PROYECTO DE LEY

El Senado y la Honorable Cámara de Diputados de la Nación, sancionan con fuerza de ley:

MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Y DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.
DESALOJO.

ARTÍCULO 1. Sustitúyase el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art. 679. - La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por

el procedimiento establecido por este Código para el juicio sumarísimo, con las
modalidades que se establecen en los artículos siguientes.

ARTÍCULO 2. Sustitúyase el artículo 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art. 680. - La acción de desalojo podrá ser incoada por el titular del inmueble, así
como también por el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el
comodante, el superficiario y cualquier persona que tenga derecho a usar y gozar
de la cosa por un título legítimo, y procederá contra locatarios, sublocatarios,
tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber
de restituir sea exigible.

ARTÍCULO 3. Sustitúyase el artículo 680 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, por el siguiente texto:

Art. 680 BIS. - En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor
precario, intruso o usurpador, en cualquier estado del juicio después de trabada la
 litis y a pedido del actor, el juez deberá disponer la inmediata entrega del inmueble
con la presentación del título de propiedad por parte del accionante, previa caución
juratoria.
La entrega deberá hacerse efectiva dentro de los cinco (5) días de efectuada la
solicitud del actor.

ARTÍCULO 4. Sustitúyase el artículo 680 TER del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, por el siguiente texto:

Art. 680 TER. - Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino,
deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto o la prevista en el
art. 680 BIS, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un
reconocimiento judicial dentro de las primeras 48 horas de dictada la primera
providencia, con asistencia del Defensor Oficial, constatando a los ocupantes del
inmueble e identificándolos con nombre y apellido y número de documento.

ARTÍCULO 5. Sustitúyase el artículo 682 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art. 682. - Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el

demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación de la
demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere o en el domicilio
electrónico constituido a tal efecto por la parte ocupante al suscribir el contrato.

ARTÍCULO 6. Sustitúyase el artículo 683 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art. 683. - Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe
practicarse la notificación, el notificador procurará localizarlo, siendo suficiente
para ello fotos del inmueble que permitan ubicarlo correctamente. En todos los casos,
 el notificador deberá proceder a la identificación de los ocupantes del inmueble,
pidiéndoles razón de su relación con el demandado y en qué caracter lo ocupan, y
quedando autorizado para apelar al auxilio de la fuerza pública de ser necesario..
Si la notificación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula no se
hubiere especificado la unidad, o se la designare por el número y en el edificio
estuviere designada por letras, o viceversa, el notificador inquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edificio; lo notificará si lo hallare, identificándolo.
La cédula de notificación deberá fijarse en la puerta de acceso al inmueble y/o en
cualquier lugar visible, en caso de corresponder.

ARTÍCULO 7. Sustitúyase el artículo 684 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art 684. - Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el Oficial

Notificador, si hallare a la parte demandada:
1) Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u
ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles
que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro
del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen
corresponderles.
2) Identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que invoquen y
acerca de otros sobre el carácter sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia
surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u
ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la
sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.
3) Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la
exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.
El incumplimiento de lo dispuesto en este artículo y en el anterior constituirá falta
grave del Oficial notificador.
ARTÍCULO 8. Sustitúyase el artículo 684 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, por el siguiente texto:

Art. 684 BIS. - En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la
de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor obtendrá, bajo caución
juratoria, previa presentación del título de propiedad por parte del accionante, la
desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis.
La entrega deberá hacerse efectiva dentro de los cinco (5) días de efectuada la
solicitud del actor.
Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o
documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de
la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta diez veces el
valor del último pago locativo en favor de la contraparte.

ARTÍCULO 9. Sustitúyase el artículo 685 del Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación, por el siguiente texto:

Art. 685 - En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento
del plazo sólo se admitirá la prueba documental.

ARTÍCULO 10. Incorpórase el artículo 686 BIS del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

MANDAMIENTO
Art. 686 BIS. - El mandamiento de lanzamiento incluirá en todos los casos los
siguientes recaudos:
1. La autorización al Oficial de Justicia para apelar al uso de la fuerza pública en
caso de necesidad, así como al allanamiento del domicilio y a la apertura de
cerraduras, aún cuando la propiedad se hallare desocupada.
 2. La autorización al Oficial de Justicia para designar depositario de los bienes
muebles que existieren en el lugar.
3. La habilitación de días y horas inhábiles para su diligenciamiento.
4. La facultad del autorizado para denunciar domicilio en el acto del lanzamiento,
la que podrá ejercer después de haberse actuado en el domicilio que indique el
mandamiento.

ARTÍCULO 11. Reincorpórase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación,
el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es

habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres,
el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a tres (3) días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se
tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por
motivos imputables al mismo. Podrá también ser remitida al domicilio electrónico
oportunamente constituido por el locatario.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose
verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir
la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador
puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso
sumarísimo o el más abreviado que al efecto prevea cada jurisdicción.
En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a
cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte
del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la
consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a
 partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que
reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación
judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le
fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se
hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

ARTÍCULO 12. Incorpórase el artículo 1223 BIS del Código Civil y Comercial de la
Nación, el que quedará redactado de la siguiente manera:

ARTICULO 1223 BIS.- Medidas cautelares. En los juicios de desalojo, la caución que
a constituir por el actor durante el proceso deberá ser siempre de carácter juratoria.
No obstante, cada jurisdicción podrá establecer las medidas cautelares adicionales
que considere a tal efecto por medio de sus leyes procesales o de normas especiales.

ARTÍCULO 13. Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Autor: YEZA, Martín

Co-firmantes:
RITONDO, Cristian
BONGIOVANNI, Alejandro
ARABIA, Damián
CAPOZZI, Sergio
NÚÑEZ, José
FERNÁNDEZ MOLERO, Daiana
AJMECHET, Sabrina
BIANCHETTI, Emmanuel
CHUMPITAZ, Gabriel
IGLESIAS, Fernando
FINOCCHIARO, Alejandro
DE SENSI, María Florencia
STEFANI, Héctor
BRAMBILLA, Sofía
 FUNDAMENTOS

Sr. Presidente,

El presente proyecto de ley tiene por objeto la modificación del Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, más específicamente su Título VII del Libro CUARTO, titulado
“DESALOJO”, y del Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección VII - “Efectos de
la Extinción” del Título IV, Capítulo 4 - Locación.

Es dable citar el largo periplo jurídico que se ven obligadas a enfrentar aquellas personas que
en la actualidad deben iniciar una acción de desalojo frente a un locatario -en caso de
incumplimiento de contrato o vencimiento de plazo- que resiste a abandonar el inmueble
locado, como también contra sublocatarios, tenedores precarios, intrusos u ocupantes de
cualquier otra índole sobre los cuales exista un derecho de restitución exigible.

Esta problemática ha sido recurrente e incluso ha ido agravándose durante este último tiempo,
con un factor principal en común: la complejidad para la víctima del inmueble intrusado o
usurpado de contar con herramientas ágiles para su restitución, debiendo incurrir en procesos
interminables y erogaciones imprevistas y carentes de total justificación. Es decir, uno de los
mecanismos esenciales que prevé la normativa para garantizar el pleno ejercicio del derecho
a la propiedad privada, consagrado en nuestra Constitución Nacional como principio rector,
básico e inviolable, se aparta de modo absoluto de su verdadera función.

En tal sentido, inicialmente este proyecto dispone la tramitación de los desalojos por vía
sumarísima, supliendo un vacío legal de más de dos décadas causado a raíz de la sanción de
la Ley Nro. 25.488. Cabe recordar que dicha ley modificó oportunamente el Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación, suprimiendo -entre otras reformas- todo el trámite relativo al
proceso sumario. No obstante, omitió resolver lo referente al proceso de desalojo, cuya
redacción actual sigue remitiendo a un trámite hoy inexistente, dejando en consecuencia una
laguna jurídica a resolver conforme el criterio de cada juez.
La tramitación por vía sumarísima no sólo respeta el espíritu original de la norma (que se
había apartado del proceso ordinario por sus extensos plazos y había optado por la vía del
sumario), sino que también resulta acorde con los derechos protegidos por la acción de
desalojo y los plazos más acotados que se requieren para su resolución. En tono
ejemplificador, mas no taxativo, cabe recordar que el proceso sumarísimo cuenta con plazos
más acotados (incluso para traslado de la demanda), no admite excepciones de previo y
especial pronunciamiento como tampoco reconvenciones (muchas veces interpuestas al sólo
efecto dilatorio por el demandado) y no habilita la presentación de alegatos.

Sin ingresar en lujo de detalles respecto a herramientas y actitudes dilatorias que hoy día la
ley avala para aquellos que ocupan de modo ilegal una propiedad, en términos generales la
adopción de la vía sumarísima permite ahorrar más de medio año calendario en tiempos
procesales, gracias a la reducción de plazos de contestación de demanda, producción de
prueba y sentencia definitiva, como la imposibilidad para el demandado de recusar sin causa,
ejercer una reconvención, presentar excepciones o alegatos, entre otros.

A mayor abundamiento, en lo relativo a una potencial vulneración de derechos del

demandado (extremo comúnmente alegado sobre la aplicación de la vía sumarísima), es dable
aclarar que antecedentes jurisprudenciales han expresado que dicha vía “en modo alguno
cercena la posibilidad del demandado de ejercer las defensas a que se creyera con derecho
en la misma medida que con anterioridad a la reforma introducida por la ley 25.488,
resultando únicamente disminuida la extensión temporal para determinadas presentaciones
sin que ello genere un menoscabo en el conocimiento que obtenga el juez de la situación que
le permita en cada caso arribar a una decisión apropiada” (cf., Cámara Nacional en lo Civil,
Sala I, in re “Recurso Queja N° 1 - c/ GARCIA, ARIEL s/DESALOJO POR FALTA DE
PAGO”).

Por otra parte, en cuanto a la modificación de la legislación de fondo, se busca restablecer la

redacción original del Código Civil y Comercial, determinando también la aplicación de la
vía sumarísima. Cabe aclarar al respecto que, como consecuencia de la derogación de la Ley
Nro. 27.551 por vía del Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 70/2023, se había generado un
vacío legal en lo relativo a la intimación de pago y desalojo de la vivienda ocupada.

Al respecto, y apelando a una analogía de la legislación penal con la civil, la Corte Suprema
de Justicia de la Nación, in re “Price, Brian Alan y otros s/ homicidio simple” (CSJ
2646/2015/CS1), recurrió a su propia jurisprudencia desde 1928 al presente para sostener
que, en función de las atribuciones que la Constitución Nacional le reconoce a los
legisladores nacionales para regular en materia penal o civil, en aquellos casos de
discordancia entre un código de fondo con una ley procesal provincial predomina el primero,
no significando por ello una invasión de las facultades reservadas por las mismas provincias
para dictar sus leyes de procedimientos.

Por el contrario, implica un apartamiento “(...) de los preceptos de la ley substantiva dictada
por el Congreso en ejercicio de facultades propias, y a las que las autoridades de cada
provincia están obligadas a conformarse, no obstante cualquier disposición en contrario que
contengan las leyes o constituciones provinciales” (antecedente “Criminal c/González”,
Fallos: 152:62)

En segundo lugar, este proyecto de reforma pugna por la eliminación de obstáculos en cuanto
a la legitimación activa para la acción de desalojo, ampliando inicialmente el impulso no sólo
para el titular del inmueble objeto de la acción, sino también a las figuras del locador,
locatario principal, poseedor, usufructuario, comodante, superficiario y cualquier persona que
tenga derecho a usar y gozar de la cosa por un título legítimo.

Asimismo, desburocratizando el proceso mismo del desalojo per se, al habilitar la posibilidad
de la presentación del título de propiedad para lograr la orden judicial de restitución del
inmueble usurpado o intrusado de modo inmediato.
Por último, más allá de diversas cuestiones formales y probatorias adicionales en vistas al
objetivo antes mencionado, es meritorio añadir que para aquellos casos de falta de pago o
vencimiento del contrato, el presente proyecto -además de incorporar la mera presentación
del título dominial válido ante el Registro correspondiente- reemplaza la figura de la caución
real por juratoria.

Resulta a simple vista ilógico que la norma hoy día le exija la constitución de una caución
real al propietario de un inmueble ocupado por un locatario que ha incumplido con su
obligación de abonar el canon locativo mensual, cuando la caución real es por naturaleza un
instituto que se constituye con el fin de evitar la generación de perjuicios económicos a
posteriori incobrables. Es otro supuesto más en el cual el derecho se distancia de la
ciudadanía.

Para concluir, el instituto del desalojo es la herramienta por excelencia para recuperar un
inmueble y brindar seguridad jurídica. Hoy el proceso judicial se torna complejo, engorroso y
repleto de problemas de forma que provocan un desgaste innecesario para la parte actora.
Este proyecto busca esencialmente que la norma abrace la lógica y vele por la protección de
los derechos de los ciudadanos, evitando trastornos injustificados e innecesarios para aquellas
personas que obran conforme a ley.

Por todo lo expuesto, solicito el acompañamiento de mis pares.

Martín YEZA
Diputado Nacional por la Provincia de Buenos Aires