CONTRATO PREPARATORIO DE COMPRAVENTA DE DERECHOS Y ACCIONES DE BIEN

INMUEBLE DEL PROYECTO “CONDOMINIO BUENAVISTA” – CUARTA ETAPA

Conste por el presente CONTRATO PREPARATORIO DE COMPRAVENTA DE DERECHOS Y

ACCIONES DE BIEN INMUEBLE, que celebran:

➢ De una parte, como EL PROMITENTE PROPIETARIO, el señor LUIS ALBERTO MARTIN

ROSAS ARBULU, con DNI N° 09381699 Y el señor ALEJANDRO GUERRA FEO con
documento de identidad del Reino de España Nº71509124P debidamente representado por
JESUS RAQUEL ESPINOZA CUESTAS con DNI Nº 25716296, según poderes inscritos en la Partida
Electrónica Nº 14712195, EL PROMITENTE VENDEDOR, La sociedad LOTIZADORA
BUENAVISTA SUR S.A.C., con RUC N° 20610374353, inscrita en la Partida N° 15163745 del
Registro de Personas Jurídicas de Lima, comercialmente llamada, LOTIZADORA BUENAVISTA
debidamente representada por su gerente general el señor LUIS ALBERTO MARTIN ROSAS
ARBULU, con DNI N° 09381699, con domicilio para estos efectos en Jr. Alonso de la Molina N°
1486, Urb. El Sausalito, distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima; y,

➢ De la otra parte, como EL PROMITENTE COMPRADOR, la señora GEORGINA MUSAYON

RODRIGUEZ, identificado con DNI N°09278679, de nacionalidad peruana, de estado civil
soltera, con domicilio en Pasaje José Medina 264, distrito San Miguel, provincia y departamento
Lima.

A quienes se les referirá indistintamente como la “Parte” y/o las “Partes”. En los términos contenidos en
las cláusulas siguientes:

ANTECEDENTES

PRIMERA: DEL BIEN OBJETO DE COMPROMISO

1.1. EL PROMITENTE PROPIETARIO Y EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del

inmueble denominado Lote 93, Sector Pampas de San Bartolo, Distrito San Bartolo, Provincia y
Departamento Lima, el mismo que cuenta con un área de 160,000.00 m2 y consta inscrito en
la Partida N° 13715193 del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX- Sede Lima oficina
Registral de Lima, donde constan sus medidas y linderos perimétricos. A este predio en adelante
se le denominará: “PREDIO MATRIZ”.

1.2. EL PROMITENTE PROPIETARIO Y EL PROMITENTE VENDEDOR, declara que ha

desarrollado convencionalmente sobre el PREDIO MATRIZ, la cuarta etapa de un proyecto
denominado “Condominio Buenavista”, que consiste en la habilitación de “ÁREAS DE USO
EXCLUSIVO” - AUE delimitados con coordenadas UTM, con el propósito de ser transferidos
en propiedad a favor de terceras personas mediante la venta de derechos y acciones que
representen porcentualmente el área convencionalmente transferida, y que EL PROMITENTE
COMPRADOR declara conocer.

1.3 EL PROMITENTE PROPIETARIO Y EL PROMITENTE VENDEDOR declara lo siguiente:

1.3.1 Que, una de las mencionadas áreas de uso exclusivo, es denominado como: “AUE sd-
11”, cuyos linderos, medidas perimétricas y coordenadas UTM geo referenciales se
encuentran descritos y detallados en el ANEXO N° 3 adjunto a la presente.
1.4 EL PROMITENTE COMPRADOR manifiesta su interés en adquirir el denominado AUE SD-11,
el mismo que tendrá un área de 120m2, mediante la compra de derechos y acciones del
PREDIO MATRIZ.

OBJETO DEL CONTRATO

SEGUNDA: COMPROMISO A CONTRATAR

2.1 EL PROMITENTE VENDEDOR y EL PROMITENTE COMPRADOR celebran mediante el

presente acto, un contrato preparatorio de compraventa; por el que, se obligan mutuamente a
celebrar en el futuro un contrato de compraventa de derechos y acciones del PREDIO MATRIZ
referido en la cláusula primera, por el precio de S/60,000.00 (Sesenta mil con 00/100
soles), en los términos establecidos en el presente contrato.

2.2 La venta materia del contrato definitivo se efectuará AD CORPUS y comprenderá todo cuanto
de hecho y por derecho corresponde al AUE SD-11, materia del mismo sin reserva ni limitación
alguna, incluyendo los suelos, entradas, salidas, aires, usos, costumbres, construcciones,
servidumbres y otros referidos al mismo.

CONDICIONES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEFINITIVO

TERCERA: PRECIO Y CONDICIONES

Las Partes acuerdan que el precio de venta del AUE, en el contrato de Compraventa de derechos y
acciones definitivo será el siguiente:

VALOR: S/60,000.00 (SESENTA MIL con 00/100 soles)

CUARTA: FORMA DE PAGO Y SEPARACIÓN

EL PROMITENTE COMPRADOR manifiesta su compromiso de pagar a EL PROMITENTE

VENDEDOR el precio de venta del contrato definitivo mencionado en la cláusula tercera del presente
contrato, en cuotas bajo la modalidad de financiamiento, de la siguiente manera:

4.1. POR CONCEPTO DE SEPARACION: Como cuota inicial el monto de S/20,000.00 (Veinte mil
con 00/100 soles), que se pagaran de la siguiente manera:

- S/20,000.00 (Veinte mil con 00/100 soles) que se pagará a la firma del presente contrato.

4.2. El SALDO ascendente a S/40,000.00 (Cuarenta mil con 00/100 soles), que se pagará en
Treinta y seis (36) cuotas de S/1,111.11 (Mil ciento once con 11/100 soles); siendo el
vencimiento de la primera cuota el día 07 de noviembre del 2023 y los sucesivos los días 07
de cada mes. El cronograma de pagos se adjunta al presente documento en el ANEXO N° 1.

4.3. Las cuotas mencionadas en el presente contrato serán respaldadas por letras de cambio con
los mismos montos y fechas de pago. Entendiéndose de que cada cuota asumida en el presente
contrato representa una letra de cambio por el mismo monto y fecha de vencimiento. Por
consiguiente, las mencionadas letras de cambio deberán ser aceptadas por EL PROMITENTE
COMPRADOR.

4.4. El monto entregado por EL PROMITENTE COMPRADOR como “separación” y todo pago a
cuenta efectuado según la presente cláusula, se aplicará al precio de venta cuando se suscriba
el contrato de compraventa definitivo.
4.5. El pago de la inicial y las cuotas siguientes se realizarán a la siguiente cuenta N°194-9931411-
0-81 y cuenta interbancaria 00219400993141108190 del Banco de Crédito del Perú (BCP) al
nombre de LOTIZADORA BUENAVISTA SUR SAC.

QUINTA: DE LOS INTERESES

Se establece que al referido SALDO del precio de pago que se financia en cuotas, incluyen el capital
más un interés compensatorio de financiamiento ascendente al 0% anual, menor a la tasa máxima
fijada en Banco Central de Reserva del Perú entre personas ajenas al sistema financiero (Circular 021-
2007-BCR) equivalente a la tasa promedio del sistema financiero para créditos de micro empresa.

SEXTA: DE LA TRANSFERENCIA

El contrato de compraventa definitivo comprenderá además la transferencia de los usos, aires, vuelos,
entradas, salidas, costumbres, servidumbre y en general todo cuanto por derecho y de hecho
corresponda al AUE que se transferirá por el contrato de compraventa definitivo, sin limitaciones ni
reservas de ninguna clase.

INCUMPLIMIENTO DEL COMPRADOR

SÉPTIMA: DEL INCUMPLIMIENTO DE PAGO

Asimismo, EL PROMITENTE COMPRADOR declara y acepta que el sólo hecho que transcurra un día
desde el vencimiento de cualquiera de las cuotas señaladas en el Anexo N°1, faculta a EL
PROMITENTE VENDEDOR a cobrar el monto de S/ 10.00 (diez con 00/100 soles) por cada día de
atraso por concepto de mora, a partir del día siguiente del vencimiento de la cuota, dicho concepto sin
tener necesidad de realizar gestión alguna de requerimiento o acreditar la misma.

Adicionalmente al pago por concepto de mora establecido previamente que se aplican en caso de
incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR en pagar oportunamente alguna de las cuotas
detalladas en el Anexo N°1, EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagar por concepto de
Comisión de Cobranza después de los 60 (sesenta) días de atraso en su cuota, el monto de S/ 5.00
(cinco con 00/100 soles) adicionales por día.

Esta comisión incluye la gestión por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR de hacer el seguimiento
de las cuotas no pagadas en su fecha de vencimiento, gestión de cobranza, llamadas telefónicas, envío
de notificaciones de requerimiento y cualquier otro servicio o gestión que EL PROMITENTE
VENDEDOR deba contratar o realizar para obtener el cumplimiento de la obligación por parte de EL
PROMITENTE COMPRADOR.

Las cantidades previamente indicadas se cobrarán por día de incumplimiento, efectuando la sumatoria
de los días de atraso en el pago y monto de comisión de cobranza que corresponde a cada día.
 POSESIÓN DEL AUE

OCTAVA: ENTREGA DE LA POSESIÓN DEL AUE

8.1 Las Partes acuerdan que la entrega física de la AUE se realizará a partir de mes de diciembre
del año 2024, siempre que EL PROMITENTE COMPRADOR haya cumplido con pagar el total
del precio de venta mencionado en la cláusula tercera del mencionado contrato. En caso de
que acaezca algún evento que retarde el cumplimiento de las obligaciones a cargo de EL
PROMITENTE VENDEDOR mencionados en el presente contrato, el plazo para la entrega física
y/o suscripción del contrato se prorrogará por un término de 90 (noventa) días contados a
partir de la fecha inicialmente pactada. Para lo cual, EL PROMITENTE COMPRADOR deberá
apersonarse al domicilio de EL PROMITENTE VENDEDOR para realizar las diligencias
necesarias y suscribir el acta de entrega del AUE.

8.2 Si EL PROMITENTE COMPRADOR no concurriera al domicilio de EL PROMITENTE

VENDEDOR hasta 30 días después de la fecha de entrega pactada, para todos los efectos del
presente contrato se considerará que el AUE ha sido debidamente entregada.

8.3 Sin perjuicio de lo manifestado, si durante el plazo de vigencia del presente contrato, se
determinara la existencia de factores contemplados en el artículo 1315° del Código Civil, que
no permitan la entrega del AUE en el plazo establecido, EL PROMITENTE VENDEDOR
procederá a comunicarlo a EL PROMITENTE COMPRADOR, así como su decisión de no
proceder con la firma del Contrato definitivo de Compraventa. En este supuesto, EL
PROMITENTE VENDEDOR procederá a devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la
suma total del pago que EL PROMITENTE COMPRADOR haya efectuado por el AUE a la
fecha de la decisión, en un plazo no mayor a 60 días calendarios, sin ningún tipo de interés o
suma compensatoria o indemnizatoria, circunstancia que EL PROMITENTE COMPRADOR
declara conocer y aceptar desde el momento de la firma del presente contrato.

COMPROMISOS Y DECLARACIONES

NOVENA: DE LA FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO

Las Partes acuerdan que la suscripción del contrato de compraventa de derechos y acciones definitivo
deberá realizarse a partir del mes de julio del año 2025, Siempre que EL PROMITENTE COMPRADOR
haya cumplido con pagar el precio de venta mencionado en la cláusula tercera del presente contrato,
para lo cual, EL PROMITENTE COMPRADOR deberá apersonarse al domicilio de EL PROMITENTE
VENDEDOR para realizar las diligencias necesarias.

DÉCIMA: COMPROMISOS DEL PROMITENTE VENDEDOR

EL PROMITENTE VENDEDOR declara que El Proyecto Condominio Buenavista en donde se ubica el

AUE contará con:

- Pistas afirmadas y delimitación de lotes con hitos y coordenadas UTM.

- Seguridad las 24 horas, para lo cual los propietarios de las Áreas de Uso Exclusivo se
realizará un pago único de US$ 20.00 mensuales por cada lote, una vez que se haya
realizado la entrega física del lote sin generar algún pago adicional.
- Contará con reservorios de agua para el condominio.
- Contará con un punto de luz dentro del condominio.
- Tendrá un cerco perimétrico del condominio.
 - Club house con: Piscina, terraza social, áreas de juegos para niños, zona de parrillas, cancha
deportiva.

DÉCIMO PRIMERA: DECLARACIONES DE LAS PARTES

12.1 EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer el estado en el que se encuentra la

titularidad del PREDIO MATRIZ, y que sobre este posteriormente va a generarse una
copropiedad por lo que acepta y otorga a EL PROMITENTE VENDEDOR la facultad de
vender a terceros los demás derechos y acciones sobre el PREDIO MATRIZ, sin la necesidad
de ofrecerlo previamente a EL PROMITENTE COMPRADOR.

12.2 EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a respetar los reglamentos y estatutos del proyecto
Condominio Buenavista, la cual se entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR a la fecha de
la entrega física del AUE, queda entendido que el mantenimiento de la condición de propietario
del AUE materia del presente documento, está subordinado al cumplimiento estricto de las
normas reglamentarias y estatutarias antes mencionadas.

12.3 EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer que el costo y trámites del saneamiento
físico legal, independización y/o habilitación urbana será responsabilidad de EL PROMITENTE
COMPRADOR. Sin embargo, EL PROMITENTE VENDEDOR se encargará de realizar las
gestiones necesarias y comunicaciones a los propietarios que conformen el proyecto
denominado “Condominio Buenavista”.

12.4 EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer que el PREDIO MATRIZ, no cuenta aún con
habilitación urbana, y el cambio de zonificación se encuentra en proceso por parte de la
Municipalidad de San Bartolo y no es responsabilidad de EL PROMITENTE VENDEDOR, por
lo que estos trámites serán de cuenta, costo y responsabilidad de EL PROMITENTE
COMPRADOR, ya que el terreno materia de este contrato se transfiere en el estado en que se
encuentra, de cuyo estado tiene perfecto conocimiento el comprador por haber verificado estas
condiciones antes de la suscripción del presente contrato de compra venta. Cabe precisar que
la independización se realizará sin cambio de uso. Sin embargo, se brindarán todas las
facilidades, gestiones y documentos necesarios para que se realice la gestión para la habilitación
urbana cuyos costos asumirá EL PROMITENTE COMPRADOR.

12.5 EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a respetar los retiros reglamentarios previstos por
Ley o las autoridades competentes, para construcciones sobre el AUE.

12.6 EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer que el AUE no cuenta con los servicios
básicos, sin embargo, EL PROMITENTE VENDEDOR se hará responsable de instalar el punto
de luz, agua y desagüe frente al lindero de su lote.

12.7 EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer que cualquier modificación al contrato, así
como la redacción de adendas, clausulas adicionales, resoluciones y/o cualquier otro documento
se le aplicara un concepto de pago por gastos administrativos.

DÉCIMO SEGUNDA: CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL

EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ceder total o parcialmente su posición contractual en la

presente relación jurídica ni podrá transferir los derechos que adquiere por la celebración del presente
contrato sin contar con el consentimiento previo, expreso y por escrito de EL PROMITENTE
VENDEDOR. De aprobarse la cesión de posición contractual por parte de EL PROMITENTE
VENDEDOR, éste último cobrará a EL PROMITENTE COMPRADOR los gastos administrativos que
correspondan.

DE LA RESOLUCIÓN, PENALIDAD, PLAZO, DOMICILIO Y JURISDICCIÓN

DÉCIMO TERCERA: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

14.1. El presente contrato se resolverá de pleno derecho cuando EL PROMITENTE COMPRADOR

incumpla con el pago de tres cuotas consecutivas mencionadas en la cláusula cuarta del
presente documento o decida unilateralmente dar por terminado el presente contrato por
cualquier causa, motivo o razón.

14.2. En los casos que el presente contrato se resuelva por causa imputable a EL PROMITENTE
COMPRADOR o por alguno de los motivos establecidos en el párrafo anterior y/o por cualquier
motivo o razón, la propiedad de “AUE”, continuará siendo de EL PROMITENTE VENDEDOR.

14.3. El presente contrato se resolverá de pleno derecho cuando EL PROMITENTE COMPRADOR

incumpla con lo establecido en el presente contrato.

14.4. Los gastos que pudieran originarse por la aplicación de la presente cláusula, correrán por
cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR.

DÉCIMO CUARTA: PENALIDAD

15.1. En los casos de resolución del presente contrato por causa imputable a EL PROMITENTE
COMPRADOR o por la decisión unilateral de EL PROMITENTE COMPRADOR de dar por
terminado el presente contrato o por el atraso o mora en el cumplimiento de tres cuotas
consecutivas de pagos asumidas en la cláusula cuarta, se generará el derecho de EL
PROMITENTE VENDEDOR a cobrar a EL PROMITENTE COMPRADOR, a título de
penalidad, una suma equivalente al treinta por ciento (30%) del monto total del precio de
venta pactado en cláusula tercera.

15.2. EL PROMITENTE COMPRADOR autoriza a EL PROMITENTE VENDEDOR en el supuesto

de aplicación de la mencionada penalidad descrita en el párrafo anterior a retener dicho monto
del pago por concepto de precio de venta realizado a favor de EL PROMITENTE
VENDEDOR.

DÉCIMO QUINTA: PLAZO DE VIGENCIA.

La vigencia del presente instrumento se entenderá por terminada al momento de la firma del contrato
de compraventa definitivo.

DÉCIMO SEXTA: DEL DOMICILIO

Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a Las Partes, con motivo de la ejecución de
este documento, ambas partes señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción
de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de
comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
DÉCIMO SEPTIMA: JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA

Para los efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de
este documento, las partes acuerdan que inicialmente acudirán a un Centro de Conciliación y de no
solucionar el conflicto se someterán a la competencia territorial de los Jueces y Tribunales del distrito
Judicial de Lima.

En todo lo no previsto por las partes en el presente documento, ambas partes se someten a lo
establecido por las normas del Código Civil y del sistema jurídico que resulten aplicables.

Lima, 14 de octubre del 2023

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EL PROMITENTE COMPRADOR

GEORGINA MUSAYON RODRIGUEZ

DNI N°09278679

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EL PROMITENTE PROPIETARIO APODERADA

EL PROMITENTE VENDEDOR JESUS RAQUEL ESPINOZA CUESTAS

LUIS ALBERTO MARTIN ROSAS ARBULU DNI N° 25716296

DNI N° 09381699
Anexo N°1:

Las Partes acuerdan que el precio de venta del AUE, en el contrato de Compraventa de derechos y
acciones definitivo será el siguiente:

VALOR: S/60,000.00 (SESENTA MIL con 00/100 soles)

Como cuota inicial el monto de S/20,000.00 (Veinte mil con 00/100 soles), que se pagaran de la
siguiente manera:

- S/20,000.00 (Veinte mil con 00/100 soles) que fue pagado el 14 de octubre del 2023 con
numero de operación N°

El SALDO: Ascendente a S/40,000.00 (Cuarenta mil con 00/100 soles), que se pagará en Treinta y
seis (36) cuotas de S/1,111.11 (Mil ciento once con 11/100 soles) siendo el vencimiento de la
primera cuota el día 07 de noviembre del 2023 y los sucesivos los días 07 de cada mes.

FECHA FECHA
# CUOTA # CUOTA
VENCIMIENTO VENCIMIENTO
1 07/11/2023 S/ 1,111.11 19 07/05/2024 S/ 1,111.11
2 07/12/2023 S/ 1,111.11 20 07/06/2024 S/ 1,111.11
3 07/01/2023 S/ 1,111.11 21 07/07/2024 S/ 1,111.11
4 07/02/2023 S/ 1,111.11 22 07/08/2024 S/ 1,111.11
5 07/03/2023 S/ 1,111.11 23 07/09/2024 S/ 1,111.11
6 07/04/2023 S/ 1,111.11 24 07/10/2024 S/ 1,111.11
7 07/05/2023 S/ 1,111.11 25 07/11/2024 S/ 1,111.11
8 07/06/2023 S/ 1,111.11 26 07/12/2024 S/ 1,111.11
9 07/07/2023 S/ 1,111.11 27 07/01/2025 S/ 1,111.11
10 07/08/2023 S/ 1,111.11 28 07/02/2025 S/ 1,111.11
11 07/09/2023 S/ 1,111.11 29 07/03/2025 S/ 1,111.11
12 07/10/2023 S/ 1,111.11 30 07/04/2025 S/ 1,111.11
13 07/11/2023 S/ 1,111.11 31 07/05/2025 S/ 1,111.11
14 07/12/2023 S/ 1,111.11 32 07/06/2025 S/ 1,111.11
15 07/01/2024 S/ 1,111.11 33 07/07/2025 S/ 1,111.11
16 07/02/2024 S/ 1,111.11 34 07/08/2025 S/ 1,111.11
17 07/03/2024 S/ 1,111.11 35 07/09/2025 S/ 1,111.11
18 07/04/2024 S/ 1,111.11 36 07/10/2025 S/ 1,111.11
ANEXO N°2

Se adjuntan los váuchers.

ANEXO N°3

Se adjunta la memoria descriptiva, el plano de ubicación y perimétrico del lote a transferir.