“Criterios de Evaluación Financiera”

Arq. Sandra Ganoza

Ing. Alberto Apolinario
2021
Introducción
Cálculos de Evaluación de Proyectos
¿Qué es un Proyecto?
Un proyecto es una secuencia única de actividades
interconectadas que tienen un objetivo o propósito
que debe ser alcanzado en un plazo establecido,
dentro de un presupuesto y de acuerdo con unas
especificaciones.
Un proyecto tiene inicio y un fin cada proyecto
produce producto único.
 Documentos y pasos necesarios
• Perfil de factibilidad:
o Con los números y las áreas calculadas en la cabida arquitectónica se realiza el perfil de
factibilidad del proyecto que se piensa construir en el terreno evaluado
o Permite obtener los egresos del proyecto:
• Costo de terreno • Costo de gerencias
• Habilitación urbana y cambio de zonificación • Supervisión de obra
• Proyecto, licencias y titulación • Costos legales
• Costo de construcción • Seguros
• Costo de ventas • Costos financieros y bancarios
• Costo de marketing
o Permite obtener los ingresos del proyecto:
• Venta de departamentos
• Venta de estacionamientos en superficie
• Venta de estacionamientos en sótanos
• Venta de locales comerciales
• Otros ingresos

o Permite calcular la utilidad del proyecto después de impuestos y calcular el ROS del proyecto
(Return Over Sales) que se calcula como: Utilidad después de impuestos / ventas totales

GESTIÓN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA –

SESIÓN 2 4
 Planeamiento Financiero
La planeación financiera debe ilustrar abiertamente al inversionista
constructor sobre el comportamiento esperado de los factores
determinantes de la viabilidad y eficiencia financiera del proyecto que
se pretende llevar a cabo. Dichos factores son:
a. Los costos que implica la ejecución del proyecto y su estructura, es
decir como se distribuyen.
b. El monto y fuente de los recursos que deben invertirse para hacer
viable el planeamiento, construcción y elaboración del proyecto (se
incluyen en éstos, no solo los aportes provenientes de los recursos
propios, sino también los provenientes de los créditos disponibles,
teniendo en cuenta las condiciones de financiación).
c. Los precios a los que debe venderse el proyecto, los cuales deberán
ser compatibles con los del mercado y para no salirse del rango.
d. El valor total de las ventas.
e. La financiación que se le debe dar a los clientes compradores para
poder hacer posible la venta del proyecto.
f. La utilidad esperada.
g. La rentabilidad del capital invertido.
Los cinco primeros factores tiene que ver directamente con la
viabilidad del proyecto y los dos últimos tienen que ver con su eficiencia
financiera, aunque todos están íntimamente interrelacionados, en
forma tal que un cambio en alguno de ellos implica generalmente
variaciones en los demás. Puesto que en algunas ocasiones, una
pequeña variación en uno de éstos factores puede cambiar
completamente la estructura y resultados financieros del proyecto, el
estudio de factibilidad del mismo, debe analizar varias alternativas
haciendo un análisis de los resultados a aquellos factores con mayor
probabilidad de cambio, antes de tomar cualquier determinación sobre
su desarrollo.
 Flujo de Caja
El flujo de caja es un informe financiero que presenta el detalle de los
ingresos y egresos de dinero que tiene una empresa, en un período
determinado. A partir de este informe podemos conocer de manera
rápida la liquidez de la empresa y tomar decisiones más certeras.
Por ejemplo, con la data del flujo de caja podemos anticiparnos a
futuros déficit o superávit. A partir de esa información, lo ideal es
buscar la financiación más conveniente o colocar el excedente en
inversiones rentables. También permite establecer una base sólida para
sustentar la solicitud de créditos, como parte de un plan de negocios
solvente.
 Documentos y pasos necesarios
• Flujo de caja:
o El flujo de caja es colocar en el tiempo de duración del proyecto (generalmente en cada mes) los
ingresos y egresos calculados en el perfil de factibilidad del mismo, con el fin de calcular los
ratios financieros que al inversionista le importan: VAN (Valor Actual Neto), TIR (Tasa Interna de
Retorno) y ROE (Return On Equity)
o Permite obtener los ingresos para hacer cero el flujo de caja en el tiempo de duración (en cada
mes) del “proyecto”:
 Aporte de capital (inversionistas)
 Egresos de la cuenta recaudadora (créditos bancarios) + dinero de los clientes
 Préstamos bancarios (a la inmobiliaria)
o Permite obtener los egresos para hacer cero el flujo de caja en el tiempo de duración (en cada
mes) del “proyecto”:

 Devolución de préstamos bancarios (a la inmobiliaria)

 Devolución de aporte de capital (inversionistas)
 Retiro de utilidad después de impuestos (inversionistas)
 Impuesto a la Renta (30%)
 IGV (18%)
 Impuesto a las Transacciones Financieras - ITF (0.005%)
GESTIÓN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA –
SESIÓN 2 8
Evaluación de Proyectos
Evaluación de Proyectos

Evaluar un proyecto implica identificar y cuantificar

creativamente costos y beneficios de una idea o
alternativa con el objeto de crear valor.
Evaluación de Proyectos
La evaluación hace posible conocer:

 Implicancia: consecuencia, secuela.

 Riesgos: probabilidad de ocurrencia de eventos.
 Opciones: proyectos alternativos, etc.
 Rentabilidad: TIR, VAN
 Vulnerabilidad: ¿qué daños puede causarme?.
Evaluación de Proyectos

Lo que se obtiene del análisis VAN

financiero del proyecto y del flujo de TIR
caja:

Incertidumbre  Riesgo 
SI Análisis de sensibilidad
Toma de decisiones
NO Evaluar préstamos y análisis
financiero
VAN Y TIR
El VAN y el TIR son dos fórmulas financieras empleadas con asiduidad
para analizar qué tan oportuno puede ser un proyecto para una
empresa, independiente del área en el que opere o del tipo de producto
al que se aluda.
Las siglas VAN corresponden al Valor Actual Neto, mientras el TIR es la
Tasa Interna de Retorno.
Las siglas VAN corresponden al Valor Actual Neto, mientras el TIR es la
Tasa Interna de Retorno. Ambas fórmulas se relacionan de forma directa
con el flujo de caja de los negocios y buscan hacer más preciso el
cálculo del tiempo en que un negocio tardará en 
recuperar su inversión inicial.
VAN Y TIR
Para que un negocio sea realmente rentable, el valor del VAN debe ser siempre mayor que
cero. Esto indicará que en un plazo estimado (por ejemplo, 5 años) podremos recuperar la
inversión que ha puesto en marcha el negocio y tendremos más beneficio que si dicha
inversión se hubiese puesto a renta fija.
En cuanto a TIR, hace referencia al tipo de interés en el que el número de VAN es cero. Su
función es señalar la tasa a la cual recuperaremos la inversión inicial de nuestro negocio
trascurrido cierto tiempo.
Lo anterior significa que cuanto mayor sea el TIR, más rentable será un proyecto. Por el
contrario, si su valor es menor del esperado, querrá decir que se trata de un proyecto poco
rentable y vulnerable ante las tasas de interés de cada momento.
Resumiendo: el VAN y el TIR son dos herramientas para calcular la viabilidad de un proyecto
empresarial, independiente de sus características o área de desempeño. Sin embargo, la diferencia
radica en que el primero calcula la rentabilidad y la segunda el tiempo que la empresa tardará en
recuperar la inversión inicial.
 Flujo de Caja Proyectos Inmobiliarios

La mejor manera de plantear y resolver los problemas que implica la

planeación financiera de un proyecto de construcción es elaborando el
flujo de caja que se espera tendrá el proyecto.

El flujo de caja es una relación pormenorizada de todos los ingresos y

egresos asociados al desarrollo del proyecto, con indicación precisa de
los momentos en que se espera que dichos ingresos y egresos sucedan
y de las diferencias periódicas entre estos dos conceptos (saldo en caja).

Este permite hacer claridad, tanto sobre los factores determinantes de

su eficiencia financiera.
Valor de Dinero en el Tiempo
Una suma recibida o entregada hoy no es igual que una
suma recibida o entregada en un período futuro.

Los proyectos de inversión tienen costos y beneficios

en diferentes períodos.
Valor de Dinero en el Tiempo

Para fines de evaluación, los flujos de los proyectos deben

ser llevados a un punto en el tiempo.
Generalmente se llevan al período en que se realiza la
inversión y se trabaja un mismo ciclo de vida.
Criterios de Evaluación de
Proyectos
Criterios de Evaluación de Proyectos:

Tasa o rendimiento:
◦ Tasa Interna de Retorno (TIR) %
Monetarios:
◦ Valor Actual Neto (VAN) $$$$

Tiempo:
◦ Período de Recuperación de la Inversión m, a
Otros:
◦ Razón Costo-Beneficio “x/y”
Costo de Oportunidad:
Es la oportunidad a la que un inversionista renuncia
cuando hace una elección de un nuevo proyecto.
“valor de la mejor opción no realizada”

Se mide por la rentabilidad esperada de los fondos

invertidos en el proyecto.
(Costo de Oportunidad):
Ejemplo Práctico:
El señor “X” se plantea que con el dinero que tiene puede hacer una
zapatería. Otra alternativa es comprar 10,000 acciones del Banco “Z”
que hoy se cotizan en 6 dólares.
Luego de un año la tienda reporta un beneficio = 0 dólares. Las
acciones se cotizan luego de un año en 9 dólares.
Perdí un costo de oportunidad de :
CO = 10,000 (9-6) = 30,000 dólares
Entendiendo el VAN:

El valor del VAN siempre dependerá de la tasa de

descuento.

A mayor tasa de descuento, menor será el VAN.

Existe una tasa de descuento que hace que el VAN

sea igual a 0. A esta tasa de descuento se le llama
TIR.
Entendiendo el VAN:

Definiciones de VAN:

Diferencia entre el valor presente de los flujos

netos de efectivo en el futuro y la inversión inicial.

Monto a obtener por encima del monto mínimo

requerido.
Entendiendo el VAN:
Ventajas del VAN:
 Permite definir rentabilidad en términos
monetarios.
 Permite apreciar el monto en que la empresa
aumenta su valor cuando VAN es positivo.

Desventajas:
 Requiere estimar y asumir una tasa de descuento.
Entendiendo el VAN:
¿Cuándo rechazar proyectos?
No acepte un proyecto a menos que genere un VAN
positivo.

Cuando existen restricciones

presupuestarias seleccione el
subconjunto de proyectos que
maximizan el VAN.
Entendiendo el VAN:
Se cuenta con presupuesto de $ 4 millones:

Proyecto E Costo $1 m VAN $60,000

Proyecto F Costo $3 m VAN $400,000
Proyecto G Costo $2 m VAN $150,000
Proyecto H Costo $2 m VAN $225,000

El subconjunto H y F maximizan VAN

Entendiendo la TIR

• Vimos que: es el tipo de interés que hace que el VAN de la

Inversión sea igual a cero.

• A mayor TIR, mayor rentabilidad.

Entendiendo la TIR
Ejemplo 1:
Inversión: $100
Plazo: 1 año
Rendimiento total: $120 (al final del año)
Rendimiento neto: $20
¿Cuánto es $20 de $100?
20%
20% es la Tasa Interna de Retorno (TIR) de este proyecto
Inversión: $100 CF 0 FC1
En Excel: Plazo: 1 año -100 120
Rendimiento total: $120 (al final del año)

TIR = 20%
Entendiendo la TIR
El proyecto se acepta cuando su TIR supera la TIR
requerida.
Los montos de inversión tienen signo negativo y puede
haber más de un flujo indicando inversión.
El cálculo de la TIR requiere un proceso iterativo o de
aproximaciones sucesivas.

El cálculo de la TIR se hace utilizando la función TIR

en la hoja de cálculo Excel.
Entendiendo la TIR
Definiciones de TIR:

Indicador de la rentabilidad de un proyecto.

Tasa de descuento que iguala los flujos netos (CF Cash
Flow) del proyecto con la inversión inicial.
Tasa de descuento que hace el VAN igual a 0.
Entendiendo la TIR

Ventajas:
No necesita estimar una tasa de descuento.
Permite comparación con otro tipo de tasas o
rendimientos de instrumentos financieros.
Ejemplo 2: Cálculo de VAN y TIR
Supongamos que en una panadería analizamos una inversión de 10,000
dólares en un horno industrial.
Estimamos que el horizonte de inversión es de 3 años y la tasa de descuento
a aplicar es de 12%.
Al construir el correspondiente cuadro de flujos de fondos se obtiene la
siguiente fila de flujos netos, donde el período 0 corresponde al de la
inversión:

CF 0 FC1 CF2 FC3

- 10,000 3,450 4,300 6,000
 Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
PROYECTO INMOBILIARIO:
Inversión: 10,000
Costos Fijos anuales: 2,000
Valor Residual: 150
Duración (años): 3
Tasa de descuento anual: 6%
Ventas año 1 Ventas año 2 Ventas año 3
Ingresos por ventas: 9,000 8,000 6,000

1. Dibujar el Diagrama Temporal:

 Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
2. Hacer el Flujo de Caja:
CF 0 FC1 CF2 FC3
- 10,000 7,000 6,000 4,150

3. Calcular el VAN:
En Excel: VAN = $5,120.92

A Mano: VP = $15,428.17
VAN = $5,428.17
Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
4. ¿Cuál sería la Inversión Inicial del Proyecto si la
rentabilidad de la Inversión fuera 30%?
Rentabilidad de la Inversión: 30%

VP – Inversión = VAN = 0

$10,823.85 - Inversión = 0

$10,823.85 = Inversión
(es calcular el VAN y cambiar el signo)
Entendiendo el Periodo de
Recuperación de la Inversión

Mide el número de años que se necesitan para recuperar la

inversión. Se debe utilizar los flujos descontados.

Ventaja:
Permite, en cierta forma, evaluar el riesgo de un
proyecto: a menor número de años, menor riesgo.

Desventaja:
Deja de tomar en cuenta los beneficios posteriores a la
recuperación de la inversión.
Entendiendo la relación Beneficio-
Costo

La razón Beneficio-Costo (B/C) es sensible a la forma en

que se calculan costos y beneficios.
Por lo tanto, su uso puede dar lugar a decisiones
incorrectas.
Es un procedimiento para comparar posibles decisiones
alternas de inversión o acción, con base en los beneficios
netos que se pueden obtener.
El término beneficios netos alude a la diferencia entre los
beneficios y costos sociales
Entendiendo la relación Beneficio-
Costo
Divide el valor presente de los beneficios entre el valor
presente de los costos.

Si la razón es mayor a 1, se acepta el proyecto.

Puede dar lugar a decisiones incorrectas.
Valor Valor
Presente de Presente de Razón B/C VAN
los Costos los ($)
($) Beneficios
($)
Proy I 1´000,000 1´300,000 1.3 300,000
Proy J 4´000,000 4´700,000 1.175 700,000
Proy K 1´500,000 2´100,000 1.4 600,000
GRACIAS!