Statistics">
Laudo de Avaliação
Laudo de Avaliação
Laudo de Avaliação
Tipologia Terreno
1 Responsável
Avaliador Atuação Data
João Margarido Diniz Gestor imobiliário - CRECI PR 9174 quarta-feira, 29 de dezembro de 2021
Avaliador Perito – CNAI 1222
2 Caracterização
Caracterização da Avaliação:
Identificação: Terreno em Pinhais
Tipo de Valor a ser Inferido: Valor de Venda
Descrição: Terreno em Pinhais, 1765m², frente 25m.
3 Finalidade
A finalidade do presente estudo é a determinação do valor de mercado de venda do imóvel avaliando aqui apresentado.
Dentro da área de Avaliações de Imóveis, define-se "valor de mercado" como sendo a quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
4 Resultado
Valor atribuído ao Terreno:
5 Diagnóstico de Mercado
Para a tipologia "Terreno", microrregião avaliatória "Curitiba", composta por dezenove cidades, nos termos do imóvel aqui
avaliado, para venda, pode-se considerar o Mercado Imobiliário como tendo performance de Comportamento Normal, Nível de
Ofertas de Comportamento Normal e Liquidez de Comportamento Normal.
6 Discussão Estatística
6.1 Metodologia Utilizada
Aqui, utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando-se em
consideração as diversas características e comportamentos do Mercado Imobiliário regional.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com amostra de natureza e
características intrínsecas e extrínsecas diversas, a partir de dados pesquisados no próprio mercado. Os atributos dos dados
obtidos são trabalhados por meio de técnicas de inferência estatística, valendo-se de modelo matemático de regressão linear.
Página1
6.2 Regressão Linear
Após execução de todos os testes e cálculos necessários, utilizando-se de 7(SETE) variáveis independentes efetivas, que se
mostraram as mais representativas, em conjunto, nesta análise, elaborou-se modelo de regressão linear e tratamento estatístico
aplicável, baseado na amostra de 552(QUINHENTOS E CINQUENTA E DOIS) dados de mercado, cujos resultados elementares
foram:
Coeficiente de Determinação (R²): 0,5869452346946245(er) / 0,5419340213671234(fe)
Coeficiente de Determinação Ajustado (R ajustado²): 0,5816301917587097(er) / 0,5360397900244209(fe)
Coeficiente de Correlação (R): 0,7661235113835265(er) / 0,7361616815395402(fe)
Página2
-1,96dp à 1,96dp: 95%(er) / 94%(fe)
6.7 Outliers
São os resíduos extremos que apresentam alto afastamento dos restantes, sendo considerados, também, pontos atípicos à massa de
dados.
Identifica-se, no presente modelo de regressão estatística, 23 (4,17%) outlier(s) acima de +/-2DP para a Equação de Regressão e
31 (5,62%) para a Função Estimativa.
7 Variáveis
7.1 Aplicadas
Mostraram-se significativas e estão presentes, no modelo estatístico, as seguintes variáveis:
Nome Descrição
Preço Unitário Y Preço de Venda / * Área Privativa
Data do Evento X1 Período de contagem: mensal. Tem como referência inicial o dado mais
antigo.
Renda IBGE 2010 X2 Qualitativa - Variável proxy para localização. Kriging - Determinada
por método de regressão usando geoestatística espacial na interpolação
de valores (Renda, por setor censitário, IBGE 2010). Parâmetros Base
de interpolação espacial: Método Ordinário, Modelo Esférico de Semi-
Variograma e 12 metros de Tamanho de Célula de saída.
Infraestrutura presente no Endereço X3 Quantitativa. Assume o valor da somatória das características presentes
dentre as seguintes: 'Rede de Abastecimento de Água Potável', 'Rede
Coletora de Esgoto Sanitário', 'Rede de Energia Elétrica', 'Iluminação
Pública', 'Guias e Sarjetas', 'Rede Coletora Pluvial', 'Rede de Gás',
'Rede de Transmissão de Dados' e 'Rede de cabeamento para TV'.
Tipo do Negócio (Oferta) X4 Assume os valores: 1(presente) e 0(ausente). Faz parte do grupo de
dicotomia múltipla da variável '[paradigma] Tipo do Negócio
(Transação)'.
Coeficiente de Aproveitamento X6 Quantitativa. Índice que, multiplicado pela área de uma unidade
terrestre, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de
serem construídos.
Página3
unidade tipo coeficiente t significância crescimento
X6 √x Contínua 0,253668 4,226 0,01% 2,78845%
8 Equações
As funções de ajuste calculadas são as seguintes:
Tipo Função
Função Estimativa Y = e^(6,685021860881939 +0,05716227333913104 * √X1 -2212,020446581808 / X2
+0,0019760329721995942 * X3² +0,08775850813065467 * X4 +4,252524585264571E-05 *
X5² +0,2536679720990054 * √X6 -0,17160094578783003 / X7²)
9 Multicolinearidade
Deve-se investigar se há dependências entre os regressores, pois existem situações em que essas dependências são significativas,
causando efeitos nocivos de multicolinearidade.
A multicolinearidade pode ser um problema no ajuste do modelo de regressão, podendo causar sérios impactos nas estimativas
dos parâmetros e degenerações em seu comportamento.
A correlação prejudicial pode ocorrer da forma isolada ou de forma múltipla.
Diagnostica-se a correlação múltipla, de forma preliminar, por meio do FIV (Fator de Inflação de Variância), que é uma medida
do grau em que cada variável independente é explicada pelas demais variáveis também independentes.
Pode ocorrer a multicolinearidade nociva mesmo quando os coeficientes de correlação isolada são baixos, no momento em que
existirem uma ou mais variáveis independentes altamente correlacionadas entre si, de forma múltipla. Verifica-se este
comportamento por intermédio de regressões auxiliares de cada Xi contra as demais X’s, obtendo-se os respectivos coeficientes
de correlação (r). Cada uma dessas regressões é chamada de regressão auxiliar em relação à equação de regressão principal, que
tem Y como variável dependente dos X´s.
A seguir, mostram-se os parâmetros de multicolinearidade obtidos:
Página4
Variável em Análise r FIV F Significância
Renda IBGE 2010 X2 35,16% 1,1411 12,816 0,01%
Página5
Acessória Isolada Coef. t Signif.
Data do Evento X1 -18,92% -71,318 -3,643 0,03% -
10 Tabelas ANOVA
A tabela ANOVA é uma forma usual de se representar a Análise de Variância de uma amostra populacional. Para o caso do
modelo estatístico, aqui descrito, tem-se as seguintes tabelas:
Página6
10.1 Equação de Regressão
Variação Graus Soma dos Quadrados Quadrado Médio F Calculado Significância
Explicada 7 67,27645211 9,61092173 110,43095 0,01%
11 Avaliando
Os parâmetros obtidos, para o avaliando, são os seguintes:
Valor Unitário
Página7
Valor Unitário
Estimador pontual - Valor Mediano (Unitário) R$ 1.463,29 / m² (-0%)
Valor Total
Estimador pontual - Valor Mediano (Total) R$ 2.582.704,39 (0%)
12 Descarte
12.1 Dados e Variáveis
Durante os testes estatísticos, 284(DUZENTOS E OITENTA E QUATRO) dados não se mostraram aptos a fazerem parte da
amostra populacional e foram descartados.
Quanto às variáveis, 13(TREZE) não tiveram a significância desejada e não foram consideradas, são elas:
* Tipo de Uso Predominante no Trecho Código alocado Qualitativa. Valores assumidos: 1(Rural),
2(Industrial), 3(Residencial Unifamiliar),
4(Residencial Multifamiliar) e 5(Comercial).
Página8
Nome Tipo Descrição
características presentes dentre as seguintes: 'Rede
de Abastecimento de Água Potável', 'Poço
Artesiano', 'Rede Coletora de Esgoto Sanitário',
'Estação de Tratamento de Esgoto', 'Rede Coletora
Pluvial', 'Rede de gás', 'Guias e Sarjetas',
'Pavimentação Asfáltica ou Equivalente', 'Rede de
Energia Elétrica', 'Iluminação Comunitária',
'Automação do Portão', 'Gerador de Energia',
'Central de Gás', 'Central de Aquecimento de Água',
'Hall de Entrada Diferenciado', 'Circuito interno de
Vigilância' e 'Bicicletário'.
13 Fundamentação
O enquadramento de Fundamentação se trata da especificação da avaliação, sendo função direta do nível de aprofundamento do
estudo, englobando verificações quanto à qualidade estatística, objetividade e empenho do avaliador, tipo da metodologia
empregada, níveis de confiabilidade do modelo matemático, qualidade dos dados amostrais utilizados, entre outros.
Página9
13.2 Tabela - Enquadramento Geral
Pontos mínimos Grau III (16) Grau II (10) Grau I (6) Enquadramento
Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no Grau III e 2, 4, 5 e 6 no mínimo Todos, no mínimo, no Grau II
os demais no mínimo no Grau II e os demais Grau I
no Grau II no mínimo no Grau I
2 - Quantidade mínima 6(K + 1), onde K é o 4(K + 1), onde K é o 3(K + 1), onde K é o 3 (três)
de dados de mercado número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
4 - Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: 2 (dois)
uma variável, desde a)as medidas das
que: a)as medidas das características do(s)
caraterísticas do(s) imóvel(eis) avaliando(s)
imóvel(eis) avaliando(s) não sejam superiores a
não sejam superiores a 100% do limite amostral
100% do limite amostral superior, nem inferiores
superior, nem inferiores à metade do limite
à metade do limite amostral inferior; b)o(s)
amostral inferior; b)o(s) valor(es) estimado(s)
valor(res) estimado(s) não ultrapasse(m) 20%
não ultrapasse(m) 15% do valor calculado no
do valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referida referidas variáveis, de
variável, em módulo per si e
simultaneamente, e em
módulo
6 - Nível de 1% 2% 5% 3 (três)
significância máximo
admitido para a
rejeição da hipótese
nula do modelo através
do teste F de Snedecor
Página10
14 Conclusão
A avaliação levou em consideração a influência das tendências e das flutuações do mercado imobiliário da microrregião
avaliatória "Curitiba"(Microregião definida pelo IBGE, sob o número 41037).O IBGE considera os munícipios, componentes
desta microrregiação, como tendo certas similaridades socioeconômicas. São eles: Almirante Tamandaré, Araucária, Balsa Nova,
Bocaiúva do Sul, Campina Grande do Sul, Campo Largo, Campo Magro, Colombo, Contenda, Curitiba, Fazenda Rio Grande,
Itaperuçu, Mandirituba, Pinhais, Piraquara, Quatro Barras, Rio Branco do Sul, São José dos Pinhais e Tunas do Paraná.
Dessa forma e considerando-se todo o estudo estatístico e teórico aqui desenvolvido, conclui-se pelo seguinte Valor de Mercado:
R$ 2.600.000,00 (DOIS MILHÕES E SEISCENTOS MIL REAIS), admitindo-se, pela avaliação intervalar estabelecida, a
variação de R$ 2.500.000,00 à R$ 2.700.000,00.
Página11