KR101440986B1 - 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템 - Google Patents
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Abstract
본 발명은 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템에 관한 것으로서, 더욱 상세하게는 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받아, 해당 주택에 대한 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급하고, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁투자상품 및/또는 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용함으로써, 부실채권을 효과적으로 해결하고 자금의 원활한 유동을 꾀할 수 있는 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템에 관한 것이다.
이를 위하여 본 발명은, 주택담보 부실채권을 활성화하는 방법에 있어서, 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받는 단계, 상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여 신청된 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 기초하여 신청된 주택에 대한 주택인수금을 산출하여, 산출된 주택인수금과, 주택담보대출 현황에 따라 대출상환금 상환 후 주택소유자에게 지급될 인수잔여금 정보를 포함하는 주택인수정보를 주택소유자에게 제시하는 단계, 주택인수정보를 승인한 주택소유자로부터 주택 소유권을 이전받는 단계, 주택담보대출이 설정된 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환하는 단계 및 상기 주택인수금에서 상기 상환한 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 주택소유자에게 지급하는 단계를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 한다.
이를 위하여 본 발명은, 주택담보 부실채권을 활성화하는 방법에 있어서, 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받는 단계, 상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여 신청된 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 기초하여 신청된 주택에 대한 주택인수금을 산출하여, 산출된 주택인수금과, 주택담보대출 현황에 따라 대출상환금 상환 후 주택소유자에게 지급될 인수잔여금 정보를 포함하는 주택인수정보를 주택소유자에게 제시하는 단계, 주택인수정보를 승인한 주택소유자로부터 주택 소유권을 이전받는 단계, 주택담보대출이 설정된 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환하는 단계 및 상기 주택인수금에서 상기 상환한 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 주택소유자에게 지급하는 단계를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 한다.
Description
본 발명은 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템에 관한 것으로서, 더욱 상세하게는 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받아, 해당 주택에 대한 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급하고, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁투자상품 및/또는 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용함으로써, 부실채권을 효과적으로 해결하고 자금의 원활한 유동을 꾀할 수 있는 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템에 관한 것이다.
주택담보대출은 은행 등의 금융기관에 주택을 담보로 하여 일정 금액을 대출받는 금융거래로서, 일반적으로 주택이나 아파트 등을 구입하는 주택 구입자가 고액의 목돈이 일시적으로 필요한 경우, 구입할 주택이나 아파트를 담보로 하여 금융기관으로부터 일정 금액의 대출을 받게 된다.
이러한 주택담보대출은 대출자가 대출 신청 시, 일정 기간 내에 대출원금과 이자를 상환하도록 되어 있으며, 이때, 대출자가 일정 상환기간 내에 대출원금과 대출이자를 상환하지 못하고 연체하게 되면, 은행에서는 경매 등을 통해 해당 주택을 처분하여 대출금을 회수함으로써 은행의 자산손실을 막게 된다.
한편, 최근 부동산 경기침체의 장기화로 인해 집값 하락이 지속되고 있어, 대출자가 대출 원리금을 상환하기 위해 집을 팔더라도 대출금을 다 갚지 못하는 주택, 이른바 깡통주택이 증가하고 있다.
이러한 경우, 경매 등을 통해 해당 주택을 처분하게 되면, 주택소유자는 자신의 주택을 제값에 팔지 못하게 되어 손실을 보게 되고, 은행은 대출자의 주택을 경매로 처분한다 하더라도, 낙찰가가 대출금을 밑돌기 때문에 손해를 볼 가능성이 매우 높으며, 또한, 이런 깡통주택들이 경매시장에 쏟아지면 집값 하락을 더욱 부추겨 은행의 손실이 더욱 커질 위험이 있다.
상술한 바와 같은 문제점을 해결하기 위해, 최근 금융기관에서는 대출자가 일정 장기간 동안 고금리의 연체이자보다 낮은 이자율로 임대료를 내면서 자신의 집에서 거주할 수 있도록 하고, 일정 신탁 조건하에 주택 소유권도 유지해주며, 만기기간 내에 대출금만 갚으면 신탁 계약을 해지시켜 다시 주택을 온전히 소유할 수 있도록 해주는 '신탁 후 재임대(trust and lease back)' 제도("2013 부동산 대해부", pp. 30~33, 중앙일보 조인스랜드, 2012. 12. 26.), 즉, 하우스 푸어(House poor) 구제 프로그램을 도입하고 있다.
그러나, 주택 경매의 위기에 처한 대출자들은 연체를 막는 과정에서 다중의 채무를 가진 경우가 많은바, 결과적으로 상술한 바와 같은 '신탁 후 재 임대' 제도를 적용한다 하더라도 사실상 임대료 지불 능력이 없기 때문에 대출자의 근본적 문제를 해결하지 못하여 부실채권의 효과적인 해결이 어렵다는 문제점이 있다.
"2013 부동산 대해부", 중앙일보 조인스랜드 출판팀, 중앙일보 조인스랜드(2012. 12. 26.)
본 발명은 상기한 종래기술에 따른 문제점을 해결하기 위한 것이다. 즉, 본 발명의 목적은 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받아, 해당 주택에 대한 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급하고, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁 투자 상품 및/또는 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용함으로써, 부실 채권을 효과적으로 해결하고 자금의 원활한 유동을 꾀할 수 있는 데에 있다.
상기의 목적을 달성하기 위한 기술적 사상으로서의 본 발명은, 주택담보 부실채권을 활성화하는 방법에 있어서, 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받는 단계, 상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여 신청된 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 기초하여 신청된 주택에 대한 주택인수금을 산출하여, 산출된 주택인수금과, 주택담보대출 현황에 따라 대출상환금 상환 후 주택소유자에게 지급될 인수잔여금 정보를 포함하는 주택인수정보를 주택소유자에게 제시하는 단계, 주택인수정보를 승인한 주택소유자로부터 주택 소유권을 이전받는 단계, 주택담보대출이 설정된 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환하는 단계 및 상기 주택인수금에서 상기 상환한 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 주택소유자에게 지급하는 단계를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 한다.
본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템은 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받아, 해당 주택에 대한 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급함으로써, 주택소유자의 부실채무를 해결해주는 동시에, 인수잔여금 지급을 통해 주택소유자가 다시 재기할 수 있는 발판을 마련해주는 효과가 있다.
또한, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁투자 상품 및/또는 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용할 수 있어, 부실 채권을 건전하게 활성화할 수 있는 효과도 있다.
도 1은 본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법의 기본 개념을 설명하기 위한 도면.
도 2는 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화를 위한 주택담보 부실채권 거래시스템의 구성을 보여주는 도면.
도 3은 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법을 설명하기 위한 순서도.
도 4는 본 발명의 주택담보 부실채권 활성화 방법에 따라 주택을 인수한 자산운용회사가 인수한 주택을 활용하여 자산을 운용하는 방법을 설명하기 위한 도면.
도 2는 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화를 위한 주택담보 부실채권 거래시스템의 구성을 보여주는 도면.
도 3은 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법을 설명하기 위한 순서도.
도 4는 본 발명의 주택담보 부실채권 활성화 방법에 따라 주택을 인수한 자산운용회사가 인수한 주택을 활용하여 자산을 운용하는 방법을 설명하기 위한 도면.
이하, 본 발명의 바람직한 실시예를 첨부 도면에 의거하여 상세하게 설명하기로 한다.
도 1은 본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법의 기본 개념을 설명하기 위한 도면이다.
먼저, 본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법에서는 그 주체가 자산운용회사이며, 이러한 자산운용회사가 주택소유자, 은행(금융기관), 투자자 및 세입자와 각각 연결되어 하나의 시스템을 구성함으로써, 부실채권을 활성화하게 된다.
도 1에 도시된 바와 같이, 먼저 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자가 자산운용회사에서 제공하는 대출금 상환서비스를 신청(①)한다.
이때, 자산운용회사에서는 주택소유자의 대출금 상환서비스 신청을 통해 주택소유자의 신상정보, 대출정보 및 주택정보 등의 각종 정보를 입력받아, 주택소유자의 대출 잔존금을 확인하여 대신 상환해줄 대출상환금을 산출한다.
또한, 주택소유자가 신청한 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 따른 주택인수금을 산출하며, 산출된 주택인수금에서 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 산출하여, 대신 상환해줄 대출상환금 및 인수잔여금 정보가 포함된 주택인수정보를 주택소유자에게 제시(②)한다.
여기서, 인수잔여금은 주택소유자의 주택 소유권 이전에 따라 주택인수금에서 대출상환금을 차감한 나머지 금액이며, 이렇게 대출 상환과 동시에 인수잔여금을 지원해줌으로써 주택소유자는 대출 상환을 통해 자신의 주택이 금융기관에 의해 강제 처분되는 것을 방지할 수 있음은 물론, 지급되는 인수잔여금의 활용을 통해 능동적으로 경제적 활동을 재개함으로써 재기의 발판을 마련할 수 있게 된다.
이때, 주택인수금은, 신청된 주택의 주택평가금에 미리 설정된 주택인수금 산정기준을 적용함으로써 그 금액이 산정되어 지며, 상술한 주택인수금 산정기준은 주택의 시세 변동이나 경제 상황에 따라 다양하게 설정될 수 있다.
한편, 상술한 주택평가금을 산출함에 있어서는, 신청된 주택의 지역, 평수 등의 주택스펙정보 및 현재 시가와 시세 변동율 등을 포함한 주택시세정보를 산출인자로 하여, 미리 설정된 주택평가금 산정테이블에 상기 산출인자들을 적용함으로써 그 해당 금액이 산출되며, 이렇게 산출된 주택평가금에, 시세 변동 또는 경제 예측 정보에 기초한 위험도를 고려하여 미리 설정한 주택인수금 산정기준을 적용함으로써 주택인수금을 산출하게 된다.
상기 주택인수금의 산정 기준은 통상 주택평가금의 55 ~ 75% 정도에서 결정될 수 있으며, 그 일 예로, 만약 주택소유자의 대출원금 및 이자가 포함된 대출상환금이 5억이고, 신청된 주택의 현재시가 및 시세 변동율 등을 고려하여 산출한 주택평가금이 10억이며, 신청된 주택의 위험도 등을 고려한 주택인수금의 산정기준이 주택평가금의 70%로 설정된 경우, 주택인수금은 주택평가금 10억의 70%인 7억으로 산출되며, 또한, 이렇게 산출된 주택인수금 7억에서 상기 대출상환금 5억을 차감하게 되면 2억의 인수잔여금이 산출되어 진다.
한편, 상술한 바와 같은 주택인수정보에는 인수잔여금 제공뿐만 아니라, 주택소유자가 자산운용회사에 소유권을 이전하는 경우, 이전한 주택을 일정 기간 이후에 자산운용회사로부터 다시 동일한 가격으로 재구매할 수 있는 옵션사항이 포함된다.
따라서, 주택소유자는 향후 부동산 시세가 오르게 되더라도, 상승된 매매 가격보다 저렴한, 자신이 주택을 매도한 시점에서의 가격으로 주택을 재구매할 수 있어, 부동산 시세 변동에 따라 발생할 수 있는 시세 차액에 의한 경제적 손실을 예방할 수 있게 된다.
또한, 주택인수정보에는 상술한 재구매 시점에서 주택소유자가 여유자금이 부족한 이유 등으로 자신이 소유권을 이전한 주택을 재구매하지 못하게 되는 경우, 자산운용회사에 해당 주택에 대한 매각의뢰를 신청할 수 있는 옵션사항이 포함된다.
상술한 매각의뢰옵션에는 매매기한 및 매매수수료 등의 선택 사항이 포함될 수 있으며, 이에 따라 주택소유자가 상술한 매각의뢰옵션을 행사하면, 자산운용회사는 설정된 매매기한 내에 상기 주택을 매각하고, 이때 해당 주택의 주택매각금액이 기존의 주택인수금액보다 더 클 경우, 주택매각대금에서 주택인수금액을 차감한 나머지 금액에서, 미리 설정된 비율 또는 일정 금액의 매각수수료를 제외한 나머지 차액을 주택소유자에게 지급해주게 된다.
이때, 주택소유자의 주택 재구매 가능 시점은 2년 후, 또는 2년 및 4년 후의 2회 등으로 설정될 수 있으며, 주택소유자와 자산운용회사와의 협의에 따라 조정될 수 있음은 물론이다.
한편, 상술한 바와 같이 주택소유자가 주택의 소유권을 이전하여 자산운용회사가 주택소유자에게서 주택소유권을 이전받고, 재구매 시점에서 주택소유자가 자신이 소유권을 이전한 주택을 자산운용회사로부터 재구매하여 소유권을 다시 이전받는 구조에 있어서는, 소유권 이전에 따라 수반되는 양도세, 취등록세 등의 부가적인 비용이 발생하게 되어 주택소유자나 자산운용회사 모두에게 비용 부담으로 작용하게 된다.
따라서, 이를 보완하기 위해서는, 주택소유자가 자신의 주택 소유권을 자산운용회사에 이전하는 대신에, 자신의 주택에 대해 일정 기간 동안(즉, 앞에서 설명한 재구매 시점이 도달하기까지의 기간 동안) 모든 관리 및 운용을 위탁하는 주택관리신탁을 하고, 동시에 해당 주택관리신탁 만료 시점에서 주택소유자가 자신이 지원받은 주택인수금을 상환하여 주택관리신탁을 해제하지 못하게 되는 경우, 자동적으로 해당 주택에 대한 처분권이 자산운용회사로 주어지게 되는 주택 처분신탁을 설정함으로써, 주택 소유권을 실질적으로 이전하지 않고서도 자산운용회사가 해당 주택을 관리하고 운용할 수 있도록 시스템을 설계할 수도 있다.
이때에도, 상술한 주택인수정보와 마찬가지로, 자산운용회사는 인수잔여금 및/또는 신탁설정/해지와 관련된 기간 및 매각의뢰옵션 등이 포함된 주택 관리신탁/처분신탁 정보를 주택소유자에게 제시함은 물론이다.
한편, 상술한 바와 같은 주택인수정보 또는 주택관리신탁/주택처분신탁 정보에 대해 주택소유자가 승인을 하면, 자산운용회사에서는 주택소유자에게 지급될 인수잔여금의 지원방식 및 주택 재구매 옵션 등의 주택 소유권 이전 및/또는 주택의 관리신탁/처분신탁에 따른 구체적 절차에 대한 자세한 안내정보를 제공한다.
이후, 주택소유자로부터 주택소유권이 이전(③)되면(또는 주택관리신탁 및 주택처분신탁이 설정되면), 자산운용회사는 해당 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환(④)해주고, 동시에 주택소유자에게 인수잔여금을 지급(⑤)해주게 된다.
상술한 바와 같은 과정을 통해, 주택소유자는 금융기관에 대한 부실채무를 해결하게 되고, 동시에 여유자금 활용하여 재기의 발판을 마련할 수 있게 된다.
한편, 자산운용회사에서는 주택소유자로부터 인수한 주택(또는 관리 및 처분 신탁된 주택)을 활용하여 수익상품을 설계 및 발행함으로써 주택소유자 대신 금융기관에 상환한 대출상환금과 주택소유자에게 지급되는 인수잔여금을 포함하는 운용자금을 충당할 수 있는 바, 그 일 예로는, 인수한 주택을 신탁투자상품(⑥)으로 활용하여 투자자를 모집함으로써, 투자자들로부터 유입되는 투자자금(⑦)을 통해 운용자금을 충당할 수 있다.
이때, 인수한 주택을 이용하여 발행할 수 있는 신탁투자상품으로는 법적형태에 따른 신탁형, 회사형, 조합형 펀드, 환매여부방식에 따른 개방형, 폐쇄형 펀드, 모집방식에 따른 사모형, 공모형 펀드 및 적용법률에 따른 내국형, 외국형 등의 다양한 펀드상품들로 구성될 수 있으며, 이외에도 자산운용회사에서 활용할 수 있는 다양한 투자상품들이 적용될 수 있음은 물론이다.
상술한 바와 같은 투자상품 발행 이외에, 자산운용회사는 인수한 주택을 담보로 주택담보 채권을 발행(⑧)하여 은행 등의 금융기관에 판매함으로써, 채권발행으로부터 발생되는 채권 매매 대금(⑨)을 통해 운용자금으로 충당할 수 있다.
또한, 인수한 주택을 월세 등의 주택임대(10)로 활용하여 세입자로부터 지급되는 월세 대금(11)을 신탁투자상품 및 채권발행에 따른 배당금/이자대금으로 충당하는 등 별도의 수익을 내어 자산 손실없이 부실채권을 활성화할 수 있다.
이때, 월세 임대 활용에 있어서는, 일반 세입자 뿐만 아니라, 상환서비스를 신청한 주택소유자가 자신이 이전한 주택에 월세를 지불하면서 거주할 수 있으며, 이러한 자가임대옵션 정보는 주택인수정보에 포함될 수 있음은 물론이다.
상술한 바와 같이, 본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법은 주택소유자가 주택담보대출 상환서비스를 신청하는 경우, 주택소유자가 신청한 주택의 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 주택소유자와 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급하고, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁투자상품 및 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용함으로써, 부실 채권을 효과적으로 해결할 수 있다.
도 2는 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화를 위한 주택담보 부실채권 거래시스템의 구성을 보여주는 도면이다.
도 2에 도시된 바와 같이, 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 거래시스템(100)은 웹서비스 모듈(110), 통신모듈(120), 데이터베이스 모듈(130) 및 마이크로프로세서(140)로 구성된다.
웹서비스 모듈(110)은 디스플레이 등의 표시장치를 통해 주택담보대출 상환서비스 정보를 주택소유자에게 제공하고, 마우스, 키보드, 키패드 등의 입력장치를 통해 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스 신청정보를 입력받는다.
통신모듈(120)은 유무선 통신모듈로 구성되며, 금융기관 서버 및 부동산 웹서버에 연결하여 주택소유자의 주택담보대출 관련정보 및 주택소유자가 신청한 주택의 시세정보를 전송받는다.
데이터베이스 모듈(130)은 주택소유자의 주택담보대출 관련정보를 저장하는 대출정보 DB(131), 주택의 스펙정보 및 시세정보를 저장하는 주택정보 DB(132) 및 신청된 주택의 주택평가금 산정정보를 저장하는 주택평가금 산정테이블(133)을 포함하여 구성된다.
이때, 대출정보 DB(131)에는 주택소유자가 금융기관에 신청한 대출원금, 대출잔존금, 이자율, 연체율, 대출금 상환기간 등의 주택담보대출 관련 정보들이 저장되며, 주택정보 DB(132)에는 주택의 지역, 평수 등의 주택스펙정보와, 주택의 현재 시가 및 시세 변동율 등의 주택시세정보가 저장된다.
주택평가금 산정테이블(133)에는 주택정보 DB에 저장된 주택의 시세, 지역, 평수 및 시세 변동 정보 등의 주택정보에 기초하여, 주택평가금을 산출하기 위한 주택평가금 산정기준이 설정되어 있으며, 이때, 주택평가금 산정기준은 적용되는 평가기준요소의 설정에 따라 다양하게 변경될 수 있음은 물론이다.
한편, 마이크로프로세서(140)는 웹서비스 모듈(110)을 통해 입력된 정보에 기초하여, 데이터베이스 모듈(130)에 저장된 대출정보 DB(131), 주택정보 DB(132) 및 주택평가금 산정테이블(133)을 이용함으로써 주택소유자에게 제시할 주택인수금을 산출한다.
즉, 마이크로프로세서(140)는 웹서비스 모듈(110)을 통해 주택소유자의 기초정보가 입력되면, 입력된 정보에 기초하여 통신모듈(120)을 통해 금융기관 서버 및 부동산 웹서버에 접속함으로써, 주택소유자의 대출정보 및 주택정보를 전송받아 데이터베이스 모듈(130)의 대출정보 DB(131) 및 주택정보 DB(132)에 각각 해당 정보들을 저장한다.
이후, 대출정보 DB(131)에 저장된 주택소유자의 대출정보를 확인하여 주택소유자의 대출 잔존금을 산출함으로써 상환할 대출상환금을 산정하고, 주택정보 DB(132)에 저장된 주택의 지역, 평수, 현재 시가 및 시세 변동율 등의 해당 주택정보를 주택평가금 산정테이블(133)에 적용함으로써 신청된 주택의 주택평가금을 산출한다.
또한, 산출된 주택평가금에, 시세 변동 및 경제 상황 등에 따른 위험도를 고려하여 설정된 주택인수금 산정기준을 적용하여 주택인수금을 산출하고, 산출된 주택인수금에서 상기 대출상환금을 차감함으로써 주택소유자에게 지급할 인수잔여금을 산출한다.
이때, 상술한 바와 같은 산출 프로세스는 대출상환금, 주택의 현재시가 및 시세 변동율, 위험도 인자 등의 적용되는 산출요소 정보에 따라 그 산정기준의 설정이 다양하게 변경될 수 있으며, 이러한 산정기준에 기초하여 주택평가금, 주택인수금 및 인수잔여금이 결정된다.
도 3은 본 발명의 일실시예에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법을 설멍하기 위한 순서도이다.
도 3에 도시된 바와 같이, 먼저 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자의 대출금 상환서비스 신청정보를 입력(S100)받는다.
이때, 입력된 신청정보에는 주택소유자의 신상정보, 대출 원금, 이자율, 연체율, 대출금 상환기간 및 담보물 정보 등의 금융기관에 신청한 주택담보대출 관련정보가 포함된다.
이후, 통신모듈을 통해 해당 금융기관 서버에 접속하여 주택소유자의 각종 대출관련 정보를 전송받고, 부동산 웹서버에 접속하여 주택소유자가 신청한 주택의 현재시가 및 시세 변동율 등 관련 정보를 전송받아, 데이터베이스의 대출정보 DB 및 주택정보 DB에 각각 해당 정보들을 저장한다.
또한, 마이크로프로세서를 통해 대출 잔존금을 확인하여 대신 상환해줄 대출상환금을 산출(S110)하고, 신청된 주택의 현재 시가 및 시세 변동율 등을 포함한 주택정보를 확인하여 주택평가금 산정테이블에 적용함으로써 주택의 주택평가금을 산출(S120)한다.
이후, 산출된 주택평가금을 미리 설정된 주택인수금 산정기준에 적용하여 주택인수금을 산출(S130)하고, 산출된 주택인수금에서 상기 대출상환금을 차감함으로써 주택소유자에게 지원할 인수잔여금을 산출(S140)한다.
즉, 주택인수금은, 신청된 주택의 지역, 평수 등의 주택스펙정보 및 현재 시가와 시세 변동율 등을 포함한 주택시세정보를 산출인자로 하여, 미리 설정된 주택평가금 산정테이블에 상기 산출인자들을 적용함으로써 주택평가금을 산출하고, 이렇게 산출된 주택평가금에, 시세 변동 또는 경제 상황에 따른 위험도를 고려하여 설정한 주택인수금 산정기준을 적용함으로써 주택인수금이 산출된다.
예를 들어 설명하면, 만약 주택소유자의 대출원금 및 이자가 포함된 대출상환금이 5억이고, 신청된 주택의 현재시가 및 향후 변동시가를 고려하여 산출한 주택평가금이 10억이며, 신청된 주택의 위험도 등을 고려하여 주택인수금의 산정기준을 주택평가금의 70%로 설정하는 경우, 주택인수금은 주택평가금 10억의 70%인 7억으로 산출되어 진다. 더불어, 이렇게 산출된 주택인수금 7억에서 상기 대출상환금 5억을 차감하게 되면 2억의 인수잔여금이 산출되어 진다.
한편, 상술한 바와 같은 주택인수금은 주택인수금의 산정기준에 적용되는 위험도 인자 등의 산정요소 설정에 따라 다양하게 변경될 수 있음은 물론이다.
상술한 바와 같이 주택인수금이 산출되면, 상환해줄 대출상환금과 별도 지급되는 인수잔여금이 포함된 주택인수금 정보 및 주택 소유권 이전에 따른 옵션 정보를 포함한 주택인수정보를 주택소유자에게 제시(S150)한다.
옵션정보에는 주택소유자가 자신의 주택을 재구매하는 경우, 주택의 시세 변동과 상관없이 소유권 이전시와 동일한 가격으로 재구매할 수 있는 옵션사항이 포함되며, 이때, 주택 재구매 가능 시점은 2년 후, 또는 2년 및 4년 후 2회 등으로 설정될 수 있으며, 자산운용회사와의 협의를 통해 조정할 수도 있다.
또한, 상술한 옵션정보에는 주택소유자가 자신이 이전한 주택에 일정의 월세를 지불하면서 거주할 수 있는 '자가 임대 옵션' 정보가 포함될 수 있으며, 이 경우 주택소유자가 주택의 소유권만 이전하고, 자신의 주거생활을 유지할 수 있게 되어 새로운 거주지 확보에 대한 부담을 덜 수 있게 된다.
상술한 바와 같이 제시한 주택인수정보에 대해 주택소유자가 승인(S160)하면, 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자에게 주택 소유권 이전에 따른 안내정보를 제공(S170)한다.
이후, 주택소유자로부터 주택 소유권이 이전되어 주택이 인수(S180)되면, 해당 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환해주고, 동시에 주택소유자에게 인수잔여금을 지급(S190)해줌으로써 대출금 상환서비스를 종료하게 된다.
도 4는 본 발명의 주택담보 부실채권 활성화 방법에 따라 주택을 인수한 자산운용회사가 인수한 주택을 활용하여 자산을 운용하는 방법을 설명하기 위한 도면이다.
먼저, 자산운용회사는 도 3에서 설명한 바와 같이, 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환해주고, 인수잔여금을 지급해주면 운용 자금에 공백이 발생하게 된다.
이에 따라, 자산운용회사는 주택소유자로부터 인수한 주택을 활용하여 수익상품을 설계 및 발행함으로써 소모된 운용 자금을 충당할 수 있다.
즉, 도 4에 도시된 바와 같이, 주택소유자로부터 인수한 주택을 신탁투자상품으로 활용하여 투자자를 모집함으로써, 투자자들로부터 유입되는 투자자금을 통해 운용 자금을 충당할 수 있다.
또는, 인수한 주택을 담보로 주택담보 채권을 발행하여 은행 등의 금융기관에 판매함으로써, 은행으로부터 유입되는 채권매매대금을 통해 해당 금액을 충당할 수 있으며, 이때, 은행에서는 자산운용회사로부터 구입한 채권을 바탕으로 고금리 금융상품을 설계하여 새로운 금융상품을 판매함으로써, 또 다른 수익구조를 만들어 내어 자금 유동을 더욱 활성화시킬 수 있게 된다.
한편, 자산운용회사에서는 인수한 주택을 월세 임대로 활용하여 세입자(또는 주택소유자)로부터 월세를 지불받아, 지급되는 월세 대금을 신탁투자상품 및 채권 발행의 배당금/이자금으로 충당함으로써 자산의 손실없이 부실 채권을 효과적으로 활성화할 수 있게 된다.
상술한 바와 같이, 본 발명에 따른 주택담보 부실채권 활성화 방법 및 이를 위한 주택담보 부실채권 거래 시스템은 상환 능력이 떨어진 주택담보대출을 안고 있는 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받아, 해당 주택에 대한 가격 평가를 통해 주택소유자에게 주택인수정보를 제공하여, 합의된 인수조건에 따라 주택인수와 동시에 대출상환금 및 인수잔여금을 지급함으로써, 주택소유자의 부실채무를 해결해주는 동시에, 인수잔여금 지급을 통해 주택소유자가 다시 재기할 수 있는 발판을 마련해줄 수 있다.
또한, 주택소유자로부터 인수받은 주택을 이용하여 신탁투자 상품 및/또는 채권 등의 수익상품을 발행하여 자산을 운용할 수 있어, 부실 채권을 건전하게 활성화할 수 있다.
100 : 주택담보 부실채권 거래시스템 110 : 웹서비스 모듈
120 : 통신모듈 130 : 데이터베이스 모듈
131 : 대출정보 DB 132 : 주택정보 DB
133 : 주택평가금 산정테이블 140 : 마이크로프로세서
120 : 통신모듈 130 : 데이터베이스 모듈
131 : 대출정보 DB 132 : 주택정보 DB
133 : 주택평가금 산정테이블 140 : 마이크로프로세서
Claims (18)
- 웹서비스 모듈, 데이터베이스 모듈 및 마이크로프로세서를 포함하여 구성되는 주택담보 부실채권 거래시스템을 이용하여 주택담보 부실채권을 활성화하는 방법에 있어서,
상기 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받는 단계;
상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여, 상기 마이크로프로세서에서 신청된 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 기초하여 신청된 주택에 대한 주택인수금을 산출하여, 산출된 주택인수금과, 주택담보대출 현황에 따라 대출상환금 상환 후 주택소유자에게 지급될 인수잔여금 정보를 포함하는 주택인수정보를 상기 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자에게 제시하는 단계;
상기 웹서비스 모듈을 통해 제시된 주택인수정보를 주택소유자로부터 승인받는 단계;
를 포함하여 구성되어,
상기 주택담보 부실채권 거래시스템을 통해 주택담보대출 상환서비스를 신청하고 주택인수정보를 승인한 주택소유자로부터 주택 소유권을 이전받아, 주택담보대출이 설정된 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환한 후, 상기 주택인수금에서 상기 상환한 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 주택소유자에게 지급하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 1항에 있어서,
상기 데이터베이스 모듈에는,
주택의 지역, 평수 정보를 포함한 주택스펙정보와, 주택의 현재시가 및 시세 변동율을 포함한 주택시세정보가 저장되는 주택정보 DB가 구비되어,
상기 마이크로프로세서는,
상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여, 상기 주택정보 DB로부터 파악되는 상기 상환서비스가 신청된 주택의 지역, 평수 정보를 포함한 주택스펙정보와, 주택의 현재시가 및 시세 변동율을 포함한 주택시세정보를 산출인자로 하여 주택평가금을 산출하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - (삭제)
- 제 1항에 있어서,
상기 주택인수금은,
상기 주택평가금의 55 ~ 75%에서 결정되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 1항에 있어서,
상기 주택인수정보에는,
주택소유자가 자신이 소유권을 이전한 주택을, 일정 기간이 지난 시점에서 자신이 소유권을 이전한 당시와 동일한 가격으로 재구매할 수 있는 옵션사항이 포함되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 5항에 있어서,
상기 주택소유자가 소유권 이전한 주택을 재구매할 수 있는 시점은 2년 또는 4년 후인 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 5항에 있어서,
상기 주택인수정보에는,
주택소유자가 상기 재구매할 수 있는 옵션을 행사하지 못하게 되는 경우,
상기 주택에 대한 매각을 의뢰할 수 있는 옵션사항이 포함되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 7항에 있어서,
상기 주택에 대한 매각을 의뢰할 수 있는 옵션이 행사되는 경우,
상기 주택을 매각하여 얻어지는 주택매각대금에서 주택인수금을 차감한 차액에 대해서는,
상기 차액에서 일정 요율 또는 일정 금액의 수수료를 제한 나머지 금액을 주택소유자에게 반환하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 1항에 있어서,
상기 주택인수정보에는,
주택소유자가 자신이 소유권을 이전한 주택에 일정 금액의 월세를 지불하며 계속 거주할 수 있는 자가 임대 옵션사항이 포함되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 1항에 있어서,
상기 인수잔여금을 주택소유자에게 지급한 이후에는,
인수한 주택을 신탁투자상품으로 활용하여 투자자를 모집함으로써, 투자자로부터 유입되는 투자자금을 통해 대출상환금 및 인수잔여금을 포함하는 운용자금을 충당하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 1항에 있어서,
상기 인수잔여금을 주택소유자에게 지급한 이후에는,
인수한 주택을 담보로, 주택담보 채권을 발행하여 금융기관에 판매함으로써 채권판매에 따른 채권매매대금을 통해 대출상환금 및 인수잔여금을 포함하는 운용자금을 충당하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 10항 또는 제 11항에 있어서,
상기 인수한 주택을 월세 임대로 활용함으로써 세입자로부터 지급되는 월세 대금을 통해 상기 신탁투자상품 또는 채권발행에 대한 배당금/이자금을 충당하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 웹서비스 모듈, 데이터베이스 모듈 및 마이크로프로세서를 포함하여 구성되는 주택담보 부실채권 거래시스템을 이용하여 주택담보 부실채권을 활성화하는 방법에 있어서,
상기 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스를 신청받는 단계;
상기 상환서비스 신청을 통해 입력된 정보에 기초하여, 상기 마이크로프로세서에서 신청된 주택의 주택평가금을 산출하고, 산출된 주택평가금에 기초하여 신청된 주택에 대한 주택인수금을 산출하여, 산출된 주택인수금과, 주택담보대출 현황에 따라 대출상환금 상환 후 주택소유자에게 지급될 인수잔여금 정보를 포함하는 주택관리신탁정보를 상기 웹서비스 모듈을 통해 주택소유자에게 제시하는 단계;
상기 웹서비스 모듈을 통해 제시된 주택관리신탁정보를 주택소유자로부터 승인받는 단계;
상기 주택관리신탁정보를 승인한 주택소유자로부터 주택관리신탁을 위임받는 단계;
를 포함하여 구성되어,
상기 주택담보 부실채권 거래시스템을 통해 주택담보대출 상환서비스를 신청하고 주택관리신탁정보를 승인한 주택소유자로부터 주택관리신탁을 위임받아, 주택담보대출이 설정된 금융기관에 주택소유자의 대출상환금을 상환한 후, 상기 주택인수금에서 상기 상환한 대출상환금을 차감한 인수잔여금을 주택소유자에게 지급하는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 제 13항에 있어서,
상기 주택관리신탁정보에는,
상기 주택관리신탁의 기간 만료 시, 주택소유자가 상기 주택인수금을 상환하지 못하는 경우, 상기 주택을 처분할 수 있는 주택처분신탁에 대한 정보가 포함되며,
상기 주택소유자로부터 주택관리신탁을 위임받는 단계에서는,
상기 주택을 처분할 수 있는 주택처분신탁을 추가로 위임받는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 활성화 방법. - 주택담보 부실채권을 활성화하기 위한 주택담보 부실채권 거래시스템에 있어서,
주택담보대출 상환서비스 정보를 주택소유자에게 제공하고, 주택소유자로부터 주택담보대출 상환서비스 신청정보를 입력받기 위한 웹서비스 모듈;
금융기관의 서버에 연결하여 주택소유자의 주택담보대출 관련정보를 전송받고, 부동산 웹서버에 연결하여 주택시세정보를 제공받기 위한 통신모듈;
주택소유자의 주택담보대출 관련정보를 저장하는 대출정보 DB, 주택의 스펙정보와 주택의 시세정보를 저장하는 주택정보 DB를 포함하는 데이터베이스 모듈; 및
상기 웹서비스 모듈을 통해 입력된 주택소유자의 신청정보에 기초하여, 상기 대출정보DB에 저장된 주택소유자의 주택담보대출 관련정보를 바탕으로 상환할 대출상환금을 산출하고, 상기 주택정보 DB에 저장된 주택소유자 주택의 스펙정보와 시세정보를 바탕으로 주택평가금을 산출하여, 산출된 주택평가금에 주택시세 정보 및 경제 예측 정보에 기초하여 설정된 주택인수금 산정기준을 적용하여 주택인수금을 산출하며, 산출된 주택인수금에서 상기 대출상환금을 차감함으로써 주택소유자에게 지급할 인수잔여금을 산출하는 마이크로프로세서;
를 포함하여 구성되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 거래시스템. - 제 15항에 있어서,
상기 주택평가금은,
상기 주택정보 DB에 저장된 주택의 지역, 평수 정보를 포함한 주택스펙정보 및 주택의 현재시가와 시세 변동율 정보를 포함한 주택시세정보를 산출인자로 하여 산출되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 거래시스템. - (삭제)
- 제 15항에 있어서,
상기 주택인수금은,
상기 주택평가금의 55 ~ 75%에서 결정되는 것을 특징으로 하는 주택담보 부실채권 거래시스템.
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