TASACION

METODOLOGÍAS DE TASACION

El tasador podrá, según sean las características del inmueble a tasar,

aplicar alguno de los enfoques de
valoración que contempla este Manual:
Enfoque de Costo de Reemplazo: Metodología para la tasación
de inmuebles típicos (viviendas
urbanas o rurales) afectos a la aplicación del Subsidio Habitacional.
Enfoque Comparativo o de Valor de Mercado: Metodología de
tasación para inmuebles atípicos
habituales del mercado inmobiliario no afectos a la aplicación del
Subsidio Habitacional (casas y
departamentos, locales comerciales, oficinas, boxes de
estacionamiento, bodegas, terrenos, etc.).
Enfoque Mixto: Metodología de tasación para inmuebles atípicos
no habituales del mercado inmobiliario
 ENFOQUE DE COSTO DE REEMPLAZO
PARA TASAR INMUEBLES TÍPICOS

Procedimiento de tasación
El Enfoque de Costo de Reemplazo consta de los siguientes
pasos:
a) Establecer las características o atributos propios del inmueble que
influyan en su valor (análisis de la propiedad).

b) Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno

similar en base al análisis del segmento del mercado de terrenos
similares o comparables por localización, uso y tipología, entre
otras características, mediante el enfoque comparativo o de mercado
(en la tasación de la vivienda rural se considera una superficie máxima
de 500 m² por vivienda).

c) Obtener el valor de lo edificado a partir del costo de construcción de

una edificación nueva, el que incluye un factor de comercialización
como una resultante del mercado inmobiliario con motivo de una
operación de compraventa. Sólo en el caso de viviendas urbanas
usadas se descuenta la depreciación que corresponda.
d) Obtener para las viviendas urbanas el valor de las obras
complementarias.

Para determinar los Costos de Reemplazo de una vivienda nueva el

tasador dispondrá de Tablas de
Valores Unitarios Base de Edificación (VUBE) UF/m2 para las
distintas tipologías de edificación.
Asimismo, contará con una metodología para determinar la
depreciación de viviendas usadas y el valor
de las obras complementarias.
 Análisis de la propiedad

Cada propiedad constituye una mercadería única. El tasador debe

establecer las características o
atributos que influyen en su valor considerando tanto su parte
edificada y el terreno, como también
aquellas condiciones que la diferencian de otras propiedades, tanto
propias del inmueble como del sector
en que se sitúa (las que detallará en el Informe de Tasación)4 a
partir, principalmente, de la información
obtenida en:
 a) La inspección física a la propiedad y al sector;
b) El análisis de la documentación legal y técnica de la propiedad y
restricciones legales a su uso (servidumbres de tránsito, vista,
acequias, servicios, concesiones, arriendos a largo plazo,
etc.).Deberá, en consecuencia, tener a la vista las certificaciones de:
• Antecedentes Previos, en que conste la exclusión de la propiedad
de planes de remodelación urbana, o de estar sujeta a
expropiaciones.

• Aceptabilidad en caso de vivienda usada

• Excepción de Orden de Demolición, o Clausura por Insalubridad.

• Permiso de Edificación, Certificado de Recepción Final o

Certificado de Regularización.

• Certificados de No Expropiación de los organismos competentes.

c) el conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador

y dotación de servicios públicos
que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble.
 Aceptabilidad de las edificaciones urbanas
usadas
La “Aceptabilidad” de la edificación se determinará constatando a
simple vista la inexistencia de anomalías evidentes en la edificación.
Para ello se seguirán los siguientes pasos:
a) Se verificará, en los antecedentes administrativos de la edificación, si
está afecta a posibles expropiaciones, inclusión en planes de remodelación
urbana y eventuales órdenes de demolición o clausura. Deberá, en
consecuencia, tener a la vista las certificaciones de:

• Antecedentes Previos, en que conste la exclusión de la propiedad de planes

de remodelación urbana, o de estar sujeta a expropiaciones.

• Excepción de Orden de Demolición, o Clausura por Insalubridad.

• Permiso de Edificación, Certificado de Recepción Final o Certificado de
Regularización.

• Certificados de No Expropiación de los organismos competentes

b) Se comprobarán las condiciones de estructura y de habitabilidad
simultáneamente y, por tanto, la clara posibilidad de servicio por 20
años más, de acuerdo a la siguiente pauta:
• Obra Gruesa: La existencia de uno de los siguientes defectos
o deterioros evidentes no permitirá
consignar la posibilidad de 20 años más de servicio como vivienda,

- Falta de cubierta total o parcial

- Falla en estructura de techumbre
- Desaplomes en muros, con riesgo de colapso
- Grietas a 45º o similar inclinación en elementos estructurales
- Fallas producidas en elementos estructurales
- Asentamientos por fallas de terreno
- Pudrición de piezas estructurales en madera
- Presencia de insectos xilófagos en elementos estructurales
Terminaciones: No se aceptarán fallas, defectos,
carencias o deterioros evidentes que
amenacen riesgo de colapso parcial de la estructura o
resten habitabilidad a la edificación

- Falta de ventanas y puertas al exterior

- Ausencia de pavimentos o radieres interiores
- Falta de ventilación por recinto
- Presencia significativa de humedad en muros o
pavimentos por filtración
Instalaciones: El Tasador confirmará la existencia y
operación de las redes de servicios
esenciales, tales como Agua Potable, Alcantarillado,
Electricidad y Combustible. No se
aceptarán:

- Falta de artefactos sanitarios básicos5

- Filtraciones en redes que dañan la
estructura
- Instalaciones eléctricas fuera de norma
- Instalaciones de red de combustible fuera
de norma
- Inadecuada ventilación de gases
quemados
 Clasificación de las Edificaciones
a) Clase de las Edificaciones
La Clase de una edificación corresponde al material de la
estructura resistente o soportante, que es aquella parte de la
edificación que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo,
sin considerar las tabiquerías no soportantes.6 El tasador
clasificará la “Clase” de las edificaciones según sea el material
estructural predominante de la edificación, de acuerdo a la
siguiente tabla:

Tipo Material Estructural Predominante

A Acero
B Hormigón armado
C Albañilerías de ladrillo confinadas y armadas
Ca Albañilerías no armada ni confinada
D Albañilerías de bloques o piedra confinadas
E Maderas Impregnadas y Maderas de Durabilidad 1 según
Norma
Ea Maderas no tratadas o de durabilidad menor
F Adobe
G Prefabricados en acero
H Prefabricados en madera
I Placas o paneles prefabricados de hormigón liviano o similares
b) Calidad de las Edificaciones
El tasador determinará la “Calidad” de las edificaciones
según las siguientes definiciones, teniendo presente que las
calidades Superior y Buena no se presentan en operaciones
subsidiadas y que la calidad Deficiente no permite otorgar la
“Aceptabilidad” prevista como necesaria en este Manual.
Código Definición
1. Superior o En general, edificación de diseño exclusivo, con
de Lujo: complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea
por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con
mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien
distribuidos. Uso de materiales finos, caros o
de gran durabilidad. Instalaciones especiales como
climatización, seguridad, etc
 Edificación de tipo individual o que forma parte de
2. Buena o conjuntos de pocas unidades, no necesariamente
Media – aisladas. Recintos amplios con buena distribución.
Superior: Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes,
pero posee algunas de mayor calidad.

3. Corriente Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de

o Media diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes,
adecuadamente distribuidos. Estructura corriente,
con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e
Instalaciones más completas que las esenciales

4. Regular o
Edificación económica, de diseño sencillo o masivo.
Media – Inferior
Elementos estructurales de dimensiones mínimas de
acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de
bajo costo. Instalaciones completas económicas

Edificación económica, de diseño simple y masivo.

5. Inferior
Elementos estructurales de dimensiones mínimas de
acuerdo a normas. Puede carecer de algunas
condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas
6. Deficiente Construcciones con errores de diseño y distribución,
con recintos de dimensiones
inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación
natural, generalmente proyectadas
sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de
edificación, con elementos de
dimensiones inferiores a las establecidas en las
normas. Terminaciones mínimas, de
mala calidad y/o defectuosa colocación o con
materiales heterogéneos o de desechos.
Puede carecer de los servicios esenciales.
c) Condiciones Especiales

La edificación a tasar puede presentar condiciones especiales

de construcción que la “desvalorizan” respecto a una que no
posea estas condiciones. Las definiciones de las condiciones
especiales son:

Condición Especial Definición

Recinto habilitado en el entretecho, con
1. Construcción
ventilación e iluminación natural. Hacia
abierta (CA)
el exterior suele carecer de muros laterales
verticales. La superficie se calculará
como lo establece la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones, en
base al área interior utilizable, delimitada o
no por tabiques perimetrales
Recinto cubierto y abierto por uno o más
2. Mansarda o lados (corredores, porches, logias,
Buhardilla (MS terrazas cubiertas y similares). Para
clasificar su clase se considera el material
estructural predominante. La superficie de
estos espacios, se calculará sin
considerar la proyección de aleros9
 Recinto cuyo piso se encuentra bajo el
3. Piso Zócalo (PZ)
nivel de terreno, al menos en un 50% de
la superficie de sus muros. Estos, además,
cumplen la función de contención del
terreno. Posee iluminación natural.

Recinto cuyo piso se encuentra bajo el

4. Subterráneo (SB)
nivel del terreno. Los muros cumplen la
función de contención del terreno. No
posee iluminación natural

5. Sin Condición Construcción normal

(SC)