Azelmad Mounir
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Azelmad Mounir
Evaluationet amortissement
desimmeubles dansle cadre
dela "JusteValeur"
Préparé par:
Mounir AZELMAD
Encadré par:
M’Hammed EL HAMZA
05-06
Sommaire
Dédicaces
Discours Royal
Remerciement
Introduction
III. Diagnos tic des p rincipales div ergences compt ables …………………………….2 4
A. La réglement ation compt able franç ais e : « p rincipaux ac teurs et métho des
d’ évaluation » ………………………………………………………………. . .2 4
1 ) Les act eurs de la normalis ation com ptable en France……………………. .. .2 6
2 ) Les mé thodes d’év aluat ion en France…………………….………………. . .2 8
3 ) C onv ergence ent re les règles françaises et les no rm es IFR S ? …………….. . 31
A. C oût hist orique et amort is semen t par comp osant s…………………. ….9 5
B. Ré évaluation à la just e v aleur et amortiss ement s par comp osant s………9 8
C . Evaluation perm anente à la juste v aleur………….. …….………………9 9
IV. Exem ples de recons titut ion du co ût hist orique amort i ………….……. . .. …. …. 1 03
DÉDICACE
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
DISCOURS ROYAL
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
REMERCIEMENTS
La réalisation de ce travail, qui me tient tant à cœur, ne s’est pas faite sans
embûches. Toutefois, l’heureux dénouement auquel je suis parvenu a été
possible grâce à de nombreuses aides.
Aussi je tiens à remercier tous ceux qui de prés ou de loin ont participés à la
réussite de ce travail. Les uns avec des conseils francs et déterminants, les autres
encore avec des mots d’encouragements ou même des paroles réconfortantes.
C’est avec un grand plaisir que j’exprime ma vive reconnaissance à tous les
membres du Cabinet Ernst&Young pour leur aide et leur collaboration lors des
nombreuses missions auxquelles j’ai assistées.
Je ne saurais, enfin, clore cette liste sans une pensée toute particulière pour le
corps professoral et administratif de l’ISCAE qui ne cesse de déployer des
efforts considérables afin de parfaire notre formation et rendre notre passage à
l’ISCAE instructif, enrichissant et mémorable.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
INTRODUCTION
L’information financière publiée a pris une grande importance avec le développement des
marchés financiers et l’expansion de l’épargne collective.
Avec la mondialisation, les investisseurs exigent une information comparable entre les
différentes places boursières pour pouvoir effectuer les arbitrages nécessaires. Or, les normes
comptables nationales évoluent de manière contrastée d’un pays à un autre.
D’autre part, les scandales des manipulations comptables qui ont faussé les résultats de
sociétés aussi emblématiques qu’Enron ou Worldcom ont jeté, dans beaucoup d’esprits, un
doute profond et durablement nocif sur la véracité des chiffres annoncés par les grandes
entreprises. Dans un contexte de ralentissement économique, cette crise de confiance que
traverse actuellement le capitalisme est sans doute encore plus lourde de conséquences… Elle
touche les fondements du système. Elle s’est immiscée au cœur de son mécanisme.
Afin de rétablir un certain équilibre dans le paysage financier mondial, il s’avère primordial
que la confiance du public dans la qualité, la fiabilité et la transparence des données
financières soient restaurées. Ceci implique irrémédiablement le développement au plan
mondial d’un ensemble de principes comptables universels.
Dans ce contexte actuel, la recherche d'une croissance économique durable passe par la mise
en place d'outils de gestion performants et d'une comptabilité reflétant l’image fidèle.
La comptabilité n’a donc pas échappé à cette globalisation, ainsi l’élaboration des nouvelles
normes comptables IAS/IFRS s’est avérée indispensable pour essayer d’harmoniser les
différents systèmes comptables existants en vue de permettre une comparaison objective entre
les entreprises et renforcer la transparence financière de ces dernières.
Avec l’arrivée de ces nouvelles normes, nombreux se demandent si elles seraient appliquées à
titre provisoire. La réponse est certes négative, leur application sera sûrement irréversible et
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définitive. Quel sera donc leur impact sur la comptabilité internationale ? Profond, il faudra
compter avec ces normes internationales qui vont modeler la comptabilité du 21 ème siècle.
Jusqu'à une époque récente l'étude de la normalisation comptable internationale était plutôt
une affaire de spécialiste. À présent, les évènements se bousculent et le monde de la
comptabilité, tant celui des professionnels que celui des entreprises, doit se préparer à de
profonds changements.
Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage pour favoriser
la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la prise de décision des
investisseurs. Ainsi, elles s'avéraient inadaptées pour faire face, par exemple, aux risques
encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors
que les marchés subissent une forte volatilité.
Elles ont de même révélé leurs limites lors des graves défaillances d'institutions financières
américaines alors que l'application du principe du coût historique n'avait pas permis de
révéler à temps leurs situations critiques sur des produits dérivés qui mobilisent de faibles
capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un risque très important.
Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est
censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de crédibilité aux évaluations
des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines
comme les regroupements d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le
portefeuille de titres, la réévaluation des immobilisations. Cependant certaines de ces normes
suscitent encore beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE. La norme
IAS39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation de certains instruments
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financiers à la juste valeur tout au long de leur détention, est très critiquée par la communauté
financière, d'autant plus que l'IASB souhaiterait l'étendre dans le cadre de l'application du
concept de Full Fair Value (juste valeur généralisée à tous les niveaux du bilan).
Ce dernier, qui est pour l'instant mis en sommeil, étendrait l'usage de l'évaluation à la juste
valeur à tous les actifs et passifs financiers, quelle que soit l'intention de leur détention, afin
d'améliorer les suivis de l'exposition aux risques qu'ils engendrent et de la création de valeur.
Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la dissociation du
terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degré
de ventilation des composants du bâtiment, notamment des installations techniques. Dès lors
que l’amortissement d’un actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants,
jusqu’où faut-il aller dans la décomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la
valeur résiduelle de ces composants, sous l’angle de la valeur effective ?
Il est important de souligner que l’approche ici détaillée n’émane pas d’un expert comptable,
mais plutôt de professionnels de l’immobilier. Même si la comptabilité tient une grande part
dans ce développement, notre analyse est principalement immobilière. Notre réflexion, qui
n’en est qu’à son début, pourra évoluer dans un proche avenir. Dès l’année prochaine avec la
mise en pratique, l’horizon sera plus clair.
A la lumière de ces interrogations nous présenterons dans un premier temps les normes
IAS/IFRS en essayant de comprendre leurs fondements et les effets qu’elles doivent produire.
Dans un second temps, nous évoquerons pour l’immobilier les normes directement impliquées
et les problèmes attendus.
Et enfin nous nous pencherons plus précisément sur l’une des problématiques, à savoir les
critères de choix des composants, leurs calculs, leurs impacts, avant de terminer sur des
études de cas, qui faciliteront l’application de ces normes.
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ANALYSE DE LA
REGLEMENTATION
ACTUELLE ET LIMITES
DES METHODES DE
VALORISATION
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Partie
ANALYSE DE LA
P résentation des p rincipales REGLEMENTATION
normes IAS/IFRS
ACTUELLE ET
LIMITES DES
Diagnostic des principales
divergences com ptables METHODES DE
VALORISATION
P assage du Coût
Historiq ue à la
« Ju ste Valeur »
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1- PRESENTATION DE L’ORGANISME
NORMALISATEUR DES IAS/IFRS
Crée en 1973, à l’initiative des organismes comptables de neuf pays (Allemagne, Australie,
Canada, Etats-Unis, France, Japon, Mexique, Pays-Bas, Royaume-Uni), et ce dans le but de
réaliser deux principaux objectifs, comme énoncés dans ses statuts :
« Formuler et publier dans l’intérêt général des normes comptables à observer pour
présenter les états financier, et promouvoir leur acceptation et leur application dans
le monde » ;
« Travaille de façon générale pour améliorer et harmoniser les réglementations,
normes comptables et procédures relatives à la présentation des états financiers »
L’IASC connaît désormais une structure fondée sur quatre organes, que l’on peut schématiser
comme suit :
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2. Board
Formé de 14 personnes indépendantes, dont 12 à plein temps, il est l'instance technique qui,
seule, élabore les normes comptables internationales. Le Collège doit respecter un équilibre à
la fois géographique et de « background », les membres sont choisis sur des critères de
compétence. Il est chargé de :
Préparer, adopter et modifier les IAS ;
Réaliser des études dans les pays développés et émergeants à fin de s’assurer
de l’applicabilité des normes adoptées.
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Dirigé par le président de l’IASB, cette corporation compte 49 membres désignés par le
comité des trustees et constitue un forum consultatif pour l’IASB en vue de désigner les
thèmes de travail prioritaires et examiner les implications des normes proposées. Des
professionnels portant un intérêt particulier à l’information financière internationale siègent
également au sein de ce conseil.
Il est composé de 12 membres et est chargé, d’une part, d’assister l’IASB pour résoudre les
problèmes d’interprétation et d’application et, d’autre part, de publier les projets
d’interprétation et de les soumettre à l’approbation de l’IASB.
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Cette partie vise à passer en revue les caractéristiques comptables et financières des normes
comptables internationales IAS/IFRS.
L’étude documentaire a été faite en se référant notamment aux textes officiels des normes
extraites du journal officiel de l’union européenne.
Il est à noter que seules les principales dispositions et présentant des divergences avec leurs
similaires marocaines ont été retenues.
IAS 16………………………………………………………………………….. 13
IAS 17………………………………………………………………………….. 17
IAS 36………………………………………………………………………….. 19
IAS 40………………………………………………………………………….. 21
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a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 16 est de prescrire le traitement comptable des immobilisations
corporelles. Les questions fondamentales concernant la comptabilisation des immobilisations
corporelles portent sur la date de comptabilisation des actifs, la détermination de leur valeur
comptable ainsi que la Comptabilisation des dotations aux amortissements correspondantes.
b) Champs d’application
La norme lAS 16 doit être appliquée pour la comptabilisation des immobilisations corpo-
relles, sauf lorsqu'une autre norme comptable internationale impose ou autorise un traitement
comptable différent.
c) Principales caractéristiques
i) Définition
Les immobilisations corporelles sont des actifs corporels :
Qui sont détenus par une entreprise soit pour être utilisés dans la production ou la
fourniture de biens ou de services, soit pour être loués à des tiers, soit à des fins admi-
nistratives ;
Dont on s'attend à ce qu'ils soient utilisés sur plus d'un exercice.
Il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à
l'entreprise;
Le coût de cet actif pour l'entreprise peut être évalué de façon fiable.
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Une immobilisation corporelle qui remplit les conditions pour être comptabilisée en tant
qu'actif doit être initialement évaluée à son coût. Ledit coût d'une immobilisation corporelle
est constitué:
De son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables ;
Et de tous les frais directement attribuables engagés pour mettre l'actif en état de
marche en vue de l'utilisation prévue.
Les dépenses ultérieures relatives à une immobilisation corporelle déjà comptabilisée devront
être immobilisées si, et seulement si, elles remplissent les conditions d'inscription à l'actif des
immobilisations.
Toutes les autres dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charges de l'exercice au
cours duquel elles sont encourues.
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L’utilisation de cette méthode n'est désormais possible que si la juste valeur des immobili-
sations concernées peut être déterminée de manière fiable. Les réévaluations doivent être
effectuées avec une régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas de façon
significative de celle qui aurait été déterminée en utilisant la juste valeur à la date de clôture.
La juste valeur des terrains et constructions est en général leur valeur de marché. Cette valeur
est déterminée sur la base d'une estimation effectuée en général par des évaluateurs
professionnels qualifiés.
iiiii) Amortissement
Le montant amortissable d'une immobilisation corporelle (déterminé après déduction de la
valeur résiduelle de l'actif) doit être réparti de façon systématique sur sa durée d'utilité.
Le mode d'amortissement utilisé doit refléter le rythme selon lequel les avantages écono-
miques futurs liés à l'actif sont consommés par l'entreprise. Différents modes d'amortissement
peuvent être utilisés pour répartir de façon systématique le montant amortissable d'un actif sur
sa durée d'utilité: le mode linéaire, le mode dégressif et le mode des unités de production.
Une immobilisation corporelle doit être éliminée du bilan lors de sa sortie ou lorsque l'actif
est hors d'usage de façon permanente et que l'entreprise n'attend plus d'avantages
économiques futurs de sa sortie.
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Les profits ou les pertes provenant de la mise hors service ou de la sortie d'une immobilisation
corporelle sont égaux à :
Produits de sortie nets estimés - Valeur comptable de l'actif et doivent être comptabilisés
en produits ou en charges dans le compte de résultat.
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a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 17 est d'établir, pour le preneur et le bailleur, les principes comp-
tables appropriés et les informations à fournir au titre des contrats de location-financement et
des contrats de location simple.
b) Champs d’application
La norme lAS 17 s'applique aux accords qui transfèrent le droit d'utilisation des actifs, même
s'ils imposent au bailleur des prestations importantes dans le cadre de l'exploitation ou de la
maintenance desdits actifs. En revanche, elle ne s'applique pas aux contrats de services qui ne
transfèrent pas le droit d'utilisation des actifs de l'une des parties contractantes à l'autre partie.
c) Principales caractéristiques
i) Classification
Un contrat de location financement est un contrat de location ayant pour effet de transférer au
preneur la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d'un actif loué.
Le transfert de propriété peut intervenir ou non, in fine. A contrario, tout autre contrat est un
contrat de location simple.
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Pour chaque exercice comptable, un contrat de location financement donne lieu à une charge
d'amortissement de l'actif amortissable et à une charge financière.
Chez le bailleur
Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un contrat de loca-
tion-financement et les présenter comme des créances pour un montant égal à l'investissement
net dans le contrat de location. Le bailleur transfère la quasi-totalité des risques et des
avantages inhérents à la propriété juridique. En conséquence, il comptabilise le paiement à
recevoir au titre de la location en remboursement du principal et en produits financiers.
Chez le bailleur
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan selon la
nature de l'actif. Les revenus locatifs liés doivent être comptabilisés en produits de façon
linéaire sur toute la durée de contrat de location.
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Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l'excédent doit être différé et amorti sur la
durée d'utilisation attendue de l'actif.
a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 36 est de prescrire les procédures qu'une entreprise applique pour
s'assurer que ses actifs sont comptabilisés pour une valeur qui n'excède pas leur valeur
recouvrable.
b) Champs d’application
La norme lAS 36 doit s'appliquer à la comptabilisation de la dépréciation de tous les actifs
autres que ceux traités spécifiquement dans une norme existante.
c) Principales caractéristiques
i) La perte de valeur d'un actif
Une entreprise doit apprécier à chaque date de clôture s'il existe un quelconque indice
montrant qu'un actif a pu perdre de la valeur. S'il existe un tel indice, l'entreprise doit estimer
la valeur recouvrable de l'actif.
La norme lAS 36 impose d'évaluer la valeur recouvrable comme la valeur la plus élevée entre
le prix de vente net de l'actif et sa valeur d'utilité:
Le prix de vente net étant le montant qui peut être obtenu de la vente d'un actif lors -
d'une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien
informées et consentantes, après déduction des coûts marginaux directs de sortie;
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La valeur d'utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés attendus de
l'utilisation continue d'un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d'utilité.
ii) Evaluation
Pour déterminer la valeur d'utilité d'un actif, la norme lAS 36 impose qu'une entreprise ..::lise,
entre autres:
des projections de flux de trésorerie, construites sur des hypothèses raisonnable et
documentées qui reflètent l'actif dans son état actuel, et représentent la meilleure
estimation par la direction de l'ensemble des conditions économiques qui existeront
pendant la durée d'utilité restant à courir de l'actif;
un taux d'actualisation avant impôt reflétant les appréciations actuelles par le ma_ de
la valeur temps de l'argent et des risques spécifiques à l'actif.
iii) Comptabilisation
La norme lAS 36 impose de comptabiliser une perte de valeur, lorsque la valeur comptable
d'un actif est supérieure à sa valeur recouvrable:
Après la comptabilisation d'une perte de valeur, la dotation aux amortissements De l'actif doit
être ajustée pour les exercices futurs, afin que la valeur comptable révisée œl'actif, moins sa
valeur résiduelle (s'il y a lieu), puisse être répartie de façon systématique sur sa durée d'utilité
restant à courir. La perte de valeur doit être revue à chaque clôture éventuellement reprise, le
cas échéant en produits.
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Le montant de la perte de valeur qui autrement aurait été affecté à l'actif, doit être réparti au
prorata entre les autres actifs de l'unité. Toutefois, lors de la répartition d'une perte de valeur,
la valeur comptable d'un actif ne doit pas être ramenée en dessous du plus élevé de : son prix
de vente net (si on peut le déterminer), sa valeur d'utilité (si on peut la déterminer) et zéro.
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a) Objectif
L'objectif de la norme lAS 40 est de prescrire le traitement comptable des immeubles de
placement et les dispositions correspondantes en matière d'informations à fournir.
b) Champs d’application
La norme lAS 40 doit être appliquée à la comptabilisation, à l'évaluation et aux informations à
fournir sur les immeubles de placement.
c) Principales caractéristiques
i) Évaluation initiale
Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction
doivent être inclus dans l'évaluation initiale.
Un profit ou une perte résultant d'une variation de la juste valeur d'un immeuble de placement
doit être inclus dans le résultat net de l'exercice au cours duquel il se produit.
La juste valeur est évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement
obtenu sur le marché à la date de clôture de l'exercice.
Cependant, lorsque l'entreprise n'est pas capable de déterminer la juste valeur de l'immeuble
de placement de façon fiable et continue, elle doit évaluer cet immeuble de placement en
utilisant le traitement de référence de la norme lAS 16, «Immobilisations corporelles».
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Modèle du coût
Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût doit évaluer
tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de référence de lAS 16, «
Immobilisations corporelles», c'est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et
du cumul des pertes de valeur.
Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la dissociation du
terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose cependant la question du degré
de ventilation des composants du bâtiment, notamment des installations techniques. Dès lors
que l’amortissement d’un actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants,
jusqu’où faut-il aller dans la décomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de la
valeur résiduelle de ces composants, sous l’angle de la valeur effective ?
Traitement de référence
Traitement autorisé
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
L’objectif de cette partie de l’étude sera de cerner les principes et règles comptables
actuellement admis pour les comparer avec ceux poursuivis par les normes IAS/IFRS pour
ensuite dégager les divergences et similitudes apparentes destinés à servir de socle pour le
l’étude des impacts financiers sur les états financiers du groupe ONA.
N.B : Les divergences relevées concernent uniquement les normes sélectionnées au préalable par nos
soins et non toutes les normes, d’où le caractère non exhaustif de celles-ci.
Depuis le milieu des années 90, la France –comme de nombreux Etats membres de l’Union
européenne- a fait évoluer sa réglementation comptable pour améliorer l’information
financière publiée par les entreprises. En particulier, la création en 1998 du CRC a permis à
cet organisme, sous la double tutelle du Ministère de l’Economie et des Finances et du
Ministère de la Justice, de disposer d’un pourvoir réglementaire et d’accélérer en conséquence
les réformes comptables.
Ainsi, les règles d’établissement des comptes consolidés ont fortement évolué depuis 1999,
les nouveaux textes, règlements du CRC et avis du CNC et de son Comité d’Urgence,
intégrant le plus souvent les principes internationaux dans le droit français. Par exemple, le
principe de réalité économique ou substance over form principle figure désormais dans le
règlement CRC 99-02 sur les comptes consolidés; il oblige notamment les sociétés à intégrer
dans le périmètre de consolidation les entités ad hoc dès lors que la société mère détient au
moins une action de cette entité.
En outre, l’évolution de la normalisation comptable en France est liée aux changements qui
s’opèrent à l’échelon européen. Ces derniers sont marqués par deux événements récents:
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d’une part, l’adoption en juin 2002 du Règlement européen sur l’application des normes
comptables internationales et, d’autre part, les modifications des 4e et 7e directives.
Dans le premier cas, le règlement s’applique obligatoirement aux sociétés faisant appel public
à l’épargne (près d’un millier de sociétés françaises devront établir leurs comptes consolidés
sur la base des normes internationales, au plus tard en 2005) et de manière facultative aux
sociétés non cotées. Cette option a été retenue par le CNC pour les 8000 sociétés françaises
non cotées publiant des comptes de groupe. Celles-ci pourront donc appliquer les normes
IAS/IFRS en lieu et place des règles françaises dans leurs états financiers consolidés.
En ce qui concerne les comptes individuels, les normes IAS ne seront pas autorisées en
France dans un futur proche. En effet, des organismes tels que l’INSEE ou la DGI sont très
réservés sur l’application de normes internationales à des comptes individuels qui servent de
base aux déclarations fiscales. Mais le CNC, même s’il ne souhaite pas envisager
actuellement une déconnexion entre les comptes individuels et les comptes fiscaux, va devoir
adapter la réglementation française aux modifications des directives européennes qui
remettent en cause certains principes du référentiel continental, notamment dans le domaine
de la « juste valeur ». A ce titre la directive du 27 septembre 2001 a déjà introduit l’évaluation
de certains instruments financiers à la juste valeur (c’est-à-dire à la valeur de marché).
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investisseurs) les répercussions des nouvelles règles IAS sur leurs résultats et leur situation
financière.
Les règlements adoptés par le CRC doivent être homologués par des arrêtés ministériels et
sont applicables aux professionnels et entreprises. Le CRC est, par exemple, à l'origine de la
refonte du PCG de 1999.
L'OEC mène des travaux de réflexion sur les missions de l'expert comptable, les principes
comptables contenus dans les normes IASC, le comportement professionnel émis par le
comité d'éthique de l'IFAC.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Le projet de loi de la CNCC prévoit la création d’un Haut Conseil du Commissariat aux
Comptes. Il sera chargé d'assurer la surveillance de la profession en liaison avec la CNCC et
avec les compagnies régionales, en veillant particulièrement au respect de la déontologie. Il
formulera des avis sur les normes d'audit. Ces normes seront applicables également aux
sociétés cotées, mais après avis de l’AMF.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
“Un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique
positive pour l’entité, c’est-à-dire une ressource que l’entité contrôle du fait
d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques futurs” ;
“Une immobilisation corporelle est un actif physique détenu, soit pour être utilisé dans
la production ou la fourniture de biens et services, soit pour être loué à des tiers, soit à
des fins administratives et dont l’entité attend qu’il soit utilisé au-delà de l’exercice en
cours”.
L'actif immobilisé : tout les éléments qui constituent l'outil de production de
l'entreprise ainsi que les éléments qui ont une incidence durable sur le fonctionnement
de l'entreprise. Donc des éléments corporels et des éléments incorporels.
Dans les règles françaises actuelles, une dépense représente une immobilisation
corporelle si :
Elle a pour résultat l’entrée d’un nouvel élément destiné à rester durablement
dans le patrimoine de l’entreprise;
Elle a pour effet d’augmenter la valeur d’un élément d’actif ou d’augmenter sa
durée probable d’utilisation.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
b) Règles d'évaluation
L’évaluation initiale (en vue de l'inscription des actifs au bilan)
Inscription pour leur coût réel d'achat ou de production: évaluation selon la méthode du coût
historique. En principe, ces inscriptions ne peuvent pas faire l'objet d'une réévaluation, (la
valeur ne peut pas évoluer). Mais si pour des raisons diverses, l'entreprise décide de réévaluer
tel ou tel élément de l'actif, cette réévaluation est possible à condition que l'entreprise en
tienne compte dans son bénéfice imposable. Il y aura donc une plus value imposable (comme
un bénéfice).
Toutes les dépenses correspondant à l'entrée d'un élément d'actif ne constituent pas
des dépenses déductibles
Lorsque les éléments comptabilisés font l'objet de dépréciation et sont susceptibles
de remplacement, ils peuvent faire l'objet d'amortissement.
Si l'élément d'actif vient à être vendu ou est retiré du bilan, la différenciation entre
le bilan d'ouverture et celui de fermeture, constitue une plus-value ou une moins-
value.
Le règlement CRC précité ne modifie pas fondamentalement les anciens textes du PCG mais
insiste, à l’instar de l’IAS 16, sur l’aspect résolument économique des plans d’amortissement.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Toutefois, il ne résoud pas les divergences qui peuvent exister avec la position fiscale, dans la
mesure où les durées d’amortissement admises par l’Administration Fiscale sont normalement
dictées par les usages, et peuvent ainsi être différentes des durées réelles d’utilisation des
biens.
1 5 10 15 20 25
30
Années
1 2 3 4 5 6
Années
30
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La notion de coût historique chère au droit comptable français est appelée à disparaître. C’est
le concept de juste valeur (« fair value ») qui va progressivement s’imposer, non seulement
aux instruments financiers mais à l’ensemble des éléments d’actif.
Les règles comptables sont encore applicables aujourd’hui en France selon le Plan Comptable
Général de 1982, modifié en 1999. Les entreprises et sociétés françaises étaient soumises aux
règles de ces textes nationaux. Le plan comptable définissait pour les comptes sociaux des
entreprises, les règles applicables, étant précisé ici que les entreprises qui établissaient des
comptes consolidés pouvaient ou devaient appliquer d’autres règles dans les comptes
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consolidés (nous citerons comme exemple le crédit bail qui dans les comptes individuels est
une charge comme un loyer, et dans les comptes consolidés comme une acquisition
amortissable avec un emprunt).
Les options retenues ont été dans un premier temps de vouloir être à l’origine et d’imposer un
seul référentiel pour assurer la comparabilité de l’information financière. Par la suite, c’est
une réelle décision politique qui s’est imposée en s’écartant volontairement des normes
américaines. Et enfin de choisir les normes IAS/IFRS.
Le but des normes IAS est d’uniformiser les principes comptables utilisés, afin de fournir aux
investisseurs des informations plus claires et plus comparables. Tout un projet, toute une
ambition auxquels l’Union Européenne se devait de participer activement.
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Aujourd’hui, l’intention est devenue réalité. Le règlement européen du 19 juillet 2002 impose
à toutes les sociétés cotées européennes l’utilisation des normes IAS/IFRS pour leurs comptes
consolidés, au plus tard pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005. Depuis le
29 septembre 2003, toutes les normes, à l’exception de celles relatives aux instruments
financiers, sont homologuées par la Commission européenne.
Le règlement européen a laissé a chacun des Etats membres le soin d’étendre ou non
l’utilisation des normes IAS/IFRS aux groupes non cotés, d’une part, et à l’ensemble des
entreprises pour leurs comptes consolidés comme pour les comptes individuels, d’autre part.
Déjà les pays comme le Royaume-Uni et le Portugal ont indiqué qu’ils permettraient cette
extension pour les comptes consolidés comme pour les comptes individuels. En France,
l’option d’établir des comptes consolidés en IFRS en lieu et place des règles françaises sera
proposée aux 8 000 groupes non cotés.
Elle sera, par contre interdite, pour l’élaboration des comptes individuels. Temporairement,
deux langages comptables vont ainsi co-exister dans chacun des pays européens : celui du
référentiel de l’IASB et celui du référentiel national. A terme cette pluralité ne peut que
disparaître.
Aujourd’hui, ce sont donc plus de 800 groupes français, et leurs 30 000 filiales, qui se
préparent à publier leurs premiers états financiers IFRS, pour les exercices ouverts à compter
du 1er janvier 2005, avec une information comparative 2004.
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Les normes IAS pourraient connaître une large diffusion dans le monde. Elles pourraient être
adoptées par bon nombre de pays en développement dont les référentiels comptables sont
faibles, par des ex-pays de l'Est soucieux de se rapprocher des standards occidentaux et par
l'Europe.
Toutefois, les normes US GAAP sont connues et généralement admises dans le monde. La
SEC n'a, a priori, aucun intérêt à obliger les entreprises américaines à abandonner les normes
US GAAP au profit des normes IAS, d'autant plus que sur les 13 000 sociétés cotées aux
U.S.A. seulement environ un millier sont d'origine étrangère et publient déjà leurs états
financiers selon les normes américaines.
Ceci constitue un handicap très important pour la diffusion mondiale des normes IAS.
Bien que les normes IAS ne soient pas d'essence européenne, la rivalité entre les normes
comptables se traduit par une rivalité Europe-U.S.A.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Alors que l'information financière est essentiellement destinée aux investisseurs, que le chef
d'entreprise est libre dans le choix de la présentation des documents, qu'il n'existe pas de
nomenclature précise des comptes telle que le PCG, les Generally Accepted Accounting
Principles (US GAAP, normalisation des principes comptables) forment une réglementation
très détaillée, parfois très sophistiquée. C’est la propension américaine aux procédures
judiciaires qui justifie cette réglementation très précise.
Les normes américaines de présentation des états financiers ont pour objectif essentiel de
fournir une image réaliste du potentiel économique actuel et futur d’une société sans subir de
pressions excessives de l’environnement juridique ou fiscal.
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Goodwill négatif Comptabilisé en produits Alloué à certains actifs long terme non
immédiatement financiers – excédent comptabilisé en
résultat
Autres divergences
Actifs à durée d’utilité indéfinie
– IFRS : inclus dans les Unités Génératrices de Trésorerie incluant des goodwills
– US GAAP : testés séparément des goodwills
Reprises des pertes de valeur
– IFRS : Reprises des pertes de valeur possibles sous condition (hors goodwill)
– US GAAP : Aucune reprise de perte de valeur
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Paiements minimaux
IFRS
– Des critères d’appréciation en substance
– Sont inclues les garanties aux tiers liées aux paiements minimaux
– Taux d’actualisation = taux implicite
US GAAP
– Des critères quantitatifs précis
– Sont exclues les garanties aux tiers liées aux paiements minimaux
– Taux d’actualisation = taux marginal d’endettement
IFRS US GAAP
Définition d’une activité Une composante représentant une part Définition moins restrictive
abandonnée importante d’une ligne d’activité / zone (segment de reporting, unité de
géographique ; filiale achetée détenue reporting, filiale ou groupe d’actifs)
en vue d’être cédée Applicabilité plus large
Évaluation initiale d’une Écarts de change cumulés maintenus en Écarts de change cumulés reclassés
activité disponible à la vente capitaux propres en ‘actifs disponibles à la vente’
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C) LE CONTEXTE MAROCAIN
L’adoption en 1992 de la loi comptable 9.88 relative aux obligations comptables des
commerçants, promulguée par le Dahir n° 1-92-138 du 25 décembre 1992, qui a édicté
des règles répondant aux standards internationaux ;
La promulgation de la loi n° 17.95 sur les sociétés anonymes, la loi n° 5-96 du
13/02/1997, relative aux autres sociétés commerciales et la loi n° 15-95 du 1/08/1996,
relative au nouveau code de commerce qui comportent des prescriptions visant une
plus grande transparence des affaires : certification des comptes, publication des
informations financières, responsabilisation des dirigeants etc…
Dans le même cadre, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le CNC : OPCVM,
entreprises d’assurance, établissements de crédit, coopératives, titrisation des créances
hypothécaires, Etat. Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, le
Département de l’Habitat et de l’Urbanisme a initié l’élaboration d’un plan comptable propre
au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées. En plus de
ces considérations, trois facteurs ont favorisé l’élaboration de ce plan :
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Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable reposent sur les aspects généraux
suivants :
Les entreprises doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les états de
synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de leur situation
financière et de leurs résultats.
Lorsque les opérations, événements et situations sont traduits en comptabilité dans le respect
des principes comptables fondamentaux et des prescriptions du Code Général de la
Normalisation Comptable, les états de synthèse sont présumés donner une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise.
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Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit pas à obtenir des
états de synthèse une image fidèle, l'entreprise doit obligatoirement fournir dans l'état des
informations complémentaires (ETIC), toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de
l'image fidèle.
Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une prescription se révèle
contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise doit obligatoirement y déroger.
Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec indication, de son
influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats de l'entreprise.
Les méthodes d'évaluation couvrent les principes, bases, conventions, règles et procédures
adoptés pour la détermination de la valeur des éléments inscrits en comptabilité. Ces
méthodes, servent de base à l'enregistrement des opérations et à la préparation des états de
synthèse. Elles trouvent leur application au niveau des éléments patrimoniaux et par
répercussion au niveau des produits et des charges.
L’évaluation des éléments patrimoniaux de l’entreprise doit se faire sur la base de principes
généraux.
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a) Evaluation
Les méthodes d'évaluation dépendent étroitement des principes comptables fondamentaux
retenus et notamment des principes de continuité d'exploitation, de prudence et du coût
historique. Et par conséquent, la réévaluation des comptes constitue une dérogation à ce
dernier principe.
b) Corrections de valeur
Le passage de la valeur d'entrée à la valeur comptable nette, lorsqu'elles sont différentes,
s'effectue sous forme de corrections de valeur constituées en général par des amortissements
ou des provisions pour dépréciation. Dans ce cas, la valeur d'entrée des éléments est
maintenue en écriture en tant que valeur brute. Et les corrections de valeur doivent se faire en
période déficitaire comme en période bénéficiaire. Notons au passage que si des éléments font
l'objet de corrections de valeur exceptionnelles pour la seule application de la législation
fiscale, il y a lieu d'indiquer dans l'ETIC le montant dûment motivé de ces corrections.
c) Derogations
Des dérogations aux principes d'évaluation précédents sont admises dans des cas
exceptionnels; lorsqu'il est fait usage de ces dérogations, celles-ci doivent être signalées dans
l'ETIC et dûment motivées avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation
financière et les résultats.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
a) Formes de la valeur
En comptabilité, la valeur revêt trois formes : la valeur d'entrée, la valeur actuelle et la valeur
comptable nette.
La valeur d'entrée dans le patrimoine d'un élément d'actif, déterminée en fonction de l'utilité
économique présumée de cet élément, est constituée :
Pour les éléments acquis à titre onéreux par la somme des coûts mesurés en
termes monétaires que l'entreprise a dû supporter pour les acheter ou les
produire;
Pour les éléments acquis à titre gratuit par la somme des coûts mesurés en
termes monétaires que l'entreprise devrait supporter si elle devait alors les
acheter ou les produire.
La valeur actuelle d'un élément du patrimoine est une valeur d'estimation, à la date
considérée, en fonction du marché et de l'utilité économique pour l'entreprise.
La valeur comptable nette, inscrite au bilan, est égale à la valeur d'entrée après correction le
cas échéant, dans le respect du principe de prudence et par comparaison avec la valeur
actuelle.
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Créances, dettes et disponibilités: Les créances, les dettes et les disponibilités sont inscrites en
comptabilité pour leur montant nominal. Concernant celles libellées en monnaies étrangères
sont converties en monnaie nationale à leur date d'entrée.
c) corrections de valeur
Pour l'arrêté des comptes, la valeur comptable nette des éléments patrimoniaux est déterminée
conformément aux règles générales qui suivent :
La valeur d'entrée des éléments est intangible sauf exceptions prévues par le CGNC
notamment en matière de créances dettes et disponibilités libellées en monnaies étrangères ou
indexées.
Cependant, la valeur d'entrée des éléments de l'actif immobilisé dont l'utilisation est limitée
dans le temps doit faire l'objet de corrections de valeur sous forme d’amortissement.
À la date d’inventaire, la valeur actuelle est comparée à la valeur d'entrée des éléments ou
pour les immobilisations amortissables à leur valeur nette d’amortissements, après
amortissement de l'exercice.
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Soit la valeur d'entrée ou la valeur nette d'amortissements si la valeur actuelle leur est
supérieure ou égale ;
Soit la valeur actuelle si elle leur est inférieure.
Toutefois, en ce qui concerne les immobilisations autres que financières, et pour autant que
leur valeur actuelle n'est jugée ni notablement ni durablement inférieure à leur valeur d'entrée
ou à leur valeur nette d'amortissements, celle-ci n'est pas corrigée.
a) Actif immobilisé
a-1) Immobilisation en non valeurs
L'immobilisation en non-valeurs de certains coûts (frais préliminaires, charges à répartir sur
plusieurs exercices, primes de remboursement des obligations) présente les particularités
suivantes :
Valeur d'entrée
La valeur d'entrée est constituée :
Par la somme des charges dont l'étalement sur plusieurs exercices est opéré en vertu
de leur caractère propre (frais préliminaires) et en vertu d'une décision
exceptionnelle de gestion (charges à répartir).
par le montant total des primes de remboursement des obligations (différence entre
le montant futur à rembourser hors intérêts, et le montant versé par le prêteur).
Amortissement
L'amortissement de ces éléments constitue l'étalement par report sur plusieurs exercices (dont
le premier) d'une charge déjà subie ou consommée : tel est par exemple le cas des frais de
constitution engagés dans l'exercice, réparti exceptionnellement sur les exercices ultérieurs
pour des raisons de gestion.
Cet étalement par amortissement doit être effectué selon un plan préétabli sur un maximum de
cinq exercices y compris celui de constatation de la charge à l'exception des primes de
remboursement des obligations.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Valeur actuelle
La valeur actuelle d'une immobilisation en non-valeurs est, par prudence, présumée nulle,
bien qu'elle puisse dans certains cas ne pas l'être dans le cadre du principe de continuité
d'exploitation. Ses éléments ne peuvent, en conséquence, donner lieu à constatation de
provisions pour dépréciation. Les postes d'immobilisation en non-valeurs figurent donc au
bilan pour leur valeur nette d’amortissement.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Honoraires et commissions;
Frais d'actes.
Ces frais sont à inscrire en « charges à répartir sur plusieurs exercices »
et à amortir sur cinq exercices au maximum.
Des charges d'installation qui sont nécessaires pour mettre le bien en état
d'utilisation à l'exclusion des frais d'essais et de mise au point qui sont à classer
dans les charges de l'exercice ou, le cas échéant, susceptibles d'être répartis sur
plusieurs exercices.
Les frais généraux et les charges financières engagés pour l'acquisition d'immobilisations sont
exclus du coût d'acquisition de ces immobilisations. Toutefois, dans le cas exceptionnel d'un
délai d'acquisition supérieur à un an, les frais financiers spécifiques de préfinancement se
rapportant à cette période peuvent être inclus dans le coût d'acquisition de ces immobilisations
; avec mention expresse dans l'ETIC.
Toutefois, ce coût de production réel et complet ne comprend pas, sauf conditions spécifiques
de l'activité à justifier dans l'ETIC:
Les frais d'administration générale de l'entreprise ;
Les frais de stockage ;
Les frais de recherche et développement ;
Les charges financières.
Néanmoins, le coût de production des immobilisations peut comprendre le montant des
intérêts relatifs aux dettes contractées pour le financement de cette production depuis le
préfinancement´´ spécifique jusqu'à la date normale d'achèvement de l'immobilisation ou de
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
sa mise en service si elle est exceptionnellement antérieure à cette date. Mention doit être faite
dans l'ETIC de cette inclusion de charges financières.
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Immobilisations amortissables
Ce sont celles dont le potentiel de services attendus s'amoindrit normalement avec le temps en
raison :
Du phénomène d'usure ou de désuétude ;
D’inadaptation aux conditions changeantes de la technique ou de
l'économie (obsolescence) ;
De toute autre cause.
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Plan d'amortissement
La répartition systématique du montant amortissable sur chaque exercice pendant la durée
d'utilisation du bien constitue le ´´plan d'amortissement´´ de l'immobilisation. Ce plan prend
la forme d'un tableau préétabli faisant apparaître le montant des amortissements successifs,
leur cumul à la fin de chaque exercice ainsi que ´´la valeur nette d'amortissements´´ en
résultant.
Dans le cas particulier où ce tableau ne peut être préétabli, du fait que l'amortissement annuel
est calculé en fonction d'un paramètre physique ou économique (exemple: nombre d'heures
d'utilisation, nombre d'unités physiques fabriquées, nombre de kilomètres parcourus ...). La
règle retenue doit être clairement mentionnée dans le tab1eau d'amortissement (mention du
nombre d'unités préétabli correspondant au montant amortissable).
Le mode de répartition de l'amortissement sur les différents exercices doit être choisi sur la
base de considérations essentiellement économiques: il peut conduire à des amortissements
annuels constants (méthode de l'amortissement linéaire), dégressifs ou plus
exceptionnellement progressifs.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Amortissements ´´ dérogatoires ´´
Devant être justifié exclusivement par des considérations d'ordre économique,
l'amortissement comptable ne coïncide pas nécessairement avec l'amortissement fiscalement
ou réglementairement autorisé :
Lorsque l'amortissement fiscal est inférieur à l'amortissement comptable,
ce dernier est maintenu en écritures, la différence faisant l'objet d'une
´´réintégration´´ fiscale extra-comptable;
Lorsque l'amortissement fiscal, supérieur à l'amortissement comptable, doit
être, en vertu des textes législatifs ou réglementaires, enregistré dans les
écritures comptables (et non simplement déduit de façon extra-comptable),
il y a lieu de porter dans les ´´provisions réglementées´´ l'excédent de
l'amortissement fiscal sur l'amortissement comptable dénommé
´´amortissement dérogatoire ´´.
Cette règle n'est toutefois à appliquer que si le montant des amortissements dérogatoires est
significatif dans les états de synthèse, eu égard à l'objectif d'obtention d'une ´´image fidèle´´.
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Les méthodes d'amortissement retenues doivent être appliquées de façon constante d'un
exercice à l'autre, à moins que des circonstances nouvelles ne justifient un changement
(exemple: innovation technologique devant rendre rapidement obsolète un équipement
installé).
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
L'utilité du bien pour l'entreprise doit être tout particulièrement prise en considération, car
l'immobilisation doit être évaluée dans l'état et le lieu où elle se trouve en fonction de son
utilisation future par l'entreprise. Dans cette évaluation, il est normalement supposé que
l'entreprise restera en continuité d'exploitation tout au long de la durée d'utilisation prévue du
bien.
Tenant compte de ces références, la valeur actuelle de l'immobilisation peut être considérée
comme étant le prix qu'accepterait d'en donner un acquéreur éventuel de l'entreprise dans l'état
et le lieu où elle se trouve. La valeur actuelle de l'immobilisation ne doit pas, en conséquence,
être confondue avec son prix actuel de revente éventuelle.
Les plus-values latentes n'étant pas comptabilisées en vertu du principe de prudence car non
réalisées, sont conservées comme valeur comptable nette, soit :
Les moins-values latentes sur immobilisations, si elles sont d'un montant relatif notable,
donnent lieu à constatation de ´´provisions pour dépréciation´´, ou, dans le cas exceptionnel
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Créances Immobilisées
Les dispositions régissant l'évaluation des créances de l'actif circulant s'appliquent également
aux créances immobilisées.
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Valeur actuelle
-Valeur actuelle des titres de participation
Les titres de participation doivent être évalués moins en fonction du marché, souvent
inexistant qu'en fonction de l'utilité que la participation présente pour l'entreprise ; dans cette
utilité, il doit notamment être tenu compte des perspectives de rentabilité des titres, de la
conjoncture économique, des capitaux propres réels de la société contrôlée, des effets de
complémentarité technique, commerciale ou économique susceptibles de résulter de la
participation selon le niveau de celle-ci.
Lorsqu'une cession de titres de participation fait perdre soit le ´´contrôle´´ de la société, soit la
minorité de blocage, il doit en être tenu compte dans l'estimation de la ´´valeur actuelle´´.
Cette valeur actuelle est donc appréciée comme celle de toute immobilisation: c'est le ´´prix
qu'accepterait d'en donner un acquéreur éventuel de l'entreprise, compte tenu de l'utilité de la
participation pour l'entreprise´´.
-Valeur actuelle des titres immobilisés autres que les titres de participation
A une date quelconque et en particulier à la date de l'inventaire, les titres ont une ´´valeur
actuelle´´ égale :
Au cours moyen du dernier mois s'ils sont cotés ;
A leur valeur probable de négociation s'ils ne sont pas cotés.
Cette valeur probable de négociation est à apprécier dans la perspective d'une éventuelle
cession à longue échéance (plus d'un an).
Valeur au bilan
La comparaison de la valeur d'entrée et de la valeur actuelle fait apparaître des plus-values ou
des moins values par catégories homogènes de titres (même nature, mêmes droits).
Les plus-values ne sont pas comptabilisées; les moins values doivent l'être, sous forme de
provisions pour dépréciation.
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d'une baisse des cours paraissant anormale et momentanée, par les plus-values constatées sur
d'autres titres et dans la limite de ces plus-values.
Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des
charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un
projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de
stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges
financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice.
b-1) Terrains
Les terrains acquis dans la perspective d'être lotis ou pour y édifier des bâtiments
destinés à la vente, sont considérés comme étant un élément de stock. Un terrain en stock
sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un
lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des
événements ci-après :
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
-Paiement à terme
La valeur d'entrée des terrains, déterminée selon les dispositions précédentes et fondée sur le
prix convenu, est indépendante :
Cas exceptionnels
Dans les cas exceptionnels où il n'est pas possible de calculer le coût d'achat en raison
notamment de contraintes ou de dépenses excessives au niveau de l'organisation ou du calcul
des coûts, la valeur d'entrée est déterminée :
Mention doit être faite dans l'ETIC de la justification de l'emploi de cette méthode.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Constructions en cours:
Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré. Ce coût
comprend :
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du
mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans
le coût du projet.
En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération,
commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de
commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés.
Les charges financières : il s'agit des frais financiers de la période de réalisation du
projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont
en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers
après la date de leur achèvement.
Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être
rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de
réalisation. Ces éléments sont inclus dans le coût du projet.
Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être
imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière
forfaitaire.
Les coûts nécessaires à l'achèvement constitués de la valeur des travaux et études restant à
effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue le support foncier
du projet.
Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de
production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de
projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. En
revanche, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de
production doit être constatée.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
La provision pour dépréciation doit être constituée, même pour les programmes en cours de
réalisation, s’il paraît probable qu’ils se solderont par des déficits.
Les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, devraient faire l’objet
d’une provision dès lors que leur montant s’avère supérieur au montant du bénéfice
prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.
Incorporation des charges financières au coût de production des
opérations immobilières
Principe
Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement
spécifique desdites productions.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Conditions d'incorporation
Les charges financières sont issues d'emprunts spécialement contractés pour la réalisation d'un
projet immobilier : lotissement et/ou construction.
Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme déterminé. Dans le cas où ces
emprunts financent simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont affectées,
par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’ETIC, les modalités de
répartition.
Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée
à partir de la matérialisation de la décision d’acquisition par le versement partiel ou total du
prix d’achat entre les mains d’un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.
Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à
partir de la date de la première autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est
constitué par la date de délivrance de l’autorisation de construire.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Constituent un élément du coût du projet. Elles sont ainsi incluses dans les stocks.
Dans les projets de grande envergure, la construction et l’aménagement d’un complexe de
vente pourra être considérée comme une immobilisation amortissable sur la durée
d’utilisation dudit complexe. Le même traitement peut être appliqué aux frais de publicité et
de prospection de ces grands projets. L’usage de cette option devra être explicité et justifié
au niveau de l’ETIC.
Honoraires et frais
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en
cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s’agit notamment des frais
suivants :
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Frais juridiques,
Frais d’appels d’offres,
Annonces et insertions propres aux programmes en cours.
Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires
de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et de contentieux
sont comptabilisés en charges.
Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
De travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue
à la fin du chantier ; -de la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut
être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ;
Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez
longue après la vente du programme concerné.
Les provisions doivent comprendre également des provisions pour acquisition de terrain
permettant de couvrir un éventuel litige sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés
ou construits par l’entreprise, et dont la propriété n’est pas encore transférée (apurement
foncier).
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant
d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de
la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées
dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés.
Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et
leurs montants par catégories de projets.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
N.B : Cette partie présente succinctement les incidences de la mise en oeuvre de ces nouvelles règles
IFRS et en particulier de la substitution partielle du concept de juste valeur à celui du coût historique.
La juste valeur est définie par l’IASC comme étant : « le montant pour lequel un actif peut
être échangé ou un passif émis entre deux parties volontaires et bien informées dans le cadre
d’une transaction à intérêts contradictoires ». Le concept de juste valeur est plus large et d’un
usage plus général que celui de valeur de marché : en effet, à défaut de prix de marché
observé sur un marché actif, l’évaluation sera déterminée par la valeur d’échange sur laquelle
s’accordent deux parties indépendantes, par le prix de marché d’un élément aux
caractéristiques proches ou par le calcul de la valeur actuelle nette des flux futurs.
L’évaluation à la juste valeur concerne potentiellement un grand nombre d’actifs et de passifs
non financiers ; elle peut être le fondement d’un nouveau modèle de représentation comptable
de l’entreprise dont l’objectif serait de mieux traduire dans les états financiers l'incertitude
affectant les prévisions de cash-flows et les opportunités d'investissement.
La norme SFAS 107 (1991), Disclosures about Fair Value of Financial Instruments donne la
définition suivante : « la juste valeur est le montant contre lequel un actif peut être échangé
dans le cadre d'une transaction courante entre deux parties volontaires, en dehors de tout
contexte de vente ou de liquidation forcées ». La valeur de marché est le « prix que pourrait
obtenir le vendeur (ou qu’accepterait de verser l’acquéreur) … sur un marché actif ».
Nous commencerons par examiner les fondements et les limites du modèle comptable
traditionnel ; nous analyserons ensuite les déterminants et le processus d’émergence de la
juste valeur au regard du rôle assigné aux états financiers et des besoins des utilisateurs.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Le cœur du modèle de représentation comptable de l’entreprise est fondé sur une conception
sous-jacente de la valeur qui, comme en sciences économiques, peut faire référence soit au
coût, soit à la valeur d’échange, soit encore à l’utilité. Un tel choix étant très structurant, il
conditionne totalement les propriétés attendues de la mesure du résultat et de la richesse.
Le modèle comptable actuellement dominant est principalement fondé sur le concept de
valeur coût, c’est-à-dire sur les coûts antérieurement accumulés, associé au principe de
réalisation mais aussi, de façon variable selon les pratiques nationales, au principe de
prudence. Enfin les variantes de ce modèle se différencient selon le degré de reconnaissance
du principe de prééminence de la réalité (économique) sur l’apparence (juridique).
Les premiers travaux visant à évaluer empiriquement l'utilité décisionnelle des données
comptables sont dus à Ball et Brown (1968) ainsi qu'à Beaver (1968). Relayés par de
nombreux chercheurs dans les années 1970-80, ces travaux utilisent l’hypothèse d'efficience
des marchés de capitaux et la méthodologie d'études d'événements. Ils avaient pour objectif de
mettre en évidence la réaction du marché, sous la forme de rendements anormaux, à la
publication d'informations comptables (rapports annuels ou intérimaires). De façon
convergente, toutes ces recherches empiriques établissent que le contenu informationnel pour
le marché se limite au seul résultat. Paradoxalement, ces travaux mettent surtout en évidence
l'importante anticipation par le marché du contenu informatif des données comptables bien
avant leur divulgation dans les états financiers. Mettant en cause l’utilité présumée des «
nombres comptables » et leur pertinence pour la prise de décision, ces résultats ont engendré
un courant de recherche suggérant leur utilité contractuelle (Watts et Zimmerman, 1986) et
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Le modèle « Current entry values », fondé sur la valeur d’entrée qui renvoie soit au
prix d’acquisition, soit au coût de remplacement ; il a été défendu par Edwards et
Bell (1961) dans une perspective de maintien du capital physique.
Le modèle «Current exit values », fondé sur la valeur de sortie qui est le prix
auquel un actif pourrait être vendu ou liquidé ; il a été défendu par Chambers (1966)
et par Sterling (1970).
Le modèle de la valeur d’usage « value-in-use », fondé sur le supplément de valeur
de la firme attribuable à cet actif et qui peut être mesuré par la valeur actuelle des
flux de trésorerie.
En 1984, lors de l’adoption de son cadre conceptuel, le FASB reconnaissait comme base
d’évaluation: (1) le coût historique, (2) le coût actuel ou valeur de remplacement, (3) la valeur
de marché, la valeur nette de réalisation (en dehors de tout contexte de liquidation forcée) et
(4) la valeur actuelle nette des flux de trésorerie. La méthode (2) respecte le principe de
transaction, alors que les modèles (3) et (4) relaxent cette exigence.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
La période 1973-1983, caractérisée par une inflation à deux chiffres affectant les économies
occidentales, a été marquée par une volonté des normalisateurs anglo-saxons — plus
particulièrement de l’Accounting Standards Committee (ASC) en Grande-Bretagne — de
réduire les distorsions engendrées par la hausse durable des prix sur les mesures comptables
du résultat et des fonds propres. Face aux tenants du principe de maintien du capital financier,
qui défendaient un modèle de coût historique corrigé de la perte de pouvoir d’achat de la
monnaie, le rapport Sandilands recommande en 1975 une comptabilité d’inflation fondée sur
le maintien du capital physique, prenant comme référence le coût de remplacement ou plus
exactement la valeur de dépossession (deprival value).
Les difficultés de mise en œuvre ont souvent conduit les auteurs à considérer cette méthode
7
comme peu opérationnelle. La valeur de dépossession constitue un exemple
d’implémentation opérationnelle du concept de Value to the owner de Bonbright (1937) dans
un modèle combinant exit value, entry value, conception qui a fortement marqué la norme
SFAS 33 (1979) aux Etats-Unis et surtout, en Grande-Bretagne, la norme SSAP 16 (1980)
intitulée Current Cost Accounting. Alors que la norme SFAS 33 opta pour une présentation en
annexe de l’information sur la valeur courante, le SSAP 16, s’attaquant à la pierre angulaire
du modèle d’évaluation au coût historique, imposa aux grandes entreprises une comptabilité
en valeur courante, tant pour la mesure du résultat que pour l’évaluation des postes du bilan,
tout en acceptant plusieurs modalités de reporting. Emise en 1980, cette norme a fait l’objet
de vives contestations émanant tant des entreprises que des utilisateurs ou des auditeurs. Elle
est devenue facultative en 1985, puis a été supprimée en 1988. Cependant, comme le
montrent Walton (2001) et Boussard (1997), l’éphémère introduction du coût de
remplacement a eu des conséquences sur l’ensemble de la normalisation comptable, tant dans
les pays anglo-saxons qu’en Europe.
Cependant, aucune des nombreuses recherches empiriques qui ont été menées sur le sujet n’a
pu établir que l’information élaborée sur la base du coût de remplacement avait un contenu
informatif significativement supérieur pour le marché. Dès lors, l’absence d’identification
réelle des besoins des utilisateurs par les normalisateurs, le surcoût supporté par les
entreprises pour produire une information en valeur courante au regard de son caractère plus
subjectif et facilement contestable, la vive opposition des auditeurs sont autant de causes —
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
L'évolution la plus significative, et la plus discutée, apportée par les mesures adoptées en
2003 par la Commission de la réglementation comptable européenne et applicables dès 2005,
remplace en effet dans de nombreuses situations le principe du coût historique, imposé pour
l'évaluation des actifs et passifs avec les conventions actuelles, par le concept de «Juste
Valeur» (fair value).
Cette décision signifie qu'une orientation nouvelle a été prise. En effet l'IASC a défini la juste
valeur comme « le montant pour lequel un actif peut être échangé ou un passif émis entre
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
deux parties volontaires et bien informées dans le cadre d'une transaction à intérêts
contradictoires ».
Cette « juste valeur » est donc une valeur d'échange qui n'implique pas nécessairement
l'existence d'un marché pour l'élément concerné, ce qui la rend de portée générale. Elle
n'impose pas une méthode unique d'évaluation. Elle pose plutôt un principe et reconnaît tout
instrument de mesure conforme à celui-ci.
Ainsi, lors de l'entrée d'un actif dans l'entité, la juste valeur retenue peut être le coût
d'acquisition qui correspond effectivement au montant de l'échange accepté par les parties.
Pour les évaluations ultérieures, l'objectif sera de cerner au mieux la réalité économique.
Selon la nature de l'actif et l'objet de la possession (motif de transaction ou de détention),
différentes méthodes pourront être retenues (par exemple pour un actif détenu à des fins de
transaction, le prix du marché si un marché actif existe).
Les normalisateurs seraient donc parvenus à ébranler deux des principes fondamentaux (coûts
historiques, prudence) de la comptabilité financière. En réalité, les choses ne sont pas si
simples.
Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage pour favoriser
la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la prise de décision des
investisseurs. Ainsi, elles s'avèrent inadaptées pour faire face, par exemple, aux risques
encourus par l'utilisation croissante d'instruments financiers de plus en plus complexes alors
que les marchés subissent une forte volatilité. Elles ont de même révélé leurs limites lors des
graves défaillances d'institutions financières américaines alors que l'application du principe du
coût historique n'avait pas permis de révéler à temps leurs situations critiques sur des produits
dérivés qui mobilisent de faibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un
risque très important.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
présentation de leur résultat. Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions
d'actifs recelant des plus ou moins-values latentes.
Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste valeur est
censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de crédibilité aux évaluations
des actifs et des capitaux propres. Dans les normes IAS, il concerne de nombreux domaines
comme les regroupements d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le
portefeuille de titres, la réévaluation des immobilisations. Certaines de ces normes suscitent
encore cependant beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE. La norme IAS
39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation de certains instruments
financiers à la juste valeur tout au long de leur détention, est très critiquée par la communauté
financière, d'autant plus que l'IASB souhaiterait l'étendre dans le cadre de l'application du
concept de Full Fair Value (juste valeur généralisée à tous les niveaux du bilan). Ce dernier,
qui est pour l'instant mis en sommeil, étendrait l'usage de l'évaluation à la juste valeur à tous
les actifs et passifs financiers, quelle que soit l'intention de leur détention, afin d'améliorer les
suivis de l'exposition aux risques qu'ils engendrent et de la création de valeur. Pour ses
partisans, il assurerait la neutralité de l'information produite par l'entreprise et faciliterait les
comparaisons interentreprises.
Ainsi, l'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre d'actifs et
de passifs non financiers, pourrait être le fondement d'un nouveau modèle de représentation
comptable de l'entreprise visant à mieux traduire dans les états financiers l'incertitude
affectant les prévisions de flux financiers et les opportunités d'investissement.
Le premier déterminant tient directement aux orientations qui marquèrent l’élaboration des
cadres conceptuels anglo-saxons — celui du FASB (1984), puis de l’IASC (1989) — en
termes d’arbitrages effectués entre différentes conceptions du rôle de la comptabilité.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Evaluation et
amortissement des
immeubles par
composant dans le
cadre de la juste
valeur
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
PARTIE
Synthèse générale
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
« La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties
bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales».
Cette définition semble très proche des notions de « valeur vénale » et de « market value »
retenues par les experts immobiliers français et britanniques :
« La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions
suivantes étant supposées préalablement réunies :
Il s’agit des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital.
Le détenteur peut être le propriétaire lui-même, ou bien un preneur dans le cadre d’une
location-financement. Le bien peut être un terrain, un immeuble – ou une partie d’immeuble -,
ou les deux.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Destinés à être revendus dans le cadre des activités ordinaires de l’entreprise, couverts
par l’IAS 2 sur les stocks ; on peut citer l’activité de marchand de biens et celle de
promoteur immobilier ;
En cours de construction pour des tiers, couverts par l’IAS 11 sur les contrats de
construction, exemple : immeuble en cours de construction par une entreprise générale
du bâtiment ;
Destinés à l’exploitation : sièges sociaux, immobilier de production (usines) couverts
par l’IAS 16.
Sont également exclus les immeubles de placement en cours de construction couverts par
l’IAS 16 jusqu’à leur achèvement, et les biens immobiliers pris en location simple couverts
par l’IAS 17.
b) Approche d’évaluation :
A la juste valeur (méthode encouragée) ; les variations de juste valeur sont alors
comptabilisées en résultat (l’évaluation par un expert indépendant étant recommandée)
Ou au coût historique.
Dès lors que l’une des deux méthodes est choisie, elle doit être appliquée à l’ensemble des
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Dans le cas où la méthode de la juste valeur a été choisie, il se peut que, dans des cas
exceptionnels, celle-ci ne puisse être déterminée pour un bien particulier. Son évaluation
devra alors être réalisée au coût historique jusqu’à sa cession, avec une valeur résiduelle
supposée nulle.
L’approche par les Discounted Cash Flow est plus complexe. L’approche d’évaluation la
plus communément utilisée consiste :
Signalons au passage que le cas des actifs non courants destinés à la vente est traité par la
nouvelle norme (IFRS 5), largement inspirée de la norme américaine SFAS 144, qui n’a pas
d’équivalent en règles françaises.
La norme IFRS 5 prévoit une classification spécifique sur une ligne séparée du bilan réservée
aux actifs non courants destinés à être vendus dans un proche avenir. L’utilisation de cette
classification n’est possible que si les quatre conditions suivantes sont remplies :
L’actif doit être “prêt” à la vente et ne pas subir de modifications significatives en vue
de sa cession ;
La vente doit être hautement probable, condition qui est remplie si des acquéreurs
potentiels ont été trouvés ;
Le prix de la vente doit être connu ;
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
La vente doit avoir de très fortes chances de se concrétiser dans un délai d’un an.
La classification de l’actif ou groupe d’actifs en “actifs non courants destinés à la vente”
s’accompagne de la mise en oeuvre d’un test de dépréciation, qui consiste à comparer la
valeur nette comptable des actifs à leur prix de vente, sous déduction des coûts de cession.
Toute perte donne lieu à la constitution d’une provision. En revanche, les gains latents ne sont
pas comptabilisés.
La juste valeur va se traduire par une grande « volatilité » des bilans des sociétés détenant des
immeubles de placement, mais l’impact d’une forte variation des valeurs locatives et des taux
de rendement sera néanmoins en partie compensé par la relative stabilité offerte par le bail,
comme illustré par l’exemple simplifié ci-après.
Dans cet exemple, on constate que la réduction de valeur engendrée par la baisse de valeur
locative (25%) est contenue à (16%), du fait du nombre d’années restant à courir au bail :
la juste valeur crée de la volatilité dans les comptes des entreprises, mais le mécanisme du
bail en réduit les effets.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Les professionnels s’interrogent depuis longtemps sur la valeur des immeubles d’exploitation.
Cette catégorie d’actifs recouvre des immeubles standards, dont l’archétype est l’immeuble de
bureau, utilisé par leurs propriétaires d’une part, et des immeubles de production d’autre part.
On admet généralement que les immeubles standards doivent être évalués à leur valeur
vénale, tout comme les immeubles de placement, mais l’expert peut arrêter des hypothèses
de calcul de cette valeur vénale qui conduiront chacune à des évaluations radicalement
différentes :
Il est judicieux de noter ici que le mécanisme décrit au paragraphe précédent, relatif à
l’effet de stabilité procuré par le bail, ne joue pas pour un immeuble d’exploitation, faute
de bail les valeurs subissent directement les évolutions du marché.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
constitue le bail. Cette considération devrait amener les entreprises à opter pour la
comptabilisation en coût historique, et à affronter les difficultés inhérentes à l’analyse par les
composants, ou à externaliser le patrimoine.
Selon la norme IAS 17, ce retraitement est obligatoire pour les contrats de location-
financement ou “finance-lease” dans lesquels la quasi totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété d’un bien sont transférés au preneur, sans qu’il y ait nécessairement
transfert de propriété in fine.
Cette norme utilise huit critères pour distinguer les contrats de location-financement des
contrats de location simple (“operating leases”). Ces derniers sont définis de façon négative et
correspondent à tous les contrats autres que ceux qui sont qualifiés de location-financement.
En fait, la norme 17 ne fixe pas, à proprement parler, de critères absolus mais des exemples de
situations qui, rencontrées isolément, ou combinées dans un contrat, devraient conduire à le
qualifier de location-financement. En pratique, on peut considérer qu’il s’agit de critères dont
il suffit qu’un seul d’entre eux soit satisfait pour qualifier un contrat de location-financement :
1 - Le contrat de location prévoit à son terme que la propriété de l’actif est transférée automatiquement
au preneur. Dans le contexte juridique français, cette situation ne devrait normalement pas se
rencontrer, car une telle clause requalifierait le contrat de location en une location-vente (accord sur la
chose et sur le prix dès la signature avec paiement échelonné du prix).
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
2 - Le preneur dispose d’une option d’achat sur l’actif à un prix suffisamment incitatif à la date de
levée de l’option pour que, dès la signature du contrat, il y ait une certitude raisonnable que l’option
sera effectivement levée. En général, les contrats de crédit-bail devraient donc normalement constituer
des contrats de location-financement, dans la mesure où, en raison de la valeur généralement faible du
prix d’exercice de l’option, il est hautement probable que le preneur l’exercera.
3 - La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif.
Dans l’hypothèse où le contrat de location couvre une très longue durée, par exemple trente ans pour
un immeuble “banalisé“, ce critère a toutes les chances d’être satisfait. La norme américaine (FAS 13)
retient, pour ce critère de couverture de la durée de vie estimée du bien, un seuil de 75 %, au delà
duquel le contrat sera qualifié de location-financement.
4 - La valeur actualisée des paiements minimaux que doit effectuer le preneur au titre de la location est
proche de la juste valeur de l’actif loué. Le taux d’actualisation à retenir est, s’il est connu, le taux
d’intérêt implicite du contrat chez le bailleur (taux de rendement égalisant la somme des paiements
minimaux – comprenant le prix d’exercice de l’option si l’exercice de celle-ci est raisonnablement
certaine - et de la valeur résiduelle non garantie avec la juste valeur de l’actif augmentée des frais
directs du bailleur) ou sinon, le taux d’endettement marginal du preneur. La norme américaine (FAS
13) retient pour ce critère de couverture de la juste valeur par les paiements minimaux un seuil de 90
%, au delà duquel le contrat est qualifié de location-financement.
5 - Les actifs loués présentent des caractéristiques tellement spécifiques que seul le preneur est en
mesure de les utiliser sans leur apporter des transformations majeures.
6 - En cas de résiliation possible du contrat de location, le preneur est tenu de dédommager de façon
très substantielle le bailleur (par exemple, le preneur devra payer une indemnité représentant la quasi
totalité des loyers restant à courir depuis la date de résiliation du contrat jusqu’à son terme).
7 - Les risques liés à la variation de la valeur résiduelle sont supportés par le preneur. Ainsi, par
exemple, ce dernier bénéficie, sous la forme d’une diminution de loyer, du profit dégagé par la vente
de l’actif au terme du contrat de location ou inversement, le preneur peut être tenu au remboursement
au bailleur, de tout ou partie de la perte dégagée par la vente de l’actif.
8 - Le preneur a la possibilité de demeurer locataire pendant une seconde période moyennant un loyer
sensiblement inférieur au prix du marché.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Les enjeux sont différents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la constatation
comptable de plus ou moins-values qui n’étaient autrefois que latentes ne trouble la lisibilité
de leurs résultats.
Qu’ils choisissent la juste valeur ou le coût historique et l’amortissement par composants, les
directeurs immobiliers sont invités à entreprendre une réflexion d’ensemble sur leur
patrimoine, qui pourrait remettre en cause la façon dont les entreprises abordent la question de
l’immobilier.
L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses commissaires aux comptes,
qui lui demanderont de valider l’estimation faite par les dirigeants ou par un confrère, ou
encore par un expert judiciaire en cas de soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des
débats sur les performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Nous avons opté à ce niveau pour le traitement d’un problème particulier concernant
l’application des normes IAS dans l’immobilier : l’amortissement des composants. Ce sujet
n’a pas de valeur prédominante mais permet d’illustrer les problématiques en jeu.
A) LES COMPOSANTS
L’amortissement par composants s’applique aux immeubles évalués au coût historique et,
entre deux réévaluations, aux immeubles évalués à la juste valeur.
Nouvelles normes :
1 2 3 4 5
Années
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Compte tenu de l’ampleur des fluctuations de valeur auxquelles s’exposeront les sociétés qui
prendront l’option de la juste valeur, on peut s’attendre à ce que, dans leur grande majorité,
les entreprises utilisatrices décident, au moins dans un premier temps, de choisir la voie du
coût historique et donc d’analyser les immeubles en fonction de leurs composants.
Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux possibilités de
ventilation des éléments principaux en composants et aux fréquences de renouvellement. Ces
données techniques doivent être rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les
propositions techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou, le cas
échéant, de constatation de provisions pour grosses réparations seront, le plus souvent, revues
pour arrêter un nombre plus réduit de composants.
Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être considéré comme
composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon l’utilisation de
l’immobilisation (activité principale, activité annexe ou…)
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Pour pallier ces difficultés, le C.N.C. envisage la possibilité de « décomposer les valeurs
brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à neuf en fonction des données
techniques».
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Les textes ne précisent pas quels sont les composants qui doivent être pris en compte : la
philosophie des nouvelles normes consiste à laisser l’entreprise définir une méthodologie, et
à donner toutes précisions sur cette méthodologie afin de fournir une information complète
aux utilisateurs des états financiers.
Chacun devra donc analyser son patrimoine et tirer les règles les plus appropriées compte
tenu de ses particularités, en attendant qu’une doctrine, puis qu’une jurisprudence se dégage.
Sauf à pouvoir reconstituer l’historique des prix de revient des immeubles, nous suggérons de
privilégier des approches pragmatiques, permettant d’analyser, selon le cas, la valeur brute
comptable, la valeur nette comptable ou la juste valeur, en composants suffisamment précis
pour servir de base à une politique d’amortissements.
Les composants seront identifiés en fonction de deux critères :
La durée de vie : certains éléments de l’immeuble peuvent faire l’objet d’un
remplacement en cours de vie des autres,
La possibilité de céder ou de valoriser certains éléments séparément.
Nous serons donc amenés à nous interroger sur ce qui définit la durée de vie d’un composant :
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Dans le cadre des composants pouvant être valorisés séparément, citons les droits à construire
afférents à un terrain n’optimisant pas les possibilités ouvertes par l’urbanisme.
Un débat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants à identifier. Certains
souhaitent une décomposition à l’extrême des prix de revient. Aujourd’hui, il convient
d’adopter une approche pragmatique qui conduira à limiter le nombre de composants au
minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant à l’esprit que
pour être efficaces et représentatifs, les composants devront s’adapter aux caractéristiques
techniques du bâtiment, au type de construction.
Dans cette optique, nous proposerons une grille d’analyse relativement simple, et pouvant être
complétée en fonction des caractéristiques de chaque immeuble tout en gardant un nombre
restreint :
Terrain
Terrain proprement dit
Aménagements du terrain
Droits à construire résiduels
Gros œuvre
Ossature et dalles
Revêtement et étanchéité de toiture
Façades
Equipements techniques
Ascenseurs
Système de production d’air conditionné, de chaleur…
Agencements intérieurs
Décoration intérieure, câblages
L’expert pourra ainsi estimer, et ventiler, le coût de construction d’un immeuble ancien, par
analogie avec la structure des coûts des constructions neuves.
Dans la méthode de reconstitution du coût historique, ce coût sera déduit de la valeur brute
comptable de l’immeuble, pour déterminer la valeur du terrain. Il conviendra enfin de
recalculer – par composants – les amortissements déjà pratiqués, et donc de constater une
correction des fonds propres.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Un des enjeux principaux des travaux actuels des équipes d’experts est là. Une fois les
composants déterminés, il faut établir l’influence de chacun sur la valeur globale.
Comme nous l’avons souligné dans les chapitres précédents, il est très difficile de retrouver
les coûts d’origine, en effet les factures font souvent défaut. On a alors recours à une
répartition selon le coût à neuf.
En conséquence nous avons tenté de mettre en place une grille, qui pour chaque composant,
nous renseigne sur son poids et sa durée d’utilisation en fonction du type de construction.
Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont décomposées suivant quatre
composants bien déterminés :
1. Gros œuvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes…
2. Façade qui comprend les façades, les fenêtres, les couvertures, l’étanchéité…
3. Agencement qui comprend les cloisons, les chapes, la plâtrerie, les divers revêtements, la
plomberie, le câblage, l’électricité…
4. IGT qui comprend le chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la sécurité…
Il est vrai que beaucoup préfèrent encore user l’ancienne ventilation du 90/10, qui apparaît
aujourd’hui bien obsolète. Ceci ne sera pas sans conséquence.
Pour un immeuble de bureaux aux normes internationales situé à Casablanca, on peut
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
On pourra prendre à titre d’exemple : des bureaux vendus 12 000 DH /m². Le coût de
construction s’élève à environ 3 000 DH / m². A cela ajoutons les honoraires techniques et la
marge du promoteur, environ 20 %. On obtient un prix de revient de 5 400 DH / m². Par
déduction on obtient le prix du terrain, environ 6 600 DH / m². Soit un poids de 55 %.
Pour le même type de bureaux dans une ville secondaire, on peut considérer que le poids du
terrain dans le coût de construction est sensiblement plus faible. Pour un prix de bureaux
neufs sur Meknes de 5 000 DH / m². Les honoraires techniques et la marge du promoteur,
seront toujours d’environ 20 %, pour un coût de construction identique. On obtient alors un
prix de revient de 4 000 DH / m². Par déduction on obtient le prix du terrain, environ 1 000
DH / m². Soit un poids de 20 %.
Ce raisonnement n’a rien d’exhaustif mais permet d’avoir une vision globale du problème et
peut être un outil de travail performant. En effet dès que la juste valeur sera choisie, la valeur
du terrain devra être isolée. Si elle est estimée réellement à la valeur actuelle, les écarts avec
les anciens exercices pourront être considérables. On ne pourra pas faire évoluer la valeur du
terrain de + 400% en un an. C’est inconcevable, et les autorités administratives de contrôle ne
pourront le tolérer, telle le FISC. Car cela dévoilera au grand jour une pratique largement
répandue : augmentation de la masse amortissable pour faire baisser la base d’imposition.
Chaque société pourra trancher en fonction des risques.
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AZELMAD Mounir
Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
Dans les deux référentiels, si dès l’origine, un ou plusieurs des éléments constitutifs d’un
actif, ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et
un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu. Selon les règles
françaises, ces éléments peuvent être de deux natures :
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
En IFRS, l’approche par composants est obligatoire, avec pour corollaire l’interdiction stricte
de constituer des provisions pour grosses réparations, alors que les règles françaises, pour des
raisons essentiellement fiscales, laissent la possibilité de continuer à constituer des provisions
pour grosses réparations, renommées à cette occasion “dépenses de gros entretien et de
grandes révisions”, au titre des dépenses dites de 2ème catégorie.
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Pour déterminer les valeurs respectives à attribuer à chaque composant, l’avis du CNC
présente les trois solutions suivantes :
Reconstitution Réallocation Juste valeur
du coût historique des valeurs nettes des
amorti comptables composants
• La valeur brute d’origine des composants est reconstituée à • Ventilation des valeurs • Ventilation de la
partir : nettes juste valeur de
- des factures d’origine de l’acquisition ; comptables sur les l’actif déterminée
- ou, à défaut, en fonction de données techniques récentes ou différents composants à la date de
en appliquant le pourcentage de ventilation des catégories de de l’actif ; transition sur ses
composants constaté sur des immobilisations récentes •Amortissement différents
ou rénovées, pondéré, le cas échéant, par les variations de des valeurs ainsi composants ;
conditions économiques et d’évolutions techniques. affectées sur la durée •Amortissement
• Pour les composants ayant déjà fait l’objet d’un d’utilité résiduelle des des valeurs ainsi
remplacement, la valeur différents composants. affectées sur la
brute d’origine correspond au coût du dernier remplacement durée d’utilité
(ou dernière résiduelle des
révision) comptabilisé en charges, la valeur brute des autres différents
composants composants.
étant déterminée à partir des factures d’origi ne de
l’acquisition (ou d’une autre méthode alternative) ;
• Les amortissements sont recalculés rétroactivement en
fonction des composants identifiés et de leur durée d’utilité.
En effet l’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants aura pour
conséquence de modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent, tout était simple : les
montants du terrain et des constructions étaient fournis soit par le notaire qui passait l’acte,
soit encore par un expert immobilier.
Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée par des
considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que,
désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par différence entre la valeur globale et
l’estimation de la valeur des constructions. Si l’on considère le patrimoine de bureaux
parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des
terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).
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Au-delà de l’aspect comptable, ce sont également les bases de distribution des dividendes des
sociétés qui seront touchées, dès que les normes deviendront applicables aux comptes
sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement.
C'est à propos de la distinction entre terrains et constructions dans les ensembles immobiliers
qu'IAS 17 aborde l'approche par composants. Selon le paragraphe 11 de cette norme, les
terrains ne peuvent que rarement faire l'objet d'une location-financement. Dans l'hypothèse où
les bâtiments feraient l'objet d'une telle location-financement, la partie du loyer concernant les
terrains devrait être traitée comme une location simple, c'est-à-dire répartie de façon le plus
souvent linéaire sur la durée du contrat de location.
Le projet précise en outre que lorsque la ventilation des justes valeurs n'est pas connue, il
convient de traiter la totalité de la location comme une location-financement, sauf à ce que la
location du bâtiment soit à l'évidence une location simple.
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3- SIMULATIONS
Nous allons à présent à l’aide de graphes illustrer des cas pratiques à travers différentes
méthodes d’évaluation.
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La décomposition des immobilisations dans le cadre des normes IAS connaît aujourd’hui un
profond intérêt pour de nombreuses sociétés, et un réel enjeu pour d’autres. Nous avons pu
constater qu’il sera essentiel de mettre en place une organisation spécifique, d’étudier au cas
par cas les données, et d’instaurer au sein des entreprises des simulations en interne afin de
juger des conséquences de cette réforme. Du fait de leur caractère significatif, les composants
seront désormais un élément supplémentaire de la carte d’identité d’un immeuble.
Nous sommes encore dans une période d’amorce. Les mises en situation vont bon train et
vont se poursuivre activement dans l’avenir. Après démarrera une période de bilan qui
permettra d’élaborer une doctrine, et bien plus tard une jurisprudence. Peut être que les
hypothèses exposées ici ne seront pas suivies, et que des principes divergents émergeront.
Dans tous les cas, on peut estimer que les normes IAS/ IFRS dans leur ensemble apportent
une meilleure lisibilité des comptes, contribuent à rendre plus fiable l’information financière
et risquent certainement de favoriser l’émergence d’un marché financier européen.
Néanmoins, la facture de ce chantier est aujourd’hui au cœur des préoccupations. On peut
estimer que cette réforme est aussi importante en terme de coût que le passage à l’euro.
Par ailleurs, pour la profession d’expert immobilier, les normes IAS/IFRS créent de nouvelles
opportunités. Que ce soit pour l’analyse des composants, une réévaluation à la juste valeur,
une préparation à l’externalisation ou un simple conseil, les sociétés cotées se rapprochent
inévitablement des experts.
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Récapitulation :
Il n’est pas envisageable de donner une méthode de décomposition des immobilisations par
secteur d’activité avec des durées propres à chaque composant.
Étape technique
Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux possibilités de
ventilation des éléments principaux en composants et aux fréquences de renouvellement.
Étape comptable
Ces données techniques doivent être rapprochées des règles de comptabilisation des actifs.
Les propositions techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou le cas
échéant de constatation de provisions pour grosses réparations, seront le plus souvent revues
pour arrêter un nombre plus réduit de composants.
Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être considéré comme un
composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une autre selon l’utilisation de
l’immobilisation (activité principale, activité annexe ou autre…).
ATTENTION !
Pour une même immobilisation, les plans d'amortissements des composants diffèrent non
seulement en raison des durées d'utilisation différentes mais également selon le mode
d'amortissement choisi pour chacun des composants.
Les éléments d'une immobilisation (neuve ou d'occasion) qui ne seraient pas comptabilisés
sous forme de composants à l’origine lors de l’acquisition ou de la première application
(alors qu’ils étaient identifiables), seront obligatoirement comptabilisés en résultat lors du
remplacement sauf si les conditions de constatation d’un nouveau composant sont remplies
(par exemple durée d’utilisation qui s’avère plus courte pour l’élément considéré).
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Par exemple, le Conseil national de la comptabilité (avis 2004-11) prévoit une décomposition
minimale en cinq composants pour les immeubles appartenant aux organismes sociaux :
Étanchéité 15 ans
Trois composants supplémentaires peuvent être identifiés selon l'état de l'immeuble. Ils sont
alors déduits du composant "Structure et ouvrages assimilés" :
Électricité 25 ans
Plomberie/sanitaire 25 ans
Ascenseurs 15 ans
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amortissements comptabilisés 40
Schéma d’écritures, la durée d’amortissement de la structure n’est pas modifiée (10 ans)
2…Composant A 27
2…Composant B (structure) 73
2…Immobilisation 100
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28..Amortissements 40 (100*4/10)
Immobilisation
28..Amortissements 40 (100*4/10)
immobilisation
amortissements comptabilisés 70
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L’entreprise parvient à reconstituer le coût d’origine du composant A soit 27 (facture), qui est
renouvelable tous les 6 ans. Ce composant a été renouvelé en 1995 et pour 42 en 2001. Il
convient de retenir la valeur du dernier renouvellement soit :
Schéma d’écritures, la durée d’amortissement de la structure n’est pas modifiée (20 ans)
2…Composant A 42
2….Composant B (structure) 73
2….Immobilisation 100
1…Variation de capitaux 4 .9
propres
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28..Amortissements 70
Immobilisation (100*14/20)
Des données actuelles montrent que le composant A, renouvelable tous les 6 ans, représente
30% du coût à neuf d’une immobilisation identique.
Total 100 40 60
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Schéma d’écritures, la durée d’amortissement de la structure n’est pas modifiée (10 ans)
2…Composant A 30
2….Composant B (structure) 70
2….Immobilisation 100
1…Variation de capitaux 8
propres
28..Amortissements 40 (100*4/10)
Immobilisation
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28..Amortissements 40 (100*4/10)
Immobilisation
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5- SYNTHESE GENERALE
Ainsi, l'application, pourtant limitée à ce jour, du principe de juste valeur crée une inquiétude
certaine auprès des praticiens qui redoutent autant les difficultés techniques et les coûts qu'ils
auront à surmonter qu'ils contestent son intérêt réel. La fronde des banquiers européens en
2003 face aux normes IAS 32 et IAS 39, qui concernent les instruments financiers, fait
craindre des oppositions voire des conflits entre les autorités normalisatrices et les
professionnels non demandeurs de ce brutal changement. Non pas que les banquiers, comme
les assureurs d'ailleurs, soient fondamentalement opposés au principe de la comptabilisation à
la juste valeur. Leur argument est que ce concept de juste valeur, qui induit l'existence d'une
valeur de marché, est en fait théorique puisque aucun marché n'est réellement efficient au sens
de la théorie financière (information parfaite des agents, aversion au risque, liquidité, etc.). Il
n'est donc pas d'un grand soutien à la comptabilité dont l'objet est aussi de réduire l'asymétrie
d'information entre les agents sur les marchés.
Manquant de recul, les professionnels craignent des coûts élevés d'obtention, une volatilité
accrue des données comptables et des difficultés pour évaluer et comparer les actifs non
négociés sur des marchés efficients. Le nouveau modèle risque de renforcer l'incitation au
pilotage de court terme de l'entreprise et la prégnance des marchés financiers. De plus, aucun
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travail scientifique empirique ne permet à ce jour de montrer une supériorité du modèle conçu
sur la juste valeur par rapport au modèle traditionnel au coût historique. En revanche, certains
auteurs anticipent un lien entre la pratique de l'évaluation à la juste valeur et le cours en
bourse.
Ainsi, on peut dire que beaucoup de ces critiques ont trait à l’accroissement de la volatilité
des mesures comptables en juste valeur ainsi qu’à ses conséquences. Elles renvoient
cependant à une interrogation fondamentale sur la fonction du modèle comptable et sur la
pertinence de filtrer, ou au contraire de mieux traduire, la volatilité réelle de l’activité
économique. Inversement, d’autres critiques soulignent l’accroissement injustifié de la
volatilité du résultat et des fonds propres qui serait lié à un abandon implicite du principe de
continuité de l’exploitation.
Les critiques les plus nombreuses concernent la valorisation des actifs qui ne sont pas
négociés sur des marchés efficients et dont l’estimation renvoie à des modèles internes. Elles
mettent en évidence le manque d’objectivité et de neutralité de ces valorisations. Elles mettent
aussi l’accent sur la réduction de la fiabilité et de la comparabilité engendrée par l’utilisation
de modèles internes.
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Conclusion
Tous les groupes implantés en Europe et émettant des actions et des obligations sur le marché
européen devront appliquer les normes IAS/IFRS à partir du 1er janvier 2005, conformément
au règlement adopté en 2002 par le Parlement Européen. Ainsi, ces sociétés devront adopter
toutes les normes applicables en 2005, en retraitant les comptes 2004 et en publiant ceux de
2005, pour permettre la comparaison.
Le passage aux nouvelles normes devra être complet dès le premier exercice. Il ne sera pas
possible de sélectionner ou d’exclure certaines normes, ni se contenter d’en respecter l’esprit.
Si pour l’instant en France, toutes les sociétés ne sont pas concernées, les normes ont vocation
à s’appliquer à terme à l’ensemble des entreprises. En effet le bureau du Conseil National de
la Comptabilité précise que la coexistence de deux référentiels, IAS et PCG, ne peut perdurer
indéfiniment.
L’Union Européenne a dès 1995 souligné « sa nécessité d’agir sans tarder afin que les
préparateurs et les utilisateurs de comptes aient l’assurance que les entreprises désireuses de
lever des capitaux sur le marché américain, et les autres marchés mondiaux, n’auraient pas à
sortir du cadre comptable de l’Union ». Elle a ainsi opté pour les normes IAS/IFRS, en
s’écartant volontairement et politiquement des US GAPP.
L’application de ces normes diffère de ce que nous connaissons avec le Plan Comptable
Général français sur de nombreux aspects. En ce qui concerne l’immobilier, un des grands
principes comptables français basé sur les coûts historiques n’est que très partiellement mis en
place par les IFRS. En effet, la plupart des actifs font l’objet d’un rapprochement à la juste
valeur, « fair value ». Ceci impliquera pour les comptes, la mise en œuvre de méthodes de
calculs et de suivi de ces justes valeurs : il devra être intégré la possibilité d’une volatilité plus
grande de la valeur de certains actifs.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
stratégies commerciales et de créer une dynamique nouvelle pour affronter avec clarté et
dynamisme le marché mondial.
L’immobilier est notamment concerné par les normes IAS 16, Immobilisations Corporelles et
IAS 40, Placements Immobiliers. Nous allons tenter de les décrypter sous l’angle de
professionnels de l’immobilier.
Jusqu’à présent, les actifs immobiliers étaient inscrits à l’actif du bilan sur la base du prix
d’acquisition ou du prix de revient (le coût historique). Seule la partie correspondant à la
construction faisait l’objet d’un amortissement, calculé linéairement.
Qu’ils choisissent la juste valeur ou le coût historique et l’amortissement par composants, les
directeurs immobiliers sont invités à entreprendre une réflexion d’ensemble sur leur
patrimoine, qui pourrait remettre en cause la façon dont les entreprises abordent la question de
l’immobilier.
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses commissaires aux comptes,
qui lui demanderont de valider l’estimation faite par les dirigeants ou par un confrère, ou
encore par un expert judiciaire en cas de soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des
débats sur les performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.
Evoquons à présent une des problématiques engendrée par ces nouvelles normes :
l’amortissement par composants. Il s’applique aux immeubles évalués au coût historique et,
entre deux réévaluations, aux immeubles évalués à la juste valeur. Il est approprié de ventiler
le coût d’un actif en composants et de comptabiliser chacun séparément lorsque les différents
composants :
Ont des durées de vie différentes,
Ou procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent,
nécessitant l’utilisation de taux et de mode d’amortissements
différents,
Ou faisant l’objet de remplacement à intervalles réguliers.
Un débat porte actuellement sur la nature et le nombre des composants à identifier. Certains
souhaitent une décomposition à l’extrême des prix de revient. Il nous semble qu’il convient,
aujourd’hui, d’adopter une approche pragmatique qui conduira à limiter le nombre de
composants au minimum requis pour satisfaire aux obligations comptables. Tout en gardant à
l’esprit que pour être efficaces et représentatifs, les composants devront s’adapter aux
caractéristiques techniques du bâtiment, au type de construction.
L’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants aura pour effet de
modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent, tout était simple : les montants du terrain et
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
des constructions étaient fournis soit par le notaire qui passait l’acte, soit encore par un expert
immobilier. Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée par
des considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par exemple) alors que,
désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par différence entre la valeur globale et
l’estimation de la valeur des constructions. Si l’on considère le patrimoine de bureaux
parisiens, la nouvelle approche pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des
terrains (non amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).
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Evaluation et amortissement des immeubles dans le cadre de la "Juste Valeur"
BIBLIORGAPHIE
Les ouvrages :
Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux éditions Maxima, 215 pages
Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux éditions Danod, 300 pages
Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux éditions Dunod, 544 pages
Les avis du Conseil national de la Comptabilité
Les avis de l’AFREXIM
Le journal officiel de l’Union Européenne
Le magazine trimestriel de la finance immobilière : Performance
Dossier immobilier du journal Les Echos
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LEXIQUE
Composants : Une immobilisation doit être considérée comme une somme de composants,
dont chacun doit être enregistré pour sa valeur et amorti pour sa durée d’utilité.
Consolidation : Méthode comptable qui intègre à due proportion les comptes des filiales
(comptes sociaux) dans ceux de la société mère.
Discounted cash flow : Méthode originaire des Etats-Unis, ayant pour principe que la valeur
économique d’un bien ne vaut que par les flux financiers futurs qu’il est capable de générer.
Durée d’utilité : Il s’agit de la période durant laquelle une entreprise s’attend à utiliser un
actif.
Juste valeur ou « fair value » : Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait être
échangé, entre des parties bien consentantes, dans le cadre d’une transaction normale.
ACRONYMES
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