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Guiahipotecaria
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IIN
NDDIIC
CEE
1. Introducción
Localización de la vivienda
Características
Calidades
Señal, arras
Opción de compra
Contrato
b. La decisión de financiación
El préstamo hipotecario
¿Qué son los índices de referencia?
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
ANEXOS
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
1 Introducción
Por ello, una de las primeras “reglas de oro” a la hora de adquirir una
vivienda es la de no “NO PRECIPITARSE” y realizar un análisis previo
sobre el producto inmobiliario que queremos y que vendrá condicionado por
toda una serie de factores que deberá ir comprobando.
La única limitación es que los fondos sólo pueden tener un destino: compra,
construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual y que la
inversión debe realizarse en los plazos máximos recogidos por Ley
(actualmente 4 años), ya que en el caso contrario deberá devolver las
desgravaciones obtenidas.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
a) Disposición de cantidades:
Cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas
en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera
adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de
disposición parcial se entenderá que las cantidades dispuestas
son las primeras depositadas.
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c) Vivienda no habitual:
Cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda
no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la
deducción por ese concepto (HABITUAL).
Localización de la vivienda:
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Características:
(*) La superficie de los balcones o terrazas cubiertas por tejadillos o cobertizos se incluirán
cuando se encuentren limitadas lateralmente por paredes, en caso contrario, se computará
tan solo el 50% de la superficie de las mismas.
Calidades:
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Circuito de agua:
Compruebe si los grifos no pierden caudal de agua, al abrirse
simultáneamente.
Electricidad:
¿Todo funciona correctamente?. Asegúrese de que tienen toma de
tierra.
Calefacción:
Es importante saber si dispone de calefacción, si es individual o
central.
De momento tenga presente que para hacer bien los cálculos tiene que tener
en cuenta dos aspectos importantes.
Uno es que para cubrir todos los gastos se necesita en torno a un 10% del
precio de la vivienda. La mayor parte corresponde a los impuestos ligados
tanto a la operación de compra-venta como al préstamo hipotecario.
Gastos de notario:
Se desglosan en:
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Gastos de Tasación:
Importe que hay que abonar a la empresa de tasación, que realiza
el dictamen sobre el valor certificado del inmueble.
Impuestos:
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Compraventa:
Préstamo hipotecario:
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Licencia primera ocupación que acredite que las obras se han ejecutado de acuerdo a
las condiciones exigidas en la licencia de obra o de edificación
Cedula de habitabilidad que acredita la aptitud de un inmueble para ser destinado a
vivienda por cumplir los requisitos de seguridad para suministro y servicios
Datos de la subrogación de la hipoteca (si procede)
Estatutos y normas de la Comunidad, así como sus contratos de servicios y suministros
(si procede)
Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación.
Viviendas de segunda mano
Títulos de propiedad del transmitiente (escritura, etc.)
Último recibo anual del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como
“contribución urbana”)
Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que el vendedor está al
corriente del pago de los gastos de la comunidad
Titularidad y estado de cargas de la vivienda
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SEÑAL O ARRAS:
LA OPCIÓN DE COMPRA
CONTRATO
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b. La decisión de financiación.
Una vez tomada la decisión sobre el inmueble que deseamos adquirir, que
hemos tomado las debidas cautelas para tener total seguridad jurídica en la
inversión que vamos a efectuar y que conocemos la cifra de referencia del
coste de la vivienda comienza una nueva etapa en el proceso de la compra:
la obtención de la financiación necesaria en el caso de que se precise.
El préstamo hipotecario.
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Índice de Bancos:
Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de
tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la
adquisición de vivienda libre y está expresado en Tasa Anual
Equivalente (TAE). Es, por tanto, una media de los contratos de
préstamos hipotecarios que en ese momento se han formalizado en el
mercado y que el Banco de España ha calculado con los datos que le
remiten las entidades.
Índice de Cajas:
Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso,
recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios
formalizados en las Cajas de Ahorro. También está expresado en TAE.
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Información personal:
Personas físicas:
Fotocopia del DNI/NIF o Tarjeta de residencia, y si está
casado, se deberá informar sobre el régimen económico
matrimonial.
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Personas jurídicas:
Fotocopia de la Código de Identificación Fiscal.
Primeras copias o fotocopias autenticadas de las Escrituras
de Constitución de la Sociedad, Estatutos y Poderes.
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Tipos de deducción:
General:
15 % de las cantidades satisfechas en el ejercicio por
la adquisición o rehabilitación de la vivienda que
constituya o vaya a constituir la residencia habitual
en territorio español del sujeto pasivo.
Especiales:
Unidades familiares en las que estén integrados dos
o más hijos: 18 %
Familias numerosas a 31 de diciembre: 30%
Base deducción:
Cantidad máxima anual:9.015,18 euros anuales. En
el supuesto de tributación conjunta la base será de
21.035,42 euros.
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Tipos de deducción:
En concepto de inversión:
General:
15 % a las cantidades invertidas en el ejercicio,
incluidos los gastos originados que hayan corrido a
su cargo.
Especiales:
25%, cuando el contribuyente tenga una edad
inferior a 35 años y además su base imponible,
reducida por pensiones compensatorias y
anualidades por alimentos, no supere la cantidad
27.045,54 euros.
En concepto de financiación:
General:
20 % a los intereses satisfechos en el ejercicio por la
utilización de capitales ajenos utilizados para la
inversión en la vivienda habitual, que se
correspondan.
Especiales:
30%, cuando el contribuyente tenga una edad
inferior a 35 años y además su base imponible,
reducida por pensiones compensatorias y
anualidades por alimentos, no supere la cantidad
27.045,54 euros.
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Base deducción:
60% base imponible, reducida por pensiones
compensatorias, anualidades por alimentos,
aportaciones a mutualidades, planes de pensiones y
planes de previsión asegurados; en primer lugar se
aplicará a las cantidades en concepto de inversión y
posteriormente a las cantidades en concepto de
financiación.
Cantidades deducibles:
Cantidad máxima anual: Tipo aplicable* base
deducción
Cantidad máxima para el conjunto de los períodos
impositivos del sujeto pasivo: 30.000 euros en
concepto de inversión.
Financiación ajena:
Ejemplo:
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Reinversión parcial:
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo
percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de
tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial
obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Período de reinversión:
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ANEXOS I
Una de las principales dudas que surgen antes de comprar una vivienda
suelen estar a menudo relacionadas con la complejidad de algunos términos
financieros. Con este diccionario de palabras claves queremos ayudarle a
estrenar casa sin ningún tipo de dudas.
A
Amortización
Devolución total o parcial de un préstamo.
Arras. Cantidad de dinero que el futuro comprador entrega al vendedor como garantía de
que comprará la vivienda en un plazo determinado.
Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la cantidad entregada.
Si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que
devolver el doble de esta cantidad a la persona que entregó las arras. Si la operación llega a
buen término, las arras son consideradas como un pago a cuenta. Técnicamente, este tipo
de arras recibe el nombre de “arras penitenciales”.
B
Base Imponible. Es el importe de la renta disponible del contribuyente persona física,
cuantificada por el siguiente orden:
1.- Se determina la renta neta (los rendimientos por la diferencia entre los ingresos
computables y los gastos deducibles, y las ganancias o pérdidas patrimoniales por la
diferencia entre los valores de transmisión y adquisición).
2.- Se aplican las reducciones del rendimiento neto que en su caso correspondan.
3.- Se procede a la integración y compensación de rentas.
4.- Se restan los mínimos personales y familiar.
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Base Liquidable. La Base Imponible menos las reducciones establecidas por la ley del IRPF
(rendimientos del trabajo, prolongación de la actividad laboral, movilidad geográfica,
cuidados de hijos, edad, asistencia, discapacidad, aportaciones y contribuciones a sistemas
de previsión social y a planes de pensiones, pensiones compensatorias).
Bonos del Tesoro (Pagaré): Deuda del Estado con vencimiento inferior a 18 meses,
emitida al descuento y al portador.
C
Cadencia. O periodicidad. Frecuencia con que se realiza la modificación del tipo de interés
en los préstamos contratados a tipo variable.
Cargas. Son limitaciones al dominio de una finca que constan en documento público y se
inscriben en el Registro de la Propiedad. No siempre suponen derechos económicos. Las
hipotecas, los usufructos y las condiciones resolutorias son algunos ejemplos de cargas.
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Cuota. Cada uno de los pagos mensuales, trimestrales o semestrales que se realizan
durante la vida del préstamo. Si el préstamo está en periodo de carencia, la cuota está
formada únicamente por intereses. Ahora bien, si el préstamo está en periodo de
amortización, la cuota comprende los intereses y la amortización de capital.
D
Deducciones en la cuota. Beneficios fiscales establecidos en la ley del IRPF por motivos
constitucionales (vivienda habitual), por favorecer el interés general (donativos), por razones
de equilibrio territorial (rentas obtenidas en Ceuta y Melilla) o para evitar la doble imposición
económica (dividendos) que minoran la cuota íntegra o líquida.
Diferencial. Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia para obtener el nuevo
tipo de interés a aplicar en cada revisión.
Documento publico. Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario, lo que le
faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce comúnmente como
escritura, y son algunas de las más frecuentes: hipoteca, compraventa, obra nueva, división
horizontal, etc.
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E
Escritura. En el caso de la vivienda, las escrituras más relevantes son las de compraventa,
de hipoteca y de obra nueva. Son documentos públicos firmados y autorizados por un
notario. Las mencionadas escrituras se inscriben en el Registro de la Propiedad.
EURIBOR. Promedio del precio o tipo de interés al que las entidades financieras europeas
más significativas se prestan dinero en el mercado monetario. Concretamente, es la media
mensual del tipo de interés diario a un año.
F
Fe pública. Conformidad a nivel administrativo y a todos los efectos de la veracidad del
contenido de un documento.
G
Garantía. Cosa o medida que asegura o protege de algún riesgo, o que tiende a satisfacer
una necesidad.
Garantía Personal. Patrimonio del deudor compuesto por todos los bienes presentes y
futuros, y que garantiza el cumplimiento de cualquier obligación. También puede ser
prestada esta garantía por un tercero.
Gastos de gestoría y tramitación. Son los gastos derivados del trámite de la escritura,
de la liquidación de impuestos a Hacienda y de las gestiones en el Registro de la Propiedad.
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I
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto que grava los
documentos públicos que formalizan las escrituras de compraventa y de préstamo
hipotecario. En el caso de las hipotecas, se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria que
es del orden de 1,5 veces el capital del préstamo. El tipo de gravamen puede variar según
las comunidades autónomas. (Anexo II)
Impuesto sobre el Valor Añadido. Impuesto indirecto que grava las primeras entregas
de viviendas realizadas por el promotor, al tipo del 7%, o al 4% si se tratan de viviendas
calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción
pública que también se efectúen por el promotor.
Índice de referencia. Son valores del mercado hipotecario o financiero que se utilizan
para las revisiones del tipo de interés de los préstamos a tipo variable.
Interés de demora. Interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un
préstamo y en función de los días de retraso en el pago.
O
Oferta vinculante para nuevas hipotecas. Es un documento que las entidades de
crédito, en función de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de préstamos
hipotecarios, tienen obligación de entregar al cliente, y que desarrolla todas las condiciones
financieras del préstamo hipotecario ofertado. La validez de la oferta no puede ser inferior a
diez días hábiles a partir de su fecha de entrega. Esta oferta vinculante es obligatoria para
préstamos hipotecarios a particulares sobre vivienda con un capital igual o inferior a
150.253,03 euros.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
P
Pactos sobre cesión y subrogación. Distintos aspectos para el caso de que tanto su
Entidad Financiera como el deudor deseen sustituir a un tercero en su posición. Esto tiene
especial relevancia para el deudor, dado que si quiere vender la finca hipotecada, no es
imprescindible cancelar el préstamo, sino que el comprador puede hacerse cargo de él,
descontando del precio de venta la cantidad pendiente. Para ello es necesario el
consentimiento de la entidad de crédito.
Préstamo Hipotecario con interés mixto. Es un tipo de hipoteca que aúna las ventajas
del interés fijo a las del interés variable. Usted se asegura una misma cuota mensual
durante los 5, 10 o 15 primeros años (a elegir), sin cambios ni oscilaciones. A partir de
entonces, tendrá una cuota variable en función de la evolución del mercado, con la ventaja
de poder disfrutar de un largo plazo de amortización (como ocurre en las hipotecas de
interés variable).
Préstamo Hipotecario con interés variable. Se trata de una hipoteca que le permite
disfrutar de las condiciones que ofrece el mercado en cada momento.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
Préstamo Hipotecario con cuota fija. Es una hipoteca con interés variable, pero con
cuota fija. Eso significa que, en cada revisión del tipo de interés, las variaciones del interés
repercuten en una variación del plazo de la hipoteca. Así, si el tipo de interés sube, se
incrementa el plazo de amortización de la hipoteca, y si el tipo de interés desciende,
disminuye el número de cuotas a pagar.
R
Registro de la Propiedad. Oficina pública y territorial que lleva los libros oficiales en los
que constan las circunstancias que afectan a la propiedad de las fincas de su territorio
como: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.
S
Seguro básico de daños del hogar. También se conoce como “seguro de incendios”. Es
un seguro obligatorio en las viviendas hipotecadas. Su objetivo es asegurar, durante la
vigencia de la hipoteca, los riesgos que puedan producirse en el continente de la vivienda
hipotecada.
Seguro a todo riesgo del hogar. Es un seguro que cubre los posibles desperfectos que
pueda sufrir una vivienda, tanto en el continente como en el contenido.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
Superficie útil. Son todos los metros cuadrados de la vivienda, incluidos balcones, pero sin
contar las paredes. Las azoteas y patios se indican aparte, aunque a veces se incluyen como
superficie útil.
T
TAE (Tasa Anual Equivalente). Es el resultado de una fórmula matemático financiera,
supervisada por el Banco de España. Sirve para comparar el coste real de diferentes ofertas.
En particular, cabe indicar que, en los casos de préstamos con interés variable, la TAE se
calcula suponiendo que los intereses sucesivos sean los de la primera revisión, calculada
según el último valor publicado del índice de referencia.
V
Valor catastral. Valoración que figura en el catastro de una determinada finca.
Valor de tasación. Valor real del inmueble calculado y certificado por sociedades de
tasación constituidas según normativa legal e inscritas en el registro de sociedades de
tasación del Banco de España.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
ANEXO II
RÉGIMEN GENERAL
Salvo regulación específica de cada comunidad autónoma, y sin perjuicio de lo previsto en
los territorios forales, el tipo de gravamen aplicable es del 6%.
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Con carácter general se aplica un tipo del 6%. Se aplica el tipo especial del 55 cuando
se cumplan los siguientes requisitos:
Este tipo se aplicará sobre una base imponible máxima de 180.303, 63 euros. Cuando la
base sea superior, únicamente se aplicará el 5% sobre los primeros 180.303,63 euros,
gravándose el resto al tipo general a del 6%.
GUIPUZCOA
Con carácter general se aplica un tipo del 6%. Se establece el tipo especial del 3% si se
trata de viviendas cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados,
siempre que el valor real no sea superior a 200.000 euros y se cumplan los siguientes
requisitos:
ALAVA
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a) Que la adquisición tenga lugar dentro de los dos años siguientes a la fecha
en que la familia del sujeto pasivo haya alcanzado la consideración legal de
numerosa o, si ya lo fuere con anterioridad, en el plazo de los dos años
siguientes al nacimiento o adopción de cada hijo.
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ANEXO III
RÉGIMEN GENERAL
Salvo regulación específica de cada comunidad autónoma, y sin perjuicio de lo previsto en
los territorios forales, el tipo de gravamen aplicable es del 0,50%.
- la adquisición tenga lugar dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha
en que la familia del sujeto pasivo haya alcanzado la consideración legal de
numerosa o, si ya lo fuere con anterioridad, en el plazo de los dos años
siguientes al nacimiento o adopción de cada hijo,
- el resultado de añadir las bases imponibles de todas las personas que vayan a
habitar la vivienda los respectivos mínimos personales y familiares no exceda de
30.050 euros.
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
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GUIA HIPOTECARIA DE CAJA RURAL
- la adquisición tenga lugar dentro del plazo de los dos años siguientes a la fecha
en que la familia del sujeto pasivo haya alcanzado la consideración legal de
numerosa o, si ya lo fuere con anterioridad, en el plazo de los dos años
siguientes al nacimiento o adopción de cada hijo,
- el resultado de añadir las bases imponibles de todas las personas que vayan a
habitar la vivienda los respectivos mínimos personales y familiares no exceda de
30.050 euros.
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