4 - SEGUNDA PARTE - 2018vf

SEGUNDA PARTE:
IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS PATRIMONIALES EN LA

COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
“You cannot escape the responsability of tomorrow by evading it

today.”77
“Usted no puede escapar de la responsabilidad del mañana

evadiéndola hoy.”
Abraham Lincoln
16th Presidente de EE.UU. (1809-1865)
77
Lincoln Archives, Inc. [en línea] Estados Unidos, <www.linconarchives.com> [consulta:5 de julio
2018].
44
CAPÍTULO III
RIESGOS CIVILES Y POSIBLES CONSECUENCIAS POR NO

CUMPLIMIENTO DE LOS DEBERES DE
LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
La ley de copropiedad inmobiliaria impone muchos deberes ya sea a los

copropietarios, al comité de administración y al administrador. Pero no impone
sanciones a su no cumplimiento, cumplimiento tardío, o deficiencias en su
cumplimiento. De esa forma, queda a la ley común y general determinar las
consecuencias de ese no cumplimiento y si además por ello se generaron perjuicios
evaluables en dinero; se abren las puertas a una demanda civil de indemnización de
perjuicios. Por ello, en el presente capítulo buscaremos determinar los deberes en la
ley Nº 19.537.- de copropiedad inmobiliaria que debido a su incumplimiento pueden
generar consecuencias patrimoniales relevantes para el patrimonio de la comunidad.
1. Deber de cobro de gastos comunes y su prescripción.
El Art. 6 de la Ley dice que “el cobro de los gastos comunes se efectuará por el
administrador del condominio…”78 al administrador se le entregan dos herramientas
para el cobro de gastos comunes (A.) El corte de suministro de luz, con autorización
del Comité de administración Art. 579 y (B.) La cobranza judicial, por demanda ejecutiva
de cobro de gastos comunes.
78
Art.6, Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, [En Línea] Chile, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de
Julio de 2018].
79
Art. 5 Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, [En Línea] Chile, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de
Julio de 2018]. Inciso tercero: “El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que,
con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico
que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o
más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”
45
Como se trata de una demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes, nos
encontramos ante un instrumento ejecutivo creado por ley según el Art. 464 del Código
Civil Nº 7 “Cualquier otro titulo a que las leyes den fuerza ejecutiva”. El Art. 27 de La
Ley de copropiedad Inmobiliaria dice “…la copia del acta de la asamblea válidamente
celebrada, autorizada por el comité de administración, o en su defecto por el
administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el
cobro de los mismos”80 Ahora bien, dicho instrumento tiene una vigencia de tres años.
El Art. 2515 del Código Civil, nos dice sobe la prescripción que “Este tiempo es en
general de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias.”
Así luego de tres años no se podrán cobrar ejecutivamente un gasto común y se

tornará en un gasto común incobrable ejecutivamente81. La pregunta que nace es
¿qué ocurre luego de transcurrido los 3 años? Para mi, el gasto común prescribe y se
transforma en incobrable ejecutivamente. La inactividad del administrador en el cobro
de los gastos comunes por un plazo superior a tres años generará que dicha deuda
prescriba, si el demandado alega dicha prescripción. Ahora bien, si eso ocurre la
comunidad no podrá recuperar ese dinero. En otras palabras, se transforma en una
perdida financiera para la comunidad. Una perdida de patrimonio, que dependiendo de
los años superiores al periodo de 3 años desde el no pago de la unidad, pueden ser
varios millones de pesos en perdida para una comunidad de copropietarios. La
pregunta subyacente es ¿quién es el responsable de dicha perdida patrimonial?
La primera respuesta, es el administrador ¿Cuál administrador? Que ocurre si durante

esos 3 años de inactividad pasaron varios administradores y varios comités de
administración, ¿de quien es la responsabilidad? ¿De todos ellos? O ¿Solamente al
administrador que fue inactivo en el periodo cuando se cumple el plazo de los 3 años
de inactividad? ¿Puede el comité o el nuevo administrador demandar al antiguo
80
En el proyecto de nueva ley Copropiedad Inmobiliaria se mantiene lo mismo en el Art. 32, Proyecto de
Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14, Valparaíso, Chile
[en línea] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, diciembre 2017, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de
Julio de 2018].
81
La discusión de si se puede prescribir luego de los 3 años, o si la acción pervive o no por dos años más,
es una discusión que en este texto no tomaremos en cuenta, ya que cualquiera de las formas generará
perjuicios a la comunidad por una inactividad.
46
administrador por una indemnización de perjuicios en relación con las pérdidas
patrimoniales por prescripción, debido a una falta de servicio? ¿Son competentes los
juzgados de policía local o es una acción ordinaria civil? Hasta el día de hoy, no se ha
judicializado el tema en cuestión y las perdidas son asumidas por la misma comunidad;
por el miedo a perder además de la perdida, el dinero en abogados – honorarios- que
pueden terminar en un juicio con una sentencia favorable pero incapaz de recuperar el
dinero, al no encontrar bienes para embargar, ya sea un administrador como persona
natural o como una persona jurídica. Esta situación al no ser regulada de forma clara,
y solo establecer un deber sin una sanción, ha hecho que sea una perdida patrimonial
para la comunidad sin responsables. Como los montos de gastos comunes tienden a
aumentar, creo y estimo, que el legislador, la doctrina o la jurisprudencia más temprano
que tarde se verán enfrentados a este asunto, al judicializarse y el costo de dichas
perdidas patrimoniales será traspasado de la comunidad al administrador. Por ahora
solamente lo debemos identificar esto como un riesgo patrimonial a tener presente y
que debemos tratar de disminuir ejerciendo oportunamente las acciones legales.
2.- Deber de tener un plan de emergencia.
Nuevamente nos encontramos con un deber en la ley de copropiedad inmobiliaria y sin

una sanción para su no cumplimiento, pero esta vez el deber se lo entregan
extrañamente al comité de administración82, así el Art. 36, inciso 3, dice:
“Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como

incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes,
durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante
incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de
Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea
extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres
meses de su nombramiento.”
82
El profesor FIGUEROA, José Manuel, aborda el tema en la pág. 123 de su libro, pero no aborda las
consecuencias de su no cumplimiento solo manifestándolo como un deber del comité de administración
en FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago, Chile, Editorial
Thomson Reuters, noviembre 2013.
47
Es un sin sentido, hacer responsable de está obligación al comité de administración y
no al administrador o al propietario del condominio primer vendedor (inmobiliaria). El
comité no recibe una remuneración por participar, es voluntario, y, por ende, su
funcionamiento es a titulo gratuito. Existen peligrosas consecuencias patrimoniales por
no tener un plan de emergencia, o tener uno deficiente, y es irrisorio que dichas
consecuencias sean traspasadas a la comunidad o al patrimonio de los miembros del
Comité de administración.
Lo bueno de esta situación, es que, en el proyecto de nueva ley de copropiedad

inmobiliaria presentado en el año 2017, en su Art. 40, modifica esta situación:
“Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como

incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas a tomar, antes, durante
y después del siniestro, con especial énfasis en los procedimientos de
evacuación. El primer plan de emergencia deberá ser confeccionado por la
persona natural o jurídica propietaria del condominio.”83
Teniendo presente, el estado actual y el estado futuro, debemos preguntarnos ¿Qué

ocurre si alguien de la comunidad o ajeno a esta, fallece o sale gravemente dañado, y
la causa se determina que es un deficiente o inexistente plan de emergencia? Si el
plan es inexistente, podemos sostener que existe un deber no cumplido por parte del
comité de administración, o en el futuro de la persona natural o jurídica propietaria del
condominio. Entonces, lo que debemos dilucidar es: ¿contra quien se dirige la acción
de indemnización?
Si se aprueba la reforma de la ley, podemos decir, que se debe demandar a la persona

natural o jurídica propietaria del condominio. Pero si aplicamos la ley vigente, lo que
deberíamos sostener es una demanda a los miembros del comité de administración
que no sometieron a aprobación el plan de emergencia. Empero, si el comité de
83
Proyecto de Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14,
Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, diciembre 2017, <www.bcn.cl>
[consulta: el 3 de Julio de 2018].
48
administración lo sometieron a la aprobación de la asamblea el plan de emergencia, y
este no pudo ser aprobado en asamblea extraordinaria por falta de quórum o por no
ser votado a favor, el comité de administración abría cumplido con el deber expuesto
en la Ley y no tendrían responsabilidad. Así las cosas, la responsabilidad recaería en
la asamblea de copropietarios que en otras palabras sería la comunidad misma. El
problema está en que, si se puede y debe demandar al patrimonio de cada uno de los
miembros de la comunidad, por no aprobar el plan; o si se debe demandar al
patrimonio del condominio. Estas mismas preguntas surgen cuando el plan de
emergencia es deficiente, no cumple el estado del arte de los planes de emergencia y
fue aprobado por la asamblea. Lo bueno de todo esto, es que este gran conflicto
jurídico se va a resolver con el cambio legal que se sugiere en el proyecto de nueva
ley, ya que la forma en que está redactado hace inoperativa la norma. Mientras no se
genere dicho cambio legal, debemos aún identificarlo como un posible riesgo
patrimonial para la comunidad.
3.- Deber de mantención de instalaciones gas y demás

instalaciones en buen estado
3. A. Obligación de Revisión de ductos e instalaciones de Gas.
En un comienzo el deber de mantención de las instalaciones de gas en buen estado

recae en el administrador, así en el Art. 23 de la ley 19.537.- dice “Serán funciones del
administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que
específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como … efectuar los
actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas”84 De esta
forma, en principio, si uno se pregunta ¿quien es responsable por las instalaciones de
gas? ¿Quién debe responder en caso de un accidente a causa de la mala o
84
Es casi el mismo deber que aparece en el proyecto de nueva ley, Art. 20 Nº 2: “Serán funciones del
Administrador: Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y
certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los
ascensores.” Proyecto de Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº
11.540-14, Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, diciembre 2017,
<www.bcn.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
49
inadecuada mantención de las instalaciones de gas? La respuesta es el administrador.
Esta situación y respuesta, se complico ya que la responsabilidad respecto a las
instalaciones de gas fue ampliada por el Decreto Supremo Nº 66 del Ministerio de
Economía, Fomento y Reconstrucción del año 2007; del administrador, al
administrador en conjunto con el comité de administración.
El profesor Marco Antonio Sepulveda sostiene que “Conforme al artículo 35 del

Reglamento, los administradores y los comités de administración, en su calidad de
representantes de la comunidad de copropietarios, son responsables de mantener en
buen estado las instalaciones de gas de uso común, para lo cual deberán solicitar su
inspección periódica de acuerdo con el procedimiento establecido para tal efecto por la
superintendencia.”85 Así las cosas podemos sostener que ahora la responsabilidad
será del administrador en conjunto con el comité de administración, pero
lamentablemente esa respuesta se vuelve a complicar y ampliar con lo dispuesto en el
Título IV del Decreto Supremo Nº 1.250 del Ministerio de Economía, Fomento y
Reconstrucción, que aprueba el nuevo procedimiento para la autorización y control de
entidades de certificación, inspección y verificación de las conversiones de las
instalaciones interiores de gas, del año 2009. El profesor Sepulveda nos manifiesta
que ahora la responsabilidad se amplia también al copropietario y/o residente. “El
administrador y el copropietario y/o residente, según corresponda, deberá otorgar las
facilidades correspondientes a la Superintendencia, a las entidades de certificación de
instalaciones de gas, a los organismos de certificación de medidores y a las empresas
distribuidoras y suministradoras de gas, para comprobar el estado de las instalaciones
de gas o verificar sus condiciones operacionales.”86 En conclusión, podemos llegar a
sostener que los responsables por las instalaciones de gas son tanto los copropietarios
y/o residentes, comité de administración y administrador. El profesor J. M. Figueroa,
reafirma esta conclusión sosteniendo que luego de estas reformas “…se consagra
como atribución de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, el fiscalizar e
cumplimiento de estas disposiciones, haciendo valer la responsabilidad infraccional de
85
SEPÚLVEDA Larroucau, Marco Antonio, Administración de la copropiedad Inmobiliaria, Santiago, Chile,
Editorial Metropolitana, octubre de 2016. p. 63.
86
SEPÚLVEDA, Óp. Cit., p. 65.
50
los comités de administración, usuarios y propietarios, sin perjuicio de adoptar las
medidas que estime procedentes en resguardo de la seguridad de las personas…”87
En conclusión podemos sostener que existe una responsabilidad infraccional y como

tal conlleva una multa, y si esta generá un daño a un copropietario o un tercero, como
una explosión, también conllevará una demanda civil por indemnización de perjuicios.
Todo lo cual es un riesgo patrimonial para el administrador, el comité de
administración, los copropietarios y/o residentes, e incluso a la persona jurídica
comunidad de copropietarios. Por ello debemos calificarlo como un riesgo patrimonial.
3. B. Obligación de mantención en buen estado de instalaciones de la comunidad.
Al respecto, cabe hacer hincapié en los ascensores de los edificios y en los equipos
generadores de respaldo, los podemos identificar como elementos que pueden generar
un riesgo patrimonial, al estar más expuestos a generar daños a terceros en caso de
mal funcionamiento. La ley vuelve a encomendar al administrador la mantención de
este tipo de instalaciones. Así “Serán funciones del administrador las que se
establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la
asamblea de copropietarios, tales como … el mantenimiento y certificación de los
ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o
rampas mecánicas y sus instalaciones… El administrador o quien haga sus veces está
facultado para contratar la mantención y la certificación de los ascensores, tanto
verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas
y sus instalaciones, para lo cual deberá notificar al Comité de Administración conforme
al procedimiento establecido en el inciso precedente”88. Así la respuesta de quien es el
87
FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago, Chile, Editorial
Thomson Reuters, noviembre 2013. p. 124.
88
Es casi el mismo deber que aparece en el proyecto de nueva ley, Art. 20 Nº 2: “Serán funciones del
Administrador: Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y
certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los
ascensores.” Proyecto de Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº
11.540-14, Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, diciembre 2017,
<www.bcn.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
51
responsable de la mantención de los elevadores es el administrador, pero dicha
respuesta se vuelve a complicar.
El legislador, vuelve a complicar las cosas, en relación con la responsabilidad, con la

Ley Nº 20.296, sobre la mantención e inspección periódica de los ascensores y otras
instalaciones similares que agrega el Art. 159 bis a la ley General de Urbanismo y
Construcciones. Donde sostiene obligaciones de mantención de los elevadores, dice
que “Serán responsables de la mantención los propietarios, quienes deberán celebrar
los contratos correspondientes.”89 Si la ley dice los propietarios del ascensor, siendo el
ascensor un bien común, es lo mismo que decir que son todos los copropietarios de la
comunidad son los responsables. El absurbo que se da en esta situación, es que
quien representa a la comunidad para contratar servicios, es solamente el
administrador y en ningún caso un copropietario. El profesor Figueroa90 sostiene que
“el incumplimiento de las obligaciones antes indicadas, será sancionado con una multa
de hasta UF 150 en contra del propietario y de conocmiento de respectivo Juzgado de
Policía Local.”91 Aquí se dice que el responsable es el propietario pero no lográ el
profesor observar el absurdo de la ley, ya que el propietario no puede nunca contratar y
se le impone una obligación imposible de cumplir, según la normativa vigente y futura
de la ley de copropiedad inmobiliaria. De esta forma la responsabilidad recae en el
administrador o en la comunidad (si consideramos que el administrador es el
representante de la comunidad) siendo identificado como un riesgo patrimonial el
mantenimiento de los ascensores y similares en caso de que se produsca un daño en
razón a su no mantención o deficiente mantención.
En relación a otros elementos o instalaciones que lo requieran mantención, como los

generadores de electricidad, calderas o piscinas92, estanques y bombas de agua,
89
Ley Número 20.296.- Establece disposiciones para la instalación, mantención e inspección periódica de
los ascensores y otras instalaciones similares, Chile, [En Línea] Biblioteca del Congreso Nacional,
<www.leychile.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
90
Thomson Reuters, noviembre 2013..p. 375 a p. 377.
91
FIGUEROA, Óp. Cit., p. 377.
92
Al respecto al caso especifico de las piscinas, podemos decir que es responsabilidad del administrador
y se rigen por las normas del Servicio de Salud. D.S. Nº 209 de 2002, Ministerio de Salud, Reglamento de
52
debemos sostener que solamente se hace aplicable la ley de copropiedad inmobiliaria
que dice que es responsabilidad del administrador. Por ello ante un incidente por
ejemplo de un generador de respaldo, como su no funcionamiento, que dañe a terceros
y/o residentes, que sean electrodependientes, o su funcionamiento defectuoso que
generé un alza de voltaje se destrullan aparatos electronicos de alto valor
(computadores, celulares o TV). Las personas dañadas podrán interponer una
demanda de indemnización de perjuicios y será la comunidad la responsable. Por ello
estos casos tambien se indentifican, como riesgos patrimoniales, al no efectuar las
mantenciones a instalaciones o elementos de la comunidad que puedan eventualmente
generar daños patrimoniales a terceros y o miembros de la misma comunidad de
copropietarios.
4.- Deber de contratación de seguro de incendio.
El Art. 36 de la Ley Nº 19.537 sobre copropiedad dice “Salvo que el reglamento de

copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser
aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de
dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada
copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el
administrador por cuenta y cargo de aquél, formulándole el cobro de la prima
correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en
forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las
mismas normas que rigen para los gastos comunes.”93 Los profesores Sepulveda94 y
Figueroa95, en sus respectivos libros, repiten la misma obligación que señala la ley
pero sin reflexionar, por ello debemos acá ver las implicancias patrimoniales del seguro
piscinas, para más información ver Piscinas de uso público restringido en FIGUEROA Valdés, José Manuel,
La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre
2013. p. 61.
93
Art. 43, dice algo similar en Proyecto de Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-
365, Boletín Nº 11.540-14, Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile,
diciembre 2017, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
94
SEPÚLVEDA Larroucau, Marco Antonio, Administración de la copropiedad Inmobiliaria, Santiago, Chile,
Editorial Metropolitana, octubre de 2016. p. 78.
95
53
para la comunidad. Las primeras dudas que surgen respecto al seguro a contratar y
que son muy relevantes en relación al monto de la prima a pagar son (1) ¿Que tipo de
seguro se debe contratar? ¿Especificamente hasta que monto se debe asegurar por
daño emergente, lucro cesante y daño moral? ¿O solamente daño emergente? (2)
¿Cuál es el monto del deducible que debe contratarse? ¿debe ser con cero pago de
deducible? (3) ¿solo se debe asegurar contra el riesgo de incendio? ¿se puede
contratar un seguro que cubra más riesgos y cobrarlo al copropietario como un gasto
común?96. Según como contestemos estas preguntas podremos ver que la prima del
seguro que se paga de forma mensual aumenta o disminuye. En otras palabras, se
puede cumplir la obligación de tener un seguro contra incendio, que tenga una prima
mensual muy baja, pero que, en caso de incendio, tenga un deducible patrimonial alto,
un monto de cobertura muy bajo o insuficiente para los daños ocasionados incluso
puede traer aparejado una exclusión de responsabilidad que lo haga inoperante. La
pregunta sobre responsabilidad patrimonial de relevancia para la comunidad es: ¿En el
caso de que el seguro no cubra, o no exista, quien deberá pagar los daños generados
por el incendio? En la unidad del copropietario, podemos sostener que será de cargo
del propietario de la unidad, empero, si se dañaron bienes comunes, será la comunidad
de copropietarios la que deberá pagar los daños.
Ahora bien, si bien es cierto que para ver la responsabilidad debemos determinar la
causa del incendio, no es menos cierto que si la ley mandata contratar un seguro y si
eso no se hace o se hace de forma defectuosa es una exposición imprudente al daño;
ya que si la responsabilidad nacio de una falta de mantenimiento, es la comunidad
quien debe responder y si fuera responsabilidad de un copropietario, es muy probable
que esté no tenga la capacidad financiera y patrimonial de pagar los daños generados.
Por lo expuesto debemos identificar esta situación como un riesgo patrimonial para la
comunidad de copropietarios.
96
Otra visión al respecto en: CODA, Sandro, Copropiedad y seguros, 26 septiembre 2004, Cuerpo F el
Mercurio, [en Línea] Santiago, Chile, <www.emol.com> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
54
5.- Riesgos y multas en contrato de personal o servicios.
5. A. Contrato con el administrador.
Existen antiguas teorías que el contrato de la comunidad con el administrador,

generaban una relación de subordinación y dependencia que pasaba a ser una
relación laboral97. Sin embargo, eso nunca ha sido el espíritu de la ley, ya que
el administrador es independiente y no tiene subordinación ni dependencia del
comité de administración ni de la asamblea de copropietarios. Al respecto,
cabe hacer hincapié, que si se da una relación laboral debemos indemnizar por
años de servicio en caso de despedir al administrador, con un alto costo
patrimonial, en cambio, si no hay relación laboral se puede terminar el contrato
de prestación de servicios sin pagar indemnización alguna. Al respecto cabe
agregar que la nueva ley de copropiedad inmobiliaria resuelve expresamente
este tema, sosteniendo en su Art. 19 que respecto a la relación de contrato de
administrador sostiene que “En todo lo que no contradiga esta ley, se aplicará al
contrato de Administración lo dispuesto en el Título XXIX del Libro IV del Código
Civil.” Solamente hay que tener presente y debiera ser bueno, que en un
contrato civil de este estilo se debería prohibir el uso de una clausula penal en
relación al termino anticipado de los servicios, por periodo de contrato, ya que
es un contrato de servicios que es eminentemente riesgoso y el administrador
no puede buscar disminuir ese riesgo con una clausula penal que aumentaría
los requisitos para su desvinculación.
5. B. Contrato de conserjes, personal de aseo y guardias.
Respecto a la contratación de personal de aseo, jardineros, conserjes y guardias.

Estos pueden ser internalizados con contratos de trabajo del condominio; contratación
directa. Esa solución hace que el condominio deba pagar las cotizaciones
97
El profesor Figueroa expone esa discusión en la calificación jurídica de la relación que vincula al
administrador con la comunidad, FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta
edición, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013, p. 131.
55
previsionales y demás deberes como empleador en un contrato de trabajo. Debiendo
pagar todas las prestaciones e indemnizar en caso de despido. Dependiendo de la
cuantía de los sueldos y dependiendo de la cantidad de trabajadores, los montos que
deberá pagar la comunidad de copropietarios tienen efecto patrimonial en las finanzas
de la comunidad. Por eso se identifica esto como un riesgo patrimonial a tener
presente.
Cabe comentar al respecto, que quien maneja al personal, es el administrador y es

para mí un error la reforma a la ley que pide el acuerdo del comité de administración
para contratar y poner termino a contrato de los trabajadores. El Art. 20 Número 10
dice “Contratar y poner términos a los contratos de trabajadores de la copropiedad,
previo acuerdo del Comité de Administración, salvo que dicha facultad le haya sido
delegada por la Asamblea de Copropietarios.”98 Esto hace que se restringa al
administrador la capacidad de contratar y despedir, lo cual podría generar una pugna
de poder que podría desequilibrar el condominio. El personal debe responder al
administrador, no al comité de administración, por eso creo que como está redactado
generará más problemas que soluciones. Otra cosa, es que contratos de personal con
sueldos altos o despidos que generen una indemnización que afecte el patrimonio de la
comunidad, deban ser informados al comité. Ya que como vimos dependiendo de la
cuantía de los sueldos y la cantidad de trabajadores, los despidos son un riesgo
patrimonial para la comunidad.
Hemos podido observar varios de los riesgos patrimoniales para la comunidad que
derivan y se encuentran regulados de cierta manera en la ley de copropiedad
inmobiliaria y en el proyecto de nueva ley. Sin embargo, también existen riesgos
patrimoniales para la comunidad en temas que se derivan de la ley de copropiedad
inmobiliaria pero que no encuentran regulación en está, pasemos a analizar algunos
ejemplos en el siguiente capítulo.
98
Proyecto de Ley nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14,
56
CAPÍTULO IV
RIESGOS AJENOS Y DERIVADOS DE LA LEY DE

COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
En el capítulo III, examinamos los riesgos patrimoniales que emanan de la ley de

copropiedad inmobiliaria. En el presente capítulo, veremos riesgos patrimoniales que
no se regulan en la ley de copropiedad inmobiliaria, no existen obligaciones o deberes,
son situaciones que se generan en la praxis y en el ámbito de aplicación de la ley de
copropiedad inmobiliaria, pero no se regulan. Por ello acá, veremos los riesgos de una
mala administración, nos preguntaremos el estándar de responsabilidad de los
administradores y si sus actuaciones recaen en un riesgo patrimonial de la comunidad
o del mismo administrador. Además, veremos los riesgos de externalizar los guardias
de seguridad, como también, los riesgos patrimoniales de explotar giros comerciales
por parte de la comunidad e incluso los riesgos de venta de derechos de
sobreelevación.
1.- Riesgos de la vigilancia privada: normas OS-10 y subcontratación.
Si la comunidad quiere tener vigilancia privada –guardias-, en el condominio para su

seguridad, el profesor Figueroa nos manifiesta que puede ser por dos vías. “En efecto,
puede implementarse este servicio mediante la contratación de personas naturales o
jurídicas que realicen o tengan por objeto desarrollar labores de asesoría o de
prestación de servicios en materias inherentes a seguridad; o constituir el servicio en
forma directa o por sus propios medios.”99 Es decir, puede ser por contratación directa
o por medio de subcontratación, ambas decisiones implican riesgos patrimoniales para
la comunidad de copropietarios.
99
Thomson Reuters, noviembre 2013., p. 387.
57
La Ley de copropiedad inmobiliaria, faculta al administrador en el Art. 23 a “ejecutar los
actos de administración y conservación”100 Lo cual le permite contratar guardias de
seguridad de forma directa o por medio de una empresa de seguridad. Pero nada dice
la ley al respecto de forma especifica, ni de las multas que se pueden dar, debido a las
ineficiencias en la contratación de guardias de seguridad o su en la contratación de su
externalización. Por ello debemos analizar cuales son las normas que rigen esta
actividad de vigilancia privada y a que multas se expone la comunidad por el no
cumplimiento de dichas normas.
Las normas que rigen a los vigilantes privados se encuentran en un decreto ley y su
reglamento: (1) Decreto Ley Nº 3.607.- de fecha 8 de enero 2018, sobre
funcionamiento de vigilantes privados. (2) Decreto Supremo Nº 1.773.- del Ministerio
del Interior, de fecha 14 de noviembre de 1994, que aprueba el reglamento del D.L. Nº
3.607, sobre funcionamiento de vigilantes privados.
Estos cuerpos legales establecen “… en sus respectivos artículos 1º, establecen que
se autoriza el funcionamiento de vigilantes privados, que tendrán como único y
exclusivo objeto la protección y seguridad interior de edificios destinados a la
habitación, oficinas o a otra finalidad; de conjuntos habitacionales; de instalaciones,
etc.”101 Por ello esta normativa es aplicable a las comunidades que se encuentren
acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Incluso como señala el profesor
Sepulveda al respecto en relación con el Art. 12 del reglamento de guardias privados,
Decreto Supremo Nº 93 “…cualquier trabajador que preste personalmente el servicio
de seguridad o de protección a bienes o personas, le es aplicable la legislación que
regula los vigilantes privados”102 Así las cosas, los nocheros, porteros y rondines, de
un condominio, se regulan por esta normativa.
100
Misma facultad se encuentra en el Art. 20 Nº 3 Proyecto de Ley, nueva ley de copropiedad
inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14, Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del
Congreso Nacional de Chile, diciembre 2017, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
101
102
SEPÚLVEDA Larroucau, Marco Antonio, Administración de la copropiedad Inmobiliaria, Santiago,
Chile, Editorial Metropolitana, octubre de 2016. p. 113.
58
En dichos cuerpos legales se establecen multiplicidad de normas, con requisitos y
exigencias que requieren ser cumplidas en orden a poder ejercer la actividad de
seguridad privada, algunos de los requisitos son103: (1) Tener al día la directiva de
funcionamiento, presentada ante la prefectura de Carabineros de Chile. (2) Que los
guardias se encuentren portando la tarjeta de identificación. (3) Que dependiendo de la
función de guardia o portero, se encuentren con los cursos de capacitación, al día, los
cuales imparte carabineros de Chile sección OS-10. (4) Tener contratado seguro de
vida del personal no menor a 250 UF. (5) El personal debe ser mayor de 21 años, ser
chileno, tener octavo básico rendido y aprobado, entre otros requisitos.
Si no se cumple alguno de los requisitos antes mencionados el D.L. 3.607.- regula en

su Art. 8 un procedimiento sancionatorio:
A requerimiento del intendente respectivo, formulado directamente o a través del

gobernador que corresponda, y previo informe de la Prefectura de Carabineros
fiscalizadora, conocerá de las contravenciones a esta ley, con excepción de la
sancionada en el inciso tercero del artículo 5° bis, el Juzgado de Policía Local
competente, conforme al procedimiento de la ley N° 18.287.
Las multas que los Juzgados de Policía Local apliquen por las contravenciones
señaladas en el inciso primero, tendrán un mínimo de veinticinco ingresos
mínimos mensuales y un máximo de ciento veinticinco, tratándose de la primera
infracción. En caso de reincidencia, desde la última cantidad hasta doscientos
cincuenta ingresos mínimos mensuales.104
Entonces, por la contravención a dichas normas la comunidad puede ser multado por
el juez de policía local, con un mínimo de 25 ingresos mínimos mensuales, hasta 128
ingresos mínimos mensuales. Para tener en cuenta la multa, 25 ingresos mínimos
103
Para más información ver FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta
edición, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013, p. 386-939 y SEPÚLVEDA
Larroucau, Marco Antonio, Administración de la copropiedad Inmobiliaria, Santiago, Chile, Editorial
Metropolitana, octubre de 2016. p. 101-116.
104
Decreto Ley 3.607, sobre funcionamiento de vigilantes privados, [en Línea] Chile <www.bcn.cl>
[consulta: 10 septiembre 2018]
59
mensuales para fines no remuneraciones es hoy de $4.644.700.- pesos. Esta multa
que a todas luces parece excesiva, he visto en la práctica que no se aplica, así por
contravenciones a dicho decreto ley se ha multado por cantidades menores a los 25
ingresos mínimos mensuales. Los jueces de policía local de las comunas de Las
Condes (1º Juzgado de Policía local de Las Condes causa rol. 66.881-6-2007, multa de
10 ingresos mínimos) y Huechuraba (Juzgado Policía Local de Huechuraba, causa rol.
477.089-2013, multa de 25 U.T.M.); pero existen también juzgados que si la aplican
como el Juzgado de Policía Local de Conchalí (causa rol. 85.359-2018, multa de 25
ingresos mínimos mensuales105). No existiendo claridad al respecto de las multas, si
se pueden o no rebajar del mínimo que dice la ley, cabe a tener presente la
contravención a esta normativa, como un riesgo patrimonial para la comunidad de
copropietarios.
Ahora bien, dicha multa es un riesgo ya sea en contratación directa o cuando se

contrata a una empresa de seguridad, en ambos casos la multa se dirige a la
comunidad de copropietarios y no a la empresa de seguridad. Respecto a la
subcontratación106 podemos sostener que además la comunidad de copropietarios,
pasa a ser en este caso la empresa principal y su responsabilidad es como tal. Así
según el Art. 183-B del Código del Trabajo, “La empresa principal será solidariamente
responsable de las obligaciones laborales y previsionales de dar que afecten a los
contratistas a favor de los trabajadores de éstos, incluidas las eventuales
indemnizaciones legales que correspondan por término de la relación laboral. Tal
responsabilidad estará limitada al tiempo o período durante el cual el o los trabajadores
prestaron servicios en régimen de subcontratación para la empresa principal.” De esa
forma la comunidad sigue teniendo un riesgo patrimonial, en los casos de que
subcontrate la seguridad de la comunidad; riesgo ya sea en una multa por que la
empresa contratada no cumple la normativa de vigilantes privados o ya sea debido a
que no cumple la normativa laboral y previsionales. En conclusión, el riesgo
105
Cabe hacer presente que la multa no fue impuesta, en ese proceso, luego solicitar su rebaja por
medio de reposición.
106
Más información en SEPÚLVEDA Larroucau, Marco Antonio, Administración de la copropiedad
Inmobiliaria, Santiago, Chile, Editorial Metropolitana, octubre de 2016. p. 98 a 100 y en WEINSTEIN S.,
Felipe, Opinión: Subcontratación y copropiedad inmobiliaria, el mercurio en línea, [en Línea] Santiago,
Chile, 9 noviembre 2008, Cuerpo F, <www.emol.com.> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
60
patrimonial para la comunidad existe tanto en la contratación directa de vigilantes de
seguridad privados o su externalización por medio de subcontratación.
2.- Nuevos Riesgos patrimoniales: la explotación de giros comerciales y la venta de

derechos de sobreelevación.
En la actualidad debido al crecimiento poblacional y específicamente a la reducciones

de terrenos en donde poder construir en altura, debido a los estrictos planes
reguladores de construcción. Se ha empezado a nivel mundial a dar un fenómeno de
venta de derechos de sobreelevación, que es la nueva construcción de más pisos,
sobre un edificio antiguo que no se encuentra en el limite de altura que da un plan
regulador. Así un edificio de 8 pisos puede pasar a tener 11 pisos, por ejemplo. En
ese mismo orden de ideas, también se da la oportunidad para edificios emplazados en
lugares que son muy concurridos, poder por medio de la explotación de publicidad
(gigantografías) adquirir ingresos para la comunidad, interés que nace originalmente de
las agencias publicitarias. Como sostendremos, si bien ambas situaciones son
oportunidades de negocio e ingresos para la comunidad, debemos tener presente que
involucran un riesgo patrimonial y de la exposición de dicho riesgo se trata este
apartado.
A.- Venta de derechos de sobreelevación.
La sobreelevación o construcción de nuevos pisos, conceptualmente “…es el derecho

que corresponde a los propietarios de un condominio para elevar o construir en sentido
vertical u horizontal nuevas plantas o unidades en el supuesto de que la naturaleza de
aquél lo permita.”107
En Chile, sostenemos lo mismo que el profesor Figueroa que “creemos que la

sobreelevación o construcción de nuevos pisos es un tipo de rehabilitación y/o
ampliación de un condominio”108 el cual se encuentra normado en la ley de
107
108
61
copropiedad inmobiliaria vigente relativas a las normas de reconstrucción, demolición,
rehabilitación o ampliación.
Ahora bien, para poder realizar ese tipo de obras, se necesita cumplir con el voto
unánime de todos los copropietarios.
“la sobreelevación o construcción de nuevos pisos en un edificio, en la medida de

que involucre la construcción de nuevas unidades vendibles, implicará
necesariamente efectuar una redistribución y modificación de los actuales
porcentajes de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio
común, como asimismo, de la contribución al pago de los gastos comunes de
todas las unidades del Edificio, mediante acuerdo adoptado en Asamblea
Extraordinaria de Copropietarios que modifique los Artículos pertinentes del
Reglamento de Copropiedad del Edificio en cuestión para lo cual requerirá para
constituirse, la asistencia de la unanimidad de los copropietarios y los acuerdos
se adoptarán con el voto favorable de unanimidad de los copropietarios (100% de
los derechos totales del edificio), conforme a lo establecido en el artículo 49,
ambos de la Ley 19.537, asamblea a la cual obligatoriamente deberá asistir un
Notario Público.”109
Empero, logrando este difícil requisito de modificación del reglamento de copropiedad

también se deben cumplir con exigencias viales, exigencias medio ambientales,
modificación del certificado de la dirección de obras municipales, singularizar las
nuevas unidades vendibles, singularizar los nuevos bienes comunes, nuevo permiso
municipal de obras, pago de derechos municipales entre otros110.
Como se puede observar todos estos tramites son de difícil obtención y en ocasiones
no son aprobados o tienen deficiencias en su aprobación. Este engorroso proceso,
puede generar que una obra comience y luego no se pueda terminar o recepcionar
109
FIGUEROA Valdés, José Manuel, Tratamiento Jurídico de la sobreelevación o construcción de nuevos
pisos bajo el régimen de la copropiedad inmobiliaria, regulado por la ley número 19.537. en el libro
Derecho Inmobiliario Actual, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, año 2014. p. 152
110
FIGUEROA Valdés, José Manuel, Tratamiento Jurídico de la sobreelevación o construcción de nuevos
pisos bajo el régimen de la copropiedad inmobiliaria, regulado por la ley número 19.537. en el libro
Derecho Inmobiliario Actual, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, año 2014. p. 152 a p. 154.
62
(recibir el certificado de recepción de obras municipales). Lo cual claramente va a
generar problema a la comunidad, puede incluso que la empresa constructora quiebre
en el proceso de construcción. Todo lo cual generá un riesgo para la comunidad, que
no está regulado en ninguna ley. No existen boleta de garantía o seguros
involucrados, como exigencias mínimas a diferencia de lo que ocurre en una licitación
estatal o lo que ocurre el caso de la promesa de compraventa del propietario primer
vendedor, (ventas denominadas en blanco o verde).
Por todo lo anterior, la construcción de nuevos pisos y la venta de derechos de

sobreelevación es identificable como un riesgo para la comunidad de copropietarios
que decida hacerlo. Para resguardarse de dicho riesgo, deben tomarse resguardos
como seguros o boletas de garantía en un contrato de ventas de derechos de
sobreelevación y construcción de nuevos pisos; para poder terminar las obras o
demolerlas dependiendo de lo que sea más conveniente y factible para la comunidad.
B.- La explotación de giros comerciales como

la instalación de propaganda publicitaria.
Otro riesgo que podemos identificar, es la explotación de giros comerciales como la

instalación de propaganda publicitaria (gigantografías) en la fachada de un edificio
mediante una contraprestación que consiste, ya sea de un pago en dinero o en la
ejecución de obras a favor de la comunidad.
Lo primero que debemos mencionar es que un contrato de este tipo se encuentra

regulado en la ley de copropiedad. Así “…desde el punto de vista jurídico, el
arrendamiento de bienes comunes u otras formas de aprovechamiento de bienes
comunes, o programas de autofinanciamiento y asociaciones con tercero, materias que
se encuentran expresamente reguladas en la legislación vigente…”111
Por lo anterior se debe aprobar dicho contrato por medio de un acuerdo adoptado en
asamblea extraordinaria de copropietarios, se establece un quórum calificado de un
111
63
80% de los derechos en el condominio para su constitución, se estable un quórum
calificado de a lo menos un 75% de los derechos en el condominio para tomar el
acuerdo, presencia de notario, no puede ser objeto de consulta por escrito, debe
comparecer el administrador y el presidente del comité de administración para
representar a la comunidad y los recursos deben ser destinados al fondo de reserva112.
Ahora bien, ¿cuál es el riesgo de ejercer una actividad de publicidad? En principio no

es una actividad que podamos calificar como riesgosa, empero eso no quiere decir que
no existan riesgos asociados. El primer riesgo que podemos identificar es que se
ejecute un contrato sin los requisitos legales antes mencionados y luego este sea
impugnado en tribunales, generando la nulidad de este. Si se produce la nulidad y por
ende las prestaciones mutuas, la comunidad, deberá indemnizar a la empresa o
agencia de publicidad, devolviendo el dinero percibido o pagando las obras ejecutadas;
todo lo anterior puede generar problemas patrimoniales a la comunidad. Otros riesgos
identificables, son accidentes de obreros que se puedan producir en la instalación,
cambio o extracción de las gigantografías en la fachada del edificio. También y en
consecuencia con ello, los accidentes que se puedan generar por las obras que la
agencia de publicidad pago para realizarse en el condominio, i.e. accidente de obreros
en la labor de pintura de fachada en altura. Volvemos a insistir que dependiendo de la
redacción de los contratos entre la agencia de publicidad y la comunidad (existencia o
no de garantías y clausulas penales), esta última se verá más o menos expuesta a que
le puedan afectar los riesgos patrimoniales antes mencionados. En conclusión, y a
priori sin conocer el contrato entre las partes, no podemos descartar calificar el
ejercicio de esta actividad como un potencial riesgo patrimonial para la comunidad de
copropietarios.
3.- Riesgos patrimoniales derivados de una mala administración y la

contratación en representación de la comunidad.
La normativa vigente, no dice nada al respecto de que ocurre si el administrador no

hace bien su trabajo, solo se manifiesta en la ley que: “El administrador, si lo hubiere,
112
Ideas basadas en FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición,
Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013. p. 253 a 254.
64
no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones
mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier
momento por acuerdo de la misma.” De esa forma la asamblea tiene la facultad de
remover al administrador en cualquier momento. Cuando se pierde la confianza e
incluso puede ser removido por el comité de administración113 (1) Cuando la asamblea
de copropietarios haya delegado en el Comité de Administración la facultad de remover
al administrador, y (2) Cuando el Comité de Administración haga uso de la facultad
establecida en el artículo 21, que le confiere representación de la asamblea, acuerdo
que mantiene su vigencia mientras no sea revocado o modificado por la asamblea de
copropietarios. La remoción es así una consecuencia de una mala administración,
pero no se hace responsable patrimonialmente al administrador por ello, solamente
pierde su cargo y sus ingresos futuros en razón a ese cargo.
Lo que trataremos acá es cuales son los riesgos patrimoniales de la comunidad en

relación a una mala administración, los cuales tienen relación directa con los riesgos
expuestos en el presenta capítulo anteriormente en el capítulo III.
A. Contratos y representación de la comunidad.
Lo primero que debemos dejar en claro es que un “…el administrador que actúa
extralimitándose en sus facultades no representa a los copropietarios. Sin la existencia
de algún acuerdo de los copropietarios del edificio tendiente a facultar al administrador
del mismo, para celebrar alguno de aquellos actos para los que se requiere el llamado
a una asamblea extraordinaria, la actuación que éste ha hecho en representación de la
comunidad lo ha sido fuera de la esfera de sus atribuciones” (Corte Suprema,
sentencia confirmada, 1 de marzo 2001, L. P. Nº 18.283).114 Ahora bien, entonces
debemos determinar cual es la esfera de las atribuciones del administrador para obligar
a los copropietarios. Para ello debemos remitirnos al Art. 23 del la ley de copropiedad
113
Idea que comparto con lo que sostiene el profesor FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad
Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago, Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013. p. 136.
114
Sentencia citada en ARAYA LOBOS, Josefina Paz, Copropiedad Inmobiliaria: proyecto de actualización
del Repertorio de Legislación y Jurisprudencia del Código Civil y sus Leyes complementarias, [Tesis para
el grado de Licenciado]Santiago, Chile, Universidad de Chile, Facultad de Derecho, año 2012, p. 41.
65
inmobiliaria, por ello, si el administrador actúa fuera de dicha esfera de atribuciones, no
obliga, ni representa a la comunidad.
El riesgo no se da en que el administrador actúe fuera de sus atribuciones, si no, que

se da cuando actúa dentro de sus atribuciones y firma contratos que vinculan a la
comunidad en el mediano o largo plazo, por ejemplo, ejecutando actos de
administración y conservación, firmar un contrato a largo plazo con una empresa de
suministro de gas, mantención de generadores, mantención de elevadores, asesoría
legal o contable, mantención de piscinas, mantención de jardines, guardias y
seguridad, que contengan además una clausula penal en caso de que se ponga
termino anticipado a dicho contrato. El problema se da cuando el administrador es
removido por una mala administración, se va, pero el condominio sigue amarrado a los
contratos que firmo el administrador cuestionado con los proveedores y poner termino
a dichos contratos de forma anticipada puede acarrearle un costo financiero alto a la
comunidad que hacen preferible esperar que termine el contrato a ponerle termino
anticipado.
B. Multas al condominio, facturas infladas y gastos sin respaldo.
Como observamos en el acápite anterior, existen riesgos de multas patrimoniales muy

altas que parten en los 25 ingreso mínimos mensuales, para los condominios que no
cumplan la normativa de vigilantes privados. Las multas también pueden provenir de la
inspección del trabajo, en caso de una fiscalización a la normativa laboral en las
dependencias de la comunidad de copropietarios. En este apartado, no vamos a
repetir lo ya mencionado, lo que debemos resaltar es que cuando existe una multa, lo
más probable es que existió un error o una falta de diligencia por parte del
administrador, que debió verificar que la empresa de seguridad cumpliera con los
requisitos legales y que la contratación del personal sea en concordancia con la ley.
La no verificación de estos hechos relevantes, que le causaron o pueden causar un
daño patrimonial a la comunidad, puede constituir una falta de servicio. Hasta ahora,
según mi experiencia profesional las deudas las paga el condominio, sin repetir, en
66
contra del administrador; pero no existe ningún inconveniente legal para que en el
futuro ocurra aquello.
Otra forma de expresión de falta de diligencia de los administradores, son las facturas
que no se encuentran con valores acorde a un valor de mercado. Las facturas que
tienen un valor superior al de mercado, se les denomina facturas infladas. El profesor
José Manuel Figueroa dice al respecto que las “…facturas infladas es la forma más fina
de apropiarse de fondos, porque desde el punto de vista contable tiene cero faltas”115
Otra forma son de falta de diligencia son los gastos sin respaldo, por ejemplo, “según
cuenta el abogado socio de Muñoz, Ríos & Cía., Francisco Muñoz … “nos
encontramos que había una factura mensual en sueldos para el personal de
$1.600.000 aproximadamente. Comparamos los datos con las liquidaciones y los
pagos hechos por la empresa, y éstos no superaban los $800.000. Iniciaron gestiones
extrajudiciales, lograron terminar con sus servicios, pero se encontraron con cuentas
impagas, desorden financiero y hasta una factura falsa.””116 Esta forma es más fácil de
detectar por medio de una auditoria, empero, solo el 5% de las comunidades son
auditadas por terceros y el 24% auditadas por miembros de la misma comunidad,
quedando un 71% de comunidades sin ninguna auditoria de control117.
Así las cosas, ya sea por multas, por facturas infladas o gastos sin respaldo, se
configura una falta de diligencia por parte del administrador, que incluso pueden en
casos extremos configurar un delito de apropiación indebida. Más allá de las
consecuencias, todos estos actos atentan y afectan el patrimonio financiero de la
comunidad de copropietarios.
115
Citado en ORELLANA F. y SERRANO B. Facturas infladas y gastos sin respaldo: las prácticas de los malos
administradores, [en Línea] Santiago, Chile, 18 de agosto 2007, Economía y Negocios, El Mercurio, en:
<www.emol.com> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
116
Ibíd.
117
Datos obtenidos en relación a 900 comunidades, realizada por la empresa auditamos.cl, según artículo
de el Diario el Mercurio, Desordenes en contratos y gastos comunes: principales fallas detectadas en
auditorias a condominios.,[en Línea] Santiago, Chile 19 de marzo de 2016, <www.emol.com> [consulta:
el 3 de Julio de 2018].
67
C. Incumplimiento del deber de contratar seguros, instalaciones y Gas.
Como vimos en el capitulo III, observamos que la ley le encarga al administrador varias
funciones como la de contratar seguro contra incendio, contratar la mantención de
instalaciones como ascensores y deber de supervisar el buen funcionamiento de las
instalaciones de gas. Así las cosas si no se contrato un seguro de incendio, no se
hicieron las mantenciones a los elevadores, no se hizo mantención a las instalaciones
de gas y ocurre un evento que produce daño a los bienes de la comunidad, a los
copropietarios o a personas externas a la comunidad; el administrador incurre en
responsabilidad infraccional pero además causa una perdida patrimonial a la
comunidad de copropietarios debido a su no diligencia. En estos casos es más fácil
establecer un baremo debido a que el administrador no cumplió un mandato normativo
y por ello es responsable. El problema se da en determinar quien debe pagar el costo
o sanción por el no cumplimiento normativo, el patrimonio del administrador como
empresa o persona natural o el patrimonio de la comunidad de copropietarios. Para
poder determinar aquello, debemos preguntarnos cual es el estándar de conducta
exigido al administrador y luego si existe una lex artis (forma habitual y diligente de
hacer un oficio) aplicable al caso de administraciones de comunidades. Al determinar
ese estándar de conducta podremos estipular en principio, que patrimonio debe asumir
el coste del daño producido.
D. ¿Estándar de conducta exigible al Administrador?
Lo primero que debemos determinar es el deber de diligencia o cuidado con que debe
actuar el administrador, para ello debemos irnos al código civil, como ley supletoria
común y general, de la ley de copropiedad inmobiliaria. Ahí nos encontramos con que
el Art. 44 que clasifica tres especies de culpa o descuido:
“La ley distingue tres especies de culpa o descuido.
Culpa grave, negligencia grave, culpa lata, es la que consiste en no manejar los
negocios ajenos con aquel cuidado que aun las personas negligentes y de poca
68
prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Esta culpa en materias civiles
equivale al dolo.
Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y

cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios.
Culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve. Esta
especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano.
El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia es

responsable de esta especie de culpa.
Culpa o descuido levísimo es la falta de aquella esmerada diligencia que un

hombre juicioso emplea en la administración de sus negocios importantes. Esta
especie de culpa se opone a la suma diligencia o cuidado…” (énfasis agregado)
En esta clasificación, debemos tener presente las características de la relación que se

da entre el administrador y la comunidad de copropietarios. Primero es una relación de
administración de negocios ajenos y segundo es una relación remunerada. De esta
forma al encontrarnos ante una relación de administración de negocios remunerada,
debemos descartar la culpa grave (no siendo a titulo gratuito). Quedándonos solo el
estándar de la culpa leve y levísima. Ante esto debemos hacer una analogía entre “la
administración de un negocio” y la administración de una comunidad, que si bien son
cosas diferentes ya que una tiene fines de lucro y lo otro no, debemos entender que
para efectos de responsabilidad, es lo mismo; la administración de un negocio ajeno.
Por ello, debemos concluir que el administrador de la ley de copropiedad inmobiliaria
debe responder bajo el estándar de buen padre de familia por Culpa leve.
Confirmando nuestro criterio, podemos sostener que el profesor Figueroa ya había

manifestado que respecto a la calificación jurídica que vincula al administrador con la
comunidad “…si dicha relación no es del tipo laboral, por no cumplirse los elementos
de ella, lo que existe entre ellos será un mandato civil regulado por los artículos 2116 y
69
siguientes del Código Civil.”118 Si nos encontramos ante un mandato civil, existe norma
expresa que nos ayuda a resolver nuestra pregunta respecto a que estándar de
conducta responde el administrador. Así el Art. 2129 señala “El mandatario responde
hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae
más estrictamente sobre el mandatario remunerado…” (énfasis agregado) De esta
forma si calificamos el mandato como remunerado, nos encontramos ante
responsabilidad por culpa leve. Las labores del administrador son un encargo
remunerado por ello, volvemos a sostener la misma conclusión, que responde por
culpa leve.
En el proyecto de nueva ley de copropiedad inmobiliaria en su Art. 19 respecto a la

relación que vincula al administrador con la comunidad sostiene que “En todo lo que no
contradiga esta ley, se aplicará al contrato de Administración lo dispuesto en el Título
XXIX del Libro IV del Código Civil.”119 Dicho título señala las reglas del mandato Art.
2116 y siguientes, dentro de las cuales encontramos la norma antes citada del Art.
2129, que señala que responde por culpa leve ante encargos remunerados. Así las
cosas, con la ley vigente y de forma más clara en el proyecto de nueva ley de
copropiedad inmobiliaria se establece que el estándar de conducta del administrador
de la comunidad la culpa leve.
E. ¿Quién debe pagar por los errores del Administrador, el Condominio o el

mismo administrador?
Como hemos sostenido a lo largo del presente trabajo, en la actualidad, los

condominios no persiguen por regla general la responsabilidad civil del administrador y
terminan por asumir el costo de su mala administración o incluso de su responsabilidad
infraccional con el patrimonio de la comunidad de copropietarios, sin repetir, contra el
patrimonio del administrador. Entonces ante la pregunta de quien paga los costos
118
119
Proyecto de Ley. nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14,
70
patrimoniales de los errores en la administración es el condominio. ¿Pero debe ser
así? ¿Se puede repetir contra el administrador? Eso es lo que trataremos de dilucidar
en el presente apartado.
En el apartado anterior logramos determinar que el administrador de un condominio

debe responder por culpa leve en su labor de administración de un condominio. En
otras palabras, debe responder bajo la figura del buen padre de familia. Así las cosas,
debemos determinar que significa dicho estándar en la administración de condominios.
La responsabilidad infraccional, el actuar en contrario a la norma, por ejemplo, cuando

el administrador debía contratar un seguro de incendio y no lo hizo. Cuando debía por
ley contratar las mantenciones de ascensores y no lo hizo. Su omisión, pasa a ser una
falta de servicio, debido a que es un deber establecido legalmente. Por ello su omisión
en este caso es calificable de culpable, debido a que un buen padre de familia ante un
deber legal debió intentar hacer todo lo posible por cumplir el mandato legal. Si al no
cumplir ese mandato, y se producen daños, deberá el administrador pagar con su
patrimonio ante ese daño producido. Esta conclusión se enmarca en la presunción
general de responsabilidad que emana del Art. 2329 del Código Civil Chileno, “por
regla general todo daño que pueda imputarse a malicia o negligencia de otra persona
deber ser reparado por ésta”. En todos estos casos, no veo ningún inconveniente en
realizar una acción de indemnización civil de perjuicios por parte de la comunidad de
copropietarios en contra del administrador.
Respecto a los casos, en que la comunidad se encuentra afectada pecuniariamente,

pero no se establece una responsabilidad infraccional, es más difícil, poder imputar
malicia o negligencia de parte del administrador. Por ejemplo, cuando se compra un
bien con una factura inflada, o se contrata un mal o inadecuado seguro de incendio, se
contrata una mala empresa de mantenciones. Se realiza el deber que la ley solicita,
pero se hace de mala manera o de forma deficiente. En esos casos, el problema es
que quien termina pagando el costo de esa mala o ineficiente administración es la
misma comunidad. No pudiendo traspasar dicho costo al administrador.
71
Cabe tener presente, que incluso en los casos de responsabilidad infraccional, es difícil
poder traspasar el costo del daño de la comunidad al administrador, debido a que, si
bien se puede obtener una sentencia positiva, no es menos cierto que puede se difícil
de ejecutar dicha sentencia. Me explico, en muchos casos, los administradores,
ejecutan sus labores por medio de una empresa de responsabilidad limitada (E.I.R.L;
S.p.A.; S.A.; o LTDA) así las cosas, el administrador responde con su patrimonio como
empresa y no como persona natural. Lo que ocurre es que el patrimonio de dichas
empresas es bajo de 1 a 5 millones, lo cual, hace que en caso de que se demande a la
empresa de administración y se encuentren bienes, no se podrá ejecutar la sentencia e
incluso puede que no se obtenga nada si la empresa de administración se declara en
quiebra. Cabe decir, que lo mismo puede ocurrir con un administrador como persona
natural. Por estas razones se entiende que las comunidades asuman la perdida y no
intenten repetir (ejercer acciones legales) contra el administrador.
Por todo esto, es que la mala administración pasa a ser un riesgo patrimonial que va a
tener que pagar la comunidad. Además, es un desincentivo para el administrador para
cumplir con la ley y de ser eficiente. Como vimos es difícil de transferir el daño al
patrimonio del administrador y también es difícil poder cobrar en la práctica a una
sentencia en contra de una empresa de administración o al administrador como
persona natural, por las razones antes expuestas. Por ello, debemos identificar el
riesgo de una mala administración, como el principal riesgo patrimonial para una
comunidad de copropietarios; ya que este involucra y engloba todos los demás riesgos.
72
CAPÍTULO V
LA POSIBILIDAD DE QUIEBRA DE UN CONDOMINIO.
Luego de identificar los riesgos patrimoniales que se encuentran en la ley de

copropiedad y los que se derivan de la ley de copropiedad inmobiliaria; teniendo
presente que el costo de una mala administración es pagado por el patrimonio de la
comunidad y no por la administración. Si a ello, le sumamos que el patrimonio de la
comunidad es transitorio, sin activos que vender y que debido al aumento de los
mismos gastos comunes la principal fuente de ingresos de comunidad, en ocasiones
aumenta la tasa de morosidad, todas condiciones que hacen que las finanzas de una
comunidad de copropietarios no sea sana y no este preparada para enfrentar grandes
variaciones. Ante dichas condiciones, cabe preguntarse si el condominio puede ser
declarado en quiebra, cuales son los bienes embargables y si existe posibilidad de que
la ley de quiebras de personas jurídicas se le pueda aplicar a las comunidades de
copropietarios. Así entonces terminaremos analizando la relación financiera y
compleja entre sub-administraciones y la administración central; la dificultad de
aplicación de la figura de la quiebra en dichas condiciones.
1.- Fallo Judicial: una mala interpretación.
Para que empecemos a analizar esta situación, lo primero que debo hacer es comentar
una sentencia que, en el año 2003, donde un juez laboral, se encargo de determinar
que ocurría si un condominio no tenia bienes suficiente para un pago120. Es así que,
informando de un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones de Concepción,
en su contra, el juez laboral sostiene que:
“Ante la imposibilidad de obtener el pago de las prestaciones ordenadas en su

favor por el juez laboral, solicitó el embargo de bienes de la ejecutada, teniendo
120
El caso se encuentra citado en sección cobro de deudas al condominio en SEPÚLVEDA Larroucau,
Marco Antonio, Administración de la copropiedad Inmobiliaria, Santiago, Chile, Editorial Metropolitana,
octubre de 2016. p. 142-143.
73
presente que la comunidad demandada no es una persona distinta de los
comuneros y que siendo la deuda indivisible se podía perseguir en el
patrimonio de cualquiera de los comuneros. Al embargarse dos propiedades
se notificó al representante de la demandada, -quien tiene la representación
activa y pasiva en juicio de los copropietarios-, y, dada la negativa del
Conservador para su inscripción aduciendo razones que excedían sus
atribuciones, se reclamó ante el Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de
Concepción, donde se obtuvo resolución favorable.”121 (énfasis agregado).
El argumento del juez laboral es el siguiente, que la persona jurídica que compone una
comunidad de copropietarios no es distinta a la de los comuneros que la componen,
por ende puede perseguir el patrimonio de los comuneros. Eso es un error, toda la ley
de copropiedad inmobiliaria, distingue entre el patrimonio del comunero o copropietario
y el patrimonio de la comunidad. De hecho, son personas diferentes, con diferente
patrimonio, diferente nombre y diferente número de identificación (RUT). Sostener
aquello, es un símil para decir que los socios de una S.A. son responsables
patrimonialmente por lo que realice la empresa como persona jurídica. De ser efectivo
aquello, no existiría la limitación de responsabilidad en ningún tipo de empresa,
sociedad o persona jurídica. Cabe mencionar, que aquí no se aplica en ningún caso, la
teoría del levantamiento del velo societario; ya que nos encontramos ante actividades
licitas, no contrarias al ordenamiento jurídico. Es más todo lo antes dicho se ampara
en el concepto mismo de copropiedad inmobiliaria y en la vigente ley de copropiedad
inmobiliaria que hemos estado analizando.
Lo bueno es que ante esta situación la Corte de Apelaciones de Concepción, resolvió

lo siguiente, reconociendo que son personas diferenciadas:
“Que las resoluciones dictadas en los procesos sólo son extensivas a quienes
son partes en el proceso y el imperio de lo juzgado no puede afectar a quienes
por falta de vinculatoriedad no hayan tenido parte en el asunto. En el presente
121
Corte de Apelaciones de Concepción, Rol. Nº 558-2004, 23 de agosto 2004 [En Línea] Santiago, Chile,
<www.pjud.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
74
caso, es un hecho indiscutido que el Magistrado del Primer Juzgado del Trabajo
de Concepción, don Francisco Cruz Monsalve, ordenó el embargo y posterior
inscripción de un inmueble de propiedad de un tercero que no era parte en
la causa en resoluciones de fecha 19 de agosto de dos mil tres y 28 de enero de
dos mil cuatro, que rolan a fojas 85 vta. y 87 vta. de la causa rol 3502-2001,
caratulada Henríquez Muñoz, Ramón con Comunidad Edificio Plaza. En
conclusión, el proceder del Juez del Primer Juzgado del Trabajo de Concepción
atenta contra los principios y normas que garantizan el debido proceso, ya que
las resoluciones antes señaladas han hecho soportar el imperio jurisdiccional a
quien no ha sido parte en el pleito laboral, lo que resulta abiertamente ilegal al no
respetarse el derecho de dominio del recurrente.”122 (énfasis agregado)
Acá la Corte de Apelaciones de Concepción, establece claramente que no es lo mismo

la persona jurídica de una comunidad a las personas que integran dicha comunidad.
Por ello, en un juicio se encuentra involucrado en una demanda la comunidad, eso no
implica que por ello se encuentren emplazados los comuneros copropietarios de dicha
comunidad y menos que deban responder con su patrimonio propio.
Lamentablemente, dicha sentencia apelada se revocó en la Corte Suprema el 23 de

noviembre de 2004, Rol. 3973-2004123, por razones procesales (se estima que por
medio del recurso de protección no se pueden reclamar la modificación de actuaciones
judiciales, que requieren de debate y prueba) y así nos quedamos sin un
pronunciamiento de fondo al respecto.
Si bien, no existió pronunciamiento de la Corte Suprema al respecto, de que, si una

persona jurídica de una comunidad era o no lo mismo que las personas naturales que
la integran, no es menos cierto, que consideramos correcto el razonamiento de la Corte
de apelaciones de Concepción y que además refleja el espíritu de la ley de
copropiedad inmobiliaria. Así las cosas, tenemos que tener presente entonces que el
122
Considerando Tercero, Corte de Apelaciones de Concepción, Rol. Nº 558-2004, 23 de agosto 2004 [En
Línea] Santiago, Chile, <www.pjud.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
123
Corte Suprema de Chile, Rol Nº 3.973-2004, 23 de noviembre 2004 [En Línea] Santiago, Chile,
<www.pjud.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
75
patrimonio de la comunidad es diferente, al de los copropietarios que la integran.
Considerando eso, podemos preguntarnos, que se puede embargar en el patrimonio
de la comunidad y si este puede ser declarado en quiebra.
2.- Bienes Embargables en un condominio.
Ya establecido que son patrimonios diferenciados, debemos analizar el patrimonio de

la comunidad y ver si en el se contienen bienes embargables y identificar de cuales se
trata. Como sostuvimos en el capitulo I, nos encontramos con un patrimonio
transitorio, que depende principalmente de los ingresos obtenidos por medio de gastos
comunes, además se caracteriza dicho patrimonio por encontrarse con muy pocos
activos que puedan venderse/liquidarse.
El Art. 449 del Código de procedimiento civil no señala los objetos embargables dentro
de dicha lista tenemos, (1) dinero; (2) otros bienes muebles; (3) Bienes raíces; y (4)
Salarios y pensiones.
En base a eso debemos analizar, cuando hablamos de dinero, el dinero de la

comunidad, según la ley, se encuentra en dos cuentas bancarias, primero la del pago
de gastos comunes y la segunda la del fondo de reserva. Cabe tener presente que
según el Art. 7 de la ley de copropiedad inmobiliaria permite invertir dichos fondos en
instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales. Así las cosas si lo
que se busca embargar es dinero la comunidad tendrá: una cuenta bancaria para los
gastos comunes, una segunda cuenta bancaria para el fondo de reserva e
instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, como fondos mutuos
o depósitos a plazo; todo lo anterior es embargable. Cabe advertir que ninguno de los
instrumentos antes señalados tiene la categoría de inembargable del Art. 445 del
Código de Procedimiento Civil.
Respecto a los bienes muebles, tenemos todos los implementos de aseo del
condominio y de implementación (sillas y escritorios, equipos de gimnasio) todo de bajo
valor patrimonial, empero, dentro de los elementos muebles embargables se
76
encuentran los generadores de respaldo que, si tiene un valor patrimonial de entre 2 a
10 millones de pesos, dependiendo del tamaño, año y estado de conservación.
En relación con los bienes raíces, debemos remitirnos a que solo se pueden vender los
bienes raíces según el Art. 14 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Que en definitiva
son los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la
recreación y el esparcimiento comunes de los propietarios. Como, por ejemplo, zona
de quinchos, zona de sala de eventos y piscina, solamente cuando se encuentren
emplazado en un terreno diferenciado al del condominio y que además puedan ser
subdividido según las normas de urbanismo. En relación solamente a ese tipo de
bienes, en donde el administrador y el presidente del condominio pueden comparecer
en representación de la asamblea según el mismo Art. 14 estimo que el juez puede
suplir dicha situación en caso de un embargo y posterior enajenación forzada, por
medio de una subasta pública. Pero si no se cumplen, alguno de los requisitos
previamente mencionados, no se podría embargar.
Finalmente, en relación con salarios y pensiones, no existen en las comunidades este

tipo de ingresos, sin embargo, si existiera un contrato de publicidad en la fachada del
edificio o en su azotea y el pago fuera periódico, si debiese ser susceptible de
embargarse, ya sea en aplicación con relación a este apartado o como dinero.
En definitiva, no son muchos los bienes que se pueden embargar a una comunidad de
copropietarios (salvo el fondo de reserva), por ello la deuda puede ser en ocasiones
muy superior al monto que un condominio pueda pagar, quedando en cesación de
pago y posible estado de quiebra; como veremos a continuación.
3.- La posibilidad de aplicar la ley de quiebras a un condominio.
El profesor Marco Antonio Sepúlveda sostiene que “Es posible solicitar la quiebra de un
condominio acogido a la Ley sobre copropiedad inmobiliaria … considera que respecto
a este tipo de condominios se reúnen todas las características que la ciencia jurídica
77
moderna señala para identificar a una persona jurídica”124 si determinamos que es una
persona jurídica diferente a los copropietarios, con patrimonio propio y capacidad de
contraer deudas y obligaciones, también podría aplicarse la ley de quiebras.
La Ley de quiebras, hoy llamada Ley de reorganización y liquidación de empresas y
personas Nº 20.720.- nos dice Art. 1:
“Ámbito de aplicación de la ley. La presente ley establece el régimen general de

los procedimientos concursales destinados a reorganizar y/o liquidar los pasivos
y activos de una Empresa Deudora, y a repactar los pasivos y/o liquidar los
activos de una Persona Deudora.” (énfasis agregado).
Así las cosas, la ley solo se aplica a las empresas deudoras y a las personas
deudoras. Respecto a personas deudoras, solamente se aplica a las personas
naturales125, por ello no tendría aplicación para la comunidad. Pero la definición de
empresa deudora es tan amplia, que permitiría incluir a las comunidades de
copropietarios.
“Empresa Deudora: Toda persona jurídica privada, con o sin fines de lucro, y toda
persona natural contribuyente de primera categoría o del número 2) del artículo
42 del decreto ley Nº 824, del Ministerio de Hacienda, de 1974, que aprueba la
ley sobre impuesto a la renta.”126
Cuando hablamos de una comunidad de copropietarios nos encontramos ante una

persona jurídica privada sin fines de lucro, por ello, le es aplicable la ley Nº 20.720.-
Según dicha ley la comunidad se puede someter, si cumple con los requisitos, tanto al
procedimiento concursal de reorganización judicial del Art. 54, como al procedimiento
concursal de liquidación del Art. 115. Lo importante, acá es haber podido determinar
que la ley Nº 20.720.- le es aplicable a la comunidad de copropietarios como persona
124
Citado en ÁLAMOS, Felipe, Edificios al borde de la quiebra, El Mercurio Cuerpo F, [En Línea] Santiago,
Chile, 4 de noviembre 2007, <www.emol.com> [consulta:5 de julio 2018].
125
Ley 20.720.- Reorganización y liquidación de empresas y personas, Art. 2 N º 25 “25) Persona
Deudora: Toda persona natural no comprendida en la definición de Empresa Deudora.” [En línea]
Santiago, Chile <www.leychile.cl> [consulta: 10 octubre 2018].
126
Ley 20.720.- Reorganización y liquidación de empresas y personas Art. 2 Nº 13, [En línea] Santiago,
Chile <www.leychile.cl> [consulta: 10 octubre 2018].
78
jurídica diferenciada de los mismos copropietarios como personas naturales o jurídicas
dueños de la unidad127.
4.- Los Condominios y sub-condominios: una relación difícil que se debe regular.
Para terminar el presente capítulo debo mencionar las dificultades que se pueden dar
en la relación financiera de condominios y sub-condominios128. Especia relación entre
la administración central y la sub-administración. En la ley vigente en el Artículo 25 y
en el proyecto de nueva ley de copropiedad inmobiliaria que trata este tema en el
Artículo 23 se reitera básicamente lo siguiente:
“El reglamento de copropiedad o la Asamblea podrán establecer

Subadministraciones dentro de un mismo condominio, debiendo siempre
mantenerse una administración central. Para estos efectos, la porción del
condominio correspondiente a cada Subadministración deberá constar en un
plano complementario...”129
Respecto a la relación entre la administración central y la sub-administración cabe

manifestar que se trata de una relación de subordinación, como lo establece el artículo
30 del reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria. “Los subadministradores
estarán subordinados a la administración central y se relacionarán a través de ésta con
127
En el presente trabajo, no se abordarán las formas de cómo abordar una quiebra de una persona
jurídica de una comunidad, y las consecuencias que ello tiene para los acreedores. Lo que quiero
determinar acá, es la posibilidad cierta del riesgo de que la comunidad entre en cesación de pago y
pueda ser declarada en quiebra. Cabe hacer presente, que antes de eso, se puede ver también, si los
juicios de ejecutivos en contra de la comunidad se siguen o quedan abandonados por no encontrar
bienes suficientes que ejecutar.
128
Para más información al respecto ver SEPÚLVEDA Larroucau, Marco Antonio, Administración de la
copropiedad Inmobiliaria, Santiago, Chile, Editorial Metropolitana, octubre de 2016.
p. 39 a p. 41 y FIGUEROA Valdés, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta edición, Santiago,
Chile, Editorial Thomson Reuters, noviembre 2013., p. 152 a p. 155.
129
Proyecto de Ley. nueva ley de copropiedad inmobiliaria, mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14,
79
el Comité de Administración.”130 La relación especifica queda dada al reglamento de
copropiedad de la administración central.
En la práctica profesional, me encontré, con problemas de pago de gastos comunes,

donde la sub-administración tenia una personalidad jurídica propia diferenciada a la de
la administración central, empero, los gastos de seguridad de todas las sub-
administraciones eran cubiertos por la administración central. Lo que ocurrió fue que el
sub-administración se negó a pagar su cuota, generando una deuda entre la
administración central y la sub-administración. El problema es que ni la ley vigente ni
el proyecto de nueva ley de copropiedad inmobiliaria, se hacen cargo de este posible
fenómeno y no entregan herramientas para lidiar con él. Esta situación generá que la
administración central se endeude y que pierda capacidad de pago, pudiendo como
hemos sostenido entrar en cesación de pagos y quiebra.
Ante esta situación la única herramienta que entrega la ley que podría ser usada por
analogía en el presente caso, sería el artículo 4 que habla sobre los gastos comunes,
inciso final de la vigente Ley de Copropiedad:
“Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos
anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación
de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo
daño o perjuicio.” (enfasis agregado)131
Así las cosas, podemos concluir que en el caso de que una sub-administración no
contribuya a tiempo y en la medida correspondiente con la administración central, dicha
sub-administración se hace responsable de todo daño o perjuicio que pueda generarse
por ese hecho. El problema que subyace es que el patrimonio de una sub-
administración es más escueto que el de la administración central, por ello, no tendría
130
Art. 30, Decreto 46, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, aprueba reglamento sobre copropiedad
inmobiliaria, [en Línea] Santiago, Chile <www.leychile.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
131
Lo mismo se sostienen en el Artículo 34, Proyecto de Ley. nueva ley de copropiedad inmobiliaria,
mensaje Nº209-365, Boletín Nº 11.540-14, Valparaíso, Chile [en línea] Biblioteca del Congreso Nacional
de Chile, diciembre 2017, <www.bcn.cl> [consulta: el 3 de Julio de 2018].
80
como responder ante una deuda y además se hace más complejo un proceso de
quiebra ya que la sub-administración y la administración central comparten la misma
personalidad jurídica; lo que genera que un pasivo para uno sea un activo para el otro,
lo que complejiza todo.
Por todo lo anterior debemos solicitar que el legislador regule la presente materia, para
evitar un conflicto financiero en este tipo especial de administración de la ley de
copropiedad inmobiliaria, generando las herramientas legales para un método especial
y eficaz de cobro para ante incumplimientos de una sub-administración con relación a
la administración central. Esta situación no debe ser dejada al reglamento interno de
cada condominio, si no, que debe ser regulado mínimamente en la ley, para así poder
luego determinar si existe la posibilidad de quiebra de una sub-administración de forma
independiente a la de una administración central. Por ahora, en relación con la ley
actual, no se vislumbra dicha posibilidad.
81

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IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS PATRIMONIALES EN LA

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“Usted no puede escapar de la responsabilidad del mañana

RIESGOS CIVILES Y POSIBLES CONSECUENCIAS POR NO

La ley de copropiedad inmobiliaria impone muchos deberes ya sea a los

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3. A. Obligación de Revisión de ductos e instalaciones de Gas.

En un comienzo el deber de mantención de las instalaciones de gas en buen estado

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En conclusión podemos sostener que existe una responsabilidad infraccional y como

3. B. Obligación de mantención en buen estado de instalaciones de la comunidad.

El legislador, vuelve a complicar las cosas, en relación con la responsabilidad, con la

En relación a otros elementos o instalaciones que lo requieran mantención, como los

4.- Deber de contratación de seguro de incendio.

El Art. 36 de la Ley Nº 19.537 sobre copropiedad dice “Salvo que el reglamento de

5. A. Contrato con el administrador.

Existen antiguas teorías que el contrato de la comunidad con el administrador,

5. B. Contrato de conserjes, personal de aseo y guardias.

Respecto a la contratación de personal de aseo, jardineros, conserjes y guardias.

Cabe comentar al respecto, que quien maneja al personal, es el administrador y es

RIESGOS AJENOS Y DERIVADOS DE LA LEY DE

En el capítulo III, examinamos los riesgos patrimoniales que emanan de la ley de

1.- Riesgos de la vigilancia privada: normas OS-10 y subcontratación.

Si la comunidad quiere tener vigilancia privada –guardias-, en el condominio para su

Si no se cumple alguno de los requisitos antes mencionados el D.L. 3.607.- regula en

A requerimiento del intendente respectivo, formulado directamente o a través del

Ahora bien, dicha multa es un riesgo ya sea en contratación directa o cuando se

2.- Nuevos Riesgos patrimoniales: la explotación de giros comerciales y la venta de

En la actualidad debido al crecimiento poblacional y específicamente a la reducciones

A.- Venta de derechos de sobreelevación.

La sobreelevación o construcción de nuevos pisos, conceptualmente “…es el derecho

En Chile, sostenemos lo mismo que el profesor Figueroa que “creemos que la

“la sobreelevación o construcción de nuevos pisos en un edificio, en la medida de

Empero, logrando este difícil requisito de modificación del reglamento de copropiedad

Por todo lo anterior, la construcción de nuevos pisos y la venta de derechos de

B.- La explotación de giros comerciales como

Otro riesgo que podemos identificar, es la explotación de giros comerciales como la

Lo primero que debemos mencionar es que un contrato de este tipo se encuentra

Ahora bien, ¿cuál es el riesgo de ejercer una actividad de publicidad? En principio no

3.- Riesgos patrimoniales derivados de una mala administración y la

La normativa vigente, no dice nada al respecto de que ocurre si el administrador no

Lo que trataremos acá es cuales son los riesgos patrimoniales de la comunidad en

A. Contratos y representación de la comunidad.

El riesgo no se da en que el administrador actúe fuera de sus atribuciones, si no, que

B. Multas al condominio, facturas infladas y gastos sin respaldo.

Como observamos en el acápite anterior, existen riesgos de multas patrimoniales muy

D. ¿Estándar de conducta exigible al Administrador?