Cahier Des Charges ZACCentre
Cahier Des Charges ZACCentre
Cahier Des Charges ZACCentre
Objet :
I – Le contexte
1) La Rénovation du Centre
Dès 1992, la Ville d’Acigné s’engage dans un vaste projet de rénovation de son Centre afin
d’accompagner son développement urbain périphérique. L’ambition est de redynamiser le cœur
historique et commercial de la ville et de l’adapter à l’évolution de la ville.
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Avec les techniciens de l’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Rennaise, de l’Agence Ronan
DESORMEAUX, architecte paysagiste, et de D. BRARD, architecte urbaniste, les éléments clé de ce
programme de rénovation et de redynamisation du Centre ont été définis après une très large
concertation. Ces éléments sont :
En 1994, les premiers travaux de requalification des espaces publics du Centre sont engagés et
quelques mois plus tard, les premiers programmes immobiliers viennent densifier les cœurs d’îlot.
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Ainsi en près de 15 ans, dans le respect de son passé mais délibérément tournée vers son avenir, la
ville a profondément rénové et redynamisé son Centre par :
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2) La charte d’aménagement durable :
Elle a été élaborée en 2004 à l’occasion de la réflexion menée sur le secteur d’extension urbaine du
Botrel qui regroupera, d’ici 2012 l’essentiel des logements prévus dans le plan local d’habitat (120
logements par an environ).
Cette charte a pour vocation de guider l’action de la ville d’Acigné dans l’ensemble de ses
programmes d’aménagement en fixant les orientations communales dans le domaine de
l’environnement (préservation du patrimoine naturel et des ressources énergétiques), de mixité sociale
(diversité de l’habitat, qualité des espaces publics), des déplacements (liaison piétons vélos) et du
développement des activités économiques (artisanat et commerces) et des services publics.
La Ville d’Acigné avait déjà intégré dans son développement urbain et la rénovation de son centre, la
plupart de ces orientations, mais avec cette charte, elle formalise et partage avec l’ensemble des
acteurs et la population, cette philosophie et se donne l’objectif d’améliorer et d’amplifier ses
performances environnementales, économiques et sociales. Cette charte d’aménagement durable se
fixe comme objectifs de :
L’élaboration de cette charte a été également l’occasion d’aborder et de débattre sur l’opportunité de
doter la ville d’un autre pôle commercial. D’une manière large et consensuelle, il a été retenu qu’il
fallait, avant tout, renforcer et étoffer la structure commerciale du Centre et faciliter le déplacement
des piétons/vélos. Ce choix implique de prévoir dans le centre les réserves foncières permettant de
faire évoluer l’offre commerciale existante pour l’adapter progressivement aux besoins d’une
population qui, sur 15 ans, pourrait passer de 6 000 à 8 000 habitants.
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3) Acigné 2020, Acigné demain
Depuis plus 15 ans, Acigné a clairement opté pour un développement durable, qui privilégie une
approche globale et transversale des orientations communales.
Ce projet municipal affirmé qui engage une dynamique forte des élus et des services se décline dans
des approches croisées et détaillées des problématiques.
L’enjeu est bien la qualité de vie qui est proposée aux habitants. Si la Ville d’Acigné s’est déjà donnée
les moyens d’organiser la nécessaire transversalité dans ses réflexions et ses prises de décision, il
convient néanmoins de poursuivre cette démarche pour penser la ville de demain afin :
Dans le prolongement des forums citoyens et des ateliers sur le développement durable, une étude
prospective «Acigné demain» a été lancée afin de définir un projet de développement.
Cette étude qui a été menée à partir des données existantes et d’une enquête téléphonique auprès d’un
échantillon de 500 ménages représentatifs de la population, a d’abord évalué les données
démographiques de la commune puis déterminé notamment les conditions qui permettront le maintien
et le développement du commerce sur le territoire communal.
L’augmentation de la population repose presque à part égale sur l’excédent naturel - résultant d’une
hausse sensible de la natalité - et l’excédent migratoire. A cet égard, presque un tiers des habitants
(30%) s’est installé à Acigné il y a 5 ans ou moins.
Le modèle OMPHALE mis en place par l’Insee permet de prolonger les tendances démographiques
observées au cours de la décennie 90. Appliqué à Acigné, OMPHALE prévoit que la population
communale atteindra 7 000 habitants vers 2015, pour finalement s’établir à 8 000 habitants à l’horizon
2020.
Le rythme de croissance de la population, qui s’élevait à + 2,1% par an entre 1990 et 1999,
s’infléchirait de manière progressive : + 1,9% par an entre 1999 et 2005, puis + 1,6% entre 2005 et
2020. Les phénomènes de vieillissement de la population (doublement de l’effectif des 60 ans ou plus
d’ici à 2020) et de diminution de la taille des ménages (2,6 personnes en moyenne) seraient appelés à
se poursuivre.
Cependant, ces projections OMPHALE ne peuvent restituer pleinement l’impact d’une politique
ambitieuse de constructions de nouveaux logements au sein de la commune et du profil de population
qui y résidera.
Partant des données disponibles en termes de programmation de logement, la politique urbaine
engagée par la Mairie dans le cadre d’un PLH contractualisé avec l’agglomération, générerait une
augmentation de la population de 2 000 habitants d’ici à 2020.
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Une prévision réaliste devrait situer Acigné à un niveau d’environ 8000 habitants à l’horizon
2020.
b- Le Commerce :
Les Acignolais interrogés sont satisfaits à près de 80 % de l’offre commerciale : bon accueil, convivialité,
diversité, et amplitude des horaires d’ouverture. « Il faut préserver cet esprit cœur de village ». Il n’en
demeure pas moins qu’il est nécessaire « d’améliorer les conditions d’accès aux commerces : sécuriser les
déplacements des piétons, organiser et réglementer l’offre de stationnement ».
L’analyse du tissu commercial réalisé par le CERCIA met, par ailleurs, en évidence :
Les enjeux et objectifs du développement commercial d’Acigné renvoient aux éléments suivants :
• maintenir un plan de circulation et un maillage d’équipements qui favorisent les flux traversant
endogènes et des flux d’animation dans le centre-bourg,
• renforcer la signalisation collective et le jalonnement de l’offre commerciale (signalisation
collective),
• poursuivre les actions de communication, de promotion et d’animation qui favorisent la synergie
entre les deux pôles commerciaux en place,
• engager des actions pour renforcer l’offre de stationnement pour la clientèle (enjeu de statut et de
gestion de l’offre en place),
• engager une politique de veille active doublée, si nécessaire, par une politique d’acquisition
foncière pour maîtriser le développement des services sur les linéaires commerciaux les plus
attractifs,
• créer des espaces de convivialité, favoriser les terrasses, les espaces semi-piétons et la qualité de
la liaison entre les deux pôles commerciaux dominants (requalification de la rue de Calais),
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• engager une réflexion pour favoriser une mutation du contexte patrimonial du tissu commercial,
développer la propriété publique des murs commerciaux pour fixer les activités,
• adopter un schéma local de développement commercial qui intègre la problématique d’extension
du supermarché en place et le développement de nouveaux linéaires commerciaux sur la période
2006-2012
La question de l’aménagement du centre a été au cœur des débats de façon transversale (aménagement,
voirie) et thématique (place des commerces et des services).
• La question des articulations et de la circulation entre le centre et les quartiers, en particulier les
nouveaux programmes urbains, avec une priorité donnée aux cheminements piétons dans l’hyper-
centre, et la création de parkings relais péricentraux.
• Le souhait d’une amélioration qualitative de l’ambiance du centre bourg engageant sur une
réflexion globale autour de la scénographie urbaine (mobilier urbain, éclairage, création de
fontaines et de points d’eau) en favorisant les lieux de convivialité urbaine (terrasses, restaurant,
places et chemins piétons, …).
4) Réaménagement des espaces publics du centre : une première phase de travaux en 2007
Douze ans après avoir réalisé les premiers travaux, et à l’issue d’un processus de réflexion et de
concertation prenant en compte les évolutions foncières, les orientations et actions de la charte
d’aménagement durable élaborée en 2004 et les propositions de l’étude prospective Acigné 2020, la Ville
d’Acigné a engagé les travaux de restructuration de l’ensemble des espaces publics depuis la rue du Pont
Neuf jusqu’à la rue de Calais.
C’est l’entrée de la ville côté Noyal sur Vilaine qui sitôt passé la Vilaine dessine la limite entre les 2
communes, la rue « débarque » au cœur du centre. Elle a été entièrement réaménagée : la chaussée a été
rétrécie, des passages pour piétons ont été créés et matérialisés par un revêtement en granit, les trottoirs
sont devenus plus larges et des places de stationnement ont été créées tout près des commerces.
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La place du Pont Neuf avant travaux
La place du Pont neuf après les travaux (intégration visuelle d’après Arka Studio)
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• La rue St louis- la place des Halles, les abords de l’Eglise et la rue des Forgerons
Cet ensemble de places et rues constitue ce que les Acignolais appellent le « bas du Bourg ».
La chaussée de la rue St Louis, a été rétrécie, les trottoirs élargis. Le stationnement a également été
réorganisé à proximité immédiate des commerces.
Un parvis a été créé devant l’église et ses abords côté Vilaine aménagés en promenade.
La place des halles a été transformée, sur sa partie sud, en espace entièrement dédié aux piétons avec
possibilités de terrasses pour les bars et restaurants.
Enfin, la rue des Forgerons a continué sa mutation engagée en 1993 pour devenir voie mixte sur
l’ensemble de son tracé.
La rue St Louis après les travaux (intégration visuelle d’après Arka Studio)
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• La rue de Calais :
C’est la rue qui relie le bas du Bourg et la place de l’église. Le projet a eu pour effet de recréer ce lien
qui, au fil des décennies, s’est peu à peu distendu (fermeture des commerces). Les trottoirs ont été, là
aussi, élargis et la chaussée rétrécie.
L’axe central depuis la place du Pont neuf jusqu’à la Mairie est donc traité de manière homogène et
continue.
La rue de Calais après les travaux (intégration visuelle d’après Arka Studio)
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• La place de la mairie (première phase)
La voie qui dessert la Mairie a été déplacée vers l’immeuble récemment construit. Un large trottoir de
4.00 ml a été aménagé au pied de cet immeuble afin de desservir confortablement les 4 cellules
commerciales situées en RDC. Un parking de 12 places a également été réalisé.
Le marché de plein air est non seulement maintenu en cet emplacement, mais conforté par des
aménagements plus en adéquation avec ses besoins : nouvelles bornes de distribution électrique et d’eau
potable, nouvelle implantation du marché sur la voie et les parkings
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II – Poursuivre l’aménagement du Centre
La Ville d’Acigné a décidé de poursuivre les travaux d’aménagement de la ZAC du Centre en portant
cette fois la réflexion sur les secteurs Nord-Est. Cette réflexion portera à la fois sur la restructuration des
espaces publics (place de la Mairie, rue Judith d’Acigné, rond point de la poste et le Haut de la rue du Fort
de la Motte), mais aussi sur l’urbanisation et la recomposition des derniers secteurs opérationnels (îlot de
Calais, secteur de la poste, rue du Fort de la Motte
Le Périmètre d’étude
1) Le programme de l’opération
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Il s’agira en particulier pour le :
• Secteur de la Mairie
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• Secteur du centre commercial des Clouères :
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• Secteur rue de Calais de :
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La restructuration des espaces publics portera également sur :
Le tissu commercial acignolais de Centre renvoi aujourd’hui une image conviviale, avec une diversité et
une qualité satisfaisante. Si l’offre commerciale est aujourd’hui en deçà des ratios d’une ville de la taille
d’Acigné, les perspectives de création de linéaires commerciaux à l’achèvement des travaux dans le
Centre d’Acigné, le renforcement des équipements publics constituent autant de perspectives de
développement.
Pour autant, la bipolarité de l’offre commerciale, l’isolement par rapport à certains flux de transit majeurs,
la faible taille de la locomotive commerciale, l’offre de stationnement insuffisante, la faible signalisation
et la faible perception visuelle de certains commerces, mais aussi la localisation de plus en plus excentrée
par rapport aux futures zones d’urbanisation de la commune (Nord et Est) interrogent sur la nécessaire
adaptation du tissu commercial aux enjeux démographiques et urbains de demain.
Sans rejeter l’intérêt d’assurer une desserte commerciale satisfaisante intégrant l’offre d’enseignes de
supermarché attractive à l’échelle intercommunale, les acteurs locaux (professionnels, responsables
économiques, réseau associatif, élus) privilégient le maintien d’une offre commerciale traditionnelle de
proximité, dense, diversifiée, relativement concentrée sur le plan spatial au regard de son apport
relationnel et quantitatif. A ce titre, la création d’un supermarché sur un site périphérique n’est pas validée
par les acteurs locaux.
Par ailleurs, l’offre commerciale actuelle du centre d’Acigné souffre d’un état de bipolarisation associé à
la remontée du centre de gravité du bourg du secteur de l’Eglise vers le secteur de la Mairie, suite à
l’urbanisation de la périphérie Nord-Est du centre bourg.
Il est donc important que les études à réaliser poursuivent les objectifs suivants :
• permettre à la fois le maintien de la supérette et son extension future au cœur du centre bourg en
complémentarité avec le marché de plein air et le commerce traditionnel,
• renforcer la synergie économique et les flux d’animation entre le pôle Eglise et le pôle Mairie via le
réaménagement et l’extension des linéaires commerciaux sur la rue de Calais afin de permettre de
nouvelles créations de locaux professionnels dans l’espace intermédiaire entre les 2 pôles dominants
et dans un contexte de mixité (habitat, commerce, services, stationnement), permettant d’élargir ou de
densifier l’offre commerciale de proximité notamment,
• conforter le marché de plein air et développer sa composante de petits producteurs - produits du
terroir, produits biologiques.
La Ville d’Acigné a chargé le Cabinet CERCIA, sous la forme d’une prestation Assistance à Maîtrise
d’Ouvrage, de préciser le volet commercial de ce programme. Ce prestataire collaborera à la définition du
positionnement de l’extension du supermarché, à la relocalisation éventuelle du boucher traiteur et au
maillage commercial et économique du Centre d’Acigné sur toutes ses composantes urbanistiques,
architecturales et opérationnelles.
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c- Urbanisation des secteurs opérationnels
La ZAC du Centre a été également créée pour revitaliser le Centre par la réalisation d’une offre diversifiée
de logements.
• Ilot de Calais délimité par la rue de Calais, la rue des Roches et la rue du Fort de la Motte :
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• Ilot du Fort de la Motte Nord (secteur ZA6):
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• Ilot rue du fort de la Motte Ouest.
Cet îlot n’est pas dans le périmètre actuel de la ZAC. Cependant compte tenu des acquisitions
immobilières effectuées par la ville, il a lieu d’engager une réflexion sur la valorisation ou le
renouvellement du front bâti existant en bordure de rue ou de ruelle.
d- Un aménagement durable
Parmi les objectifs et actions prévisibles que la ville s’est engagée à mettre en œuvre dans ses opérations
d’aménagement, il conviendra d’apporter une attention particulière à :
1. Créer, notamment dans les formes urbaines qui seront proposées, un environnement propice à la
réduction des coûts de production et d’exploitation des constructions,
2. Promouvoir une diversité une qualité architecturale et une composition innovante des constructions et
en particulier des logements,
3. Réfléchir à des techniques de chauffage et de production d’énergie innovant : réseau de chaleur,
panneaux solaires photovoltaïques,
4. Créer des espaces publics favorisant la convivialité,
5. Accentuer la concertation et le partage du projet par les habitants,
6. Développer et prioriser la pratique du vélo et de la marche à pieds en réalisant, bien entendu, des
cheminements directs et sécurisés mais aussi par exemple, en créant des garages à vélos très
accessibles ou en contraignant l’usage des véhicules pour les petits parcours,
7. Promouvoir les économies d’eau dans l’habitat et les équipements et développer les toitures
végétalisées,
8. Gérer de manière écologique les eaux pluviales,
9. Minimiser les coûts d’entretien et de gestion des espaces publics et les espaces verts.
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2) La mission et le déroulement des études
a- La mission :
La mission de maîtrise d’œuvre portera sur l’aménagement de toutes les composantes de l’espace public
(voirie, espaces verts, maçonnerie et mobilier urbain et d’éclairage), la viabilisation tous réseaux des îlots
opérationnels (assainissement, téléphone, télédistribution, eau potable, énergie et éclairage public), le
renouvellement sur les espaces publics à restructurer, des réseaux d’assainissement, d’éclairage, d’eau
potable. Cette mission de maîtrise d’œuvre comprendra les éléments de missions suivants :
• AVP
• PRO
• ACT
• EXE/VISA
• DET
• AOR
La ville d’Acigné attache une importance primordiale à la qualité du dialogue qui sera menée avec la
Maîtrise d’Ouvrage évidemment mais aussi avec l’ensemble des acteurs locaux (riverains,
commerçants), des partenaires institutionnels (Conseil Général pour les routes départementales, Rennes
métropole pour la collecte des ordures ménagères), ou des concessionnaires réseaux (eau, assainissement,
télécommunication, énergie).
Le projet s’appuiera sur les études pré opérationnelles déjà réalisées, et les travaux déjà engagés sur les
autres secteurs de la ZAC, mais aussi sur la mission d’expertise et d’assistance que la ville d’Acigné a
confié au CERCIA en vue d’élaborer un schéma de développement commercial de référence pour la
période 2008/2013 .
L’étude d’avant-projet a pour objectif d’établir le projet d’ensemble et d’organiser son phasage. Elle
devra permettre au Maître d’Ouvrage de prendre ou confirmer la décision de réaliser ce projet et d’en
arrêter définitivement le programme.
Il sera nécessaire de veiller en permanence à la pertinence technique et à la faisabilité du projet :
vérification des girations, mise en cohérence des aménagements de surface avec la topographie des lieux
les réseaux et des constructions futures ou existantes, assurer les déplacements des personnes handicapées
conformément au décret de 2005, établissement du coût prévisionnel des travaux…
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- une notice descriptive d’aménagement des espaces publics et privés comportant tous les éléments
nécessaires à la compréhension du projet (coupes, plans d’insertion dans l’environnement urbain et
paysager, plans de détail, croquis et images de synthèse, images de référence…),
- une estimation sommaire du coût prévisionnel des travaux,
- une proposition de phasage du projet, si nécessaire.
L’élaboration simultanée du plan d’aménagement des espaces publics et privés, permettra de gérer les
interfaces entre domaine public et domaine privé (accès, stationnement, …) et de garantir une
cohérence d’ensemble dès la phase avant-projet. A ce stade débutera la rédaction des cahiers de
recommandations, dont les objectifs s’inscriront dans les grandes orientations énoncées dans le présent
document.
Une présentation power point permettra la bonne compréhension du projet.
A ce stade d’avancement du dossier sera engagé les procédures de modification du dossier de réalisation
voir si nécessaire du dossier de création si le périmètre de la ZAC est amené à évoluer. Il sera demandé à
l’Equipe de maîtrise d’œuvre d’établir toutes les pièces graphiques et écrites afin de constituer ces
dossiers :
• Rapports de présentation
• Etude d’impact complémentaire
• Règlement de la zone
• Document graphique réglementaire
Cette phase de mission, à travers les documents graphiques et écrits, consistera à définir précisément
la nature et la qualité des aménagements par un travail progressif de calage et de "descente d'échelle"
jusqu'aux documents d'exécution et de synthèse. Il s’agira de confirmer les choix techniques et de
préciser la nature et la qualité des matériaux, végétaux et équipements et les conditions de leur mise
en œuvre dans le cadre d’un processus de concertation continu avec la maîtrise d’ouvrage.
Cette phase devra permettre au Maître d’Ouvrage d’arrêter le coût prévisionnel de la solution
d’ensemble et de fixer l’échéancier d’exécution.
A ce stade s’achèvera la rédaction du cahier de recommandations indiquant, pour chacun des lots à
construire, les indications urbaines, architecturales, paysagères, techniques et environnementales,
que devra prendre en compte l’ensemble immobilier projeté.
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Une présentation power point permettra la bonne compréhension du projet et notamment des choix de
matériaux, mobilier et végétaux afin qu’il ne subsiste ensuite aucune ambiguïté lors de la phase travaux.
Le travail élaboré lors des études de projet permettra d'aboutir au dossier de consultation des entreprises,
dont la rigueur, à son tour, contribuera à la qualité des offres des entreprises.
Ce dossier comprendra :
- le dossier de plans techniques et les détails graphiques issus des études de projet,
- les pièces techniques : CCTP, BPU, DQE,
- les pièces administratives : acte d’engagement, CCAP, règlement de consultation, élaborées avec
le Maître d’Ouvrage.
Ces phases du projet ont pour objectifs de garantir que l’aspect du projet et sa qualité soient
conformes au projet établi lors des phases études.
Des réunions de chantier hebdomadaires seront mises en place, et un compte-rendu sera diffusé à
l’ensemble des partenaires concernés.
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Ainsi seront présentées, sous forme de textes, d’images et de croquis, les orientations concernant
l’implantation des bâtiments sur les parcelles, leur accroche, leur volumétrie, la qualité des matériaux, les
enseignes, les espaces extérieurs (stationnements, stockages, espaces verts,…), le traitement des franges
avec l’espace public et les entrées des lots, etc…
L’urbaniste fournira au géomètre le plan global d’aménagement au format dwg qui lui servira de base
pour établir les plans de vente des parcelles à l’échelle 1/200ème. Ceux-ci seront transmis à l’équipe de
Maîtrise d’Œuvre pour vérification et pour y ajouter des prescriptions quant aux contraintes
réglementaires (PLU, cahier de recommandations) et aux contraintes techniques (branchements, accès,
gestion des eaux pluviales,…).
Des mises à jour seront réalisées régulièrement et transmises au géomètre, de façon à réactualiser le
découpage foncier, en fonction des modifications apportées tant sur le domaine public que privé.
Le périmètre d’étude :
(cf plan)
Le plan ci-dessus détermine le périmètre de l’opération en distinguant les secteurs d’espaces publics à
restructurer (secteur Mairie, secteur centre commercial des Clouères et giratoire de la poste) et les secteurs
opérationnels (îlot de la poste, îlot de Calais/Fort de la Motte Sud et îlots Fort de la Motte Nord de Mairie/
centre commercial).
c-L’enveloppe financière:
Le coût prévisionnel des travaux pour l’ensemble de l’opération a été établi à 3 200 000 € HT.
A ce stade du dossier, cette enveloppe financière n’a pour objectif que de donner une indication du coût
des travaux. Elle n’engage pas le maître d’ouvrage pour la suite.
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