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Libro Finanzas Inmobiliarias Alberto Baz García de León
Libro Finanzas Inmobiliarias Alberto Baz García de León
Libro Finanzas Inmobiliarias Alberto Baz García de León
Septiembre 1, 2 0 2 1
LAS MEJORES DÉCADAS
EN LA HISTORIA DE
MÉXICO
Consumo Pico
1
Bono Demográfico
La dinámica demográfica indica que en los próximos 20 años el perfil de la población presentará el menor número de
dependientes económicos en 100 años (1950 – 2050)
Total Dependientes
Bono Demográfico
Menores
de edad
0 – 14 años
Dependientes Mayores
65 años o más
El Bono Demográfico significa mayores recursos disponibles por familia que, entre otros destinos, será dinero que
podrá canalizarse al mercado inmobiliario
2
Crecimiento Económico
De acuerdo con el estudio “PWC World in 2050”, se estima que hacia mediados del siglo XXI la economía mexicana se
posicionará como la séptima a nivel mundial en términos de Paridad en el Poder de Compra:
El siglo XXI se perfila como un mundo multipolar dominado por 4 grandes bloques económicos, en uno de los cuales
quedará incluido nuestro país: China, la India, Europa y Norteamérica
3
Entorno Favorable
El crecimiento de la economía mexicana combinado con una población relativamente estable, convertirá a México en
una nación de renta media:
Irlanda
100%
Francia
90%
España
80%
Italia
Grecia
China
Turquía
México
70%
Sudáfrica
60%
Brasil
Indonesia
50%
India
40%
30%
20%
10%
0%
2011 2060
La economía de consumo se detona una vez que las naciones alcanzan la cota de renta media, en función de la mayor
capacidad de compra de sus habitantes
4
Mercado de Nichos
Bienes Raíces
Comerciales
7%
Acciones
15%
Tierras
Agrícolas y
Forestales Oro
6% 1%
6
LIBRO
FINANZAS
INMOBILIARIAS
El Nombre del Juego
7
Minimizar Aportaciones de Capital
Potencialmente, todo desarrollo inmobiliario puede financiarse a partir de 4 fuentes distintas de capital con las cuales
es necesario negociar los montos de aportación y rendimientos
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Dueño del Terreno Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Compradores
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Enganches y
Aportación Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Planes de
Terreno Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Pago
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$12.00 -$12.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $48.00 $0.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $48.00
Socios del Proyecto Flujo Remanente Acumulado $0.00 $0.00 -$8.00 -$6.00 -$4.00 -$2.00 $0.00 $48.00 Banco
Margen 48.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
Aportaciones TIR 56.8% Capital VPN $20.18 Crédito
Patrimoniales Puente
Idealmente, las fuentes de capital de mayor importancia corresponden a la aportación de los terrenos donde se
desarrollarán los proyectos y la contratación de créditos puente
8
Gestión de Pagos y Cobranza
Al modificar los tiempos de pago a proveedores y anticipar la cobranza a clientes se incrementa la rentabilidad del
capital, siempre y cuando estas políticas se mantengan en condiciones competitivas de mercado
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00
Construcción -$40.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $40.00
Flujo Remanente $50.00 -$2.00 $8.00 $8.00 $8.00 -$2.00 $0.00 $0.00 $30.00
Flujo Remanente Acumulado -$2.00 $6.00 $14.00 $22.00 $20.00 $20.00 $20.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 396.2% Capital Capital VPN $29.51
Una gestión financiera eficiente requiere coordinar los tiempos de edificación de obra con los tiempos de venta y
cobranza de modo de evitar construcciones terminadas y no vendidas o ventas sin construcciones
9
Administración del Riesgo
Las fuentes de capital se estructuran de modo de recibir un rendimiento acorde a su participación en el proyecto
$𝟏
Socios del Proyecto VEHÍCULO DE $𝟑
PROPÓSITO
ESPECÍFICO
Propietario Terreno
$𝟐 Banco
Normalmente, el riesgo se incrementa conforme la recuperación del capital y los rendimientos esperados ocupan
posiciones más alejadas en la cascada de pagos
VEHÍCULO DE $𝑨 $𝑩 $𝑪
PROPÓSITO
ESPECÍFICO %α Banco
%β Propietario Terreno %γ Socios del Proyecto
Si bien no hay reglas fijas para determinar el rendimiento que corresponde a cada fuente de capital, pues este
rendimiento se define a partir de negociaciones, normalmente a mayor riesgo corresponderá un mayor rendimiento
10
Uso Eficiente de la Deuda
El apalancamiento incrementa el rendimiento sobre el capital patrimonial invertido toda vez que reduce el monto de
las aportaciones requeridas para llevar a cabo un proyecto
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61
Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Intereses -$1.20 -$0.08 -$0.16 -$0.24 -$0.32 -$0.40
Disposición de Crédito $40.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00
Amortización de Crédito -$40.00 -$40.00
Flujo Remanente $48.80 -$10.00 $0.00 $0.00 $9.92 $9.84 $9.76 $9.68 $19.60
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$0.08 $9.76 $19.52 $29.20 $48.80
Margen 48.80% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 43.4% Capital VPN $22.62
Los recursos de capital liberados pueden utilizarse para financiar la puesta en marcha de otros proyectos inmobiliarios
11
Propósito y Contenido
El libro tiene como propósito aportar los conocimientos necesarios para que los desarrolladores inmobiliarios analicen
y evalúen sus proyectos inmobiliarios desde una perspectiva financiera
Flujos de Efectivo
MARGEN
COSTO …
…
TIR
Oferta: VPN Demanda:
Desarrolladores Inversionistas y compradores
Y consta de cuatro partes:
• Herramientas Financieras: perpetuidades, anualidades, Tasa Interna de Rendimiento, Valor Presente Neto, etc.
• Proyectos de Inversión: proyectos patrimoniales y proyectos apalancados
• Inmuebles en Venta: vivienda unifamiliar, fraccionamientos, vivienda horizontal, edificios de departamentos, etc.
• Inmuebles en Renta: oficinas, plazas comerciales, hoteles, parques industriales, departamentos Airbnb, etc.
La obra propone ejemplos y matrices que permiten a los desarrolladores modelar sus proyectos inmobiliarios en Excel,
así como las herramientas financieras necesarias para analizarlos y evaluarlos
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¡¡¡¡MUCHAS GRACIAS!!!!
Agradezco de todo
corazón a CANADEVI
y a su distinguido
Presidente, Gonzalo
Méndez Ávalos, por
haber patrocinado
la publicación de
este libro, así como
su distribución a
nivel nacional
13