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Sesion 4 Saneamiento de Las Edificaciones Juan Jose Garazatua
Sesion 4 Saneamiento de Las Edificaciones Juan Jose Garazatua
Sesion 4 Saneamiento de Las Edificaciones Juan Jose Garazatua
edificaciones
Juan José Garazatua Nuñovero
Informalidad en las edificaciones
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A modo de definición: Declaratoria de edificación
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Inscripción de las edificaciones
• Declaratoria de edificación
Es otorgada por el profesional responsable de la ejecución de la construcción, quien
asume responsabilidad por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra
(arts. 1771 y ss. del Código Civil).
• Constatación de edificación
Es otorgada por un profesional que no ejecutó la edificación, quien asume
responsabilidad solo por la veracidad de la existencia de la obra y por la conformidad
de su descripción (art. 25 de la Ley 27157 y arts. 2, numeral 2.2, 8, 9 y 14 del TUO del
Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA).
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Antecedentes
• Reglamento de las inscripciones (1937)
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Antecedentes
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Antecedentes
• Requisitos adicionales (documentos complementarios):
▫ Base legal
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Antecedentes
• Primer régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Jun 1975,
prorrogado por Decreto Ley 21330 – Dic 1975):
▫ Características:
Solo para casas habitación.
Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos.
Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva y constancia
de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i)
declaración de autoconstrucción o (ii) imposibilidad de liquidación por
causa del constructor.
Ministerio de Vivienda y Construcción expide Resolución autorizando la
declaratoria de fábrica (regularización) para poder elevar la minuta a
escritura pública.
Acogimiento hasta 31.12.1975 prorrogado hasta 31.07.1976
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Antecedentes
• Segundo Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21567 – Agosto 1976):
▫ Características:
Para todas las edificaciones, pero solo urbanas (casas habitación, comercio, industria, educación y
otros usos que den albergue al hombre).
Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos.
Uso de formulario oficial, con firmas legalizadas notarialmente como título inscribible, adjuntando
planos, memoria descriptiva y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de
excepción: (i) casas habitación en Pueblos Jóvenes, (ii) edificaciones con antigüedad mayor a 10 años, o
(iii) declaración de autoconstrucción.
Trámites iniciados con D.L. 21192 y 21330 ya no requieren escritura pública.
Acogimiento hasta 31.07.1977
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Antecedentes
• Tercer Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley 23625 – Mayo 1983, prorrogada por
Ley 24687 – Junio 1987):
▫ Aprobación administrativa (autoridad municipal): TITULO = FORMULARIO
▫ Características:
En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de dichas leyes.
Inicialmente solo para los casos de vivienda única, pero luego se amplió a todas las
edificaciones urbanas.
La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 31 de julio de 1984, luego prorrogado hasta
el 31 de diciembre de 1988.
Derechos municipales exonerados de multas y recargos.
Pago al Seguro Social: 1% del valor de la fábrica, salvo casos de exoneración: (i) casa única en
Pueblos Jóvenes y (ii) Viviendas fuera del área de expansión urbana.
Aprobación sustituye a la conformidad de obra.
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Antecedentes
• Cuarto Régimen de excepción:
Regularización de fábrica (Ley 26389, Primera Disposición Transitoria –
Noviembre 1994, prorrogada por Ley 26609 – Mayo 1996, Ley 26709 – Diciembre
1996, Ley 26919 – Enero 1998, modificada por Ley 26956 – Mayo 1998):
▫ Características:
En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de la Ley 26389 –Nov
1994, luego ampliada a las edificaciones terminadas hasta el 15.05.1996, y finalmente ampliada a las
edificaciones terminadas hasta el 31.12.1997.
Aplicable a todas las edificaciones levantadas sobre terrenos rústicos o urbanos.
La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 30.04.1996, luego prorrogado hasta el
31.12.1997 y después hasta el 31.12.1998
Pagos únicos con efecto cancelatorio: 1% al Seguro Social y 0.5% a la Municipalidad respectiva.
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Regularización de edificaciones
regímenes actuales
1. Regularización al
amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención
municipal.
2. Regularización al
amparo de la Ley 29090,
con intervención
municipal.
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Regularización sin intervención municipal
• Ley N° 27157 (Ley de regularización de edificaciones y del régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común).
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Regularización de la construcción
Supuestos de aplicación
Aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 3 y 4.ago.2006,
publicado el 05.set.2006.
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Regularización de edificaciones
Supuestos de improcedencia
No se aplica la regularización de edificaciones establecida en la Ley 27157
(modificada por Ley 30830), para las edificaciones levantadas en:
1. Zonas arqueológicas.
2. Zonas de protección ecológica.
3. Zonas de riesgo para la salud e integridad física.
4. Riberas de ríos, lagos o mares.
5. Edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos
básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.
Primera Disposición Complementaria y Final de la Ley 30830, que modifica la Ley 27157
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Regularización de edificaciones
Verificación de improcedencia
La procedencia o improcedencia de la regularización debe ser comprobada por el
Verificador Responsable, así como por el Verificador Ad Hoc, cuando intervenga.
Se adjunta una declaración jurada con firma certificada por notario, señalando que el
predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los
supuestos de improcedencia que establece la Ley 30830.
Artículo 12, último párrafo, del TUO del Reglamento de la Ley 27157, incorporado por el art. 1 del D.S. 008-2019-VIVIENDA, que
reguló las modificaciones de la Ley 30830.
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Ampliaciones del plazo para la aplicación
de la regularización
3) Ley 30830, publicada el 27/07/2018, amplió el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2016. A diferencia de las anteriores leyes, no se estableció un plazo de
acogimiento, por lo que se pueden regularizar, en cualquier momento, las edificaciones
construidas hasta dicha fecha límite.
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Nuevo plazo para la regularización
Decreto Legislativo 1595 – aún no está vigente
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Regularización de edificaciones
etapas del proceso
2. La actuación notarial
3. La inscripción registral
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Intervención del verificador
Verificador responsable
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Intervención del verificador
Informe técnico de verificación
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Verificador ad hoc
ENTIDADES RECTORAS: (art. 11.1 del Reglamento Ley 27157, modificado)
1. Ministerio de Cultura - MINCUL, para la preservación y conservación de bienes integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación.
2. Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado - SERNANP, para los efectos de la
preservación y conservación de las áreas naturales protegidas.
3. Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres - CENEPRED, para
cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los
campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público.
4. Ministerio de Defensa – MINDEF, en las zonas de frontera y otras de su competencia conforme a ley.
Nota: No requieren pronunciamiento del CENEPRED, las edificaciones de vivienda de seis pisos en las
cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex, siempre que la circulación
común sea sólo hasta el quinto piso.
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Precedente vinculante
1. Pertinencia de verificación ad hoc
No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de
verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el
art. 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por D.S. 008-2019-VIVIENDA,
por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y responsabilidad
exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc, las
instancias registrales no formularán denegatoria por esta omisión, pero
comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura Zonal respectiva para que actúe
de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso de que las instancias registrales consideren
que existen incumplimientos de la normativa urbanística o edificatoria que no
se han consignado como observaciones.
Aprobado en el CCXXXV Pleno Registral, realizado los días 14 y 15.dic.2020, publicado el 25.dic.2020.
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Intervención del verificador
▫ Declaración jurada complementaria 1 :
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Intervención del verificador
Acuerdo plenario aprobado en el CCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado el día 04.ene.2019.
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Intervención del verificador
▫ DECLARACIÓN JURADA COMPLEMENTARIA 2:
El verificador responsable debe presentar, además, una declaración
jurada adjunta o inserta en el Informe de Verificación, señalando bajo
su responsabilidad, que la edificación materia de regularización (i)
cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios
correspondientes a la fecha de ejecución, o (ii) de lo contrario,
consigna las observaciones a que hubiere lugar.
Dicha 2da. D.J. sustituye la anterior exigencia de presentación del Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (modificación del Reglamento de la Ley 27157, que
entró en vigencia a partir del 13.02.2019).
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Intervención del verificador
B) Verificador ad-hoc
Notas.-
1) el informe del verificador ad hoc no constituye requisito para la inscripción
de la regularización.
2) las observaciones se registran como cargas técnicas.
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Precedente vinculante
Intervención del verificador ad-hoc
“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el
Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo
11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la
constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago
respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado,
se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado
artículo”.
Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 8 y 9.abr.2005,
publicado el 09.jun.2005.
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Intervención del verificador
Observaciones en el informe técnico de verificación:
Tanto el verificador responsable como el verificador ad-hoc deben hacer constar sus
observaciones cuando se constate la existencia de transgresiones al marco normativo aplicable
La subsanación de las observaciones se efectúa por un nuevo informe técnico de verificación, salvo
el caso de discrepancia de áreas, linderos o medidas que deberá seguir el proceso legal
correspondiente
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Discrepancias de áreas
y/o medidas perimétricas
• Si hay discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas
perimétricas y/o linderos con los datos de la partida registral, se
registra la fábrica si el área real no es mayor a la registrada. Se
inscribe como carga la discrepancia.
• Si el área real es superior a la registrada y no existe
superposición, podrá anotarse preventivamente por un plazo de
un año, prorrogable a un año más.
Art. 33 Reglamento Ley 27157
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Intervención del verificador
Cancelación de cargas técnicas:
• Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que
acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se
adjunta planos replanteados.
• Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se
extenderá el asiento respectivo.
• Las cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal
correspondiente.
Art. 34 Reglamento Ley 27157
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Cancelación de carga técnica
Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico
emitido por el verificador competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su
anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados.
No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos
técnicos de dicho informe.
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Precedente vinculante
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en
el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra,
pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación
en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la
edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
Aprobado en el XXVII y XXVIII Plenos del Tribunal Registral, realizado los días 21,
22 y 23.nov.2007, publicado el 01.mar.2008.
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Criterio registral importante.
Limitación a la calificación registral de las
declaraciones técnicas del verificador
Resolución Nº 480-2019-SUNARP-TR-T de fecha 12 de julio del 2019 emitida por la Cuarta Sala
(Sede Trujillo) del Tribunal Registral.
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Criterio registral importante.
Defectos irrelevantes de forma
Resolución Nº 360-2019-SUNARP-TR-T de fecha 31 de mayo del 2019 emitida por la Cuarta Sala
(Sede Trujillo) del Tribunal Registral.
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Criterio registral importante.
Prevalencia del plano sobre la memoria
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Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
A) Responsabilidad Profesional
Por declarar que el predio no está en los supuestos de
improcedencia de regularización
Por veracidad del informe (conformidad con las normas técnicas
y urbanas).
Por correspondencia entre los planos y la realidad física del
predio.
No asume responsabilidad por el proceso constructivo, ni por
estabilidad estructural.
(Arts. 12º, último párrafo, y 14° del TUO del reglamento de la ley 27157 y art. 2° ley 27333)
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Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
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Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
C) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional
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Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
D) Órgano sancionador (plano administrativo)
Jefe de zona registral (primera instancia)
Sunarp (segunda instancia)
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La actuación notarial
2. Expediente de regularización
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La actuación notarial
Expediente de regularización
2.2 Documentos adjuntos al FOR
Requisitos generales :
Documento que sustenta el derecho de propiedad:
• Copia literal de dominio
• Documento publico
• Documento privado de fecha cierta
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La actuación notarial
3. Comprobación notarial
Examina identidad de los intervinientes (propietario y
verificadores)
Autentica firma de los intervinientes
Constata la habilitación del verificador
Verifica la Documentación sustentatoria adjuntada al FOR
Declara la conformidad o el rechazo del trámite, de acuerdo a
la comprobación realizada
Tramita la inscripción del expediente ante el registro, solo
cuando hay saneamiento (original y 2 copias)
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Precedente vinculante
Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N.º
27157
“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de
dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue
otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras
de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la
edificación”.
Aprobado en el IV Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 6 y
7.jun.2003, publicado el 18.jul.2003.
53
Precedente vinculante
54
La actuación notarial
Improcedencia de regularización sucesiva
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RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO
Actuación notarial en la regularización al amparo de la ley
27157
“No procede formular denegatoria cuando el notario consigne
un texto eximente de responsabilidad en las legalizaciones
notariales del expediente de regularización al amparo de la Ley
27157”.
Aprobado en el LXII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 5 y 6.ago.2010, publicado el
06.set.2010.
Inscripción registral
Conformación del título
Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario
y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
Declaraciones juradas del verificador de: (i) no improcedencia y (ii) de
cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios.
Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la
verificación ad hoc.
Planos de ubicación, localización y distribución.
Cuando deba registrarse el dominio. Se adjuntará escritura pública,
documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción
adquisitiva o títulos supletorios.
Regularización con
saneamiento de titulación
Saneamiento = registro
Mecanismos de saneamiento
Terreno registrado (tracto sucesivo registral)
Base legal: Art. 36 Ley 27157, modificado por art. 8 Ley 27333.
Nota.- Esto 1er. régimen fue derogado por la Octava Disposición Final de la Ley 29090.
Regularización al amparo de la ley 29090
(texto original)
Segundo régimen de regularización municipal de edificaciones:
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del
21/7/1999 hasta el 27/9/2008.
El plazo para acogerse a la regularización venció el 31/12/2013, conforme a la
modificación efectuada por la Ley 29898.
Las edificaciones debían cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de
protección al patrimonio histórico.
Debía pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de
regularización.
Base legal: Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes 29476 y 29898.
Nota.- Este 2do. régimen de regularización quedó automáticamente sin vigencia al vencerse el
plazo el 31. dic.2013, sin renovarse legalmente.
Regularización al amparo del decreto
legislativo 1225
Tercer régimen de regularización municipal de edificaciones:
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del
21/7/1999 hasta el 27/9/2008.
El plazo para acogerse a la regularización venció el 26/09/2017.
La regularización de edificaciones debía cumplir el procedimiento establecido
en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación.
Base legal: Primera Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo 1225.
Nota.- Este 3er. régimen de regularización quedó automáticamente sin vigencia al vencerse el
plazo el 26. set.2017, sin renovarse legalmente.
Regularización al amparo de la ley 29090 (modificada por
decreto legislativo 1426)
Cuarto régimen (vigente) de regularización municipal de edificaciones:
Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del 1/1/2017
hasta el 17/9/2018.
No se ha establecido plazo para acogerse a dicha regularización municipal. Es un
régimen de plazo de acogimiento abierto.
La regularización de edificaciones debe cumplir el procedimiento establecido en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación,
siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o,
en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.
Base legal: Art. 30 de la Ley 29090, modificado por el art. 2 del Decreto Legislativo 1426, publicado el
16.set.2018. (en concordancia con los arts. 82 a 84 del Reglamento de Licencias de H.U. y Licencias de Edificación,
aprobado por D.S. 029-2019-VIVIENDA)
Regímenes extraordinarios de
regularización municipal de
edificaciones
Ejemplo:
Distrito de San Luis
74
Regularización al amparo de ordenanzas
especiales
Ejemplo:
Distrito de San Luis
ORDENANZA 331/MDSL
Pub. 15.jun.2022
Regularización al amparo de ordenanzas
especiales
Ejemplo:
Distrito de San Juan de
Miraflores
ORDENANZA
490/MDSJM
Pub. 26.ago.2023
Título que sustenta la inscripción de la
regularización municipal
Formulario Único de Regularización, debidamente firmado y
sellado por el funcionario competente.
Resolución municipal que aprueba la regularización de la
edificación.
Planos de ubicación y localización, de arquitectura y memoria
descriptiva, firmados por profesional constatador responsable.
Se aplica el silencio administrativo positivo (SAP), conforme al
numeral 84.7 del Reglamento de Licencias de H.U. y de
Edificación.
Muchas gracias
Juan José Garazatua Nuñovero