El RÉGIMEN DE RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS

CONSTRUCTORES EN COLOMBIA

Por: Arturo Solarte Rodríguez

Sea lo primero agradecer a FASECOLDA, por la honrosa invitación que se me ha hecho para participar en el
II Congreso Internacional de Derecho de Seguros, que se celebra en la hermosa ciudad de Santa Marta. El
propósito de la conferencia que me ha sido asignada es compartir con ustedes algunas ideas generales sobre
las reglas legales, así como los desarrollos jurisprudenciales y doctrinales, de la responsabilidad civil en la que
puedan incurrir quienes se dedican a la actividad de construcción de inmuebles.

1. Generalidades

La responsabilidad civil del constructor es un subsistema de responsabilidad civil que establece las reglas,
requisitos y criterios según los cuales se deben indemnizar los perjuicios que se causen en desarrollo de la
actividad de construcción de inmuebles.

En ese sentido, lo primero que se debe señalar es que en supuestos como el que es objeto de análisis se

respectivos perjuicios (con el carácter de personales, ciertos y directos), se evidencie que con el comportamiento
del agente se hayan incumplido deberes jurídicos de prevenir y evitar causar daños, acreditarse la existencia de
un criterio de imputación de la responsabilidad, y que entre la conducta del agente y los daños padecidos por la

presentan los supuestos particulares establecidos en la ley para que una persona dedicada a la actividad de la
construcción incurra en responsabilidad civil.

Por otra parte, es necesario tener presente que la construcción de inmuebles es una actividad comercial y, par-
ticularmente, que las empresas dedicadas a “las obras o construcciones, reparaciones, montajes, instalaciones
u ornamentaciones” se consideran mercantiles, para todos los efectos legales. En ese sentido, debe advertirse
que en la actualidad se considera que los constructores son empresarios profesionales, lo que resulta crucial
para efectos de determinar el sistema de responsabilidad civil que les es aplicable por los daños que ocasionen,
toda vez que no se puede desconocer que ellos tienen una organización establecida para desarrollar su actividad
empresarial, cuentan con una preparación y una habilitación particular para tales efectos, su conocimiento y su
técnica son especializados, además de desconocidos, por regla general, para las personas que se relacionan con
ellos, contexto éste que los coloca en una situación de preeminencia frente a los adquirentes de los bienes que
comercializan. Lo anterior conduce a que el régimen de responsabilidad civil aplicable a los constructores sea
más estricto que el que se predica del resto de ciudadanos, cuyo parámetro de comparación aún continua siendo
el del “buen padre de familia” y no el del buen profesional o el del empresario razonable, más aún cuando a estos

Constitución Política, junto a los restantes empresarios, los hace responsables de los daños que se causen en la
producción y comercialización de bienes y servicios (art. 78 de la C.P.).
Ahora bien, es indiscutible que la actividad de la construcción no corresponde en la época presente a los sencillos

esquemas contractuales y de negocio, en los que, además, participan muy diversos actores. Téngase presente
que en toda obra de cierta envergadura intervienen promotores y gerentes de proyectos, diseñadores, arquitectos,

diversos sujetos que pueden incurrir en responsabilidad civil por su propia conducta, sin perjuicio de la que
corresponda a quien aglutina los esfuerzos y, particularmente, a quien se relaciona con los adquirentes de las
respectivas unidades inmobiliarias.

Finalmente, y para concluir este acápite introductorio, debemos señalar que la responsabilidad civil del constructor

injustamente causados puede provenir de la transgresión de deberes jurídicos singulares y concretos, previamente
establecidos entre personas determinadas (responsabilidad civil contractual), o derivarse de la violación del deber
jurídico general de no causar daños a los demás (neminem laedere). Pues bien, en el caso particular de las
personas dedicadas a la actividad de la construcción, su responsabilidad civil, como adelante se ampliará, puede
estar enmarcada en cualquiera de los dos grandes sistemas que existen en la responsabilidad civil.

2° Régimen jurídico general aplicable a las personas dedicadas a la construcción de inmuebles

en cuenta que ella está regulada por diversos tipos de normas, de diferente carácter y jerarquía. No es posible
desconocer, en primer término, que existen normas constitucionales sobre el derecho a la vivienda digna (art. 51),
la función social de la empresa (art. 333), se asignan funciones a los concejos municipales para dictar los planes

mandato de la Ley, para regular el uso del suelo, (art. 334), entre las más relevantes.

Por su parte, en cuanto a normas de rango legal están leyes como la Ley 9ª de 1989, la Ley 388 de 1997 y
demás normas complementarias, sobre reforma urbana y reordenamiento territorial, las leyes 2ª y 3ª de 1991

sismo resistentes. Igualmente, existen normas con jerarquía legal que recogen los estatutos profesionales de la
ingeniería y la arquitectura (leyes 842 de 2003 y 435 de 1998), así como la actividad de los técnicos constructores
(Ley 14 de 1975). Igualmente, normas de naturaleza legal establecieron por primera vez un incipiente sistema de
-
intendencia Bancaria la competencia para ejercer inspección y vigilancia sobre las actividades de enajenación de
inmuebles destinados a vivienda, competencia ésta que posteriormente se delegó en el Ministerio de Desarrollo,

Así mismo, existen una gran cantidad de regulaciones locales en los planes de desarrollo, así como una

locales de planeación municipal o distrital.

El régimen normativo a que se ha hecho referencia en apretada síntesis es muy importante pues en él se encuentran

se considere que su conducta ha sido diligente. Su inobservancia, igualmente, conduce a que se considere que
ha incurrido en culpa. Se trata, por tanto, de un criterio de culpa profesional.

3° Responsabilidad civil contractual de los constructores

Según ya se ha señalado, los constructores incurrirán en responsabilidad civil contractual cuando los daños que
causen se produzcan como consecuencia de la transgresión de deberes jurídicos singulares y concretos que
hayan asumido previamente frente a personas determinadas.

En ese contexto debe precisarse, inicialmente, que ha sido tradicional estudiar esta temática aludiendo a las
reglas establecidas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento para la confección de una obra material,
más conocido en la actualidad como contrato de obra. Sin embargo, es evidente que dicho negocio jurídico no es

tipos contractuales a los que se recurre en dicho proceso, como ocurre, por ejemplo, con los contratos de cuentas

Sin perjuicio de la precisión ya realizada, se analizará a continuación el régimen de la responsabilidad civil

contractual derivada del contrato de obra.

3.1. El contrato de obra

El contrato de obra, también conocido como contrato de empresa, es una forma especial del contrato de
arrendamiento y consiste en un acto jurídico en virtud del cual una persona encarga a otra la realización de una
obra material, que ésta se compromete a realizar a cambio de una remuneración, sin que existan entre las partes
relaciones de dependencia o subordinación (art. 2053 del C.C.).

destinada a permanecer adherida al suelo. En general, se considera indiferente la destinación que haya de

bodegas, locales, puentes, parqueaderos subterráneos, muelles, etc. Sostuvo una posición contraria al respecto

Tradicionalmente se ha señalado que el contrato de obra admite diversas modalidades que dependen de la forma
como se pacte el precio. Las citadas modalidades son:
materiales, la mano de obra y la remuneración del contratista.

c. Por presupuesto o administración delegada: es un contrato mixto que combina el contrato de obra y el
contrato de mandato, porque el constructor es un mandatario del dueño de la obra para la administración de los
recursos. El empresario tiene derecho a unos honorarios equivalentes a un porcentaje sobre lo que se invierta en
materiales y mano de obra.

El que se utilice alguna de las referidas modalidades es importante, particularmente por la incidencia que puede

constructor quien debe asumirlas, salvo que se pacte una cláusula de reajuste, mientras que en el contrato por
administración delegada será el propietario quien corra con los efectos de las citadas eventualidades.

Ahora bien, los empresarios dedicados a la actividad de la construcción incurren en responsabilidad civil en

artículo 2061 de la misma obra, tales profesionales incurrirán en la misma responsabilidad independientemente
de la modalidad contractual en virtud de la cual se hayan obligado. De igual forma, la doctrina y la jurisprudencia
arbitral han considerado que la responsabilidad civil a que se hace alusión puede ser aplicada analógicamente a
los constructores que actúan por administración delegada, en cuanto a su actuación como directores de la obra
(Tamayo Jaramillo y Laudo arbitral de 16 de febrero de 2004 en el caso Conavi vs. Conconcreto)

Sea cual fuere la modalidad contractual utilizada, de conformidad con la ley colombiana (art. 2060, num. 4°), si

ajustada a las reglas del arte, pero no que la considera satisfactoria o que exonera a quien la realizó de vicios
futuros.

3.2. Presupuestos para la responsabilidad civil contractual por el incumplimiento del contrato de obra

precisado de la siguiente forma:

a. Incumplimiento del contrato.

El incumplimiento consiste en la falta de ejecución o la ejecución imperfecta, parcial o tardía de algunas de las
obligaciones que para las partes emergen del contrato.
En particular, respecto del contrato de obra, el artículo 2056 establece que “habrá lugar a reclamación de perjuicios, según
las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya
retardado su ejecución”.

En este punto es relevante tener presente que la principal obligación del empresario en un contrato de obra es una obligación
de resultado, con las consecuencias jurídicas que de allí se derivan en materia de prueba del incumplimiento y en el manejo
de las cargas probatorias respecto del factor de imputación y de los mecanismos de exoneración (Cas. Civ. de 2 de junio de
1958 y laudo arbitral de 16 de febrero de 2004 Conavi vs. Conconcreto). Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse en cuenta
que si el contrato de obra se ha celebrado por administración delegada, las obligaciones que el constructor haya contraído

típicas obligaciones de medio, con las consecuencias que igualmente a ellas les son aplicables.

Es interesante también destacar lo establecido en el parágrafo del artículo 1° de la Ley 400 de 1997, que dispone que “[u]na

debe ser capaz de resistir, además de las fuerzas que le impone su uso, temblores de poca intensidad sin daño, temblores
moderados sin daño estructural, pero posiblemente con algún daño en elementos no estructurales y un temblor fuerte con
daños a elementos estructurales y no estructurales, pero sin colapso” razón por la cual los constructores contraen unas
especiales obligaciones de resultado y se elimina en tales supuestos la posibilidad de que haya exoneración por un típico
caso fortuito, como lo es un movimiento telúrico.

b. Mora

La indemnización de los perjuicios derivados del incumplimiento contractual exige que el deudor esté constituido en mora
(arts. 1608 y 1615 del C.C.).

c. Daño

Sólo habrá responsabilidad civil si el incumplimiento del deudor genera en el acreedor una lesión, menoscabo o detrimento
en bienes o intereses vinculados con su patrimonio, con los bienes de su personalidad o con su esfera espiritual o afectiva.
Es decir, debe tratarse de daños patrimoniales o extrapatrimoniales, que cumplan los requisitos para ser resarcibles, esto es,
que sean personales de quien demanda la reparación, que sean perjuicios ciertos y que sean directos, es decir que estén
enlazados causalmente con el incumplimiento.

d. Relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño

El deudor incumplido responde de los perjuicios que sean consecuencia directa de su incumplimiento. Si el incumplimiento
es simplemente culposo, responderá de los daños que se hayan previsto o podido prever al celebrarse el contrato, mientras
que si el deudor ha obrado con dolo, responde también de los perjuicios imprevisibles, siempre y cuando sean también daños
directos (art. 1616 del C.C.).

e. Factor de atribución de la responsabilidad civil

Es sabido que para que exista la obligación de reparar perjuicios debe existir un factor o criterio que permita imputarle la
responsabilidad a aquel que ha causado los daños. Ordinariamente, la responsabilidad se imputa por un criterio subjetivo,
y, por tanto, es necesario que en el proceso se establezca que el deudor tuvo un comportamiento reprochable, a título
de culpa o de dolo. Sin embargo, en otros supuestos, ciertamente excepcionales, se puede atribuir la responsabilidad
objetivamente, como, por ejemplo, cuando se establece la responsabilidad por la creación de un riesgo o peligro superior al
que la comunidad ordinariamente está expuesta.

De manera general, la responsabilidad civil de los constructores es subjetiva, es decir que el factor de atribución es la culpa.
Sin embargo, como la obligación del empresario es una obligación de resultado, el incumplimiento hace presumir la culpa
del empresario y éste debe situar su defensa en el terreno de la causalidad y no en el del factor de imputación, pues no le es
admitida la prueba de su diligencia para descargarse de la responsabilidad que se le endilga.

Por otra parte, como ya lo anunciamos, se debe tener en cuenta que se trata de un sistema de responsabilidad civil en el que
la culpa se determina con fundamento en el criterio de culpa profesional. En consecuencia, se deben examinar los deberes
de conducta que el constructor debe asumir según la actividad que desarrolla, muchos de los cuales están normativamente
establecidos o se derivan de los estatutos profesionales o de las prácticas que se consideran idóneas en este campo de
actividad.

Es importante tener presente que aun cuando el constructor haya subcontratado parte de la obra, también responde por
los daños que se causen en tales supuestos, en virtud de la regla establecida en el artículo 1738 del C.C. que consagra la
denominada responsabilidad civil contractual por el hecho de otro. Todo ello sin perjuicio, claro está, de que pueda repetir
contra aquel que directamente ocasionó los daños que el constructor tuvo que reparar.

3.3. Garantía decenal

Como en cualquier negocio jurídico es posible que las partes pacten garantías por la calidad o la estabilidad de la obra. Estas
estipulaciones se regirán por lo acordado libremente por los contratantes y, en su defecto, por las reglas sobre garantías del
Código de Comercio.

“perezca” o “amenace ruina” dentro de los diez años siguientes a la entrega, garantía ésta que se conoce como “garantía

El artículo 2060 del Código Civil establece al respecto lo siguiente:

(…)

construcción, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su

ruina puede ser total o parcial, razón por la cual se ha entendido que aquella no supone, necesariamente, la desintegración
completa del inmueble, sino que también puede referirse a una parte de él.
En cuanto a la causa, se observa que la ruina puede estar originada en vicios de los materiales utilizados en la construcción,

opera en forma diferente en cada una de tales situaciones. Por ejemplo, en los vicios de los materiales o de la construcción
opera un sistema de culpa presunta derivado del carácter profesional de esta responsabilidad. En el supuesto de los vicios
del suelo se generaron en el pasado muchas inquietudes, pues la norma establece que debe tratarse de vicios que el
empresario, por su profesión, haya debido conocer, con lo que se estaría consagrando un sistema de culpa probada. Sin

debería operar un sistema de culpa presunta particularmente si el constructor ha realizado directamente dicho estudio o lo
ha subcontratado.

Es importante tener presente que el plazo de 10 años a que alude la norma es un plazo de garantía y no de prescripción.
En consecuencia, a partir de la aparición del daño – dentro de los diez años siguientes a la entrega- , surge una acción de
responsabilidad civil que prescribe según las reglas generales. En consecuencia, el plazo prescriptivo se cuenta desde que
ocurre el daño, es decir, si dentro de los 10 años siguientes a la entrega se presenta la ruina o amenaza de ruina, es desde
ese momento que empieza a correr el plazo para la prescripción de la acción indemnizatoria, y no desde que se entrega la
construcción.

Igualmente, es necesario precisar que si las partes pactan una garantía de estabilidad por un término inferior a 10 años,
tal estipulación no elimina o disminuye la garantía establecida en la ley. Aun cuando se trata de plazo de garantía y no
de prescripción, se ha considerado que en esa disposición está involucrado un interés general, que elimina, por tanto, la

En ese orden de idas, por el contrario, sí podría ampliarse el plazo de duración de la garantía, por el acuerdo de las partes.

ingenieros, independientemente de la forma de pago del precio. Valga señalar que en el derecho comparado (Francia –Ley
de 4 de enero de 1978- y España –Ley 38/1999), por ejemplo), se considera que están sujetos a esta responsabilidad

construcción y comercialización de la obra.

Se ha discutido intensamente en la doctrina si esa garantía solo puede ser hecha efectiva por el dueño o el que encarga la

de origen contractual y, por ende, a ella no tendrían derecho quienes no hayan sido parte en el respectivo negocio jurídico. La
jurisprudencia colombiana, a partir de una sentencia de casación de 5 de junio de 2009, considera que esa acción también
pueden ejercerla los subadquirentes. Hasta ese pronunciamiento se consideraba que para que éstos pudieran demandar la
responsabilidad civil del constructor era indispensable que se les cedieran las acciones por parte de quien había encargado
la obra o que ejercieran una acción de responsabilidad civil extracontractual.

a los consumidores introdujeron conceptos novedosos en materia de garantías mínimas a favor de los adquirentes de

aquella “[o]bligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto
y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas. La
garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto” (art. 5°, num. 5°, Ley 1480 de 2011). Precisado

inmuebles la garantía legal comprende la estabilidad de la obra por diez (10) años, y para los acabados de un (1) año”.
Finalmente, el régimen de las garantías es independiente de la responsabilidad civil por productos defectuosos en la que
podría incurrir el constructor, pues, de acuerdo con la ley 1480 de 2011, artículo 5°, es producto defectuoso “17. “…. aquel
bien mueble o inmueble que en razón de un error el diseño, fabricación, construcción, embalaje o información, no ofrezca la
razonable seguridad a la que toda persona tiene derecho” (la subraya no está en el texto original).

4. Responsabilidad civil extracontractual

Adicionalmente a la responsabilidad civil contractual de los constructores, es posible que estos incurran en responsabilidad
civil extracontractual, cuando por su comportamiento positivo o negativo causen daños a personas con las que no estén
vinculadas en virtud de una relación jurídica preexistente (v.gr. vecinos, transeúntes, visitantes, etc.). En tales casos se
considera que se ha vulnerado el deber jurídico genérico de no causar daños a los demás (neminem laedere) y se incurrirá,
por tanto, en responsabilidad civil extracontractual. Según lo ha destacado la doctrina, este tipo de responsabilidad civil se

4.1. Si se presentan daños durante la construcción o demolición de la obra el sistema de responsabilidad aplicable
es el de la responsabilidad civil por actividades peligrosas y el asunto se regirá por lo dispuesto en el artículo 2356
del C.C. Ciertamente la realización de las mencionadas actividades involucra materiales, técnicas, maquinas, etc.
(explosivos, retroexcavadoras, grúas, mezcladoras, entre otras), que generan unos riesgos de daño superiores a los
que ordinariamente está expuesta la comunidad.

responsabilidad en el que no es necesario que el demandante acredite o demuestre la culpa del demandado, al paso que
éste no puede ejercer su defensa en el terreno de la diligencia, sino que para exonerarse de responsabilidad debe acreditar
un factor extraño (caso fortuito o fuerza mayor, hecho exclusivo de un tercero o hecho exclusivo de la víctima).

Debe señalarse que es civilmente responsable en estos supuestos quien se pueda considerar como guardián de la actividad
peligrosa, que ordinariamente será el constructor, pues es él quien tiene el control, la dirección o el manejo independiente
de dicha actividad. Se ha considerado también por la jurisprudencia y por la doctrina (Tamayo Jaramillo) que podrían existir
casos de guarda compartida, en algunos casos con el propietario del lote de terreno en el que el constructor desarrolla la

(Cas. Civ. de 13 de mayo de 2008).

Ahora bien, es posible, y relativamente frecuente además, que durante el proceso de construcción de un inmueble, los
predios vecinos sufran daños. En tales supuestos, además de la responsabilidad civil del constructor por el desarrollo de
actividades peligrosas, es posible imputar el propietario una responsabilidad civil por los daños causados en el marco de las
relaciones de vecindad, la que en el derecho colombiano tiene fundamento legal en el artículo 669 del Código Civil y en las
reglas sobre las acciones posesorias contempladas en los artículos 972 y siguientes, ibídem (Cas. Civ. de 31 de agosto de
1954 y de 5 de abril de 1972).

causan daños a terceros se deben aplicar los artículos 2350 y 2351 del C.C.
al cuidado de un buen padre de familia, responde el propietario por los daños causados a los terceros (art. 2350 del C.C.).

En este supuesto la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sostenido, no sin vacilaciones, que se trata de un
sistema de responsabilidad civil por culpa probada, pues la norma establece que se responde porque se ha faltado a los
cuidados que habría tenido el estándar de comportamiento idóneo (Cas. Civ. de 5 de abril de 1978). Sin embargo, parte
de la doctrina nacional (Santos Ballesteros) considera que se trata también de un caso de responsabilidad civil con culpa
presunta, pues la disposición correspondiente se encuentra dentro de las que regulan la responsabilidad civil por las cosas
que se tienen bajo guarda, en la cual la culpa se presume. Adicionalmente, la norma respectiva establece que la exoneración
del propietario requerirá la prueba de una causa extraña, con lo que se concluiría que la prueba de la diligencia no sería
conducente.

Es característico del supuesto que se analiza que la indemnización que corresponda se pueda dividir entre las varias personas

solidaridad consagrada en el artículo 2344 del C.C..

Igualmente, la disposición que se comenta debe analizarse en concordancia con lo establecido en los artículos 988 y ss.

competente para efectos de que se impartan las órdenes encaminadas a evitar el colapso de la construcción y disponen, tales
normas, que solo los vecinos que se hayan “querellado” tendrán legitimación para reclamar la indemnización de perjuicios

opinión contraria es sostenida por el profesor Tamayo Jaramillo, para quien las disposiciones antes mencionadas regulan
un supuesto diferente al del artículo 2350 del C.C., en tanto que se trataría de una responsabilidad objetiva derivada de las
relaciones de vecindad.

-si se está dentro del plazo decenal-, y siempre que se cumplan los requisitos del artículo 2060 del C.C (art. 2351 del C.C.).

Muchas gracias por su atención.