Conciliación; Proceso por el cual dos o más partes recurren a un tercero neutral para que

promueva el diálogo y análisis que ayude a las partes encontrar solución a sus controversias.

En términos contables; la conciliación es la comparación y análisis de dos conjuntos de datos

diferentes para detectar discrepancias. Una empresa debe conciliar sus cuentas para asegurarse
de que los datos que figuran en el libro mayor sean precisos, estén completos y sean coherentes.

Conciliación de los Resultados.

Los resultados obtenidos bajo los diferentes enfoques aplicados, se comparan, ponderan y
analizan sobre la base de la información obtenida, la fuente de donde se obtuvo, y sus
condiciones, es decir, si la información proviene de documentos oficialmente validados como
escrituras, planos registrados, certificados, y otros, con el propósito de obtener su conciliación y
así llegar a una conclusión donde se reflejen los objetivos, usos destinados y características del
inmueble en estudio.

El uso del avalúo de una bien raíz o inmobiliario típicamente se utiliza para:

 Tomarlo como base para una operación de compra-venta

 Solicitar un Crédito Hipotecario con instituciones bancarias

 Regularizar construcciones no manifestadas

 Hacer donaciones

 Realizar testamentos o juicios de sucesión

 Usarlo como garantía en algún crédito

 Conformar un fideicomiso

 Contratar seguros

 Fijar el precio de renta

 Pago de impuestos (ISAI ó ISR)

 Determinación de activos para las empresas

METODOLOGÍA DE LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS

La aplicación de esta metodología permite la emisión de dictámenes valuatorios o reportes
conclusivos con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.

Paso 1 Identificación del Problema

 Identificar el uso y propósito del Servicio Valuatorio
 Identificar la fecha que se requiere de valores
 Identificar las de características del bien
 Identificar las condiciones del servicio valuatorio.
Paso 2 Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio

Una vez que se ha identificado el problema, es necesario definir el alcance del trabajo a realizar, el
valuador deberá determinar el alcance que sea suficiente para producir un servicio valuatorio con
resultados certeros y creíbles.

Es responsabilidad del cliente, en conjunto con el valuador de bienes inmuebles, generar la

definición de la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la
investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la
información y demás aspectos que se puedan considerar.

Una vez definido el alcance del trabajo el valuador de bienes inmuebles deberá recolectar
información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación.

Paso 3 Recolección de Información y Descripción del Bien

 Información de Mercado de la Zona . Características generales de la región, ciudad, colonia

y ubicación del predio, entre otros.

 Información sobre el bien inmuebles a valuar . Características del sujeto, geográficas y

geológicas del terreno, superficie, forma, ubicación, uso de suelo, servicios públicos, tipo
de construcción, área construida, edad efectiva, estado de conservación, elementos de la
construcción, mejoras, historial de los propietarios, información de costos y depreciación,
y datos de ingresos y gastos entre otros.

 Información sobre los comparables. Ventas realizadas, condiciones de los cierres

efectuados, listas de venta, inventario, costos y depreciación, ingresos y gastos, intereses
de capitalización, entre otros.

Paso 4 Análisis de la Información

 Análisis del Mercado

 Estudios de la Demanda Periodo de absorción.
 Análisis de precio de venta en pago de contado.
 Estudios de la Oferta Volumen de comparables en un mercado abierto y
competitivo
 Rango de precios de venta de comparables.
 Estudios de Mercado Análisis integral de los mercados de acuerdo a la oferta y la
demanda, así como de las características externas e internas de los bienes
inmuebles.
 Mayor y Mejor Uso

Estudio del terreno; Es aquel estudio que genere un análisis para saber si su mejor uso es
como está actualmente (con mejoras) o como terreno sin mejoras. Se analizarán distintos
escenarios que sean físicamente posibles, legalmente permitidos, financieramente viables
y brinde el máximo rendimiento.
Paso 5 Opinión de Valor del Terreno

El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:

1. Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de

terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologación.

2. Por el procedimiento de desagregación, que parte de la investigación de mercado de

inmuebles similares en venta, a los cuales se les aplica un método residual estático y se
obtiene el valor del terreno.

3. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es

una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.

4. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de

terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso
exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.

5. Cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las

características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el
enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria
la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y
mejor uso del inmueble.

Paso 6 Aplicación de los Enfoques de Valuación

Las directrices básicas por considerar para calcular cada uno de los tres indicadores de valor son
las siguientes.

Enfoque de Mercado

El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene a partir del análisis
del precio de otros activos de bienes inmuebles similares al activo en estudio. Tiene su
fundamento en el principio de sustitución; Este principio dicta que el valor de un inmueble es el
equivalente al valor que tienen otros inmuebles de características similares que podrían ser
sustitutivos de él.

Para iniciar con el cálculo del indicador del enfoque de mercado, es indispensable que el valuador
conozca las características físicas y legales del inmueble, para lo cual deberá llevar a cabo una
inspección física detallada al activo a valuar, analizar la información legal del mismo proporcionada
por el cliente y realizar las actividades necesarias hasta asegurarse de tener plenamente
identificadas todas las características del mismo.

Posteriormente deberá realizar una exhaustiva investigación de mercado con el fin de detectar
bienes similares al sujeto, en cuanto a sus características que se encuentren expuestos en el
mercado o que hayan sido parte de una operación de compra, venta o arrendamiento en su caso.

Se podrá utilizar la técnica de homologación para ajustar las diferencias existentes entre los
comparables y el activo sujeto. El valuador deberá asegurarse que las características a ajustar sean
las que impacten en el valor de mercado y que el factor de ajuste se encuentre debidamente
analizado. Es necesario que la homologación presente cuando menos 3 comparables, el perito
deberá analizar la razonabilidad de los factores de homologación y los tendrá que explicar de
manera suficiente y correcta. Se recomienda utilizar la menor cantidad posible de factores de
ajustes a los comparables, incluyendo el factor de negociación.

(Factores de negación: Estos son la información, cultura, el tiempo, el entorno, la situación

económica, social, política y cultural. Todos ellos influyen en el proceso de negociación).

(La homologación de la valuación inmobiliaria es obtener factores de homologación que permitan

simular la igualdad entre un inmueble sujeto a valuación y otros inmuebles comparables).

Enfoque de Costos

El enfoque de costos se basa en el principio de sustitución ya que considera que un comprador

bien informado no pagará más por un bien inmueble, que el precio de adquirir o reproducir un
sustituto igual o semejantemente deseable.

En este sentido en el caso de bienes inmuebles, el enfoque de costos se obtiene a partir de la

suma del valor individual de cada uno de los componentes que conforman el bien, es decir
terreno, construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y accesorios, así como
otros indirectos, obsolescencias y apreciaciones.

Enfoque de Ingresos

A través de este enfoque se obtiene el indicador de valor fundamentado en el principio económico

de anticipación el cual señala que el valor presente de los beneficios futuros o ingresos futuros
derivados de un activo, entendiendo que cualquier persona está dispuesta a pagar por un bien
inmueble un monto equivalente a los beneficios futuros que recibirá de dicho activo. Puede ser
mediante el proceso de flujos descontados a nivel operacional o de una capitalización directa.

Paso 7 Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor

La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de

acuerdo a la cantidad y calidad de la información recopilada.

El valor comercial conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o

condiciones particulares que influyan en su estimación definiendo cuál de los enfoques empleados
es más representativo derivado de la calidad de la información obtenida, explicando las razones
por las que se descartan o no se emplean los otros enfoques. Dicho valor conclusivo deberá
redondearse para reflejar el grado de precisión asociado con la valoración, de tal forma que se
evite dar a entender una mayor precisión a la requerida.
Paso 8 Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo

El contenido del dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio debe ser
consistente con el uso del mismo, y como mínimo deberá contener lo siguiente:

a) Especificar al cliente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;

b) Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición
del valor;

c) Su ubicación, y sus atributos físicos, legales y económicos;

d) Los derechos del activo a ser valuado;

e) Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales.

f) Cualquier, restricción, gravámen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones,

cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;

g) Especificar la fecha del valor del bien inmueble que se reflejan en el servicio valuatorio;

h) Mencionar si el bien inmueble en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está

segmentado físicamente o posesión parcial;

i) El valuador deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione el cliente;

j) De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones
hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio
valuatorio;

k) Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de

valuación.

Vigencia del avalúo inmobiliario

Conforme a los especialistas, la vigencia es de 6 meses a partir de su emisión, el periodo anterior

es considerando los cambios que puedan surgir en el mercado inmobiliario que puedan afectar el
valor de la propiedad, donde esta pueda aumentar o disminuir de valor.

Quienes lo hacen

Peritos Valuadores y ejecutivos técnicos de Avalúos con preparación académica formal y

experiencia en avalúos. Deben estar acreditados, con autorización vigente, por las entidades que
correspondiente al tipo de avalúo requerido. Por ejemplo: en el caso de un avalúo para un crédito
hipotecario la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF). En el caso de un requerimiento fiscal, se aplica un avalúo catastral donde cada
municipio emite distintas normativas a través de sus catastros.
Requisitos para elaborar un avalúo

Generalmente los documentos que se deben presentar para que un valuador profesional lleva a
cabo su labor son los siguientes:

1. Escritura o Título de Propiedad del Inmueble

2. Boleta predial reciente

3. Boleta de pago del agua y CFE reciente

4. Planos arquitectónicos

Elaboración del informe del avalúo

CONCILIACIÓN Y EL INFORME DE
AVALÚO

Es el último paso del proceso de valuación, es la conciliación de las cifras que arrojo cada una de
las tres técnicas de valuación.

Conciliación

Pocas veces se llegaran a cifras exactamente iguales empleando las técnicas de valuación, cada
indicación de valor será diferente en prácticamente todos los casos. En el proceso de conciliación
se evalúa objetivamente la validez de los métodos y el resultado de cada método para llegar a
concluir el mejor y más sustentable de los valores finales. Este proceso también se llama
correlación.

Al conciliar o correlacionar, el valuador revisa su trabajo y considera al menos cuatro factores, que
incluyen:

1. La definición del valor que se busca

2. La cantidad y confiabilidad de los datos recolectados en cada método

3. Los aciertos y debilidades de cada método y

4. La validez de cada método con respecto a la propiedad sujeto y al comportamiento de

mercado

El proceso de conciliación no consiste simplemente en obtener el promedio de las estimaciones de

valor diferentes. Después de considerar los factores previamente enumerados, el método más
pertinente (de costo, de comparación de mercado o de ingreso) recibe el mayor peso al
determinar la estimación de valor que refleja con más precisión al valor que se busca. Además,
cada método sirve como comprobación de los otros.
Ponderación de las opciones

Una vez que el valuador está seguro de la validez de sus estimaciones de valor, deberá decidir cuál
es la más confiable, en términos del valor que se busca, para la propiedad sujeto. Factores
inherentes pueden hacer un método particular sea automáticamente más significativo para ciertas
clases de propiedades. Pero otros factores de los cuales debe estar consiente el valuador, pueden
menguar parte de esa significación.

No existe una fórmula para conciliar los diversos valores indicados. Más bien, la conciliación
comprende la aplicación de análisis y criterios cuidadosos, que ninguna fórmula matemática
o mecánica puede sustituir; a los tres métodos se les debe dar el mismo peso; aunque es evidente
que ciertos métodos son más válidos y confiables para determinados tipo de propiedades que
para otros.

La conciliación es la expresión final del razonamiento y ponderación de la importancia relativa de

los hechos, resultados y conclusiones de cada uno de los métodos, que culminan en una
estimación final de valor de mercado plenamente justificada.

Tipos de informes de avalúo

Un informe preestablecido (machote) emplea una forma modelo para proporcionar, en pocas
páginas, un resumen de los datos que apoyan la conclusión de valor. La forma modelo para
informes suele ir acompañada de uno o mas documentos que describen la propiedad sujeto y sus
comparables.

El tipo de propiedad, así como la definición del valor que se busca, determinaran la forma
más exacta que se debe usar.

En el mercado crediticio secundario creado por dependencias gubernamentales y organizaciones

privadas, se exigen los informes modelo para la adquisición y venta de casi todas los créditos e
hipotecas existentes sobre propiedades residenciales. Se pueden incluir varios documentos tales
como fotografías de la propiedad sujeto y de sus comparables, así como mapas para mostrar los
análisis demográficos, topográficos, de suelo y de otros tipos, del sujeto y sus comparables.

Todo informe de avalúo, debe contener:

1. Nombre de la persona para la que se elabora el informe

2. Fecha del avalúo

3. Identificación y descripción de la propiedad

4. Propósito del avalúo

5. Conclusión de valor y

6. Certificación y firma del valuador.