50108678

UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD MULTIDISCIPLINARIA ORIENTAL

DEPARTAMENTO DE CIENCIAS ECONÓMICAS
SECCIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESA
TRABAJO DE GRADO:
“GUÍA PARA LA FORMALIZACIÓN DE EMPRESAS COMERCIALIZADORAS
DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL, EN EL
DEPARTAMENTO DE SAN MIGUEL, 2017”.
PRESENTADO POR:
HERNÁNDEZ GARCÍA, ESTEII MARILI
QUINTANILLA CASTRO, KENIA EVELIN
RIVAS QUINTANILLA, MARÍA NELY
PARA OPTAR AL GRADO DE:

LICENCIADA EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
DOCENTE DIRECTOR:
LIC. RAÚL ANTONIO QUINTANILLA PALACIOS
CIUDAD UNIVERSITARIA ORIENTAL, OCTUBRE DE 2017
SAN MIGUEL. EL SALVADOR. CENTROAMÉRICA.

AUTORIDADES
MAESTRO ROGER ARMANDO ARIAS

RECTOR
DR. MANUEL DE JESÚS JOYA

VICE - RECTOR ACADÉMICO
ING. NELSON BERNABÉ GRANADOS

VICE-RECTOR ADMINISTRATIVO
MAESTRO CRISTÓBAL HERNÁN RÍOS BENÍTEZ

SECRETARIO GENERAL
LICDA. NORA BEATRIZ MELÉNDEZ

FISCAL GENERAL INTERINA
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR ORIENTAL
AUTORIDADES
ING. JOAQUÍN ORLANDO MACHUCA GÓMEZ

DECANO
LIC. CARLOS ALEXANDER DÍAZ

VICEDECANO
LIC. JORGE ALBERTO ORTEZ HERNÁNDEZ

SECRETARIO
UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR ORIENTAL
AUTORIDADES
LIC. OSCAR RENÉ BARRERA GARCÍA

JEFE DE DEPARTAMENTO
LIC. ARNOLDO ORLANDO SORTO MARTÍNEZ

COORDINADOR GENERAL DE PROCESOS DE GRADUACIÓN DE LA
CARRERA LICENCIATURA EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

DOCENTE ASESOR

ASESOR METODOLÓGICO
SAN MIGUEL, EL SALVADOR, CENTRO AMÉRICA

DEDICATORIA
“El futuro pertenece a los que creen en la belleza de sus sueños y Vayas a donde vayas,
ve con todo tu corazón”.
En primer lugar a Dios todopoderoso por permitirme terminar con éxito la primera etapa
de mi vida profesional.
A mi madre: María Esther Hernández García por ser una persona incondicional, que
siempre ha estado conmigo en todos los momentos de mi vida, por ser una madre
luchadora y darme un gran ejemplo y lograr ser de mi persona toda una profesional, por
su apoyo moral, por su amor, confianza y ser el pilar fundamental de mi vida.
A mí querida hermana: Heydi Iveth Hernández a quien amo con toda mi alma, por
brindarme siempre su apoyo, confianza, amor, fortaleza, perseverancia y enseñarme que
luchar es de valiente
A mis apreciadas compañeras de tesis gracias por su sacrificio, amistad, perseverancia,

por luchar juntas para lograr alcanzar este nuevo triunfo y culminar esta etapa
importante de nuestras vidas. A mis amigos por ser los hermanos que elegimos en el
transcurso de la vida en la que aprendemos a que nunca estamos solos.
A mis docentes de la Facultad, por transmitir sus conocimientos, que fueron las bases
fundamentales en todo el proceso de mi formación académica superior. Al docente
asesor de tesis, Licenciado Raúl Antonio Quintanilla Palacios, por la orientación en el
proceso del trabajo de graduación.
Esteii Marili Hernández García
DEDICATORIA
Soñar no cuesta nada cumplir un sueño sí, esfuérzate por lo que quieres si tropiezas
levántate, recuerda que tropezando se aprende a caminar nadie nace sabiendo lo que
tienes que hacer es levantarte y seguir tú camino.
Doy gracias al Dios todo poderoso por este sueño que me hizo realidad, por su fidelidad,
su misericordia, su gracia y por su amor que son tan grandes.
A mi mamá y mi papá por su ayuda incondicional, por confiar en mí, por su gran amor
y por ser un ejemplo.
Mis hermanas que siempre estuvieron ahí para animarme, mis amigos y compañeras de
tesis por su cariño y aprecio y por los buenos momentos juntos.
Gracias a mi familia con la que hoy estoy que siempre me han apoyado en todo lo
bueno y malo que me conocen más que a nadie y que me aman como yo a ellos.
Y a una persona en especial por su apoyo incondicional, su amor y su cariño.
Kenia Evelin Quintanilla Castro

DEDICATORIA
A Dios: Tú el ser divino que creo el universo. Tú que nos permites ver lo invisible, creer
en lo increíble, y recibir lo imposible, porque no hay silencio que Dios no entienda, ni
tristezas de las que él no sepa, no hay amor que el ignore, ni lagrimas que no valore,
porque él nos ama.
A mi mamá Maria Erlinda Quintanilla: A ti que distes todo sin pedir nada, a ti que
dejaste todo por mí, a ti que entregaste todo por mí, atribuyo a ti mis éxitos en esta vida
de enseñanza moral, intelectual, física que recibí de ti, por tus buenos concejos y deseos
hacia mí, te amo madrecita.
A mi papá Miguel Ángel Rivas Granados: Tú que encontraste el balance entre dar a tus
hijos amor y disciplina. Qué bien nos has criado, viejo. Hoy que somos grandes todos
valoramos la educación que nos instruiste. A tu lado siento que la vida me sonríe, que
junto a ti nada me pasará, que mis lágrimas se convierten en alegría, que mi sonrisa tiene
un nombre y ese nombre es el reflejo de lo que tú me has enseñado hacer, te amo papito.
A mis hermanos Miguel Ángel Rivas Quintanilla y Yonis Argeo Rivas Quintanilla:
Ustedes que han sido testigo de todo lo que he vivido en mi vida, de mis alegrías que he
compartido con ustedes, pero también de mis tristezas, cuyas lágrimas han sido pioneros
de limpiar, los amo brothers son el mejor regalo que Dios me dio, son una gran
bendición.
A mi amiga Gloria Nohemí Claros Díaz, y a mi abuelo Francisco Díaz: Ellos que
siempre están dispuesto a ayudar al prójimo, cuyos consejos siempre son buenos, son
como el árbol que da sombra, refugia y siempre crece, gracias por toda su contribución,
y recuerden que siempre viviré agradecida por lo que hicieron por mí, ocupan un gran
lugar en el fondo de mi corazón, los amo amigos forman parte de mi familia.
A mi alma mater la Universidad de El Salvador, y a los que forman parte de ella,
docentes, compañeros, y amigos: Personas soñadoras, luchadoras, con las que compartí
los mejores momentos de formación académica, a quienes admiro por su esfuerzo y
entrega a la educación superior.
A mi docente asesor de tesis Licenciado Raúl Antonio Quintanilla Palacios, y mis

colegas de tesis Kenia Quintanilla y Esteii Hernández.
“Escoge el rol de tu vida, olvida lo que ya paso, que al final no retornara más. Has la
dieta de la alegría: Una sonrisa cada mañana y un agradecimiento al final de cada
día”.
María Nely Rivas Quintanilla

Índice
Introducción .................................................................................................................................... i
CAPITULO I Planteamiento del Problema .................................................................................. 1
1.1 Antecedentes del Problema ................................................................................................. 2
1.2 Situación Problemática ........................................................................................................ 3
1.3 Enunciado del Problema. ..................................................................................................... 6
1.4 Justificación. ............................................................................................................................ 6
1.5 Objetivos. ................................................................................................................................. 8
1.5.1 General: ............................................................................................................................. 8
1.5.2 Específicos: ....................................................................................................................... 8
1.6 Hipótesis................................................................................................................................. 9
1.6.1 Hipótesis General .............................................................................................................. 9
1.6.2 Hipótesis Específicas ........................................................................................................ 9
1.7 Alcances de la Investigación. .................................................................................................. 9
CAPITULO II Marco de Referencia .......................................................................................... 11
2.1 Marco Histórico ..................................................................................................................... 12
2.2 Marco Teórico........................................................................................................................ 18
2.2.1 Guía de Formalización .................................................................................................... 18
2.2.1.1 Selección de Nombre ................................................................................................... 18
2.2.1.2 Certificación de Cheque ............................................................................................... 19
2.2.1.3 Trámites en Alcaldía .................................................................................................... 19
2.2.1.4 Escrituración Pública ................................................................................................... 20
2.2.1.5 Presentación de Escritura ............................................................................................. 21
2.2.1.6 Obtención del Balance Inicial de la Empresa .............................................................. 21
2.2.1.7 Trámites en el Ministerio de Hacienda para solicitud de NIT y NRC ......................... 22
2.2.1.8 Trámites en la Dirección General de Estadísticas y Censos ........................................ 24
2.2.1.9 Formalización Contable ............................................................................................... 24
2.2.1.10 Legislación Contable.................................................................................................. 25
2.2.1.11 Apertura de Cuenta en la Alcaldía ............................................................................. 25
2.2.1.12 Solicitud de Matrícula de Empresa ............................................................................ 26
2.2.1.13 Trámite de Matrícula de Empresa y Establecimiento en el Centro Nacional de
Registro. ................................................................................................................................. 27
2.2.1.14 Trámite para la Inscripción del Nombre Comercial ................................................... 28
2.2.1.15 Solicitud de Asignación y Autorización de Correlativos para la Emisión de
Documentos Legales. ............................................................................................................... 28
2.2.1.16 Inscripción en Ministerio de Trabajo ......................................................................... 29
2.2.2 Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones ............................. 30
2.2.2.1 Ordenamiento Territorial ............................................................................................. 31
2.2.2.2 Desarrollo Territorial ................................................................................................... 32
2.2.2.3 Comercialización ......................................................................................................... 33
2.2.2.4 Lotificación .................................................................................................................. 33
2.2.2.5 Etapas y Fases del proceso de Formalización de las Empresas Comercializadoras de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional. ............................................................ 33
2.2.2.5.1 Etapa Técnica ........................................................................................................... 34
2.2.2.5.2 Etapa Administrativa................................................................................................ 35
2.2.2.5.3 Etapa Jurídica ........................................................................................................... 36
2.2.2.5.4 Etapa de Comercialización....................................................................................... 36
2.2.2.5.5 Persona natural o jurídica ......................................................................................... 36
2.3 Marco Normativo ................................................................................................................... 37
2.3.1 Constitución de la República de El Salvador .................................................................. 37
2.3.2 Ley de Urbanismo y Construcción.................................................................................. 37
2.3.3 Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.......................... 39
2.3.4 Ley del Catastro .............................................................................................................. 46
2.3.5 Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito
de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de
Comercio y de Propiedad Intelectual. ...................................................................................... 48
2.3.6 Ley de Medio Ambiente ................................................................................................. 48
2.3.7 Ley de Registro y Control Especial de Contribuyentes al Fisco (LRCECF) .................. 50
2.3.8 Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo Relativo a Parcelaciones y
Urbanizaciones Habitacionales ................................................................................................ 51
2.3.9 Reglamento de la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso
Habitacional. ............................................................................................................................ 54
2.3.10 Código de Comercio ..................................................................................................... 58
2.3.11 Código Civil .................................................................................................................. 60
2.3.12 Código Penal ................................................................................................................. 61
2.4 Marco Conceptual .................................................................................................................. 61
CAPITULO III Marco Metodológico ........................................................................................ 66
3.1 Tipo de Investigación ............................................................................................................. 67
3.2 Población................................................................................................................................ 68
3.3 Muestra .................................................................................................................................. 68
3.4 Fuentes de Información ........................................................................................................ 69
3.5 Métodos, Técnicas e Instrumentos de Investigación............................................................. 69
3.5.1 Métodos de Investigación ............................................................................................... 69
3.5.2 Técnicas de Investigación ............................................................................................... 70
3.5.3 Instrumentos de Investigación ........................................................................................ 71
3.6 Procedimiento para la Investigación .................................................................................... 72
CAPITULO IV Resultados de la Investigación de Campo ......................................................... 73
4.1 Resultados de la entrevista dirigida a las Alcaldías Municipales. ......................................... 74
4.2 Resultados de la entrevista dirigida al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. .. 78
4.3 Conclusiones y Recomendaciones ......................................................................................... 83
4.3.1 Conclusiones ................................................................................................................... 83
4.3.2 Recomendaciones ........................................................................................................... 86
CAPITULO V “Guía para la Formalización de Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso Habitacional, en el Departamento de San Miguel, 2017”....................... 88
5.1 Introducción ......................................................................................................................... 89
5.2 Objetivos .............................................................................................................................. 91
5.3 Justificación.......................................................................................................................... 92
5.4 Uso de Aplicación de la Guía. .............................................................................................. 93
5.5 Misión y Visión de la Guía. ................................................................................................. 93
5.5.1 Misión ...................................................................................................................... 93
5.5.2 Visión ....................................................................................................................... 93
5.6 Etapas y Pasos de la Guía para la Formalización de Empresas Comercializadoras de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional. ................................................................ 94
5.6.1 Etapa Técnica ........................................................................................................... 94
5.6.1.1 Paso N° 1 Inscripción del proyecto de lotificación o parcelación en el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano. ................................................................... 95
5.6.1.2 Paso N° 2 Factibilidad del Proyecto de Parcelación ................................................ 96
5.6.2 Etapa Administrativa................................................................................................ 98
5.6.2.1 Paso N° 1 Permiso de Proyecto de Parcelación ....................................................... 99
5.6.3 Etapa Jurídica ......................................................................................................... 100
5.6.3.1 Paso N° 1 Inscripción de plano en la Unidad de Catastro...................................... 101
5.6.3.2 Paso N° 2 Desmembración en Cabeza de su Dueño .............................................. 102
5.6.4 Etapa de Comercialización..................................................................................... 102
5.6.4.1 Persona Natural o Jurídica ..................................................................................... 102
5.7 Flujograma del Proceso de Comercialización de Lotificaciones y Parcelaciones para uso
Habitacional. .............................................................................................................................. 104
5.7.1 Base legal del proceso de comercialización de lotificaciones y parcelaciones para
uso habitacional, reflejado en el flujograma, según Ley de Impuesto sobre la Renta. .......... 105
5.8 Brochure sobre “Guía de Formalización de Empresas Comercializadoras de Lotificaciones
y Parcelaciones para uso Habitacional” ..................................................................................... 108
5.9 Evaluación, inspección, control y sanción de aplicación de la guía de Formalización de
Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional. .......... 111
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................... 112
ANEXOS ................................................................................................................................... 116
Anexo N° 1 Lotificaciones legales registradas en el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, departamento de San Miguel.................................................................................... 117
Anexo N° 2 Formulario A...................................................................................................... 119
Anexo N° 3 Formulario A-1 .................................................................................................. 122
Anexo N° 4 Formulario B ...................................................................................................... 124
Anexo N° 5 Formulario B-1 .................................................................................................. 128
Anexo N° 6 “Guía de Entrevista para la Alcaldías Municipales” .......................................... 131
Anexo N° 7“Guía de Entrevista para el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano” 132
Anexo N° 8 Fotografías en el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano ................ 133
Anexo N° 9 Presupuesto Financiero ...................................................................................... 136
Anexo N° 10 Cronograma de Actividades de la Tesis.......................................................... 138
Introducción
El presente trabajo de graduación ha sido realizado por estudiantes con la calidad de

egresadas, de Licenciatura en Administración de Empresas, del Departamento de
Ciencias Económicas, de la Facultad Multidisciplinaria Oriental, de la Universidad de El
Salvador, para optar al grado de Licenciadas en Administración de Empresas de la
mencionada Facultad.
El enunciado y sobre la base a través del cual se ha realizado la presente investigación

es: “GUÍA PARA LA FORMALIZACIÓN DE EMPRESAS COMERCIALIZADORAS
DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL, EN EL
DEPARTAMENTO DE SAN MIGUEL, 2017”.
La cual está conformada de cinco capítulos que se estructuran de la siguiente manera:
En el capítulo I se presenta el planteamiento del problema que incluye; los antecedentes

del problema de investigación, la situación problemática y el enunciado del problema.
Además comprende la justificación del proyecto de investigación, objetivos tanto
generales como específicos, las hipótesis y alcances de la investigación, es decir, lo que
se pretende abarcar con la elaboración de la guía.
En el capítulo II se muestra el marco de referencia, que consta de un marco histórico en

el que se describen los antecedentes del tema en estudio y un marco teórico en el que se
explica cada una de las variables que conforman el tema de investigación; un marco
legal que engloba toda la base jurídica en el que se encuentra inmersa la temática en
estudio y un marco conceptual que en el que se detallan conceptos referentes al
problema de investigación.
i
En el capítulo III se explica el marco metodológico en el que se detalla el tipo de
investigación que para el tema en estudio será de tipo analítica y cualitativa; en cuanto a
la población está conformada por el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y
las 20 Alcaldías que forman el Departamento de San Miguel, la muestra será
específicamente las áreas dónde se extraerá la información para el caso del Ministerio
será en el área de Ingeniería y Arquitectura y para las Alcaldías será en el área de
Ordenanzas Municipales.
Además esté capítulo incluye las fuentes de información que serán de dos tipos;
primarias y las secundarias, en cuanto los métodos de investigación que serán el método
inductivo hipotético y el método analítico, las técnicas estarán conformadas por las
técnicas de campo, entrevista, documentales y las leyes, el instrumento de investigación
a aplicar será la guía de entrevista.
En el capítulo IV se describen los resultados de la investigación de campo, se detallan

los resultados de la guía de entrevista dirigida a las alcaldías municipales del
departamento de San Miguel y la guía de entrevista dirigida al Vice Ministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano; así como las respectivas conclusiones y
recomendaciones.
En el capítulo V se presentan el desarrollo de la propuesta Guía para la Formalización de

Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional,
que comprende cada una de las etapas de la guía que se describen a continuación: etapa
técnica es en la que se hace el proceso de inscripción del proyecto de lotificación o
parcelación, etapa administrativa que es donde se realiza el permiso de proyecto de
parcelación, etapa jurídica en ésta se realiza la inscripción de plano y la etapa de
comercialización que es donde se realiza la venta de las parcelas o lotes.
ii
CAPÍTULO I
Planteamiento del
Problema
1
Capítulo I: Planteamiento del Problema
1.1 Antecedentes del Problema
En la Constitución de la República se reconocen derechos que son inherentes a la

persona humana por parte del Estado, el cual procurará que el mayor número de familias
salvadoreñas lleguen hacer propietarias de una vivienda digna.1
Desde la década pasada, los asentamientos humanos informales en diversas zonas del
país, se han ido convirtiendo en un problema de desarrollo urbano. Lo cual, se ha
producido porque la demografía está creciendo desordenadamente y a un ritmo
acelerado en el territorio salvadoreño, constituyendo un atentado para los recursos
naturales y el medio ambiente, debido a la falta de regulación que controle
adecuadamente tales desarrollos.
Las parcelaciones de los suelos para uso habitacional es una necesidad social y a la vez
una función económica desarrollada por los lotificadores para su uso y propiedad de
terceros; siendo necesario que estos cumplan con los requisitos establecidos, pero a
pesar de los avances de la información, todavía da lugar a que algunos lotificadores, ya
sean estos, personas naturales o jurídicas, cometan abusos donde el más afectado o
víctima es el consumidor o adquiriente, debido a la ignorancia de los términos legales o
la confusión en los trámites a realizar para poder obtener el título de un lote o parcela.
Todo esto ha traído repercusiones desde tiempo remotos en los lote-habientes o

adquirientes de propiedades, provocando inseguridad jurídica al lote-habiente, pues los
lotificadores no explican las cláusulas de las que está contenido un contrato de
compraventa de un inmueble parcelado o lotificado. Y algunas veces ni se les entrega
título de propiedad.
1
Constitución de la República de El Salvador, art. 119, p. 24, Editorial Hermanos Unidos, 1983.
2
Sin embargo, esto les da la oportunidad a los lotificadores de aprovecharse de los lote-
habientes, pues no garantizan que la información que recibe el lote-habiente sobre el
inmueble que comprará sea cierta, verdadera y completa. Lo que ocasiona que se
adquieran inmuebles que no pueden ser legalizados, puesto que no cumplen con los
requisitos para ser calificados aptos a la explotación en cuanto a su uso habitacional, es
por ello que es importante averiguar si la empresa o vendedor opera bajo lineamientos
establecidos.2
1.2 Situación Problemática
En El Salvador como en muchos países de Latinoamérica existe una alta tasa de

crecimiento demográfico, por lo tanto el ser humano se ve obligado a buscar nuevos
espacios donde poder construir una vivienda, siendo una necesidad elemental para vivir
y así protegerse de los diversos eventos naturales tanto previsibles como no previsibles.
Esto aunado a la pequeña extensión territorial con que cuenta el país en comparación
con otros, generan una serie de problemas, dentro de los cuales, y el que nos interesa,
para considerarlo como punto de inicio de la investigación es la formalización de
empresas lotificadoras, que se dedican a los comercialización de lotes.
Menoscabándose inevitablemente el derecho a una vivienda contemplada en el artículo

119 de la Constitución de la República, en este momento encuentra sentido una de las
figuras contempladas en el ordenamiento jurídico, la cual será abordada de manera
permanente en la presente investigación, nos referimos a las lotificaciones y
parcelaciones, ellas son las figuras jurídicas por las que se dividen en forma simultánea o
sucesiva un inmueble con el fin de dar lugar a un núcleo poblacional.
2
Álvarez, Sandra. (2007). Mercado de lotificaciones y legalización de tierras programa de vivienda.
Recuperado de http://www.evivienda.gob.sv/Lotificaciones/Documentos/instructivo_sil.pdf.
3
Tanto las lotificaciones como las parcelaciones son figuras jurídicas, que el Estado
indirectamente utiliza con el fin de procurar que todas las familias cuenten con un lote.
Sin embargo, la realidad salvadoreña demuestra una serie de inconvenientes, cuando los
lote-habientes adquieren lotes o parcelas, debido a que los lotificadores comercializan
éstos de manera arbitraria, introduciendo cláusulas abusivas que perjudican al
consumidor final, por no contar con el adecuado conocimiento de la legislación.
Traduciéndose en serios problemas de estafas, producto de la ignorancia de las personas
en la materia.
Tras las irregularidades de las referidas lotificaciones que al no estar debidamente

legalizadas o autorizadas, impiden que las familias o adquirentes de los inmuebles,
obtengan con prontitud y certeza los títulos de propiedad correspondiente.
Las situaciones antes descritas atienden a que una considerable cantidad de

lotificaciones, no han seguido el debido proceso para la legalización y actualización de
las mismas, razón por la cual, resulta necesario crear un mecanismo que permita la
consecución de la formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional lo que conlleve la seguridad jurídica hacia los lote-
habientes.
El Reglamento de Urbanismo y Construcción establece que todo proyecto de parcelación

habitacional deberá cumplir los siguientes requisitos de manera general, clasificados de
la siguiente manera; a) Requisitos previos a la presentación de una solicitud de permiso
a parcelación; b) Requisito para la obtención de un permiso de parcelación o sub
parcelación; c) Requisito para la ejecución de obras; d) Requisitos para la escrituración y
conexión de los servicios; e) Requisitos para la recepción de las obras de parcelación.
Escrituración o Inscripción de Lotes. 3
3
Reglamento de Urbanismo y Construcción, art. 119, p. 24, Editorial Hermanos Unidos, 1991.
4
La Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, tiene como
finalidad principal brindar seguridad jurídica a los lote-habientes. Cuya normativa tiene
por objeto regular la posesión de buena fe, comercialización y transferencia de dominio
a cualquier título, de las parcelas o lotes derivados de las lotificaciones a nivel nacional;
así mismo, establecer un régimen transitorio para la regularización, legalización y
autorización de las lotificaciones, constituidas y comercializadas, evitando así, el delito
de estafa agravada que sufren muchos lote-habientes, por la comercialización ilegal de
lotes.
También son muy destacables los problemas o dificultades que han tenido los
propietarios-lotificadores en ejecutar la comercialización de sus parcelas, por no
asesorarse y conocer la información en cuanto a los mecanismos de las diferentes
instituciones encargadas entre las cuales cabe mencionar el Vice Ministerio de Vivienda
y Desarrollo Urbano, el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de
Registro, Alcaldías Municipales y el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos
Naturales, siendo éstas parte de la educación previa e inmediata para realizar la correcta
legalización de las lotificaciones.
Al no informarse de la manera correcta sobre los procedimientos respectivos los

lotificadores se enfrentan con diversas dificultades las cuales se mencionan a
continuación:
Al no contar con la debida información al momento de comercializar un lote puede

resultar un mal negocio si no se tiene el debido conocimiento de la ley.
Los lotificadores parcelan el terreno, realizan los procedimientos técnicos, cuando

ya han vendido y luego solicitan la autorización, lo cual es una forma incorrecta para
poder comercializar un lote como dicta la ley.
5
Las lotificaciones no cuentan con las condiciones topográficas, accesos viales y
facilidades para los servicios básicos, las cuales no cumplen los requisitos para poder
comercializarlas.
Algunos lotificadores abandonan los proyectos y no legalizan, esto se debe a que la

mayoría de trámites resultan costosos, como es el caso del permiso ambiental que
puede alcanzar los $4,000.4
1.3 Enunciado del Problema.
En la presente investigación se ha consignado el siguiente enunciado: ¿Cómo una guía

para la formalización de empresas, contribuirá en la comercialización de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional?
1.4 Justificación.
Los fenómenos como la migración interna, crecimiento poblacional, desastres naturales

y la crisis económica y social intervinieron directamente en la en la construcción de
proyectos habitacionales y agudizaron la problemática del sector vivienda.
Como respuesta a los fenómenos de migración mencionados anteriormente se dio un

crecimiento de agentes privados de carácter informal estos son llamados ¨lotificadores
ilegales¨ los cuales lotificaron y comercializaron de manera arbitraria, introduciendo
cláusulas que perjudican al adquirente, por no contar con el adecuado conocimiento de
la legislación traduciendo esto en serios problemas de estafa.
4
Izquierdo Asencio, Rafael; (1999) Protección Registral de los Derechos Reales y Tutela Judicial
Efectiva. Recuperado de http://www.vertice@elsalvador.com.
6
Tras las irregularidades de las referidas lotificaciones que al no estar debidamente
legalizadas o autorizadas, impiden los adquirentes de los inmuebles, obtengan con
prontitud y certeza los títulos de propiedad correspondiente.
Las situaciones antes descritas atienden a que los lotificaciones, no han seguido el
debido proceso para la legalización y actualización de las mismas, razón por la cual,
resulta necesario crear un mecanismo que permita la consecución de la formalización de
empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional lo
que conlleve la seguridad jurídica hacia los lote-habientes.
Esto beneficiará a la sociedad porque contribuirá a una solución de aquellos problemas,

creando un ordenamiento jurídico capaz de proteger de manera eficiente los derechos de
los lote-habientes y limitar el poder de los lotificadores en esta relación, donde ambas
partes son iguales.
Por otra parte será de beneficio para que los adquirientes tengan los conocimientos de
que al momento de aceptar la comercialización de un lote estén seguros si la empresa o
vendedor opera bajo lineamientos establecidos. Que conozcan que al momento de cerrar
el trato es importante exigir un contrato de arrendamiento de compra-venta.
Además que conozcan que es indispensable al momento de saldar la deuda, solicitar la

escritura y registrar la propiedad en el Centro Nacional de Registro. Y por tanto, al tener
las parcelas legalizadas estas puedan actuar como garantía para financiamientos
hipotecarios o poder optar a programas destinados a construcción mejoramiento de
viviendas.
A si mismo que los propietarios o lotificadores obtengan los conocimientos necesarios

para proceder a la correcta legalización de las parcelas o lotificaciones, para que actúen
de buena fe al momento de comercializarlos.
7
Servirá como modelo para las Alcaldías Municipales debido a que algunas de estas no
cuentan con planes de desarrollo local y Ordenanzas Municipales con ello podrán
conformar ventanillas únicas de ámbito municipal o regional para los trámites sobre
lotificaciones o parcelaciones.
Para los investigadores está investigación servirá de aprendizaje, conocimiento y

experiencia en cuanto a la formalización de empresas comercializadoras de
lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
1.5 Objetivos.
1.5.1 General:
Elaborar una guía para la formalización de empresas comercializadoras de

1.5.2 Específicos:
Establecer el marco de referencia del proceso de formalización de las empresas

comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
Identificar el proceso de formalización de empresas comercializadoras de

Brindar los lineamientos del proceso de legalización que contendrá la guía de

formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones
para uso habitacional.
8
1.6 Hipótesis
1.6.1 Hipótesis General
A mejor formalización de empresas mejor comercialización de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional.
1.6.2 Hipótesis Específicas
A mejor marco referencial mejor determinación del proceso de formalización de las

empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
A mejor identificación del proceso actual de legalización, mejor será el

establecimiento de empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones
para uso habitacional.
A mejor establecimiento de los lineamientos del proceso de legalización mejor será

la guía para la agilización de los trámites de formalización de empresas
1.7 Alcances de la Investigación.
La propuesta se basa en una Guía para la Formalización de Empresas

Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, en este
caso se centra en presentar los procedimientos a seguir para toda persona natural o
jurídica que desee dedicarse a la comercialización de lotes o parcelas.
9
Así mismo tiene como finalidad brindar seguridad jurídica a los habitantes de las
lotificaciones debido a que se pretende regular la posesión de buena fe,
comercialización y transferencia de dominio a cualquier título, de las parcelas o lotes
derivados de las lotificaciones todo esto se logrará mediante la Guía de
Formalización; enfocando esta investigación específicamente en el departamento de
San Miguel.
Además la Guía para la Formalización de Empresas Comercializadoras de

Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional contribuirá al ordenamiento y
desarrollo territorial ya que evitará los procesos desordenados de expansión urbana
formal e informal.
También servirá como modelo para las Alcaldías Municipales debido a que algunas
de estas no cuentan con planes de desarrollo local y Ordenanzas Municipales con
ello podrán conformar ventanillas únicas de ámbito municipal o regional para los
trámites sobre lotificaciones o parcelaciones.
10
CAPÍTULO II
Marco de Referencia
11
Capítulo II: Marco de Referencia
2.1 Marco Histórico
Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido

constantes retos que afrontar. Ya que el acceso a la vivienda constituye una de las
principales necesidades de la población salvadoreña.
A mediados del siglo XX fue notable la constante precariedad de la mayoría de las casas
campesinas y de las diferencias entre los modos de vida de todos los estratos sociales.
Las fincas y haciendas mostraban la creciente heterogeneidad habitacional en los
diferentes departamentos de El Salvador. Los barrios populares cada día veían el
aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos medios y altos.
Debido a la creciente heterogeneidad habitacional, el Estado se vio en la necesidad de

crear una serie de Leyes con el propósito de elaborar planes de desarrollo y
ordenamiento territorial que garanticen el goce de propiedad y posesión en los
habitantes, fue así como en 1858, Mediante Decreto Legislativo N°7, publicado en el
Diario Oficial N°85, Tomo N°8 de febrero de 1860, se decretó El Código Civil, donde
establece que la Ley es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la
forma prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite.
1951, Mediante Decreto Legislativo N°232, publicado en el Diario Oficial N°107, Tomo
N°151 del 11 de junio de 1951, se decretó la Ley de Urbanismo y Construcción, con el
propósito de la elaborar, aprobar y ejecutar planes de desarrollo urbano y rural de la
localidad, los que deberán enmarcarse dentro de los planes de desarrollo regional o
nacional de vivienda y desarrollo.
12
N°228 el 31 de julio de 1970, se decretó El Código de Comercio, donde establece que
los comerciantes, los actos de comercio y las cosas mercantiles se regirán por las
disposiciones contenidas en este código y en las demás leyes mercantiles, en su defecto,
por los respectivos usos y costumbres, y a falta de éstos, por las normas del código civil.
N°238 del 30 de marzo de 1973, se decretó El Código Penal, con el objeto de orientar la
normativa penal, para restringir la violencia social y con una amplia proyección de
función punitiva no selectivista, resulta conveniente que se emita un nuevo Código
Penal, que sin apartarse de nuestros patrones culturales, se constituya en un instrumento
moderno, dinámico y eficaz.
N°243 del 24 de junio de 1974, se decretó la Ley de Catastro, con el objeto de obtener la
correcta localización de los inmuebles, establecer sus medidas lineales y superficiales, su
naturaleza, su valor y productividad, su nomenclatura y demás características, así como
para sanear los títulos de dominio o posesión.
Para la década del ’80 el gobierno de El Salvador participó en la producción de

viviendas, en el financiamiento de las mismas y en la provisión de servicios; sin
embargo, se tenía en aquel período una debilidad de los mecanismos técnicos,
financieros, legales e institucionales, los cuales no permitían al Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), definir una política de vivienda coherente,
que trabajará en forma conjunta con los entes ejecutores y financieros.
A pesar de que el gobierno realizaba grandes esfuerzos por mejorar el déficit

habitacional de aquella época, existían otras instituciones que apoyaban el desarrollo de
proyectos habitacionales, entre las cuales se pueden mencionar:
13
 Instituto de Vivienda Urbana (IVU).
 Financiera Nacional para la Vivienda (FNV).
 Fondo Social para la Vivienda (FSV).
 Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL).
 Instituto Nacional de Pensiones para los empleados públicos (INPEP)
 Instituto de Previsión de la Fuerza Armada (IPSFA).
 Alcaldías Municipales.
La Financiera Nacional para la Vivienda (FNV), se conformaba por un grupo de

empresas constructoras privadas, dedicadas a la construcción de viviendas para grupos
sociales de ingresos medios. El Fondo Social para la Vivienda (FSV), estaba orientado a
la ayuda en la financiación de viviendas para personas con salarios bajos.
La Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL), es una

organización no gubernamental, creada con el fin de ampliar el mercado de acceso a la
vivienda. Como entes financieros participaron las instituciones públicas de crédito y
provisionales tales como:
El Fondo Nacional de Vivienda Popular (PRONAVIPO), Instituto de Vivienda Urbana

(IVU), Fondo Social para la Vivienda (FSV), Instituto Nacional de Pensiones de los
Empleados Públicos (INPEP) e Instituto de Prevención Social de la Fuerza Armada
(IPSFA); donde cada institución aplicó diferentes criterios para el financiamiento de la
producción de viviendas y a sus demandantes, lo cual generó una serie de distorsiones en
el mercado financiero; entre las cuales se mencionan, tasa de interés alta, morosidad,
falta de liquidez, tasa de rendimiento baja, insolvencia financiera.
14
En los noventa, el rol del Estado pasó de ser ejecutor a ser facilitador de viviendas,
creando políticas dirigidas a familias en extrema pobreza, procurando la participación
directa y efectiva de la ciudadanía dentro de la búsqueda de soluciones viables a la
problemática enfrentada.
Para lograr el objetivo de facilitador, la política de vivienda para esos años se orientó a
la búsqueda de acciones estratégicas de tipo financieras, subsidios otorgados por El
Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO) y subsidios vía tasa de interés a
través del Fondo Social para la Vivienda (FSV), fomento a la producción de viviendas a
través del sector privado y Organizaciones no Gubernamentales (ONG´s), y legalización
del lote, a fin de elevar el bienestar y calidad de vida de todas las personas.
Sin embargo, la situación de la vivienda en El Salvador continúa siendo muy compleja,

los esfuerzos de los diversos actores involucrados en la problemática habitacional no
eran suficientes para satisfacer la demanda de toda la población, en especial la de
menores recursos económicos para que tengan acceso a un techo propio, digno y seguro.
Debido a la inseguridad jurídica que habita, en los lote-habientes, se decretaron una

nueva serie de leyes con el propósito de exigir el proceso de formalización que se debe
realizar al momento de la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para uso
habitacional, como se muestra a continuación:
1983, Mediante Decreto Legislativo N°38, publicada en el Diario Oficial N°234, Tomo
N°281 del 16 de diciembre de 1983, se decretó la Constitución de la Republica, con el
propósito procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser
propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en función social,
fundamentando así la convivencia nacional con base en el respeto a la dignidad de la
persona humana, en la construcción de una sociedad más justa.
15
1991, Mediante Decreto Legislativo N°21, publicado en el Diario Oficial Nº47, Tomo
N°310 del 8 de marzo de 1991, se estableció el Reglamento de la Ley de Urbanismo y
Construcción, con el objeto desarrollar todas las disposiciones necesarias para la
tramitación de permisos de parcelación y normas de notificación, equipamiento comunal
y público, sistema vial e infraestructura de los servicios públicos que deberán cumplir
los propietarios y urbanizaciones de parcelación habitacionales.
En 1992 se creó El Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO), y desde ese

período hasta el año de 2004 este fondo ha canalizado a través de las Instituciones
Autorizadas (IA’s) un total de US$133.7 millones a favor de 77,531 familias, logrando
con ello que 322,529 salvadoreños, resolvieran sus problemas habitacionales.
El Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO), cuenta con un programa de

contribuciones, el cual consiste en otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de
manera directa y sin discriminación, un aporte en dinero o en especie. Dicha
contribución puede otorgarse por medio de tres modalidades:
 Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)

 Crédito Contribución
 Modalidad Individual
Actualmente son estas instituciones las que mayor participación están adquiriendo como
impulsores de la inversión en el sector vivienda, esto se está haciendo además en
coordinación con instituciones privadas, las cuales realizan su mayor aportación como
productores y un poco en el mecanismo de créditos para la adquisición de lotes y
viviendas.5
5
Melissa R. de la C. &Miriam I.V.B (2006), “Análisis de la inversión en el sector de la vivienda popular
en El Salvador, período 1995-2005”. (Tesis), Universidad Centroamericana, José Simeón Cañas, San
Salvador, El Salvador.
16
N°79 del 7 de marzo de 1998, se decretó La Ley de Medio Ambiente, con el objeto
desarrollar las disposiciones de la Constitución de la República, que se refieren a la
protección, conservación y recuperación del medio ambiente; el uso sostenible de los
recursos naturales que permitan mejorar la calidad de vida de las presentes y futuras
generaciones.
Desde el año 2003 al 2009 el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano aprobó

los permisos de parcelación a 53 empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional, debido a que las alcaldías municipales del
departamento de San Miguel en su totalidad, no cuentan con sus propias Ordenanzas
Municipales, por ello proceden a solicitar la aprobación correspondiente al
Viceministerio ante mencionado. Ver anexo N° 1.
Mientras que en el 2012, Mediante Decreto Legislativo N°993, publicado en el Diario

Oficial N°46, Tomo N°394 del 7 de marzo de ese mismo año, se decretó la Ley Especial
de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, con el propósito de superar las
irregularidades en las referidas lotificaciones, que al no estar debidamente legalizadas o
autorizadas, impiden que las familias o personas adquirentes de los inmuebles, obtengan
con prontitud y certeza los títulos de propiedad correspondientes.
Actualmente, una considerable cantidad de lotificaciones no han seguido el debido

proceso para la legalización y actualización de las mismas; resulta necesario crear un
mecanismo que permita la consecución de la Seguridad Jurídica, por lo que se vuelve
necesario y urgente, dictar una Ley Especial, que establezca normas básicas dentro de un
marco de garantías legales y de seguridad jurídica a favor de estas personas.
17
2012, Mediante Decreto Legislativo N°188, se estableció el Reglamento de la Ley
Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, con el propósito de
paliar la inseguridad jurídica que afecta a los lote-habientes, a través de la
implementación de los procedimientos establecidos en la mencionada Ley y la
coordinación interinstitucional de todos los encargados de aplicarla. 6
2.2 Marco Teórico
2.2.1 Guía de Formalización7
La inscripción de una empresa es una herramienta practica de consulta y orientación

para todas aquellas personas naturales o jurídicas que desean comercializar
lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, que buscan formalizar su negocio.
Toda persona sea natural o jurídica para poder comercializar debe constituirse primero
como empresa, siendo ésta una unidad económica constituida de recursos materiales,
financieros, humanos, tecnológicos y administrativos.
2.2.1.1 Selección de Nombre
Se caracteriza por verificar o comprobar la disponibilidad del nombre elegido para la

empresa que se encuentra en el proceso de legalización, se debe consultar en el Registro
de Comercio en la Unidad de Atención al Usuario, para preguntar y esperar la
confirmación verbal sobre la disponibilidad del nombre, esto se hace con el objetivo de
que el nombre sea diferente al de las demás empresas, si el nombre no está disponible se
debe de seleccionar otro y de nuevo verificar su disponibilidad al recibir la confirmación
de que el nombre está disponible ya se puede utilizar este para la nueva sociedad.
6
Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, p. 2, Hermanos Unidos, 2012.
7
Chávez Walter. (2007). “Pasos para Fundar una Empresa en El Salvador”. El Salvador. Compañía
Editora de Revistas de C.A. S.A. de C.V. Cerca.
18
Requisitos
Definir 3 posibles nombres de la empresa.
2.2.1.2 Certificación de Cheque
Se debe recurrir a un banco local a certificar un cheque a nombre de la Sociedad a

fundar, como mínimo por el 25% de capital social para una sociedad anónima, el 50%
del capital si es una sociedad de responsabilidad limitada; el resto de sociedades no tiene
un capital mínimo.
Requisitos
En este paso es necesario ir a bancos autorizados por la Superintendencia del Sistema

Financiero para emitir el cheque, de acuerdo con el Art 106 del Código de Comercio.
Para esto se debe suministrar la información y documentos siguientes:
Formulario completo, solicitando la certificación o emisión de un cheque de caja o de

gerencia a favor de la sociedad a constituir.
El cheque a nombre de la sociedad que se constituye puede pagarse en efectivo al
banco para la emisión de un cheque de caja o de gerencia o emitirse desde una cuenta
bancaria particular para su certificación.
Pago en efectivo del costo de la certificación o emisión del cheque.
2.2.1.3 Trámites en Alcaldía
Presentarse a la Alcaldía Municipal del domicilio de cada socio a obtener la Solvencia

Municipal de cada uno de ellos para constituir la sociedad, en el caso de las personas
naturales también es un requisito solicitarla.
19
Requisitos
Se debe asegurar haber pagado el impuesto de vialidad y los impuestos municipales

correspondientes, sino se lo cobrarán antes de entregarle la calidad de solvente.
2.2.1.4 Escrituración Pública
Presentarse ante un notario, previo acuerdo de honorarios y explicar el giro y tipo de

sociedad, para hacer la escritura pública de constitución de sociedad, es necesario
entregar al notario la solvencia municipal y el cheque certificado.
Requisitos
Base legal: Artículo. 22; Código de Comercio. La escritura social constitutiva deberá
contener:
Nombre, edad, ocupación, nacionalidad y domicilio de las personas naturales; y

nombre, naturaleza, nacionalidad y domicilio de las personas jurídicas, que integran
la sociedad.
Domicilio de la sociedad que se constituye con expresión del municipio y
departamento al cual pertenece.
Naturaleza jurídica.
Finalidad.
Razón social o denominación, según el caso.
Duración o declaración expresa de constituirse por tiempo indeterminado.
Importe del capital social; cuando el capital sea variable se indicara el mínimo.
Expresión de lo que cada socio aporte en dinero o en otros bienes, y el valor atribuido
a estos.
20
Régimen de administración de la sociedad, con expresión de los nombres, facultades
y obligaciones de los organismos respectivos.
Manera de hacer distribución de utilidades y, en su caso, la aplicación de pérdidas,
entre los socios.
Modo de constituir reservas.
Bases para practicar la liquidación de la sociedad; manera de elegir liquidadores
cuando no fueren nombrados en el instrumento y atribuciones y obligaciones de
estos.
2.2.1.5 Presentación de Escritura
Presentar el testimonio de la escritura pública al Registro de Comercio pagando los

derechos de registro.
2.2.1.6 Obtención del Balance Inicial de la Empresa
El Balance Inicial es elaborado por un contador público, el cual debe ser firmado por el
representante legal cuando se trate de una sociedad o por el propietario si se trata de una
persona natural y además por el contador. En algunas ocasiones el balance es solicitado
como un balance auditado; por lo general, los despachos de auditoría cuentan con los
servicios profesionales de elaboración y certificación de documentos contables.
Requisitos
Detalle del inventario de activo fijo y del dinero en efectivo con que se constituye la
empresa.
21
2.2.1.7 Trámites en el Ministerio de Hacienda para solicitud de NIT y NRC
El Número de Identificación Tributaria es un código privado, secreto e intransferible que

solamente debe conocer el contribuyente. Es autorizado por la Dirección General de
Ingresos para identificar a los contribuyentes en sus transacciones tributarias que
requieran confidencialidad.
En caso de ser persona natural la Administración Tributaria extiende el Número de

Identificación Tributaria (NIT) a nombre del propietario de la empresa, más sin
embargo, en caso de ser persona jurídica, el Número de Identificación Tributaria (NIT),
se extenderá a nombre de la sociedad.
Requisitos para la obtención del NIT
Salvadoreños: Documento Único de Identidad (DUI), en original y fotocopia simple.

Extranjeros: Pasaporte/Carnet de Residencia vigente, en original y fotocopia simple.
Para la obtención del Número de Registro Único de Contribuyente (NRC) corresponde a

un número de identificación para todas las personas naturales y sociedades que realicen
alguna actividad económica en forma permanente u ocasional, o que sean titulares de
bienes o derechos por los cuales deban pagar impuestos.
Requisitos para la obtención del NRC
Llenar formulario único F-210 emitido por la DGII.

Original (para cotejar) y fotocopia o en su defecto fotocopia de la escritura de
constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro de Comercio.
Comprobante de pago para la emisión de la tarjeta de NIT, original $1.40
22
Deberá comparecer el titular de la empresa, ya sea como representante legal o
apoderado con original de poder (para cotejar), si su nombramiento no consta en el
documento constitutivo.
Fotocopia del DUI o PASAPORTE del representante legal si es extranjero
debidamente certificado por notario.
Fotocopia del NIT del representante legal certificada por un notario. Poder (Especial,
General, Judicial o Administrativo), en el que se señale el tramite especifico a
efectuar en la DGII, debidamente inscrito en el Registro de Comercio, excepto el
poder especial.
En el caso que no comparezca el titular ya sea, como representante legal o apoderado
de la sociedad, el F-210, deberá estar firmado por el titular, y anexarle autorización
autenticada por notario, detallando en dicha autorización, número de formulario que
firmo el titular, nombre y número de DUI de la persona y el trámite correspondiente
que realizara en la DGII.
Deberá presentar la persona autorizada, originales y fotocopia certificada del DUI o
PASAPORTE del representante legal si es extranjero debidamente certificado por un
notario y de la persona autorizada.
Mandamiento de pago de derechos de trámites debidamente cancelado.
Una vez presentado este formulario, la Administración Tributaria le extiende al

Contribuyente un Numero de Registro de Contribuyente (NRC), que es una tarjeta que
contiene un número que permite al Ministerio de Hacienda, identificar y otorgar la
calidad de contribuyente al FISCO dentro de una base de datos, estableciendo un
registro y control especial de las obligaciones a que están sujetos todos los pobladores
que producen algún ingreso económico en el territorio nacional.
23
2.2.1.8 Trámites en la Dirección General de Estadísticas y Censos
La organización debe suministrar a la Dirección General de Estadísticas y Censos, los

datos correspondientes para el servicio estadístico nacional para la obtención de la
solvencia en la Dirección General de Estadística y Censos.
Requisitos
Presentar formulario de inscripción.

Solicitud de constancia de registro de información estadística.
Presentar copia de escritura de constitución.
Copia de NIT de la empresa.
Copia de balance general inicial si se hace en el mismo año. Si se escribe en un año
diferente presentar Balance general al 31 de diciembre de año terminado.
2.2.1.9 Formalización Contable
Es necesario pactar honorarios con un contador y auditor para que legalice los libros
contables, prepare el catálogo de cuentas y su manual de aplicaciones (el cual deberá ser
autorizado por la superintendencia de Empresas Mercantiles dependencia del Ministerio
de Economía).
Requisitos
Elaborar solicitud según formato extendido por la firma contable.

Original y copia de mandamiento de pago por derechos de renovación de matrícula
de empresa y establecimiento.
Presentar escritura de constitución y copia autenticada cuando es primera vez.
NIT de la empresa.
24
NIT y DUI del representante.
2.2.1.10 Legislación Contable
Para legalizar el sistema contable ya sea como persona natural o jurídica, debe
presentarse lo siguiente a la Superintendencia de Sociedades y Empresas Mercantiles:
Requisitos
Presentar solicitud debidamente autenticada al licenciado en Contaduría Pública y

Auditoria autorizado por el Consejo de Vigilancia de la Contaduría Pública y
Auditoria.
Copia de la escritura pública de constitución junto con el original, para ser
confrontada.
Descripción del Sistema contable apegado a Normas Internacionales de Contabilidad.
Original y copia de catálogo de cuentas y manual de aplicación de cuentas.
Balance inicial, debidamente firmado por el representante legal, contador autorizado
y auditor.
DUI del representante legal.
Fotocopia del NIT de la sociedad.
2.2.1.11 Apertura de Cuenta en la Alcaldía
Al estar registrada la empresa en la Alcaldía Municipal permite realizar sus

transacciones con mayor legalidad frente a terceros, así como cumplir con sus
obligaciones tributarias. Se puede registrar como persona natural o persona jurídica.
25
Requisitos para persona natural
Presentar fotocopia de DUI y NIT.

Declaración jurada.
Balance inicial o inventario.
Copia de contrato de arrendamiento.
Requisitos para Persona Jurídica
Presentar declaración jurada.

Anexar copia de escritura de constitución de la sociedad.
Balance inicial.
NIT de la sociedad.
Tarjeta de IVA.
DUI del representante legal o administrador único.
Copia del contrato de arrendamiento.
2.2.1.12 Solicitud de Matrícula de Empresa
El trámite de matrícula personal de comerciante individual solamente está obligado a

realizarlo los comerciantes cuyo activo exceda de US $1,142.86 y la matrícula de
comerciante social todos los comerciantes sociales.
Requisitos
Presentar solicitud dirigida al señor registrador.

Presentar recibo de cancelación del arancel correspondiente.
Constancia de solvencia de renta.
Constancia de vialidad.
26
Copia de escritura pública de constitución de la sociedad.
2.2.1.13 Trámite de Matrícula de Empresa y Establecimiento en el Centro Nacional

de Registro.
Toda empresa y sus establecimientos deben matricularse en el Centro Nacional de

Registro, cada empresa tendrá una sola matrícula, aunque desarrolle distintas actividades
comerciales, pero si tiene varios establecimientos deberá obtener una matrícula para
cada uno de ellos. La matrícula de la empresa será la única prueba para establecer la
propiedad de las empresas mercantiles contra terceros; ninguna empresa podrá funcionar
sin estar matriculada. Este trámite lo desarrollaran las empresas cuyo activo sea igual a
US $2,285.71 dólares o más.
Requisitos
Testimonio de Escritura de Constitución de Sociedad original y copia reducida a un

74% y centrada en papel oficio.
Solicitud de Matrícula de Empresa y Registro del local, Sucursal o Agencia de
Persona Jurídica (original) completada en todas sus partes.
Balance inicial firmado por el representante legal, el contador y auditor externo.
Comprobante de pago para la inscripción de la matrícula de la empresa (original)
sellado por el banco.
Comprobante de pago de derechos de registro de local, sucursal o agencia (original)
sellado por el banco.
Comprobante de pago para el depósito del balance inicial sellado por el banco.
DUI (original) para los salvadoreños; o pasaporte (o carnet de residente) para los
extranjeros, del representante legal.
NIT de persona natural (original) del representante legal.
27
Cancelación de pago de derechos de registro de acuerdo al art. 63 de la Ley de
Registro de Comercio.
2.2.1.14 Trámite para la Inscripción del Nombre Comercial
Este trámite solo lo realizarán las personas naturales o jurídicas que desean registrar su
nombre comercial y se lleva a cabo en el Centro Nacional de Registros (CNR).
Requisitos
Dos copias de las solicitudes dirigidas al Sr. Registrador del Departamento del
Registro de Comercio.
Presentar recibo por pago de aranceles correspondientes.
Si el nombre comercial está acompañado de signos que contribuyan a singularizarlo
o escrito en un tipo de letra especial. Los modelos mencionados deberán reunir los
requisitos siguientes: Deberán ser grabados o impresos en un tamaño que permita
apreciar con claridad sus detalles, la oficina de registro no admitirá modelos con
relieves, aunque el nombre comercial los tenga, ni de cualquier otra manera pueden
dañar el libro en que se deba fijarse, ni hechos a lápiz, ni que no representen con
fidelidad y claridad el nombre comercial.
2.2.1.15 Solicitud de Asignación y Autorización de Correlativos para la Emisión de

Documentos Legales.
Esta información se debe referir a una imprenta autorizada por el Ministerio de Hacienda
y el usuario debe tener la seguridad de contratación de la imprenta en cuestión, ya que
una vez emitida la resolución estos datos no se pueden cambiar.
28
Requisitos
Nombre comercial de la imprenta.

Número de registro de imprenta autorizada.
Fecha de autorización de la imprenta.
NIT
NRC
Requerir formulario de Solicitud de Asignación y Autorización de Correlativo para la
emisión de documentos legales, según corresponda: F_940 – Por imprenta. A fin de
solicitar asignación y autorización de correlativo.
Fotocopia de Escritura o Credencial de Representante Legal Vigente. (En caso de ser
persona jurídica).
Fotocopia de DUI y NIT de Representante Legal o Apoderado que ha firmado la
Nota de autorización.
Posterior al trámite se espera la resolución a Solicitud de Asignación y Autorización
para emisión de documentos legales.
Recibir los documentos de control tributario por parte de la imprenta.
2.2.1.16 Inscripción en Ministerio de Trabajo
Se deberán hacer los respectivos contratos de trabajo, inscribir la empresa en el

Ministerio de Trabajo y enviar la nómina de sus empleados con copia de sus contratos a
esta cartelera de Estado.
Requisitos
Presentar original y copia de solicitud de inscripción.

Fotocopia de escritura de constitución de la sociedad.
Fotocopia de DUI del representante legal.
29
Fotocopia de credencial del representante legal.
Fotocopia del balance inicial.
Fotocopia del NIT de la sociedad.
Fotocopia del NIT del representante legal.
Presentar activo fijo de la empresa en detalle.
Enviar nómina de trabajadores con copia de contratos de trabajo respectivos.
Copia del poder correspondiente, en el caso de que la solicitud sea elaborada por un
apoderado de la sociedad.
Una vez completado la etapa de inscripción de la empresa, la persona natural o jurídica,

debe continuar con las posteriores etapas, donde el comercializador debe seguir los
trámites correspondientes en el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
2.2.2 Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones
Antes de comenzar hablar de la comercialización de Lotificaciones y Parcelaciones es

necesario conocer el ordenamiento y desarrollo territorial que históricamente ha tenido
muy poca prioridad dentro de la planificación nacional de nuestro país, generándose una
pérdida progresiva de la capacidad de planificación. Esto contribuyó a generar procesos
desordenados de expansión urbana formal e informal.
Los desarrollos urbanos se localizaron recientemente en zonas de riesgo. Se expandieron

las actividades productivas agrícolas, industriales, en zonas ambientalmente
inapropiadas o sensibles, degradando dichas zonas. Se construyeron infraestructuras
públicas expuestas a riesgos crecientes; así como asentamientos humanos en condición
de riesgo por su ubicación en zonas bajas de cerros y volcanes, en la costa o en la
cercanía de ríos y quebradas, que ahora están cada vez más expuesta a deslizamientos e
inundaciones.
30
Como respuesta a este vacío, se ha dado un paso muy importante en la dirección de
fortalecer la institucionalidad encargada del ordenamiento territorial, el cual ha sido la
aprobación de la Ley Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial por parte de la
Asamblea Legislativa. Esta Ley, a partir de su entrada en vigencia el 29 de julio de 2012,
crea un nuevo contexto institucional que permitirá desplegar plenamente el mandado de
la Ley del Medio Ambiente que exige asegurar la incorporación de la dimensión
ambiental en el ordenamiento territorial.
La Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial demanda estrategias y directrices

territoriales para la gestión de los recursos hídricos; protección y gestión de los recursos
naturales y de la biodiversidad; prevención y mitigación de riesgos naturales.
Todo esto con el objetivo de ofrecer un camino para avanzar en un desarrollo

institucional que permita ordenar el uso del territorio dándole un enfoque de gestión de
riesgos, para tomar medidas de mitigación oportunas y evitar seguir construyendo
condiciones de vulnerabilidad en los nuevos asentamientos humanos.
2.2.2.1 Ordenamiento Territorial
Se encarga de planear los usos adecuados de un determinado espacio, usualmente

ciudades, departamentos y municipios. Para ello se realizan estudios sobre los recursos
naturales y las actividades económicas de la región en particular y se recomiendan los
usos más adecuados para aprovechar el espacio sin deteriorar los recursos naturales, las
áreas en las que se puede urbanizar, los desarrollos urbanísticos que se deben realizar,
los servicios públicos que se deben mejorar, las áreas que se deben proteger y los
recursos que se deben invertir.
31
La política de Estado que tiene por finalidad orientar el marco de referencia espacial,
mediante procesos de planificación y gestión territorial de manera integral y concertada,
para la inversión pública y el desarrollo de las distintas actividades humanas en el
territorio con énfasis en la conectividad y los servicios a ser brindados a los
asentamientos humanos, a las actividades productivas y a la protección de los recursos
naturales; con enfoque de cuencas, sistema de ciudades, desarrollo económico y
sociocultural, teniendo como centro el desarrollo y bienestar de la persona humana.
2.2.2.2 Desarrollo Territorial
Es el proceso que propicia la armonía entre el bienestar de la población, el uso del

territorio, la conservación y protección de los recursos naturales y de la promoción de las
actividades productivas, que tiene como objetivo principal el mejoramiento en la calidad
de vida de la población, bajo un enfoque de sostenibilidad.
Debido al desordenamiento territorial en que se encuentra El Salvador, el Estado se vio

obligado a crear según decreto legislativo número 644 la Ley de Ordenamiento y
Desarrollo Territorial emitida el 11 de Marzo de 2011, con la finalidad de fortalecer la
capacidad institucional del Estado para ordenar el uso del territorio y orientar las
inversiones públicas y privadas necesarias para alcanzar el desarrollo sostenible; así
normar, un espacio intermedio de coordinación entre los niveles de gobierno nacional y
local. 8
Es por ello que una manera de mejorar el ordenamiento y desarrollo territorial es a través
de la correcta aplicación de la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, en
contribución de la Ley de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
8
Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, 2011
32
2.2.2.3 Comercialización
Toda acción realizada por los desarrolladores parcelarios, sean propietarios o no, o
cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute actos, hechos u
omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificación.
2.2.2.4 Lotificación
División simultánea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuando pueda dar
lugar a la constitución de un núcleo de población. Definir un terreno en lotes o parcelas
pequeñas. Se utiliza este término como sinónimo de fraccionamiento. 9
2.2.2.5 Etapas y Fases del proceso de Formalización de las Empresas

Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
Un proyecto de lotificación requiere de la definición de categorías de lotes, usos de suelo

además de la definición misma de los lotes en todas sus categorías. Por otra parte, los
proyectos de lotificación rústica se pueden realizar a través de dos procesos similares;
por su parte está el trámite de la Ventanilla Única en la cual se necesita de una
declaratoria de interés social por parte del Instituto Libertad y Progreso (ILP); por medio
de este proceso se facilita la realización de todos los trámites que se requieren para la
legalización del proyecto de lotificación, pues los trámites son ejecutados por el Vice-
Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
9
Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, 2012.
33
Por otra parte, se encuentra el proceso tradicional que se realiza igualmente en el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en éste de ejecutan tres trámites
principales al igual que en el de Ventanilla Única con la diferencia que todos los trámites
son ejecutados por el interesado o profesional encargado del proyecto (Ingeniero Civil,
Arquitecto, personalmente), no requiere de declaración de interés social del proyecto por
lo que es este no interviene el ILP.
La Ventanilla Única, es la instancia responsable de dar respuesta en forma coordinada a

todos los permisos que el gobierno exige para la aprobación de proyectos de lotificación
y parcelación de interés social.
Los proyectos antes mencionados deberán cumplir con el proceso completo de

aprobación de proyectos establecidos para tal efecto en el instructivo de la Ventanilla
Única. En éste las solicitudes de permisos necesarios para el desarrollo del proyecto de
las distintas instituciones públicas son enviadas por el Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano, quien recibe también las resoluciones y le entrega al interesado
quedándose con una copia.
El proceso de recepción, análisis y entrega de resoluciones de proyectos de lotificación y

parcelación de interés social, implica una nueva parcelación que se compone de cuatro
etapas para la realización del proyecto de lotificación y parcelaciones para uso
habitacional:
2.2.2.5.1 Etapa Técnica
Es el primer paso a seguir para el desarrollo de un proyecto, donde se realiza la

elaboración de un plano que contenga la lotificación, dividida en lotes, con su respectiva
descripción técnica emitida por un profesional autorizado para ello.
34
Dentro de esta etapa se debe realizar la siguiente fase:
Factibilidad del Proyecto
Esta fase comprenderá la calificación del lugar, la recomendación para calificar el

proyecto de interés social alrededor de las instituciones, la factibilidad de agua lluvias, la
revisión vial y zonificación, la factibilidad de agua potable y aguas negras, la valoración
cultural y la categorización ambiental.
En caso que se presenta el proyecto y se realiza el estudio para su factibilidad, y este no

cuente con drenaje de aguas lluvias, entonces se hacen las recomendaciones pertinentes,
y el interesado debe presentar una propuesta para tal efecto, fundamentado en el estudio
hidrológico.
2.2.2.5.2 Etapa Administrativa
En esta se realizan una serie de trámites administrativos en las instituciones públicas

relacionadas, esta etapa es necesaria para la aprobación, autorización de inscripción del
proyecto de lotificación. Esta etapa se desarrolla por el Profesional (Ingeniero Civil o
Arquitecto) que elabora los planos o por el titular del inmueble a lotificar.
Esta fase comprenderá la calificación del lugar, la resolución ambiental, el dictamen

final y resolución de la evaluación cultural, la resolución de los sistemas de aguas negras
y agua potable, y el permiso de parcelación.
En esta fase en lo concerniente a la resolución ambiental puede suceder que se realice

estudio de impacto ambiental cuando la institución encargada así lo requiere, pues no en
todos los casos es así.
35
2.2.2.5.3 Etapa Jurídica
Una vez aprobado y autorizado el proyecto de lotificación se debe presentar el permiso

de parcelación en la Unidad de Catastro, Centro Nacional de Registro, donde se realiza
la asignación de cada número de matrícula correspondiente a cada lote, con lo que
posteriormente se debe contratar los servicios de un notario para que realice la
desmembración en cabeza de su dueño, donde se describe el terreno que se está
lotificando y se especifica la cantidad de lotes y sus medidas entre otras descripciones
del mismo, para ser presentado posteriormente en el registro respectivo.10
2.2.2.5.4 Etapa de Comercialización
Puede ser realizada por una persona natural, jurídica, o por un comerciante individual,
con la diferencia que la primera conlleva un proceso legal de constitución del negocio,
más sin embargo el segundo no requiere de la constitución de la empresa como se
muestra a continuación:
2.2.2.5.5 Persona natural o jurídica
Para poder comercializar debe constituirse primero como empresa, siendo ésta una
unidad económica constituida de recursos materiales, financieros, humanos,
tecnológicos y administrativos.
10
Ley especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, 2012.
36
2.3 Marco Normativo
2.3.1 Constitución de la República de El Salvador11
Artículo 2. Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la

libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida en la
conservación y defensa de los mismos.
Artículo 103. Se reconoce y garantiza el derecho a la propiedad privada en función

social.
Artículo 119. Se declarara de interés social la construcción de viviendas. El Estado

procurará que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su
vivienda.
2.3.2 Ley de Urbanismo y Construcción
Artículo 1.- El Vice-ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, será el encargado de

formular y dirigir la Política Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano; así como de
elaborar los Planes Nacionales y Regionales y las disposiciones de carácter general a
que deben sujetarse las urbanizaciones, parcelaciones y construcciones en todo el
territorio de la República.
Cuando los Municipios no cuenten con sus propios planes de desarrollo local y
Ordenanzas Municipales respectivas, todo particular, entidad oficial o autónoma, deberá
solicitar la aprobación correspondiente al Vice-ministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, antes que a cualquier otra oficina.
11
Constitución de la República de El Salvador, Decreto Legislativo Nº 38 del 15 de Diciembre de 1983;
publicado en el Diario Oficial Nº 234, Tomo 281 del 16 de Diciembre de 1983.
37
Artículo 2.- Para que el Vice-ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, pueda
otorgar la aprobación a que alude el artículo anterior es indispensable que los interesados
hayan llenado en los requisitos siguientes:
a) Levantamiento topográfico del terreno, con curvas de nivel a un metro de

equidistancia como máximo.
b) Clase de Urbanización con indicación del respectivo parcelamiento.
c) Proyecto de calles principales y secundarias.
d) Resolución del problema de vías de comunicación con el resto de la ciudad y

alrededores.
e) Destinar para jardines y parques públicos una fracción de terreno equivalente al 10%
como mínimo, del área útil del inmueble a urbanizar, cuando se ubique en las ciudades o
centros poblados existentes; y 12.5 metros cuadrados, como mínimo, por lote a parcelar,
cuando se ubique fuera de los centros poblados existentes.
f) Reservar espacios de terreno suficientes para la instalación de los servicios públicos

necesarios, cuya especificación y ubicación quedará a juicio del Vice-ministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano.
g) Resolución de factibilidad emitida por el organismo correspondiente del problema de

agua potable, drenaje completo de aguas lluvias y aguas negras, cordones, cunetas y
tratamiento de las superficies de las vías de tránsito.
38
h) Especificar la clase de materiales que se piensan usar para las obras de agua potable,
aguas lluvias, aguas negras, cordones, cunetas y tratamiento de las superficies de las vías
de tránsito.
i) Los planos topográficos y planimétricos serán presentados a una escala no menor de

1:500 y los planos denominados "Perfiles" serán presentados a escalas no menores de
1:50 en lo vertical y de 1:500 en la horizontal. Además, para grandes conjuntos se
deberá presentar un plano adicional a una escala de 1:1000.
Artículo 6.- La autorización para realizar una parcelación y urbanización con base en
los respectivos proyectos aprobados, tendrá vigencia por un año, contado a partir del día
siguiente de la aprobación correspondiente.
2.3.3 Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la posesión de buena fe,
comercialización transferencia de dominio a cualquier Título, de las parcelas o lotes
derivadas de las lotificaciones a nivel nacional a partir de la vigencia de la presente Ley;
así como, establecer un Régimen Transitorio para la regularización, legalización y
autorización de lotificaciones, constituidas y comercializadas hasta la fecha de entrada
en vigencia del presente decreto.
Ámbito de aplicación
Artículo 2.- Se regirán por la presente ley, incluyendo el régimen transitorio establecido
en el título segundo, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las
siguientes:
39
a) Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad
a lo establecido en el art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en
lo relativo a parcelaciones y urbanizaciones habitacionales.
b) Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del estado, instituciones

públicas, gobiernos locales en el marco de sus atribuciones y las que se rijan por las
leyes relacionadas con la reforma agraria.
c) Las ubicadas en reservas forestales y áreas naturales protegidas establecidas mediante

decreto por el ministerio de medio ambiente y recursos naturales; y las que se
encuentren en área frágil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente.
d) Las ubicadas en zonas arqueológicas o identificadas como patrimonio cultural.
Prohibición
Artículo 4.- Se prohíbe el desarrollo de lotificaciones sin las aprobaciones legales

correspondientes.
Los lotes o parcelas derivadas de una lotificación no se podrán comercializar o enajenar

bajo ningún título o por cualquier modalidad contractual, que difiera la tradición del
derecho de dominio a la realización de una condición futura o pago de precio, sin que tal
parcela o lote cuente con su matrícula individual en el Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas del Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, previa verificación de la
Oficina de Mantenimiento Catastral correspondiente, bajo la figura de desmembración
en cabeza de su dueño, una vez cumplidos los requisitos técnicos y jurídicos
determinados en el Reglamento de la presente Ley.
40
De la Ventanilla Única de Trámites sobre Lotificaciones de Interés Social
Artículo 5.- Créase la Ventanilla Única de Trámites sobre Lotificaciones de Interés

Social, en adelante la Ventanilla Única, para la tramitación de los permisos de
parcelación que sean competencia del VMVDU de acuerdo con la Ley de Urbanismo y
Construcción.
De los Trámites ante el VMVDU
Art. 7.- La Ventanilla Única, estará integrada por el VMVDU, y las demás instituciones,
quienes recibirán y darán seguimiento en una sola oficina física o virtual, a los trámites
necesarios para la obtención de permisos de lotificación o parcelación y recepción de las
obras de su competencia, para lo cual se les faculta a los titulares de las instituciones que
integren la Ventanilla Única, para delegar sus funciones o designar delegados
institucionales según sea pertinente.
Tramitación de Permisos ante las Oficinas Municipales o Regionales de

Ordenamiento Territorial
Artículo 8.- Para la tramitación de permisos de parcelación o lotificación que sean

competencia de los municipios de conformidad con la Ley de Urbanismo y Construcción
y demás leyes de ordenamiento y desarrollo territorial, se podrán conformar ventanillas
únicas de ámbito municipal o regional para los trámites sobre lotificaciones o
parcelaciones, tal como se establece en el artículo anterior, por medio de acuerdos
interinstitucionales, con la presencia de delegados de las instituciones intervinientes.
41
De la Publicación de la Base de Lotificaciones Aptas para Comercialización
Artículo 10.- El CNR y el VMVDU, podrán poner a disposición del público y de forma
gratuita, la información que tengan a su disposición referente a las lotificaciones
aprobadas, inscritas y aptas para la comercialización, según lo establecido en el Artículo
4 de la presente Ley y lo que se establezca en su Reglamento, quedando facultados los
titulares del CNR y el VMVDU para determinar los mecanismos y medios de la
publicación según los recursos disponibles.
Del Registro de Desarrolladores Parcelarios
Artículo 11.- Créase en el VMVDU, el Registro de Desarrolladores Parcelarios, con

carácter público, en cual se inscribirán, las personas naturales o jurídicas, nacionales o
extranjeras que comercialicen proyectos parcelarios o de lotificación en El Salvador.
Contenido y Actualización del Registro de Desarrolladores Parcelarios
Artículo 12.- El Registro contendrá para cada Desarrollador Parcelario, la siguiente

información: a) Datos Generales del titular, titulares o de su representante legal,
desarrolladores parcelarios, que incluirán como mínimo: nombre, denominación o razón
social, naturaleza, domicilio, dirección, órganos de administración, representación legal
y certificación de la inscripción del Registro de Comercio, en el caso de las personas
jurídicas.
42
Modalidades Contractuales Empleados para la Comercialización de Lotes
Artículo 14.- Los contratos para la adquisición de lotes a plazo deberán hacerse constar
en documento privado debidamente autenticado o en escritura pública, según lo prefiera
el lote-habiente, para lo cual éste podrá elegir libremente al notario ante quien se
otorgará el documento privado autenticado o el contrato respectivo.
Reporte al Municipio
Artículo 16.- Los documentos privados debidamente autenticados o los contratos para la
adquisición de lotes, deberán ser remitidos en copia por los desarrolladores parcelarios,
al municipio en que se encuentre ubicada la lotificación, dentro de los 90 días
subsiguientes al de su otorgamiento a efecto de crear el registro correspondiente y
actualización del Registro de Catastro.
Contrato de Administración de la Lotificación
Art. 19.- El contrato de administración de la lotificación, es el acuerdo de voluntades en

el que el propietario del inmueble faculta al lotificador a realizar por cuenta del
propietario, la planificación, tramitación de permisos y/o comercialización de parcelas
de un proyecto parcelario. El contrato de administración faculta al desarrollador
parcelario a realizar los asuntos generales que no necesiten mandato especial.
Los contratos de administración, sus modificaciones y terminación, se otorgarán por

escritura pública y deben inscribirse en el Registro a que se refiere el Art. 11 de la
presente Ley, así como en el Registro de Comercio y en el Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas del lugar donde se encuentre el inmueble o lotificación.
43
Aprobación del Proyecto Parcelario
Artículo 22.- Una vez aprobado el proyecto de lotificación por el VMVDU, o las
instancias descentralizadas correspondientes, éstos, deberán librar en un mismo acto, la
certificación en extracto de dicha aprobación y el permiso correspondiente, que el
interesado deberá presentar al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
correspondiente a la jurisdicción en que está ubicado el inmueble en donde se realizará
la lotificación, para que sea anotada preventivamente la inscripción que corresponda al
inmueble a lotificar.
Creación y Objeto del Régimen Transitorio
Artículo 40.- Créase un régimen transitorio por un período de seis años a partir de la
vigencia de la presente ley, que tiene por objeto establecer un procedimiento integral
para la aprobación o validación de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin
haber cumplido con los requisitos legales y técnicos correspondientes, que garanticen la
seguridad jurídica a las personas que han adquirido o contratado lotes en esas
lotificaciones.
El plazo a que se refiere el inciso anterior, no implica el plazo que tienen los
lotificadores para iniciar sus procesos de regularización sino, la obligatoriedad que tiene
la autoridad competente, para finiquitar los procesos de regularización ante ella
presentados y de los desarrolladores parcelarios y propietarios para cumplir lo requerido
por la autoridad competente en las diferentes resoluciones emitida.
Prohibiciones
Artículo 51.- Se establecen las siguientes prohibiciones a los desarrolladores

parcelarios:
44
a) Que las lotificaciones sean ampliadas más allá de los límites reales que fueran
comunicados, verificados y registrados en el proceso de regularización, salvo que la
ampliación sea verificada de conformidad con los procedimientos legales
correspondientes.
b) Sub-parcelar o modificar lotes, posterior a la aprobación respectiva sin haber

solicitado la debida reforma a la autoridad competente.
c) Comercializar lotes o parcelas, si una vez realizado el llamamiento al desarrollador

parcelario, éste no se sometiere al proceso de regularización o que hubiese abandonado
el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones.
Del Proceso de Inscripción de las Lotificaciones
Artículo 52.- El propietario, desarrollador parcelario o lotificador, tendrá un plazo de

sesenta días contados a partir de la notificación de la resolución en que se declare la
regularización de la lotificación o parcelación, para presentar al Centro Nacional de
Registros los documentos correspondientes, de conformidad con las disposiciones
siguientes:
Los desarrolladores parcelarios de las lotificaciones o parcelaciones cuya autorización

haya sido concedida por la autoridad competente y el profesional o técnico responsable
del levantamiento topográfico y de la elaboración de los planos aprobados, deberán
declarar por medio de escritura pública y bajo solemne juramento, que los planos
presentados con dicha escritura corresponden a la cabida y linderos reales del inmueble
y que, además, no existen disputas de terceros sobre los linderos de la misma; en caso ya
hubiesen efectuado desmembraciones.
45
También deberán manifestar la extensión superficial y descripción técnica a que se
hayan reducido dichos inmuebles, la indicación e identificación de lotes vendidos y
números de inscripción registral. La escritura pública, estará sujeta a la verificación
catastral y calificación registra correspondiente.
La inscripción en el Registro de la escritura a que se refiere este artículo, será requisito

indispensable para efectuar la inscripción de las transferencias posteriores que el
propietario realice sobre el inmueble que se está lotificando o parcelando, ya sea por
medio de segregaciones simples o por desmembración en cabeza de su dueño de
conformidad a lo establecido en la presente Ley.
Facultad de Inspección
Artículo 56.- El VMVDU o la autoridad competente en su caso, tendrán la facultad de

inspección, control y sanción que la presente Ley confiere. En todo caso, el VMVDU o
la autoridad competente en su caso, multará a los propietarios de los inmuebles
generales y desarrolladores parcelarios, en caso no se sometieren al proceso de
regularización, conforme lo dispone la presente Ley sin perjuicio de dar aviso a la
Fiscalía General de la República cuando corresponda en caso de indicio de posibles
ilícitos penales.
2.3.4 Ley del Catastro
Artículo 1.- Procédase a la ejecución del catastro del territorio nacional, con el objeto de
obtener la correcta localización de los inmuebles, establecer sus medidas lineales y
superficiales, su naturaleza, su valor y productividad, su nomenclatura y demás
características, así como para sanear los títulos de dominio o posesión.
46
Artículo 7.- Para efectos del Catastro, inmueble es la porción del territorio nacional,
con propietario o poseedor determinado, amparado o no por título o títulos inscritos en el
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, compuesto de una o más parcelas que forman
una unidad.
Artículo 10.- La ficha catastral será elaborada en el centro de cómputo o de

procesamiento de datos del Ministerio de Hacienda, para lo cual el Instituto Geográfico
Nacional recopilará, suministrará y garantizará los datos e informes necesarios.
Artículo 13.- Para la ubicación o localización de los inmuebles, se tomarán en cuenta

los títulos de propiedad o las certificaciones del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas. En los inmuebles no inscritos, se estará al acuerdo unánime del poseedor y de
los colindantes.
Artículo 49.- Los propietarios o poseedores de inmuebles tendrán las obligaciones

siguientes:
a) Permitir y facilitar el acceso a sus inmuebles, de funcionarios o empleados encargados

de las operaciones catastrales, que se identifiquen en su oportunidad con la
documentación pertinente.
b) Exhibir a los funcionarios o empleados encargados de los trabajos catastrales los

documentos que amparen su propiedad o posesión del inmueble, para que tomen la
información necesaria.
47
2.3.5 Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o
Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de
Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual.
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto regular y uniformar los procedimientos
que deberán observarse por los distintos Registros que administra el Centro Nacional de
Registros, para la presentación, trámite, inscripción, depósito y retiro de instrumentos
sujetos a inscripción o depósito en tales dependencias.
Art. 2.- En los registros podrá pedirse la inscripción de instrumentos por quien tenga
interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su representante,
mandatario o encargado. Se presume que el notario ante quien ha sido otorgado, tiene
poder o encargo para este efecto, quien podrá presentarlo por sí o por persona
autorizada.
Art. 4.- Siempre que la presente Ley determine que un acto debe publicarse, el Centro
Nacional de Registros, a su costo, lo mandará a publicar por una vez en el Diario Oficial
y en dos diarios de circulación nacional, por dos veces alternas en cada uno.
2.3.6 Ley de Medio Ambiente
Artículo 1.- La presente ley tiene por objeto desarrollar las disposiciones de la
Constitución de la República, que se refieren a la protección, conservación y
recuperación del medio ambiente.
Artículo 19. - Para el inicio y operación, de las actividades, obras o proyectos definidos
en esta ley, deberán contar con un permiso ambiental. Corresponderá al Ministerio
emitir el permiso ambiental, previa aprobación del estudio de impacto ambiental.
48
Artículo 20. - El permiso ambiental obligará al titular de la actividad, obra o proyecto, a
realizar todas las acciones de prevención, atenuación o compensación, establecidos en el
programa de manejo ambiental, como parte del Estudio de Impacto Ambiental, el cual
será aprobado como condición para el otorgamiento del permiso ambiental.
La validez del permiso ambiental de ubicación y construcción será por el tiempo que
dure la construcción de la obra física; una vez terminada la misma, incluyendo las obras
o instalaciones de tratamiento y atenuación de impactos ambientales, se emitirá el
permiso ambiental de funcionamiento por el tiempo de su vida útil y etapa de abandono,
sujeto al seguimiento y fiscalización del Ministerio.
Artículo 21.- Toda persona natural o jurídica deberá presentar el correspondiente

Estudio de Impacto Ambiental para ejecutar las siguientes actividades, obras o
proyectos:
l) Proyectos urbanísticos, construcciones, lotificaciones u obras que puedan causar

impacto ambiental negativo.
Artículo 22.- El titular de toda actividad, obra o proyecto que requiera de permiso
ambiental para su realización o funcionamiento, ampliación, rehabilitación o
reconversión deberá presentar al Ministerio el formulario ambiental que esta requiera
con la información que se solicite. El Ministerio categorizará la actividad, obra o
proyecto, de acuerdo a su envergadura y a la naturaleza del impacto potencial.
Artículo 27.- Para asegurar el cumplimiento de las condiciones, fijadas en el permiso

ambiental, por el titular de obras o proyectos, el Ministerio, realizará auditorías de
evaluación ambiental de acuerdo a los siguientes requisitos:
49
a) Las auditorías se realizarán periódicamente o aleatoria, en la forma que establezca el
reglamento de la presente Ley.
b) El Ministerio, se basará en dichas auditorías para establecer las obligaciones que

deberá cumplir el titular o propietario de la obra o proyecto en relación al permiso
ambiental.
Artículo 86. - Constituyen infracciones a la presente ley, y su reglamento, las acciones u

omisiones cometidas por personas naturales o jurídicas, inclusive el Estado y los
Municipios las siguientes:
a) Iniciar actividades, obras o proyectos sin haber obtenido el permiso ambiental

correspondiente;
e) Autorizar actividades, obras, proyectos o concesiones, que por Ley requieran permiso
ambiental, sin haber sido éste otorgado por el Ministerio.
2.3.7 Ley de Registro y Control Especial de Contribuyentes al Fisco (LRCECF)
Artículo 1. Establece que deben inscribirse todas las personas, naturales o jurídicas, los
fideicomisos y las sucesiones que están obligadas al pago de los impuestos.
50
Artículo 4. A las personas inscritas se les asignará un Número de Identificación
Tributaria (NIT), y que se les proporcionará una tarjeta que contendrá los datos
necesarios para su identificación. Por lo tanto uno de los trámites iníciales básicos e
indispensables, será solicitar el número de inscripción de contribuyente de la sociedad,
en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) Ministerio de Hacienda; ya que
para efectuar la mayoría de trámites de inscripción o registros iníciales ante las demás
instituciones, será necesaria la presentación de la tarjeta que contenga los datos
necesarios y el Número de Identificación Tributaria (NIT).
2.3.8 Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo Relativo a

Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales
Artículo 1: El presente reglamento tiene por objeto desarrollar todas las disposiciones
necesarias para la tramitación de permisos de parcelación y normas de notificación,
equipamiento comunal y público, sistema vial e infraestructura de los servicios públicos
que deberán cumplir los propietarios y urbanizaciones de parcelación habitacionales.
Artículo 4: Esta parte del Reglamento tiene por objeto regular los procedimientos a
seguir, para la tramitación de todo permiso de parcelación para fines de vivienda en
suelos urbanos, urbanizables y rurales con el propósito de ordenar los desarrollos
urbanos y los nuevos centros poblados.
Artículo 6: Todo proyecto de parcelación habitacional deberá cumplir con todos los
requisitos que señala el presente reglamento, los cuales se han clasificado de la siguiente
manera:
a) Requisitos previos a la presentación de una solicitud de permiso a parcelación.

b) Requisito para la obtención de un permiso de parcelación o sub-parcelación.
c) Requisito para la ejecución de obras.
d) Requisitos para la escrituración y conexión de los servicios.
51
e) Requisitos para la recepción de las obras de parcelación.
Artículo 7: El notario responsable deberá verificar que la parcelación ha sido aprobada

y recibida total o parcialmente por el Viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano o el
municipio en su caso, a través de los números y fechas y resoluciones de aprobación y
recepción con el certificado de responsabilidad profesional.
Artículo 9: Para toda presentación de proyectos la VMVDU los planos deberán

sujetarse a las siguientes disposiciones siguientes:
Las dimensiones deberán ser en base a un módulo de cincuenta y cinco centímetros

(0.55) en ambas direcciones o múltiplos de medios módulos sin exceder de un metro
diez centímetros (1.10 MS) en el ancho y un metro sesenta y cinco centímetros (1.65
MS) en el largo.
Artículo 10: Todo propietario de terreno urbanizable o rural que desee parcelar su
propiedad con fines de vivienda deberá solicitar previo a solicitud de permiso de
parcelación o sub-parcelación:
a) Calificación de lugar.
b) Líneas de construcción.
c) Factibilidad de servicios públicos.
Artículo 14: Para todo proyecto de parcelación se deberá cumplir con los siguientes
requisitos:
a) Revisión Vial y Zonificación.

b) Permiso de parcelación.
52
Artículo 15: Para obtener la revisión vial y zonificación de todo proyecto de
parcelación o urbanización del interesado deberá presentar los documentos siguientes:
a) Solicitud dirigida al Viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano en el papel

timbrado correspondiente debidamente sellado y firmado por el profesional arquitecto
o ingeniero civil responsable del proyecto.
b) Copia de la resolución de la calificación del lugar y línea de construcción.
c) Tres copias del plano de la planta de distribución general
El VMVDU deberá enviar al municipio correspondiente un juego completo de la

documentación anterior y el Consejo Municipal tendrá un plazo de diez días hábiles para
hacer llegar las observaciones que crea pertinentes.
Permiso de Parcelación
Artículo 17: Toda persona natural o jurídica que desee iniciar una obra de Parcelación
deberá presentar al Viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano lo siguiente:
a) Solicitud dirigida al Viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano en el papel

timbrado correspondiente debidamente firmada y sellada por el Presidente Arquitecto
o Ingeniero Civil responsable del Proyecto.
b) Copia del plano y resolución de la revisión vial y zonificación de las factibilidades de

servicios correspondientes así también la clasificación de lugar y de la línea de
construcción.
53
c) Tres juegos de copias heliográficas o similares y un juego de copias de transparencia
(hijuelos) firmados y sellados por los profesionales responsables de las diferentes
áreas de diseño e identificadas por el número de su credencial correspondientes.
2.3.9 Reglamento de la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso

Habitacional
Integración de la ventanilla única
Artículo 3- La Ventanilla Única tendrá competencia para conocer de los procesos de

autorización de permisos en el ámbito geográfico competencia del VMVDU. Será
coordinada por el VMVDU e integrada además por el Ministerio de Salud, el Ministerio
de Medio Ambiente y Recursos Naturales, la Secretaría de Cultura de la Presidencia de
la República, la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados quienes darán
seguimiento de forma coordinada a los trámites reglados para la obtención de permisos
para lotificaciones comercializadas y desarrolladas después de la entrada en vigencia de
la Ley.
Fase de evaluación preliminar
Artículo 5.- La Fase de Evaluación Preliminar incluye la realización de los trámites de

calificación del lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas lluvias, revisión vial y
zonificación por parte del VMVDU; así como las factibilidades de agua potable, aguas
residuales ordinarias y pronunciamientos de las instituciones con competencia en temas
medioambientales y culturales, resolución de no requerimiento de estudio de impacto
ambiental o sobre la necesidad de presentar estudios especiales conforme a la normativa
que los regula y el tipo de proyecto.
54
Documentación para solicitar la evaluación preliminar.
Artículo 7.- El propietario del inmueble, su representante o mandatario, deberá

presentar a la Ventanilla Única para la etapa de evaluación preliminar los siguientes
documentos:
a) Formulario de solicitud de calificación de lugar, línea de construcción, factibilidad de

aguas lluvias y revisión vial y zonificación, según los requerimientos del VMVDU.
b) Documentos que acrediten la personería del solicitante y la facultad de pedir la

aprobación de permisos de parcelación respecto del inmueble, en su caso.
c) Copia certificada notarialmente del testimonio de la escritura matriz debidamente

inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente, en la que
conste la descripción técnica del inmueble o inmuebles, de los que se solicita la
autorización de la parcelación.
d) Certificación extractada de la inscripción del inmueble o inmuebles emitida por el

Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, con no más de 30 días a la
presentación de la solicitud.
e) Certificación de ficha catastral y ubicación emitida por el CNR u otro documento que
certifique la información catastral que sea necesaria para dejar constancia de la o las
parcelas en las que recae el terreno.
f) Acuerdo del Concejo Municipal que contenga declaratoria provisional de interés

social, en la cual se reconozca su competencia en cuanto al proyecto.
55
g) Formulario Ambiental y requisitos establecidos en la Ley del Medio Ambiente y su
Reglamento.
h) Formularios de solicitud para evaluación del proyecto respecto al contenido cultural,

histórico, arqueológico y paleontológico.
i) Formularios de solicitud de factibilidad para ANDA y Ministerio de Salud;
j) Factibilidad de recolección y disposición de desechos sólidos o propuesta técnica de

solución en su caso.
k) Recibos de pago por trámites, según los precios y aranceles que sean establecidos
legalmente para cada una de las instituciones que participan del proceso de
aprobación de permisos.
l) Tres copias físicas de planos, según los requisitos establecidos legalmente, más una
copia en digital, según los requerimientos y especificaciones emitidos por el
VMVDU.
Todos los documentos presentados deberán respaldarse de una copia digital presentada
por el interesado, según los requerimientos y especificaciones emitidos por la Ventanilla
Única. Las áreas de los planos que se presenten, según los requerimientos del literal l)
del presente artículo, deberán concordar con el área establecida en las certificaciones
registrales y catastrales presentadas, caso contrario será devuelto con observaciones.
56
Resoluciones de la fase de evaluación preliminar
Artículo 9.- La resolución que emita el VMVDU en la Fase de Evaluación Preliminar

relacionada a la calificación del lugar, línea de construcción, factibilidad de aguas
lluvias y revisión vial y zonificación, deberá ser notificada a las demás instituciones que
conforman la Ventanilla Única, a más tardar 20 días hábiles, contados a partir de la
presentación de la documentación.
Fase de verificación de obras y medidas y recepción de proyectos.
Artículo 12.- Esta fase corresponde a la recepción por parte de las autoridades
competentes de la totalidad de las obras o medidas realizadas por los titulares de
proyectos conforme lo establecido en las autorizaciones o permisos emitidos, de acuerdo
a los plazos y normativa correspondiente. Durante esta fase, el MARN verificará
mediante auditoría de evaluación ambiental el cumplimiento de las medidas ambientales
establecidas en el permiso ambiental, las cuales constituirán la base para emitir o
denegar el permiso ambiental de funcionamiento correspondiente.
En esta fase corresponde a la Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados,

ANDA la verificación, inspección y supervisión del proyecto, de oficio o a solicitud del
encargado del mismo.
Requisitos de la certificación de aprobación para su anotación preventiva
Artículo 15.- El VMVDU y las instancias descentralizadas facultadas para otorgar los
permisos, una vez resuelvan la aprobación de una parcelación, emitirán una certificación
o un extracto de la misma, con al menos la siguiente información:
a) Denominación de la autoridad que los expide.
57
b) Denominación del proyecto de parcelación.
c) Denominación o nombre del o los propietarios.
d) Matrícula o antecedente registral del inmueble o inmuebles en los que se

desarrollará el proyecto, observando lo dispuesto en el artículo 55 de la Ley.
e) Número de inscripción del contrato de administración de la lotificación en el Registro

de Comercio y en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
f) Número de la autorización de legalización de la lotificación.
Requisitos para incluir a los desarrolladores parcelarios en el registro
Artículo 17.- El Registro de Desarrolladores Parcelarios estará a cargo del

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, en el cual se deberán inscribir todos
los desarrolladores parcelarios que se dediquen al desarrollo, tramitación,
comercialización e inscripción de lotificaciones.
2.3.10 Código de Comercio
Artículo 2. Son comerciantes:
a. Las personas naturales titulares de una empresa mercantil, que se llaman

comerciantes individuales.
b. Las sociedades, que se llaman comerciantes sociales.
58
Artículo 3. Son actos de comercio:
a. Los que tengan por objeto la organización, transformación o disolución de empresas

comerciales o industriales y los actos realizados en masa por estas mismas empresas.
b. Los actos que recaigan sobre cosas mercantiles.
Artículo 18. Las sociedades se dividen en sociedades de personas y sociedades de

capitales; ambas clases pueden ser de capital variable.
Artículo 21. Las sociedades se constituyen, modifican, transforman, fusionan y liquidan

por escritura pública.
Art. 411. Son obligaciones del comerciante individual y social:
a. Matricular su empresa mercantil y registrar sus respectivos locales, agencias o

sucursales.
b. Llevar la contabilidad y la correspondencia en la forma prescrita por este código.
c. Depositar anualmente en el registro de comercio el balance general de su empresa, los

estados de resultados y de cambio en el patrimonio correspondiente al mismo
ejercicio del balance general.
Artículo 412. La matrícula de comercio de empresa que regula el presente código será
de carácter permanente, estará a cargo del registro de comercio y se llevará en registros
especiales en cualquier forma que la técnica indique. La matrícula de empresa mercantil
constituirá el registro único de empresa.
59
Artículo 553. Se denominara a una empresa mercantil la que está constituida por un
conjunto coordinado de trabajo, de elementos materiales y de valores incorpóreos, con
el objeto de ofrecer al público de manera sistemática bienes o servicios, con finalidad de
lucro.
2.3.11 Código Civil
Artículo 686.- En el Registro de la Propiedad se inscribirán:
1º Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el

dominio o posesión sobre inmuebles.
Artículo 688.- Toda inscripción que se haga en el Registro, expresará las circunstancias
siguientes:
1º La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los

cuales afecte el derecho que debe inscribirse, y su medida superficial.
2º La naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del

derecho que se inscribe.
3º El nombre, apellido, profesión y domicilio del que transmita o constituya el derecho

que ha de inscribirse y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la
inscripción. Si no fueren personas naturales, se hará constar el nombre oficial de la
corporación o el colectivo de los interesados.
60
4º La fecha de la presentación del título al Registro, con expresión de la hora. La
naturaleza de los inmuebles se determinará expresando si son rústicos o urbanos y la de
los derechos, con el nombre que se les dé en el título.
Artículo 1597.- La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
2.3.12 Código Penal
Artículo 216.- El delito de estafa será sancionado con prisión de cinco a ocho años, en
el caso siguiente:
1) Si recayere sobre artículos de primera necesidad, viviendas o lotes (terrenos)

destinados a la construcción de viviendas.
2.4 Marco Conceptual
Área de Equipamiento Comunal: Área de terreno destinada al esparcimiento,

recreación y actividades de tipo social.
Calificación de Lugar: Instrumento mediante el cual se define el uso de suelo de

acuerdo con el cual se define el uso del suelo de acuerdo con el plan general de
zonificación y demás leyes de la materia.
61
Comercialización: Toda acción realizada por los desarrolladores parcelarios, sean
propietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute
actos, hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una
lotificación.12
Compensación Ambiental: Conjunto de mecanismos que el Estado y la población

puede adoptar conforme a la ley para reponer o compensar los impactos inevitables que
cause su presencia en el medio ambiente. Las compensaciones pueden ser efectuadas en
forma directa o a través de agentes especializados, en el sitio del impacto, en zonas
aledañas o en zonas más propicias para su reposición o recuperación.13
Conservación: Conjunto de actividades humanas para garantizar el uso sostenible del

ambiente, incluyendo las medidas para la protección, el mantenimiento, la
rehabilitación, la restauración, el manejo y el mejoramiento de los recursos naturales y
ecosistema.14
Contrato de adquisición de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sin

importar la forma jurídica específica, cuyo contenido económico implique el acuerdo
sobre la futura tradición del dominio de un lote o parcela a favor del lote-habiente por
parte del desarrollador parcelario, y el pago del precio por medio de pagos periódicos
para un plazo determinado, pudiendo entregar la tenencia o posesión del lote o parcela al
momento de la contratación o al momento de haber realizado la totalidad del pago.
Déficit Habitacional: Es el conjunto de las necesidades insatisfechas de la población en

materia habitacional, existentes en un momento y un territorio determinados. .15
12
Ley especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
13
Ley de Medio Ambiente, art. 5, 1998, p. 4.
14
Ídem.
15
Dirección General de Equipamiento Urbano y Vivienda, Elemento para una política nacional de
vivienda, México, SAHOP, 1977.
62
Desarrollador Parcelario: Indistintamente, son todas aquellas personas incluidas en las
definiciones establecidas en lotificador o propietario de la parcelación o lotificación.
Desarrollo Urbano: Acción y efecto de parcelar el suelo urbano, urbanizable o rural

con el fin de habitarlo adecuadamente a las necesidades de la población.
Evaluación Ambiental: El proceso o conjunto de procedimientos, que permite al

Estado, en base a un estudio de impacto ambiental, estimar los efectos y consecuencias
que la ejecución de una determinada obra, actividad o proyecto puedan causar sobre el
ambiente, asegurar la ejecución y seguimiento de las medidas que puedan prevenir,
eliminar, corregir, atender, compensar o potenciar, según sea el caso, dichos impactos.16
Factibilidad de Servicios Públicos: Instrumento por medio del cual se señala la

posibilidad de dotación de un servicio público, el sitio y forma de conexión a las redes
existentes.
Formulario Ambiental: Documento con carácter de declaración jurada que se presenta

a la autoridad ambiental competente, de acuerdo a un formato pre-establecido, que
describe las características básicas de la actividad o proyecto a realizar, que por ley
requiera de una evaluación de impacto ambiental como condición previa a la obtención
de un permiso ambiental.17
Impacto Ambiental: Cualquier alteración significativa, positiva o negativa, de uno o

más de los componentes del ambiente, provocadas por acción humana o fenómenos
naturales en un área de influencia definida.18
16
17
Ídem.
18
63
Línea de Construcción: Documento mediante el cual se señalan los derechos de vía del
sistema vial.
Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a título oneroso un inmueble con el

ánimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio de conformidad con las
condiciones establecidas en el contrato de adquisición.
Lotificación: División simultánea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble

cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.
Lotificador: Persona natural o jurídica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e
incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios
o lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del
inmueble.
Parcela o lote: Porción en la que se divide uno o varios inmuebles, jurídicamente o de

hecho.
Parcelación Habitacional: División simultánea o sucesivas de dos o más lotes, cuando

pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.
Permiso Ambiental: Acto administrativo por medio del cual el Ministerio de acuerdo a
esta ley y su reglamento, a solicitud del titular de una actividad, obra o proyecto,
autoriza a que estas se realicen, sujetas al cumplimiento de las condiciones que este acto
establezca.19
Permiso de Parcelación: Instrumento por medio de cual se garantiza el cumplimiento

de las normas de parcelación y/o urbanización.
19
64
Propietario de la parcelación o lotificación: Persona natural o jurídica, que ejerce
conforme a la Ley, el derecho de dominio, sobre un inmueble en el que se desarrolla o
comercializa un proyecto de parcelación o lotificación.
Revisión Vial y de Zonificación: Instrumento por medio del cual se garantiza la

compatibilidad de los usos de suelo y la integración adecuada a la red vial de acceso con
las vías de circulación mayor y en general con las vías existentes.
Seguridad Jurídica: Es una garantía institucional que se basa en un título auténtico

generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripción o anotación
registral, por lo tanto, el registrador realizará siempre la inscripción o anotación de los
documentos que se le presenten. Las causas de suspensión o denegación se aplicarán de
manera estricta, por lo que sólo podrá suspenderse o denegarse una inscripción o
anotación, en los casos de excepción que señala el Código y esta Ley. 20
Suelo Rural: Terreno de vocación agrícola ganadería, forestal, turística o de reserva

ecológica para el servicio de la población.
Suelo Urbanizable: Terreno que aledaño o no al suelo, reúne las mejores condiciones
para el desarrollo de un nuevo núcleo de población.
Suelo Urbano: Porción de territorio sobre el cual se constituye en centro poblado que
goza, o puede gozar de todos los servicios públicos.21
20
https://www.diccionariojuridico.mx/index.php?pag=vertermino&id=464
21
Cristiani Burkard, Alfredo Feliz, 1991 Reglamento de la Ley de Urbanismo y construcción en lo relativo
a las parcelaciones y urbanizaciones habitacionales.
65
CAPÍTULO III
Marco Metodológico
66
Capítulo III: Marco Metodológico
3.1 Tipo de Investigación
Investigación Analítica
Es aquella que trata de entender las situaciones en términos de las relaciones de sus
componentes. Intenta descubrir los elementos que componen cada totalidad y las
interconexiones que da cuenta de su integración. Este tipo de investigación permite que
haya una relación entre las variables en estudio; Guía de Formalización y Empresas
Comercializadoras de Lotificaciones, para estudiar sus elementos en forma exhaustiva y
poderlo comprender con mayor profundidad.22
Investigación Cualitativa.
Este tipo de investigación se orienta a aprender de experiencias y puntos de vista de los

individuos, valorar procesos y generar teorías fundamentadas en las perspectivas de los
participantes en todas sus dimensiones internas y externas, pasadas y presentes.
La investigación en estudio sobre la formalización de empresas comercializadoras de

lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, se realizará mediante la entrevista
donde se reúnen datos por medio de la guía de entrevista, instrumento normalmente
asociadas con el investigación cualitativa, donde el investigador hace su propia
descripción y valoración de los datos. 23
22
Hernández Sampieri, Roberto. (2014). “Metodología de la Investigación”. México D.F.: Mc Graw Hill/
Interamericana Editores, S.A. de C.V.
23
Hernández Sampieri, Roberto. (2014). “Metodología de la Investigación”. México D.F.: Mc Graw Hill/
67
3.2 Población
Es la suma de todos los elementos que comparten algún conjunto común de

características y que constituyen la población para los propósitos del problema de la
investigación. En nuestra investigación la población objeto de estudio será el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y las 20 Alcaldías Municipales del
Departamento de San Miguel.24
3.3 Muestra
Es un subgrupo de elementos de la población seleccionado para participar en el estudio.
En esta investigación se realizará una entrevista dirigida al Viceministerio de Vivienda y

Desarrollo Urbano en el área de Ingeniería y Arquitectura, quien se encuentra a cargo el
Ingeniero Edgardo López; mientras que en las 20 Alcaldías Municipales del
Departamento de San Miguel se realizaran al Área de Ordenanzas Municipales
específicamente al encargado del área.
24
No se tomó las empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones como unidades de análisis
por que no fue posible su localización tras la información proporcionada por el VMVDU. Debido a que
principio se pudo obtener información de amplio conocimiento sobre la temática en estudio, a través de la
fuente principal de la institución pública del VMVDU, por medio del especialista del tema en estudio,
acerca de las etapas y los respectivos procedimientos que realizan los lotificadores para poder iniciar con
el proceso de aprobación del proyecto. Esto basado según el soporte teórico que presenta nuestra
investigación en el momento del pre-estudio de la investigación, en el que se establece las leyes que
amparan los requisitos que deben de cumplir las empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional. Además la investigación en estudio se basa en la investigación
cualitativa. Primero, porque los datos, provienen de fuentes diferentes, tales como entrevistas,
documentos, y registros amparados en leyes especiales sobre del problema. Segundo, los procedimientos,
investigados se pueden usar para interpretar y organizar la información, por lo que no requiere una
cuantificación de hallazgos. Becker, (1970) y Charmaz, (1983).
68
3.4 Fuentes de Información
Las fuentes de información se obtendrán de fuentes primarias que será la información

directa acerca de la investigación y de fuentes secundarias fundamentadas de diferentes
leyes, bibliografías, libros, publicaciones, etc.
Fuentes Primarias: Será el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y las

Alcaldías Municipales del Departamento de San Miguel que se obtendrá a través de
la guía de entrevista.
Fuentes Secundarias: Leyes, libros, tesis, publicaciones e internet.
3.5 Métodos, Técnicas e Instrumentos de Investigación
3.5.1 Métodos de Investigación
Método Inductivo Hipotético
Generalmente se asocia con la investigación cualitativa es decir, que es aquel método

científico que alcanza conclusiones generales partiendo de hipótesis o antecedentes en
particular. En el método inductivo se exponen leyes generales acerca del
comportamiento del problema en estudio.
Este método se basa en la recolección de datos no estandarizados ni completamente

determinados define los datos cualitativos como descripciones detalladas de situaciones,
eventos y personas.25
25
Rojas Soriano, Raúl. (2013). “Guía para Realizar Investigaciones”. México D.F.: Plaza y Valdez
Editores.
69
Método Analítico
La utilización de este método consistirá en distinguir los elementos de la formalización

de empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones y uso habitacional y se
procederá a revisar con el objeto de estudiarlo por separado, para ver las relaciones entre
los mismos.
3.5.2 Técnicas de Investigación
Técnicas de Campo
Esta técnica permitirá el contacto directo con el objeto de estudio, y el acopio de

testimonios que permitirán confrontar la teoría con la práctica en la búsqueda de la
verdad objetiva de la investigación enfatizada en la guía de formalización de empresas
Entrevista
Esta técnica implicará en que la persona entrevistadora manifestará a los entrevistados

una guía de entrevista, en el cual se hará la pregunta a cada entrevistado y se anotará la
respuesta, siendo este un papel muy crucial, en la cual se deberá evitar el sesgo o influir
en las respuestas, con el fin de lograr exitosa la entrevista.
Técnicas Documentales
Esta técnica permitirá la recopilación de información para enunciar las teorías que
sustentan el estudio de la investigación, entre las cuales se mencionan:
70
Leyes
Se emplearán con el propósito de establecer la formalización de empresas

comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional. Entre estas
estará la información del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Alcaldías
Municipales, Centro Nacional de Registro.
Bibliografía
Consistirán en obtener información de la formalización de empresas comercializadora de

lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional y de publicaciones de especialistas
en la materia.
3.5.3 Instrumentos de Investigación
El instrumento implicará la generación de todos los ítems o reactivos que se empleará

en la investigación, el instrumento que se utilizará se presenta a continuación:
Guía de Entrevista
Se realizará una entrevista semiestructurada con la que se pretenderá recopilar

información mediante una conversación profesional, con el objetivo que se desea
alcanzar, el cual permitirá profundizar en el tema e introducir con libertad preguntas
adicionales para precisar conceptos u obtener mayor información sobre la investigación
y abordar mayor conocimiento.
71
3.6 Procedimiento para la Investigación
Investigación de Campo
Al concluir con la investigación de campo el procedimiento para presentar los resultados

de los ítems de la guía de entrevista hacia las Alcaldías Municipales del Departamento
de San Miguel, se hará basado en Rojas Soriano (2002) el cual consistirá en: Observar la
frecuencia con que aparece cada respuesta a determinada pregunta, elegir las respuestas
que se presentan con mayor frecuencia, darle un nombre a cada patrón general de
respuestas similar o común y asignarle un código a cada patrón general de respuesta.
La información que se obtendrá a través de la guía de entrevista que se aplicará al

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano será presentada en forma descriptiva, la
cual permitirá la valoración de incidencia de los elementos en investigación.26
Investigación Documental
Para la obtención de la información por la vía documental, se recurrirá a la Constitución

de la República de El Salvador y las diferentes leyes y reglamentos del Viceministerio
de Vivienda y Desarrollo Urbano y de otras instituciones relacionadas a la investigación
en estudio. Además, se procederá a recopilar literatura relacionada al tema en estudio:
libros, publicaciones, tesis y documentales.
26
Editores.
72
CAPÍTULO IV
Resultados de la
Investigación de Campo
73
Capítulo IV: Resultados de la Investigación de Campo
27
4.1 Resultados de la entrevista dirigida a las Alcaldías Municipales.
El departamento de San Miguel cuenta con veinte alcaldías municipales, a las cuales se
les realizo la respectiva entrevista, donde se determinó que solo once de las veinte
alcaldías objeto de estudio, cuentan con sus propios planes de desarrollo local y
ordenanzas municipales, por otra parte el resto de municipios que no cuentan con sus
propios planes de desarrollo local y ordenanzas municipales respectivas, deberán
solicitar la aprobación correspondiente al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, según lo que establece el artículo 1 de la Ley de Urbanismo y Construcción.
Los resultados obtenidos de las preguntas abiertas, que obtuvimos de la entrevista

realizada a las once Alcaldías Municipales, que cuentan con sus propios planes de
desarrollo local y ordenanzas municipales, fueron cerrados y codificados por medio del
procedimiento basado en Rojas Soriano (2002).
Donde se analiza la frecuencia con que aparece cada respuesta a determinada pregunta,
se eligen las respuestas que se presentan con mayor frecuencia, se le asigna un nombre a
cada patrón general de respuestas similar o común y se le asigna un código a cada patrón
general de respuesta, como se muestra a continuación:28
27
Entrevista realizada a los encargados de cada área, de las once alcaldías municipales que cuentan con
sus propios planes de desarrollo local y ordenanzas municipales.
28
Editores.
74
1. ¿Qué requisitos debe de cumplir una persona natural para inscribir su empresa
en la Alcaldía Municipal?
Tabla N° 1
Categoría (patrones o respuestas con mayor Frecuencia de

Código
frecuencia de mención) mención
1 Fotocopia de DUI. 11
2 Fotocopia de NIT. 11
3 Declaración Jurada. 11
4 Balance Inicial Original. 11
5 Copia de Contrato de Arrendamiento. 11
2. ¿Qué requisitos debe de cumplir una persona jurídica para inscribir una
empresa en la Alcaldía Municipal?
Tabla N° 2

Código
frecuencia de mención) Mención
1 Declaración Jurada. 11
Fotocopia de Escritura de Constitución de la

2 11
Sociedad.
3 Balance Inicial Auditado. 11
4 Fotocopia de NIT, y NRC de la Sociedad. 11
5 Fotocopia de DUI y NIT del Representante Legal. 11
6 Copia de Contrato de Arrendamiento. 11
75
3. Mencione que obstáculos han tenido que enfrentar los comercializadores de
lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, al momento de realizar los
trámites de inscripción en la respectiva municipalidad.
Tabla N° 3

Código
1 Insolvencia Municipal. 11
2 Falta de asesoría legal. 7
3 Resolución tardía de trámites. 3
4. ¿Qué le sugiere a los comercializadores de lotificaciones y parcelaciones para uso

habitacional?
Tabla N° 4

Código
Inscribir su proyecto de parcelación en el

1 11
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
2 Estar inscritos bajo todos los términos legales. 11
3 Solicitar Solvencia Tributaria. 8
4 Solicitar Solvencia Municipal. 11
5 Solicitar Asesoría Legal. 7
76
5. ¿Mencione el nombre de lotificaciones que tiene registrada en su base de datos?
Tabla Nº 5
N° Alcaldías Municipales Lotificaciones Registradas
El Jobal, Las Américas II, Panamá, Sol Naciente

1 Chapeltique
del Golfo I, Sol Naciente del Golfo II, Pavana,
2 Chinameca El Papalón, La Fortuna, San Cristóbal.
3 Chirilagua Gracias a Dios, Villa Hermosa II.
4 Ciudad Barrios Dos Estrellas
5 El Tránsito Gozen, Mazala, Nueva Esperanza, Sorto
6 Lolotique La Estación
Canaan, Costa Brava, El Rosario, EL Tránsito,

Hidropónica Lourdes, La Campiña, Los
7 Moncagua
Almendros I y II, Milkbar, San Cayetano, San
Francisco, Santa Isabel, Santa Rita y Las Flores.
La Campiña I, La Campiña II, Las Palmeras y

8 Nueva Guadalupe
Santa Elena I.
Los Naranjos, Murillo, San Ambrosio, San Rafael

9 Quelepa III, Valle Marquezado, Americana, Brisas de
Ozatlán, Dolores Medina, El Cajete y Gualache.
10 Sesori Sandoval
Brisas de Jiquilísco, El Cajete, El Milagro,

11 Uluazapa
Gualache y La Concordia.
77
4.2 Resultados de la entrevista dirigida al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano29.
1. Explique las etapas del proceso de formalización que debe realizar una empresa
comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
Etapa Técnica
Consiste en la elaboración de un plano que contenga los requisitos establecidos en la ley

de Urbanismo y Construcción, donde la etapa puede ser ejecutada por un especializado
en el área, sea un ingeniero civil o arquitecto, donde el profesional autorizado debe
complementar el Formulario A, correspondiente a la Factibilidad del Proyecto de
Urbanización y Construcción, y Formulario A-1 correspondiente a los requisitos
generales que debe presentar el profesional autorizado al Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano. (Ver Anexo Nº 2 y Nº 3).
Etapa Administrativa
Es realizada por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, en contribución del

Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN), Ministerio de Salud,
Ministerio de Trabajo, Administración Nacional de Acueductos y Alcantarillados
(ANDA), Secretaria de Cultura e instituciones que prestan servicios de energía eléctrica.
29
Entrevista se le realizo al Ingeniero Edgardo López encargado del área de ingeniería y arquitectura del
VMVDU.
78
La persona natural o jurídica que inscribe un proyecto de lotificación deberá solicitar un
estudio factibilidad a las instituciones antes mencionadas, las cuales emitirán una
resolución una vez realizado los estudios pertinentes, cuyas resoluciones deben
presentarse al viceministerio antes mencionado, para que este extienda el permiso de
parcelación.
Etapa Jurídica
Una vez obtenida el permiso de parcelación otorgado por el Viceministerio de Vivienda

y Desarrollo Urbano, se presenta a la Dirección del Instituto de Geográfico y de Catastro
Nacional para la respectiva revisión e inscripción del plano.
Presentada la solicitud y cumplidos los requisitos se proceden a inscribir el plano en el

registro, terminado este trámite en oficinas de Catastro este emite al titular o profesional
encargado la notificación de revisión.
Inscrito el plano en catastro y notificada su resolución favorable el titular profesional

encargado del proyecto, se presenta ante un notario con el título de propiedad del
inmueble para que se elabore el documento notarial que en este caso se le llama
desmembramiento en cabeza de su dueño, en ella se describe el terreno a lotificar, su
ubicación, colindantes y linderos, capacidad superficial se relaciona el antecedente en
este caso también se hace referencia que se desarrolle la lotificación en el inmueble con
el nombre y descripción de la misma.
79
2. ¿Qué requisitos debe de cumplir cada etapa?
Etapa Técnica
Inscripción del proyecto de lotificación o parcelación en el Viceministerio de

Requisitos para persona natural o jurídica:

Escritura de propiedad.
Copia de DUI y NIT del propietario y responsable del proyecto certificado por el
notario.
Ubicación Catastral.
Certificación extractada.
Si lo presenta una tercera persona anexar copia de DUI, NIT y carta de autorización
autenticada.
Cuando es representante legal anexar DUI, NIT credencial que le acredita como
Representante Legal Certificada.
Si el propietario no firma, lo puede hacer otra persona y anexar DUI y NIT
Certificado.
Factibilidad del Proyecto de Parcelación

Solicitar Formulario A, correspondiente a la Factibilidad de Proyecto de
Urbanización y Construcción al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
(Ver Anexo N° 2).
80
Solicitar Formulario A-1 correspondiente a los requisitos generales que debe
presentar el profesional autorizado al Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano. (Ver Anexo N° 3).
Etapa Administrativa
Permiso de Proyecto de Parcelación

Solicitar dictamen o Resolución Ambiental al Ministerio de Medio Ambiente y
Recursos Naturales.
Obtención de Constancia de Factibilidad de Servicios de Aguas Negras, para la
Construcción de Fosas Sépticas y Pozos de Absorción al Ministerio de Salud.
Dictamen Técnico de Comercio Ministerio de Trabajo.
Constancia de Factibilidad de Servicios de Agua Potable, y de no Afectación de los
Mantos Acuíferos, a la institución autónoma de Administración Nacional de
Acueductos y Alcantarillados (ANDA).
Dictamen o Resolución de Valorización Cultural si el inmueble se encuentra ubicado
en el casco histórico o área de amortiguación, otorgado por la Secretaría de la
Cultura.
Constancia de Factibilidad de Servicios de Energía Eléctrica.
Etapa Jurídica
Inscripción de plano en la Unidad de Catastro

Resolución del permiso de parcelación del proyecto de lotificación o parcelación.
Inscripción del plano a la Unidad de Catastro Nacional:
81
a) Documento Único de Identificación (DUI).
b) Comprobante de pago cancelado según el precio correspondiente a la solicitud.
c) Cuadro de área por polígonos y lotes.
d) Cuadro resumen de áreas (lotes, zonas verdes, zonas de protección, área de
circulación, área útil).
e) Rumbos y distancias de polígonos y calles para digitalización de lotes cuando no
se adjunte el archivo digital.
f) Copia de plano y resolución autorizada por la institución competente
(Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano), junto con el plano original
solo para confrontar.
Desmembración en Cabeza de su Dueño

Contratar los servicios de un abogado y notario.
Describir el terreno a lotificar, su ubicación, colindantes y linderos.
Elaborar la escritura de desmembración en cabeza de su dueño.
Presentar la desmembración en cabeza de su dueño al Registro de la Propiedad Raíz
e Hipoteca.
3. Mencione que obstáculos han tenido que enfrentar los comercializadores de

Desconocimiento de los procedimientos que se llevan a cabo para emprender un

proyecto de parcelación o lotificación.
Desaprobación de proyectos que no cumplen con los requisitos que establece el
marco legal bajo el cual operan las empresas comercializadoras de parcelaciones y
lotificaciones para uso habitacional.
82
Desconocimiento de leyes que regulan y que aprueban los proyectos de parcelación
y lotificación.
Terrenos ubicados en áreas protegidas.
4. ¿Qué le sugiere a los comercializadores de lotificaciones y parcelaciones para uso

habitacional?
Concientizarse de los procesos necesarios a seguir para proceder a la correcta

legalización de las parcelas o lotificaciones.
Operar bajo el marco legal que rige a las empresas comercializadoras de
Informarse en las instituciones encargadas de llevar a cabo los procesos de
legalización para que actúen de buena fe al momento de comercializar los lotes o
parcelas.
5. ¿Mencione el nombre y el número de lotificaciones que tiene registrada en su

base de datos?
Ver anexo # 1
4.3 Conclusiones y Recomendaciones
4.3.1 Conclusiones
Debido a que existe una alta tasa de crecimiento demográfico, el ser humano se ve
obligado a buscar nuevos espacios donde poder construir una vivienda, esto aunado a la
pequeña extensión territorial con que cuenta el país. Permite que las lotificaciones como
las parcelaciones para uso habitacional siendo figuras jurídicas, que el Estado utiliza
indirectamente con el fin de procurar que todas las familias cuenten su propio lote para
habitar, por lo que se determinan las siguientes conclusiones:
83
A pesar de que existen lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, existen
en ellas irregularidades, al no estar debidamente legalizadas o autorizadas, a causa de
que no han seguido el debido proceso para la legalización y actualización de las
mismas, lo que impide que las familias o adquirentes de los inmuebles, obtengan con
prontitud y certeza los títulos de propiedad correspondiente.
También son destacables los problemas o dificultades que han tenido que enfrentar
los propietarios-lotificadores al momento de comercializar sus parcelas, por no
asesorarse y conocer la información en cuanto a los mecanismos de las diferentes
instituciones encargadas entre ellas el Vice-Ministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, el Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registro,
Alcaldías Municipales y el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales,
siendo éstas parte de la educación previa e inmediata para realizar la correcta
legalización de las lotificaciones.
Al no informarse de la manera correcta sobre los procedimientos respectivos, los

lotificadores se enfrentan con diversas dificultades al no contar con la debida
información al momento de comercializar un lote puede resultar un mal negocio si
no se tiene el debido conocimiento de la ley, también los lotificadores parcelan el
terreno, realizan los procedimientos técnicos, cuando ya han vendido y luego
solicitan la autorización, lo cual es una forma incorrecta para poder comercializar un
lote como dicta la ley.
84
Debido a la comercialización ilegal de lotificaciones y parcelaciones que han
perdurado desde hace muchas décadas atrás, el estado se vio en la obligación en
crear una serie de leyes, que regulen la comercialización de lotificaciones de manera
legal, entre ellas se encuentra la ley especial de lotificaciones y parcelaciones para
uso habitacional, con el objetivo de legalizar todas aquellas lotificaciones y
parcelaciones que en el pasado han sido comercializadas de manera ilegal.
La mayoría de empresas que se dedican a la comercialización de Lotificaciones y

Parcelaciones para uso Habitacional, no siguen el debido ordenamiento jurídico,
conformado por las Leyes, Reglamentos y Códigos que amparan la Formalización de
Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso
Habitacional.
De la entrevista realizada a las veinte alcaldías municipales, se determinó que once

de las veinte cuentan con sus propios planes de desarrollo local y ordenanzas
municipales, donde las onces coincidieron en sus respuestas con respecto a los
requisitos establecidos para poder inscribir una empresa ya sea esta natural o
jurídica.
Los comercializadores de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, han

tenido que enfrentar muchos obstáculos al momento de realizar los trámites de
inscripción en su respectiva municipalidad, encontrándose estos con insolvencia
municipal, falta de asesoría legal, resolución tardía de trámites.
85
El proceso de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional fue obtenido de la entrevista realizada al
encargado del área de Ingeniería y Arquitectura, Viceministerio de Vivienda y
Desarrollo Urbano, con el Ing. Edgardo López, todo esto amparado de la base legal.
Entre los obstáculos que han tenido que enfrentar los comercializadores de
lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, se encuentra desconocimiento
de los procedimientos que se llevan a cabo para emprender un proyecto de
parcelación o lotificación, desaprobación de proyectos que no cumplen con los
requisitos que establece el marco legal bajo el cual operan éstas.
4.3.2 Recomendaciones
A pesar que existen lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, existen en

ellas irregularidades, al no estar debidamente legalizadas o autorizadas, para ello se
recomienda elaborar una guía que permita la consecución y formalización de
empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional,
con el fin de regular la posesión de buena fe, comercialización y transferencia de
dominio a cualquier título, de las parcelas o lotes derivados de las lotificaciones,
como se muestra a continuación.
Se recomienda a los lotificadores asesorarse y conocer la información en cuanto a los

procedimientos de las diferentes instituciones encargadas entre ellas el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, el Registro de Propiedad Raíz e
Hipotecas del Centro Nacional de Registro, Alcaldías Municipales, y Ministerio de
Medio Ambiente y Recursos Naturales, para evitar problemas al momento de
inscribir un proyecto de parcelación para uso habitacional.
86
Es inevitable que estas cumplan con el ordenamiento de las leyes respectivas, entre
ellas la Ley de Urbanismo y Construcción, Ley Especial de Lotificaciones y
Parcelaciones para uso habitacional, así como los requisitos establecidos de las
Municipalidades a través de la Ley de Catastro.
Los encargados de las ordenanzas municipales sugieren que los comercializadores de

lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, estén inscritos bajo todos los
términos legales, estar solventes tributaria y municipalmente, y que estos soliciten la
debida asesoría legal.
Se sugiere a los lotificadores ejecutar las etapas y pasos que serán establecidas en la
guía de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional.
Ante los obstáculos que han presentado los comercializadores de lotificaciones y

parcelaciones, de acuerdo a las experiencias de los proyectos aprobados por el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, éste sugiere que los
comercializadores se concienticen de los procesos necesarios a seguir para proceder
a la correcta legalización de las parcelas o lotificaciones, operar bajo el marco legal
que rija las empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso
habitacional.
Evaluación, inspección, control y sanción de aplicación de la guía de Formalización

de Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso
Habitacional
87
CAPÍTULO V
“Guía para la Formalización de

Empresas Comercializadoras de
Lotificaciones y Parcelaciones para
uso Habitacional, en el
Departamento de San Miguel,
2017”.
88
Capítulo V: Guía para la Formalización de Empresas Comercializadoras de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
5.1 Introducción
Entre las áreas prioritarias de la Política Nacional de Vivienda se encuentra el acceso a

la vivienda, y uno de sus desafíos es la Regulación o Legalización de las parcelas
habitacionales. Se estima que alrededor de un 60% de las familias de bajos ingresos, no
tienen regularizada o legalizada su parcela; lo cual les impide utilizarlas (las parcelas)
como garantía para financiamientos hipotecarios o poder optar a programas destinados a
construcción o mejoramiento de viviendas.
Este problema ha tendido a agravarse en los últimos años con la proliferación de

lotificaciones irregulares y la incapacidad de la mayoría de las familias de bajos ingresos
o de familias cuyos ingresos provienen del sector informal; a acceder a terrenos o
viviendas del mercado formal.
Por lo tanto, se elaborará una Guía de Formalización con el objetivo de encontrar una
solución a esta problemática; se han diseñado los procedimientos, que buscan la
Regularización, Legalización y Comercialización de todos los proyectos que hasta este
momento se encuentren al margen de la Ley.
La presente Guía de Formalización tiene como objetivo regular la posesión de buena fe,
comercialización y transferencia de dominio a cualquier título, de las parcelas o lotes
derivados de las lotificaciones, así mismo, establecer un régimen transitorio para la
regularización, legalización y autorización de las lotificaciones, constituidas y
comercializadas, evitando así, el delito de estafa agravada que sufren muchos lote-
habientes, por la comercialización ilegal de lotes.
89
Así mismo evitar los problemas o dificultades que han tenido los propietarios-
lotificadores en ejecutar la comercialización de sus parcelas, por no asesorarse y
conocer la información en cuanto a los mecanismos de las diferentes instituciones
encargadas entre las cuales cabe mencionar el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Alcaldías Municipales y el
Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, siendo éstas parte de la educación
previa e inmediata para realizar la correcta legalización de las lotificaciones.
De tal forma la Guía de Formalización servirá como base para toda persona natural o
jurídica, que desee dedicarse a la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para
uso habitacional, con el fin de identificar los diferentes trámites que deben de realizar de
acuerdo con su constitucionalidad, considerando las leyes establecidas que regulan su
funcionamiento.
Para que toda persona natural o jurídica, pueda desarrollar la comercialización de

lotificaciones y parcelaciones debe de constituirse como empresa por lo cual debe de
cumplir con una serie de pasos, mencionados en el marco teórico. 30
La Guía estará conformada por cuatro etapas con sus respectivos procedimientos, donde
toda persona natural o jurídica que desee realizar la comercialización de lotificaciones
podrá identificar cuáles son los requisitos que cumplir, como se muestran a
continuación: técnica, administrativa, jurídica y de comercialización.
30
Pasos para la inscripción de una empresa, marco teórico, ver pág. 24- 40.
90
5.2 Objetivos
Elaborar la guía de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional, para todas aquellas personas naturales o
jurídicas que deseen comercializar lotes.
Describir las etapas, los pasos y requisitos que deben cumplir los interesados para
formalizar una empresa comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso
habitacional.
Enumerar los formularios respectivos, para cada etapa del proceso de formalización
de empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso
habitacional.
Elaborar un brochure donde se describe la guía de formalización de empresas

comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, de forma
resumida, sencilla y precisa, para que el público que desee dedicarse a la
comercialización de lotes pueda informase.
Elaborar un flujograma que esquematice el proceso que se debe seguir al momento

de que una persona natural o jurídica desee dedicarse a la comercialización de
91
5.3 Justificación
Esta propuesta está encaminada a la elaboración de un Guía para la Formalización de

Empresas Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional ya
que no existe en la actualidad una guía que sirva de orientación a las personas naturales
o jurídicas que deseen dedicarse a la comercialización de lotes; en ella se describen las
etapas con sus respectivos procedimientos para la formalización de empresas.
Se enfoca principalmente en las etapas y los procedimientos a seguir para todas aquellas
personas naturales o jurídicas que deseen comercializar lotes o parcelas. Ello ayudará a
que los lotificadores, parcelarios y propietarios de lotes y parcelas actúen de buena fe
para con los lote-habientes y conforme a la ley.
La Guía de Formalización es completamente viable, debido a que es un proceso que se

debe seguir para la formalización, regularización y comercialización de todos los
proyectos de lotificaciones y parcelaciones; de lo contrario las personas naturales o
jurídicas no podrán llevar a cabo los proyectos.
También esto contribuirá al ordenamiento y desarrollo territorial, debido a que

garantizará el goce de propiedad y posesión de buena fe de los lote-habientes, así mismo
servirá como modelo para las Alcaldías Municipales debido a que algunas de estas no
cuentan con sus propios planes de desarrollo local y Ordenanzas Municipales con ello
podrán conformar ventanillas únicas de ámbito municipal o regional, donde
comercializadores de lotificaciones puedan realizar los respectivos trámites.
El uso de esta guía será exclusivamente para toda persona natural o jurídica que desee
dedicarse a la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional,
para que le sirva de orientación en la regulación, formalización y comercialización de
empresas lotificadoras.
92
5.4 Uso de Aplicación de la Guía.
Esta guía será aplicada para toda persona sea natural o jurídica que desee dedicarse a
la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
La entidad responsable de la entrega y disposición de la guía de formalización de

empresas comercializadoras de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional,
será el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, en el área de Ventanilla
Única.
5.5 Misión y Visión de la Guía.
5.5.1 Misión
La presente guía de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional servirá de orientación para toda persona natural o
jurídica que desee dedicarse a la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para
uso habitacional.
5.5.2 Visión
Orientar a todas las empresas comercializadoras de lotificaciones mediante la difusión

de la guía de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional a través del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, y Alcaldías Municipales del departamento de San Miguel.
93
5.6 Etapas y Pasos de la Guía para la Formalización de Empresas
Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
5.6.1 Etapa Técnica
Primera etapa que debe realizar toda persona sea natural o jurídica que desee dedicarse a
la comercialización de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, donde lo
primero que debe realizar el lotificador o arquitecto autorizado, es la inscripción del
proyecto de lotificación en el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, en la
Ventanilla Única, donde se realizan los tramites de los permisos de parcelación.
Como segundo paso el ingeniero o arquitecto autorizado debe realizar la Factibilidad del
Proyecto de Parcelación, que comprenderá la calificación del lugar, la recomendación
para calificar el proyecto de interés social alrededor de las instituciones, la factibilidad
de agua lluvias, la revisión vial y zonificación, la factibilidad de agua potable y aguas
negras, la valoración cultural y la categorización ambiental.
En caso de que se presenta el proyecto y se realiza el estudio para su factibilidad, y este

no cuente con drenaje de aguas lluvias, entonces se hacen las recomendaciones
pertinentes, y el interesado debe presentar una propuesta para tal efecto, fundamentado
en el estudio hidrológico.
A continuación, se presentan los pasos y requisitos que el lotificador debe cumplir en la

etapa técnica:
94
5.6.1.1 Paso N° 1 Inscripción del proyecto de lotificación o parcelación en el
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Previo a la inscripción del proyecto de parcelación la persona natural o jurídica que

desea dedicarse a la comercialización de lotificaciones debe registrarse como
desarrollador parcelario en el Vice ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, cuyo
registro constituye un mecanismo de información y transparencia sobre los
desarrolladores parcelarios inscritos en el registro. (Art.11 de la Ley Especial de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional).
Escritura de propiedad.
Copia de DUI y NIT del propietario y responsable del proyecto certificado por el
notario.
Ubicación catastral.
Certificación extractada.
Si lo presenta una tercera persona anexar copia de DUI, NIT y carta de autorización
autenticada.
Cuando es representante legal anexar DUI, NIT credencial que le acredita como
Representante Legal Certificada.
Si el propietario no firma lo puede hacer otra persona y anexar DUI y NIT
Certificado.
95
5.6.1.2 Paso N° 2 Factibilidad del Proyecto de Parcelación
(Formulario A) de solicitud de calificación de lugar, línea de construcción,

factibilidad de aguas lluvias y revisión vial y zonificación, según los requerimientos
del VMVDU. (Ver Anexo N° 2).
6. Documentos que acrediten la personería del solicitante y la facultad de pedir la

7. (Formulario A-1) de solicitud de calificación de lugar, línea de construcción,

factibilidad de aguas lluvias y revisión vial y zonificación, según los requerimientos
del VMVDU. (Ver Anexo N° 3)
8. Documentos que acrediten la personería del solicitante y la facultad de pedir la

9. Copia certificada notarialmente del testimonio de la escritura matriz debidamente

inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente, en la que
conste la descripción técnica del inmueble o inmuebles, de los que se solicita la
autorización de la parcelación.
10. Certificación extractada de la inscripción del inmueble o inmuebles emitida por el

Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, con no más de 30 días a la
presentación de la solicitud.
96
11. Certificación de ficha catastral y ubicación emitida por el CNR u otro documento
que certifique la información catastral que sea necesaria para dejar constancia de la o
las parcelas en las que recae el terreno.
12. Acuerdo del Concejo Municipal que contenga declaratoria provisional de interés
social, en la cual se reconozca su competencia en cuanto al proyecto.
13. Formularios de solicitud para evaluación del proyecto respecto al contenido cultural,
histórico, arqueológico y paleontológico.
14. Factibilidad de recolección y disposición de desechos sólidos o propuesta técnica de

solución en su caso.
15. Recibos de pago por trámites, según los precios y aranceles que sean establecidos
legalmente para cada una de las instituciones que participan del proceso de
aprobación de permisos.
16. Tres copias físicas de planos, según los requisitos establecidos legalmente, más una
copia en digital, según los requerimientos y especificaciones emitidos por el
VMVDU.
Todos los documentos presentados deberán respaldarse de una copia digital presentada
por el interesado, según los requerimientos y especificaciones emitidos por la Ventanilla
Única.
97
Las instituciones competentes publicarán los formularios y documentos requeridos en
esta fase en sus respectivas páginas electrónicas para que puedan ser descargados por los
interesados, los cuales no podrán requerir más requisitos o información de los exigidos
en la normativa, decretos o acuerdos aplicables. La Ventanilla Única y las instituciones
participantes pondrán a disposición los formularios en forma impresa, los cuales podrán
ser retirados sin ningún costo.
El VMVDU dará cuenta de la capacidad legal del solicitante y emitirá una resolución
que será válida para las demás instituciones, la que deberá estar a disposición en formato
digital en el sistema informático desarrollado por el mismo. Las instituciones también
podrán consultar la documentación física presentada en el expediente que para tal efecto
genere el VMVDU.
Los representantes de la Ventanilla Única o el VMVDU, en su caso, podrán denegar la

solicitud, cuando ésta no cuente con la información completa y precisa o los documentos
no sean presentados según lo establecido en la Ley, el presente Reglamento y demás
normativa aplicable, indicando al usuario los requisitos que deberá completar o precisar
para posteriores presentaciones. (Art.7 del Reglamento de la Ley Especial de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional).
5.6.2 Etapa Administrativa
En esta segunda etapa se realizan una serie de trámites administrativos en las

instituciones públicas relacionadas, donde es necesario la aprobación, autorización de
inscripción del proyecto de lotificación. Esta etapa se desarrolla por el Profesional
(Ingeniero Civil o Arquitecto) que elabora los planos o por el titular del inmueble a
lotificar.
98
Esta fase comprenderá la resolución ambiental, el dictamen final y resolución de la
evaluación cultural, la resolución de los sistemas de aguas negras y agua potable, y el
permiso de parcelación.
En esta fase en lo concerniente a la resolución ambiental puede suceder que se realice

estudio de impacto ambiental cuando la institución encargada así lo requiere, pues no en
todos los casos es así.
A continuación, se presentan los requisitos que debe cumplir toda persona natural o
jurídica que desee iniciar una obra de parcelación, para obtener el permiso de
parcelación:
5.6.2.1 Paso N° 1 Permiso de Proyecto de Parcelación
Solicitud dirigida al Viceministro de Vivienda y Desarrollo Urbano en el papel

timbrado correspondiente debidamente firmada y sellada por el Arquitecto o
Ingeniero Civil responsable del Proyecto.
Copia del plano y resolución de la revisión vial y zonificación de las factibilidades

de servicios correspondientes así también la clasificación de lugar y de la línea de
construcción.
Tres juegos de copias heliográficas y un juego de copias de transparencia firmados y

sellados por los profesionales responsables de las diferentes áreas de diseño e
identificadas por el número de su credencial correspondiente. (Art.17 del
Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a
Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales).
99
Dictamen o Resolución Ambiental al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos
Naturales. (Art.21 de la Ley de Medio Ambiente) (Ver Anexo N° 4).
Obtención de Constancia de Factibilidad de Servicios de Aguas Negras, para la

Construcción de Fosas Sépticas y Pozos de Absorción al Ministerio de Salud. (Ver
Anexo N° 4).
Dictamen Técnico de Comercio Ministerio de Trabajo. (Ver Anexo N° 4).
Constancia de Factibilidad de Servicios de Agua Potable, y de no Afectación de los

Mantos Acuíferos, a la institución autónoma de Administración Nacional de
Acueductos y Alcantarillados (ANDA). (Ver Anexo N° 4).
Dictamen de Valorización Cultural si el inmueble se encuentra ubicado en el casco

histórico, otorgado por la Secretaría de la Cultura. (Ver Anexo N° 4).
Constancia de Factibilidad de Servicios de Energía Eléctrica. (Ver Anexo N° 4).
5.6.3 Etapa Jurídica
Una vez aprobado y autorizado el proyecto de lotificación se debe presentar el permiso

de parcelación en la Unidad de Catastro, Centro Nacional de Registro, donde se realiza
la asignación de cada número de matrícula correspondiente a cada lote, con lo que
posteriormente se debe contratar los servicios de un notario para que realice la
desmembración en cabeza de su dueño, donde se describe el terreno que se está
lotificando y se especifica la cantidad de lotes y sus medidas entre otras descripciones
del mismo, para ser presentado posteriormente en el registro respectivo.
100
A continuación, se presentan los pasos con sus respectivos requisitos que se deben
realizar en esta etapa:
5.6.3.1 Paso N° 1 Inscripción de plano en la Unidad de Catastro
Resolución del permiso de parcelación del proyecto de lotificación o parcelación.
Inscripción del plano a la Unidad de Catastro Nacional (Art.686 Código Civil):
a) Documento Único de Identificación (DUI).
b) Comprobante de pago cancelado según el precio correspondiente a la solicitud.
c) Cuadro de área por polígonos y lotes.
d) Cuadro resumen de áreas (lotes, zonas verdes, zonas de protección, área de

circulación, área útil).
e) Rumbos y distancias de polígonos y calles para digitalización de lotes cuando no se

adjunte el archivo digital.
f) Copia de plano y resolución autorizada por la institución competente (Viceministerio

de Vivienda y Desarrollo Urbano), junto con el plano original solo para confrontar.
101
5.6.3.2 Paso N° 2 Desmembración en Cabeza de su Dueño
Contratar los servicios de un abogado y notario
Describir el terreno a lotificar, su ubicación, colindantes y linderos.
Elaborar la escritura de desmembración en cabeza de su dueño.
Presentar la desmembración en cabeza de su dueño al Registro de la Propiedad Raíz

e Hipoteca.
5.6.4 Etapa de Comercialización
Puede ser realizada por una persona natural, jurídica, o por un comerciante individual,
con la diferencia que la primera conlleva un proceso legal de constitución del negocio,
más sin embargo el segundo no requiere de la constitución de la empresa como se
muestra a continuación:
5.6.4.1 Persona Natural o Jurídica
Para poder comercializar debe constituirse primero como empresa, siendo ésta una
unidad económica constituida de recursos materiales, financieros, humanos,
tecnológicos y administrativos, es por ello por lo que se presentan los siguientes pasos
que se deben de seguir para la formalización de una empresa en nuestro país:
102
Selección de Nombre
Certificación de Cheque
Trámites en Alcaldía
Escrituración Pública
Presentación de Escritura
Obtención del Balance Inicial de la Empresa
Trámites en el Ministerio de Hacienda para solicitud de NIT y NRC
Trámites en la Dirección General de Estadísticas y Censos
Formalización Contable
Legislación Contable
Apertura de Cuenta en la Alcaldía
Solicitud de Matrícula de Empresa
Trámite de Matrícula de Empresa y Establecimiento en el Centro Nacional de
Registro.
Trámite para la Inscripción del Nombre Comercial
Solicitud de Asignación y Autorización de correlativos para la emisión de
documentos legales.
Inscripción en Ministerio de Trabajo
Comerciante Individual
103
5.7 Flujograma del Proceso de Comercialización de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional.
El presente diagrama de flujo representa gráficamente, el proceso que debe seguir toda persona natural o jurídica, al momento
de decidir formalizar su empresa comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional.
104
5.7.1 Base legal del proceso de comercialización de lotificaciones y parcelaciones
para uso habitacional, reflejado en el flujograma, según Ley de Impuesto
sobre la Renta.
Etapa de Comercialización
Ganancia de Capital
Art. 14.- La ganancia obtenida por una persona natural o jurídica que no se dedique
habitualmente a la compraventa, permuta u otra forma de negociaciones sobre bienes
muebles o inmuebles, constituye ganancia de capital y se gravará de acuerdo con las
siguientes reglas:
1) En cada transacción la ganancia o pérdida de capital se determinará deduciendo del

valor de la transacción, el costo básico del bien, el importe de las mejoras efectuadas
para conservar su valor y el de los gastos necesarios para efectuar la transacción.
Cuando el valor de la transacción sea mayor que las deducciones, habrá ganancia de
capital. Si las deducciones son mayores que el valor de la transacción habrá pérdida de
capital.
Se considerarán mejoras todas aquellas refacciones, ampliaciones y otras inversiones

que prolonguen apreciablemente la vida del bien, impliquen una ampliación de la
constitución primitiva del mismo o eleven su valor, siempre que dichas inversiones no
hayan sido admitidas como gastos de producción de su renta o de conservación de su
fuente.
105
2) La pérdida de capital proveniente de las transacciones a que se refiere el inciso
primero de este artículo será deducible de la ganancia de capital. Si la ganancia excede a
la pérdida, el excedente, o sea la ganancia neta de capital, se gravará con el impuesto de
acuerdo con el artículo 42 de esta ley.
En caso de que la pérdida exceda a la ganancia, el saldo podrá ser usado dentro de los
cinco años siguientes contra futuras ganancias de capital, siempre que se declare en el
formulario que para tal efecto proporcione la administración tributaria. En ningún caso
será deducible de la ganancia de capital, las pérdidas de capital provenientes de
operaciones distintas a las reguladas en este artículo.
3) El costo básico de los bienes muebles e inmuebles se determinará en el caso de que

sea adquirido a título oneroso deduciendo del costo de adquisición las depreciaciones
que se hayan realizado y admitido de acuerdo con la ley. El costo básico de los bienes
adquiridos por donación o herencia será el costo básico del donante o causante.
Art. 42.- El Impuesto sobre la Renta a pagar por la ganancia neta de capital de una o
varias transacciones determinada conforme el artículo 14 de esta ley, será el equivalente
al diez por ciento (10%) de dichas ganancias, salvo cuando el bien se realice dentro de
los doce meses siguientes a la fecha de su adquisición, en cuyo caso la ganancia neta de
capital deberá sumarse a la renta neta imponible ordinaria y calcularse el impuesto como
renta ordinaria, adjuntándose a la declaración de impuesto sobre la renta del ejercicio de
imposición respectivo, el formulario de cálculo de la ganancia de capital.
En caso de que exista saldo de pérdida de capital de ejercicios o períodos de imposición

anteriores, que no se hubiere aplicado a ganancias de capital, podrá restarse a la
ganancia neta de capital calculada en el ejercicio o período de imposición actual, el
resultado positivo será sujeto al impuesto referido en el inciso anterior.
106
El impuesto a pagar por la ganancia de capital cuando la transferencia se realice
transcurridos los doce meses siguientes a la adquisición del bien se sumará al impuesto
calculado sobre la renta imponible ordinaria y se pagará en el mismo plazo en que el
contribuyente deba presentar la declaración jurada del impuesto sobre la renta del
correspondiente ejercicio anual o período de imposición, adjuntándose a dicha
declaración el formulario de cálculo de ganancia de capital o de la pérdida en su caso,
que deberá llenarse con los requisitos que disponga la dirección general.
Cálculo del impuesto de personas naturales, sucesiones y fideicomisos.
Art. 37.- El Impuesto sobre la Renta para las personas naturales, sucesiones y
fideicomisos domiciliados, se calculará de conformidad a la tabla que a continuación se
detalla, para los casos especialmente previstos en esta ley, así:
Las personas naturales, sucesiones o fideicomisos no domiciliados, calcularán su

impuesto aplicando el treinta por ciento (30%) sobre su renta neta o imponible. Se
excluyen del cálculo del impuesto, aquellas rentas que hubieren sido objeto de retención
definitiva de Impuesto sobre la Renta en los porcentajes legales establecidos.
107
5.8 Brochure sobre “Guía de Formalización de Empresas Comercializadoras de
Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional”.
La presente guía tiene como finalidad, servir de orientación a toda persona natural o
jurídica que desee formalizar una empresa comercializadora de lotificaciones y
parcelaciones para uso habitacional, cumpliendo de igual manera la normativa legal que
rige su funcionamiento.
Nuestra guía de formalización de empresas comercializadoras de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional, la reflejamos por medio de un brochure, anexo a
ello el diagrama de flujo que explica, el proceso que debe seguir toda persona natural o
jurídica que desee dedicarse a la comercialización de lotificación y parcelaciones para
uso habitacional de manera legal, como se explica a continuación:
Etapa Técnica: Una vez que toda persona natural o jurídica ha decidido dedicarse a la
comercialización de lotificaciones, lo primero que debe hacer es visitar el Viceministerio
de Vivienda y Desarrollo Urbano donde le darán la asesoría respectiva para el proceso
de inscripción del proyecto de lotificación o parcelación, donde debe de cumplir una
serie de requisitos para poder pasar al segundo paso, que es la factibilidad del proyecto
de parcelación, donde hay otra serie de requisitos que cumplir para poder pasar a la
siguiente etapa.
Etapa Administrativa: Una vez completado la etapa anterior se pasa a una segunda
etapa donde se solicita el Permiso de Parcelación, que es otorgado por el Viceministerio
de Vivienda y Desarrollo Urbano, cumpliendo los requisitos de este paso se puede pasar
a la Siguiente etapa.
108
Etapa Jurídica: Una vez cumplido las dos etapas anteriores se debe dar cumplimiento a
dos pasos que conforman esta etapa, el primer paso es la Inscripción del plano en
catastro y el segundo es la desmembración en cabeza de su dueño, donde la persona
natural o jurídica debe contratar los servicios de un notario para que se lo realice, y para
culminar el proceso de lotificación y parcelación se da seguimiento a la siguiente etapa.
Etapa de Comercialización: Última etapa donde el comercializador inicia sus

operaciones de ventas de lotes o parcelas sea éste comerciante individual, persona
natural o jurídica.
109
110
5.9 Evaluación, inspección, control y sanción de aplicación de la guía de Formalización de Empresas
Comercializadoras de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional. (Art. 56 de la Ley Especial de
Lotificación y Parcelación para uso Habitacional)
El siguiente cronograma refleja las acciones que debe realizar toda persona natural o jurídica que desee dedicarse a la
comercialización de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional, donde cada acción tiene una autoridad responsable
que se encarga de hacer las respectivas verificaciones al finalizar cada acción del proyecto.
Tabla Nº 7
Autoridades
Acciones 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Responsables.
Vice ministerio de
Inscripción del proyecto
X Vivienda y
de parcelación.
Desarrollo Urbano.
Vice ministerio de
Factibilidad del proyecto
X X X X X X Vivienda y
de parcelación.
Desarrollo Urbano.
Vice ministerio de
Permiso del proyecto de
X X Vivienda y
parcelación.
Desarrollo Urbano.
Presentar el permiso en el Registro de la

Registro de la Propiedad X Propiedad Raíz e
Raíz e Hipotecas. Hipotecas.
Inscripción del Plano en

X Unidad de Catastro
la Unidad de Catastro.
Desmembración en
X X Abogado y Notario
Cabeza de su dueño.
Fuente: Elaboración Propia.
111
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Rojas Soriano, Raúl. (2013). “Guía para Realizar Investigaciones”. México D.F.: Plaza
y Valdez Editores.
Stanton, W. y Frutrell, Ch. (1987). Fundamentals of marketing. 8va edition. Editorial

Mc Graw-Hill Inc. New York.
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Tesis
Penut M.J.A, Ramos M.Y.D, Reyes H.F.L; (2014). “Eficacia del marco regulatorio
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R. de la C, Melissa & I.V.B, Miriam (2006), “Análisis de la inversión en el sector de la

vivienda popular en El Salvador, período 1995-2005 (Tesis de Pregrado)”. Universidad
Centroamericana José Simeón Cañas, San Salvador, El Salvador.
Leyes y Reglamentos
Código Civil, Decreto Legislativo Nº 7 del 11 de febrero de 1858, publicado en el Diario

Oficial Nº 85, Tomo 8, del 25 de marzo de 1860.
Código de Comercio, Decreto Legislativo N° 671 del 14 de julio de 1970, publicado en

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Código Penal, Decreto Legislativo Nº 270 del 13 de Febrero de 1973; publicado en el

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Constitución de la República de El Salvador, Decreto Legislativo Nº 38 del 15 de

Diciembre de 1983; publicado en el Diario Oficial Nº 234, Tomo 281 del 16 de
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Ley del Catastro, Decreto Legislativo Nº 638, del 12 de Marzo de 1970; publicado en el
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Ley de Medio Ambiente, Decreto Legislativo Nº 233, del 2 de Marzo de 1998;
publicado en el Diario Oficial Nº 79, Tomo Nº 339 del 4 de Mayo de 1998.
Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito

de Instrumentos en los Registros de La Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de
Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual, Decreto Legislativo Nº 257, del 17
de Junio de 2004; publicado en el Diario Oficial Nº 126, Tomo Nº 364 del 7 de Julio
de 2004.
Ley de Urbanismo y Construcción, Decreto Legislativo Nº 708, del 13 de Febrero de

1991; publicado en el Diario Oficial N° 36, Tomo N° 310 del 21 de Febrero de 1991.
Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional, Decreto

Legislativo Nº 993, del 15 de Febrero del 2012; publicado en el Diario Oficial N° 46,
Tomo Nº 394 del 7 de Marzo de 2012.
Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo Relativo a Parcelaciones y

Urbanizaciones Habitacionales, Decreto Legislativo N° 21, del 5 de Marzo de 1991;
publicado en el Diario Oficial N° 47, Tomo 310, del 8 de Marzo de 1991.
Reglamento de la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para uso Habitacional,

Decreto Legislativo N° 993, del 25 de Enero de 2012; publicado en el Diario Oficial N°
46, Tomo N° 394, del 7 de marzo de 2012.
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Sitios Web
Libros Digitales
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Recuperado de http://www.evivienda.gob.sv/Lotificaciones/instructivo_sil.pdf.
Publicaciones
Izquierdo Asencio, Rafael; (1999) Protección Registral de los Derechos Reales y Tutela
Judicial Efectiva. Recuperado de http://www.vertice@elsalvador.com.
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano; (2014-2016). Documentos a presentar

a las instituciones para el otorgamiento de permisos. Recuperado de
http://www.vivienda.gob.sv/.
115
ANEXOS
116
Anexo N° 1
Lotificaciones legales registradas en el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano, departamento de San Miguel.
Tabla N° 5
N° Nombre Lotificación Departamento Municipio
1 EL JOBAL SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
2 LAS AMERICAS II SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
3 PANAMA SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
4 PAVANA SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
5 SOL NACIENTE DEL GOLFO I SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
6 SOL NACIENTE DEL GOLFO II SAN MIGUEL CHAPELTIQUE
7 EL PAPALON SAN MIGUEL CHINAMECA
8 LA FORTUNA SAN MIGUEL CHINAMECA
9 SAN CRISTOBAL SAN MIGUEL CHINAMECA
10 GRACIAS A DIOS SAN MIGUEL CHIRILAGUA
11 VILLA HERMOSA II SAN MIGUEL CHIRILAGUA
12 DOS ESTRELLAS SAN MIGUEL CIUDAD BARRIOS
13 GOZEN SAN MIGUEL EL TRANSITO
14 MAZALA SAN MIGUEL EL TRANSITO
15 NUEVA ESPERANZA SAN MIGUEL EL TRANSITO
16 SORTO SAN MIGUEL EL TRANSITO
17 LA ESTACIÓN SAN MIGUEL LOLOTIQUE
18 CANAAN SAN MIGUEL MONCAGUA
19 COSTA BRAVA SAN MIGUEL MONCAGUA
20 EL ROSARIO SAN MIGUEL MONCAGUA
21 EL TRANSITO SAN MIGUEL MONCAGUA
22 HIDROPÓNICA LOURDES SAN MIGUEL MONCAGUA
23 LA CAMPIÑA SAN MIGUEL MONCAGUA
24 LOS ALMENDROS I Y II SAN MIGUEL MONCAGUA
117
25 MILKBAR SAN MIGUEL MONCAGUA
26 S/NOMBRE SAN MIGUEL MONCAGUA
27 S/NOMBRE SAN MIGUEL MONCAGUA
28 SAN CAYETANO SAN MIGUEL MONCAGUA
29 SAN FRANCISCO SAN MIGUEL MONCAGUA
30 SANTA ISABEL SAN MIGUEL MONCAGUA
31 SIN NOMBRE SAN MIGUEL MONCAGUA
32 SIN NOMBRE SAN MIGUEL MONCAGUA
33 STA. RITA Y LAS FLORES SAN MIGUEL MONCAGUA
34 LA CAMPIÑA I SAN MIGUEL NUEVA GUADALUPE
35 LA CAMPIÑA II SAN MIGUEL NUEVA GUADALUPE
36 LAS PALMERAS SAN MIGUEL NUEVA GUADALUPE
37 SANTA ELENA I SAN MIGUEL NUEVA GUADALUPE
38 LOS NARANJOS SAN MIGUEL QUELEPA
39 MURILLO SAN MIGUEL QUELEPA
40 SAN AMBROSIO SAN MIGUEL QUELEPA
41 SAN RAFAEL III SAN MIGUEL QUELEPA
42 VALLE MARQUEZADO SAN MIGUEL QUELEPA
43 AMERICANA SAN MIGUEL QUELEPA
44 BRISAS DE OZATLAN SAN MIGUEL QUELEPA
45 DOLORES MEDINA SAN MIGUEL QUELEPA
46 EL CAJETE. SAN MIGUEL QUELEPA
47 GUALACHE SAN MIGUEL QUELEPA
48 SANDOVAL SAN MIGUEL SESORI
49 BRISAS DE JIQUILISCO SAN MIGUEL ULUAZAPA
50 EL CAJETE SAN MIGUEL ULUAZAPA
51 EL MILAGRO SAN MIGUEL ULUAZAPA
52 GUALACHE SAN MIGUEL ULUAZAPA
53 LA CONCORDIA SAN MIGUEL ULUAZAPA
118
Anexo N° 2 Formulario A
119
120
121
Anexo N° 3 Formulario A-1
122
123
Anexo N° 4 Formulario B
124
125
126
127
Anexo N° 5 Formulario B-1
128
129
130
Anexo N° 6
SECCIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
“Guía de Entrevista para la Alcaldías Municipales”
Objetivo: Obtener información relacionada de empresas de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional, que sea de utilidad para realizar el trabajo de
investigación.
comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional
3. Mencione que obstáculos han tenido que enfrentar antes los comercializadores
de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional
4. ¿Qué le sugiere a los comercializadores de lotificaciones y parcelaciones para

uso habitacional?
5. ¿Mencione el nombre de lotificaciones que tiene registrada en su base de datos?
131
Anexo N° 7
SECCIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
“Guía de Entrevista para el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano”
Objetivo: Obtener información relacionada con empresas de lotificaciones y

parcelaciones para uso habitacional, que sea de utilidad para realizar el trabajo de
investigación.
comercializadora de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional
3. Mencione que obstáculos han tenido que enfrentar antes los comercializadores
de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional
4. ¿Qué le sugiere a los comercializadores de lotificaciones y parcelaciones para

uso habitacional?
5. ¿Mencione el nombre y el número de lotificaciones que tiene registrada en su

base de datos?
132
Anexo N° 8
Fotografías en el Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano
133
134
135
Anexo N° 9
Presupuesto Financiero
TABLA No 6
CANTIDAD DETALLES COSTOS TOTALES
Recursos Materiales
1000
Impresiones. $150.00
1200
Fotocopias (presentación de trabajo, $ 120.00
entrevistas e informe final).
3
Resmas papel bond t/c. $ 15.00
3
Anillado. $ 20.00
1
USB Modelo: Kingston de 8 GB. $ 12.00
1
Empastado $ 30.00
SUB TOTAL $347.00
Transporte
20 Viajes a Alcaldías Municipales del $ 180.00

departamento de San Miguel.
4 Viajes a San Miguel al Viceministerio de $ 20.00

SUB TOTAL $200.00
Alimentación
Almuerzos Viajes a Alcaldías

60 $ 180.00
Municipales del departamento de San
Miguel para entrevistas.
12
Almuerzos Viajes a San Miguel al
$48.00
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano.
SUB TOTAL $228.00
136
Recursos Humanos
Asesor de Metodología $ 650.00

1 Asesor de Contenido $650.00
Coordinador de Proceso Grado $750.00
SUB TOTAL $2,050.00
Recursos Institucionales
Biblioteca Estudiantil (UES) $0.00

Biblioteca Virtual (UES) $0.00
Sala de estudios (UES) $0.00
Sala de computo (UES) $0.00
SUB TOTAL $0.00
Otros
Imprevistos $ 250.00
SUB TOTAL $250.00
TOTAL GENERAL $3,075.00
137
Anexo N° 10 Cronograma de Actividades de la Tesis
TABLA No 7
ACTIVIDADES ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEP. OCTUBRE
SEMANAS 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1-Coordinación
del Proceso de X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Graduación
2- Elección del
Tema de X X
Investigación
3-Aprobación del
Tema y
Nombramiento X X X X
del Docente
Asesor
4-Delimitación de
Tema de X
Investigación
5-Planteamiento
X X
del Problema.
6- Objetivos X
7- Alcances de la
X X
Investigación
8-Marco Teórico X X X X
9- Sistema de
X
Hipótesis
10-Propuesta
X
Capitular
138
11-Diseño
X X X
Metodológico
12-Referencias X X
13-Cronograma X
14- Entrega Final

del Protocolo de X X
Investigación
15-Investigación
X X X X X
de Campo
16-Realización de
X X X
entrevistas
17-Presentación
X X
de resultados
18- Presentación
X
del Trabajo
19-Entrega de
X
Informe Final
20- Exposición de
X
Resultados
21-Entrega de
documento X
empastado
139

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UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

FACULTAD MULTIDISCIPLINARIA ORIENTAL

PARA OPTAR AL GRADO DE:

CIUDAD UNIVERSITARIA ORIENTAL, OCTUBRE DE 2017

SAN MIGUEL. EL SALVADOR. CENTROAMÉRICA.

MAESTRO ROGER ARMANDO ARIAS

DR. MANUEL DE JESÚS JOYA

ING. NELSON BERNABÉ GRANADOS

MAESTRO CRISTÓBAL HERNÁN RÍOS BENÍTEZ

LICDA. NORA BEATRIZ MELÉNDEZ

ING. JOAQUÍN ORLANDO MACHUCA GÓMEZ

LIC. CARLOS ALEXANDER DÍAZ

LIC. JORGE ALBERTO ORTEZ HERNÁNDEZ

DEPARTAMENTO DE CIENCIAS ECONÓMICAS

LIC. OSCAR RENÉ BARRERA GARCÍA

LIC. ARNOLDO ORLANDO SORTO MARTÍNEZ

LIC. RAÚL ANTONIO QUINTANILLA PALACIOS

LIC. RAÚL ANTONIO QUINTANILLA PALACIOS

SAN MIGUEL, EL SALVADOR, CENTRO AMÉRICA

A mis apreciadas compañeras de tesis gracias por su sacrificio, amistad, perseverancia,

Y a una persona en especial por su apoyo incondicional, su amor y su cariño.

Kenia Evelin Quintanilla Castro

A mi docente asesor de tesis Licenciado Raúl Antonio Quintanilla Palacios, y mis

María Nely Rivas Quintanilla

El presente trabajo de graduación ha sido realizado por estudiantes con la calidad de

El enunciado y sobre la base a través del cual se ha realizado la presente investigación

La cual está conformada de cinco capítulos que se estructuran de la siguiente manera:

En el capítulo I se presenta el planteamiento del problema que incluye; los antecedentes

En el capítulo II se muestra el marco de referencia, que consta de un marco histórico en

En el capítulo IV se describen los resultados de la investigación de campo, se detallan

En el capítulo V se presentan el desarrollo de la propuesta Guía para la Formalización de

1.1 Antecedentes del Problema

En la Constitución de la República se reconocen derechos que son inherentes a la

Todo esto ha traído repercusiones desde tiempo remotos en los lote-habientes o

1.2 Situación Problemática

En El Salvador como en muchos países de Latinoamérica existe una alta tasa de

Menoscabándose inevitablemente el derecho a una vivienda contemplada en el artículo

Tras las irregularidades de las referidas lotificaciones que al no estar debidamente

Las situaciones antes descritas atienden a que una considerable cantidad de

El Reglamento de Urbanismo y Construcción establece que todo proyecto de parcelación

Al no informarse de la manera correcta sobre los procedimientos respectivos los

Al no contar con la debida información al momento de comercializar un lote puede

Los lotificadores parcelan el terreno, realizan los procedimientos técnicos, cuando

Algunos lotificadores abandonan los proyectos y no legalizan, esto se debe a que la

1.3 Enunciado del Problema.

En la presente investigación se ha consignado el siguiente enunciado: ¿Cómo una guía

Los fenómenos como la migración interna, crecimiento poblacional, desastres naturales

Como respuesta a los fenómenos de migración mencionados anteriormente se dio un

Esto beneficiará a la sociedad porque contribuirá a una solución de aquellos problemas,

Además que conozcan que es indispensable al momento de saldar la deuda, solicitar la

A si mismo que los propietarios o lotificadores obtengan los conocimientos necesarios

Para los investigadores está investigación servirá de aprendizaje, conocimiento y

Elaborar una guía para la formalización de empresas comercializadoras de

Establecer el marco de referencia del proceso de formalización de las empresas

Identificar el proceso de formalización de empresas comercializadoras de

Brindar los lineamientos del proceso de legalización que contendrá la guía de

1.6.1 Hipótesis General

A mejor formalización de empresas mejor comercialización de lotificaciones y

1.6.2 Hipótesis Específicas