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Unidad I-Contratos y Garantías
Unidad I-Contratos y Garantías
Unidad I-Contratos y Garantías
Concepto: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el
comprador a pagar el precio (Artículo 1.474 del Código Civil Venezolano Vigente). En sentido general, la Venta es un
contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
La compraventa (en latín emptio venditio) es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico en virtud del
cual una de las partes (vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (comprador) a cambio de un precio en
dinero. Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo
traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir,
tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.
Características:
Un contrato de compraventa es un
contrato:
Bilateral. Es un contrato bilateral porque
engendra derechos y obligaciones para ambas
partes.
Oneroso. Porque confiere provechos y
gravámenes también recíprocos.
Conmutativo. Generalmente es
conmutativo, por cuanto que las prestaciones son
ciertas y determinadas al celebrarse el
contrato.
Consensual. La compraventa es un
contrato consensual para muebles y formal para
inmuebles. En materia de muebles no se requiere
formalidad alguna para la validez del acto; es
decir, se aceptan las distintas formas de
manifestación de la voluntad dentro del
consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes
muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho
indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se
acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea
menester esta formalidad para los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por
escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo el importe. Principal. Existe por sí solo, pues no
depende de otro contrato.
Breve Noción Histórica: La venta es un perfeccionamiento del trueque que nació cuando apareció un medio
universal de cambio: el dinero. Ello implico una serie de ventajas: La realización del trueque suponía la coincidencia
entre dos personas, cada una de las cuales debe procurarse precisamente el bien que la otra persona desea enajenar
y el hecho de que tales bienes sean más o menos de igual valor en el criterio de los permutantes. La venta
descompone el trueque en dos operaciones y ello implica una simplificación, ya que el dinero logra la equivalencia y
coincidencia.
Naturaleza Jurídica: La venta, propiamente dicha, es siempre un contrato. Las enajenaciones
llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la expropiación, no son ventas en el sentido que
establece nuestro Código Civil, solo son aplicables por analogía las normas sobre ventas contenidas en el mencionado
Código. La venta es el más importante de todos los contratos desde un triple punto de vista: 1. Por su frecuencia, ya
que, si no todas las personas venden, al menos, todas compran 2. Por la variedad de las formas que puede adoptar; y
3. Por la abundancia de sus normas legales, que no son solo las normas civiles y mercantiles codificadas, sino también
las leyes especiales. Por ejemplo: las de la Ley de Venta con Reserva de Dominio, Ley de Propiedad horizontal, Ley
de Venta de parcelas, etc.).
Elementos del Contrato de Compra – Venta:
Cosa: Objeto material en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales.
Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio.
Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el
comprador, quien es quien la adquiere.
Formales: En la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de
prueba.
De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes
puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como
otras que les son comunes a éstos:
1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de las partes
que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes.
Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta al consentimiento, a
saber:
a. Dolo,
b. Error.
De Hecho
De Derecho
c. Violencia
Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.
De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el consentimiento y la causa, por
tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser:
a. Posible.
b. Lícito.
c. Determinado o determinable.
2. El contrato de venta es sinalagmático perfecto: se dice que es sinalagmático perfecto en virtud de que
el contrato de venta genera obligaciones para las partes y desde el mismo instante en que se produce las partes
tienen conocimiento del alcance del contrato de venta y por tanto saben a qué se obligan.
3. El contrato de venta es bilateral: se dice que es bilateral debido a que ambas partes están obligadas de
forma recíproca. El vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la propiedad del mismo y a su vez el
comprador tiene la obligación de realizar el pago del precio acordado por dicho bien.
4. El contrato de venta es oneroso: el negocio jurídico es susceptible de pago, es decir, se produce una
erogación por parte del vendedor como parte del negocio jurídico y a su vez hay un ingreso de dinero en el
patrimonio del vendedor por la realización de dicho negocio jurídico.
5. El contrato de venta puede ser:
a. De ejecución Instantánea: cuando la transmisión de la propiedad del bien en venta y el pago del precio se
hace de forma inmediata. (Ej.: La venta de un vehículo de contado).
b. De tracto sucesivo: cuando las erogaciones para el pago del precio se realizan sucesivamente.
6. La venta se perfecciona:
a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a título.
b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad registral
que se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble, el
cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).
Las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación
de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos
en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento
posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:
- En el caso de Bienes Muebles:
a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y
cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o
ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento a lo que está refiriéndose el legislador: Es que la
propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos
de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño. A tenor de lo que
expresa el artículo 1475 del Código Civil.
La modalidad que instaura esta norma, es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el
artículo 1161 ejusdem, en este caso no funciona. Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en el precio y la
cosa, pero en este caso en contra del principio general, no se ha producido la transferencia automática de la
propiedad. También en cuyo caso, el comprador y el vendedor estén en desacuerdo en cuanto al precio y la cosa, se
entiende que el riesgo es para el comprador, pero en caso del artículo 1475 del Código in comento, el riesgo es para
el vendedor.
b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al conjunto total o
parcial de una cosa. Son aquellos contratos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente, pues
así lo señala el artículo 1476 del Código Civil, al consagrar:
"Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta
inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido
por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho
mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio".
c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho
conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso, es decir, son objetos que se venden con la condición que los
gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean. Pues así queda
instaurado en el artículo 1477 del Código Civil, al consagrar: "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o
probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso".
Por lo tanto, aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a
probar, no a comprar. El único obligado que aparece aquí es el vendedor, el cual está obligado a vender, lógicamente.
De manera que la modalidad ha transformado esta venta en unilateral, pues el único obligado es el vendedor. Por la
vía del pacto no pueden, vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería ir contra una de las
características esenciales de la venta: La bilateralidad. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial, y aquí, para
salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la obligación de probar pero no de comprar; el único obligado desde
el punto de vista del contrato es el vendedor.
d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condición suspensiva, es decir, hay cosas que bien
sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se le
da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero. Y así lo expresa el a rtículo 1478 del Código in comento:
"La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva".
Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho que la perfecciona es
ajeno a las partes. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo, y
si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien, el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no
depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.
e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esta venta es válida,
salvo los casos previstos en los artículos 1156 y 1484 del Código Civil, donde la prohibición nace, no de la
imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:
a) La venta de “rei speratae”, en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir.
b) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso, en el cual
lo vendido es en realidad una simple posibilidad.
Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad
ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido,
pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es
nula.
f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no
está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto. Tal es el caso de la renta
vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la
recibe.
El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la
vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros
ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: La venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí
el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador
toma el riesgo a su cargo (art. 1332 del C.), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, entre otros.
Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes
dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de
los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta
diferencia desaparece en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si
ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, entre
otros.
En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar
desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio
económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes.
Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las
contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra
una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto, cuando
el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale.
- En el caso de Bienes Inmuebles:
a. Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de inmueble, lo
que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cabidad del inmueble. Sobre todo
refiriéndonos a terrenos, pues sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compra-
venta, puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes. Es por ello que la legislación
venezolana ha establecido algunas reglas que están plasmadas en el artículo 1496 del Código Civil, al imponer:
"El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las
modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el
vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una
disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe
pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la
veintava parte de la cantidad declarada".
e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir. Esta venta es válida,
salvo los casos previstos en los artículos 1156 y 1484 del Código Civil, donde la prohibición nace, no de la
imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:
c) La venta de “rei speratae”, en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir.
d) La venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso, en el cual
lo vendido es en realidad una simple posibilidad.
Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad
ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido,
pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es
nula.
f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no
está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto. Tal es el caso de la renta
vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la
recibe.
El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la
vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros
ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: La venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí
el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador
toma el riesgo a su cargo (art. 1332 del C.), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, entre otros.
Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes
dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de
los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta
diferencia desaparece en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si
ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, entre
otros.
En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar
desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio
económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes.
Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las
contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra
una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto, cuando
el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale.
- En el caso de Bienes Inmuebles:
a. Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de inmueble, lo
que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cabidad del inmueble. Sobre todo
refiriéndonos a terrenos, pues sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compra-
venta, puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes. Es por ello que la legislación
venezolana ha establecido algunas reglas que están plasmadas en el artículo 1496 del Código Civil, al imponer:
"El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las
modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el
vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una
disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe
pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la
veintava parte de la cantidad declarada".
b. Venta por en Globo: Los artículos 1497, 1498, 1499 y 1500 del Código Civil, se refieren a la venta en globo.
Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área, de
cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio nunca se le da importancia a la cabida. El otro
principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo.
Por ejemplo: Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el
vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se
está comprando en globo.
Otro ejemplo sería: Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como
comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está
comprando en globo.
c. Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista, es decir, cuando se compra algo con solo verlo, sin
importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde el principio, es decir, campo a mi riesgo.
Saneamiento por vicios o defectos ocultos: definición, requisitos y condiciones que deben cumplirse para
que los vicios o defectos puedan considerarse redhibinditorios, funcionamiento de la garantía.
El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin embargo, la
ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la cosa, o sea, garantizar al
comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.
RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS: La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos
deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo que nos lleva a establecer los siguientes supuestos:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.
b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo
conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador
habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC).
4) Que el vicio exista para el momento de la venta.
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados por la ley o por
los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).
ACCIONES.
1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual
devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual retiene la cosa haciéndose
restituir la parte del precio que determinen los expertos.
2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa vendida y
del precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas varias o cuando la cosa vendida es
divisible conforme al uso.
a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe presumirse.
i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o imprudencia del
comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el
comprador (Art. 1.522 CC).
ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso anterior; y 2)
reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la
recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos supuestos en caso de haberse
deteriorado la cosa:
i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor.
ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.
1. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle
la parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para el momento de la venta
conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios correspondientes (Art.
1.522 CC); pero si ignoraba el vicio, además de la restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la
porción que corresponda de los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
2. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a
pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero si pereció por caso fortuito
la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).
3. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, contados:
b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega.
c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.
(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.
Garantía de buen funcionamiento: Concepto, naturaleza jurídica, plazo para el ejercicio de las acciones.
Código Civil: Artículo 1526: En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la
cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo
pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes
en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor.
RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS:
Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes
pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor
respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato.
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO.
CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a
responder al comprador para caso de que, durante un término determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para
que esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la
ley.
REQUISITOS:
1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento.
2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.
OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele consistir en una obligación de dar
(suministrar al comprador una cosa nueva, sustituir piezas, etc.), o de hacer (reparar la cosa).
LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÓN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en
contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526 CC).
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS
OCULTOS: Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.
El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los daños y
perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales condiciones, si la causa del defecto de
funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer
valer las normas sobre saneamiento porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.
Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación de las normas
sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas convencionales sobre la garantía de buen
funcionamiento.
Acción Redhibitoria: La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por
incumplimiento, con la anulación por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia de
estas otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su uso, aunque el
comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae como consecuencia la anulación del
contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es distinto.
La acción redhibitoria es una acción propia del ámbito del derecho civil, más concretamente, ligada a la
compraventa. Puede ser ejercitada por el comprador en los supuestos en los que el bien adquirido mediante contrato
de compraventa presenta vicios ocultos, y supone la facultad o el derecho a desistir del contrato, exigiendo el abono
de los gastos en los que se haya incurrido.
En todo caso, se trata de una acción resolutoria, cuya finalidad es la finalización del contrato, liberando al
comprador del mismo.
Se trata, pues, del derecho del comprador a resolver el contrato de compraventa en los casos en los que la
cosa adquirida presente vicios o defectos que impidan utilizarla para el propósito a que se destina, así como que
tales vicios no sean apreciables a simple vista o reconocibles en un examen en el momento de la entrega. Tales
defectos deben, en suma, ser graves, estar ocultos y ser anteriores a la compra.
Asimismo, debe ser posible probar que el vendedor actuó de mala fe, es decir, que conocía los defectos de la
cosa que vendía, ocultándoselos al comprador de manera intencionada.
Su existencia es inherente al contrato de compraventa y, para su ejercicio, necesita de la Administración de
Justicia, es decir, precisa una reclamación judicial, y puede acompañarse de una indemnización por daños y
perjuicios, si es el caso. Es posible usarla durante los seis meses posteriores a la entrega de la cosa objeto de
compraventa, caducando la misma una vez vencido dicho plazo.
Acción Quanti Minoris: Los artículos 1518 y 1521 del Código Civil , referidos a la acción quanti minoris o
estimatoria, refieren la pretensión de restitución de parte del precio de venta del bien objeto de venta por causa
de los vicios o defectos ocultos.
La primera de las disposiciones citadas ut supra establece la obligación que tiene el vendedor de sanear la
cosa vendida “por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que
disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera
ofrecido un precio menor”.
Por su parte, dispone el artículo 1521 del Código Civil que ante la presencia de los supuestos señalados, el
comprador insatisfecho puede optar para resarcir el perjuicio sufrido, entre la acción redhibitoria, la cual consiste
en la devolución de la cosa haciéndose restituir el precio; o la acción estimatoria o quanti minoris, conforme a la cual
el comprador retiene la cosa vendida, pero solicita la restitución de la parte del precio que se determine por
expertos.
En cuanto a la acción estimatoria, el eximio jurista José Luís Aguilar Gorrondona en su obra “Contratos y
Garantías” la define en los siguientes términos:
…La responsabilidad de vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio, lo que a su
vez supone:
1.- Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a) Que afecte cualitativamente la cosa y no solo cuantitativamente; y,
b) Que la afecte para el uso al cual está destinada, o sea, que la haga impropia o menos propia para el uso
declarado en el contrato (omissis).
2.- Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo
conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
3.- Que el vicio sea oculto, ya que “el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador
habría podido conocer por sí mismo (C.C. art. 1519). De acuerdo con la doctrina francesa vicio aparente es el que
puede conocerse a simple vista o mediante las comprobaciones usuales por parte de una persona experta, (omissis).
Debe considerarse oculto el vicio cuando, aunque pueda constatarse su existencia, no puede saberse
que influye en el uso de la cosa (omissis).
4.- Que el vicio exista para el momento de la venta, para lo cual basta que exista entonces la causa que
necesariamente haya de afectar el uso, aunque todavía no haya producido su efecto.
5.- Que el vicio sea ignorado por el comprador, se considera que el comprador ignora el vicio tanto cuando
éste ignora la existencia del defecto, como cuando ignora que el mismo afecta el uso para el cual está destinada la
cosa, en cambio no es necesario que el comprador conozca el vicio (C.C. art. 1520)…
De lo anterior es preciso destacar que constituye requisito esencial para la procedencia de la acción
estimatoria, que los vicios denunciados tengan efectivamente la cualidad de ocultos, de tal manera que si se trata de
vicios aparentes, es decir, aquellos que son perceptibles a simple vista, de modo que el comprador pudo observarlos,
y no obstante suscribió el contrato de compra venta, tal acción resultaría improcedente. Sobre este asunto el
artículo 1519 del Código Civil establece que: “El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el
comprador habría podido conocer por sí mismo”.
Obligaciones del Comprador, recibir la cosa objeto del contrato, momento y lugar para recibirla, pago
del precio, época y lugar del pago, obligación para pagar intereses, suspensión del pago, pagar los gastos del
contrato.
LEER ARTS. 1527 AL 1532 DEL C.C.V
TEMA 2. Retracto.
JURÍDICAMENTE SIGNIFICA: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.
Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor
se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso
acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para
lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá
irrevocablemente la propiedad del mismo.
Fundamento Legal: En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las
causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato
de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”
Clasificación: El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o
directamente en la ley.
Retracto convencional: Definición, naturaleza jurídica, cosas que pueden ser objeto del pacto, plazos
para el ejercicio del derecho, incumplimiento de la condición, situaciones especiales, compra con pacto de
rescate de parte de un fundo indiviso, venta de cosas indivisas hechas por sus condueños, indivisión de los
causahabientes del comprador, obligaciones del vendedor que retrae.
El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida,
mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C). El
vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino
también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado
el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.
Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo
negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como
obligación, so pena de nulidad de la misma.
Artículo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa
vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…”
Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria,
razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.
El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene
nulidad.
Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la
propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho
de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.
Supuestos Especiales de validez
1.Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida, pero no constituye
una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en
cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo
convengan las partes, sin que en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea
posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.
2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de reducción a
este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se reducirá a este plazo…
La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate,
aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en
cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del
comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será sino una promesa de venta hecha
por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la
voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.
El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el
contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.
Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.
Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a titulo
universal, así como quienes hayan adquirido título particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto
es cesible.
En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes
reglas expresas:
1.Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un
solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En
este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en
totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que
el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar que
el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es valido el pacto en contrario y
por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.
2. “Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha
vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le
corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero”,
Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos
sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus
precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren
rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el
comprador no ha adquirido la cosa con un todo.
En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se aplican por
analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.
Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean
Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía
con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por
el comprador (no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que
debe anticipar los gastos de la excusión.
Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.
Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición,
salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como
acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o
poder para realizar actos de disposición.
Legitimación pasiva.
El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los
terceros adquirientes.
En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en
cuenta dos normas expresas en la ley:
Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere
en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación provocada contra él,
podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540.
Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse
cómodamente, se hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues
bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el
hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a
rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su
derecho de retracto.
Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de Retracto no podrá ejercerse
sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya
dividido entre ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de
uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.
El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros
Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los contratos de
esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros
adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos
(ejmp. Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.
Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional.
La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o
los terceros adquirientes.
Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y
depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el
tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido
el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor (u otro titular del mismo manifieste su voluntad al
comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una
vez conocida por el comprador (o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar
de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la
voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el
retracto.
Efectos del Pacto de Retro
1- “Pendente Conditione”
Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su
vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que
el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C
1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible
al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que
se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del
propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.
En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha
estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la
falta de pago de pensiones de arrendamiento con la perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el
comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que
tenga contra el subarrendatario.
2-Fallida la Condición
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición.
A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre
las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya
incorporado
b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones
necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que
este tenga (C.C art. 1544, encab.)
c) La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo
que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.
d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos.
4-Frente a terceros.
El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por
lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en
posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por
ejemplo hipotecas, usufructos).
Retracto Legal: Concepto, requisitos para que proceda, plazos para el ejercicio del derecho, normas
aplicables al retracto legal, diferencias con el retracto arrendaticio.
Artículo 1.546 C.C.V: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que
adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin
menoscabo”.
El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el
derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a
adquirirlo sobre un extraño.
El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los
comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y
un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de
lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.
Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre
comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.
Requisitos para ejercer el retracto legal.
El Derecho de Retracto Legal presupone:
La adquisición de un derecho en la comunidad.
Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad
existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo
de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse
entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la
comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de
derecho común.
Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.
Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que
ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no
podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, por no ser el propietario de la cosa
o el titular del derecho que éste da.
Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una donación,
ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el
tercero, lo que es inadmisible por el elemento “Intuitu personae” de la donación.
Que la adquisición sea hecha por el extraño.
Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualquiera que sea sus vínculos con los demás
comuneros. Así, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.
Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer
cesar toda relación con el extraño.
Ejercicio del derecho de retracto legal
Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende
también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no sus causahabientes a título
particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de
retracto.
En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en proporción a sus
cuotas, Art. 1.546, ap. 2.
Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.
Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes
a cualquier título.
Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que
el retracto convencional.
Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so pena
de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero.
Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la
fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. En caso de que la persona que tiene el derecho de retraersente, ha
prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del
registro de la escritura. En realidad, este supuesto no está regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el
interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo más largo) con el interés social de que
se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.
Efectos del retracto legal.
Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente,
son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la
condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve
el contrato original sin que produzca subrogación personal (con cambio de sujeto con el contrato), que opera
retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.
En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo retracto
traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con
efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el
retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a
saneamiento frente al retrayente.
TEMA 5. La Permuta.
Concepto, definición, permuta en el Derecho Romano, sentido y alcance de la definición contenida en el
artículo 1558 del Código Civil, Analogía y diferencia con la Compra – Venta.
ARTICULOS 1558 AL 1564 DEL CÓDIGO CIVIL
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar el derecho de propiedad
(dominio) de una cosa para recibir el derecho de propiedad (dominio) de otra. Es el contrato que sirve para regular
el acto.
También puede ser el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar el dominio de una cosa
y otra en dinero, pero cabe aclarar que en algunas legislaciones, si la parte en numerario es superior o igual al valor
de la cosa, el contrato será de compraventa; si el valor de la cosa es mayor que la cantidad de dinero, el contrato es
de permuta.
La permuta puede ser utilizada como un mecanismo legal para el cambio de divisas en situaciones en la que
esta actividad se encuentra prohibida o limitada por un régimen de control de cambio.
CONCLUSIÓN
Breve análisis de la regulación del contrato de Permuta. Exponiendo un concepto que arranca del Derecho
Romano hasta nuestro tiempo, contenido en el ordenamiento jurídico venezolano, articulo 1558 del Código Civil
vigente, tomando en cuenta que toda institución y estudio de cualquier convención hace necesario pesquisar un poco
sobre sus orígenes hasta llegar a su forma actual para así poder hacer una hipótesis lógica de los planteamientos
detallados durante la investigación y análisis.
Por ello hemos tratado sobre su concepto, su situación en el Derecho romano, su regulación legal, sus
características, y su diferencia con el contrato de venta, puntos que al ser analizados en detalles nos permiten una
visión general de la materia y una concepción homogénea, concreta y precisa sobre el tema.
Notamos que suele confundirse la permuta y la compraventa, por cuanto ambas tiene elementos esenciales
para su configuración que le son comunes pero que a la vez existe una marcada diferencia entre ambas figuras
jurídicas, que lo da la propia legislación, quien las une pero las separa radicalmente al establecer una disposición: el
carácter pecuniario de la venta.
Observamos que esta figura jurídica se configuraba cuando las partes prometían el cumplimiento de
prestaciones reciprocas y nace cuando se hizo necesario amparar y proteger a la persona que ya había cumplido con
su obligación, dándose acción para constreñir al otro contratante al cumplimiento de la suya, ya que esta figura no se
englobaba dentro de los contratos nominados y la parte que cumplía con su obligación no tenía acción civil para
obligar a la otra parte a que cumpliera, eran denominados contratos innominados en el derecho romano, ahora es un
contrato consensual, como la venta, se perfecciona con el consentimiento.
Así, el Derecho romano lo consideraba un contrato innominado, y real a diferencia de la venta que era
consensual, se perfeccionaba con la entrega de la cosa y el que había cumplido con ello sólo podía demandar la cosa
permutada o la devolución de lo que había entregado. En la Edad Media y Derecho español ya fue consensual,
carácter que subsiste en la legislación actual y que es aceptado uniformemente por la doctrina.
La permuta no hay que verla como un contrato aislado y sin importancia, mucho menos pretender que está en
desuso, está estipulado en el ordenamiento jurídico, solo que no es tan utilizado o mejor dicho “usual” como otros
contratos, por decir la venta.
No deja de ser cierto que con la aparición del contrato de compraventa desciende el papel primordial que en
las transacciones tenía la permuta, asumiendo este carácter el primero por su evidente practicidad.
Ello de ninguna manera significa que la permuta haya desaparecido en la realidad de los hechos, las permutas
de cosas manuales entre gente amiga, el cambio de inmuebles ubicados en distintas localidades, el trueque de
automotores, tan en apogeo en nuestros días, demuestran que este antiguo contrato no ha desaparecido, que
interesa al Derecho y que interesa conocer su regulación jurídica.
Esta figura jurídica tiene vigencia propia no está condicionada al contrato de venta ni es accesoria del mismo.