Bianca - Mara - Da - Costa - Farias Mercado Imobiliário e Home Equity PDF
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DEPARTAMENTO DE ECONOMIA
“Declaro que o presente trabalho é de minha autoria e que não recorri para realizá-lo, a
nenhuma forma de ajuda externa, exceto quando autorizado pelo professor tutor”
_________________________________
Junho de 2010
2
Agradecimentos
SUMÁRIO
1. Introdução ...................................................................................................................... 6
2. Evolução do Mercado Imobiliário no Brasil ............................................................... 8
2.1. Histórico do Mercado Imobiliário ........................................................................... 8
2.2. SFH .......................................................................................................................... 9
2.3. SFI .......................................................................................................................... 14
3. Oferta e Demanda no Mercado Imobiliário ............................................................. 16
3.1. Visão Geral do Mercado Imobiliário no Brasil ..................................................... 16
3.2. Efeitos do Cenário Macroeconômico sobre o Setor Imobiliário ........................... 22
3.3. Oferta ..................................................................................................................... 25
3.4. Demanda ................................................................................................................ 28
4. Home Equity ................................................................................................................ 34
4.1. Diferença entre Crédito Pessoal e Home Equity.................................................... 34
4.2. Alienação Fiduciária .............................................................................................. 37
4.3. Securitização .......................................................................................................... 40
5. Conclusão ..................................................................................................................... 41
6. Referências Bibliográficas .......................................................................................... 44
5
Índices de Gráficos:
Índice de Tabelas:
1. INTRODUÇÃO
O quinto é a conclusão desse trabalho e faz uma pequena revisão de tudo que foi
apresentado ao longo da pesquisa.
O sexto e último traz toda a bibliografia usada para fazer as análises, e todos os textos
que foram utilizados como referência.
8
2.2. SFH
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380, de 1964, em
meio a uma mudança bastante grande do Sistema Financeiro Nacional. A mesma lei
instituiu a correção monetária, objetivando possibilitar que o mercado se abrisse para títulos
do governo e para gerar financiamentos de longo prazo.
Antes da correção monetária, o financiamento habitacional era feito somente pela
Caixa Econômica e por Institutos de Previdência e dado para poucas pessoas, com a
implantação da mesma, passou a haver um acesso menos restrito ao crédito. Com ela houve
a criação de instrumentos de captação de recursos de longo prazo, depósitos em poupança e
do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), além de possibilitar maior oferta de
crédito imobiliário.
O SFH pode ser dividido por fases:
1. De sua criação até a década de 1970, onde teve sua fase mais promissora. Os
depósitos em caderneta de poupança cresceram se tornando um dos principais
haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também
expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e do salário
nacional.
Surgem então as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e
Empréstimo, que passam a formar o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE),
composto por instituições financeiras especializadas na concessão de créditos habitacionais.
Os recursos vinham da caderneta de poupança e do FGTS repassado pelo BNH (Banco
Nacional de Habitação).
O BNH administrava o FGTS, regulava e fiscalizava o SFH e as instituições que
compunham o SBPE. Para dar tranqüilidade aos tomadores de empréstimo foi criado o
FCVS (Fundo de Compensação de Variações Contratuais), ele tinha a função de absorver
algum saldo restante após o pagamento de todas as prestações durante o prazo. Esse saldo
poderia ocorrer porque a aplicação da correção monetária sobre os contratos podia ser
diferente dos valores quando o cálculo era feito com base em outros índices de reajuste.
2. Com a segunda crise do petróleo e da dívida externa brasileira, houve
aceleração da inflação no final da década de 1970. Houve um grande aumento
10
Gráfico 1
Fonte: Abecip.
Mas a partir da década de 80 as coisas já não vão tão bens, isso porque a inflação não
pára de crescer e todos os planos que tentaram combatê-la afetaram o SFH.
Em 1986, o Plano Cruzado afetou negativamente o sistema, pois converteu as
prestações para a nova moeda criada, o Cruzado. Mas o cálculo usado para essa conversão
desestruturou o sistema, pois utilizou a média aritmética das prestações dos seis ou doze
meses anteriores a março de 1986, afetando os contratos, tornando-os mais caros.
O Plano Collor, de 1990, foi o que mais prejudicou o SFH, pois bloqueou todos os
ativos financeiros do sistema financeiro nacional. De acordo com dados da Abecip, a
poupança gerava cerca de 30 bilhões de dólares para as operações de crédito imobiliário.
Cerca de 60 % desse valor ficou bloqueado pelo Banco Central. E metade dos 40 %
restantes foi retirada pelos depositantes, assim praticamente ninguém teve dinheiro
12
disponível para arcar com suas despesas. O saldo da caderneta de poupança reduziu de US$
30 bilhões para aproximadamente US$ 7 a US$ 8 bilhões. Com o bloqueio, houve o
comprometimento da situação das instituições, pois essas já não tinham onde buscar
recursos para as operações de crédito. O gráfico a seguir mostra o tombo que a caderneta de
poupança tomou no início da década de 1990.
Gráfico 2
Fonte: Abecip.
Tabela 1
INADIMPLÊNCIA NO SBPE
2.3. SFI
Instituído pela Lei nº 9.514 de 1997, o SFI tem como objetivos promover o
financiamento imobiliário e incentivar novos empreendimentos habitacionais. Com mais
fontes de recursos e mais segurança jurídica, o SFI é visto como tendo grande capacidade
para fazer crescer o crédito imobiliário.
Podem operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de
investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito
imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a
critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades. Elas podem efetuar a
aplicação de recursos no SFI por meio dos seguintes instrumentos: Certificado de
Recebíveis Imobiliários (CRI); Letra de Crédito Imobiliário (LCI); e Cédula de Crédito
Imobiliário (CCI).
A LCI é lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação
fiduciária de coisa imóvel. A CCI representa créditos imobiliários, é emitida pelo credor do
crédito. Assim, pode-se dizer que a LCI corresponde a vários créditos imobiliários e, a CCI
a apenas um crédito.
No SFI, as operações de financiamento imobiliário são livremente pactuadas pelas
partes, observadas as seguintes condições essenciais:
I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
III - capitalização dos juros;
IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de
morte e invalidez permanente.
Algumas diferenças entre o SFH e o SFI são:
• As prestações dos mutuários que contratam o financiamento pelo SFI, vão
subir conforme o mercado e não podem mais estar atreladas aos reajustes do
salário;
• No SFI não há limite dos juros, que era de 12% ao ano no SFH;
• Os agentes financeiros passam a ter sua proteção ampliada (com a alienação
fiduciária);
15
Tabela 2
Construção Civil no Brasil
Fonte: IBGE
17
Gráfico 3
Apesar do setor apresentar números tão negativos, isso não foi por problemas
internos dele sim um reflexo da economia externa, já que a crise teve como centro o boom
no mercado imobiliário americano. O setor conseguiu mesmo diante de um cenário tão
pessimista apresentar alguns indicadores positivos.
Mesmo diante de todas as dificuldades, o crédito para habitação foi o que teve maior
variação acumulada em 2009. Isso mostra que apesar do medo da crise as pessoas não
deixaram de querer obter sua casa própria. O crédito para habitação representou em 2009,
40,6 % das operações de credito, em segundo bem distante aparece o crédito à pessoa física
com apenas 18,9 % das operações. No gráfico abaixo podemos ver esses números.
18
Gráfico 4
Fonte: BACEN.
Gráfico 5
Gráfico 6
Gráfico 7
Esses números mostram que apesar da retração que o setor sofreu, nem tudo parou ou
diminuiu, em muitos aspectos ele continua seguindo em crescimento. O objetivo desse
trabalho é justamente mostrar que ele pode continuar a se desenvolver e a crescer se os
aparatos institucionais e legais continuarem a serem aprimorados e se o mercado continuar
desenvolvendo novas maneiras de gerar crédito imobiliário.
22
Fonte: Economática
Algumas medidas anticíclicas foram adotadas e evitaram que esse colapso afetasse
também o mercado imobiliário além do financeiro.
• A redução dos depósitos compulsórios: todos os bancos precisam manter um nível
mínimo de seu dinheiro em poder do BC. No ápice da crise, o BC diminuiu a
exigência do compulsório para liberar crédito para o mercado, foram liberados R$
100 bilhões em média. Com mais dinheiro para emprestar ao público, aumenta-se a
liquidez da economia, que em tempos de crise fica menor. Houve uma redução de
23
Gráfico 9
Apesar dos valores, das unidades e do LTV dos financiamentos estarem aumentando
como visto anteriormente, a inadimplência tem seguido caminho contrário. Isso pode ser
explicado devido aos incentivos que o governo ofereceu, ajudando e incentivando que os
mutuários mantivessem suas parcelas em dia. A cada ano que passa a inadimplência de
mutuários com mais de três prestações em atraso vem diminuindo de forma expressiva. Em
cinco anos, houve uma queda de mais de 7 pontos percentuais no índice de inadimplência,
ou seja, saiu do patamar de 9,66 % em 2004 para 2,56 % em 2009. De 2008 para 2009,
houve redução de 3,07 % para 2,56 %, isso representa uma queda de quase 17% em apenas
um ano.
25
Gráfico 10
3.3. Oferta
período o crescimento foi de mais de 13 vezes, foram 1245% em apenas 7 anos, em média
192% ao ano.
Se observarmos os valores financiados também veremos um aumento muito
significativo de 2002 para 2009, pulando de 595 milhões de reais para quase 14 bilhões de
reais, isso representa 23 vezes a mais, 2226% foi o crescimento nesses 7 anos. Nem mesmo
a queda de 15%, de 2008 para 2009 impediu esse salto. Se considerarmos até 2008, não
houve um ano em que esse valor diminuísse, ele cresce absurdamente, os valores
financiados em 2008 foram 27 vezes maiores que em 2002, cerca de 2624%. De 2002 a
2009, houve um crescimento médio de 332%.
O maior aumento pode ser percebido do ano de 2006 para 2007, um crescimento de
mais de 95% apenas de um ano para o outro nas unidades construídas e 107% nos valores
financiados.
Tabela 3
Operações de Construção
Unidades Valores
Ano
Construidas (Milhões)
2002 10.317 595,5
2003 16.797 965,3
2004 24.961 1.394,4
2005 34.762 2.855,2
2006 45.433 4.483,5
2007 88.778 9.278,0
2008 162.299 16.220,8
2009 138.721 13.853,9
Fonte: Bacen e Abecip. Elaboração Própria
27
Gráfico 11
Gráfico 12
Unidades Construídas
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000 Unidades
Construidas
60.000
40.000
20.000
-
02 03 04 05 06 07 08 09
Fonte: BACEN e Abecip. Elaboração Própria.
28
Gráfico 13
Crescimento das Unidades e dos Valores das Construções
120,00% 105% 107%
100,00%
83%
80,00%
60,00% Unidades
40,00% Valores
20,00% 31%
0,00%
-20,00% -15%
-40,00%
02 03 04 05 06 07 08 09
Fonte: BACEN e Abecip. Elaboração Própria.
Como visto acima, de 2008 para 2009 foi o ano que a oferta sofreu retração, pois nos
outros anos foi só crescimento. No gráfico acima podemos observar que houve queda de
15% nas unidades e valores das construções e isso foi devido à crise que afetou todo o
mercado imobiliário. O efeito só não foi pior porque o governo tomou ações para estimular
o setor, e evitar que a crise externa se tornasse interna.
Através dos gráficos e da tabela podemos ver como tem sido crescente a oferta de
imóveis no Brasil, com exceção de 2009. Isso só vem acontecendo porque a demanda do
setor também tem sido crescente, como veremos logo abaixo. Ainda há no Brasil grande
déficit populacional, ou seja, ainda há muito espaço para expansão dessa oferta.
3.4. Demanda
Para analisarmos a demanda, serão utilizados dados das novas aquisições, pois isso
serve como um demonstrativo do quanto as pessoas estão consumindo de imóveis. Se
observarmos as novas aquisições financiadas podemos ver que, com exceção de 2005,
todos os anos tiveram um aumento no número de unidades adquiridas e em todos os anos,
sem exceção, houve aumento no volume de novas aquisições financiadas pela poupança.
De 2002 até 2009, as unidades adquiridas subiram mais que 8 vezes, representando
uma variação de mais de 780%. Como dito anteriormente, só em 2005 houve queda no
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Tabela 4
Operações de Aquisição
Unidades Valores
Ano
Adquiridas (Milhões)
02 18.615 1.174,7
03 19.683 1.252,4
04 28.865 1.607,9
05 26.361 1.996,9
06 68.440 4.856,8
07 107.122 9.004,7
08 137.386 13.811,5
09 163.959 20.163,2
Fonte: Bacen e Abecip. Elaboração Própria
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Gráfico 14
Unidades Adquiridas
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000 Unidades
60.000 Adquiridas
40.000
20.000
-
02 03 04 05 06 07 08 09
Gráfico 15
20.000,0
15.000,0
Valores
10.000,0 (Milhões)
5.000,0
-
02 03 04 05 06 07 08 09
Gráfico 16
Pela tabela e pelos gráficos vemos que a demanda apesar de crescente, vem nos
últimos anos crescendo a taxas cada vez menores. Porém essa demanda pode estar menor
por financiamento via poupança, por isso a importância de se buscar novas formas de
financiamento, já que ainda há déficit habitacional no país.
Em relação ao déficit habitacional nacional, em 2007 era de 6,273 milhões de
domicílios, sendo que 5,180 milhões, ou 82,6%, era nas áreas urbanas.
No Sudeste é onde tem o maior problema, 2,335 milhões, o que representa 37,2% do
total. Em segundo lugar vem a região Nordeste, com mais de 2 milhões. O primeiro tem um
déficit muito maior na zona urbana, 2,223 milhões nas áreas urbanas e só 112 mil nas
rurais, enquanto o segundo é na zona rural, onde são necessárias 683 mil novas residências
para suprir a demanda.
As regiões Nordeste e Norte são as mais afetadas, tendo respectivamente, 15% e
16,7% de déficit e chegando a 18% nas zonas rurais. Já o Sudeste e o Sul têm números
menores 9,3% e 7,9%, consecutivamente, isso porque, de acordo com o Ministério das
Cidades, são as regiões onde historicamente o déficit afeta proporcionalmente menor
parcela da população.
32
Tabela 5
Déficit Habitacional no Brasil
Essa análise é para observarmos que a demanda por casas ainda é grande, e que em
2007 ainda tinham milhões de pessoas que necessitavam de moradia. Conforme essas
pessoas forem adquirindo novas casas haverá um mercado muito grande a ser explorado, o
mercado de casas usadas. E uma maneira de utilizar esse mercado não é apenas com
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compra e venda das unidades, mas usando-as também em outras operações e nesse ponto
que Home Equity pode ser uma excelente fonte para manter esse mercado sempre em
movimento e gerando riqueza. Quanto maior o número de casas usadas, maior a
possibilidade de expansão dessa operação, já que é necessário que a pessoa tenha sua
própria casa para obter crédito. É sobre esse ponto e os aspectos de Home Equity que será a
próxima seção.
34
4. HOME EQUITY
Home Equity é uma forma de crédito em que a casa serve como colateral. Como a
casa freqüentemente é o ativo mais valioso de uma pessoa, muitos donos de casa usam o
crédito para outras coisas, como educação, expansão da casa, contas médicas e não optam
por gastos do dia-a-dia. (FED)
juros bem menores que o Crédito Pessoal. Na tabela a seguir pode-se observar alguns
prazos e taxas do mercado.
Tabela 6
Juros e Prazos Praticados
Prazo Taxa de Juros a.a.
Mínimo Máximo Mínimo Máximo
Crédito Pessoal 1 mês 40 meses 43,64 56,51
Home Equity 1 ano 30 anos 17,00 33,70
Fonte: Banco Central do Brasil e ADEMI. Elaboração Própria
Gráfico 17
Tanto a questão do prazo como do valor liberado serem maiores no Home Equity
acontecem porque o risco de cada uma dessas operações é completamente diferente, no
crédito pessoal não há uma garantia tão forte quanto um imóvel, assim é muito mais
arriscado emprestar à uma pessoa via crédito pessoal do que via Home Equity. As garantias
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dadas para crédito pessoal podem ser o desconto em folha ou algum bem pessoal, ou seja,
garantias fracas se comparadas a um imóvel.
Quanto mais fraca a garantia, maiores as taxas de juros, pois os riscos envolvidos na
operação aumentam. Podemos observar isso se analisarmos a taxa de juros praticadas para
o cheque especial, são as maiores, pois a única garantia é a pessoa, nada mais é dado em
troca. Apesar de em dezembro de 2009, o cheque especial alcançar uma de suas taxas mais
baixas, caindo quase 10% em relação a novembro, podemos ver que ainda sim isso
representa um percentual absurdo de 138,82% ao ano. Esses números são mostrados no
gráfico abaixo.
Gráfico 18
Podemos ver através da análise acima que apesar de parecerem iguais, Crédito
Pessoal e Home Equity são bem distintos, já que são produtos que se baseiam em critérios e
práticas de mercado diferentes entre si. Além de possuírem garantias totalmente distantes.
No próximo item, trataremos de um assunto que difere bastante a natureza do crédito
de Home Equity e do Crédito Pessoal. Trata-se da alienação fiduciária, mecanismo que
trouxe grandes benefícios para o mercado imobiliário.
37
Lei 9.514/97
Em 1997 foi aprovado o SFI, que tinha como objetivo substituir o SFH, através da
Lei 9.514/97, introduz-se a alienação fiduciária para imóveis, semelhante ao que já existia
na compra de eletrodomésticos.
A alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel se constitui pela transferência que
o devedor faz ao credor, da propriedade resolúvel e da posse indireta do bem imóvel, com o
fim de garantir sua dívida. Havendo o pagamento da dívida resolve-se a propriedade
fiduciária, reavendo o alienante o domínio integral do imóvel que havia alienado. O
fiduciante passa a ter a posse direta e o fiduciário a posse indireta do imóvel alienado
fiduciariamente. (Calças)
No cotidiano, a alienação fiduciária acontece quando um comprador adquire um bem
a crédito. O credor (ou seja, aquele que oferece o crédito) toma o próprio bem em garantia,
de forma que o comprador fica impedido de negociar o bem com terceiros. No entanto, o
comprador pode usufruir o bem. (Braz)
De acordo com a Abecip, o perfil dessa forma de negociação implica:
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a liberação do dinheiro é feita de maneira rápida, mas a garantia executável de forma tão
vagarosa impedia que instituições fizessem esse tipo de operação.
Na alienação fiduciária, o comprador, ao financiar o imóvel transfere a propriedade
dele para o nome do credor, que passa a figurar como proprietário. O comprador torna-se
fiduciante, e assim, apenas permanece com a posse e o uso do imóvel enquanto mantiver
sua pontualidade no pagamento das prestações. Já que alienou o bem a favor do credor, este
devolverá a propriedade ao comprador somente depois deste pagar toda a dívida. (Pereira)
Dessa forma, com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da
posse, tornando-se o fiduciante/comprador possuidor direto e o fiduciário/agente financeiro,
possuidor indireto do imóvel. Pela nova modalidade de garantia, o credor imobiliário,
dispondo agora da alienação fiduciária de bem imóvel, continua proprietário do mesmo,
enquanto na hipoteca ele é simples credor de uma importância em dinheiro. (Pereira)
Juros X Garantia
"O imóvel é uma garantia tida como muito segura. É isso que permite conceder um
empréstimo com taxas mais baixas", diz Ademar Larine, presidente da CrediPronto,
sociedade entre o banco Itaú e a imobiliária Lopes para a distribuição de produtos
financeiros imobiliários.
Os juros decorrem do risco. Assim, diante do aumento da garantia dos financiamentos
imobiliários, que passaram a utilizar a alienação fiduciária a partir de 2003, surgiu um novo
cenário que estimulou a queda dos juros, já que os agentes financeiros tiveram seu risco
reduzido. (Pereira)
Existem diversas razões pelas quais taxa de juros e garantias possam estar
relacionadas negativamente. Tudo o mais constante, um empréstimo com garantias tende a
reduzir as perdas dos bancos em caso de default.
Outro ponto em favor desta hipótese é que o problema de risco moral que advém após
a concessão do crédito é menor quando o empréstimo possui garantias. As decisões das
firmas tendem a ser menos arriscadas, pois em caso de inadimplência a garantia pode ser
executada. Neste caso a garantia é um mecanismo que faz com que o contrato seja
exeqüível e os interesses dos tomadores estejam alinhados aos dos bancos. Finalmente, as
garantias ajudam a mitigar os problemas de seleção adversa, pois constituem um importante
40
4.3. Securitização
5. CONCLUSÃO
O mercado imobiliário nacional vem crescendo apesar de ter alguns impactos que
freiam seu desempenho, como foi em 2008, quando o setor teve alguns números negativos
como visto acima. Os números mostram que apesar da queda que o setor sofreu, em muitos
aspectos conseguiu manter seu crescimento. O setor pode continuar se desenvolvendo e
crescendo se os aparatos institucionais e legais continuarem a serem aprimorados e se o
mercado continuar desenvolvendo novas maneiras de gerar crédito imobiliário.
A oferta de imóveis no Brasil, com exceção de 2009, tem sido crescente. Assim como
a demanda, mas esta vem crescendo a taxas menores ao longo dos anos. Porém ainda há no
Brasil grande déficit populacional, ou seja, tem muito espaço para expansão da oferta, já
que a demanda é grande.
Tendo analisado tudo isso para chegar à análise de Home Equity, que no Brasil é algo
muito novo e às vezes gera confusão, por isso foi necessário fazer a diferenciação entre
Home Equity e Crédito Pessoal, suas características e semelhanças.
Saber as especificidades do Home Equity, como alienação fiduciária e securitização
se faz importante se o Brasil quiser ampliar esse tipo de operação, que pode vir a ser uma
grande possibilidade para o país.
Tratar o que é alienação fiduciária e sua diferença para a tradicional hipoteca e ver o
quanto ela pode afetar negativamente as taxas de juros e os prazos das operações também
foi dos pontos desse trabalho.
O principal objetivo desse estudo era apresentar o mercado imobiliário nacional e
mostrar o Home Equity como uma possibilidade de desenvolvimento do setor, já que
precisa de maior arcabouço institucional e tem regras bem definidas.
Apesar da evolução e do desenvolvimento que o setor como um todo vem
apresentando, é importante não parar e achar que tudo já está feito. Diante da diminuição
das dificuldades antes existentes, o principal é que seja criado e mantido um mercado de
capitais que gere recursos para as operações imobiliárias, permitindo que haja
financiamento para quem vai construir assim como para quem vai comprar. E isso tem sido
melhorado com a queda dos juros e com a melhoria das garantias.
O Brasil pode aumentar sua capacidade de gerar crédito imobiliário com a
estabilidade econômica, além da maior variedade de fontes de recursos existentes, melhoria
43
na segurança jurídica, através da alienação fiduciária. Dessa forma, o mercado terá maior
liquidez para os imóveis e poderá se desenvolver como acontece em outros países.
De forma geral espero ter conseguido contribuir com o conhecimento do mercado
imobiliário e Home Equity, mostrando porque ele pode ser um caminho para o setor no
Brasil.
44
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS