EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN PRIMERA Y SEGUNDA

INSTANCIA

En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través del

T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126 – 2012 –
SUNARP - SN, del 19.05.2012. Texto actualizado al 11 de enero 2013, en el cual
comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el mayor
entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos lineamientos respecto al
procedimiento registral en primera y en segunda instancia. Cabe señalar, que el T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos no es su única base legal, puesto
que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión del presentante (solicitante), la base
legal podrá tener concordancia con el Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos
administrativos), y demás leyes especiales que sirvan de apoyo para la
fundamentación del Registrador Público.

A continuación se le dará una explicación de cada parte esencial del procedimiento

registral en primera instancia:

I. GENERALIDADES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

1. DEFINICIÓN

El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las personas

para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar
seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe. En ese sentido, la
inscripción del título consiste en la presentación de una solicitud dirigida al Registrador
Público competente para que inscriba el acto jurídico, acto administrativo, o judicial;
dependiendo de la naturaleza de su pretensión; para ello dicha solicitud debe cumplir
con todos los requisitos que señala la ley, presentar la solicitud conforme al formato que
establecido por la SUNARP, el pago de tasa (pago de derechos registrales), otros
documentos que el Registrador Público lo solicite, y que se presente dentro del plazo
establecido. Empero, para que se efectúe el procedimiento registral se debe llevar a
cabo un acto jurídico previo, el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución
administrativa o judicial, etc.; dependiendo el caso.
 Ejemplo:
Juan y María celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con José, luego
de celebrar el contrato Juan y María se dirigen hacia la Notaría "X" para realizar el parte
notarial de Escritura Pública, el cual es el instrumento público notarial que da fe el
Notario; luego de efectuarse el parte notarial, el Notario a través de sus dependientes
lleva el Parte Notarial ante los Registros Públicos – SUNARP con la finalidad de que Juan
y María inicien el procedimiento registral con la presentación de la solicitud y con los
documentos anexos a ello. Cabe señalar que el Parte Notarial es el documento que
contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el
Notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada una
de sus fojas y expedido con su sello y su firma, con la mención de la fecha en que lo
expide.

2. NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza juridica del procedimiento registral se encuentra regulada por el artículo

1° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que “El
procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad
la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento
ya iniciado, ni oposición a la inscripción”; la naturaleza jurídica es especial porque en el
procedimiento registral se aplica legislación registral y no de otra naturaleza, sin
embargo cuando señala que es no contenciosa se refiere a que si bien es cierto el
procedimiento registral tiene aspectos del procedimiento administrativo general, su
marco legal no será de aplicación de manera directa sino de manera supletoria; es
decir que de acuerdo a la título que se desea registrar se aplicará la legislación registral
y de manera supletoria la normas administrativas.
 Gráfico:

(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de los
Registros Públicos).

3. OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un objetivo

instrumental y el otro objetivo es sustantivo.

 Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir que va

a servir para inscribir un título en el registro.
 Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica o del
derecho que se desea registrar; es decir, la pretensión del presentante (solicitante).
 El asiento registral, se puede decir es aquel archivo que está en el sistema de la
SUNARP, sirve para almacenar cierta información en el caso de la inscripción de los
títulos.

4. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Al respecto, Gonzales & Escate (2011) sostienen que basado en la existencia de un

documento público (verdad circunscrita en al papel), se dan las siguientes
características, de las cuales ambas conllevan diferencias:
 Registral Administrativo:
- No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por la ley
(art. 2010° CC).
- No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio
razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010° CC).
- No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia
de parte interesada (art. 2011° cc).
- No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.
 Registral Puro:
- Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa
limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).
- Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios
inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).
- Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego interés público
(art. 103° Ley 27444).
- Si caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe el riesgo de
afectar a terceros (arts. 51.2° y 60° Ley 27444).

5. INSTANCIAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Dentro del procedimiento registral existen dos instancias:
 Primera instancia: Registrador Público.
 Segunda Instancia: El Tribunal Registral, ésta es la última instancia administrativa.
En el caso de que estés desconforme con lo que establece o con lo resuelto por el
Tribunal Registral, sólose podrá interponer una demanda contenciosa administrativa en
el Poder Judicial.

Según, T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos el Computo de plazos
son:

- Aplicables al procedimiento registral se cuentan por días hábiles, salvo disposiciones

en contrario.
- Días hábiles; aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese
funcionado.
- En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento.

6. DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El asiento de presentación tiene una vigencia de (35) días de su presentación o dentro
de los 5 días siguientes al reingreso. El Registrador procederá a la inscripción o formulará
las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos; (esto se explicará más adelante).
 Observación o Liquidación: por mayor derecho o el título requiera informe
catastral, el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta
por (25) días adicionales.
 Reingresos: esto se refiere a que luego de haber subsanado la observación que
realiza el registrador público, el presentante podrá presentar sus documento sólo hasta
el 6to día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se
utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de los
Registros Públicos)

II. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (PRIMERA INSTANCIA)

1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Posteriormente del acto previo anterior, como se ha señalado, se inicia el procedimiento

registral con la presentación de la solicitud a través de un formato que la SUNARP ha
diseñado conforme a la ley, el cual debe ir acompañado con el documento que señala
el derecho que desea registrar; de acuerdo al ejemplo planteado líneas arriba, el
derecho a registrar sería “Inscripción de un bien inmueble” en el cual queda registrado
que la persona que es el titular de dicho derecho es el propietario. Cabe señalar que la
solicitud es de acuerdo al principio de rogación en donde las inscripciones de los
registros no se realizan de oficio sino es a petición de parte por lo que el presentante
(solicitante de la inscripción) tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios
conforme a la ley.
 El formulario (solicitud) debe contener la siguiente información:
- Nombre y documento de identidad del presentante del título, en el caso de que se
actúe a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia.
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o privados,
con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o
autentique.
- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presente
formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del título preliminar. -
Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas
naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción
solicitada.
- Partida registral, de existir esta, con indicaciones según corresponda, del número de
tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del registro de
propiedad vehicular, en cuyo caso, se indicara en número de rodaje o de serie y motor,
según corresponda.
- Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurídicas) ante el que se solicita
la inscripción del titulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del título)8. Adjuntar copia simple del DNI
del presentante.
 Gráficos:
 2. CALIFICACIÓN DEL TÍTULO
Luego realizar esta etapa, el Registrador Público, dentro del plazo de ley, calificará la
solicitud bajo el principio de Legalidad regulado en el artículo V del Título Preliminar del
Reglamento de los Registros Públicos, en donde examina y revisar cada uno de los
documentos presentados por el presentante. La calificación puede ser positiva o
negativa; es positiva cuando el presentante ha cumplido con todos los requisitos y no
ha existido ninguna observación a sus documentos, por lo tanto se admite su solicitud y
se pasaría a registrar el título de su pretensión (según el ejemplo, el bien inmueble a
nombre de Juan y María como propietarios), y puede ser negativa cuando la solicitud
es rechazada por el Registrador Público, en este caso dicho funcionario público
observar, liquidar y tachar el título.
 Grafico:

En el caso de que como resultado de la calificación de la solicitud presentada por el

"Presentante" haya sido negativa, el Registrador Público deberá especificar el
fundamento por el cual declara INADMISIBLE, siendo cualquiera de ellos: Observación,
Liquidación, y Tachar el título.
 La observación: consiste en que adolece la solicitud de algún defecto que
puede ser subsanable, es decir que sea un defecto de forma; en este caso el Registro
Público puede señalar un plazo mínimo de días para que subsane dicho omisión.
 En el caso de la liquidación: ésta consiste en que el presentante de la solicitud
no ha hecho el pago respectivo de una tasa de derechos registrales, en este caso el
Registrador Público indica que tiene que hacer el pago respectivo dentro del plazo de
ley.
 Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto
insubsanable que tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; según el
ejemplo anterior sobre la inscripción de un bien inmueble, el Registrador Público
encuentra un defecto insubsanable cuando revisar que el contrato de compra-venta
del bien inmueble por escritura pública señala que el comprador de dicho bien no el
señor que está señalando dicho derecho, sino otro, en este caso nos podemos dar
cuenta que es un defecto de fondo por lo que tiene que tachar el título hasta que el
presentante corrija el documento que presentó; según el ejemplo, Juan y María tendrían
que dirigirse a la Notaría "X" para revisar esta situación.
 Gráfico:

3. CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De lo expuesto líneas arriba, se puede señalar que se inscribe el título cuando el asiento
registral exprese el acto jurídico empleado; es decir, que surja o emana del derecho o
acto que se inscribió, asimismo, en los asientos va a constar las partidas electrónicas las
cuales llevan un código de acuerdo a cada caso que ingresa o registra el sistema de la
SUNARP para el caso de la inscripción de títulos. En el asiento, su contenido debe ser el
siguiente: primero debe de haber un resumen del derecho o acto inscrito, especificando
datos relevantes, segundo, debe el documento, fecha, hora y N° del título, derechos
pagados (tasa registral), la fecha de la inscripción del título y el nombre del registrador.
Posterior al asiento, se efectúa la anotación de inscripción el cual consiste en que por
cada título inscrito se extenderá una anotación por duplicado, es decir como si fuera
copias de las cuales una va dirigida al archivo y otra al presentante (solicitante); todos
aspectos anteriores tendrán que realizarse dentro del plazo de 7 días primeros a la
presentación.

Finalmente, el procedimiento registral en primera instancia termina con la inscripción,

la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, y con la
aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

III. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (SEGUNDA INSTANCIA)

1. RECURSO DE APELACIÓN

En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante

(solicitante de la inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las decisiones de
los Registradores Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones del título, por lo que el
presentante interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo
de vigencia del asiento de presentación, el Recurso de Apelación, para ello debe
cumplir con el plazo, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará improcedente por
extemporáneo
 Gráfico:
Asimismo, el autor Novoa (s.f.) sostiene:

Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de los

Registradores Públicos que pueden ser las observaciones, las tachas o las liquidaciones
del título.
Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentación, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará
improcedente por extemporáneo.
El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el número
del título, fecha de presentación, Registro al que corresponde, fundamentos de hecho
y de Derecho en que se sustenta. Debe estar autorizado por abogado, además de los
requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del Reglamento General.
El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia reiterada
respecto de la posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora para un Informe
Oral en breve plazo y así poder fundamentar la apelación en audiencia pública. (p. 4)

4.1. Requisitos de admisibilidad:

Según Flores (s.f.):

 Indicación del registrador ante quien se interpone.
 Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
 La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
 Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado.
 El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite
documentario.
Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la partida
y remitirá al tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días.
Desistimiento en segunda instancia (Art. 149 RG).- Del recurso y de la rogatoria que
puede ser parcial, por escrito con firma legalizada. (p. 84)

2. CALIFICACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN

Luego de que el apelante, dentro del plazo de diez días de ingresado el recurso de
apelación, tendrá la opción de solicitar o pedir informe oral, esta actuación consiste el
presentante (en primera instancia) solicitará la palabra para explicar sobre los hechos
relevantes que cree conveniente para la solución de su petición.

En esa secuencia, concluida el informe oral, el Presidente del Tribunal Registral va a

asignar a uno de sus vocales para que actúe como ponente, posterior a ello se incia el
debate y las votaciones para confirmar o no la petición del presentante (en primera
instancia).

 Consecuencias de la calificación: Para que se apruebe la pretensión del

apelante, se necesitará de 2 votos conformes de los vocales, el plazo para emitir una
respuesta (resolución) sobre su recurso de apelación será de 30 días en donde se le
notificará, sin embargo, en relación al plazo, no necesariamente se cumple, puede
hasta prorrogarse.
 Pronunciamiento (del Tribunal Registral):
- Confirmado parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Revocando parcial o totalmente la decisión del Registrador Público.
- Declarando Improcedente o Inadmisible la Apelación.
- Declarando Admisible (Aceptando) o Denegando total o parcialmente el
desistimiento.

3. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES

Flores (s.f.) señala:

a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el

registrador procederá extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo.
b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga el
registrador extiende el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del asiento.
c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el registrador
extenderá el asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no subsanar
podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual cuando se
declare inadmisible o improcedente el recurso.
d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del tribunal
registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente 15 días
adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso administrativa (3
meses) para efectos de anotar la demanda.
Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de
presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.
En caso que se ampare la demanda los efectos de las inscripciones se retrotraen a la
fecha del asiento de presentación. (p. 86)
 Cabe señarlar, de acuerdo a los avances tecnológicos, la SUNARP ha creído
conveniente realizar el procedimiento registral vía internet, a través del uso de la firma
digital:

SUNARP impulsa uso de firma digital

Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 234-2014-

SUNARP/SN con fecha 17 de setiembre del 2014 aprueban la Directiva Nº 004-2014-
SUNARP/SN regula la presentación electrónica del parte notarial con firma digital,
inicialmente agiliza la constitución de empresas. Dicha disposición legal, tiene por objeto
regular el procedimiento en la presentación electrónica e inscripción de parte notarial
con firma digital, dentro del marco de la Ley N° 27269, Ley de firmas y certificados
digitales, su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 052-2008-PCM; y tiene por
finalidad la constitución de una herramienta en las tecnologías de la información con la
finalidad de eliminar el uso del soporte papel dentro del procedimiento de inscripción
registral, garantizando la integridad y autenticidad de dicho instrumento.

El Diario Oficial El Peruano con fecha 18 de octubre del 2014 señala lo siguiente:

PARA LA CONSTITUCIÓN DE EMPRESAS

SUNARP impulsa uso de firma digital
Desde este lunes 20, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)
facilitará la constitución de empresas mediante el uso de la firma digital.
Se trata de la puesta en marcha del nuevo Sistema de Intermediación Digital (SID-
Sunarp), una herramienta que permitirá el inicio del procedimiento registral mediante la
generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío al
domicilio electrónico de la Sunarp.Es decir, cero papel en este sistema que requiere de
la participación del ciudadano, el notario y el registrador público, informó la entidad.
Así, el acceso del SID-Sunarp se realizará a través de la página web institucional
(www.sunarp.gob.pe). El servicio, además, formará parte de la Plataforma de
Interoperabilidad del Estado Peruano.
En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá los actos referidos a la constitución
de empresas en Lima y progresivamente serán integrados nuevos actos registrales,
como los poderes, bloqueos, compraventas, entre otros, herramienta que luego se
reproducirá en las demás zonas registrales del país.
El lanzamiento de este nuevo servicio coincide con el 20º aniversario de la creación de
esta institución en el país. (passin)
Asimismo, en redes sociales como Jurisprudencia Registral Perú con fecha 18 de octubre
del 2014 publicó lo siguiente:

Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp) reducirá tiempo y costo de

procedimientos registrales
La Sunarp pondrá en marcha el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp),
mecanismo por el cual se podrá iniciar el procedimiento registral a través de la
generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío a
domicilio electrónico de la entidad.
El lanzamiento será el 20 de octubre. En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá
la constitución de empresas en Lima y progresivamente integrará nuevos actos
registrales como los poderes, bloqueos, compraventas, etc. Luego se replicará en las
demás zonas registrales del país.
De esta manera, las empresas podrán constituirse empleando solo una firma digital, con
lo cual se eliminará el papel en el procedimiento registral, lo que ayudará al usuario a
ahorrar tiempo.
Entre otros beneficios del SID Sunarp figuran: reducción de casos de falsificación
documentaria, mayor rapidez en el trámite notarial y registral así como la comunicación
inmediata al correo electrónico del ciudadano sobre el resultado del trabajo notarial,
sin necesidad de que el usuario se traslade a una oficina de la institución.
El acceso a SID Sunarp se realizará a través de su portal web institucional el cual pasará
a formar parte de la Plataforma de Interoperabilidad del Estado Peruano (PIDE).
En los componentes del SID-Sunarp está el uso del "software" para firma digital, validado
por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la
Propiedad Intelectual (Indecopi). En tanto, el uso del certificado digital es emitido por
el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec), conforme a la Ley de
Firmas y Certificados Digitales y su reglamento. (passin)

GRÁFICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN LOS REGISTROS MÁS IMPORTANTES

 Gráfico del Procedimiento Registral: Registro de Personas Naturales

Gráfico del Procedimiento Registral: Registro de Personas Jurídicas

 Gráfico del Procedimiento Registral: Registro de Bienes Muebles
 Gráfico del Procedimiento Registral: Registro de Bienes Inmuebles