Chapitre 3.

Les suretés immobilières

L’hypothèque est considérée comme la reine des suretés immobilières,

mais il en existe d’autres. L’art. 2375 al. 1 les évoque.

Section 1. La publicité foncière

L’ensemble des droits réels immobiliers dépendent étroitement de l’O° de

la publicité foncière. Publier un acte jique c’est littéralement le rendre
public et le porter à la connaissance de tous par opposition aux parties à
l’acte qui, par hypothèse le connaisse.

L’opposabilité du droit publié se traduit par une diminution, voire un

anéantissement du droit concurrent qui n’aurait pas été publié
antérieurement.

Ex : si 2 personnes achètent le même immeuble du même vendeur, elles

ne peuvent pas devenir l’une et l’autre propriétaires. Ce sera celui qui
aura publié son titre en premier qui l’emportera sur l’autre, car on estime
qu’au moment où le 1er a publié, le 2nd a pris connaissance du droit
concurrent.

Parce qu’elle fait présumer la connaissance par tous du droit publié, la

pub foncière conforte l’opposabilité de ce droit. C’est un élément
essentiel de sécurité des transactions. Une vente et une hypothèque
peuvent être valablement constituées, mais si elles ne sont pas publiées,
elles sont inefficaces.

C’est au service de la pub foncière de veiller au caractère sûr et complet

de cette opposabilité que tout le monde peut vérifier. C’est un décret du
04 janvier 1955, complété par un décret d’application du 14 janvier 1955
qui est venu poser le régime de la pub foncière.

Les principaux reprochent sont d’ordre matériel, notamment en

considération de la lenteur des enregistrements.

L’I° repose avant tout sur des personnes et des registres. Concernant les
personnes il en existe deux grandes catégories : le personnel du service
de la publicité foncière et le notaire.

Le service de la pub foncière est un service adm dont le fonctionnement a

une incidence directe sur les relations jiques de droit privé.

1
L’ordo du 10 juin 2010 a supprimé l’ancien corps des hypothèques qui
avaient un statut similaire à celui des officiers du ministère.

Ce service n’est pas juge de la validité des actes qu’on lui présente. Il se
borne à vérifier que l’acte est bien publiable et régulier en la forme (c’est
ce qu’on appelle l’effet relatif). S’il estime que ces conditions ne sont pas
remplies, il peut soit refuser le dépôt de l’acte, soit refuser la formalité
s’il s’en aperçoit qu’après avoir accepté la publicité.

-Le notaire : il a un rôle majeure. Les liens entre la PF et les notaires se

sont étendues et affermies au cours du temps. L’impératif de sécurité de
transaction les rend nécessaires. Le notaire est le principal fournisseur et
usager des renseignements hypothécaires. D’abord, ne peuvent être
publiés au service de la PF que des actes authentiques. Lorsqu’il s’agit
d’actes solennels, le caractère notarié est prescrit à peine de nullité.
Ensuite, les notaires sont personnellement tenus de l’accomplissement
des formalités de pub obligatoires dans un délai déterminé. Enfin, ils sont
les principaux usagers de la pub car ce sont eux qui demandent les
renseignements hypothécaires, avant de recevoir un contrat relatif à un
immeuble.

Le registre des inscriptions comporte tous les bordeaux d’inscription, le

registre des publications comprend tous les actes constatant un droit
soumis à la pub. Il y a aussi un registre de saisie immobilière et le
registre des dépôts.

Le décret de 1995 a aussi créé le fichier immobilier qui reproduit les

renseignements sur les registres sur 3 types de fiches :

-Fiche personnelle.

-Fiche d’immeuble.

-Fiche parcellaire.
Une règle de fond gouverne la tenue des registres : l’effet relatif qui
signifie que le droit nouveau d’un ayant-cause ne peut pas être publié si
le droit de son auteur ne l’a pas été. Cette règle permet à l’opposabilité
de jouer pleinement et oblige à publier les actes qui seront dès lors
opposables aux tiers.

L’acte à publier doit comporter une référence précise à la vente

antérieure, règle sanctionnée par la formalité de dépôt.

2
Le requérant, svt un notaire, va déposer au service de la PF en 2
exemplaires, soit la copie de l’acte ou du jugement à publier, soit le
bordereau d’inscription hypothécaire, accompagné de l’acte ou du
jugement constitutif de l’hypothèque. Le service procède alors à la
formalité, à moins qu’il refuse ou rejette le dépôt.

Un refus prive le droit de toute opposabilité aux tiers, sans laisser

d’autres possibilités de régularisation que d’effectuer un nouveau dépôt
qui prendra rang à sa date, ce qui peut conduire dans les faits à anéantir
ce droit si un autre acte a été publié en même tps. A l’inverse, le rejet
laisse une possibilité de régularisation et aura pour csq que le droit sera
opposable à la date initiale du dépôt. Un recours est possible contre une
décision de refus ou de rejet. Il s’exerce dans les 8 jours par le président
du TJ statuant comme en matière de référé. En cas d’annulation du refus
de dépôt, la formalité de pub ne peut pas prendre rang à la date de
l’enregistrement du dépôt car il n’a pas eu lieu. Elle ne peut prendre rang
qu’au jour où les docs ont été déposés au service de la pub foncière.

Section 2. Les hypothèques

L’hypothèque est un droit réel accessoire et indivisible qui ne porte que

sur les immeubles. Elle voit plusieurs parties de son régime évoluer assez
dramatiquement. L’art. 2393 avait été jugé imprécis. L’ordo a donc
entendu le réécrire. Cela a conduit le gvrt à proposer une déf° de
l’hypothèque éclatée dans plusieurs articles.

Sur le fond, rien ne change, les caractères de l’hypothèque sont tjrs les
mêmes : art. 2385.

Elle se présente comme une technique incontournable, notamment pour

accéder au crédit. Comme le dit clairement cet article, elle peut être
légale, conventionnelle ou judicaire (art. 2387).

Lorsqu’elle est conventionnelle, le débiteur qui s’expose à un certain

danger sur l’immeuble objet de sûreté bénéficie de toute une série de
dispositions qui permettent de sécuriser l’opération.

Sous-section 1. L’hypothèque conventionnelle

Forme un droit commun pour toutes les sûretés immobilières.

3
§1. La constitution
A) Les règles de forme

Il faut un acte authentique. C’est un des rares actes solennels du droit

français puisque sa validité est subordonnée à l’accomplissement d’une
forme : il faut le consentement des parties exprimé devant notaire (art.
2409).

L’inobservation de cette disposition entraine la nullité absolue du contrat.

Cette exigence était auparavant poussée jusqu’à imposer au notaire
d’être nécessairement français pour constituer une hypothèque sur des
immeubles constitués en France, même si le contrat était passé dans un
pays étranger. Cette exigence a été supprimée par la réforme de 2021.

Les rédacteurs du projet d’ordo ont hésité à se défaire de la possibilité de

faire sous seing privé une promesse d’hypothèque.

Selon une jp constante : une telle promesse est valable (ex : 7 janvier
1897).

Mais cette jp apparaissaient contraire au parallélisme des formes, et

selon les rédacteurs du projet, le maintien de cette solution était
discutable en raison de l’inefficacité de la révocation de la PU de
contrat issue de l’ordo du 10 février 2016.

Mais, sur ce point, le projet de réforme du droit des sûretés était trop
sévère si bien que l’ordo de 2021 n’a pas conservé la formule notariée
pour la promesse d’hypothèque.

Aussi, la forme notariée du mandat hypothéquée a fait l’objet d’une codif°

à droit constant, ce qui respecte ici le parallélisme des formes (art. 2409).
L’hypothèque est donc soumise à des conditions de forme plus sévères
que la vente car celle-ci peut être valablement faite sous seing-privé,
même lorsqu’elles a pour objet un immeuble.

NB : Pour la vente immobilière, l’acte notarié servira juste pour

l’opposabilité.

Cela s’explique parce que, malgré les apparences l’hypothèque est un

acte plus grave que la vente. En effet, celui qui vend, se rend
immédiatement compte de ce dont il se dépouille et il reçoit une
contrepartie. Au contraire, celui qui hypothèque ne voit pas sa situation

4
se modifier et risque donc de traiter à la légère. Donc, le notaire a une
triple et lourde responsabilité :

-Il répond d’abord de la validité de l’acte en sa qualité d’officier public.

-Il est responsable de l’efficacité des sûretés : il doit veiller à

l’accomplissement des formalités de pub en qualité de mandataire et
quelle que soit les compétences pro du créancier. Il doit veiller à ce que le
créancier obtienne le rang convenu, en utilisant les deniers que lui met le
prêteur au désintéressement des créanciers titulaires d’un rang
préférable, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties.

-Il est responsable de l’évaluation offerte en hypothèque car il est tenu

d’un devoir de conseil, même s’il n’avait pas négocié le prêt. Par contre, il
n’est pas responsable de la dépréciation ultérieure de l’immeuble si elle
était imprévisible lors de la C° de l’hypothèque.

B) Le principe de spécialité

L’hypothèque doit être spéciale. Ce pcp a pour but de ménager le crédit

du débiteur en déterminant exactement ce qui est dû et ce qui est grevé
d’hypothèque. L’inobservation de ce pcp est sanctionné par la nullité. Il
s’applique tant à la créance garantie qu’aux biens affecté à la sûreté.

Quant à la créance, il faut que la cause de la créance soit indiquée dans

l’acte de C°. Ex : Que la créance garantie provient de tel contrat ou type
de contrat.

Et si la créance est future, elle doit être déterminable (art. 2415 Cciv).

Il faut en outre que soit indiquée la charge hypothécaire, càd une somme
déterminée qui représente le capital garanti par l’affectation
hypothécaire. Cette somme s’étend de plein droit aux intérêts et autres
accessoires.

Lorsque le capital garanti n’est pas déterminé au jour de l’acte, dans ce

cas, les parties doivent évaluer la créance afin d’indiquer un montant. Et
si la créance est variable (en raison de clause de réévaluation), la clause
doit être mentionnée dans l’acte en plus du capital initial afin que la
créance qui résulte de la réévaluation soit garantie.

5
Cette règle permet d’attirer l’attention du constituant sur l’étendue de la
charge hypothécaire, d’identifier clairement la créance pour permettre
aux ayants cause d’en contrôler la validité et l’efficacité.

Elle permet aussi d’interdire l’hypothèque totalement flottante, càd une

hypothèque qui permettrait d’affecter l’immeuble à n’importe quelle
créance future pour n’importe quel montant.

Quant aux biens soumis à l’hypothèque, la spécialité impose la

désignation propre de l’immeuble hypothéqué (art. 2414). Mais cela
n’empêche pas d’hypothéquer chacun des immeubles qui appartiennent
au constituant lors de la C° de l’hypothèque car chaque immeuble est
identifié individuellement et que si le constituant devient propriétaire de
nouv immeubles, ils ne seront pas soumis à l’hypothèque.

Cette règle permet de cantonner la charge hypothécaire dans l’intérêt du

constituant et de ses ayants causes, elle interdit par là même une
affection générale par une formule générale qui viserait tous les
immeubles du constituant.

Jusqu’à la réforme de 2006, la q° se posait de savoir si l’on pouvait

constituer une hypothèque en garantie d’une créance non encore née au
moment de l’acte constitutif de l’ordo de 2006.

L’ancien art. 2421 le prévoyait et cela a été repris par l’art. 2415 nouv.

Les créances futures doivent ttefois être déterminables dans leur cause et
dans leur montant pour éviter que le moment venu il y ait un doute.

Dans cette hypothèse se pose la q° de la durée de l’hypothèque, puisqu’à

la date de sa création s’ouvre une période de couverture au cour de
laquelle si des créances apparaissent, elles seront garanties et cela
transformera l’hypothèque de dettes futures en hypothèque de dettes
présentes.

Cette période peut être à durée indéterminée ou déterminée (art. 2417 al.
2), et elle s’exerce avec un droit de résiliation unilatéral en cas
d’hypothèque de créances futures pour une durée indéterminée.

Ce droit de résiliation s’exerce à tout moment sous réserve de respecter

un délai de préavis de 3 mois. Et, une fois la résiliation exercée,
l’hypothèque subsiste, elle demeure pour la garantie des créances nées
pdt la période de couverture, mais uniquement pour le passé.

6
Cette faculté de résiliation et le préavis de 3 mois qui l’accompagne sont
impératifs -> les parties peuvent néanmoins aménager la convention.

Au-delà de ce pt, le des principales innovations de la réforme de 2006 est

d’avoir introduit l’hypothèque rechargeable qui est une hypothèque pour
dettes présentes mais qui contient une clause au terme de laquelle le
constituant se réserve d’affecter l’hypothèque à d’autres créances qui
sont par hypothèse futures non nécessairement déterminées ni
déterminables.

Cette clause dite clause de rechargement doit être publiée avec

l’inscription de l’hypothèque, elle doit comporter une indication des
montants de la créance initialement garantie, et d’autre part, il faudra
indiquer le montant de la somme maximale pour laquelle la recharge
pourra avoir lieu. On fait alors l’économie d’une nouvelle C°
d’hypothèque.

Selon l’art. 2416 nouv, le constituant personne physique ou moral peut

constituer une hypothèque à des fins professionnelles en garantie d’une
nouvelle créance professionnelle au créancier originaire ou à tout autre
créancier, même si le premier n’a pas été payé dans la limite de la somme
mentionnée dans l’acte constitutif. Donc, le constituant peut, en indiquant
pour la recharge, un montant supérieur à celui de la créance initiale et il
peut ainsi se constituer une espèce de réserve hypothécaire qu’il
affectera en fonction de ses besoins futurs de crédit à d’autres créanciers.

Et s’il préfère ne pas dépasser le montant de la créance présente, il

retrouve néanmoins cette faculté à mesure que les paiements de cette
créance dégagent une marge.

Pour recharger son hypothèque, le constituant doit conclure une

convention de rechargement avec son nouveau créancier (art. 2416 al. 3).
La convention a une nature analogue à la C° d’hypothèque, la seule
différence tient au fait qu’elle s’opère sur un immeuble déjà grevé et elle
doit donc respecter les règles de fond propres à l’hypothèque (le pcp de
spécialité et de solennité). Et pour son opposabilité aux tiers, la
convention doit également être publiée, mais, pour alléger le coût de
l’inscription, la loi l’autorise sous forme d’inscription en marge existante.

Par cette convention, le nouveau créancier se glisse alors dans

l’inscription préexistante, et il acquière donc le même rang, quel que soit

7
la date de sa propre inscription et entre créanciers hypothécaires le rang
sera déterminé par la date de l’inscription.

L’hypothèque rechargeable ne s’éteint pas par l’extinction des créances

garanties, no par la renonciation du créancier, elle demeure entre les
amins du constituant qui peut l’utiliser pour un nouveau crédit.

En revanche, la faculté de rechargement peut s’éteindre par la

renonciation du constituant qui peut être unilatérale. Cette renonciation
doit être inscrite en large de l’inscription, mais l’hypothèque demeure
valable pour les créances antérieurement inscrites et non éteintes. Ce
n’est que s’il n’y en a pas que l’hypothèque s’éteint et l’inscription peut
alors être radiée.

C) Les biens susceptibles d’hypothèque

Avant la réforme, une double limite déterminait quel bien était

susceptible d’hypothèque.

1) Les droits immobiliers concernés

Seuls les immeubles sont susceptibles d’hypothèque, mais tous les droits
immobiliers ne peuvent pas être hypothéqués. On ne peut hypothéquer
que les droits réels immobiliers qui peuvent être saisis et vendus (art.
2388), donc l’hypothèque ne peut pas grever un immeuble du domaine du
domaine public.
Ex : En cas d’inaliénabilité temporaire, la q° peut se poser de savoir si cet
immeuble peut être grevé d’une hypothèque conventionnelle pendant la
durée de l’inaliénabilité. La réponse est que cela dépend de la volonté des
parties. En pcp, seule est interdite l’aliénation, de sorte que seule la
réalisation de l’hypothèque est différée jusqu’à la cessation des effets de
l’inaliénabilité. Mais, il est possible que l’interdiction ait été voulue
comme une restriction générale au pouvoir de disposer de l’acquéreur.
Or, la C° d’une hypothèque étant un acte grève, et c’est pk par
hypothèque c’est interdit de constituer une hypothèque dans ce cas. C’est
en ce sens que la Cour a statué dans un arrêt du 23 févier 2012. Mais la
Cass a ttefois admis la possibilité d’inscrire une hypothèque judicaire, en
dépit d’une clause d’inaliénabilité (arrêt 9 oct. 1985). Et, elle a également
admis une hypothèque judiciaire, malgré une déclaration d’insaisissabilité
(11 juin 2014, chambre com.).

8
Quoi qu’il en soit, une fois que l’hypothèque est constituée, elle grève
l’immeuble ainsi que les améliorations dont il est objet ainsi qu’aux
accessoires réputés immeubles (art. 2389).

2) Des biens présents ou futurs

Auparavant, le pcp était celui de la prohibition de l’hypothèque de biens à

venir. Mais, ce rapport vient d’être totalement renversé par la réforme de
2021 qui renverse le pcp antérieur (à l’art. 2414).

Les biens à venir sont veux sur lesquels le constituant n’a encore aucun
droit actuel ou conditionnel (ex : les biens qui sont dans le patrimoine des
parents du constituant et que le constituant espère recueillir dans la
succession) pour des raisons morales la loi a lgtps refusé d’admettre que
l’on puisse anticiper de la sorte. Cela avait vivement été critiqué et la jp
parvenait à le contourner en qualifiant de promesse d’hypothèque en une
hypothèque de biens à venir nulle.

Désormais, les immeubles futurs affectés seront grevés de l’hypothèque

dès leur acquisition par le constituant sans nouvel acte, et c’est cela qui
différencie l’hypothèque sur biens à venir de la promesse d’hypothèque.
Simplement, le créancier bénéficiaire de devra inscrire son hypothèque à
peine d’inopposabilité (acte unilatéral du créancier).

D) Le constituant

Le constituant doit avoir la pté du droit qu’il donne en hypothèque et la

capacité de constituer une hypothèque.

1) La propriété

Concernant la pté, il faut que le constituant soit propriétaire de

l’immeuble ou du droit immobilier qu’il entend hypothéqué, ce qui
interdit l’hypothèque de la chose d’autrui et aléatoire l’hypothèque de la
chose indivise.

S’agissant de la chose d’autrui la jp considère qu’une hypothèque sur

cette chose est frappée d’une nullité absolue. Donc, le constituant comme
le propriétaire peut invoquer la nullité qui ne s’efface pas si le constituant
devient propriétaire par la suite.

S’agissant de l’immeuble indivis, il peut être hypothéqué, mais il faut

faire une distinction :

9
 -Si l’hypothèque a pour objet l’immeuble indivis, son efficacité
dépend des résultats du partage. En vertu du nouvel art. 2412, le partage
faisant disparaitre rétroactivement les droits indivis sur l’immeuble et
donnant à l’attributaire un droit exclusif depuis la naissance de
l’indivision, l’hypothèque dépend des résultats du partage.

-Si elle a été consentie par un indivisiare non attributaire du bien,

l’hypothèque sera alors rétroactivement anéantie comme portant sur
l’immeuble d’autrui. Elle est interdite pour le créancier et écartée lorsque
l’hypothèque a été consentie par tous les indivisaires. En outre, si
l’hypothèque est accordée sur l’immeuble par un indivisiare seul, le
créancier hypothécaire ne pourra pas tant que dure l’hypothèque (car
c’est un créancier personnelle de l’indivision).

2) La capacité d’aliéner

Pour pouvoir hypothéqué, il faut aussi avoir la capacité d’aliéner (art.

2410). Le Code civil considère en effet que l’hypothèque comporte le
risque de l’aliénation future. Si le créancier n’est pas payé, il aura le droit
de saisir et faire vendre l’immeuble (c’est critiquable car le droit de saisi
est attaché à tout droit de créance), mais en pratique, cette pratique est
heureuse car l’hypothèque est + dangereux que la vente car le débiteur à
l’illusion de rester propriétaire, alors qu’une vérité, il ne pourra pas le
vendre ni facilement ni à son prix réel.

§2. L’inscription

L’inscription est le seul mode légal de publicité. L’hypothèque n’est

opposable aux tiers que si elle est publiée. Une hypothèque inopposable
aux tiers est un fantôme d’hypothèque ce qui explique que l’inscription
puisse ê considérée par la Cass comme constituant un commencement
d’exécution du contrat constitutif d’hypothèque.

Or, l’inscription de l’hypothèque est soumise à un régime différent de

celui de la publicité des autres droits réels immobiliers.

D’une part, elle relève du Cciv aux art. 2421 et s., alors que la pub des
autres drts réels immo est organisé par un décret de 1955 non codifié.
D’autre part et surtout, le défaut d’inscription rend l’hypothèque
inopposable même aux tiers de mauvaise foi qui en connaissent
l’existence.

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A) L’organisation matérielle

L’inscription des hypothèques est minutieusement réglementée tant dans

son mécanisme que concernant le moment auquel elle peut être faite.

La publicité de l’hypothèque s’accomplit au moyen d’une inscription au

service de la publicité foncière dont la technique présente beaucoup
d’analogie avec la publicité des autres droits immobiliers.

La publicité n’est jamais faite à l’initiative du service de la publicité

foncière, elle est toujours à l’initiative du créancier hypothécaire, ou plus
précisément de son notaire.

Concrètement, le créancier va déposer au service de la pub foncière une

expédition (= une copie certifiée) de l’acte constitutif de l’hypothèque et
des bordereaux en deux exemplaires dont l’un sera inséré au registre des
inscriptions, et l’autre, restitué au déposant avec la preuve que
l’inscription a été prise. Surtout, l’inscription doit respecter le pcp de
spécialité quant à l’assiette du bien grevé et à la créance.

Il est en effet indispensable que les tiers puissent connaitre l’étendue de

la créance garantie dans son principal et ses accessoires. Depuis 2006, il
doit également être fait mention d’une éventuelle clause de rechargement
de l’hypothèque. Il n’existe pas de délai pour publier une hypothèque. Le
créancier peut inscrire quand il veut à partir du moment où son droit est
né. Dans les faits, il le fera le plus rapidement possible puisque
l’inscription est attributive de rangs. Mais certains évènement arrêtent le
cours de l’inscription (càd qu’ils la rendent inutile). Matériellement,
l’inscription peut encore être prise mais elle est inefficace en raison de 4
évènements :

-D’abord en cas de publication de l’aliénation de l’immeuble (art. 2422 al.

1). La publicité foncière résout le conflit entre deux droits concurrents
soumis à publicité et acquis du même auteur. Entre le créancier qui a
acquis une hypothèque du vendeur et l’acquéreur, c’est celui qui a publié
le premier qui l’emporte. Donc, l’inscription d’une hypothèque
postérieure à la publication de l’aliénation doit être refusée par le
conservateur (= le service de pub foncière).

-En cas de publication d’un commandement valant saisie. En effet,

lorsque le créancier saisissant publie un commandement valant saisie, le
débiteur ne peut plus disposer de l’immeuble, ce qui lui interdit d’aliéner
ce bien (de le vendre) et donc de constituer sur lui des droits réels. Donc,

11
les inscriptions postérieurs sont alors inopposables au créancier
saisissant.

-En cas de procédure collective du débiteur constituant. Les PC

entendent assurer l’égalité entre les créanciers dans la distribution du
prix provenant de la vente des biens appartenant au débiteur.

Elles tiennent comptent des causes de préférence publiées

antérieurement au jugement d’ouverture. En revanche, à compter du jour
du jugement d’ouverture s’opère le gel du passif.

-En cas d’acceptation de la succession à concurrence de l’actif ou de

succession déclarées vacantes (art. 2422 al. 2). La mort du débiteur ne
suffit pas empêcher les inscriptions des hypothèques nées de son chef.
Mais il en est néanmoins autrement si la succession est acceptée à
concurrence de l’actif net par au moins un des héritiers. La raison en est
que cette acceptation conduit à une liquidation du patrimoine successoral
qu’il est souhaitable de bloquer dans l’état où il était lors du décès.

B) La cessation des effets de l’inscription

1) La péremption et le renouvellement

L’inscription ne produit pas son effet indéfiniment parce-que les

recherches seraient alors rendues très difficiles pour le service de la
publicité foncière. Et aussi, au bout d’un certain délai, l’inscription est
périmée, mais l’hypothèque n’est pas atteinte (elle perd seulement son
opposabilité), càd qu’elle peut de nouveau être inscrite, mais elle perdra
alors son rang initial.

Le créancier fixe lui-même la durée de l’inscription sous réserve d’un

double maximum fixé par la loi à l’art. 2429 du Civ. En effet, l’inscription
de l’hypothèque prend fin au plus tard 1 an après échéance de la dette et
50 ans après l’inscription. Si la date d’exigibilité n’est pas fixée,
l’inscription dure au max 50 ans et si la dette est déjà échue au moment
de l’inscription, elle durera au max 10 ans.

La durée de l’inscription ne doit pas être confondue avec la durée de

l’hypothèque. La cessation des effets de l’inscription fait perdre au

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créancier son rang initial, mais il peut reprendre l’inscription à tout
moment dès lors que l’hypothèque n’est pas éteinte.

Le terme extinctif de l’hypothèque fait perdre au créancier tout droit de

suite et de préférence. En pcp, l’hypothèque dure aussi lgtps que la dette
principale et seule la prescription peut être atteinte de péremption, mais
les parties peuvent exceptionnellement fixer un terme propre à
l’hypothèque elle-même. Passé un certain temps, la créance principale ne
serait plus garantie ce qui obligerait le créancier a exercé ses poursuites
avant le terme.

Les parties peuvent considérer que passer une certaine durée, la créance
n’a plus besoin d’être garantie. Ce genre d’accord doit résulter
clairement de l’acte. Lorsque la créance principale est future la durée de
l’hypothèque est tjrs autonome et c’est la durée de l’hypothèque qui
détermine la période de couverture.

Mais, afin d’éviter la péremption, le créancier doit prendre une

inscription en renouvellement qui demeure possible malgré la survenance
d’un des éléments qui arrête le cours des inscriptions. C’est possible
puisqu’elle ne constitue pas une nouvelle inscription, càd que le
renouvellement permet de conserver le rang de l’inscription primitive.

En revanche, le renouvellement de l’inscription est initial lorsque la perte

attachée à l’hypothèque n’est plus à redouter. L’inscription doit être
renouvelée tant que le prix n’a pas été consigné.

Si le paiement ou la consignation est partielle, l’hypothèque couvre les

créanciers pour ce montant si l’hypothèque n’est pas périmée. Mais le
reste de la créance n’est pas garantie par l’hypothèque si ultérieurement,
il y a péremption de l’inscription, faite de renouvellement.

2) La radiation et la réduction

La radiation retire son efficacité à une inscription qui, par hypothèse,

n’est pas périmée. C’est donc un acte grave, et c’est une mention en
marge de l’inscription qui informe les tiers. La radiation est toujours
définitive, et, en ce sens, si l’inscription est rétablie (ex : en raison de

13
l’annulation qui la ordonné), ce rétablissement ne sera pas opposable aux
tiers qui auront entre temps acquis des droits sur l’immeuble.

La radiation peut être volontaire ou judicaire. Lorsqu’elle est volontaire,

elle résulte alors d’un acte du créancier que l’on appelle la main levée (le
créancier doit avoir la capacité de donner main levée -> art. 2405). Si la
main levée est faite après paiement, il s’agit d’une acte d’A° et le
créancier doit avoir la capacité de recevoir le paiement. Et si la main
levée est faite ne l’absence de paiement, c’est un acte de disposition si
bien que le créancier doit avoir la capacité de renoncer à un droit réel
immobilier.

La gravité de cet acte produit 2 csq :

-En la forme, la main levée doit être constatée par acte notarié, sauf
lorsqu’elle est consentie par un dirigeant de sté.

-Le service de la pub foncière a un pouvoir excpetion, il a un devoir de

contrôle du fond qui engage sa responsabilité. Une radiation nulle cause
en effet un grave préjudice au créancier qui perd le rang de son
hypothèque. Le créancier commet une faute en refusant indument de
donner main levée (ex : lorsque l’hypothèque est éteinte ou lorsque
l’inscription a été prise après l’arrêt du cours des inscriptions). Il engage
alors sa responsabilité si le débiteur éprouve un préjudice, notamment du
fiat de l’atteinte à son crédit.

L’étendue de la main levée dépend de sa cause qui n’est pas tjrs la même.
Généralement elle tient à la disparition de la créance hypothécaire, le
plus svt parce-que qu’il y a eu paiement ou remise de dettes. La main
levée peut aussi n’avoir que l’hypothèque pour objet, et le créancier qui
conserve sa créance devient alors un créancier chirographaire.

La radiation peut aussi être totale ou partielle, et dans ce dernier cas, elle
constitue une réduction de l’hypothèque (amiable).

La radiation peut aussi être judicaire, et parce-qu’il s’agit d’un acte

grave, le Cciv considère qu’elle doit être passée en force de chose jugée
(art. 2435), ce qui exclut les ordo de référés.

La réduction de l’hypothèque constitue quant à elle une radiation

partielle qui peut être consentie par le créancier. Elle ne peut pas être
ordonnée par le juge sur l’assiette d’une hypothèque conventionnelle car
le juge n’a pas le droit de réviser.

14
Mais la réduction judicaire est possible pour la réduction d’une
hypothèque légale, elle peut porter sur le nombre d’immeubles grevés ou
sur le montant de l’inscription. Là encore, le jugement doit être rendue
en dernier ressort ou être passé en force de chose jugée.
§3. Les effets

Cette présentation des effets dans le Code permet une meilleure

compréhension des disposition sur l’hypothèque. Cette dernière est un
droit mixte (droit personnel et droit réel qui porte sur un immeuble). De
plus, l’hypothèque établit un triple rapport. Etant un rapport entre le
constituant et le créancier, elle établit d’abord une relation entre eux,
mais aussi en ce qu’elle fait naitre un droit. Elle établit également un
droit de préférence opposable aux autres créanciers du débiteur. Et,
enfin, son caractère de droit réel la rend opposable aux tiers acquéreurs.

A) les rapports entre le créancier hypothécaire et le constituant

Comme toute sureté, l’hypothèque a un caractère accessoire, càd qu’elle

est sous la dépendance de la créance qu’elle garantit, ce qui entraine 2
csq :

-L’hypothèque ne peut naitre que s’il existe une créance à garantit. Donc,
elle ne peut pas précéder la naissance de la créance, et, à l’exception de
l’hypothèque rechargeable, elle ne survit pas à son extinction. Par csqt, le
paiement de la créance principale entraine l’extinction de l’hypothèque.
Et, de même, la nullité de la créance entraine la nullité de l’hypothèque.

La transmission de la créance entraine automatiquement la transmission

de l’hypothèque, le créancier hypothécaire à toutes les prérogatives dont
bénéficie un créancier ordinaire, et il peut donc exercer toutes les voies
qui lui sont offertes.

Tant que le créancier n’a pas réalisé son droit, le constituant conserve
toutes les prérogatives d’un propriétaire sur son immeuble ce qui
constitue tant l’avantage que le danger de l’hypothèque.

La maitrise du constituant sur son bien emporte cpdt des limites à la

protection des droits du constituant. Il peut conclure des baux ou es
cessions de loyers, mais ces actes sont exposés à être réduits si le
créancier saisit l’immeuble, et le constituant a également le droit de
vendre l’immeuble.

15
Cette vente expose l’acquéreur au droit de suite dont bénéficient les
créanciers hypothécaires, même lorsqu’une seule partie seulement de
l’immeuble est séparé du principal. L’acquéreur dans tous les cas devra
être très prudent, le mieux étant d’offrir le prix au créacier ou le
consigner.

Et, en cas de destruction matérielle de l’immeuble (ex : incident) ou

d’expropriation pour cause d’utilité pq, l’hypothèque peut s’exercer par
l’effet de la subrogation réelle sur l’indemnité représentative de
l’immeuble.

B) Les rapports entre créanciers hypothécaires et autres

créanciers

En cas de vente forcée de l’immeuble, le droit de préférence s’exerce sur

le prix représentant sa valeur, mais le créancier hypothécaire peut
préférer acquérir un droit exclusif sur le bien lui-même : la propriété.

Lorsqu’il se contente de son droit de préférence, il convient d’établir un

classement entre créanciers : c’est ce qu’on appelle l’ordre. Dans cet
ordre, les créanciers hypothécaires viennent avant les créanciers
chirographaires, et, entre eux, ils viennent dans l’ordre que donnent les
dates de leur inscription.

C) Les rapports entre créanciers hypothécaires et tiers acquéreur

Lorsque le constituant de l’hypothèque a aliéné l’immeuble qui en été

grevé, le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de suite, càd du
droit de saisir ultérieurement l’immeuble entre les mains du tiers
acquéreur afin d’exercer sur le prix de son droit de préférence (art. 2450
et s.).

Le droit de suite de créancier encore le tiers est ttefois soumis à des

limitations. Pour qu’il s’exerce, il faut d’abord une créance valable et
exigible que le débiteur n’a pas payé, une hypothèque opposable au tiers
acquéreur, aux créanciers, et il faut une inscription valable jusqu’au
moment de la poursuite car seule cette inscription permet de saisir
l’immeuble.

Abandonnant une jp récente (19 février 2015, 2 ème chambre civile) qui
avait précisé que le tiers détenteur ne pouvait pas se prévaloir de la
prescription de la créance principale, l’art ? 2455 fait une bride. Cet rat.

16
Assure au tiers acquéreur une sécurité bienvenue et conforme au droit
des suretés concernant l’opposabilité des exceptions.

Afin d’exercer le droit de suite, le créancier fait sommation au tiers

acquéreur de purger, saisir l’immeuble ou se laisser saisir = il s’agit donc
d’une option laissée au tiers acquéreur qui peut prendre le parti de payer.
Et c’est ce qu’il fera s’il n’a pas déjà payé le prix au vendeur et si la
créance hypothécaire est inf ou égale au prix. Et s’il ne paie pas, la saisie
suit son cours.

Cpdt, la loi confère le droit de prévenir le droit de suite en éteignant les

hypothèques au moyen de la purge qui est un correctif du droit de suite
qui permet au tiers acquéreur d’éviter de se laisser saisir.
Elle répond à l’idée suivante : lorsque l’immeuble a été transformé en
argent dans les conditions qui garantissent qu’il a éteint son véritable
prix, il n’y a pas de raison de maintenir le droit de suite des créanciers
inscrits.

Leur droit de préférence s’exerce sur la somme d’argent (sur le prix). La

procédure prévue aux art. 2461 et s. au moyen d’une notification à fin de
purge l’acquéreur offre au créancier le prix qu’il doit payer. Si le
créancier accepte cette offre, il se paye sur le prix.

L’immeuble est libéré du droit de suite au moment du paiement ou de la

consignation du prix. Sinon, le créancier doit requérir la mise en vente
aux enchères en offrant lui-même un prix supérieur du 10 ème, et en
s’engageant à se porter lui-même acquéreur s’il n’existe pas d’autres
amateurs, l’immeuble sera alors vendu et le prix distribué au créancier.

Dans la pratique du droit notarial, le droit de suite et la purge sont

rarement exercés. Généralement, le tiers acquéreur prend les devants et
paye directement le créancier hypothécaire ou consigne son prix entre les
mains du notaire.
D) La transmission et l’extinction de l’hypothèque

La créance hypothécaire est un droit mixte ce qui se révèle à travers sa

transmission et son extinction.

S’agissant de sa transmission, la garantie hypothécaire peut ê transférée

pour des motifs divers (en cas de mort, de décès ou de donation
notamment). Et le créancier peut transférer la garantie hypo soit à un
tiers en cas de transmission de la créance hypothécaire, soit à un
créancier hypothécaire en cas de transmission de l’hypothèque sans la

17
créance. Le créancier hypothécaire conserve dans cette hypo sa créance
tout en cédant son drt hypothécaire ou un élément de ce drt à un tiers. Il
se peut qu’il cède son hypothèque à un créacier chirographaire mais cela
est rare. C’est ce qu’on appelle une subrogation dans l’hypothèque. Le
plus svt il conserve sa créance et son hypothèque mais il procède à une
cession d’antériorité qui est une convention par laquelle le titulaire d’une
sûreté réelle immobilière accepte d’être primé par le bénéficiaire d’une
autre hypothèque portant sur le même immeuble et d’un rang postérieur.
Autrement dit, il lui cède son rang. La cession doit être mentionnée en
marge de l’inscription hypothécaire. Ce mécanisme est prévu à l’art. 2473
du Cciv.

S’agissant de l’extinction, le caractère mixte de l’hypothèque se retrouve

dans ses causes d’extinction. Dans l’énumération qu’en donne le Code à
l’art. 2474 il y a celles qui sont accessoires et celles qui sont principales.
Mais cet art. n’est pas exhaustif, donc d’autres causes d’extinction sont
possibles comme le défaut de décla° dans une procédure de
rétablissement personnel.

Lorsque s’éteint la créance qu’elle garantit, l’hypothèque s’éteint donc

par voie accessoire, sauf si l’hypothèque est rechargeable (càd si elle a
vocation à couvrir de nouvelles créances).

L’hypothèque peut aussi disparaitre par voie principale alors que la

créance garantie subsiste. C’est le cas lorsque le créancier renonce à
l’hypothèque, ou en cas de purge ou de résiliation unilatérale.

NB : La référence à la prescription a ajd été supprimée de l’art. 2474.

Sous-section 2. Les hypothèques légales et judicaires (pas réviser)

Il existe des cas où, de plein droit, une hypothèque est conférée à certains
créancier ou attachée à certaines créances sans qu’une convention ait été
conclue entre le créancier et le constituant.

C’est parfois attaché à certains créanciers parce-qu’ils méritent une

protection particulière contre certaines personne. Ex : Il en va
notamment des personnes en tutelle contre leur mandataire. Parfois
aussi, certaines hypothèques seront attachées à certaines créances pour
en faciliter le recouvrement, ou être attachées à certaines créances en
raison de l’autorité qui s’attachent à leur source (ex : les créances
résultant d’un jugement de condamnation). Enfin, elles peuvent être
attachées à des créances pour des raisons d’efficacité de l’intérêt public,

18
comme celles accordées au trésor public pour le recouvrement des
impôts.

Ces hypothèques sont toutes soumises à inscription pour être opposables

aux tiers, et cette inscription et attributive de rang.
§1. Les hypothèques légales

L’hypothèque légale est celle qui a été le + touchée par l’ordo de 2021.

Les hypothèques légales sont générales ou spéciales (art. 2392 Cciv).

Le créancier bénéficiaire d’une H générale peut inscrire son drt sur tous
les immeubles appartenant actuellement à son débiteur. Et il peut
prendre des inscriptions complémentaires sur les immeubles entrés par
la suite dans le patrimoine de son débiteur (art. 2392 al. 2).

Ce créancier ne peut inscrire son droit que sur l’immeuble sur lequel
l’hypothèque porte (art. 2392 al. 3).

Et s’agissant des hypothèques générales, a été supprimée l’hypothèque

légale des hypothèques qui était conservée que pour un régime
matrimonial peu choisi : la participation aux acquêts.

Par ailleurs, est reconnue officiellement l’hypothèque légale du mineur.

Le projet d’ordo hésitait quant au maintien de l’hypothèque légale des

frais de dernière maladie et des fournitures de subsistance -> supprimée
car considérée comme désuète.

S’agissant des hypothèques spé, un chgmt majeur a été opéré puisque les
privilèges immo spécaiux ont été supprimés pour devenir des
hypothèques légales spéciales. L’effet de chgmt est fort puisque la prise
de rang se fait désormais à l’inscription, elle ne se fait plus à la date de
naissance de la créance.

§2. Les hypothèques judicaires

Le nouvel art. 2408 indique que l’hypothèque judicaire est régie par le
Code des PC d’exécution. Cela vient pallier un silence dans le Cciv
concernant cette technique bien connue des voies d’exécution.

Section 3. Les autres sûretés immobilières (pas apprendre)

19
Comme l’exprime clairement le nouvel art. 2375 du Cciv, les suretés sur
les immeubles sont les privilèges, le gage immobilier et les hypothèques.

§1. Les privilèges immobiliers

Pour l’essentiel, l’originalité de ces sûretés tient à leur source légale et

non à leur régime qui est identique à celui de l’hypothèque
conventionnelle. En ce qui concerne les privilèges, le régime antérieur à
la réforme de 2021 était gouverné par le concours entre privilèges
immobiliers généraux et spéciaux.

L’avant-projet de réforme du droit des sûretés avait jugé que les

privilèges immobiliers spéciaux qui prennent rang avant la date de leur
inscription n’étaient pas tolérables en l’état.

Ces privilèges obéissent à la plupart des règles qui régissent

l’hypothèque conventionnelle (pcp de spécialité, absence de dépossession
du débiteur, droit de suite et de préférence du créancier, règle de pub
etc). C’est ainsi créé en doctrine un mvt militant pour que ces privilèges
spécaiux soient transformés en H légales qui ne prendraient effet qu’à la
date de leur inscription, chgmt que la réforme de 2021 a opéré en
supprimant les privilèges immobiliers spéciaux qui deviennent des
hypothèques légales.

De plus, certains privilèges immobilier spéciaux sont purement et

simplement supprimés comme celui des architecte en raison d’un
formalisme trop important.

Pour les privilèges généraux, l’art. 2377 nouv. a été modernisé et il nous
donne le classement des privilèges spéciaux immobiliers.

Le privilège des frais de J comprend la même référence que pour son

pendant, le privilège mobilier, et il est accordé sous la condition qu’il ait
profité au créancier auquel le privilège est opposé. Et, en ce qui concerne
le privilège de salaire, la numérotation du Code du travail est reprise.

Cet art. 2377 sert de structure pour le classement des privilèges comme
l’indique l’art. 2378 du Cciv.

Ces privilèges offrent deux avantages :

-Ils résultent de la loi comme les hypothèques légales et n’ont pas à être
consentis par le débiteur.

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-Ce qui constitue leur vrai particularisme est leur rang qui remonte à la
date de la naissance de la créance privilégiée et jouissent ainsi d’une
préférence privilégiée. Cette rétroactivité à la date de la naissance de la
créance s’explique par le fait que la créance nait privilégiée en ce qu’elle
résulte de certains actes visés, et donc le privilège est attaché à la nature
même de la créance.

§2. Le gage immobilier

D’abord intitulé antichrèse il fut ensuite nommé gage immobilier pour

éviter de recourir à un terme obscure. Les dispositions portant sur le
gage immobilier n’ont fait l’objet d’aucune innovation substantielle, sauf
en ce qui concerne la déf° du mécanisme. L’ensemble du droit de gage a
été renuméroté aux art. 2379 et suiv. du Code.

Le législateur a érigé cette sûreté sur le modèle de l’hypothèque pour un

nb important de dispositions. Le nouvel art. 2379 dispose ainsi que « le
gage immobilier est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une
obligation avec dépossession de celui qui la constitue ». De l’essence
même de ce contrat, la dépossession reste un trait distinctif du gage
immobilier. Cette formule retenue par le législateur fait de la
dépossession une véritable condition du contrat, ce qui en fait un contrat
réel. Cette dépossession se comprend surtout dans l’optique de la
jouissance du bien puisque le créancier gagiste peut percevoir les fruits
générés par le bien immeuble gagé (art. 2381).

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