficie = 430 M2 Superficie = 428.50 M2
Valor Unit. = 5 UF/M2 Valor Unit. = ?
Forma Muy Irregular Forma Triangular

Fac. Hom. = 0,60 Fac. Hom. = 0,70
𝟎, 𝟕𝟎
𝑪á𝒍𝒄𝒖𝒍𝒐 𝑭𝒂𝒄. 𝑯𝒐𝒎𝒐𝒍. = = 𝟏, 𝟏𝟔𝟔𝟕
𝟎, 𝟔𝟎
𝑼𝑭 𝑼𝑭
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝑯𝒐𝒎𝒐𝒍𝒐𝒈𝒂𝒅𝒐 = 𝟓, 𝟎𝟎 𝒙 𝟏, 𝟏𝟔𝟔𝟕 = 𝟓, 𝟖𝟑 ( )
𝑴𝟐 𝑴𝟐
Tasación de un Departamento por

Comparación Directa
Valor
Nº Dirección referencial Com una M² Constr. UF/M² Constr. Hom ologacion
Hom ologado
1 Cond. Altavista III 1D-1B Viña del Mar 35,93 61,70 0,9986 61,62
2 Cond. Mira al Mar 1D-1B Viña del Mar 39,96 57,46 1,0451 60,05 Valor
3 Cond. Canal Beagle 1D-1B Viña del Mar 35,27 51,94 1,0253 53,26
Unitario
4 Cond. Parque Mirador III 1D-1B Viña del Mar 37,72 53,08 1,0453 55,48
5 Cond. Parque Marañón 1D-1B Viña del Mar 45,44 50,62 1,0460 52,95
Promedio
6 Cond. Edf. Parque Urbano 1D-1B Viña del Mar 35,73 67,31 0,9936 66,88 de los
7 Cond. Marparaíso 3 1D-1B Valparaíso 39,80 58,97 0,9998 58,96 Referentes
8 Cond. Mirador Placeres II 1D-1B Valparaíso 39,13 57,72 1,0509 60,66 Homologados
9 0,00
10 0,00
PROMEDIO REFERENCIAS 38,62 57,15 58,73
Indice promedio de los referentes

Tasación de un Departamento por

UF/M²
Nº Dirección referencial Comuna M² Terreno M² Constr. UF/M² Constr. UF Total Tipo ref. Calidad Fuente /Fono Fecha
Terreno
1 Cond. Altavista III 1D-1B Viña del Mar https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/vina-del-mar-valparaiso/7787-edificio-altavista-iii-nva#position=1&search_layou
35,93 61,70 2.217,00 Oferta Similar abr-2020
2 Cond. Mira al Mar 1D-1B Viña del Mar https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/vina-del-mar-valparaiso/9411-mira-al-mar-nva#position=2&search_layout=s
39,96 57,46 2.296,00 Oferta Similar ene-2020
3 Cond. Canal Beagle 1D-1B Viña del Mar https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/vina-del-mar-valparaiso/7988-canal-beagle-nva#position=10&search_layout=
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4 Cond. Parque Mirador III 1D-1B Viña del Mar https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/vina-del-mar-valparaiso/8731-parque-mirador-iii-nva#position=17&search_layo
37,72 53,08 2.002,00 Oferta Similar nov-2020
5 Cond. Parque Marañón 1D-1B Viña del Mar https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/vina-del-mar-valparaiso/8770-parque-maranon-torre-b-nva#position=39&search_l
45,44 50,62 2.300,00 Oferta Similar may-2019
6 Cond. Edf. Parque Urbano 1D-1B Viña del Mar https://w w35,73
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67,31 2.405,00 Oferta Similar oct-2019
7 Cond. Marparaíso 3 1D-1B Valparaíso https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/valparaiso-valparaiso/6623-marparaiso-3-nva#position=1&search_layout=s
39,80 58,97 2.347,00 Oferta Similar jun-2021
8 Cond. Mirador Placeres II 1D-1B Valparaíso https://w w w .portalinmobiliario.com/venta/departamento/valparaiso-valparaiso/9346-mirador-placeres-ii-nva#position=6&search_layou
39,13 57,72 2.258,77 Oferta Similar abr-2020
9 0,00
10 0,00
PROMEDIO REFERENCIAS 38,62 57,15 2.207

PROPIEDAD TASADA 37,81 58,73 2.221
Promedio Tabla Auxiliar

Tasación de una Oficina por

Valor Oferta
ID Fecha Ubicación Calidad Tipo Superficie. M²
UF
1 may-2021 Oficina Nueva - Viña Del Mar Buena Oferta 26 1.850
2 may-2021 Cercana Hospital G. Fricke Buena Oferta 30 3.500
3 may-2021 Viña Del Mar Centro Buena Oferta 49 3.500
4 may-2021 Oficina Nueva En Quillota Con Viana Buena Oferta 32 3.090
5 may-2021 Arlegui / Ecuador, Centro De Viña Del Mar Buena Oferta 59 4.250
6 may-2021 Oficina Plan Viña Del Mar Buena Oferta 27 1.850
7 may-2021 Puente Libertad Buena Oferta 40 2.981
8 may-2021 Av. Quillota Centro Buena Oferta 37 3.005
Propiedad a Tasar: Avenida Valparaíso 1367. Piso 3. Ofc. 308

Superficie: 78,83 M2

Homolog. Homolog. Homolog. UF/M2
ID UF/M2 Ubicación
Superficie Oferta Total Homologado
1 71,15 Oficina Nueva - Viña Del Mar 0,9924 0,9500 0,9428 67,08
2 116,67 Cercana Hospital G. Fricke 1,0294 0,9500 0,9780 114,10
3 71,43 Viña Del Mar Centro 0,9927 0,9500 0,9431 67,37
4 96,56 Oficina Nueva En Quillota Con Viana 1,0151 0,9500 0,9644 93,12
5 72,03 Arlegui / Ecuador, Centro De Viña Del Mar 0,9933 0,9500 0,9437 67,97
6 68,52 Oficina Plan Viña Del Mar 0,9897 0,9500 0,9402 64,42
7 74,53 Puente Libertad 0,9959 0,9500 0,9461 70,51
8 81,22 Av. Quillota Centro 1,0022 0,9500 0,9521 77,33
81,51 Valor Unitario Corregido Promedio 77,74
So = 78,83 M2

ANALISIS DE MUESTRAS
m² útiles m² útiles (Com./terre (V.Com./ m² UF Valor

DATOS Tipología Publicación
terreno edificación no) total) Comercial
1.
2.
3.
4.
5.
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL -
PROMEDIO MUESTRAS CBR
PROPIEDAD ANALIZADA

ID Fecha Ubicación Calidad Tipo Superficie. M² Valor Oferta UF

3 may-2021 Viña Del Mar Centro Buena Oferta 49 3.500
4 may-2021 Oficina Nueva En Quillota Con Viana Buena Oferta 32 3.090
5
6
may-2021
may-2021
Arlegui / Ecuador, Centro De Viña Del Mar
Oficina Plan Viña Del Mar
Buena
Buena
Oferta
Oferta
59
27
4.250
1.850
1


3
4
may-2021
may-2021
Viña Del Mar Centro
Oficina Nueva En Quillota Con Viana
Buena
Buena
Oferta
Oferta
49
32
3.500
3.090
2
5
6
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
59
27
4.250
1.850
1


3
4
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
49
32
3.500
3.090
2
5
6
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
59
27
4.250
1.850
1
7
8
may-2021
may-2021
Puente Libertad
Av. Quillota Centro
Buena
Buena
Oferta
Oferta
40
37
2.981
3.005
3


3
4
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
49
32
3.500
3.090
2
5
6
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
59
27
4.250
1.850
1
7
8
may-2021
may-2021
Puente Libertad
Av. Quillota Centro
Buena
Buena
Oferta
Oferta
40
37
2.981
3.005
3
4

5
3
4
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
49
32
3.500
3.090
2
5
6
may-2021
may-2021
Buena
Buena
Oferta
Oferta
59
27
4.250
1.850
1
7
8
may-2021
may-2021
Puente Libertad
Av. Quillota Centro
Buena
Buena
Oferta
Oferta
40
37
2.981
3.005
3
4

1. Viña Del Mar Centro Oficina 49,00 may-21 71,43 3.500
2. Oficina Nueva En Quillota Con Viana Oficina 32,00 may-21 96,56 3.090
3. Arlegui / Ecuador, Centro De Viña Del Mar Oficina 59,00 may-21 72,03 4.250
4. Puente Libertad Oficina 40,00 may-21 74,53 2.981
5. Av. Quillota Centro Oficina 37,00 may-21 81,22 3.005
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL 43,40 77,54 3.365
PROPIEDAD ANALIZADA 78,83 77,74 6.128
Valor Unitario Promedio Corregido de la Tabla Auxiliar

Tasaciones que consideran

las Obras Complementarias


1.
2.
3.
4.
5.
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL -
PROPIEDAD ANALIZADA
Formato que No Considera

La valoración de OO.CC.

¿ Dónde encontrar referentes de

Estacionamientos y Bodegas ?

REFERENCIAS DE MERCADO INDICES DE COMPARACIÓN

N° DIRECCIÓN FUENTE TR CALIDAD m2 TERR. m2 CONST. VALOR OOCC* UF/m2 T UF/m2 C VALOR TOTAL
1
2
3
4
5
6
PROMEDIO: 0,00 0,00 0 0
PROPIEDAD TASADA: 0,00 0,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Formato que considera

La valoración de OO.CC.
Tasaciones que consideran Valor Unit. Valor

Solo Solo
Dept. Dept.

N° DIRECCIÓN FUENTE TR CALIDAD m2 TERR. m2 CONST. VALOR OOCC* UF/m2 T UF/m2 C VALOR TOTAL VALOR NETO
1 Av. Freire 3D-2B / 1E-0B Portal Inm. O SIMILAR 72,70 325 43,51 3.488 3.163
2 Las Rosas 110 3D / 1E-1B Portal Inm. O SIMILAR 72,50 425 38,29 3.201 2.776
3 El Retiro 3D-2B / 1E-0B Portal Inm. O SIMILAR 73,00 325 39,85 3.234 2.909
4 Centro Quilpue 3D-2B /,1E-0B Portal Inm. O SIMILAR 71,50 325 37,40 2.999 2.674
5 Condell Sur 3D-2B / 0E-0B Portal Inm. O SIMILAR 71,00 0 48,96 3.476 3.476
6 El Belloto 3D-2B / 1E-0B Portal Inm. O SIMILAR 70,00 325 40,36 3.150 2.825
PROMEDIO: 0,00 71,78 288 41,39 3.258 2.971
PROPIEDAD TASADA: 0,00 71,60 325 39,32 3.258 3.258


PROMEDIO: 0,00 71,78 288 41,39 3.258 2.971


PROMEDIO: 0,00 71,78 288 41,39 3.258 2.971

2 2
N° DIRECCIÓN FUENTE TR CALIDAD m TERR. m CONST. VALOR OOCC* UF/m2 T UF/m2 C VALOR TOTAL VALOR NETO
PROMEDIO: 0,00 71,78 288 41,39 3.258 2.971
SUPERFICIE DEL DEPARTAMENTO: 71,60 M2

VALOR UNITARIO: 39,32 UF/M2 (Incluye descuento del 5% por tratarse de Oferta)
VALOR DEL DEPARTAMENTO: 3.258 UF
VALOR DE LAS OO.CC.: 325 UF
VALOR DEL DEPARTAMENTO: 3.583 UF
Tasación de Casa (o
Propiedades constituidas por
Terreno + Construcción) por
La gran dificultad de este método
consiste en obtener referentes
cuyos índices sean semejantes entre
sí; cosa que dificulta terriblemente
la búsqueda y produce distorsiones
severas a la hora de determinar el
valor de la propiedad en estudio.
VALOR INDICE T INDICE C
REFER. 𝑎𝑙𝑜 ( 𝐹) 𝑎𝑙𝑜 ( 𝐹)
(UF)
. 𝑜( ) . 𝑜 .( )
1 UF 1 INDICE T 1 INDICE C 1
n UF n INDICE T n INDICE C n
El problema de la Matriz anterior es
que la misma tiene “Infinitas
Soluciones” !!!.
Por lo tanto, se deberán confinar

sus parámetros para permitir que la
solución al arreglo sea posible
Se Intentará:
1)
≈ Valor Propiedad
2)
≈ 𝑐 𝑜 𝑎
3)
≈ 𝑐 𝑜 𝑎
𝑎𝑙𝑜 𝑜 𝑎
𝑐 𝑜 𝑎 =
. . 𝑜 .
𝑎𝑙𝑜 𝑜 𝑎
𝑐 𝑜 𝑎 =
. 𝑜 . 𝑜 .
Valor Propiedad = Sup. Terr. x VU Terr. + Sup. Const. x VU Const.

Tasación de una Casa por

DATO S PRO PI EDADES ( copr opi edad i nm ob. )
Tipología m² útiles terreno Publicación (Com./terreno)

m² útiles edificación UF Valor Comercial
(V.Com./ m² total)
1. Condominio Bosquemar 3D-2B Casa 170,00 75,00 11-09-2020 23,68 53,67 4.025
4. Los Lilenes 220 - Casa 43 3D-1B Casa 130,00 55,00 24-10-2020 23,82 56,29 3.096
6. Casa
7. Casa
1. Casa
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL 151,40 67,80 21,48 47,97 3.252
PROMEDIO MUESTRAS CBR Casa - - $0 0,00 0,00 0


(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa


(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa Prom. UF
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa


(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
Prom. UF
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa


(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
Prom. (UF)
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa
Indice Terr. = Prom. (UF)/Prom. (M2 Terr)



(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
Prom. UF
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa
Indice Terr. = Prom. UF/Prom. M2 Terr



(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
Prom. UF
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa
Indice Terr. = Prom. UF/Prom. M2 Terr
Indice Cons. = Prom. UF/Prom. M2 Cons


Cuál es el Valor de una casa cuyas

Superficies Son:
Sup. Terreno: 171,00 M2

Sup. Construc.: 73,70 M2

(V.Com./ m² total)
6. Casa
7. Casa
1. Casa
2. Casa
3. Casa
4. Casa
5. Casa
PROPIEDAD ANALIZADA 171,00 73,50 20,02 46,58 3.424

4. Casa
5. Casa
Superf. Terreno (M2) 171,00

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
Superf. Constr.(M2) 73,50
1.286 46,58
V.U. Constr.(UF/M2) 17,50

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58

4. Casa
5. Casa

2.138 20,02
V.U. Terreno (UF/M2) 12,50 3.424
1.286 46,58
Se estima el V.U. del Terreno y de la

Construcción de la Propiedad en
Estudio, por medio de Técnicas
Numéricas y Aproximaciones
Sucesivas hasta lograr minimizar los
Índices de Terreno y Construcción
Promedio de los Testigos…

Dos (2) fuentes de referentes

Se pide la tasación de la casa emplazada en

Av. Miramar 1212. El Tebo. Puchuncaví.
Superficie de Terreno: 300 M2

Superficie de Construcción: 100 M2
Materialidad: Madera

Referentes de Casas
m² útiles m² útiles
terreno edificación
1. Calle El Tebo. Horcon 3D-1B Casa 250,00 64,00 may-22
2. La Chocota. Horcón 3D-1 Casa 264,00 70,00 may-22
3. Cau Cau 110, Horcón 4D-2B Casa 220,00 120,00 may-22
4. Sector Chocota, Horcón 4D-2B Casa 340,00 124,00 may-22
5. Av. Miramar, Horcon 3D-1B Casa 375,00 80,00 may-22

Referentes de Terrenos Eriazos
1. Los Aromos 1345 Terreno 350,00 ene-22 1,86 650
2. Los Corales 129 Terreno 254,00 abr-22 1,97 500
3. Los Rosales 230 Terreno 290,00 may-22 1,65 479
4. Las Hadas Norte 358 Terreno 310,00 mar-22 2,02 625
5. Almirante La Torre 1098 Terreno 400,00 may-22 2,00 800
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL 320,80 1,90 611

Análisis de Casas
1. Calle El Tebo. Horcon 3D-1B Casa 250,00 64,00 may-22 6,27 24,48 1.567
2. La Chocota. Horcón 3D-1 Casa 264,00 70,00 may-22 3,65 13,76 963
3. Cau Cau 110, Horcón 4D-2B Casa 220,00 120,00 may-22 7,81 14,33 1.719
4. Sector Chocota, Horcón 4D-2B Casa 340,00 124,00 may-22 7,08 19,41 2.407
5. Av. Miramar, Horcon 3D-1B Casa 375,00 80,00 may-22 6,42 30,09 2.407
300,00 M2 * 1,70 UF/M2 + 100,00 M2 * 13,55 UF/M2 = 1.865,00 UF


Análisis de Terrenos Eriazos
1. Los Aromos 1345 Terreno 350,00 ene-22 1,86 650
2. Los Corales 129 Terreno 254,00 abr-22 1,97 500
3. Los Rosales 230 Terreno 290,00 may-22 1,65 479
4. Las Hadas Norte 358 Terreno 310,00 mar-22 2,02 625
5. Almirante La Torre 1098 Terreno 400,00 may-22 2,00 800
PROMEDIO MUESTRAS OFERTA ACTUAL 320,80 1,90 611
PROPIEDAD ANALIZADA 300,00 1,92 576
300,00 M2 x 1,92 UF/M2 = 576,00 UF


Análisis de ambas muestras de Referentes
Referentes de Casas: 300,00 M2 * 1,70 UF/M2 + 100,00 M2 * 13,55 UF/M2 = 1.865,00 UF
Referentes de Terrenos Eriazos: 300,00 M2 x 1,92 UF/M2 = 576,00 UF
El Valor Unitario de Terreno estará en un punto dentro del

Intervalo: 1,70 – 1,92 UF/M2

Suponiendo que Valor Unitario de

Terreno se corresponda con el punto
central del Intervalo (1,81 UF/M2):

1. Calle El Tebo. Horcon 3D-1B Casa 250,00 64,00 may-22 6,27 24,48 1.567
2. La Chocota. Horcón 3D-1 Casa 264,00 70,00 may-22 3,65 13,76 963
3. Cau Cau 110, Horcón 4D-2B Casa 220,00 120,00 may-22 7,81 14,33 1.719
4. Sector Chocota, Horcón 4D-2B Casa 340,00 124,00 may-22 7,08 19,41 2.407
5. Av. Miramar, Horcon 3D-1B Casa 375,00 80,00 may-22 6,42 30,09 2.407
300,00 M2 * 1,81 UF/M2 + 100,00 M2 * 13,55 UF/M2 = 1.898,00 UF


Como consecuencia se ajusta ligeramente el

Valor de la Propiedad Tasada de 1.865 UF a
1.898 UF, a fin de obtener un Valor de Mercado
más preciso !!!
Muchas Gracias !!!

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Valor razonable: Es el precio estimado para la transferencia de un

Principios Básicos de la Valoración

Principio de anticipación: El valor de una propiedad que se encuentra

Principio de finalidad: La finalidad de una valoración, es quien

Principios Básicos de la Valoración

Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble, estará

Principio de oferta y demanda: El valor de una propiedad, es

Principios Básicos de la Valoración

Principio de probabilidad: Ante varios escenarios o posibilidades de

Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se

Principios Básicos de la Valoración

Principio de prudencia: Ante varios escenarios o posibilidades de

Principio de sustitución: El valor de un inmueble es equivalente al de

Principios Básicos de la Valoración

Principio de temporalidad: El valor de un inmueble no es constante a

Principio de transparencia: El informe de tasación de un inmueble

Principios Básicos de la Valoración

Principio de uso consistente: La tasación de un bien raíz, se basa en el

Principio de uso progresión y regresión: Progresión: el valor de bienes

Principios Básicos de la Valoración

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