Valera, 18 de junio de 2021

Señores:

Miembros Principales y Suplentes de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE A periodo

fiscal 2019 - 2020

Ciudad.- Valera

Yo, _______________; de nacionalidad _______; mayor de edad; de estado civil _____; de

profesión _________; y titular de la Cédula de Identidad: ____________, en mi condición de
Presidenta de la Nueva Junta de Condominio del Conjunto Residencial Murachi Torre A,
según consta en acta Numero XXXX de fecha XXXX ,me dirijo a ustedes respetuosamente a
los fines de exponerle lo siguiente: __________: En esta ocasión me dirijo a usted para
expresarle que, como es de su conocimiento, que la nueva Junta de Condominio de Conjunto
Residencial Murachi Torre A, en la presente administración, ha asumido el firme compromiso
de desarrollar la gestión de nuestra Junta de Condominio de forma transparente,
permitiendo y facilitando de esta forma el proceso de rendición de cuentas ante nuestros
miembros. En ese sentido, considero de suma importancia entender esos procesos de
transparencia y fiscalización permanente, por lo que, de acuerdo al artículo Art. 1.694 Codigo
Civil Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al
mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se
debiera al mandante. Corresponde al Administrador: Presentar el Informe y cuenta
anual de su gestión. En concordancia con el Art. 20 literal (f) de la Ley de Propiedad
Horizontal.

En consecuencia, me permito solicitarles a su dignas autoridades, en virtud del Art. 1.694

Codigo Civil en concordancia con el Art. 20 literal (f) de la Ley de Propiedad Horizontal, se
realice en el Conjunto Residencial Murachi Torre A, una Auditoria de financieras durante los
periodos fiscales 2019 y 2020.
De esta misma forma solicito, de la manera más atenta, la siguiente formación.
 • Copia de la escritura de constitución de la Junta de Condominio así como de las
diferentes modificaciones que se hayan producido.
• Toda la documentación que acreditara el flujo de ingresos y gastos de la
administración periodo 2019 - 2020, el detalle es el siguiente:
• Movimientos bancarios del periodo 2019 - 2020
• Conciliaciones bancarias al inicio y término de los periodo
• Documentos de Ingresos que respaldan los depósitos bancarios
• Comprobantes de egreso con respaldo de documentos, N° cheque, detalle,
firmas responsables
• Informe mensual de gastos comunes enviados a los miembros de la comunidad
Detalle mensual de distribución de gastos comunes a toda la comunidad.
• Antecedentes laborales respecto a los trabajadores contratados por la
administración
• Informe de Flujo de Caja.
• Liro de Asamblea de Propietarios.
• Liro de Actas de la Junta de Condominio.
• Libro diario de la contabilidad.
• Balance general de los periodos fiscales 2019 y 2020
• Informe libro de bancos
• Comprobantes de ingresos y gastos de los periodos fiscales 2019 – 2020
debidamente respaldados.
Solicito sus buenos oficios para que la persona encargado de llevar la admistracion
de la Torre “A”, del conjunto residencial murachi proceda a consigar la documentación
solicitada.
Agradeciendo su amable atención y espera de su respuesta, me suscribo de ustedes.

Atentamente,

_________(SEÑALAR EL NOMBRE COMPLETO DEL REMITENTE)

P.D.: Pueden informarme las resultas de sus gestiones por mi correo electrónico:
__________ o por mi teléfono celular: ________.

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Este modelo es válido para cualquier país del mundo: debe adecuarse el lugar.

“XXXXXXXX, 23 de octubre de 2015

Señores

Miembros principales y suplentes de la JUNTA DE CONDOMINIO (CONSORCIO en XXXXXXX).

CONJUNTO RESIDENCIAL: ______________________.

Ciudad.-

Por medio de la presente nos dirigimos a ustedes en la oportunidad de  solicitarles expresamente

que se sirvan realizar una inspección técnica en el sistema de bombas hidroneamático debido a
que estamos observando que el agua que sale de las tuberías de agua potable, lo hacen con una
excesiva presión, lo que pone en riesgo sin duda, a la propia red de tubería de los apartamentos
del edificio, así como la grifería habida en los mismos y otros dispositivos que utilizan agua, tales
como pocetas y filtros para potabilizarla.

Cabe destacar, que desde un punto de vista técnico, debe regularse regularse la presión
correctamente, puesto que también el sistema hidroneumático del edificio podría sufrir graves
daños cuyas reparaciones serían muy cuantiosas. Le corresponde a la Junta de Condominio y a la
administradora, conforme a lo establecido en el artículo 20, literales “a” y “b” de la Ley de Propiedad
Horizontal de Venezuela, además de las disposiciones propias señaladas en el documento de
condominio y su reglamento de nuestro conjunto residencial, cuidar y velar por las cosas comunes.
En este sentido, hago este petitorio también en concordancia con lo establecido en el artículo 1.185
del Código Civil Venezolano que señala que “quien le ocasione un daño a otro está obligado a
repararlo”, de manera tal, que ustedes tienen la gran oportunidad de actuar oportunamente para
evitar daños, a lo cual los exhorto  fraternalmente.

Esperando obtener una respuesta por escrito de su parte; sin más a que referirme por los
momentos, me suscribo.

Atentamente

El gran reto de las juntas de condominios como entes colegiados que son es tomar las decisiones
en pro de los mejores y mayores intereses de la comunidad de copropietarios que representan; y
además siempre dentro del marco legal para evitar generar conflictos innecesarios.

Pareciera una labor sencilla tomar decisiones, más cuando existe un documento de condominio y
un reglamento (a veces este último no existe) el cual señala las normar mínimas a seguir. Pero
muchas veces resulta cuesta arriba y hasta es un lugar común pensar que es un castigo bíblico;
una especie de karma que se está viviendo al ser miembro de una junta de condominio.

¿Y por qué se complican las cosas; las tomas de decisiones en la junta de condominio? ¿Por qué
terminan desmembradas rápidamente al iniciar su gestión? La verdad es que luego de 23 años de
ejercicio ininterrumpido tanto del derecho como administrador de condominios, dentro y fuera de
Venezuela, el común denominador a esta respuesta tiene dos vertientes: a) la ignorancia de la ley y
de las mejores prácticas corporativas para manejar un este colegiado (como decía El Libertador
Simón Bolívar: “El talento sin probidad es un azote”); y b) el desprecio de la ley y de esas prácticas
gerenciales, por los grupos de copropietarios que siempre sacrifican el interés general por su
interés y beneficios particulares.

A continuación señalaré algunas de las circunstancias que más he observado últimamente, que son
causadas conscientes o inconscientemente por las juntas de condominio y que arruinan económica
y moralmente el patrimonio y el clima de convivencia del condominio. Apunto las más relevantes, a
saber:
1.“La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento” dice el artículo 2 del Código
Civil Venezolano, norma que se recoge en casi todas las legislaciones civiles de los países
de tradición romanística, donde la ley es fuente directa del derecho. Significa que cuando la
junta de condominio no se prepara; no se preocupa por investigar el marco jurídico que rige
el condominio y no se asesora con especialistas, entonces es más fácil incurrir en acciones y
omisiones contrarias a la ley y luego no vale decir: “no sabíamos”. Surgirán así, las
responsabilidades civiles y penales por la actuación dolosa o culposa de los miembros de la
junta de condominio que avalaron determinada decisión.
2.El desorden absoluto en sus reuniones: me refiero específicamente a que las juntas de
condominios se reúnen de manera improvisada; sin agendas de discusiones y sin registrar
sus decisiones ni mucho menos hacerles seguimiento a la ejecución de las mismas. Todo
esto, con la vista gorda del administrador, quien es quien debe llevar el libro de actas, tal y
como se lo ordena la ley venezolana. Este conjunto de deficiencias hace que las reuniones
se vuelvan tediosas e interminables, por no aprobar la junta, su reglamento de debates y
toma de decisiones.
3.No rendir cuentas de todas sus operaciones: como mandataria que es designada por la
asamblea de propietarios, está obligada legalmente a dar cuenta de todas sus operaciones.
Cuando no lo hacen, generan desconfianza y caen rápidamente en el descrédito de la
comunidad de copropietarios. El artículo 1.694 del Código Civil Venezolano le impone esta
obligación a todo mandatario.
4.No elaboran con el administrador el “plan operativo anual” del edificio: este es uno de
los peores errores porque lleva a la pérdida de tiempo; a la duplicidad de procesos
(reprocesos); a la pérdida de dinero; al descrédito por parte del resto de los copropietarios; y
en general, a la ruina del edificio.
5.No observar los reclamos, quejas o clamor general de la comunidad de
copropietarios: los miembros de la junta de condominio no son dioses ni poseen poder
alguno sobre los demás copropietarios. Por el contrario, son simples servidores ad honorem
de su comunidad. De tal forma, que cuando la comunidad les pide convocar a la asamblea
para tratar asuntos de interés, deben hacerlo; incluso, no es necesario que esperen a que les
pidan por escrito y con una recolección de firmas, para hacerlo. Pueden hacer la
convocatoria por actuación propia, directa y actuando como un buen padre de familia.
6.No vigilan ni controlan al administrador: las dos funciones que el legislador venezolano
le da a la junta de condominio, según el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, son las
de vigilar y controlar las actividades del administrador. Por la misma ignorancia de la ley y por
el desprecio hacia su propia función en el condominio, en no pocas veces dejan que el
administrador haga lo que le venga en gana y has dejan convertirlos en reyezuelos y tiranos
de la propia comunidad. Se dejan chantajear por administradores irresponsables e
inescrupulosos, que se creen los dueños de la comunidad y de la vida de sus copropietarios.
7.Pretenden realizar las funciones que la ley le otorga al administrador: Hay juntas de
condominios que al igual que muchos administradores, se erigen como tiranuelos del
condominio. Pretenden que los administradores hagan lo que ellas les digan, cuando en
verdad, en el caso de la legislación especial y vigente venezolana, el artículo 20 de la ley de
propiedad horizontal, le establece al administrador claramente su marco de
responsabilidades. Cuando la junta comienza a realizar las actividades del administrador, lo
relega, desvaloriza y desacredita. Allá los administradores designados por la asamblea de
propietarios que se dejan robar y quitar sus roles. Claro está, a la hora de determinar las
responsabilidades legales del administrador, el juez aplicará la ley vigente y las juntas de
condominios tenderán a lavarse sus manos.
8.No autorizan al administrador a demandar a los propietarios en mora, haciéndose
sus cómplices: Detrás de un propietario con una gran mora hay un mal cobrador; pero
resulta que para proceder legalmente contra un morosos en Venezuela, debe la junta de
condominio reunirse y levantar un acta donde se autorice al administrador para que otorgue
el poder o se haga asistir por abogados para representar judicialmente los derechos e
intereses de la comunidad de copropietarios. Cuando no lo hace, no se le puede achacar al
administrador que no se ha actuado judicialmente. El buen administrador debe recordarle a la
junta que lo habilite jurídicamente para actuar en juicio.
9.Acuden a las vías de hecho para presionar a los propietarios morosos: Este es uno de
los grandes errores que hacen que las juntas de condominios terminen acusadas ante el
Ministerio Público (Fiscalía) por tomarse las justicia por mano propia. Así vemos por ejemplo,
como se toman decisiones y muchas veces con la vista ciega del administrador (cuando lo
hay) para impedir a propietarios en mora, el uso, goce y disfrute de las áreas y bienes
comunes, violando el derecho y garantía constitucional a la propiedad privada, de la cual
ellos son dueños de acuerdo su alícuota establecida en el documento de condominio.
Existiendo vías procesales legalmente establecidas para atacar el patrimonio de los
propietarios en mora con el cumplimiento de sus obligaciones, resulta innecesario apelar a
las vías de hecho. Además, la propia constitución de la república de Venezuela establece que
el proceso es la forma como se materializa la justicia. Las vías de hecho materializan
siempre la injusticia.
10.Quieren elevar el nivel de vida de los copropietarios, sin aumentar los gastos
comunes (misión imposible): Esto es realmente un contrasentido, pero cuando uno ve un
condominio ubicado en una buena zona de la ciudad; donde hay servicios públicos
aceptables: vialidad, iluminación; seguridad pública; telefonía fija; acueductos; y otros de tipo
privado y se pretende superar la ruina parcial de bienes y áreas comunes a través de los
mantenimientos preventivos o correctivos que están retrasados, pagando tarifas que no
superan los 5 USD$ por propietario, eso es imposible. El gasto común obedece directamente
al costo del plan operativo anual que se haga. No puede haber cambios profundos si no hay
inversión; y mucho menos sin el cambio de una administradora que no tiene idea de cuáles
son sus funciones. Pretender mantener este tipo de administradoras que sólo mal hacen un
recibo de gastos comunes al mes y cobran honorarios muy bajos, es el peor error que puede
cometer una junta de condominio.
El llamado final es a que las juntas de condominios en cualquier parte del mundo tomen en serio su
labor; no porque sea un trabajo ad honorem tiene que ser mediocre. Todo lo contrario: es un honor
gozar de la confianza de los propietarios para representarlos en los intereses comunes del
condominio. No traicionar esa confianza es la principal obligación moral de los miembros de la junta
de condominio.
MODELO DE CONTRATO DE SERVICIOS DE
SEGURIDAD O VIGILANCIA PRIVADA ENTRE UNA
JUNTA DE CONDOMINIO DE UN CENTRO COMERCIAL
(en Venezuela) Y UNA EMPRESA DE SEGURIDAD
Entre la Junta de Condominio del CENTRO COMERCIAL XXXXXX, inmueble ubicado en la
Avenida _______, urbanización _____, Municipio ____ del Estado _____, en el Área Metropolitana
de _____, representada en este acto por su Presidente,  ciudadano XXXXX XXXXX, quien es de
nacionalidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio; de estado civil _____; de profesión
_____ y titular de la Cédula de Identidad No _____, carácter este que deriva de su elección
realizada mediante la Asamblea General de Propietarios celebrada en fecha __ (__) de febrero de
dos mil ___ (201__), cuya acta consta en los folios del __ al __ del Libro de Acuerdos de
Propietarios y cuya copia simple marcada con la letra “A” se acompaña a este escrito, pidiendo al
ciudadano Notario Público que deje constancia de haber tenido a su vista el Libro original de
Acuerdos de Propietarios donde consta dicha acta, y quien a los fines de este documento en lo
sucesivo se denominará EL CONDOMINIO por una parte y por la otra, la sociedad
mercantil ________________, C.A. empresa inscrita ante el Registro Mercantil ____ del Distrito
Capital en fecha del día ____ (__) de ____ del año dos mil ____ (20__); bajo el No. ____; Tomo:
______.; y titular del Registro de Información Fiscal (R.I.F.): J-_____; representada en este acto
por su Presidente ciudadano: __________, quien es de nacionalidad venezolana; mayor de edad;
de este domicilio; de profesión comerciante y titular de la Cédula de Identidad No. ______, de
conformidad a las facultades que le otorga el documento constitutivo y los estatutos sociales de
dicha empresa en la Cláusula _____, numeral “__”, cuya copia simple fiel a su original se adjunta
a este instrumento legal distinguida con la letra “B”, pidiendo al ciudadano Notario Público que
deje constancia de haber tenido a su vista el  documento constitutivo y estatutos sociales de dicha
empresa, y quien  para los efectos de este contrato se denominará en lo sucesivo LA EMPRESA,
se ha celebrado el siguiente CONTRATO INNOMINADO DE SERVICIOS DE VIGILANCIA,
RESGUARDO PATRIMONIAL Y SEGURIDAD PRIVADA, el cual se regirá por las cláusulas que a
continuación se estipulan:
PRIMERA: Definición del contrato: Las partes entienden que por medio del presente pacto LA
EMPRESA prestará los servicios de seguridad privada consistentes en la vigilancia privada
humana, con el personal por ella seleccionado, contratado y entrenado, debidamente dotado con
los equipos de protección y comunicación que más adelante se especifican. Por otra parte, EL
CONDOMINIO, ente receptor de los servicios prestados por LA EMPRESA, conviene en que este
es un contrato de naturaleza onerosa, cuya cuantía dependerá de las tareas de seguridad a realizar
por éste y que se señalarán expresamente más abajo en este contrato. Asimismo, EL
CONDOMINIO indicará con exactitud el lugar de la prestación del servicio de seguridad y sus
distintas áreas y bienes a vigilar mediante la metodología acordada con LA EMPRESA y que
formará el Anexo marcado con la letra “C”, parte integrante e inseparable de este contrato.
SEGUNDA: Duración del contrato y sus posibles prórrogas: Este pacto entrará en vigencia a
partir del día DIEZ Y SIETE (17) DE MAYO DE DOS MIL DIEZ (2010) y expirará el día DIEZ Y
SEIS (16) DE MAYO DE DOS MIL ONCE (2011). Se trata de un contrato a tiempo determinado y
así lo acuerdan las partes. Llegado el término del contrato, las partes podrán prorrogarlo
exclusivamente por un tiempo igual o menor mediante correspondencia escrita (no electrónica)
que EL CONDOMINIO le envíe a LA EMPRESA. En tal caso, regirán las mismas condiciones a
menos que las partes acuerden las modificaciones que deseen incorporar, debiendo hacerlas por
escrito. Si vencido el contrato, EL CONDOMINIO  no ha da aviso a LA EMPRESA de rescindir el
contrato con al menos treinta (30)  días de anticipación a la fecha de su expiración natural, éste se
considerará  prorrogado en las mismas condiciones, pero no en cuanto al precio del servicio
prestado, el cual si no hubiere acuerdo previo, tendrá un incremento automático y pactado, igual al
de la índice de inflación acumulada para ese momento que indique el Banco Central de Venezuela
o fuentes especializadas en la materia económica. Cabe destacar, que EL CONDOMINIO se
compromete expresamente a pagarle a LA EMPRESA el monto de los servicios prestados por ella,
en caso de que se prorrogue el contrato sin el aviso correspondiente, considerando el incremento
señalado por el Banco Central de Venezuela u otras fuentes especializadas. En consecuencia, no
podrá rechazar el cobro que se le haga, ya que entiende y acepta que el incremento del servicio es
natural una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato de servicios.
            El monto de los servicios contratados podrá variar mientras esté vigente el contrato, de
acuerdo a los aumentos salariales decretados por el Poder Ejecutivo Nacional o por vía de la Ley,
monto éste que le será informado oportunamente al CONDOMINIO a los fines del recalculo del
pago correspondiente. Realizado el aumento por disposición legal y no habiendo recibido LA
EMPRESA aviso de suspensión de sus servicios, EL CONDOMINIO queda obligado a pagarlo por
todo el tiempo que lo haya recibido.

            Cuando LA EMPRESA no haya recibido de parte del CONDOMINIO su conformidad o no

del aumento de ley antes indicado, LA EMPRESA decidirá si continúa prestando sus servicios o si
prefiere prescindir de los mismos, sin que  por ello le deba indemnización alguna a aquél. Es decir,
las partes acuerdan que en este supuesto de hecho la falta de aviso del CONDOMINIO será una
causa de resolución  unilateral del contrato electiva por LA EMPRESA.

TERCERA: Cuantía de los servicios y sus formas de pago: El valor de los servicios brindados
por LA EMPRESA asciende a la cantidad de  CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TRECE
BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 47.913,60) monto que incluye el Impuesto al
Valor Agregado (I.V.A.)  los cuales deberá pagar EL CONDOMINIO en el lugar de la prestación del
servicio de seguridad, específicamente en sus oficinas administrativas del condominio, previa la
oportuna presentación por parte de LA EMPRESA de la factura correspondiente elaborada según
los cánones legales definidos por el SENIAT y el Código de Comercio, al vencimiento de cada
quincena de la prestación del servicio, o al primer día hábil luego de cada quincena. En todo caso,
el condominio podrá pagar antes de esa fecha de mutuo acuerdo entre las partes.
            Al momento de redactar este contrato, el costo por el  servicio  diurno de un oficial de
seguridad asciende a la suma de CIENTO CUARENTA Y UN BOLÍVARES EXACTOS (Bs.
141,00) sin incluir el I.V.A.; y el costo por el servicio nocturno de un oficinal de seguridad asciende
a la suma de CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 145,00) sin incluir el
I.V.A. Cabe destacar, que las partes acuerdan  que el costo del servicio de seguridad durante los
días feriados decretados como tales por el Ejecutivo Nacional, se incrementará sobre la base de un
día adicional equivalente al costo diurno y noct
urno antes señalado.
            El pago al cual se compromete EL CONDOMINIO se realizará exclusivamente mediante
cheque o transferencia electrónica conformable de una institución bancaria con sede en esta
ciudad.

CUARTA: Obligaciones que asumen las partes en la relación contractual:

1)                 Obligaciones de LA EMPRESA: con la firma de este contrato ésta asume las
siguientes obligaciones:
1.1) Prestar los servicios de vigilancia  privada humana en las instalaciones del Centro Comercial
XXXXXX, antes identificado en su dirección, en sus áreas comunes. Los servicios se prestarán en
horas diurnas y nocturnas, quedando a decisión de la empresa todo lo concerniente a la selección
del personal que lo prestará, así como también su rotación de guardias. De igual forma, el número
de oficiales de seguridad que aquí se contrata es de seis (06) para el turno diurno  y de cuatro (04)
para el turno nocturno, debiendo éstos cumplir con la metodología de  vigilancia establecida en
el anexo “C” de este contrato y que señala cuál es la descripción del servicio prestado, sus
alcances, límites y comando. Este anexo formará parte integrante del contrato y podrá ser suscrito
por las partes posterior a la fecha de este contrato, en caso de que no se presentare al Notario
Público junto a este instrumento legal, y podrá sufrir modificaciones por mutuo acuerdo de las
partes, mediante documento privado o público, a elección de éstas.

LA EMPRESA asume directamente la supervisión de los oficiales de seguridad quienes tienen un

entrenamiento específico para la misión que se les confía y en todo caso, cuenta además con el
personal de reserva, en caso de que por cualquier circunstancia el oficial de seguridad designado
para cumplir con las tareas de vigilancia contratadas, no acuda oportunamente al lugar de trabajo
en las instalaciones del CONDOMINIO. En este caso, LA EMPRESA suplantará al oficial de
seguridad ausente con su propio recurso humano, sin que le esté dado al CONDOMINIO hacerlo
por motivos y personal propios y de forma inconsulta con LA EMPRESA; lo cual se considerará
como causa suficiente para considerar resuelto de pleno derecho este contrato por voluntad
unilateral de ésta, quien no se hace responsable en ningún momento y bajo ninguna circunstancia,
por los accidentes o riesgos  que puedan presentarse en el lugar de la prestación del servicio por
las tareas asumidas de forma inconsulta por terceras personas ajenas a su recurso humano.

El horario de la prestación de los servicios es el siguiente: a) turno diurno: desde las  siete horas
(7:00) a las diecinueve horas (19:00) y b) turno nocturno: desde las  diecinueve horas (19:00)  a las
siete horas (7:00) del día siguiente.

1.2) Dotará a cada oficial de seguridad con los siguientes recursos de protección: a)  un uniforme
con el logo de LA EMPRESA e identificación personal de cada oficial de seguridad mediante un
carnet; b) equipos de radiocomunicaciones para operar con la Gerencia de Operaciones de LA
EMPRESA o las personas encargadas de las actividades y tareas administrativas delegadas
por EL CONDOMINIO; c) una linterna con sus baterías en buen estado para los oficiales de
seguridad del turno nocturno; y d) un libro de novedades, el cual estará a disposición tanto
del CONDOMINIO como de LA EMPRESA y de las autoridades  públicas, en caso de que sea
exigido por cualquier asunto que interese.

El equipo antes mencionado es básico para poder asumir las tareas de seguridad privada
contratadas y en caso de que EL CONDOMINIO sienta la necesidad de que los oficiales de
seguridad cuenten con equipos adicionales, éstos deberán ser especificados, lo cual podrá
aumentar el costo del servicio de seguridad aquí contratado.
1.3) Supervisará el cumplimiento de las tareas de los oficiales de seguridad y emitirá un reporte
mensual al CONDOMINIO. Este reporte tendrá la siguiente estructura: a) novedades reportadas
cronológicamente; b) guardias cumplidas; c) guardias no cubiertas; d) problemas más comunes
presentados en las guardias y cualquier otro que LA EMPRESA considere prudente informar. Este
informe será entregado exclusivamente al Presidente de la Junta de Propietarios, señor XXXXX
XXXXX, antes identificado.

1.4) Responderá por los daños y perjuicios y hasta el límite señalado por la correspondiente póliza
de riesgo contratada por LA EMPRESA, que hayan sido causados culposamente por los oficiales
se seguridad responsables de las guardias. Cabe destacar, que LA EMPRESA no se hace
responsable de actos delictivos dolosos cometidos por su personal en perjuicio de personas y
bienes habidos en el lugar de la prestación del servicio, ya que los mismos involucran la
responsabilidad penal personal de los oficiales de seguridad. En este sentido, los casos de hurtos
de bienes donde no esté clara la culpa (negligencia, imprudencia, impericia e inobservancia de
reglamentos) por parte del personal de LA EMPRESA, no serán reconocidos ni se encuentran
amparados por las pólizas de seguros.

En todo caso, ante la existencia de casos dudosos donde no esté clara la culpa de los oficiales de
seguridad de LA EMPRESA, ésta se compromete a realizar las investigaciones posibles por
intermedio de su Gerencia de Operaciones, cuyos resultados le serán remitidos por escrito
al CONDOMINIO en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles, a su Presidente. De no haber
acuerdo con las decisiones tomadas por LA EMPRESA, las partes aquí contratantes se
comprometen a dirimir sus conflictos a través de un arbitraje comercial y extrajudicial, como más
abajo se señalará. La decisión que tomen los árbitros será inapelable, aceptada por las partes y
pondrá fin a cualquier tipo de controversia que se suscite en la relación comercial entre LA
EMPRESA y EL CONDOMINIO.

1.5)           Emitirá un recibo o factura mensual detallada por los servicios prestados. Dicha factura
debe cumplir con todos los requisitos legales exigidos por el SENIAT y el Código de
Comercio vigente. LA EMPRESA cobrará el importe de la factura en la sede de la oficina
del CONDOMINIO, mediante personal debidamente autorizado.

1.6)           Prestará la colaboración necesaria a los organismos de seguridad del Poder Público
Nacional, Estadal o Municipal, dentro de los límites legales de su actuación cuando ocurra un
siniestro. Asimismo, durante la ocurrencia de dicho siniestro avisará a las autoridades competentes
para las actuaciones del caso. Los oficiales de seguridad actuará conforme al entrenamiento
recibido por LA EMPRESA y de acuerdo a los límites legales establecidos por la normativa vigente
que regula la materia de la vigilancia privada y que declaran conocer aquí.

1.7)           Cuando le sea asignado un punto de vigilancia o de apoyo para su personal, LA

EMPRESA velará por su correcto y buen mantenimiento o resguardo. Las condiciones físicas del 
espacio físico de apoyo que el CONDOMINIO puede entregarle para su uso y sin costo alguno para
los oficinales de seguridad de LA EMPRESA, constarán mediante documento privado y formarán
parte integrante de este contrato una vez que sea suscrito entre las partes.

1.8)           Correrán por su cuenta con cualquier tipo de gastos realizados a  favor de su recurso
humano, sin que le esté permitido al CONDOMINIO realizar gastos a favor de dicho personas
de LA EMPRESA, quien no reconocerá ningún tipo de reembolso que le sea exigido por
el CONDOMINIO en este sentido.

1.9)           Coordinará, tanto con su Gerencia de Operaciones o los respons

ables autorizados por EL CONDOMINIO, como con las autoridades competentes, las
investigaciones internas propias de LA EMPRESA como las oficiales hechas por aquellas, de los
siniestros  o daños que hayan ocurrido en las áreas o bienes sometidos a su vigilancia o custodia y
que hayan sido denunciados por escrito por EL CONDOMINIO, a los fines de determinar la
responsabilidad  de personas en el caso.  Los resultados de la investigación propia de LA
EMPRESA se remitirán a la persona autorizada  conforme a lo arriba expuesto.

1.10)       Mantendrá en vigencia las pólizas de seguros de responsabilidad civil personal y

patrimonial, que presten las coberturas a los bienes y personas que estén en las áreas bajo su
vigilancia, durante la prestación de sus servicios en el Centro Comercial.

2)     Por su parte, EL CONDOMINIO asume las siguientes obligaciones, a saber:

            2.1) Pagará puntualmente la factura o recibo  presentada por LA EMPRESA, donde se
describe el servicio por ella prestado y sus costos.

2.2) Pagará también los intereses moratorios a razón del uno por ciento (1%) mensual por cada
factura que esté vencida. Asimismo, se compromete a cancelar la cantidad equivalente al tres por
ciento (3%) mensual por cada factura vencida, por concepto de gastos administrativos de LA
EMPRESA.
2.3) Le facilitará a LA EMPRESA EL Murachi de estadía o punto de vigilancia para facilitar las
tareas propias de la vigilancia que se contrata. En el caso de este contrato, no hay un lugar
determinado dado por EL CONDOMINIO para la vigilancia de las áreas comunes, puesto que son
muy amplias y LA EMPRESA las vigilará mediante continuos recorridos por ella programados y
dados a conocer al Presidente de la Junta de Propietarios.  Con relación al sitio de apoyo que
eventualmente pueda dar el CONDOMINIO para la vestimenta y resguardo de los artículos
personales de los oficiales de seguridad de LA EMPRESA, ésta  se encargará de su aseo,
seguridad y buen mantenimiento.

2.4) Le  facilitará a LA EMPRESA una lista de los propietarios de los locales comerciales habidos
en EL CONDOMINIO, y su ubicación, para facilitar el conocimiento de los mismos y el mejor
manejo de las operaciones de vigilancia.

2.5) Establecerá por escrito y junto a LA EMPRESA los mejores niveles de procedimientos y tareas
de vigilancia que se consagran en el anexo correspondiente. El cambio de los procedimientos será
de exclusiva responsabilidad del CONDOMINIO, siempre y cuando sean compatibles con las
normas técnicas mínimas que por su profesión, son del conocimiento de LA EMPRESA como parte
especializada en la materia de vigilancia y control de personas y bienes.

2.6) Le entregará a LA EMPRESA el correspondiente documento de condominio y su reglamento y

al mismo tiempo, se compromete a difundir entre los propietarios y visitantes del centro comercial,
el reglamento o procedimientos para lograr el mejor nivel de seguridad en sus instalaciones.

2.7) Dar aviso de suspensión del servicio de vigilancia con al menos setenta y dos (72) horas de
anticipación, en caso de que decida contratar a otra empresa de vigilancia  privada que implique la
interrupción abrupta del servicio. En tal caso, EL CONDOMINIO le deberá a LA EMPRESA una
indemnización equivalente al setenta y cinco por ciento (75%) del monto total de la factura de la
última quincena más inmediata al aviso de interrupción del servicio, adicional al costo causado por
los servicios prestados hasta el momento de aviso de suspensión definitiva del servicio.

En este mismo orden de ideas, EL CONDOMINIO deberá darle aviso a LA EMPRESA de la

suspensión del servicio de forma definitiva y permanente, antes de la llegada de la fecha de la
expiración natural de este contrato o de cualquiera de sus prórrogas. De no hacerlo, EL
CONDOMINIO le deberá a la empresa la indemnización a antes referida por concepto de cláusula
penal.
2.8) Elaborar y remitir a LA EMPRESA un inventario de bienes específicos a vigilar en las áreas
comunes donde ésta presta sus servicios, destacando sus características generales (modelo, año
de fabricación, seriales, costo de adquisición o de mercado, condición física y de funcionamiento al
momento de suscribir el presente contrato. Este inventario formará parte integrante del Anexo
“C” como se indicó en la Cláusula Primera arriba estipulada. LA EMPRESA  se reserva el
derecho de señalar las condiciones mínimas de seguridad y de vigilancia que deben guardar dichos
equipos mediante un informe escrito remitido al CONDOMINIO, pudiendo establecer por tal estudio
un costo adicional al servicio contratado. Según la especialidad de los bienes, podrá LA
EMPRESA señalar un  servicio complementario de vigilancia cuyo costo se especificará
oportunamente por escrito en un anexo que formará parte integrante de este contrato, debiendo
entonces EL CONDOMINIO contratar una póliza de riesgos sobre dichos bienes especiales
inventariados.
2.9) Denunciará por escrito y en las oficinas de LA EMPRESA o ante su personal de supervisión de
las tareas de vigilancia en el  centro comercial, cualquier tipo de daño ocurrido en las áreas o
bienes bajo la custodia o vigilancia de ella. Tal aviso deberá hacerlo dentro de los diez (10) días
hábiles luego de ocurrido el siniestro. La reclamación perderá todo tipo de vigencia, si es
denunciada luego de los cuarenta y cinco (45) días continuos, a los fines de exigirle cualquier tipo
de responsabilidad civil a LA EMPRESA. Hecha dentro del primero término, LA EMPRESA está
obligada a realizar sus investigaciones y a remitir al CONDOMINIO sus resultados en el tiempo
antes señalado en este contrato.

2.10) Exigirle a LA EMPRESA que dote a su personal de los equipos de protección personal que
sean exigibles legalmente en las áreas de vigilancia que asume en este pacto. EL
CONDOMINIO no permitirá la prestación del servicio de LA EMPRESA si ésta no cumple con las
disposiciones que en esta materia contemple  la vigente Ley Orgánica de Condiciones y Medio
Ambiente del Trabajo; y  quedará a su juicio la decisión de resolver unilateralmente este contrato,
sin que nada le deba a LA EMPRESA.

QUINTA: De los límites de la responsabilidad de LA EMPRESA:

1)                 Ésta no responde  por los hechos dolosos cometidos por su personal y que estén
tipificados como conductas delictivas tanto por el Código Penal de Venezuela como por otras leyes
especiales que contemplan sanciones de carácter  penal.
2)                 En caso de hechos culposos (por omisión, negligencia, imprudencia o inobservancia
de reglamentos) cometidos por su personal y que se encuentren tipificados también por el Código
Penal y otras leyes como delitos, la responsabilidad económica de LA EMPRESA subsistirá hasta
el límite y según las condiciones de la póliza de seguros que tiene contratada, y que se anexa a
este contrato marcada con la letra “D”.
3)                 LA EMPRESA no puede responder por las fallas o irregularidades en la prestación de
sus servicios que no hayan sido denunciadas por EL CONDOMINIO de forma oportuna y de una
manera amplia y detallada, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su observancia.

4)                 LA EMPRESA  no se hace responsable por los daños causados por el personal
del CONDOMINIO o de la operadora encargada del estacionamiento del áreas comercial, en las
áreas y bienes que le han asignado vigilar y c
ustodiar, producidos en sus labores ordinarias y normales. Asimismo, los daños que se originen a
consecuencia de motines, disturbios, huelgas o paros laborales o cualquier otro tipo de conflicto
similar; robo o atraco a mano armada o con cualquier tipo de armas; o aquellos originados por
causa de la naturaleza (casos fortuitos o de fuerza mayor: terremotos, deslaves, inundaciones,
incendios, etcétera) no involucrarán en ningún momento la responsabilidad de LA EMPRESA en su
reparación, en virtud de que éstos superan la fuerza del servicio de seguridad contratado.

En los casos de los siniestros antes mencionados (excluidos los de fuerza mayor o hechos 
fortuitos) LA EMPRESA  con base a las instrucciones recibidas por la persona u órgano autorizado
en este contrato, como lo es la Junta de Propietarios representada por su Presidente, teniendo
como límites el sagrado respeto de los Derechos Humanos consagrados constitucionalmente en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en otras leyes, por lo que queda prohibida
la utilización de armas blancas o de fuego por parte de LA EMPRESA que puedan causar daños a
la integridad física o moral de alguna persona.

SEXTA: Son causas de resolución unilateral del contrato las siguientes:

1)                 Para ser alegadas por LA EMPRESA:
1.1)                        La falta de pago oportuno de los servicios prestados.

1.2)                        La no adecuación oportuna por parte del CONDOMINIO de los espacios físicos

destinados a la vigilancia de las áreas comunes. Se destaca que en este caso no hay puntos de
vigilancia estática en las áreas comunes, sino que las mismas se vigilarán mediante las rondas
programadas por LA EMPRESA.
1.3)                        La contratación de otra empresa de vigilancia o de seguridad privada sin haber
dado el previo aviso de suspensión del servicio señalado en el numeral “2.7” de la Cláusula
Cuarta de este contrato.
1.4)                        La ruina total o parcial del Centro  Comercial que haga imposible la prestación
de los servicios de LA EMPRESA en sus instalaciones.

1.5)                        La interrupción abrupta del servicio sin previo aviso del CONDOMINIO.

2)                 Para ser alegadas por EL CONDOMINIO, las siguientes:

2.1) El atraso o quiebra de LA EMPRESA declarado judicialmente.

2.2) El incumplimiento de LA EMPRESA de los requisitos legales exigidos por la División de
Armamento de la Fuerza Armada Nacional, ente regulador de la actividad privada que ella ejercer,
así como de cualquier disposición emanada de las autoridades laborales para hacer cumplir las
leyes especiales en esta materia. Entre estos requisitos se destaca que todo el personal de LA
EMPRESA que presta servicios de vigilancia privada debe ser nacionalidad venezolana y no
extranjera, conforme lo manda la ley.
2.3) La falta de prestación de los servicios por dos (02) días consecutivos o tres (03) días no
consecutivos en un mes.

2.4) La no remisión mensual del reporte de actividades en el plazo señalado en este contrato, y a
manos de la persona indicada.

SÉPTIMA: Notificaciones y aceptaciones entre las partes:

1)      De las notificaciones y correspondencia entre las partes:

1.1)                       Una parte podrá notificar a la otra sobre cualquier circunstancia o hecho en las
direcciones que a continuación  cada una señala: a) LA EMPRESA: Calle Central, Edificio
Residencias Palo Verde, Planta Baja, Urbanización Palo Verde, Municipio Sucre del Estado
Miranda; b) EL CONDOMINIO: su Oficina de Administración, ubicada en el Nivel Azotea del Centro
Comercial XXXXXXX, urbanización XXXXXX, Municipio XXXX del Estado XXXXX.
Tal notificación se reputará como tal y tendrá validez jurídica, siempre y cuando consten los sellos
que identifican a las partes; la firma del personal que normalmente recibe la correspondencia o
haga la supervisión de las actividades (en el caso de LA EMPRESA) y sin que importe su
habilitación jurídica por los estatutos sociales de LA EMPRESA o por las actas y documentos
del CONDOMINIO; y la fecha cuando es recibida la correspondencia que se envía.
2)                 De la aceptación de las facturas emitidas por LA EMPRESA: EL CONDOMINIO al
recibirlas en la forma antes mencionada, declara por efectos de este contrato que las acepta,
pudiendo sólo mostrar su inconformidad con el monto por ellas señalados dentro de un plazo de
cinco (05) días continuos luego de recibidas. Vencido dicho plazo, reconoce el monto en ellas
establecidas, pudiendo sólo alegar errores materiales de cálculos en los ítems facturados.
OCTAVA: De la forma de resolver los conflictos entre las partes contratantes:  En caso de que
surgiera algún conflicto por la interpretación o ejecución de este contrato, las partes se
comprometen a dirimirlo a través del procedimiento de arbitraje independiente que las partes más
abajo han diseñado, cuyo fundamento legal está contenido en la Ley de Arbitraje Comercial
publicada por la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 36.430 de fecha siete (07)
de abril de mil novecientos noventa y ocho (1998). En consecuencia las partes acuerdan: 1) Del
acuerdo de arbitraje y su alcance: de conformidad con lo establecido en al artículo 5 de la ley
ejusdem, las partes deciden someter al arbitraje todas las controversias que puedan surgir entre
ellas, respecto a la presente relación contractual,  en concordancia con lo estipulado en el artículo
15 de la referida ley. 2) Formalidad   del   compromiso arbitral; selección del lugar y del idioma
de las actuaciones arbitrales: con la autenticación de este instrumento legal las partes autentican
también el compromiso arbitral en él contenido; y seleccionan a la ciudad de Caracas, Distrito
Capital; y al idioma castellano, según el cual se atenderán todas las actuaciones arbitrales, en
concordancia a lo dispuesto en el artículo 10 de la ley en comento. 3)  Clases de árbitros, su
número, elección y gastos del arbitraje: Mediante este contrato, las partes establecen que los
árbitros que realizarán el arbitraje que resolverá sus conflictos lo serán del tipo “árbitros de
equidad”, según lo establecido en el artículo 8 de esta ley especial. El número de árbitros de
equidad que decidirán la controversia será de tres (03) debiendo cada una de las partes nombrar a
uno (01) y luego, los dos árbitros escogidos nombrarán al tercero. Cada parte pagará los
honorarios profesionales del árbitro de equidad por ella seleccionado y cancelará de por mitad, los
honorarios estimados por el tercer árbitro seleccionado de común acuerdo por los dos árbitros y
quien será el Presidente del tribunal arbitral, según lo señala el artículo 17 de la ley.  Los honorarios
se pagarán en la sede del tribunal arbitral que  éste señale, y dentro de las setenta y dos (72) horas
siguientes a la notificación de la aceptación que haga el te
rcer árbitro, y en la proporción que señala el artículo 21 de la ley ejusdem. En todo caso, los
árbitros de equidad deben informar por escrito a quien los designó y dentro de los diez (10) días
hábiles siguientes a su notificación, si aceptan o no el cargo. En caso de que guarden silencio, se
entenderá que no lo aceptan, tal y como lo establece el artículo 18 de dicha Ley. 4) Procedimiento
a seguir por los árbitros de equidad: una vez nombrados con  todas  las  formalidades  legales 
del  caso,  los árbitros seguirán estas reglas: a) realizarán un informe de acuerdo a una estructura
que resuma objetivamente todos los puntos conflictivos existentes entre las partes. Dicho informe
deberá también contener una síntesis presentada por cada una de las partes, así como la
propuesta sugerida que resolvería el conflicto. Tanto el informe como la síntesis hecha por cada
una de las partes no deberán contener juicios de valor. Este informe deberá presentarlo ante el
Presidente del tribunal arbitral dentro de los quince (15) días continuos  y  siguientes  al 
cumplimiento de la última formalidad legal para el nombramiento del tercer árbitro; b) A los ocho
(08) días continuos y siguientes de haberse consignado  en el expediente respectivo el informe
antes comentado, todos los árbitros de equidad deberán consignar ante el tribunal arbitral sus
conclusiones sobre el conflicto planteado y por separado. Ese mismo  día,  se  distribuirán  entre 
ellos  sus  conclusiones  y  deberán  nombrar  a  un relator que objetivamente consignará dentro de
los siguientes cinco (05) días continuos y siguientes al vencimiento del plazo anterior, un informe
que revele los puntos en los cuales los árbitros de equidad están de  acuerdo;  en  los  que  están
en desacuerdo y en las alternativas que cada uno presenta para resolver la cuestión. El informe del
relator deberá ser firmado por el resto de los árbitros de equidad con las observaciones que estos
deseen indicar; c) En caso de que los otros dos árbitros de equidad estén en total desacuerdo con
el “informe  de  relatoría   general  del conflicto”,  no se procederá a realizar otro informe; o si
estando de acuerdo con el mismo, se fijará al décimo día siguiente y continuo al vencimiento del
plazo anterior, para que los árbitros de equidad sentencien de forma definitiva la causa, tomando en
cuenta el informe  señalado  en el literal “a” o en su caso, el “informe de relatoría general del
conflicto”, indicado anteriormente. 5) Del laudo arbitral: La sentencia de los árbitros de equidad
será válida con el voto favorable de la mayoría simple, es decir, con el voto de dos de los tres
árbitros y será inapelable, y tendrá un carácter vinculante para los tribunales ordinarios
competentes, en caso de que se pida su ejecución forzosa. 6) De la condenatoria en costas: los
gastos del arbitraje, como antes se dijo, los sufragarán ambas partes, por lo que cualquier
condenatoria en costas que se haga a alguna de ellas,  debe  excluir  este  concepto  (el  de 
gastos  de  arbitraje) en vista de que ambas son las que solicitan el arbitramiento independiente
con árbitros de equidad. Otros conceptos que integren las costas serán definidos por los árbitros en
su sentencia definitiva. 7) Otras normas a seguir por los árbitros de equidad: Para todo lo no
contemplado en el presente contrato sobre esta clase de arbitraje, se observarán las normas
establecidas por la Ley de Arbitraje Comercial antes señalada.
NOVENA: Ineficacia y nulidad de pactos anteriores al presente: Este contrato contiene todas
las estipulaciones acordadas entre las partes, no teniendo validez o eficacia cualquier acuerdo o
convenio distinto al contemplado por este instrumento.
Se hacen dos (02)  ejemplares a un mismo tenor y efecto, en la ciudad de Caracas al día DIEZ Y
SIETE (17) de MAYO  del año DOS MIL DIEZ (2010).  Firman conformes con su contenido,
Por EL CONDOMINIO, su Presidente,

XXXXX XXXXX

Por LA EMPRESA; su representante legal,

XXXXXXXXX
AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA A UN ABOGADO PARA
DEMANDAR A PROPIETARIOS MOROSOS CON EL
CONDOMINIO (Según la Ley de Propiedad Horizontal de
Venezuela)
Siendo hoy el día XXXXX XXXX (XX) del mes de XX de 20XX, se reunió la Junta de Condominio de
las Residencias ______, situadas en la Avenida _______de la urbanización ________________,
jurisdicción del Municipio _____ del Estado ____, en las oficinas del condominio, a las 7:00 p.m.
para tratar y decidir sobre el siguiente punto:
Único: Otorgar el poder correspondiente al abogado RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, quien es de
nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil casado, titular de la
Cédula de Identidad No. 6.809.740, de profesión abogado en libre ejercicio e inscrito ante el
Inpreabogado bajo el No. 40.236; de conformidad con lo establecido en el artículo 20, literal “e” de
la vigente Ley de Propiedad Horizontal, para proceder a demandar por cobro de bolívares, a todos
los propietarios de apartamentos de este conjunto residencial que se encuentren en estado de
morosidad con el pago de los gastos comunes del Condominio, y que más abajo se mencionan.
Hechas las deliberaciones pertinentes al caso, la Junta de Condominio decidió lo siguiente: otorgar
poder especial pero amplio y suficiente al ciudadano RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, ya antes
identificado, para que proceda de inmediato a demandar formalmente ante los tribunales
competentes por cobro de bolívares, a todos aquellos propietarios de apartamentos en el conjunto
residencial que tengan tal condición según los documentos de propiedad de los inmuebles, insertos
en el Registro Público y que se encuentren morosos con el pago mensual de los gastos comunes
atribuibles los mismos, de conformidad con la alícuota que le ha sido establecida en el Documento
de Condominio del conjunto residencial. A continuación se identifican los siguientes inmuebles
cuyos propietarios no han pagado oportunamente los gastos comunes, a saber: 1) Apartamento: A-
12, cuyo presunto propietario es el ciudadano:________________; Apartamento: A-PH, cuyo
presunto propietario es el ciudadano:____________________; Apartamento: A-42, cuyo presunto
propietario es el ciudadano:____________________; y el Apartamento: C-PH, cuyo presunto
propietario es el ciudadano:____________________.
Asimismo, se decidió expresamente que no serán demandados por este concepto aquellos
propietarios de apartamentos quienes aún apareciendo en la anterior lista, hayan pagado sus
deudas antes de iniciarse los procesos judiciales ante el abogado ya identificado, o hayan suscrito
ante él los correspondientes convenios de pago que aquí también se le autoriza a firman a nombre
de la Junta de Condominio. Igualmente, se decidió facultar al representante legal de la comunidad
de copropietarios (el abogado antes identificado) para demandar por cobro de bolívares a aquellos
propietarios que hoy estando solventes, incurran en el futuro en mora con el pago de los gastos
comunes del condominio.
No habiendo ningún otro punto que decidir, los Miembros de la Junta de Condominio firmaron la
presente acta como prueba de conformidad con su contenido; firmaron conformes;
Los Miembros Principales señores:

XXXXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX

C.I.: XXXXXXX C.I.: XXXXXX C.I.: XXXXXX
Valera, Xx de xxxxxxx de 2021

Señores

Copropietarios del conjunto residencial EL Murachi

Urb. Las Acacias, Municipio Valera del Estado Trujillo

Ciudad.-

Distinguidos señores:

La junta de condominio del Conjunto Residencial EL Murachi en su condición de ente

mandatario electa por la asamblea de copropietarios en fecha ______, se dirige a ustedes;

CONSIDERANDO

Primero: Que el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal le da la posibilidad de realizar

la consulta sobre los asuntos concernientes a la administración y conservación de las cosas
comunes, tal y como se señala en su artículo 22.

CONSIDERANDO

Segundo: Que la junta de condominio ha informado al administrador: “Administrador, ” que

existe un grupo de propietarios que ha mostrado su inconformidad con el, dados los
constantes incumplimientos tanto de sus obligaciones legales.

SE LE CONSULTA A LOS COPROPIETARIOS LO SIGUIENTE:

Proposición Uno: ¿Está usted de acuerdo con que la Nueva Junta de Condominio este
Conformada por los Propietarios; Thayana Castellano, titular de la cédula de identidad número
XX.XXX.XXX (Presidenta), Acacias de Matheus titular de la cédula de identidad número
XX.XXX.XXX (Tesorera) y María Elena Leon titular de la cédula de identidad número XX.XXX.XXX
(Secretaria).
por el administrador del condominio representado por el scuidadano “xxxxxxxxxxxxxxxx.”
cese de inmediato en sus funciones sobre el conjunto residencial EL Murachi? Responda:
SI_____ o NO_____.

CONDICIONES LEGALES DE LA CONSULTA:

No tendrán derecho a expresar su opinión aquellas personas que no sean copropietarios.

No tendrán derecho a emitir su opinión o voto, aquellos copropietarios que tengan más de
tres meses de insolvencia en el pago de sus gastos comunes, ello de conformidad con lo
establecido en el artículo 26 del documento de condominio del conjunto residencial.
La norma que rige la consulta es el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal que
reza:“Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión
conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará
por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de
los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido,
para el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el
administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad,
el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los
apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro
de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación,

asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y
conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”.

El correo electrónico de la Junta de Condominio al cual deben enviar tanto sus respuestas
como la documentación exigida es: xxxxxxxxxxxxxxx en el formato .PDF con sus firmas como
aparecen en sus documentos de identidad (Cédula o Psaporte) los cuales pedimos también
adjuntar.
DECISIÓN DEL PROPIETARIO O SU LEGÍTIMO REPRESENTANTE:

Yo; ______________________________, de nacionalidad_________________; de

profesión_________________; de estado civil________________; titular de la Cédula de
Identidad número:______________________ y en mi condición de propietario/apoderado o
representante de los derechos que tiene el apartamento identificado como___________ en el
conjunto residencial EL Murachi, antes mencionado, por medio del presente instrumento y
vista la consulta que antecede y realizada por su administrador en funciones, hago saber que
mis respuestas a las dos preguntas realizadas son las siguientes:

Proposición Uno: ¿Está usted de acuerdo con que el administrador del condominio
representado por XXXXXXXXXX cese de inmediato en sus funciones sobre el conjunto
residencial EL Murachi? Mi respuesta es:

SI_____ o NO_____.

Firmo conforme: __________________________

Sin más a que referirnos por los momentos y en espera de su grata participación, nos
suscribimos de usted.

Atentamente;

AAAAA BBBBB de CCC

XXXXX YYYY ZZZZ

Presidente y Tesorero de la Junta de Condominio

Cuando la Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administración hacen el nombramiento
del administrador, en ese momento se deben dejar claras las condiciones contractuales para
evitar ilusiones y desilusiones.
Lo primero, ¿quién nombra al administrador en una P.H.?
Siempre la competencia para todas las decisiones en una Propiedad Horizontal está en
cabeza del máximo órgano social, o sea, la Asamblea de Propietarios. Pero en caso de
existir en dicha P.H. Consejo de Administración, dicha tarea la hará el Consejo y será válida
la elección que hagan.

Pero ojo, insistimos, el hecho que exista Consejo de Administración, no significa que el
máximo órgano social quede impedido para hacer dicho nombramiento o revocatoria en
cualquier momento, pues simplemente lo que busca la norma es que se permita la agilización
de toma de decisiones por parte de un órgano pequeño de administración como es el
Consejo. Así lo señalo en el estudio de constitucionalidad la Corte Constitucional en las
sentencias C-127 de 2004 y C-474 de 2004 . Recordemos la máxima “El que puede lo más,
puede lo menos”

Ley 675 de 2001

“Art. 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de

dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones
básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para

períodos determinados, y fijarle su remuneración.

[…]”

“Arto 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la

administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la
asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos
en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el
período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre
en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y
cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. […]”

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temática de este artículo.

Una vez elegido, ¿qué tipo de contrato se debe celebrar, de Servicios o Laboral?
Una vez elegido el administrador, es menester que él de su aceptación, bien mediante un
documento separado aceptando el cargo o manifestando su aceptación suscribiendo la
misma acta de la Asamblea o Consejo donde se hace el nombramiento.

Ahora, con lo anterior, ya existe una relación entre el administrador y la P.H. y se hace
innecesario suscribir otro documento, siempre y cuando en el Acta de nombramiento se haya
fijado la remuneración. De igual manera, recordemos que dicho cargo es de libre
nombramiento y remoción.

Pero si la Propiedad Horizontal insiste en que se celebre un contrato, se debe celebrar un

contrato de prestación de servicios, pues la labor del administrador a pesar de ir de la mano
de las decisiones de la Asamblea y el Consejo, sigue siendo una labor independiente,
autónoma, por su conocimiento profesional, que no tiene que estar todos los días, todas las
horas en la P.H., etc.

Por supuesto que hay Propiedades Horizontales donde exigen al Administrador que tiene que
cumplir un horario, pero no uno de una o dos horas, sino casos extremos donde obligan al
administrador que debe cumplir el famoso “horario de oficina”, o sea, todo el día, toda la
semana. En dicho caso, estamos frente a una subordinación laboral y como tal, la relación es
laboral y no comercial y por ende, hablamos de un contrato de trabajo y todas sus garantías
prestacionales.
Caracas, ____del mes de ____ del 2013.

Señores
Propietarios de inmuebles en el
CONJUNTO RESIDENCIAL XXXXXXX
Dirección:_______;
Municipio ______ del Estado_____.
Ciudad.-

Apreciados y distinguidos señores:

La Junta de Condominio de las Residencias ______ le extiende a todos los copropietarios del
inmueble, un cordial saludo haciendo votos porque en este año nuevo que recién comienza,
alcancen y logren todas sus metas propuestas, con salud, armonía y paz. En lo que respecta
a nuestro conjunto residencial, nos proponemos trabajar en pro de los intereses comunitarios
y procuraremos que prevalezca siempre la cordialidad con todos y cada uno de ustedes
durante nuestra gestión, iniciada el pasado ___ de noviembre de 2012.

En esta ocasión, queremos informarles a todos que el principal objetivo de la gestión de la

Junta, será la conclusión de los trabajos de reparación del área común de la piscina y realizar
los mantenimientos preventivos de otras áreas y bienes comunes. Para ello, ya contamos
con los estimados de costos y dichos trabajos se resumen a groso modo por las siguientes
reparaciones:
A) Colocación de los pisos de canto rodado alrededor de toda la piscina;
B) Colocación de la pared perimetral (fachada) de la piscina.
C) Recuperación de los baños de dicha área.
D) Colocación de una baranda perimetral en toda el área común de la piscina.
E) Recuperación de la estructura metálica de hierro en la pérgola de la piscina.
F) Reparación de la puerta de la sala de bombas y pintura general
H) Adquisición de sillas; tombonas y elementos de salvavidas para la piscina.

Cabe destacar, que si surgieren otras reparaciones en esta área común, se informará
debidamente a la comunidad de copropietarios. Estás reparaciones, se realizarán de acuerdo
a la programación y control de obras que se acuerden con los proveedores. Los costos, a
medida que se vayan causando según facturas legales, se relacionarán según el mes
cuando ocurran, en los recibos de condominios, tal y como lo ordena nuestro documento de
condominio.

En este orden de ideas, queremos destacar que las obras a realizar constituyen
“reparaciones” tendentes a rescatar el uso y destino de un área común señalada en el
documento de condominio y en consecuencia, esta Junta, observando lo establecido en el
artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En ningún momento, la Junta realizará
“mejoras” (vale decir, la ejecución de obras que suponen un valor agregado nuevo que no
estaba contemplado inicialmente cuando construyeron el edificio) en el área de la piscina; y
en caso de requerirse, se seguirá lo conducente a los establecido en el artículo 9 de la Ley
de Propiedad Horizontal.

Con relación al pago y financiamiento de las reparaciones necesarias y urgentes que

requiere el área de la piscina señalamos que el condominio cuenta con unos ahorros en el
Banco Banesco que actualmente alcanzan una cantidad estimada de Bs. _________, suma
que soporta perfectamente el inicio de las obras. Las obras se realizarán según la existencia
del dinero para cubrir las fases de sus ejecutorias, lo que significa que seguiremos el
siguiente principio: “obra contratada, obra pagada”; no se asumirán compromisos con
proveedores sin contar con la capacidad de pago efectiva. Y para garantizar el flujo de dinero
y la conclusión efectiva de las reparaciones, cualquier propietario puede realizar aportes
económicos anticipados al condominio para ser depositados en su cuenta en Banesco, que
es la que recaudará dichos aportes, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la
Ley de Propiedad Horizontal que señala: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán
ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas
que corresponda aportar a otro propietario…” en concordancia con lo pautado en el artículo
21 de dicha ley que dispone: “El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los
propietarios podrá ejecutar por sí sólo los actos de conservación y administración que sean
de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los
desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”. De manera pues, que les
ratificamos a los varios propietarios (y a todos en general) que han mostrado su voluntad
para realizar aportes anticipados a la cuenta del condominio en Banesco para garantizar el
“flujo de dinero” para pagar las reparaciones urgentes y necesarias en el área de la piscina,
que sí pueden hacerlo y que cuando lo hagan deberán dar aviso a la Junta, para que esta a
su vez le gire instrucciones a la administradora del inmueble, a fin de que haga los abonos a
sus cuentas del condominio para que los futuros cargos de los gastos comunes sean
descontados de tales aportes efectuados con anticipación.
Sin más a que referirnos por los momentos, firmamos:

La mayoría o unanimidad de los miembros principales de la Junta con voz y voto

Señor:
Copropietario: _____________________
Apartamento: __________, Piso:______
Copropietarios del Conjunto Residencial
LOS DELFINES
Municipio Catia La Mar, Estado Vargas

LA Junta de Condominio del Conjunto Residencial Los Delfines, en su reunión de fecha

_____ de 2017, decidió por mayoría (NOTA: O UNANIMIDAD SEGÚN SEA EL CASO) de
votos, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal,
realizar el proceso de consulta sobre varios temas que atañen a nuestra comunidad, tal y
como lo establece el artículo 23 de la Ley ejusdem, que señala: “Las consultas a los
propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo
anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los
acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios
interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del
articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el
administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad,
el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los
apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro
de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación,
asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y
conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”, y lo
hace en los términos que siguen:

CONSULTA 1: Sobre el Proyecto de Seguridad Cerramiento Entrada Principal.

Motivación y alcance: los altos índices de inseguridad habidos en nuestro conjunto hacen
necesario la toma de una serie de decisiones para prevenir el delito, entre las que se
encuentran el cerramiento del perímetro de la entrada principal. (NOTA: DEBE SEÑALARSE
CLÑARAMENTE EN QUÉ CONSISTE LAS OBRAS DE CERRAMIENTO El cerramiento de
esta área nos permitirá tener mayor resguardo en el ingreso por la entrada principal, el
mismo consta de colocación de una reja de acuerdo a las especificaciones detalladas en esta
consulta y cuyo modelo es igual al aprobado para la reja de la puerta principal de nuestros
inmuebles, para así mantener la uniformidad en la fachada y es similar a los portones de
ingreso de los sótanos y sistema de cerradura magnética.). En este orden de ideas, siendo
tales obras unas mejoras a ejecutar que benefician a la comunidad de copropietarios, se
hace necesario lograr el quórum establecido en el artículo 9 de la Ley antes citada que
señala: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del
setenta y cinco por ciento (75 %) de los propietarios*.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más
propietarios, por los motivos siguientes:
a. Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b. Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del
inmueble;
c. Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d. Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e. Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las
reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el
procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva”.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
*Para el cómputo de los votos se tomará el criterio de un voto = un propietario = un inmueble.
CONSULTA 2: Sobre el Proyecto de Seguridad que busca limitar acceso a las escaleras por
la Planta Baja y Sótanos , de personas no autorizadas.
Motivación y alcance: Se busca aumentar el nivel de seguridad limitando el acceso a los
pasillos de los apartamentos. A tales fines, se instalará un control de acceso mediante el uso
de llaves magnéticas, sólo por personas autorizadas, una vez hechas las reparaciones
necesarias de las puertas ubicadas en la Planta Baja.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 3: Sobre el Proyecto de seguridad: muro perimetral de la Cancha de Tenis,
ubicado en la fachada norte, cerca área de las parrilleras, para restringir el ingreso de
personas por esta área.
Motivación y alcance: Se busca crear una mayor limitante para impedir el ingreso de
personas por esta área por el escalamiento del muro, mediante la colocación de:
a. Serpentinas punzo penetrantes y cortantes en la parte alta de las cercas existentes hoy en
ambas áreas.
b. Instalación de circuito eléctrico de alto voltaje (cerca eléctrica).
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 4: Sobre el Proyecto de Seguridad Ingreso peatonal de visitantes a las
Residencias:
Motivación y alcance:
a. Por seguridad en el ingreso de personas externas no autorizadas y/o visitantes y aras de
crear un criterio igualitario para el cumplimiento de las normativas establecidas entre los
propietarios (solo con excepciones establecidas por la Junta de Condominio y con previa
notificación del propietario al Departamento Administrativo o a la Junta de condominio); se le
consulta:
¿ está usted de acuerdo en que los propietarios deben bajar a la Entrada Principal para
recibir a sus invitados y permitir así su ingreso a las Residencias. SI___ NO___

b. Por seguridad todo ingreso de personas externas y/o visitantes sea peatonal o que ingrese
en el vehículo con el propietario deberá ser registrado en la Entrada Principal en el Libro de
Ingreso. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___

CONSULTA 5: Sobre la seguridad en el ingreso vehicular para propietarios y visitantes de las

Residencias:
Motivación y alcance:
a. Se propone el uso de calcomanías que permitan la identificación inmediata para permitir el
ingreso vehicular, el cual será de obligatoria presentación. Se le consulta: ¿Está usted de
acuerdo con ello? SI___ NO___
b. Se propone que el costo de estas calcomanías será cargado como gasto común y no de
manera individual o particular en a su recibo mensual de gastos comunes. Se le consulta:
¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___
c. Se propone que se le solicite a los propietarios de los vehículos que se encuentran en
estado de abandono u ocupación de espacios comunes muertos y/o de visitantes , que los
retiren voluntariamente, dándoles para ello un tiempo prudencial de quince (15) días
continuos o en su defecto, sea retirados por la autoridad competente en materia de tránsito,
tal y como lo establecen las leyes especiales vigentes que rigen este tema, siendo que los
costos de remolque sean pagados en un principio por el condominio e inmediatamente
cargados o imputados como gasto no común o particular, exclusivamente atribuible al
propietario del apartamento que tenga Asignado el puesto de estacionamiento o que se sepa
que esté haciendo uso de espacios comunes muertos o de visitantes. Se le consulta: ¿Está
usted de acuerdo con ello? SI ____ NO ____.
d. Se propone como medida de amonestación, la colocación de calcomanías de fácil
desprendimiento, en el centro de los parabrisas, de aquellos vehículos de propietarios que
hacen uso prolongado por más de un día y de forma injustificada, no avisada ni autorizada
por la Junta de Condominio, de los puestos destinados para visitantes. Se le consulta: ¿Está
usted de acuerdo con esta medida?
. SI______ NO______.

e. Se propone el uso de los espacios habido entre columnas existentes en los

estacionamientos y la demarcación de los puestos para estacionar vehículos vehículos
compactos, pequeños. Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con ello?
SI_____ NO____.
CONSULTA 6: Sobre las acciones judiciales contra los propietarios en mora con el pago de
sus gastos comunes y no comunes, debidos al condominio: (NOTA: ESTE ASUNTO NO ES
NECESARIO SOMETERSE A CONSULTA)
Motivación y alcance:
Como lo establece el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal: “Corresponde
al Administrador: … e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por
abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el
respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de
Condominio; la Junta de Condominio está legalmente autorizada para tomar la decisión que
corresponde en estos asuntos; sin embargo, quiere pulsar la opinión (no vinculante por
supuesto) de la comunidad de propietarios y lo hace así:
a. Se propone demandar judicialmente al propietario del apartamento identificado con la letra
y números: D1-1-1 que tiene una morosidad de 28 meses vencidos, tomando en cuenta que
esto generara gastos comunes al condominio por concepto del pago de honorarios
profesionales de abogados y costos procesales. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con
ello?
SI____ NO____.
b. Se propone que todo propietario que presente una mora de tres meses y hasta cinco (05)
meses sea pasado a los abogados contratados que harán las gestiones extrajudiciales para
lograr el pago. En este sentido, los honorarios profesionales del abogado se estiman en un
20% del total efectivamente recuperado y serán pagados directamente por el moroso al
profesional del derecho. En caso que el propietario en mora se niegue a pagar dichos
honorarios y deposite la cantidad debida al condominio, la Junta o el administrador le pagará
los honorarios estimados al abogado, previa demostración por parte de este, de haber
realizado las gestiones de cobro y serán cargados como gasto no común o particular en el
siguiente recibo de gastos comunes al propietario en cuestión, luego del pago incimpleto que
haya hecho. . Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
c. Se propone que todo propietario que presente una mora de seis meses vencidos en el
pago de sus gatos comunes y no comunes, sea demandado judicialmente. Se le consulta:
¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
d. Se propone, que la Junta de Condominio o el ente administrador calcule el ajuste por
inflación a toda deuda de los propietarios en el pago de sus recibos de condominios, a partir
del primer mes vencido. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.

CONSULTA 7: Aprobación de propuestas sobre generación de ingresos adicionales:

Motivación y alcance: nuestro conjunto residencial cuenta con excelentes áreas comunes a
ser usadas bajo la responsabilidad exclusiva de sus propietarios y cuyo arrendamiento,
generan ingresos extraordinarios que alimentan la cuenta recaudadora ingresos comunes.
Tales áreas comunes requieren un uso racional y al mismo tiempo, una inversión por parte
del condominio para mantenerlas en óptimo estado. En consecuencia,

a. Se propone el cobro por concepto de invitados de los propietarios para el uso, goce y
disfrute del área de piscina y parrilleras, existiendo como restricción, hasta un máximo de
ocho (08) personas. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___.

b. Se propone el cobro por concepto de alquiler área parrillera existiendo como restricción la
presencia hasta de quince (15) personas. . Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI___ NO___
c. Se propone que se delegue en la Junta de Condominio la fijación de un límite mayor al
señalado en el punto inmediatamente anterior, mediante la redacción de un Reglamento de
Uso de estas áreas comunes, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, literal “d”: .
Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___.
Finalmente, se les recuerda a todos los propietarios que tienen ocho (08) días continuos
contados a partir del día ______de 2017, momento cuando esta consulta es enviada a todos
por vía de los correos electrónicos que conocemos de todos los propietarios quienes
representan el cien por ciento (100%) del valor inmobiliario del edificio, para enviar sus
oportunas respuestas. De no recibirse en esta primera consulta las respuestas favorables
que representen más de la mitad de al menos el sesenta y seis coma sesenta y seis por
ciento (66,66%) del total del valor inmobiliario de las Residencias, se procederá a realizar
una segunda consulta, que tendrá un lapso de ocho (08) días contados a partir de la consulta
del último interesado, al igual que en la primera consulta, para recibir las respuestas; siendo
que en esta oportunidad se requerirá del voto favorable de quienes representen más de la
mitad del valor inmobiliario del edificio, tal y como lo dispone el artículo 23 de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Los acuerdos se anotarán en el Libro de Actas de los Acuerdos de los Propietarios (Libro de
Asambleas) y se conservarán en ambas consultas los comprobantes de las respuestas
recibidas, bien sea en forma digital o mediante papel impreso por los propietarios. Todos los
resultados de las consultas se publicarán además, en las carteleras del edificio y se enviarán
por correo electrónico a todos los copropietarios.

Sin más a que referirnos por los momentos y en espera de sus oportunas respuestas, nos
suscribimos de ustedes. Firma conforme por la Junta de Condominio,

RAVI
Presidente

Y Yo, _________, en mi carácter de propietario del apartamento/local anteriormente

señalado, titular de la Cédula de Identidad número: ___________, declaro que las
respuestas que anteceden las he expresado voluntariamente, sin coacción y en
consecuencia, firmo conforme:
Los reportes en el condominio:importancia, alcance y contenido. Recomendaciones al
personal administrativo y Juntas de Condominios en su gestión.
Es esencial que todos quienes tienen bajo su responsabilidad legal la administración de
cualquier tipo de inmuebles, más allá de un condominio: hotel, posada, restaurant, etcétera,
elaboren un l “Manual o Batería de Reportes a la Junta Directiva de dicho inmueble o
establecimiento” de toda la actividad que en él se realice para controlarlo debidamente..
El objetivo es, proporcionarle a la Junta de Condominio o de ese inmueble la mayor y mejor
información posible sobre su manejo administrativo y operativo, para que tome las mejores y
oportunas decisiones en ese sentido.

El personal administrativo que opera en el inmueble debe mostrar su máximo nivel de

creatividad personal para diseñar los mejores y más explicativos formatos para
precisamente, al final de cada mes, entregarle a la Junta Directiva del inmueble, una serie de
reportes que le permita evaluar su gestión y además, poder aplicar los correctivos cuando
sean necesarios.

Queremos hacer una distinción medular entre los términos “reportar” e “informar” a la Junta.
Ello, para evitar confundir ambos términos y las acciones a la hora de realizar los reportes
de gestión inmobiliaria. Vale destacar, que cuando el personal administrativo le envía correos
electrónicos a la Junta Directiva del inmueble o a su asesor o coach inmobiliario; o a
cualquier proveedor, sobre algún asunto relativo al condominio, se está ciertamente
informando; ahora bien, informar no es exactamente lo mismo que reportar. Es verdad que
todo reporte contiene una información, siendo que su objetivo esencial es informar sobre
algo; pero esa información es ordenada, tratada y relacionada metodológicamente con el fin
de presentarla para que sirva a la vez de “instrumento comparativo o de medición” con
relación a otra información existente, contenida o no en el mismo reporte o existente en otro.
En síntesis, los reportes son referencias comunicacionales entre si mismos y con respecto a
otros reportes, permitiéndole y facilitándole a su lector, una rápida ubicación dentro de todo
el contexto informativo que requiere saber, en este caso, del condominio o comunidad
inmobiliaria o establecimiento comercial, para tomar decisiones. Por lo que podemos concluir,
que el reporte no es más que el “soporte decisorio” de quien tiene la responsabilidad legal o
gerencial o administrativa de tomar decisiones, dentro de la empresa (condominio); que en
nuestro caso, es la Junta de Condominio por mandato expreso de la asamblea de
propietarios.

Este tema es sumamente interesante y tiene relación con el orden de la información que día
a día se produce en el condominio o comunidad inmobiliaria o negocio. Recomendamos a los
asistentes administrativos que dejen expresa constancia, pista o rastro de todo lo que hacen
diariamente en su trabajo; y para ello están los reportes. Pueden realizar su propia
clasificación de reportes, sin limitarse expresamente a los que le hayan podido señalar al
momento de su contratación laboral. Veamos algunos ejemplos de las materias tratadas en
el trabajo de un asistente administrativo y que deben ser reportadas a la Junta Directiva del
inmueble o establecimiento:
1) Clasificación de los gastos comunes del condominio/ comunidad / establecimiento o
negocio: con el recibo de gastos emitido por la administradora debe procurarse hacer una
clasificación de los gastos por rubros o materias, ello para determinar los porcentajes que
representan cada una sobre el total de gastos mensuales ordinarios del condominio o
comunidad inmobiliaria.

2) Clasificación de la mora de los propietarios: por ejemplo, pueden agruparse a los deudores
por trimestres debidos: los que deben de 1 a 3 meses; de 4 a 6; de 6 a 9; y más de 10
meses; o los que deben nada más determinada cuota extraordinaria por reparaciones o
mejoras realizadas en el inmueble.

3) Control de las actividades de los proveedores y sus costos: crear cuadros de las fechas
de las actividades de los proveedores para programarlas y supervisarlas: por ejemplo: control
de las áreas y equipos comunes tales como: piscina, ascensores; lámparas de emergencia;
recarga de los extintores; recarga de gas; etcétera;

4) Control de pagos a proveedores y sus montos, según las fechas de corte de cuenta o de
contratos de servicios: agua, electricidad, gas, teléfono, puerta eléctrica, ascensores,
piscinas, jardinero, electricista; etcétera.

5) Control de inventario de insumos del inmueble /establecimiento: para medir su uso,

consumo o reposición, costos y proveedores que los surten.

En fin. estimados asistentes administrativos, la idea que es vayan creando los FORMATOS
DE LAS BATERÍAS DE REPORTES para ir diseñando ese MANUAL DE REPORTES que
nos es otra cosa que la síntesis de la actividad administrativa, hecha de forma ordenada.

Esto va a permitir cuantificar actividades, costos, y sobre todo, contar con una información
ordenada y una metodología de actuación administrativa perfectamente auditable y
esencialmente, facilitará la RENDICIÓN DE CUENTAS DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL
INMUEBLE O ESTABLECIMIENTO que debe hacer legalmente de forma anual ante la
asamblea de propietarios.

Dicho todo lo anterior, los invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a que vayan
diseñando los formatos SEGÚN SU CREATIVIDAD y SEGÚN LOS OBJETIVOS Y
RECOMENDACIONES AQUÍ INDICADAS, contenidas algunas en las FUNCIONES
PRELIMINARES DE LA OFICINA DE CONDOMINIO/COMUNIDAD INMOBILIARIA O
ESTABLECIMIENTO, o las que pacten o acuerden en sus contratos laborales al iniciar su
relación laboral.

Pueden crear formatos con BARRAS, TORTAS, LÍNEAS en el programa Excel; hacer sus
propias comparaciones; y LOS CRUCES INFORMATIVOS QUE LES PIDA LA JUNTA
DIRECTIVA DEL INMUEBLE O ESTABLECIMIENTO O LAS QUE SU CREATIVIDAD LES
INDIQUE, para brindarles a sus miembros, la más exacta y precisa in formación para el
control absoluto de la gestión del inmueble o establecimiento. Pueden hacer también
presentaciones en Power Point o en cualquier otro programa computarizado que ustedes
dominen.

Pensamos que los reportes deberían remitirlos en los cinco (05) primeros días de cada mes,
una vez que se cierre y entregue el proceso de la facturación de los gastos comunes.
Contrato de Obra Civil
Fecha de actualización: julio 1 del 2015

Entre los suscritos, de una parte el señor(a) ____________________ mayor y

vecino(a) de la ciudad de ______________, identificado(a) con cédula de
ciudadanía No. ______________, quien en adelante se denominará el
Contratante, y de otra parte el señor ____________________, mayor y vecino
de la ciudad de ______________, quien se identifica con cédula de
ciudadanía No. ______________, quien en adelante se denominará el
Contratista, celebran por medio de este documento un Contrato de Obra
Civil, que se regirá por las normas civiles y comerciales que regulan la
materia, según las siguientes cláusulas:
Primera. Objeto. En desarrollo del presente contrato, el contratista se
obliga con el contratante a ejecutar las obras de
_______________________________ (detallar qué labor realizará el
contratista, por ejemplo, construcción, reparación, pintura, etc.), en el
domicilio ubicado en la dirección ______________________________.
Segunda. Fecha de iniciación. La ejecución de la obra iniciará el día
______ del mes __________ del año ________.
Tercera. Fecha de entrega. La obra se entregará completamente terminada el
día ______ del mes __________ del año ________.
Cuarta. Materiales. Los materiales que se utilizarán son los siguientes:
_______________________________ (describir detalladamente las
especificaciones).
Quinta. Valor de materiales. El valor de los materiales relacionados en la
anterior cláusula serán cubiertos por ____________________ (definir quién
los cubre, contratista o contratante).
Sexta. Herramientas. El contratista utilizará sus propias herramientas y
equipos, al igual que si utiliza o subcontrata ayudantes, serán por su
propia cuenta y riesgo, respecto a salarios y prestaciones sociales.
Séptima. Valor del contrato. Este contrato de obra civil tendrá un valor de
____________________ ($___________).
Octava. Forma de pago. Al iniciar las labores se entrega un 50% del valor
del contrato, y al finalizar la obra, el 50% restante. (La forma de pago es
acordada entre las partes, por lo que los porcentajes pueden variar).
Novena. Pólizas. (Cláusula optativa según el valor del contrato) El
contratista garantizará la calidad y cumplimiento de la obra contratada,
con la presentación de pólizas de calidad, cumplimiento, al igual que por
posibles daños extracontractuales a terceros.
Décima. Sanción por incumplimiento. (Optativo). La parte que incumpliere a
la otra incurrirá por este solo hecho, en el pago del ____________ por
ciento (____%) del valor del contrato a la parte que cumplió, por lo que
este contrato y la sola declaración de incumplimiento por la parte
cumplida, prestará mérito ejecutivo.
Se firma en dos ejemplares, el día _________ del mes de ___________, del
año _______.

__________________________ ___________________________
Contratante Contratista
C.C. C.C.
 COBRANZA DE CONDOMINIO (INDEXACIÒN Y PAGO DE INTERESES).
ALGUNAS PREGUNTAS RELACIONADAS CON EL COBRO DE LAS DEUDAS DE CONDOMINIO.
Con frecuencia nos consultan situaciones relacionadas con las deudas de gastos de condominio y nos
presentan problemas sobre este tema. La mayoría de las ocasiones se deben a un mal manejo de los conceptos
legales y del desconocimiento de lo permitido por la ley para estos casos. Por ello, me permito transcribir y
responder algunas de las preguntas más recurrentes y aclarar algunos conceptos legales al respecto.
¿Cuál es el porcentaje de interés que puede cobrarse a los morosos en gastos de condominio?
¿Qué es la indexación?
¿Ante un proceso inflacionario, qué hacer con las deudas de gastos de condominio de meses y hasta de años
que algunos propietarios presentan?
Primeramente, considero necesario aclarar algunos conceptos:
1-Intereses-
En términos jurídicos son considerados un provecho, beneficio, utilidad o ganancia. Para ser mas exactos, la
doctrina y la misma ley (Art. 1.277 Código Civil) los tipifica como los daños y perjuicios que causa una
persona, llamada deudor, por el beneficio que obtiene mientras realiza la devolución de un capital a otra
persona, llamada acreedor o, por el atraso en el pago de ese capital.
Los intereses tienen varias divisiones, pero la que mas interesa en la presente nota es la siguiente:
Intereses compensatorios: Los generados durante el pago de una deuda contraída a plazos y que no se
encuentre vencida.
Intereses moratorios. Los que se generan inmediatamente después del vencimiento del plazo de pago de una
deuda. Es decir, son los intereses que se causan cuando el deudor no respeta el plazo convenido con el
acreedor para pagar su deuda, es decir, cuando incurre en mora.
Los dos tipos de intereses antes señalados pueden a su vez dividirse en dos tipos:
Intereses legales: Los que establece la ley en caso de que las partes no hayan pactado nada. Este tipo de interés
puede variar de acuerdo al tipo de deuda. Si es de carácter Mercantil, la rata o porcentaje será del 5% anual
(Arts. 108 y 414 Código de Comercio). Si es de carácter civil, la rata o porcentaje será del 3% anual (Art.
1.746 Código Civil). Una deuda es de carácter mercantil cuando una de las partes al menos, es comerciante o
ejerce el comercio como su actividad primordial y civil, cuando ninguna de las partes involucradas es un
comerciante o la actividad que genera el crédito o negocio carece de fines de lucro o comerciales. En
consecuencia la deuda generada por gastos de condominio es de carácter civil (los generados entre un
propietario y la comunidad a la cual pertenece, con respecto a la deuda de gastos de condominio), ya que el
dinero en principio no se le adeuda a la administradora sino a la misma comunidad de la cual forma parte y
estas comunidades no tienen fines de lucro. Sobre la base de lo expuesto podemos llegar a la primera
conclusión:
“Los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que se atrase en los
gastos de condominio, si no se ha pactado nada en contrario, no pueden exceder del 3% anual.”
Seguimos con los conceptos:
Intereses convencionales: Son aquellos que han sido pactados previamente entre las partes. Aquí la Ley
distingue si el crédito es otorgado por una institución financiera o bancaria o si el crédito es otorgado por una
persona que no esa este tipo de instituciones, ya que si el crédito es otorgado por algún banco o institución
financiera los intereses estarán supeditados a la rata dictada por el banco Central de Venezuela y este tema no
es el analizado en el presente caso. De ser particulares los involucrados, la rata máxima permitida para
convenir es el 12% anual o lo que es lo mismo, el 1% mensual. (Arts. 108 C.Com y 1.746 C.C.)
En el caso de los condominios, el interés convencional máximo permitido es el 1% mensual o 12% anual, pero
para poder cobrar estos intereses, debe realizarse un acuerdo de Asamblea expresamente convocada para tratar
este punto; dicho acuerdo constituiría la forma legítima de convenir este cobro. De no llenarse este trámite
previo, estaría incurriéndose en situaciones irregulares que de seguida señalo.
Anatocismo: Es la acumulación y reunión de intereses con la suma principal, para formar estos intereses y el
capital adeudado, otro capital que a su vez produzca intereses. Es lo que corrientemente como el cobro de
intereses sobre intereses o la capitalización de los intereses. Esta práctica se encuentra prohibida en Venezuela
y ratificada mediante constantes, reiteradas y pacíficas decisiones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia.
Indexación: Es la actualización del valor del dinero en el tiempo.
En nuestro país, la inflación monetaria es un hecho que disminuye considerablemente el poder adquisitivo de
la moneda, razón por la cual una deuda de valor o una obligación de pago debe ser cumplida exactamente
como ha sido convenida o pactada, ya que la tardanza de su cumplimiento en el tiempo, se traduce en una
pérdida significativa para el acreedor. Si bien es cierto que los intereses de mora son el resarcimiento que está
obligado el deudor a pagar a favor del acreedor, no es menos cierto que además de esta circunstancia, el poder
adquisitivo del dinero se pierde con el tiempo debido al fenómeno inflacionario, razón por la cual, el deudor,
además de pagar los intereses de mora, se encuentra obligado a actualizar el valor de lo adeudado para el
momento de la fecha de pago. Es Doctrina Patria reiterada en decisiones constantes del Tribunal Supremo de
Justicia que cuando la inflación supera el 5% anual, la indexación del capital adeudado es un derecho
indiscutible del acreedor. Es deber aclarar que la indexación aun cuando puede solicitarse conjuntamente con
el pago de intereses moratorios, aquella solo puede aplicarse sobre el capital adeudado y nunca sobre los
intereses. Solo así pueden aplicarse ambos conceptos. (TSJ- Sala de Casación Civil- Exp. 2011-000556, entre
otras decisiones)
La indexación no necesariamente tiene que ser convenida o pactada pero en materia de condominios,
recomiendo hacer lo mismo que para los intereses convencionales: Celebrar una asamblea de propietarios en
la cual se acuerde cobrar el monto de la indexación monetaria a las deudas de los propietarios morosos. La
indexación se aplica de acuerdo con los porcentajes mensuales establecidos en el Índice nacional de Precios al
Consumidor (INPC). Estos porcentajes mensuales son de fácil obtención a través de la página Web del Banco
Central de Venezuela (www.bcv.org.ve).
Usura: Es el “delito” en el cual incurre una persona que cobra intereses por encima de lo legalmente
permitido.
Conclusiones generales.
1-Si no ha sido acordado el cobro de intereses de mora en ninguna Asamblea de copropietarios, estos intereses
no pueden cobrarse a una rata mayor al 3% anual. Repito, me refiero a la deuda que pudiera tener algún
propietario con su comunidad por gastos de condominio.
2- Mediante Asamblea de propietarios, puede acordarse cobrar intereses moratorios al 1% mensual o 12%
anual (intereses convencionales) y la indexación. Debe recordarse que la indexación solo puede ser acordada y
practicada sobre el capital adeudado, es decir, sobre el monto de los gastos de condominio en mora y nunca
sobre los intereses de mora. Para el caso de demandas de cobro de gastos de condominio, no se requiere la
autorización en asamblea de copropietarios, pero debe solicitarla expresamente el abogado.
3-No puede capitalizarse los intereses ya que estaría incurriéndose en anatocismo.
4-La deuda que la comunidad de propietarios pueda asumir con terceros en virtud de cualquier acto de
comercio, generaría intereses a una rata del 5% anual; esto incluye la relación contractual entre la Comunidad
de Propietarios y la Administradora, (salvo, repito, que haya sido pactado un interés distinto, el cual nunca
podría ser mayor al 1% mensual o 12% anual).
5-Si el documento de Condominio señala otra forma de cobrar intereses, por encima o con un porcentaje
superior al indicado en esta entrega, es ilegal y no debe admitirse.
6-Ni los tribunales, ni la SUNDDE aceptan criterios distintos a los señalados, lo cual significa que en caso de
demandar el pago, incluyendo fórmulas distintas a las permitidas, aparte de arriesgarnos a ser sancionados
penal o pecuniariamente (multas), no tendríamos éxito total en la demanda judicial de cobro de la deuda, ya
que solo nos permitirían cobrar el capital adeudado, su indexación y los intereses conforme a la ley. No
hacerlo así en un juicio, traería como consecuencia, la pérdida de las costas (los gastos generados por el juicio)
ya que éstos no podrían recuperarse si no se obtiene la razón en todo lo pedido. (Art. 274 Código de
Procedimiento Civil).
No puedo concluir este análisis sin dejar de recordar el deber principal e ineludible que significa el pagar
oportunamente los gastos de condominio causados legalmente en toda comunidad. Es nuestra principal
obligación como copropietarios.
(Constitución, Junta, Administración Impugnación, Elección, Solución de Problemas)

- Quien puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?

- Por cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?

- Valides de las Decisiones en la Asamblea

- Quien no tiene derecho a voto en asamblea.

- ¿Qué es el documento de condominio?

- ¿Por qué debe existir un documento de condominio?

- ¿Quién debe tener el documento de condominio?

- ¿Qué leyes o normas lo regulan?

- ¿Se puede modificar el documento de condominio?

- ¿Cuándo se constituye la junta de condominio?

- ¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?

- ¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?

- ¿Cómo se eligen?

- ¿Cuáles son los cargos de los miembros de la junta de condominio?

- ¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?

- ¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?

- ¿Quién convoca una asamblea?

- ¿Cómo se convoca a una Asamblea?

- ¿Cuál es el quórum requerido para decidir en una asamblea?

- ¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?

- ¿Qué es el libro de actas de la asamblea?

- ¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?

- ¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?

- ¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?

- ¿Cuáles son las funciones del administrador?

- ¿Quiénes conforman la administración del condominio?

- ¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?

- ¿Quién y cómo destituye al administrador?

Quien puede impugnar un acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios?

Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría. El artículo 25 de la Ley de
Propiedad Horizontal es el dispositivo legal que otorga a cualquier propietario la facultad legal de acudir al
Tribunal a solicitar la impugnación de los acuerdos que tomen en asamblea la mayoría de los copropietarios

Por cual motivo se puede impugnar un Acta de Asamblea?

Porque dichos acuerdos violen la ley o el documento de condominio o bien porque sean tomados con abuso de
derecho; en este último caso, se trata de las decisiones que se acogen traspasando los límites de la buena fe o
excediéndose en el límite conferido para el ejercicio de un derecho. (Base legal, Artículo 25 de la LPH)

Cuando se intenta el recurso?

El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente
o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de
asamblea. Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de
ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido
conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el
Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a
solicitud de la parte interesada.
los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil pata los
juicios breves”

Valides de las asambleas.

Cuando estan presentes la mayoria de copropietarios, conforme a los porcentajes estipulados en la Ley para
cada caso

¿Qué es el documento de condominio?

El régimen de propiedad horizontal reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre
los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio,
por lo que tiene componentes de propiedad particular y colectiva en diversos grados. Cada integrante de la
comunidad de copropietarios es dueño de su apartamento o local, es “medio dueño” de su techo, piso y
paredes medianeras con otros copropietarios que son sus vecinos inmediatos, y es “parte dueño” de los
pasillos, ascensores, escaleras y demás áreas comunes, en proporción equivalente a su alícuota de condominio.
Un régimen con estas características, no puede permitirse dejar “vacíos” que confundan o permitan la
administración discrecional y por ello prevé la existencia de un instrumento que explica detalladamente las
particularidades de cada condominio en específico. Este instrumento es el documento de condominio.

¿Por qué debe existir un documento de condominio?

 Su razón de ser radica en la necesidad de regular el inmueble en general y su uso, a los fines de establecer
normas de para la vida común, que faciliten la convivencia de los propietarios

¿Quién debe tener el documento de condominio?

El Registro Público donde se protocolizó la compra de su apartamento, es importante que cada propietario
tuviese una copia del mismo.

¿Qué leyes o normas lo regulan?

Ley de Propiedad Horizontal , Código Civil. y el Documento de Condominio.

¿Se puede modificar el documento de condominio?

Sí, pero ello sólo es posible si la totalidad (100%) de los copropietarios está de acuerdo con la modificación. a
través de Asamblea de Propietarios. respetando las exepciones de este articulo (Base legal. Art. 29, L.P.H.),

La modificación que se haga de este instrumento, no podrá obviar las formalidades que el Artículo 26 de la
L.P.H. establece para su elaboración original, con el agregado que el Documento de Condominio resultante de
las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los copropietarios, por vía de Asamblea y escrita con las
formalidades que estos actos también demandan.

¿Cuándo se constituye la junta de condominio?

la Junta de Condominio será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes; la cual estará
conformada por tres (3) copropietarios por lo menos, y tres (3) suplentes que llenarán sus faltas en orden a su
elección. Esta Junta deberá constituirse en un plazo no mayor a sesenta (60) días luego de haberse
protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales (Base legal, artículo 18 de la L.P.H

¿Quiénes pueden integrar la junta de condominio?

Cualquier copropietario.

¿Cuántos integrantes pueden tener la junta de condominio?

Estará conformada por al menos tres (3) copropietarios y por lo menos tres (3) suplentes que llenarán sus
faltas en orden a su elección.

¿Cómo se eligen?

Se eligen por Asamblea de Copropietarios. y de su seno se elige el presidente.

¿Quien Administra el Inmueble?

-Corersponde a la Asambela General de Coporopietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

¿Cuáles son las facultades de la junta de condominio?

Vigilancia y control en la administración del Edificio

-Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios

-Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador

-Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido
a designarlo

-Velar por el uso que se haga sobre las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria

-Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

(Base legal, Artículo 28, LPH)

¿Cómo debe conocerse la voluntad de los copropietarios?

A través de Asambleas de Copropietarios, en los cuales ellos tengan la oportunidad de dirigirse a la Junta de
Condominio o Administrador.

¿Quién convoca una asamblea?

La Junta de Condominio o administradora. Las Asambleas de Copropietarios son el momento más importante
en la vida de un Condominio, pues definen el curso que la Administración deberá tomar. Por eso es vital una
correcta elaboración de la convocatoria.

¿Cómo se convoca a una Asamblea?

Para elaborar una convocatoria, hay que incluir los siguientes elementos

1.- Identificaciones básicas: El nombre del Condominio, fecha de la convocatoria, quien convoca.

2.- Día y hora de las convocatorias 3.- Lugar de celebración. 4.- Puntos a tratar en Asamblea 5.- Convocante.
Hay muchas presentaciones posibles y éste es sólo un ejemplo. Finalmente, asegúrese de que la convocatoria
llegue con la antelación necesaria y guarde el respaldo para poder corroborar que se convocó adecuadamente y
en tiempo a todos los condóminos. Si una Asamblea ha sido mal convocada es preferible volver a convocarla
de forma correcta ,que celebrarla mal convocada. Un acuerdo tomado por una Asamblea mal convocada puede
ser impugnado y muy seguramente no podrá sostenerse en la sede judicial.

3) Publicacion de la convocatoria en un periodico de la localidad. (Articulo 24 LPH )

¿Quiénes tienen derecho al voto?

Todos los copropietarios y aquellos que se encuentren debidamente facultados a través de poder para hacerlo.

¿Cómo se puede representar a un copropietario en una asamblea?

Mediante un poder que acredite la representación de un propietario ausente por parte de un inquilino, vecino
o familiar, este deben estar conformados por un escrito, donde el copropietario ausente se identifica
plenamente y autoriza a otra persona, también plenamente identificada, a asumir su representación en la
asamblea. Es conveniente acompañar esta comunicación, con fotocopia de la cédula de identidad de ambas
personas, a fin de su verificación para los actos de simple administracion. y para otros actos se requiere un
poder muy especial.

¿Qué es el libro de actas de la asamblea?

 Es el lugar donde por ley, deben asentar los Acuerdos de las Asambleas de condominio que se celebren. El
libro puede ser de folios fijos o de folios removibles, opción ésta muy cómoda para la transcripción de actas
pues lo único que hay que hacer es imprimir directamente en el libro lo que se digitó en la computadora, sin
tener que pasar los acuerdos a mano.

¿Es obligatorio levantar las actas de las asambleas?

Si, estas deben ser firmadas por todos los copropietarios asistentes, dejando constancia de lo acordado en las
Asambleas.

¿A quién compete levantar las actas de la asamblea?

Le corresponde al Secretario.

¿Quién responde por los daños de las cosas comunes?

. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos, será
resuelto por los propietarios. A falta de disposición en el documento de condominio, :( Artículo 22 L.P.H)

Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo 22
LPH (reparación de cosas comunes), así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por
escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios
interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, a la totalidad del inmueble o de los
apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la
proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que
representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su
voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último
interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación,
asentar los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes
de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.( -Artículo 23º L.P.H.)

-Artículo 24º L.P.H. No obstante lo dispuesto en el artículo 23 LPH , el administrador puede, si lo estima
conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se
refiere el artículo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un
tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

¿Cuáles son las funciones del administrador?

Corresponde al administrador:

-Cuidar y vigilar las cosas comunes

-Realizar o hacer los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de
las cosas comunes

-Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de sus reglamentos
y de los acuerdos a que han llegado los propietarios.

-Recaudar de los propietarios, lo que a cada uno le corresponda sobre los gastos y expensas comunes y, si
hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos
a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría,
podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

-Ejercer en juicio, la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de

las cosas comunes, debidamente asistido por abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer
esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido
en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

-Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma
ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales
deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con
conocimiento de ellos.

-Llevar los libros de: a) Asamblea de Copropietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la
contabilidad.

Estos libros deberán estar sellados por un Notario Público o un Juez de Municipio en cuya jurisdicción se
encuentre el inmueble.

-Presentar el informe y cuenta anual de su gestión .La violación o incumplimiento de cualquiera de las
obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio
de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (Base legal, Artículo 20 de la LPH)

¿Quiénes conforman la administración del condominio?

Está conformada por cualquier persona natural o jurídica

¿Cómo y quién nombra al administrador de condominio?

la Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que
desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en
cualquier momento o reelegirla por períodos iguales.

¿Quién y cómo destituye al Administrador?

Se puede destituirr al Administrador por el incumplimiento o violacion de las obligaciones establecidas en la

L.P:H sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar, mediante la Asamblea de
Copropietarios.

Abogado Erik Cáceres L.

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